第一篇：項(xiàng)目公司模式合作

（一）法人型合作開(kāi)發(fā)

1、項(xiàng)目公司

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條的規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)”，從而確立了以土地使用權(quán)出資進(jìn)行房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的法律依據(jù)。

由雙方出資或提供土地依法成立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，雙方按照出資比例或通過(guò)合同約定承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、分享收益，這種以項(xiàng)目公司方式開(kāi)發(fā)的優(yōu)點(diǎn)顯而易見(jiàn)：責(zé)任明確、組織機(jī)構(gòu)穩(wěn)定，人事安排及操作比較規(guī)范，相對(duì)而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。但同時(shí)其不足之處也很多：譬如組建項(xiàng)目公司需要一定的時(shí)間，成立規(guī)范的管理機(jī)構(gòu)，費(fèi)用較高且容易錯(cuò)過(guò)商機(jī)；再譬如以土地使用權(quán)出資必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，一來(lái)需要一定的周期，二則當(dāng)土地使用權(quán)是劃撥取得時(shí)這一手續(xù)就無(wú)法辦成；更重要的是項(xiàng)目公司的利潤(rùn)只能在交納所得稅后才能上交聯(lián)合開(kāi)發(fā)各方，需支付較高的財(cái)務(wù)成本，對(duì)合作者來(lái)講這當(dāng)然是不合算的。

在此類合作開(kāi)發(fā)方式中，合作開(kāi)發(fā)合同的設(shè)計(jì)至關(guān)重要：合作開(kāi)發(fā)合同對(duì)重要事項(xiàng)的約定是否明確、是否具有可操作性等將直接影響到項(xiàng)目公司的項(xiàng)目操盤(pán)，因而應(yīng)在開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中注重法律的規(guī)范，所有條款均應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，并以法律文件的形式予以確定。合同中應(yīng)特別注意約定：項(xiàng)目公司成立前后的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移，包括項(xiàng)目公司成立前所發(fā)生費(fèi)用的補(bǔ)償、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理；項(xiàng)目合作建設(shè)的規(guī)模、速度等事項(xiàng)。

2、項(xiàng)目公司股權(quán)式合作。

投資方通過(guò)受讓房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的部分股權(quán)，以達(dá)到合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)之目的。這種合作開(kāi)發(fā)方式的優(yōu)點(diǎn)是：合作各方無(wú)須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移和變更登記手續(xù)，無(wú)須進(jìn)行建設(shè)開(kāi)發(fā)者名稱變更登記，只需依股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議在工商部門辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記即可。手續(xù)簡(jiǎn)單，可以較快取得項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)并進(jìn)行公司的實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)。其次，無(wú)需交納辦理土地過(guò)戶契稅和手續(xù)費(fèi)，可以節(jié)省轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，進(jìn)而降低投資開(kāi)發(fā)成本。

其不足之處是：目標(biāo)項(xiàng)目公司在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不可避免地會(huì)產(chǎn)生債務(wù)以及或有債務(wù)，也可能因?yàn)檫`約或侵權(quán)對(duì)他人承擔(dān)賠償責(zé)任。股權(quán)受讓方可能因此承擔(dān)比直接項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓更多的法律風(fēng)險(xiǎn)。如可能要承擔(dān)以項(xiàng)目所有人名義對(duì)外提供的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)、股權(quán)受讓前項(xiàng)目所有人的不明債務(wù)或違約合同賠償風(fēng)險(xiǎn)等。

所以，此種合作方式雖然簡(jiǎn)便易行，但風(fēng)險(xiǎn)難以控制。受讓方除須認(rèn)真審查項(xiàng)目相關(guān)批準(zhǔn)文件的真實(shí)性及合法性以外，還應(yīng)該從目標(biāo)公司潛在債務(wù)的處理、履約擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓方持有股權(quán)的性質(zhì)、付款進(jìn)度等方面著手防范潛在風(fēng)險(xiǎn)并作為確定轉(zhuǎn)讓股價(jià)的依據(jù)。受讓方應(yīng)委托會(huì)計(jì)事務(wù)所對(duì)目標(biāo)公司進(jìn)行財(cái)務(wù)盡職調(diào)查，查清目標(biāo)公司的資產(chǎn)負(fù)債情況，委托律師事務(wù)所對(duì)目標(biāo)公司進(jìn)行法律盡職調(diào)查，查清目標(biāo)公司因已發(fā)生或可能發(fā)生的各類訴訟引起的潛在負(fù)債，以及因違法可能受到的行政處罰及引起的潛在負(fù)債。受讓方可以要求轉(zhuǎn)讓方對(duì)未告知受讓方的債務(wù)做出獨(dú)立償還的承諾，并采取由轉(zhuǎn)讓方提供相應(yīng)的有效擔(dān)保、受讓方保留部分轉(zhuǎn)讓金作為保證金、分期收購(gòu)股權(quán)等方式以達(dá)到投資安全之目的。

（二）非法人型合作開(kāi)發(fā)

1、聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)

合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)，實(shí)踐中有的叫“聯(lián)建辦公室”，有的稱“聯(lián)合管理委員會(huì)”等，其職責(zé)是協(xié)調(diào)雙方在聯(lián)合開(kāi)發(fā)中發(fā)生的各種關(guān)系，對(duì)合作中的重大事項(xiàng)做出決策，具體運(yùn)作、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目公司的最高區(qū)別在于它僅能作為內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)，并非獨(dú)立民事主體，不具有締結(jié)合同等民事權(quán)利能力，也不能獨(dú)立對(duì)外承擔(dān)民事責(zé)任，聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方必須對(duì)聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的法律地位有清晰的認(rèn)識(shí)，并且注意避免對(duì)外使用聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的名義進(jìn)行有關(guān)的民事活動(dòng)。

2、不成立項(xiàng)目公司，也不成立聯(lián)合機(jī)構(gòu)，而是按照合同的約定各自獨(dú)立履行義務(wù)、分享收益

這種方式適用于相對(duì)簡(jiǎn)單的項(xiàng)目。其特點(diǎn)是，合作各方共同出資開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，但是對(duì)外顯示出來(lái)的項(xiàng)目主體只有一方，雙方對(duì)合作開(kāi)發(fā)的權(quán)利、義務(wù)，體現(xiàn)在雙方的合作開(kāi)發(fā)合同之中。未被登記為項(xiàng)目主體的一方，依照合作合同的約定，對(duì)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目享受利益，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，此種方式對(duì)出資金一方而言，風(fēng)險(xiǎn)較大，因?yàn)榧葻o(wú)土地使用權(quán)，又無(wú)實(shí)際經(jīng)營(yíng)控制權(quán)，其合作利益難以得到保障。

上述兩種方式統(tǒng)稱為非法人型聯(lián)營(yíng)，其相對(duì)于成立項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)方式來(lái)說(shuō)是一種相對(duì)松散的合作方式，因而合作雙方之間容易產(chǎn)生糾紛，而且在實(shí)踐中爭(zhēng)議較大的一個(gè)問(wèn)題是：聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方是否對(duì)因項(xiàng)目產(chǎn)生的一切責(zé)任（無(wú)論是否以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生）都承擔(dān)連帶責(zé)任？有一種觀點(diǎn)對(duì)此持肯定態(tài)度，理由是聯(lián)合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目由雙方共同經(jīng)營(yíng)、共負(fù)盈虧，本著權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則，作為利益共同體的雙方應(yīng)對(duì)任何一方因該項(xiàng)目產(chǎn)生的對(duì)外債務(wù)負(fù)連帶責(zé)任，至于雙方在聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議中對(duì)各自責(zé)任所做的劃分不能產(chǎn)生對(duì)外效力，只能作為內(nèi)部追償?shù)囊罁?jù)。按照這種觀點(diǎn)，法院只要能認(rèn)定該欠款是因聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生，就可以判令聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方承擔(dān)連帶責(zé)任，而不必具體分清誰(shuí)的責(zé)任或哪一方對(duì)外簽字的，也不受合同中關(guān)于各自責(zé)任的劃分的限制。

另有觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)此問(wèn)題不能一概而論。其中方式

（一）從法律特征上來(lái)講符合合伙型的聯(lián)營(yíng)，即“企業(yè)之間或企業(yè)和事業(yè)單位之間聯(lián)營(yíng)，共同經(jīng)營(yíng)、不具備法人條件的，由聯(lián)營(yíng)各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負(fù)連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任。”即其責(zé)任在充分尊重當(dāng)事人意思自治的基礎(chǔ)上分為兩種：如果聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同明確約定了雙方互負(fù)連帶責(zé)任，自然應(yīng)以該約定為準(zhǔn)。如果聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同沒(méi)有約定雙方互負(fù)連帶責(zé)任，則要正確界定聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同的雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思和合同性質(zhì)。聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同是一種無(wú)名合同，法律對(duì)其缺乏明確的定性和具體規(guī)則，當(dāng)事人約定的內(nèi)容不同，合同的性質(zhì)和后果也就不同。如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權(quán)，另一方出資金，雙方在項(xiàng)目完成后，共同出售，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利益的，則此類合同就是合伙合同，這種聯(lián)營(yíng)則為合伙型聯(lián)營(yíng)，雙方應(yīng)對(duì)聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的債務(wù)互負(fù)連帶責(zé)任。方式（2）則是由合作雙方完全通過(guò)合同來(lái)約定彼此在聯(lián)合開(kāi)發(fā)中的權(quán)利義務(wù)，如果雙方各自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，一方明確只提供土地，另一方只是負(fù)責(zé)在該土地上完成一定的建筑任務(wù)，且建筑方在完成建筑任務(wù)后將獲得一定數(shù)量的房屋作為回報(bào)的，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，由雙方對(duì)各自的行為獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。

二、兩種主要合作模式面臨的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)從其開(kāi)始建設(shè)到銷售完畢這段時(shí)間內(nèi)，存在大量的可預(yù)測(cè)和不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)砣朐V訟或者仲裁之累；同時(shí)由于立法上的不成熟，制度上的缺陷，合同內(nèi)容的不嚴(yán)謹(jǐn)，合作雙方之間極易產(chǎn)生糾紛。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的合作方，必須要對(duì)其運(yùn)作模式和過(guò)程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)有清醒認(rèn)識(shí)，方可保障自己的投資權(quán)益。

（一）合同效力風(fēng)險(xiǎn)

1、缺乏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)

法律對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體有著嚴(yán)格限制條件，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)具備兩個(gè)條件：

