第一篇：寫字樓前期物業(yè)管理主要工作內(nèi)容

寫字樓前期物業(yè)管理主要工作內(nèi)容

一、前期物業(yè)籌備階段

1、熟悉項(xiàng)目整體規(guī)劃及相關(guān)情況，從物業(yè)管理的角度對項(xiàng)目各種設(shè)施設(shè)備、材料的設(shè)計(jì)、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議；

2、結(jié)合項(xiàng)目本身的市場定位，為發(fā)展商提供質(zhì)量價格比最優(yōu)的品牌與型號建議；

3、從用戶實(shí)用的角度提供戶型設(shè)計(jì)、各種管道設(shè)計(jì)等方面的建議；

4、提供環(huán)保設(shè)施建議，如感應(yīng)式開關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱等；

5、對物業(yè)管理用房的大小、分配、位置等提出建議；

6、根據(jù)物業(yè)所在地物價部門的有關(guān)規(guī)定、項(xiàng)目定位及市場實(shí)際情況，配合公司制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、入住收費(fèi)明細(xì)及裝修期間的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；

7、配合招商部對寫字樓的出租、廣告推廣與商業(yè)營運(yùn)等；

8、停車系統(tǒng)及交通路線規(guī)劃（包括：人流和車流導(dǎo)向，停車場出入與計(jì)費(fèi)管理系統(tǒng)，行車路線，停車標(biāo)識，停車場的分配與規(guī)劃等）；

9、監(jiān)控和消防中心 消防中心位置； 消防中心設(shè)備布置； 消防監(jiān)控點(diǎn)位調(diào)整與補(bǔ)充。

10、垃圾處理：垃圾房位置，垃圾房設(shè)備配備標(biāo)準(zhǔn)，垃圾分類放置；

11、缷貨區(qū)的設(shè)置

缷貨場和缷貨平臺位置、高度； 缷貨場管理用房； 缷貨場停車位。

12、電梯系統(tǒng)：電梯分區(qū)、分配、梯速的選擇；

13、配合項(xiàng)目工程施工進(jìn)度，對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題及時提出，以便于及時整改；

二、物業(yè)收樓前準(zhǔn)備階段

1、確定物業(yè)管理方案及各崗位管理人員配備和業(yè)務(wù)培訓(xùn)；

2、前期物業(yè)工程項(xiàng)目的接管驗(yàn)收（圖紙資料及設(shè)施設(shè)備的移交），由建設(shè)單位、施工單位、廠家及物業(yè)管理公司參與；消防驗(yàn)收建議由第三方監(jiān)測，合格后出具監(jiān)測報(bào)告；

3、編制《商戶手冊》、《物業(yè)管理協(xié)議》、《裝修管理協(xié)議》、《裝修管理規(guī)定》等文件資料，部分資料需要印刷；

4、籌備大廈的交樓工作，包括大廈清潔開荒、工作流程和崗位職責(zé)制定、業(yè)務(wù)培訓(xùn)及崗位安排等；

5、裝修管理：制定裝修申請審批流程，制定成品保護(hù)，現(xiàn)場管理消防安全管理，施工安全管理，臨時用電管理方案等；

6、物業(yè)管理軟件的確定，原始數(shù)據(jù)錄入及日后水、電分?jǐn)偣降拇_定；

7、外包單位：如清潔、四害消殺、綠化租擺、電梯、消防、監(jiān)控、門禁等單位的確定；

19、大樓各種標(biāo)識標(biāo)牌的設(shè)置及安裝；

三、日常物業(yè)管理階段

1、完善各項(xiàng)制度及工作流程；

2、物業(yè)檔案資料的整理與歸檔；

3、根據(jù)《物業(yè)管理協(xié)議》相關(guān)內(nèi)容，提供各項(xiàng)專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。根據(jù)需要為租戶提供各項(xiàng)有償服務(wù)，開展物業(yè)多種經(jīng)營，增加物業(yè)管理收入。

第二篇：前期物業(yè)管理工作指引

前期物業(yè)管理工作指引

前期物業(yè)管理工作指引

1.目的以內(nèi)部市場化為原理，理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間的業(yè)務(wù)和經(jīng)營關(guān)系。

2.范圍

適用于海昌房地產(chǎn)集團(tuán)物業(yè)管部及自有物業(yè)公司與地產(chǎn)公司的前期物業(yè)管理。

3.3.1.3.2.3.3.3.4.4.4.1.職責(zé) 物業(yè)管理部負(fù)責(zé)本指引的編制及修訂工作。各下屬項(xiàng)目公司新城市新項(xiàng)目論證報(bào)告中對物業(yè)管理進(jìn)行可行性分析。各下屬項(xiàng)目公司參照本指引，結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情況制定具體的工作方案和結(jié)算協(xié)議，以明確雙方的業(yè)務(wù)和經(jīng)營關(guān)系。如本指引規(guī)定內(nèi)容與地方法規(guī)相沖突，依照地方法規(guī)執(zhí)行。原則 集團(tuán)下屬地產(chǎn)公司與物業(yè)公司應(yīng)本著有利于提升客戶滿意度、提升海昌品牌價值、促進(jìn)海昌房地產(chǎn)銷售的原則，合理確定地產(chǎn)公司和物業(yè)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來的交叉環(huán)節(jié)工作職責(zé)，理順業(yè)務(wù)和經(jīng)營關(guān)系，建立高效、規(guī)范的協(xié)同機(jī)制。

物業(yè)公司與地產(chǎn)公司應(yīng)確定明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，建立清晰、便捷的結(jié)算流程，以確保地產(chǎn)公司及物業(yè)公司的良性經(jīng)營需要。

地產(chǎn)公司與物業(yè)公司應(yīng)在每年1月份前確定當(dāng)年各項(xiàng)業(yè)務(wù)的結(jié)算辦法。

定義

前期物業(yè)管理:指新建物業(yè)在業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的活動。

房屋交付使用:指在房屋買賣合同約定的時間內(nèi)，業(yè)主收到書面入住通知并辦妥相關(guān)入住手續(xù)。業(yè)主收到書面入住通知后，在通知期限內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相關(guān)入住手續(xù)的，視為房屋已交付使用。建設(shè)單位沒有事先書面通知的，以業(yè)主實(shí)際辦妥相關(guān)入住手續(xù)為準(zhǔn)。

