第一篇：土地一級開發整理的收益模式初探

土地一級開發整理的收益模式初探

密集的宏觀調控使得房地產開發行業進入了低迷狀態，但土地一級開發卻絲毫未感受到寒意?！百u地”的巨大盈利空間，促使著房地產企業紛紛開始轉型做“土地一級開發商”。

■ 文：方正商學院李明旭資源集團石生榮

目前，全國有多家房地產企業在探索土地一級開發可持續的經營模式。其中，以云南城投（600239.SH）、中天城投（000540.SZ）等房地產A股上市企業所代表的“企業與政府的收益分成模式”，被房地產企業在土地一級開發時所采用。土地一級開發收益分成的盈利模式非常清晰，即通過將“生地”變為“熟地”，待土地通過招拍掛出讓后，房地產再按照與政府的分成比例，獲得屬于自己的那部分土地出讓增值收益。在這種模式中，政府與負責土地一級開發的房地產企業結成了緊密的利益共同體，企業的經營業績也成為了政府實實在在的收益。在本文中，筆者就將對這一模式的運作特點和所蘊藏的風險，提出粗淺的看法。

一、土地一級開發的流程與分工

土地一級開發，即由政府委托企業按照城市規劃功能、豎向標高和市政地下基礎設施配套指標等要求，對一定區域范圍內的城市國有土地（毛地）或鄉村集體土地（生地）進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件（熟地），再進行有償出讓或轉讓的過程。

鑒于土地一級開發項目涉及的審批手續繁雜、需要接觸的審批部門眾多的情況，房地產企業通過與政府收益分成的模式進行土地一級開發，一個很重要的好處便是：地方政府和房地產企業可以各自發揮自己的“比較優勢”——政府負責保證如規劃手續、一級開發立項、征地手續、項目驗收等行政審批工作的通過，而企業則可從事建設資金的籌措與投入、建設工程的組織與實施、土地招商的組織等自己更為擅長的工作。

二、土地一級開發收益分成模式的運作要點

（一）土地一級開發的兩條收益途徑

土地整理的收益模式通常有兩條途徑：一種途徑是，通過土地公開交易市場出讓土地，收益部分按照約定取得。另一種途徑是，開發商與政府共同約定出讓土地的限制性條件，在招拍掛中確保自己順利取得二級開發權。開發商通過上市公司的股票配售或信托融資，上交土地出讓金，獲取土地使用證。后期的開發或以開發項目為標的，從銀行獲取項目融資貸款進行房地產開發；或采取土地分塊合作開發的模式，進行資金的快速回收。

（二）共同出資設立項目公司

房地產企業往往通過設立項目公司來進行土地一級開發項目的操作。在收益分成模式中，有些項目公司會選擇由房地產企業、政府部門（或政府的投融資平臺）共同出資設立（其中的一些項目公司還會有第三方出資，如與政府關系較為密切的民營企業等，以做到利益共享、也能為項目的審批提供方便），負責對土地的一級開發項目進行經營，包括開發資金的融資、參與土地運營的策劃、市政配套設施的建設，以及配合政府部門進行拆遷補償、土地二級市場潛在受讓人的招商等工作。一般來講，房地產企業會持有項目公司的大部分股權，并能相應獲得董事會的掌控權和主要高管的提名權。通過共同出資設立項目公司，房地產企業與地方政府利益的第一層捆綁關系就建立起來了——政府作為項目公司的股東之一，有權按股權比例享有由土地增值收益轉化而來的項目公司分紅。

（三）土地一級開發凈收益的分成一般來講，“土地一級開發凈收益”被定義為，“國有土地使用權出讓價款”減去“土地一級開發成本”，再減去“政府提取的各項費用”。其中，土地一級開發成本通常由項目前期費用、征地拆遷補償費用、市政基礎設施建設費用、工程建設其他費用（如監理費、工程設計費、管理費用、財務費用等）、相關稅費等構成。按照國家有關規定應提取的各項基金、規費，主要包括土地收益基金、失地農民保障金等。

項目公司與政府之間的土地一級開發凈收益分成比例的約定，無疑是一級開發合同當中最為關鍵的條款。按筆者所查閱的數個土地收益分成的案例來看，項目公司往往要占到凈收益的“大頭”。以中天城投（000540.SZ）和云南城投（600239.SH）為例。中天城投下屬全資子公司華潤貴陽對貴陽市漁安、安井片區9.53平方公里土地進行一級開發，貴陽云巖區政府承諾：用土地出讓收益以及片區城市建設配套費，支付一級開發投資成本；投資成本支付完成之后的剩余部分，云巖區政府與華潤貴陽按照3：7 的比例進行分成[1]。2007年底，云南城投和昆明市土地礦產儲備管理辦公室簽訂《環湖東路沿線土地一級開發委托合同》，獲取了昆明市4.18萬畝范圍的土地一級開發權。合同顯示，所述土地一級開發的期限自2008年5月30日至2013年5月30日，云南城投與昆明市政府對一級開發范圍內的土地出讓純收益實行5、5分成，即扣除全部土地一級開發總成本及國家有關政策提取各項基金，云南城投可獲得土地出讓純收益的50%[2]。

分配比例的設置通常與土地一級開發的難度大小有關，一些拆遷難度比較大，或者是地理位置相對較偏的地塊，土地一級開發商的分成通常要高一些。項目公司在拿到按比例分配的一級開發凈收益后，在扣除經營成本等費用、提取法定公積金等程序后，公司股東可對剩余的稅后利潤進行分紅。通過土地一級開發凈收益的分成設置，房地產企業以及地方政府的利益捆綁關系被深化了一層。與房地產二級開發的項目相比，房地產企業在土地一級開發的利益分配上與地方政府走得更近了，有了地方政府的政策支持，一級開發項目的市場風險相對較小。

（四）土地一級開發保底收益的設置

在一些土地一級開發的收益分成案例中，房地產企業甚至還能得到一些地方政府的保底收益承諾。在上述云南城投在昆明的土地一級開發案例中，另設有保底條款，規定若云南城投所提取的收益不足全部土地的一級開發總成本的5%時，昆明市政府將保證向公司另行支付差價款，以確保云南城投的收益不低于合同項下的全部土地一級開發總成本的5%。而漳州發展（000753.SZ）則更是與地方政府達成了固定回報加上收益分成的方式，從事土地一級開發，從而確保了較高的投資回報和相小的投資風險。2009年，它在漳州當地拿下了164畝土地的一級開發權，在與漳州市龍文區政府與當地城市建設開發中心三方共同簽訂的《漳華路龍文段配套開發用地（A 地塊）一級開發合作協議書》中，三方約定：公司投入土地一級開發資金每年將獲得12%的固定收益，此外，公司還將獲得地塊掛牌出讓凈收益的18%[3]。

此外，在一些一級開發委托合同中，房地產企業會通過與政府約定土地“招拍掛”的單位成交底價，來實現最低收入的底線。房地產企業也會與地方政府約定，對投入資金規模進行限制——如鎖定土地一級開發的平均單位成本，要求超出部分由地方政府承擔。在上述漳州發展的土地一級開發案例中，合作協議書約定：每畝土地開發成本不高于32 萬元，若實際成本高于上述額度，由漳州市龍文區政府及當地城市建設開發中心負責所有超額成本。

（五）參與土地規劃的設計工作

在土地一級開發的收益分成模式中，土地一級開發商事實上成為了土地設計的一個“準規劃部門”；開發商可利用規劃的設計和改變，來使得土地規劃對己方從事一級開發更有利，甚至為今后的土地一二級聯動打下基礎。

在符合城市總體規劃基礎上，開發商往往能夠參與到地方政府所進行的概念規劃設計中；同時，房地產企業通常也能協助政府編制該區域的控制性詳細規劃及各類專項規劃，這為開發商獲取二級開

發權方面提供了更多的先機。因為開發商用二級開發的整體思路和方案在一級開發階段，可以更好地從概念規劃階段就能夠得到政府的認可，并在規劃條件和各地塊價值安排方面得到有效的貫徹。

此外，為了保證土地出讓收益的實現，在一級開發委托合同中，一些房地產企業也會與政府約定，在可出讓經營性用地中，商住用地的最低比例。

（六）參與政府的土地“招牌掛”工作

土地一級開發的普遍模式是，房地產企業將土地平整完畢后，交由當地國土資源部門掛牌出讓。雖然土地一級開發商自身并不能準確把握土地出讓的時間，但卻可以通過合同條款的約定，大致與政府部門約定每年落實到本項目的土地出讓指標，從而把握土地供應的節奏。

在一些土地一級開發的案例中，房地產企業還約定可與政府協商確定項目土地入市交易價格，并與政府協商確定土地交易條件和交易方式。通過對土地出讓規模、推出時間，以及交易底價等因素施加影響，房地產企業可在某種程度上做到隨行就市，將土地收益保持在合適的區間內。

（七）土地一二級市場聯動的優勢

土地一級開發商參與自家地塊的競拍有兩個明顯的優勢，一是由于房地產企業在土地一級開發階段已和政府部門有過一些互動，因而對競拍地塊的價值和前景了然于心；二是在同等價位的情況下，由于拍賣價款當中的一部分將作為土地一級開發收益進入房地產企業，因而土地一級開發商參與拍賣的成本相對于其他公司更低[4]。在這種情況下，房地產企業可以在獲得一級開發階段收益的同時，獲取相對低成本的土地，既保證了企業未來的可持續發展，也保證了可以獲取土地在未來升值給企業帶來的二級開發的優厚收益。

由于房地產行業明顯受制于政策的因素，因此大型的房地產開發商往往將一級土地整理與二級開發相結合，以獲得整理收益的最大化。

當然，不排除遇到對地塊志在必得的公司不計成本的與土地一級開發商抬價，這個時候，當競拍價達到一定金額時土地一級開發商便會理智地放棄繼續競拍，因為拍賣成交價已非常高，僅是從土地一級開發的收益分成上，土地一級開發商也已可獲利不菲?！?/p>

三、所蘊藏的風險：

（一）政策風險

相比較二級市場土地“招拍掛”和房地產開發的政策規定，土地一級開發的政策并不明晰，諸多操作很不規范，而且各地政府的政策和操作流程也各不相同，造成一定的信息瓶頸和操作上的不確定性。隨著土地管理制度的改革和發展，國家對土地一級開發的政策將越來越完善，在政策完善過程中，存在對現有土地一級開發模式進一步完善或調整的可能與風險。

在《關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（國辦發[2006]100號）中，國務院規定，“從2007年1月1日起，土地出讓收支全額納入地方基金預算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的‘收支兩條線’。”在財政部發布的《國有土地使用權出讓收支管理辦法》（財綜[2006]68號）中，規定：“任何地區、部門和單位都不得以‘招商引資’、‘舊城改造’、‘國有企業改制’等各種名義減免土地出讓收入，實行‘零地價’，甚至‘負地價’，或者以土地換項目、先征后返、補貼等形式變相減免土地出讓收入?！痹?009年12月財政部發布的《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》（財綜[2009]74號）中規定，“確保土地出讓收入及時入庫。土地出讓收入原則上采取就地直接繳庫方式，商業銀行應當把收繳的土地出讓收入及時足額劃轉地方國庫?！?/p>

