第一篇：房地產開發投資分析報告

摘要

隨著國民經濟的持續增長，房地產投資也呈現增長的勢頭。在本文中，作者綜述了房地產投資開發研究的意義及相關研究的幾大步驟。作者以深圳商業地產為例，從內部環境，外部環境，價值分析及對比分析，多方面綜述了投資商業地產的可行性。

關鍵詞：房地產投資 優化 價值分析 商業地產

房地產開發投資分析報告

一、房地產投資可行性研究的必要性

1．保證投資決策的科學性和合理性

房地產開發是一項綜合性經濟活動，其投資最大、建設周期強、涉及面很廣、所含工程項目多，靠盲目投資，“投機”行為是不可能達到預期經濟效益的，只能給投資者帶來無法挽回的經濟損失，它是任何投資者都不希望發生的，特別是目前的房產行業處于強烈的市場競爭中，要在況爭中求生存，求發展，只有對投資項目進行詳細，可靠的市場預測、成本分析和效益計算，才能對項目所面臨的主要技術問題進行全面評價和分析，才能使投資決策建立在科學合理的基礎上，使項目具有一定的可行性?？梢赃@么說，房地主開發項目成功與否，在相當大的程度上取決于可行性研究的成功與否。

2．保證投資方案的優化

任何一個項目投資，都會存在從多可供選擇的方案，不同方案的實施，將會帶來不同的經濟效益，只有通過可行性研究，進行方案的具體情況分析、效益的比較和選擇，才能盡可能優化最佳方案，使投資獲取最大經濟效益。開發方案選擇的正確與否，幾乎完全有賴于可行性研究成果的正確程度。

3．保證項目投資的有序性

房地產項目投資可性性研究過程，實質上就是對項目的實施進行周密安排的過程，尤其是圍繞項目開發進度所進行的資源配置、資金籌措、現金流量、還貸能力等一系列分析研究，可初步確定項目開發建設過程中各階段的資金供給與資金使用、原材料和設備的供應，配套工程設施步驟等。使整個項目有條不紊的進行，以達到預期目的。

二、房地產投資項目可行性研究的主要步驟

房地產投資項目可行性研究活動是一項系統工程，要按照一定程序進行。

1．籌劃

籌劃是可行性研究開始前的準備工作，也是關鍵環節。包括：提出項目開發設想；委托研究單位，或組建研究機構；籌集研究經費；承擔研究課題的部門則要摸清項目研究的意圖，項目提出的背景；研究項目的界限、范圍、內容和要求；收集該研究課題的主要依據材料；制定研究計劃。籌劃階段最重要的工作是組建隊伍。

組建一支精明強干、工作責任心強、業務能力強、專業知識搭配合理的研究隊伍是決定研究成果水平高低的關鍵。一般來講，房地產投資項目可行性研究的研究班子應由熟悉房地產經濟的經濟師主持，包括了解房地產市場狀況的專家、熟悉房地產開發與建設的工程技術人員、熟悉房地產經濟運行機制的財務分析專家、以及熟悉城市規劃及規劃管理的專家。有條件的投資商，也可委托房地產咨詢公司、房地產投資項目研究機構等來承擔。

2．調研

調查研究是房地產項目可行性研究開始后第一步要做的工作，也是基礎工作。只有調查研究所收集的資料全面、及時、準確，才能使所做出的可行性研究報告翔實可信。調查研究主要從兩方面進行：

（1）內業資料的調查研究，即收集各類有關資料，包括：有關房地產投資的方針政策、委托單位設想說明；各種有關資源報告；有關城市規劃；有關地理、氣象、交通、經濟發展、售價及房地產市場需求等技術經濟資料。

（2）現場實地的調查研究，即開發區域的實地自然、經濟、技術方面的調查和市場研究。

3．優化及選擇開發方案

優化及選擇開發方案是可行性研究的主要步驟。房地產開發項目的開發方案主要是項目的規劃及開發進度安排。為了便于進行優化及選擇，一般都應同時提出多種方案，再進行方案評選，僅由承擔可行性研究的部門或規劃部門獨家提出規劃方案的做法，談不上方案的選擇及優化，是不可取的做法。許多地區，這一步驟是采取方案征集或方案投標的方式進行，同時有多個專業單位或專業人員進行規劃設計。評選小組再進行組織方案的評選，通過對方案技術、經濟方面的比較，從而選出最優方案。

4．詳細研究

由于房地產投資項目的盈虧關系到企業的成敗，因而對優選方案的決策必須慎重對待，進行詳細研究。詳細研究階段是對方案優選階段的驗證和繼續。在這一階段，要再用多種技術經濟方法，對優選出的方案進行財務分析、經濟效益分析、社會效益分析和環境效益分析。還要進行敏感性分析，表明在成本、價格、工期等不確定因素發生變化時，對項目經濟效益產生的影響。

