第一篇：總部工程車司機(jī)工作心態(tài)調(diào)研報告(精)

總部工程車司機(jī)工作心態(tài)調(diào)研報告 總部領(lǐng)導(dǎo): 為了解總部工程車司機(jī)的工作心態(tài)、工作態(tài)度,我部采用文獻(xiàn)查閱、訪談、跟崗、問卷調(diào)查的方法對工程車司機(jī)崗位進(jìn)行了調(diào)研,以期對乘務(wù)管理工作提供參考和建議。現(xiàn)匯報如下:

一、調(diào)研背景

我部人員首先對四個工程車隊進(jìn)行跟崗觀察,跟崗2個白班、3個夜班,工程車司機(jī)主要的作業(yè)情況都已經(jīng)涵蓋。跟崗的同時,對四條線、各個層次的司機(jī)進(jìn)行訪談,搜集他們的意見和觀點。然后,編制調(diào)查問卷,對乘務(wù)

一、乘務(wù)

三、乘務(wù)四的工程車隊進(jìn)行問卷調(diào)查,共收回有效問卷85份。

二、調(diào)研結(jié)果分析(一總體工作感受

1、對同事關(guān)系、排班、上下級關(guān)系、工作崗位、工作量比較滿意

調(diào)研發(fā)現(xiàn),工程車司機(jī)的同事關(guān)系比較融洽,工作配合默契,對直接上級的管理也比較肯定。這說明乘務(wù)分部的管理比較完善,促成了上下級之間、同事之間良好的人際關(guān)系。

25%的工程車司機(jī)對工作總體上不太滿意或不清楚;75%的工程車司機(jī)對工作總體上感覺滿意,其中,58.3%的人基本滿意,16.7%的人非常滿意。

工程車司機(jī)對工作量、排班方式比較認(rèn)可,認(rèn)為現(xiàn)在的工作量比較合理。白班工作量比較小,主要是夜班工作量較大,尤其是一號線接觸網(wǎng)檢修、屏蔽門安裝和三號線的設(shè)備維護(hù)工作量比較大。目前,由于預(yù)備班排班、新線人員儲備原因,工程車司機(jī)普遍缺工時,月平均工時140小時左右,低于法定標(biāo)準(zhǔn)工時168小時約30小時。

圖1 工程車司機(jī)的工作感受

(注:5分=完全滿意、4分=比較滿意、3分=不確定、2分=比較不滿意、1分=完全不滿意

2、對工作環(huán)境比較不滿意

司機(jī)反映,突出的問題是工作環(huán)境比較差。在正線上機(jī)車噪音很大,駕駛室內(nèi)比較悶熱,隧道內(nèi)粉塵明顯,廢氣很重,下班后往往熏得滿臉油煙。在調(diào)查問卷中, 1/3的司機(jī)強(qiáng)調(diào)希望改善工作環(huán)境,如在駕駛室安裝空調(diào)等。

3、薪酬認(rèn)識和實際薪酬差距大

司機(jī)對績效考核的評價一般,在回答績效考核是否“能夠促進(jìn)周圍同事的工作積極性”等6個類似問題時,大部分人都選擇“不確定”。但對于是否了解公司的考核制度,70%的人則表示“了解”。說明員工對績效考核制度比較關(guān)心,也比較了解,但是認(rèn)可程度比較低。同時,司機(jī)對薪酬水平的認(rèn)識和實際情況存在明顯的差距。調(diào)查顯示,司機(jī)認(rèn)為個人實際稅前年收入約4.7萬(取平均值,“根據(jù)能力、職責(zé)大小應(yīng)得收入”約6.8萬,“期望收入”約7.8萬。

實際上,2007年度三個等級的工程車司機(jī)的實際稅前年收入都明顯高于司機(jī)本人所認(rèn)為的年收入水平(見表1。

表1 司機(jī)認(rèn)為個人年收入和2007年實際收入對比

(二崗位對比

1、一級司機(jī)較滿意,三級司機(jī)居中,二級司機(jī)最不滿意

總體而言,一級司機(jī)對工作的滿意程度最高,介于比較滿意和完全滿意之間,三級司機(jī)次之;二級司機(jī)滿意程度最低。

圖2 三個等級工程車司機(jī)對比

一級司機(jī)總體滿意程度較高,對同事關(guān)系、排班方式非常滿意,對薪酬、上下級關(guān)系、工作量的評價也比三級、二級司機(jī)高。二級司機(jī)認(rèn)為工作壓力大,勞保用品不能滿足實際需要,對工作環(huán)境的評價很低。三級司機(jī)對勞保用品的評價較高,對績效考核的評價比較低。

2、自身崗位:一級司機(jī)不太滿意,二級、三級司機(jī)較滿意。

對于“以個人的能力和技術(shù)擔(dān)任現(xiàn)在的工作”,一級司機(jī)稍微不滿意,二級司機(jī)、三級司機(jī)較為滿意。對目前的崗位,一級司機(jī)感到目前的崗位不能完全適應(yīng)其能力、技術(shù),希望能夠晉升到更高崗位。二級、三級司機(jī)則樂于接受目前的工作。

三、改善建議

(一加深員工對薪酬的認(rèn)識,糾正薪酬評價偏差,充分發(fā)揮人力成本的作用 部分工程車司機(jī)對工資水平存在不滿情緒,認(rèn)為工資比較低,甚至把月工資水平等同于薪酬水平,抱怨薪酬水平低。

