第一篇：營運車輛抵押貸款的風險及法律防范

營運車輛抵押貸款的風險及法律防范

營運車輛抵押是指債務人或第三人以自己所有的車輛或依法享有處分權的國有車輛，在不轉移占有的情況下，為債務人的債務提供擔保。所謂營運車輛抵押貸款應當是指以營運車輛作抵押從金融機構獲取的貸款。近年來，隨著社會生活水平的提高和車輛擁有量的增加，車輛抵押貸款業務越來越多，營運車輛抵押權貸款所帶來的風險也不能不引起銀行及各金融機構的重視。

一、營運車輛抵押權的設定

營運車輛抵押權的設定是指，抵押人同債權人通過訂立合同等一系列民事法律行為在抵押人所有的車輛或抵押人依法享有處分權的國有車輛上設立抵押擔保這種負擔。根據我國法律的規定，營運車輛設定抵押權需要具備如下幾個條件：

抵押人應當真各在營運車輛上設定抵押權的主體資格。

抵押人車輛設定抵押權首先必須具有相應的主體資格，根據我國法律規定抵押人除對擬抵押車輛應擋享有相應的處分權外，還應當具備民事行為能力。抵押人只有具備相應的民事行為能力才有資格同金融機構簽訂抵押合同。

擬抵押車輛必須屬于可抵押財產《擔保法》第34條規定下列車輛可抵押：（1）抵押人所有的車輛：（2）抵押人依法有權處分的國有的車輛。根據該條之規定公民個人和非國有實體所有的車輛及國有單位經營管理的國有車輛一般都可以用于抵押。但根據該法之第37條及其他相關法律規定，以下車輛不能用于抵押：（1）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位，社會團體用于公益事業的車輛；（2）所有權不明或有爭議的車輛；（3）被依法查封、扣押、監管的車輛；（4）國家機關所有的車輛；（5）報廢的車輛；（6）走私的車輛。以上車輛或因所有權受到限制或因用于公益目的或因被限制流通而不得在其上設定抵押權。簽訂書面的抵押合同，《擔保法》第38條規定，抵押人和抵押權人應當以書面形式訂立抵押合同。不訂立書面抵押合同雖然不會導致抵押合同無效，但不簽訂書面的抵押合同在將來主張抵押權時不利于舉證和解決糾紛。抵押合同至少應該包括以下內容：（1）抵押擔保的主債權的種類、數額，即車輛抵押擔保主債務是借款、承兌協議還是信用證，其金額是多少，借款還應注明借款的種類；（2）主債務的償還期限；（3）抵押車輛的名稱、數量、狀況、所在地、所有權權屬；（4）抵押擔保的范圍；（5）需要約定的其他事項。

二、對抵押車輛進行評估

抵押需要確定抵押車輛的價值，然后根據車輛的價值的抵押率確定主債務的金額。抵押車輛在抵押時應當聘請具有評估資質的評估機構對擬抵押車輛進行評估。評估機構的選定最好由銀行來做，以防人為抬高車輛的價值。

三、辦理車輛抵押登記

車輛本屬于動產，動產物權的變化一般不需要經過登記手續。但由于車輛具有其特殊性，因而大多國家的法律都規定車輛物權的變動（如車輛的過戶、抵押、報廢等）需要到車輛的主管機關辦理登記手續。《擔保法》規定車輛抵押必須到車輛的登記部門辦理抵押登記，且抵押合同自登記之日起生效。

四、車輛抵押的風險點及法律防范

車輛抵押要注意審查抵押人是否對擬抵押車輛享有所有權或依法享有處分權。

根據我國有關車輛管理的法律規定，抵押人對擬抵押車輛享有合法權利的法律憑證是車輛行駛證和購車發票，目前車輛行駛證既是車輛所有權的證明也是車輛上路行駛的合法憑證。但據我國將要發布的新的車輛管理辦法，以后車輛所有權的證明將不再是行駛證，車輛管理機關將為車主頒發車輛所有權證。銀行在接收借款人的車輛抵押時必須注意審查抵押人是否能夠提供擬抵押車輛的購車發票和車輛行駛證。將來車輛管理機關為車主頒發車輛所有

權證時要審查其所有權證書。

五、要注意審查擬抵押車輛已行駛的里程和已使用的年限

由于車輛的行駛關系到人的安全，因而各國法律均規定了車輛的報廢標準。我國1997年發布的《汽車報廢標準》規定了我國民用汽車報廢的7個條件，符合其中任何一個條件的汽車均強制報廢。其中最重要的兩個條件，是關于使用年限和行駛里程的規定。符合這兩個條件的汽車強制報廢。所以，銀行在接收汽車作抵押時一定要審查擬抵押車輛已行駛的里程和已使用的年限，要避免貸款還未到期汽車卻己經被報廢的情況發生。

共有車輛的抵押要注意取得共有人同意以車輛抵押的書面證明，共有車輛抵押是指以一兩個以上的主體共同所有的車輛做抵押。銀行在做車輛抵押貸款時應弄清車輛是否為多人共同所有，若為共有車輛，抵押是否己經全部共有人一致同意。

車輛抵押貸款在轉貸或借新還舊時需要重新辦理抵押手續。《擔保法》第52條規定：抵押權與其擔保的主權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅。轉貸或借新還舊的結果是一筆新權的產生和舊權的消滅，因而除了當時是設定的最高額抵押外，原設在車輛上的抵押權己經隨舊權的消滅而消滅。新權必須重新設定抵押權即重新簽訂抵押合同和辦理抵押登記。