5．編寫報告書

在對項目進行了全面、詳細分析研究之后，便可編制可行性研究報告?？尚行匝芯繄蟾媸峭顿Y項目可行性研究成果的最終體現，對該項目投資決策成功與否關系極大。房地產綜合開發項目可行性研究報告書必須附有一些主要的原始資料，如開發規劃平面圖、經濟效益計算書、開發成本計算表等。在報告書中還要提出項目開發的資金籌措方案。即對開發資金來源、籌措方式及償還方式、資金籌措成本及風

險進行分析；對項目投資的經濟效益、社會效益及環境效益做出全面評價。經有關主管部門審批的可行性研究報告，可作為房地產開發項目編制設計任務書和投資決策的依據、作為籌集開發建設資金的依據、作為與有關部門簽訂合同的依據、作為編制初步設計和項目建設準備工作的依據。

隨著改革開放的不斷深入、經濟的不斷發展，房地產投資逐漸成為社會經濟生活的重要組成部分，而對房地產投資項目成敗起關鍵作用的房地產投資項目可行性研究越來越被業內人士所重視，它將成為房地產項目投資的一個組件，與房地產其它投資環節一起構成房地產項目投資的全部內容。

三．深圳商業物業投資分析

1．經濟發展為商業地產發展帶來巨大需求。

商業地產的功能決定了其發展軌跡必將與一個國家或者一個城市的發展息息相關，城市經濟發展和城市化進程是商業地產得以發展的重要基礎保證。2009年深圳經濟快速復蘇走在了全國的前列,深圳大城市進程將促使產業結構不斷向高端制造業和服務業轉移，業地產向多元化、高端化發展。

深圳市作為我國改革開放的前沿城市和全國金融中心之一，城市綜合實力位居全國大中城市的前三甲，具有較強的區域輻射能力，吸引了大批企業的入駐。2009年以來深圳總部經濟不斷發展，引來如中信證券企業總部、阿里巴巴南方總部等知名企業的總部相繼落戶深圳，而中國平安、中國人壽、民生銀行等也紛紛在深圳CBD購買土地自建寫字樓，包頭銀行、寧波銀行、湛江商業銀行、浙商銀行等區域性銀行紛紛在深圳開設分行，而資本市場創業板的推出也吸引了更多企業進駐深圳。同時，深圳本土中小企業的商業需求也在不斷擴大。一方面表現為深圳中小企業規模不斷擴大而產生商業規模需求，另一方面表現為眾多新生中小企業的商業需求。2009年10月深圳市政府起草了《深圳經濟特區促進中小企業發展條例公告》把中面支持和促進深圳中小企業的發展，而中小企業的不斷發展也將為商業地產帶來巨大的辦公和經營需求。

2．行業變化帶來商業地產的價值重估 從國際上的成熟房地產市場來看之上。但是近年來住宅市場成交火爆帶動了住宅價格的不斷攀升，上漲速度和幅度遠高于商業地產以致于目前深圳部分商業物業在價格上低于住宅1物業的價格，投資回報率卻接近住宅的兩倍，目前深圳商業地產處于明顯的價值洼地。另外深圳毗鄰香港，隨著深港一體化的不斷推進，未來深港在金融、商業、文化等各個領域上的大融合已經是大勢所趨，但是目前深圳商業地產價值與香港的商業地產差距仍然很

大表現為具有可比性的商業物業深圳的售價/租價遠低香港。雖然目前深圳的經濟發展無法與香港相比。但是香港已經處于相對成熟期，而深圳仍處于快速發展階段，其經濟規模和發展趨勢將逐漸追趕香港，深港一體化的不斷推進將刺激深圳的商業地產逐漸向香港靠攏。2009年末開始的房地產調控政策的變化，將給房地產行業帶來巨大影響。由于調控政策直指住宅地產而商業地產較少涉及民生問題，投機氣氛較弱，所以不在政府的調控范圍之內，其政策環境的寬松必將吸引更多的投資資金。

基于對商業地產前景看好。我們認為投資商業地產的機會已經來臨。而面對深圳眾多商圈和類型豐富的商業物業如何評估深圳商業物業的投資價值就擺在了我們面前。我們認為商業地產的投資價值直接體現在兩個方面，其一是商業物業的保值增值功能即買賣價格的穩步提升。其二是商業物業的租金回報率即商業物業能夠帶來的穩定收益能力。而如何判斷商業物業能否具有這兩個價值潛力則與物業外部條件和內部條件密不可分。商業地產的宏觀環境分析、經濟、政策、信貸及行業發展，商業物業的外部環境包含地理位置、城市規劃、政策支持、片區環境、交通設施、商圈規劃、商業氣氛、人流及客流等。商業物業的內部條件包含開發商及管理商綜合能力、項目規模、項目定位、形象設計、建筑風格、建筑格局、建筑質量、經營模式、客戶群體。

以上的內、外部條件決定了商業物業的投資價值最終會體現在商業物業價格的升值能力和租金回報能力上來。所以對商業物業投資價值的分析也基本將基于以下分析方法。

以下將以實際案例展現商業物業的投資價值，案例中數據均來源于中源地產市場研究數據庫，由于已經對商業地產的宏觀環境進行了分析，較看好未來商業地產的發展形勢，故案例中將不再重復分析宏觀環境，而主要從商業物業的外部、內部和投資價值進行分析。案例：