調(diào)研顯示,司機(jī)對薪酬水平存在較大的認(rèn)識偏差,對自己收入水平的認(rèn)識明顯低于個人實際收入,差距高達(dá)15%以上。也就是說,公司支付的人力成本僅僅發(fā)揮了85%左右的作用,尚有15%的價值沒有挖掘。

因此,建議總部適當(dāng)加強(qiáng)薪酬方面的宣傳,讓員工真正了解自己的薪酬情況,不要把月工資數(shù)額誤認(rèn)為是實際收入水平。可以通過講解薪酬知識、剖析薪酬結(jié)構(gòu),讓員工切實了解自己的薪酬包括哪些部分,實際收入水平是多少。

同時,還可以以員工座談會、網(wǎng)站宣傳等形式鼓勵員工養(yǎng)成理性理財?shù)纳罘绞?引導(dǎo)員工合理地支配個人收入。

(二培養(yǎng)員工正確的崗位評價思維,引導(dǎo)員工進(jìn)行縱向展望,不要盲目地進(jìn)行橫向攀比

把整個乘務(wù)系列的崗位進(jìn)行薪點對比并不科學(xué),一級、二級、三級工程車司機(jī)、工程車隊長放在一起比較是合適的,而工程車司機(jī)和客車司機(jī)則不具有可比性。

工程車司機(jī)和客車司機(jī)崗位工作性質(zhì)、崗位職責(zé)、素質(zhì)要求等差別很大。比如,工程車司機(jī)全部是手動駕駛,客車司機(jī)有ATP保護(hù),工程車司機(jī)常常以此為理由,說開客車比開工程車輕松。其實,客車司機(jī)的ATP保護(hù)、ATO模式看似輕松,對手動動作要求少,但是這也導(dǎo)致開客車更加枯燥、單調(diào),對客車司機(jī)的耐性、注意力形成了很大的考驗。因此,工程車司機(jī)、客車司機(jī)行車需要的素質(zhì)和技能大相徑庭, 不宜放在一起做橫向比較。

平時管理人員不宜主動拿工程車司機(jī)和客車司機(jī)比較。如果管理人員進(jìn)行這種比較,當(dāng)作薪點高低差異的理由,必然引起工程車司機(jī)的不滿,想方設(shè)法地搜羅工程車司機(jī)薪點要和客車司機(jī)持平的理由來。這種攀比其實是一種盲目的、不合理的跨職位比較,公司應(yīng)該引導(dǎo)各個崗位的員工進(jìn)行縱向比較,通過晉升渠道獲得崗位提升和薪點提高,而不是進(jìn)行橫向攀比。

(三改善工作環(huán)境,幫助員工緩解壓力

工程車司機(jī)普遍反映工作環(huán)境比較差,噪音、粉塵、廢氣嚴(yán)重,可能對身體健康不利。他們認(rèn)為工程車完全靠人工操作,沒有安全防護(hù),夜晚工作很容易疲勞。由于安全責(zé)任大,即使疲倦也不敢有絲毫松懈,工作壓力比較大。

據(jù)反映,80%以上的司機(jī)都曾做夢夢到發(fā)生行車事故。有的新司機(jī)夢到機(jī)車脫軌,當(dāng)時非常擔(dān)心,恐怕行調(diào)知道后要受考核,睡醒后發(fā)現(xiàn)是在做夢,感覺很慶幸。

建議改善工程車司機(jī)的工作環(huán)境。在條件允許的情況下,在駕駛室內(nèi)安裝空調(diào),或提高風(fēng)扇的效果,保證勞保用品到位,杜絕不戴勞保就上崗。同時,分部管理人員積極地幫助司機(jī)解壓,及時幫助員工排解工作壓力,保證員工的身心健康。

特此報告。

人力資源部 二00八年六月三日

第二篇：工程車司機(jī)崗位職責(zé)簡潔版

工程車司機(jī)崗位職責(zé)簡潔版

1、負(fù)責(zé)公司工程車的保養(yǎng)、維修和清潔工作;

2、負(fù)責(zé)工程車的駕駛工作，保證人車的安全;

3、遇特殊情況以及現(xiàn)場忙時主動配合，并聽從現(xiàn)場負(fù)責(zé)人的調(diào)度和安排;

4、領(lǐng)導(dǎo)安排的其他事情。

工程車司機(jī)崗位職責(zé)(二)

1、負(fù)責(zé)公司的貨物運送、數(shù)量清點;

2、負(fù)責(zé)公司車輛保養(yǎng)、維修和清潔工作;

3、協(xié)助處理公司車輛保險、索賠、年檢辦理;

4、協(xié)助處理日常行政事務(wù)。

工程車司機(jī)崗位職責(zé)(三)

1、駕駛公司吸污車、清洗車、工程車等車輛對排水管道進(jìn)行清淤。

2、每天負(fù)責(zé)完成公司指定區(qū)域的各項出車任務(wù);

3、懂得愛護(hù)車輛，定期保養(yǎng)，及時維修，保證車輛整潔完好。

工程車司機(jī)崗位職責(zé)(四)

1、負(fù)責(zé)公司車輛的保險、驗車、保養(yǎng)、維修等工作;

2、進(jìn)行車輛內(nèi)外部的日常清潔;

