第一篇：關(guān)于信用社抵押貸款法律風(fēng)險的調(diào)查報告

東北財經(jīng)大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育本科畢業(yè)論文

關(guān)于信用社抵押貸款法律風(fēng)險的調(diào)查報告

作

者 學(xué)籍批次 學(xué)習(xí)中心 層

次 專

業(yè) 指導(dǎo)教師

趙國安 江蘇豐縣 豐縣電大 本科 法律 王彥

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容

摘要

本人在農(nóng)村信用社從事基層信用社信貸管理工作，近年來信貸業(yè)務(wù)品種逐漸豐富，抵押貸款作為農(nóng)村信用社服務(wù)農(nóng)村金融市場的一項金融工具，在支農(nóng)服務(wù)中逐漸起到重要的作用。信貸人員在辦理抵押貸款時能嚴把抵押擔保人資格的審查、抵押資產(chǎn)評估、抵押物登記等重要關(guān)口，但抵押貸款的風(fēng)險仍不容樂觀，突出表面在法律風(fēng)險上。因此，從法律角度上研究信用社抵押貸款法律風(fēng)險的表現(xiàn)，構(gòu)建其防范對策，對化解農(nóng)村金融風(fēng)險，確保金融和社會穩(wěn)定，解決扶貧與追求金融機構(gòu)自身可持續(xù)發(fā)展的矛盾，具有重要的現(xiàn)實意義。

本文通過自己長期在基層信用社工作經(jīng)驗積累，分析了近年來本地區(qū)貸款質(zhì)量變化數(shù)據(jù)和調(diào)查根本原因，找出當前信用社抵押貸款辦理中存在的問題，分析信用社抵押貸款法律風(fēng)險的主要表現(xiàn)，找到法律風(fēng)險風(fēng)險的形成原因，最后提出了抵押貸款法律風(fēng)險防范措施。

關(guān)鍵詞：抵押貸款；法律風(fēng)險；防范措施

目錄

一、抵押貸款法律風(fēng)險主要表現(xiàn)形式..............................................1

（一）抵押擔保真實性風(fēng)險......................................................1

（二）抵押擔保的有效性風(fēng)險....................................................1

（三）抵押物不足值的法律風(fēng)險..................................................2

二、形成抵押貸款法律風(fēng)險的原因分析............................................2

（一）抵押程序存在瑕疵........................................................2

（二）抵押物本身的風(fēng)險........................................................3

三、抵押貸款法律風(fēng)險防范措施..................................................4

（一）強化信貸人員法律素質(zhì)....................................................4

（二）規(guī)范抵押貸款操作程序....................................................4

（三）確保貸款主、從合同有效..................................................5

（四）審查抵押人的抵押擔保資格................................................5

（五）與市場緊密結(jié)合加強貸后管理..............................................5 結(jié)論..........................................................................5 參考文獻

.....................................................................6

關(guān)于信用社抵押貸款法律風(fēng)險的調(diào)查報告

農(nóng)村信用社一直以來發(fā)放信用擔保、農(nóng)戶聯(lián)保貸款較多，抵押擔保貸款相對較少。近年來信貸業(yè)務(wù)品種逐漸豐富，信貸人員在辦理抵押貸款時能嚴把抵押擔保人資格的審查、抵押資產(chǎn)評估、抵押物登記等重要關(guān)口，但抵押貸款的風(fēng)險仍不容樂觀，突出表面在法律風(fēng)險上。抵押貸款由于多種主、客觀原因?qū)е伦罱K在實現(xiàn)抵押權(quán)時因法律因素得不到最大債權(quán)的維護。

一、抵押貸款法律風(fēng)險主要表現(xiàn)形式

信貸人員對抵押貸款信貸風(fēng)險防范意識不強，有的貸款雖然辦理了抵押擔保，但形同虛設(shè)。由抵押貸款法律風(fēng)險造成的不良貸款時有發(fā)生，造成很大損失。《公司法》的修訂和《物權(quán)法》的頒布，對有關(guān)擔保又作出了新的規(guī)定，在實踐中應(yīng)加強貸款風(fēng)險的防范。本文以對江蘇西北部某縣農(nóng)村信用社抵押貸款發(fā)放實際情況調(diào)查為例，找出存在的法律風(fēng)險，探討防范風(fēng)險的方法對策。

在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，盡管當前信用社信貸人員在辦理抵押貸款時能嚴把抵押擔保人資格的審查、抵押資產(chǎn)評估、抵押物登記等重要關(guān)口，但抵押貸款的風(fēng)險仍不容樂觀，突出表面在法律風(fēng)險上。以該縣2010年上半年數(shù)據(jù)來看，各項貸款余額29。63億元，按五級分類統(tǒng)計口徑，全社不良貸款余額3。69億元，占比12。47%，比年初上升2506萬元，風(fēng)險類資產(chǎn)占比過高。在調(diào)查分析的該信用聯(lián)社近三年來發(fā)放的125筆企業(yè)抵押貸款中，有21筆形成了風(fēng)險，出現(xiàn)了以下的一些法律風(fēng)險：

（一）抵押擔保真實性風(fēng)險

抵押貸款檔案資料中無抵押人對抵押物的權(quán)屬證明，無抵押人同意擔保的合法文件，造成抵押擔保真實性沒有保障。

如2008年某分社發(fā)放的三筆抵押貸款，已經(jīng)形成不良貸款，只是簽訂了借款合同、抵押合同，但無抵押物的權(quán)屬證明，造成抵押物虛假；雖然辦理的抵押貸款，簽訂了借款合同、抵押合同，但抵押物因未辦理抵押登記而被借款人在借款期間就將該倉儲貨物賣給他人。

2008年末某分社辦理貸款一筆，金額180萬元，用該公司已經(jīng)評估的價值500萬元設(shè)備抵押，后該公司經(jīng)營不善，無力還貸。銀行多次催收無效，一紙訴訟至法院，要求處置抵押物。但因為該筆貸款在新公司法出臺后發(fā)放，并且檔案資料中的董事會同意用設(shè)備抵押的決議僅有該公司3名董事簽名，根據(jù)該公司章程規(guī)定，董事會實行一人一票制，董事會至少有4名董事出席方為有效，造成董事會抵押決議無效。

（二）抵押擔保的有效性風(fēng)險

1、抵押物范圍限制的法律風(fēng)險

抵押物可以是動產(chǎn)、不動產(chǎn)，也可以是不動產(chǎn)的用益物權(quán)，但是抵押物也是有一定的范圍限制的。《物權(quán)法》第180條規(guī)定了可以設(shè)定抵押的財產(chǎn)范圍，而《物權(quán)法》第184條則進一步明確了不得設(shè)定抵押的財產(chǎn)范圍，兩條分別從正反面規(guī)定了抵押物的范圍限制。如果因為抵押物不符合法定范圍的規(guī)定而造成抵押合同無效，不僅僅可能給銀行方面帶來損失，對于借款人的企業(yè)來講，也可能會因為貸款抵押無效而蒙受巨大損失，比如時間成本的浪費，資信等級的降低。因此，在提供抵押擔保時，一定要對抵押物的范圍進行嚴格審核，以防范法律風(fēng)險的產(chǎn)生。具體風(fēng)險有：

一是貸款期限上存在發(fā)放貸款行為在先，抵押擔保手續(xù)在后；抵押擔保期限短于貸款期限。

二是簽訂的抵押合同不合規(guī)，表現(xiàn)為：抵押人處漏章、或簽章不合規(guī)；辦理借新還舊未明確貸款用途為借新還舊，沒有重新簽訂抵押合同和對抵押物重新辦理登記手續(xù)；以第三人財產(chǎn)抵押辦理的貸款辦理展期的，未取得原抵押人”同意展期”證明文件等等。例如某分社對甲公司放貸一筆，期限一年，金額300萬元，以乙公司房產(chǎn)進行抵押。一年后甲公司向銀行申請對此筆貸款進行借新還舊，在簽訂新貸款合同時貸款用途未注明”借新還舊”。又一年后借款人經(jīng)營虧損嚴重?zé)o力還貸，該分社不得不向原抵押人追索并訴訟至法院，但抵押人以不知貸款真實用途為由而免責(zé)，信用社資金遭受損失。

