第一篇：酒吧項目可行性研究報告

酒吧項目可行性研究報告

酒吧項目可行性研究主要內容概括為三個問題五大部分三個問題第一是市場調查和預測說明它的“必要性”第二是方案和建設條件說明它的“可行性”第三是財務評價說明它在經濟上的“合理性”。

五大部分-市場分析-投資條件與項目選址-項目實施進度安排-投資估算-財務分析

一、市場分析市場分析可通過市場調查和需求預測來分析市場調查市場需求產品銷售渠道推銷與廣告手段價格競爭對手需求預測市場分析的內容

1、市場調查酒吧概述酒吧現行狀況酒吧的經營模式酒吧酒水價格國外酒吧市場

2、市場需求預測消費對象消費條件酒吧更新周期特點可能出現的替代產品酒吧的新用途

3、酒吧方案和項目規模酒吧方案規格標準項目擬建規模市場分析的內容

4、市場銷售策略市場定位促銷價格、推銷方式與措施

5、產品銷售收入預測酒吧銷售成本費用預測銷售收入預測

1·1 利潤與文化并重—酒吧概述簡介現代酒吧定義可以簡單的概括為隨著都市生活中人們消費水平不斷提高以及酒的獨特魅力及釀酒業的發展逐漸形成一個專門銷售酒水、供人休閑的地方。它可以附屬經營也可以獨立經營。若從現代的酒吧企業經營的角度來看酒吧的概念應為提供酒品及服務以利潤為目的做有計劃經營的一種經濟實體。1·2 2010酒吧行業大翻身—酒吧現行狀況2010年酒吧、KTV行業自身定位明晰發展各得其所。2009年酒吧行業在恢復中積極探索出路的同時靜吧類酒吧在數量上已經明顯增加且發展速度之快它將在生意上與高檔酒吧平分秋色。隨著中國大的經濟環境的穩定發展作為長線投資休閑酒吧和外資酒吧在2010年還會在中國內地繼續發

展。專家表示2009年上半年受到金融危機的影響娛樂服務項目價位曾一度下調。自“十一”之后生意回升價位也有較大幅度的提高這表明市場上整體經濟活動都有所回升。同時酒吧業也在逐漸恢復2010年酒吧行業會借著上海世博會的東風在收益上打翻身仗。高檔酒吧經歷了2009年的低谷后也在積極地尋找出路拓展銷售渠道。特色的服務活動越來越顯示其重要性。特色業務占到總業務2030的份額2010年酒吧業的特色營銷會更加活躍價格也會有很大的誘惑力。現在一些高檔酒吧不止局限于勁歌熱舞娛樂而且不斷的推出一些節日活動來提升人氣拓展業務量。2010年金融危機的影響還會存在節假日做特色服務是高檔酒吧提升人氣的選擇。而KTV、休閑類酒吧所提供的多是集中在娛樂上把特色服務、環境、裝飾功能大大壓縮簡化。1·3 酒吧經營模式—餐廳酒吧經營特點酒吧與餐廳并重日間提供簡餐的餐廳晚間開放酒吧所特有的音樂與燈光設備并輔以樂隊表演。在產品上飲品與食品并重。1·3 酒吧經營模式—娛樂型酒吧經營特點酒吧的服務主要為了滿足尋求高強度娛樂體驗的客人此類酒吧一般會設有樂隊、舞池、卡拉OK、熱舞、勁歌、表演等給顧客創造一種刺激豪放的娛樂體驗氛圍.1·3 酒吧經營模式—主題休閑吧經營特點以某一風情、愛好或文化特征為其賣點在經營過程中突出社會與文化的層次獨樹一臶一個聚合自己同類的空間洋溢著幽靜、舒適、溫暖的文化氣息。此類酒吧的經營十分穩定不受潮流影響。雖然不是酒吧界的主流但是長期維持泊來的酒吧文化并為國際人士所推崇。1·3 酒吧經營模式—沙龍型酒吧經營特點蒙有一絲神秘色彩設臵一定的門檻以固定消費

群體突顯私密空間體現俱樂部文化以適應具有相同興趣、愛好、職業背景、社會背景等人群組成在偏好的音樂、環境與氛圍中交流、放松。1·4 10÷3530 —酒吧酒水價格價格反映產品價值的原則酒單上飲品是觀其價值為主要依據制定的其價格可以根據酒吧檔次和地理區位進行調整。經市場調查和分析酒吧酒水價格定價一般采用毛利率法具體方式如下毛利率法銷售價格成本/1-毛利率也就是說你酒吧酒水的銷售價格減去酒水的進價成本。毛利率是根據經驗或經營要求決定的故也稱計劃毛利率。例1盎司的威士忌成本為10 元如計劃毛利率為65 則其銷售價為10/1-6530元1·5 從后工業時代到創新時代—國外酒吧市場國外的酒吧有很清新明了的定位CLUB是俱樂部的意思BAR是酒吧的意思CLUB里有表演有舞池國內CLUB還是比較多的以前我們叫迪吧后來叫慢搖吧現在叫演繹吧都司于CLUB而酒吧比較單調只能喝喝酒打打牌看看跳鋼管舞的在BAR你可以隨著音樂舞動只是跳的人很少沒有CLUB這么瘋狂。國外和我們成反比BAR多CLUB少國外酒吧門口會有幾個女人穿的比較西部牛仔發傳單拉客而且國外的酒吧具有很多的創新元素例如海星酒吧、骨架酒吧、冰酒吧等一系列新的元素不斷擴充新的酒吧理念并逐漸取代后工業時代的裝修風格的酒吧。2·1 消費決定檔次—消費對象預測消費是社會再生產過程中的一個重要環節也是最終環節。它是指利用社會產品來滿足人們各種需要的過程。消費又分為生產消費和個人消費。前者指物質資料生產過程中的生產資料和勞動的使用和消耗。后者是指人們把生產出來的物質資料和精神產品用于滿足個人生活需要的行為和過程是“生