福田中心區甲級寫字樓——榮超經貿中心投資分析。

該項目是福田區中心區的甲級寫字樓，位于金田路與福中路交匯處東南市民中心東側。下面我們將通過對比福田中心區豪宅“黃埔雅苑”以及香港金鐘區甲級寫字樓“美國銀行中心”來分析榮超經貿中心投資價值。外部環境：

物業所處的商圈是福田中心區是整個深圳市的金融、商貿、會展、行政、文化中心。深南大道由東向西穿越其間將中心區分為南北兩個片區。其中南片區主要為全市的中心商務辦公區北片區為全市的行政、文化中心。福田中心區擁有金融服務、現代商貿、現代物流、高端旅游、國際會展等為特色的高端服務業產業集群是深圳乃至整個珠三角的交通樞紐中心總部經濟發展迅速聚集了國內外知名企業總部約380家入駐各類企業近3800家就業人員15萬人。內部條件：

經貿中心是由深圳榮超實業有限公司開發、深圳市榮超房地產開發有限公司投資的超高層純甲級寫字樓。項目高206米,建筑面積115247.62平方米是專為跨國企業及國內大、中型企業設計的差異化精品寫字樓。2006年開盤均價約為1.6萬/平米元/平米。價值分析：

1、保值增值功能：該物業2006-2009年均價漲幅為119%

2、投資回報能力: 按2009年均價計算投資回報率約為5.14%。若有業主從2006年買入持盤現在租金價格的上漲業主投資回報率呈現上漲趨勢。對比分析一：

黃埔雅苑是福田中心區的高層豪宅位于榮超經貿，其目前售價約3.8萬元/平米，租金約85元租金回報率約2.7%?？梢钥吹綐s超中心售價稍低于黃埔雅苑，但租金回報率遠高于黃埔雅苑也就是說商業地產和住宅出現了倒掛現象。通過對比國外或香港等成熟的市場寫字樓售價一般會高于同區可比住宅。從這個角度上看若深圳向成熟市場發展，該物業將極具價值發展空間。對比分析二：

11.25%。也即是說隨著85元/平米。至目前均價已達到3.5萬元/平米

150

榮超經貿中心與美國銀行中心相比 “美國銀行中心”位于香港商業核心區域——金鐘商業圈，該項目為甲級寫字樓與榮超經貿中心具有一定的可比性。其目前售價約19萬元/平米，租金約850元/平米，投資回報率約5.4%。與處于相似區域的美國銀行中心相比，榮超經貿中心售價/租價遠低于美國銀行中心，售價僅為其五分之一，租金水平也僅為其六分之一。隨著深港一體化和深圳經濟不斷發展深圳商業的價值也在不斷的上升。

案例總結及建議：

該物業地處福田中心區區域優勢明顯，寫字樓市場供不應求現象明顯。該物業近年來成交價格不斷走高，投資回報率相對較高，保值增值和投資回報能力突出。并且無論是與同區域的住宅相比還是與香港相似區域的寫字樓相比，榮超經貿中心均具有價值被低估的特點。所以建議投資者可重點關注。

參考文獻：

[1] 王國培 房地產開發項目可行性研究的必要性 漳州市薌城鄉房管處 福建 漳州

[2] 百度文：2010年深圳商業地產分析投資價值分析 [3] 中華思維網校： 房地產投資可行性研究的必要性

第二篇：2013年商州房地產開發投資情況分析

2013年商州房地產開發投資情況分析

2014-2-17 9:05:00商洛統計局

伴隨著商州城市快速發展的進程，商州房地產業在國民經濟穩步增長的大背景下繁榮起來，在各級政府一系列促進房地產市場健康發展政策措施的綜合作用下，商州區房地產開發企業積極適應開發環境、拓展融資渠道，不斷提升企業開發優質樓盤的綜合能力，一幢幢高樓拔地而起，房地產業的快速發展，為商州區經濟增長、城市建設和人民生活水平的提高做出了重要貢獻，成為國民經濟的支柱產業及經濟發展新的增長點。

一、房地產開發投資基本情況

（一）投資規模逐漸擴大，促進了經濟發展。2012年房地產開發投資完成6.3億元，比上年同期增長16.6%。商品房屋銷售建筑面積26.57萬平方米，比上年增長10.8%。商品房銷售額8.03億元。

（二）帶動住宅建設快速發展，改善了住房條件。一是不斷調整住房供應結構，滿足居民多方住房需求，優先解決多數居民的住房需求。二是近幾年以來，高層、復式住宅越來越多，住房面積越來越大，功能也越來越完善，設施也越來越齊全，內、外部裝飾也越來越美觀，象君誠大廈、晨光大廈、全興紫苑、利源新都、御園小區、時代華城、威尼斯水城等新樓盤比比皆是。