三是房產(chǎn)抵押，土地與房產(chǎn)未同時抵押。例如，2008年某信用社向一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款320萬元，用該企業(yè)的一塊土地抵押，后貸款到期，企業(yè)無力還貸，銀行要求以地還貸，但發(fā)現(xiàn)該地塊上已蓋上房屋并且房屋已抵押給另一銀行，信用社抵押債權(quán)形成損失。

2、抵押手續(xù)不完備的法律風(fēng)險

抵押手續(xù)不完備將直接影響融資目的的實現(xiàn)，甚至導(dǎo)致抵押合同不生效。抵押手續(xù)不完備在企業(yè)貸款抵押中的主要表現(xiàn)為以下幾種情形：

一是未依法辦理審批手續(xù)。如果法律、法規(guī)要求必須經(jīng)過批準才能抵押，未經(jīng)批準，則抵押無效。二是未依法辦理登記手續(xù)。抵押權(quán)是不轉(zhuǎn)移抵押物占有狀態(tài)的一種物權(quán)，因此，為了滿足公示公信的原則，物權(quán)法對于抵押權(quán)的生效作了明確的規(guī)定。一些特定抵押物的抵押權(quán)只有經(jīng)過抵押登記方能生效。

比如，以建筑物和其他土地附著物;建設(shè)用地使用權(quán);以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)或者正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當辦理抵押登記。

三是未經(jīng)同意以共同共有的財產(chǎn)設(shè)定抵押。共有財產(chǎn)的抵押多見于夫妻共有財產(chǎn)和家庭共有財產(chǎn)。對以共同共有財產(chǎn)設(shè)定抵押的，應(yīng)經(jīng)其他共有人的同意，否則抵押無效。例如，2007年6月份，向自然人張某發(fā)放一筆半年期貸款20萬元，用其母親房產(chǎn)進行抵押，房產(chǎn)經(jīng)有權(quán)部門評估42萬元。但貸款到期后張某無力還貸款，追索抵押財產(chǎn)，最后因抵押人張某母親未親自到銀行在抵押合同上簽字，而是由張某代簽字的事實而造成抵押無效。

（三）抵押物不足值的法律風(fēng)險

1、超值抵押

是指抵押人的抵押物的價值低于其擔保的債權(quán)的價值。在設(shè)定抵押時，抵押物所擔保的債權(quán)不得超過抵押物的價值。超值抵押并不是無效，法律規(guī)定：抵押人所擔保的債權(quán)超出其抵押物價值的，超出的部分不具有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)力。債權(quán)人只能要求債務(wù)人以抵押物之外的財產(chǎn)清償債務(wù)。

一是抵押物本身未經(jīng)專業(yè)評估公司評估，行內(nèi)自身價值高估；資產(chǎn)評估公司評估價格失真或偏高。如某信用社向一家航運公司貸款50萬元，用兩條船內(nèi)部作價100萬元用以抵押，明顯屬于抵押物價值高估。后企業(yè)還貸有困難，銀行訴訟處置抵押物，這兩條船共變現(xiàn)31萬元。

二是抵押物無人管理或管理不到位，致使房產(chǎn)長年失修，機器設(shè)備丟失、貶值，與市場長期脫節(jié)管理導(dǎo)致抵押物完全淘汰，一文不值。如2007年初，某信用社向一家鍋爐廠發(fā)放一筆貸款，貸款期限一年，金額35萬元，以該鍋爐廠當時機器設(shè)備作抵押。后貸款到期借款人申請了多次借新還舊。因經(jīng)營、市場、管理等地多種原因最終借款人無力償還貸款，信用社訴訟法院才對抵押物進行處置，但抵押的機器設(shè)備早已被市場淘汰，只能當做廢鐵處理，而企業(yè)又無其它財產(chǎn)可供抵債，資金最終形成損失。

2、重復(fù)抵押

重復(fù)抵押是財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。企業(yè)重復(fù)抵押必須符合以下條件：

一是重復(fù)抵押的設(shè)定必須以抵押物價值扣除已有的抵押權(quán)所擔保的債權(quán)總額后，尚有余額為前提條件。二是重復(fù)抵押所擔保的債權(quán)金額設(shè)定不得超出抵押物的余額部分，超出的部分不具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?/p>

二、形成抵押貸款法律風(fēng)險的原因分析

金融機構(gòu)在開展信貸業(yè)務(wù)中，由于信貸風(fēng)險防范意識不強，不甚了解法律或?qū)Ψ傻睦斫庥衅睿涣假J款仍時有發(fā)生，給國家造成了嚴重損失。有的貸款雖然辦理了抵押擔保，但形同虛設(shè)。《公司法》的修訂和《物權(quán)法》的頒布，對有關(guān)擔保又作出了新的規(guī)定，在實踐中應(yīng)加強貸款風(fēng)險的防范。

從金融實務(wù)中看，借款合同抵押擔保的主要風(fēng)險有以下方面：

（一）抵押程序存在瑕疵

1、抵押決策程序存在瑕疵

新修訂的《公司法》第十六條規(guī)定：“（第一款）公司向其他企業(yè)投資或者為他人提供擔保，按照公司章程的規(guī)定由董事會或者股東會、股東大會決議；公司章程對投資或者擔保的總額及單項投資或者擔保的數(shù)額有限額規(guī)定的，不得超過規(guī)定的限額。公司為公司股東或者實際控制人提供擔保的，必須經(jīng)股東會或者股東大會決議。（第二款）前款規(guī)定的股東或者受前款規(guī)定的實際控制人支配的股東，不得參加前款規(guī)

定事項的表決。該項表決由出席會議的其他股東所持表決權(quán)的過半數(shù)通過。”《公司法》第二十二條規(guī)定：“股東會或者股東大會、董事會的會議召集程序、表決方式違反法律、行政法規(guī)或者公司章程，或者決議內(nèi)容違反公司章程的，股東可以自決議作出之日起六十日內(nèi)，請求人民法院撤銷。”

根據(jù)公司法的上述規(guī)定，公司用自己的資產(chǎn)為他人抵押擔保時，程序上必須符合法律的規(guī)定和公司章程的規(guī)定，否則，屬于無效或可撤銷的行為，因此，對于貸款方來說，有必要核查抵押人的抵押決策程序是否合法、是否符合其章程的規(guī)定，如果抵押決策程序違反了法律的強制性規(guī)定、違反了章程的規(guī)定，其抵押行為就有可能無效或被撤銷，從而造成貸款風(fēng)險。

2、抵押登記程序存在瑕疵 《擔保法》第四十一條規(guī)定：“當事人以本法第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。”《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。” 《物權(quán)法》第一百八十八條規(guī)定：”以本法第一百八十條第一款第四項、第六項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。”《物權(quán)法》第一百八十九條第一款規(guī)定：”企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以本法第一百八十一條規(guī)定的動產(chǎn)抵押的，應(yīng)當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。” 《物權(quán)法》自2007年10月1日起施行，《擔保法》的規(guī)定與《物權(quán)法》的規(guī)定不一致的，以《物權(quán)法》的規(guī)定為準。由上述規(guī)定可知，如果不辦理抵押登記，抵押權(quán)可能不成立或不能對抗第三人，從而造成貸款風(fēng)險。

（二）抵押物本身的風(fēng)險

1、屬法律規(guī)定禁止設(shè)定抵押的財產(chǎn)

抵押物必須是法律允許抵押的財產(chǎn)，法律禁止抵押的財產(chǎn)不得設(shè)定抵押擔保。根據(jù)擔保法第三十七條規(guī)定，有六類財產(chǎn)不得抵押，包括土地所有權(quán)、學(xué)校的教育設(shè)施和醫(yī)院衛(wèi)生設(shè)施或有爭議的財產(chǎn)等。《物權(quán)法》第一百八十四條規(guī)定了不得抵押的資產(chǎn)：

（一）土地所有權(quán)；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；

（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；

（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；

（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。用上述資產(chǎn)設(shè)立擔保，抵押權(quán)不成立。

