第一篇：包頭萬達城市綜合體調研報告

城市綜合體調研報告

姓名：xxx

學號：xxx

班級：xxx

時

間

：

xxx

指導老師xxx

調研對象：包頭市萬達廣場

調研地點：內蒙古包頭市民族東路 調研目的：

本調研主要包頭萬達廣場作為調研目的地，從萬達廣場的概況，對室外環境的空間與建筑，總平面設計，商業建筑的功能和內部空間設計，商業建筑的結構和人員流線等方面全方位，多角度，深層次地剖析商業綜合體的設計方法。一·概況及經濟技術指標：

包頭青山萬達廣場項目總用地面積159.34畝，總建筑面積65萬平方米，為一大型城市綜合體，規劃分為住宅，辦公，商業三大組團。考慮到區位優勢，其中住宅組團為中等規模的高端社區。地上建筑面積54萬平方米。

商品住宅主要經濟技術指標：地上建筑面積54萬平方米；容積率：5.1；綠化率：30%；總建筑面積：295000平方米，可銷售面積：243000平方米，底商建筑面積：35000平方米；

商辦主要經濟技術指標：大商業總建筑面積：112000平方米（地上）；寫字樓及公寓樓總建筑面積：148000平方米（地上）

包頭青山萬達廣場由大型商業綜合體、寫字樓、公寓、住宅等多種業態組成，具有購物、娛樂、休閑、文化、居住等功能。

二·區位分析：

包頭青山萬達廣場項目位于包頭市青山區，地處城市主干道鋼鐵大街與民族東路交匯處，南臨銀河廣場，東至體育館路，西臨

香格里拉酒店，北至青年路。是包頭市的核心位置，屬于黃金地段，交通便利。也是包頭市核心商務區，同時呼包鄂經濟圈發展要地。

地理位置：

距離中心城區：1公里

距離包頭機場：約20公里 交通樞紐：

城市主干道：鋼鐵大街（接駁建設路貫通全市）、民族東路等。

公共交通：11、19、22、25、33路等 周邊配套設施：

學校：北重八小、四十八中、二十九中、市圖書館等；

醫院：北方醫院、市腫瘤醫院等。

綜合商場:茂業百貨、包頭百貨、維多利商廈

銀行:中國銀行、工行、郵政儲蓄銀行、建行、農行、交通銀行、包商銀行 三·總平面設計

由總平面圖可以看出，在萬達廣場的西門方向，銀河廣場起

到了人車分流的作用。但廣場的地下停車場出入口設置在圖中接近B和F的位置，而銀河路和體育用品街都是雙行道，但由于萬達廣場的建設使這兩條支路遠遠超負荷，帶來了進出停車場不便，道路擁堵不堪等嚴重現象。而且這兩條路均未做出人車分流，給消費者的安全造成了隱患。

萬達廣場采用地下停車場形式，節約了用地，并用觀光電梯與購物空間聯系緊密。負一層至負三層均是地下停車場，可容納近一千個機動車停車位。非機動車停車位設置于西門與銀河廣場之間，并有專人看守管理。四·總體空間布局

10棟公寓樓坐落在項目用地的北側，導致日照條件不是非常理想，但小區安靜適于居住；寫字樓坐落在項目用地的南側，保證了充分的日照，與主要街道的聯系十分便捷。寫字樓的入口位于體育用品街和銀河廣場，和周圍環境聯系緊密，與此同時，又使上部的工作和生活具有獨立的空間和私密性。寫字樓的大廳位于首層，使商業活動和工作環境融合在一起，產生互補、增效的作用。五·商業建筑內部空間設計

萬達廣場地上分為C字形的萬達廣場和呈矩形的萬千百貨。萬千百貨地上有五層，萬達廣場地上有四層，兩者共用一個停車場，方便消費者人流流線的交流與分散。萬達廣場一至三層為購物餐飲之用，第四層為電影院。電影院既有自

動扶梯可從三樓進入，又有電梯間的設置，從一層的東門入口可直達三樓的大歌星KTV和四樓的萬達影院。使萬達廣場的晚間停止營業不會干擾到KTV和電影院的夜間經營。

（萬達影院——在一樓和影院內均設有購票處，便于人流的疏散）

以下為萬達廣場各層平面示意圖

由上圖可看出，商場的動線并不復雜，方便消費者購物，不易迷失。此外，動線的規則使店面分割較為方正，面寬大，進深適宜，便于租賃和使用。

在萬達廣場的中央設有一個巨大的圓形中庭，由觀光電梯聯系上下，使其成為一個動態的交流空間。是用作舉辦車展，大型特色活動的較好平臺。

由于萬達廣場的商業體量較大且為多層商業體；商業區域

又多為寬度較大的長方形。因此其室內流線設計采用雙通道環流式 ——即兩側商鋪各有一條獨享的通道，中間做架空處理或設置移動商鋪，通過次通道將兩側通道連接起來，人流動線形成循環流動。優點：