（三）促進了房地產開發隊伍的不斷擴大，增加了就業機會。由于房地產基本上屬于勞動密集型產業，房地產業的快速發展直接帶動建筑、裝飾等行業的發展，增加就業機會。房地產開發公司已由初期單一的所有制經濟形式發展到了集體、私營、股份制、合資、獨資等多種所有制形式，已經形成了一定規模的產業隊伍。

（四）拉動了關聯產業。房地產業具有很強的產業關聯性，對鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等行業都有明顯的拉動作用。房地產業的快速發展，不僅僅帶動了建材工業和建筑業，更是帶動了關聯產業的發展。住宅小區的建成，與之相配套的商業、飲食業、服務業等應運而生；居住環境的改變，增加了人們對宅內裝修、家電家具的支出，房地產業在自身發展的同時也為社會勞動力提供了大量就業機會。

（五）加快了城市發展進程，提升了城市品位。房地產開發企業抓住發展機遇，積極參與舊城改造和新區開發建設，城市框架在成片的住宅小區建設及高樓大廈的點綴下不斷拉大。隨著房地產開發商的經營理念由單純追求效益向效益、質量、環境、品位的轉變，房屋質量日益提高，布局日趨合理，居住環境不斷改善，城市品位得到提升，房地產開發企業在開發商品房的同時，也積極參與了城市的基礎設施建設，特別是近幾年來商州開發建設的規模小區，象江南小區、丹江春曉、威尼斯水城、全興紫苑等樓盤，現代化氣息濃厚，已經成為城市建設的亮點。

三、房地產業面臨的主要問題及發展前景

（一）房地產業面臨的主要問題

1、房價相對較高，社會購買能力不足。

為了優化居住質量和居住環境，單套商品房面積不斷擴大，設施不斷增多，然而隨之而來的是成本高、售價高，與城市居民的實際購買能力形成較大反差。當前房地產投資開發的回報率太高，大多數消費者已經無法接受。

2、房地產企業數量多，規模小，素質良莠不齊。

房地產企業的自身素質直接關系著房地產行業的發展水平和社會效益。前些年受高額利潤的吸引，開發企業一哄而起，低水平的資質限制了企業的開發建設業務。

3、房地產作為新興產業，涉及許多部門。強化行業管理及其快速健康發展具有十分重要的意義。目前房地產開發市場程序不夠規范，在開發交易環節，部分項目存在隨意變更規劃、違規開發、廣告虛假、面積“缺斤短兩”，中介市場混亂，房屋拆遷和物業不規范等問題。

（二）房地產投資面臨的突出問題

一是多因素影響，房地產項目入庫難、施工進度放緩。房地產企業入庫手續繁雜，時間跨度大，2013年，有兩戶房地產企業均因相關證件不齊全未能進庫，影響了一部分投資數據。二是受“新國五條”政策影響，市場流動資金減少，企業貸款愈加困難，資金來源緊張，市場各方觀望情緒較濃，投資動力減弱。三是項目土地證、預售證、竣工驗收等相關手續未能及時辦理，導致部分項目施工進度緩慢。四是大部分房地產企業規模小，實力不強，市場競爭及抵御風險的能力較弱，開發的項目投資額度也不大，大部分企業在開發一個項目后就常年無新項目，還有個別規模較小的企業有轉行的打算。在國家宏觀調控政策影響下，行業必將優勝劣汰，一些實力較弱的企業生存空間縮小。

四、幾點建議

一是各部門提高項目開竣工所需手續、證件的辦理效率，開工項目抓建設進度，保持均衡建設進度。

二是統計與各鎮辦、部門通力合作，加大項目清查力度，及時搜集有項目但未入庫房地產企業相關資料，做到及時申報，增強房地產開發投資較快增長的后續動力。

三是積極引導房地產業實現由國民經濟的支柱性產業向民生保障性產業轉型，建立保障性住房建設管理長效機制，加大保障房建設力度。

四是結合當前企業“一套表”聯網直報“三查”工作，加強對企業調研走訪，及時了解企業投資、銷售現狀，同時做好企業統計員網報培訓工作。

五、商州區房地產業的發展前景

隨著整個國民經濟的不斷發展，經濟總量的不斷提升，居民收入的不斷增加，住房的消費也會隨著攀增。隨著城市發展進程的加快，市區框架也將逐漸擴張，并且商州區將不斷充分發揮區位優勢，打造陜南經濟強區的建設，商州區房地產業發展將會迎來美好的明天。

第三篇：XX房地產開發集團公司越南河內投資可行性分析報告

XX房地產開發集團公司越南河內

投資可行性分析報告

一、總論

1.項目名稱:現代花園

2.承辦單位概況

承辦單位是XX房地產開發集團公司，注冊資本3000萬元，開發資質為一級。公司經營范圍：房地產開發、房地產經營、商品房銷售、物業管理等。公司實行規劃、開發、管理、銷售、服務一體化，一貫秉承“誠信、合作、卓越、創新”的經營理念，開拓進取。