2、國有資產(chǎn)抵押未經(jīng)報批

對于法律、法規(guī)要求經(jīng)過批準才能抵押的財產(chǎn)，必須經(jīng)過批準。如國務(wù)院制定的《全民所有制工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制條例》第15條規(guī)定：企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營的需要，對企業(yè)的關(guān)鍵設(shè)備、成套設(shè)備或重要建筑物可以抵押、有償轉(zhuǎn)讓，但須經(jīng)政府主管部門批準。據(jù)此，企業(yè)如將關(guān)鍵設(shè)備等用作抵押擔保，必須先經(jīng)政府主管部門批準，完善其審批手續(xù)后，方可設(shè)定抵押擔保。

3、國有劃撥土地使用權(quán)的抵押

國土資源部《關(guān)于劃撥國有土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》指出：“根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，現(xiàn)將國有劃撥土地使用權(quán)抵押登記中的有關(guān)問題通知如下：以國有劃撥土地使用權(quán)為標的物設(shè)定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)，即視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地行政管理部門批準，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)。”《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)》規(guī)定：”如果企業(yè)對以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押時，履行了法定的審批手續(xù)，并依法辦理了抵押登記，應(yīng)認定抵押有效。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十條和《中華人民共和國擔保法》第五十六條的規(guī)定，抵押權(quán)人只有在以抵押標的物折價或拍賣、變賣所得價款繳納相當于土地使用權(quán)出讓金的款項后，對剩余部分方可享有優(yōu)先受償權(quán)。但納入國家兼并破產(chǎn)計劃的國有企業(yè)，其用以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，應(yīng)依據(jù)國務(wù)院有關(guān)文件規(guī)定辦理。”《國務(wù)院關(guān)于在若干城市試行國有企業(yè)破產(chǎn)有關(guān)問題的通知》規(guī)定：”企業(yè)破產(chǎn)時，企業(yè)依法取得的土地使用權(quán)，應(yīng)當以拍賣或者招標方式為主依法轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓所得首先用于破產(chǎn)企業(yè)職工安置；安置破產(chǎn)企業(yè)職工后有剩余的，剩余部分與其他破產(chǎn)財產(chǎn)統(tǒng)一列入破產(chǎn)財產(chǎn)分配方案。”

從上述規(guī)定可以看出，劃撥國有土地使用權(quán)可以抵押，但是，可以抵押不等于沒有風(fēng)險，對于國有劃

撥土地使用權(quán)的抵押存在的風(fēng)險有：

第一，拍賣、變賣所得價款應(yīng)先繳納相當于土地使用權(quán)出讓金的款項后，對剩余部分方可享有優(yōu)先受償權(quán)，因此，剩余價值有可能小于借款人所欠的本息。

第二，對于納入國家兼并破產(chǎn)計劃的國有企業(yè)，依法取得的土地使用權(quán)，應(yīng)當以拍賣或者招標方式為主依法轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓所得首先用于破產(chǎn)企業(yè)職工安置，如果有剩余，才能優(yōu)先受償，因此，剩余部分有可能不能足額償還債務(wù)。

第三，對于國有劃撥土地使用權(quán)處置時，比較麻煩，有的地方的國土資源管理部門不積極配合，因此，國有劃撥土地使用權(quán)的抵押權(quán)的實現(xiàn)比較困難，即使實現(xiàn)，成本也較高。

4、未經(jīng)同意以共有人財產(chǎn)設(shè)定抵押

共有財產(chǎn)是指兩個以上的人對同一個財產(chǎn)享有所有權(quán)。對以共有財產(chǎn)抵押擔保的，按照共有財產(chǎn)共同處分的原則，應(yīng)該經(jīng)各共有人的同意才能設(shè)立擔保。否則，共有財產(chǎn)部分抵押無效。抵押擔保中共有財產(chǎn)抵押的多見于夫妻共有財產(chǎn)和家庭共有財產(chǎn)。

5、未經(jīng)同意以他人財產(chǎn)設(shè)定抵押

未經(jīng)所有權(quán)人同意就擅自抵押的，不但抵押擔保行為無效，且構(gòu)成侵權(quán)。所以，以他人財產(chǎn)抵押，必須經(jīng)他人同意，并辦理有關(guān)法律手續(xù)，方能有效。實踐中有的以欺騙手段騙得他人財產(chǎn)，并假冒他人之名進行抵押擔保。有的所有權(quán)人同意并提供其財產(chǎn)讓他人做抵押，但未辦理有關(guān)手續(xù)，一旦要處理抵押物時，便假托自己不明真相，否定自己曾同意抵押擔保的事實。

6、一物多次抵押

借款人向銀行申請貸款時，用同一財產(chǎn)為抵押物向一家或幾家金融單位設(shè)定抵押，以至于所獲取的貸款數(shù)額遠遠超出了抵押物價值。一旦借款人發(fā)生信用危機，抵押物難以償付貸款，造成信貸資金損失。

三、抵押貸款法律風(fēng)險防范措施

以上案例中的抵押貸款有的是未對抵押物評估、有的是未對抵押物登記、有的是房地產(chǎn)兩證不全、有的是合同簽訂不規(guī)范，有的是貸款借新還舊或是貸款展期未告知抵押人等等，但都是抵押手續(xù)與現(xiàn)行規(guī)章制度、法律規(guī)范要求之間存在一定的差距，最終是因為法律原因而形成風(fēng)險，銀行資產(chǎn)沒有得到我國《擔保法》、《公司法》、《合同法》等法律法規(guī)的保護，主要原因是銀行信貸管理中對法律這一塊重視還不夠，信貸操作員平時在操作程序、操作手續(xù)上不夠規(guī)范，造成這些抵押貸款在今天這個法制社會因各種法律因素而形成損失。

信用社應(yīng)挖掘思想根源，充分認識貸款法律風(fēng)險，從信貸人員法律知識、貸款操作程序、貸款主從合同法律有效性、貸后管理與市場緊密結(jié)合等方面切實保證抵押貸款抵押真實、有效、充足，防范信貸資產(chǎn)損失的法律風(fēng)險。

（一）強化信貸人員法律素質(zhì)

特別是新《公司法》、《中華人民共和國擔保法》、《合同法》、《經(jīng)濟法》及銀監(jiān)局、人民銀行相關(guān)法律指引等法律方面知識內(nèi)容量大，涉及領(lǐng)域多，建議信貸隊伍中要充實法律人員，解決信貸人員業(yè)務(wù)較為單一，對法律風(fēng)險認識不到位的現(xiàn)狀。

把好抵押物評估關(guān)，這是確保抵押物足值、確定貸款額度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在實際操作中，銀行一般要求抵押人提供商業(yè)評估機構(gòu)出具評估報告，并根據(jù)評估價值按70％確定其借款合同貸款額。這就要求銀行信貸人員認真審查評估的真實性和準確性，防止蓄意抬高評估價值。銀行發(fā)放抵押貸款時，要提示借款人向有資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估，并要提供告知函，以向評估公司說明資產(chǎn)評估用于辦理貸款的真實用意，以促使評估公司從市場法、收益法、成本法等中選用合適的評估方法，如果日后發(fā)現(xiàn)抵押物評估值與當時失真較大，要追究評估公司責(zé)任。

（二）規(guī)范抵押貸款操作程序

及時辦理抵押登記，針對不同的抵押物，依據(jù)法律的規(guī)定，及時到相應(yīng)的登記機關(guān)辦理抵押登記，以保證抵押的有效性。首先，嚴格按各項信貸制度要求辦理貸款，應(yīng)該是先報批，同意后先進行抵押登記、保險、公證等手續(xù)辦理，然后發(fā)放貸款，嚴禁逆程序操作。因為逆程序操作不僅存道德風(fēng)險同時還埋下法

律風(fēng)險隱患，而嚴格按貸款程序辦理貸款能確保貸款發(fā)放在抵押登記之后，抵押期間長于貸款期間，從而規(guī)避法律風(fēng)險。

特別是貸款借新還舊，貸款展期的一些操作程序與手續(xù)一定要規(guī)范，簽訂的合同要規(guī)范，如一筆貸款辦理借新還舊，應(yīng)重新簽訂貸款合同，且合同中應(yīng)明確貸用途為借新還舊，應(yīng)重新簽訂抵押合同，重新對抵押物辦理登記手續(xù)，以防范抵債權(quán)人以不知情為由提出抗辨；以第三人財產(chǎn)抵押辦理的貸款辦理展期的，應(yīng)取得原抵押人”同意展期”證明文件；新公司法出臺后發(fā)放的貸款要特別注意新公司中關(guān)于貸款及貸款抵押要有董事會決議的規(guī)定，一是要注意有無董事會同意貸款及同意抵押的決議，二是董事會決議是否有效、合法，即是否符合公司自身章程規(guī)定、符合國家有關(guān)法律等等。總之，從貸款存檔資料手續(xù)看應(yīng)做到齊全、完善，沒有法律瑕疵，受到法律保護。