六、抵押合同的內容一定要填寫全面

目前，中國銀行使用的抵押合同基本全是標準的合同文本，簽訂合同時只需填空即可。但實踐中，基于各種不同的原因，合同的要素往往沒有填寫完全，抵押合同要素如果填寫不全，在依法保全債權時常可能遇到各種舉證上的麻煩，甚至導致抵押權落空。

一、所擔保的債權：包括本金_________元（在本合同有效期間內，得分次循環動用，但在同一時間，其動用總額以上開金額為最高限額）及其利息，逾期利息，既違約金以及債務不履行致乙方蒙受損害的賠償。至債權實際金額及各種利息違約金的計算方法以及債務的清償期，另立借據，透支約據、本票、約定書、委任保證合同為憑，并作為本合同的附件，各該附件所規定事項的效力與本合同同。

二、抵押物：_________牌_________型汽車_________輛，車輛牌號為：_________，發動機號為：_________，車架號為：_________。上述用于抵押的車輛為__________________所有。

三、本合同所擔保的債務縱未屆清償期，乙方亦可以隨時通知甲方清償其全部或一部，甲方愿即照辦，絕無異議。

四、抵押物于登記后如有粘貼標簽或烙印的必要時，甲方應協助乙方或登記機關辦理。其因此而支出的費用，全部應由甲方負擔。

五、甲方及抵押物提供人切實聲明：上述抵押物完全為甲方或抵押物提供人合法所有，并與任何第三人的權利無關。如日后發生任何糾葛致使乙方遭受損害時，縱其事由非可歸責于甲方及擔保物提供人，亦愿負連帶賠償責任。

六、本合同存續期間，甲方及抵押物提供人保證抵押物占有人對于抵押物必盡妥善保管的責任所有因抵押物支出的稅費、修理、保養等一切費用，亦與乙方無涉。

七、抵押物的現狀發生變動時，不論其原因如何，甲方及抵押物提供人應及時通知乙方。其因抵押物現狀的變動或價值的抵落致不能或不足使本合同第一條開列的全部債權獲得清償時，乙方因此所遭受的損失，甲方及抵押物提供人愿負連帶賠償責任。

八、抵押物應按乙方指定置于_________省_________市_________路_________號，甲方保證決不擅自遷移。抵押物為交通工具，經乙方同意得由甲方或抵押物提供人或其他第三人使用者，一經乙方通知，甲方或抵押物提供人應即負責將抵押物停放于指定處所。

九、抵押物應向乙方同意的保險公司投保乙方所指定的保險，并應以乙方為惟一受益人，保險金額及條件應商得乙方的同意，一切保險費用均由甲方負擔，所有保單及保費收據均交由乙方保管；乙方如為代為墊付保費，經通知甲方限期償還，甲方未如限辦理時，乙方得將墊款徑行列入甲方借款金額，依例計金，甲方絕無異議。但乙方并無代為投保或代墊保費的義務。

十、遇有下列情形之一時，乙方得占有抵押物。

（一）有擔保法所定應占有情事時。

（二）未經乙方允準而抵押物的烙印或粘貼的標簽被損毀時。

（三）未經乙方同意而將抵押物出租時。

（四）因甲方或抵押物提供人或其他第三人的行為，致抵押物的價值顯然減少或顯有

減少之虞時。

（五）乙方認為甲方借款運用不當時。

（六）乙方依前5項規定占有抵押物，甲方或第三人拒絕交付時，乙方得申請法院徑

行強制執行。

（七）乙方因占有抵押物所受的損失及支出的費用，均由甲方負責賠償。抵押物被占

有后所生孳息，乙方占有權收取，以之抵償收取孳息的費用及甲方債務。

（八）乙方占有處分抵押物，應依擔保法的有關規定行之。

十一、甲方應覓具經乙方認可的保證人，以為甲方履行本合同所定一切給付責任的保證。保證人并愿以本合同為證，聲明放棄先訴抗辯權暨民法保證各法條內有關保證人的一切權利。

十二、甲方愿接受乙方對于借款用途的監督及對于甲方業務財務的稽核。乙方因行使監督稽核之權而需甲方供給任何有關資料時，甲方應即照辦，但乙方并無監督或稽核的義務。

十三、本合同所訂給付義務，以乙方營業所在地為履行地。如因本合同所訂事項而涉訟時，不論當時甲方或抵押物提供人或營業所在地，或其國籍有無變更，均以_________法院為第一審管轄法院。

十四、本合同書所載甲方、乙方、抵押物提供人、連帶保證人均包括其繼承人、法定代理人、破產管理人或遺產管理人。又甲方、抵押物提供人及連帶保證人等同意本合同乙方代表人變更時，承受其職務之人，即當然為本合同書權利義務主體的代表人，毋庸為變更的登記。

十五、除本合同所訂的條款外，凡乙方現在或將業所訂與貸款有關的各項章則以及金融業現在或將來所適用的一切有關章則，甲方均愿遵守，決無異議。

十六、本合同有效期限自立約日起至_________年_________月_________日止。屆期未清償時得延長期限。本合同副本共_________份。

甲方（蓋章）：_________乙方（蓋章）：_________代表人（簽字）：_________代表人（簽字）：_________

住址：_________

抵押物提供人（簽字）：_________

連帶保證人（簽字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日簽訂地點：_________簽訂地點：_________