項(xiàng)目開辦費(fèi):指項(xiàng)目在集中入伙前，物業(yè)公司為實(shí)現(xiàn)新項(xiàng)目正常運(yùn)作而產(chǎn)生的人員配備、辦公設(shè)施、工具材料等費(fèi)用。

項(xiàng)目配合費(fèi):指在總包進(jìn)場后，物業(yè)公司為地產(chǎn)公司提供規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工建設(shè)部分圖紙?jiān)u審、施工配合、管理費(fèi)測定、物業(yè)服務(wù)方案、前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作的配合、施工工地安全防范與接待、項(xiàng)目部及項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)保潔服務(wù)等而產(chǎn)生的人工費(fèi)、稅費(fèi)等方面的費(fèi)用。總包進(jìn)場前物業(yè)配合地產(chǎn)期間產(chǎn)生的費(fèi)用由地產(chǎn)公司予以實(shí)報(bào)實(shí)銷，物業(yè)公司按費(fèi)用總額提取10%作為管理酬金，與地產(chǎn)公司每季度結(jié)算一次。

營銷配合費(fèi):指售樓部成立后，物業(yè)公司為營銷工作提供開放開盤服務(wù)、銷售現(xiàn)場、樣板房及開放區(qū)域接待、保潔、工程維修服務(wù)、銷售現(xiàn)場物業(yè)咨詢、入伙工作的支持與人員的協(xié)助、培訓(xùn)、稅費(fèi)等方面產(chǎn)生的費(fèi)用。

物業(yè)移交:指竣工驗(yàn)收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設(shè)施和場所、房屋移交給物業(yè)公司，物業(yè)公司組織人員對房屋及相關(guān)設(shè)施的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀

第 1頁，共5頁 4.2.4.3.5.5.1.5.2.5.3.5.4.5.5.5.6.效果進(jìn)行評估驗(yàn)收的過程。

5.7.6.6.1.清潔開荒:指項(xiàng)目接管驗(yàn)收合格后，對項(xiàng)目所有房屋、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場地進(jìn)行全面的清潔，以保證入住時的良好清潔狀態(tài)。方法和過程控制 物業(yè)管理前期介入階段

6.1.1.物業(yè)管理介入項(xiàng)目可行性調(diào)研

集團(tuán)下屬地產(chǎn)公司開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，一般在地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)前，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)對當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)法規(guī)政策、勞動用工、市場成熟度、競爭對手樓盤、項(xiàng)目基本情況及項(xiàng)目客戶定位進(jìn)行充分的調(diào)研、并根據(jù)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和市場價值的差異化程度判斷物業(yè)管理在市場進(jìn)入的可行性，并對未來的經(jīng)營管理狀況進(jìn)行合理預(yù)測，形成可行性分析報(bào)告供地產(chǎn)公司參考。

6.1.2.物業(yè)管理模式的確定

地產(chǎn)公司在編制營銷方案時，應(yīng)將營銷思路、規(guī)劃設(shè)計(jì)思路向物業(yè)公司詳細(xì)介紹，物業(yè)公司將依據(jù)地產(chǎn)公司提供的信息進(jìn)行物業(yè)管理模式的研究，并在銷售前確定物業(yè)管理模式和服務(wù)的基本內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，同時作為銷售賣點(diǎn)一并推向市場。

6.1.3.物業(yè)管理費(fèi)測算

6.1.3.1.物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理服務(wù)方案中詳列物業(yè)管理費(fèi)的測算依據(jù)。

6.1.3.2.物業(yè)管理費(fèi)定價應(yīng)參照當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)及行業(yè)水平制定，并確

保物業(yè)管理項(xiàng)目（含分期開發(fā)項(xiàng)目）收支平衡、略有盈余，原則上不贊成地產(chǎn)公司為促進(jìn)產(chǎn)品銷售而降低物業(yè)管理費(fèi)的做法，如確有必要實(shí)施，調(diào)

整部分的虧損由地產(chǎn)公司承擔(dān)，按月或季度向物業(yè)公司辦理結(jié)算手續(xù)。

6.1.4.項(xiàng)目的前期介入

6.1.4.1.為提供令客戶滿意的產(chǎn)品，規(guī)避和減少項(xiàng)目缺陷，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、現(xiàn)場

施工建設(shè)及營銷策劃階段地產(chǎn)公司應(yīng)要求物業(yè)公司提前介入，并站在潛在客戶的角度，對管理需求及項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備配備的合理性、管理成本、可持

續(xù)發(fā)展提出建設(shè)性意見。

6.1.4.2.物業(yè)公司應(yīng)提供銷售區(qū)域的接待、清潔、維修服務(wù)，并對現(xiàn)場服務(wù)人員提

供培訓(xùn)，切實(shí)提升現(xiàn)場服務(wù)品質(zhì)，以達(dá)到物業(yè)促進(jìn)營銷的目的。

6.1.4.3.項(xiàng)目前期介入階段，地產(chǎn)公司應(yīng)每月組織召開業(yè)務(wù)聯(lián)席會議，召集物業(yè)公

司相關(guān)人員就物業(yè)公司提出的問題和意見進(jìn)行溝通，并確定具體解決辦法。

6.1.4.4.項(xiàng)目前期介入期間產(chǎn)生的項(xiàng)目配合費(fèi)用、營銷配合費(fèi)用、物業(yè)開辦費(fèi)及清

潔開荒費(fèi)用等按《前期介入服務(wù)費(fèi)用結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行結(jié)算。

6.2.前期物業(yè)管理階段

6.2.1.前期物業(yè)管理招投標(biāo)

6.2.1.1.由地產(chǎn)公司在房屋銷售前，按照項(xiàng)目所在地相關(guān)規(guī)定及主管部門的要求，組織前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作，并起草《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《臨時管理

規(guī)約》，物業(yè)公司應(yīng)積極配合并參與投標(biāo)工作。

6.2.1.2.招投標(biāo)工作完成后，地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，明確委托事項(xiàng)、委托管理期限、雙方權(quán)利義務(wù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)物業(yè)用房、維修資金管理及違約責(zé)任等。合同簽訂時應(yīng)充分考慮對物業(yè)管理后期工作的影響，并為從前期物業(yè)管理服務(wù)過渡到業(yè)主委托管理服務(wù)階段創(chuàng)造條件，同時該合同應(yīng)與地產(chǎn)公司在銷售時與業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》