可以增加商場的通透感，最大化的增加顧客視線內的商鋪數量，提高顧客的商鋪到達率，內部人流可以自由、靈活循環流動。缺點：

要犧牲一部分的商業面積。

萬達廣場的屋頂為玻璃材質，增強了商場的采光。豐富了人們的視覺享受。商場的配飾以白色和金色為主，如過道圍欄等，渲染出時尚高檔的氣息，使商場較為生動活潑。但室內的綠色植物較少，應適量增加。電梯的設置也較為合理，營造了輕松的購物環境。六·商業建筑的結構

萬達廣場的建筑結構由鋼筋混凝土框架結構組成的。

七·總結

綜合體，不是一個傳統的建筑類型，但它幾乎能包含所有的建筑類型。綜合體是把散落在各個區域的城市功能，更加集中在一塊相對狹小的土地上來實現，從而最大程度地提高土地的使用效率。但正是這種“集中”，使建筑設計變得錯綜復雜，商業行為的加入，使得建筑師所需要考慮的東西也遠遠超出了建筑的范疇。

通過調研我認為設計一個成規的城市綜合體應具有以下幾點：

1、綜合體應該把生活和空間結合起來。

2、創造有個性特色的空間

3、要有合理的交通流線。

4、要規劃符合當地的特點的城市綜合體。

5、以人為本，綠色環保的城市綜合體。

第二篇：城市綜合體調研報告

目錄

一、項目簡介....................................1

（一）珠海富華里..............................1

（二）華發新天地.............錯誤！未定義書簽。

二、總平面規劃分析..............................1

（一）富華里..................................1 1.車行出入口、停車場及的士站分布及流線分析.2 2.功能布局.................................2 3.扶梯和電梯布置...........................3

（二）華發新天地.............錯誤！未定義書簽。

三、廣場規劃....................................4

四、建筑設計....................................5

五、總結........................................6

一、項目簡介

珠海富華里

珠海富華里，占據城市核心CBD、居于珠海最繁華距離澳門最近的拱北區域，位于九洲大道西與白石路交會處，共有16棟建筑，是珠海三舊改造中拱商貿中心的首個項目。

珠海富華里以上海新天地為模板，開創珠海首個街區商業模式，引進逾百家國內外知名品牌，經營范圍涵蓋購物中心、餐飲、超市、電影院、兒童娛樂場及休閑服務等所有高檔時尚的生活功能。

其占地逾約6.8萬平方米，總建筑面積約25萬平方米，包含約11萬平方米的國際5A甲級寫字樓(中海廣場)。

富華里南臨白合街，東為富華里東街，西面為白石路，北面為九洲大道西。

富華里緊鄰橫貫珠海東西城區的九洲大道，可快速到達拱北口岸、九洲港碼頭、港珠澳大橋珠海登陸口、廣珠輕軌前山站等交通樞 紐；并坐享周邊成熟的配套設施和立體交通網絡。

二、總平面規劃分析

（一）富華里

富華里中的商業體整體呈條狀布置，兩座中海大廈和酒店呈方形，兩棟尚居居住樓呈不規則形。東南、西南、西北方向分別規劃了 1 三個小的廣場，北側則是富華里北廣場。另外，整個地塊偏南側有南廣場，地塊中央為中央廣場，西側有水塔廣場。

1.車行出入口、停車場及的士站分布及流線分析

其南側有一個車行出入口，兩個停車場，一個的士站；西側有一個車行出入口，一個的士站，以及一個停車場；北側設有兩個的士站；東側有一個車行入口和兩個的士站。富華里的住戶、酒店住客以及中海大廈的內部人員可以通過各側車行入口到達地下停車場，進而到達各自的目的地。而其他車輛可以停放于地面上的停車場，步行進入內部商業區。

通過地下停車場和地面停車場的分布規劃，將不同群體的出行路線分開，既在一定程度上保證了住戶的私密性，又將各種交通分散開來，緩解了交通壓力。

而在整個地塊的邊緣位置放置地面停車場和車行出入口，保證了內部的“無車通行”，實現了人車分流的同時，保證了內部的交通安全，同時讓來富華里的人們能有更好的休閑體驗。

2.功能布局

整個總平面規劃布局中，將住宅樓、寫字樓、電影城和酒店等沿街布置，而將商業區 放于內部。這樣，既可以使居民快速到達住宅樓，酒店住戶快速到達酒店，工作人員快速到達寫字樓，避免使其受到商業區的喧囂影響。另外，可以使這些群體都能快速共享商業區里的各種配套設施，例如服裝、美食、酒吧等。

富華里北廣場東西方向呈條狀，其緊鄰九洲大道西。作為城市中的主要道路，九洲大道具有快速到達口岸、碼頭等交通樞紐的優勢，所以將廣場規劃于臨近九洲大道的區域，成為過路市民及游客眼中一個極具特色和魅力的廣場，一道亮麗的風景線。

此外，在功能的分區上也考慮了其本身性質和消費群體的問題。例如，考慮到酒店住戶這個消費群體，將酒吧街安置于靠近酒店的位置，將電影城安置于靠近居住樓的位置，而臨近寫字樓多是一些美食商鋪。

富華里的商業區內的道路，以各種動物名字進行命名，如牛街、馬街、象街、雀街等，并在每條街上都有其動物的雕塑。這些道路對商業區內的各棟建筑進行了劃分。商業區內的建筑呈條狀分布，共有三列建筑。