3、接送項目工人上下班，以及工程材料的配送，完成項目用車;

工程車司機(jī)崗位職責(zé)(五)

1、做到持證上崗，嚴(yán)格按照交通法規(guī)駕駛工程車，保證人車安全;

2、定期對工程車進(jìn)行檢查和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題和隱患及時解決排除，保證工程車的安全正常使用;

3、明確施工進(jìn)度和計劃，統(tǒng)籌安排，配合保障施工的順利進(jìn)行;

4、檢查現(xiàn)場安全防護(hù)是否存在隱患，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報并配合解決;

5、遇特殊情況以及現(xiàn)場過忙時主動配合，并聽從現(xiàn)場負(fù)責(zé)人的調(diào)度和安排。

第三篇：工程車接單員工作職責(zé)

工程車調(diào)度員工作職責(zé)

1．在礦山維修中心接待前來的車輛和駕駛員。

2．咨詢駕駛員的來意及要求，配合維修人員作出初步故障診斷及維修所需要的配件，并及時與倉庫員溝通，詢問該車維修的配件備用情況。

3．維修期間，聽取及了解維修曾項意見，并與駕駛員聯(lián)系，征詢其意見，再與維修人員交換工作意見。

4．將竣工車輛從維修中心接出，并檢查車輛外觀技術(shù)狀況及有關(guān)隨車物品。

5．填好《工程車輛報修單》，通知駕駛員簽字接車，并征詢其對本次車輛檢修的意見及建議。

第四篇：成都工業(yè)總部基地寫字樓調(diào)研報告

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成都工業(yè)總部基地寫字樓調(diào)研報告

一、調(diào)研基本情況

（一）錦江工業(yè)總部基地

錦江工業(yè)總部基地規(guī)劃面積1934畝，其中基地總部型企業(yè)凈地面積198畝，占園區(qū)凈用地面積的17.3％。目前，基地主要形成了工業(yè)總部、現(xiàn)代印務(wù)和生物制藥三大板塊，入駐企業(yè)25家，項目27個，投資總規(guī)模近50億元，投資強(qiáng)度230萬元/畝。未來總部基地企業(yè)總部樓宇全部建成后，建設(shè)總面積將達(dá)280萬平方米，可容納總部型企業(yè)約3000家，預(yù)計可實現(xiàn)年產(chǎn)值150億元，稅收15億元。

1.中冶成工大廈

項目位臵：該項目位于錦江工業(yè)總部基地管委會旁，面臨錦江；東臨成仁路延線，南臨武侯大道東延線，西接紅星路南延線，北靠三環(huán)路。

開發(fā)商背景：項目是由中冶成工建設(shè)有限公司投資建設(shè)的總部基地，該公司于2006年11月由中國第五冶金建設(shè)公司改制而成，是中國冶金科工股份有限公司控股。中冶集團(tuán)是央企排名27位，世界500強(qiáng)企業(yè)，其中中國成工具有60年的歷程，涉足總承包、裝備制造。資源開發(fā)。房地產(chǎn)等多個領(lǐng)域。

占地面積：14.15畝 建筑密度：30.18％

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容積率：8.02 綠地率：33% 總建筑面積：92218㎡，其中地上總建筑面積75714㎡，地下總建筑面積16504㎡

車位：總停車位600個（其中地下400多個，地面100多個）

建筑層數(shù)：A區(qū)辦公樓27層，B區(qū)和C區(qū)辦公樓均為31層；地下為兩層。

建筑高度：99米 租售形式：出售

售價：5100元/㎡以上。現(xiàn)售價均價7500/㎡。物管費：最高不高于6元/㎡

出售面積：（A、B區(qū)為商務(wù)辦公區(qū)域，C區(qū)為商務(wù)酒店區(qū)域）

A區(qū)：1100㎡/層，可分拆為300㎡-800㎡，層高4層-16層：3.6米；

B區(qū)：600㎡/層，層高：3層－22層：3米；23層-31層：3.3米；

C區(qū)：800㎡/層，層高：3層－22層：3米；23層-31層：3.3米；

項目優(yōu)惠政策：攜手錦江工業(yè)總部基地管委會共同對大廈進(jìn)行招商，入駐企業(yè)可享受政府的多項扶持優(yōu)惠政策。

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銷售情況：A區(qū)21層-27層為中冶成工自用，其余全部對外銷售，C區(qū)作為商務(wù)酒店招商。目前只有少數(shù)樓層尚未銷售。

2.成都銀海芯座

項目位臵：該項目位于城市紅星路南延線與三環(huán)路的交匯處，天府大道東側(cè)錦江河畔。

開發(fā)商背景： 層高：3.2米

總樓層數(shù)：27層（其中地上27層，地下2層）建筑面積：106522㎡ 租售形式：租售均可

租售面積：600-30000㎡，單層1345㎡ 售價：6500元/㎡ 租金：40-60元/㎡/月 物管費：9元/㎡/月 車位費用：200-300元/月 車位數(shù)量：681個 銷售情況：已基本售完

（二）青羊工業(yè)總部基地

項目位臵：該項目位于成都重點打造的20個工業(yè)集中發(fā)展區(qū)之一的青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)核心區(qū)域，坐落在成都西

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三環(huán)與外環(huán)之間。距雙流機(jī)場僅十余分鐘車程，毗鄰規(guī)劃中的青羊區(qū)行政中心。

