第一篇：關于幼兒園租賃協議法律風險的研究

關于幼兒園租賃協議風險的研究

風控合規部 王文軒

目前大多數幼兒園采用租賃房屋的方式經營，租賃關系的合法性是持續經營的基石，也是在法務盡職調查中關注的重點。由于舉辦者在小區配套幼兒園的租賃關系中承租人一般處于弱勢的地位，并且其法律方面的素質不強，導致簽訂租賃協議存在諸多問題。我們根據實務中遇到的情況，結合相關法律法規及判例，從出租方、承租方、租賃物、特別條款四方面整理出以下常見問題及建議解決方案，供參考。

一、出租方

（一）出租方是否適格

問題1：出租方不具有租賃物的所有權。

這種情況多見于物業公司或個人出租，但也需關注租賃物是否存在屬于市政公用配套為國家所有或歸屬于業主委員會的情況。這時簽訂的合同屬于效力待定合同，需取得租賃物所有人的同意方能生效。租賃協議面臨隨時被認定為無效的風險。

解決方案1：在盡調過程中需要獲取租賃物的權屬證明或查詢是否存在相關的訴訟糾紛，首先確定租賃物的所有人。如果所有人與出租人不一致，則應要求出租人提供全權委托書，包括管理權及收取租金的權利。

問題2：租賃物所有人無房產證是否有權出租。

部分幼兒園雖無法辦理房產證，但可根據法院裁判確定權屬，這種情況多見于房地產開發公司與業主委員會之間。如果已通過法院裁判確定了租賃物所有權，即使未辦理房產證，也可認定租賃關系合法設立。

解決方案2：對于未辦理房產證的租賃物，可向開發商索要購房合同（查詢關于幼兒園權屬的約定）、建設用地規劃許可證或查詢相關裁判，對租賃物權屬進行確認。

（二）租賃期間產權變動的影響

問題1：抵押權實現造成的產權變動

對于租賃協議簽訂前設立的抵押權，在租賃期間實現，租賃物發生產權變動，租賃關系終止。

問題2：人民法院查封

對于租賃協議簽訂前已被查封的，在租賃期間實現，租賃物發生產權變動，租

賃關系終止。

對于租賃協議履行時，租賃物被查封的，承租人有權解除合同。問題3：雙方約定

如雙方約定租賃期內產權變動影響租賃關系，從其約定。該約定總體來看是弱化承租人的權利，我們在盡調中應尤其注意類似條款。

（三）不同租金支付方式的風險

問題1：如租賃物的所有人發生變動，承租人已預付的租金能否對抗受讓人的租金請求權。

針對該問題，目前有兩種意見：

1.受讓人結算說:承租人能夠以租金已經預付為由對抗受讓人的租金請求權，受讓人只能向轉讓人主張返還預付租金。相關判例：（2016）魯16民終220號、（2016）陜民再64號。

2.承租人結算說：承租人應向受讓人支付剩余租賃期限對應的租金，但承租人有權要求轉讓人返還預付租金。相關判例：（2014）民申字第538號(出租人破產）、（2015）二中民終字第4766號。

尚未查詢到最高人民法院的權威司法解釋，承租人可能存在需重復支付租金的風險。我們在盡調中要重點關注大額預付租金的情況，除了評估租金收取人是否適格，也可嘗試對預付期間做一定的限制。

問題2：如出租人申請破產、房屋權屬發生糾紛時，承租人可依據不安抗辯權主張暫停支付租金。

二、承租方

問題：我們在設計交易結構時通常會要求幼兒園的實際控制人將租賃協議承租人統一變更至擬控股殼公司名下，而殼公司與幼兒園通常為獨立法人主體，這就造成了承租人與實際使用人不一致的情況，可能會被認定為轉租產生被出租方解除合同的風險。

解決方案：根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十六條：“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。”

我們建議在變更后的租賃協議中增加“該租賃物用于開辦幼兒園，供承租方投資設立的幼兒園使用”之描述，這樣可作為出租人已知曉實際使用方并對轉租行為認可的依據。

三、租賃物

租賃物主要面臨產權及合規兩個方面的問題，其中產權問題已在“

一、出租方”中進行了說明，本段重點就租賃物的合規性對于租賃協議效力的影響進行解釋。

問題1：消防驗收手續

根據《最高人民法院關于未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的函》、《中華人民共和國消防法》第十條及《建設工程消防監督管理規定》，出租《中華人民共和國消防法》第十條規定的必須經過公安消防機構驗收的房屋，未經驗收或者驗收不合格的，應當認定租賃合同無效。建筑總面積大于一千平方米的幼兒園屬于需要建設單位向公安機關消防機構申請消防驗收。我們目前擬收購的幼兒園使用租賃物的建筑面積基本大于一千平方米，屬于規范范圍以內，尤其對于非小區配套園，租賃關系的存續存在較大風險。

解決方案1：在盡職調階段索取消防驗收報告或合格證，如尚未辦理驗收則索取消防設計審核意見，評估租賃物在消防安全方面的合規性。

問題2：規劃手續

最高人民法院《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（《租賃司法解釋》）的規定。該解釋第二條和第三條規定，因房屋屬于出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，或者未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，出租人與承租人訂立的租賃合同無效。

解決方案2：對于已取得權屬證明的房屋，不存在該風險；如尚未取得權屬證明，則需獲取建設工程規劃許可證進行確認。

四、特別條款 1.優先續租權

該條款不同于轉租權、優先購買權，不屬于法定條款，由雙方自由約定，在執 行時也基本屬于君子條款。如進行了約定，出租方未將租賃物續租給我方，且 有證據證明后續承租人的承租條件與我方一致，我方可主張違約責任。

