第一篇：芙蓉區(qū)城市綜合體調研報告

芙蓉區(qū)城市綜合體調研報告

中國城市化、城市國際化已成為整個中國未來發(fā)展的必然趨勢，推進中國城市化進程，尤其是推進城市綜合體的開發(fā)已成為中國最具前導性和拉動性的行業(yè)力量。城市綜合體（HOPSCA）主要集酒店（Hotel）、寫字樓（Office）、公園（Park）、購物中心（Shopping mall）、會展中心（Convention）和公寓（Apartment）等于一體的多功能、多業(yè)態(tài)的大型建筑體。今年以來，火星街道通過實地察看、召開會議、問卷調查等形式，在充分獲取來自各個層面第一手資料的基礎上，結合實際，就芙蓉區(qū)城市綜合體的規(guī)劃、建設和管理方面作出了一些總結，同時也提出了一些具有前瞻性、可操作性的意見和建議，現(xiàn)具體報告如下：

一、芙蓉區(qū)城市綜合體建設取得的主要成績

近年來，區(qū)委、區(qū)政府堅持舊城改造與新區(qū)開發(fā)并舉，城市建設取得令人矚目的成績。經過全區(qū)上下的共同努力，初步建成了基礎設施比較齊備、城市功能日臻完善、環(huán)境容貌明顯改觀、特色較為鮮明的城區(qū)。為加快建設“人民滿意城市”的步伐，區(qū)委、區(qū)政府提出了在轄區(qū)內建設多功能城市綜合體的設想，此舉預示著芙蓉區(qū)城市經濟、社會、技術形態(tài)已發(fā)展到較高程度，在未來的一段時期內將重點關注城市綜合體的開發(fā)和建設。

二、當前芙蓉區(qū)發(fā)展城市綜合體的優(yōu)勢、劣勢、機會及面臨的競爭壓力。

相比兄弟城區(qū)，芙蓉區(qū)在發(fā)展城市綜合體上的主要優(yōu)勢有：

（一）地理位置優(yōu)勢明顯。地處老城區(qū)，地理位置相當優(yōu)越，CBD中心商圈、火車站近在咫尺，根據這個特點，著力打造以中央商務區(qū)、交通樞紐型為主要特色的城市綜合體項目，能更好地提升我區(qū)的區(qū)域核心競爭力。

（二）文化旅游資源豐富。目前著力打造的韭菜園歷史文物一條街，將會是我市的“露天博物館”，為此圍繞打造以文化旅游為主要業(yè)態(tài)內容的項目是我區(qū)發(fā)展城市綜合體的又一關鍵舉措。

（三）開發(fā)風險低收益大。相對兄弟城區(qū)而言，芙蓉區(qū)密集的人口、城市基礎配套的客觀市場需求，適合開發(fā)風險相對較低、收益也更大的以購物休閑娛樂為主要內容的城市綜合體項目。

在看到優(yōu)勢的同時，推進城市綜合體的困難也十分嚴峻，主要劣勢有：

（一）市場還不夠活躍。城市綜合體項目是一種多功能的建筑群體，開發(fā)的房產項目均為中高檔住宅和高端寫字樓，并配星級酒店和大型商貿中心，對開發(fā)商的資金實力、運營能力、招商能力、開發(fā)節(jié)奏等方面要求也相當高，加上因市場形勢、融資壓力等引發(fā)的項目方案變更、多方變化、項目重新報批問題非常多，一定程度上制約了落戶項目的推進。

（二）拆遷因素影響大。城市綜合體項目都存在拆遷難的問題，由于難以按期完整交付凈地，對項目整體方案的盡快確定和開發(fā)計劃的準確制定影響較大，導致項目單位邊拆邊建，不僅降低了開發(fā)商資金的使用效益，而且也影響了城市綜合體項目“先商業(yè)后住宅”的開發(fā)模式。

（三）基礎設施投入還不足。城市綜合體項目中對該地區(qū)的供電、供水、供氣能力等有很高要求，另外如果城市綜合體項目附近缺乏大型的基礎設施，如綠地廣場、文體設施等，而且如果區(qū)域內的道路檔次不高，交通經常呈現(xiàn)擁堵、混亂現(xiàn)象，都將給地塊推介、項目招商都帶來了一定的負面影響。

推進芙蓉區(qū)城市綜合體發(fā)展，將帶來一些機遇：

（一）優(yōu)化產業(yè)結構。城市綜合體項目的建成一方面可以迅速填補工業(yè)企業(yè)搬遷稅收缺額，支撐區(qū)域經濟發(fā)展，另一方面可以帶動、提升現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展水平，真正起到促進產業(yè)升級換代作用。

（二）提升城市化水平。轄區(qū)內城郊結合部多、危舊房多，城市化水平急需提升，這些項目的建設可有效帶動危舊房改造，徹底解決無序經營等問題，加快形成CBD中央商務區(qū)。

