第一篇：建設-運營-移交(BOT)項目合作招商條件Microsoft Word 文檔

建設-運營-移交（BOT）

一、以非聯合體形式投標的申請人應滿足的資格條件包括：

1.符合《中華人民共和國政府采購法》第二十二條規定的供應商資格條件（1）具有獨立承擔民事責任的能力；

（2）具有良好的商業信譽和健全的財務會計制度；（3）具有履行合同所必需的設備和專業技術能力；（4）有依法繳納稅收和社會保障資金的良好記錄；

（5）參加政府采購活動前三年內，在經營活動中沒有重大違法記錄；（6）法律、行政法規規定的其他條件。

2.社會資本必須是依法注冊的獨立法人；本項目接受聯合體投標，必須是在中國境內依法注冊的企業法人，且合法存續，沒有處于被吊銷營業執照、責令關閉或者被撤銷等不良狀態；

3.最近連續三年（2013年-2015年）每年均為盈利，且年度財務報告應當經具有法定資格的中介機構審計；財務狀況良好，2015年的資產負債率小于80％，沒有處于財產被接管、破產或其他不良狀態、無重大不良資產或不良投資項目；銀行出具的授信額度和/或信用等級證明、資信報告等

4.具有足夠的資本實力和相應渠道得融資能力，2015年年底凈資產不低于人民幣10億元（以2015年度財務審計報告為準）；

5.商業信譽良好，在經濟活動中無重大違法違規行為，近三年內財務會計資料無虛假記載、銀行和稅務信用評價系統或企業信用系統中無不良記錄。具有2016年評定的AA+及以上的銀行信用等級證書；

6.同時具備公路工程施工總承包一級及以上資質和市政工程施工總承包二級及以上資質且具備有效的《安全生產許可證》，企業注冊地不在四川省行政區域內的外地企業，須提供《四川省省外建筑企業入川承攬業務驗證登記證》或帶二維碼的《四川省省外施工、監理入川承攬業務信息錄入證》。

7.擬派駐本項目的項目經理應具有公路工程或市政公用工程專業一級建造師資格，具有有效的安全生產考核合格B證，參加本項目投標時沒有在其他未完工項目擔任項目經理，中標后至完工前也不得在其他項目擔任項目經理；擬派駐本項目的項目技術負責人應為申請人本單位人員，具有高級工程師及以上職稱，專業為公路工程或市政公用工程相關專業。

8.近五年（2012年以來），具有以獨立投標人或聯合體成員之一中標，單個合同里程數達到10公里一級及以上公路投融資建設業績（含已完成和在建項目，投融資建設業績是指BT、PPP（含以前年度實施的BOT）和融資建設項目）。證明材料需提供中選或中標通知書或合同協議書（或股東協議書）或竣工驗收證明材料復印件，原件備查。

二、以聯合體形式投標的申請人應滿足的資格條件包括：

1.符合《中華人民共和國政府采購法》第二十二條規定的供應商資格條件 2.聯合體各成員均為在中國境內依法注冊的企業法人，且合法續存，沒有處于被吊銷營業執照、責令關閉或者被撤銷等不良狀態；

3.聯合體各成員最近連續三年（2013年-2015年）每年均為盈利，且年度財務報告應當經具有法定資格的中介機構審計；財務狀況良好，2015年的資產負債率小于80％，沒有處于財產被接管、破產或其他不良狀態、無重大不良資產或不良投資項目；

4.具有足夠的資本實力和相應渠道的融資能力，聯合體牽頭人2015年年底凈資產不低于人民幣10億元（以2015年度財務審計報告為準）；銀行出具的授信額度和/或信用等級證明、資信報告等

5.商業信譽良好，在經濟活動中無重大違法違規行為，近三年內財務會計資料無虛假記載、銀行和稅務信用評價系統或企業信用系統中無不良記錄，聯合體牽頭人具有2016年評定的AA+及以上的銀行信用等級證書；

6.聯合體承擔建設任務的成員單位須同時具備公路工程施工總承包一級及以上資質和市政工程施工總承包二級及以上資質且須具備有效的《安全生產許可證》，聯合體承擔建設任務的成員單位企業注冊地不在四川省行政區域內的外地企業，須提供《四川省省外建筑企業入川承攬業務驗證登記證》或帶二維碼的《四川省省外施工、監理入川承攬業務信息錄入證》；