中約定的內(nèi)容一致。

6.2.2.前期物業(yè)管理方案策劃

在前期物業(yè)管理招投標(biāo)過程中，物業(yè)公司應(yīng)確定投標(biāo)項(xiàng)目的物業(yè)管理方案，該方案是對管理服務(wù)工作的全面策劃，具體內(nèi)容包含：項(xiàng)目及企業(yè)簡介、物業(yè)總體設(shè)想與承諾、人員配備計(jì)劃與培訓(xùn)管理、物資裝備計(jì)劃、維修資金使用方案、管理費(fèi)的收支測算、管理規(guī)章制度、檔案管理、物業(yè)前期管理、物業(yè)的日常管理、智能化系統(tǒng)管理、客戶服務(wù)及社區(qū)文化建設(shè)等。

6.2.3.物業(yè)用房的提供

6.2.3.1.地產(chǎn)公司應(yīng)按照物業(yè)管理法規(guī)向物業(yè)公司或業(yè)主大會提供物業(yè)用房，物業(yè)

用房的裝修方案由地產(chǎn)公司協(xié)同物業(yè)公司共同制定，裝修費(fèi)用由地產(chǎn)公司

承擔(dān)。

6.2.3.2.物業(yè)用房分類

A.B.C.物業(yè)管理用房，包括接待中心、辦公室、財(cái)務(wù)室、會議室、會客室、檔案室等。物業(yè)服務(wù)用房，包括員工宿舍、淋浴間、洗漱間、衛(wèi)生間、更衣室、洗衣房、閱覽活動室、食堂、各類庫房、操作間、休息室等。物業(yè)用房不包括物業(yè)公共設(shè)施配套用房。

6.2.3.3.物業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目總建筑面積在25萬平方米以下的，按總建筑面積的2‰提供；建筑面積超過25萬平方米的，除按照25萬平米的2‰提供

外，超出部分按1‰的標(biāo)準(zhǔn)提供；建筑面積在5萬平方米及以下的，按不

少于建筑面積100平方米提供。

6.2.3.4.物業(yè)用房應(yīng)具有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)并具備正常的使用功能。

6.2.3.5.地產(chǎn)公司在規(guī)劃設(shè)計(jì)時應(yīng)對物業(yè)用房予以充分考慮。辦公場所具體位置的規(guī)劃應(yīng)考慮到項(xiàng)目物業(yè)管理模式的需要，并從服務(wù)輻射區(qū)域、交通、安全、是否擾民等角度充分考慮。物業(yè)用房及員工生活用房不能設(shè)在地下室中，并保證通風(fēng)、噪音符合國家住宅使用標(biāo)準(zhǔn)。

6.2.4.物業(yè)的移交

6.2.4.1.物業(yè)移交的重點(diǎn)是房屋本體、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場地的移交，物

業(yè)移交應(yīng)建立書面移交檔案。對于驗(yàn)收不合格的項(xiàng)目，地產(chǎn)公司應(yīng)組織人

員及時進(jìn)行整改。若在接管驗(yàn)收工作中有屢次整改仍不達(dá)標(biāo)或項(xiàng)目部拒不

整改以及長期拖延的項(xiàng)目，物業(yè)公司應(yīng)將問題以書面報(bào)告的形式報(bào)地產(chǎn)公

司分管領(lǐng)導(dǎo)處理。

6.2.4.2.地產(chǎn)公司應(yīng)在正式入伙前30個工作日完成所有工程的整改工作，并通知

物業(yè)公司接管驗(yàn)收。一般接管驗(yàn)收工作每10萬平方米需投入20人約10

天的工作量，地產(chǎn)公司須以每10萬平方米預(yù)留15個工作日給物業(yè)公司辦

理接管驗(yàn)收手續(xù)，并確保另有15個工作日進(jìn)行清潔開荒工作。否則物業(yè)

公司可按日收取應(yīng)急費(fèi)用，應(yīng)急費(fèi)用包含加班費(fèi)、補(bǔ)貼和酬金等。

6.2.5.保潔開荒

6.2.5.1.保潔開荒分為二種情況：第一種是銷售前開放區(qū)域、樣板房、銷售大廳的保潔開荒；第二種是房屋交付使用前的保潔開荒。

6.2.5.2.保潔開荒屬產(chǎn)品符合性責(zé)任，地產(chǎn)公司應(yīng)監(jiān)督各施工單位負(fù)責(zé)其作業(yè)范圍

內(nèi)的清場及完成初次保潔工作。

6.2.5.3.保潔開荒工作開始前，地產(chǎn)公司應(yīng)確保所有房屋鑰匙已全部移交給物業(yè)公

司。

6.2.5.4.地產(chǎn)公司可將保潔開荒工作直接發(fā)包給物業(yè)公司，物業(yè)公司在清潔開荒報(bào)

價中應(yīng)包含人工費(fèi)、材料費(fèi)、稅金、酬金等成本。清潔開荒質(zhì)量由物業(yè)公

司全面監(jiān)管，費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。如地產(chǎn)公司將清潔業(yè)務(wù)直接發(fā)包給專

業(yè)清潔公司，物業(yè)公司應(yīng)予以監(jiān)督清潔質(zhì)量，由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付

總承包費(fèi)用的10%作為管理酬金。

6.2.6.標(biāo)識的配備

6.2.6.1.房屋本體類標(biāo)識由地產(chǎn)公司/商業(yè)公司按照項(xiàng)目特有的識別系統(tǒng)制作，物

業(yè)管理類標(biāo)識由物業(yè)公司按照海昌集團(tuán)VI管理規(guī)定款式制作，費(fèi)用由地

產(chǎn)公司承擔(dān)。

6.2.6.2.地產(chǎn)公司如將房屋本體類標(biāo)識及物業(yè)管理類標(biāo)識全部委托交由物業(yè)公司

制作，期間產(chǎn)生的設(shè)計(jì)費(fèi)、制作費(fèi)和酬金由地產(chǎn)公司承擔(dān)。

6.2.7.客戶體驗(yàn)日

6.2.7.1.客戶體驗(yàn)日應(yīng)安排在項(xiàng)目正式入伙前30天--60天前進(jìn)行，由地產(chǎn)公司全

程組織安排，費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。

6.2.7.2.物業(yè)公司應(yīng)在客戶體驗(yàn)日充分展示服務(wù)水準(zhǔn)、專業(yè)水平、團(tuán)隊(duì)合作精神，并借此契機(jī)為入伙后的服務(wù)工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