2.是否附帶資產

問題：部分租賃物在出租時附帶資產，承租方負有返還義務，否則出租房有權按約 定通過扣除保證金或其它方式取得賠償。

解決方案：我們在盡調時需關注租賃協議中是否存在相關條款，獲取資產清單并確認當前資產狀況，如附帶資產金額較大，尤其需要評估在未來是否需承擔賠償義務。

3.協議的任意解除權

任意解除權為法定，雙方約定無效，故不構成風險。

但對于附條件的解除權應予以關注，評估所附條件成就的可能性及若到時解除合同所造成的損失。

2017年7月13日

第二篇：投資風險法律研究論文

文 章

來源 蓮山 課件 w w

w.5 Y k J.cOM公文風險投資是指在高風險的情況下，向處于起步階段或發展初期，具有市場前景和風險的高科技項目進行的投資，是一種高風險和高收益的長期投資。它不需要任何資本抵押和擔保，一般通過企業上市或收購、兼并獲得回報。健全的風險投資體系一般由風險企業（科技資本家）、風險投資家、投資者、中介機構和政府等構成。與傳統投資相比，風險投資具有以高科技產業為投資目標，以資本增值而非企業分紅為目的，以某些項目的高額回報補償另一些失敗項目的虧損等特點。

一、發展我國風險投資的法律障礙

1、我國沒有規制風險投資的專門國家立法。但可適用的規范性法律文件主要有以下幾類:一是全國人大常委會頒布的法律:《公司法》、《合同法》、《民法通則》、《合伙企業法》、《促進科技成果轉化法》、《科學技術進步法》、《證券法》等;二是國務院及相關職能部門頒布的文件: 《關于加強科技進步的決定》、《關于“九五”期間科技體制改革的決定》、《關于以高新技術成果入股若干問題的決定》、《關于促進科技成果轉化的若干規定》、《關于設定風險投資機制的若干意見》等;三是地方政府規章、政策:如深圳的《深圳市關于進一步扶持高新技術產業發展的若干規定》等。但到目前為止,我國尚沒有一部專門有關風險投資的國家立法,這使我國的風險投資長期因法律地位缺失而無法引起足夠的重視,嚴重阻礙了我國風險投資的發展。

2、我國自2006年1月1日施行的《公司法》相關規定,仍然沒有完全考慮風險投資行業的特點。《公司法》于2005年10月27日經第十屆全國人民代表大會常務委員會第十八次會議修訂，自2006年1月1日起施行。雖然即將施行的《公司法》許多條款相比原《公司法》有利于促進風險投資的發展，但仍存在許多障礙：

2.1《公司法》規定的“授權資本制”,考慮到了風險投資項目的滯后性和資金分階段投入的特點，但分期繳納出資的期限仍然過短。我國最新《公司法》第26 條規定“有限責任公司的注冊資本為公司登記機關登記的全體股東認繳的出資額。公司全體股東的首次出資額不得低于注冊資本的20％，也不得低于法定的注冊資本最低限額，其余部分由股東自公司成立之日起兩年內繳足。”,第81 條規定“股份有限公司采取發起設立方式設立的，注冊資本為在公司登記機關登記的全體發起人認購的股本總額。公司全體發起人的首次出資額不得低于注冊資本的百分之二十，其余部分由發起人自公司成立之日起兩年內繳足。”

2.2 最低資本額的規定對風險投資業構成準入障礙。我國最新《公司法》規定非上市的股份有限公司的最低股本規模為人民幣500萬元,上市公司的最低股本規模為人民幣3000萬元。股本規模的要求仍然較高,與風險投資業以小搏大的特征不符。

2.3《公司法》對股份轉讓的限制,嚴重影響了風險資本的退出。《公司法》第七十二條規定:“股東向股東以外的人轉讓股權，應當經其他股東過半數同意。股東應就其股權轉讓事項書面通知其他股東征求同意，其他股東自接到書面通知之日起滿三十日未答復的，視為同意轉讓。其他股東半數以上不同意轉讓的，不同意的股東應當購買該轉讓的股權；不購買的，視為同意轉讓。”

2.4股東人數和認購股份的限制。對于有限責任公司而言, 最新《公司法》第二十四條規定:“有限責任公司由五十個以下股東出資設立。”這里對股東人數規定了上限,而“五十個”股東的上限顯然不足以為風險投資公司籌集大量的風險投資資金。對于股份有限公司而言,雖然在股東人數上未規定上限,但在《公司法》第八十五條規定:“以募集設立方式設立股份有限公司的，發起人認購的股份不得少于公司股份總數的百分之三十五。”。

3、目前在國際上已被證明的最有效率的風險投資公司形式為有限合伙制。在采用有限合伙的公司中,少數掌握廣泛專業知識的風險投資家作為普通合伙人對內管理公司,對外承擔無限責任,在承擔高風險的同時也享受高回報,能夠有效地激發其工作激情;提供風險投資資金的投資者作為有限合伙人對內不直接參與日常管理,對外承擔有限責任,也可以獲得相對穩定的回報,從而可以保證風險投資資金的來源。而我國法律規定可供選擇的組織形式為有限責任公司、股份有限公司、普通合伙等,未包括有限合伙。《民法通則》第三十條規定:“個人合伙是指兩個以上公民按照協議,各自提供資金、實物、技術等,合伙經營,共同勞動”,第三十五條規定:“合伙人對合伙的債務承擔連帶責任”,這些規定表明我國的個人合伙是普通合伙,合伙人需承擔連帶無限責任。《合伙企業法》第五條規定:“合伙企業在其名稱中不得使用‘有限’或者‘有限責任’字樣”。

4、缺乏完善的法規與政策支持，風險投資退出難。一是我國尚未出臺風險投資法，風險投資機構的設立、運作和退出缺乏法律依據。目前缺乏完善的市場化退出渠道是制約我國風險投資業發展的最大障礙。二是目前國際上通行的風險資本退出方式主要有公開上市、股份回購等。最新《公司法》對于公開上市仍然提出了較高的上市標準,而大多數風險企業通常無法滿足上市標準,因而其股份無法上市流通。