（三）實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。隨著近幾年城市建設、開發(fā)力度的加大，我區(qū)可用資源和空間越來越少，而城市綜合體本身就是一個用地非常節(jié)約、自身功能業(yè)態(tài)可循環(huán)再生的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，所以加快城市綜合體項目建設是增強區(qū)域競爭力、實現(xiàn)自身可持續(xù)性發(fā)展的戰(zhàn)略選擇。

三、加快推進城市綜合體項目的舉措

（一）科學規(guī)劃、引導儲備

由于區(qū)域經濟發(fā)展不平衡，需要根據不同區(qū)域的功能定位和市場需求，科學規(guī)劃綜合體的功能組合，確定不同的業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商目標，引導符合城市肌理文脈的綜合體，彰顯“個性”，實現(xiàn)錯位發(fā)展。如打造以文化、旅游、購物為主要內容的文化旅游綜合體；依托先進制造業(yè)、便利交通和區(qū)域中位的優(yōu)勢，著力打造以總部經濟、研發(fā)中心、銷售中心、物流中心等專業(yè)中心為主要形式的服務區(qū)綜合體等。為此，加強在手、在談項目，特別是城市綜合體項目的招商落戶，培育經濟發(fā)展的新增長點，是當前各項工作中的重中之重。

（二）分解業(yè)態(tài)，明確重點

因城市綜合體項目開發(fā)門檻較高，對開發(fā)商資金實力、運營能力等方面要求都相當高，加之目前經濟形勢嚴峻，開發(fā)商整體拿地更趨謹慎。為此在開發(fā)形式中可考慮采取由政府統(tǒng)一對綜合體項目進行打包規(guī)劃，按項目內各區(qū)域功能，細分項目業(yè)態(tài)，有針對性地選擇精于不同業(yè)態(tài)運作的開發(fā)商落戶建設，一方面可減輕開發(fā)商資金鏈緊張的困擾和開發(fā)風險；另一方面由于項目分割后降低了開發(fā)商的開發(fā)風險，針對性地招商又便于有熟悉業(yè)態(tài)開發(fā)的開發(fā)商借“出手”落戶之機，提高品牌效應。

（三）跟蹤服務，落實政策

城市綜合體項目是城市發(fā)展的必然產物，是芙蓉區(qū)推進城市化進程的一項主要舉措，是體現(xiàn)城市核心競爭力的“活動客廳”，為此，要樹立“一切為了發(fā)展 一心服務項目”的理念，積極對接項目，梳理擴內需各項政策，多方為企業(yè)爭取政策，提高政策對芙蓉區(qū)項目的惠及

面。同時大力推進銀企合作，組織銀企對接活動，拓寬企業(yè)融資渠道，解決企業(yè)融資瓶頸。另外，積極做好項目包裝策劃，盡可能多地爭取上級政策、資金等方面的扶持，確保政策服務落實到位，降低開發(fā)商投資的政策風險，提振開發(fā)商投資信心。

（四）強化保障，確保項目出形象、見成效

強化領導掛鉤責任制和項目責任制，建立城市綜合體項目進展情況周報制度，每個列入計劃的城市綜合體項目，由責任單位明確專人對其實行全方位動態(tài)跟蹤，對接牽頭部門及時上報項目進展情況和推進過程中存在問題。同時責任單位和部門進一步加強上下溝通、左右協(xié)調和事前事中事后全過程督查，及時發(fā)現(xiàn)、排解各類矛盾和問題，努力為城市綜合體項目建設創(chuàng)造良好條件，確保項目順利推進。

第二篇：城市綜合體調研報告

目錄

一、項目簡介....................................1

（一）珠海富華里..............................1

（二）華發(fā)新天地.............錯誤！未定義書簽。

二、總平面規(guī)劃分析..............................1

（一）富華里..................................1 1.車行出入口、停車場及的士站分布及流線分析.2 2.功能布局.................................2 3.扶梯和電梯布置...........................3

（二）華發(fā)新天地.............錯誤！未定義書簽。

三、廣場規(guī)劃....................................4

四、建筑設計....................................5

五、總結........................................6

一、項目簡介

珠海富華里

珠海富華里，占據城市核心CBD、居于珠海最繁華距離澳門最近的拱北區(qū)域，位于九洲大道西與白石路交會處，共有16棟建筑，是珠海三舊改造中拱商貿中心的首個項目。

珠海富華里以上海新天地為模板，開創(chuàng)珠海首個街區(qū)商業(yè)模式，引進逾百家國內外知名品牌，經營范圍涵蓋購物中心、餐飲、超市、電影院、兒童娛樂場及休閑服務等所有高檔時尚的生活功能。

其占地逾約6.8萬平方米，總建筑面積約25萬平方米，包含約11萬平方米的國際5A甲級寫字樓(中海廣場)。

富華里南臨白合街，東為富華里東街，西面為白石路，北面為九洲大道西。

富華里緊鄰橫貫珠海東西城區(qū)的九洲大道，可快速到達拱北口岸、九洲港碼頭、港珠澳大橋珠海登陸口、廣珠輕軌前山站等交通樞 紐；并坐享周邊成熟的配套設施和立體交通網絡。