鑒于上述土地出讓收入全額繳納地方國庫的規定，本文所述的土地一級開發收益分成模式的合規性是需要進一步明晰的。企業在一級開發階段的利潤分成以何種形式回到企業，也就成為了目前一級開發模式中的關鍵點。各地政府一般都把握“誰投資誰受益”的原則，以各種方式將收益按照承諾分

配給企業。也許是出于規避以上規定的考慮，在由上海城投公司實施綜合一級開發的上海新江灣城案例中，上海城投與地方政府約定，土地出讓收入按7：3分配，具體執行則選擇以“土地出讓收入中的30%跟政府簽訂土地出讓合同，70%跟上海城投簽訂土地一級開發補償合同”的方式操作[5]。

（二）融資風險

土地一級開發的資金投入密集度高、投資規模大。前述云南城投環湖東路進行土地一級開發及建設的預計總成本達到了32.35億元。這些巨額融資，往往來源于房地產項目公司的股本融資或債券、債務融資。雖然大部分土地一級開發均采取分期滾動開發模式，使得后續資金投入可以由前期項目的現金流入來補充，但即使是為啟動項目的第一期投入，動輒已往往達到十數億資金的規模，資金需求的壓力可見一斑。如果遇到政府融資窗口、行業新規定等不利變化，資金籌集周期不確定的風險就將凸顯出來。

可以說，減少融資風險、保證融資渠道的暢通，是土地一級開發成功的關鍵。

（三）政府行為的風險

在土地一級開發的參與方中，地方政府的強勢地位是毋庸置疑的。雖然房地產企業已通過收益分成等多種渠道將雙方利益緊密捆綁，但仍不能消除地方政府強硬違約發生的風險。

以綿世股份（000609.SZ）為例進行說明。綿世股份參股35％的公司中新綿世從2007年起，在成都郊縣郫縣犀浦鎮龍梓萬片區從事舊城改造的土地一級開發項目[6]。2010年3月綿世股份發表公告稱，“鑒于郫縣城市整體規劃和開發進程等的調整，該項目的合作方郫縣土地儲備中心及其政府土地主管部門與中新綿世公司協商，在保證土地開發方中新綿世利益的前提下，對該項目進行提前終止和結算，由郫縣土地儲備中心對中新綿世已投入開發成本進行補償、并同時給予中新綿世合理的投資收益補償?！彪m然獲得了一定的投資收益補償，但地方政府提前終止的通知，使得中新綿世在該項目上未來持續的盈利化為泡影，不得不將“該項目及相關工作轉移給郫縣土地儲備中心指定的第三方”。而截止這個公告發布之時，該項目尚未有土地上市拍賣。

（四）可持續性的風險

2007年底出臺的《土地儲備管理辦法》規定，土地儲備工作的具體實施，將由政府下屬事業單位土地儲備機構完成；各地土地儲備中心同時被授予向銀行貸款的權力，貸款時需要向銀行抵押土地使用權證。以《土地儲備管理辦法》為分水嶺，北京乃至全國土地儲備模式發生了重大改變。

以北京為例。在2008年之前，北京的土地一級開發流行的是企業主導型模式，即通過授權或招標方式選擇開發企業實施一級開發，招標底價包括土地儲備開發的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8％。但《土地儲備管理辦法》賦予了各地土地儲備中心向銀行獲得土地儲備貸款的權力。2007年之后，北京市主要采取“市、區聯合儲備”的模式，商業銀行土地儲備貸款對象即土地儲備主體是北京市國土資源局下屬的北京市土地儲備整理中心，各區設有分中心，土地儲備工作由市和區聯合開展。區土地儲備整理中心獲得信貸資金后，作為事業單位無法直接進行一級土地開發工作，一般均須成立一家融資平臺公司專門負責相關土地一級開發。平臺公司將生地變為熟地，便可通過“招拍掛”方式將土地投入市場，拍賣所得收入直屬市財政[7]。在這一融資模式中，商業銀行發放的土地儲備貸款往往只是政府土地一級開發進行貸款融資的冰山一角，因政府還可以通過平臺公司獲得大量的銀行貸款。

可以說，目前的政策在大方向上是確保政府能壟斷土地一級市場，不太鼓勵企業參與到土地一級開發的過程中來。從2009年開始，包括北京、海南等省市都有意強化了政府收編土地一級開發權，使一般企業無法介入。因而，企業通過與政府收益分成而獲得土地一級開發的超額收益的機會，實際上是越來越少了。

（五）征地、拆遷工作的風險

土地對涉地單位、個人的重要性不言而喻。相關單位、個人對征地、拆遷及安置方案的利益訴求不盡相同，存在因方案設計不合理、或方案溝通程度不足，導致征地、拆遷周期不確定的風險。

（六）市場風險

相對于二級開發，土地一級開發的周期一般較長。由于宏觀經濟形勢、樓市調控政策的變化，往往會對土地市場景氣程度有一定影響，從而可能引發土地分期和滾動開發的周期不完全確定、土地上市能否成交的風險。

四、總結

盡管仍然存在著種種風險，但與房地產二級開發相比，土地一級開發的分成收益模式往往收益率更高，并能通過與地方政府利益的捆綁，獲得多項政策支持，從而大幅降低一級開發的市場風險。因而，在擁有相關政府資源的前提下，選擇土地一級開發的收益分成模式，一般會給房地產企業帶來較強的盈利能力，A股市場上的綿世股份、云南城投等公司都是其中的典型代表。

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[1] 本案例資料來源于中天城投2009年7月7日發布的《關于調整投資方案暨全面收購華潤貴陽股權的關聯交易公告》。

[2] 本案例資料來源于云南城投2008年5月12日發布的《云南城投置業股份有限公司第五屆董事會第五次會議決議公告》。

[3] 本案例資料來源于漳州發展2009年12月30日發布的《董事會重大合同公告》。

[4] 在前述漳州發展的土地一級開發案例中，合作協議書約定：當地塊掛牌出讓時，若漳州發展最終中標摘牌，漳州市龍文區政府同意，本公司實際投入的土地一級開發資金、年12%收益及應分得的土地出讓收益于成交確認日轉為地價款；若由非漳州發展中標摘牌，漳州市龍文區政府應在土地出讓收入到達其財政專戶之日起30 日內將本公司實際投入的土地一級開發資金、年12%收益及應分得的土地出讓收益支付給漳州發展。

[5] 本案例資料選自中國房產信息集團，新江灣城位于上海市東北部楊浦區境內，總規劃面積約9.45平方公里，其中由上海城投公司實施綜合開發的為5平方公里。

[6] 根據相關協議約定，由郫縣土地儲備中心負責項目的用地手續及拆遷安置工作，中新綿世方面負責提供項目實施所需的全部資金，項目整理出來的土地對外公開出讓取得收入后，郫縣土地儲備中心先按中新綿世在項目的實際投入返還成本，再按項目土地出讓收入的23％支付中新綿世投資收益。此案例資料來源于2010年3月15日發布的《北京綿世投資集團股份有限公司關于參股公司正在進行的土地一級開發項目提前終止和結算的公告》。

[7]北京案例的相關資料來源于《北京千億土地儲備貸款成房市推手》，載于《21世紀經濟報道》2010年4月17日版。

第二篇：土地一級開發的內容及模式比較分析范文

土地一級開發的內容及模式比較分析

一、土地一級開發的概念、基本內容及參與主體

（一）土地一級開發的概念

土地一級開發是指政府或其授權委托的企業，對一定區域的城市國有建設用地進行拆遷、安置、補償，并進行市政配套設施建設，使該區域的土地達到土地供應條件(即熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。

（二）土地一級開發的基本內容 土地一級開發一般包括以下基本內容：

1、原土地所有者或使用者向當地國土局提出土地一級開發申請；

2、當地國土局受理申請并進行土地開發項目預審；

3、編制土地儲備開發實施方案，開發實施方案主要包括待儲備開發地塊的范圍、土地面積、控制規劃條件、地上物狀況、儲備開發成本、土地受益、開發計劃、實施方式等；

4、編制土地一級開發實施方案；

5、確定土地開發實施主體；

6、土地開發實施主體取得規劃意見及有關行政手續；

7、土地開發實施主體進行征地、拆遷、市政基礎設施建設等工作；

8、組織一級土地開發驗收。

（三）土地一級開發涉及的參與方

土地一級開發涉及的主要參與方包括政府職能部門，土地一級開發主體以及其他參與方，如提供貸款的銀行、土地一級開發合作方等。

二、土地一級開發的模式

土地一級開發是資金密集型行業，征地補償、房屋拆遷、土地平整、基礎設施配套等環節都需要投入相當數目的資金。征用土地和房屋拆遷等土地一級開發前期環節尤其需要充足的資金作為保證。

（一）土地一級開發的模式

1、土地一級開發按投資主體不同可劃分為以下模式：（1）政府運作模式

政府運作模式是指政府進行土地一級開發運作，土地一級開發所發生的一切費用均由政府承擔，同時土地開發的全部收益和風險也由政府承擔。政府運作模式一般由政府下屬的土地儲備機構或由承擔土地儲備職責的國有企業或專門承擔土地一級開發職責的國有企業負責一級開發，這類企業多半是由土地儲備中心和其他機構聯合投資設立。例如，武漢市都市產業投資發展有限公司由武漢市土地整理儲備中心和武漢市工業國有投資有限公司共同出資設立，主要職責為負責武漢都市產業發展范圍內的土地的開發整理工作。由政府直接進行土地一級開發，可以更有效避免一級開發政府政策風險，但往往難以降低土地一級開發的成本。

（2）企業開發模式

通過招牌掛的方式委托開發企業實施一級開發是市場化的運作模式，由開發企業負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設手續并組織實施，通過招標方式確定開發企業后，土地機構與中標企業簽訂土地一級開發委托協議。一般來說，這一模式相比政府運作模式，可以通過競爭有效地降低一級開發成本，受到不少地方政府的青睞。

（3）政府與企業合作開發模式政府與企業合作開發模式是指政府和企業雙方共同出資參與土地開發的過程。這種模式實質是政府與企業通過簽訂合同共同入股參與土地開發，并按照各自股份所占的比例相應的開發收益和承擔風險。這種模式的基本特點為：政府與企業共同投資、企業建設、政府主導、分別核算。例如，2007年碧桂園全資子公司增城碧桂園公司與汕尾市土地開發儲備中心訂立合作協議，合作安排汕尾地塊的一級開發工程。