5、我國《保險法》和《商業銀行法》對風險投資的限制。《商業銀行法》規定商業銀行只能從事公眾存款、發放貸款、辦理結算等業務，禁止商業銀行向非銀行金融機構和企業投資。而對于保險機構、社會保障機構與資本市場對待的問題, 《保險法》第104條規定:“保險公司的資金運用,限于銀行存款、買賣政府債券、金融債券和國務院規定的其他資金運用形式；保險公司的資金不得用于設立證券經營機構和向企業投資。”

二、構建和完善我國風險投資的法律思考

2004 年5 月17 日,中國證監會正式發出批復,同意在深交所設立中小企業板塊,標志著始于1985 年的我國風險投資體制建設開始昂首邁出第三步.但由于風險投資涉及的關系較為復雜,加上其固有的高風險性質,以及我國現行相關法律法規中存在的問題,筆者認為,完善和構建我國風險投資的相關立法內容應當主要包括以下幾個方面:

1、我國應該加緊制定《風險投資法》。其內容應該主要包括以下幾個方面:風險投資的宗旨,即促進風險投資發展,加快高新技術產業化,提高我國的國家競爭力;風險投資的基本原則,即按照社會主義市場經濟規律建立風險投資機制;風險投資的主體,包括風險投資的初始投資者、風險投資機構、創業企業,另外還應該包括國家,中介組織等廣義風險投資主體;風險投資的投、融資,主要規制風險投資家為組建風險投資機構與原始投資者之間的投融資法律關系,風險投資機構與創業企業間的投融資法律關系;風險投資的退出,包括企業購并、企業清算、企業上市等風險投資退出方式。[1]（p105）

2、我國現行修改的《公司法》相比之前的《公司法》作了如下有利于風險投資的修改:（1）取消了原《公司法》第12 條的“公司轉投資不得超過公司凈資產50 %的限制”。（2）改革了現有的公司資本制度,以“授權資本制”代替“法定資本制”。原公司法實行的是嚴格的法定資本制度,要求股東在設立公司時,必須足額地、一次性地認繳經工商部門登記的公司注冊資本。這對處于成長期的創業企業來說,極易造成早期資本閑置,也有礙于風險資本的高效利用。（3）取消了“工業產權、非專利技術”的出資比例限制，最高出資比例可達80％。提高“工業產權、非專利技術”在高科技企業中的出資比例,體現了國家鼓勵高新技術產業化和促進風險投資發展的精神,對科研工作者創辦高新技術企業,加快科研成果的產業化,促進風險投資的發展是一個極大的推動；（4）相應降低了“公司上市標準”,風險資本進入創業企業的目的,不是控制創業企業,而是最終通過退出創業企業獲取資本增值。

3、修改《合伙企業法》，引入有限合伙制法律制度。它既具備減少投資者的風險、鼓勵眾多投資者踴躍投資的聚合資金功能,又具備提高風險投資機構信譽,強化風險投資家責任的人合功能,還通過靈活的合伙合同安排解決風險投資機構中棘手的代理問題,建立了有效的激勵和約束機制。但是,我國的許多地方已經在鼓勵風險投資的政策法規中,明確了有限合伙制作為企業組織形式。《中關村科技園區條例》第25 條明確規定:風險投資機構可以采取有限合伙形式,有限合伙的合伙人由有限合伙人和普通合伙人組成。風險投資公司采用公司制有利于保證資金安全,而有限合伙制最大的特點是決策機制靈活,適應于風險投資活動的特點,而且較好地解決了激勵和約束機制問題。因此,我國法律,包括《公司法》、《合伙企業法》應當確立有限合伙制這種風險投資公司組織形式。[2]（p28）

4、修改限制風險投資資金供給的法律法規，拓寬風險投資資金渠道。修改《商業銀行法》、《保險法》《養老基金管理辦法》，適當放寬對這些機構投資者的投資限制，允許他們適度地參與風險投資，如允許一定比例的養老基金、保險金和商業銀行存貸差額資金參與風險投資，同時規定只能采用高新技術產業投資基金和風險投資基金的形式進行。

5、修改和完善稅收法律制度，完善稅收法律環境。稅收法律體系的建立健全需要較長的時間，現階段應盡快完善相關稅種中關于風險投資的稅收優惠政策。主要考慮以下幾個稅種：

5.1增值稅。一是盡快實行消費型增值稅，減輕風險型企業的稅負。由于風險企業的范圍較小，實行增值稅轉型不會給國家財政造成過大的壓力。在2004年東北三省部分行業實行增值稅轉型試點后，應盡快在我國風險企業中推廣。二是擴大增值稅進項稅額抵扣范圍。除允許享受一般企業的進項稅額抵扣外，還應該允許企業將研究開發、技術轉讓、技術咨詢、技術服務、人員培訓等費用按比例從增值稅稅基中抵扣。可以對企業購進無形資產的費用經稅務機關核實后，按一定的扣除率抵扣進項稅額。三是放寬風險企業關于一般納稅人認定標準，以此鼓勵中小風險企業的發展。

5.2企業所得稅。其一，延長風險投資企業和風險企業的免稅年限為5年，同時把規定中對高新技術企業的“自投產起”改成“自盈利起”。其二，對于研發費用的加扣，建議取消盈利企業和增長比例的限制，可規定企業科研支出達到年銷售額一定比例的，就可享受加扣費用。其三，實行加速折舊政策。允許對高新技術企業為研究開發項目服務的儀器設備等固定資產實行加速折舊。其四，實行再投資退稅政策。即風險投資企業把其從風險投資中取得的收益再用于風險投資，則這部分收益應免征所得稅。其五，允許把風險投資的損失直接用于抵減投資的資本利得。風險投資發生虧損是很常見的，這項措施可以直接降低風險投資的風險，有利于增強風險投資者進行投資的愿望和信心。