第二篇：營運車輛抵押貸款的風險及法律防范

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營運車輛抵押貸款的風險及法律防范

營運車輛抵押是指債務人或第三人以自己所有的車輛或依法享有處分權的國有車輛，在不轉移占有的情況下，為債務人的債務提供擔保。所謂營運車輛抵押貸款應當是指以營運車輛作抵押從金融機構獲取的貸款。近年來，隨著社會生活水平的提高和車輛擁有量的增加，車輛抵押貸款業務越來越多，營運車輛抵押權貸款所帶來的風險也不能不引起銀行及各金融機構的重視。

營運車輛抵押權的設定

營運車輛抵押權的設定是指，抵押人同債權人通過訂立合同等一系列民事法律行為在抵押人所有的車輛或抵押人依法享有處分權的國有車輛上設立抵押擔保這種負擔。根據我國法律的規定，營運車輛設定抵押權需要具備如下幾個條件：

抵押人應當真各在營運車輛上設定抵押權的主體資格

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抵押人車輛設定抵押權首先必須具有相應的主體資格，根據我國法律規定抵押人除對擬抵押車輛應擋享有相應的處分權外，還應當具備民事行為能力。抵押人只有具備相應的民事行為能力才有資格同金融機構簽訂抵押合同。

擬抵押車輛必須屬于可抵押財產《擔保法》第34條規定下列車輛可抵押：（1）抵押人所有的車輛：（2）抵押人依法有權處分的國有的車輛。根據該條之規定公民個人和非國有實體所有的車輛及國有單位經營管理的國有車輛一般都可以用于抵押。但根據該法之第37條及其他相關法律規定，以下車輛不能用于抵押：（1）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位，社會團體用于公益事業的車輛；（2）所有權不明或有爭議的車輛；（3）被依法查封、扣押、監管的車輛；（4）國家機關所有的車輛；（5）報廢的車輛；（6）走私的車輛。以上車輛或因所有權受到限制或因用于公益目的或因被限制流通而不得在其上設定抵押權。

簽訂書面的抵押合同，《擔保法》第38條規定，抵押人和抵押權人應當以書面形式訂立抵押合同。不訂立書面抵押合同雖然不會導致抵押合同無效，但不簽訂書面的抵押合同在將來主張抵押權時不利于舉證和解決糾紛。抵押合同至少應該包括以下內容：（1）抵押擔保的主債權的種類、數額，即車輛抵押擔保主債務是借款、承兌協議

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還是信用證，其金額是多少，借款還應注明借款的種類；（2）主債務的償還期限；（3）抵押車輛的名稱、數量、狀況、所在地、所有權權屬；（4）抵押擔保的范圍；（5）需要約定的其他事項。

對抵押車輛進行評估 抵押需要確定抵押車輛的價值，然后根據車輛的價值的抵押率確定主債務的金額。抵押車輛在抵押時應當聘請具有評估資質的評估機構對擬抵押車輛進行評估。評估機構的選定最好由銀行來做，以防人為抬高車輛的價值。

辦理車輛抵押登記 車輛本屬于動產，動產物權的變化一般不需要經過登記手續。但由于車輛具有其特殊性，因而大多國家的法律都規定車輛物權的變動（如車輛的過戶、抵押、報廢等）需要到車輛的主管機關辦理登記手續。《擔保法》規定車輛抵押必須到車輛的登記部門辦理抵押登記，且抵押合同自登記之日起生效。

車輛抵押的風險點及法律防范

車輛抵押要注意審查抵押人是否對擬抵押車輛享有所有權或依法享有處分權。

根據我國有關車輛管理的法律規定，抵押人對擬抵押車輛享有合法權利的法律憑證是車輛行駛證和購車發票，目前車輛行駛證既是車

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輛所有權的證明也是車輛上路行駛的合法憑證。但據我國將要發布的新的車輛管理辦法，以后車輛所有權的證明將不再是行駛證，車輛管理機關將為車主頒發車輛所有權證。銀行在接收借款人的車輛抵押時必須注意審查抵押人是否能夠提供擬抵押車輛的購車發票和車輛行駛證。將來車輛管理機關為車主頒發車輛所有權證時要審查其所有權證書。

要注意審查擬抵押車輛已行駛的里程和已使用的年限 由于車輛的行駛關系到人的安全，因而各國法律均規定了車輛的報廢標準。我國1997年發布的《汽車報廢標準》規定了我國民用汽車報廢的7個條件，符合其中任何一個條件的汽車均強制報廢。其中最重要的兩個條件，是關于使用年限和行駛里程的規定。符合這兩個條件的汽車強制報廢。所以，銀行在接收汽車作抵押時一定要審查擬抵押車輛已行駛的里程和已使用的年限，要避免貸款還未到期汽車卻己經被報廢的情況發生。

共有車輛的抵押要注意取得共有人同意以車輛抵押的書面證明，共有車輛抵押是指以一兩個以上的主體共同所有的車輛做抵押。銀行在做車輛抵押貸款時應弄清車輛是否為多人共同所有，若為共有車輛，抵押是否己經全部共有人一致同意。

車輛抵押貸款在轉貸或借新還舊時需要重新辦理抵押手續。《擔

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保法》第52條規定：抵押權與其擔保的主權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅。轉貸或借新還舊的結果是一筆新權的產生和舊權的消滅，因而除了當時是設定的最高額抵押外，原設在車輛上的抵押權己經隨舊權的消滅而消滅。新權必須重新設定抵押權即重新簽訂抵押合同和辦理抵押登記。