2、基于土地一級開發過程中不同主體之間的關系，可按政府支付土地開發企業開發費用的時間對土地開發模式劃分為以下三種模式：

（1）發包式開發

按開發的形象進度撥付開發款，也稱為發包式開發，在這種模式中，土地開發的組織者就土地開發中的征地、拆遷和市政設施建設進行發包，可選擇總承包方式或者與承包征地、拆遷和市政設施施工的企業直接簽訂相關合同，并按各項開發內容的形象進度撥付開發款。承包土地開發的企業其外部風險只來自于政府按進度的支付能力，與開發地塊的增值與否無關。政府與土地開發企業是發包方與承包方的關系。（2）委托式開發

土地開發完成驗收后支付開發款，也稱為委托式開發，在這種模式中，土地開發的組織者就是土地開發中的征地、拆遷和市政設施建設通過一定的方式委托土地開發企業實施，在土地開發驗收合格后再向土地開發企業支付開發費用。承包土地開發的企業其外部風險只來自于政府的支付能力，與開發地塊的增值與否無關。政府與土地開發企業除了發包方與承包方的關系外，還存在資金的借貸關系，即政府借用企業的自有資金及企業為開發項目的對外借款。

（3）土地開發的地塊出讓后支付開發款，也可稱為聯合式開發，在這種模式中，土地開發組織者就土地開發中的征地、拆遷和市政設施建設通過一定的方式委托土地開發企業實施，在土地開發驗收合格、土地出讓后再向土地開發企業支付開發費用。承包土地開發的企業其外部風險除來自政府的支付能力外，還有市場風險及土地出讓能否成功。政府與土地開發企業除存在發、承包關系、資金借貸關系外，還存在合作關系。

2007年5月底，碧桂園宣布在汕尾拿下占地約300萬平方米的地產項目，價格為10億元。有關合作協議是由碧桂園下屬增城碧桂園公司與汕尾市土地開發儲備中心訂立的，雙方合作進行汕尾地塊的一級開發工程。該地塊約4500畝，位于汕尾市區東涌片環品清湖東北岸。雙方約定在地塊一級開發完成后，通過公開拍賣分段出售汕尾地塊的土地使用權。增城碧桂園公司同意聯合開發汕尾地塊，提供約人民幣10億元作為一級開發的資金。其將按地塊一級開發使用資金的進度，以分期方式提供資金用于取得汕尾地塊的成本（包括征地手續費及應繳稅項）、拆遷及安置補償以及由增城碧桂園公司進行的汕尾地塊的填土及土地平整工作以使其適合于發展設計及為汕尾地塊建設各種設備設施。汕尾市土地開發儲備中心則負責將汕尾地塊規劃為住宅及商業用途，取得該地塊的征地批準，安排拆遷及安置，辦理土地使用權的申請手續，以及促成通過土地交易機構公開拍賣汕尾地塊。根據合作協議，汕尾地塊將會實行分段拍賣。此外，雙方還約定，項目一級開發完成后，增城碧桂園公司可從每一階段拍賣該地塊所得款項獲返還其投資金額。同時，增城碧桂園公司獲償還其投資金額后，在議定售價高于已投入的投資金額的情況下，拍賣出售所得款項余額可根據合作協議按增城碧桂園公司與汕尾市土地開發儲備中心所協定的比例予以分派，倘拍賣出售汕尾地塊的協定時間表遭到延遲達90天，汕尾市土地開發儲備中心將促使增城碧桂園公司獲退還其注入的投資金額連同利息。

第三篇：土地一級開發流程

土地一級開發流程

第一章土地一級開發流程

1、選地

由政府或開發商針對土地儲備整理或擬定的項目進行項目選址。2、土地前期開發申請

原土地所有者或使用者在征得區縣和鄉鎮政府或上級主管部門得同意后向市國土局提出土地前期開發申請。3、土地開發項目預審

市國土局受理申請并進行土地開發項目預審。4、土地開發實施方案預審

通過土地預審的項目，根據項目的性質，委托市、區縣土地儲備機構負責組織編制土地儲備開發實施方案，開發實施方案主要包括：待儲備開發地塊的范圍、土地面積、控規條件、地上物狀況、儲備開發成本、土地收益、開發計劃、實施方式等。

5、土地開發方案修改

編制了開發實施方案的項目由市國土局會同市發展改革、規劃、建設、交通、環保等部門參加的聯審會，通過會審，對建設項目土地前期開發的實施方案中土地、產業政策、城市規劃、建設資質、交通及環保等條件提出原則意見。、確定土地開發單位

土地儲備機構負責實施土地開發的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續并組織實施。其中通過招標方式選擇開發企業負責土地開發具體管理的，開發企業的管理費用不高于土地儲備開發成本的2%。以招標方式確定開發企業后，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地前期開發管理委托協議。

通過招標方式選擇開發企業實施土地開發的，由開發企業負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織實施。招標底價包括土地儲備開發的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%。通過招標方式確定開發企業后，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地前期開發委托協議 7、辦理相關用地手續

土地儲備開發實施單位向市規劃部門辦理規劃意見，向市國土部門辦理用地手續，向市

發展和改革委員會辦理核準手續，涉及交通、園林、文物、環保和市政專業部門的，應按照有關規定辦理相應手續如果開發項目涉及新增集體土地辦理農用地征收、農轉用手續或存量國有建設用地收回國有土地使用權的，土地儲備開發實施

單位依法辦理相關手續，并獲得市人民政府的批準。8、確定實施規劃方案

開發單位委托編制可行性研究報告，規劃方案，工程造價預算和具體設計實施方案等。

9、辦理拆遷安置及市政基礎建設

在取得市人民政府的批準文件后由土地儲備開發實施單位到相關委辦局辦理征地、拆遷市政基礎設施建設等相關手續。（征用集體土地與征用劃撥土地的程序不同，詳見《征用集體土地及劃撥土地的程序》）組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按規定承擔回遷房建設。、組織驗收開發土地

建設項目的土地前期開發完成后由市國土局組織相關委辦局進行驗收，驗收審核的內容： 審核土地前期開發成本

組織驗收土地開發程度是否達到合同的要求 根據委托合同支付相應土地開發費或管理費 納入市土地儲備庫

11、辦理建設用地規劃許可證 辦理建設用地規劃許可證申請材料： 用地申請報告 法人營業執照 立項批文

縣以下建制鎮應出具鎮政府證明

經審查批準詳細規劃或總平面設計圖紙（一式2 份）12、辦理建設用地委托釘樁

建設單位需委托測繪單位對建設項目規劃用地進行測繪釘樁，由測繪院按照建設用地釘樁成果及繪制要求繪制地形圖。、辦理國有土地使用權出讓申請

國有土地使用權出讓申請一般指協議出讓申請，申請用地者應當同時向市城市規劃局、市土地局提出用地申請，并提供下列文件： 申請用地報告書；

國家投資的建設項目應當提供有關部門關于建設項目的批準文件； 在地區注冊登記的企事業單位應當提供有關批準成立（設置）機構的批準文

件、營業執照。未在 經濟特區注冊登記的國內其他公司、企業、其他組織應當提供上級主管部門的批準文件、營業執照。境外公司、企業、其他組織應當提供有效的營業注冊登記證件（開業執照）、章程、董事會成員名單、注冊所在地的公證機關和律師事務所出具的證明文件及注冊銀行開具的資信證明。個人申請用地的應當提供合法的身份證件。在 省、市營業的銀行存款的資信證明書； 大型、重點項目需提供項目建議書、環境保護分析報告、初步規

劃方案；法定代表人身份證明書、法定代表人授權委托書及其他應當提交的文件。14、主管部門實地勘察 房地產項目用地單位將《城鎮建設用地批準書申請審批表》返回行政主管部門，帶領行政主管部門的工作人員到用地現場實地勘察，查明土地狀況。、委托地價評估、辦理核定地價手續

建設單位委托有相關資質的土地評估公司對所規劃用地進行評估，必須經市、縣、自治縣國土局批準，并核定的地價標準登記手續。

16、土地估價報告的預審

根據《國家土地管理局土地估價報告預審制度實施方案》，對需經國家土地管理局確認估價結果的土地估價報告，承擔估價的中介機構可在向委托方提交土地估價報告前，向國家土地管理局提出預先審查申請，由國家土地管理局組織有關人員對土地估價報告進行預審，經預審合格后，再向委托方提交土地估價報告，由委托方按規定程序向國家土地管理局申請土地估價結果確認。

17、辦理土地出讓審批、舉行土地出讓活動（招、拍、掛）

土地前期開發企業接受土地整理儲備中心的委托進行土地前期開發，生地變成熟地之后項目駿工驗收合格后3 個月之內政府優先對土地進行招標、拍賣、掛牌，開發企業有優先競爭權。、簽訂國有土地使用權出讓合同

國有土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表土地所有者——國家，作為出讓方與受讓方（土地使用者）按照平等、自愿、有償的原則，對出讓土地的范圍、面

積、年限、用途、出讓土地的交付、土地使用權出讓金的繳納、土地開發建設與利用、土地使用權轉讓、出租、抵押、土地使用權期限屆滿、不可抗力、違約責任等問題友好協商、達成一致意見后，依法簽訂的書面協議。國有土地使用權出讓合同應按照平等、自愿、有償的原則簽訂。、交付土地出讓金 21、領取臨時國有土地使用證、領取正式國有土地使用證

按合同的約定支付余款。付清地價款后向市或區、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區、縣房地局申領正式國有土地使用證。

第二章 土地一級開發辦理拆遷安置全流程

一、征用集體土地的拆遷安置 1、征用集體土地用地申請

房地產開發公司提出用地申請時，應當提交建設項目用地申請書，申請書中應包括以下各項主要內容： 申請單位名稱

項目的基本情況，包括立項、規劃選址等情況

建設用地基本情況，包括用地位置、用地面積、土地利用現狀等

房地產開發公司提出用地申請時，在建設項目用地申請書后應附具以下各項文件、資料：

用地單位有關資質證明

項目可行性研究報告批復或者其他有關批準文件 土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告 初步設計或者其他有關批準文件 建設項目總平面布置圖

占用耕地的，必須提出補充耕地方案

建設項目位于地質災害易發區的，應當提供地質災害危險性評估報告 2、到擬征地所在區（縣）房地局立案

行政主管部門收到房地產開發公司提出的征用申請后，應自申請之日起30 日內擬定各項征地方面方案：擬定各項征地方案后逐級上報審批立案：農用地轉用方案，報請市、縣審查同意；市、州簽署意見。、簽訂征地協議、簽訂補償安置協議

征地協議書的簽訂必須體現自愿、公開、公正、平等、有償的原則，既不能阻礙國家建設，又不能傷害集體和農民的利益。拆遷安置補償協議由拆遷人與被拆遷房屋所有人協商簽訂。被拆遷人應當在房屋拆遷公告規定的期限內，攜帶房屋所有權證、土地使用權證或者其