（三）確保貸款主、從合同有效

信用社應(yīng)對現(xiàn)有的有關(guān)信貸合同文本進行進一步完善，保證新發(fā)放貸款全部使用新制式信貸合同文本；二是抵押貸款合同是貸款合同的從合同，主從合同要有鏈接條款，主、從合同都應(yīng)該簽章齊全、有效，確保抵押擔保真實、有效。對于歷史原因形成有暇疵的抵押貸款責(zé)成專組進行筆筆過堂，完善合同、補充抵押物等抵押手續(xù)。三是進一步完善并理順辦理貸款流程，建議設(shè)立專門的法律部門，明確職責(zé)，對所有貸款合同要經(jīng)法律部門審查后，出具法律意見書方可對外正式簽訂，杜絕因合同簽訂不規(guī)范，抵押登記不合規(guī)等原因而導(dǎo)致的抵押無效等現(xiàn)象，最大限度地把法律風(fēng)險控制在銀行行內(nèi)部。

（四）審查抵押人的抵押擔保資格

在簽訂抵押擔保合同時，必須嚴格審查抵押人的抵押擔保資格。主要包括：

1、抵押人是否具有法人資格或者是否具有完全民事行為能力的自然人。國家機關(guān)不能作為借款合同的抵押人。首先，確保抵押物的真實性。銀行信貸人員應(yīng)認真審查抵押物的有關(guān)權(quán)利憑證。其次，確保抵押物的合法性，信貸人員應(yīng)嚴格依照《擔保法》、《物權(quán)法》的規(guī)定審查抵押物，防止法律禁止抵押的財產(chǎn)進行抵押擔保。最后，認真查驗抵押物的權(quán)屬，確保抵押物的有效性。

2、抵押人對抵押物是否擁有所有權(quán)或經(jīng)營管理權(quán)。信貸人員在核查抵押物的權(quán)屬時特別要注意以下幾種情況：一是夫妻共有財產(chǎn)設(shè)定抵押擔保時，必須由夫妻雙方共同出具抵押承諾書；二是家庭財產(chǎn)用于抵押擔保時，必須由家庭各成員共同出具抵押承諾書；三是用合伙企業(yè)財產(chǎn)設(shè)定抵押擔保時，必須經(jīng)全體合伙人同意，要求全體合伙人共同出具抵押承諾書；四是用有限責(zé)任公司、股份有限公司的財產(chǎn)設(shè)定抵押擔保的，必須經(jīng)董事會或股東（大）會決議通過；五是以他人的財產(chǎn)設(shè)定抵押擔保，抵押人必須出具他人同意抵押承諾書。

三、以第三人(包括直系親屬)所屬房地產(chǎn)權(quán)(物)設(shè)定抵押借款的，為防止引發(fā)聯(lián)合騙貸事件及出現(xiàn)未來糾紛問題，必須借、貸、保三方見面，并由第三人出具合法的書面委托書(授權(quán)書)，由其法定代表人或不動產(chǎn)權(quán)所有人親自到場簽字畫押，共同到國家法定機構(gòu)進行登記，其他任何無關(guān)人員均不得代替。

（五）與市場緊密結(jié)合加強貸后管理

明明有抵押物最終貸款仍有損失告終。抵押物的管理切不能流于形式，要專人管理、維護，要與市場緊密聯(lián)系并定期分析，形成分析報告并報信貸管理者。該維修的要維修，該提出處置建議的要得出處置建議，該風(fēng)險預(yù)警的要及時預(yù)警；二是要著眼未來，對存在風(fēng)險的客戶堅決果斷退出，防止隨著時間推移，抵押物嚴重貶值，甚至毀損、滅失，借款人又無其他資產(chǎn)可用來補充，而導(dǎo)致貸款損失擴大的現(xiàn)象。如對于機器設(shè)備、專用設(shè)備、汽車、服裝等抵押物就應(yīng)該提高監(jiān)管頻率，及時處置，杜絕抵押物丟失、大幅貶值、被市場淘汰一文不值現(xiàn)象。

綜上所述，筆者認為信用社辦理抵押貸款，確實有很大的好處，在當前社會信用制度尚不健全的條件下，對有效提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量具有重大意義，但在實際操作中，必須正確把握，切不可盲目樂觀，主觀隨意，必須依照《合同法》、《擔保法》等條款，高度重視，仔細審查，嚴格把關(guān)，完備手續(xù)，合規(guī)經(jīng)營，從最好處著眼，從最壞處準備，絕對不留任何法律風(fēng)險隱患，確保抵押貸款合規(guī)、合法、真實、有效，使之真正成為實現(xiàn)信貸質(zhì)量根本好轉(zhuǎn)，防范信貸風(fēng)險，改善信貸資產(chǎn)質(zhì)量的一項重要舉措。

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第二篇：信用社關(guān)于商業(yè)門市抵押貸款的調(diào)查報告

信用社關(guān)于商業(yè)門市抵押貸款的調(diào)查報告

夾縫當中抓機遇完善產(chǎn)品贏商機

——關(guān)于第二營業(yè)部開展商業(yè)門市抵押貸款的調(diào)查報告

自2004年以來，東陵區(qū)農(nóng)業(yè)合作銀行第二營業(yè)部部針對地處城區(qū)，金融競爭環(huán)境較為激烈，貸款產(chǎn)品單一的這一現(xiàn)實問題，堅持以“適應(yīng)客戶需求”為中心，在金融競爭的夾縫中搶抓機遇，逐

步完善貸款產(chǎn)品開發(fā)機制，憑借他們熱誠的服務(wù)和合理的定位,大力開展商業(yè)門市抵押貸款業(yè)務(wù)，創(chuàng)出了獨特的信貸品牌，取得了較大的經(jīng)濟效益和社會效益。在第二營業(yè)部信貸員的配合下,我行信貸管理部協(xié)助辦公室對該部開辦該業(yè)務(wù)所處背景、開辦后產(chǎn)生的效果、具體的操作過程進行了深入調(diào)查。

一、所處背景

東陵區(qū)農(nóng)業(yè)合作銀行第二營業(yè)部周邊商業(yè)銀行鱗次櫛比、競爭非常激烈，加之農(nóng)村信用社貸款利率上浮等因素，依靠坐門等客的營銷方式,優(yōu)秀的貸款載體較難尋找。這些因素直接影響了該部信貸資金投放進度和規(guī)模擴張，使貸款的安全性、流動性和效益性體現(xiàn)不明顯，信貸生息資源越來越少。2003年以前，該部貸款總規(guī)模在5000—6000萬元，收息在360—380萬元間徘徊。但在此期間，總有一些附近居住的經(jīng)營商戶到該部咨詢?nèi)谫Y問題，當時這些咨詢者中，大部分人有一定的資本積累、有固定資產(chǎn)暨商業(yè)門市，所經(jīng)營或擬經(jīng)營的項目發(fā)展前景較好，盈利性也較強，苦于資金不足、向商業(yè)銀行借貸又因不符和貸款條件，眼看著商機溜走，心有不甘的一部分人就向民間借貸、向典當行融資，但資金融通的成本較大，得不償失。獲取了這些信息后，該部又對這些融資需求對象做了充分的市場調(diào)查，結(jié)合當時市區(qū)兩級管理部門提出的打造“社區(qū)銀行、零售銀行”的市場定位目標，結(jié)合近些年來我市房產(chǎn)市場穩(wěn)中有升的趨勢，總結(jié)出開展商業(yè)用房抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險小、利潤高，在些客戶將是一批潛在的優(yōu)良信貸載體，經(jīng)與上級行溝通、批準后，該部對貸款投放對象作了及時調(diào)整，適時開辦了門市房抵押貸款，給客戶提供正規(guī)的融資服務(wù)，受到了廣大客戶的歡迎。