抵押合同的內容一定要填寫全面

目前，中國銀行使用的抵押合同基本全是標準的合同文本，簽訂合同時只需填空即可。但實踐中，基于各種不同的原因，合同的要素往往沒有填寫完全，抵押合同要素如果填寫不全，在依法保全債權時常可能遇到各種舉證上的麻煩，甚至導致抵押權落空。

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第三篇：土地抵押貸款風險及其防范

農信社土地抵押貸款風險及其防范

土地抵押貸款，指借款人用土地使用權作抵押而向放款銀行所取得的貸款。近年來，農村信用社緊扣縣域經濟發展脈搏，發放了大量土地使用權抵押貸款（以下簡稱土地抵押貸款），在有效滿足各類開發商、承建商對資金的需求，改善人居環境，助推縣域經濟發展的同時，自身也獲得了較好的經濟效益。目前，房地產行業方興未艾，其高額的投資回報率仍吸引著包括農村信用社在內的眾多金融機構投入資金參與其利潤分配。海量資金投入后，本身經營規模小、抗風險能力較弱的農村信用社能否認識并有效控制其風險，當引起高度重視。

一、土地抵押貸款的主要風險表現

（一）土地地理位置風險。相較而言，用于貸款抵押的土地所處地理位置越優越，其現實變現價值就越高，變現能力就越強，在貸款第一還款能力出現問題時，通過處置抵押物還款就會變得容易可行。反之，用雖經城市規劃但所處地理位置偏僻的土地抵押，或用荒山、荒溝、荒丘等土地使用權抵押，雖抵押物合規合法，但一旦發生風險，則因抵押物難以處置變現，貸款回收難度就會增加。另外，將整塊土地劃分成若干小塊抵押，其風險因土地地理位置在未來規劃設計中用途不一樣而不同，如果已抵押土地在開發后為綠地、道路等公用設施用地，則可能釀成土地開發中規劃設計帶來的風險。

（二）土地評估風險。土地評估風險主要是對用于貸款抵押的土地在價值評估過程中由于大幅偏離市場公允價格從而給貸款帶來的風險。現實中，土地抵押貸款的部分評估機構評估目的是為了收費，受趨利性影響，不排除受利益驅動作不實估價報告，評估費用不僅較高，而且會出現高估地價現象；只要評估人愿意付款，一般均能按評估人要求，設定評估價值，致使土地抵押貸款評估失真；有的中介部門為了多收取評估費，故意高估地價，或有的中介部門為了獲得評估業務，按照借款人（評估委托人）請托以貸款金額倒估地價，使土地抵押貸款從一開始就存在抵押值不足的信貸風險。同時，評估人的專業知識也可能影響土地評估價值失真。

（三）土地性質風險。土地性質風險主要是在未了解土地性質的前提下而將其作為貸款抵押物而導致的風險。目前在實際工作中，可能面臨的多為劃撥土地作抵押時因與出讓土地性質不同而形成的風險。2001年《城市房地產抵押管理辦法》第45條規定，“以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物設定的房地產抵押進行處分時，應當從處分所得的價款中繳納相當于應當繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償”。不難看出，雖劃撥土地使用權可以抵押，但真要實現抵押權，必需承擔因先繳納巨額的土地出讓金及支付金額不菲的過戶費用而帶來的土地價值大幅縮水的風險。另外，《擔保法》中明確了可做貸款抵押的土地范圍和不能作為抵押的土地，且明確了鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押，如果農村信用社未能準確把握界線，可能會導到抵押無效的風險。

（四）土地開發風險。顧名思義，土地開發風險是由于對已抵押土地進行開發而帶來的一系列風險。土地要增值，必須經過開發，按照建設部、國家計委、財政部等《關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見》規定，“對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，不得發放任何形式的貸款”，不具備“四證”建筑起來的房產應屬于違章建筑，如果已抵押的土地開發存在“四證”不齊，則抵押權方須承擔“以法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效”。

同時，作為抵押物的國有土地使用權的價值隨著房屋的建成而轉移到房價之中，開發商通過取得商品房預售許可證，出售房屋后，才能將獲得的收入償還貸款及支付其他欠款。在上述過程中，如果抵押人未在獲取商品房預售許可證前償還該項目土地抵押的貸款，開發商為了取得預售房資格，需要抵押權人先解除土地抵押以獲得預售房許可證，然后再辦理在建工程抵押。此過程是解除土地抵押在前，重辦在建工程抵押在后，由此貸款方需承擔無擔保的“真空”風險。一旦轉為在建工程抵押，則其相應風險也應運而生，主要包括：

1.建設工程價款、房屋預售和消費者購房優先權的風險。2002年6月，《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（法釋〔2002〕16號）中明確，建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權，但其行使優先權的期限為6個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。同時，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。如果借款人既欠貸款，又欠建筑工程款，那么按照上述法律規定建筑工程款優先于銀行抵押貸款受償。如果在建工程階段開發商對房屋進行了預售，則按照上述規定，消費者購房款及權屬的優先權優于工程價款優先權，更優于抵押權人。因此，如果開發商將抵押給銀行的預售房產賣給了消費者，而消費者又支付了全部或大部分購房款的，則銀行的在建工程抵押權根本無法對抗消費者。

2.在建工程最重要的特征就是其工程尚未完成，一方面，其權屬缺乏權利憑證支撐，不排除開發商在辦理抵押之前已私下將房產轉讓或抵債等的可能，從而導致在銀行行使抵押權時發生抵押房產產權有爭議而導致抵押無效的風險。另一方面，由于其價值隨對在建工程的投入增加而變化，抵押時對其價值的確認只能通過評估反映房屋未建成時的某一基準時的價值，且在建工程往往還存在拖欠土地出讓金、補償安置費、拆遷費等問題，難做到準確估算，從而可能高估抵押物價值而導致風險。