二、投資必要性

根據調查，可知河內房地產現狀。市場潛力大。越房地產處于初級階段，市場潛力大。用地方面，房地產開發以建新區為主，多數項目位于交通便利的城郊，土地存量充裕，尚有大量公有地可開發。需求方面，目前越城鎮人均居住面積僅10平方米。越政府提出到2010年將人均面積提高到156萬套，其中河內市建5000套。隨著城鎮人口膨脹，購房需求將不斷增加，商品房開發潛力較大。寫字樓和高級酒店亦供不應求。據越方統計，近兩年河內市A類、B類寫字樓出租率高達955星級酒店入住率高達855星級酒店客房約7000套。

三、社會可行性

1、政策方面

1986年越南實行革新開放，由計劃經濟向市場經濟體制轉變，陸續實施包括住房制度在內的系列改革。目前，越房地產開發以國內企業為主，外資比重逐漸擴大。

改革以來，越房地產幾度出現較大起伏。1994-2002年，河內市政府陸續出臺一系列規劃促使地價和房價持續飚升，如經濟社會發展規劃、土地使用規劃、城鎮建筑規劃等，對房地產發展影響較大，加之城鎮人口迅速膨脹，購房需求增加，從而刺激地價和房價上漲。2003年以來，越房地產趨于低迷，原因是政府加強土地管理，銀行控制放貸，居民購房更為理性，多數持幣觀望，購房熱潮漸緩。

為鼓勵外商投資于房地產，尤其商品住宅區，越政府出臺了相關優惠政策，規定凡投資用于出售和出租商品住宅區項目的外國投資者均可享受稅費優惠，具體如下：

關于地租，外國投資者在租地期間可減免用于建設商品住宅區所占地的租費；對于外國投資者需交納租費的土地（建筑本身占地以外部分），自租地合同簽訂之日起，可免3年租費；對于緩建或暫緩運作項目，外國投資者可在緩建或暫緩運作期間減免50%的租費。

關于所得稅，根據項目所在地區不同，外國投資者享受不同稅收優惠，即：在特別貧困地區投資的商品住宅項目所得稅率為10%；在貧困地區投資的商品住房．產品供需預測宅項目所得稅率為15%；在其它地區投資的商品住宅項目所得稅率為20%。

2．投資對社會影響分析

隨著經濟的發展，房地產市場已成為越南經濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產的開發已成為房地產開發市場的核心。本公司的投資項目不但可以為大量河內居民提供高質量的住房，解決人們對優質住房的需求，還給該河內的人文、自然環境帶來了巨大的改善。同時將會帶來大量的就業機會?？偟恼f來，該項目的建設對社會各個領域的發展都有拉動作用。對社會的發展是有積極的作用。

四、經濟可行性

本建設項目總建筑面積接近13萬平方米，預計開發項目固定資產項目投資總額為14828.67萬元。簽訂了工程承包合同后，XX房地產開發集團公司會全力以赴地為該工程籌措資金，如：利用自有資金3000萬元、銀行貸款5002.61萬元以及房屋預售等方式籌措資金。因此本房地產越南河內投資開發方案在經濟方面是完全可行的。

五、風險分析及對策

本投資項目可能存在的風險主要有：政策風險、經濟風險、社會風險、內部決策和管理風險等?？梢圆扇∫韵聨醉棿胧┘霸绲匕l現或預測到這些風險，化解或緩和、減輕、控制這些風險。如：通過加快進度來回避風險、通過市場調查來降低風險、通過加強管理來控制風險等。

第四篇：北京安居房地產開發投資項目分析報告

課課程名稱：項目名稱：姓 名：班級名稱：專業名稱：完成時間:信息工程學院

程 設 計 報 告

運籌學與數據分析實踐 北京安居房地產開發投資項目分析

信息管理和信息系統

2011.12.19

信息工程學院

一、問題的提出：

北京安居房地產開發有限公司，系北京市梁天房地產開發經營總公司控股有限責任公司，也是總公司系統內的房地產開發骨干企業，主要從事北京市內的房地產開發建設、出售、出租、工程勘察設計、工程承包、裝飾工程等主營業務和批發、零售、代銷建筑材料、機械電器設備等兼營業務，注冊資金1000萬元。安居公司響應總公司提出的“團結、奮進、求實、奉獻”的企業精神，先后開發了恩濟莊等6個小區，安居公司領導班子及全體職工本著“質量第一”的原則，嚴把工程質量關，創造出一批市優工程。安居公司這種對社會負責任的態度得到了業內人士和客戶的高度贊揚。

隨著我國社會主義市場經濟的深入發展以及房地產業中競爭的日益激烈，安居公司領導號召全體職工在搞好本職工作的基礎上，努力學習市場經濟的知識，加強風險意識，提高企業管理水平，并對未來的開發項目作出可行性研究，充分發揮決策的作用。因此，財務部門基于公司確立的這個方向，對今后三年可能投資的項目進行了一次優選。資料如下：