5.3個人所得稅。促進風險投資發展還要充分發揮風險投資資金提供者和管理者的積極性，應從以下方面著手：一是應給予風險投資者和風險投資企業管理者特別的個人所得稅減免待遇。二是提高風險投資者的免稅額，并減少稅率級次，擴大各檔次級距，使其在獲利也能享受到稅收優惠政策。對風險投資公司的高級管理人員的期權之類的風險報酬收益適用優惠稅率，并在其所得實際收到時納稅。三是取消風險投資者對上市公司給其作為股東派送的紅股計征個人所得稅的規定。

6、修改相關法律、法規,完善風險投資退出機制。我國當前規制風險投資退出的法律、法規主要有《證券法》、《破產法》、《民事訴訟法》、《外商投資企業清算辦法》等。目前我國二級市場上雖然正在實行股權分置改革試點，但仍有大量國有股禁止流通,法人股限制流通,阻塞了風險資本從二級市場退出的道路;在我國,完善的產權交易市場遠沒有形成。至于破產清算制度,我國目前的《破產法》只適用于全民所有制企業,外商投資企業的清算適用《外商投資企業清算辦法》,其他企業的清算則適用《民事訴訟法》的有關規定,實踐操作中非常困難。因此，應完善破產法律制度的相關規定。

文 章

來源 蓮山 課件 w w

w.5 Y k J.cOM公文

第三篇：物業租賃相關法律規定及法律風險分析

物業租賃相關法律規定及法律風險分析

目錄

目錄.......................................................................................................................................................1 第一編 法律條文

一、《中華人民共和國合同法》關于房屋租賃相關條款.......................................................2

二、《中華人民共和國房地產管理法》關于房屋租賃相關條款.....................................3

三、《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》.........4

四、《深圳經濟特區房屋租賃條例》............................................................................................7

五、深圳市人民代表大會常務委員會關于加強房屋租賃安全責任的決定................9 第二編 房屋租賃實務分析

六、房屋租賃合同雙方權利義務及產生的法律責任分析................................................12

七、關于轉租業務法律提示........................................................................................................13

八、房屋租賃備案登記的法律效力分析................................................................................13

九、房屋租賃過程中存在的法律風險提示...........................................................................13

第 1 頁

第一編 法律條文

一、《中華人民共和國合同法》關于房屋租賃相關條款

第二百一十二條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百一十三條 租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

第二百一十四條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

第二百一十五條 租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

第二百一十六條 出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。

第二百一十七條 承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，應當按照租賃物的性質使用。

第二百一十八條 承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。

第二百一十九條 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

第二百二十條 出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。

第二百二十一條 承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。

第二百二十二條 承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。

第二百二十三條 承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。

承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。

第二百二十四條 承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。

承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

第 2 頁

第二百二十五條 在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。

第二百二十六條 承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付;租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。

第二百二十七條 承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第二百二十八條 因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。

第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。

第二百二十九條 租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

第二百三十條 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

第二百三十一條 因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。

第二百三十二條 當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

第二百三十三條 租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

第二百三十四條 承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

第二百三十五條 租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態。

第二百三十六條 租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。

二、《中華人民共和國房地產管理法》關于房屋租賃相關條款 第四節 房屋租賃

第五十三條 房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第 3 頁

第五十四條 房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。

第五十五條 住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。

第五十六條 以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規定。

三、《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》 關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于2009年6月22日由最高人民法院審判委員會第1469次會議通過，現予公布，自2009年9月1日起施行。二○○九年七月三十日

為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條 本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。

鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。

當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。

第二條 出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

第三條 出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

第四條 當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

第五條 房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。

第 4 頁

當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。

第六條 出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

(一)已經合法占有租賃房屋的；

(二)已經辦理登記備案手續的；

(三)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。

第七條 承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。

第八條 因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：

(一)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；

(二)租賃房屋權屬有爭議的；

(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。

第九條 承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

第十條 承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

第十一條 承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

(一)因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；

(二)因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；

(三)因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；

(四)因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。

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第十二條 承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。

第十三條 承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

第十四條 承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

(一)辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；

(二)未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。

第十五條 承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

第十六條 出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。

因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

第十七條 因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。

第十八條 房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。

第十九條 承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。

第二十條 租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

第二十二條 出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。

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第二十三條 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。

第二十四條 具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：

(一)房屋共有人行使優先購買權的；

(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

(三)出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；

(四)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。

第二十五條 本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

四、《深圳經濟特區房屋租賃條例》

第一條 為貫徹實施《深圳經濟特區房屋租賃條例》（以下簡稱《條例》），根據《條例》第六十七條的規定，制定本實施細則。

第二條 《條例》第二條所稱“其他用房”，是指深圳經濟特區（以下簡稱特區）內經有關主管機關批準搭建的臨時性、簡易性用房和室內停車場。

第三條 區房屋租賃主管機關（以下簡稱區主管機關）可根據工作需要設立派出機構，代表區主管機關實施房屋租賃的管理。

第四條 《條例》第七條第一款第（二）項所稱“證明其產權的其他有效證件”是指：

（一）具有正當理由尚未辦理房地產權登記但能夠證明其產權的紅線圖、《建筑許可證》；

（二）已開具付清房款證明的購房合同及有關主管機關批準搭建臨時性、簡易性住房的批準文件。

第五條 辦理房屋租賃登記時，承租人應按規定如實填寫《租住人員登記表》，并同時向受理登記的機關提交《條例》第三十八條規定的證明承租人身份和法律資格的有效證件的復印件。必要時，經辦人員可要求當事人出示上述證件的原件。

委托代理人辦理房屋租賃登記的，應當出具授權委托書。委托人為境外人士的，授權委托書須依法律規定經過公證和認證。

受理登記機關應將登記后的《房屋租賃合同》（以下簡稱《租賃合同》）及有關附件歸檔存查。

第六條 租賃合同文本以中文本為正本。

第七條 市主管機關應當每半年公布1次指導租金。但根據市場變動的實際需要，也可少于半年公布1次指導租金。指導祖金由市主管機關在《深圳特區報》、《深圳商報》和《中外房地產導報》上公布。