6.2.7.3.客戶體驗(yàn)日中涉及的整改項(xiàng)目，地產(chǎn)公司應(yīng)在正式入伙前全部完成整改工

作。

6.2.8.房屋的集中入伙

6.2.8.1.房屋的集中交付實(shí)行地產(chǎn)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，成立由各部門、各專業(yè)人員

聯(lián)合組成的入伙工作小組，并策劃、組織入伙工作。集中入伙期間發(fā)生的費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。

6.2.8.2.地產(chǎn)公司如委托物業(yè)公司辦理房屋集中入伙手續(xù)的，物業(yè)公司需提前將集

中入伙策劃方案及費(fèi)用預(yù)算報(bào)地產(chǎn)公司審核，費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。

6.2.9.房屋質(zhì)量返修管理

地產(chǎn)公司應(yīng)成立項(xiàng)目保修辦，按照《房屋質(zhì)量保證書》規(guī)定承擔(dān)房屋保修、公共設(shè)備設(shè)施保修期內(nèi)的返修及完善工作，此外對已超過保修期但經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)定屬質(zhì)量問題的仍需由地產(chǎn)公司承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。

6.2.10.空置房管理

6.2.10.1.空置房分為兩種情況：第一種情況：因地產(chǎn)公司銷售原因，造成房屋

未交付使用而空置的；第二種情況：房屋已經(jīng)交付使用，因業(yè)主個人原因

未辦理入伙手續(xù)的。

6.2.10.2.第一種空置房產(chǎn)生的管理費(fèi)、水、電、供暖等費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)；

第二種空置房相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法》規(guī)定，空

置房管理費(fèi)應(yīng)全額繳交。具備房屋交付使用條件但尚未入伙的客戶，地產(chǎn)

公司有義務(wù)敦促其盡快辦理交付使用手續(xù)。

6.2.10.3.物業(yè)公司應(yīng)建立對空置房的巡查及清潔制度，并組織實(shí)施，保存相關(guān)

工作記錄。

6.3.前期配合費(fèi)用結(jié)算

6.3.1.物業(yè)公司配合地產(chǎn)前期介入服務(wù)的結(jié)算可分為二種方式：第一種為包干制，第二種

為酬金制；

6.3.2.包干制結(jié)算方式按《前期介入服務(wù)費(fèi)用結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)》簽訂相關(guān)協(xié)議，項(xiàng)目配合費(fèi)及營

銷配合費(fèi)按合同簽訂后3日內(nèi)支付40%、服務(wù)期滿6個月時支付40%、余額20%在年末前一次性清算完畢的方式給付。

6.3.3.酬金制方式中，前期配合期間產(chǎn)生的所有費(fèi)用（含人工成本、物料、稅金、不可預(yù)

見費(fèi)等）均由地產(chǎn)公司承擔(dān)，并對物業(yè)配合地產(chǎn)期間產(chǎn)生的所有費(fèi)用計(jì)提10%作為物業(yè)管理酬金，按季度支付給物業(yè)公司。

6.3.4.物業(yè)開辦費(fèi)在簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》時由地產(chǎn)公司按集團(tuán)下發(fā)的《前期介入服

務(wù)費(fèi)用結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)》一次性劃拔給物業(yè)公司統(tǒng)籌使用，以便物業(yè)公司管理服務(wù)工作的正常開展。

6.4.其他事項(xiàng)

6.4.1.地產(chǎn)公司因銷售或其他需要，承諾向業(yè)主贈送的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān)，此

部分費(fèi)用由地產(chǎn)公司按月劃撥給物業(yè)公司。

6.4.2.因市政配套不到位或銷售承諾等原因，造成項(xiàng)目用水、電、氣、供暖形成繳費(fèi)與收

費(fèi)之間的價差、量差，以及因前期施工、售后返修等造成的水電開支過大而產(chǎn)生的收支價差及量差部分，由地產(chǎn)公司承擔(dān)補(bǔ)差責(zé)任。物業(yè)公司按季度統(tǒng)計(jì)上報(bào)地產(chǎn)公司相關(guān)部門予以結(jié)算。

6.4.3.地產(chǎn)公司在制定與物業(yè)管理相關(guān)的含有廣告內(nèi)容的對外宣傳資料（售樓廣告、推廣

資料、合同、宣傳圖冊）時，應(yīng)充分征求物業(yè)公司意見后實(shí)施。在銷售時不得超出《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》約定范圍向客戶做出承諾，以免增加物業(yè)公司的管理難度。

7.附則

本制度自頒布之日起執(zhí)行。

第三篇：前期物業(yè)管理工作103項(xiàng)

前期物業(yè)管理工作103項(xiàng)，不了解都不好意思混物業(yè)圈

1注冊物業(yè)公司

2辦理物業(yè)管理資質(zhì)證

3相關(guān)稅務(wù)登記手續(xù)辦理

4設(shè)立專用銀行帳號

5填寫物業(yè)情況調(diào)查表

6物業(yè)管理費(fèi)測算

7市場調(diào)研:本地物業(yè)運(yùn)行部門及崗位配置調(diào)查

8各崗位薪資情況調(diào)查

9有償服務(wù)情況調(diào)查

10申領(lǐng)物業(yè)收費(fèi)許可證，確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

11制定整體人員編制、工資標(biāo)準(zhǔn)

12制定物業(yè)公司人員招聘計(jì)劃及落實(shí)

13制定人員培訓(xùn)計(jì)劃

14確定人員上崗時間

15制定員工手冊

16制定員工崗位職責(zé)

17物業(yè)公司工作人員崗前培訓(xùn)

18制定開辦費(fèi)預(yù)算

19開辦費(fèi)到位

20制定《物業(yè)管理公約》并至所在區(qū)物業(yè)辦報(bào)批

21制定業(yè)主裝修手冊

22制定業(yè)主/住戶手冊

23制定《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》

24制定《商品住宅使用說明書》

25制定《商品住宅質(zhì)量保證書》

26根據(jù)開辦預(yù)算及報(bào)告,制定前期采購計(jì)劃并開始采購 27確定印刷清單

28確定各管理用房功能,并進(jìn)行管理用房裝修

29制定物業(yè)交樓計(jì)劃

30與開發(fā)單位工程部、承建單位共同進(jìn)行房屋接管驗(yàn)收 31確定各系統(tǒng)交接日期

32制定物業(yè)返修計(jì)劃

33制定物業(yè)返修程序

34制定物業(yè)返修人員安排計(jì)劃

35制定各類交樓表格

36制定物業(yè)入伙所須表格

37制定物業(yè)入伙程序并實(shí)施培訓(xùn)

