第一篇：對鄉鎮契稅征管工作的幾點思考

對鄉鎮契稅征管工作的幾點思考

【摘 要】

現在許多地方的鄉鎮財政普遍面臨困難，但是預算外資金管理松馳，沒有納入財政專戶管理，沒有實行綜合財政預算，大量的預算外資金游離于財政監管之外。本文筆者根據自己在基層部門的契稅征管經驗，對目前契稅征管中存在的問題進行了分析，得出鄉鎮財政要走出困境就必須以新的視野去觀察、去分析，去探索新的出路。

【關鍵詞】

鄉鎮契稅 征管工作 鄉鎮經濟

如今，許多鄉鎮財政普遍面臨困難，但是預算外資金管理松馳，沒有納入財政專戶管理，沒有實行綜合財政預算，大量的預算外資金游離于財政監管之外。極少數鄉鎮雖然在賬面上有一定反映，但也只是到有關單位抄一抄數字，沒有真正管理起來。同時，鄉鎮財政的基礎工作也有待加強，如記賬不規范、財務制度執行不嚴、稅票隨意填開、財務處理不及時、會計檔案保存不全等現象普遍存在、會計基礎工作的規范化任重而道遠。本文筆者根據自己在基層部門的契稅征管經驗，對目前契稅征管中存在的問題進行了分析，得出鄉鎮財政要走出困境就必須以新的視野去觀察、去分析，去探索新的出路。

一、鄉鎮契稅征管中普遍存在的現象

首先，在農村許多鄉鎮對契稅的宣傳形式單調，重點不突出，往往是流于形式，走走過場，不注意宣傳效果。長期以來，基層財政在稅收征管中只注重宣傳農業稅、農業特產稅、耕地占用稅，許多農村干部本身對契稅了解不多。致使群眾對契稅的政策認識模糊，納稅意識淡薄，房地產私下交易現象嚴重，因此，不少納稅人在買賣房屋，辦理房產過戶時，對交納契稅一事不堪，一手交錢，一手交鑰匙，僅憑一張白條就私下完成了一樁幾萬、甚至十幾萬元的房屋買賣交易，繳納契稅意識淡薄。其次，鄉鎮一些部門協調配合不夠，措施不得力。一直以來，有關部門既沒嚴格按照契稅暫行條例規定，進行集中受理、聯合辦公制度，又不堅持“先稅后證”的原則，積極主動的配合財政部門做好稅源的收集與管理工作。這樣給財政部門的契稅征收增加了難度，致使偷稅漏稅款現象較為嚴重。此外，征管員既擔負著征管工作，還肩負著稽查、監督的職責，顧此失彼。在加上實際工作中只重視征收稅款，管理和稽查監督工作滯后。加上征管機構設置不健全，對日常管理確缺少必要的稽查監督。目前，鄉鎮財政不是征收主體，而縣（區）財政專治從事契稅征管的人員較少，從而導致征收效果不明顯，再加上在征收過程中，對一些“釘子戶”執法手段軟弱乏力，稅源流失，漏征漏管現象較為嚴重，顯然達不到規范管理的目的。

二、鄉鎮在征收契稅中的對策

1.要以宣傳為帶動，提高納稅人納稅意識。

借契稅征管職能轉變之機，加強政策宣傳的力度，并將其作為宣傳工作的重要組成部分常抓不懈，充分利用報紙、電視等新聞媒介加大宣傳力度，使契稅政策、法規家喻戶曉，理順、溝通征納關系，從而提高群眾的依法納稅意識，使契稅征管收到事半功倍的效果。

2.要抓好源頭。

抓好契稅源頭管理工作，是做好征管的先決條件。準確掌握納稅人實際出讓買賣價格，是征收機關開展契稅征管業務最關鍵的基礎工作。要把這一基礎工作做好做扎實，有必要對鄉鎮轄區范圍內房屋買賣情況進行一次全面梳理和清查，深入群眾和房產交易戶，扎實細致地逐住戶開展普查，做到戶數明、底子清。通過普查，將獲得的第一手資料進一步加工整理，分門別類，建立契稅臺賬。檔案的建立和完善，不僅可以使征管工作更趨主動，征管效率得到快速提升，而且可以更為動態直觀地及時掌握征繳情況。

3.要以部門協作為手段，提升征管質效。

可以借助行政服務中心平臺，進一步加強部門間的協作。在與房管、國土協作的原有基礎上，對職能轉變以后出現的問題，共同協商，加以解決。部門之間的協調配合是實行跨部門流程再造的關鍵，對下階段的工作重點有很好的指導意義，同時建立有效的聯席機制，利用房管部門系統實現網上簽約機會，依托這一優勢，加速與其聯網，實現信息全面共享，及時掌握最新的房產信息，對征管有著很重要的意義。

4.要以信息網絡為平臺，規范管理。

隨著管理信息化建設步伐的加快，鄉鎮各項征收管理工作逐步走向了規范化、制度化。鄉鎮一級要加快電子征管系統的開發和信息網絡建設的步伐，建立有效的控管機制，盡快溝通與房管、土管等部門信息渠道，構建信息共享、協助控管鄉鎮財政的網絡監控體系。

三、鄉鎮在征收契稅中的幾點建議

1、建議通過多種渠道、采取靈活多樣的宣傳形式，廣泛宣傳契稅征管政策，可在集市或街頭進行稅法咨詢，像他們講解契稅征收政策，真正讓群眾知道和理解契稅征管的意義和作用，為契稅征收工作創造良好的納稅氛圍。