第八條 承租人于房屋租賃期間在租賃合同約定范圍內獨自行使對出租房屋的占有和使用的權利。非

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經承租人同意，出租人不得擅自進入已出租給承租人的房屋，但出于保護出租房屋和承租人人身財產安全的緊急需要及法律、法規有特別規定的情形除外。

第九條 承租人出于合理需要經出租人同意與第三人互換租賃房屋時，應變更租賃合同并辦理變更登記。

第十條 承租人于租賃合同期限屆滿之前死亡的，具備承租條件的其他合法共同居住人有權要求出租人繼續履行租賃合同。

承租人在租賃期間發生產權轉讓，產權受讓人要求出租人繼續履行租賃合同的，出租人應繼續履行；承租人要求解除租賃合同的，應當經出租人同意，因此給出租人造成損失的，并應予以賠償。

第十一條 當事人應按合同約定支付租金并按《條例》規定交納租賃管理費。

租金支付方式為貨幣，經租賃雙方當事人同意，亦可將實物抵作租金。

第十二條 由于出租人的責任致使出租人不能使用全部或者部分租賃房屋的，可以相應免除承租人交付全部租金或者部分租金的義務。

第十三條 出租人收取租金時必須向承租人開具發票。出租人不開具發票的，承租人可以拒付租金。

第十四條 租賃房屋的附屬設施及室內設備、家具的使用費用應納入租金之中。除租賃合同有特別約定及承租人同意外，出租人不得就上述附屬設施、設備和家具另外收取費用及押金。

第十五條 除正常損耗外，由于承租人故意或者過失造成租賃房屋及設備、設施、家具毀損的，應當由承租人負責維修或者承擔賠償責任。承租人有防止和制止其他共同居住人和客人毀損租賃房屋及設備、設施和家具的義務，否則造成的毀損由承租人負維修及賠償責任。

第十六條 出租人遲延交付租賃房屋的，承租人可要求將合同租期延長，但延長時間不得超過出租人遲延交付房屋的時間。

出租人經承租人同意對租賃房屋進行改建、擴建或裝修期間，由出租人另行提供房屋供承租人居住或使用的，租賃合同的期間可不延長。出租人不能提供房屋的，承租人可要求在租賃期間內扣除改建、擴建或裝修的時間。

上款出租房屋改建、擴建或裝修后未經承租人同意，出租人不得擅自提高租金標準。

第十七條 承租人按租賃合同規定向出租人支付的保證金，出租人應于合同履行后返還承租人，或者將保證金抵作租金。抵作租金的，應折抵最后租期承租人應付的租金。

第十八條 利用出租房屋的外墻和屋頂做招牌、廣告的收益由出租人享有，但租賃合同另有約定的除外。

第十九條 出租人同意承租人轉租的，必須采用書面形式表示。轉租人與受轉租人到登記機關辦理登記時，應出示出租人同意轉租的書面證明。

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第二十條 轉租期限屆滿時間與原租賃期限屆滿時間重合的，受轉租人須在租期屆滿前3天將房屋交還給轉租人。

第二十一條 承租人須于租賃期間屆滿時按合同約定條件將房屋返還給出租人。

第二十二條 出租人于租賃期間屆滿時需要收回出租房屋的，應當書面通知承租人遷出房屋。到期不通知且收取承租人所付房租的，視為默示同意承租人延續租期。延續租期期間以承租人交付租金核算。

第二十三條 本實施細則自發布之日起施行。

五、深圳市人民代表大會常務委員會關于加強房屋租賃安全責任的決定

為了進一步明確房屋租賃安全責任，加強出租房屋安全管理，保護人民群眾生命財產安全，根據法律、法規和有關規定，結合本市實際，作如下決定：

（一）本市行政區域內生產經營性用房（包括各類商品市場及其檔位、柜臺）、辦公用房、住宅及其他房屋的出租人和承租人應當嚴格遵守房屋出租管理的法律、法規和有關規定，依法承擔相關安全責任，并接受有關行政部門的監督管理。

（二）出租人出租房屋應當取得房屋權屬證明或者市政府規定的其他證明文件。委托他人出租房屋的，業主應當與受托人簽訂書面委托協議，約定各自的安全責任。房屋轉租人、其他有實際出租行為的人和房屋出借人應當承擔出租人安全責任。

（三）出租人應當保證用于出租的建筑物及其出入口、通道、消防、燃氣、電力設施等符合有關法律、法規的規定以及有關行政部門規定的安全標準。法律、法規規定需取得相關許可證或者批準文件的，應當依法取得相關許可證或者批準文件。

市政府應當在本決定通過之日起三個月內整理、釋明并公布出租房屋的安全標準，為房屋出租人履行安全責任提供指導和服務。

（四）出租人應當對出租房屋的安全使用情況和使用性質進行查看，承租人應當予以配合；因客觀原因不能親自查看的，應當委托他人查看。

承租人利用出租房屋進行生產經營活動的，出租人應當要求承租人在開業前出示已辦理消防手續的相關證明及工商營業執照或者開業許可證書。

出租人應當將出租房屋的安全隱患情況和承租人擅自改變房屋使用性質情況向出租屋綜合管理機構或者其他有關行政部門報告。承租人擅自改變房屋使用性質的，出租人可以依法解除房屋租賃合同。

出租人、承租人應當協助和配合有關行政部門對出租房屋的安全檢查和管理，如實提供相關材料和信息。

（五）出租人和承租人應當使用房屋租賃合同和房屋出租委托代理合同示范文本。合同示范文本由市房屋

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租賃管理機構會同市安全生產和工商行政管理部門在本決定通過之日起三個月內共同擬訂并發布。示范文本應當明確出租人和承租人的安全責任。