38入伙儀式的籌備工作及布置落實(shí)

39制定業(yè)主裝修程序并實(shí)施培訓(xùn)

40制定物業(yè)前期物品進(jìn)出管理規(guī)定

41制定物業(yè)入伙前大清潔計(jì)劃

42實(shí)施小區(qū)清潔開荒工作

43制定車場財(cái)務(wù)預(yù)算

44制定車場人員編制

45制定車場管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

46制定車場管理制度

47制定車場管理方案

48確定會所開放日期及功能設(shè)制

49確定車場起用日期及具體車位數(shù)

50制定保安整體計(jì)劃

51制定鑰匙管理辦法

52制定有償服務(wù)內(nèi)容(以入伙階段為主)

53制定有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

54建立業(yè)主檔案

55建立小區(qū)管理檔案

56建立接收資料檔案

57建立工程圖紙檔案

58建立管理員工檔案

59聯(lián)系供電局：上級電站的確定

60確定設(shè)備檢修的責(zé)任劃分及產(chǎn)權(quán)分界

61確認(rèn)電費(fèi)價格及交費(fèi)方式

62聯(lián)系自來水公司：確定設(shè)備檢修的責(zé)任劃分

63落實(shí)供水量

64確認(rèn)水費(fèi)價格及交費(fèi)方式

65確認(rèn)排污費(fèi)價格及交費(fèi)方式

66聯(lián)系燃?xì)夤荆捍_定通氣時間

67確定燃?xì)鈨r格及交費(fèi)方式

68確定設(shè)備檢修的責(zé)任劃分

69聯(lián)系市節(jié)水辦：落實(shí)節(jié)水管理有關(guān)地方法規(guī)及管理規(guī)定

70聯(lián)系熱力公司：落實(shí)采暖面積的申批

71確認(rèn)采暖價格及交費(fèi)方式

72明確設(shè)備檢修的責(zé)任劃分

73聯(lián)系電話局：明確系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)分界

74落實(shí)電話開通辦法

75確認(rèn)收費(fèi)價格

76聯(lián)系防疫站：報(bào)檢生活水箱，取合格證

77聯(lián)系消防局：報(bào)消防設(shè)備系統(tǒng)驗(yàn)收時間取得合格證 78消防值機(jī)員培訓(xùn)

79業(yè)主裝修消防報(bào)批

80聯(lián)系廣電局：報(bào)光纜信號傳輸相關(guān)手續(xù)

81聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商：寬帶設(shè)備的檢修責(zé)任劃分及產(chǎn)權(quán)界定 82落實(shí)寬帶開通辦法

83確認(rèn)收費(fèi)價格及收費(fèi)方式

84聯(lián)系勞動局：電梯審檢領(lǐng)取合格證

85特殊工種報(bào)檢

86聯(lián)系交通大隊(duì)：報(bào)車場管理方案

87聯(lián)系無線電管理委員會：報(bào)對講機(jī)頻點(diǎn)

88聯(lián)系環(huán)衛(wèi)局：確認(rèn)垃圾清運(yùn)價格

89裝修垃圾清運(yùn)價格

90化糞井清掏價格

91門前三包費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)

92聯(lián)系郵電局：通郵

93聯(lián)系公安局：報(bào)內(nèi)保關(guān)系

94聯(lián)系當(dāng)?shù)嘏沙鏊簣?bào)小區(qū)門牌號碼

95戶口遷入辦法及程序

96聯(lián)系物價局：報(bào)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

97聯(lián)系保安公司：確定保安人員及總體費(fèi)用

98聯(lián)系制衣廠：確定工裝款式,制做員工制服

99聯(lián)系標(biāo)牌系統(tǒng)供應(yīng)商：定制工牌

100制做入伙儀式使用之條幅及彩旗

101聯(lián)系印刷廠：印制信封、信紙及各種手冊、運(yùn)行表單 102聯(lián)系供應(yīng)公司：采購辦公用品、維修工具

103聯(lián)系送餐公司：給員工送餐

第四篇：如何做好前期物業(yè)管理工作（模版）

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如何做好前期物業(yè)管理工作

宋汝亭編輯

做好物業(yè)管理的前期介入和管理是避免物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入正常的工作中出現(xiàn)矛盾和糾紛，提高物業(yè)管理水平的重要途徑。做好物業(yè)管理的前期工作，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對物業(yè)建設(shè)的質(zhì)量和銷售，有利于維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，提升物業(yè)使用人的房屋價值，提高物業(yè)使用人的居住環(huán)境和品質(zhì)，對開發(fā)商的房屋銷售都有利、業(yè)主權(quán)益和社會穩(wěn)定都具有重大意義，本文結(jié)合目前物業(yè)管理前期介入的情況，提出如何做好并加強(qiáng)前期的物業(yè)管理。

物業(yè)管理的前期介入早在我國物業(yè)管理的發(fā)展初期就被引入房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)之中，且已收到良好的效果，現(xiàn)今，許多房地產(chǎn)開發(fā)商越來越重視與物業(yè)管理企業(yè)間的前期合作，也為日后物業(yè)的售后服務(wù)與長效管理打下了良好基礎(chǔ)。然而，由于一些房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理前期介入的意義與作用認(rèn)識不足，使得物業(yè)管理前期介入還未能引起足夠的重視。為了更好地履行物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中的責(zé)任 , 防范前期物業(yè)管理中的潛在風(fēng)險，建議物業(yè)管理行業(yè)一起來關(guān)注物業(yè)管理的前期介入。

加強(qiáng)前期物業(yè)管理，應(yīng)該做好以下幾方面工作：

一、規(guī)范開發(fā)建設(shè)企業(yè)的建設(shè)行為

一個高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施配套完備的物業(yè)項(xiàng)目能營造一個高水平的物業(yè)管理企業(yè)。建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的精品樓盤，除了開發(fā)商、建設(shè)商、監(jiān)