2、建議嚴格執行“先稅后證”制度，土地、房產、城建等部門應積極配合當地的財政部門做好契稅的征收工作。同時要按照“先稅后證”的契稅管理程序辦理有關手續。財政部門理應主動加強與土地、房產、城建等部門經常聯系和溝通，建立信息平臺，及時取得相關信息，真正實現信息資源的共享、交流、建立完善的契稅稅源資料庫，協調運作，確保納稅人足額繳納理應繳納的契稅，以此來推動綜合治稅，杜絕稅收的跑、冒、滴、漏現象發生。

3、建議強化內部管理，建立和完善稽查制度。重點要抓好契稅征管員的業務培訓，認真學習業務知識，全面提高服務意識。在征收工作中，既要熱情，又要嚴格執法。要不斷的提高思想和政治水平，堅持依法理財。建立和完善契稅稽查制度，不斷優化依法治稅，嚴厲打擊各種違規行為，對轄區的房屋出售定期、不定期進行拉網式檢查，對偷、漏稅款者，除責令其補足稅款外，還要給予適當的經濟處罰。對抗稅不繳者，移交司法機關處理，以警示他人，從而堵塞契稅收入流失的漏洞，是契稅征管工作逐步納入法制化、規范化的軌道，來推動社會主義健康有效的向前發展。

第二篇：河南省契稅征管程序

河南省契稅征管程序

第一條根據《中華人民共和國契稅暫行條例》和《河南省契稅實施辦法》，為進一步加強我省契稅征管工作，規范契稅征收機制，特結合契稅征管系統，制訂本征管程序。

第二條帳套管理

正式使用程序前，首先進行帳套設置，一般是根據使用程序征稅的年份進行設置，年底一個契稅征收做一個電子備份，以為單位存檔備查。套帳管理有利于對帳務的管理和查詢，同時有利于對程序的學習使用。

第三條納稅申報

納稅申報是納稅人在納稅義務發生后按照稅法規定的期限和內容向主管稅收機關提交有關納稅書面報告的法律行為，是界定納稅人法律責任的主要依據，是征收機關獲取稅收管理信息的主要來源。納稅人（含享受減免的納稅人）必須按照稅法規定的期限如實向征收機關辦理納稅申報。享受減免的納稅人，也應向主管征收機關辦理減免納稅申報。按照《中華人民共和國契稅暫行條例》規定，當事人在簽訂合同即納稅義務發生后，應于10日內辦理納稅申報。

（一）契稅納稅人應在申報時，按不同交易方式提供以下材料：

1、土地、房屋權屬通過“招拍掛”方式交易，應提供成交確認書、土地出讓（轉讓）合同、土地評估報告、拍賣專用發票、委托拍賣協議、法院民事判決書等；

2、土地使用權轉讓，應提供轉讓合同、土地價值確認書及評估報告、發票等；

3、房屋買賣，應提供房屋買賣協議或商品房買賣合同及不動產發票；二手房買賣應提供房屋買賣協議及房產價值評估報告。

4、土地、房屋贈與，應提供公證的贈與協議及房地產價值評估報告；

5、土地、房屋交換，應提供交換協議和價值評估報告，土地之間交換的應提供土地價值確認書及評估報告。

（二）《契稅納稅申報表》按以下要求填寫：

1、納稅人名稱。在我國境內承受土地、房屋權屬轉移的單位和個人是契稅的納稅人。所稱單位，是指企業單位、事業單位、國家機關、軍事單位、社會團體及其他組織；所稱個人，是指個體經營者，城鄉居民個人，外國人及其他個人。

2、納稅人代碼。納稅單位或企業代碼；個人以其身份證號碼或軍官證編號為代碼。

3、納稅人電話號碼。聯系人當前使用的電話號碼。

4、納稅人地址。納稅人在辦理契稅手續時期的住址。

5、郵政編碼。納稅人住址的郵政編碼。

6、開戶銀行。

7、銀行賬號。

8、權屬轉移類別。一是土地權屬轉移，即國有土地使用權出讓和土地使用權轉讓，包括土地使用權出售、土地使用權贈與、土地使用權繼承和土地使用權交換，但不包括農村集體土地承包經營權的轉移；二是房屋權屬轉移，即房屋買賣、房屋贈與、房屋繼承、房屋交換。軟件設置可選擇窗口。

9、合同簽訂時間。

10、土地地址和房產地址。合同所指發生權屬轉移的土地和房產所在地址。

11、稅目。土地權屬轉移設置國有土地使用權出讓和土地使用權轉讓兩個稅目；房屋權屬轉移設置房屋買賣、房屋贈與和房屋交換三個稅目。選擇窗口可對稅目進行選擇。納稅申報的同時，對契稅稅目的明細劃分便于統計報表的自動生成。