7.擬派駐本項目的項目經理應具有公路工程或市政公用工程專業一級建造師資格，具有有效的安全生產考核合格B證，參加本項目投標時沒有在其他未完工項目擔任項目經理，中標后至完工前也不得在其他項目擔任項目經理；擬派駐本項目的項目技術負責人應為申請人本單位人員，具有高級工程師及以上職稱，專業為公路工程或市政公用工程相關專業；

8.近五年（2012年以來），聯合體牽頭人需具有以獨立投標人或聯合體成員之一中標，單個合同里程數達10公里及以上且等級為一級及以上的公路工程投融資建設業績（含已完成和在建項目，投融資建設業績是指BT、PPP（含以前年度（2012年以后）實施的BOT）和融資建設項目）。證明材料需提供中選或中標通知書或合同協議書（或股東協議書）或竣工驗收證明材料復印件，原件備查；

9.聯合體所有成員不得超過3家。參加聯合體投標的任何一方不得再以自己名義單獨或以其他聯合體成員的名義申請本項目投標。9.2有下列情形之一，不得在本項目中同時投標：

（1）法定代表人為同一人；（2）母公司與其全資子公司；（3）母公司與其控股公司（直接或間接持股不低于30%）。

第二篇：BOT(建設-運營-移交)項目構架、介紹

BOT構架

一、BOT模式簡介

BOT模式是Build-operate-transfer的縮寫，即建設-運營-移交。

政府將一個基礎設施項目的特學權授予投資者，在特許期內，投資者負責項目的融資、設計、建設、運營，并收回成本、償還貸款、獲得盈利。特許期結束后，將項目所有權移交政府。該模式是政府與投資者合作建設經營基礎設施項目的特殊運作模式。

二、實施BOT步驟

1、投資者成立項目公司，與政府部門達成特許協議，簽訂項目合同。

2、項目公司與項目設計商簽訂設計合同；與項目建設承包商簽訂建設合同；與項目運營商簽署項目經營協議。并得到相應的保險公司的擔保。

3、項目公司與商業銀行簽訂貸款協議或與出口信貸銀行簽訂買方信貸協議。

4、進入項目的建設運營階段。

5、特許期結束后，政府組織驗收。驗收合格，可將項目移交政府；驗收不合格，由項目公司組織維修養護，合格后移交政府，BOT項目結束。

三、BOT項目結構

BOT是一個有機的、復雜的架構。其中特許經營、融資結構、投資結構、擔保結構是比較重要的組成部分。

（一）特許經營

目前，公路項目的特許經營授權集中在省一級人民政府層面；根據《收費公路管理條例》的規定，收費公路的權益包括收費權、廣告經營權、服務設施經營權。經營性公路的收費期限最長不超過25年，中西部不超過30年。

（二）投資結構

投資者可以是單一公司，也可以是多個公司組成的聯合體。投資者在中標后，根據與政府簽訂的特許經營合同和合資協議出資組建項目公司。由該項目公司作

為獨立法人，承擔項目的建設、運營和管理。我過項目資本金制度規定，公路建設項目公司的注冊資本金應在總投資額的20%以上。

（三）融資結構

公路項目投資額大，投資者需要向金融機構籌措資金。與傳統的完全追索的公司融資不同，BOT項目通常是以項目本身的現金流量和資產作為融資安排的基礎，而不是以項目投資者得資信為基礎。如果項目投資失敗，貸款人對投資者額追索要求也僅限于項目公司自身的現金流量和資產，即有限追索。項目公司可用收費權質押的方式向銀行申請抵押貸款。

（四）擔保結構

公路BOT項目擔保結構一般包括完工擔保、最低收入擔保、財產保險、建筑成本擔保和備用貸款擔保。

完工擔保通常由項目投資者或者承建項目的工程公司、保險公司提供；財產保險由保險公司提供。最低收入擔保通常應該由政府提供擔保，目前實際項目操作過程中，政府一般不提供最低收費收入擔保，項目公司僅享有競爭保護和要求調整收費標準的權利。

