第一篇：農村宅基地管理的問題和對策

農村宅基地管理的問題和對策

摘要：農村宅基地問題，面廣量大，情況復雜，涉及廣大農民的切身利益，長期以來一直是農村基層工作的熱點、難點問題之一。搞好農村宅基地管理，對于節約集約用地和保護耕地，保持耕地總量動態平衡，促進農村社會穩定和經濟可持續發展，建設社會主義新農村，具有重要意義。黨的十七屆三中全會指出，要“完善農村宅基地管理制度，嚴格宅基地管理，依法保障農戶宅基地用益物權”。那么農村宅基地管理中存在哪些問題？如何改革和完善農村宅基地管理制度，才能更好地保障農戶的宅基地使用權？

關鍵詞：農村 宅基地 農民 保障 管理 對策

一、當前農村宅基地管理中存在的主要問題

《中華人民共和國土地管理法》及相關法律法規，已經確定了宅基地集體所有、村民使用、審批取得、一戶一宅、面積法定、權力登記、不得流轉等基本制度，為農村宅基地管理提供了基本的法律依據。但是，隨著社會主義市場經濟體制的建立、城鎮化建設的推進、農村經濟發展和農民生活水平的改善與提高、農村人口大量向城市轉移和新農村建設的全面推進，現行的農村宅基地管理制度已經不能適應社會主義新農村建設的需要和市場經濟的要求，主要表現在：

一是宅基地管理不規范。農村宅基地的管理只限于土地法律法規的個別條文和相關政策性文件，操作性差，缺乏系統性和針對性，相互之間還不銜接，國家也沒有指定法律、法規或者規章，宅基地管理缺少規范。

二是宅基地缺乏規劃。第二輪土地利用總體規劃基本上沒有預留新的宅基地規劃點，沒有為發展預留空間，無法適應新農村建設對宅基地管理的需求，致使新農村建設規劃、村莊規劃與土地利用總體規劃很難銜接。

三是農村居民點分布零散，面積大，超面積占用宅基地現象普遍。我區農村宅基地總體以自然村落為主，布局分散，30戶以下的自然村分布普遍，占地面積大。

四是宅基地管理薄弱。由于前幾年鄉鎮機構改革，人員變動較大，鄉（鎮）國土資源人員少，再加上基層國土資源管理機構改革不到位，辦公經費不足，我區將工作的重點放在，鄉（鎮）政府安排的農村，農業生產工作上，國土資源管理職能在基層不落到實處，鄉（鎮）政府第一把手，第一責任人意識不到位，對農村宅基地管理放松，村民任意占地建房，原有的宅基地退不出來，新的宅基地隨意擴張，甚至占用農用地而無人問津。

五是管理方式落后。農村宅基地管理制度仍然停留在上個世紀80年代末90年代初的管理理念和管理模式上，程序繁雜重復，效率低下，管得多服務的少。

六是缺乏有效的監督管理手段。農村宅基地管理重審批輕監管，管理缺乏依據，造成宅基地一批了之，越批越多，空閑的宅基地卻無人過問，村民提出申請并經批準后，監管人員不能到場監管建設情況，村民超批準面積建設現象嚴重。七是宅基地流轉機制缺失。法律和政策限制宅基地流轉，特別是禁止城鎮居民購買農村宅基地，但又沒有農村村民退出宅基地的機制，不但存在大量的隱性流轉，而且致使已定居城鎮或他鄉的居民不能將其合法擁有的宅基地轉讓出去，使宅基地使用權的權益難以實現，宅基地空置、空心村現象普遍，土地不能得到充分利用，同時由于宅基地禁止抵押，農民無法通過抵押宅基地在銀行進行融資，進一步發展農業生產和壯大農村經濟等等。宅基地轉讓受現行法律法規限制，農村出現大量閑置宅基地、閑置住房。農村宅基地的性質屬于農村集體所有，按我國現行法律法規規定，農民對自己依法獲得的宅基地只有使用權，沒有處置權，不能進行轉讓。但從現在情況看，除了本行政村內相鄰戶間的調劑和父母與子女間因分家析產以及農戶經批準后因客觀原因由村委重新安排而發生的流轉外，沒有其他形式的流轉。由于宅基地的不可交易性，一方面大量農民進城或者外出打工后，農村的房子都閑置著;另一方面有的農民在城市賺到錢后，在城市里買房的同時，又在農村修建新房，舍棄老宅破屋，進一步擴大了宅基地占用的土地面積，也使農村出現大量的閑置宅基地、閑置住房。八是農村宅基地違法案件屢屢發生，查處難執行難。符合村莊規劃和用地條件的農戶，由于種種原因未經批準就建設了房屋，造成違法占地。不符合規劃也不符合宅基地審批條件，個人搶占宅基地的。由于鄉(鎮)基層國土資源管理人員編制少，人員不夠，很難實施有效監管，對這些違法案件的查處在現實中很難執行。國土資源管理部門只有查處權又沒有強制執行權，申請法院執行又要履行繁瑣的程序，具體執行起來也很困難。

二、完善宅基地制度應當注意的幾個問題

（一）推進節約集約用地，建立嚴格的宅基地監督管理制度。加強農村宅基地管理，必須堅持統一規劃、合理布局、“一戶一宅”、節約集約用地原則，強化宅基地規劃在宅基地管理中的地位和作用，明確并細化各類不同地區的宅基地面積標準，明確農民住宅小區即新農村用地標準，明確多余宅基地及宅基地轉讓、繼承、贈予、收回的監管措施，規范設立登記、變更登記及注銷登記的程序，強化批后監督監管的措施和手段，正確處理政府干預和市場機制的關系，充分發揮干預職能，強化宅基地的動態監管和權利保護。