12、土地面積和房產面積。

13、計稅金額。

以上業務項在土地和房屋權屬轉移合同或相關書面材料上都很清楚，納稅人必須據實填報。

14、稅率。契稅征收執行4％稅率；對單套住宅建筑面積等于或小于144平方米的按4％稅率減半征收。

15、計征稅額。

16、減免稅額。

17、應納稅額。

計征稅額、減免稅額和應納稅額三項由征收人員填寫。

為了減少多次填報和錄入的環節，在納稅申報表上增加由征收機關負責填寫的內容：

18、減免原因。

（1）國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的。

（2）符合城鎮房改政策的。

（3）個人購買普通住宅的。

（4）企業改制的。

（5）是財政部規定的其他減征、免征契稅的項目。

19、房產類別。

房產分為增量房和存量房。增量房是指房產開發商新建用于銷售的商品房。存量房是指已經具有房產證的房屋。也稱為“二手房”。

增量房和存量房可根據用途分為住宅、商務用房和其他。住宅房可根據單套房屋建筑面積分為普通住宅和非普通住宅。

第四條納稅通知

納稅人主動申報納稅的，當場繳稅的不再發放納稅通知書。對于納稅人未能主動申報的，征收人員可根據土地和房管部門提供的土地使用權出讓、轉讓以及房屋交易情況資料錄入數據，生成契稅納稅通知書，通知納稅人限期完稅并追繳滯納金。

第五條契稅征收

（一）納稅人到征收機關申報納稅首先要填寫《納稅申報表》。

（二）征收人員接到納稅人填報的《納稅申報表》后，根據納稅人提供的房地產相關材料進行審核，確定應納稅額，并輸入微機，打印出正式《納稅申報表》交納稅人核實。

（三）納稅人核實后，在《納稅申報表》上簽字，并連同稅款、銀行回單一起交征收人員。征收人員檢驗稅款無誤后，在“經辦人”欄簽章后交審核人員。

（四）審核人員審核無誤后，簽章并加蓋征收機關印章，返回征收人員。

（五）征收人員將審核后的《納稅申報表》交納稅人，納稅人持《納稅申報表》到銀行繳納稅款，征收人員接到銀行回單操作電腦打印契稅完稅證。

（六）大額稅款需要直接上交國庫的，由征收機關打印契稅繳款書（代完稅證），由納稅人持契稅繳款書（代完稅證）到其開戶銀行交納稅款，持銀行回單到征收機關確認蓋章或換取完稅證。

（七）有加收滯納金業務的，征收人員錄入逾期天數，自動計算滯納金額。

第六條稅款入庫

契稅稅款按照規定定時定期繳人國庫，契稅征管人員開具一般繳款書（五聯單），由稅款所在銀行加蓋轉訖章，轉入行國庫科加蓋收訖章后，第一聯交征收機關記帳，第二聯交稅款所在銀行記帳，其余三聯一聯人行國庫科記帳，另兩聯交財政局國庫科，一聯記帳，一聯備查。同時契稅征管人員根據第一聯繳款書將稅款入庫情況錄入電腦，進入統計表，便于查

詢和分析。

第七條契稅減免

普通住宅減半征收，在契稅納稅窗口直接辦理減稅。契稅征收機關根據納稅人填報的《納稅申報表》和提供的商品房購房合同等相關資料，經審查無誤后，直接在完稅證上填入減免稅額，通過開具完稅證，辦理減免手續。

其他契稅減免由房地產所在地的市、縣（市）財政局農稅科（局）辦理（計稅金額在1億元以上的由省財政廳農稅局辦理）。農稅科（局）根據納稅人提出的減免申請和相關資料，經審查無誤后起草契稅減免批準文件，經分管局長同意后以財政局正式文件形式批準減免。納稅人持財政局下發的契稅減免批準文件到房地產管理部門辦理房地產過戶手續。農稅科（局）負責將相關減免資料傳遞至契稅納稅窗口進行登記。

第八條契稅退稅

（一）由于政策原因錯征或納稅人超過應納稅額繳納的稅款，由納稅人提出申請，領取并填寫《退還稅款申請申批表》，并按有關規定附有關資料。

（二）征收機關受理并審核，表格填寫是否符合要求，退稅理由是否符合規定，查驗資料是否齊全、有效。

（三）批準。經查實，對情況屬實簽署意見后，根據納稅申報和原完稅證的查詢導接，錄入退稅原因和結算方式，即可打印出契稅退稅單，納稅人和征收機關簽字蓋章后辦理退稅。

（四）需要國庫退付的，審核無誤后，填開《稅收收人退還書》，加蓋稅收會計部門公章和征收機關法人代表章，送國庫辦理退庫手續。

第九條稅后管理

（一）數據查詢。

依據納稅申報和稅款征收，自動生成征收明細臺帳：《契稅納稅申報清冊》、《契稅納稅完稅證（繳款書）清冊》、《契稅征收情況清冊》、《契稅退稅清冊》、《契稅減免清冊》、《契稅稅款入庫清冊》、《土地出讓契稅征收情況明細表》、《土地轉讓契稅征收情況明細表》、《增量房普通住宅契稅征收情況明細表》、《增量房非普通住宅契稅征收情況明細表》、《增量房商務用房契稅征收情況明細表》、《增量房其他房產契稅征收情況明細表》、《存量房普通住宅契稅征收情況明細表》、《存量房非普通住宅契稅征收情況明細表》、《存量房商務用房契稅征收情況明細表》、《存量房其他房產契稅征收情況明細表》分類明細反映土地使用權出讓、轉讓契稅征收情況，以普通住宅、商務用房和其他房產三個類別反映房產增量房和存量房交易征收契稅的情況；根據以上征收情況明細表，按時、日、旬、月、季、年及按要求提供條件進行各類查詢，并根據稅款入庫金額查詢稅款入庫進度。

