第一篇：工業園區模式調查專題報告

工業園區模式調查專題報告

前言：

本文通過實地調查錦江工業總部基地、青羊工業集中發展區、金牛高科技產業園、武侯工業園、龍潭工業集中發展區等五個大型工業集中發展區后，對目前的工業園區的開發模式、產品模式、運營和盈利模式進行了歸納整理及分析，以便快速、綜合的了解目前成都市大型工業園區的情況。

一、主城區工業園集中發展區基本情況

二、工業園區開發模式

從本次調查情況來看，工業園區的開發模式主要分為以下三點：

（一）工業地產商開發模式

簡單流程：政府供地→開發商→開發項目→招商入駐

代表項目：青羊工業總部基地、青羊綠舟稅源總部基地

工業地產商模式是指房地產開發企業在工業集中發展區內獲得土地資源后，以政府為支撐，與政府共同出資成立項目公司，進行項目內部的道路、綠化、商業娛樂等基礎配套設施及辦公場所的建設，然后以租賃、出售等方式進行項目的經營管理，然后獲取利潤。

例如成都置信，成都較早也較為專業的工業地產開發商，目前主要操作的項目青羊工業總部基地，位于青羊工業集中發展區的核心區域，占地933畝，建筑形態以工業總部大樓為主，輔以靈活分割的小總部工業空間，已經成功引進了包括招商銀行、葛洲壩集團等在內的76家優秀企業。而其另外一個項目青羊稅源總部基地也已經亮相，近期將開始招商。

（二）政府獨立開發模式

簡單流程：政府→投資公司→開發項目→招商入駐

代表項目：西部智谷

此種模式，是指各級政府基于本區域的經濟建設、社會發展和市民就業等綜合因素考慮，直接成立投資公司，打造特定類型的總部經濟基地，獨立進行建設、招商等運作，吸引稅收，推動區域經濟的發展。

此種模式最大的優點就是相關的產業政策支持和稅收優惠等是直接與政府掛鉤洽談，彈性空間較大。

例如西部智谷，由武侯區成立成都武侯工業園投資開發有限公司開發建設，定位為知名企業區域經濟總部聚集區、技術研發及服務外包中心、IT軟件動漫創意產業園、中小企業創業基地，主要針對高科技類型的企業進行招商。

（三）綜合開發模式

簡單流程：政府→投資公司（管委會）①→開發項目→招商入駐

②→開發商→開發項目→招商入駐

代表項目：龍潭總部基地

綜合運作模式是指對幾種工業園區開發模式進行綜合運用的工業地產開發模式。

由于工業地產項目具有建設規模大、招商范圍廣、資金要求大等特點，既要求在土地出讓、稅收優惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在資金投入方面有保障，能跟上建設開發的進度，還最好有運營工業地產項目的經驗保證。因此，單單采用一種開發模式，難以保證建設項目的順利進行，而且很有可能“爛尾”。

例如龍潭總部基地，在經過整體的規劃后，政府成立管委會及相應的招商部門，自己獨立開發了東廣樓等產業樓。同時，也將園區中的工業用地打造成熟地進行招商入駐，要求入駐企業的投資強度在500萬元/畝(含地價)以上，稅收30萬元/畝·年以上，容積率2.0以上，還要在合同中約定開工時間、建設周期、規范建設條款和違約責任等，對整個園區的建設和檔次上進行了約束。目前，已經在其中打造的總部基地有龍潭（裕都）總部基地、美國倍科國際新城，中國第二重型機械集團公司等。

三、工業園區產品模式

（一）建筑形態

1、別墅式的工業園區目前在世面比較流行。因其環境較好，占地面積較大，產品的戶型較大，因此售價（租金）相對較高，而入駐的企業往往都是實力較強的大中型企業。另外一些大型園區中也會存在這些別墅業態的辦公樓。

從本次調查情況來看，該類產品多集中在青羊區和高新西區的工業園內。

典型代表項目：青羊工業總部基地、西城國際等

2、寫字樓模式

目前市場的大型工業園區中，基本上都包含了小高層/高層寫字樓產品。但其所占比例不高。往往是以某大型園區中一個“小組團”的形式存在，如龍潭工業園區中由成都倍科科技有限公司開發的倍科國際新城。與別墅式的辦公產品相比小高層或高層的寫字樓總價低，面積區間較小，更加適合新興的中小型企業入駐辦公。該類產品零星分布在各個工業園內。

典型代表項目：倍科國際新城、IP科技中心等

3、工廠式該類產品主要針對一些勞動密級型的生產加工企業——既生產基地。產品的面積大，環境較好，同時價格相對低廉。目前的武侯工業園和早期的修建的天府軟件園中，有大量的此類產品存在。此類產品多為企業自行拿地修建。截止2008年10月，武侯工業園區已累計引進企業328家，其中鞋業企業25家，電子信息類企業103家，機電一體化企業42家，生物工程及制藥企業40家，環保新材料企業17家，投資及其它企業101家。其中入園建設產業化生產基地90家，已建成投產企業57家。

（二）園區功能

1、主要功能——聚合產業群

將若干同質化的產業聚合到一起，產業間、企業間相互激蕩，形成了一系列的產業優勢。在產業內，企業之間互動；產業外，企業可以結盟，共同對客戶提供產品和服務。同時，產業集群因享有地理上的優勢而有可能獲得更便捷的發展。這種產業的群集具有特殊的優勢，地理位置接近也許會產生集群間的激烈競爭，但企業間卻可以分享信息資訊，聚合特定的需求，繼而降低交易成本。產業集群也能使一個個孤立的企業從較大規模的經濟活動中