他合法證件，到公告指定的地點與拆遷人辦理房屋拆遷補償安置手續。4、確定補償安置方案

區、縣國土房管局根據征用土地方案和征地補償登記情況，擬訂征地補償、安置方案。并且對征地補償、安置方案進行公告，修改、確定、審批。其一般操作過程如下：征地補償、安置方案的公告→征地補償、安置方案公告的實施→征地補

償、安置方案的意見→征地補償、安置方案的確定→征地補償、安置方案的審批要求→征地補償、安置費用的管理、區（縣）房地局審核各項協議、市政府下文征地

區（縣）房地局審核各項協議通過后，市政府下達具有國家強制性的征地批文。征地事由、征地范圍、征地的審批權限、審批程序、實施征地的主體、實施征地程序等都由法律具體規定。、交納各項稅費

繳納耕地占用稅、菜田建設費、征地管理費、糧差費等各項稅費。各項稅費由區局開單，銀行收費，分別轉到區財政局（耕地占用稅）、菜田建設費（市蔬菜辦）、征地管理費（區國土局）、糧差費（市糧食局）。、辦理批地文件、批地圖、辦理凍結戶口、調查戶口核實勞動力

拆遷范圍和拆遷方案確定后，區、縣國土房管局通過公安機關辦理戶口凍結手續。拆遷人持《建設用地規劃許可證》向國土房管局提出戶口凍結申請，調查戶口核實勞動力，國土房管局確定拆遷范圍。、辦理農轉工工作、農轉居工作、辦理超轉人員安置工作 到市國土局核農轉非指標，然后由村收取戶口本，最后到派出所、公安局、勞動局等辦理農轉非及勞動力安置手續，辦理農轉工手續，落實需要安置農業人口的安置途徑、安置工作。

根據《土地管理條例》，國家按照征用土地的比例分期分批將被征地單位的農業戶口轉為非農業戶口。每次轉為非農業戶口的人數，按照被征用的耕地面積除以征地時該單位的人均耕地面積計算。被征地單位的農業戶口轉為非農業戶口，由所在市、縣、自治縣人民政府按照規定的條件審批。

10、地上物作價補償工作

拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人。這是一種貨幣補償形式。區、縣國土房管局應當依照征地補償、安置方案向被征用土地的農村集體經濟

組織和農民支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費。根據《 城市房屋拆遷管理條例》，實行作價補償的，作價補償的金額可以按所拆房屋面積的重置價格結合成新，乘以130％結算。、征地結案、申請《建設用地批準書》

辦理“核減耕地通知書”及征用土地結案函，房地產開發公司需提供： “三表”原件 耕地占用稅、菜田建設費、征地管理費、糧差費等繳交證明或收據 農轉非辦結證明原件 征地補償協議（復印件）征地補償款付清證明（由村出）

用地單位辦理建設用地批準書時，應向行政主管部門提交以下各項文件、資料： 辦理《建設用地批準書》的申請;市政府批準征(占)地的批文;《建設用地規劃許可征》附件和附圖;與《建設用地規劃許可證》附圖同比例尺的地形圖4 份;釘樁坐標成果通知單;工程進度計劃;計劃任務結轉單，但當年批準征(占)地的免交。12、委托進行拆遷工作

當房地產開發公司采用委托拆遷形式時，按照房屋拆遷法規的規定，需要辦理委托手續并交納一定比例的代辦費，由委托代辦單位具體實施拆遷。、辦理拆遷申請

根據《城市房屋拆遷管理條例》，拆遷人應當持以下文件向當地房屋拆遷行政主管部門申領拆遷許可證： 拆遷申請書；

建設項目批準文件和資金證明； 規劃部門選址意見或者規劃批準文件； 建設用地批準文件附圖；

拆遷計劃和方案（包括對被拆遷人安置地點、補償形式、臨時安置補助、搬遷過 渡期限和搬遷方式等）。

14、審批、領取拆遷許可證

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門自收到申請之日起30 日內，對申請事項進行審查，對符合條件的，核發房屋拆遷許可證。根據《城市房屋拆遷管理條例》，任何單位和個人需拆遷房屋，必須持國家規定的批準文件、拆遷計劃和拆遷方案，向縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門提出拆遷申請，經批準并發給房屋拆遷許可證后，方可拆遷。、簽訂房屋拆遷責任書

房屋拆遷責任書是拆遷人實施拆遷時需簽署的書面文件。拆遷人在領取房屋拆遷許可證時，與被拆除房屋所在地的區、縣國土房管局簽訂責任書。、辦理拆遷公告與通知 根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，建設單位的房屋拆遷申請被批準后，由當地房屋拆遷行政主管部門向各被拆遷房屋的所有人或使用人發出《房屋拆遷通知書》，并通知各有關行政主管部門協助；同時，房屋拆遷許可證一經發放，房屋拆遷主管部門應當將拆遷入、拆遷范圍、拆遷期限等以房屋拆遷公告或其他形式予以公布；房屋拆遷主管部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作?？h級以上地方人民政府在組織有關部門論證后，應當將房屋征收目的、房屋征收范圍、實施時間等事項予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求被征收人、公眾和專家意見。公告時間不得少于30 日；但是，房屋征收范圍較大的，公告時間不得少于60 日。

17、辦理戶口凍結 18、暫停辦理相關事項

房屋征收部門在應 “房屋拆遷公告”時一并通知暫停辦理相關手續。拆遷范圍內的單位和個人在暫停辦理相關手續期間不得進行下列活動：

房屋及其附屬物的新建、擴建、改建、裝修； 改變房屋和土地用途； 租賃房屋。

19、確定拆遷安置方案

確定拆遷方案：拆遷人按照拆遷方案的各項內容，制作拆遷預分方案表，確定拆遷方案。方案審批備案：拆遷人確定的拆遷方案報經區、縣國土房管局審批后，報市國土房管 局備案。、簽訂拆遷補償書面協議

房屋拆遷補償安置書面協議中必須有拆遷當事人的單位、姓名、經辦人姓名，協議必須 經雙方當事人簽名蓋章后才具有法律效力。

拆遷非出租房屋，拆遷人與被拆遷人簽訂協議；拆遷出租房屋，拆遷人應與被拆遷人、房屋承租人簽訂協議。協議的主要內容有：

拆遷補償方式，貨幣補償金額及其支付期限； 安置用房面積、標準和地點；

產權調換房屋的差價支付方式和期限； 搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；

搬遷補助費和臨時安置補助費或停產停業損失費發放標準和支付方式； 違約責任和爭議解決的方式； 當事人約定的其他條款。、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

拆遷人召集被拆遷人或拆遷單位參加，由國土房管局主持，召開拆遷動員會議。拆遷人進行被拆遷人的搬遷、周轉，進行拆遷安置。拆遷安置完成后，原房屋作價拆除，做到場平地凈。、發放運作拆遷補償款

發放運作拆遷補償款一般程序：開立資金專戶→出具存款證明→資金使用監督→開具領款憑證→支取補償款項

23、拆遷施工現場防塵污染管理

拆遷人及其委托的拆除單位在進行房屋拆遷施工的同時必須嚴格按照標準落實揚塵治理措施。

24、移交拆遷檔案資料

拆遷人應當在被拆遷人全部搬遷完畢后1 個月內向區、縣國土房管局移交拆遷檔案資料并辦理有關手續。

25、房屋拆遷糾紛的裁決

拆遷人與被拆遷人不能達成拆遷補償安置協議時，拆遷人、被拆遷人雙方任何一方均可向房屋拆遷管理部門申請拆遷補償安置裁決，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。

26、強制拆遷

二、征用劃撥土地拆遷安置 1、國有土地使用權劃撥用地申請

用地單位辦理劃撥用地申請時，應向行政主管部門提交以下各項文件、資料： 劃撥國有建設用地申請書，填寫《××市城鎮建設用地批準書申請審批表》，計劃行政主管部門核發的立項批復和項目可行性研究報告批復，中央單位的建設

項目還需提交市建委的《規劃設計項目計劃通知書》，屬于危舊房改造項目需提交危改立項批復及危改責任書，屬于經濟適用住房項目需提交經濟適用住房立項批復。

規劃行政主管部門核發的《建設用地規劃許可證》及附圖、《審定設計方案通知 書》及附圖，建設用地范圍內有中央產、軍產、宗教產、文物的需提交有關用地協議； 與《建設用地規劃許可證》附圖相同比例尺的地形圖3 份（藍圖）；

建設項目資金來源證明；

建設單位的工商營業執照和企業開發資質批準證書。2、主管部門現場勘察

交表：用地單位將《城鎮建設用地批準書申請審批表》返回行政主管部門。勘察：用地單位帶領行政主管部門的工作人員到用地現場實地勘察，查明土地狀況。、劃撥用地申請的審核、報批

根據《土地管理條例》，國有土地使用權劃撥應當堅持以項目帶土地的原則，且必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和土地利用計劃。

國有土地使用權劃撥用于非農業建設的： 縣級（含縣級市）人民政府１公頃以下，地級市人民政府２公頃以下。超過限額的，報省人民政府批準。

行政主管部門進行劃撥用地申請的審查時，用地單位須提交以下各項文件、資料： 劃撥國有建設用地申請書，填寫《××市城鎮建設用地批準書申請審批表》； 計劃行政主管部門核發的立項批復和項目可行性研究報告批復，中央單位的建設

項目還需提交市建委的《規劃設計項目計劃通知書》； 屬于危舊房改造項目需提交危改立項批復及危改責任書； 屬于經濟適用住房項目需提交經濟適用住房立項批復；

規劃行政主管部門核發的《建設用地規劃許可證》及附圖、《審定設計方案通知 書》及附圖；

建設用地范圍內有中央產、軍產、宗教產、文物的需提交有關用地協議； 與《建設用地規劃許可證》附圖相同比例尺的地形圖3 份（藍圖）； 建設項目資金來源證明；

建設單位的工商營業執照和企業開發資質批準證書。4、取得劃撥用地批準

劃撥用地申請的批準：行政主管部門代人民政府擬文批復同意用地單位用地，并核發《城鎮建設用地批準書》及撥地紅線圖。劃撥用地申請的備案：區、縣國土房管局核發《城鎮建設用地批準書》后15 日內，應將區、縣政府劃撥城鎮建設用地批復、《城鎮建設用地批準書附件》及撥地紅線圖各一份，報送市國土房管局備案。辦理劃撥用地批準手續時，用地單位需準備以下各項文件、資料：交納稅費證明； 區、縣政府劃撥建設用地批復；××市城鎮建設用地批準書及附件、撥地紅線圖。

第三章 相關稅費、地價款（土地出讓金）

地價=土地取得費+土地開發費+利息+土地增值收益，其中土地取得費包括征地費即三項補償費（土地補償費、安置補助費、青苗和附著物補償費）；各類稅費（耕地占用稅、耕地開墾費、征地管理費、以及地級城市收取的新菜地開發建設基金）；新增建設用地有償使用。根據《土地管理條例》，土地使用權受讓人合同生效之日起10日內支付土地使用權出讓金、余額應當在90 日內付清。逾期未付清出讓金的，從逾期之日起每日加收未付部分１‰的違約金，逾期達90 日仍未付清的，土地行政主管部門有權解除合同，定金不予退回，限期拆除地上建筑物和附著物，并可以請求賠償。、土地使用費