二、總平面規(guī)劃分析

（一）富華里

富華里中的商業(yè)體整體呈條狀布置，兩座中海大廈和酒店呈方形，兩棟尚居居住樓呈不規(guī)則形。東南、西南、西北方向分別規(guī)劃了 1 三個小的廣場，北側則是富華里北廣場。另外，整個地塊偏南側有南廣場，地塊中央為中央廣場，西側有水塔廣場。

1.車行出入口、停車場及的士站分布及流線分析

其南側有一個車行出入口，兩個停車場，一個的士站；西側有一個車行出入口，一個的士站，以及一個停車場；北側設有兩個的士站；東側有一個車行入口和兩個的士站。富華里的住戶、酒店住客以及中海大廈的內部人員可以通過各側車行入口到達地下停車場，進而到達各自的目的地。而其他車輛可以停放于地面上的停車場，步行進入內部商業(yè)區(qū)。

通過地下停車場和地面停車場的分布規(guī)劃，將不同群體的出行路線分開，既在一定程度上保證了住戶的私密性，又將各種交通分散開來，緩解了交通壓力。

而在整個地塊的邊緣位置放置地面停車場和車行出入口，保證了內部的“無車通行”，實現(xiàn)了人車分流的同時，保證了內部的交通安全，同時讓來富華里的人們能有更好的休閑體驗。

2.功能布局

整個總平面規(guī)劃布局中，將住宅樓、寫字樓、電影城和酒店等沿街布置，而將商業(yè)區(qū) 放于內部。這樣，既可以使居民快速到達住宅樓，酒店住戶快速到達酒店，工作人員快速到達寫字樓，避免使其受到商業(yè)區(qū)的喧囂影響。另外，可以使這些群體都能快速共享商業(yè)區(qū)里的各種配套設施，例如服裝、美食、酒吧等。

富華里北廣場東西方向呈條狀，其緊鄰九洲大道西。作為城市中的主要道路，九洲大道具有快速到達口岸、碼頭等交通樞紐的優(yōu)勢，所以將廣場規(guī)劃于臨近九洲大道的區(qū)域，成為過路市民及游客眼中一個極具特色和魅力的廣場，一道亮麗的風景線。

此外，在功能的分區(qū)上也考慮了其本身性質和消費群體的問題。例如，考慮到酒店住戶這個消費群體，將酒吧街安置于靠近酒店的位置，將電影城安置于靠近居住樓的位置，而臨近寫字樓多是一些美食商鋪。

富華里的商業(yè)區(qū)內的道路，以各種動物名字進行命名，如牛街、馬街、象街、雀街等，并在每條街上都有其動物的雕塑。這些道路對商業(yè)區(qū)內的各棟建筑進行了劃分。商業(yè)區(qū)內的建筑呈條狀分布，共有三列建筑。

3.扶梯和電梯布置

在臨近南廣場、中央廣場和北廣場，分別有三個自動扶梯，通往地下停車場。圍繞中央廣場的6棟建筑中，有5棟安放了電梯。

在整個地塊的中央區(qū)域、北側和南側分別設有通往地下停車場的自動扶梯，為需要去往地下停車場的人們提供了方便，位置的安排又 3 不會使資源有所浪費。

三、廣場規(guī)劃

富華里的北廣場較大，廣場中有木構架的小品建筑、噴泉、道路、石柱和綠化等，這些元素的結合與規(guī)劃，給人以美好的感受。

在廣場的規(guī)劃設計中，要著重注意廣場的空間尺度與廣場里的內容。廣場的空間尺度與廣場內和廣場周邊的建筑尺度密切相關，還與其自身的比例有關。廣場里的內容不可過于單調，通過標志性建筑物、建筑小品、綠化、水體、噴泉、道路等來豐富廣場，營造氛圍。廣場中要有一定供人們休息的空降和自由活動的空間，廣場內部既不能顯得過于擁擠，又不能顯得空曠和單調。

合適的尺度與比例，與周圍建筑的和諧以及廣場內部的合理、豐富的規(guī)劃，才會營造好的氛圍，創(chuàng)造一個給人好的感受的廣場。

四、建筑設計

富華里的建筑多富有棱角，通過多個不同的，并且造型很獨特別致的小型建筑的結合來構建他的空間感。

城市綜合體中的建筑物設計，要能夠為整體表現(xiàn)出空間感。通過 集中式、分散式，或者兩者結合的方式，形成一個建筑或者多個建筑組合的布局形式。

五、總結

在做鄰里中心的設計中，要從總體上把握整體環(huán)境空間的功能關系，功能分布要多方面考慮，讓使用者感到便利。各種進出流線要避免交叉，人行車行流線要分開。

此外，鄰里中心規(guī)劃中，整體空間感的塑造和空間氛圍的營造非常重要。一個好的鄰里中心，必然是讓能大眾感到舒服和滿意的空間。

在總平面的布局上，建筑要與環(huán)境、綠化、道路和水體等結合，讓人們感到休閑和放松。在建筑的設計上，可以選用集中式、分散式，或者兩者相結合。分散式中，要注意建筑單體的尺度，注意不同建筑之間的聯(lián)系與結合，產生一定關系。集中式中，要注意各個功能的分區(qū)，動靜區(qū)劃分清晰，內部流線明確。