受益，同時刺激相關產業和后續產業的發展，為產業群的發展創造一個有利的環境。這是工業園最主要，也是最關鍵的功能。

2、輔助功能

為片區創收：政府利用工業園的模式和政策上的優勢，吸引來自區內/外各地的優質企業進駐，為片區創收任務提供支持。

以西部智谷項目為例：未來的西部智谷總占地面積將達到481.5畝，總建筑面積97萬平方米，將于2011年前全部建成，預計實現產值超過100億元，稅收超過5億元。

解決就業問題：工業園的建立需要管理，需要人才，企業的進駐帶來機會，帶來工作，這樣的模式有利于解決就業問題，特別是一些大型工業園區，這樣的表現尤為突出。

以武侯工業園區為例：園區企業將聚集產業崗位15萬個，其中技術人才和中高級管理人員2萬人以上，并隨著園區內商務環境和生活服務設施的不斷完善和提檔升級，將真正形成聚集近30萬人的科技產業新城區。

（三）園區配套

住宅配套：是專門針對入區企業員工需求打造的配套用房。項目建成后，將有效減輕企業投資配套建設的資金壓力，為入區企業員工提供便利的居所。目前將住宅納為配套設施的工業園區都是體量較大的工業區。

如：青羊工業總部基地——青年時尚城

另外西部智谷的人才公寓也是為園區工作人員打造——兩棟小高層項目。青羊綠舟稅源總部基地未來規劃中也將出現對外出售的住宅配套。

交通配套：工業園大都遠離主城區，大部分產業園區的從業人員如何快速迅捷的到達目的地？交通配套顯得尤為關鍵。

休閑娛樂配套：無論園區大小，基本上每個園區都擁有自成一體的休閑娛樂配套。差異僅僅在于設施的種類以及場地的大小。

（四）園區規劃

總部基地的規劃開發特征：占地面積大，功能分區明確，配套完善，開發時間較長。

1、青羊工業總部基地

工業總部基地：占據青羊工業集中發展區的核心區域，建筑形態以工業總部大樓為主體，輔以靈活分割的小總部工作空間，是以科技研發、高新技術為主的高成長型工業企業的總部聚集地。

航空產業區：規劃中的航空產業區以新型航空材料研發、新技術研發為主。另外，區域內的精密加工區以高技術含量、高附加值的航空產品、電子信息、機械精密加工為核心的新型工業基地，發展多種周邊產業。

集中配套區：員工生活集中配套區——時尚青年城，另外，配套區主要包括生活配套、服務中心、商務中心等配套服務組成。

模具生產加工區：青羊工業集中發展區模具生產加工區以發展模具工程技術中心、模具展示中心等為核心的服務平臺，極大的提升了模具的加工效率。

2、青羊綠舟稅源總部基地

A區：正在規劃和設計之中

B區：將打造以運動為主，融合休閑、游樂為一體的運動總部公園城，有成都市區內最大的GOLF揮桿練習場以及最大規模的網球場中心、羽毛球場、拓展基地和親子游樂等等

C區：中華情總部公園城，園區是以李白的《夢游天姥吟留別》作為文化主線，通過建筑、景觀與詩歌的結合打造的一個中華風情公園總部城，整個C區都是以中式古典建筑群落組成

D區：是以一個十八桿GOLF球場景觀為載體，融合緩丘、綠地、樹陣、湖泊等景觀元素而修建的一個集辦公、休閑、旅游為一體的綠嶺總部公園城

E區：是濱河總部公園城，這個區域包括總部辦公、濕地公園、高尚住宅、商務配套等功能，同時它擁有一條8.5公里長的沿河景觀長廊，這條沿河景觀長廊上將呈現六個國家七種不同風情的商業街區

3、園區規劃總結

了解區域產業結構特點，企業發展狀況、規模擴張需求等實際情況，在充分調查研究基礎上搞好總體布局規劃

園區建設與城市建設規劃結合起來，定位在最具優勢的區域，主要安排一些規模較大、科技含量較高、外向型的“龍頭”項目

在園區規劃建設過程中，按產業布局規律，結合當地經濟發展水平，做到“有所為，有所不為”，合理布局，有效防止重復建設

基礎設施建設是工業園區發展的基礎和前提。把交通、通迅、能源、供排水等基礎設施作為園區開發建設的依托

（五）小結

四、工業園區運營盈利模式分析

（一）工業園區運營模式分析

從本次調查的工業園區運營模式來看，主要采用以下三類運營模式：

1、出售只售不租

開發商完成園區打造后，通過出售的形式轉移物業產權；

2、出租只租不售。

開發商長期持有物業產權，以出租的形式進行招商。通常情況下，開發商采用此類模式運營一段時間后，可視市場情況轉租為售；

3、出售+出租，即可租可售

在開發商推出產品中，會持有部分物業產權，以出租的形式進行招商；而另一部分產品則通過出售的形式進行招商。

從目前市場情況來看，三類運營模式在具體操作過程中，通常采用分棟或分層進行出售或出租，暫無項目整體打包出售或出租。

1、出售

對于采用出售運營模式的工業園區，對企業的資金實力、規模等指標具有很高的要求，市場客戶面相對較窄，招商周期相對較長，采用此類運營模式的工業園區數量有限。目前，采用此類運營模式的工業園區主要有融智總部工業園、西城國際、青羊工業總部基地3期及慧谷總部辦公基地等。

2、出租

出租模式的后期回收成本并實現盈利的周期較長，是對開發商資金鏈的一種考驗。通常情況下，需配合園區其他項目進行操作，對開發商實力具有很大挑戰。目前，市場上采取此類運營模式的項目數量比較有限。根據調查，青羊綠舟稅源總部基地D區主要采用此類運營模式，而且僅需企業年納稅額在800-1800萬元，即有條件免租入住。從該園區整體規劃來看，園區將打造聚商務休閑、旅游及住宅于一體的綜合性項目，對開發商的實力具有很大挑戰。