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理部門外，還必須通過物業(yè)的前期管理來規(guī)范和監(jiān)督開發(fā)的建設(shè)行為。

（一）對物業(yè)的前期設(shè)計(jì)、規(guī)劃嚴(yán)要求

開發(fā)建設(shè)企業(yè)的立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)要立足高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，要有超前意識;規(guī)劃管理部門要嚴(yán)格把關(guān)，對不符合建設(shè)要求的不予審批；開發(fā)建設(shè)企業(yè)要嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行建造，公共的配套設(shè)施要與建設(shè)同步進(jìn)行，避免先建物業(yè)后建設(shè)施的行為;相關(guān)主管部門和質(zhì)檢部門要定期進(jìn)行檢查督導(dǎo)，對違規(guī)行為及時進(jìn)行處理，限期改正。

（二）做好物業(yè)售前選聘物業(yè)管理企業(yè)工作

開發(fā)建設(shè)企業(yè)在物業(yè)項(xiàng)目開工、商品房預(yù)售前應(yīng)聘任或委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理，并制定新建物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理方案和前期物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主公約，報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。開發(fā)建設(shè)企業(yè)在出售新建商品房時，應(yīng)當(dāng)向購房人明示前期物業(yè)管理服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、業(yè)主公約，在與購房人簽訂商品房買賣合同時，簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。未委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理，未制定物業(yè)管理方案、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和業(yè)主公約的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，如不改正或不備案，不予頒發(fā)商品房預(yù)銷售許可證，已頒發(fā)的予以收回或吊銷預(yù)銷售許可證。

（三）按合同規(guī)定進(jìn)行運(yùn)營

新建商品房由開發(fā)建設(shè)單位按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍 , 承擔(dān)保修責(zé)任。如委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修 , 應(yīng)與物業(yè)管理

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企業(yè)簽訂委托保修合同 , 明確雙方權(quán)利義務(wù)和保修責(zé)任 , 并向物業(yè)管理企業(yè)支付質(zhì)保金。

二、規(guī)范前期物業(yè)管理行為

物業(yè)管理前期介入開發(fā)建設(shè)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，對物業(yè)后期的管理具有十分重要的作用。物業(yè)管理企業(yè)前期介入應(yīng)抓好以下幾個環(huán)節(jié)：

（一）編制前期物業(yè)管理方案

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)前期物業(yè)管理合同和物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)情況，編制物業(yè)管理方案，擬制業(yè)主臨時公約和物業(yè)管理規(guī)定，使物業(yè)管理方案和開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目策劃方案融為一體，為日后物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)。

（二）組織人員介入

組織人員前期介入是前期管理的關(guān)鍵。物業(yè)管理企業(yè)要挑選具有一定物業(yè)管理知識、物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和策劃能力的管理人員組成前期物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，專門負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理工作。并指派 1 ～ 3 名物業(yè)管理專業(yè)人員，參加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)項(xiàng)目策劃委員會，為開發(fā)建設(shè)企業(yè)提供咨詢服務(wù)。

（三）加強(qiáng)物業(yè)施工質(zhì)量監(jiān)督，保障工程質(zhì)量

物業(yè)管理企業(yè)要組織工程專業(yè)技術(shù)人員深入到施工現(xiàn)場，配合工程監(jiān)理部門，對物業(yè)建筑規(guī)劃、建筑材料、工程質(zhì)量、配套設(shè)施建設(shè)進(jìn)行檢查監(jiān)督，對違反規(guī)劃和規(guī)定的項(xiàng)目，及時向開發(fā)建設(shè)企業(yè)提出改正意見和建議。

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同時加強(qiáng)前期住宅裝飾裝修管理，對維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益和物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境管理及后期物業(yè)管理具有十分重要作用。加強(qiáng)前期住宅室內(nèi)裝飾裝修管理應(yīng)注重抓好：制定相關(guān)制度;辦理室內(nèi)裝飾裝修手續(xù);加強(qiáng)對裝飾裝修活動的監(jiān)督管理;對裝飾裝修工程進(jìn)行驗(yàn)收等幾項(xiàng)工作。

五、做好物業(yè)管理員工前期管理培訓(xùn)

物業(yè)管理是對專業(yè)化要求很高的行業(yè)。在英國，物業(yè)管理者要求是多面手，要能在不同場合充當(dāng)不同的角色，現(xiàn)代物業(yè)管理要求高水平的物業(yè)管理從業(yè)者必須具備較高的綜合素質(zhì)，包括思想素質(zhì)、職業(yè)道德、服務(wù)態(tài)度、管理知識和專業(yè)能力等。

在物業(yè)管理前期介入中，物業(yè)管理人員將代表著企業(yè)的外在品牌，人員的整體行為將成為關(guān)系到在正常接管、日常服務(wù)中能否真正的得到廣大業(yè)主對工作的認(rèn)可的關(guān)鍵因素。那么，員工的培養(yǎng)或培訓(xùn)將根據(jù)人員崗位不同進(jìn)行。

（一）知識

對中高層管理人員的知識要求相對會比較高。知識包括經(jīng)營管理知識、財(cái)務(wù)知識、法律知識。此外，掌握一些房產(chǎn)估價、房產(chǎn)經(jīng)營、建筑工程、預(yù)算、城市規(guī)劃等知識，對提升服務(wù)的內(nèi)容和檔次大有幫助。

（二）技能

物業(yè)管理不僅涉及房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施管理、維修和養(yǎng)護(hù)，而且包括綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安和消防等，又涉及公共服務(wù)、專項(xiàng)服

第五篇：高層寫字樓物業(yè)前期介入方案

高層寫字樓物業(yè)前期介入方案

一、前期介入篇

1、物業(yè)管理公司在開發(fā)商對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時應(yīng)該提出哪些意見?

