第一篇：項目論證報告

南門·古井坊 項目論證報告

第一部分

項目概況

1、項目地址：貴州省正安縣南門

2、總建筑面積：267114.5平方米

3、住宅建筑面積：153623.5平方米

4、商業建筑面積：32600平方米

5、公建面積：8.4萬平方米

6、綠 化 率：35%

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第二部分 項目區域宏觀因素分析

南門?古井坊 位于貴州省正安縣城南門原老干局和工會辦公樓。

正安縣位于貴州省遵義市東北部，縣域東抵務川，東南靠鳳岡，南鄰湄潭，西南接綏陽，西北毗桐梓，北與重慶市南川縣相連，東北和道真縣接壤。南北長 79 公里，東西寬 62 公里?？h城北距重慶主城區220公里，南距遵義140公里，貴陽295公里，是貴州襟聯重慶的前沿，素有“黔北門戶”之稱。1990 年，全境國土總面積 2595平方公里。全縣轄19鄉鎮，152個村（社區、居委會），60萬人。

正安歷史悠久，文化源遠。是巴蜀文化、荊楚文化與古黔北文化相互滲透交融發育的重要區域；是東漢儒學大師、教育家、貴州文化鼻祖尹珍先生的故里。尹珍文化在這里世代傳承和發揚，積淀了正安深厚的文化底蘊，素有“小說之鄉”、“群眾文化之鄉”稱譽。

正安山川秀麗，資源豐富，氣候宜人，四季分明。境內屬典型的喀斯特地貌，旅游資源富有特色，有百里桐花、千傾茶園、萬畝草場、天樓云海、頂菁日出、石筍凌霄、天池泛舟、南天一柱、古柏騰龍、風雨橋、公館橋、尹珍墓、務本堂、八圣宮等豐富的自然景觀和人文景觀。全縣耕地面積46萬畝，林地面積138萬畝，可開發利用非耕地107萬畝，待開發的草山草坡 70 萬畝。自然資源和可開發的礦產資源十分豐富，有紅豆杉、香果樹等珍稀樹木，全縣中藥材品種 1500余種，占全省品種資源的50％。野生動物160多種，云豹、金錢豹、毛冠鹿、大魷等國家一、二、三類保護動物20余種。全縣大小河流393條，水域面積4萬畝，河網密度0.68千米／平方公里，水能資源儲量28萬千瓦，可開發量為22萬千瓦，已經省水電勘測設計院設計規劃的沙阡電站、毛家塘電站（總裝機容量10萬千瓦）正待引資開發。全縣已探明有原煤、鋁土礦、含鉀頁巖、螢石等16種主要礦產資源。

正安交通便捷，通訊發達，基礎設施日臻完善。全縣擁有各類公路 2390 多公里，路網密度每百平方公里擁有公路70.2公里，每10000人擁有公路39公里，超過全省平均水平。電信、移通、聯通等通訊網絡覆蓋全境，地方電網與國家電網并網運行，使縣內電力供應充足。

正安是中國野木瓜之鄉、油桐之鄉，也是全省重要的茶葉生產基地縣、優質烤煙生產基地縣?？h政府加速培育特色優勢產業：重點發展茶葉、方竹筍、野木瓜三大產業，到“十一五”期末，三大產業基地建設要突破40萬畝，實現產值6億元以上。

正安縣以產業化發展戰略、城鎮化發展戰略、非公有制經濟優先發展戰略、開放帶動戰略、可持續發展戰略和科教興縣戰略為主線，實施了城建、烤煙、畜牧“三大攻堅戰”，縣域經濟快速健康發展、城鄉面貌發生深刻變化、人民生活不斷改善、精神文明和民主法制建設成效顯著、黨的建設不斷加強，經濟和社會事業取得全面進步。

正安縣今后五年的發展將以五大建設的核心就是農業產業化建設、生態能源建設、能源工業建設和農畜產品加工業建設、城鎮化建設和農村基礎設施建設。四創活動則以四在農家、三級聯創、四民社區和平安正安創建為主?！耙粭l方針兩個強力點”是正安縣未來幾年發展的主線。按照這一發展思路。正安縣正在實施突破工業化、提升城鎮化、實現農村沼氣化、推進農業產業化，建設綠色生態與特色經濟強縣的“四化一強”發展戰略：做大做強優勢產業，著力突破工業化。加快芙蓉江流域水電開發進度，建成以沙阡、毛家塘、牛都壩為主的梯級電南門·古井坊 項目論證報告