3、出售+出租

出售+出租的運營模式比較靈活，市場客戶面相對較廣，開發商所面臨的壓力的相對較小。目前市場上以此類運營模式較為流行。如倍科國際新城、多元總部國際1號、IP科技中心及西部智谷等項目均可租可售。

4、運營模式對比分析

(二）工業園區盈利模式分析

本次調查的工業園區盈利模式主要有三大類：

一、開發商投資完成廠房、辦公等園區物業的修建，通過統一招租的形式，將廠房及辦公物業出租或出售，進而實現盈利目的；

二、開發商獲得土地后，完成土地的基礎設施建設，以及項目的整體包裝推廣，然后部分或整體轉讓土地，通過土地溢價的方式來實現盈利目的；

三、開發商通過向入住園區的企業提供某些服務，以服務費的形式實現盈利目的，如物業管理費等。

除以上三大主要模式外，近期即將上市的位于青羊工業集中發展區的青羊綠舟工業園D區綠嶺總部公園城推出新的運營模式——免租入住，企業僅需每年繳納稅收800-1800萬元，既有條件入住。根據園區規劃，青羊綠舟工業園聚辦公、商務休閑及居住于一體，項

目免租金入住的招商方式主要以提高項目檔次，提升區域市場競爭力為目的，而項目本身的盈利主要來自園區后期的商務休閑及住宅項目。

六、總結

從本次調查的情況來看，由于工業用地成本較低，盈利模式多樣，因此工業園區正一個個的蓬勃發展。目前大部分工業項目都位于各個新興開發區，對環境和配套的打造方面力度較大，雖然銷售周期很長，但普遍入駐率偏高，工業地產的發展現狀較好。

工業園區模式情況

工業園區開發模式

開發模式分為工業地產商開發模式、政府獨立開發模式、綜合開發模式。這三種模式都有政府參與，只是政府的參與力度有所不同，總的來說，由于工業地產在政策和稅收扶持方面具有特殊性，決定了政府在工業地產開發中占有舉足輕重的作用，由此可見無論是采用那種開發模式，開發企業都無法脫離政府。

工業園區產品模式

雖然工業園區的各種產品構成復雜，在建筑類型、園區功能、園區配套和園區規劃上都有不同。但總的來看，在借鑒了國際經驗以后，目前成都工業地產產品模式的發展方向在逐漸向專業型低密度景觀園區發展，工業園區的規劃更為科學，園林景觀更加美觀、配套設施更為齊全，園區的功能也更為專業化，與其針對的產業構成之間的聯系也更為緊密。

工業園區運營盈利模式

目前的工業園區運營模式相對比較簡單，分為出租只租不售、出售只售不租以及可租可售。不過盈利模式則有了創新，不再僅僅局限于租金和銷售利潤，土地溢價、后期服務費、配套產業經濟也成為重要的創收來源。

工業園區發展現狀

從本次調查來看，目前的工業園區雖然銷售周期較長，但已售項目的入駐率普遍較高。原因主要有以下幾點。

環境好

目前的工業園區規模通常較大。規模化的產業集群促使較多的企業開始特別關注新型工業園，各個開發企業也借鑒了很多國外的經驗，將園區打造成了低密度的景觀園區，加上完善的配套和細致的后期服務，吸引了許多企業的入駐。

建筑類型多樣

目前成都的工業園區逐漸摒棄以往傳統的廠房式的建筑，轉而開發針對大型企業的低迷度別墅式產品和針對中小企業的寫字樓式產品。建筑類型的多樣化不僅為企業提供了更多的選擇，也改善了園區的整體環境。

租售價格低廉

由于產權僅40年，因此工業地產的租售價格相對比普通辦公用房低廉很多。再加上政府在工業地產開發中起到非常重要的作用，包括在整體規劃、政策扶持和稅

收的優惠上。特別是政策扶持和稅收優惠對中小型企業的幫助很大，直接影響了企業對工業園區的選擇。

未來發展 辦公自住

由于目前工業地產開發與政府關系密切，未來可能將引伸出一種新的模式——將小產權用地轉為工業用地，進行別墅式的產品開發。由于該種產品面積普遍大于300平米，環境優良、配套完善，甚至目前有項目配套有高爾夫球場。且就目前的情況來說，該種產品售價通常在4000-6000元/平米，比一般別墅便宜近5成、付款方式靈活，因此只要有法人出資購買，該種產品完全可以作為別墅自住。

效仿國際運營模式

目前國際上的工業地產運營模式主要是將項目先進行租賃，等到園區形成集中的辦公氛圍以及發展成熟后，再整體打包上市銷售。這種方式與土地溢價方式雷同，使產品增值后再獲取更大利潤。從目前的情況來看，預計青羊稅源總部基地將往這個方向發展；

國際慣用的另一種運營模式是開發企業先自用，在自用的過程中體會和完善園區的管理、環境和配套等。同樣待到整體成熟后再打包上市銷售。

七、附件

本文數據由中原地產提供

第二篇：乾縣工業園區發展情況調查報告

乾縣工業園區發展情況調查報告

近年來，乾縣縣委、縣政府積極實施“產業立縣、工業強縣”戰略，工業經濟已形成了紡織、橡膠、農副產品加工、機電制造和化工建材五大集群。為了充分發揮集群優勢，搭建工業發展平臺，縣委、縣政府集中人力、物力和財力，積極打造建設紡織工業園區(中國西部紡織城)和西北橡膠工業園區，目前園區建設已初具規模，成為工業發展的主戰場、擴大就業的主渠道、財政增收的主要增長源、科技創新的主要示范區。

一、園區發展基本情況

(一)紡織工業園區(中國西部紡織城)