開發(fā)商背景：項目是由成都青羊工業(yè)建設(shè)發(fā)展有限公司投資建設(shè)，該公司成立于2004年6月18日，由成都市青羊區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理辦公室、成都臵信實業(yè)（集團(tuán)）有限公司、四川合信實業(yè)有限公司共同發(fā)起成立的股份制有限公司。經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、實業(yè)投資、房屋租賃及其它無需許可或?qū)徟暮戏椖俊?/p>

占地面積：1089畝 容積率：1.6 建筑密度：29.2％ 綠地率：35％

租售形式：整棟出售（大面積的獨棟辦公樓可分割，分層出售）

出售面積：1500-4700㎡

售價：5000元/㎡ 現(xiàn)售價6000-8000 物管費：2元/㎡/月

項目優(yōu)惠政策：享受青羊區(qū)優(yōu)惠扶持政策；符合相關(guān)條件的企業(yè)，前三年按地方實得部分的40%-60%扶持，整棟入駐企業(yè)，根據(jù)不同納稅額度可獲得20萬-50萬元的獎勵。

銷售情況：目前，青羊工業(yè)總部基地一期、二期、三期獨棟式企業(yè)總部已全部建設(shè)完畢，并全部出售，四期正在招

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商。

（三）青羊綠舟稅源總部基地

項目位臵：該項目位于成都市青羊區(qū)光華大道青羊綠舟公園。

開發(fā)商背景：項目是由成都青羊城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展有限公司投資建設(shè)，該公司成立于2008年3月27日。公司負(fù)責(zé)經(jīng)營開發(fā)的青羊綠舟項目是成都中心城區(qū)郊區(qū)“198”區(qū)域的大型復(fù)合型項目。主營業(yè)務(wù)：土地整理、房屋及土木工程建設(shè)、園林綠化工程施工、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)及項目投資、市政基礎(chǔ)設(shè)施投資等。

占地面積：1800畝 獨棟面積：1100-3000㎡

租售形式：不進(jìn)行銷售和租賃，但要求企業(yè)有足夠的稅收，只要企業(yè)稅收達(dá)到一定的額度，就可免費入駐。上繳的稅收越多，免費得到的辦公樓就越大。

項目優(yōu)惠政策：企業(yè)年納稅額達(dá)到相應(yīng)稅收標(biāo)準(zhǔn)并將稅收注冊關(guān)系遷移到青羊區(qū)，繳納一定金額的保證金后，企業(yè)可以零租金入駐稅源總部基地高端總部物業(yè)。

銷售情況：尚無企業(yè)入駐，目前正與幾家大型企業(yè)接洽。

（四）龍?zhí)豆I(yè)總部基地

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成都市龍?zhí)豆I(yè)總部基地位于成都市龍?zhí)秷鲦?zhèn)南、北起成渝鐵路、南至成南高速公路與龍泉驛區(qū)接壤，西起三環(huán)路、東止繞城高速公路。規(guī)劃總占地面積約8.6平方公里，是中西部地區(qū)規(guī)模最大的總部經(jīng)濟(jì)第一城。項目將建成約150萬平方米的總部集群，至2010年，可入駐5000家以上的總部企業(yè)。

1.成都龍?zhí)对６伎偛砍?/p>

項目位臵：該項目位于成都市東三環(huán)二段龍?zhí)抖际泄I(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)。

開發(fā)商背景：項目由成都龍?zhí)对６紝崢I(yè)有限公司投資建設(shè)，該公司是由上海裕都集團(tuán)與成都東方廣益投資有限公司投資組建，共同開發(fā)龍?zhí)犊偛啃鲁恰｝執(zhí)犊偛啃鲁亲鳛槭　⑹姓攸c招商引資項目落戶成都龍?zhí)豆I(yè)園，在成都市和成華區(qū)委、政府的關(guān)心支持下，本著“造城”理念，堅持高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高品質(zhì)管理，集中力量快速推進(jìn)龍?zhí)犊偛啃鲁墙ㄔO(shè)。

項目簡介：成都龍?zhí)对６伎偛砍琼椖靠傉嫉孛娣e2700余畝，建筑面積300余萬平方米，整個項目預(yù)計總投資75億元，共分為三個地塊進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。一號地塊占地779畝，規(guī)劃為商務(wù)辦公及配套設(shè)施，總建筑面積達(dá)68.8萬平方米，停車位達(dá)4522個。辦公樓宇建筑面積為491-5314㎡，共分為五個組團(tuán)，以獨棟式、組合式、公寓式、聯(lián)排式商務(wù)辦公

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為主要建筑形態(tài)；二號地塊占地168畝，規(guī)劃為配套住宅；三號地塊占地2000余畝，規(guī)劃為商務(wù)辦公區(qū)，計劃2010年開工建設(shè)，預(yù)計開發(fā)時間為8-10年，建成后可供1600家以上企業(yè)入駐。目前已完成一號地塊的工程建設(shè)。

占地面積： 779畝

總建筑面積：69萬㎡（其中地上57萬㎡，地下12萬㎡）容積率：1.5 建筑密度：30％ 綠化率：30％ 車位：4522個

租售形式：整棟出售（大面積的獨棟辦公樓可分割，分層出售）

出售面積：491-5314㎡ 售價：5400元/㎡ 銷售情況：60％ 項目優(yōu)惠政策：

（1）凡購買辦公用房首付在50％以上，價格優(yōu)惠幅度最高為10％；

（2）凡在成華區(qū)注冊成立新公司的企業(yè)或已將工商稅務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)至成都市成華區(qū)的企業(yè)，入駐龍?zhí)犊偛砍蔷上硎?年8成地方實得部分財政扶持政策；