這里土地有償使用費主要指的是新增建設用地土地有償使用費。根據國家財政部、國土資源部、中國人民銀行《關于天調整新增建設用地土地有償使用費用政策等問題的通知》。、外商投資企業土地使用費

財政部指出外商投資企業繳納的場地使用費或支付的土地出讓金，都作為土地資源的取得成本進行財務處理，同時應當依法繳納城鎮土地使用稅。外商投資企業依法批準使用土地的，須與國土和房屋管理部門簽定用地合同，合同中確定應納費額。、防洪工程建設維護管理費

防洪工程建設維護管理費按照以下各項標準收?。?/p>

對征用土地、土地使用權出讓的單位和個人，以建設用地規劃許可證確定的土地面積，按每平方米20 元的標準征收。

對在劃撥國有土地上進行項目建設的單位和個人，以建設用地批準書確定的土地面積，按每平方米20 元的標準征收。

對使用土地從事非農業生產的單位和個人，以實際占地面積，按每平方米每年2元的標準征收。

5、土地閑置費

按照《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《閑置土地處置辦法》(國土資源部第5 號)和《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的知》

(國辦發〔2006〕37 號)有關閑置土地處置的規定，加快處置利用閑置土地。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的百分之二十征收。、土地權屬調查、地籍測繪費 7、城鎮土地使用稅

根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》標準收取。經省人民政府批準，經濟落后市、縣、自治縣土地使用稅的使用稅額標準可適當降低，但最低額不得超過以上最低稅額的30%。、地價評估費

根據國家計委國家土地局《關于土地價格評估收費標準的通知》（計價格〔1994〕2017 號）規定，一般宗地評估采取差額定率累進計費，按一般宗地地價評估收費標準”執行。一般宗地評估收費標準為最高限標準。

9、出讓土地預訂金

根據《土地管理條例》，受讓人應從土地使用權出讓合同生效之日起10 天內繳納地價款總額10％作為定金，其余的在90 天內付清，所付定金可抵充地價款。

10、征地管理費、土地補償費和安置補助費

土地補償費+安置補助費=征地統一年產值

省范圍內征收農民集體所有土地，均根據《 省征地統一年產值標準》中《ＸＸ市/縣征地統一年產值標準表》標準收取。、青苗及樹木補償費

在 省范圍內依法征收農民集體所有土地涉及青苗及地上附著物補償的，均按《征地青苗及地上附著物補償標準》執行。同一地塊上間種或套種其他種類作物的，其套種或間種的青苗補償標準由市、縣土地行政主管部門實施征地時按照實際情況與產權人協商確定。《征地青苗及地上附著物補償標準》中的青苗不包括花卉、景觀苗木、名貴樹木、特大樹木等特殊苗木。涉及特殊苗木補償的，應委托有相關資質的估價機構評估確定其補償標準，取得產權人同意的也可以按照議價方式確定其補償標準。

13、地上物補償費 根據《征地青苗及地上附著物補償標準》規定，地上附著物的補償標準由各市、縣政府按照各類建筑物、構筑物的市場重置價格制定并公布實施。涉及補償被征收土地上的電力、通訊、水利、交通等設施的，應委托有相關資質的估價機構評估確定其補償標準。、新菜田開發建設基金

新菜地開發建設基金是指國家征用城市郊區菜地時，有用地單位支付的，用于開發新菜地費用。15、耕地占用稅

國有農場（含縣、市、自治縣管的農、林、牧、茶、漁、鹽場）的適用稅額按所在縣、市、自治縣稅額標準執行。、耕地開墾費 區域因素修正系數：

其中在集體土地征用時拆遷安置各項費用：

1、房屋拆遷補償費

貨幣補償的金額，根據被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。被征收房屋的房地產市場評估價格由具有相應資質的房地產價格評估機構，按照房地產估價規范和有關規定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產的市場交易價格。、搬家補助費

根據《城市房屋拆遷管理條例》，被拆除房屋使用人因拆遷而搬遷的，由拆遷人按被拆除房屋建筑面積每平方米不低于5 元的標準，付給搬家補助費。3、提前搬家獎勵費

提前搬家獎勵費是指被拆除房屋使用人在規定的搬家期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以對這部分使用人支付一定的提前搬家獎勵費。一般由拆遷人自行制定獎勵標準。、臨時安置補助費（周轉費）

臨時安置補助費付給時間從被拆遷人交出房屋之日起至拆遷人通知被拆遷人遷入安置用房之日止，超過協議規定時間的，從逾期之月起，按原標準的200％付給。、停產停業綜合補助費

對因征收非住宅房屋造成停產、停業的，應當給予適當補償。根據《城市房屋拆遷管理條例》，因拆遷造成停產停業的損失，以拆遷公告發布前一年的月平均利潤額按月予以補償。補償期限最長不得超過18 個月。利潤的計算以稅務部門核準的納稅申報為準。拆除被拆遷人的商業用房，因拆遷影響不能營業的，根據以稅收為準的營業額給予補償；補償最高限額每月不超過停業前3 個月平均月營業額的8％。、房屋拆遷服務費

房屋拆遷服務費，由承擔拆遷服務的單位按照一般不超過房屋拆遷補償安置費用的15%向拆遷人收取。

開發商參與土地一級開發應注意的法律問題

1、項目合法性問題

對于土地一級開發商來說，在投資開發土地一級開發項目時，首先需要考慮的問題是土地一級開發項目是否合法。由于目前國家對土地一級開發沒有法律層面的規定，各地規定并不一致，而且各地地方政府操作也比較亂，實踐中有些項目的合法性方面存在問題。若項目合法性方面存在瑕疵，將會給開發商帶來很大的潛在法律風險，因此，開發商應重視項目的合法性問題。開發商可主要從以下幾個方面對土地一級開發項目的合法性進行審查：（1）項目是否符合城市總體規劃和土地利用總體規劃

實踐中，有些地方政府急于進行城市建設，甚至在城市總體規劃和土地利用總體規劃還沒有編制和批準的情況下，就委托開發商開始進行土地一級開發，這對于開發商來說風險很大，若將來城市總體規劃和土地總體利用計劃得不到批準，地方政府又無力償還開發商已發生開發的成本，開發商將面臨投入資金無法收回的風險。（2）立項文件的合法性

開發商在簽訂合同之前應認真審核項目立項文件的合法性，比如是否經有審批權限的政府批準立項、是否存在立項文件的內容與實際操作不一致的情形，等等。在實踐存在著一些須經省級政府批準但只有地方縣級政府或經濟開發區管委會的批文的情形，若出現上述情形，開發商須對立項文件進行補充和完善。（3）其他相關項目文件的合法性

開發商還應認真審核其他項目文件的合法性，比如控制性規劃文件是否已經批準，征地拆遷文件合法性等。另外，開發商為外商投資企業的，須注意審查自身是否符合《外商投資產業指導目錄》等相關外商投資的法律法規的規定。

2、簽約程序問題

綜合分析各地有關土地一級開發的規定，大多規定政府要求通過招標方式確定土地一級開發商。但實踐中，很多地方政府并未嚴格遵守招標確定開發商的程序，而是直接與開發商簽訂土地一級開發協議。對于開發商來說，則須注意簽約程序的合法性，以防上級政府以未通過合法程序而不認可開發商的一級開發主體地位。就此問題，即使地方政府已就一級開發事宜與開發商協商一致，開發商也應建議地方政府按照規定通過招標形式簽約。當然，由于有關土地一級開發的地方規定并非屬于法律或行政法規層面，即使不通過招標形式通常也并不會因此導致一級開發合同無效。

3、開發商應把握的土地一級開發合同中的要點

開發商簽訂一份內容完善的土地一級開發合同，能夠有效防范土地一級開發過程中的各種風險，比如拆遷難風險、政策變化風險、土地出讓價格風險等。從開發商的角度而言，簽訂土地一級開發合同時應注意把握以下要點：（1）約定征地拆遷安置補償工作由政府負責承擔

對于開發商來說，在目前國情下很難自主完成拆遷安置補償工作。在此情況下，開發商應要求在土地一級開發合同中約定征地拆遷安置補償工作由政府方面承擔，開發商只負責承擔相關費用。通常情況下，開發商可采取如下兩種方式承擔費用：政府包干和據實支出。政府包干，即開發商與政府約定一個包干費用，由政府包干完成征地拆遷安置補償工作。據實支出，即開發商根據政府拆遷安置工作的進展逐步據實支出費用。開發商可根據項目具體情況決定采取適當的費用承擔方式。（2）約定分期分塊滾動開發、減輕資金壓力

對于開發商來說，土地一級開發占用資金量大、周期長、利潤率低，因此，若想減輕資金壓力，可在合同中約定采用分期分塊滾動開發的方式，即將項目范圍內的土地，根據規劃情況分割成不同的區域地塊，按照優先順序分期先后投資開發各區域地塊，成熟一塊、出讓一塊，出讓后收回成本和收益再投入下一區域地塊，這樣滾動開發可有效減輕資金壓力，同時也可降低投資風險。（3）約定政策變化時由政府承擔責任

政策變化風險對開發商來說是不可預知的風險，比如國家或上級政府對項目規劃作出重大調整或被撤。對于該等風險，開發商可在合同中約定由政府承擔政策變化風險。但須注意的是，在約定土地出讓收益分成方式時，若項目重大調整或被撤時尚無土地出讓收入，則存在開發商投資回報落空的風險，在此情況下，須明確約定政策變化時開發商收回資金和收益的方式。（4）約定土地開發成本的組成

土地開發成本是土地一級開發合同重要條款之一，開發商訂立合同時必須明確約定。通常情況下，開發商應將就土地一級開發項目支出的所有費用均計入土地開發成本。但須注意的是，開發商計入的成本最終須經政府審核確認，若開發商的某項支出政府審核后不認可，且也未在合同中列明，開發商將不得不自行承擔該等費用。同時，在合同中列明土地開發成本有利于開發商預估和控制項目投資總額，也可使開發商有理由拒絕投入政府要求承擔的合同中未列明的費用。

值得注意的是，各地政府規定的土地開發成本（主要包括征地拆遷補償、市政基礎設施建設費用等）雖然大致相同，但也有很多不同之處，開發商須根據各地規定靈活掌握。比如，對于融資成本（貸款利息）各地約定就不一致，北京相關規定中明確規定土地開發成本包含貸款利息，而成都相關規定中就明確約定不能將融資成本（利息）作為開發成本。（5）約定收益分配方式