紡織工業園區(紡織城)規劃占地8.03平方公里，“七通一平”面積7平方公里，其中工業用地面積4.6平方公里，已被列為陜西省第一批重點扶持的縣域工業園區。園區主導產業以紡織工業為主，農副產品加工、機電制造、醫藥等為輔，基礎設施建設累計投資17.9億元，其中09年完成3.24億元;固定資產累計投資57.9億元，其中09年完成16.05億元;建設各類企業193戶，其中工業企業37戶(規模企業26戶)，從業人員27234人，紗錠突破56萬枚(全縣紗錠總數60萬枚)，營業收入27.87億元，工業產值24.61億元，增加值11.57億元，上繳稅金11500萬元，利潤總額1.46億元，勞動者報酬3.67億元，增加值占本縣GDP比重18.7%，上繳稅金占本縣財政收入比重57.5%。

(二)西北橡膠工業園區

橡膠工業園區規劃占地580畝，“七通一平”面積80畝，其中工業用地40畝。園區主導產業以橡膠加工業為主，橡膠配套產業為輔，基礎設施建設累計投資0.84億元，固定資產累計投資4.94億元，建成落戶企業24戶，其中規模企業2戶，從業人員2212人，營業收入3.17億元，工業產值3.21億元，增加值1.19億元，上繳稅金763萬元，利潤總額980萬元，勞動者報酬2876萬元，增加值占本縣GDP比重1.9%，上繳稅金占本縣財政收入3.8%。

二、園區建設情況

(一)基礎設施建設情況

1、紡織工業園區(中國西部紡織城)。紡織工業園區基礎設施建設主要以路網建設為重點，09年重點建設靖莊路、新城大街東延道路和朝陽北路升級改造的園區三條主干道路工程及天然氣管網鋪設工程和供電供水、照明工程。工程計劃總投資3.868億元，完成投資3.24億元。

(1)靖莊路中段道路建設工程，全長1395米，規劃紅線60米，道路、排水、綠化、亮化工程造價9600萬元，完成投資8600萬元。

(2)新城大街東延道路建設工程，全長1298米，規劃紅線60米，道路、排水、綠化、亮化工程造價8800萬元，完成投資7600萬元。

(3)朝陽北路改造項目，全長1155米，規劃紅線60米，增設排水設施，對路面升級改造，工程造價6950萬元，完成投資4900萬元。

(4)天然氣管網鋪設工程，全長4500米，工程造價6530萬元，完成投資5300萬元。

(5)供電供水、照明工程造價6800萬元，完成投資6000萬元。

2、橡膠工業園區。橡膠工業園區投資8400萬元，鋪設了4800米給水工程和4公里的道路綠化工程，全部建成。

(二)項目建設情況

1、紡織工業園區(中國西部紡織城)。2009年招商引資項目10個，總投資22.36億元，完成投資16.05億元。分別是：①咸陽東贏紡織有限公司投資3.2億元的高檔牛奶絲生產線項目，完成投資1.21億元;②乾縣銀河織襪廠投資5000萬元的針織襪生產線項目，完成投資3000萬元;③咸陽恒利鑄造有限公司投資2.5億元的汽車配件生產線項目，完成投資8000萬元;④咸陽金橋紡織印染有限公司投資6000萬元的紗錠生產線項目，完成投資4200萬元;⑤咸陽同潤紡織二廠投資2.56億元的紗錠生產線項目，完成投資1.32億元;⑥投資3億元的永存細紗生產線項目，建成投產;⑦投資1.5億元的優利士嬰幼兒奶粉生產線項目，建成投產;⑧投資1.5億元的瓦楞紙生產線項目，建成投產;⑨投資3.5億元的人造板設備生產線項目，完成投資2.5億元;⑩投資3.5億元的牛奶絲蛋白纖維服裝加工生產線項目，建成投產。

2、橡膠工業園區。招商引資項目2個，具體是乾縣飛宏制線廠投資1.82億元建設的制線生產線項目和興隆橡膠廠投資1.4億元建設的胎面生產線項目，建成投產。

三、存在的主要問題和困難

(一)產業層次低。目前，園區引進的企業多數規模不大、科技含量不低、產品檔次不高，多為中間產品或低檔產品，產業層次較低，經濟效益不高，市場競爭能力不強。

(二)建設速度不快。總體上看，當前園區的基礎設施和引進的企業，建設推進速度還不快，與加快發展、跨越發展的形勢還不適應，與先進地區相比還有較大的差距。

(三)土地指標不足。我縣每年用地報批指標太低，而企業建設用地遠遠高于報批指標。

(四)科研技術人才短缺。園區企業缺乏技術人才，員工技能普遍較低，實用人才無法滿足企業發展需要。

(五)服務水平不高。我縣園區的管理水平、服務質量還不高，不能完全適應規模擴展、項目進展和企業、產業發展的需要。

四、園區發展的主要措施

縣委、縣政府通過產業政策引導，從土地、資金、技術、服務等扶持企業投資建設，為企業建設、生產、經營開辟“綠色通道”。

一是入駐企業享受國家、省、市、縣制定的一系列優惠政策。

二是調整土地使用規劃，儲備3000—5000畝土地，吸引國內外知名企業入駐園區。三是以貸款貼息等方式，對入園企業利用省中小企業發展專項扶持資金予以重點扶持。四是設立乾縣中小企業發展專項基金，對企業技術改造、創新、科研、產業升級等給予扶持。

五是加強軟環境治理，實行“一廳式”辦公，“一條龍”服務，建立高效、快捷、方便的服務體系，為企業發展營造良好的投資環境。

五、2015年園區發展目標

(一)發展目標

1、紡織工業園區。到2015年，園區固定資產投資達到180億元，基礎設施建設投資達到60億元，落戶企業300戶，從業人員4.5萬元，年工業產值達到120億元，紗錠規模達150萬錠，培育年銷售超億元企業20家，年銷售5000萬元以上企業30家，上市公司5個;培育市以上名牌產品20個。