第三篇：城市綜合體報告

一、從城市發(fā)展的角度

1、城市綜合體與城市

城市綜合體的發(fā)展與城市的發(fā)展息息相關,城市發(fā)展到什么程度，就會出現(xiàn)什么樣的城市綜合體與之相匹配，相應的，城市綜合體的發(fā)展方向也會與城市發(fā)展方向保持一致。隨著中國集約型城市的提出，城市發(fā)展逐漸放棄原有的粗放型發(fā)展模式，轉向精細化運營發(fā)展。隨著城市的發(fā)展現(xiàn)代城市逐漸顯示出以下特點：

1）、功能復合化

城市發(fā)展到現(xiàn)階段,已經不是單一實現(xiàn)居住功能那么簡單。全球化浪潮中,城市需要承擔更多功能,眾多功能集中在同一城市出現(xiàn),需要城市有最優(yōu)的功能復合規(guī)劃和方案,將城市作用發(fā)揮到最大效用。

2）、形象鮮明

眾所周知，隨著現(xiàn)代城市的發(fā)展，城市建設的加速，城市同質化現(xiàn)象越來越突出。眾多城市一味追求國際化、現(xiàn)代化,完全成為鋼筋水泥的堆砌。在盲目過后，反思城市建設進程，早已沒有自己的城市特色，同時也失去了城市歷史文化的傳承。未來城市發(fā)展,己經逐步回歸理性,城市形象正逐漸鮮明化。地方特色、區(qū)域文化、歷史沉淀,都成為新一輪城市建設中,建筑形式表現(xiàn)和內在功能軟環(huán)境所要表現(xiàn)的重要元素。

3）、集約化發(fā)展

粗放型的城市資源利用,雖然帶來了中國城市的快速發(fā)展,但也造成了巨大資源浪費和重度城市負荷。優(yōu)化資源利用,實現(xiàn)集約型社會,提高資源使用效率是城市發(fā)展面臨的重大課題,費效比在城市運營方面,被提到非常高的層面,無論是城市建設還是土地使用,資源的優(yōu)化整合利用,達到最優(yōu)投入產出比是未來城市發(fā)展的重要目標。

4）、城市生態(tài)化

可持續(xù)發(fā)展的城市道路,不是一味追求快速發(fā)展的經濟指標,以犧牲環(huán)境為代價得到的城市發(fā)展是暫時的,在物質基礎達到一定程度后,文明城市建設的目標是生態(tài)發(fā)展與經濟發(fā)展并行。

5）、城市多元化

圍繞單一中心“攤大餅”式城市發(fā)展的城鎮(zhèn)化,在經過多年發(fā)展后,城市中心從基礎設施、交通路網、商業(yè)承載等方面已經不堪重負,組團式發(fā)展、多中心建設、帶狀城市發(fā)展等城市多元化發(fā)展模式不斷出現(xiàn)。眾多城市釆取以衛(wèi)星城、新城等新型城鎮(zhèn)現(xiàn)代化的擴張模式,滿足現(xiàn)代城市發(fā)展需求。

作為城市發(fā)展的重要功能載體的城市綜合體,伴隨城市發(fā)展趨勢不斷發(fā)展。城市區(qū)域一體化和城市多元化發(fā)展,迫切需要城市綜合體發(fā)揮城市復合功能。而城市功能復合化、形象鮮明化、城市生態(tài)化、社會集約化,為城市綜合體的發(fā)展不斷提出新的課題。代表城市形象、符合城市特征的城市綜合體建筑形式,加上商務、商業(yè)、居住、休閑、娛樂等內在功能復合,優(yōu)化土地資源利用,是城市綜合體與現(xiàn)代城市共榮共生的有機聯(lián)系。

自從2009年城市綜合體進入青島以來，發(fā)展速度迅猛對青島經濟文化等拉動作用明顯。青島延吉路萬達建筑設計風格鮮明，已成為青島一大城市名片。

展望：

城市綜合體是點睛一城繁華的精華所在，亦凝結了一座城市的文化和靈魂，更是助推城市經濟發(fā)展的強力引擎。城市不僅僅是產業(yè)的聚集地，它首先是人類愉悅生活、成長的空間。我們應以健康理念統(tǒng)領城市發(fā)展的方方面面，以“健康城市”引領包括綜合體建設在內的新一輪發(fā)展。我們也可以說城市綜合體的靈魂是文化與精神。綜合體不是城市功能的簡單疊加，更不是建設一堆堆絢麗的CBD，其靈魂是深厚的文化與精神。我市打造城市綜合體應突出城市品牌效應，使其能保存和傳承青島的歷史文化風貌。