首先，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)，即“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，從而獲得能夠從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的身份和條件。”②根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政管理部門辦理備案登記，方可從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)條件。《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)，未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)共四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。各個(gè)資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第十五條：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。” 《解釋》沒(méi)有要求合作各方均具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，但合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的雙方中必須至少有一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，否則，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同無(wú)效。這是實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)提防的一個(gè)合作開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。但是，需注意的是，認(rèn)定合同是否有效的時(shí)間點(diǎn)為起訴前，而非判決做出前。

2、未取得土地使用權(quán)證

《解釋》對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同下了明確的定義，即“本解釋所稱的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。”房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同與土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同有著本質(zhì)區(qū)別，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同如果不滿足法律規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，則合同必然無(wú)效。而房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同“不滿足土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件，合作合同并不必然無(wú)效”。③

事實(shí)上，因?yàn)槿狈γ鞔_的法律依據(jù)，這類合同在實(shí)踐中被認(rèn)定為有效和無(wú)效的情形均可見(jiàn)，這是開(kāi)發(fā)實(shí)踐中需要注意的地方。一方面應(yīng)盡量避免未取得土地使用權(quán)證對(duì)合作合同效力產(chǎn)生影響，另一方面，不可貿(mào)然對(duì)未取得土地使用權(quán)證的合作合同做出有效或無(wú)效的認(rèn)定，以防止損失擴(kuò)大。

3、審批、許可與登記影響合作合同效力

關(guān)于合作建房審批手續(xù)與土地使用權(quán)變更登記對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同效力的影響，《解釋》并沒(méi)有予以規(guī)定。《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》實(shí)施以前的案件，適用最高人民法院于 1995 年 12 月 27 日 發(fā)布的《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》的規(guī)定，該解答第十八條明確規(guī)定：“享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合建合同無(wú)效，但雙方已實(shí)際履行了合同，或房屋已基本建成，又無(wú)其他違法行為的，可認(rèn)定合建合同有效，并責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。”

建設(shè)項(xiàng)目審批通過(guò)，是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)行為的基礎(chǔ)。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行批準(zhǔn)立項(xiàng)制度，建設(shè)項(xiàng)目的審批不通過(guò)，合作開(kāi)發(fā)就是一紙空談。雖然《解釋》并未規(guī)定未經(jīng)建設(shè)項(xiàng)目審批的合同為無(wú)效合同，但是，任何一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目都要經(jīng)歷從立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、施工、銷售直到竣工驗(yàn)收的審批登記程序，缺少前一個(gè)審批手續(xù)，則后續(xù)的審批手續(xù)往往就無(wú)法完成。任何一個(gè)程序的審批手續(xù)沒(méi)有完成之前，當(dāng)事人就進(jìn)行實(shí)際的開(kāi)發(fā)建設(shè)，都存在被認(rèn)定為違法的可能性。“如果建筑屬違法建筑，那么所簽訂的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同在該建設(shè)項(xiàng)目被政府有關(guān)行政主管部門追認(rèn)之前，肯定是無(wú)效的。”④

（二）土地使用權(quán)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)

關(guān)于房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)瑕疵，實(shí)踐中比較常見(jiàn)的有兩種情形。第一種情形是土地實(shí)際使用面積不足，比如需預(yù)留公共綠化地、規(guī)劃道路預(yù)留地等等，這就造成提供土地使用權(quán)一方投資縮水，同時(shí)還可能因?yàn)橥恋孛娣e減少，導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面積縮小，利潤(rùn)減少。第二種情形是土地使用權(quán)的權(quán)利瑕疵，比如提供土地使用權(quán)的一方因?yàn)閭鶆?wù)糾紛，其土地使用權(quán)被司法機(jī)關(guān)查封，或其他第三人對(duì)該宗土地享有共有權(quán)、抵押權(quán)等。

對(duì)土地使用權(quán)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，一方面合作方在簽訂合作合同之前應(yīng)對(duì)土地情況充分掌握，應(yīng)當(dāng)在開(kāi)發(fā)合同簽訂前進(jìn)行律師盡職調(diào)查，對(duì)該土地上是否存在上述兩種情形一一排查，完全掌握土地情況后再簽訂合作合同。

（三）合作開(kāi)發(fā)資金比例約定不明風(fēng)險(xiǎn)

合作開(kāi)發(fā)中的資金分?jǐn)偡桨覆幻黠L(fēng)險(xiǎn)主要包括投資約定不明、預(yù)算不足、投資不到位等情形。例如，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中，有些合作合同約定的投資方式是按事項(xiàng)分?jǐn)偂１热缫环截?fù)責(zé)提供土地，另一方負(fù)責(zé)勘探、設(shè)計(jì)、建筑安裝等事項(xiàng)，所需資金各方自行解決。合作進(jìn)行到一半，發(fā)現(xiàn)遺漏了某些事項(xiàng)，比如廣告宣傳、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收等，這些遺漏事項(xiàng)所需的費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?或者說(shuō)雙方雖然約定了按比例投資，但在合作中發(fā)現(xiàn)預(yù)算不足、資金短缺。如果合同約定得不清晰，可能造成互相推諉，從而對(duì)合作項(xiàng)目進(jìn)行造成影響。

因此，合作方在對(duì)投資事項(xiàng)進(jìn)行約定時(shí)，應(yīng)充分考慮合作過(guò)程中可能出現(xiàn)的資金風(fēng)險(xiǎn)，并將這些風(fēng)險(xiǎn)合理分擔(dān)，避免因資金不足而產(chǎn)生“爛尾樓”。比較科學(xué)的資金約定方式是至少約定一方對(duì)項(xiàng)目所需資金承擔(dān)無(wú)限責(zé)任，即全額滿足項(xiàng)目實(shí)際所需資金。當(dāng)然，對(duì)資金承擔(dān)無(wú)限責(zé)任的一方，需具備足夠融資能力。

（四）約定房屋預(yù)售款充抵投資的風(fēng)險(xiǎn)

先看以下案例：甲公司與乙公司簽訂合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，約定甲公司提供面積為 6 萬(wàn)平方米 的出讓土地使用權(quán)，乙公司在合同訂立后2個(gè)月內(nèi)投入資金3000萬(wàn)元；甲乙雙方利潤(rùn)分配比利為55：45。合同訂立后，甲公司如約履行，而在2個(gè)月內(nèi)乙公司只投入了1500萬(wàn)元。但合作項(xiàng)目的預(yù)售情況非常好，短期內(nèi)預(yù)售款即回籠1億元。后來(lái)雙方因利潤(rùn)分配產(chǎn)生糾紛訴訟至法院。乙公司主張預(yù)售款回籠已經(jīng)足夠支持項(xiàng)目建設(shè)，故其已經(jīng)無(wú)需繼續(xù)投入，因而其應(yīng)按照合同約定的利潤(rùn)分配比例分得合作利潤(rùn)。

上述案例中，乙公司能否要求將房屋預(yù)售款充抵其投資，進(jìn)而參與利潤(rùn)分配？這一問(wèn)題即是房屋預(yù)售款能否充抵投資的問(wèn)題。事實(shí)上對(duì)于這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)沒(méi)有爭(zhēng)議，因?yàn)椤督忉尅返诙龡l明確給出了答案“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤(rùn)分配的，不予支持”。為什么在這里將其列為房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)？

這是因?yàn)閷?shí)踐中有些合作開(kāi)發(fā)方會(huì)在合作合同中約定可以將房屋預(yù)售款充抵投資，從而回避了上述司法解釋。從效力上講，依據(jù)合同意思自治原則，這樣的約定并無(wú)不妥。但事實(shí)上，這樣的約定潛在著風(fēng)險(xiǎn)：

1、如果允許將房屋預(yù)售款充抵其投資，在出資不到位的情況下，違約方仍然會(huì)受益。如果預(yù)售形勢(shì)越好，預(yù)售款回籠就越充裕，違約方的獲利就會(huì)越多，這樣約定的結(jié)果會(huì)促使違約行為的出現(xiàn)，為日后糾紛產(chǎn)生埋下隱患。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)是通過(guò)銷售收入減去開(kāi)發(fā)成本得到來(lái)的，因此，在理論上，預(yù)售款是包括了開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和合作利潤(rùn)的。如果允許將預(yù)售款充抵投資，等于將合作利潤(rùn)作為投資，會(huì)讓利潤(rùn)分配變得復(fù)雜，增加糾紛產(chǎn)生的可能。因此，在合作合同中約定房屋預(yù)售款充抵投資，應(yīng)當(dāng)慎重而行。

（五）房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)利益分配中的風(fēng)險(xiǎn)

在合作開(kāi)發(fā)合同中約定以開(kāi)發(fā)所得的房地產(chǎn)分配收益，是房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)常用的一種利益分配方式。實(shí)踐中，容易產(chǎn)生的糾紛有兩種情形，第一種情形是：一般情況下，合作雙方都是就某一項(xiàng)目達(dá)成合作意向后，然后再去開(kāi)展具體工作，這樣在簽訂合作開(kāi)發(fā)合同時(shí)，房屋的設(shè)計(jì)圖紙尚未出來(lái)，雙方在合同中只能約定分配房屋的比例、面積及樓層，而無(wú)法進(jìn)一步明確。只有等到建設(shè)工程設(shè)計(jì)圖審定之后，雙方才能將各自分配的建筑面積、樓層位置、地下停車場(chǎng)以及按比例承擔(dān)公共分?jǐn)偯娣e等具體落實(shí)。第二種情形是：建設(shè)過(guò)程發(fā)生因設(shè)計(jì)、規(guī)劃等調(diào)整導(dǎo)致建筑面積增減，而雙方對(duì)此無(wú)約定。如此一來(lái)，在進(jìn)行房屋分配時(shí)，這兩種情形可能就會(huì)出現(xiàn)無(wú)法操作的問(wèn)題。

三、規(guī)避項(xiàng)目法律風(fēng)險(xiǎn)，保障投資權(quán)益

（一）謹(jǐn)慎選擇合作開(kāi)發(fā)伙伴，委托律師進(jìn)行盡職調(diào)查

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的核心在于合作，合作人之間合作關(guān)系如何是合作開(kāi)發(fā)是否順利的根本。因此，選擇合作伙伴成為風(fēng)險(xiǎn)整體預(yù)防的關(guān)鍵。

一般來(lái)講，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)選擇合作伙伴時(shí)，至少需要從以下三個(gè)方面進(jìn)行考慮。

1、合作各方各自的綜合實(shí)力和資源的互補(bǔ)。對(duì)此方面進(jìn)行考慮需要對(duì)合作伙伴的信息如公司財(cái)力、運(yùn)營(yíng)能力、土地狀況等基本信息充分掌握。

2、合作伙伴之間的經(jīng)營(yíng)理念是否一致。經(jīng)營(yíng)理念決定一個(gè)公司的文化層次，決定其解決風(fēng)險(xiǎn)糾紛的出發(fā)點(diǎn)。考察合作伙伴的經(jīng)營(yíng)理念，對(duì)制訂合作方案來(lái)講必不可少。