四、BOT項目階段

（一）項目規劃階段

規劃包括項目實施的初步設想，經濟效益和社會效益的初步估計，實施方案的可行性分析和項目風險的初步評估。完成項目建議書和可行性研究報告的審批程序。以及BOT所需的特定審批。

（二）項目準備階段

明確項目的實施條件、合作結構、風險分擔和控制機制，完成招商方案的設計和招標文件的編寫。這些工作涉及大量的財務、法律和技術細節，通常需要專業顧問的協助。

（三）招標與投標階段

發布招標公告——資格評審——評標決標——合同談判——合同簽訂 投資者在此階段開始實質性的工作，包括項目投資決策和積極投標。

（四）融資建設階段

組建項目公司——籌集資金——施工前期工作準備——實施項目建設

（五）經營管理階段

按要求提供服務和做好養護管理。通過收取車輛通行費和開展其他經營活動償還貸款，收回成本，取得經營利潤。

（六）項目移交階段

特許權期滿后，項目公司無償向政府移交公路資產。期滿前6個月，省級人民政府交通主管部門負責對收費公路進行鑒定和驗收。

五、BOT流程圖

BOT流程（簡單）政府投資者（牽頭人）提出BOT項目了解項目概況進行可行性研究、項目風險初步評估測算項目風險、收益前期洽談完成報批件 立項提出對項目的要求項目投資決策招標積極投標或委托專業機構投標組建投資聯合體資格評審聯合體出資成立項目公司，完成融資工作評標、決標項目公司資本金30%~35%，投資人分期出資收費權質押獲得資金股東提供財務支持簽訂合同，取得特許權自己完成完成設計工作委托專業機構監督、檢查、協調完成建設工作自己完成委托專業機構自己完成項目運營委托專業機構項目公司收回成本、償還貸款、獲得盈利項目驗收不合格項目維護保養項目回收合格項目移交特許期限結束，無償移交

第三篇：汨羅市城市污水處理廠BOT招商項目簡介

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發布日期：2009-5-14

作者：易兆青

汨羅市城市污水處理廠BOT招商項目簡介

汨羅市位于洞庭湖畔，因汨羅江而得名。汨羅市的地理位置非常優越，地處長沙和岳陽兩大經濟中心區的橋梁位置，從行政級別上來說汨羅市隸屬于岳陽市，城區建成面積約15平方公里，人口約15萬人。端午文化與再生資源回收是汨羅市經濟發展最重要的兩張品牌，2008年全市全年財政總收入8.03億元。

汨羅市城市污水處理廠是該市首座污水處理廠，同時也是列入湖南省實施城鎮污水處理設施建設三年行動計劃中2009年必須建成投產的項目之一，一期規模為2.5萬噸/天，采用改良型氧化溝工藝，概算總投資4300萬元（不含征地拆遷費用）。

一方面是政府可用財力有限，另一方面項目卻又不得不建，在這種兩難局面下，借鑒其他地方公用事業市場化改革、融資的經驗，汨羅市人民政府授權建設局以BOT方式引進專業投資商建設、運營污水處理廠。

一、招商實施

在本項目招商的實施過程中，根據BOT項目聘請咨詢公司的慣例，建設局聘請上海濟邦咨詢公司作為本項目的全程招商顧問。濟邦公司接受委托后，迅速組建了包括財務、法務、工程、工藝等不同專業背景的精干力量組成項目組。項目組的工作內容包括招商方案和招商文件編制、招商程序組織、項目推薦、協助評委評審以及與投資商談判等。

本項目的招商實施可分為“公開招標”以及“競爭性談判”兩個階段。

項目實施之初根據政府方面的要求，采用公開招標方式選擇專業投資商，但招標活動卻因最終投標人不足三家而終止。招標終止后，項目組并沒有自亂陣腳，而是深入分析流標原因，積極尋求應對措施，很快就起草了項目的后續運作建議方案，并就該方案與建設局達成一致。

在項目組的建議下，建設局決定采用競爭性談判的方式繼續就本項目進行招商。項目組協助建設局修正了本項目在招標實施過程中發現的問題，重新編制了

競爭性談判指引等談判文件，并有針對性地開展了項目推薦活動。來自湖南、江蘇、深圳以及香港的四家專業投資商參與了競爭性談判。最終，長沙國禎水處理有限公司以較優的報價、雄厚的財務實力以及豐富的運營經驗從四家投資商中脫穎而出，獲得建設局的青睞被確定為最終中選投資商，與建設局草簽了項目協議。