（二）必須堅持以人為本的理念，把服務人民、方便群眾為準則。一是符合條件的，農村村民一次申請即可取得宅基地使用權證，減少辦事環節和重復程序；二是充分發揮村集體經濟組織在宅基地管理中的作用，確立本集體經濟組織的宅基地決定權，如果本集體經濟組織是村民小組的，原則不需要經村集體經濟組織或村民委員會的同意，村民即可向國土資源部門申請；三是建立政府干預制度，防止弱勢個體法定的宅基地使用權受到侵害，通過聽證形式，對符合條件的村民由政府直接批準其宅基地。

（三）明確基層國土資源管理所的法律地位，充分發揮其在國土資源管理中的橋頭堡作用。隨著國土資源管理體制改革的到位，在宅基地管理中，必須把國土資源所放在首要位置，無論是宅基地申請的受理、初審、證書送達，還是宅基地面積的丈量、確認、糾紛的調處、權力的保護、宅基地的日常管理等都必須發揮國土資源管理所的作用，并在法律上予明確規定，從而確立國土資源管理所在土地管理中的法律地位，為其依法行政，發揮管理作用提供法律依據。

（四）必須依法加強各級政府第一把手責任制制度和離任審計制度，依法追究責任制度。

三、創新制度、強力改革宅基地管理落后的對策(一)加快宅基地管理制度改革步伐。

一是建立農村宅基地規劃制度。把宅基地規劃作為宅基地管理的基礎，明確農村宅基地規劃的內容和法律地位。各居民點內各戶宅基地的位置和界址范圍，擬調整、控制、整治、新建的宅基地及居民點的布局、利用方案，規劃實施的保障措施。經批準的農村宅基地規劃作為審批農村宅基地的依據，發揮規劃的控制、引導作用。

二是確定宅基地登記生效制度。現行的宅基地登記是一種登記對抗原則，即不登記權力仍然有效，但登記了可以對抗第三人，物權法在建設用地使用權登記中首次規定了登記生效原則，而對宅基地管理則沒有規定登記是對抗還是生效，為便于宅基地管理，強化宅基地使用權人的權利意識，充分發揮宅基地使用權的權能，宅基地登記也應當按照物權法管理建設用地使用權登記生效原則的規定，確立宅基地登記生效制度，規定不登記的法律后果。

三是建立農民住宅小區用地制度。為了適應建設社會主義新農村的要求，提高農村村民的生活質量和居住環境，享受改革開放的成果，大力推進節約集約用地，鼓勵農民集中居住，應當允許在集體建設用地上興建農民住宅小區，向本鄉（鎮）農民出售，建立農民住宅小區使用農村集體建設用地的制度，明確建設農民住宅小區的條件和范圍，規范建設農民住宅小區的用地及辦理宅基地使用權證的程序等。

四是建立宅基地占用農用地轉用計劃專項指標制度，確保宅基地農用地轉用計劃指標落到實處。針對宅基地審批的不確定性和宗地的分散性，改革現行的宅基地占用農用地轉用批次審批辦法，實行先批后核，即每年年初在具體的宅基地宗地地塊未落實的情況，地，縣國土資源行政主管部門在自治區人民政府規定的專項計劃指標里，申請宅基地農轉用計劃指標，經批準后當年內落實到具體地塊，并在年終上報核實，以解決申請宅基地無農轉用計劃而長期無法批準農民未批先用，以及每家每戶單獨分散申請難以一次批準等問題。

（二）、加大宣傳力度，嚴格依法行政。

各級政府和國土資源管理部門要加大土地管理法律、法規和政策的宣傳力度，在農村特別要加強農村宅基地管理的宣傳和普及力度，在全社會形成集約節約用地的輿論氛圍，提高廣大農民群眾依法用地意識。要切實加強鄉(鎮)國土資源管理隊伍建設，充分發揮其在宅基地管理中的作用。要進一步健全土地執法動態巡查制度，發揮村級土地信息員（協管員）的作用，加強農村宅基地的日常監管，及時發現和制止土地違法行為。對亂占亂用耕地建房等違法行為，國土、建設、紀檢監察，公安，法院等多部門要加強協調配合，形成大家管大家用的濃厚氛圍，形成執法合力，堅決依法查處。

(三)深入開展調查清理工作，規范和保護農民建房行為。要以開展宅基地使用權登記發證工作為契機，因地制宜地組織開展“空心村”和閑置宅基地、空置住宅、“一戶多宅”的調查清理工作。要嚴格宅基地申請條件，堅決貫徹“一戶一宅”的法律規定。要規范農村宅基地申請報批程序，健全公開辦事制度,提供優質服務。在符合土地利用總體規劃和村莊規劃的前提下，鼓勵農村村民新建、改建、擴建住宅，要充分利用村內空閑地、老宅基地以及未利用地、廢棄地。凡村內有空閑地、老宅基地，未利用地的，不得批準占用耕地。

（四）加強宅基地規劃管理。

立足內涵挖潛，有計劃、有步驟、有重點地逐步推進宅基地集居化建設。根據經濟發展和工業化、城鎮化進程的客觀要求，科學預測農村居民點的數量和用地規模。結合新一輪土地利用總體規劃修編工作，完善鄉(鎮)土地利用總體規劃，安排專項資金編制村莊土地利用規劃、村莊建設規劃和開展村莊治理試點，從嚴控制村莊建設用地及宅基地用地規模和布局。通過充分發揮村莊規劃的控制和引導作用，統籌安排城鄉存量建設用地，整合優化農村居民點布局和用地，從而有計劃、有步驟地改善農村生活水平和村容村貌。

要明確舊村改造騰退土地的產權界定、處置及土地收益分配關系，充分考慮農民土地補償騰退土地收益，讓農民真正從中獲益。嚴禁地方政府和房地產開發商借新農村建設、村莊整治、舊村改造的名義，利用騰退土地從事房地產開發，規避建設用地指標的審批與管理。充分考慮土地權益均衡的原則，建立宅基地整理激勵機制。參考文獻：(1)《土地管理法》