出租人和承租人對合同示范文本的條款做出改變的，應當特別標注，并不得改變涉及房屋安全責任的條款。

（六）承租人應當按照法律、法規的規定和房屋租賃合同的約定，安全合理使用房屋，不得擅自改變房屋的結構和使用性質。

承租人發現出租房屋存在安全隱患的，應當立即通知出租人，并同時報告出租屋綜合管理機構或者其他有關行政部門。

（七）市、區政府應當建立和強化房屋租賃安全監管協調機制，必要時，指定有關主管部門牽頭組織聯合執法。

安全生產、房屋租賃、公安、消防、建設、環保、衛生、規劃、工商、文化、城市管理綜合執法、貿工、國土、質監、食品藥品監管等有關部門應當嚴格依法行政，監督出租人、承租人等相關責任人履行各自的安全責任。

（八）公安、消防、安全生產、國土、建設、規劃、工商、城市管理綜合執法、出租屋綜合管理機構等有關部門應當建立報告登記制度，對出租人和承租人有關出租房屋的安全隱患情況和承租人擅自改變房屋使用性質情況的報告進行登記，并依法及時處理。

消防、安全生產、建設、規劃、出租屋綜合管理機構接到報告或者發現出租房屋存在安全隱患的，應當按照職責分工責令出租人或者承租人限期整改，并依法處罰；存在重大安全隱患的，應當責令停止使用或者依法查封出租房屋，并依法處罰。

市政府應當根據需要依法另行規定處罰的具體標準和數額。

（九）出租屋綜合管理機構和出租人、承租人三方應當就出租房屋的安全管理簽訂責任書，明確出租人、承租人的安全責任和出租屋綜合管理機構的安全監督責任。

出租屋綜合管理機構應當定期對出租房屋開展安全巡查。

出租屋綜合管理機構和其他有關行政部門應當加強出租房屋安全知識的宣傳教育，提高出租人和承租人的安全意識。

（十）供電、供氣企業應當按照相關法律、法規的規定向用戶發放安全手冊，進行安全用電、用氣宣傳；定期對出租房屋安全用電、用氣情況進行檢查，發現安全隱患的，應當及時書面告知用戶整改。對存在嚴重安全隱患的，依法采取停止供電、停止供氣等安全保護措施。

物業管理單位發現出租房屋存在安全隱患的，應當及時向出租屋綜合管理機構或者其他有關行政部門報告，并告知房屋出租人和承租人。

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（十一）鼓勵知情人向有關部門舉報違反出租房屋安全管理的違法行為。有關部門可以給予舉報人適當的獎勵。舉報獎勵的具體辦法由市政府另行制定。

（十二）出租人或者承租人未依法履行安全責任，導致他人人身、財產受到損害的，受害人可以要求出租人或者承租人依法承擔相應的賠償責任。

有關行政部門或者企業、其他社會組織處理安全事故墊付有關賠償款項的，墊付人可以依法向出租人或者承租人追償。

出租人或者承租人違反治安管理規定的，公安機關應當依法實施治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

（十三）國家機關、事業單位、國有企業作為房屋出租人或者承租人，未履行安全責任的，對有關責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

公安、消防、安全生產、國土、建設、規劃、工商、城市管理綜合執法、出租屋綜合管理機構等相關部門的工作人員對安全隱患情況處置不當的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

（十四）本決定自公布之日起施行。

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第二編 房屋租賃實務分析

六、房屋租賃合同雙方權利義務分析

租賃合同是出租人將租賃物有有限期地交給承租人使用，承租人按照約定使用該租賃物并獲得收益。在租賃的有效期內，承租人可以對租賃物占有、使用、收益，而不能任意處分租賃物。當租賃合同期滿，承租人要將租賃物返還出租人。

（一）租賃合同中出租人權利和義務

1．出租人權利包括以下幾個方面：

（1）出租人有選擇承租人并獲取租金收益的權利。

（2）承租人無正當理由未支付或者延遲支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

（3）利用出租房屋的外墻和屋頂做招牌、廣告的收益有出租人享有，但租賃合同理由約定的除外。2．出租人義務包括以下幾個方面：

（1）交付租賃房屋。出租人應依照合同約定的時間和方式交付租賃房屋。

（2）在租賃期間保證租賃房屋符合法定用途。租賃合同是繼續性合同，在其存續期間，出租應保證其物業符合法律規定的正常使用或經營范圍。如對工業用地、商業用地的限制規定。

（3）對租賃房屋的瑕疵擔保。出租人應擔保所交付的物業能夠使承租人依約正常使用、收益的狀態，即交付的物業符合約定的用途。

（4）權利的瑕疵擔保義務。出租人應當擔保不因第三人對承租人主張物業上的權利而使承租人無法依約對租賃房屋進行使用收益。

（5）出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另行約定的除外。除正常損耗外，由于承租人故意或者過失造成損壞的應當由承租人負責維修或者承擔賠償責任。

（二）租賃合同中承租人的權利和義務

1．承租人權利包括以下幾個方面：（1）同等條件下的優先購買權。

（2）在租賃期間對承租房屋的使用權與收益權。

（3）在租賃期間，租賃物發生多有權變動，不影響租賃合同的效力，即買賣不破租賃。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：a.房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；b.房屋在出租前已被人民法院查封。2.承租人義務包括以下幾個方面：

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（1）支付租金的義務。租金數額由當事人自行約定。（2）按照合同約定用途使用租賃物。