目前長沙國楨已經在汨羅注冊成立了汨羅市國禎水處理有限公司，該公司與建設局正式簽署了項目協議，并按照協議要求支付了相關前期工作費用。污水處理廠的建設正按照計劃，有條不紊推進，污水處理廠的BOT招商工作取得了圓滿成功。

二、項目的啟發

本項目是濟邦公司在中部經濟欠發達的縣級城市的第一個污水BOT咨詢合同，其實施過程經歷了“公開招標－招標終止－競爭性談判－成功”的一波三折。筆者作為本項目的項目經理，全程參與該項目的運作，深刻地體會到這類縣級城市的污水BOT項目有著不同于一線城市項目的特點，即該類項目在地方政府財力、政府官員觀念、項目規模以及污水處理費的征收標準、投資人的興趣等方面與一線城市的項目存在較大差距，其在招商實施過程中必然不能完全照搬一線城市的經驗。

筆者認為，本項目的經驗以及對于類似項目的啟發可概括為： 啟發一：聘請專業咨詢機構輔助招商

BOT的招商實施涉及環保、稅務、國土、建設、發改、招商等多個部門不同業務口的工作內容，加之縣級城市的政府官員觀念比較保守，對于BOT、特許經營這類新概念、新名詞缺乏認識，因此關于項目實施方案的前期工作特別復雜，需要做大量的溝通工作，只憑建設局或者市政公用局等某一部門去推動，其實施難度必然較大，溝通成本也很高，難以保證項目進度和溝通效果，因此聘請專業咨詢機構是較好地選擇，是典型的“花小錢，辦大事”。

專業咨詢機構在招商實施過程中發揮的作用主要體現在：作為獨立第三方，負責跟橫向部門溝通和解釋，能夠保證方案較容易地得到橫向部門的理解和支持，加快項目進程；其專業、規范的運作能夠降低政府部門運作項目的法律風險；其熟悉資本市場以及行業慣例，邊界條件設定較易于被專業投資人接受；同時專業咨詢機構能彌補縣級城市政府在人才以及知識儲備等不如專業投資人的劣勢，增強其專業能力，在招商實施中能更好地維護政府方的利益。

以本項目為例，本項目實施的同時，同一地區其他縣市的污水項目也在招商，但都沒有聘請咨詢機構。結果，本項目在項目的運作時間、水價、達成的合作條件、建設進度、中選投資人的知名度、業績等均優于其他項目，咨詢公司在這其中發揮了不可替代的重要作用。啟發二：合理選擇項目運作方式

本項目最初采用公開招標方式，卻因有效投標人不足三家而終止招標，公開招標方式的前期工作時間、人力、物力投入以及工作成果等均打了水漂，最終采用競爭性談判選定了投資人。

這類項目在實施過程中前來打聽、咨詢項目信息的人特別多，因此可能會給當地政府方一種錯覺，以為項目競爭很激烈，而事實上前來打聽項目信息的人很多都是環保設備供應商、施工承包商或者皮包公司，“看戲的人較多，真正唱戲的人少”，如果采用招標方式，這些人很可能到時一個都不來，這樣招標活動可能因投標人人數少于三人不得不終止，從而耽誤了寶貴的招商時間。

針對這類項目，建議從一開始就采用公開招商、競爭性談判等方式，這類方式同樣能夠保證公平而不失競爭，更為重要的是，這類方式較招標來說更具靈活性，能在某些方面，如投標人數等方面突破《招投標法》的有關要求，靈活但不失原則地幫政府達到招商的目的。啟發三：理性定位投資人門檻

我們在聯系推薦本項目時，先后聯系了60多家投資人，包括國企、民企、外資企業等，知名的，不知名的，本地的，外地的。根據投資人的反饋，我們可以發現，水務市場已經細分，多數知名度較高的水務投資人均表示，他們只做5萬噸/天以上的項目，以下的基本上都不考慮，而一些原來以工程和設備見長的公司，目前正在轉型往水務產業鏈的上游進軍，以投資來帶動施工和設備銷售，但這些公司通常資本量均不是很充足，因此無力做大的項目，恰恰是這些公司，才是縣級城市項目尋找投資人的首要目標。