站，大力發展小水電；大力發展以茶葉、方竹筍、野木瓜、畜產品、薯類為主的特色農產品加工業，逐步恢復和壯大以油桐、油菜為主的油脂加工業。正安縣政府正積極推進正、道、務片區鋁土礦聯合開發，發展氧化鋁工業；發展化肥工業，力爭建成年產10萬噸有機多微復合肥廠；抓好天麻、白芨等中藥材基地建設，發展以中藥材加工為主的新興藥業；大力發展以新型節能材料為主的建材工業，力爭建成年產60萬噸新型干法水泥生產線。到2010年，初步形成以能源、農產品加工、建材等為支撐的工業體系，實現工業增加值在地區生產總值中的貢獻率達25％以上。切實完善城鎮功能，著力提升城鎮化。牢固樹立“小城鎮、大戰略”思想，堅持舊城改造與新區開發并重，力爭完成縣城東門、北門片區舊城改造，完善西部新區與樓臺園區建設，拓展縣城規模，逐步健全城鎮功能，提高縣城品位，把縣城建設成為具有尹珍文化特色的遵義東北部中心城市?！笆晃濉逼谀?，使縣城人口達7萬—8萬人。通過重點扶持，使廟塘、土坪、流渡、新州等鄉鎮集鎮人口達0.5萬—1萬人。繼續強力推進“整臟治亂”行動，建立城鎮管理長效機制，鞏固省級衛生文明縣城創建成果，努力構建文明、和諧的城鎮環境。

正安是一塊資源豐富的處女地，是一塊商機無限的寶地，是一塊生機勃勃的熱土，是投資者的天地，淘金者的樂園。正安已具備天時、地利、人和的良好投資環境。開放的正安將緊緊抓住國家實施西部大開發戰略的重要機遇，以更優惠的政策，最優質的服務，更寬松的環境，誠邀國內外朋友和客商前來旅游觀光、訪親探友、投資開發、同創美好的明天。

金點通 結論：本項目的區位優勢比較明顯，隨著道路交通的不斷完善，為正安縣地產市場的迅速崛起打下堅實的基礎。

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第三部分

項目區域環境分析

正安縣位于遵義東北部，縣城北距重慶220 公里，南距遵義140 公里，貴陽295 公里，是貴州襟聯重慶的前沿，素有“黔北門戶”之稱。全縣轄19鄉鎮，152個村（社區、居委會），60萬人，國土面積2595平方公里。

正安縣全縣轄19個鄉鎮，其中兩個民族鄉。即：謝壩仡佬族苗族鄉、市坪苗族仡佬族鄉。兩個民族鄉均建立于1987年11月。根據第五次人口普查統計顯示，全縣總人口 593960人，其中：少數民族人口 42399人(外出務工人員未作統計)少數民族人口占總人口約8．4％。

一、民族結構 全縣共有23種少數民族：仡佬族、苗族、土家族、布依族、回族、壯族、彝族、蒙古族、白族、哈尼族、滿族、侗族、傣族、藏族、維吾爾族、水族、朝鮮族、土族、拉古族、黎族、瑤族、羌族、塔吉克族。

二、分布情況 從23種少數民族的分布來看，世居少數民族多分布在安場鎮、謝壩仡佬族苗族鄉、市坪苗族仡佬族鄉。土坪鎮華爾山苗寨為土著苗族?；橐鲞w入的遍及全縣19個鄉鎮。

正安屬中亞熱帶濕潤季風氣候。氣候溫和，四季分明，雨量充沛，無霜期長。特別是在農作物生產旺盛期正值高溫多雨時節，熱量和水分的有效性高，對農作物生長極為有利。由于地勢高差較大，立體農業氣候明顯，溫涼、溫和、溫暖氣候均兼有。但日照少，輻射弱，春秋多低溫陰雨，盛夏多伏早。

據縣氣象站 1959 一 1990 年的觀測，年平均溫度為 16.14 ℃，極端最高溫度 38.8 ℃，極端最低溫度零下 6.2 ℃。年平均溫度最高地區樊村為 16.9 ℃，最低地區上壩為 11.9 ℃，絕大部分地區在 14 一 16 ℃。無霜期平均 290 天，最長 337 天（1973 年），最短 246 天（1990 年）。平均年降雨量 1076 毫米，多數地區在 l000一 1200毫米?？傏厔菔窃谕缓０胃叨壬?，溫度自西向東逐漸降低，降雨量則由東南向西北遞減。