（二）減免統計。

依據契稅納稅申報表對納稅人屬性的確定和減免原因的選擇，并自動生成《契稅減免情況表》。按照減免原因對減免稅單位、減免面積和減免金額進行全面統計。

（三）資料統計。

根據《契稅征收情況匯總表》和《契稅減免情況表》相關數字，通過表間關系的設制，生成《契稅統計資料表》，資料表全面反映土地權屬轉移和房屋買賣和契稅征收、減免、入庫的整體情況。

（四）檔案管理。

契稅征管的檔案分兩種形式，一是文字檔案，購買商品房的文字存檔資料是納稅申報表、承產人身份證復印件、完稅證存根聯和購房發票復印件及商品房購房合同。購買“二手房”的文字存檔資料是納稅申請表、賣房人和承產人身份證復印件、完稅證存根聯和買賣雙方簽定的購房合同復印件或房地產價格評估報告復印件（身份證復印件、完稅證存根聯和商品房購房發票復印件貼納稅申報表背面）。土地使用權屬轉移的存檔資料是契稅納稅申請表、政府

土地管理部門批文復印件、土地評估報告、實行“招拍掛”土地價值確認書、出讓轉讓合同復印件、契稅完稅證、其他相關資料。契稅減免應保存的檔案資料：對征收機關批準免稅的文字存檔資料是證明該項目符合免稅條件的相關資料和批準文件。文字檔案要設置編碼，裝訂成冊實行專柜專庫管理。二是電子文檔，由納稅申報自動生成《契稅納稅申報匯總清冊》，可在備注欄錄入文字檔案的代碼，實現查詢納稅檔案，查詢納稅記錄在文字檔案的具體位置。電子文檔要定期整理，進行備份，以免丟失。

（五）票證管理。

從完稅證的發放、領用、使用、作廢、銷毀進行系統管理，首先進行各類初始設制；再進行票證出入庫、使用、繳銷管理；最后根據納稅申報和稅款征收自動生成《契稅納稅通知書匯總清冊》、《契稅完稅證匯總清冊》和《契稅退稅憑證匯總表》等各類帳冊、還可以實現后期的票證查詢。

第十條其它

該程序由河南省財政廳負責解釋，于文件發布之日起實施。

第三篇：關于進一步做好契稅征管工作的通知

關于進一步做好契稅征管工作的通知

(滁政[2005]9號)

2005-04-21 各縣、市、區人民政府，市政府各部門、各直屬機構：

加強契稅征管，增加契稅收入，對于增加地方財政收入，促進房地產業健康發展，具有重要意義。自1997年《中華人民共和國契稅暫行條例》頒布實施以來，我市各級征收機關積極探索征收方式，不斷加強征收管理，促進了契稅收入的持續快速增長。2004年全市入庫契稅收入突破3000萬元，比上年增長87%。契稅已成為我市地方財政收入的重要稅種。但是，契稅征管工作中也存在著征管措施不健全，征收不到位，有些地方越權減免，導致稅收流失比較嚴重等突出問

題。

為促進我市契稅收入持續增長，根據《中華人民共和國契稅暫行條例》、《安徽省契稅暫行辦法》的規定和《國家稅務總局關于征收機關直接征收契稅的通知》（國稅發[2004]137號）、《安徽省人民政府辦公廳關于進一步加強契稅和耕地占用稅征管工作的通知》（皖政辦明電[2004]99號）精神，結合我市實際，現就進一步做好契稅征管工作特作如下通知：

一、全面推行契稅直接征收制度

我市多年來的契稅征管實踐證明，實行契稅直接征收，有利于及時掌握稅源情況，有利于嚴格執行稅收政策，有利于強化稅收管理，有利于提高征收效率，是保障契稅收入持續快速增長的必要措施。根據《國家稅務總局關于征收機關直接征收契稅的通知》（國稅發〔2004〕137號）的規定，自2005年1月1日起，停止委托代征，全面實行由各級人民政府財政機關直接征收。按照方便納稅人繳稅、有利于控制稅源、有利于規范征管的原則，我市契稅的具體管轄權為：滁州市城市規劃區范圍內的契稅由市財政部門直接征收；各縣、市轄區內的契稅由各縣、市財政部門直接征收。各級財政征收機關要按照要求，抓緊做好終止契稅委托代征的各項后續工作，通知代征單位及時辦理票款結報手續,收回委托代征證

書。

二、規范契稅征管程序

要嚴格實行“先征稅、后發證”制度，加強對契稅的源頭控管。納稅人必須按規定繳納契稅，取得契稅完稅憑證，或按規定程序辦理免稅證后，國土資源和房產管理部門方可辦理國有土地使用權出讓、轉讓或房屋權屬變更登記手續。對未按照“先征稅、后發證”的程序辦理土地、房屋權屬變更登記手續，造成稅款流失的，要依據《中華人民共和國稅收征收管理法》等法律法規的規定，予以嚴

肅處理，追究有關責任人的責任。

各級財政部門要與國土資源和房產管理部門加強協作，密切配合，共同做好契稅征管工作。財政部門要嚴把政策關，并定期向國土資源和房產管理部門通報征收情況，及時協調解決征收中出現的問題。國土資源和房產管理部門要與財政部門建立土地、房屋權屬登記情況的網絡互聯體系，實行信息共享，并根據征收工作的需要，及時提供與征收有關的土地、房屋權屬變更的詳細資料。財政征收機關對查詢的土地房屋相關資料應嚴格保密。