對于政府來說，從招商引資的角度出發，往往希望引進實力強、知名度高的企業，因此在確定投資人資格門檻時，可能會提出一些不利于項目執行的要求，如要求知名企業，有環境工程專項資質；業績要求遠高于本項目的實際需要；提供不小于本項目投資的現金存款證明等。

這些門檻條件需要咨詢機構在制定招商方案時幫助政府界定清楚，準確分析市場競爭情況，理性地設置投資人資格門檻，保證項目的競爭和執行。啟發四：扎實做好前期工作

投資人非常關心項目相關外圍工作的進展，如項目的前期手續是否齊全、場地何時交付、土地權證何時能辦好、“三通”的接通時間等，他們非常擔心進場后卻面臨無法開展工作的困境，如果前期工作手續不完備將極大地影響施工手續的辦理以及項目公司融資進展等。

因此我們在本項目上的做法是在項目正式啟動后，即幫助政府理清相關前期手續；提供項目完整的批復手續等法律文件；提供污水處理費的征收文件以及征收數據；說服政府做好相關配套前期工作，如征地、臨水、臨電、臨路等，同時在協議中預留好相關接口，界定好招商前和招商后政府和投資人的責任邊界，方便投資人進場后迅速開展工作。

通過扎實的前期工作，提高投資人的信心和興趣，這也是間接提高項目質量、促進競爭的手段之一。啟發五：緊扣亮點推薦項目

俗話說“酒香也怕巷子深”，何況縣級城市的項目還不是一瓶“五糧液”，因此抓住項目的亮點推薦項目也是非常必要的。

在本項目的實踐中，我們的做法是歸納本項目的亮點。亮點分為項目外部環境的亮點以及項目自身亮點兩部分，外部環境亮點內容包括城市的區位優勢、特色產業、經濟發展潛力、城市規劃等；項目自身的亮點內容包括項目的前期手續完備，用地手續審批完結、項目建設用地無拆遷等。我們將這些亮點資料收集、匯總，制作成推薦材料，并精心設計了現場考察路線，以便投資人能夠對項目所在城市以及項目自身有一個全面、良好的印象。

在項目信息推薦方式上除了選擇傳統的網絡媒體外，我們利用公司渠道和人脈，利用電話、公司刊物、短信等方式廣泛推薦。

在推薦對象選擇上，我們重點聯系了亞洲環保（岳陽市項目以及望城縣項目的中標人）、中科成（長沙市一污TOT項目的中標人）、安徽國禎（長沙市二污TOT項目的中標人）、廣東聯泰公司（長沙市岳麓和長善垸BOT項目的中標人）等，主要是考慮這些公司都在長沙或者岳陽有污水項目，本項目很容易與他們在附近的項目產生協同效應，他們運作本項目、運行和管理成本會比較低，因此投資興趣可能會比較濃，最后長沙國禎最終的中選也證明了我們的判斷。

縣級城市的污水招商工作由于項目自身規模以及外部環境的特點，決定了其運作過程不能完全照搬一線城市的經驗。政府方通過聘請專業咨詢機構輔助招商實施，選擇合理的招商方式，理性定位投資人門檻，扎實做好前期工作，緊扣亮點推薦好項目是這類項目招商成功的關鍵因素。

第四篇：建設-移交項目核算稅務

BT項目的財務處理及核算：

一、BT項目公司是總公司的全資子公司，因此對BT項目公司的注資核算都應認定為長期股權投資，進行相關核算，并且應納入合并報表的范圍。對其項目公司管理應采用母公司對子公司的財務管理。

二、BT項目公司作為獨立的公司實體，應進行獨立核算，根據相關政策規定，BT業務應參照企業會計準則對BOT業務的相關會計處理規定進行核算：項目公司同時提供建造服務的，建造期間，對于所提供的建造服務按照《企業會計準則第15號——建造合同》確認相關的收入和成本，建造合同收入按應收取對價的公允價值計量，同時確認長期應收款；項目公司未提供建造服務的，應按照建造過程中支付的工程價款等考慮合同規定，確認長期應收款。其中，長期應收款應采用攤余成本計量并按期確認利息收入，實際利率在長期應收款存續期間內一般保持不變。