3、合作伙伴是否誠(chéng)信。自然人有著可被感知的人格，公司也同樣具有可被認(rèn)知人格。對(duì)公司人格的考察，需要特殊的方法，如律師盡職調(diào)查。或者從對(duì)公司創(chuàng)始人、股東、高管接觸了解等也可以窺見(jiàn)一斑，因?yàn)檫@些人的人格會(huì)體現(xiàn)在公司人格之中。

對(duì)合作伙伴進(jìn)行考察深入了解，律師盡職調(diào)查不失是一種很好的方法。律師盡職調(diào)查，是指“律師接受當(dāng)事人的委托，對(duì)當(dāng)事人指定的有業(yè)務(wù)關(guān)系的企業(yè)的規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債、信用狀況、社會(huì)評(píng)價(jià)、出資人情況等進(jìn)行調(diào)查并出具專業(yè)報(bào)告書(shū)的一項(xiàng)法律服務(wù)。”⑤

對(duì)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)來(lái)講，律師盡職調(diào)查內(nèi)容的主要包括三塊，一是對(duì)公司的調(diào)查，二是對(duì)項(xiàng)目土地使用權(quán)屬的調(diào)查，三是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)情況的調(diào)查。

1、對(duì)公司的盡職調(diào)查 對(duì)公司盡職調(diào)查的目的在于深入了解擬合作伙伴的綜合實(shí)力、運(yùn)營(yíng)能力等基本情況，其調(diào)查內(nèi)容大致包括以下四個(gè)方面：

（1）可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力調(diào)查。主要包括：“公司行業(yè)性質(zhì)、公司主營(yíng)業(yè)務(wù)情況、公司主要產(chǎn)品情景、公司業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)、公司未來(lái)發(fā)展是否存在重大不確定性等。其調(diào)查方法包括詢問(wèn)管理層、查閱經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告、聽(tīng)取注冊(cè)會(huì)計(jì)師意見(jiàn)、查閱公司待履行重大業(yè)務(wù)合同、分析公司現(xiàn)有資金結(jié)構(gòu)和融資渠道、了解公司未來(lái)資金需求及融資計(jì)劃、評(píng)估融資能力對(duì)公司經(jīng)營(yíng)的影響等”。⑥

（2）公司潛在風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查。主要包括：“調(diào)查公司對(duì)外擔(dān)保形成的或有風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)查公司未決訴訟、仲裁形成的或有風(fēng)險(xiǎn)，以及公司其他方面的或有風(fēng)險(xiǎn)，如是否有海關(guān)、稅務(wù)糾紛以及產(chǎn)品質(zhì)量保證及承諾等事項(xiàng)。”⑦其調(diào)查方法主要包括查閱公司董事會(huì)和股東會(huì)關(guān)于保證、抵押、質(zhì)押、擔(dān)保的會(huì)議紀(jì)錄，向房地產(chǎn)管理部門、土地管理部門、運(yùn)輸工具登記部門、證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)查詢抵押、出質(zhì)，向公司開(kāi)戶銀行發(fā)函詢證，確認(rèn)公司的商業(yè)匯票承兌貼現(xiàn)、抵押借款、應(yīng)收賬款等情況。

（3）公司治理結(jié)構(gòu)調(diào)查。主要包括查閱公司章程，了解股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)及高級(jí)管理人員的構(gòu)成情況和職責(zé)；調(diào)查股東的出資是否到位，出資方式是否合法，是否存在出資不實(shí)、虛假出資、抽逃資金等情況；調(diào)查公司在業(yè)務(wù)、資產(chǎn)、人員、財(cái)務(wù)及機(jī)構(gòu)等方面是否均與公司控股股東相互獨(dú)立，公司資產(chǎn)是否被控股股東占用，股東與公司之間是否存在關(guān)聯(lián)交易等。其調(diào)查方法主要包括查閱驗(yàn)資報(bào)告、到工商局調(diào)閱注冊(cè)登記資料、收集公司產(chǎn)品、人事資料，調(diào)查分析公司業(yè)務(wù)獨(dú)立性、資產(chǎn)獨(dú)立性、人員獨(dú)立性等。

（4）公司基本情況調(diào)查，主要包括公司的設(shè)立、股權(quán)變動(dòng)、資產(chǎn)重組、股份轉(zhuǎn)讓、財(cái)產(chǎn)狀況、債權(quán)債務(wù)等情況。其調(diào)查方法主要包括到工商管理部門調(diào)閱注冊(cè)登記、年檢資料。

2、對(duì)土地使用權(quán)屬的調(diào)查

土地使用權(quán)屬的調(diào)查的目的在于充分掌握擬開(kāi)發(fā)土地的基本狀況，一般適用于一方提供土地，一方提供資金，雙方進(jìn)行合伙型聯(lián)建或新成立項(xiàng)目公司進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)的情況，其調(diào)查內(nèi)容主要包括以下兩個(gè)方面：

（1）對(duì)土地要求的相關(guān)文件，主要包括：《國(guó)有土地使用證》；政府部門對(duì)該土地利用的總體規(guī)劃，包括規(guī)劃用途；國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同正本及副本；國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的批復(fù)文件或招、拍、掛取得土地使用權(quán)的文件；土地利用要求，包括“主體建筑物的性質(zhì)、附屬建筑物的性質(zhì)及平面布局、建筑密度、容積率、建筑物層數(shù)、高度、建筑間距、停車場(chǎng)的大小、停車場(chǎng)建設(shè)要求、綠化比率、建筑體型、色彩與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)、主體建筑的裝飾要求、建筑場(chǎng)地平整標(biāo)高、出入口方位、基礎(chǔ)設(shè)施完成年限、建筑項(xiàng)目完成年限等。”⑧

（2）土地自身權(quán)屬相關(guān)文件，主要包括：繳付土地使用權(quán)出讓金的發(fā)票、憑證；土地管理部門出具的有關(guān)土地使用權(quán)出讓金支付情況的證明；土地的查封情況；土地的抵押情況或其他性質(zhì)的他項(xiàng)權(quán)益；任何第三方對(duì)該項(xiàng)目土地及房產(chǎn)的評(píng)估文件或類似成交價(jià)格文件；土地及項(xiàng)目現(xiàn)狀的描述文件，包括交通、場(chǎng)地“三通一平”情況、上下水、污水、電、燃?xì)狻崃Α㈦娦拧⑧]政、被拆遷人情況、環(huán)保、人防、消防、交通管理、文物、園林、安全、環(huán)衛(wèi)等部門要求或?qū)彶橐庖?jiàn)，以及與市政、公用、供電、電信等部門落實(shí)的上下水、電、供熱、燃?xì)狻㈦娦旁搭^供應(yīng)等市政公用設(shè)施配套方案。

3、項(xiàng)目建設(shè)情況的調(diào)查

對(duì)項(xiàng)目建設(shè)情況的調(diào)查，適用于一方已經(jīng)組建項(xiàng)目公司，另一方增資入股項(xiàng)目公司或進(jìn)行在建工程收購(gòu)的情況。其主要調(diào)查該項(xiàng)目是否取得以下文件，以及已經(jīng)取得的文件是否合法、有效。將這些文件進(jìn)行分類，可大致分為如下四類：

（1）立項(xiàng)規(guī)劃審批相關(guān)文件，主要包括：規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)、審定設(shè)計(jì)方案、通知書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃部門對(duì)各階段設(shè)計(jì)的批復(fù)等。

（2）拆遷相關(guān)文件，主要包括拆遷協(xié)議、與項(xiàng)目土地原使用權(quán)人的補(bǔ)償協(xié)議、房屋拆遷許可證、拆遷情況及目的調(diào)查資料、繳付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的發(fā)票、證明等。

（3）工程施工相關(guān)文件，主要包括建筑工程施工許可證、工程的相關(guān)圖紙，包括每層的平面圖、該項(xiàng)目的進(jìn)度報(bào)告，如監(jiān)理公司或工程進(jìn)度報(bào)告、對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)在進(jìn)度及情況的其他描述文件、機(jī)電工程的費(fèi)用明細(xì)、未來(lái)公共區(qū)域的精裝修標(biāo)準(zhǔn)及裝修費(fèi)用明細(xì)、上述工程項(xiàng)目的抵押情況或其他性質(zhì)的他項(xiàng)權(quán)益（包括是否欠付工程款情況）、項(xiàng)目在建工程的查封情況、其他從工程現(xiàn)狀到竣工所需投入費(fèi)用的明細(xì)、該項(xiàng)目的工程造價(jià)報(bào)告或土建工程的結(jié)算文件等。

（4）項(xiàng)目租售相關(guān)文件，主要包括、該項(xiàng)目的商品房預(yù)售許可證、項(xiàng)目的發(fā)展方案，包括樓層的功能定位、租售方案、地上地下車位數(shù)量等、該項(xiàng)目的商品房銷售的情況表或銷售情況說(shuō)明，應(yīng)至少包括“已銷售的樓層、面積、銷售價(jià)格、付款方式、購(gòu)買的客戶等，并提供銷售合同有關(guān)買受人名稱、銷售房產(chǎn)坐落、單價(jià)等信息頁(yè)的復(fù)印件以及一份銷售合同的標(biāo)準(zhǔn)文本”⑨等等。

（二）合作項(xiàng)目資金的監(jiān)控

資金監(jiān)管是合作中很重要的問(wèn)題之一，這主要涉及如何保障投入項(xiàng)目中的資金真正應(yīng)用到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中去，而不被對(duì)方私下挪用或者用于其它目的。這是合作方最關(guān)心、也是難以控制的問(wèn)題，尤其在投資方?jīng)]有決策權(quán)時(shí)。一般來(lái)說(shuō)，在對(duì)某項(xiàng)目決定進(jìn)行投資時(shí)，都會(huì)要求對(duì)方提供詳細(xì)的最新的且經(jīng)過(guò)法定審計(jì)事務(wù)所審計(jì)過(guò)的財(cái)務(wù)報(bào)表，從而來(lái)掌握該項(xiàng)目的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。但該報(bào)表只表明投資前的債權(quán)債務(wù)，而無(wú)法解決對(duì)注入資金后的資金流向監(jiān)控問(wèn)題。