3.扶梯和電梯布置

在臨近南廣場、中央廣場和北廣場，分別有三個自動扶梯，通往地下停車場。圍繞中央廣場的6棟建筑中，有5棟安放了電梯。

在整個地塊的中央區域、北側和南側分別設有通往地下停車場的自動扶梯，為需要去往地下停車場的人們提供了方便，位置的安排又 3 不會使資源有所浪費。

三、廣場規劃

富華里的北廣場較大，廣場中有木構架的小品建筑、噴泉、道路、石柱和綠化等，這些元素的結合與規劃，給人以美好的感受。

在廣場的規劃設計中，要著重注意廣場的空間尺度與廣場里的內容。廣場的空間尺度與廣場內和廣場周邊的建筑尺度密切相關，還與其自身的比例有關。廣場里的內容不可過于單調，通過標志性建筑物、建筑小品、綠化、水體、噴泉、道路等來豐富廣場，營造氛圍。廣場中要有一定供人們休息的空降和自由活動的空間，廣場內部既不能顯得過于擁擠，又不能顯得空曠和單調。

合適的尺度與比例，與周圍建筑的和諧以及廣場內部的合理、豐富的規劃，才會營造好的氛圍，創造一個給人好的感受的廣場。

四、建筑設計

富華里的建筑多富有棱角，通過多個不同的，并且造型很獨特別致的小型建筑的結合來構建他的空間感。

城市綜合體中的建筑物設計，要能夠為整體表現出空間感。通過 集中式、分散式，或者兩者結合的方式，形成一個建筑或者多個建筑組合的布局形式。

五、總結

在做鄰里中心的設計中，要從總體上把握整體環境空間的功能關系，功能分布要多方面考慮，讓使用者感到便利。各種進出流線要避免交叉，人行車行流線要分開。

此外，鄰里中心規劃中，整體空間感的塑造和空間氛圍的營造非常重要。一個好的鄰里中心，必然是讓能大眾感到舒服和滿意的空間。

在總平面的布局上，建筑要與環境、綠化、道路和水體等結合，讓人們感到休閑和放松。在建筑的設計上，可以選用集中式、分散式，或者兩者相結合。分散式中，要注意建筑單體的尺度，注意不同建筑之間的聯系與結合，產生一定關系。集中式中，要注意各個功能的分區，動靜區劃分清晰，內部流線明確。

第三篇：城市綜合體報告

一、從城市發展的角度

1、城市綜合體與城市

城市綜合體的發展與城市的發展息息相關,城市發展到什么程度，就會出現什么樣的城市綜合體與之相匹配，相應的，城市綜合體的發展方向也會與城市發展方向保持一致。隨著中國集約型城市的提出，城市發展逐漸放棄原有的粗放型發展模式，轉向精細化運營發展。隨著城市的發展現代城市逐漸顯示出以下特點：

1）、功能復合化

城市發展到現階段,已經不是單一實現居住功能那么簡單。全球化浪潮中,城市需要承擔更多功能,眾多功能集中在同一城市出現,需要城市有最優的功能復合規劃和方案,將城市作用發揮到最大效用。

2）、形象鮮明

眾所周知，隨著現代城市的發展，城市建設的加速，城市同質化現象越來越突出。眾多城市一味追求國際化、現代化,完全成為鋼筋水泥的堆砌。在盲目過后，反思城市建設進程，早已沒有自己的城市特色，同時也失去了城市歷史文化的傳承。未來城市發展,己經逐步回歸理性,城市形象正逐漸鮮明化。地方特色、區域文化、歷史沉淀,都成為新一輪城市建設中,建筑形式表現和內在功能軟環境所要表現的重要元素。

3）、集約化發展

粗放型的城市資源利用,雖然帶來了中國城市的快速發展,但也造成了巨大資源浪費和重度城市負荷。優化資源利用,實現集約型社會,提高資源使用效率是城市發展面臨的重大課題,費效比在城市運營方面,被提到非常高的層面,無論是城市建設還是土地使用,資源的優化整合利用,達到最優投入產出比是未來城市發展的重要目標。

4）、城市生態化

可持續發展的城市道路,不是一味追求快速發展的經濟指標,以犧牲環境為代價得到的城市發展是暫時的,在物質基礎達到一定程度后,文明城市建設的目標是生態發展與經濟發展并行。

5）、城市多元化

圍繞單一中心“攤大餅”式城市發展的城鎮化,在經過多年發展后,城市中心從基礎設施、交通路網、商業承載等方面已經不堪重負,組團式發展、多中心建設、帶狀城市發展等城市多元化發展模式不斷出現。眾多城市釆取以衛星城、新城等新型城鎮現代化的擴張模式,滿足現代城市發展需求。

作為城市發展的重要功能載體的城市綜合體,伴隨城市發展趨勢不斷發展。城市區域一體化和城市多元化發展,迫切需要城市綜合體發揮城市復合功能。而城市功能復合化、形象鮮明化、城市生態化、社會集約化,為城市綜合體的發展不斷提出新的課題。代表城市形象、符合城市特征的城市綜合體建筑形式,加上商務、商業、居住、休閑、娛樂等內在功能復合,優化土地資源利用,是城市綜合體與現代城市共榮共生的有機聯系。