上述規定比較明確，即如果項目方提供建造服務的作為建造合同確認收入，未提供的建造合同服務的按投資額作為金融資產，按實際利率法攤銷確認收入。在會計科目設置上，需增設“長期應收款”“工程施工”等科目，按回購款折現后計算出實際利率，按投資額具體計算應計入本期利息收入。

但目前，在實務具體操作中還存在一些問題。關于確認收入的起點，即在回購期開始確認還是建設期就開始確認的問題。如果從會計穩健性角度，應在回購期開始確認較妥，如從金融資產角度考慮，投資建設期開始確認似乎也有依據，因為已開始投資，在回購款上已可以確認相關的利息收入。從目前上市公司公開公告的報告上看，兩種作法均有。

關于稅務處理的相關問題：

一、所得稅處理的關鍵問題

目前對BT業務涉及的企業所得稅問題尚未有明確規定，資產的稅務處理，一般而言采用直線法攤銷，如固定資產、無形資產、融資租賃業務等。對BT業務在所得稅上如何定性，是一個關鍵問題?？梢杂袃煞N理解：第一，長期應收款應作為一項資產，回購款作為收入，類似分期收款轉讓一項資產，長期應收款作為資產按直線法攤銷，而收入確認如果參照分期收款有關規定，應按照合同約定的收款日期確認收入的實現。

在會計處理時已按實際利率法確認利息收入，在分包業務中實際上會計科目上按實際利率法上計算的收入，包含是二部分內容，一是投資額的利息收入，二是回購基價與實際外包工程投資成本的差價。

如果按上述會計稅務處理，會造成會計上確認的收入與稅法上有一定的時間性差異，在建設期及回購期均作納稅調整，企業在納稅申報時會增加較大的工作量。

第二，將長期應收款作為一項金融債權，直接以實際利率法確認的利息收入納稅，無需作納稅調整，那是否有相關依據呢？《中華人民共和國企業所得稅法條例釋義及適用指南》在利息收入確認中講到，對于企業持有到期的長期債券，新會計準則規定采用實際利率法進行計算確定，考慮到實際利率法的處理結果與現行稅法規定的名義利率法（合同利率法）差異較小，且能夠反映有關資產的真實報酬率，所以稅法也認同企業采用實際利率法來確認利息收入的金額。應該說，適用指南為企業所得稅實際條例起草小組編寫，實務中應有一定的效力，如果按此規定處理，可以減輕企業的工作量，在匯算清繳時無需作納稅調整，但同時在分包中財務上確認的收入實際包含了工程款的差價，似乎與金融債權的利息收入不太相符。

二、營業稅處理尚未明確

因國家稅務總局對此類業務未明確出文明確，部分省市（如重慶市、湖南省、廣東惠州市等）已出臺相關規定，規定不盡相同，現主要就營業額、適用稅目、稅率、納稅義務時間等要素進行分析。

對于適用的稅目、稅率和營業額，重慶市于2008年發布《重慶市地方稅務局關于建筑業營業稅有關政策問題的通知》規定：無論其是否具備建筑總承包資質，對融資人應認定為建筑業總承包方，按建筑業稅目征收營業稅。融資方取得的回購價款，包括工程建設費用、融資費用、管理費用和合理回報等收入，應全額交納建筑業營業稅，并全額開具建安發票。即稅目為建筑業，營業額為向政府收到所有回購價款，至于是否可以抵扣分包方繳納的營業稅，文件不是太明確，但從稅法原理上既然認定為總承包方，應是可以抵扣的，稅率為3%。

湖南省地方稅務局則于2011年8月發布《湖南省地方稅務局關于BT方式建設項目有關營業稅問題的公告》規定：以投融人名義立項的，應作為銷售不動產稅目征稅，營業額為全部回購款，稅率為5%；以項目業主名義立項的，如投資方與施工方為同一家，則按建筑業征稅，營業額為回購價款，稅率為3%，施工環節不再征稅。如投資方與施工方不為同一家，仍按建筑業征稅，營業額為回購價款扣除分包額征稅，稅率為3%。該規定與重慶市規定主要區別為按立項人的不同分不同稅目征稅，對分包方營業稅明確規定可以抵扣。