一個房地產(chǎn)項(xiàng)目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應(yīng)的配置和設(shè)施的物業(yè)管理的簡便和低維護(hù)支出費(fèi)用，所以物管方面對物業(yè)設(shè)計(jì)(說明)應(yīng)該提出以下幾點(diǎn)建議：

(1)要考慮商業(yè)和物管用房的預(yù)留(包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動室、保安崗?fù)び梅俊⒗占尽⑽锪蟼}庫、清潔工工具房等)。

(2)配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。

(3)設(shè)計(jì)時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。

(4)高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。

(5)水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。

(6)信報(bào)箱的設(shè)置亦要考慮郵政需要放在首層(放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務(wù)費(fèi))，并且信報(bào)箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。

(7)小區(qū)進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費(fèi)用支出。

(8)小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。

(9)小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計(jì)成防攀越的。

(10)小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。

(11)綠化帶植物的品種(尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū))不要設(shè)計(jì)得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護(hù)的植物。

(12)小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計(jì)亦要考慮到易于低成本維護(hù)。

(13)小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池(含游泳池)、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠桿等設(shè)施和器械。

(14)排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。

(15)現(xiàn)在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設(shè)計(jì)應(yīng)考慮統(tǒng)一接管，并配二個地漏(其中一個為洗水機(jī)排水用)否則業(yè)主在二次裝修的排管時，施工不規(guī)范會引發(fā)一系列問題。

(16)低價商品房業(yè)主用窗式空調(diào)多，故臥室大多預(yù)留窗式空調(diào)口，預(yù)留空調(diào)口可設(shè)計(jì)成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機(jī)，又可以安放窗式空調(diào)機(jī)，還要方便以后維護(hù)、加雪種拆裝等，以避免產(chǎn)生老式空調(diào)口的敝端和遺留問題(滲漏)。

(17)建筑物的可上人平臺可以設(shè)計(jì)成花壇、綠化帶;多層屋頂不上人天臺設(shè)計(jì)成易于養(yǎng)護(hù)的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補(bǔ)地面綠化面積的不足(第五面資源的利用)。

(18)現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設(shè)計(jì)應(yīng)考慮主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置(以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。)

(19)樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片(防涂鴉，防污漬)。

(20)樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應(yīng)采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露(以防小孩和他人搗亂撥弄)。

(21)小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用(在地面)油漆的紅管或不易退色的油漆管(以減少高空作業(yè))。

(22)小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風(fēng)、采用節(jié)能燈膽(方便日常維修、減少開支)。

(23)垃圾收集站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運(yùn)車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。

(24)單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開關(guān)(以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量)。

(25)一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量(以免大容量電表收取幾十度費(fèi)用而發(fā)生不必要的支出)。

(26)消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。

(27)由于商業(yè)用水和居民用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計(jì)量表(以避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費(fèi)高的商業(yè)用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費(fèi)用)。

(28)小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長度。

(29)凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶(既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔)。

(30)建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗(以減少高空拋物現(xiàn)象)。

(31)各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應(yīng)設(shè)計(jì)加裝閉路電視監(jiān)控。

(32)所有單元進(jìn)戶門應(yīng)設(shè)計(jì)遮雨棚(防雨水和淋花水)。

(33)商鋪商前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位往往被開發(fā)商所忽視，設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮進(jìn)去。

(34)建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺等(以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè))。

(35)重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，(以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財(cái))。

(36)最容易發(fā)生問題(滲水)的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂(PV管)或生銹而破裂(鍍鋅管)故設(shè)計(jì)時最好設(shè)置套管。

(37)小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)要一步到位：

(a)按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設(shè)備用房。(b)管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計(jì)中加以考慮。

(c)陽臺設(shè)計(jì)要考慮到花盆座架(底部向里傾斜)以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計(jì)要考慮進(jìn)去。

2、物業(yè)公司在工程施工階段介入過程中應(yīng)注意什么?

中顧律師解答：一個物業(yè)的整體質(zhì)量是由建材設(shè)備本身的質(zhì)量和安裝施工質(zhì)量二大部分組成，所以對于物業(yè)管理公司來講主要對開發(fā)商提以下幾點(diǎn)建議：

(1)對小區(qū)(大廈)的重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的實(shí)體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服務(wù)良好、價格適中的那家。

(2)小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。

(3)涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應(yīng)力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過程控制和驗(yàn)收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)，綠化帶土質(zhì)的厚度要符合要求。

(4)所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開發(fā)產(chǎn)就設(shè)備(或大宗材料、配件)的保質(zhì)(修)期的保質(zhì)(修)內(nèi)容、保質(zhì)(修)期限、責(zé)任、費(fèi)用(維修保證金)、違約處理等達(dá)成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。

(5)一些重要的大型配套設(shè)備(包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等)的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。

(6)小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗(yàn)許可證明(如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗(yàn)合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才準(zhǔn)許使用，還有消防報(bào)警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等)最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。

(7)為方便以后的物業(yè)管理，對大型重要的公共配套設(shè)備能設(shè)立獨(dú)立的電表或電表(便于情況分析和成本控制)，高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應(yīng)與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計(jì)量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中(便于抄表、住戶忘關(guān)開關(guān)時可臨時切斷電源)，電話分線分層分戶應(yīng)作好識別標(biāo)記，合理分配。

(8)各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)工作深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報(bào)警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄。

(9)重要的土建要確保一定抽驗(yàn)合格率，所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收、且要有物管人員參加。

(10)物業(yè)的竣工驗(yàn)收，物管人員應(yīng)會同參加，對不符合物管要求的工程項(xiàng)目有權(quán)令其整改滿意后再簽字，物業(yè)(包括設(shè)備設(shè)施)的二次接管驗(yàn)收須全面把關(guān)交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。

3、物業(yè)管理公司在開發(fā)商項(xiàng)目開盤后對外售樓時應(yīng)注意哪些事項(xiàng)?

答：嚴(yán)格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產(chǎn)買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應(yīng)刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園(公共場地不屬于套內(nèi)面積，誤導(dǎo)消費(fèi)者);免x年管理費(fèi)或只按多少元/M2收取管理費(fèi)(讓物業(yè)公司倒貼錢);小區(qū)提供xx會所服務(wù)(會所一向是個賠錢項(xiàng)目，誰來投資設(shè)備，誰來支出場地管理費(fèi)、水電費(fèi)、維修費(fèi)和人工費(fèi)?誰來貼補(bǔ)經(jīng)營虧損?);承諾小區(qū)會有管道煤氣，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉泳

池、綠化庭院等，但設(shè)計(jì)時根本沒有考慮，更談不上交付使用(業(yè)主入伙發(fā)現(xiàn)承諾不兌現(xiàn)時和物業(yè)公司結(jié)怨)，物管公司應(yīng)該對開發(fā)商售樓部分人員進(jìn)行短期培訓(xùn)，對客戶在物業(yè)管理方面的咨詢要對答如流，前后一致。

二、接管驗(yàn)收篇

1、物管公司在開發(fā)商物業(yè)移交時應(yīng)注意那些交接事項(xiàng)?