產過程以外執行生活職能”。它是恢復人們勞動力和勞動力再生產必不可少的條件。酒吧類消費作為快速食品消費的一種其消費的人群具有廣泛性不同的酒吧將滿足不同消費者的需求。酒吧可大致分為低、中、高三個檔次其分別在于區域、環境、裝修、品味。性質不同的酒吧人群的定位也不同從年輕人、灰領、白領、金領、演藝界人士、外地旅游者到外籍友人都是酒吧的主要消費人群。擬經營酒吧檔次為高檔、娛樂酒吧消費對象大致為白領、金領、演藝界人士、外地旅游者到外籍友人。2·2 每日收益18萬—消費條件現以相關資料為基礎以20天時間為期限對鄭州市、海口市經營中的各類酒吧的消費條件進行分析作為本次需求預測數據依據鄭州蘇荷酒吧每日客流量500人左右卡座數量為70個散臺50個卡座最低消費為1000元散臺最低消費為400元日均營業額將近18萬元。鄭州半島NO.88BAR每日客流量達400人左右卡座50個散臺80個卡座最低消費800元散臺最低消費為350元日均營業額15萬元。考慮到海口和三亞地區與鄭州地區常駐人口相比較少的緣故海口蘇荷酒吧每日客流量360人左右卡座數量為50個散臺60個左右卡座最低消費為800元左右散臺消費為300元左右日均營業額將近12萬元。三亞NO.88酒吧每日客流量300人左右卡座數量30個散臺70個左右卡座最低消費為800元散臺消費為300元日均營業額將近10萬元左右。2·2 清吧→DISCO→慢搖→純音樂—酒吧更新周期特點綜觀國內酒吧發展特別是蘇荷集團和88集團等其他類型酒吧可以窺見一條由“清吧--→DISCO酒吧--→慢搖酒吧--→純音樂酒吧”轉向模式。下面將蘇荷與88進行對比

1、裝修

設計方面經常泡吧以及經營酒吧的人應該有所了解嚴格說起來“88”模式就是“老蘇荷”模式的升級版復古的裝修感覺以古樸的木式裝修結合青銅色的裝飾造型這就主要構成了“88”“蘇荷”裝修的主要基調。如果“蘇荷”給人以貧民化的感覺那么隨著各地經濟發展的趨勢“88”略顯景致的裝修就會給人以“文藝復興時期古希臘或羅馬教廷貴族晚會”的感覺從而將最終取代“蘇荷”成為此類風格酒吧的主體和生力軍。當然“88”要比“蘇荷”投資更大除了木式結構的主要材料沒什么變化之外傳統“蘇荷”四周木制裝修被“88”的電視寬屏、LED所取代此點借鑒了傳統慢搖吧的特點。而裝修的木料和造型比以前更精致、更考究。另外“蘇荷”模式中“散臺為主、半卡為輔、卡座次之”的平面設計理念在“88”模式中繼續得到繼承和發揚。

2、裝飾物方面“88”要比“蘇荷”投資更大在裝飾方面有明顯體現例如大量的布滿天花吊頂的大型吊燈排水管、火車頭式的青銅色場內造型領舞臺含歌手表演造型裝飾的選用營業面積的增大場內柱體的實木裝修等等以上都明顯說明一個問題“88”要比“蘇荷”更上檔次投資更高。

3、DJ臺和領舞臺功能和設計的變化“88”繼續繼承了“蘇荷”的DJ臺和雞尾酒吧合一的運作思路但區別于傳統的慢搖吧而領舞臺含歌手表演的設計比以前有所進步。2·3 500億的市場份額—可能出現的替代品隨著中國經濟全球化的進一步發展咖啡酒吧產業在中國得到迅猛發展。目前國內幾乎所有涉外旅游指定的星級賓館、飯店都設有咖啡的專營場所很多大中城市都相繼開啟咖啡酒吧一條街大多數高級寫字樓、大型商場等都專為咖啡開辟場地國內許多大中城市都設有咖啡酒吧休閑服務場所。據國家