我們知道城市綜合體的作用不僅僅是經濟上的拉動，更應該是城市文化的標志，是城市文化的具體顯現(xiàn)。青島在建設城市綜合體的過程中應重視城市綜合體的文化工功能，應充分利用綜合體是城市名片、城市地標的廣告效應，提升該區(qū)域的人文價值。為此，綜合體必須要為整個區(qū)域代言，準確定位其在區(qū)域內的核心價值點，塑造區(qū)域以綜合體為中心的核心價值，精心提煉以綜合體為焦點的價值口號，從而達到在發(fā)展過程中重塑區(qū)域價值，實現(xiàn)以綜合體為引領的區(qū)域變遷的目標。

青島城市綜合體在未來的發(fā)展過程中將會更加重視其文化功能，一個文化功能完善的城市綜合體應具備以下特點：

1、城市綜合體應具有文化內涵的關聯(lián)性

城市綜合體是城市文化功能的集中體現(xiàn)，兼有文化、傳媒、娛樂、休閑等涵蓋城市主要文化功能的建筑設計,具有文化的內在關聯(lián)性。我們以李滄樂客城為例，樂客城建筑設計極具青島特色，其建筑以嶗山北九水為模版進行設計，整個建筑美輪美奐，給人以文化的享受。

2、城市綜合體應具有文化魅力的輻射性

柯布西耶在《走向新建筑》里說：建筑應該是時代的鏡子。而城市綜合體是現(xiàn)代城市文化與靈魂的標簽，與城市的文明建設、和諧社會建設具有高度的同一性，憑借深厚的文化內涵和文化魅力具有引領風尚、傳承文明、傳播知識、繁榮文化、陶冶情操、教化人民、服務社會、推動發(fā)展、促進和諧的重要社會輻射功能。

3、城市綜合體用具有城市文化消費的聚集性

城市綜合體在功能上的多元性，與城市開發(fā)中單一業(yè)態(tài)的商業(yè)地產相比有較強的抗風險能力。但城市綜合體的開發(fā)和運營需要強大的資金支持，其價值的體現(xiàn)就是使資金流量和現(xiàn)金流速達到最佳的狀態(tài)，并隨著城市綜合體持續(xù)運營的市場培育，不斷提升周邊人氣，改善公共設施及交通環(huán)境，促進整體文化消費水平的提高，最終帶動城市綜合體區(qū)域內物業(yè)價值大幅度增長。因此，一個成功的城市綜合體不僅是一個城市文化與靈魂的標簽，是一個城市標志性的建筑，更是一個城市商業(yè)價值最大化的具體體現(xiàn)。

城市綜合體的發(fā)展方向應該是向文化綜合體過渡的。我認為城市綜合體存在的最大意義并不是經濟的拉動作用而是對區(qū)域文化的提升作用。一個城市建設的好壞我們完全可以通過其城市綜合體建設的好壞來進行評判。城市綜合體是否符合該城市的品位、是否能夠成為該城市的名片都可以作為評判標準。

在我們觀察來看，青島城市綜合體到目前為止更多的是一種單純的商業(yè)建筑綜合，附帶的起到作為城市名片的作用。試問青島哪一家綜合體敢說自己對于游客來說是一個“必看、必游、必購”旅游景點似的綜合體？

第四篇：包頭萬達城市綜合體調研報告

城市綜合體調研報告

姓名：xxx

學號：xxx

班級：xxx

時

間

：

xxx

指導老師xxx

調研對象：包頭市萬達廣場

調研地點：內蒙古包頭市民族東路 調研目的：

本調研主要包頭萬達廣場作為調研目的地，從萬達廣場的概況，對室外環(huán)境的空間與建筑，總平面設計，商業(yè)建筑的功能和內部空間設計，商業(yè)建筑的結構和人員流線等方面全方位，多角度，深層次地剖析商業(yè)綜合體的設計方法。一·概況及經濟技術指標：

包頭青山萬達廣場項目總用地面積159.34畝，總建筑面積65萬平方米，為一大型城市綜合體，規(guī)劃分為住宅，辦公，商業(yè)三大組團。考慮到區(qū)位優(yōu)勢，其中住宅組團為中等規(guī)模的高端社區(qū)。地上建筑面積54萬平方米。

商品住宅主要經濟技術指標：地上建筑面積54萬平方米；容積率：5.1；綠化率：30%；總建筑面積：295000平方米，可銷售面積：243000平方米，底商建筑面積：35000平方米；