廣東惠州地方稅務局于2009年發文BT項目營業稅相關問題，基本上同湖南省規定中以項目為主名義立項的征稅規定。

對于納稅義務時間，上述三地的規定基本一致，主要意思為按BT合同約定的分次付款時間。合同未明確付款日期的，其納稅義務發生時間為建設方（或投資方）收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。建筑工程實行承包或分包的，承包或分包方納稅義務發生時間為其收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。

綜上所述，雖然部分省市出臺了BT業務營業稅征稅的相關規定，但也僅針對以BT項目為建筑工程的合同。部分省市對BT業務尚未有明確規定，使實務操作無法可依，所以存在稅務局內部對某項業務作為銷售不動產還是總分包內部不同意見的情況，還需國家稅務總局出臺相關規定，規范BT業務營業稅相關問題

第五篇：商業地產項目策劃與招商運營

商業地產項目策劃與招商運營

【課程背景】

商業地產開發是一個涉及全產業鏈的開發過程，包括：金融模式、商業模式、商業設計、商業運營等各個環節。在全產業鏈模式下，商業地產開發是從前期項目定位到后期運營管理的全程一體化流程，每個階段和環節均會碰到很多難題，每個環節都需要專業的團隊，各個環節之間才能進行有效串聯、銜接、配合。

【培訓對象】房地產企業董事長、總經理、副總經理等公司決策層領導⑵房地產企業營銷總監、策劃總監、營銷經理、策劃經理、銷售經理等⑶房地產顧問公司、房地產傳媒機構的相關負責人

【課程大綱】

商業地產的策劃定位

1、商業地產的基本知識

1）商業地產的概念、范疇及業態類型

2）不同商業地產業態產品的開發運營模式和營利模式 3）商業地產的策劃定位與招商運營管理的關系

2、項目市場調研

1）宏觀經濟狀況調查與分析 2）目標市場調查與分析 3）競爭者分析

4）項目所在商圈分析與研究

3、商業定位建議 1）經營業態定位 2）經營品牌定位

3）經營特色與服務專長定位 4）價格定位 5)目標客戶定位

4、建筑規劃建議

1）整體項目開發思想及建筑規劃建議

2）產品定位及業態布局規劃（總體布局、建筑結構、建筑平面、步行街）3）建筑物整體形態、風格及外立面風格建議

4）項目營業空間經營規劃布局、商鋪分割及功能配套 5）項目物業的業態技術規范、商用設施設備配置建議 6）項目交通組織規劃及動線規劃 7）項目空間營造、景觀及環境建議

8）建筑方案設計及施工圖設計階段的溝通和評審 ?

5.制定營銷戰略和招商運營策略 1）制定本項目整體發展戰略 2）項目主題定位及功能定位 3）項目業態組合及品牌組合深化 4)項目市場推廣組合策略 5）主力店招商政策和策略

6）制定有利于實現最大盈利目標的整體招商策劃方案 6.項目投資測算及財務評價分析

1）項目整體可行性財務分析、投資估算

2）對項目產品租售留進行財務評價，導出總收益匡算結果及敏感性分析 3）項目資金計劃、總收益及風險評估

4）項目業態落位及租售留損益對項目本體資金安全的影響 核心要點：項目整體定位及建筑設計與后期業態匹配及商戶落位的一體化策劃，貫穿投資分析及商業運營風險預測，合理配置資源計劃，制定應對措施，執行事前控制前端控制。

商業地產的招商運營

1、商業地產項目的招商管理及執行 1）招商團隊組建及培訓

2）招商定位復核、經濟效益分析及商戶落位圖調整 3）制定租金價格體系，確定相關租賃條件及費用標準

4）制定招商計劃、品牌策略及針對不同商戶資源的招商策略 5）建立招商標準流程，制作招商整體租務文件 6）項目招商及營銷平面制作及推廣活動 7）商裝設計、營業設施配套及一次裝修方案

8）招商工作的合同管理及客戶資料管理、招商工作動態調整 9）項目不同功能物業經營模式建立

10）不同功能物業分支管理團隊組建及績效考核 11）商戶二次裝修、空間營造規范及物業管理方案

2、項目開業統籌及運營管理體系

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核心要點：招商和運營是商業物業建設及使用的最終價值實現，以價值設計、價值運營的理念進行統籌安排，具體需要在招商過程中進行資源的精細化配置，租售留安排符合市場需求，也符合項目資產管理戰略目標，達到穩場旺場，可持續經營的目的。