在非法人型合作開(kāi)發(fā)合同履行中，合作各方常常約定設(shè)立“共管賬戶”，以共同監(jiān)督項(xiàng)目資金的使用。然而，有的合作方疏于監(jiān)督管理，共管賬戶完全由另一方控制。為了保護(hù)合作各方的利益，需要合作各方在合同中明確約定對(duì)共管賬戶的使用管理辦法。尤其是預(yù)留印鑒中的財(cái)務(wù)章和人名章不應(yīng)由一方掌管，而應(yīng)由各方分別管理，這樣有利于合作各方相互制約和監(jiān)督。但這也并不能從根本上解決問(wèn)題。比較妥當(dāng)?shù)霓k法應(yīng)是：審查該合作方是否存在不良記錄、是否有訴訟或其他爭(zhēng)議糾紛、投資人的為人品德、該項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售預(yù)測(cè)是否樂(lè)觀等角度來(lái)分析。

（三）重視合同約定

一個(gè)成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目合作經(jīng)營(yíng)，離不開(kāi)一個(gè)完善的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同。實(shí)踐中發(fā)生的房地產(chǎn)合作經(jīng)營(yíng)糾紛，絕大部分是因?yàn)殡p方簽訂的合同草率、簡(jiǎn)單化，為今后糾紛的產(chǎn)生埋下了隱患。

1、合同的內(nèi)容應(yīng)該合法，禁止假借聯(lián)合開(kāi)發(fā)之名行融資之實(shí)

合作開(kāi)發(fā)合同不得違反法律的禁止性規(guī)定，如上述的通過(guò)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的方式進(jìn)行企業(yè)間的融資，就違反了1996年由中國(guó)人民銀行下發(fā)的《貸款通則》第61條的規(guī)定：“企業(yè)之間不得違反國(guó)家規(guī)定辦理借貸或者變相融資業(yè)務(wù)”，從而構(gòu)成合同無(wú)效，當(dāng)事人希望聯(lián)合開(kāi)發(fā)所欲達(dá)到的盈利目的也落空。

另外，最高人民法院曾在1990年發(fā)布的《關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》第四條規(guī)定：“（1）聯(lián)營(yíng)合同中的保底條款，通常是指聯(lián)營(yíng)一方雖向聯(lián)營(yíng)體投資，并參與共同經(jīng)營(yíng)，分享聯(lián)營(yíng)的盈利，但不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)的虧損責(zé)任，在聯(lián)營(yíng)體虧損時(shí)，仍要收回其出資和收取固定利潤(rùn)的條款。保底條款違背了聯(lián)營(yíng)合同中應(yīng)當(dāng)遵循的共負(fù)盈虧、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則，損害了其他聯(lián)營(yíng)方和聯(lián)營(yíng)體的債權(quán)人的合法權(quán)益，因此應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無(wú)效；（2）企業(yè)法人、事業(yè)法人作為聯(lián)營(yíng)一方向聯(lián)營(yíng)體投資，但不參加共同聯(lián)營(yíng)，也不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，不論盈虧均按期收回本息，或者按期收取固定利潤(rùn)的，是明為聯(lián)營(yíng)，實(shí)為借貸，違反了有關(guān)金融法規(guī)，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同無(wú)效”。司法實(shí)踐中，法院大都以上述規(guī)定為由，將合同中的“共同經(jīng)營(yíng)”作為認(rèn)定合同性質(zhì)和效力的依據(jù)。

2、雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任應(yīng)具體、明確

這類合同并無(wú)任何的示范文本，僅僅依靠當(dāng)事人之間協(xié)商或談判確定主要條款，而當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)往往更多的關(guān)注商業(yè)利益，而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期不足，導(dǎo)致合同約定存在眾多不明之處或漏洞，極易產(chǎn)生糾紛。

房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)中雙方的權(quán)利義務(wù)存在著很多交錯(cuò)，應(yīng)對(duì)之進(jìn)行界定，并且在時(shí)間上應(yīng)設(shè)定明確的界限，如土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)間，若轉(zhuǎn)讓方拖延造成的損失由其承擔(dān)；資金及工程進(jìn)度款的支付應(yīng)跟上施工的進(jìn)度，如果造成停工、窩工的損失應(yīng)該如何計(jì)算；違約認(rèn)定的情形及違約責(zé)任的承擔(dān)方式等等；供地一方提供的土地上存在其他的系爭(zhēng)權(quán)益，或權(quán)利瑕疵的，如何處理？造成的損失如何計(jì)算和承擔(dān)等，也都應(yīng)該在合同中充分考慮到。對(duì)雙方交接中的所有細(xì)節(jié)都要做到有專人負(fù)責(zé)記載、簽字確認(rèn)，從而做到有章可循，有據(jù)可依，以免在問(wèn)題不斷累積后形成沖突，造成矛盾的激化而無(wú)法收拾。

3、收益的分享及風(fēng)險(xiǎn)和損失的分擔(dān)應(yīng)落實(shí)到位 在房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中，一般都以開(kāi)發(fā)的房屋作為雙方分享收益的標(biāo)的，但由于不同的樓層、方位、坐落及朝向，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值也大相徑庭，所以合作雙方應(yīng)在其合同中事先對(duì)房屋的分配做出詳細(xì)的安排和規(guī)定，以免房子落成后雙方對(duì)此爭(zhēng)執(zhí)不休。比如，樓盤(pán)經(jīng)竣工驗(yàn)收后，根據(jù)雙方投資比例按建筑面積進(jìn)行分配。這里就存在許多方面的爭(zhēng)議：建筑面積的價(jià)格因所處的層數(shù)、朝向等不同而不同，由于沒(méi)有明確約定，則在實(shí)際分配時(shí)必然會(huì)引起訴爭(zhēng)；其次，該建筑面積是以核準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)面積為準(zhǔn)，還是以實(shí)際竣工的建筑面積為準(zhǔn)？再次，該建筑面積是只指該樓盤(pán)的銷售建筑面積還是包括公攤建筑面積在內(nèi)？尤其在計(jì)算商住混合樓的公攤面積時(shí)，該系數(shù)是有明顯區(qū)分的。

有時(shí)候，雙方按利潤(rùn)的一定比例分成，由于約定不明、利潤(rùn)計(jì)算方法不一，最后釀成糾紛；一方違約，應(yīng)承擔(dān)另一方的所有經(jīng)濟(jì)損失，這樣的約定等于沒(méi)有約定，一旦出現(xiàn)違約，則必然會(huì)陷入到艱難的舉證和漫長(zhǎng)的訴爭(zhēng)困境中去，無(wú)法保障自己的預(yù)期利益。另外，雙方還應(yīng)對(duì)一些風(fēng)險(xiǎn)和損失的承擔(dān)進(jìn)行事先約定。比如項(xiàng)目公司從申請(qǐng)到成立會(huì)有一個(gè)較長(zhǎng)的周期，在此期間雙方都會(huì)進(jìn)行一些投入和準(zhǔn)備，一旦項(xiàng)目公司沒(méi)有獲準(zhǔn)成立，則如何處理這些財(cái)務(wù)賬和費(fèi)用的分?jǐn)偼蔀殡p方爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)。

四、小結(jié)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門檻不斷提高，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常處于擁有土地使用權(quán)但缺乏資金投入的窘境。市場(chǎng)也有持有資金、看好房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、沒(méi)有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的一方，于是合作開(kāi)發(fā)應(yīng)運(yùn)而生。房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)有效地結(jié)合了土地和資金兩大要素，極大地拓展了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功的可能性。但是，資合和人合往往難以兩全其美，加上房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)本身法律關(guān)系的復(fù)雜性，因此糾紛時(shí)有發(fā)生。防范房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)防開(kāi)發(fā)中的糾紛，一方面我們必須理清糾紛背后的法律關(guān)系，從理論上探討如何處理糾紛，這需要我們更進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)理論研究。另一方面，必須從實(shí)踐出發(fā)，研究實(shí)務(wù)中發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)和糾紛，從技術(shù)上進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范和糾紛預(yù)防。

對(duì)于合作開(kāi)發(fā)的任何一方而言，都應(yīng)該謹(jǐn)記：合作開(kāi)發(fā)是一件重大、長(zhǎng)期的法律行為，說(shuō)其重大，是因?yàn)楹献饕环酵顿Y少則幾千萬(wàn)元、多則幾億元、上百億元，一旦合作方挑選不當(dāng)或者合同條款不嚴(yán)密、有漏洞，就為糾紛埋下了隱患，甚至?xí)蚣m紛導(dǎo)致合作項(xiàng)目中途夭折、面臨巨額虧損。因此，合作任何一方都需要思考：究竟如何才能防范未來(lái)合作產(chǎn)生糾紛？

說(shuō)其長(zhǎng)期，是說(shuō)從合作方開(kāi)始洽談合作到項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功，少則一年左右，多則兩年三年，期間很多需要合作方密切配合，而且合作方在長(zhǎng)期的相處中，不再像戀愛(ài)那樣一直看到對(duì)方的優(yōu)點(diǎn)，相反，會(huì)不時(shí)地發(fā)現(xiàn)對(duì)方的缺點(diǎn)，因此，雙方不僅需要磨合、需要忍耐，更需要在合作方之間設(shè)置一個(gè)完善的、能促進(jìn)合作、化解矛盾、防范風(fēng)險(xiǎn)的好的合作制度，這么一件高度專業(yè)化的事件，絕不只能靠一頁(yè)紙、幾個(gè)商業(yè)條款就能簡(jiǎn)單解決，那么，合作任何一方應(yīng)如何預(yù)防中途生變呢？

或許，不同的項(xiàng)目，不同的合作者，需要關(guān)注的焦點(diǎn)都不盡相同。但成功的合作往往具有如下共同的地方：重大投資合作之前決策往往慎之又慎、且合作方非常善于借力。缺錢，求助于銀行、基金等傳統(tǒng)和現(xiàn)代金融機(jī)構(gòu)；缺財(cái)務(wù)知識(shí)，求助于會(huì)計(jì)師；缺法律知識(shí)，求助于律師。

第二篇：項(xiàng)目合作模式(商業(yè)版塊)

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商業(yè)項(xiàng)目合作模式

一、全權(quán)委托代理

1、名稱解釋：發(fā)展對(duì)自有商業(yè)物業(yè)進(jìn)行自營(yíng)，全程聘請(qǐng)代理公司進(jìn)行全程銷售開(kāi)店策劃和組織實(shí)施，直至招商和開(kāi)業(yè)成功。

2、服務(wù)內(nèi)容：對(duì)商場(chǎng)純商業(yè)全程運(yùn)作，含：前期市調(diào)、整體營(yíng)銷招商方案、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、廣告策劃、團(tuán)隊(duì)組建、銷售運(yùn)做、招商運(yùn)做、開(kāi)業(yè)、后期經(jīng)營(yíng)管理。