自從2009年城市綜合體進入青島以來，發展速度迅猛對青島經濟文化等拉動作用明顯。青島延吉路萬達建筑設計風格鮮明，已成為青島一大城市名片。

展望：

城市綜合體是點睛一城繁華的精華所在，亦凝結了一座城市的文化和靈魂，更是助推城市經濟發展的強力引擎。城市不僅僅是產業的聚集地，它首先是人類愉悅生活、成長的空間。我們應以健康理念統領城市發展的方方面面，以“健康城市”引領包括綜合體建設在內的新一輪發展。我們也可以說城市綜合體的靈魂是文化與精神。綜合體不是城市功能的簡單疊加，更不是建設一堆堆絢麗的CBD，其靈魂是深厚的文化與精神。我市打造城市綜合體應突出城市品牌效應，使其能保存和傳承青島的歷史文化風貌。

我們知道城市綜合體的作用不僅僅是經濟上的拉動，更應該是城市文化的標志，是城市文化的具體顯現。青島在建設城市綜合體的過程中應重視城市綜合體的文化工功能，應充分利用綜合體是城市名片、城市地標的廣告效應，提升該區域的人文價值。為此，綜合體必須要為整個區域代言，準確定位其在區域內的核心價值點，塑造區域以綜合體為中心的核心價值，精心提煉以綜合體為焦點的價值口號，從而達到在發展過程中重塑區域價值，實現以綜合體為引領的區域變遷的目標。

青島城市綜合體在未來的發展過程中將會更加重視其文化功能，一個文化功能完善的城市綜合體應具備以下特點：

1、城市綜合體應具有文化內涵的關聯性

城市綜合體是城市文化功能的集中體現，兼有文化、傳媒、娛樂、休閑等涵蓋城市主要文化功能的建筑設計,具有文化的內在關聯性。我們以李滄樂客城為例，樂客城建筑設計極具青島特色，其建筑以嶗山北九水為模版進行設計，整個建筑美輪美奐，給人以文化的享受。

2、城市綜合體應具有文化魅力的輻射性

柯布西耶在《走向新建筑》里說：建筑應該是時代的鏡子。而城市綜合體是現代城市文化與靈魂的標簽，與城市的文明建設、和諧社會建設具有高度的同一性，憑借深厚的文化內涵和文化魅力具有引領風尚、傳承文明、傳播知識、繁榮文化、陶冶情操、教化人民、服務社會、推動發展、促進和諧的重要社會輻射功能。

3、城市綜合體用具有城市文化消費的聚集性

城市綜合體在功能上的多元性，與城市開發中單一業態的商業地產相比有較強的抗風險能力。但城市綜合體的開發和運營需要強大的資金支持，其價值的體現就是使資金流量和現金流速達到最佳的狀態，并隨著城市綜合體持續運營的市場培育，不斷提升周邊人氣，改善公共設施及交通環境，促進整體文化消費水平的提高，最終帶動城市綜合體區域內物業價值大幅度增長。因此，一個成功的城市綜合體不僅是一個城市文化與靈魂的標簽，是一個城市標志性的建筑，更是一個城市商業價值最大化的具體體現。

城市綜合體的發展方向應該是向文化綜合體過渡的。我認為城市綜合體存在的最大意義并不是經濟的拉動作用而是對區域文化的提升作用。一個城市建設的好壞我們完全可以通過其城市綜合體建設的好壞來進行評判。城市綜合體是否符合該城市的品位、是否能夠成為該城市的名片都可以作為評判標準。

在我們觀察來看，青島城市綜合體到目前為止更多的是一種單純的商業建筑綜合，附帶的起到作為城市名片的作用。試問青島哪一家綜合體敢說自己對于游客來說是一個“必看、必游、必購”旅游景點似的綜合體？

第四篇：談萬達的偽城市綜合體經濟模式

談萬達的偽城市綜合體經濟模式

12月18日，河西萬達盛大開業，萬達王總聲稱將再在南京建造5座城市綜合體……

先不談王總的雄心壯志，我們先來剖析一下，何為“城市綜合體”？

城市綜合體從功能業態定義，國外稱之為HOPSCA即Hotel（酒店）、Office（寫字樓）、Park（公園）、Shopping mall（購物中心）、Convention（會議中心、會展中心）、Apartment（公寓）。這一定義，是城市綜合體內部“商業生態系統”的價值體現。

我們再反過來看河西萬達的所謂城市綜合體，卻發現僅僅是Shopping mall和Apartment的結合體，離HOPSCA還缺了很多。

Hotel、Office當然能做，但是是做大環境的締造者還是跟風者卻完全是兩個概念：締造環境需要勇氣，并且需要前期大量的投入，同時還要忍受可能多年的無回報或少回報；跟風的不過是想賺錢的。假如萬達在河西萬達的布局對這一塊有所布局，我會尊重萬達，但事實只能說明萬達就是一個市儈的開發商，而萬達在南京之前操作的多個項目也是如此，金錢是第一位的，責任是可以忽略不計的。