3.土地囤積風險。國土資源部《閑置土地處置辦法》中規定，在城市規劃區范圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發時，可以無償收回土地使用權；但因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。可在現實操作中，商品房預售許可證發放部門往往在未經土地抵押權人同意就直接向開發商部門發放。由此，若已抵押的土地存在上述情形，則可能面臨最高被無償收回從而導致抵押物懸空的風險。

二、防范風險的對策和建議

（一）強化對抵押土地的條件篩選。在客戶擁有多處可用于抵押的土地使用權時，應首選地理位置優越的土地作抵押。如果土地不可選擇，則應慎重考慮一旦貸款出現風險后土地能否及時處置變現，對土地不能及時變現的應要求客戶增加其他抵押物，從而降低對土地抵押物處置方能還款的過于依賴；對變現能力低的而又無其他抵押物可供抵押的，應慎重考慮是否授信放貸或降低授信；對將一宗土地分割抵押的，應認真審查其用地規劃及建筑設計，不能提供土地用途規劃設計的土地應慎重考慮是否同意抵押。此外，避免用處于道路、綠地、公用活動場所等公用占地位置的土地抵押。

（二）區別對待土地價值評估。在貸前調查時，客戶經理首先應通過憑借自身經驗、詢問了解其周邊價格、索要土地出讓金憑證等方式，對貸款擬抵押土地的現實價值進行初步判斷。之后，可與提供土地使用權人商議，在本機構認定的公信力高、評估較為準確的入圍評估機構中選取一家進行土地評估。如果評估的價值與客戶經理自身掌握的判斷價值相比差距不大，應認同其評估價值；反之，則需要認真核實其評估方法和依據是否有失公允，必要時可以更換評估機構進行二次評估。對不與貸款經辦社協商，自行找評估機構進行評估的土地價值，原則上應不予采納，但如果該評估機構具備評估資質，且經比對與土地出讓金及所了解價值基本一致的，可慎重使用其評估結果。

（三）從嚴審查抵押土地性質。針對因土地性質不同而可能產生的風險，應盡可能選擇出讓土地作為抵押，如果因特殊情況不得不接受劃撥土地作為抵押時，應充分考慮抵押物處置價格和需補償土地使用權出讓金金額（該金額可認定為在土地登記時由土地管理部門確認的抵押宗地的土地使用權出讓金額的證明），并將貸款發放額控制在扣除出讓金后金額能足額償還一定期限內貸款本息范圍內。同時應特別注意，不能單獨接受鄉（鎮）村企業的集體土地使用權抵押的，如果將其范圍內的廠房等建筑物抵押，必須要求抵押人提交集體土地所有者同意抵押的證明。以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權抵押的，抵押人也應提交該集體土地所有者同意抵押的證明。此外，客戶經理還要務必熟悉相關的法律法規，并做到與時俱進地加以提高，避免因抵押物無效而失去貸款第二還款來源保障。

（四）充分估計和正確應對土地開發中的各種可能性風險。

1.對用土地抵押申請房地產開發貸款的，客戶經理除認真審核開發商資質、業績、信用度和資本金外，還應認真審查“四證”（土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證）是否齊備，不齊備的應堅決不以此種方式發放貸款。

2.在土地抵押貸款尚未還清之前，應慎重同意開發商辦理預售房許可證。一般情況下，開發商辦理預售房許可證時應先解除土地抵押，進而置換為在建工程抵押。如果信用社同意按此方式置換抵押物，首先應到登記部門查明用于抵押的在建工程是否被司法部門查封，如果被查封，則不得辦理在建工程抵押登記手續，而只能要求借款人歸還貸款或依法起訴來落實土地抵押權益；若未被查封，在辦理新的抵押手續過程中，最好由借款人提供其他擔保，如確無其他擔保的，應做好事前準備和提高辦貸效率，力求使變更登記手續在最短的時間內完成，縮短貸款無擔保的“真空”時間，同時要做好保密措施，防止抵押人的其他債權人獲悉后通過司法途徑查封抵押物。

實際工作中，開發商往往是在土地抵押未解除或未經抵押權人同意就獲取了房屋預售許可證，繼而通過現金或按揭貸款形式銷售出去。為了應對商品房預售許可證發放部門未經土地抵押權人知曉并同意前提下，憑開發商提供的相關證件復印件資料發證而導致抵押權難以實現的風險，信用社一方面必須從源頭上建立健全切實可行的貸款監管使用制度，并通過監管開發商的銷售款項，及時收回貸款本息；另一方面要從源頭抓起，在土地抵押合同簽訂前，應通過上門查詢等方式知曉該土地開發項目是否已辦商品房預售許可證，如果已取得，則不能辦理土地抵押貸款；若未取得，信用社應在土地抵押登記的基礎上，同時收取建設工程規劃許可證和施工許可證，并函告商品房預售許可證發放部門，避免開發商通過非正規渠道取得商品房預售許可證。

為了應對在建工程或者土地使用權已經抵押，而后又被開發商以按揭貸款方式銷售出去帶來的二次抵押風險和消費者購房權益的優先權優于放款房地產的抵押權風險，信用社應當對開發商的售房行為進行嚴密監控，必要時派專人入駐項目地，確保開發商售房回籠款用于歸還貸款。同時，一旦介入項目開發貸款，應與開發商簽訂辦理商品房按揭貸款意向協議書，有效控制其銷售資金。如果按揭貸款銀行與開發抵押貸款銀行非同一銀行，在未還清土地抵押貸款前，信用社應拒絕出具同意開發商預售房屋的證明文件。