有關統計數據表明中國的咖啡館、酒吧數量每年以20左右的速度在增長。目前咖啡酒吧業全年的消費額為231.5億元占全國餐飲服務業消費額5000億元的4.63發展速度比同業高出3.63個百分點。按這個速度在未來的五年內中國的咖啡酒吧服務業市場份額將達到500億元。咖啡酒吧產業市場將呈現出巨大的發展潛力。全球各界的有識之士均看到了中國咖啡酒吧產業市場呈現出的巨大潛力一些國際知名的咖啡連鎖店紛紛落戶中國。美國星巴克公司連鎖店已開遍中國的大中城市其規模還在不斷擴大。美國的另一家咖啡專營連鎖店Beanery也看好我國迅速增長的市場計劃未來五年內在中國開800家分店。星巴克國際連鎖、法國爵士島連鎖等跨國公司在中國咖啡業中已扮演著舉足輕重的角色。隨著國外咖啡、酒類企業的進駐搶灘中國市場的同時也將為中國引進咖啡酒吧先進的科技設備和現代經營理念。希望中國的咖啡、酒吧產業抓住機遇迎接挑戰為中國的咖啡酒吧發展迎來燦爛輝煌的明天。2·4 交友、游戲—酒吧的新用途酒吧發展永遠是第一個跟隨都市的變化它會在城市不同時期展現出不同的形態但是它的目的性沒有改變那就是利潤。不斷涌現的聊吧、清吧等一系列的衍生酒吧都是都市壓力的產生物現在更是有酒吧做為酒吧自己的網頁游戲如《酒吧世界》等沒有激烈的砍殺但是輕松有趣尤其適合交友聊天能夠認識不少新的朋友。3·1 高檔娛樂酒吧—酒吧方案經長期調查和分析擬建酒吧項目需達到以下標準

1、縱觀酒吧更新周期等一系列特點我們酒吧經營方式可為高檔娛樂型酒吧。

2、裝修盡量為天藍風格天藍效果創新和新穎能達到更好的氛圍效果。3·2 400人頂級娛樂城

—項目擬建規模首先根據海口當地消費水平及消費人群確定擬建規模大小為卡座70個散臺50個容客量在400人左右的高檔娛樂酒吧。項目選址在考慮容客量為400人的同時要考慮到消防安全建議選擇商鋪層高達到5.1米左右。由容客量可知項目面積在1200㎡到1500㎡之間。其次考慮商鋪周邊的業態和商業氛圍相鄰最近的酒吧有多遠酒吧品位和類型有無停車位等一系列因素。經以上的因素考慮擬建項目地塊—位于海口市國貿中心附近一商鋪該商鋪具有潛在的價值它位于蘇荷酒吧對面二樓一樓為光大銀行有固定車位40個非固定車位30個地理位臵好人流大消費水平居全市最高。將海口作為酒吧投資地海口交通常駐人口人均消費水平豐富的業態多元化經濟等優勢未來名企不斷加入等將會給酒吧帶來大量的潛在客戶。4·1 裝修、酒水牌、員工—市場定位

1、市場定位與裝修風格、用料有關酒吧的裝修風格、用料與它的市場定位關系十分密切。同時酒吧所在的酒吧市場的路線也決定你的裝修風格進而決定你的客流量。

2、市場定位與制定酒水牌、餐牌有關酒水牌、餐牌的制定要根據裝修的品味決定里面有什么品種什么產品制作。酒類的檔次不同酒水牌的不同會吸引不同層次的客人消費。

3、市場定位與員工培訓有關每一個酒吧的培訓內容都會有酒水牌、餐牌這一課題同時根據酒水牌、餐牌的內容設計一套操作程序并讓這一操作程序配合市場的需要制作出完善的服務規范去培訓員工使員工能按照出品要求做好每一個出品更能向每一位客人介紹酒吧的出品這對促銷工作非常有幫助對酒吧成功與否有著非常重要的關系。4·2 40收益的誘惑—推廣方式與措施酒吧能否被公

認為知名、高端酒吧不但是自己的服務質量和品牌優秀級別另一部分是顧客偏好的因素在酒吧界吸引顧客最好的的方式是廣告和優惠活動以及特色表演。酒吧行業的廣告要想突出需考慮酒吧的經營理念、成本運營以及客戶群體特征等因素。酒吧的廣告多數是通過電臺傳播電臺的傳播方式雖然比較落后但是據統計酒吧客戶了解酒吧的渠道通過電臺的占36進而再通過人力效應達到一傳十十傳百的效果。如果傳媒能達到理想效果再加上我們擁有自己的高質量服務和優秀品牌最終我們的收益率會超越行業標準40。酒吧行業的優惠活動一般情況下是酒水打折或者買酒水送酒水等此系列優惠方式是一個新酒吧應該學知的方式。另外作為新開業的酒吧應該不斷的送出驚喜送出回饋還可根據不同節日在不同的客流量做出相應的折扣及活動至此收益率提高將不是很大的困難。4·3 優惠活動—推廣方式與措施開業前廣告投入試營業優惠活動正常營業優惠活動DM單頁、廣播、報紙、網絡折扣、會員、贈品表演、晚會、party5·1 84萬的成本240萬的收入—酒吧銷售費用及銷售收入預測現以相關資料為基礎以20天時間為期限對海口市及鄭州市某經營中的酒吧的實際收入和開支進行分析作為本次成本收益分析的數據依據。對于新開業的酒吧用試算收益來進行成本收益分析試算收益反映的是對未來某一時期財務狀況的預測包括一定時期內的收入、支出、利潤或虧損。現開始對每個月平均27天收益進行分析得出年收益率。試算收益表是按每日滿座銷售收入來計算每日銷售額度為8.1萬元左右因項目所在海口市區域位臵不能保證每日客流量超過300人而且酒吧經營會受外界天氣等因素