（2）《中國土地》第1期3期10期

（3）《農村宅基地換房流轉績效研究––以天津市華明鎮宅基地換房為例》，《小城鎮建設》，2008年4期。（4）《集體土地流轉與工業用地模式的思考》，《中國農村經濟》，2004年第2期。（4）《山東國土資源》 2009 第1期（5）《資源導刊（河南）》 2008 第3期

（6）“農村土地問題立法研究”課題組 《華中師范大學學報（人文社會科學版）》 2010 第2期

第二篇：農村宅基地管理的問題與對策

本文作者：賀潤仁 好范文原創投稿

農村宅基地管理的問題與對策

農村宅基地管理是國土資源管理最基層、最前沿的工作，直接涉及到農民的切身利益，事關農村的社會穩定與和諧。近年來，隨著農村經濟的快速發展，農民生活水平不斷提高，加上新農村建設、土地綜合整治、集體土地流轉等新方針政策的出臺與實施，農村宅基地管理成為

了國土資源管理的重點、熱點和難點問題之一。

一、現狀與問題

經過二十余年土地管理法律法規的貫徹實施，農村宅基地管理基本走上了法制化、規范化的軌道，對于保障農民居住權利、加強耕地保護等方面發揮了重要作用。隨著經濟社會的不斷向前發展，農村宅基地本身性質以及面臨的環境發生了很大變化，農村宅基地管理也不斷顯現一些問題，有的問題還表現得比較突出。加快對宅基地管理的改革創新成為當前社會各界關注與熱議的重點，當前有些地區探索實施的一些改革模式也招致評論與爭議。歸納起來，當前宅基地管理存在的問題主要有：

1、建房布局散、亂，用地貪大求全。目前，農村建房缺乏統一規劃，盡管在推進新農村建設過程中有些地方制訂了村莊建設規劃，但規劃的控管作用并不明顯，加上農村村民居住歷史就較為分散，受各種因素影響，農民建房選址比較困難，現實當中往往出現公路修到哪、自己的責任田在哪，房屋就蓋到哪里的隨意現象，造成“滿眼新屋卻不見新村”。由于農民大多屬單門獨院選址建房，加上在宅基地供應上現行的是集體所有、農民無償獲得和無償使用的制度，造成農村宅基地供應上的“大鍋飯”，讓農民有多占地、占好地的沖動，在占用土地上貪大求全，除修建房屋外，還要修建畜舍、廁所等附屬設施，加上房屋四周堆占破壞影響的土地，占地面積往往會突破各地規定的標準。另外，農民圖進出方便，各家各戶還要獨修建道路，這樣占用的土地面積就更大了。

2、違法占地現象多，查處屢陷困局。由于受各種觀念影響和條件限制以及現實需求與土地法規政策約束之間的矛盾，農民想建、能建的地方難批，能批的地方又建不了或不想建，只能鋌而走險；有的相互攀比，一戶多基，少批多占；有的私自轉讓宅基地和買賣房屋；還有的就是能批、能建的地方，農民不等批準“先斬后奏”。這些都導致農村違法建房案件易發多發。在農民建房違法案件查處當中，法律規定只能補辦手續或強制拆除，而農民違法所建的房屋按照規定能補辦手續的僅為少數，大部分要強制拆除。但真正要拆除農民用大半輩子乃至一輩子心血蓋起來的房屋，現實情況中是很難行得通的。正因為違法建房難以拆除到位，違法者形成有恃無恐的心理，造成違法建房惡性循環。

3、流轉遭遇瓶勁，改革勢在必行。隨著近年來經濟社會的快速發展，農村人口逐步向城鎮集中，一些在農村擁有宅基地的人，希望能將因各種原因長期空置的房屋給予變現處置。另外在某些情況下，如城市郊區、城鄉結合部以及經濟較發達的農村，城鎮人口和貧困地區的農民希望跨地區、跨城鄉購買宅基地，這些年出現的“小產權”房就是鮮例。按照現行的土地管理法律法規，這些都是明令禁止的，但由于利益等方面的驅使，這些年農村宅基地私自轉讓和房屋買賣時有發生，自發形成農村宅基地非法流轉的隱形市場。加快集體土地管理改革創新，促進集體建設用地有序流轉已迫在眉睫。

二、原因剖析

困擾當前農村宅基地管理的原因是多方面的，既有法律政策方面的原因，也有機制體制方面的原因。

1、現行法規政策欠完善，操作性不強。至今，我國還沒有一部專門調整農村房屋和土地方面的法律法規，農村宅基地的管理只限于土地法律法規的個別條文和相關政策性文件，數量少，效力層次低。與立法較為完備的城市房地產管理相比，農村宅基地管理方面的立法明顯滯后，并且操作性不強。如對農民非法占用土地修建房屋必須予以拆除的規定，在字面上看是極為嚴肅的，但從多年的執法實踐來看，在以人為本的執法環境中，此規定執行難度很大，可操作性不強且難以執行到位，導致村民違法占地建房得不到有效制止。

2、規劃管理滯后，農村陋習影響深遠。長期以來，在規劃管理上普遍存在重城鎮輕農村的思想，對農村規劃投入很少，大多數鄉鎮村莊沒有規劃，導致農村住宅建設無章可循，雜亂無序。總體上來看，農村宅基地只在土地利用總體規劃上確定一個數字規劃，與實際差距較大，沒有落實到具體村莊和地塊的點面上，村莊規劃和控制性詳細規劃普遍缺乏。近些年來，少數經濟條件好的鄉鎮雖然搞了規劃，但大都不夠成熟，有的規劃不是十分科學合理，只注重新房整齊劃一，而忽視了對舊宅基地的改造利用，造成農民建房的盲目性和隨意性。另外，農民建房受農村一些陋習的影響十分深遠，如農民在修建房屋時，就坐向、看風水、講龍脈相當盛行，選宅基地不是先請基層國土資源所人員察看，而是先請“風水”先生，“風水”好了就行，哪怕法律禁止也要強行修建，特別是“風水”好的地段甚至出現