3、適宜對(duì)象：發(fā)展商缺乏開(kāi)店經(jīng)驗(yàn)、人才團(tuán)隊(duì)極為薄弱。

4、操盤(pán)主體：代理公司派駐一整套班子。

5、服務(wù)效果：全面達(dá)成開(kāi)發(fā)商約定的銷售經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

6、收費(fèi)說(shuō)明：【營(yíng)銷策劃費(fèi)+廣告費(fèi)+銷售傭金+招商傭金+經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用+主力商家引進(jìn)費(fèi)（用品牌使用費(fèi)）+其他公關(guān)費(fèi)用】）（視項(xiàng)目大小難易程度、面積大小，派員多少等定）。

7、費(fèi)用等級(jí)：高

二、合作經(jīng)營(yíng)管理

1、名稱解釋：發(fā)展商對(duì)其極為薄弱的板塊派托給代理公司進(jìn)行單板塊（多板塊）委托代理，如：前期策劃、招商代理、銷售代理等。

2、服務(wù)內(nèi)容：針對(duì)板快內(nèi)容，進(jìn)行板快全程負(fù)責(zé)代理服務(wù)。

3、適宜對(duì)象：發(fā)展商雖有團(tuán)隊(duì)，但因人才和專業(yè)所限，將其委托專業(yè)公司代理。

4、操盤(pán)主體：代理公司對(duì)委托板塊進(jìn)行全程代理操盤(pán)服務(wù)。

5、服務(wù)效果：對(duì)約定的效果達(dá)成目標(biāo)。

6、收費(fèi)說(shuō)明：參照合作一

7、費(fèi)用等級(jí)：高

三、全程現(xiàn)場(chǎng)顧問(wèn)參謀式

1、名稱解釋：代理公司派出2名以上項(xiàng)目經(jīng)理常駐發(fā)展商項(xiàng)目地，對(duì)發(fā)展商所開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行從立項(xiàng)到開(kāi)業(yè)的全程現(xiàn)場(chǎng)顧問(wèn)指導(dǎo)式的顧問(wèn)咨詢服務(wù)。

2、服務(wù)內(nèi)容：前期市調(diào)、方案、整體營(yíng)銷招商方案、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、廣告策劃，其他咨詢服務(wù)。

3、適宜對(duì)象：發(fā)展商自有完整的實(shí)力團(tuán)隊(duì)，但項(xiàng)目難度較大的話，需要外援顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)駐點(diǎn)支持。

4、操盤(pán)主體：發(fā)展商自有團(tuán)隊(duì)。

5、服務(wù)效果：更進(jìn)一步穩(wěn)健操盤(pán)、謹(jǐn)慎項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，保障項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功。

6、收費(fèi)說(shuō)明：萬(wàn)元/起/年（視項(xiàng)目大小難易程度另定）+前期策劃費(fèi)用

7、費(fèi)用等級(jí)：中

四、全程開(kāi)店服務(wù)模式

1、名稱解釋：發(fā)展對(duì)自有商業(yè)物業(yè)進(jìn)行自營(yíng)，全程聘請(qǐng)代理公司進(jìn)行全程開(kāi)店策劃和組織實(shí)施，直至招商和開(kāi)業(yè)成功。

2、服務(wù)內(nèi)容：對(duì)商場(chǎng)純商業(yè)全程運(yùn)作。

3、適宜對(duì)象：發(fā)展商缺乏開(kāi)店經(jīng)驗(yàn)、人才團(tuán)隊(duì)極為薄弱。

4、操盤(pán)主體：代理公司派駐一整套班子。

5、服務(wù)效果：按約定的效果全面達(dá)成。

6、收費(fèi)說(shuō)明：萬(wàn)元起/1個(gè)店（視項(xiàng)目大小難易程度、面積大小，派員多少等另定），一般說(shuō)，高于顧問(wèn)費(fèi)用。

7、費(fèi)用等級(jí)：中

五、委托管理服務(wù)模式

1、名稱解釋：發(fā)展商對(duì)自己管理的商場(chǎng)無(wú)法進(jìn)行有效的專業(yè)管理，將其委托給代理公司進(jìn)行委托管理，按約定利潤(rùn)進(jìn)行分成。

2、服務(wù)內(nèi)容：對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行有效的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。

3、適宜對(duì)象：發(fā)展商不想管理或管理不善的商場(chǎng)。

4、操盤(pán)主體：代理公司。

5、服務(wù)效果：按約定事項(xiàng)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。

6、收費(fèi)說(shuō)明：雙方協(xié)商。

7、費(fèi)用等級(jí)：高

第一種，全權(quán)委托代理，理論上成立，如果有這種能力的代理公司，應(yīng)該是沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的首選。但是有兩個(gè)實(shí)際中產(chǎn)生的問(wèn)題不好處理，一是代理公司能否愿意參與后期的經(jīng)營(yíng)管理，代理公司的取費(fèi)點(diǎn)是在銷售或者招商的傭金方面，經(jīng)營(yíng)管理的利潤(rùn)沒(méi)法同兩者相比，而且費(fèi)時(shí)、費(fèi)力、風(fēng)險(xiǎn)大。到現(xiàn)在為止，我還沒(méi)有見(jiàn)過(guò)一支能

做“全程”的團(tuán)隊(duì)，我想就是因?yàn)槟芰腿≠M(fèi)的問(wèn)題。二是真正有能力愿意做經(jīng)營(yíng)管理的團(tuán)隊(duì)介入的話，在取費(fèi)開(kāi)發(fā)商也認(rèn)可的情況下，也有一個(gè)管理成本的問(wèn)題，通常的做法是將團(tuán)隊(duì)的管理費(fèi)用攤到物業(yè)成本里面去。可是商業(yè)物業(yè)的成本本身就很高，如果硬件配備齊全的話，每平米要在二十到三十元左右（建筑面積），在項(xiàng)目培育期內(nèi)收取很困難，再加上不菲的團(tuán)隊(duì)費(fèi)用，業(yè)主很難接受，除非開(kāi)發(fā)商在銷售款中支出。

還有個(gè)問(wèn)題，就是考核指標(biāo)的問(wèn)題，怎么才能算是經(jīng)營(yíng)管理的成功？ 第二種，合作經(jīng)營(yíng)管理，應(yīng)該是現(xiàn)在大多數(shù)開(kāi)發(fā)公司所選用的方式。不同的策劃公司有不同的強(qiáng)項(xiàng)，有的側(cè)重與前期策劃和銷售，有的擅長(zhǎng)招商或者經(jīng)營(yíng)管理......。集眾家所長(zhǎng)，應(yīng)該是理想的選擇，可是實(shí)際上往往叫人失望。正式因?yàn)槿狈θ痰母拍睿看魏献鞫际菫榱送瓿呻A段性任務(wù)，缺乏對(duì)后面工作的連續(xù)性，所以一但出現(xiàn)障礙性問(wèn)題，都是往前任者身上推責(zé)任。比如銷售的時(shí)候?yàn)榱隧槙常砉究浯笞饨鸬幕貓?bào)率，等到管理公司接盤(pán)的時(shí)候問(wèn)題就來(lái)了，前期的宣傳更本就不可能實(shí)現(xiàn)，結(jié)果往往是銷售的往前期策劃上推，經(jīng)營(yíng)管理的往銷售上推，最后倒霉的是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主。

這種方式也許可以解燃眉之急，成功的也不多見(jiàn)。

第三種，全程現(xiàn)場(chǎng)顧問(wèn)參謀式。這種方式對(duì)策劃公司方面一點(diǎn)壓力也沒(méi)有，自然也就沒(méi)有什么動(dòng)力。大部分情況下策劃公司的外派人員只有建議權(quán)，這些人還經(jīng)常做甲方經(jīng)理的替罪羊，時(shí)間一長(zhǎng)工作熱情也就沒(méi)有了。對(duì)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)仔細(xì)觀察，如果對(duì)這些外派人員的能力認(rèn)可的話，可以高薪把他們挖過(guò)來(lái)留為己用。這是最節(jié)約成本和最高效率的做法。不過(guò)那些大牌商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)公司大都是些趙括型的人物，實(shí)際處理問(wèn)題的能力大都比較低，大連和平廣場(chǎng)當(dāng)年請(qǐng)的是一家大牌公司的顧問(wèn)，四個(gè)人每年一百萬(wàn)。沒(méi)多長(zhǎng)時(shí)間就被開(kāi)發(fā)商打發(fā)走了，沒(méi)有時(shí)間聽(tīng)他們廢話，這是當(dāng)初請(qǐng)他們來(lái)是敬若上賓的老板在酒桌上發(fā)的牢騷。但是有些具備全程實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人就不一樣了，商業(yè)地產(chǎn)的基本特征之一是需要持續(xù)運(yùn)營(yíng)的，人才永遠(yuǎn)是最缺乏的資源。

第四種,全程開(kāi)店服務(wù)模式。是一種快速自殺的方法，且不說(shuō)隔行隔山，容易失去對(duì)后期的控制，單就是前期的投入也不是一般開(kāi)發(fā)功能能夠承受的。裝修、人員、物業(yè)、管理、財(cái)務(wù)這些方面發(fā)生的實(shí)際費(fèi)用是很多開(kāi)發(fā)商剛開(kāi)始沒(méi)有想到的。另外，如果定位于商場(chǎng)就注定要在零售業(yè)里分一杯羹，一家所謂的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的能力很難和正規(guī)零售業(yè)企業(yè)抗衡，還有企業(yè)的信譽(yù)度的問(wèn)題，經(jīng)銷賞對(duì)結(jié)款的顧慮等等。我可以舉出很多例子，沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目能夠自營(yíng)成功。在所有的商業(yè)項(xiàng)目合作模式中，自營(yíng)是最不可取的一條。

第五種,委托管理服務(wù)模式。同二、三種想近，開(kāi)發(fā)商把商鋪售出后委托商業(yè)管理公司進(jìn)行管理，這就是大多數(shù)廣告上標(biāo)榜專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)管理。

首先要搞清楚究竟管理些什么，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后有兩個(gè)管理分支，一個(gè)是商管，一個(gè)是物管。

物管不用多說(shuō)，保障設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)，避免安全隱患。在這方面開(kāi)

發(fā)公司的人力資源很多，不用外請(qǐng)管理公司來(lái)，那些公司來(lái)了他們也不懂。而且管理成本很模糊，比如油耗和易損件，不懂行的人就是在你眼皮下耍花招你也看不出來(lái)。我就遇到過(guò)進(jìn)一車油開(kāi)兩車票的事情。