商辦主要經濟技術指標：大商業(yè)總建筑面積：112000平方米（地上）；寫字樓及公寓樓總建筑面積：148000平方米（地上）

包頭青山萬達廣場由大型商業(yè)綜合體、寫字樓、公寓、住宅等多種業(yè)態(tài)組成，具有購物、娛樂、休閑、文化、居住等功能。

二·區(qū)位分析：

包頭青山萬達廣場項目位于包頭市青山區(qū)，地處城市主干道鋼鐵大街與民族東路交匯處，南臨銀河廣場，東至體育館路，西臨

香格里拉酒店，北至青年路。是包頭市的核心位置，屬于黃金地段，交通便利。也是包頭市核心商務區(qū)，同時呼包鄂經濟圈發(fā)展要地。

地理位置：

距離中心城區(qū)：1公里

距離包頭機場：約20公里 交通樞紐：

城市主干道：鋼鐵大街（接駁建設路貫通全市）、民族東路等。

公共交通：11、19、22、25、33路等 周邊配套設施：

學校：北重八小、四十八中、二十九中、市圖書館等；

醫(yī)院：北方醫(yī)院、市腫瘤醫(yī)院等。

綜合商場:茂業(yè)百貨、包頭百貨、維多利商廈

銀行:中國銀行、工行、郵政儲蓄銀行、建行、農行、交通銀行、包商銀行 三·總平面設計

由總平面圖可以看出，在萬達廣場的西門方向，銀河廣場起

到了人車分流的作用。但廣場的地下停車場出入口設置在圖中接近B和F的位置，而銀河路和體育用品街都是雙行道，但由于萬達廣場的建設使這兩條支路遠遠超負荷，帶來了進出停車場不便，道路擁堵不堪等嚴重現(xiàn)象。而且這兩條路均未做出人車分流，給消費者的安全造成了隱患。

萬達廣場采用地下停車場形式，節(jié)約了用地，并用觀光電梯與購物空間聯(lián)系緊密。負一層至負三層均是地下停車場，可容納近一千個機動車停車位。非機動車停車位設置于西門與銀河廣場之間，并有專人看守管理。四·總體空間布局

10棟公寓樓坐落在項目用地的北側，導致日照條件不是非常理想，但小區(qū)安靜適于居住；寫字樓坐落在項目用地的南側，保證了充分的日照，與主要街道的聯(lián)系十分便捷。寫字樓的入口位于體育用品街和銀河廣場，和周圍環(huán)境聯(lián)系緊密，與此同時，又使上部的工作和生活具有獨立的空間和私密性。寫字樓的大廳位于首層，使商業(yè)活動和工作環(huán)境融合在一起，產生互補、增效的作用。五·商業(yè)建筑內部空間設計

萬達廣場地上分為C字形的萬達廣場和呈矩形的萬千百貨。萬千百貨地上有五層，萬達廣場地上有四層，兩者共用一個停車場，方便消費者人流流線的交流與分散。萬達廣場一至三層為購物餐飲之用，第四層為電影院。電影院既有自

動扶梯可從三樓進入，又有電梯間的設置，從一層的東門入口可直達三樓的大歌星KTV和四樓的萬達影院。使萬達廣場的晚間停止營業(yè)不會干擾到KTV和電影院的夜間經營。

（萬達影院——在一樓和影院內均設有購票處，便于人流的疏散）

以下為萬達廣場各層平面示意圖

由上圖可看出，商場的動線并不復雜，方便消費者購物，不易迷失。此外，動線的規(guī)則使店面分割較為方正，面寬大，進深適宜，便于租賃和使用。

在萬達廣場的中央設有一個巨大的圓形中庭，由觀光電梯聯(lián)系上下，使其成為一個動態(tài)的交流空間。是用作舉辦車展，大型特色活動的較好平臺。

由于萬達廣場的商業(yè)體量較大且為多層商業(yè)體；商業(yè)區(qū)域

又多為寬度較大的長方形。因此其室內流線設計采用雙通道環(huán)流式 ——即兩側商鋪各有一條獨享的通道，中間做架空處理或設置移動商鋪，通過次通道將兩側通道連接起來，人流動線形成循環(huán)流動。優(yōu)點：

可以增加商場的通透感，最大化的增加顧客視線內的商鋪數量，提高顧客的商鋪到達率，內部人流可以自由、靈活循環(huán)流動。缺點：

要犧牲一部分的商業(yè)面積。

萬達廣場的屋頂為玻璃材質，增強了商場的采光。豐富了人們的視覺享受。商場的配飾以白色和金色為主，如過道圍欄等，渲染出時尚高檔的氣息，使商場較為生動活潑。但室內的綠色植物較少，應適量增加。電梯的設置也較為合理，營造了輕松的購物環(huán)境。六·商業(yè)建筑的結構

萬達廣場的建筑結構由鋼筋混凝土框架結構組成的。

七·總結

綜合體，不是一個傳統(tǒng)的建筑類型，但它幾乎能包含所有的建筑類型。綜合體是把散落在各個區(qū)域的城市功能，更加集中在一塊相對狹小的土地上來實現(xiàn)，從而最大程度地提高土地的使用效率。但正是這種“集中”，使建筑設計變得錯綜復雜，商業(yè)行為的加入，使得建筑師所需要考慮的東西也遠遠超出了建筑的范疇。

通過調研我認為設計一個成規(guī)的城市綜合體應具有以下幾點：

1、綜合體應該把生活和空間結合起來。

2、創(chuàng)造有個性特色的空間

3、要有合理的交通流線。

4、要規(guī)劃符合當地的特點的城市綜合體。

5、以人為本，綠色環(huán)保的城市綜合體。

第五篇：城市綜合體專題

城市綜合體：地方政府“賣地撈錢”有新招9月5日，作為上海城市中心最后一塊城市綜合體用地，上海徐家匯地塊以高達175.26億元起拍價，由香港新鴻基旗下一公司以217.71億元成功拍出，溢價率為24.4%，不僅是上海總價地王，該地塊也成為今年全國總價地王。