中顧律師解答：物管公司對開發(fā)商所移交的物業(yè)一定要把好驗(yàn)收關(guān)，否則因?yàn)榘殃P(guān)不嚴(yán)而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會給物業(yè)公司帶來沉重的包袱。一般來說物業(yè)公司接管驗(yàn)收時要注重以下幾個關(guān)鍵：

(1)對在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見進(jìn)行復(fù)核，對尚未完善的事項(xiàng)，要求開發(fā)商提出的補(bǔ)救和解決措施并備案，(包括物管用房，專項(xiàng)基金，開辦費(fèi)用，對外承諾的小區(qū)配套設(shè)施等敏感問題)。

(2)開發(fā)商應(yīng)對小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工(承包)單位名稱、工程項(xiàng)目、工程負(fù)責(zé)人擴(kuò)聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單交給物業(yè)公司。

(3)將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費(fèi)用。(4)凡小區(qū)采用非市面上常見的建材，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。

(5)驗(yàn)收時注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無按要求做好：包括崗?fù)ぁ⒌篱l、圍欄防攀防鉆設(shè)施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房(含清潔工具房)、小區(qū)標(biāo)識系統(tǒng)、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設(shè)施做好與否，小區(qū)擺攤、搞社區(qū)活動、室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)(含商鋪)等。

(6)小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場所(幼兒園等)、停車位、會所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明(避免以后引起業(yè)主投訴、爭紛)。

三、入伙篇

1、物業(yè)公司在剛?cè)牖镫A段應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備工作?

物業(yè)公司在入伙最初階段主要完善物業(yè)管理配套設(shè)施，理順業(yè)主與物業(yè)管理公司之間就重要事項(xiàng)的法律契約關(guān)系(如業(yè)主公約、管理費(fèi)、本體維修基金、停車位使用協(xié)議、管理費(fèi)和水電費(fèi)銀行委托繳款協(xié)議等)。凡是業(yè)主(住戶)違反小區(qū)管理?xiàng)l例的處罰條款，諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂放雜物垃圾、車輛停放不到位、私自架設(shè)天線、亂拉電線、電話線、不按要求安裝空調(diào)、拖欠管理費(fèi)和車位使用費(fèi)等物業(yè)管理中常見的比較棘手的違章處罰一定要在業(yè)主公約中列明，業(yè)主簽字有效。入伙前期對小區(qū)違章違規(guī)的危害性，公民道德教育、處罰條款和依據(jù)頻繁地通過宣傳欄、單元大門通知欄廣而告之。對一些不太自覺的住戶要上門走訪等加大宣傳力度教育。當(dāng)然重點(diǎn)是放在預(yù)防上，通過上述的工作給小區(qū)一個良好的生活秩序和環(huán)境。即將實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中仍存在諸多缺陷，《條例》未明確之處提出了9條建議，其中一條就是要求物管企業(yè)必須公布收支明細(xì)賬，且事先須經(jīng)審計(jì)部門審計(jì)。

建議一： 將開發(fā)商排除在業(yè)主范圍外

開發(fā)商和業(yè)主是不同的利益主體，會有不同的利益訴求。

建議二：明確首屆業(yè)主大會召集人

《條例》第8條:物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

《條例》中多次出現(xiàn)的“物業(yè)管理區(qū)域”也應(yīng)明確，不同利益群體的人對此有不同的理解，這勢必會帶來不必要的糾紛。

建議三：細(xì)化房管局行政指導(dǎo)責(zé)任

《條例》第10條:同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

《條例》的規(guī)定過于原則化。房管局的指導(dǎo)行為具有何樣的法律效力?不指導(dǎo)或亂指導(dǎo)是否承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任?業(yè)委會不服從指導(dǎo)是否承擔(dān)或承擔(dān)怎樣的法律責(zé)任?這些問題都亟待細(xì)化。

建議四：明確書面簽名的合法性

《條例》第12條:業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。以書面征求意見形式獲得的表決結(jié)果是否具有法律效力很難確定。《條例》細(xì)則必須對業(yè)主簽名的情形進(jìn)行規(guī)范，對簽名的真實(shí)性、合法性作出規(guī)定。

建議五：賦予業(yè)委會社團(tuán)法人身份

《條例》第16條:業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

業(yè)主委會究竟在法律上是一個何種性質(zhì)的組織?敗訴后民事責(zé)任由業(yè)委會還是業(yè)主承擔(dān)?業(yè)委會的活動經(jīng)費(fèi)從哪里來?業(yè)委會成員能否領(lǐng)取報(bào)酬?從何處領(lǐng)取報(bào)酬?《條例》至今沒有回答。建議賦予業(yè)委會社團(tuán)法人組織的法律身份，諸多尷尬將迎刃而解。

建議六：取消居委會的指導(dǎo)監(jiān)督權(quán)

《條例》第20條:??在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

業(yè)主委會和居委會同為基層群眾自治組織，都必須接受政府部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，因此根據(jù)憲法體現(xiàn)的法律精神，居委會無權(quán)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)委會。另外，過多的干預(yù)最終也會造成業(yè)主的自治成為空談。

建議七：開發(fā)商不能與業(yè)主簽物管合同

《條例》第21條:在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

因此，《條例》細(xì)則應(yīng)對開發(fā)商這種普遍侵犯業(yè)主權(quán)利的行為予以制止。

建議八：多方監(jiān)督開發(fā)商擅自處分行為

《條例》第27條:業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或

者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

《條例》細(xì)則應(yīng)對此進(jìn)行補(bǔ)充，比如賦予規(guī)劃局、房管局、物管或者業(yè)主(業(yè)委會)監(jiān)督權(quán)，這比打官司要經(jīng)濟(jì)得多。

建議九：物管明細(xì)賬須審計(jì)并公開

《條例》第43條：縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。

業(yè)主對自己所交的費(fèi)用如何支出總是特別關(guān)心，而絕大多數(shù)物管企業(yè)都只公布收支總賬，業(yè)主因此懷疑物管存在貓膩，很多糾紛因此引起。建議法律作出這樣的規(guī)定———物管須定期公布經(jīng)審計(jì)部門審計(jì)的明細(xì)賬。諸多糾紛自然不會發(fā)生了。