搶建現象。

3、執法過于疲軟，監管存在缺位越位。雖然近些年來，國家對土地管理的重視程度一度上升，監管政策也相繼出臺，但在土地執法上，還一直處于“軟肋”狀態，主要表現在土地強制執行力弱。國土資源管理部門只能向違法主體下發《責令停止違法行為通知書》，作為一種約束性行政行為，法律法規未賦予土地執法監察人員一些必要的強制執行方面的權力。土地問責過松過軟。對農民違法建房大都采取罰款方式變通了結其違法行為，真正拆除違法建筑物、追究法律責任的寥寥可數。在監管問責上，失之過寬，究之過軟，起不到應有的警示作用，在基層干部職工心中，對農民建房管理“因公違法”、“法不責眾”的心理普遍存在。有些地方土地問責的地方保護主義還比較突出。在日常監管方面，存在缺位越位的現象，如有些國土資源部門處于唯錢管地的狀態，出于部門利益追求和生存考慮，忽視、放松甚至“放縱”農民建房用地管理；有些鄉鎮政府在國土資源管理體制改革后，對農村土地管理重視不夠，履責不到位；有些村干部以土地所有者和管理者的雙重身份，越權、越位審批；另外，涉土管理的相關部門在政策銜接和工作步調上也不是很協調有序。

三、工作建議

加強新形勢下的農村宅基地管理，必須對當前宅基地本身的性質、功能以及外圍環境有一個正確的認識，從而把握好改革的方向。要從完善法律法規、機制體制入手，勇于創新，大膽探索新形勢下的宅基地管理方式。

1、健全宅基地管理法律法規。要借《土地管理法》修改之機，加快農村宅基地立法工作，國家可出臺《農村宅基地管理辦法》、《農村集體建設用地流轉管理辦法》等法律法規，同時要配套建立完善的違法處理、管理收費、失職問責等方面的政策文件，綜合運用法律、經濟、行政的措施，使農村宅基地的使用和管理全面納入法制化軌道。另外，對現有關于宅基地管理方面的法規政策要進行修改完善，特別要注重其可操作性，增強法規政策的執行力。

2、加強宅基地規劃管理。嚴格按照控制建設用地總量、合理布局、改善居住條件、保護耕地的原則，因地制宜，科學制定適合農村宅基地發展的村莊建設規劃，合理地規劃村莊、農村居民點的數量、布局、范圍和用地規模，同時要結合新農村建設，加大農村基礎設施建設投入，創造農民集中成片建房、節約集約用地的平臺。要本著節約集約用地的原則，加強農村宅基地用地計劃控制，嚴格控制新增宅基地用地計劃，嚴格控制新增宅基地用地標準，把農村宅基地新增用地計劃指標和農村建設用地整理新增的耕地面積掛鉤，對宅基地實行總量控制。

3、規范宅基地審批管理。要加強鄉、村、組三級的審核作用，基層國土資源所要全程參與農村宅基地從申請到確權登記的整個過程，真正做到“三到場”。要嚴格控制農村宅基地申請條件，認真貫徹“一戶一宅”的法律規定，堅決貫徹各地農村宅基地面積規定標準。規范農村宅基地申請報批程序，對農村村民需要申請宅基地和經依法批準的宅基地，要在其所在地的集體經濟組織或村民小組張榜公示。要加強農村宅基地的初始、變更登記工作，對農村宅基地登記實行動態管理，加強農村宅基地檔案建設，推行電子檔案管理信息化，充分發揮地籍檔案在農村宅基地監督管理上的作用。

4、穩妥推進宅基地流轉。要修訂現行的農村宅基地管理制度，完善農村住宅產權制度，建立規范、有序的農村宅基地市場體系，讓農村宅基地在一定范圍區域有序流轉，讓農民在一定期限內能對宅基地及其上面的住宅享有充分的處置權，建立集體與農戶合理的宅基地流轉收益分配機制，讓農民享有更大的土地收益權利。制定農村宅基地退出和流轉的獎勵政策，農民主動將空閑的宅基地返還給集體的，地方政府給予他們一定的經濟補償，對那些符合宅基地申請條件而又主動放棄農村宅基地進城居住的農民，地方政府在購房上給予政策獎勵補助。鼓勵農民將空閑的宅基地退出來，由集體經濟組織再重新分配或者由地方政府規劃進行土地整理。

5、加強宅基地日常監管。要加強農村宅基地管理法律法規政策的宣傳，結合廣大農村實際，按照“貼近群眾、貼近實際、貼近生活”的原則，采取行之有效的宣傳形式，加強對廣大農民以及基層干部的國土資源法律法規及有關方針政策的宣傳教育，加大對所謂“風水先生”的教育管理，引導農民依法依規和節約集約用地。要進一步完善農村宅基地管理工作格局，要設立基本農田保護基金，通過成立“耕地保護協會”、“宅基地審批集中會審小組”等方面的形式，吸引農民參與到宅基地管理當中來，調動農民的積極性。黨委、政府要當好農村宅基地管理的堅強后盾，國土資源部門要擔當宅基地管理的“排頭兵”，相關部門要通力合作，變一家管為大家管，形成黨委領導、政府負責、部門協作、公眾參與、齊抓共管的農村宅基地管理工作格局。