張志東老師

--曾任中糧凱萊副總經理

--主管中糧大悅城中國項目物業運營,城市綜合體負責人

? 住建部 中國房地產研究會 主任專家委員；

? 全國知名實戰商業地產操盤手；

? 上海復旦大學商業地產研究所研究員；

? 房地產、物業管理領域客戶服務專家；

? 中國房地產策劃師聯誼會 首席培訓專家； ? 清華、北大、復旦、交大等房地產總裁班； ? MBAEMBA班特邀教授； ? 曾任中糧凱萊副總經理

曾任中糧置業凱萊高管參與《大悅城》城市綜合體運營工作。

并參與過、《君隆廣場》、《星耀五洲》《中遠萬和城》等大型項目的顧問工作。

從1999年開始從事企業培訓工作，富而又精深的知識結構，形成了張老師深入淺出、間隔變換、疏密相間、融洽統一的授課風格。

有上千小時的授課經驗。善于利用成人學習的特點，針對中國學員在工作中的培訓需求設計、實施有效的培訓計劃。

他的授課風格獨特，擅長在最短的時間內創建理想的學習環境和氛圍，培養學員自信心，激勵他們有效而獨立地工作。

作為奧運會服務支持單位成員張志東先生為水立方的會務服務提供了專業的指導贏得了美譽。

教育經歷：

2001-2002：中澳MBA-La-torba大學，主修MBA課程 1986-1989 ：北京藝術設計院，主修工藝雕塑專業

2002-2003 ：國際房地產協會，獲得國際注冊物業管理經理

參與編制出版著作：《房地產策劃師》勞動和社會保障部國家職業資格標準及教材、主講教師

職業生涯：

現為清華大學領導力《房地產總裁班》客座講師--北大縱橫商學院高級講師--曾任中糧凱萊副總經理

--主管大悅城中國項目物業運營、城市綜合體

2008年6月-2009年5月：戴德梁行（天津）總物業經理，主管項目星耀五洲城市綜合體；君龍廣場駐場經理。

2007年12月-2008年6月北京達文中澳有限公司總經理助理

2004年-2007年4月興達集團東方夏威夷別墅項目,富達購物中心項目管理顧問 2002年3 月-2004年11月雨林房地產公司 總經理助理

1999年12 月-2002年2月北京萬通鼎安國際公司（中國）總裁助理、萬通大廈執行總經理。

優勢領域課程：

《商業地產開發定位、招商策略及運營管理》 《商業地產定位規劃、招商策略與租務管理》 《招商致勝策略》

《商業物業運營管理》

《房地產金牌客戶服務》

《購物中心服務品質提升》 《商業地產運營全價值鏈模式》 《地產開發領導地位的品質管理》 《二三線城市商業地產盈利模式》 《購物中心精細化管理實操》 《購物中心的招商策略及談判》

《購物中心規劃設計與業態規劃案例剖析》

《商業地產（城市綜合體）項目定位與推廣及招商策略》 《房地產客戶心理分析與客戶關系管理》

《商業地產開發運營的成果體系及要點實操訓練班》等

主要操盤的項目：

天津星耀五洲 11000畝 綜合業態 旅游休閑高爾夫、酒店、大型商業廣場、別墅等高端樓盤 中糧大悅城系：天津大悅城、上海大悅城、西單大悅城 中遠遠洋國際城 君隆廣場 城市綜合體（威斯丁酒店、公寓）富達購物中心、凱博風尚購物廣場 匯豐廣場等大型商業項目

主要服務的客戶：

保利、國貿、中遠、神化集團、中國鋼鐵科技集團、凱萊、中糧、首鋼、萬科物業、仲量聯行、戴德梁行、達文中澳、奧運水立方、星耀集團、興達集團、香港新世界《武漢》物業公司、萬通鼎安國際物業、方城物業、中關村玉淵潭商務科技園區等多家知名企業提供技術支持。

出版作品：

作為《中國房地產策劃師》專家編寫了教材及認證標準。

授課照片分享：