至于Park、Convention就更不用指望萬達來操作了，都是吃力不討好，不賺錢的項目。

南京目前按照城市綜合體概念進行布局的只有奧體CBD區域，Hotel有聯強，Office有紫金、中泰、奧體名座、嘉業國際、尚未竣工的新地、金奧，Park自然是CBD一期、二期中間的河西中央公園，Shoping Mall目前尚未成形、但家樂福、蘇果、紅星等已逐步在CBD周邊完成布點，Convention自然有CBD二期西側的金陵會議中心+國際博覽中心，Apartment更是星羅密布、從內而外的包圍了CBD。而在各方苦心經營，讓這樣一個城市綜合體打造完善的過程中，建鄴區政府見異思遷，對入駐的萬達大加吹捧，令整個河西商業的規劃布局發生了根本性改變，實在是令人大跌眼鏡。

萬達傷害了誰？近看，是傷害了入駐CBD的諸多開發商，尤其是中央公園的美食街以及嘉業國際的女人街，由于萬達的忽然攪局，招商一停再停，中央公園美食街原計劃09年5月開張，到今天都沒有任何動靜；女人街原定09年底開業，卻由于大批商戶的轉投，而只能再次推遲。在這兒不能不感嘆萬達的商業運作能力和政府方面的周旋能力，但是建鄴區政府的短視將至少使河西南部的發展又滯后好幾年。

萬達還傷害了誰？是傷害了龍江苦心經營了十年而好不容易形成的商業環境。從龍江到萬達，區區4-5站距離，萬達的出現直接沖擊的是新城市廣場的商業圈布局。假如萬達是在CBD附近布局，那么將與龍江南北呼應，各自輻射周邊的居民，但目前萬達的位置根本就擺出一副搶生意的架勢，相比較而言，萬達比龍江在交通上更具優勢，二號線今年的通車將進一步引入客流，同時對原龍江商圈的客戶大量截留。

不談未來的發展，河西經過十年的發展其實已經形成了三大板塊：龍江、江東、奧體。龍江板塊已趨于成熟，并無太大的發展空間；奧體板塊仍有大量的空地待售，是未來建設的主要戰場；而江東，其實是新老夾雜，最大的優勢在于與主城區的適中距離。河西萬達的開張是否會對江東板塊未來若干年的發展產生根本影響呢？依我看，會！而且開發商的胃口會促使政府將目光轉向南湖、茶南一帶有20年上下歷史的老區，新一輪的大規模拆遷很有可能又要拉開帷幕。畢竟江東一帶并無太多的空地來做開發。

說了不少廢話，其實只想說一句，萬達就不要再自詡所謂的城市綜合體了，萬達只不過在挑HOPSCA中最具利潤的兩個環節進行操作，對于萬達而言，這不過是個生意。而區政府在里面所扮演的角色完全沒有任何遠大的前瞻，只不過是向短期利益和短期政績屈服的過客而已。

去年年末，萬達為造勢邀請了龍永圖先生來做講壇，在現場交互環節中，主持人代表開發商向龍永圖先生提問對萬達的項目感覺如何，龍永圖先生說道：“剛才區里的領導總結的很好了，我就不重復了！”龍先生睿智！

區里領導覺得好，那才是真的好！

至于入住河西新區的數十萬居民的需求、河西發展的大方向……和馬上就能進口袋的金錢相比，不值一提！我當個官才幾年啊？幾十年規劃和我有什么關系啊？！（虛擬臺詞，請勿對號入座！）

12月18日，河西萬達盛大開業，萬達王總聲稱將再在南京建造5座城市綜合體……

先不談王總的雄心壯志，我們先來剖析一下，何為“城市綜合體”？

城市綜合體從功能業態定義，國外稱之為HOPSCA即Hotel（酒店）、Office（寫字樓）、Park（公園）、Shopping mall（購物中心）、Convention（會議中心、會展中心）、Apartment（公寓）。這一定義，是城市綜合體內部“商業生態系統”的價值體現。

我們再反過來看河西萬達的所謂城市綜合體，卻發現僅僅是Shopping mall和Apartment的結合體，離HOPSCA還缺了很多。

Hotel、Office當然能做，但是是做大環境的締造者還是跟風者卻完全是兩個概念：締造環境需要勇氣，并且需要前期大量的投入，同時還要忍受可能多年的無回報或少回報；跟風的不過是想賺錢的。假如萬達在河西萬達的布局對這一塊有所布局，我會尊重萬達，但事實只能說明萬達就是一個市儈的開發商，而萬達在南京之前操作的多個項目也是如此，金錢是第一位的，責任是可以忽略不計的。

至于Park、Convention就更不用指望萬達來操作了，都是吃力不討好，不賺錢的項目。

南京目前按照城市綜合體概念進行布局的只有奧體CBD區域，Hotel有聯強，Office有紫金、中泰、奧體名座、嘉業國際、尚未竣工的新地、金奧，Park自然是CBD一期、二期中間的河西中央公園，Shoping Mall目前尚未成形、但家樂福、蘇果、紅星等已逐步在CBD周邊完成布點，Convention自然有CBD二期西側的金陵會議中心+國際博覽中心，Apartment更是星羅密布、從內而外的包圍了CBD。而在各方苦心經營，讓這樣一個城市綜合體打造完善的過程中，建鄴區政府見異思遷，對入駐的萬達大加吹捧，令整個河西商業的規劃布局發生了根本性改變，實在是令人大跌眼鏡。