二、產(chǎn)生的效果好范文版權(quán)所有

自該部2004年3月開辦此業(yè)務(wù)以來，當年對36位客戶發(fā)放43筆，累計發(fā)放額3520萬元，當年實現(xiàn)收息收入120.5萬元；近一年的時間的運作和實踐，充分表明該項業(yè)務(wù)適應(yīng)市場需求,潛在的客戶資源豐富，符合我們農(nóng)村信用社的市場定位，經(jīng)信貸人員與發(fā)生過業(yè)務(wù)往來客戶的不斷宣傳，實行品牌化營銷,給此項業(yè)務(wù)冠名為“創(chuàng)業(yè)貸款”，進而使客戶群體不斷增加，使擇優(yōu)選擇優(yōu)良載體成為可能。2005年，他們對93名客戶累計投放94筆金額7687萬元的商鋪抵押貸款。到2005年末，該類貸款余額就達到了7731萬元，占該部全部貸款余額的68，全年實現(xiàn)收息565萬元，占全部收息的65，比上年增收255萬元，貸款到期回收率達到100，在保障安全的前提下，創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟效益。好范文版權(quán)所有

三、具體操作過程

該部在開辦該新業(yè)務(wù)之初，就把控制和降低經(jīng)營風(fēng)險放在首位，根據(jù)《擔保法》、《貸款通則》及上級行社制定的信貸業(yè)務(wù)操作制度，制定了門市房抵押業(yè)務(wù)的操作流程，并在具體的操作中進行不斷的更新和完善，建立健全檔案資料。

1、做好充分的貸前調(diào)查。在選擇客戶上，優(yōu)選項目前景較好、盈利性較高、符合國家產(chǎn)業(yè)政策要求、符合法律法規(guī)和制度要求的貸款投放對象，能夠提供合法有效、產(chǎn)權(quán)明晰的有效抵押商業(yè)用房，做到兩名以上信貸人員實地勘驗，并針對抵押物的地理位置、環(huán)境氛圍、市場價值、歷史交易價格、評估機構(gòu)的評估價值等綜合分析確定其合理的貸款額度和抵押率，目前該部所發(fā)放的此類貸款的抵押率均控制在60以內(nèi)。

2、指定評估機構(gòu)。業(yè)務(wù)開辦初期，他們并沒有確定指定的評估中介機構(gòu)，都是客戶自己找評估機構(gòu)，從實踐來看，其估價結(jié)果通過他們實地調(diào)查后均存在估價過高的情況。因此，該部及時做出決定，指定專門的評估機構(gòu)開展評估，其結(jié)果作為發(fā)放貸的參考依據(jù)。

3、嚴密手續(xù)及時報備。嚴密信貸手續(xù)是有效控制風(fēng)險的最好手段。在該部得知其他銀行出現(xiàn)假他項權(quán)利證時，為了規(guī)避此類風(fēng)險，他們對抵押物辦理他項權(quán)利證時，實行全程監(jiān)控辦理制度，并始終堅持這一制度至今。同時堅持借款人及配偶、抵押人及財產(chǎn)共有人、抵押物承租人來行親筆簽字，并出具特別承諾制度。為控制意外風(fēng)險，確保抵押物的安全足值，他們還與平安保險公司沈陽分公司合作，要求債務(wù)人對抵押物進行投保，并確定該部為第一受益人的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁制度。由于自然人貸款權(quán)限的問題，該部與市區(qū)兩級行社請示，在征得上級同意后，采取了自行審批后，上報兩級行社備案制度。

4、嚴把貸款審查、審批關(guān)。在做好貸前調(diào)查后，審查審批環(huán)節(jié)在堵塞漏洞方面，發(fā)揮著重要作用，該部做到每筆貸款均由信貸審批小組審議審批，發(fā)揮群策群力的優(yōu)勢，防止出現(xiàn)貸款的操作風(fēng)險。

5、建立健全的檔案資料。建立完善的檔案資料，對控制和降低風(fēng)險起到很關(guān)鍵的作用，也是最后一道防范經(jīng)營風(fēng)險的屏障。為此，該部在該業(yè)務(wù)的檔案必備資料的完善上，參照了《擔保法》、信貸業(yè)務(wù)內(nèi)控制度及抵押類貸款所需資料制定了完善的商業(yè)門市房抵押貸款檔案目錄。如該部需要依法維護債權(quán)時，完善的檔案資料、翔實的書面證據(jù)將會給他們降低工作

量，并給予債務(wù)人很大的壓力。

6.貸后檢查到位。堅持貸后檢查到位，能有效監(jiān)督和保證客戶是否按規(guī)定用途使用貸款，能夠提前預(yù)知風(fēng)險，提前做出科學(xué)的決策，為實施有效的債權(quán)保護措施提供依據(jù)。

7.增強服務(wù)意識。作為金融服務(wù)行業(yè)，他們加強服務(wù)意識，急客戶所急多，為客戶著想，及時審批、及時發(fā)放貸款，為客戶贏取商機，是他們最好的宣傳途徑。目前，該部客戶中有很大部分是相互告知，而到該部建立信貸關(guān)系，并成為優(yōu)良信貸載體的。

四、今后設(shè)想

由于該項業(yè)務(wù)在該部的成功開展，使該部有了新的利潤增長點，在今年的工作中，該部將落實和貫徹區(qū)行信貸工作會議精神，繼續(xù)擴大該項貸款的投放。

但從目前的形勢分析也有不利因素存在，主要是利率過高不利于市場競爭，目前其他銀行對該項貸款也有較強的興趣，其中有部分銀行正在辦理該項業(yè)務(wù)。潛在客戶分流問題不容忽視。若克服上述問題，需在穩(wěn)定原有優(yōu)良客戶的基礎(chǔ)上，改變過去的營銷手段，加大宣傳途徑，走出去積極尋找優(yōu)秀載體，繼續(xù)延用較受客戶歡迎的按季收息的做法，使信貸員減少收息精力的投入，集中精力用在貸款的投放和管理上，以彌補信貸人員少的不足。

第三篇：抵押貸款業(yè)務(wù)的部分法律風(fēng)險

抵押貸款業(yè)務(wù)中部分法律風(fēng)險

2014.9

抵押貸款是銀行貸款的最重要組成部分，抵押貸款容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)：

一、貸款主體

（一）虛假資格證明文件。

1、虛假的的身份資料：如企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、房產(chǎn)證、國土證。

2、企業(yè)董事會（股東會）決議等證明企業(yè)借款資格的文件。

案例一（虛假借款人）：

賀先生是某房屋的產(chǎn)權(quán)人。2004年8月13日，一位自稱是“賀先生”的人來到銀行辦理借款。在“賀先生”出具了身份證、戶口本、房產(chǎn)證等證件后，銀行即與這位“賀先生”簽訂了一份貸款額度為21萬元的借款合同，并同時以賀先生的房產(chǎn)作為抵押物，辦理了相應(yīng)的強制公證及抵押登記手續(xù)。合同生效3個月后，借款人“賀先生”停止了還款。銀行在多次向“賀先生”催款但不見動靜的情況下，于2005年1月將借款人賀先生告上法庭，請求法院判令賀先生立即償還本金及利息，依法處分其抵押房產(chǎn)，就所得款項優(yōu)先償還銀行貸款。

令人意向不到的是，賀先生矢口否認曾經(jīng)和銀行簽訂過任何合同。面對銀行在法庭上提交的借款合同和抵押合同，賀先生辯稱不認識簽訂合同的這個“賀先生”，賀先生對此毫不知情。2005年2月，司法鑒定部門對借款、抵押合同上的“賀某”簽名進行了鑒定，鑒定結(jié)論為上述兩合同中的“賀某”與產(chǎn)權(quán)人賀先生的樣本字跡不是同一人所寫。

法院經(jīng)審理后認為，合同上的簽名并非賀先生本人所簽，賀先生事后也未對合同予以追認，銀行既沒提供證據(jù)可以證明賀先生委托了他人與銀行簽訂合同，也沒有證據(jù)證明還款行為系賀先生所為。

鑒于借款合同涉及金額大，虛假貸款風(fēng)險大，房屋產(chǎn)權(quán)人對相關(guān)身份及權(quán)利憑證的控制力相對較弱，根據(jù)誠實信用原則，銀行理應(yīng)采取必要的防止風(fēng)險的措施，且不得將該措施本身存在的失誤或風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁于善意的產(chǎn)權(quán)人。據(jù)此法院判決，對原告的全部訴訟請求不予支持。