作者：隆回縣國土資源局副局長、紀檢組長 賀潤仁

第三篇：當前農村宅基地管理面臨的問題及對策

當前農村宅基地管理面臨的問題及對策

隨著社會經濟的快速發展和城市化、工業化進程的加快，農村宅基地矛盾日益突出，因宅基地糾紛引起的農民上訪案件呈上升趨勢，已成為影響農村社會安定的重要因素，農村宅基地管理成為國土管理工作的熱點、難點，如何管理好、利用好農村宅基地，縮小城鄉差距，確保社會穩定等問題的解決已迫在眉睫。同時也給我們國土資源管理工作提出了更高的要求。

一、存在的問題及原因分析

（一）存在搶占宅基地現象。這種情況多發生在城鄉結合部或主要交通道路兩側。建房者往往不具備依法獲得宅基地的條件，就私自花錢買土地或者與他人私自交換承包地建房，房子建成后自己居住或轉讓、出租；有的干脆在自己承包的路邊地里建房經商賺取大額經營利潤。造成這種現象的主要原因是近年來城區房地產升值較快，帶動了周邊民房的升值，使宅基地成為投機者的香餑餑。

（二）村干部私自規劃宅基地。個別村居干部不經過法定程序審批，就給村民劃宅基地，以至于房子建成后，辦不出房產證、土地證，致使村民到處上訪。村干部私批宅基地現象時常發生，一方面反映有些村干部土地法律意識淡薄，另一方面跟執法不嚴有關，很少有村干部因私自劃宅基地受到嚴厲處罰的，往往是寫一份檢討，補辦手續了事。這給一些村干部造成錯覺，認為私劃宅基地不會出現大的問題，因此屢禁不止。

（三）宅基地分配不公。有些宅基地雖然是按照審批程序批準的，但由于把關不嚴，甚至有意疏忽，出現了“人情宅基”、“權力宅基”，造成了不符合審批宅基地的有宅地、甚至多處，急需住宅的村民反而得不到宅基地，形成分配不公，引發矛盾沖突，影響了農村社會穩定。分配不公，主要原因是審批程序不透明，缺乏必要的監督制約措施，村里給誰規劃宅基地，事前往往只有村“兩委”少數幾個人知道，有的村甚至書記一個人就決定了，審批后不按規定公示，欺上瞞下。

（四）“空心村”現象依然存在。特別是在人均土地多的偏遠農村，空心村現象比較嚴重。其主要原因是無村莊建設規劃，外延擴張，建新不拆舊。另外，近年來由于城市化進程的加快，大量農民到城里經商居住，農村還出現了大量房屋空置現象。

（五）針對違法行為的執法難。對符合村莊規劃和用地條件的農戶，由于種種原因未經批準就建設了房屋，如果堅決拆除，退還土地，就會給農民造成很大的經濟損失，如果不處理，執法部門就是不作為，使執法者左右為難。即使對不符合“兩個規劃”的住宅想依法進行強制拆除也很難，因為國土資源部門沒有強制執法權，申請法院執行又要履行繁瑣的程序，具體執行起來也很困難。

二、對策措施

（一）實行宅基地超占部分有償使用制度。集中開展一次農村宅基地清查整治活動，摸清轄區內宅基地家底，對符合鄉村規劃，面積不超標，一戶一宅的宅基地可以繼續無償使用；對雖然符合鄉村規劃，但面積超過法定標準的，超出部分實行有償使用一戶多宅的，多出的宅基地實行有償使用。對宅基地實行超面積收費，不是增加農民負擔，只是對極少數亂占、多占宅基地者的制約措施，符合社會主義市場經濟規律、土地集約利用和保護耕地的要求。超占宅基地有償使用費按交納，張榜公布，讓投機宅基地無利可圖，杜絕宅基地投機。

（二）嚴格宅基地規劃、審批管理。建立宅基地審批責任和過錯追究制度，嚴把審批關。鄉鎮國土資源所要對申請人的情況審查清楚，審查其是否具備申請條件，村委會上報前是否按程序張榜公示，村民有無反映，房址是否符合“兩個規劃”。審查人要簽字蓋章，以示負責。縣級國土資源部門在審查時，要隨機抽樣復審，確認無誤后報縣政府批準。搞好村莊規劃，結合新一輪土地利用總體規劃修編，合理確定不同類型村居用地規模。對一般農村要圈定村界，“畫地為牢”，嚴禁無度擴展；偏僻的小村、自然村要逐漸向中心村集中，以達到集約用地的要求。在不違背有關法律、法規的前提下，應允許鄉村結合本地實際制定相應的村莊用地規劃，經縣政府批準后實施。對城中村和城鄉結合部的村居可以每年統一規劃一次宅基地，但應以建樓房住宅為主，禁止建平房，這樣既可以滿足村民居住需要，又能防止2次拆遷造成的損失，節約用地。

（三）加強“空心村”治理。各級政府應把村莊規劃、改造“空心村”作為目前農村工作的大事來抓，制定計劃，統籌安排，分步實施。政府應加強領導，有關部門要密切配合，對個別阻撓村莊改造的“釘子戶”，政府應協調公安、法院等部門依法懲處，以儆效尤。把“空心村”治理與宅基地的審批掛鉤，對“空心村”嚴重的村居，不再審批新的土地作為宅基地。在“空心村”改造、村莊搬遷中，對舊房沒拆完就建新房的，可收取一定數量的拆除舊房押金，待舊房自行拆除后，退還押金；否則，不予返還，可用作雇人拆房傭金和強制拆除費用，以防止建新房不拆舊房、多占宅基地的現象。舊村改造工作不可搞一刀切，應結合鄉村實際有計劃分步實施，合理統籌資金，盡量減輕農民負擔。