萬達傷害了誰？近看，是傷害了入駐CBD的諸多開發商，尤其是中央公園的美食街以及嘉業國際的女人街，由于萬達的忽然攪局，招商一停再停，中央公園美食街原計劃09年5月開張，到今天都沒有任何動靜；女人街原定09年底開業，卻由于大批商戶的轉投，而只能再次推遲。在這兒不能不感嘆萬達的商業運作能力和政府方面的周旋能力，但是建鄴區政府的短視將至少使河西南部的發展又滯后好幾年。

萬達還傷害了誰？是傷害了龍江苦心經營了十年而好不容易形成的商業環境。從龍江到萬達，區區4-5站距離，萬達的出現直接沖擊的是新城市廣場的商業圈布局。假如萬達是在CBD附近布局，那么將與龍江南北呼應，各自輻射周邊的居民，但目前萬達的位置根本就擺出一副搶生意的架勢，相比較而言，萬達比龍江在交通上更具優勢，二號線今年的通車將進一步引入客流，同時對原龍江商圈的客戶大量截留。

不談未來的發展，河西經過十年的發展其實已經形成了三大板塊：龍江、江東、奧體。龍江板塊已趨于成熟，并無太大的發展空間；奧體板塊仍有大量的空地待售，是未來建設的主要戰場；而江東，其實是新老夾雜，最大的優勢在于與主城區的適中距離。河西萬達的開張是否會對江東板塊未來若干年的發展產生根本影響呢？依我看，會！而且開發商的胃口會促使政府將目光轉向南湖、茶南一帶有20年上下歷史的老區，新一輪的大規模拆遷很有可能又要拉開帷幕。畢竟江東一帶并無太多的空地來做開發。

說了不少廢話，其實只想說一句，萬達就不要再自詡所謂的城市綜合體了，萬達只不過在挑HOPSCA中最具利潤的兩個環節進行操作，對于萬達而言，這不過是個生意。而區政府在里面所扮演的角色完全沒有任何遠大的前瞻，只不過是向短期利益和短期政績屈服的過客而已。

去年年末，萬達為造勢邀請了龍永圖先生來做講壇，在現場交互環節中，主持人代表開發商向龍永圖先生提問對萬達的項目感覺如何，龍永圖先生說道：“剛才區里的領導總結的很好了，我就不重復了！”龍先生睿智！

區里領導覺得好，那才是真的好！

至于入住河西新區的數十萬居民的需求、河西發展的大方向……和馬上就能進口袋的金錢相比，不值一提！我當個官才幾年啊？幾十年規劃和我有什么關系啊？！（虛擬臺詞，請勿對號入座！）

第五篇：城市綜合體“萬達廣場”價值研究報告詳解

城市綜合體“萬達廣場”價值研究報告

侯偉 2016/5/26

一．經濟“新常態”下的商業地產新模式

在我國經濟發展步入新常態的今天，居民日常可支配收入逐步增加，消費結構逐步優化，消費環境持續改善，消費領域逐步增大，我國逐漸轉變成消費型社會，商業地產憑借其能夠滿足人們日常消費需求的優勢而得以快速發展，同時因為住宅房地產市場的政策調控力度不斷加大，使得商業地產市場的增長幅度明顯超過住宅房地產市場，資金的涌入使得商業地產價格漲幅加大。然而，商業地產風險與機遇并存，擁有優勢品牌資源、強大營運能力、資金實力雄厚的公司將生存并壯大。

城市綜合體是將城市中商務、娛樂、辦公、旅店、展覽、餐飲、居住、會議、交通等城市生活空間的三項以上進行合體，并在各部分之間建立一種相互依賴、相互影響的動態促進關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜且有順序的建筑群。通過一個連廊或其它形式將它們聯結在一起，形成新型獨立式的建筑綜合體，這種集群式的建筑綜合體比起那種在一個建筑體內聚集多種功能的獨棟式建筑綜合體，顯得更加經濟、專業和實用。

二．萬達廣場特色顯著，發展態勢勢如破竹

創立于1988年的大連萬達集團經過不斷的實踐與創新，逐漸形成了以“萬達廣場”為品牌的城市綜合體產品模式，目前在全國在建和開業的萬達廣場共計133座，持有物業面積規模全球第一。萬達城市綜合體的核心內容由６個方面組成，包含酒店（Hotel），寫字樓（Office），公共空間（Publicplace），購物中心（Shoppingmall），文化娛樂休閑設施（Culture＆Recreation），公寓樓（Apartment）等，根據這六大方面的英文字母首個單詞，合為HOPSCA。萬達廣場城市綜合體具備了非常鮮明的特征與戰略優勢。1.定位中端市場