安居公司在1998年末有資本280000萬元。并要求

1.進行投資的總開工面積不得低于120萬米2，并且要求全部在2001年末竣工驗收。

2.項目E必須上馬。

3.各年末項目總產出可以在下一年初繼續投資，以補充資金的不足另外，如果公司有剩余的資金可投資到另一個項目，每年能回收資金的本利110%，如果公司欠缺資金可用貸款方式補足，貸款每年利息為12%，問公司如何運作，可使2001年末的總產出最大？

二、有關數據的分析：

該題目是要求我們求出01年末的資金總額最大，即01年末的項目產出和贏利（正或負）之和最大。該題目的難點在于一開始建模時并不知道第一年是資金有剩余（可以進行投資）還是需要貸款（需要支付利息）。為了解決這個問題，我們首先將“借款”（資金不足）好“存款”（資金剩余）設為決策變量。此問題的一個重要約束條件就是每年的現金流入等于每年的現金流出。

三、建立模型

模型或者理想化表示，是日常生活的一個組成部分。他們在抽象問題本質，表明相互關系，以及促進分析等方面有著無法估量的價值。

數學模型也是一種理想化的表示。它們采用數學符號和表達式來表示問題，在運籌學中有著極其重要的意義。

1、模型的決策變量確定

1表示是否給A,B,C,D,E五個項目投資,其中E項目必須投資；Yj表示設Xi?0，第1，2，3年的貸款額；

2、模型的目標函數確定

1999年初的可投資額為：280000?Y1； 1999年底的投資收益額為：

Zj表示公司第1，2，3年的剩余資金。

55000X1?30000X2?0X3?70000X4?32500?1.1Z1?1.12Y1； 2000年初的可投資額為：

55000X1?30000X2?0X3?70000X4?32500?1.1Z1?1.12Y1?Y2； 2000年底的投資收益額為：

75000X1?10000X2?120000X3?0X4?67000?1.1Z2?1.12Y2； 2001年初的可投資額為：

75000X1?100000X2?120000X3?0X4?67000?1.1Z2?1.12Y2?Y3； 2001年底的投資收益額為：

95000X1?73000X2?40000X3?84000X4?50000?1.1Z3?1.12Y3； 因此，目標函數為：

MAX?95000X1?73000X2?40000X3?84000X4?50000?1.1Z3?1.12Y3；

3、模型的約束條件確定

1999年初可投資額等于1999年實際投資額：

280000?Y1?106250X1?95000X2?64000X3?50000X4?56000?Z1； X1?95000X2?64000X3?50000X4?56000?Z1?Y1?224000化簡得：106250 2000年初可投資額等于2000年實際投資額：

55000X1?30000X2?0X3?70000X4?32500?1.1Z1?1.12Y1?Y2?37500X1?15000X2?24000X3?25000X4?42000?Z2

X1?15000X2?24000X3?45000X4?1.1Z1?Z2?Y2?1.12Y1?9500 化簡：175002001年初可投資額等于2001年實際投資額：

75000X1?100000X2?120000X3?0X4?67000?1.1Z2?1.12Y2?Y3?43750X1?30000X2?12000X3?35000X4?32000?Z3化簡得：

31250X1?70000X2?108000X3?35000X4?1.1Z2?Z3?Y3?1.12Y2??35000開

2工面積大于等于120萬米：25X1?20X2?40X3?20X4?65?120

即：25X1?20X2?40X3?20X4?55 其中Xi為0-1變量；Yj?0，Zj?0；i?1，2，3，4；j?1，2，3

所以約束條件為：

?106250X1?95000X2?64000X3?50000X4?56000?Z1?Y1?224000??17500X1?15000X2?24000X3?45000X4?1.1Z1?Z2?Y2?1.12Y1?9500?X3?35000X4?1.1Z2?Z3?Y3?1.12Y2??35000?31250X1?70000X2?108000?25X?20X?40X?20X?551234??2，3，4；j?1，2，3?Xi為0-1變量；Yj?0，Zj?0；i?1，四、求解結果及分析

利用計算機求解得：

最終表：

所有5個項目都需要投資；

1999年、2000年初均需要貸款，2001年初有足夠資金投資到其他的項目；

2170萬米項目的總建筑面積，滿足題意要求。

1999年初在已經有280000元資金的情況下，貸款91250元用來滿足5個項目全部投資，剩余資金為0；2000年初得到了1999年投入后的產出，并且還掉1999年貸款的本利，貸款利息為12%，利用剩下這部分資金進行2000年初的投資，發現若要用這部分錢進行投資，還不夠，貸款58200元用來滿足2000年5個項目的投資，剩余資金為0；2001年初得到了2000年投入后的產出，并且還掉2000年貸款的本利，貸款利息為12%，利用剩下這部分資金進行2001年初的投資，發現若用這部分錢進行投資，還有剩余，剩余資金144066元，用于另外項目投資。2001年末得到了2001年初的投入資金的產出以及投資其他項目后獲得的本利110%的回報，再扣除2001年初的貸款本利額，最后剩下的都是2001年的最終投資收益，最高收益額為500472.6元。