3.為了防范在建工程承包人的工程價款優先權風險，應將要求提供建設工程承包人自愿放棄工程款優先受償的書面承諾作為用信的前提條件之一，如承包人是開發商的關聯企業，則最好要求承包人對貸款承擔連帶責任保證，并嚴密監控貸款資金的使用，確保房地產貸款的投向是用于在建工程。在抵押人與承包人發生訴訟時，要及時對建筑工程價款的數額和是否在6個月內行使權利進行核實，必要時向法院要求以第三人身份參加訴訟，以維護自身權益。4.針對在建工程抵押的權證不齊及其價值難以確定可能帶來的風險，信用社一方面要加強對在建工程權屬的審查，防止發展商以其不具有所有權的房屋設置抵押而導致抵押無效。同時當房屋竣工驗收后，對未還清貸款的，應及時將在建工程抵押變為“兩證”齊全的房產抵押。另一方面，放款前要從土地出讓金繳納安置費、拆遷費補償、已投入的工程款、已完成的工作量和工程量、施工進度和工程竣工日期等各方面情況入手，把好在建工程時點價值的評估關，避免高估在建工程價值。

5.為防止因開發商未按規定開發而導致的風險，信用社應嚴格按照《關于進一步加強重點風險防范工作的通知》（銀監發〔2010〕32號）要求，對在在土地閑置超一年以上的，一律不得發放新開發項目貸款；對土地閑置超兩年和有炒地行為的，對已發放的貸款應當調減并采取保全措施；對可予支持的項目一律要求以在建工程作抵押，不輕易用土地作為抵押發放開發貸款。對極個別項目前景好、信用程度高、項目資本金占比高的開發商申請土地抵押，放款前應要求開發商承諾土地一旦可能被認定閑置土地前，無條件提供其他合法抵押物用以置換。

第四篇：淺析土地儲備貸款風險及防范

淺析土地儲備貸款風險及防范 中華網教育責任編輯:婷婷thea更新時間:2010年8月6日[點評]

2010年地籍調查考試輔導

1、落實有效的抵押是防范土地儲備貸款風險的前提。貸前對儲備土地進行嚴格的評估并設定抵押是防范風險的有效措施，這樣可以避免借款人擅自處置儲備的土地懸空貸款，從而取得對貸款管理的主動控制權。當然，銀行應當關注儲備土地取得的合法合規性，如取得土地是否經過法定程序批準，是否足額繳納土地出讓金等；對土地價值的評估結果可以實行社會公開，接受社會監督，防止評估機構隨意估價。

2、把好貸款用途監控是確保土地儲備貸款安全的關鍵。保證貸款資金用在儲備的土地項目上，確保土地的保值、增值和權屬無爭議，應當對土地儲備貸款實行封閉管理。事實上，一些地方政府往往把土地儲備貸款當作以土地作抵押向銀行融資的城市建設資金，就理所當然地納入財政資金管理，他們并不真正了解銀行發放土地儲備貸款的用途，銀行要加強與地方政府的溝通，使他們真正了解土地儲備貸款的性質和用途，絕不能放棄對貸款用途的監控；鑒于地方財政要介入對貸款資金的管理，可采取借款人與財政建立共同的貸款專用賬戶的措施，將貸款資金與財政資金徹底分開，這樣既便于財政直接監控，也能滿足銀行對信貸資金管理的要求。

3、土地拍賣款是償還土地儲備貸款的唯一資金來源。由于土地拍賣變現的不確定性，導致借款償還期限不確定，為規避貸款流動性風險，在借款合同中除了要明確一個合理的貸款期限外，還應當在借款合同的分期還款計劃中明確“土地拍賣變現后及時優先償還貸款金額或一定比例金額，不受貸款期限的約束”。我們既不能等到貸款到期才回收，也不能因為貸款到期后借款人未及時歸還而立即處置抵押的儲備土地，更不能依賴政府要用財政預算資金來償還貸款，借款人歸還貸款的期限實際上就是土地拍賣變現之日，償還貸款資金的唯一來源就是土地拍賣變現資金。

4、理順投資關系，創新金融產品，完善金融服務。從目前土地儲備貸款運作情況看，政府直接參與經營管理，土地儲備資金融資渠道單一，基本上是銀行貸款投入，加大了銀行貸款風險。隨著政府投資體制改革的不斷完善，政府投資行為必將不斷得到規范，政府主要職能是確定土地利用建設規劃，依法對儲備土地項目進行審批，向社會公開招標選定業主，而不應干涉銀行和企業的自主經營。作為銀行來講，要增強風險防范意識，總結經驗教訓，完善土地儲備貸款管理辦法，在貸款投向上要重點選擇那些主體資格符合銀行貸款條件且資本充足的借款人和政府信譽良好、管理規范的城市，并減少貸款投資比例（如借款人應用自有資金繳納土地出讓金）；另外，銀行要增強創新意識，完善金融服務，如在目前我國尚未允許地方政府發行公共債券的情況下，銀行可以利用代理集合委托貸款方式來籌措土地儲備資金，這一方面能使參與了集合委托貸款的老百姓關心城市建設，監督政府規范資金使用，另一方面又可以規避一些政策性風險；還可以發揮銀團貸款優勢，充分整合資源，分散風險。