（四）強化執法監察。建立國土、公安、司法等部門聯合執法辦案體系，強化執法能力。對那些不聽勸阻、頂風而上的違法者要敢于碰硬，該拆除的要堅決拆除。要健全執法監督舉報體系和舉報獎勵辦法，鼓勵村民互相監督。特別是要強化基層國土資源所執法巡查職能，對各種非法占用宅基地現象，做到早發現，早制止，將問題解決在萌芽狀態。要加強對村干部的國土資源法制教育，強化村干部的宅基地管理第一責任人意識，把好第一關。對宅基地規劃管理好的村居干部給予適當的獎勵，以提高村干部參與管理的積極性和主動性。

第四篇：農村宅基地管理的現狀問題與對策

農村宅基地管理的現狀、問題與對策

張濤

“農村工作兩臺戲，計劃生育宅基地。” 客觀的反應出長期以來宅基地問題是我國農村生產生活中最復雜、最棘手的問題。農村宅基地管理是土地管理工作最前沿、最基礎性的工作，它直接關系到土地特別是耕地資源的保護與利用和農民的生產生活，直接關系到國計民生問題。目前，我國農村因宅基地而引起的問題表現較為突出，直接影響到農村的社會穩定以及新農村建設的進程。深入研究剖析農村宅基地管理的現狀及問題，研究解決的辦法具有十分重要的意義。

一、現狀及問題

近年來，黨和政府高度重視把土地資源定位為參與宏觀調控的主要手段，國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》下發后，特別是《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》進一步明確土地管理和耕地保護的責任文件精神，明確各級政府是土地管理和耕地保護的第一責任人。各級地方政府和國土資源管理部門加大了對《土地管理法》的宣傳和實施力度，執法部門也加大了對違法用地的查處力度，對農村土地管理尤其是耕地保護作出了巨大努力。在農村中，違法用地，亂占、濫用耕地建房的現象雖然得到了有效制止，農民建房也正在走上依法管理的道路。但是，隨著農村經濟的發展，農民生活觀念的逐漸變化，特別是在中央惠農政策的大環境下，農村農民住宅建設空前活躍，由于各地的地理位置、自然條件不盡相同，導致目前農民建房還存在著不少的問題，破壞、閑置浪費耕地現象隨之大量出現，土地尤其是耕地資源被浪費、被占用的違法現象屢禁不止，日益嚴重。主要表現在以下幾個方面：

第一、村莊規劃執行困難。近兩年，黨中央、國務院對建設社會主義新農村的高度重視，各相關部門也要求各地必須制訂村莊發展規劃，今后各村莊的發展和建設必須按規劃進行。這一政策的出臺，對于今后合理利用土地、優化村莊環境，改善村容村貌起了很好的規范作用。但是在實際操作中，由于有的規劃起點高、標準高，不太符合實際，在實踐中無法操作；有的雖然符合實際，但要損害到大多數人的眼前利益，操作起來也困難重重，阻力不小。舊房拆不了，新房又要建，因此就采取見縫插針，因空補缺的形式建房，有的干脆就在村莊四周隨意而建，造成新房不成排，巷道不成線，村內交通堵塞，排水不暢，使規劃形成一紙空文。

第二、一戶多宅普遍存在。目前在農村，大多數農戶都有兩處或多處以上的宅基地。產生這一現象的原因，主要是因為隨著人口的增加，原有的居住面積已經滿足不了人們的需求。人口增加了，居住面積也應相應增加，而原有的舊房由于受到前后左右四至限制，要想擴大使用面積很困難，而是只好另辟新居，另外一種原因是經濟發展了，農民生活水平提高了，對住房的要求也在不斷發生變化，特別是一些青年農民通過進城務工，賺錢了。回鄉之后他們首先想到的是要改善自己的住房條件，于是又棄舊建新。而原來的舊房大多數都閑置或用來堆放一些柴草雜物。這些現象的出現，既造成了農村宅基地浪費，又造成農村宅基地緊張的局面，農村土地得不到合理利用。

第三、蠶食耕地仍有發生。這一現象主要表現在一些人口規模較大的村莊，由于村莊人口基數較大，人口增長較快，村內的宅基地用完之后，只好向耕地進軍。目前，由于我國加大了對耕地的保護力度，專門制訂了基本農田保護制度，村民再也不能大面積占用耕地建房了，于是便采用了化大為小、化整為零、先荒后建的形式對耕地進行蠶食。其后果是耕地面積逐步萎縮，直接影響到今后的國計民生。

第四、村委會干部存在著短期行為。根據《村民委員會組織法》，村民委員會每屆任期三年，屆滿應當及時舉行換屆選舉。村民委員會特別是村委主任選舉，往往是村中的大戶家族在選舉中占優勢，上任后，首先要為在選舉中出過力的人解決宅基地等問題；二是不愿得罪人，為在下一屆選舉中多拉選票等等。這樣勢必造成執行規劃、舊房拆遷等問題難執行，遇著矛盾繞著走的現象。

第五、按照現有法律法規，農村村民建房用地以戶為單位限定宅基地，這種規定不僅與“節

約集約”用地的本意是相悖的，實際上農村村民用地遠遠超過了法律本意上規定的面積范圍。因為法律法規關于“拆除在非法占用的土地上新建的房屋”的規定難以落到實處，國土資源系統制止和處罰違法用地乏力，農民違規建設住宅呈難以遏制之勢。

二、原因分析

1、農民對惠農政策在認識上產生誤區。農村稅費改革取消了對農民建自用住宅的收費，這一政策深受廣大農民群眾的擁護。但是農村村民片面理解農村稅費改革的政策，認為無論在何種情況下，只需要5元錢的工本費。于是，農村搶占耕地建房成風。同時，無償使用宅基地，使農民認為耕地保護與己無關，對土地(耕地)的重要性、耕地減少的危險性認識不足或根本沒有認識，助長了濫占亂用耕地現象禁而不止。尤其是近幾年在減輕農民負擔的大環境下，進一步助長了農民濫占土地亂建住房，農民建房用地處于無序狀態，農民違法占用耕地的現象十分普遍。