依仗品牌的強大號召力，大型店面組團是其商業模式最大的特點，萬達廣場通過一定程度地犧牲收益換得風險的最小化和擴張的超高速，已經成為中國最具影響力的綜合體樣板。萬達廣場在商戶組合上采取以主力品牌為主導的經營模式，在實現了聚集客流和降低招商風險的同時，也降低了租金收益水平。萬達廣場已成為快速復制的成熟產品，定位于滿足大眾市場商業、商務以及住宅的典范。2.“訂單地產”招商模式

萬達商業與華潤萬家、麥當勞、肯德基、必勝客、國美電器、大歌星ＫＴＶ、大玩家娛樂廣場等多家商家簽有戰略合作協議。意味著萬達廣場開到哪里，這些商家也會有新店加盟開業，完全避免了招商風險問題。同時采取先招商后建設，保證開工時大部分商家已經落位，建筑方向準確，利用率極高，預收的保證金也減輕了建設投入的壓力。3.專業管理團隊

萬達廣場前期的選址和方案設計由萬達專業的發展部和獨有的商業規劃院進行研究規劃，在招商過程中針對主力商家客戶形成訂單地產服務并在規劃設計中完成技術對接，在項目建設過程中擁有強大專業的開發建設團隊，以及擁有遍及管理數百萬平米大型商業廣場經驗的萬達商業管理公司，最終打造了完整的商業地產上下游產業鏈。

4.2015年報相關簡要分析

根據萬達商業地產2015財年年報顯示，2015財年新增廣場26座，目前共計133座。已開業持有物業總建筑面積達26.32百萬平方米，同比增長22.1%。已開業購物中心總建筑面積達21.83百萬平方米，同比增長23.3%。已開業購物中心總可租面積達14.13百萬平方米，同比增長23.0%。已開業酒店、寫字樓、文化及其他物業總建筑面積達4.49百萬平方米，同比增長16.6%。

從數據中能夠看出，萬達廣場無論從整體數量還是建筑面積和使用面積均呈現穩步攀升態勢，充分表明萬達廣場城市綜合體業態已經被大陸居民和廣大商家認知并認可，大量的供銷需求促使萬達廣場在量上的增長。三．“萬達廣場”城市綜合體盈利分析

萬達廣場找到了比較好的發展模式，核心商業面積長期持有，租金收益和物業增值收益成為長期增值的主要盈利點。1.以售養租形式把握現金流平衡和持續

萬達廣場城市綜合體實現了真正意義上的以售養租，既滿足現金流平衡和持續的同時，又不造成整體經營效果上出現沖突。與之前相比，大幅增加了寫字樓和住宅產品，隨著“萬達廣場”品牌的深入人心，住宅和寫字樓得以高溢價出售，高溢價銷售帶來的流入現金，則支持物業的持有反哺著商業地產的鋪位，萬達通過完全租賃的形式實現了統一的商業管理，促進萬達商業整體目標的實現。2.完整的經營價值鏈

從拿地、設計、規劃、招商、管理都是由萬達自己把控，自從確定了商業模式，萬達集團把總部放在祖國首都，以便有效整合和利用政府、媒體、商家、金融、人才等優勢資源。城市綜合體是萬達多年經營商業地產的基礎上，良性發展并逐步完善的核心產品，城市綜合體將不同的業態融為一體，有機的整合了娛樂、消費、商務及居住等多種城市商業功能，在業態間形成了良性互動。在規劃設計中，重視建筑功能分區并實現綜合體中不同業態的協調促進，商業室內步行街使商業中心內的各主力店和中小店鋪有機相聯，引導所有顧客合理流動，滿足消費者休閑、購物、娛樂為一體的“一站式消費”需求，成為商業中心的靈魂與紐帶，樹立了良好的品牌形象。3.地方政府對萬達集團的支持和信任

地方政府十分關注萬達廣場項目，往往期望能通過萬達廣場項目輻射廣場周邊，產生同心圓效應，萬達廣場的良性發展恰好迎合地方政府的發展經濟心態。萬達城市綜合體不僅是優秀的建筑設計，同時也包涵優秀的商業策劃和商業運營，保證項目建成后能按期開業，開業后能形成凝聚力，解決了政府的擔憂。

地方政府對地產開發商準入的條件存在限制，但萬達借商業地產之名能做到低價拿地，如 2008 年萬達廣場新建項目即是受地方政府邀請，價格優惠，而且萬達廣場已在全國獲得了廣泛知名度，在此前提下，住宅、辦公寫字樓等均能實現高溢價銷售，商業土地成本自然下降，這即是“城市綜合體”的優勢。4.擁有大量優質商業資源

萬達廣場城市綜合體的商業大部分為只租不售，目前1000余家簽訂合作協議的商家中，有50余個左右是主力業態，60至70個為次主力業態，這些商家都是“萬達指哪它們打哪”。訂單地產能夠讓萬達廣場里面的商戶位得以大部分在廣場還未建成時就完成出租，使保證金和后續租金能夠進賬，萬達廣場又將租出的商業面積連同租賃合約向銀行進行抵押貸款，從而保證開發和運營所需資金流不斷裂