三、嚴格執行契稅政策

各級財政征收機關要嚴格執行《安徽省耕地占用稅、契稅減（免）管理實施辦法》，加強契稅減（免）管理，按規定程序辦理政策性減（免）契稅手續。納稅人符合契稅減征或免征條件的，應當在辦理土地、房屋權屬證之前向財政征收機關遞交減（免）稅申請報告，辦理減（免）稅手續。各級財政征收機關按規定批準后，必須每季度將減（免）情況上報市財政部門備案。各級政府、有關部門、單位和個人不得擅自決定契稅的減稅、免稅。征收機關和征管人員也不得違反規定擅自受理、審核減（免）契稅申報。對納稅人采取偽造、變造、隱匿計稅依據、資料（銷售合同或協議及銷售發票等）進行虛假納稅申報，不繳或少繳應納稅款的，由契稅征收機關追繳其未繳或者少繳的稅款、滯納金，并依據《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事

責任。

四、加大契稅執法檢查力度

要建立契稅日常稽核制度，對契稅的申報、審核、完稅過程中政策執行情況進行全程跟蹤檢查。對于在日常征收過程中出現的房地產價格明顯低于市場價格的不正常情況，各級財政征收機關除認真審核外，要按照國家和省的有關規定，依法委托具有房地產評估資質的評估機構重新核定計稅價格；情況復雜的可委托兩家以上的評估機構進行核準，以防止稅收流失。市財政征收機關每年要對全市契稅征管工作組織一次檢查，發現問題及時解決。要嚴格契稅執法，嚴厲打擊各種拖欠契稅、偷稅、騙稅等違法行為。

五、進一步加強對契稅征管工作的領導

各級政府要充分重視契稅征管工作，認真研究和解決契稅征管中存在的各種困難和問題，支持財政征收機關依法征管，協調有關部門共同做好契稅征收工作，對在契稅征管工作中成績突出的單位和個人給予表彰、獎勵。各級財政征收機關要加大宣傳力度，增強納稅人依法自覺納稅的意識；制定科學的契稅征管規程，完善操作辦法和管理制度；加快契稅征管信息化建設步伐，切實提高辦稅工作效率；進一步增強服務意識，建立健全崗位責任制，做到文明辦稅、優質服務。

滁州市人民政府

二OO五年三月十九日

第四篇：關于契稅征管若干政策的通知

關于契稅征管若干政策的通知

浙財農稅字〔2005〕23號

各市、縣（市、區）財政局（寧波不發）：

為進一步明確政策，加強契稅征收管理，現將契稅征管若干政策通知如下：

一、關于土地、房屋拆遷契稅政策問題

因房屋、土地拆遷后重新承受房屋、土地權屬的，不論補償前后是房屋或土地、住宅或非住宅，對超出土地、房屋拆遷補償和安置補助總額的部分，統一減按1.5%的稅率征收契稅。

二、關于用外幣繳納契稅如何結算問題

受讓房屋、土地，納稅人用外幣繳納契稅的，按繳稅當日國家公布的外匯基準價格進行結算。

三、居民生前與社區居民委員會、敬老院或其他組織和個人簽訂供養協議，居民把個人所屬的房屋財產、積蓄及退休養老金交給供養方，由供養方負責供養。按照供養協議，一定期限后，該居民把名下的房產過戶給供養方所有。根據《國家稅務總局關于繼承土地、房屋權屬有關契稅問題的批復》(國稅函〔2004〕1036號)精神，上述情況屬于贈與范圍，按3%的稅率征收契稅。

四、關于退房退稅問題

1.對交易雙方已簽訂期房買賣合同，但由于各種原因最終未能完成交易的，如購房者已按規定繳納契稅，在辦理期房退房手續后，征收機關對其已繳契稅應予以退稅。

2.對交易雙方已簽訂期房、現房買賣合同，交易完成并已辦理了產權證的退房，征收機關對其已繳契稅則不予退稅。但法院判定的房屋交易行為不成立或無效合同而引起的退房，已繳契稅則予以退稅。

以上規定請遵照執行。

浙江省財政廳 二○○五年十二月十五日

第五篇：淺析契稅劃轉地稅后如何加強征管

淺析契稅劃轉地稅后如何加強征管

契稅是一個古老的稅種，我國現行的契稅是指在土地使用權、房屋所有權的權屬轉移或變動訂立契約時，向產權承受人征收的稅種。它是在1950年的《契稅條例》和1954年的《關于契稅暫行條例若干條文修改的通知》基礎上進行不斷改進、完善而形成的，并與1997年頒發了《契稅暫行條例》及其條例細則。由于歷史原因，90年代財稅體制改革后，各地的契稅征收機關沒有統一，有地稅部門負責征收的，也有財政部門負責征收的。就江蘇省來說，契稅一直由財政部門負責征收。2009年，財政部、國家稅務總局發布了《關于加快落實地方財政耕地占用稅和契稅征管職能劃轉工作的通知》（財稅〔2009〕37號），明確將在２００９年１２月３１日前，完成耕地占用稅和契稅征管職能由地方財政部門劃轉到地方稅務部門的各項工作。江蘇省于2010年4月1日實現“兩稅”的順利劃轉，而劃轉后如何加強征管則擺在了地稅機關的面前。