（3）享受辦公用房補(bǔ)貼：納稅在200-500萬、500萬元

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以上的企業(yè)，購買辦公用房分別按100元/平方米和500元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予一次性補(bǔ)貼，補(bǔ)貼面積不超過2000平方米；

（4）企業(yè)購買辦公樓后，可享受購買總部城配套住宅原價下浮5％的優(yōu)惠政策；

（5）重大項目或行業(yè)龍頭企業(yè)購買可根據(jù)具體情況一事一議；

（6）凡入駐企業(yè)均可享受市、區(qū)兩級政府所給予的相關(guān)扶持政策。

2.多元總部國際一號

項目位臵：該項目位于成都市三環(huán)路和繞城高速之間，緊鄰成渝、成南、成綿、川陜高速路起點和雙流快速通道起點。項目一期可入駐60家企業(yè)。

開發(fā)商背景：項目由四川多元德泰投資集團(tuán)有限公司開發(fā)，該公司以資本運作為核心，以房地產(chǎn)投資開發(fā)為主體，集酒店、旅游、設(shè)計、園林和工程管理等相關(guān)產(chǎn)業(yè)為一體的集團(tuán)化企業(yè)。

建筑面積：66667㎡ 容積率：0.9 綠化率：20％ 總樓層數(shù)：4層

停車位：600多個（其中地上400多個，地下100多個）

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物管費：2.2元/㎡/月 租售方式：租售均可 租售面積：300-1000㎡ 售價：4000元/㎡ 租金：25元/㎡/月 銷售情況：40％

項目優(yōu)惠政策：雙享成華區(qū)和龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)試驗區(qū)優(yōu)惠政策

（五）藍(lán)光·空港總部基地

項目位臵：該項目位于成都城南臨空國際商務(wù)經(jīng)濟(jì)圈中心，處于政府“一區(qū)兩城”重點規(guī)劃區(qū)域核心，距雙流國際機(jī)場2.5公里。

開發(fā)商背景：項目由成都雙流和駿臵業(yè)有限公司投資建設(shè)，該公司為四川藍(lán)光集團(tuán)全資子公司。四川藍(lán)光實業(yè)集團(tuán)有限公司成立于1990年，以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，以住宅開發(fā)和服務(wù)為主導(dǎo)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為輔助，以綠色飲品開發(fā)為重要組成部分，立足西南布局全國的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。

租售形式：租售均可 售價：7500元/㎡ 租價：60-100元/㎡/月 物管費：3.5-5元/月

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銷售情況：90％

項目優(yōu)惠政策：享受雙流縣相關(guān)扶持政策；凡入駐園區(qū)的企業(yè)，前兩年將享受地方政府所得稅收100%的返稅，第3-5年則將享受50%的返稅補(bǔ)貼

三、工業(yè)總部基地優(yōu)勢分析

（一）政策優(yōu)勢。相對于城市中心傳統(tǒng)寫字樓，總部基地的優(yōu)勢就是在于額外的稅收優(yōu)惠政策。例如，藍(lán)光·空港總部基地的政策是，凡入駐園區(qū)的企業(yè)，前兩年將享受地方政府所得稅收100%的返稅，第3-5年則將享受50%的返稅補(bǔ)貼；青羊工業(yè)總部基地的稅收扶持政策是，符合相關(guān)條件的企業(yè)，前三年按地方實得部分的40%-60%扶持，整棟入駐企業(yè)，根據(jù)不同納稅額度可獲得20萬-50萬元的獎勵；龍?zhí)犊偛啃鲁钦呤牵苍诔扇A區(qū)注冊新公司的企業(yè)或已將工商稅務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)至成都市成華區(qū)的企業(yè)，入駐龍?zhí)犊偛啃鲁蔷上硎?年8成地方實得部分財政扶持政策。

（二）交通優(yōu)勢。縱觀成都市的甲級寫字樓開發(fā)趨勢逐步向三環(huán)路外移，CBD區(qū)域的寫字樓開發(fā)呈現(xiàn)調(diào)整的跡象。而集結(jié)在三環(huán)路外的眾多總部基地，正是看到了城市中心交通等諸多問題，率先選址交通暢達(dá)的地方聚集，并以總部經(jīng)濟(jì)的高標(biāo)準(zhǔn)要求，搶占當(dāng)代總部經(jīng)濟(jì)帶來的新商機(jī)。

（三）環(huán)境優(yōu)勢。包括青羊工業(yè)總部基地、藍(lán)光·空港總

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部基地、青羊稅源總部基地、多元總部一號、龍?zhí)犊偛啃鲁恰㈠\江工業(yè)園和武侯工業(yè)園區(qū)內(nèi)，都有以純獨幢別墅般辦公環(huán)境的物業(yè)。具有低層、低密度、低容積率、高綠化率的“三低一高”的生態(tài)園區(qū)和高效辦公環(huán)境，為企業(yè)提供優(yōu)美的自然環(huán)境，健康的舒適空間。