影響因此項目試算按每月27天計算。試算收益表計算方法為把它看成銷售收入的一定比例通過對其他同類酒吧的銷售收入和成本的分析確定在本次計算中銷售成本占飲品銷售收入的比例為35。由試算收益表收益表1·1可大致得知酒吧的銷售費用84萬/月及銷售收入費用240萬/月。5·2 84萬的成本240萬的收入—酒吧銷售成本費用及銷售收入預測項目演算依據及過程金額萬元/月所占營業額百分比酒水、飲料、食品、水果每月有效營業天數為27天每日銷售額度8.1萬元則收入為8.1萬×27天219萬21991.25其他娛樂項目即酒吧公關服務費提成根據鄭州蘇荷酒吧調查并結合海口實際情況可知月收入金額為21萬218.75銷售收入總計銷售收入的總額為酒水、飲料、食品、水果與其他娛樂項目之和即21921240萬240100.00銷售成本銷售成本實際占銷售收入的35這是以相關資料和鄭州市蘇荷酒吧的實際收入和開支作為進行成本收益分析得數據依據。由銷售收入和銷售成本占銷售的百分比可知銷售成本為240×3584萬8435毛利銷售總額為240萬銷售成本為84萬可得毛利為24084156萬15665收益表1·1酒吧銷售生命周期表銷售額0投入期成長期成熟期衰退期酒吧市場生命周期及目前所處的階段0.5年0.5-2年2-8年8-10年

二、投資條件與項目選址自然、設施條件及動力供應人力資源條件能耗費用估算土地費用各備選方案比較

1、投資條件分析海口市位于中國的最南端獨特的氣候條件以及地理位臵造就了旅游、度假的先天優勢。2009年國務院下達了將海南打造成為超級旅游城市的概念后各類業態及地產應運而生同時各類的高消費人群不斷的涌入投資和消費不僅是

因為海南的特殊政策還因為這里是一個新的解壓天堂。正是秉著更好的為消費者多元化服務的理念我們將根據海口獨特的自然條件建設一個高端的娛樂酒吧。酒吧的安全運營需要場地、動力、人員、技術支持等硬條件。其中由于酒吧擬建在海口市場地和動力不用做考慮主要考慮人員以及技術需具備的條件。人員配備可用圖表表示具體安排見人員配備圖。

2、人員配備圖董事長總經理副總經理服務部演藝部營銷部財務部綜合部2·1 服務部人員構架圖樓面經理吧臺主管服務部主管吧仔、吧女服務員、迎賓、咨客2·2 綜合部人員構架圖綜合部經理保安隊長廚師長出品吧主管出品吧員場內外保安保潔廚師質檢員倉庫管理員2·3 財務部人員構架圖直屬董事會收銀員會計員出納員2·4 演藝部人員構架圖演藝部總監燈光音響師DJ、MC等場務2·5 營銷部人員構架圖營銷總監客戶經理

3、主要能耗費用及土地費用估算

1、能耗費用估算燃料和動力費用統稱為能耗費用如果需要計算酒吧的能耗費用首先需要了解當地的商業電力價格為0.78元/度以及水的價格為3元/噸。其次要確定酒吧的大約營業時間為1800-次日凌晨0300根據以上條件可以大致計算出能源消耗的費用為7.2萬元/月。由每月平均水、電能源費7.2萬可得7.2×1286.4萬元因此酒吧的正常運營下酒吧的年能耗費用為86.4萬元。

2、土地費用估算由土地的所在位臵可知土地上商鋪租金有租金的額度可計算土地費用的多少現已知項目地塊位臵位于海口市國貿中心附近一商鋪其面積為1500㎡經評估該商鋪價值為30萬/月經調查該商鋪半年起租押金為一年房租。注由于缺乏實地項目的考察其他因素分析暫不作考慮。

4、酒吧

各備選地址比較位置一三亞面積1500㎡位于大東海、位置適中無停車場租金20萬/月優惠幅度10元/㎡左右。半年起租押金為一年租金酒吧位置選擇酒吧的具體位置選擇還應處理好酒吧與主要服務對象、與酒吧經營形式、與當地政府政策等的關系位置二海口面積1500㎡位于海口市國貿中心蘇荷酒吧對面二樓一樓為光大銀行有固定車位40個非固定車位30個地理位置好客流大消費水平居全市最高。租金30萬/月。半年起租押金為一年租金。

三、項目實施進度安排酒吧的項目實施進度主要體現在酒吧的證件辦理以及裝修的進度安排具體進度安排如下圖注具體裝修時間要根據工程量詳細計算核實。前期現場考察效果圖設計資金及物料全部到位1500㎡毛坯房裝修至可以使用竣工驗收1-3個月根據工程進度安排3-5個月10-30天項目選址確認1-3個月酒吧證件辦理安排及時間衛生局批衛生許可證消防局批消防許可證工商局辦理營業執照工商局辦理國稅公安局批特殊行業許可證工商局辦理地稅及辦理組機構代碼注

1、異地辦理衛生許可證需帶本人身份證及暫住證。

2、上圖所示時間是指在必要的人際關系支持下所產生的時間不代表正常的辦證時間。7天7天14天2天2天1天

四、投資估算固定資產投資估算固定資產投資估算變動成本比例估算變動成本比例估算資金籌措資金來源項目籌資方案1·1 14.23萬元低運作高效率—員工工資估算部門月萬元服務部約4.86綜合部約4.41財務部約0.78演藝部約3.66營銷部約0.52總計約14.23萬元員工工資表固定部分4·1固定資產投資是每年進行的必要投資缺少固定資產投資酒吧將無法正常運行。一個項目的酒吧固定資產估算需要了