房市調控背景下儲備土地抵押貸款風險分析及授信建議土地儲備制度是近年來城市土地制度改革的一項重大舉措，成為我國經營性土地可持續化供應的重要環節，但由于土地儲備需要大量的資金支持，一定程度上，土地儲備必然的與銀行信貸建立的關聯，并被金融機構認為是有政府保障、土地價值保障的業務類型，土地儲備開發也基本形成“土地抵押貸款-

支付土地儲備前期成本-土地收益還貸”這一資金鏈條。就我社而言，現就有土地儲備性質抵押貸款三筆，余額6800萬元。但是，從目前的土地儲備貸款操作情況上看，還存在一定不完善的地方，并且如果遇到信貸政策收緊或地產低潮，資金鏈容易發生斷裂。特別是現階段隨著樓市調控進一步深入，開發商資金鏈趨緊、拿地熱情逐步降低等因素的影響，儲備土地貸款風險必需值得我們引起重視。

一、儲備土地抵押貸款風險分析

（一）儲備土地使用權歸屬的法律爭議

《土地儲備管理辦法》第二條規定“土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機構承擔”。可見，法律中明確將依法取得土地、開發、儲備的行為主體規定為“市、縣人民政府國土資源管理部門”,并明確了土地儲備機構（通常為借款申請人）僅僅負責的是“具體實施”工作。雖然從表面上看，土地儲備機構獲得了土地登記機關頒發的土地使用證，使用權歸屬于土地儲備機構，但很多國土局頒發的該類土地使用證與正常的土地使用權證不同，土地用途欄填寫的是“儲備土地”，在取得方式一欄，有的為空白，有的為“儲備”，還有的直接明確填寫為“劃撥”，這種寫法在《物權法》等現行法律法規中未找到明確的規定作依據。從法理上看，儲備土地的實際使用權人是市、縣人民政府。在司法層面的實際操作中，對于儲備土地使用權的歸屬也一直是一個爭議性較大的問題，目前各省市的儲備土地抵押操作模式有待司法實踐對其合法性進行驗證。

（二）儲備土地抵押的法律效力風險

目前，大部分省市對儲備土地頒發土地使用證的法律依據是《土地儲備管理辦法》第十七條（即：市、縣人民政府可根據需要，對產權清晰、申請資料齊全的儲備土地，辦理土地登記手續，核發土地證書）。但《物權法》又規定，尚未完成地面上房屋拆遷整治工作的不能頒發土地使用權證。可見，這兩個規定存在法律沖突，司法實踐中會采取何種處理方式尚不知，但有法學學者認為該類登記發證的行為不能設立不動產物權，只能作為一種預告登記，即在該土地上設立物權的一種期待權。所以，從《物權法》、《土地登記辦法》、《土地儲備管理辦法》等法律法規的規定來看，儲備土地抵押的效力也有待司法實踐的進一步確認。此外，一些地方法規又有特別的規定，例如：《重慶市國土房管局關于房地產登記若干問題的處理意見》（渝國土房管發[2007]404號）第六條明確指出：“國有土地儲備工業化載明的是政府批準土地儲備機構對某一宗國有土地進行儲備整治，并將預期收益權予以控制的權利，是一種期權，該宗國有土地范圍內原權利人持有的房地產權證并未收回注銷。這兩種權證載明的是兩種并行不悖的權利，其對應的是兩個不同的法律關系，不涉及土地權利沖突，國有土地儲備登記不影響原土地權利人行使轉讓、抵押等權利，如兩種權利發生沖突，應優先保護原土地使用權人的權益，國有儲備土地進行抵押登記時，應扣除原土地使用權人已辦理了抵押登記的土地面積，國有儲備土地設定抵押后，原土地使用權人申請辦理土地使用權抵押登記的，登記機關應當辦理”，由此可見，若抵押給我社的儲備土地上的原所有權利并未注銷的話，我社在申請行使抵押權的時候可能會遇到法律障礙，若原權利人同時主張其對抵押儲備土地的物權，根據前述文件規定，勢必會優先保護原所有權人的權利，導致我社的抵押權受損。

（三）儲備土地的價值風險

根據《土地儲備管理辦法》，土地被儲備后，政府將根據新的規劃對其各項指標進行調整，原本儲備成本數百萬/畝的土地有可能將成為價值不高的綠地、道路、或者公建配套用地；即使根據新規劃該儲備地塊系高容積率的住宅或商業用地，其價值也只能在經過法定程序出讓、重新設置土地使用權后方可體現，如按照新規劃性質對儲備土地進行評估，則屬于透支土地使用權，明顯侵犯了將來土地使用權合法受讓者的權益。而且，根據我國《土地法》規定，臨時用地年限不得超過2年，因此，不排除儲備的土地的實際評估價格會遠低于土地儲備成本的可能性。此外，由于《土地儲備管理辦法》明確了土地儲備機構收回儲備的土地中包括因實施城市規劃和土地整理需要而由政府指令收購的土地、被依法收回的閑置土地、為政府代征的土地等,這些土地往往是以劃撥土地方式取得的。按照國家有關規定,設定抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的,依法拍賣該地產后,從拍賣價款中要先繳納土地使用權出讓金后,抵押權人方可優先受償。如果土地拍賣價格較低,可能存在拍賣價款中繳納土地使用權出讓金后的余額不足以償還銀行貸款的情形。