除戰略合作的商業伙伴加盟外，萬達集團自營的萬千百貨、萬達院線等主力店，也能快速支持萬達廣場的迅速開業。目前萬達廣場城市綜合體已形成幾大絕對主力業態，包括國美電器、大玩家娛樂、大歌星KTV、萬千百貨、萬達院線、數碼廣場和精品餐飲酒樓、豪華商務酒店等。

5.2015年報相關簡要分析

表格截取自2015萬達商業地產公司年報 2015年，萬達商業地產業務框架為投資物業租賃及物業管理、物業銷售和酒店經營三大板塊組成，業務占比分別為10.94%、82.54%及4.00%。萬達廣場來自投資物業租賃及物業管理業務板塊，其收入為人民幣13,582百萬元，同比增長31.2%。

從數據中能夠看到，2015年，萬達廣場為主要業態的投資物業租賃及物業管理業務占比穩步增長，并適時擴大。2015年實現投資該板塊息稅前利潤人民幣25,449百萬元，占息稅前利潤總額的比例為45.09%，同比增長4.44%。與此同時，其他板塊業務利潤同比呈現不同程度減速和下降。

四．萬達廣場城市綜合體的價值研究 1.特殊的功能復合性

城市綜合體集多種城市業態于一體，將娛樂、辦公、消費、居住等多功能城市空間通過合理的交通連接，有機組合、讓它們相互依存、協同促進。城市綜合體也是對分散的城市功能的一種整合，以往功能單一的情況下，各個業態功能相對獨立，關聯度極其微弱，無法發揮協同效應。作為目前商業地產開發的主流模式和選擇之一，其城市價值主要體現在：空間結構連續性、整體功能復合型。萬達商業廣場以開放式街區為主要設計理念，空間結構上更具連續性，形態多元，功能互補，既能給居民帶來便捷，又促進了商業銷售。最新一代萬達商業廣場本身就是一個可循環再生的商業生態體系，以主要功能連帶多種配套功能形成萬達價值鏈，共同滿足消費者的需求。2.物業升值潛力巨大 萬達廣場在做足自身的使用價值的同時，會帶動所處地段的價值提升，以及同區域的土地價值、建筑價值、產業價值，同樣會帶動整個城市房地產業的價值提升。萬達廣場選擇有價值的城市和地區以“城市規劃方法”實施一個房地產項目的綜合投資和運營管理，即將本城市價值通過人流，物流，資金流等方式實現快速集中，激發了萬達廣場本身的物業價值潛力，升值成為常態。3.輻射力巨大，規模效應明顯

以現在的萬達廣場所在的區域為例，無論在萬達進入之前該地段是怎樣的一種荒蕪狀態，如上海五角場，但在萬達進入后，這些第三代城市綜合體項目的大規模、大體量都在所在城市成為新的地標式建筑、新的商業中心、新的城市中心、成為一個城市新的象征、行業新的標準，周邊很多知名地產商在銷售房子時，都把距離萬達多少米作為項目的最大賣點，可見城市綜合體的巨大輻射力。4.2015年報相關簡要分析

截至2015年年底，萬達廣場租賃收入同比增長10%，全年累計總客流20.3億人次，所有廣場日均客流約5萬人次，總客流同比增長25%。2015年新開業的購物中心繼續保持滿鋪出租狀態。2015年公司對百貨主力商家進行了一系列有計劃、有針對性的優化，已開業購物中心的平均出租率為96.37%。2015年，投資物業租賃及物業管理產生人民幣13,582百萬元，同比增長31.20%。本板塊對本公司收入貢獻進一步上升，占比達10.94%，同比增長1.34%。能夠看出，萬達廣場通過一系列經營手段，包括主力店的開拓和調整，加大品牌影響力度和豐富品牌資源，做精營銷策劃，實現線上線下聯動，做強安全保障工作等各項措施，保證了在宏觀經濟下滑的大背景下，穩步提升萬達廣場的商業價值和社會價值。五．城市綜合體面臨的主要問題

城市綜合體在開發過程中也面臨著諸多問題，如城市綜合體必須具備足夠的終端消費能力，要求有優越的地段、交通、商圈配套，開發商須具有雄厚的資金實力等，從實踐中來看，功能組合失調也是造成城市綜合體效用不良的重要原因之一，最核心的要素是如何做到各種功能的目標客戶群一致，做到有效的感應互動。所以，城市綜合體雖然具有很多優點，但并不是所有開發商和所有城市都適合開發，它對開發商和城市有著極高的要求。相對住宅房地產市場，商業地產投資回收期長，風險高，涉足門檻明顯強于住宅市場，同時擁有運營、地段、資金、和企業資源的開發公司將面臨較好的發展機遇，而同時缺少專業運營能力和資金實力不足的開發商如果硬要開發城市綜合體項目，將面臨較大風險。六．結論

城市綜合體創新商業地產模式的出現，為商業地產的發展帶來了新契機，城市綜合體將是未來商業地產的主要發展模式。萬達集團構建的萬達廣場全新城市綜合體商業地產模式，以給人全新感受的姿態出現在中國各大城市，城市綜合體的未來將對一個城市的未來產生巨大影響，不久的將來，萬達城的遍地開花將會對整個萬達商業地產的發展錦上添花。