對開發商來說，可根據項目具體情況約定不同的收益分配方式。通常情況下，土地一級開發的收益分配方式有如下幾種：

A．固定收益：開發商的投資收益=土地開發成本×固定收益率。也可約定每年固定收益率，按每年投入的開發成本計算投資收益。相對下述按比例分配收益方式而言，開發商采用固定收益率方式，資金及收益收回的安全性較高，可有效規避土地出讓價格風險，但通常收益率不會太高。

B．按比例分配收益：開發商的投資收益=（土地出讓收入-土地開發成本）×開發商分配比例。相對于固定收益方式而言，按比例分配收益方式中開發商收益比例通常較高，而且關鍵是有利于開發商受讓開發項目中出讓地塊的國有建設用地使用權，進行二級開發。實踐中，很多開發商參與土地一級開發就是為了便于二級拿地，采取按比例分配收益方式，可使一級開發商在土地出讓競價中處于非常有利的地位，因為土地出讓價格中含有一級開發商按約定比例可分取的收益，土地出讓價格越高一級開發商可分取的收益也越多。但采取該種方式，開發商須注意防范土地出讓價格風險，有必要約定出讓價格低于開發成本時的處理方法和責任承擔。

C．固定收益+按比例分配收益：開發商的投資收益=固定收益+按比例分配收益。這種方式具有上述兩種方式的優點，開發商既保證了固定收益，又有參與分配的權利，但政府通常會相應調低固定收益率和收益分配比例。（6）約定成立項目公司

開發商就單個土地一級開發項目成立項目公司，可以有效地隔離和規避單個項目風險，避免連鎖反應。而且由于土地一級開發投資項目大、投入資金多，需要開發商專門設立公司在投資地進行長時間、持續性的具體操作。同時，成立項目公司也通常是政府對投資開發商的要求。（7）約定適當的融資方式

若開發商自有資金不足或有可能進行項目融資，可在合同中約定可供選擇的融資方式。尤其是約定股權融資方式，即約定通過轉讓部分股權（或設立項目公司時引入合資方的方式）的方式進行融資，以便在必要時引入合作投資方或部分轉讓項目。

綜上所述，開發商投資于土地一級開發項目時，首先應根據當地政府發布有關土地一級開發的相關規定，審核項目的合法性，并按照規定的合法程序與地方政府或其授權委托的機構簽訂土地一級開發合同。若是與政府授權委托的機構簽約，開發商應注意要求簽約單位提供有權政府部門的授權委托文件。由于目前土地一級開發相關法律法規的缺乏，開發商與政府之間簽訂的土地一級開發合同就成為雙方之間的“法律”，開發商在簽約時一定要把握住合同要點，將相關要點在合同中明確約定。

第四篇：土地一級開發委托合同（定稿）

土地一級開發整理委托合同

項目名稱：

甲方（委托方）：XX市土地儲備中心 乙方（受托方）：

委托時間： 年 月 日 甲方﹙委托方﹚：XX市土地儲備中心 乙方﹙受托方﹚：

第一章 總 則

第一條 根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律法規及《XX市土地儲備管理辦法》相關規定，雙方本著平等、自愿、有償、誠實守信的原則訂立本合同。

第二條 依據《XX市土地儲備管理辦法》（X政發〔2010〕X號），《XX市人民政府關于印發XX市土地一級開發及國有土地使用權出讓收入分配管理辦法（暫行）的通知》﹙X政發﹝2010﹞55號﹚、《XX市人民政府關于印發XX市土地儲備支出核算管理辦法的通知》（X政發〔2010〕XX號）等文件規定，XX市人民政府對《 》的批復，同意對 土地進行一級開發，甲方作為土地儲備主體，乙方作為土地

一級開發整理單位，由甲方委托乙方完成該土地一級開發整理工作。

第二章 土地一級開發整理范圍及面積

第三條 依據XX市土地利用總體規劃、城市總體規劃、土地儲備計劃及規劃部門提供的 土地范圍，甲方委托乙方對位于，地塊面積約 畝，地塊四至：東至，南至，西至，北至 的土地（以下簡稱項目土地）進行土地一級開發。四至范圍及委托面積以最終確定的規劃紅線范圍實測面積為準。

第三章 土地一級開發整理主要工作內容 第四條 甲方委托乙方對項目土地進行一級開發整理。乙方承擔以下工作：

﹙一﹚依據XX市規劃局提供的用地紅線范圍及該儲備地塊控制性詳細規劃，按程序報送審批，并依據批準的規劃組織一級開發工作；

﹙二﹚編制、報批土地一級開發整理項目實施方案，報送相關單位審批后報甲方備案；

﹙三﹚負責該地塊土地一級開發整理項目的資金籌措和墊支；

﹙四﹚負責土地勘測定界、土地權屬調查等前期工作，配合甲方及用地單位完成儲備地塊內農用地征轉用報批，繳納土地報批稅費，按已批準的土地征收方案實施土地征收、拆遷安臵工作；

﹙五﹚根據經批準的該儲備地塊控制性詳細規劃，按發改、規劃、建設、環保、滇管、水利和林業等主管部門要求，配合相關部門或自行組織該收儲地塊土地一級開發整理所涉及各項行政審批資料準備及報批工作；

﹙六﹚根據經批準的該地塊控制性詳細規劃，按工程項目建設管理的相關規定，組織實施土地一級開發整理工作，并依法依規開展評估、拆遷、工程施工、監理等工作；

﹙七﹚承擔土地一級開發整理項目移交前的土地管護工作，協調解決項目實施范圍內群眾穩定工作；

﹙八﹚承擔或協助進行法律、法規、政策文件規定或約定的其他涉及土地一級開發整理的工作。

第四章 土地一級開發整理工作進度和完成期限 第五條 乙方應于 年 月 日前完成土地一級開發整理工作，并使項目土地達到協議約定的移交條件，且根據相關規定移交甲方收儲。

第五章 土地一級開發整理成本的認定

第六條 該地塊土地一級開發整理所需資金全部由乙方負責籌措和墊支。土地一級開發整理成本的認定工作原則上按照《XX市土地儲備支出核算管理辦法》（X政發〔2010〕XX號文）執行，其中：

（一）銀行貸款利息和依據《XX市人民政府關于推進土地一級開發整理全覆蓋工作的通知》（X政發[2010]68號）、《XX市人民政府關于印發社會資金參與土地一級開發整理項目辦法的通知》（X政發[2010]XX號），經XX市審計局認

定的其他成本。

第七條 本合同生效之日起，由甲方委托的審計部門對該地塊的土地一級開發整理項目實施全程審計，土地一級開發成本的最終確認以審計部門結算審計報告為準。

第六章 工程監理、驗收和結算

第八條 甲方作為該土地儲備主體，甲方有監督和指導項目工作情況的權利。

第九條 乙方必須嚴格按照國家基本建設程序以及相關法律法規的規定，組織工程項目招標工作、項目監理、質量監督、項目組織實施、竣工驗收、結算等工作，并及時將相關成果報甲方備案。

第十條 乙方應依據土地政策及報經審核通過的土地一級開發整理實施方案，完成土地一級開發整理工作，待相關項目竣工并驗收合格后，乙方應及時將達到移交條件的項目土地移交甲方。屬市政基礎設施工程的，由乙方直接申請屬市政府進行移交，甲方有權進行監督。

第十一條 土地移交應當達到如下標準： ﹙一﹚ 四至范圍清楚，面積準確； ﹙二﹚ 權屬清楚，無爭議；

﹙三﹚ 征地拆遷程序合法，補償足額到位；

﹙四﹚ 土地和地上建﹙構﹚筑物附著物權屬、他項權利經濟責任清楚并處理完畢；無抵押、擔保等債權債務糾紛；

﹙五﹚經市審計部門審計認定的土地一級開發整理項目成本審計報告、農用地征轉用批準文件、國有土地使用權

收回、土地證注銷文件、土地勘測定界、宗地測量成果等相關資料齊全完備；

﹙六﹚土地一級開發整理項目涉及的配套設施和城市基礎設施建設各項審批手續合法完整；

﹙七﹚土地一級開發整理項目熟化工程，達到昆明市規定的土地一級開發整理熟化標準；

﹙八﹚工程質量達到國家驗收標準，并有相關部門竣工驗收證明材料；

﹙九﹚工程費用結算清楚，費用支付無爭議；

﹙十﹚其他相關規定或約定的驗收標準及實現項目土地收儲需達到的標準。

第十二條該地塊涉及的工程建設完成后，由乙方向甲方申請，并邀請相關部門及專家組成員實施工程竣工驗收。若工程質量達不到建設規定，或者法律、法規、政策規定，以及本協議約定的標準，由乙方負責在甲方確定的期限內自行完成整改。

第十三條 該地塊乙方的投資返還，按本條第（二）項方式返還。

（一）在地塊移交給甲方驗收合格后，由甲方按照審計結果，在 個工作日內撥付乙方土地一級開發整理成本。

（二）在該地塊土地完成供應，土地價款繳入國庫后，待市財政部門按照審計結果，將一級開發整理成本撥付到甲方后，甲方在30個工作日內將土地一級開發整理成本撥付給乙方。

第七章 雙方的權利和義務

第十四條 甲方的權利和義務

（一）甲方作為該土地儲備主體，有權指導和跟蹤土地一級開發整理工作；

（二）配合乙方做好項目融資工作，根據需求提供必要的相關資料要件；

（三）甲方根據地塊的需要，向國土管理部門申請辦理土地儲備證；

（四）甲方按本合同預定，會同相關部門按照國家建設工程的標準及要求對乙方的土地一級開發整理項目進行驗收。

（五）該土地的一級開發成本必須接受甲方的內部成本核算和監督。

第十五條 乙方的權利和義務

（一）乙方必須嚴格按照國家基本建設程序，組織工程項目招投標工作、項目監理、質量監督、項目組織實施、竣工驗收、結算等工作，并將相關成果報甲方備案；

（二）該土地的處臵權屬于甲方，乙方不得擅自處臵委托開發范圍之內的土地（包括出租、轉借等）；

﹙三﹚乙方在未完成全部征用土地拆遷工作以前，負責對已拆遷的地塊進行管理；

﹙四﹚乙方應向甲方提供該地塊土地一級開發整理工作的相關文件、圖紙等資料，并保證資料的真實性和合法性；

﹙五﹚乙方保證自簽署本合同之日起至移交給甲方止，征用土地是合法的，不存在被征地拆遷單位或個人用土地或房屋抵押而產生債務或租賃的事實，不存在訴訟﹙仲裁﹚或其他糾紛，也不存在任何第三人的權利或對征用土地的限制。

第八章 違約責任

第十六條 任何一方由于自然災害、戰爭等不可抗力因素或者法律、法規、政策文件、政府行為等造成的部分或全部不能履行合同的，雙方均不構成違約，但雙方可協商解除或變更合同，并積極采取措施防止損失擴大。