解相關項目的大致運營狀態再根據擬建項目估算可得固定資產投資具體要求數據有員工薪金固定部分、年折舊、能源費、廣告費、其它意外支出組成詳細數據來源及具體演算過程見表4·1——4·3。1·2 72.39萬元156萬元意義何在—資產投資估算費用支出演算依據及過程金額萬元/月所占月營業額百分比薪金員工薪金由員工工資分析表得出即服務部4.86萬綜合部4.41萬財務部0.78萬演藝部3.66萬營銷0.52萬客戶經理提成25流動人員2萬≈25萬/月。2510.42員工餐費為員工提供晚餐和夜宵補助3元人數由酒吧成本預算分析中的人員配備可知服務部36人綜合部29人財務部4人演藝部7人營銷部2人78人可知餐補為78×3×300.702萬元/月。0.70.29瓷器、玻璃器皿、銀器、餐巾、吸管、牙簽根據蘇荷酒吧經營以及相關資料搜索得出酒吧瓷器、玻璃器皿、餐巾等屬于易耗品每月必須備足量儲備量價值一般在0.5萬/月元。0.50.2清潔器具每月的清潔器具所用清潔劑耗費人工等費用總計0.08萬元/月。0.080.03水、電、氣能源水、電、氣能源消耗根據鄭州蘇荷、88調查得知電為最大消耗能源三者總計為7.2萬/月元。7.23音樂、娛樂結合蘇荷酒吧調研可得知酒吧走場費用為200元起步演出、表演費用為1萬起步按每晚6個走場平均一個月費用為9萬/月左右。注開業初期投入較大93.75鮮花及裝飾酒吧在舉行特色表演和日常營業所需的鮮花及小裝飾費用參考蘇荷數據可預算海口酒吧費用為0.5萬元。0.50.2費用支出表4·21·2 72.39萬元156萬元意義何在—資產投資估算費用支出演算依據及過程金.

第二篇：2017年酒吧一條街項目可行性研究報告(編制大綱)

2017年酒吧一條街項目可行性研究

報告

編制單位：北京智博睿投資咨詢有限公司

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本報告是針對行業投資可行性研究咨詢服務的專項研究報告，此報告為個性化定制服務報告，我們將根據不同類型及不同行業的項目提出的具體要求，修訂報告目錄，并在此目錄的基礎上重新完善行業數據及分析內容，為企業項目立項、申請資金、融資提供全程指引服務。

可行性研究報告 是在招商引資、投資合作、政府立項、銀行貸款等領域常用的專業文檔，主要對項目實施的可能性、有效性、如何實施、相關技術方案及財務效果進行具體、深入、細致的技術論證和經濟評價，以求確定一個在技術上合理、經濟上合算的最優方案和最佳時機而寫的書面報告。

可行性研究是確定建設項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術經濟分析論證的科學方法，在投

資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關的自然、社會、經濟、技術等進行調研、分析比較以及預測建成后的社會經濟效益。在此基礎上，綜合論證項目建設的必要性，財務的盈利性，經濟上的合理性，技術上的先進性和適應性以及建設條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學依據。

投資可行性報告咨詢服務分為政府審批核準用可行性研究報告和融資用可行性研究報告。審批核準用的可行性研究報告側重關注項目的社會經濟效益和影響；融資用報告側重關注項目在經濟上是否可行。具體概括為：政府立項審批，產業扶持，銀行貸款，融資投資、投資建設、境外投資、上市融資、中外合作，股份合作、組建公司、征用土地、申請高新技術企業等各類可行性報告。

報告通過對項目的市場需求、資源供應、建設規模、工藝路線、設備選型、環境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究調查，在行業專家研究經驗的基礎上對項目經濟效益及社會效益進行科學預測，從而為客戶提供全面的、客觀的、可靠的項目投資價值評估及項目建設進程等咨詢意見。

報告用途：發改委立項、政府申請資金、申請土地、銀行貸款、境內外融資等 關聯報告：

酒吧一條街項目建議書 酒吧一條街項目申請報告 酒吧一條街項目商業計劃書

酒吧一條街項目節能評估報告 酒吧一條街項目資金申請報告 酒吧一條街項目市場調查研究報告 酒吧一條街項目投資價值分析報告 酒吧一條街項目投資風險分析報告

酒吧一條街項目行業發展前景預測分析報告

可行性研究報告大綱（具體可根據客戶要求進行調整）第一章 總 論

1.1酒吧一條街項目概況 1.1.1酒吧一條街項目名稱 1.1.2建設性質

1.1.3酒吧一條街項目承辦單位及負責人 1.1.4酒吧一條街項目建設地點 1.2酒吧一條街項目設計目標 1.3酒吧一條街項目建設內容與規模 1.4酒吧一條街項目投資估算與資金籌措 1.4.1酒吧一條街項目建設總投資 1.4.2資金籌措