另一個(gè)就是商管，商管管什么？我認(rèn)為有以下幾個(gè)方面： 空鋪招商，這是最基本的任務(wù)，重要性不用我多說(shuō)。

經(jīng)營(yíng)布局調(diào)整，說(shuō)調(diào)整不如說(shuō)引導(dǎo)。比如開(kāi)業(yè)初期是百花齊放，那是沒(méi)有辦法，為了填滿鋪?zhàn)娱_(kāi)業(yè)，但運(yùn)行一段后就不行了，優(yōu)存劣汰，必須把那些經(jīng)營(yíng)不好的商家調(diào)整出去，把有實(shí)力的商戶或者有創(chuàng)業(yè)激情的新戶請(qǐng)進(jìn)來(lái)。這就需要一個(gè)經(jīng)營(yíng)資源積累的問(wèn)題，還有一些實(shí)際操作的手段，有些政策是具有傾向性的，有些是鋼性的，沒(méi)辦法，要想把項(xiàng)目維持下去就不能同情弱者。

吸引客流，我說(shuō)過(guò)一但項(xiàng)目出租或者銷售就定性為市場(chǎng)不是商場(chǎng)，既然是市場(chǎng)就不能按照商場(chǎng)那樣去利用打折一類的促銷手段，把顧客引進(jìn)門就是市場(chǎng)促銷的目標(biāo)，有客流不賣貨是商家自己的事，和項(xiàng)目管理沒(méi)有關(guān)系。

最后就物業(yè)管理費(fèi)用的收取，有人說(shuō)這是物管的事情，我看不是。經(jīng)營(yíng)好壞決定著物業(yè)管理費(fèi)收取的難度，如果經(jīng)營(yíng)好，收取難度不大，反過(guò)來(lái)你自己試試看。

上面的幾點(diǎn)我敢說(shuō)任何一家開(kāi)發(fā)公司都有能力做，如果要利用外部力量，增加經(jīng)營(yíng)成本是大忌，而且還涉及到一個(gè)責(zé)任心的問(wèn)題。

第三篇：公司及項(xiàng)目合作協(xié)議書(shū)

公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓及項(xiàng)目合作協(xié)議書(shū)

甲方：重慶一帆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

乙方：重慶第十建設(shè)有限公司

甲、乙雙方本著平等、互利、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的原則，就甲方（下稱公司）股權(quán)轉(zhuǎn)讓及甲方名下的巴南區(qū)李家沱安置房項(xiàng)目（下稱項(xiàng)目）達(dá)成如下協(xié)議：

一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓

1、甲方將公司股權(quán)分次轉(zhuǎn)讓給乙方指定的自然人蔣志國(guó)、張德光持有，在乙方支付完畢項(xiàng)目保證金1500萬(wàn)元時(shí)，轉(zhuǎn)讓公司65%股權(quán)，余下35%的股權(quán)在甲方原股東全部取得項(xiàng)目約定的收益后，轉(zhuǎn)讓給乙方指定的人員。

2、乙方指定的蔣志國(guó)、張德光持有甲方原股東轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，每次轉(zhuǎn)讓時(shí)，蔣志國(guó)、張德光各占50%。

3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及辦理轉(zhuǎn)讓登記的時(shí)間由雙方另行商定。

4、雙方同意變更登記時(shí)，由張德光擔(dān)任公司法定代表人。

二、項(xiàng)目合作：

1、甲方以項(xiàng)目現(xiàn)狀進(jìn)行合作，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目的相關(guān)協(xié)調(diào)工作，監(jiān)管公司財(cái)務(wù)，不參與項(xiàng)目具體的開(kāi)發(fā)、建設(shè)

等工作。

2、由乙方指定人員組建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建設(shè)團(tuán)隊(duì)，獨(dú)立承擔(dān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建設(shè)任務(wù)。

3、甲方原股東的項(xiàng)目投入按實(shí)際結(jié)算，在簽訂本合同一年內(nèi)不計(jì)息一次性退還，同時(shí)向公司收取該項(xiàng)目總建筑面積180元/平方米的固定收益，支付方式在銷售購(gòu)買方巴南渝興公司支付回購(gòu)款時(shí)，支付給甲方原股東。

4、公司及項(xiàng)目?jī)?yōu)先支付完甲方原股東的投入及固定收益后，甲乙雙方辦理工作移交，公司簽訂本協(xié)議前的債權(quán)債務(wù)，由甲方原股東負(fù)責(zé)承擔(dān)，簽訂本協(xié)議后的公司債權(quán)債務(wù)，由乙方負(fù)責(zé)承擔(dān)。

三、其它約定：

1、簽訂本協(xié)議時(shí)乙方支付1000萬(wàn)元的項(xiàng)目定金，該項(xiàng)目土石方開(kāi)工時(shí)再支付500萬(wàn)元定金。

2、本協(xié)議簽訂后，甲方同意單獨(dú)設(shè)立銀行賬戶，乙方注入300萬(wàn)元作項(xiàng)目前期開(kāi)辦費(fèi)。

3、甲方原股東開(kāi)發(fā)建設(shè)的天順家園項(xiàng)目債權(quán)債務(wù)由甲方原有股東承擔(dān)，并由重慶斌鑫集團(tuán)有限公司提供擔(dān)保。

四、本協(xié)議未盡事宜由雙方另立補(bǔ)充協(xié)議，具同等效力。

五、本協(xié)議一式肆份，雙方各持貳份，本協(xié)議經(jīng)雙方簽字蓋章即生效。

甲方：重慶一帆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

乙方：

重慶第十建設(shè)有限公司2012年日月

第四篇：最新公司項(xiàng)目合作協(xié)議書(shū)

最新公司項(xiàng)目合作協(xié)議書(shū)

在我們平凡的日常里，我們用到協(xié)議的地方越來(lái)越多，簽訂協(xié)議可以解決現(xiàn)實(shí)生活中的糾紛。寫(xiě)協(xié)議需要注意哪些問(wèn)題呢？以下是小編整理的最新公司項(xiàng)目合作協(xié)議書(shū)，歡迎大家借鑒與參考，希望對(duì)大家有所幫助。

最新公司項(xiàng)目合作協(xié)議書(shū)1

該項(xiàng)目合作協(xié)議由：項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人(以下簡(jiǎn)稱甲方)和項(xiàng)目出資人(以下簡(jiǎn)稱乙方)

甲方：，身份證號(hào)：，住址：;乙方：，身份證號(hào)：，住址：。甲乙雙方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，本著公平、平等、互利的原則訂立合作協(xié)議如下：

第一條甲乙雙方自愿合作經(jīng)營(yíng)餐飲項(xiàng)目，本餐飲合作項(xiàng)目實(shí)施的店面地址位于，本餐飲合作項(xiàng)目的店面名稱為。

第二條本餐飲合作經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，甲方以自己的餐飲技術(shù)和原經(jīng)營(yíng)期間的客戶資源作為出資，乙方以該餐飲經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的店面裝修，廣告招牌，店面租賃費(fèi)(5500元人民幣/月)，水電費(fèi)，執(zhí)照費(fèi)，稅務(wù)費(fèi)以及后期經(jīng)營(yíng)期間所產(chǎn)生的一切費(fèi)用作為出資。

第三條甲乙雙方的本餐飲合伙項(xiàng)目的合作期限為24個(gè)月。在合作期間，乙方需向甲方繳納保證金貳萬(wàn)元人民幣。如果乙方在24個(gè)月合作期限未滿的情況下，中途退出合作或者有其他違約行為，甲方不予退還乙方所繳納的保證金。

第四條甲方原在單獨(dú)經(jīng)營(yíng)本餐飲項(xiàng)目時(shí)所購(gòu)置的所有物品，如現(xiàn)在與乙方共同經(jīng)營(yíng)本餐飲項(xiàng)目事不需要使用，則甲乙雙方應(yīng)該共同協(xié)商安排地方安置，安置店面原有物品，所產(chǎn)生的搬運(yùn)安置費(fèi)用由均由乙方負(fù)責(zé)。乙方加入本餐飲經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目后所有購(gòu)置的物品，在雙方合作期滿后或者因?yàn)槠渌乱瞬辉诤献骱螅瑲w甲方所有。

第五條在甲乙合作經(jīng)營(yíng)本餐飲項(xiàng)目期間，乙方每月需向甲方支付合作項(xiàng)目收益保底費(fèi)用4000元。

第六條違約處理

如果任何一方違反本合同的約定條款，非違約方有權(quán)終止本合同的執(zhí)行，并依法要求違約方賠償相應(yīng)的損害。

第七條協(xié)議解除

1、一方合伙人有違反本合協(xié)議的，另一方有權(quán)解除合作協(xié)議。

2、雙方同意終止本協(xié)議的。

3、一方合作人出現(xiàn)法律上的問(wèn)題及做對(duì)本餐飲合作項(xiàng)目不利的事情，另一方有權(quán)解除合作協(xié)議。

第八條本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，本協(xié)議自甲乙雙方合作人簽字(或蓋章)之日起生效。

第九條本協(xié)議有效期為24個(gè)月，自甲乙雙方簽字之日起計(jì)算，即從年月日至年月日止。

第十條本協(xié)議未盡事宜，雙方可以補(bǔ)充規(guī)定，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等的法律效力。

第十一條爭(zhēng)議處理

1、甲乙雙方對(duì)于執(zhí)行本協(xié)議發(fā)生的有關(guān)爭(zhēng)議應(yīng)本著友好協(xié)商的原則解決;

2、如果雙方通過(guò)協(xié)商不能達(dá)成一致，則提交仲裁委員會(huì)進(jìn)行仲裁，或依法向市區(qū)人民法院起訴。

甲方：(簽章)

協(xié)議簽訂地點(diǎn)：

時(shí)間：年月日

乙方：(簽章)協(xié)議簽訂地點(diǎn)：時(shí)間：年月日

最新公司項(xiàng)目合作協(xié)議書(shū)2

甲方：

乙方：

依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方本著平等互利、誠(chéng)實(shí)信用的原則，共同合作參與開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，為明確甲、乙雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，達(dá)成如下合作協(xié)議，共同遵守執(zhí)行：

一、合作項(xiàng)目概況

1、甲、乙雙方初步商定本次合作為_(kāi)__房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。

2、項(xiàng)目地址：________。

3、占地面積：____平方米。

二、合作的范圍及內(nèi)容

1、根據(jù)甲乙雙方協(xié)商本次合作模式為資產(chǎn)置換模式，甲方以____購(gòu)銷公司土地共___平方米，雙方約定價(jià)格共計(jì)___元作為本次項(xiàng)目置換房屋，待乙方規(guī)劃設(shè)計(jì)完成后甲方一次性抵扣完土地金額。