城市綜合體具有帶動投資、刺激消費、地標形象等屬性，被認為是提升城鎮(zhèn)化水平和質量的“金鑰匙”，受到國內各大城市政府和投資者的青睞。

值得注意的是，由于城市綜合體集中了優(yōu)質土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場更嚴重，會帶來更多的土地資源浪費和社會資金浪費。因此，專家建議，一方面，應合理控制城市綜合體數量，警惕爛尾風險；另一方面，從抓運營管理著手提高質量，預防城市“黑洞”的形成。城市綜合體遍地開花

據世聯(lián)地產統(tǒng)計，全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設的綜合體的四倍，也就是說，可見的一段時期，各個城市的綜合體規(guī)模，將達目前已建成綜合體的16倍。僅未來三年，城市綜合體的新增數量就將以50%到100%的增速上升。其中，重慶的增長率為129%，成都為135%。

由于城市綜合體包括商業(yè)、辦公、居住、展覽、會議、文娛和交通等城市生活空間，帶動周邊半徑消費，因此，一二線城市或經濟實力較強的城市將城市綜合體看做是發(fā)展商業(yè)的重要著力點。

日前，云南省提出，未來五年內，云南將規(guī)劃建設100個城市綜合體。據相關機構統(tǒng)計，現(xiàn)階段，僅昆明在建或正在報規(guī)的城市綜合體項目就多達41個。

南京目前規(guī)劃建設的城市綜合體超過50家，總體量達到100萬平方米以上的就有七家，各個板塊均有綜合體項目在建或醞釀建設，以板塊來劃分，河西板塊以17個排在首位，緊隨其后的是江寧的11座和江北的九座。

云南省住房和城鄉(xiāng)建設廳總規(guī)劃師劉學指出，城市綜合體一方面可以促進土地集約節(jié)約使用，增強城市競爭力。另一方面，則是在較集中的區(qū)域內，滿足人民群眾日益增長的物質精神生活的需要。

但值得注意的是，近年來，城市綜合體在一二線迅速擴張的同時，悄然向三四線城市、甚至是縣城、中心鎮(zhèn)蔓延。

《溫州市城市商業(yè)網點規(guī)劃（2010-2020）》規(guī)劃指出，溫州將建楊府山港區(qū)城市綜合體等20個城市綜合體。這意味著，如果20個綜合體全部建成，個別區(qū)域不到兩公里就將有兩個城市綜合體。

事實上，城市綜合體建設熱潮不僅在溫州一地。記者在紹興、金華、嘉興等地采訪時發(fā)現(xiàn)，當地市區(qū)都有城市綜合體在施工建設，而其下屬的縣市也紛紛在城區(qū)規(guī)劃建設綜合體，當地人將其看成是城市發(fā)展、生活便利的象征，其周邊的住宅價格也水漲船高。特別是這些城市都有一些經濟強鎮(zhèn)，在新一輪城鎮(zhèn)化的利好下，這些中心鎮(zhèn)也大力發(fā)展綜合體，帶動當地商業(yè)繁榮。

城市綜合體成地方“賣地撈金”重地

城市綜合體不僅拉動地方消費，成為城市品位的象征，更為重要的是，綜合體往往成為房地產的先導，也成了撬動區(qū)域樓市的“賣點”，成為地方政府“賣地撈金”的新方向。

數據顯示，2012年全國房地產開發(fā)投資71804億元，比上年名義增長16.2%，其中，商品住宅同比增長11.4%，辦公樓開發(fā)同比增長31.6%，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資同比增長25.4%，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房增速明顯高于全國平均水平。

以杭州市為例，數據顯示，2012年一季度，浙江全省房地產開發(fā)投資960億元，同比增長24.5%，其中住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等三類物業(yè)投資分別增長18.5%、12.4%和33.9%，這已經是商業(yè)地產投資增速連續(xù)三個季度高于整個房地產投資開發(fā)增速。

此外，從2011年開始，杭州主城區(qū)土地市場上，商業(yè)、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。2011年1-12月杭州主城區(qū)成交63宗土地，其中商業(yè)用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各類土地24宗，其中12宗是商業(yè)、綜合用地。這些土地中不乏市場關注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。

廣州宗美房地產顧問公司副總經理張健在接受記者采訪時表示，收益方面的一舉多得成為政府助推城市綜合體的主要原因。城市綜合體的開發(fā)建設，可以帶動項目地塊的價值提升，以及同區(qū)域的土地價值、建筑價值、產業(yè)價值的提升，并拉動就業(yè)、提高稅收、提升城市形象。

值得注意的是，正是由于城市綜合體會帶來很多附加值，政府甚至會做出一部分讓利。無錫市建設局副局長周瑞良說，城市綜合體的出現(xiàn)是與經濟社會發(fā)展相適應的，是城市功能完善、環(huán)境美化的客觀需要。為此，無錫市專門為城市綜合體發(fā)展制定政策，對于建筑規(guī)模、功能形態(tài)上達到綜合標準要求的，政府給予規(guī)費減免等優(yōu)惠。