2、立法本意與管理現實出現偏差。《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。而沒有明確分家立戶的具體條件，對“一戶一基”可以有不同的理解。使農民建房立戶“一戶一基”的原則被曲解。立法本意認為：祖孫三代、父子兩代構成傳統“戶”的，每戶100余平方米是能夠滿足居住需要的，卻忽視了在農民收入提高后，或在經濟利益驅動下的新立戶現象。年滿18歲的單身公民能否立戶？沒有明確的規定。無論每戶人數多寡，農村村民子女年滿18周歲便可以分家立戶，新建住房，占用宅基地，以一戶五口之家農戶為例，其祖輩健在單獨立戶，可建一棟住宅，父輩成家可單獨立戶，申請建一棟住宅，孫輩年滿18歲，也可申請單獨立戶，申請修建住宅，以每戶占用140平方米為標準，該戶五口人可占用耕地面積達420平方米，人均達到84平方米，造成了土地資源的浪費，“一戶一基”政策在實踐中與立法初衷發生了背離。另外，對農民非法占用土地修建房屋必須予以拆除的規定，在字面上看是極為嚴肅的，但從多年的執法實踐來看，此規定執行難度很大，難以操作到位。

3、農村土地管理配套政策滯后。農村村民建房收費政策改變以后，農村土地管理的配套政策沒有跟上，對占用耕地的占補平衡政策空泛，而不具備操作性，具體業務沒有配套政策支持，法律與政策的規定在操作層面上出現真空，耕地“占一補一”缺乏政策保障，使之流于形式，無法落實。

4、鼓勵農民建房使用荒地不切合時代發展的需要和農村實際。我國農村未來的發展方向是農村城鎮化，城鄉一體化。在交通不便，信息不靈，水源有限的荒地上建住宅，怎么做到“農村城鎮化”？由此可見，這一政策與農村城鎮化、城鄉一體化,特別是社會主義新農村建設是背道而馳的。如果農民都把住宅建到荒坡上，“十一五”我們要實現“城鎮化水平明顯提高”和小康的奮斗目標，那也只是一句空話。同時，農民以耕種農田為生，為方便耕作管理，也不愿意和不可能把宅基地建在離承包地太遠的地方，大多數農民新建住房極難做到不占耕地。特別是在現行無償使用宅基地的政策下，誰還愿去開荒地來建房？其地基開挖成本就是一筆不小的支出。因而，鼓勵農民使用荒地建房得到的響應甚少，是一種不切實際的要求和規定。

三、對策及建議

第一、因地制宜，制訂科學合理村莊發展規劃。要科學合理利用土地，首先要從實際出發，因地制宜，制訂和編訂與本村相適應的村莊發展規劃和用地規劃。這也是合理用地的前提和基礎。其次，要嚴格按照規劃進行操作，避免亂圈亂建。造成土地資源的浪費。

第二、改革農村村民建房用地指標以戶為單位的核定方式，實行按人均用地指標來確定每戶用地面積和有償使用的政策。為遏制土地浪費，對每戶占地指標，應按人均占用宅基地的多少，確定一定的面積基數，對基數范圍內也應適當收取土地有償使用費(符合有償使用的法定原則)，對超過基數面積的用地，實行分級加倍收取有償占用費的辦法，以遏制多占、濫占土地建房。占用耕地必須交納開墾費，由專門部門實施復墾，確保“占一補一”的政策規定落到實處。對在原宅基地上翻建的要限制面積標準，對非移民（工程、地災）和婚姻原因，遷入他村的農民，原宅

基地必須拆除復墾后，才能在新的居住地申請建房用地；原房屋出賣的，新的宅基地必須加倍支付有償使用費。

第三、要堵疏結合，加強村莊建設管理。對村民建房用地要切實加強控制管理，要做到科學規劃，合理安排，要結合舊村改造，鼓勵村民拆舊建新，要嚴格控制村民超標準用地建房，對嚴重超標的，一律不安排新的用地指標。在“堵”的同時，對需要建房的村民要進行疏導，鼓勵他們都到集鎮上建房。這樣他們就可亦農亦商：農忙時可以回去搞生產；農閑時可以住到集鎮上經商，既增加了他們的收入，又緩解了農村建房用地的供需矛盾，還進一步促進了小城鎮建設和發展，是一項一舉多得的好事。

第四、要強化監督，加大違法用地查處力度。對一些違規建房、占用耕地建房的，一經發現，立即查處，做到嚴格執法，依法辦事，該罰的就罰，該拆的依法拆除，加大處罰力度，這對于規范農村建房是一項必要的措施。

第五、改革違法處罰執法依據和有關規定。改革現行法律法規對違法占地的處罰規定，對違法占地由拆除為主，改變為經濟處罰為主。對農村村民違法建房行為作出嚴格地罰款處罰規定，即對農村村民違法建房的，可處以超過正常建房有償使用費數倍的罰款，以增強法律的可操作性。可以探索對違法占地的簡易處罰程序，從法律角度予以規定，對初期的違法建筑物可以先行強制拆除，以防違法占地建房既遂后難以執法。

第六、深化改革，加強執法隊伍建設。要從有利于國家發展大計的長遠目標出發，站在保護國家糧食安全的高度，重視農民建房占地的問題，重視國土資源及其體制改革工作。要進一步完善體制，調整基層國土所人員編制，充實基層國土干部隊伍，切實搞好系統人員經費保障。第七、要暢通信訪渠道，使違法用地處理在萌芽狀態。要充分調動廣大村民的積極性，鼓勵他們積極加入到村莊的建設管理中來，對違規建房進行舉報，使違規建房的現象能夠早發現、早處理，從而可以減輕工作的壓力和阻力，促使村民建房進入規范化的軌道。