2、橡膠工業園區。到2015年，園區主要經濟指標為：工業銷售收入達到20億元，工業增加值達到8.5億元，利稅總額實2.3億元，聚集規模以上工業企業10戶，其中銷售收入1億元以上企業達到3戶。

(二)發展重點

1、紡織工業園區。建設重點：一是創業培訓中心。占地100畝，投資2.3億元，建設8000平方米的創業大廈，4萬平方米的標準化廠房，7000平方米的綠化等，為園區創業企業提供實習車間、標準廠房和集體辦公、創業培訓、科技成果轉化、咨詢、辦理創業手續等服務。項目建成后，年可承接創業企業100戶以上，成功創業企業50戶以上，實現產值3.5億元，創業利稅3200萬元，創造就業崗位2800個。二是研發中心。依托西·咸紡織大專院校、科研院所科技創新項目，整合縣內現有服務機構，建設西部紡織研發中心，吸引西部紡織高層次科研人才向我縣聚集，瞄準國內外先進水平、研發新產品，以科技創新和新產品研

發支撐引領我縣紡織工業加速發展。項目占地20畝，投資8000萬元，建設4000平方米的研發中心，2000平方的綠化和公共設施。依托西咸科研院所，年開發新產品10種以上，實現良性成果轉化;建成后年可創業經濟價值1.3億元，創造高科技就業崗位50個。三是倉儲物流中心：高標準、高水平建設西部規模最大的紡織品銷售專業市場，完善市場銷售體系，打造規范有序的銷售平臺，改進銷售模式，以市場帶動紡織工業的大發展。項目占地80畝，投資5.8億元，建筑面積4.6萬平方米。主要建設棉花、棉紗、坯布交易中心，紡織機械配件中心，信息中心、質檢中心技術培訓中心及市場配套設施;項目建成后，年交易額10億元，年實現稅收500萬元。

通過招商引資，十二五重點建設項目10個，總投資20億元，分別是：投資5000萬元建設年產70萬噸果膠生產線項目、投資2.5億元建設年產1.5萬噸精密鑄造生產線項目、投資1.7億元建設3萬錠細紗及年產3000萬米坯布生產線項目、投資1.7億元建設3萬錠紡紗及年產3000萬米坯布生產線項目、投資2.1億元建設高檔純棉針織面料生產線項目、投資

2.3億元建設印染生產線項目、投資4.6億元建設2條年產高檔服裝面料5000萬米生產線項目、投資3.2億元建設年產800萬套服裝生產線項目、投資1.8億元建設精密零部件制造生產線項目。

2、橡膠工業園區。

(1)產業定位及發展方向。“十二五”期，橡膠工業園區實施的近期和中期規劃面積260畝。其產業定位是：突出發展橡膠加工產業，適度發展相關產業。要抓住國家產業政策調整帶來的市場機遇，充分發西咸科研院校的技術和人才優勢，加速推進園區建設步伐。橡膠工業園區產業發展方向為：圍繞橡膠產業整合，以發展橡膠加工產業為主，聚集煉膠、配料、骨架、模具及銷售業，帶動商貿、倉儲物流業等相關產業發展。

(2)建設重點。橡膠工業園區引進伯樂、東興、榮華、華航等6家公司建設6條橡膠加工生產線，項目總投資4.6億元。基礎設施計劃總投資1.21億元，分別實施建設排污、照明和人行道鋪設工程;投資8400萬元建設3000米排污工程，投資1700萬元建設道路兩側照明工程，投資2000萬元建設4000米、寬6米的人行道鋪設工程。

“十二五”期，橡膠工業園區重點項目25個，項目總投資20億元;基礎設施建設計劃投資8億元，主要建設中心廣場、創業路和創業一路、創業二路西段工程及變電站等公共設施。

六、幾點建議

(一)建議省上將我縣紡織工業園區列入陜西省“十二五”規劃盤子，予以重點扶持，以使紡織這一民族工業得以全面發展。

(二)建議省市將我縣西北橡膠工業園區列入全省重點工業園區之列，予以重點扶持。乾縣中小企業促進局

第三篇：工業園區基礎設施建設投資模式

工業園區基礎設施建設投資模式

王明漢

工業園區是發揮投資的規模效應,是吸引資金、技術、人才、信息集聚的有效途徑,也是推進工業化、城市化和市場化進程的重要手段，對實現經濟超常規、跨越式發展有著戰略性意義。因此，園區經濟已成為世界許多國家和國內一些發達地區經濟發展的重要增長極。近年來，全國各地積極創造條件，努力籌劃工業園區的開發和建設，工業園區在全國各地呈蓬勃發展之勢，各級領導都十分關注開發建設工業園區這項工作，都希望工業園區的開發建設能成為本地區的工業經濟乃至本地本區域經濟發展的推進器和火車頭，成為招商引資的承載區、經濟發展的集中區和財政收入增長區。從發達地區的實踐經驗來看，要搞好園區的開發建設，最基本的前提是抓好工業園區的基礎設施建設，按照工業園區基礎設施建設的等級來劃分，工業園區可分為三類。一類：園區規劃起點高、環境優美、各類基礎設施完備，配套功能齊全，在重大項目入園前實現了“九通一平一廠一站”，即通供水、排水、電網、公路、鐵路、通訊、供熱、供氣和雨污管網，達到場平，建立固廢處理廠和消防站；二類：園區各類規劃齊備，實現“七通一平”，即通供水、排水、電網、公路、鐵路、通訊和供熱管網，達到場平，污水和固廢處理廠、綠化工程等其他基礎設施建設項目與重大投資項目做到“三同步”，即同步規劃、同步設計、同步建設；三類：園區具有總體規劃，在重大項目入園前實現了“五通一平”，1

即通供水、排水、通訊、電網和公路，達到場平，其他基礎設施建設項目逐步配套。那么，工業園區基礎設施建設投資模式有哪幾種？筆者通過查閱相關資料和學習發達地區的成功經驗，認為有以下三種：