至于假借別人身份的人是否構(gòu)成貸款詐騙罪另論。

二、抵押資產(chǎn)不實（資產(chǎn)價值虛高）

1、資產(chǎn)評估價值同市場成交價值并不都是完全相符的，一旦價值不實，則處臵時，會對債權(quán)構(gòu)成重大不利影響。

2、汽車抵押貸款業(yè)務(wù)：同一車型，配臵不一樣，價格可能差距很大，但在辦理業(yè)務(wù)時，會存在出具高配的發(fā)票，實際購買低配的車輛，從而將貸款放大。

3、土地、房產(chǎn)的價值評估同樣存在問題。

三、已簽訂抵押合同，未辦理抵押登記就放款

1、抵押合同簽訂后沒有完成抵押登記，能否對抵押物行使抵押 權(quán)利？

2、車貸業(yè)務(wù)中，有可能存在沒有辦理完抵押登記手續(xù)即放款的情況。

四、主從合同不對應(yīng)

《綜合授信協(xié)議》與《最高額抵押合同》不對應(yīng)。

某銀行與某授信企業(yè)簽署了《綜合授信協(xié)議》，期限為一年，并以此作為主合同與授信企業(yè)簽署了《最高額抵押合同》，以抵押物A作為擔保物，辦理了抵押登記。《最高額抵押合同》中約定抵押物A 對《授信額度協(xié)議》項下發(fā)生的借款提供抵押擔保。

《綜合授信協(xié)議》到期后，雙方簽訂了《補充協(xié)議》，規(guī)定了新的額度金額和期限，且仍作為原《最高額抵押合同》的主合同。

該補充協(xié)議是否需要送到登記機關(guān)備案？

我們認為： 應(yīng)當送去備案：

第一，根據(jù)主從合同的效力關(guān)系，當作為主合同的第一個《額度協(xié)議》到期后，作為從合同的《最高額抵押合同》應(yīng)隨之到期，銀行和授信企業(yè)重新簽署的新《補充協(xié)議》只是當事人雙方的意愿，《補充協(xié)議》并未送登記機構(gòu)作為主合同備案入檔，未實現(xiàn)對原抵押登記的變更登記。第二，如果此種情況下的授信出現(xiàn)不良，銀行在舊額度協(xié)議到期后發(fā)放的貸款就可能得不到抵押物A 的擔保，存在著脫保風(fēng)險。

五、內(nèi)外部合同不一致

在辦理抵質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)時，銀行會與授信企業(yè)簽署銀行制式文本的抵押合同(最高額抵押合同)，但到登記機構(gòu)辦理抵押登記時，部分登記機構(gòu)并不接受銀行的抵押合同，而是要求銀行與授信企業(yè)重新簽訂登記機構(gòu)統(tǒng)一印制的抵押合同，行內(nèi)行外兩種格式的抵押合同常常出現(xiàn)登記內(nèi)容不一致的情形，給銀行授信資產(chǎn)安全帶來隱患。合同差異風(fēng)險點主要表現(xiàn)在押品與擔保債權(quán)的對應(yīng)關(guān)系上，具體有以下兩種情況:(一)單個押品對應(yīng)債權(quán)（相對較少）: 因《物權(quán)法》并未明確禁止超值抵押，所以在某些特殊情況下，可能存在押品價值可以低于所擔保的債權(quán)數(shù)額的情況。譬如評估價值1000 萬的房地產(chǎn)，銀行的抵押合同中也可約定其對2000 萬元債權(quán)提供擔保。但登記機構(gòu)在辦理抵押登記時，并不接受超值抵押，登記機構(gòu)遵守 “抵押人所擔保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。”的規(guī)定，在其要求簽署的抵押合同中必須明確約定該押品最多只擔保2000萬元債權(quán)中的1000 萬元。銀行在實現(xiàn)抵押權(quán)時，不管押品增值空間多大，也只能在登記機構(gòu)登記的權(quán)利范圍(本金、利息及其他相關(guān)費用)內(nèi)受償。

(二)多個押品對應(yīng)債權(quán): 在授信企業(yè)提供多個押品(如押品A、B、C)為債權(quán)提供擔保時，銀行與授信企業(yè)簽署的行內(nèi)抵押合同(最高額抵押合同)通常將抵押物作為“押品包”共同對債權(quán)提供擔保即每個擔保物都對應(yīng)100%的債權(quán)。但是，登記機構(gòu)通常要求抵押合同中會要求明確每個抵押物與債權(quán)的一一對應(yīng)關(guān)系，即必須明確押品A、B、C 分別擔保的債權(quán)數(shù)額。如此，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，即使A 押品變現(xiàn)價值遠遠大于A、B、C 共同擔保的權(quán)利價值，銀行也只能就其“分攤”的權(quán)利價值進行受償，其他債權(quán)只能從押品B、C 的變現(xiàn)價值中受償，如果B、C 押品價值不足額，銀行就要承受損失。

六、最高額抵押存續(xù)期間抵押物被查封，后續(xù)擔保物權(quán)的效力 案例：2010年8月，乙銀行同甲公司簽訂了《綜合授信合同》期限3年，綜合授信額度5000萬元。丙公司用其評估價值8000萬元的一處房地產(chǎn)作為抵押，雙方簽訂《最高額抵押合同》（循環(huán)使用），約定在3年內(nèi)，最高擔保金額為5000萬元。合同簽訂并辦理完畢抵押登記手續(xù)后，乙銀行放款4000萬元。2011年3月，丙公司因涉及同丁公司的債務(wù)糾紛，被丁公司申請法院查封了該抵押物。2011年4月，甲公司申請使用剩余的1000萬元額度，乙銀行認為該筆貸款在5000萬元額度內(nèi)，也在授信期間，便發(fā)放了該貸款。

問：兩筆借款的抵押登記效力如何？

我們認為：

一、第一筆有效。

二、第二筆債權(quán)有效，但擔保無效。

理由：根據(jù)《物權(quán)法》第206 條規(guī)定：抵押財產(chǎn)被查封、扣押的債權(quán)確定。在最高額抵押權(quán)存續(xù)期間，如果發(fā)生第三人申請財產(chǎn)保全、強制執(zhí)行抵押人而查封抵押物，則該抵押物所擔保的債權(quán)因此而確定，其后發(fā)生的債權(quán)不再享有抵押擔保的效力。

由于銀行在辦理最高額抵押授信時，除了首筆發(fā)放時會重視對抵押物的登記查詢，在最高額抵押存續(xù)期間的后續(xù)放款往往會忽略對抵押物的權(quán)屬狀況進行登記查詢。如果被銀行設(shè)定了最高額抵押權(quán)的抵押物被查封或扣押后銀行仍繼續(xù)放款，該債權(quán)將不被抵押物所擔保，在抵押權(quán)實現(xiàn)時，抵押物查封或扣押后的貸款將失去對抵押物的優(yōu)先受償權(quán)。

七、租賃權(quán)與實現(xiàn)抵押權(quán)的沖突

案例: 2007年12月，晟欣公司因資金緊張，向齊魯銀行貸款7000萬元，以其所有的一棟大樓作抵押，于同年12月30日到房管部門辦理了抵押登記。2008年8月，晟欣公司將該棟大樓整體出租給利群公司經(jīng)營。2009年12月，晟欣公司與齊魯銀行再次簽訂7000萬元的抵押借款合同，性質(zhì)為“貸新還舊”，雙方于2009年12月28日辦理了抵押權(quán)注銷登記并在該房產(chǎn)上重新辦理了抵押權(quán)登記。2012年2 月，因晟欣公司逾期還款，晟欣公司請求實現(xiàn)抵押權(quán)。大地公司在強制拍賣中競得該處房產(chǎn)，隨后通知利群公司搬出。利群公司予以拒絕，并稱其租賃在先，銀行抵押在后，租賃合同應(yīng)繼續(xù)履行。協(xié)商未果后，大地公司將利群公司訴至法院。