五、總結

本次運籌學大作業，布置之后我就開始做，從中碰到的困難還是有蠻多的。最初先把老師給的題目中的表格數據進行分析，分析完后根據所給的條件回到表格中進行更細致的分析，我所做的這道大作業中，問題中的幾個關鍵詞比較重要，如果理解錯誤就會朝一個錯誤的思路做下去，在理解題意這一方面我大花時間和功夫。在Excel編輯中也碰到了一些問題，由于一開始沒有考慮到貸款額和剩余資金可以用變量代替，一味的想通過等式的代換把結果求解出來，其中發現這樣做了之后就不是線性規劃了，只是一個求解問題了，我對自己求解出來的答案不自信，當時也給老師看了，老師一句設變量點醒了我。因此我的Excel中就出現了三種方案，這三種方案是我從開始做到最后正確解答出答案的過程。第三個方案也就是我用線性規劃真正意義上完成了此題，方案二我只是在只設了0-1變量的情況下求解出的，雖然答案是正確的，但是題目意在要我們用線性規劃求解。此次大作業的完成過程讓我收獲頗多，不僅是對我一學期學習運籌學的知識復習和鞏固，也讓我懂得解題細致、周全的去理解和看待問題是非常重要的，也折射到為人處事，我會再接再厲在以后的學習中學以致用。

第五篇：投資分析報告

中國人壽投資價值分析報告

摘要

公司基本情況分析公司簡述 中國人壽保險（集團）公司 中國人壽保險（集團）公司及其子公司構成了我國最大的商業保險集團，是國內唯一一家資產過萬億的保險集團，是中國資本市場最大的機構投資者之

一。2008年，中國人壽保險（集團）公司及其子公司總保費收入達到3220.52億元，境內壽險業務約占壽險市場份額的42.7%；總資產達到12846.11億元，可運用資金超過11000億元。2011年1月31日，國家審計署在對中國人壽保險（集團）公司2009資產負債損益情況審計中，查處保險經營管理中存在違規問題6.98億元。據此給予相關責任人處理和處分。2013年《財富》雜志世界500強排名第111位。企業文化

中國人壽堅持用“文化”之魂凝聚人心、引領發展。以“壽險是無悔的選擇”、“成己為人、成人達己”、“用心經營、誠信服務”等推陳出新、一脈相承的核心理念為標志，健康向上的企業文化激勵著一代代國壽人拼搏進取、奮發有為。

3.客戶服務人壽保險

人壽保險服務作為中國人壽的主營業務，由中國人壽保險股份有限公司承擔，經營范圍涵蓋壽險、人身意外險、健康險、年金等人身保險的全部領域。中國人壽保險股份有限公司作為中國最大、也是全球市值最大的專業壽險公司，秉承“用專業和真誠贏得感動”的信念，力求通過“熱誠、規范、準確、便捷”的服務，回報廣大客戶的支持與信賴。

中國人壽的壽險業務在國內市場一直居領先地位，占有中國壽險市場最大的市場份額。2010年，境內壽險市場份額為37.2%。中國人壽擁有壽險行業覆蓋區域最廣的機構網絡和規模最大的分銷隊伍，共有遍布全國各省區市（臺灣除外）、延伸至縣鄉的4800多家分支機構、1.5萬多個營銷網點、71.6萬名個人代理人、1.26萬名團險銷售人員及9.4萬多家分布在商業銀行、郵局、信用社等的銷售網點，與多家專業保險代理公司和保險經紀公司進行長期合作。截至2008年底，中國人壽擁有超過1.2億份有效的個人和團體壽險保單、年金合同及長期健康險保單，已為超過6億人次的客戶提供過保險服務。財產保險

財產保險服務是中國人壽的一項新主營業務，由中國人壽財產保險股份有限公司承擔，經營范圍主要包括：財產損失保險、責任保險、法定責任保險、信用保險和保證保險、農業保險及其他財產保險業務資產管理

資產管理服務是中國人壽的一項主營業務，由中國人壽資產管理有限公司承擔，經營范圍包括管理運用自有資金；受托或委托資產管理業務；與以上業務相關的咨詢業務；國家法律法規允許的其他資產管理業務。中國人壽資產管理有限公司作為國內最大的保險資產管理公司和國內資本市場最大的機構投資者，管理資產超過16000億元。

中國人壽在資產管理服務領域，擁有高水準的專業投資研究、決策執行和風險防范力量，在國內多種固定收益產品及其衍生品種的研究和投資工作中處于領先地位；是中國債券市場最大的機構投資者之一，在長期債券市場具有重要影響；是國內最大的基金投資機構；一貫堅持價值投資、長期投資、戰略投資的股票投資理念，穩健經營；緊跟保險資金投資渠道不斷拓寬的政策進展，關注各類投資領域。近年來，公司在投資咨詢、顧問業務方面取得了積極進展。