一、政府全額投資模式。政府根據當地社會和經濟發展需要對工業園區進行立項，完成項目建議書、可行性研究、籌劃報批等前期工作后將工業園區基礎設施建設資金，納入財政預算內資金，并由人大通過以保證還款計劃的實施。政府采取公開招標的方式確定建設單位，按項目建設進度分期分批投入資金。優點是總體投資額度相對少，建設時間短，見效快，缺點是資金投入單一，財政壓力大，適用于經濟發達地區。

二、政府引導，依靠市場運作投資模式。按照“誰投資，誰受益”的原則，政府作引導，成立工業園區開發區產業發展有限公司，并作為園區基礎設施和項目建設的投融資主體，實現園區建設市場化運作，使工業園走自我發展之路。公司以土地使用權、基礎設施項目所有權和經營權出讓為條件，實施特許經營，通過招、拍、掛等形式，開發園區商業用地，提升土地價值，參與企業改制、向銀行貸款等市場化運作籌集資金，多渠道引入社會資金。按照現代化產業基地的標準進行規劃和建設，根據籌集資金多少，按照輕重緩急的原則，確定工業園區建設類型。開發公司視情況，把基礎設施建設項目打包或分包進行公開招標，確定園區基礎設施建設單位。

三、“BT ”合作投資模式。“BT”為建設（build）與移交（transfer）的英文縮寫，就是“建設——移交”模式，即承

建方以全額墊資的方式建設項目，建成后移交業主，業主分期付款償還項目資金。

（一）具體的基本運作：一是項目的確定階段。政府對工業園區基礎設施建設項目進行立項、完成項目建議書、可行性研究（首先由政府對擬進行BT模式建設的技術、經濟和法律方面的可行性研究，準備對BT投資建設方進行特許招標）、籌劃報批等工作；二是項目的前期準備階段。政府確定融資模式、貸款金額及時間上的要求、償還資金的計劃安排等工作；三是項目的合同確定階段。政府確定投資方，談判商定雙方的權利與義務等工作；四是項目的建設階段。參與各方按BT合同要求，行使權利，履行義務；五是項目的移交階段。竣工驗收合格、合同期滿，投資方有償移交給政府，政府按約定總價，按比例分期償還投資方的融資和建設費用。

（二）BT投資模式的特點：引入社會資金用于公用基礎設施建設，激活民營資本，有利于發揮和放大社會閑散資金的作用。

（三）BT投資模式的優點：一是能緩解當地政府財政資金的暫時短缺；二是擴大內需，拉動地方經濟增長；三是優化資源配置，合理分散風險。

（四）BT投資模式風險：一是法律環境的缺失，目前沒有BT等相關方面的法律，BT模式中涉及回購協議和融資擔保的問題也沒有法律條款支持，融資監管難度大；二是項目活動談判時間長，消耗大，在涉及項目風險分擔問題上，談判雙方難以達成統一；三是BT投資模式成本高，項目準備、招標、談判、簽署與BT有關的建設合同、移交、回購等環節復雜，涉及到政

府的許可、審批以及貸款擔保等諸多環節，操作的難度大，人為障礙多，而融資成本也會因中間環節增多而急劇上升。

貴陽市的工業園區大都建在遠離市（區、縣）或在市區的邊緣，地理位置雖然優越，但基礎配套設施不夠完善，原因是工業園區建設起步晚，政府投入資金不足，依靠市場動作程度低。我認為，貴陽市工業園區基礎設施建設要走多形式多渠道的投資模式。即：根據工業園區企業的生產需要和生活需求，以建立社區化的工業園區為前提，在完成基礎設施建設規劃后，由園區開發公司對基礎設施建設項目進行打包或分包，明確什么項目由政府直接投資，哪些項目可以由政府和企業合作，以入股的方式進行，哪些項目必須全部進行市場運作，形成參與投資的主體多層次，資金來源多渠道，投資模式多樣化。

作者：貴陽市工業和信息化委員會消費品工業處處長

第四篇：工業園區招商運營模式解析

工業園區招商運營模式解析

解析工業園區招商運營模式 工業園區是推動新型工業化建設的重要載體，也是提升傳統產業、培育特色 經濟、發展高新技術產業的主要基地。招商是實現地產開發收益的主要形式之一。工業園區招商成功與否將直接影響工業園區的生存，如何使巨大的投資盡快得到 回報，同時能在最短的期限內產生利潤，工業園招商方案的制定則顯得尤為重要，具體涉及到幾方面的工作：

確立園區招商目標——前期調研——制定招商方案— —招商方案實施——方案效果跟蹤調查等。

首先我們討論工業地產開發的三種模式：

（一）工業地產商開發模式 簡單流程：

政府供地→開發商→開發項目→招商入駐 工業地產商模式是指房地產開發企業在工業集中發展區內獲得土地資源后，以政府為支撐，與政府共同出資成立項目公司，進行項目內部的道路、綠化、商 業娛樂等基礎配套設施及辦公場所的建設，然后以租賃、出售等方式進行項目的 經營管理，然后獲取利潤。

（二）政府獨立開發模式 簡單流程：政府→投資公司→開發項目→招商入駐 此種模式，是指各級政府基于本區域的經濟建設、社會發展和市民就業等綜 合因素考慮，直接成立投資公司，打造特定類型的總部經濟基地，獨立進行建設、招商等運作，吸引稅收，推動區域經濟的發展。此種模式最大的優點就是相關的產業政策支持和稅收優惠等是直接與政府 掛鉤洽談，彈性空間較大。

（三）綜合開發模式 簡單流程：政府→投資公司（管委會）①→開發項目→招商入駐 ②→開發商→開發項目→招商入駐 綜合運作模式是指對集中工業園區開發模式進行綜合運用的工業地產開發 模式。由于工業地產項目具有建設規模大、招商范圍廣、資金要求大等特點，既要 求在土地出讓、稅收優惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在資金投入方 面有保障，能跟上建設開發的進度，還最好有運營工業地產項目的經驗保證。