（3）妥善維護租賃房屋使用狀態。承租人應以善良管理人的義務，注意、保管、維護的義務，避免造成租賃房屋的毀損滅失。

（4）不得擅自改變或增設他物。承租人必須經出租人或相關管理部門同意，可以對租賃房屋進行改善或增設他物。

（5）通知義務。租賃關系存續期間，發生可能對租賃房屋造成滅失損壞的情況時承租人應盡告知義務。（6）返還租賃物。

3.法律責任

出租人與承租人在簽訂合同時，約定雙方的權利義務。雙方當事人應當依約履行，如果某一方未履行合同約定的義務將產生相應的法律責任。

對于違約方具體如何承擔法律責任，將由雙方約定的違約條款進行限制。

七、關于轉租業務法律提示

《合同法》第224條規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

《深圳經濟特區房屋租賃條例》第19條規定，出租人同意承租人轉租的，必須采用書面形式表示，轉租人與受轉租人到登記機關便利登記時，應出示出租人同意轉租的書面證明。

因此，根據我國相關法律法規的規定，只要經出租人許可就可以進行轉租，但是轉租期限不能超過原租賃期限。根據《深圳經濟特區房屋租賃條例》第20條規定，轉租期限屆滿時間與原租賃期限屆滿時間重合的，受轉租人須在租賃期限屆滿錢3天將房屋交還給轉租人。

八、租賃房屋備案登記的法律效力分析

《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第4條規定，當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

在現實租賃業務實施過程中，存在當事人雙方簽訂合同與房屋租賃管理中心提供模板合同兩份備案合同。若兩份合同中相關內容發生沖突，應當約定以那份合同為準，將避免糾紛的發生，維護雙方當事人的利益。

九、房屋租賃過程中存在的法律風險提示

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（一）承租方需要了解出租人和出租物的基本情況

1.作為承租方，應先審查租賃物是否存在法律法規禁止出租的情形，包括以下情形等：(1)未依法取得租賃物的相關證件；(2)共有租賃物未取得共有人同意的；(3)權屬有爭議的。

2.作為承租方，為了預防欺詐，在合同中約定，如果承租方是租賃物的所有人，必須提供相關的證明文件；如果承租方不是租賃物的所有人，必須具有轉租權。

3.為了避免爭議，在合同中對租賃物的基本信息應進行明確約定，如租賃物的規格、質量、數量等。

（二）租賃合同之租期條款

在合同中，約定租賃物的租賃期限，明確租賃的具體起止日期，如承租方超過租賃期使用租賃物，應支付給出租方超時使用的租金。

（三）租賃合同之租金條款

1.在合同中，明確約定租金的支付方式，以現金支付或是通過銀行轉賬的方式（采用銀行轉賬需寫上戶名、銀行賬號），實行按月支付、按季還是年支付等。

2.在合同中，明確約定租金支付時間，應于每月的具體日期支付租金。如果承租方在一定寬限期內沒有按期支付，應支付遲延租金或違約金或出租方可解除合同。

（四）租賃合同之保證金條款

在租賃合同訂立時，合同雙方當事人都盡量避免風險，預防欺詐，承租方應在合同訂立前交給出租方一定的保證金或押金，應根據實際情況在租賃物價值范圍內決定押金的數額。同時對于保證金退還的條件，應進行明確約定。

（五）租賃合同之轉租條款

在合同中明確約定承租方是否可以轉租。

1.作為承租方，經過出租方的同意，可以將租賃物轉租給第三人，出租方和承租方原有的租賃關系不受轉租的影響。

2.承租方未經出租方同意，擅自將租賃物轉租給第三人的，出租方可以解除租賃合同，因轉租造成租賃物損壞的，承租方還應承擔賠償責任。

（六）租賃合同之妥善保管責任條款

在合同中明確約定，承租方在租賃期間，應妥善保管租賃物，如果未盡妥善保管義務，造成租賃物及配套設施損毀、滅失的，應承擔賠償責任。如，應愛護并合理使用租賃物，造成損壞的還應承擔修復或賠償責任。

（七）租賃合同之維修責任條款

在合同中，對維修責任進行明確約定，出租方應確保租賃物符合約定用途，但也可以約定由承租方承擔

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維修義務。

（八）其他事項

在合同中，建議根據實際情況對雙方權利義務、違約責任、訴訟管轄地等約定清楚，以降低合同履行風險和保證合同順利履行，并盡可能保障雙方的合法、合理利益。

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第四篇：幼兒園租賃安全協議

租賃安全協議

甲方將貴鋁原三礦幼兒園房屋租賃給乙方，乙方以自己名義申辦資質繼續開辦幼兒園，乙方應加強租賃期間幼兒園的安全營運工作，確保租賃期間安全工作處于良好狀態。根據租賃經營合同，特制定如下安全協議：

1、乙方應嚴格遵守國家有關安全法律法規，依據法律法規的有關規定和合同條款行使權力和義務，加強安全管理，完善安全制度，落實安全措施，承擔安全責任。

2、乙方在使用甲方建（構）筑物、設備設施等以及經乙方裝修、改造以及新增資產，應加強檢查和維修，確保處于良好安全狀態，因使用不當和存在缺陷造成的安全事故責任及損失由乙方負責，若需改造、維修和裝修時，在不破壞主體結構和健全的情況下，報請甲方后方可進行，否則承擔無條件恢復原狀的責任。

3、乙方應根據《安全生產法》的有關規定，保證必要的安全投入。因安全投入等原因導致的安全事故，由此引起的責任和相關損失由乙方負責。

4、乙方應做好對聘用的甲方員工的安全教育和管理，配備相應的勞動保護用品，員工在工作期間發生的安全事故及其相關損失由乙方負責。

5、乙方應制定食物中毒應急預案并定期演練，嚴格執行《中華人民共和國食品安全法》，嚴防食物中毒，由此引起的責任和相關損失有乙方負責。

6、乙方應定期進行消防疏散應急預案演練，對現有安全設施設備不能隨意改動，加強對滅火器材，疏散指示，消防系統等的檢查和整改，因消防管理不到位發生的人身財產傷害事故責任及其他損失由乙方負責，新增消防設備設施按有關部門要求設置，費用乙方自行負責。