中國人壽資產管理有限公司的企業和銀行信用評價體系、信用風險評估模型有效防范了投資風險；獨具特色的基金評估方法，具有領先水平的投資信息管理支持系統等為投資者獲取最大回報提供一流服務。海外保險

面對經濟全球化浪潮和中國經濟騰飛的歷史機遇和挑戰，中國人壽以建設國際頂級金融保險集團為目標，以國際化的視野、國際化的理念、國際化的思路、國際化的專業知識、國際化的技能為基礎，積極開展境外保險服務，努力推動國際合作。

5教育科研

中國人壽的保險教育服務包括博士后培養、保險專業學歷教育、職業教育和保險領域的專業培訓。運營情況

中國人壽保險（集團）公司秉承“成己為人、成人達己”的企業文化核心理念，遵循“誠信為本、穩健經營”的企業宗旨，恪守“創新、拼搏、務實、奉獻”的企業精神，把“與客戶同憂樂”作為企業價值觀，以“與時俱進、爭創一流”的精神，努力打造國內領先、世界一流的大型現代保險與金融控股集團，致力于造福社會大眾，為建設和諧社會貢獻更大的力量。2009年，中國人壽保險（集團）公司及其子公司總保費收入達到3029.92億元；總資產達到1.55萬億元，占全行業境內總資產的37.7%，是國內唯一一家資產過萬億的保險集團。集團所屬壽險公司總市值為9114.7億元，仍然居全球上市壽險公司首位；資產公司是國內資本市場上最大的機構投資者之一；財險公司在實施企業會計準則解釋第2號后，開業三年即實現盈利，打破了行業發展的常規模式；養老險公司及國壽投資公司也取得了不俗的業績。據美國《財富》雜志公布的2010年“全球500強”排行榜顯示，中國人壽已連續第8次榜上有名，排名由2002年的290位躍升為2009年的118位，在入選的所有54家中國企業中排名第8位，在入選的4家中國保險企業中排名第一。

公司所處行業分析

1中國保險業發展現狀

隨著中國保險業進入深化改革、全面開放、加快發展的新階段，保險業服務經濟社會的領域越來越廣，承擔的社會責任越來越重：從四川汶川大地震到百年盛事北京奧運、從交強險制度實施到房地產投資解禁、從應對國際金融危機到參與醫療糾紛調解、從養老社區投資到新農合建設、從農險覆蓋面擴大到環境責任保險試點啟動……保險業正在努力提高科學發展和服務經濟社會全局的能力，在探索中國特色保險業發展道路和保障民生方面取得顯著成就。如今，保險業站在新起點，進入了新階段，我國正在成為新興的保險大國。

我國保險業的保費收入規模增長迅速，2009年保費收入已達到11137.3億元，提前一年實現了保險業“十一五”規劃列出的保費收入超萬億的目標。2011年保險業基本保持了穩定健康的發展勢頭，全國共實現保費收入1.43萬億元，同比增長10.4%。2012年，中國保險業全年保費收入1.55萬億元，同比增長8%。

目前，中國保險業呈現出原保險、再保險、保險中介、保險資產管理相互協調，中外資保險公司共同發展的市場格局。專業性的保險資產管理公司、健康險公司、養老險公司逐步成長并成為市場的重要力量。

中國保險市場具有廣闊的發展前景和潛力。中國經濟增長的內在動力依然較強，“十二五”時期是我國深化改革開放，加快轉變發展方式的攻堅時期，經濟社會發展的大趨勢為保險業發展提供了難得的機遇，也提出了新的、更高的要求。未來我國保險業將由外延式發展向內涵式發展轉型，完善主體多元、競爭有序的市場體系，豐富保險產品創新、營銷渠道，拓寬服務領域，提升服務水平，促進東中西部保險市場的協同發展。

2保險深度與保險密度

首先，保險密度是指按當地人口計算的人均保險費額，反映該地國民參加保險的程度。保險深度則是指某地保費收入占該地國內生產總值（GDP）之比，反映了該地保險業在整個國民經濟中的地位。保險深度和保險密度則是除了保險收入衡量一個地區保險市場成熟程度的指標。

2011年，保險密度為1062元/人，較上年提高100元。保險密度區域差異仍然明顯，總體呈由東部和東北地區向中、西部地區遞減態勢。北京、上海、天津仍然位居前三，西部地區保險密度總體水平偏低，但提升速度較快。2011年保險深度為3%，較上年下降0.2個百分點，主要受保費收入增速放緩影響。其中，北京和上海下降幅度最大。

2009年底，中國保險業以1630470億美元的總保費收入位列全球第七位，較2008年排名下降一個名次。占世界市場的份額為4.01%。其中，排名全球第一的是美國，總保費收入11397460億美元，占世界份額28.03%。其次是日本，總保費收入5059560億美元，占世界份額12.44 %。第3是英國，總保費收 入3092410億美元，占世界份額7.61%。與中國水平相當的是意大利，總保費收入1693600億美元，占世界份額4.17 %，位列第6位，2008年，則位列中國之后。

公司財務狀況分析

公司內在價值評估

投資建議與風險提示

結論