因此，單單采用一種開發模式，難以保證建設項目的順利進行，而且很有可能“爛 尾”。圖一：工業地產開發模式 其次我們來看 工業園區產品模式：

（一）建筑形態

1、別墅式別墅式的工業園區目前在世面比較流行。因其環境較好，占地面 積較大，產品的戶型較大，因此售價（租金）相對較高，而入駐的企業往往都是 實力較強的大中型企業。另外一些大型園區中也會存在這些別墅業態的辦公樓。

2、寫字樓模式 目前市場的大型工業園區中，基本上都包含了小高層/高層寫字樓產品。但 其所占比例不高。往往是以某大型園區中一個“小組團”的形式存在。與別墅式 的辦公產品相比小高層或高層的寫字樓總價低，面積區間較小，更加適合新興的 中小型企業入駐辦公。該類產品零星分布在各個工業園內。

3、工廠式該類產品主要針對一些勞動密級型的生產加工企業——既生產基 地。產品的面積大，環境較好，同時價格相對低廉。目前的武侯工業園和早期的 修建的天府軟件園中，有大量的此類產品存在。此類產品多為企業自行拿地修建。截止2008 年10 月，武侯工業園區已累計引進企業328 家，其中鞋業企業25 家，電子信息類企業103 家，機電一體化企業42 家，生物工程及制藥企業40 家，環 保新材料企業17 家，投資及其它企業101 家。其中入園建設產業化生產基地90 家，已建成投產企業57 家。

（二）園區功能

1、主要功能——聚合產業群 將若干同質化的產業聚合到一起，產業間、企業間相互激蕩，形成了一系 列的產業優勢。在產業內，企業之間互動；產業外，企業可以結盟，共同對客戶 提供產品和服務。同時，產業集群因享有地理上的優勢而有可能獲得更便捷的發 展。這種產業的群集具有特殊的優勢，地理位置接近也許會產生集群間的激烈競 爭，但企業間卻可以分享信息資訊，聚合特定的需求，繼而降低交易成本。產業 集群也能使一個個孤立的企業從較大規模的經濟活動中受益，同時刺激相關產業 和后續產業的發展，為產業群的發展創造一個有利的環境。這是工業園最主要，也是最關鍵的功能。

2、輔助功能 為片區創收：政府利用工業園的模式和政策上的優勢，吸引來自區內/外各 地的優質企業進駐，為片區創收任務提供支持。解決就業問題：工業園的建立需要管理，需要人才，企業的進駐帶來機會，帶來工作，這樣的模式有利于解決就業問題，特別是一些大型工業園區，這樣的 表現尤為突出。

（三）園區配套 住宅配套：是專門針對入區企業員工需求打造的配

套用房。項目建成后，將 有效減輕企業投資配套建設的資金壓力，為入區企業員工提供便利的居所。目前 將住宅納為配套設施的工業園區都是體量較大的工業區。交通配套：工業園大都遠離主城區，大部分產業園區的從業人員如何快速迅 捷的到達目的地？交通配套顯得尤為關鍵。

（四）園區規劃 總部基地的規劃開發特征：占地面積大，功能分區明確，配套完善，開發時間較長。

3、園區規劃總結 了解區域產業結構特點，企業發展狀況、規模擴張需求等實際情況，在充分 調查研究基礎上搞好總體布局規劃 園區建設與城市建設規劃結合起來，定位在最具優勢的區域，主要安排一些 規模較大、科技含量較高、外向型的“龍頭”項目。在園區規劃建設過程中，按產業布局規律，結合當地經濟發展水平，做到“有 所為，有所不為”，合理布局，有效防止重復建設。基礎設施建設是工業園區發展的基礎和前提。把交通、通迅、能源、供排水 等基礎設施作為園區開發建設的依托。

從運營模式來看：

1、出售只售不租 開發商完成園區打造后，通過出售的形式轉移物業產權；

2、出租只租不售。開發商長期持有物業產權，以出租的形式進行招商。通常情況下，開發商 采用此類模式運營一段時間后，可視市場情況轉租為售；

3、出售+出租，即可租可售 在開發商推出產品中，會持有部分物業

產權，以出租的形式進行招商；而 另一部分產品則通過出售的形式進行招商。

從目前市場情況來看，三類運營模式在具體操作過程中，通常采用分棟或 分層進行出售或出租，暫無項目整體打包出售或出租。

1、出售 對于采用出售運營模式的工業園區，對企業的資金實力、規模等指標具有 很高的要求，市場客戶面相對較窄，招商周期相對較長，采用此類運營模式的工 業園區數量有限。

2、出租 出租模式的后期回收成本并實現盈利的周期較長，是對開發商資金鏈的一 種考驗。通常情況下，需配合園區其他項目進行操作，對開發商實力具有很大挑 戰。目前，市場上采取此類運營模式的項目數量比較有限。從該園區整體規劃來 看，園區將打造聚商務休閑、旅游及住宅于一體的綜合性項目，對開發商的實力 具有很大挑戰。

3、出售+出租 出售+出租的運營模式比較靈活，市場客戶面相對較廣，開發商所面臨的壓 力的相對較小。目前市場上以此類運營模式較為流行。

最后我們來看工業園區的幾種盈利模式： 目前工業園區盈利模式主要有三大類：

一、開發商投資完成廠房、辦公等園 區物業的修建，通過統一招租的形式，將廠房及辦公物業出租或出售，進而實現 盈利目的；

二、開發商獲得土地后，完成土地的基礎設施建設，以及項目的整體 包裝推廣，然后部分或整體轉讓土地，通過土地溢價的方式來實現盈

利目的；

三、開發商通過向入住園區的企業提供某些服務，以服務費的形式實現盈利目的，如 物業管理費等。

除以上三大主要模式外，出現了一定條件的免租入住等。

作為國內最大、最專業的工業園區招商推廣平臺、廠房租售信息服務平臺，中工招商網是各工業園區交流建設經驗、宣傳發展成就的窗口，是研討工業園區 工作熱點問題的論壇，是探索工業園區發展新思路的陣地。