一、地稅部門統一征管契稅的重要意義

契稅征收機關的統一，有助于進一步促進契稅征管的規范化，法制化，對于契稅征管是一個重要里程碑，有著巨大的意義。第一，有助于實現專業征收，提升契稅征管質量。在財稅改革之初，由于契稅征收量和征收范圍都比較小，所以財政部門在征收上并無太大壓力。隨著經濟改革的不斷深化和國民經濟的持續快速發展，城市的建設力度也在不斷加大，使房地產市場呈現出日益繁榮的景象，契稅征收工作量大幅提升，財政部門壓力增大，然而由于財政部門并非專門的稅收征管部門，在契稅征收中出現的問題也不容小視。比如由于一些財政部門對契稅征收管理工作的重視程度不夠，往往忽視了對契稅政策的宣傳，使納稅人對契稅的征收不理解，甚至不知道在房地產交易活動中要繳納契稅，部分納稅戶對契稅的有關政策了解不全面、不完整、不準確，出現了重增值稅、營業稅和所得稅而輕契稅的現象，這給契稅征管工作帶來了較大阻力。另外，對房地產交易過程中的買賣轉讓行為欠缺一套科學有效的監督機制，以準確界定房地產買賣或轉讓以及相應的計稅標準，由于長期以來契稅由財政部門負責征收，沒有形成國稅、地稅那樣一整套的征管模式和方法，影響了契稅的征收質量。因此，契稅征收由稅務部門統一征收管理是大勢所趨。

第二，有助于稅務部門充分發揮優勢，推進房地產稅收一體化進程。近年來，隨著房地產業的快速發展，房地產行業的稅收已成為地方稅收收入的一項重要來源。但是，由于房地產行業稅收涉及的稅種多，納稅環節復雜，稅源控管手段差，稅收管理乏力，由財政部門來征收顯然有些力不從心。況且目前大多數房地產企業結構多元，形式多樣，關系復雜，而在征收管理上存在著條塊分割，信息不通，環節斷鏈，職責不清等弊端，管理混亂現象比較突出。契稅由稅務部門接管后，可以優化稅務機關內部征管資源配置，按照稅收管理的流程和環節，統一設置征收管理一體化的契稅窗口，理順和規范征管手續，也可以以契稅征管為把手，認真分析房地產稅收管理的現狀，結合稅收管理的特點，健全完善控管手段的問題。稅收部門還可以通過對房地產業涉及的各職能崗位的職責劃分，在各環節有針對性地尋求各相關管理崗位的支持與配合，發揮各崗位職責的最大管理優勢，堵塞各環節的稅收管理漏洞。

第三，有利于稅務部門細化管理職責，落實一體化管理的既定目標。雖然房地產業各稅種的納稅人、計稅依據等稅制要素不盡相同，但是，房地產稅收諸稅種征管所依據的基礎信息是一致的，因而稅務部門可以利用契稅納稅申報以及從房地產管理部門和國土資源部門獲取的信息，將房地產稅收諸稅種的稅源控管聯成一體。利用契稅征管中獲取的有關信息，建立健全房地產行業稅源臺賬和征收臺賬，跟蹤掌握有關房地產稅收的稅源變化和征收情況，嚴格實行以票控稅，促使購房者主動向房地產開發商索取不動產銷售發票，大幅提高管理質量和效率。就這一點來說，財政部門很難做到。比如說，北京的契稅征收早在2002年就由稅務部門接管，他們以契稅為抓手，從房地產有關信息的獲取及處理，到房地產業有關稅種納稅人的納稅申報、稅款征收、臺賬登錄及相關資料的傳遞反饋，對每個稅種的征管環節和辦理程序進行了細化，形成了一條有序操作的傳遞鏈條。這給我們地方契稅的接管工作樹立了一個良好的榜樣。相信這樣的一體化管理對內是一個整合管理資源、提高工作質量和效率的過程，對外是一個便民高效、環節透明、服務更優的服務過程。它把稅收服務貫穿于稅收征管全過程。辦稅程序的簡化，服務質量的優化，征管效能的提高，征收成本的縮減給契稅的征管工作注入了強大的生命力和活力。

第四，有利于稅務部門運用科學技術創新管理手段、完善管理思路。近年來，稅務部門正在探索和實踐稅收管理科學化。稅收管理的科學化就是積極運用計算機網絡等高新技術手段為稅收征管服務，“人機結合”，管理互動，以充分顯現管理優勢。具體到房地產行業稅收征管工作中，就是充分利用房地產開發和轉讓信息，加強比對分析，掌握稅源變化情況，特別要以當前契稅征管中積累的信息為基礎，對從房地產管理部門以及納稅申報過程中取得的信息進行整合、歸集，逐步建立房地產稅源信息數據庫，充實、完善房地產企業戶籍資料和其他納稅人戶籍資料，逐步實現利用計算機將稅源數據庫的信息與納稅申報、稅款入庫情況進行多角度、多層次的比對分析，促使稅收管理從粗放型向集約型轉變。科技發展的日新月異和現代稅收管理的客觀規律，也需要創新思維，更新觀念，樹立科學的稅收管理觀，走精細化之路。房地產稅收一體化管理是一個系統工程，必須各崗位密切配合，各環節緊密銜接，把精細化的基本要求落實到各個環節、各個崗位和人員，落實到各稅種的具體管理中，落實到各部門密切配合上，使之形成一個緊密的鏈條，不斷提高對房地產行業諸環節的管理水平。因此，地稅部門要把握好契稅接管的契機，以契稅接管為把手，全面掌控稅源信息，廣泛收集、有效利用涉稅信息，全面實行一體化征收，諸稅種統管，緊緊抓住契稅征管的關鍵環節，加強房地產各環節的稅收管理，并結合本地情況，分步實施，由點到面，逐步規范，把房地產稅收管理水平提高到一個新臺階。最后，有助于契稅征收管理相關法律法規的進一步完善。由于《稅收征管法》是相對于工商稅收制定的，對契稅的征管不是十分實用，使契稅的征管缺乏必要地法律保障，在客觀上決定了契稅征管執法力度的弱化，缺乏明確的法律保障。同時政策的實際操作性不強，致使征收難以把握有關界限。針對目前契稅法規保障滯后的實際，契稅征收管理劃歸稅務部門后，稅務部門可以將契稅征收的特點和其他工商稅種的征收進行比較，在實踐中推動契稅征收的規范化，法制化，在逐步加強契稅法規體系建設。