1.5酒吧一條街項目主要財務經濟指標 1.6可行性研究依據 1.7研究范圍

第二章 酒吧一條街項目建設背景

2.1宏觀形勢 2.1.1地理、歷史 2.1.2交通 2.2宏觀經濟運行

2.2.1宏觀經濟發展（GDP發展）2.2.2固定資產投資情況 2.2.3人均生產總值 2.2.4人口變化

2.3地區及行業的發展規劃 2.3.1城市總體規劃（2015—2020）2.3.2城市近期建設規劃

第三章 酒吧一條街市場分析與市場定位 3.1酒吧一條街市場分析 3.1.1酒吧一條街市場近況 3.1.2酒吧一條街市場劃分 3.1.3板塊特征分析及小結 3.1.4酒吧一條街 市場總結 3.1.5酒吧一條街項目機會分析 3.2項目市場定位

3.3酒吧一條街項目的SWOT分析 3.3.1酒吧一條街項目優勢（STRENGTH）3.3.2酒吧一條街項目劣勢（WEAKNESS）

3.3.3酒吧一條街項目機會（OPPORTUNIES）3.3.4酒吧一條街項目威脅（THREATS）3.4營銷策略 3.4.1營銷主題 3.4.2廣告創意 3.4.3營銷策略 3.4.4宣傳推廣策略 3.4.5促銷策略

第四章 酒吧一條街項目區建設條件 4.1市區域概況 4.2區域文化特色 4.3區域人居環境 4.4區域交通網絡 4.5基礎條件

4.5.1.自然及氣候條件 4.5.2.基礎設施配套建設條件 第五章 酒吧一條街項目建設方案 5.1總體規劃 5.1.1設計依據 5.1.2規劃設計構思 5.1.3指導原則 5.1.4規劃目標

5.2總平面布置及道路景觀設計 5.2.1總平面布置 5.2.2道路及景觀設計 5.2.3豎向設計 5.2.4技術指標 5.3建筑單體設計 5.3.1平面設計 5.3.2立面設計 5.4結構設計 5.4.1工程概況 5.4.2設計依據 5.4.3基礎設計 5.4.4結構選型

5.4.5主要荷載（作用）取值 5.4.6主要結構材料 5.5公用輔助工程 5.5.1給排水工程 5.5.2暖通工程 5.5.3電氣工程 5.5.4燃氣工程 5.5.5人防設計 5.5.6無障礙設計

第六章 酒吧一條街項目環境影響評價 6.1環境保護執行標準 6.2施工期環境影響分析 6.2.1施工期污染源 6.2.2施工期環境影響分析 6.3項目建成后環境影響分析 6.3.1大氣污染源分析 6.3.2水污染源分析 6.3.3環境保護措施 6.4公眾參與

第七章 酒吧一條街項目勞動安全衛生與消防 7.1衛生防疫 7.2消防

7.2.1消防給水系統 7.2.2防排煙系統 7.2.3電氣消防

第八章 酒吧一條街項目節能節水措施 8.1節能 8.1.1設計依據

8.1.2能源配置與能耗分析 8.1.3節能技術措施 8.2節水

8.2.1水環境

8.2.2綠化景觀用水節水 8.2.3節水器具應用 8.3太陽能利用

第九章 酒吧一條街項目組織管理與實施 9.1項目組織管理 9.1.1項目組織機構與管理 9.1.2人力資源配置 9.2物業管理 9.2.1物業服務內容 9.2.2物業服務標準 9.3項目實施安排

第十章 酒吧一條街項目投資估算與資金籌措 10.1投資估算 10.1.1估算依據

10.1.2投資構成及估算參數 10.1.3投資估算 10.2資金籌措 10.3借款償還計劃

第十一章酒吧一條街項目工程招標方案 11.1 總則.2 項目采用的招標程序.3 招標內容

第十二章 酒吧一條街項目效益分析 12.1財務評價的依據和原則 12.2成本費用、銷售收入及稅金估算 12.2.1 成本費用估算 12.2.2收入及稅金估算 12.3 財務效益分析 12.3.1項目損益分析 12.3.2項目財務盈利能力分析 12.4盈虧平衡分析 12.5敏感性分析 12.6財務效益分析結論

第十三章 酒吧一條街項目結論與建議 13.1酒吧一條街項目結論 13.2酒吧一條街項目建議 1、酒吧一條街項目位置圖 2、主要工藝技術流程圖 3、主辦單位近5 年的財務報表、酒吧一條街項目所需成果轉讓協議及成果鑒定 5、酒吧一條街項目總平面布置圖 6、主要土建工程的平面圖 7、主要技術經濟指標摘要表、酒吧一條街項目投資概算表 9、經濟評價類基本報表與輔助報表 10、酒吧一條街項目現金流量表 11、酒吧一條街項目現金流量表 12、酒吧一條街項目損益表、酒吧一條街項目資金來源與運用表 14、酒吧一條街項目資產負債表 15、酒吧一條街項目財務外匯平衡表 16、酒吧一條街項目固定資產投資估算表 17、酒吧一條街項目流動資金估算表 18、酒吧一條街項目投資計劃與資金籌措表 19、單位產品生產成本估算表、酒吧一條街項目固定資產折舊費估算表 21、酒吧一條街項目總成本費用估算表、酒吧一條街項目產品銷售（營業）收入和銷售稅金及附加估算表