2、根據(jù)目前的實(shí)際情況和市場(chǎng)狀況，雙方商定本次協(xié)議為本項(xiàng)目建設(shè)的初期協(xié)議，到項(xiàng)目可以開(kāi)工建設(shè)時(shí)再簽訂正式協(xié)議，本次合作范圍及內(nèi)容是為本項(xiàng)目前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)及相關(guān)事項(xiàng)，包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)所需資金及銷售。

三、合作方式

在本次共同合作中，前期以甲方的名義進(jìn)行對(duì)外溝通、信息交流、協(xié)調(diào)關(guān)系、公關(guān)等商務(wù)事宜，乙方以甲方管理人員的身份完成本協(xié)議約定的工作，進(jìn)行相應(yīng)合法商務(wù)活動(dòng)。

四、甲、乙雙方的工作與責(zé)任

1、甲方責(zé)任

(1)向乙方提供項(xiàng)目活動(dòng)所必需的一切相關(guān)資料，如甲方的土地使用證、組織機(jī)構(gòu)、管理機(jī)構(gòu)、注冊(cè)資本、企業(yè)章程、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、驗(yàn)資報(bào)告、財(cái)務(wù)報(bào)表、法人代表證明書(shū)、授權(quán)委托書(shū)等一切為合作項(xiàng)目服務(wù)的資料證明文件。

(2)在乙方提供投資開(kāi)發(fā)所必須的資料基礎(chǔ)上，負(fù)責(zé)協(xié)助乙方籌備項(xiàng)目的推介及開(kāi)發(fā)所需的文件資料(包括老百姓的拆遷，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必須的土地、建設(shè)手續(xù)，協(xié)調(diào)周邊相鄰關(guān)系)

(3)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)關(guān)系并使乙方在合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)中入圍中標(biāo)。

2、乙方責(zé)任

(1)承擔(dān)本項(xiàng)目合作過(guò)程中所發(fā)生的一切費(fèi)用支出。

(2)負(fù)責(zé)提供獲得項(xiàng)目服務(wù)事宜的公共關(guān)系支持。

(3)負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目服務(wù)所需的全部基本資料。

(4)雙方商定的其他工作。

五、保證與承諾

1、雙方有權(quán)簽訂并執(zhí)行本協(xié)議約定的義務(wù)，并且無(wú)需任何其他人的同意。

2、雙方所提供的任何資料、信息、數(shù)據(jù)、文件等均是最新的、客觀的、真實(shí)的、完整的，并且不存在任何虛假、侵權(quán)、故意疏忽或虛偽陳述。

3、雙方將所知悉的可能影響本協(xié)議的所有事項(xiàng)(如果有)盡快通知對(duì)方，并提示對(duì)方注意。

4、乙方在提出正當(dāng)?shù)暮戏ㄉ虅?wù)活動(dòng)時(shí)，甲方應(yīng)積極的給予支持，六、合作期限

本協(xié)議有效期暫定為_(kāi)___年，若合作項(xiàng)目沒(méi)有任何進(jìn)展則經(jīng)甲、乙雙方簽字蓋章之日生效起的____年后終止，若合作項(xiàng)目進(jìn)展順利，乙方在合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)中入圍中標(biāo)，則本協(xié)議有效期延長(zhǎng)至合作項(xiàng)目銷售封盤(pán)為止。

七、違約責(zé)任

1、因本協(xié)議是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期簽訂的(未立項(xiàng)，未規(guī)劃，未設(shè)計(jì)及其他相關(guān)手續(xù))所以若單方違約，須承擔(dān)此次項(xiàng)目另一方開(kāi)支費(fèi)用的四倍。

2、由于任何一方所無(wú)法控制的原因，包括戰(zhàn)爭(zhēng)、火災(zāi)、風(fēng)暴、政治封鎖或自然災(zāi)害而導(dǎo)致其無(wú)法履行協(xié)議義務(wù)時(shí)，該方不承擔(dān)違約責(zé)任，亦不對(duì)另一方因上述不履行而導(dǎo)致的任何損失或損壞承擔(dān)責(zé)任。

八、適用法律

1、本協(xié)議的訂立、效力、解釋和履行，均適用于中華人民共和國(guó)的法律。

2、如果雙方對(duì)本協(xié)議的效力、解釋或履行發(fā)生任何爭(zhēng)議，各方首先應(yīng)通過(guò)友好協(xié)商。自爭(zhēng)議發(fā)生之日起____日內(nèi)協(xié)商解決不成，則任何一方均有權(quán)向____方所在地法院提起訴訟。

3、除有關(guān)爭(zhēng)議的條款外，在爭(zhēng)議的解決期間，不影響本協(xié)議其他條款的繼續(xù)履行。

4、本協(xié)議部分條款依法或依本協(xié)議的規(guī)定終止效力或被宣告無(wú)效的，不影響本協(xié)議其他條款的效力。

九、協(xié)議的生效、協(xié)議的修改、變更、補(bǔ)充及其它

1、本協(xié)議經(jīng)甲、乙雙方蓋章、簽字后生效。

2、本協(xié)議一經(jīng)生效即受法律保護(hù)，任何一方不得擅自修改、變更和補(bǔ)充。本協(xié)議的任何修改、變更和補(bǔ)充均需經(jīng)雙方協(xié)商一致，達(dá)成書(shū)面協(xié)議。

3、本協(xié)議以中文寫(xiě)成，一式____份，甲、乙雙方各執(zhí)____份，具有同等法律效力。

4、與本協(xié)議有關(guān)的任何往來(lái)文件均作為本協(xié)議附件，與本協(xié)議具有同等法律效力。

5、本協(xié)議于____年____月____日在___正式簽署。

甲方：

乙方：

最新公司項(xiàng)目合作協(xié)議書(shū)3

甲方：

乙方：

以上各方共同投資人(以下簡(jiǎn)稱共同投資人)經(jīng)友好協(xié)商，根據(jù)中華人民共和國(guó)法律、法規(guī)的規(guī)定，雙方本著互惠互利的原則，就甲乙雙方合作投資項(xiàng)目事宜達(dá)成如下協(xié)議，以共同遵守。

第一條共同投資人的投資額和投資方式

甲、乙雙方同意，以雙方注冊(cè)成立的公司(以下簡(jiǎn)稱為項(xiàng)目投資主體。

各方出資分別：甲方占出資總額的____%;

乙方占出資總額的____%。

第二條利潤(rùn)分享和虧損分擔(dān)

1、共同投資人按其出資額占出資總額的比例分享共同投資的利潤(rùn)，分擔(dān)共同投資的虧損。

2、共同投資人各自以其出資額為限對(duì)共同投資承擔(dān)職責(zé)，共同投資人以其出資總額為限對(duì)股份有限公司承擔(dān)職責(zé)。

3、共同投資人的出資構(gòu)成的股份及其孳生物為共同投資人的共有財(cái)產(chǎn)，由共同投資人按其出資比例共有。

4、共同投資于股份有限公司的股份轉(zhuǎn)讓后，各共同投資人有權(quán)按其出資比例取得財(cái)產(chǎn)。

第三條事務(wù)執(zhí)行

1、共同投資人委托甲方代表全體共同投資人執(zhí)行共同投資的日常事務(wù)，包括但不限于：

(1)在股份公司發(fā)起設(shè)立階段，行使及履行作為股份有限公司發(fā)起人的權(quán)利和義務(wù);

(2)在股份公司成立后，行使其作為股份公司股東的權(quán)利、履行相應(yīng)義務(wù);

(3)收集共同投資所產(chǎn)生的孳息，并按照本協(xié)議有關(guān)規(guī)定處置;

2、其他投資人有權(quán)檢查日常事務(wù)的執(zhí)行狀況，甲方有義務(wù)向其他投資人報(bào)告共同投資的經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)狀況;

3、甲方執(zhí)行共同投資事務(wù)所產(chǎn)生的收益歸全體共同投資人，所產(chǎn)生的虧損或者民事職責(zé)，由共同投資人承擔(dān);

4、甲方在執(zhí)行事務(wù)時(shí)如因其過(guò)失或不遵守本協(xié)議而造成其他共同投資人損失時(shí)，應(yīng)承擔(dān)賠償職責(zé);

5、共同投資人能夠?qū)追綀?zhí)行共同投資事務(wù)提出異議。提出異議時(shí)，應(yīng)暫停該項(xiàng)事務(wù)的執(zhí)行。如果發(fā)生爭(zhēng)議，由全體共同投資人共同決定。

6、共同投資的下列事務(wù)務(wù)必經(jīng)全體共同投資人同意：

(1)轉(zhuǎn)讓共同投資于股份有限公司的股份;

(2)以上述股份對(duì)外出質(zhì);

(3)更換事務(wù)執(zhí)行人。

第四條投資的轉(zhuǎn)讓

1、共同投資人向共同投資人以外的人轉(zhuǎn)讓其在共同投資中的全部或部分出資額時(shí)，須經(jīng)全部共同投資人同意;

2、共同投資人之間轉(zhuǎn)讓在共同投資中的全部或部分投資額時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知其他共同出資人;

3、共同投資人依法轉(zhuǎn)讓其出資額的，在同等條件下，其他共同投資人有優(yōu)先受讓的權(quán)利。

第五條其他權(quán)利和義務(wù)

1、甲方及其他共同投資人不得私自轉(zhuǎn)讓或者處分共同投資的股份;

2、共同投資人在股份有限公司登記之日起三年內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓其持有的股份及出資額;

3、股份有限公司成立后，任一共同投資人不得從共同投資中抽回出資額;

4、股份有限公司不能成立時(shí)，對(duì)設(shè)立行為所產(chǎn)生的債務(wù)和費(fèi)用按各共同投資人的出資比例分擔(dān)。

第六條違約職責(zé)

為保證本協(xié)議的實(shí)際履行，甲方自愿帶給其所有的向其他共同投資人帶給擔(dān)保。甲方承諾在其違約并造成其他共同投資人損失的狀況下，以上述財(cái)產(chǎn)向其他共同投資人承擔(dān)違約職責(zé)。

第七條其他

1、本協(xié)議未盡事宜由共同投資人協(xié)商一致后，另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

2、本協(xié)議經(jīng)全體共同投資人簽字蓋章后即生效。

甲方：

乙方：

最新公司項(xiàng)目合作協(xié)議書(shū)4

甲方：

代表：

地址：

電話：

乙方：

代表：

地址：

電話：

依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方本著平等互利、誠(chéng)實(shí)信用的原則，共同合作參與開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，為明確甲、乙雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，達(dá)成如下合作協(xié)議，共同遵守執(zhí)行：