第十七條 甲乙雙方均應遵守合同約定，一方違約的，應承擔相應的違約責任，如造成損失的，還應承擔相應的損失賠償責任。

第十八條 因執行本合同發生爭議，由雙方協商解決，協商不成，雙方可向各自的上級主管部門報告，由各自的上級主管部門協商解決。

第九章 附 則

第十九條 本合同未盡事宜

（一）經甲、乙雙方協商后可簽訂補充合同，所簽訂的補充合同與本合同具有同等法律效力，補充合同與本合同內容不一致的以補充合同為準；

（二）雙方協商無法達成一致的，雙方一致同意按照有關法律、法規、規章及XX市現行有效的政策性文件中的規定為準。

第二十條 在委托工作實施過程中，雙方工作均以書面 的形式予以落實，如有未盡事宜，經雙方確認后構成本合同的附件。

第二十一條 本合同一式拾貳份，每份拾頁，甲方執陸份、乙方執陸份，雙方簽字蓋章后生效。

委托方﹙甲方﹚： XX市土地儲備中心

﹙蓋章﹚ 法人代表：

委托代理人：

經辦人：

時間：201 年 月 日

受托方﹙乙方﹚： ﹙蓋章﹚ 法人代表： 委托代理人： 經辦人： 年 月 日

201

第五篇：土地一級開發協議書

土地一級開發協議書

甲方：

乙方：*****有限公司

為貫徹落實 精神，依據相關法律法規之規定，甲乙雙方本著誠實信用、平等互利原則，經協商一致，簽署本委托協議（以下簡稱本協議）。第一條

土地一級開發的范圍

本協議所指的土地一級開發范圍： 區的開發用地。（詳見《 區控制性規劃》）

區土地一級開發的實施，須按照甲方制定的土地開發投資計劃進行實施。開發要遵循“統一規劃、分區開發、分期實施”的原則進行。甲方有權對開發實施方案、開發的具體內容和投資計劃作適當調整。第二條

土地一級開發的開發模式

甲方就上述開發范圍內的征地批后實施、拆遷和市政配套項目設施建設等以委托方式交由乙方實施。

土地一級開發的實施方式：

1、征地批后實施及拆遷：甲方與乙方共同委托區相關有拆遷資質的單位進行拆遷，拆遷協議由甲方與乙方共同與拆遷單位簽訂，拆遷價格由甲方與拆遷單位確定。

2、市政設施配套建設項目的開發建設由甲方下達設計任務書，乙方委托第三方進行設計。設計完成后，由甲方組織對設計及投資概算進行審查批準。乙方按批準的設計組織施工。重大設計變更（造成投資增加超過 萬以上）報甲方批準。第三條

土地一級開發的委托內容

1、根據本委托協議辦理相關前期手續；

2、實施征地批后實施工作；

3、實施拆遷工作

4、完成地上物拆除、地下構筑物拆移、渣土清運、圍墻施工、場地平整等工作；

5、組織市政基礎設施的建設，市政基礎設施建設項目包括：道路、河道、泵站、景觀綠化、供電項目、交管設施、路燈工程、教育文化、公益配套項目及市政府下達的其他項目。

6、甲方認為其它可由受托人承擔的一級開發工作。第四條 土地一級開發的總費用

土地一級開發總費用包括土地一級開發的直接成本、間接成本和甲方支付給乙方的土地一級開發的委托開發收益。土地一級開發總費用的最終確認以決算審計報告為準。

1、土地一級開發的直接成本包括： ⑴、一級開發工作的有關前期費用，包括但不限于項目可研及實施方案的編制、勘查、測繪、釘樁、地上物評估、環評、交評等實際產生的費用； ⑵、征地批后實施、拆遷補償費；

⑶、土地整理、交付過程中發生的有關補償費用；

⑷、市政基礎設施建設有關費用，主要包括從合同簽訂開始至合同完成止所發生的、與執行合同有關的直接費用和間接費用，其中直接費用包括：耗用的材料費用、人工費用、機械使用費及其他直接費用；間接費用包括：臨時設施攤銷費用以及為組織和管理施工生產活動所發生的相關費用；

⑸、土地儲備開發供應過程中發生的審計、律師、工程監理等費用以及經同級財政和土地主管部門核準的其它支出；

2、土地一級開發的間接成本包括： ⑴、財務費用；

⑵、管理費，按直接開發成本的1%計算； ⑶、營業稅及附加。

3、委托開發收益暫按照土地一級開發直接成本的6％計算。今后若有調整，雙方另行協商。

4、下列情況引起成本費用的增加部分，不作為實際開發成本，由乙方自行承擔： ⑴、各種集資、贊助、捐贈等費用；

⑵、應由乙方承擔的違約金、賠償金、罰金等經濟賠償，以及因違法行為應承擔的罰款等費用；

⑶、乙方違反規劃要求、建設方案或設計圖紙造成的改正費用； ⑷、工程項目驗收中，發現質量等問題，乙方進行整改所發生的費用； ⑸、已減免征收的其他費用； ⑹、其他未經甲方認可的費用。

5、土地一級開發總費用的結算與支付。

⑴為滿足財務日常核算的需要，土地一級開發總費用（包括土地一級開發的直接成本、間接成本和土地一級開發的委托開發收益）的結算按照月末暫結算、年終預結算和審計最終決算三階段進行。每月末甲、乙雙方財務暫以乙方實際支出的土地一級開發的直接成本和間接成本以及相應的委托開發收益先行確認產值；

年末再根據乙方當年實際支出的土地一級開發的直接成本和間接成本以及相應的委托開發收益，經甲方審核后并以工程產值確認書的方式進行預結算；

工程竣工驗收后再以土地一級開發總費用的決算審計報告進行最終的決算。⑵工程預結算后，甲方在次年內按不低于預結算工程產值的90%支付開發費用，每季度的支付進度不低于預結算工程產值的20%，在辦理工程項目竣工決算審計后的三個月內全額將款項支付給乙方。第五條

土地一級開發的驗收

1、驗收內容

土地一級開發驗收由甲方組織，分為土地整理驗收和基礎設施及市政管網建設驗收兩種情況：

⑴、土地整理驗收

乙方應按照甲方指定的土地開發投資計劃分期實施分塊整理。場地方面要求宗地達到原自然狀況或自然地坪標高，在宗地四周設置圍墻（圍欄），并使宗地達到“三通一平”（即具備施工車輛主要進出道路的路由、施工臨時用水源頭、施工臨時用電源頭接通條件）。⑵、基礎設施及市政管網建設驗收

乙方應按照甲方指定的基礎設施及市政管網投資計劃分期實施建設，并達到竣工驗收要求。乙方應提供完備的竣工驗收資料。

2、驗收組織

乙方完成甲方確定的分期、分塊土地整理計劃達到驗收條件，并提供完備的竣工驗收資料后，應向甲方提出相關驗收申請，甲方在組織驗收后應出具驗收合格證明或整改意見通知。⑴、乙方提前15天向甲方提出驗收申請，并備齊相關驗收資料。甲方應在收到申請和相關驗收資料后15個工作日內，組織竣工驗收。并在驗收后10個工作日內出具驗收意見。⑵、甲方在收到申請及齊備的竣工驗收資料后30日內不組織驗收或不出具驗收意見，將視為驗收合格。第六條

土地一級開發的監管制度

1、重大事項或重要環節的審核制度。主要指包括而不限于甲方對征地批后實施方案、拆遷方案、市政基礎設施建設等方案的審核和批準。

2、資金的使用監督制度。甲方有權對資金到位和使用情況進行監督。

3、定期報表制度。主要指乙方應在土地一級開發的過程中完成定期報表的制作。包括一級開發進度報表、資金使用情況報表、手續辦理情況報表等。

4、招標參與制度。包括甲方參與項目拆遷、市政設計、施工等外包工作招標的評標工作，并對招標評標工作進行監督。

5、審計制度。在乙方項目實施過程中，由甲方委派審計單位進行跟蹤審計，乙方有義務將合同支付款項憑證、手續辦理批復等資料及時提供給審計單位。第七條

甲方的權利義務

1、負責制定土地一級開發分期進度計劃，在實施過程中有權根據實際情況及時調整。保證獲得土地一級開發實施的相關批準文件。

2、確定分段土地整理實施目標和市政設施建設進度計劃并在相應工作完成后積極組織驗收。

3、甲方有義務為乙方融資提供可能的便利條件，如：乙方融資所需要的新城區開發建設總體規劃、土地出讓情況等相應的證明資料的提供以及貸款所需要信用擔保的提供、動產或不動產的抵押、應收帳款的質押等。

4、甲方有權對乙方實施的土地一級開發全過程進行監督，但監督過程本身不應影響開發進度。

5、積極組織開發成本審計和確認工作并及時或按約定向乙方支付土地一級開發費用。

6、鑒于乙方承建的項目均為市政配套設施工程，因此甲方應協助其辦理發票領用及稅收返還工作。第八條

乙方的權利義務

1、乙方應確保土地一級開發所需資金到位，同時依據開發進度，制定資金使用計劃。

2、負責征地批后實施、拆遷以及基礎設施等土地一級開發具體工作的實施。

3、接受甲方對土地一級開發全過程的監督管理。

4、按時提供工程驗收和審計資料，并配合甲方做好驗收和竣工審計工作。

5、乙方應積極配合甲方工作，在領取發票后，對已結算價款中的委托開發收益部分向甲方開具發票，對已結算價款中的土地一級開發成本部分向甲方開具收據并根據需要向甲方提供施工單位開具的發票的復印件。

6、乙方應及時辦理各工程項目的付款結算審核工作，一旦條件具備應及時辦理工程項目竣工決算審計，并按照第四條的約定%作為雙方最終的結算金額，當工程項目竣工決算后，乙方應向甲方進行項目移交，并配合甲方向南京市建委進行項目的進一步移交工作。

7、未經甲方同意，乙方不得向第三方轉讓一級開發項目。第九條

違約責任及解除條款

甲方未能按上述約定及時支付土地一級開發費用時，應承擔導致土地一級開發進度計劃實施遲延的相關責任，并按照應付未付款項每日萬分之三的標準支付違約金。延遲付款逾期超過6個月的，乙方有權解除本協議并有權要求甲方承擔違約責任。乙方未能按約定時間使資金足額到位，造成相關土地一級開發計劃遲延完成的，應按照每日萬分之三的標準向甲方支付違約金。逾期超過6個月的，甲方有權解除本協議并追究乙方的違約責任。

第十條 協議的終止

1、如果出現如下情況之一，甲方有權終止本協議。

⑴、未經甲方同意，乙方向第三方轉讓一級開發項目，或乙方的股東向第三方轉讓其在乙方公司所享有的股權的。

⑵、根據甲方開發進度計劃，乙方投入的一級開發資金，不能及時到位，影響到項目按計劃完成的；

⑶、乙方進行土地一級開發過程中，違反規劃條件和要求、不按原定項目設計方案和施工圖實施，或者未經甲方同意擅自修改設計方案，并且不能及時改正的； ⑷嚴重違反法律法規，在項目進行過程中發生重大安全等生產事故和情況，足以導致一級開發無法正常進行的；