第五篇：如何加強農村宅基地管理

如何加強農村宅基地管理

【摘要】農村宅基地是農村村民在集體所有的土地上為了滿足本身基本的生活居住的需要所占有土地，實現耕者有其田，居者有其屋。對農村宅基地的管理是直接涉及農民的切身利益，事關農村的社會穩定與和諧。

【關鍵詞】加強管理農村宅基用地1．要認真做好鄉（鎮）、村莊規劃，因地制宜，制訂科學合理的村莊發展規劃，加強農村宅基地用地規劃計劃控制。

要結合土地利用總體規劃修編工作，抓緊編制完善鄉、村莊土地利用規劃，嚴格按照控制建設用地總量、合理布局、改善居住條件、保護耕地的原則，合理規劃村莊、農村居民點的數量、布局、范圍和用地規模。本著節約集約用地的原則，加強農村宅基地用地計劃控制。嚴格控制新增宅基地用地計劃，嚴格控制新增宅基地用地標準，要真正地把農村宅基地新增用地計劃指標和農村建設用地整理新增的耕地面積掛鉤。

2．改革和完善農村宅基地審批管理辦法。

嚴控申請宅基地的條件對于申請宅基地使用權的條件，《土地管理法》第62條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”這一規定在實際執行中又被概括為“一戶一宅”原則，要將“一戶一宅”原則細化。宅基地的申請條件應當包括兩個條件，一是分戶條件，一是宅基地面積與人口住房滿足的標準。對于分戶條件應當規定多子女戶的成年子女可以依據當地習慣與父母和兄弟姐妹分戶，但只有一個子女與父母共同生活的不得再分戶；獨子女不得與父母分戶。對于面積標準應當以現有宅基地上房屋的建筑容積率和人口的住房面積計算，在我國，因歷史沿革，大多數宅基地都早已形成院落，其面積也大小不等，有一些面積比較大的宅基地能容納三代同堂在一起居住，所以每戶宅基地的面積必須要規定一定的標準，對于面積超過規定標準的，其只能在原有宅基地上進行分戶，不能給予新批宅基地，面積不夠分戶標準的，不能容納居住人口的，可以以戶為單位申請新宅基地。

3．完善宅基地使用權的取得制度

（1）由集體經濟組織劃撥宅基地的取得應當是無償取得。因為宅基地是農民集體所有的土地，是經國家批準后由集體分配給農民的，因此作為集體土地的所有者成員，只要符合申請宅基地的條件由本集體經濟組織村民代表大會審議通過，在經縣以上人民政府批準就可無償取得宅基地的使用權。

（2）通過房屋繼承或者買受取得。農民的房屋是農民合法所有的私人財產，應當允許所有人轉讓房屋所有權，在所有人死亡后也應當由其繼承人繼承房屋所有權。但農民的房屋所有權是建立在集體所有的宅基地上的，因此集體成員為了滿足其居住需要購買了本集體成員的房屋或者繼承本集體成員的房屋，且符合申請宅基地的條件由本集體經濟組織村民代表大會審議通過，在經縣以上人民政府批準就可取得宅基地使用權.但非集體成員因買受或者繼承房屋取得集體土地的宅基地使用權不符合宅基地使用權的設定目的，因此，就不應當允許其通過轉讓或者繼承房屋的方式取得宅基地使用權。集體成員非出于滿足基本居住目的買受或者繼承本集體成員的房屋，取得宅基地使用權的，也不符合宅基地使用權的設定目的，因此，也不應當允許其以買受或者繼承房屋的方式取得宅基地使用權。

（3）制定符合我國農村實情的宅基地退出和流轉的法律制度，盤活農村宅基地存量。《土地管理法》規定農民放棄已取得的宅基地，理應無條件退還本集體經濟組織進行再分配或復墾耕種。可是農民應有的房屋宅基地權益得不到合理補償，導致宅基地閑置、空置。基于這種情況，我認為當前要加快立法步伐，進一步培育和建立農村宅基地土地市場，進一步明晰農民住宅產權制度，規范和改革宅基地與其上面的房屋權利主體不一致這種矛盾情況，加強和放寬農民對宅基地的處置權，積極建立農村宅基地退出和流轉機制，維護農民住宅的合法權益。

4．規范農村宅基地申請報批程序。

我們都知道農村宅基地作為農民集體經濟組織對其內部成員建造住宅等無償劃撥的土地，在農村宅基地申請報批程序方面一定要做到集體經濟組織及其內部成員有知情權和監督權，對農村村民需要申請宅基地的，一定要在其所在地的集體經濟組織或村民小組張榜公示，讓群眾有發言權和決定權，對公示無異議的，由村、鄉（鎮）審核后，報縣級政府批準。經依法批準的宅基地，要在土地所在的集體經濟組織或村民小組對土地性質、地類、面積等進行張榜公示，接受監督。只有這樣，才能保證農村宅基地申請報批的公平公正。

5．加強農村宅基地登記發證工作。

及時做好農村宅基地確權登記工作，是加強農村宅基地管理的一個重要手段。這樣既能切實維護農民的合法權益，同時又能掌握農村宅基地動態變化情況，要加強農村宅基地的初始、變更登記工作，審批一宗，登記一宗，對農宅登記實行動態管理。加強農村宅基地檔案建設，推行電子檔案管理信息化，充分發揮地籍檔案在農村宅基地監督管理上的作用，切實保障“一戶一宅”法律制度落到實處。要依法、及時調處宅基地權屬爭議，維護社會穩定。

6．打擊宅基地使用中的違法行為

在宅基地使用中存在占用耕地、未批或少批多占、一戶多宅、非法倒賣等行為。這就要求我們土地執法部門深入開展土地法律宣傳喚醒農民對宅基地使用中違法行為的意識，對違法現象早發現、早制止、早處理。特別是對侵占耕地，惡意圈地造成嚴重后果的要依法嚴厲打擊，追究其法律責任。