一審法院經(jīng)審理認為，齊魯銀行與晟欣公司2009年12月的貸款與2007年的貸款具有牽連性，且抵押物相同，抵押時間亦未中斷，抵押權(quán)的效力應(yīng)連續(xù)計算。齊魯銀行的抵押權(quán)自2007年12月設(shè)立，先于利群公司的租賃行為。利群公司請求繼續(xù)履行租賃合同無法律依據(jù)，對其主張不予采納。故判決：利群公司于本判決生效后30天內(nèi)搬出。利群公司對此不服，提起上訴。

二審法院經(jīng)審理認為，齊魯銀行于2007年12月向晟欣公司貸款7000萬元并作了抵押權(quán)登記，該筆債權(quán)所附的抵押權(quán)自2007年12月設(shè)立。2009年12月齊魯銀行與晟欣公司重新簽訂借款合同，以“貸新還舊”的方式歸還了上一筆貸款，應(yīng)認為原債權(quán)及其所附抵押權(quán)消滅，自2009年11月28日重新登記時起成立新的抵押權(quán)。該抵押權(quán)晚于利群公司的租賃行為，根據(jù)物權(quán)法第一百九十條的規(guī)定，利群公司上訴有理。故判決撤銷原判，駁回大地公司的訴訟請求。

八、股東會決議確定提供抵押，但未辦理抵押登記 案例：

2008年4月28日，H電纜公司因流動資金緊張，向A信用社申請貸款150萬元。H電纜公司為了得到上述貸款，2008年5月2日，由F房地產(chǎn)公司向黃花信用社出具《股東會議決議》，其內(nèi)容為：“A信用社：經(jīng)我公司股東會議決定，形成如下決議：

1、一致同意為H電纜公司在貴社的流動資金貸款150萬元提供擔保。

2、一致同意以我公司位于長沙市雨花區(qū)二環(huán)路F綜合樓（面積2221.51平方米)作為該筆貸款的抵押，直至貸款本息還清為止”。但F房地產(chǎn)公司提供的上述抵押物并沒有為該筆150萬元貸款在長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局辦理抵押登記。2008年5月13日，A信用社(貸款人)與H電纜公司(借款人)簽訂《借款合同》，該合同約定：借款金額為150萬元，借款用途為周轉(zhuǎn)，借款月利率為9.45‰，借款期限為從2008年5月13日起至2009年11月12日止。并約定如借款人的法定代表人從事違法活動、涉嫌重大訴訟活動、生產(chǎn)經(jīng)營出現(xiàn)嚴重困難、財務(wù)狀況惡化等情況出現(xiàn)，貸款人有權(quán)決定提前收回借款，并且提前行使擔保權(quán)。同日，A信用社向H電纜公司發(fā)放貸款150萬元。在合同履行過程中，H電纜公司已向A信用社清息至2008年11月28日。2008年12月，H電纜公司的法定代表人胡明欽涉嫌非法吸收公眾存款，正由司法機關(guān)處理，該公司的財產(chǎn)已被多家法院查封、凍結(jié)。2009年4月22日，A信用社向一審法院提起訴訟。

我們認為:本案的焦點在于F房地產(chǎn)公司股東會決議確定提供抵押，但未進行抵押登記如何定性？

根據(jù)上述《股東會議決議》第二項內(nèi)容，F(xiàn)房地產(chǎn)公司同意對H電纜公司在A信用社的150萬元借款提供位于長沙市雨花區(qū)二環(huán)路F綜合樓201號房產(chǎn)作為抵押擔保，但未依法辦理抵押物登記。根據(jù)《中 華人民共和國擔保法》第四十一條規(guī)定，當事人以本法第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。故F房地產(chǎn)公司就H電纜公司在A信用社的150萬元借款提供的抵押擔保無效。又根據(jù)《股東會議決議》第一項內(nèi)容，F(xiàn)房地產(chǎn)公司明確表示同意為H電纜公司在A信用社的150萬元借款提供擔保。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第二十二條第一款規(guī)定，第三人單方以書面形式向債權(quán)人出具擔保書，債權(quán)人接受且未提出異議的，保證合同成立。F房地產(chǎn)公司與A信用社就H電纜公司在A信用社的 150萬元貸款成立了保證合同關(guān)系。所有，A信用社要求F房地產(chǎn)公司對H電纜公司尚欠A信用社的150萬元借款承擔連帶清償責(zé)任的理由成立。

九、未經(jīng)共有人同意設(shè)臵抵押，債權(quán)人能否實現(xiàn)抵押權(quán) 案例：

2011年6月29日，黃某某與某銀行簽訂了個人借款最高額抵押合同，約定以其與華某共有的位于某市永豐路325號的房屋對因某銀行向債務(wù)人黃某某發(fā)放貸款而形成的債權(quán)提供抵押擔保，最高額為130萬元，抵押擔保的范圍為借款本金、利息（包括復(fù)利和罰息）和為實現(xiàn)債權(quán)而發(fā)生的一切費用。在此抵押合同上，除黃某某本人簽字蓋章外，亦有“華某”以抵押人身份的簽字及蓋章。簽訂合同時黃某某除提供基本身份證、房產(chǎn)證外，還提供了華某的第一代身份證和偽造的黃某某與華某的結(jié)婚證。并到相關(guān)的部門辦理了抵押登記。上述合同簽訂后，某銀行依約履行了借款義務(wù)。黃某某未按約定還款，某銀行催討未果后，遂訴至法院。

在訴訟中，查明，黃某某與華某于1996年8月31日登記結(jié)婚，但于2009年3月21日登記離婚，另經(jīng)華某申請，法院委托司法鑒定中心對借款合同、最高額抵押合同上“華某”簽名進行了司法鑒定，鑒定結(jié)論為傾向認為借款合同、最高額抵押合同上“華某”簽名字跡不是華某本人所寫。

我們認為：由于華某本人并未與銀行簽訂借款合同以及抵押合同，同時銀行業(yè)不能夠提供華某授權(quán)黃某某代其行使權(quán)力的授權(quán)委托書，華某并未與銀行就抵押合同與借款合同達成合意。而銀行由于自身的疏忽，導(dǎo)致抵押合同效力待定，若華某不追認，則該合同關(guān)于華某的部分自始無效，即華某共有部分的抵押權(quán)不能夠成立。

銀行要非常重視自身的風(fēng)險審查，因為我們銀行被認為應(yīng)該具備足夠的專業(yè)知識，如果存在審核不嚴的情形，往往難以通過善意取得的方式來維護自身的權(quán)益。

十、抵押需辦理抵押手續(xù)，否則不能對抗善意第三人

案例：

吳某欲自辦一個面粉加工廠，手頭資金不夠，遂在2008年10月找到朋友張某提出借款10萬元，借款期限為半年。張某擔心吳某將來可能虧損，于是要求吳某以其新購臵的一輛越野車作為抵押才能借款。吳某一口答應(yīng)，雙方遂訂立了借款合同。合同中約定，如果吳某 到期無法償還，張某可將其吉普車變賣后受償。合同簽訂后，由于雙方的生意都很繁忙，并未到縣車管所辦理抵押登記。同年10月10日，張某將10萬元現(xiàn)鑫交付吳某，吳某出具收據(jù)。吳某用該款購臵設(shè)備建起面粉加工廠，但因工廠管理混亂，加工質(zhì)量沒有保證，很快就瀕臨倒閉，不但沒有收回投資，而且凈賠了12萬元。吳某眼見半年的還款期限將至，自知短期內(nèi)無力償還，又怕張某廉價變賣其越野車使其遭受更大的損失，遂將越野車賣給另一個個體戶王某,王某對車輛抵押不知情。張某得知這一情況后，知道吳某已無力償還借款，于是向人民法院起訴，要求法院從個體戶王某處追回吉普車變賣受償。

法院審理認為：

（1）吳某與張某之間的借款合同合法有效；（2）吳某與張某之間的抵押合同合法有效，抵押權(quán)自合同生效時設(shè)立；（3）因該抵押未辦理登記，不得對抗善意第三人，張某無權(quán)要求從善意第三人王某處追回抵押物變賣受償。（4）吳某應(yīng)以其他財產(chǎn)或以其他清償方式向張某清償債務(wù)。

十一、已抵押的房產(chǎn)，可否在房產(chǎn)上加名 案例：

為辦貸款，王某將自己名下的一套房產(chǎn)抵押給了某銀行。王某的妻子何某要求把自己的名字也加到房產(chǎn)證上，銀行則不同意，稱抵押期間王某不得以任何方式處臵抵押物。