二、契稅劃轉地稅征收后的現狀分析

地稅部門接手契稅后著力進行了模式的再造工作，使契稅征收更為規范。

1.由分散征收打造為集中征收。自2008年始，原財政契稅所入住我市行政服務中心，只受理市區范圍內的征收工作，各鄉鎮均設有契稅征收點，劃轉后，全市契稅統一由契稅所【注：暫定名，下同】負責集中征收，取消了鄉鎮征收功能，全部扎口在行政服務中心地稅窗口辦理。據了解，2009年契稅所共征收契稅約18000筆，稅額約2.4億元；全市十多個鄉鎮在房地產交易火爆的情況下，也只征收了契稅1000筆左右，只占全市業務量的5.3%。契稅征收點的統一，由原全市十多個征收點集中為一個征收點，有利于節約分局征收一線征收人員。

2.縮減賬戶，規范契稅賬戶管理。劃轉后把原來的鄉鎮、市財政局契稅過渡賬戶全部簡并，全市只保留契稅所一只過渡賬戶進行核算，有利于稅款的及時解繳、對帳、入庫等工作，規范了契稅賬戶管理。

3.合理配置窗口人員，充實一線力量。在原來的征收模式下，契稅窗口四名工作人員辦理征收工作，有人手少而工作量大的特點，特別是在集中新開盤房產時期，還要外借人員到窗口幫忙。合并以后，由于實施統一扎口辦理流程，使得工作量驟增，已經超過了現有人員的工作負荷，因此適當增加了新的人員到窗口，保證了工作的順利開展。

4.通過實現二手房窗口和契稅窗口整合，提高行政效率。為了方便納稅人辦件，提高窗口服務質量，二手房開票窗口與契稅窗口實現了合并，納稅人涉及二手房開票工作的，只需向稅務部門提供一套房產資料，改變了原來兩個窗口兩套資料的狀況。開具銷售不動產發票以后，資料由內部人員遞交到契稅窗口開具稅單，完稅后的資料統一由專人整理歸檔。一手房開票中，由于要保持稅單號碼的連貫性，因此流程基本維持不變，按照多人受理、一人開票的工作流程，從根本上方便了納稅人，減少了納稅資料，減輕了辦件成本。

三、地稅征管中存在的問題

雖然地稅接管后進行了部分改革，但在征管過程中依然存在或多或少的問題，主要表現在以下幾個方面：

（一）劃轉機構編制不明。自契稅劃轉地稅征管已四月有余，雖然有關人員已經進行了行政、組織、工資關系的轉移和人事檔案資料的交接，征收部門也順利開展了工作，但作為契稅的管理機構至今未能明確，造成征收與管理脫節，減免稅無法辦理、責任不明晰。

（二）征收流程大同小異，而不能體現出地稅征收優勢。主要是在契稅征管軟件的使用上，銷售不動產發票以及相關稅票的開具已經全部納入省級大集中征管系統中，而契稅的開票系統沿用了常州富深公司所開發的程序，并沒有實現大集中系統開票，造成征收明細脫節、只能通過匯總入庫、退稅流程缺失等一系列問題。

（三）政策宣傳力度不夠。如果說財政局并不是專門的稅收征管部門，或者說忙于其他事務往往對契稅征收管理工作的重視程度不夠，而忽視了契稅政策的宣傳的話，地稅部門接手后就更應該彌補原有缺失，充分利用12366、電臺、報刊等網絡進行廣泛宣傳，使納稅人充分了解契稅的征收流程和有關政策。

（四）“一分為二”業務辦理模式弊端顯現。雖然通過行政服務中心這個大平臺實現了原地稅窗口和契稅的整合，但在業務、某些特定事項和政策掌握仍是“一分二”模式運行，成為了兩個窗口的糾結所在。一是形式上實現了合并，業務上各自為戰。由于本市的二手房交易全部集中在行政服務中心辦理，有這么一個很好的工作平臺，從根本上為百姓解決了部門兩頭跑現象，但發票和契稅單仍分兩個窗口辦理，出現窗口來回跑現象，而合并開票的話，又會出現增加內部工作量，票證匯總復雜化的情況。二是特定事項“一分二”。由于契稅政策和營業稅政策的不同，征收對象的不同，使納稅人在辦理過程必須分成兩塊來處理，例如涉及到兩種稅收都減免的情況時，抄送住建部門、國土部門的函不是由科室統一出具。三是政策掌握“一分二”。行政服務中心制度中有一項就是“AB角”制，要求窗口辦件人員必須熟悉本窗口所有的業務知識，A崗不在，B崗可以頂上去，保證窗口的順利運行，因此稅收政策的不熟悉會直接影響到窗口的服務質量。