（四）價格優(yōu)勢。無論是在武侯工業(yè)園區(qū)，還是在錦江工業(yè)園，還是在龍?zhí)犊偛繉嶒瀰^(qū)，都有物美價廉的寫字樓出售。成都不少中小企業(yè)的總部辦公物業(yè)，價格都在4000元/㎡上下，與城市中心傳統(tǒng)寫字樓對比而言，這個價格只相當(dāng)于甲級寫字樓的1/3。另外，城市中甲級寫字樓的物業(yè)管理費也相當(dāng)高，一般都是15元-18元/㎡/月，一個200㎡的寫字間，如果空臵，一個月物管費就得交接近4000元。

四、工業(yè)總部基地市場競爭分析(一)成都總部基地市場概況

隨著成都市政府關(guān)于“大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)”相關(guān)政策的出臺，總部基地在成都開始興起，而青羊工業(yè)總部基地項目的成功運作，直接導(dǎo)致成都總部基地?zé)岢笨焖偕郎兀瑩?jù)不完全統(tǒng)計，成都現(xiàn)已有20多個大大小小的總部基地。

就純粹“總部基地”概念項目和項目所處區(qū)域來講，成都的總部基地市場至今已形成“3+X”的發(fā)展格局：“3”指的是青羊區(qū)的青羊工業(yè)總部基地和青羊綠舟稅源總部基地、雙

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流西南航空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的空港總部基地、成華區(qū)的龍?zhí)犊偛砍侨齻€大型的總部基地項目；“X”指的是其他中小型總部基地項目，包括金牛高科技產(chǎn)業(yè)園、錦江工業(yè)總部基地、武侯工業(yè)園總部基地、天府軟件園等園區(qū)或園區(qū)里的總部基地項目。

由于政府和開發(fā)商對總部基地發(fā)展前景一致看好，雖然行業(yè)不景氣，但成都工業(yè)用地卻屢獲青睞，各個片區(qū)的總部基地項目也都有條不紊地推進(jìn)。在2008年10月17日召開的第四屆中國總部經(jīng)濟(jì)高層論壇上，成都獲得了總部經(jīng)濟(jì)第八位的好成績，這更將刺激成都總部基地的建設(shè)進(jìn)一步升溫。

隨著成都總部基地項目的增多，而且這些項目具有一定的同質(zhì)化傾向，目標(biāo)客戶群體也大同小異，這將導(dǎo)致成都總部基地市場的競爭日趨激烈。

（二）成都總部基地市場特征

根據(jù)前面對總部基地類型的研究，成都的總部基地主要以研發(fā)及高科技型總部基地、企業(yè)內(nèi)腦型總部基地兩種類型為主，這主要是由成都的區(qū)位環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素決定的。

成都的總部基地項目大多位于政府統(tǒng)一規(guī)劃的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)，總部企業(yè)在工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)的集聚，既可以獲得特殊政策支持便于企業(yè)的發(fā)展壯大，又可以形成規(guī)模優(yōu)

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勢，提升區(qū)域整體競爭力。按照“一區(qū)一主業(yè)”的規(guī)劃思想，同類型企業(yè)聚集在同一區(qū)域經(jīng)營，則該區(qū)域的專業(yè)化優(yōu)勢將十分明顯，如天府軟件園就是軟件相關(guān)企業(yè)的聚集地，獲得了國際國內(nèi)軟件企業(yè)的認(rèn)可。

成都總部基地的開發(fā)模式可歸納為青羊模式、雙流模式、成華模式、錦江模式、武侯模式、金牛模式等幾種模式。無論哪種模式，政府的作用都非常重要，政府對園區(qū)招商政策的支持及對項目的參與力度，對項目的成功開發(fā)及后期運作起著至關(guān)重要的作用。

從開發(fā)主體來看，成都總部基地的開發(fā)單位可分為三種類型：開發(fā)商自主開發(fā)經(jīng)營、企業(yè)與政府合作共同開發(fā)、政府主導(dǎo)一攬子開發(fā)。值得一提的是，青羊區(qū)政府、成華區(qū)政府等政府機(jī)構(gòu)分別以入股的形式參與了相關(guān)總部基地項目的開發(fā)。

（三）成都總部基地市場競爭格局

成都總部基地市場基本呈現(xiàn)“3+X”的競爭格局，青羊工業(yè)總部基地和青羊綠舟稅源總部基地、空港總部基地、龍?zhí)犊偛砍侨罂偛炕仨椖繎{借規(guī)模、政策等優(yōu)勢，處于領(lǐng)先地位，基本代表了成都總部基地市場的發(fā)展水平，而金牛高科技產(chǎn)業(yè)園、錦江工業(yè)總部基地、武侯工業(yè)園總部基地、天府軟件園等園區(qū)或園區(qū)里的中小型總部基地項目，憑借其專業(yè)化、特色化等優(yōu)勢，也都占有自己的一席之地。

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（四）成都總部基地市場競爭手段

由于成都總部基地項目的開發(fā)時間較晚，多數(shù)項目都參考了國外的總部基地項目及北京ABP等項目的開發(fā)運作模式，這就不可避免地導(dǎo)致項目產(chǎn)品呈現(xiàn)一定的同質(zhì)化傾向。雖然各項目區(qū)位不同，招商政策也有差異，但在產(chǎn)品細(xì)分、目標(biāo)客戶定位、項目配套建設(shè)等方面大同小異，這直接導(dǎo)致了市場競爭的加劇。多數(shù)項目都在宣傳產(chǎn)品的低密度、生態(tài)化、環(huán)保等，真正有特色的競爭手段并不見得新鮮。