“雖然抵押給了銀行，可還是我的房子啊，加上我妻子的名字怎么就不行了呢？”王某覺得這不合理，就將該銀行告上法庭。銀行則 表示，辦理抵押之前，雙方已經(jīng)簽訂了抵押合同，明確規(guī)定，“未經(jīng)抵押權(quán)人同意抵押人不得擅自處臵抵押物”。

最終，某法院駁回了王某的訴訟請求。

我們認為：根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”此案中，王某要在房產(chǎn)證上寫上妻子的名字，實際上是將抵押物的部分所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給其妻子，據(jù)此，需要經(jīng)由銀行的同意，如果銀行不同意則不能夠辦理。

第四篇：抵押貸款調(diào)查報告

貸款調(diào)查報告

新立信用社：

今有陳忠賀向我社申請借款捌拾柒萬元整，根據(jù)貸款的管理要求，為確保貸款的“三性”原則及“三查”制度的貫徹執(zhí)行，對借款申請人的信譽程度和經(jīng)濟基礎(chǔ)還款來源情況進行了調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查情況報告如下：

一、基本情況

陳忠賀，男，現(xiàn)年27歲，初中文化，現(xiàn)住賓縣賓安鎮(zhèn)常安村長福屯，現(xiàn)從收糧行業(yè)，擁有總資產(chǎn)約300萬元，其中固定資產(chǎn)經(jīng)為250萬元，流動資金約為50萬元，該借款人現(xiàn)已從事該行業(yè)多年，具有一定的經(jīng)營經(jīng)驗及經(jīng)濟實力，其信譽程度良好。

二、申請借款理由：陳忠賀申請貸款87萬元是用于擴建經(jīng)營規(guī)模，根據(jù)調(diào)查了解其情況為：項目投資已達50萬元左右，借款申請人為進一步擴大經(jīng)營規(guī)模，在自有資金不足的情況下，向新立信用社申請抵押貸款87萬元。

為了規(guī)范信貸管理，防范風(fēng)險，確保我社信貸資產(chǎn)得到有效的保障，便于信貸管理和收回，該借款申請人陳忠賀用自有商服房屋一套做為貸款抵押擔保，承擔連帶責(zé)任。

三、抵押物情況

借款申請人陳忠賀用房屋做抵押向新立信用社貸款87萬元，該房屋座落在常安鎮(zhèn)本街，總面積為290.80平方米，評估價值為1454000元，根據(jù)城市建設(shè)情況及發(fā)展趨勢，隨著時間的推移和地產(chǎn)行情，該

房屋具有一定的增值空間，易于處理變現(xiàn)。

四、還款來源

陳忠賀經(jīng)營收糧行業(yè)已是有一定的規(guī)模和經(jīng)濟實力，年營業(yè)額在100萬元，扣除工人工資20萬元，各種稅費10萬元，其它支20萬元，凈利潤為50萬元。在正常經(jīng)營情況下，該借款申請人有能力在貸款約期內(nèi)還清貸款本息。

五、幾點建議

1、加強信貸管理和貸后檢查工作，確保信貸資金的安全性。

2、長期與該借款人保持聯(lián)系，及時了解其經(jīng)營情況。

3、該借款經(jīng)營款項應(yīng)在我社建立存款賬戶，加強借款人的監(jiān)控。

六、調(diào)查結(jié)論

根據(jù)以上調(diào)查情況，調(diào)查人認為陳忠賀從事正常經(jīng)營活動，有還款能力和來源，抵押物足值、合法、易變現(xiàn)。故同意貸款87萬元，期限三年。

調(diào)查人：

2012年11月16日

第五篇：抵押貸款調(diào)查報告

XX信用聯(lián)社營業(yè)部關(guān)于XX申請

借款350萬元的調(diào)查報告

聯(lián)社營業(yè)部收到借款戶XX申請借款350萬元，我部就該筆貸款的可行性組織相關(guān)人員進行了調(diào)查，現(xiàn)就調(diào)查的情況匯報如下：

一、借款人及抵押人的基本情況

借款人XX，女，現(xiàn)年43歲，現(xiàn)居住XX縣建塘鎮(zhèn)建塘居民一組25號，身份證號碼：XX，聯(lián)系電話：XX，工作單位：XX，月工資收入4500元，丈夫：周文孝，現(xiàn)年46歲，身份證號碼：XX，工作單位：XX財政局，月工資收入5000元。借款人在位于格咱路240號本人宅基地上建一幢商用住房，房屋建筑面積4337.83平方米，土地使用權(quán)面積：1596.6平方米。

抵押人系借款人本人。

二、借款人及抵押人負債情況

通過對借款人夫妻雙方個人信用查詢，借款申請人在他行有一筆個人消費貸款，（2010年6月24日放款300萬元，2030年6月24日到期），截止本年7月12日尚有余額268萬元，無逾期記錄；其丈夫在共有3筆貸款，分別為：1.在本社營業(yè)部有一筆個人住房按揭貸款，（2012年2月7日放款54萬元，期限為10年），截止本年7月10日余額為527,445.00元；2.個人住房公積金貸款30萬元，2012年6月19日放款，期限為10年期，截止2012年6月21日余額為30萬元；3.個人消費貸款一筆，金額60萬元 1

（2009年12月9日放款，期限為10年），2012年7月20日余額為478,939.00元。沒有逾期記錄。

以上貸款共計3,986,384.00元。貸前資產(chǎn)負債率為32.94%（資產(chǎn)=XX大酒店評估價值1100萬元+位于XX的住房價值110萬元；負債=398.63萬元）。貸后資產(chǎn)負債率為61.87%。

三、借款人申請借款金額、用途和期限

借款人在警民路擁有一幢商務(wù)酒店（XX大酒店），借款人準備進行裝修，裝修預(yù)算450萬元。自籌資金100萬元，缺口資金為350萬元。為此向我部申請借款350萬元，期限為五年。

四、借款人提供的抵押物狀況

借款人向我部申請借款350萬元，以其下位于格咱路240號的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)作為該筆借款的風(fēng)險抵押，房屋建筑面積4337.83平方米，房屋所有權(quán)證號：XX縣房權(quán)證建塘鎮(zhèn)字第5330306448號.土地證號：XX國用（C-33）,土地使用權(quán)面積：1596.6平方米。房屋及土地市場估價大約在750萬元左右。借款人申請大款金額為350萬，抵押率為46.67%，抵押足值。

五、借款人還款來源分析及還款方式：

借款人還款來源分析：

1．借款人租賃他人經(jīng)營的景谷大酒店的租金收入（每年140萬元）及借款人夫妻雙方工資收入（每年11.4萬元），扣除支出（每年50萬元）借款人每年有100萬元可歸還貸款。

2．處置借款人提供的抵押物歸還貸款本息。

還款方式：該筆貸款采取按季結(jié)息，不定期還本付息還款方

式。

六、貸款風(fēng)險分析

1．XX作為旅游地，季節(jié)性明顯，游客波動性大，酒店行業(yè)競爭激烈。若酒店入住率低，勢必影響其租金準時到位。

2．借款人所擁有的房產(chǎn)較大，變現(xiàn)難度大。

3．借款人夫妻雙方負債較高。

但是，景谷酒店重新裝修后，設(shè)施比現(xiàn)在將更為優(yōu)越，增強了其競爭力，更好的吸引游客入住，在一定程度上保證了租金的按時兌現(xiàn)。借款人信譽好，從未出現(xiàn)過逾期,處置抵押物可償還我部貸款本息。

七、調(diào)查結(jié)論

借款人夫妻雙方均屬單位在職職工，其租賃他人經(jīng)營的酒店地理位置優(yōu)越。借款人申請借款符合貸款條件，其經(jīng)營項目具備一定的市場前景，借款人經(jīng)營收入來源明確，抵押物產(chǎn)權(quán)明晰、足值。我部調(diào)查認為，該筆貸款風(fēng)險可控，同意給予借款人350萬元的貸款支持，期限五年。執(zhí)行同檔次基準利率下浮10%，妥否，特報聯(lián)社貸審委審批。

調(diào)查人員：2012年8月9日