一、合作項(xiàng)目概況

1、甲、乙雙方初步商定本次合作為_(kāi)__房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。

2、項(xiàng)目地址：________。

3、占地面積：____平方米。

二、合作的范圍及內(nèi)容

1、根據(jù)甲乙雙方協(xié)商本次合作模式為資產(chǎn)置換模式，甲方以____購(gòu)銷公司土地共___平方米，雙方約定價(jià)格共計(jì)___元作為本次項(xiàng)目置換房屋，待乙方規(guī)劃設(shè)計(jì)完成后甲方一次性抵扣完土地金額。

2、根據(jù)目前的實(shí)際情況和市場(chǎng)狀況，雙方商定本次協(xié)議為本項(xiàng)目建設(shè)的初期協(xié)議，到項(xiàng)目可以開(kāi)工建設(shè)時(shí)再簽訂正式協(xié)議，本次合作范圍及內(nèi)容是為本項(xiàng)目前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)及相關(guān)事項(xiàng)，包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)所需資金及銷售。

三、合作方式

在本次共同合作中，前期以甲方的`名義進(jìn)行對(duì)外溝通、信息交流、協(xié)調(diào)關(guān)系、公關(guān)等商務(wù)事宜，乙方以甲方管理人員的身份完成本協(xié)議約定的工作，進(jìn)行相應(yīng)合法商務(wù)活動(dòng)。

四、甲、乙雙方的工作與責(zé)任

1、甲方責(zé)任

(1)向乙方提供項(xiàng)目活動(dòng)所必需的一切相關(guān)資料，如甲方的土地使用證、組織機(jī)構(gòu)、管理機(jī)構(gòu)、注冊(cè)資本、企業(yè)章程、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、驗(yàn)資報(bào)告、財(cái)務(wù)報(bào)表、法人代表證明書(shū)、授權(quán)委托書(shū)等一切為合作項(xiàng)目服務(wù)的資料證明文件。

(2)在乙方提供投資開(kāi)發(fā)所必須的資料基礎(chǔ)上，負(fù)責(zé)協(xié)助乙方籌備項(xiàng)目的推介及開(kāi)發(fā)所需的文件資料(包括老百姓的拆遷，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必須的土地、建設(shè)手續(xù)，協(xié)調(diào)周邊相鄰關(guān)系)

(3)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)關(guān)系并使乙方在合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)中入圍中標(biāo)。

2、乙方責(zé)任

(1)承擔(dān)本項(xiàng)目合作過(guò)程中所發(fā)生的一切費(fèi)用支出。

(2)負(fù)責(zé)提供獲得項(xiàng)目服務(wù)事宜的公共關(guān)系支持。

(3)負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目服務(wù)所需的全部基本資料。

(4)雙方商定的其他工作。

五、保證與承諾

1、雙方有權(quán)簽訂并執(zhí)行本協(xié)議約定的義務(wù)，并且無(wú)需任何其他人的同意。

2、雙方所提供的任何資料、信息、數(shù)據(jù)、文件等均是最新的、客觀的、真實(shí)的、完整的，并且不存在任何虛假、侵權(quán)、故意疏忽或虛偽陳述。

3、雙方將所知悉的可能影響本協(xié)議的所有事項(xiàng)(如果有)盡快通知對(duì)方，并提示對(duì)方注意。

4、乙方在提出正當(dāng)?shù)暮戏ㄉ虅?wù)活動(dòng)時(shí)，甲方應(yīng)積極的給予支持，六、合作期限

本協(xié)議有效期暫定為_(kāi)___年，若合作項(xiàng)目沒(méi)有任何進(jìn)展則經(jīng)甲、乙雙方簽字蓋章之日生效起的____年后終止，若合作項(xiàng)目進(jìn)展順利，乙方在合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)中入圍中標(biāo)，則本協(xié)議有效期延長(zhǎng)至合作項(xiàng)目銷售封盤(pán)為止。

七、違約責(zé)任

1、因本協(xié)議是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期簽訂的(未立項(xiàng)，未規(guī)劃，未設(shè)計(jì)及其他相關(guān)手續(xù))所以若單方違約，須承擔(dān)此次項(xiàng)目另一方開(kāi)支費(fèi)用的四倍。

2、由于任何一方所無(wú)法控制的原因，包括戰(zhàn)爭(zhēng)、火災(zāi)、風(fēng)暴、政治封鎖或自然災(zāi)害而導(dǎo)致其無(wú)法履行協(xié)議義務(wù)時(shí)，該方不承擔(dān)違約責(zé)任，亦不對(duì)另一方因上述不履行而導(dǎo)致的任何損失或損壞承擔(dān)責(zé)任。

八、適用法律

1、本協(xié)議的訂立、效力、解釋和履行，均適用于中華人民共和國(guó)的法律。

2、如果雙方對(duì)本協(xié)議的效力、解釋或履行發(fā)生任何爭(zhēng)議，各方首先應(yīng)通過(guò)友好協(xié)商。自爭(zhēng)議發(fā)生之日起____日內(nèi)協(xié)商解決不成，則任何一方均有權(quán)向____方所在地法院提起訴訟。

3、除有關(guān)爭(zhēng)議的條款外，在爭(zhēng)議的解決期間，不影響本協(xié)議其他條款的繼續(xù)履行。

4、本協(xié)議部分條款依法或依本協(xié)議的規(guī)定終止效力或被宣告無(wú)效的，不影響本協(xié)議其他條款的效力。

九、協(xié)議的生效、協(xié)議的修改、變更、補(bǔ)充及其它

1、本協(xié)議經(jīng)甲、乙雙方蓋章、簽字后生效。

2、本協(xié)議一經(jīng)生效即受法律保護(hù)，任何一方不得擅自修改、變更和補(bǔ)充。本協(xié)議的任何修改、變更和補(bǔ)充均需經(jīng)雙方協(xié)商一致，達(dá)成書(shū)面協(xié)議。

3、本協(xié)議以中文寫(xiě)成，一式____份，甲、乙雙方各執(zhí)____份，具有同等法律效力。

4、與本協(xié)議有關(guān)的任何往來(lái)文件均作為本協(xié)議附件，與本協(xié)議具有同等法律效力。

5、本協(xié)議于____年____月____日在___正式簽署。

甲方(簽章)：

代表人(簽字)：

___年___月___日

乙方(簽章)：

代表人(簽字)：

___年___月___日

最新公司項(xiàng)目合作協(xié)議書(shū)5

甲方：

乙方：

甲乙雙方本著公平、平等、互利的原則訂立合作協(xié)議如下：

第一條、甲乙雙方自愿合作經(jīng)營(yíng)____項(xiàng)目，總投資為_(kāi)___萬(wàn)元，甲方以人民幣方式出資____萬(wàn)元，乙方以____方式入股。

第二條、雙方共同經(jīng)營(yíng)，合作人執(zhí)行合作事務(wù)所產(chǎn)生的收益歸全體合作人，所產(chǎn)生的虧損或者民事責(zé)任由全體合作人共同承擔(dān)。

第三條、項(xiàng)目盈余按照取得的銷售凈利潤(rùn)的甲方__%、乙方__%的比例分配。

第四條、項(xiàng)目債務(wù)按照甲方__%、乙方__%比例負(fù)擔(dān)。任何一方對(duì)外償還債務(wù)后，另一方應(yīng)按比例在內(nèi)向?qū)Ψ角鍍斪约贺?fù)擔(dān)的部分。

第五條、自協(xié)議簽訂之日起，乙方負(fù)責(zé)技術(shù)和項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)事宜，甲方負(fù)責(zé)日常管理。與業(yè)主、監(jiān)理方、設(shè)計(jì)單位的各種工作聯(lián)系(包括協(xié)商、簽證等)及日常事務(wù)。

第六條、爭(zhēng)議處理

1、對(duì)于執(zhí)行本合同發(fā)生的與本合同有關(guān)的爭(zhēng)議應(yīng)本著友好協(xié)商的原則解決。

2、如果雙方通過(guò)協(xié)商不能達(dá)成一致，則提交__仲裁委員會(huì)進(jìn)行仲裁。

第七條、違約處理

如果一方違反本合同的任何條款，非違約方有權(quán)終止本合同的執(zhí)行，并依法要求違約方賠償損害。

第八條、協(xié)議解除

1、一方合作人有違反本協(xié)議的，另一方有權(quán)解除合作協(xié)議。

2、合作協(xié)議期滿。

3、雙方同意終止協(xié)議的。

4、一方合作人出現(xiàn)法律上問(wèn)題及做出對(duì)企業(yè)有損害的，另一方有權(quán)解除合作協(xié)議。

第九條、本協(xié)議未盡事宜，雙方可以補(bǔ)充規(guī)定，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議有同等效力。

第十條、本合同一式__份，雙方各執(zhí)__份，具有相同的法律效力

甲方：

乙方：

第五篇：保安公司合作模式利與弊

與保安公司委托合作模式:

與專業(yè)化保安公司合作,主要是保安人員的提供,通過(guò)與其一家或多家專業(yè)化保

安公司建立長(zhǎng)期合作關(guān)系,保障安全工作的順利發(fā)展.。與保安公司合作的利弊：

利：

1.保安經(jīng)過(guò)了專業(yè)訓(xùn)練，能力有保證。

2.由保安公司管理保安，省去了許多麻煩，安防部門投入人員比較少。可以使

公司專心做自己的事情。

3.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。本應(yīng)由自己公司承擔(dān)的因保安失誤等引起的損失，現(xiàn)在可以有保

安公司承擔(dān)了。

4.成熟的保安公司人員比較充沛。

弊：

1.利潤(rùn)較小。

2.選擇保安公司存在風(fēng)險(xiǎn)，選擇有實(shí)力的保安公司合作非常重要。

2.完全委托模式：

由物業(yè)公司承接業(yè)主的所有安全保障，包括保安監(jiān)控系統(tǒng)的建立，保安工作的制

定與實(shí)施，保安人員管理以及配備工作等，由物業(yè)公司派出管理人員成立管理隊(duì)

伍。訓(xùn)練一支自己的保安隊(duì)伍。

利：

1． 利潤(rùn)較大

弊：

1． 風(fēng)險(xiǎn)較大，保安出現(xiàn)意外或失誤等引起的損失公司要承擔(dān)主要責(zé)任。

2． 投入較大，人力資源需求很大。

3． 保安人員流動(dòng)性大，保安行業(yè)流失高、招人難。

需要有專業(yè)的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，否則可能造成專業(yè)防范意識(shí)差，保安人員的法律意識(shí)薄

弱。由于保安服務(wù)業(yè)是以人力資源成本為主要成本的行業(yè)，在國(guó)內(nèi)這種成本相對(duì)

來(lái)講比較低，進(jìn)入的門檻比較低，會(huì)出現(xiàn)由于保安人員素質(zhì)不同而引發(fā)各種不同的社會(huì)問(wèn)題。