結(jié)合園區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃做好項目規(guī)劃，根據(jù)市場競爭情況對項目進(jìn)行差異化定位，同時結(jié)合“一區(qū)一主業(yè)”的園區(qū)發(fā)展思路對目標(biāo)客戶群體進(jìn)行精準(zhǔn)定位，并在交通、綜合配套等方面做足文章，將使項目在激烈的競爭中立于不敗之地。

五、成都總部基地發(fā)展趨勢

（一）成都總部基地市場供給與需求

由于總部基地集眾多優(yōu)勢于一身，發(fā)展前景看好，吸引了越來越多的政府、開發(fā)商等開發(fā)總部基地類項目，總部基地物業(yè)的快速崛起一方面驅(qū)動了區(qū)域經(jīng)濟(jì)、城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，實現(xiàn)了企業(yè)、區(qū)域、城市的“三贏”，另一方面，總部基地項目之間、總部基地與寫字樓之間的競爭也將日趨激烈。

截止2008年，據(jù)不完全統(tǒng)計，成都市場呈現(xiàn)的各類總

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部辦公物業(yè)面積在200～300萬平方米左右，且呈現(xiàn)繼續(xù)增加態(tài)勢。

2008年上半年，成都工業(yè)用地供應(yīng)6796.83畝，8、9月兩個月，成都主城區(qū)又出讓工業(yè)用地約640余畝，這些項目將在未來1-2年內(nèi)推向市場，且絕大部分以辦公類物業(yè)呈現(xiàn)。

2007年9月，成都工業(yè)用地開始實行“招拍掛”，年內(nèi)共成交20宗工業(yè)用地，成交面積為601.0434畝，這還未包括其他方式成交的工業(yè)用地。

根據(jù)上述數(shù)據(jù)，我們預(yù)測，如此巨量的總部辦公物業(yè)，其消耗時間可能長達(dá)5～10年，這還未包括潛在市場供應(yīng)。總部辦公物業(yè)的持續(xù)放量，容易導(dǎo)致這類物業(yè)的明顯過剩，激烈的競爭將不可避免，總部基地項目的開發(fā)更應(yīng)該注重策略致勝。

（二）成都總部基地發(fā)展趨勢

隨著“總部經(jīng)濟(jì)”概念的流行及成都各總部基地項目的建設(shè)，大型總部基地間的競爭將漸趨激烈，而越來越多的中小型總部基地將陸續(xù)出現(xiàn)在各工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，這些中小型總部基地憑借其專業(yè)化、特色化等優(yōu)勢，成為大型總部基地的重要補(bǔ)充，二者共同構(gòu)成成都總部基地梯度發(fā)展的格局。

根據(jù)成都市對工業(yè)園區(qū)“一區(qū)一主業(yè)”的發(fā)展規(guī)劃，我們預(yù)測，依附于工業(yè)園區(qū)的總部基地物業(yè)將逐漸細(xì)分，總部基

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地項目的功能定位將更加明確，將憑借其鮮明的特色在市場中取得競爭優(yōu)勢。

總部辦公的概念日益被市場接受，總部基地項目的規(guī)劃建設(shè)將會更加合理，更加適應(yīng)城市、社會及市場環(huán)境，在不斷自我完善的基礎(chǔ)上實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

從總部基地產(chǎn)品建筑來看，高效能、綠色環(huán)保的辦公建筑將越來越多，主要表現(xiàn)在建筑的集成性（集成建筑師、工程師、業(yè)主和委托方的需求和建議）、建筑模塊化、可變性（采用新技術(shù)和革新設(shè)備）、節(jié)能環(huán)保四個方面。

二〇一〇年一月十九日

第五篇：關(guān)于中心城區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)調(diào)研報告

總部經(jīng)濟(jì)是指一個區(qū)域利用一些特有的條件，吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群，而將生產(chǎn)加工基地安排在具有比較優(yōu)勢的其它地區(qū)，從而形成合理的價值鏈分工，并帶動該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高端經(jīng)濟(jì)形態(tài)。總部經(jīng)濟(jì)概念提出后，引起了全國許多中心城市的強(qiáng)烈反響，紛紛將發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)作為城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的戰(zhàn)略選擇。目前北京、上海、深圳、廣州四市總部經(jīng)濟(jì)最

發(fā)達(dá)，對“總部”的爭奪最為激烈。××中心城區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢和劣勢何在？模式和路徑何方？筆者經(jīng)過調(diào)研，略有管見。

一、優(yōu)勢和劣勢的比較

根據(jù)總部經(jīng)濟(jì)理論的有關(guān)原理，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)需要具備基礎(chǔ)條件、商務(wù)設(shè)施、研發(fā)能力、專業(yè)服務(wù)、政府服務(wù)和開放程度等六大基本要素。圍繞基本要素，相比較周邊區(qū)域范圍而言：