（四）資金監管使用風險

面對近年我國金融資產顯著增長，信貸資產規模迅速擴張的狀況，特別是近年來房地產市場的迅速膨脹，銀監會適時的下發“三指引一辦法”，以作為規范商業銀行貸款支付行為，防止借款人資金被挪用，有效保護金融消費者的合法權益，促進貸款資金真正流向實體經濟的重要舉措。一方面，“三指引一辦法”對于金融機構的貸款操作提出了更高的要求，同時也是對于金融機構信貸風險的一個有力的提示。做好貸款用途監管是確保土地儲備貸款安全的關鍵環節之一。為了保證土地儲備貸款專款專用，確保土地保值、增值和權屬無爭議，應當對土地儲備貸款實行封閉管理。但事實上，現在儲備土地貸款模式一般為土地儲備機構事先以財政資金對土地進行收購、征收，并將土地過戶到自己名下，辦理一個以土地儲備機構為使用者的土地使用權證，然后再到銀行辦理抵押，這就造成了土地儲備資金發放后于土地儲備行為的情況。而地方政府往往把土地儲備貸款當作城市建設資金，納入財政資金管理，這并不符合土地儲備貸款的性質和用途要求。金融機構應加強與地方政府的溝通，使他們真正了解土地儲備貸款的性質和用途，絕不能放棄對貸款用途的監控。

二、關于儲備土地抵押的授信建議

從以上論述中可以看出，目前實施的儲備土地抵押制度，實際上存在著諸多法律障礙和法律爭議，即使在對其評估價進行打折后，我們也不能把儲備土地的抵押視為足值抵押，而且儲備土地抵押在實踐中甚至存在連第二還款來源都不足的風險。所以，在實際操作中建議注意以下幾個方面：

（一）在授信的時候，建議在考慮儲備土地抵押擔保的同時，要充做好抵押手續的合規合法，對土地價值合理確定，確保第一還款來源，同時，應該盡量追加其他擔保方式，如股東或實際控制人的保證擔保等，可以與儲備中心協商，在貸款合同中，將政府財政收入列入貸款還款來源之一。

（二）在發放儲備土地抵押貸款之前，應對擬抵押地塊搞好調查研究。了解每宗土地的土地信息,包括規劃用途、地類、權屬、地價、土地建筑密度和七通一平等情況,抵押的土地是否有到位的地方土地管理制度，是否依照相關的規定

辦理的土地征收、收購手續，權證等證明材料是否合規齊全，權屬關系是否明確；

（三）充分了解具體，地塊的有關情況,通過了解城市規劃等有關信息,充分考慮地區經濟發展前景、房地產市場子、土地市場環境等因素，盡可能確定抵押地塊的款來價值，盡可能選擇升值潛力大或預期收益高的地塊作抵押。

同時，對于評估機構的評估報告也應作好分析，防止中介部門趨利性的高估地價行為

（四）要對對擬提供貸款的儲備地塊,要做好可行性分析和收益方案預測分析,減少盲目性,增強預測能力。不僅要加強資金使用的監管，而且要積極關注配合，甚至直接介入土地收購儲備機構或土地管理部門向市場供地環節，以保證資金的有效回收。例如：貸款銀行可以同土地儲備機構或其上級部門達成協議，儲備土地的出讓費用直接由土地使用者繳到貸款專門設立的賬戶上；儲備土地招標、拍賣時，貸款銀行派人到現場，由中標人或競得人當場與貸款行訂立協議，將抵押地塊上的義務從土地儲備機構轉到中標人或競得人身上，中標人可以根據具體情況繳納費用解除抵押或以競得地塊繼續抵押以取得貸款，這樣，不僅使貸款行的抵押貸款有了更加合法的保障，也增加了客戶群，可謂一舉多得。

第五篇：委托貸款風險防范

三、委托貸款業務中商業銀行法律風險防范建議

1、按法律法規及監管規定的基本要求進行貸前調查、授信風險評價及貸款支付。雖然委托貸款的對象和用途等要素由委托人確定,但銀行也應對借款人資質、信用狀況、財務狀況等基本情況進行調查分析,對借款人的基本情況、還款來源、擔保情況進行基本審查,并按“三辦法一指引”的要求進行貸款資金的支付。

2、加強委托貸款合同管理。1)在銀行與借款人簽訂委托貸款合同時,建議要求委托人作為一方當事人在合同上簽字。若銀行分別與委托人及借款人簽訂合同,建議借款合同及相應的擔保合同經委托人書面確認。2)在履行委托貸款合同時,如果需要變更委托人的指示,建議取得委托人書面同意;委托人指示的變更,建議要求以書面形式作出,銀行保留相應的書面文件。3)銀行作為受托人,應明確其作為受托人的權利和義務,特別是不應承擔任何因委托人和借款人原因造成的風險損失。

3、及時告知委托人關于借款人情況變動。銀行在委托貸款發放后,建議將從公開信息渠道可獲知的借款人出現的任何可能影響貸款安全的情況及時書面通知委托人。

4、在訴訟時效內催收、提起訴訟。銀行在貸款逾期后應承擔包括向借款人發送催收通知書并獲取證據、協助委托人進行訴訟等義務;建議在與委托人的委托合同中明確銀行為辦理委托貸款催收事項所支出的包括訴訟費、保全費、執行費等合理費用由委托人承擔。同時,根據最高人民法院《關于如何確定委托貸款協議糾紛訴訟主體資格的批復》,貸款人(受托人)可以借款合同糾紛為由向人民法院提起訴訟,即以銀行為原告提起訴訟向借款人主張債權。