在住房市場嚴厲調控的背景下，地方支持、附加值高、優(yōu)惠多，使在地方對城市綜合體重視的同時，更多的開發(fā)商也對此產生了濃厚的興趣。《2011中國房地產開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開發(fā)商均已進入了商業(yè)地產，整個板塊處于“大發(fā)展和大躍進”的時代。金地、保利、招商、萬科等大型房地產企業(yè)也相繼分立出專門的商業(yè)地產開發(fā)運營公司，搶灘商業(yè)地產，2011年保利新增的20個土地項目中，有多達10個是商業(yè)地產項目。

克爾瑞信息集團研究中心報告顯示，在2005年至2010年期間，全國18個重點城市的城市綜合體面積增加了5355萬平方米，較前一個五

年，城市綜合體的增量翻了6.4倍。預計到2015年，即將入市的綜合體體量將達到16437萬平方米。增量非常大的城市以中西部為主，其中成都的增量將達到2757萬平方米，而昆明、西安、沈陽、合肥、重慶幾個中西部重點城市，增量均在1500萬平方米以上。

“未來二至三年內，中國城市綜合體供應將進入井噴狀態(tài)。”克爾瑞信息集團研究中心副總經理林波指出，在住宅調控下，商業(yè)地產開發(fā)成為新的投資熱點。以萬達、綠地為代表的開發(fā)企業(yè)迅速進行戰(zhàn)略布局，著眼二三線城市，向全國擴張。另外，除了國內的專注商業(yè)地產的開發(fā)商以外，保利、龍湖、萬科等一線地產商先后公布了商業(yè)地產開發(fā)計劃和目標，而且，娃哈哈、海底撈等主業(yè)非房地產的企業(yè)也開始涉足商業(yè)地產。

警惕形成“城市黑洞”

值得注意的是，就在多地政府強力推動城市綜合體發(fā)展的同時，一些地方開始出現(xiàn)空置引發(fā)的過剩風險“城市綜合體一擁而上，盲目追求大體量，高估輻射能力，造成了‘庫存高需求低、招商難空置高、經營難回報低’等諸多風險。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌說，有些城市綜合體，主導功能建筑主體都已完工，運營商卻還沒招到位，這可能建好就成“空城”。

東莞華南Mall就是城市綜合體運作失敗的典型例子。資料顯示，華南Mall建筑面積89萬平方米，總投資額為25億元，開發(fā)商宣稱建成后將成為亞洲最大規(guī)模的Mall，但是實際上建成后卻遭遇了人事動蕩、人氣難聚、商家撤鋪、資金鏈緊張等問題，甚至由于經營情況一直不甚理想，華南Mall的開發(fā)商于2007年上半年將20億元股權轉讓給了北京北大資源集團。

對此，中原地產廣東項目經理黃韜介紹，在東莞，城市綜合體的項目有20個之多，華南Mall只是其中之一，2003年開盤，但十年過去，現(xiàn)在的空置率仍接近一半，長期頂著“最大鬼城”的頭銜，該企業(yè)表示，現(xiàn)在空置的商業(yè)面積接近17萬平方米。而廣州目前最大的單體購物中心之一，天河城的總營業(yè)面積才11萬平方米。

對此，中國房地產協(xié)會副秘書長何琦表示，城市綜合體的意義在于，其地處區(qū)域中心，服務半徑較大。但是，現(xiàn)階段我國地方城市綜合體密集，甚至一個區(qū)域中會有多個城市綜合體，而消費人口卻是固定的“一個消費者只會選擇去一個地方，這就意味著，同質性的綜合體或會引起惡性競爭，甚至最終兩敗俱傷。”

據咨詢公司紐約高緯環(huán)球數據顯示，青島、杭州、成都等地或將在2014年陷入購物中心空置率最高的地步。另外，對于明年在某些相對不太富裕的城市，購物中心空置率將從今年第一季度6.8激增至30%以上。

貴州省社科院城市經濟研究所所長胡曉登也認為，當前一些地區(qū)在城市綜合體項目招商和上馬等環(huán)節(jié)把關不嚴，沒有科學分析新城和綜合體輻射的人群數量和結構，導致同一功能的項目輻射區(qū)域重疊。

這也進一步造成海量的城市綜合體庫存難以被市場消化。“以貴陽為例，2012年寫字樓成交量不足45萬平方米，而2013年貴陽將有300萬平方米的寫字樓供應。今年新上馬的城市綜合體項目類似物業(yè)也將增加150萬平方米，供需環(huán)節(jié)脫節(jié)風險較大。”

“因此，由于城市綜合體集中了優(yōu)質土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市‘空殼’和‘黑洞’，其后果將比住宅市場更嚴重，將會帶來更多的土地資源浪費和社會資金浪費。”，胡曉登建議，應給地方政府和開發(fā)商“降溫”，合理控制城市綜合體數量，警惕爛尾風險，從抓運營管理著手提高質量，預防城市“黑洞”的形成。（