7、乙方應加強幼兒園期間安全管理，避免幼兒園摔傷、燙傷、藥物使用不當等事故，由此引起的責任和相關損失由乙方負責。

8、乙方應制定防暴力事件應急預案和定期演練，建立幼兒園接送安全防范制度，按要求配備保安人員。加強外來人員登記和情緒觀察，嚴防暴力傷害和意外傷害，由此引起的責任和相關損失有乙方負責。

9、未盡事宜，執行國家和行業有關標準和規定。

甲方：法定代表或委托代理人：

乙方：法定代表或委托代理人：

第五篇：小區幼兒園租賃協議

天誠·觀瀾天地小區幼兒園租賃協議

本協議當事人

甲方：

乙方：

甲方是指：日照天誠房地產有限公司

乙方是指：幼兒園開辦人（業主）。

乙方所用房屋基本情況：

類型：幼兒園

座落位置：太公二路天誠·觀瀾天地小區

建筑面積：2681.55平方米，小院面的750平。

第一條、租賃房屋用途、期限、費用

一、用途

1、甲方將該樓宇出租給乙方經營幼兒園 ；本物業的相關設備設施一并租

賃給乙方。

2、乙方未事先征得甲方書面同意，不得擅自更改租賃用途。

二、期限

租賃期限承租期限年，從年月日至年月日止。租賃期滿

后，如甲方繼續對外出租，同等條件下，乙方有優先承租權。

第三條、租金費用

租賃金額每年每平米元。每年按遞增。第一年元，第二年元，第三年元，第四條、租金支付方式

第一年租金于合同簽訂之日一次性付清，同時加付元作為押金。以后

每年租金均須在當年月日前一次性支付。如未按期一次性全額付款，每逾期一天，乙方按年租金總額的交納滯納金，若乙方逾期天未交納租金，甲方有權解除合同，有乙方承擔違約責任并按實際天數承擔相應的違約金。

第五條、其他費用

1、物業管理費元/平米，乙方須與每月1-10日到物業公司繳納。逾期3個月，乙方按每逾期一日加收應繳額的5‰支付滯納金。

2、代收水費元/方，代收電費元/度，代收垃圾清運費元/月。

注：如城市主管部門政策調整，從其規定。

3、燃氣、寬帶、有線電視等乙方向相關單位開通交付。需甲方出具證明的甲方予以配合。

第五條雙方的權利和義務

一、甲方的權利和義務

1、對物業共用部位、共用設施設備、綠化、環境衛生、安全防范、公共秩序等項目進行維護、修繕、服務與管理；

2、根據有關法規和政策，結合實際情況，制定本小區《物業使用守則》及《裝修管理規定》，并書面告知乙方

4、制止違反本物業的物業管理制度和《物業使用守則》的行為；

5、對幼兒園區內業主自備設施及設備實行有償服務。

6、對幼兒園內消防設施進行查驗。

7、對幼兒園裝修情況進行監管。

二、乙方的權利和義務

1、乙方開辦幼兒園必須有國家及省市規定的開辦資質，要有國家幼兒園注冊登記，遵從《國家幼兒園管理條例》。

2、乙方對幼兒園管理、教育疏忽出現的安全事故由乙方承擔安全及修復責任。乙方人員在使用過程中損壞的房屋設施，由乙方承擔維修費用。

3、乙方對幼兒園設施設備進行檢驗，驗收合格后由乙方簽收。

4、乙方必須遵守小區內物業管理規定。

5、乙方必須按時交納物業費，水電費。

6、乙方必須做好幼兒園區的安全防范工作，做好消防安全工作，有消防安全部門備案紀錄，要有防恐、防爆措施及其他應急措施。

7、乙方開辦幼兒園不得影響相鄰業主的生活。

8、乙方對幼兒園裝修必須遵照本小區裝修管理規定。

9、幼兒園必須的設施、外墻面裝飾變更時須甲方同意并征得規劃部門同意，不添與幼兒園無關的裝飾內容，雙方也可另行書面約定。

10、乙方對戶內設施設備具有維修責任，不得損壞設施設備。

11、本物業產權為天誠房地產有限公司，乙方不得私自轉租，不得私自改變房屋用途。

第六條、合同的解除

一、經甲乙雙方協商一致，可以解除合同。

二、有下列情形之一的，本合同終止，甲乙雙方互不承擔責任：

1.該房屋因城市建設需要被依法列入房屋拆遷范圍的。

2.因地震、火災等不可抗力致使房屋毀損、滅失或造成其他損失的。

三、甲方有下列情形之一的，乙方有權單方解除合同：

1)未按約定時間交付該房屋達 60 日內。

2)交付的房屋不符合合同約定嚴重影響乙方使用的。

3)不承擔約定的維修義務致使乙方無法正常使用該房屋的。

4)交付的房屋危及乙方安全或者健康的。

四、乙方有下列情形之一的，甲方有權單方面解除合同，并收回該房屋：

1)逾期不支付房屋租金30日以上的。

2)欠繳各項費用達元的。

3)擅自改變該房屋用途的。

4)擅自拆改變動或損壞房屋主體結構的。

5)擅自將該房屋轉租給第三人的。

6)利用該房屋從事違法活動的。

七、違約責任

(一)甲方有本合同六條第三款約定的情形之一的，應按年租金比例向乙方支付違約金。甲方提前終止合同的需提前90日通知乙方，并支付違約金元。

（二）乙方若提前終止合同需提前90日通知甲方，并支付違約金元。

八、本合同生效后，雙方對合同內容的變更或補充應采取書面形式，作為本合同的附件。附件與本合同具有同等的法律效力。

九、本合同一式 三份，本合同(及附件)一式叁份，其中甲方執一 份，乙方執 一 份，房屋租賃管理行政機關備案一份。

出租方(甲方)簽章：承租方(乙方)簽章：

法定代表人：法定代表人：

地址：證件號碼：

聯系方式：