第三篇：項目可行性研究報告

項

目

可

行

性

研

究

報

告

小組：韓嶼霓 萬儀冉 潘琴娜

第一章總論

第一節 項目提要

一、項目名稱：生態園南仙花苑A-2地塊項目

二、項目建設地點：甌海區三垟街道甌海大道北側香緹錦園以

東

三、項目開發商：溫州萬科中梁置業有限公司

四、項目開發商法定代表人：張瑜

五、項目性質：新建商住樓

六、項目概況：

生態園南仙花苑A-2地塊項目是由萬科企業股份有限公司和中梁地產集團有限公司聯合開發的。工程位于：溫州甌海大道以北，鐵道南路以南，湯家橋南路以東，三垟大道以西。生態園南仙花苑A-2地塊項目項目總用地面積53747平方米，總建筑面積為187281.38平方米，住宅、商業建筑及配套面積145063.15平方米，地下建筑面積41117.29平方米。容積率1.5，建筑密度15%，綠化率40%。

七、建設單位

溫州萬科中梁置業有限公司是萬科企業股份有限公司和中梁地產集團有限公司為開發該地塊而臨時聯合成立的一家公司，該公司位于溫州市三垟街道呂家岸路117號（一層），經營期限2013.1.15-2033.1.14，法人代表張瑜，公司注冊資本50000萬元，是一家主要從事房地產開發的私營有限責任公司(自然人控股或

私營性質企業控股)。

八、組織管理

項目建成前，由溫州萬科中梁置業有限公司項目部統一領導，項目建成后實行公司經理負責制。

九、環境保護

本項目為中高檔商品房住宅，以保護生態環境為主題，與生態園相協調，與三垟濕地的自然相互適應，綠化率達40%。施工過程中采取相應的水土保持、施工噪聲、施工揚塵等方面的防治對策和保護措施；運營期生活污水處理達標后納入市政污水處理系統；備用的發電機產生的燃油廢氣、住戶廚房油煙以及地下車庫汽車尾氣經專用煙道至樓頂排放；做好發電機、排風機等配套設備的隔聲、消聲、減震措施；生活垃圾委托環衛部門清運處理。

十、項目實施進度安排

第四篇：項目可行性研究報告

項目可行性研究報告

項目可行性研究的編制是確定建設項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術經濟分析的科學論證，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關的自然、社會、經濟、技術等進行調研、分析比較以及預測建成后的社會經濟效益。在此基礎上，綜合論證項目建設的必要性，財務的盈利性，經濟上的合理性，技術上的先進性和適應性以及建設條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學依據。

概述

是通過對項目的主要內容和配套條件，如市場需求、資源供應、建設規模、工藝路線、設備選型、環境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術、經濟、工程等方面進行調查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的財務、經濟效益及社會影響進行預測，從而提出該項目是否值得投資和如何進行建設的咨詢意見，為項目決策提供依據的一種綜合性的分析方法。特點

預見性、公正性、可靠性、科學性

內容

投資必要性

主要根據市場調查及預測的結果，以及有關的產業政策等因素，論證項目投資建設的必要性。

技術的可行性。主要從事項目實施的技術角度，合理設計技術方案，并進行比選和評價。

財務可行性

主要從項目及投資者的角度，設計合理財務方案，從企業理財的角度進行資本預算，評價項目的財務盈利能力，進行投資決策，并從融資主體(企業)的角度評價股東投資收益、現金流量計劃及債務清償能力。

組織可行性

制定合理的項目實施進度計劃、設計合理組織機構、選擇經驗豐富的管理人員、建立良好的協作關系、制定合適的培訓計劃等，保證項目順利執行。

經濟可行性

主要是從資源配置的角度衡量項目的價值，評價項目在實現區域經濟發展目標、有效配置經濟資源、增加供應、創造就業、改善環境、提高人民生活等方面的效益。

社會可行性。主要分析項目對社會的影響，包括政治體制、方針政策、經濟結構、法律道德、宗教民族、婦女兒童及社會穩定性等。

分類

可行性研究報告分為：政府審批核準用可行性研究報告和融資用可行性研究報告。

（1）審批核準用的可行性研究報告側重關注項目的社會經濟效益和影響；

（2）融資用報告側重關注項目在經濟上是否可行。具體概括為：政府立項審批，產業扶持，銀行貸款，融資投資、投資建設、境外投資、上市融資、中外合作、股份合作、組建公司、征用土地、申請高新技術企業等各類可行性報告。

作用及定位

大中型投資項目通常需要報請地區或者國家發改委立項備案。受投資項目所在細分行業、資金規模、建設地區、投資方式等不同影響，項目可行性研究報告（立項報告為簡版可行性研究報告）均有不同側重。為了保證項目順利通過發改委批準完成立項備案，可行性研究報告的編制必須由專業有經驗的咨詢機構協助完成重要性和組成項目可行性研究分類

1、一般機會研究

鑒別與發展投資機會、形成投資意向，提供可供選擇的項目發展方向和投資領域。包括地區研究、部門研究、資源研究、政策研究等內容。

2、特定項目機會研究

主要用于篩選項目，提出項目建議。比一般機會研究更深入、更具體。包括市場研究、外部環境分析、優勢分析、論證結論。以項項目建議書的形式出據項目相關者。

3、方案策劃

根據項目的目標與功能要求，進行總體規劃與設計。作為可行性研究的前提與實施的依據。主要包括功能與目標分析，有總目標、分目標、技術指標、經濟指標、環境指標等指標；總體方案設想，有概念創新、方案設想等內容；總體方案規劃，有布局、規模、指標等內容；各部分功能設計，有子系統功能、聯系等內容；方案選擇與確定，有技術、經濟、環境、風險、周期比較、確定一到兩個方案進一步研究與論證等內容。