（一）相對比較優(yōu)勢

1、交通區(qū)位優(yōu)勢。××是“長珠閩”的共同腹地，滬昆高速、贛粵高速、105國道、320 國道、京九鐵路、浙贛電氣化鐵路從境內(nèi)穿過。中心城區(qū)距南昌昌北、長沙黃花機(jī)場均只有2個小時車程，并已納入上海、杭州、廣州８小時經(jīng)濟(jì)圈。作為發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)必要的空中交通，××明月山機(jī)場將成為××占領(lǐng)贛西地區(qū)發(fā)展制高點的關(guān)鍵。××中心城區(qū)較為完善的立體式交通網(wǎng)絡(luò)，為發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)提供了便捷的交通條件。

2、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢。全市9個工業(yè)園均為國家批準(zhǔn)的省級開發(fā)區(qū)。經(jīng)過近年來的發(fā)展，全市已基本建成醫(yī)藥、紡織、鹽化工、煤電、建筑陶瓷、鞋革等6大特色產(chǎn)業(yè)基地，中心城區(qū)也已形成以醫(yī)藥、機(jī)械、機(jī)電汽摩配件、新型建材等為重點的支柱產(chǎn)業(yè)。這些特色產(chǎn)業(yè)基地的建立和一批支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，為中心城區(qū)充分依托這些現(xiàn)有優(yōu)勢企業(yè)的集聚發(fā)展，有效鼓勵引導(dǎo)相關(guān)企業(yè)的行政總部、營銷總部或結(jié)算中心入駐××提供了良好條件。

3、城市品牌優(yōu)勢。良好的生態(tài)環(huán)境是××最大的品牌。××是全國第一批生態(tài)試點城市，具備既適宜投資興業(yè)又適宜居住的環(huán)境。近年來，中心城區(qū)已獲得五張國家級名片。目前正在大力實施“13579”工程和人口五年倍增計劃，致力打造中部最佳宜居城市，使××真正成為宜業(yè)的熱土、宜居的福地。隨著××對外知名度的進(jìn)一步提高，生態(tài)宜居這一城市品牌將最有可能成為引進(jìn)企業(yè)總部落戶××的一個賣點。

4、人力資源優(yōu)勢。據(jù)統(tǒng)計，全市擁有勞動力總數(shù)達(dá)337 萬人。設(shè)在××的贛西實訓(xùn)中心規(guī)模位居全省之首，年培訓(xùn)能力達(dá)1萬人左右。尤其是中心城區(qū)設(shè)有××學(xué)院和××職業(yè)技術(shù)學(xué)院兩所全日制高校，其中，××學(xué)院是擁有800多萬人口的贛西地區(qū)唯一的一所本科大學(xué)，在校學(xué)生達(dá)1.6萬人；××職業(yè)技術(shù)學(xué)院在校學(xué)生達(dá)1.1萬人。這兩所高校將在人才培養(yǎng)和引進(jìn)上為發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)提供有力保障。

5、興業(yè)成本優(yōu)勢。除勞動力資源豐富外，××的特色礦產(chǎn)和農(nóng)產(chǎn)品資源都非常豐富，土地、用水、用電等價格相對較低廉，企業(yè)職工年工資也大大低于沿海發(fā)達(dá)地區(qū)。

6、政策環(huán)境優(yōu)勢。近年來，市委、市政府始終高度重視經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的優(yōu)化，大力推行政務(wù)公開和服務(wù)承諾制度，深化市直單位行政審批“兩集中、兩到位”改革，著力解決市直部門“中梗阻”頑癥，嚴(yán)肅查處損害經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的人和事，在去年的全省民主評議政風(fēng)行風(fēng)的52個行業(yè)、系統(tǒng)中，我市總評列全省第一名。

（二）相對比較劣勢

1、經(jīng)濟(jì)實力不夠強(qiáng)。與全省相比，我市經(jīng)濟(jì)總量偏小，人均水平較低。僅以去年為例，我市g(shù)dp總量和增幅分別列全省第5位和第9位；人均gdp只有萍鄉(xiāng)的54.8%、新余的38.1%。總體實力不強(qiáng)還表現(xiàn)在市本級經(jīng)濟(jì)較薄弱，去年市本級財政總收入列全省倒數(shù)第二，只占南昌的6.67%、新余的20.8%。中心城區(qū)目前的經(jīng)濟(jì)規(guī)模尚難以形成對企業(yè)總部落戶的吸引力。

2、配套服務(wù)不完善。××地處贛西內(nèi)陸，不臨江不靠海，大宗貨物運輸只能通過鐵路和公路，不但貨物吞吐量小，且運輸成本高。中心城區(qū)到目前仍沒有大型的物流企業(yè)和現(xiàn)代物流市場，加上信息流不甚暢通等因素，一定程度上影響和制約了企業(yè)的發(fā)展。在服務(wù)行業(yè)方面，總體上仍處于初級發(fā)展階段，難以滿足較高層次消費群體的需求，更無法對外產(chǎn)生吸引力。特別是在五星級大酒店、高爾夫球場等一些高端服務(wù)設(shè)施方面的空白，難以讓企業(yè)高管人員在××真正進(jìn)得來、留得住，這也成為加快總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大“軟肋”。

3、金融服務(wù)水平較低。一個地方發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，需要這個地方在資金信貸、企業(yè)融資、資金結(jié)算等方面有方便快捷的優(yōu)勢。就當(dāng)前中心城區(qū)來說，存在信貸總量相對較小與金融資源相對豐富不匹配、信貸投向分散與信貸需求集中不匹配、融資渠道單一與行政資源豐富不匹配等矛盾。以企業(yè)融資為例