（五）與內部科室銜接不暢。首先資料歸檔方面，由于行政服務中心環境所限，所有窗口受理的資料都移交到市局整理并歸檔，這樣既減輕了窗口工作人員的壓力，也規范了資料檔案化管理。現在契稅和地方稅的合并征收，受理的資料也保持了一致性，因此在資料裝訂和歸檔過程中，有必要整合在一起，保證資料的完整性。其次是業務培訓方面，以房地產稅收一體化管理來看，業務科室對稅收政策的貫徹僅僅限于書面，缺少當面的培訓，工作人員在地方稅、契稅的業務掌握上還做不到融會貫通，而銜接不暢的直接原因就是未能明確契稅的管理機構。

（六）契稅依然未能融入地方稅整體。首先在稅收計劃的制定上排除了契稅收入，隨著經濟改革的不斷深化和國民經濟的持續快速發展，城市的建設力度也在不斷加大，作為地方稅小稅種之一的房地產契稅已然成為新的經濟增長點，契稅規模越來越龐大，自地稅征收后的短短4個月已入庫契稅達1.9億元，契稅增收不容忽視。其次在納稅評估和稽查方面基本排除契稅檢查，部分稅管員和稽查人員往往對契稅政策不熟悉或根本忽視而不能做到與其他地方稅同查。最后是在收入分析上依然獨立，而不能形成有特點的契稅分析，造成征管漏洞出現。

四、加強契稅征管的措施和辦法

(一）抓緊明確機構編制。契稅的征收工作必須要有一個管理部門，定人定責，一旦明確，才有利于明確責任，為加強契稅征管發揮重要作用。而上述所說的征收與管理脫節，減免稅無法辦理、責任不明晰的相關問題就可迎刃而解，這也是契稅征管深入開展的前提。

(二)抓緊制定適應當前契稅征管的業務流程和規章制度。結合我市的實際, 在充分調查研究的基礎上, 制訂了一套完整的契稅征收管理實施辦法,明確了征收、入庫、退稅、減免等業務流程和規章制度, 確保契稅法律法規的貫徹執行。

（三）加強部門協作，促進房地產一體化征管。以契稅劃轉地稅征收為契機，借助行政服務中心平臺，進一步加強部門間的協作。在與房管、國土協作的原有基礎上，對職能轉變以后出現的問題，共同協商，加以解決。這有利于體現行政服務體系的重大優勢，有利于促進稅收征管的向前推進，有利于發展服務于民的優質理念。具體做法是：總結歸納一段時期內，在辦理事項過程所出現的問題，對可以解決的問題提出方案加以解決，需要研究討論的，可以推行并聯協作機制，增加解決問題的渠道；第二定期召開部門聯席會議，部門之間的協調配合是實行跨部門流程再造的關鍵，對下階段的工作重點有很好的指導意義，同時建立有效的聯席機制，及時掌握最新的房產信息，對稅收征管有著很大的意義。第三，利用房管部門系統實現網上簽約機會，依托這一優勢，加速與其聯網，實現信息全面共享。

（四）加強宣傳力度，擴大地稅窗口影響。房地產二級市場稅收政策的不斷變化使納稅人對政策的即時掌握有一定的難度，借契稅征管職能轉變之機，加強政策宣傳的力度，讓納稅人及時了解二手房交易稅收政策，從而做出正確的稅收籌劃，為順利辦理房產過戶做好準確的費用預算，同時要打破服務人群的局限性，增加服務渠道，拓寬服務方向。主要做法是全方位提供二手房交易涉稅事項在線咨詢服務。此項服務借助行政服務中心平臺，采取每周兩次在線即時答復問題，其他匯總后次日答復的服務方式，咨詢范圍涵蓋二手房交易中產生的營業稅、個人所得稅和契稅等稅收政策。二是利用全市房屋中介機構的優越性，把宣傳力度做到位。由專人崗位負責，建立若干QQ群邀請各中介機構加入，旨在及時了解最新的房屋信息，掌握市場動態，對出現的問題有充分的時間研究討論，同時可以第一時間貫徹最新的政策精神。三是增加到社區、商場、電臺咨詢服務的數量。(五)嚴格執行政策,加大征管力度。主要是嚴把“三關”:一是計稅價格關。對納稅人所申報的成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的,堅決按照市場價格核定計稅價格。二是納稅時間關。對在規定期限內仍不繳納契稅的單位和個人,按規定堅決加收滯納金或處以罰款。三是減免稅關。凡不符合《契稅暫行條例》和房地產優惠政策中所規定的減免范圍的, 堅決不予減免，從而防止契稅流失, 確保及時足額入庫。

（六）加強契稅培訓，適時開展契稅專項檢查。目前的情況是，除了契稅所一線征收人員外，其余地稅干部基本不了解其征收流程和政策，甚至于竟然還不知道契稅已由地稅征收，要解決這個問題首先要實現地稅干部的契稅流程和政策普及培訓，特別是要加強對稅管員和稽查人員的政策培訓和業務輔導,在目前房地產稅收一體化征管的條件下,更是要經常性地進行有關契稅政策和房地產稅收政策的輔導、培訓,并適時開展契稅專項檢查，作為一次了解、熟悉契稅政策的鍛煉。