第五篇：關于工業園區運行模式的思考

關于我區工業園區運作模式的思考

一、我區工業園區運作模式

當前，國內工業園區的運作模式可以歸納為下列三種： 一是完全行政手段的運作模式。其主要特點是區(市)縣政府不僅成立專門的園區管理委員會對工業園建設進行總體的規劃指導, 而且由財政出資成立專門的平臺公司, 負責園區建設資金的籌措和投資建設。其主要優點是園區的規劃建設能夠按照政府指令進行, 使園區發展符合經濟布局的總體要求；缺點是因園區建設全部依靠政府財政支持, 不論是對園區發展還是對地方財政都會產生較大壓力。我區目前采取這種運作模式，區工管委和北新投資公司采用兩塊牌子一套人馬。

二是完全市場手段的公司化運作模式。政府放手由企業獨立建設運營工業園區, 在市政的總體規劃下, 自籌資金進行園區的建設、營運和管理。該模式能夠更有效地利用民營資本, 減輕政府的資金壓力。但由于政府在園區建設中將較大的權力下放給民營企業, 使得政府的規劃指令難以獲得有效執行, 園區的建設速度和特色定位難以保證。

三是半行政半市場化手段的運作模式。一些園區為拓寬融資渠道, 成立了政府和外部資金(民營資本)共同入股的園區建設及運營平臺公司。該模式把政府的力量與市場的力量有機地結合起來，既具有政府主導型所具有的集中統一、權威性高、規劃性強的特點，又有市場主導型所具有靈活性、創造性和競爭力強的特點，總體效果較好。但政府和民營企業在園區發展上的利益訴求點存在分歧, 處理不好反而會阻礙工業園區的有效發展。

二、現有運作模式下園區發展存在的主要問題

一是管理體制不夠科學。我區各園區管委會是園區開發建設的直接責任主體, 其職能類似于一級政府, 但缺乏應有的規劃、建設及相關審批權限，由于不具備依法行政主體資格, 在入駐企業、上級主管部門之間需要做大量的協調工作, 一旦協調不到位, 將貽誤有利的建設時機, 與企業發展中高效、優質的服務要求極不適應。

二是政策措施不夠完善。由于目前主要采用行政手段運行模式，加之促進園區發展的專項配套措施還不完善, 仍然存在“以地引資、以地養園區”為主的粗放發展模式，各部門從政策、資金、制度上聚焦園區發展的局面還未形成,行政審批、服務效率和社會信用相對滯后, 地方性的信用體系及管理制度尚未建立。

三是融資渠道較窄。目前,園區發展90%主要依靠財政撥款, 由于基礎建設投資回收周期較長, 加之園區自身的造血功能尚未健全, 建設資金不足且沒有有效的融資渠道和方式，導致園區的總體開發、配套建設速度緩慢。尤其在完全行政手段運營模式下, 資金問題往往使得管理者在工業園區的運作管理中有心無力。

四是專業人才比較缺乏。各園區目前的招商、建設和管理團

隊都由機關工作人員組成，市場化運作的知識和能力還不足，相對園區“專業化、集群化、高端化、國際化”發展方向，現有的運作團隊還遠遠不能滿足園區建設和發展的要求。

三、對于改進運作模式的建議

總體構想：從我區園區發展的實際出發，按照“小機構，大服務”和“精減、統一、效能”的準政府體制，貫徹 “強化決策，突出管理，市場服務”和“機構政企合一，職能政企分開，管理政社分開”的理念，在決策和管理上體現政府的強力領導，在經營服務上挖潛和發揮市場的功能，建立“決策機構一元化，管理機構行政化，服務機構企業化”的扁平式直線職能型管委會組織結構。

一是實行以 “一站式服務”、“一個窗口收費”、“一個部門執法”為主要內容的管委會封閉運行機制。實行園區財政單獨核算，采取“劃分收支，核定基數，超收分成，風險共享，一定幾年”的財政管理體制，這樣有利于調動園區發展的積極性；國土規劃部門授權職能到管委會，對園區內國土規劃、土地資源配置、地政執法進行綜合管理；建設、環保部門授權職能到管委會，依法對建設項目報建、招投標、施工許可證、合同管理、工程監理、建設工程峻工驗收和環境保護等進行管理。

二是引進社會資金（民營資本）入股園區開發建設公司。與園區管委會辦公室兩塊牌子、一套班子，公司副職以上負責人由政府委派，具體管理人員和信息化、水、電等專業人員均從社會上招聘,組建一支精于管理和運作的專業團隊，這樣既可以將政府

意圖貫徹到軟件園建設發展中，又能借助專業人才實施園區市場化運作。積極推進資產證券化，爭取上市融資，徹底解決園區資金瓶頸。

三是組建或引進若干項目經營公司。控股培訓公司：利用園區的基礎設施，和地方科研院所合作，開展園區專業人才訂單培訓、校企人才對接工程、外包人才批量化培訓工程等業務；參股風險投資公司：憑借信息優勢，帶頭對園區企業進行風險投資，可以吸引外部更多的風險投資基金；外包廣告服務、市政養護、餐飲、酒店、物業管理和商業設施項目，引進社會上有專業、成熟的管理企業，不僅能為園區企業提供優質服務，提升園區整體功能，還分擔了園區開發建設公司的職能，使得公司能夠集中精力進行招商和建設，為園區發展服務。