4、初步可行性研究

對項目進行初步的論證和估計，分析前途、關鍵技術或管理與制度問題、相關研究與工作確定。回答必要性、時間周期、資源需求、資金籌措、利益、合理、風險等問題。主要包括市場與生產能力，有市場預測、經營渠道、價格、銷量等內容；資源投入量分析，主要有建設與運行過程的資源需求；選址，有地點選擇、場地選擇等內容；項目總設計，主要有規劃、工藝、設備、土建、技術、進度、投資額、成本等內容；收益估算，主要有經濟性、技術性、環境結論等內容。

5、詳細可行性研究

在決策前對項目有關的工程、技術、經濟、環境、政策等方面的條件和情況做詳盡、系統、全面的調查、研究與分析，對各種可能的建設方案和技術與工程方案進行充分的比較論證，對項目完成后的經濟效益、國民經濟和社會效益進行預測和評價，是項目評估和決策的依據。主要包括總論，主要有背景、必要性、依據和范圍需求預測；項目規模，主要有國內外需求、能力、競爭力、技術經濟分析等內容；資源情況，主要有原材料、設施、燃料、人員、技術、裝備等內容；項目實施條件與地點選擇，主要有地理地形、氣象水文、地質、交通運輸、通訊、水、電、氣、地點選擇與比較等內容；設計方案，主要有范圍、方法、進度、工作量等內容；組織建設方案，主要有機構設置、人員招募與培訓等內容；投資估算與資金籌措方案；社會及經濟效果評價；環境評價，主要有保護、影響等內容。

項目評估

由第三方根據政策、法規、方法、參數和條例等因素，從項目的國民經濟、社會角度出發，對項目的必要性、條件、市場、技術、環境、效益等進行全面評價，判斷其是否可行，審查可行性研究報告的可靠性、真實性和客觀性，為審批項目提供決策依據。

評估依據有項目建議書、批準文件、可行性研究報告、申請報告、初審意見、有關協議文件等內容；評估程序主要有成立評

估小組、資料審查分析、調查分析、論證、編寫評估報告、討論修訂、專家論證會、出具評估報告等步驟；項目評估內容主要有項目概況評估、必要性評估、條件評估、方案評估、標準評估、進度評估、效益評估、費用評估、風險評估等內容；評估報告內容大綱主要有項目概況、詳細評估意見、總結建議等內容。商業計劃書與投資價值分析報告

1、商業計劃書

明確表述項目提供的產品或服務、有利或不利條件、進度、風險，計劃等信息，為項目管理提供分析基礎和信息交流依據，指導今后項目實施工作，增加各相關方的信心與興趣。內容包括計劃、產品或服務介紹、人員及組織結構、市場預測、風險估計、經營策略等部分。

2、投資價值分析報告

投資價值分析報告主要由項目立項方為潛在投資者或授信部門提供的旨在吸引投資或貸款的項目推介報告。主要包括產業機會，主要有行業、政策、區域等內容；企業素質，主要有經營、財務、人才、管理、文化、技術等幾方面內容； 競爭優勢，主要有產權、治理結構、組織結構、技術、產品等內容；潛在價值，主要有競爭力、盈利、市場、技術等幾方面內容；風險，主要有技術、經營、行業、市場、政策等幾方面內容；最后是結論。

第五篇：項目可行性研究報告

1、標題：×××項目可行性研究報告

2、內容：根據國家和有關部門關于該類項目的廣度和深度規定,結合項目具體情況編列,其提綱如下：

(1)依據國家產業政策、產業目錄、宏觀調控政策, 在項目建議書基礎上進一步進行調研,提出項目背景、項目建設的必要性和經濟意義,以及編制可行性研究報告所依據的政策原則和指導思想。

(2)產品市場(或社會需求)現狀調查和預測分析；競爭對手現狀和發展分析；產品的競爭能力分析；市場營銷戰略。

(3)產品(或建設)規模方案的選擇。

(4)(或建設標準)選擇。

(5)資源、原材料、燃料來源和供銷的可能性評價。

(6)公用設施建設方案。

(7)建廠條件和廠址方案：地理位置、氣象、水文、地質、地形條件、交通運輸,以及水、電、氣和社會經濟狀況及其發展趨勢；廠址比較和選擇意見。

(8)生態環境影響和對策。

(9)節約能源、水和土地資源措施。

(10)職業安全、衛生和消防論證及措施。

(11)生產組織、管理體制、機構定員、人員培訓設想。

(12)編制投資估算(投資估算按重要部位設計方案估算工程量進行計算)。提出資金籌措辦法。

(13)經濟分析和風險分析。

(14)綜合評價及結論。

34、項目可行性研究報告編制單位：

×××單位或委托×××院、所編制。

5、項目可行性研究報告編制時間。

×××年×××月 ×××日。

6、附件：如單項調研報告、委托某專業單位單項、調研咨詢報告及函、電報傳真、網絡查詢資料等。