2、因乙方違約，甲方提出終止協議的，協議終止后，甲方收回土地一級開發權。雙方即根據實際完成投資情況，乙方在30天內提供驗收和審計資料，甲方在收到完整資料后組織驗收并于收到完整資料后十五天內委托審計機構進行決算審計。并在委托審計機構6個月內付清扣除乙方應付違約金及甲方相關損失后的土地一級開發費用。

3、因甲方違約原因，乙方提出終止協議的，協議終止后，甲方收回土地一級開發權。乙方在30天內提供驗收和審計資料，甲方在收到完整資料后組織驗收并于十五天內委托審計機構進行決算審計。并在委托審計機構3個月內付清土地一級開發費用。第十一條 其他

1、一級開發分期分段實施，雙方另立補充協議。

2、開發期內，遇到政府政策調整，按政府政策調整后的有關規定執行。

3、本協議未盡事宜，由協議各方另行商定。

4、本協議一式壹拾貳份，每方各執陸份。

第一章 合作范圍、內容及方式

第一條 合作范圍、內容

1、項目名稱：XXXXXXXXXXX土地一級開發項目（以 下簡稱“該項目”）。

2、項目地點：XXXXXXXXXXX

3、開發整理規模：土地一及開發面積約XX平方公里，其中一期項目約XX畝。

4、投資合作內容：投資該項目的土地一級開發工程內容（以審定批準實施的施工圖內容為準）。

5、土地一級開發工期約為XXX年。

6、概算總投資額：約XXX億元人民幣。第二章 合作原則及前期確認

第三條 合作原則及前期確認

1、該項目土地一級開發按照“整體授權、統一規劃、滾動開發、按塊核算、啟動核心、分步配套、有序推進”的原則進行。

2、甲方保證乙方（項目公司）參與政府編制紅線范圍內各類規則（主要為概念性規劃，總體規劃，控制性詳細規劃及各類專項規劃的編制）。甲方負責協調相關政府主管機構，按照程序批準項目整體規劃，保證項目的建筑面積不低于總體地塊面積的百分之【 】，其中商住面積不低于建筑用地面積的百分之【 】······。

3、甲方需確保建筑用地指標的穩定供給，保證項目一期中項目公司確定的地塊在XXXX年年底前能夠正式掛牌上市交易，之后每年商住用地掛牌交易量不低于【 】畝······。

4、區域內約定的市政道路、城市公共公益配套項目、城市公園及景觀綠化等建設工程，根據板塊實施計劃，分期分板塊搭配實施。

5、在具體實施過程中，原則上分板塊啟動，若條件許可可同時啟動多個板塊的土地一級開發。

第三章 土地一級開發成本及先期投入核定 第四條 應計該項目土地一級開發的成本包括：

1、策劃、咨詢、規劃和設計費：用于規劃紅線范圍內的所有項目策劃、項目咨詢、規劃編制、項目設計等支出；

2、征地拆遷安置補償：項目公司按照其與政府部門的相關協議在規劃紅線范圍內進行征地、拆遷、人員安置等發生的全部費用，包括報批規費以及支付給農民和集體經濟組織的補償等在內的全部相關費用；

3、紅線內基礎設施工程建設支出及功能性項目建設支出：包括項目公司按照合同支付給施工單位的建筑安裝工程費、按照供應合同支付給設備供應單位的設備購置費等；項目設計費；監理費，以及與項目驗收、竣工備案相關之全部費用；

4、項目實施管理費：項目公司作為規劃紅線范圍內土地一級開發的實施單位，其在土地一級開發過程中由于工程管理、協調所發生的費用；

5、公司營運管理費：包括用于規劃紅線范圍內土地一級開發的人員工資、保險費用、辦公經費、招商引資費用等全部相關費用；

6、土地通過公開出讓過程中的有關費用；

7、項目開發建設的各類稅費：依法可列入成本的稅費；

8、財務費用，融資成本費用；

9、甲、乙雙方共同認可的因實施規劃紅線范圍內土地一級開發工作而發生的其他費用；

10、甲乙雙方前期為本項目開發墊付的經雙方確認的費用。

11、經審計部門認定并報XX市政府或經濟技術開發區管委會批準的、項目公司為項目整體一級土地開發支付的、應分攤的合理成本；

12、經審計部門認可可計入成本的其他費用。第四章 土地出讓及合作收益 第五條 整理后的土地達到法律規定的標準，使該土地具備開發建設條件。第六條 項目公司在規劃紅線范圍內任一宗地在竣工驗收后，甲方保證相關政府

部門在【】個工作日內以宗地為單位啟動土地出讓程序并在【】個工作 日內對外進行公示；土地出讓成交后，甲方應協調政府相關職能部門在收到土地出讓金【】個工作日內，按國家法律法規明文規定從土地成交價款中提留基金及稅費后的余額全部支付到項目公司指定的賬戶。

第七條 甲、乙雙方一致同意土地一級開發收益分配按下面約定執行：

甲方協調保證徐州市相關部門在依據相關法律法規在取得規劃范圍內成交價款后，應將按國家法律法規明文規定從土地成交價款中提留基金及稅費后的余額一并支付到項目公司。第五章 雙方的權責

第八條 甲方的權利與義務

1、甲方負責落實項目實施過程中的各項政府審批手續，負責建設用地指標申請、拆遷安置、控制性詳細規劃報批并提供規劃成果，協助項目公司辦理項目開發建設、融資等所需的相關手續，負責將符合招、拍、掛條件的土地優先列入土地出讓計劃，并根據土地整理進程及市場需求安排土地上市。

2、收回土地一級開發投資成本；獲得土地一級開發投資回報。

3、監督項目公司土地一級開發投資資金的使用。

4、甲方承諾并保證在本協議簽訂前已取得徐州市政府及徐州經濟開發區的合法授權，有權簽訂本協議。本協議整理的土地依法取得用地指標，通過相應的城市規劃，保證該項目土地一級開發的合法性，有效性。

5、甲方應向乙方提供征地拆遷及施工必要的相關文件、圖紙等資料，并保證資料的真實性和合法性。

6、負責按照乙方確定的土地交易條件安排土地入市交易。并保證項目內任一地塊的招拍掛條件、土地出讓起始價、成交價支付方式等規則的制定遵循項目公司的意見。

7、甲方承諾對乙方進行融資提供擔保等幫助與支持。

8、甲方承諾該項目將從政府部門獲得相關優惠政策和便利條件。

9、甲方保證乙方在同等條件下優先獲得XX經濟技術開發區內其他地整理開發權。

10、甲方獨立負責【】路網及【】的建設（具體以附件 的標注為準）

11、甲方保證自簽署本協議之日起至進入XX市土地交易市場成交時，征收土地是合法的，不存在債務、抵押、租賃的事實，不存在訴訟（仲裁）或其他糾紛，也不存在任何第三人的權利或任何第三人（包括行政機關、司法機關）對征收土地的限制。

12、其他權責 第九條 乙方的權利與義務

1、負責籌集項目所需資金，及后期項目融資；

2、收回土地一級開發投資成本；

3、獲得土地一級開發投資各種回報；

4、負責組建項目公司的管理團隊；

5、負責項目公司的具體運營管理；

6、配合甲方對項目公司的財務進行監督；

7、負責把控項目公司開發進度

8、其他權責 第十條 甲乙雙方共同責任：

1、甲乙雙方共同發起成立項目聯合協調組，負責前期項目公司的設立、控規的研究、制定，土地開發階段的分配，協助項目公司辦理各相關手續以及協同一致處理解決其他具體問題全力配合支持項目的開發建設、運營和落實相關優惠政策。項目聯合協調組的設立、成員、職責、制度等由甲乙另行具體協商約定。

2、甲、乙雙方共同委托政府有關部門按照成本核定標準對土地一級開發過程中所發生的費用及開發利潤進行審核，根據有關規定核定土地一級開發成本及相應的利潤。

3、甲、乙雙方共同完成土地規劃的概念方案、總體方案及控制性詳細規劃等用地規劃的前置條件；共同完成拆遷及地上物安置（人、物）補償辦法的制定；共同完成地塊的選擇（包括實施一級開發及掛牌上市）。

第六章 項目聯合協調組 第十一條 甲乙雙方同意成立項目聯合協調組，負責前期控規的研究、制定，土

地開發階段的分配，協助項目公司辦理各相關手續以及協同一致處理解決其他具體問題全力配合支持項目的開發建設、運營和落實相關優惠政策。項目聯合協調組的設立、成員、職責、制度等由甲乙另行具體協商約定。第七章 項目進度計劃

第十二條 為合理有序開發本項目，特制訂項目進度計劃表（具體參閱附件）。第八章 政策支持和優惠

第十三條 甲方負責XX市經濟技術開發區、XX市政府及土地、財政等部門的 權限范圍內對該項目產業用地、配套用地等給予優惠政策，原則上實現該區域土地開發收支平衡。甲方應為“XXXXXXXXXX項目”項目招商引資、產業導入設立專門的各項優惠政策。乙方或其導入的其他投資者符合該產業導入優惠政策的項目有權享受相應的優惠政策。在國家、地方具有相關優惠政策的情形下，甲方保證項目公司能夠享有，并積極促使項目公司在開發、建設、經營、融資、成本回收、稅收等方面享有不低于項目所在地其他第三方的各項優惠。

第九章 違約責任及退出機制

第十四條 發生下述任一情形，甲方需保證乙方開發成本和投入的收回，并 仍需按已經發生的成本和投入的【】%的標準向乙方支付收益：

1、截止【】年【】月【】日，該項目規劃仍未獲得最終批準，或批準的結果與本協議約定存在根本性的區別。

2、非乙方原因，項目一期不能首先進行開發的。

3、非乙方原因，推出的地塊不能如期上市交易的或交易未成功的。

4、非乙方原因，該項目地塊存在或發生糾紛致使乙方無法進行開發的。

第十五條 因本協議發生的爭議，雙方通過友好協商方式解決。如協商不成，則 可提交【】仲裁委員會予以仲裁。

第十章 附則

1．本協議的訂立、效力、解釋、履行和爭議的解決均適用中華人民共和國法律，受國家法律保護和管轄。

2．本協議雙方均應按本協議的約定履行各自的義務，如發生糾紛，協議雙方應協商解決，協商不成的，協議任何一方均可以向有管轄權的人民法院起訴。3．本協議經雙方法定代表人或委托代理人簽字并加蓋法人單位公章后生效。4．本協議未盡事宜，雙方可另行簽訂補充協議，作為本協議附件。

5．本協議附件和附圖是本協議的組成部分，與本協議具有同等的法律效力。6．本協議正式本一式兩份，協議雙方各持一份，本協議副本一式兩份，兩份協議正本和兩份協議副本具有同等法律效力。