金點通 結論：正安縣城市基礎建設已初具規模，城區道路、綠化將會日趨完善。加之政府招商引資力度的不斷加大和城市化進程的加快，以及縣城舊城改造的不斷深入，本區域地產市場方興未艾，投資潛力巨大。

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第四部分

項目自然環境分析 4、1 土地性質綜述

本項目土地面積為112畝，地形條件較為完備，土地地形北高南低，從場地內周邊原有建筑基礎情況來看,該地塊的地質條件良好。4、2 項目自然景觀

本項目規劃建筑面積預計為10萬平方米，項目中30米寬的東升大道也在建中，將連接務川縣的各個交通要道，本項目東靠群山秀脈，西接務川商業中心圈，可遠眺山林秀色，近覽流光車影。本項目將是一座融商業、觀光、旅游、高尚住宅為一體的高尚人文商住社區。

金點通 結論：相對于貴州省其他地區和城市，正安縣的樓市起步較晚，本項目具有一定開發規模，應打造成本區域第一個以自然景觀為住的高尚人文商住社區，走“精品”路，大打復合地產牌，充分運用現代營銷推廣理念進行包裝宣傳，勢必會在當地引起相當的反響，譜寫正安縣新的樓市歷史。

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第五部分

項目SWOT分析 5、1 S（優勢）

1.地理位置：地處務川縣城，地理位置優越，交通便利，有利于向周邊地區

的輻射。

2.自然景觀得天獨厚：本項目視野開闊，為典型的山景地帶。

3.稀缺性：一是本項目周邊無高檔住宅空白，導致務川目前商品房的緊缺；二是政

府對周邊規劃控制嚴格，土地的稀缺性和商住一體化的稀缺性并存。

4.周邊配套成熟：本項目中擬建有兩個大型文化休閑廣場、一個停車場、一條商業

步行街，還有縣汽車站、縣醫院等公建設施。

5.強強聯手，新觀念，新手法的引入，易于引導潮流，建立“先行者”的地位和形象。6.政策優勢：正安縣政府加大城市運營的力度，勢必為開發商敞開大門，提供各種優惠政策。

7.戶型、面積設計合理，性價比高，適應市場需求。

8.樓盤品質的保障：本項目是務川縣境內首家引入物業管理公司的住宅區。5、2 W（劣勢）

1.由于項目修建公路、整理河道、等前期投資較大，可能造成工期較長，周邊環境建設緩慢勢必會對銷售造成一定的影響。

2.從現狀看，本項目所臨的東升大道人流量較少，又屬新城中心，目前商業氛圍不夠，在商業門面的銷售上肯定有壓力。

3.竣工后的東升大道屬交通要道，交通繁忙，縣汽車站等公建設施的存在，致使環境噪音大。

4.當地居民的教育水平普遍偏低，目前又無可比性項目，對產品概念的引導是否會造成難度，目前還是未知數。5、3 O（威脅）

1.務川當地的群眾對期房的認識、接受度不高。2.無對比性樓盤所帶來的風險。

3.項目前期公建設施的投入較大，有可能導致資金回籠較慢而影響建設工期的延長。5、4 T（機會）

1.當地政府對本項目的大力支持。

2.市場供求的嚴重不平衡，目前商品房的緊缺性為本項目的銷售打下了堅實的基礎。3.強有力的、優勢的營銷策劃、推廣理念及高素質的銷售團隊、現代的營銷模式會將一切劣勢化解到最小程度。

4.正安縣政府所給予的各種優惠政策運用。

5.全國城鎮化進程的加快為本項目帶來了良好的機遇。

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第六部分

本項目區域調查報告 6、1 調查說明 6、1、1 目的

為了能夠對本項目正確地定位以及更深層次地分析,提供清晰、完整的數據資料是非常必要的,本公司特地組織了一次全面的社會調查，通過對正安縣社會經濟宏觀發展環境，房地產業發展環境，金融、建筑行業以及區內的旅游業、娛樂業、科教、文化、體育等第三產業發展的現狀及特點分析；以及重點對正安縣房地產市場分析，包括宏觀市場（供給、需求、競爭），區域內消費者的居住情況，區域市場的分析研究；再輔以對項目的地塊及周邊的情況如：已有生活居住便利狀況、可利用的自然景觀、人口結構及消費潛力等方面內容的分析來獲得有關信息，并采取一定的統計分析、歸類、整理、提煉等方法形成對開發中的本項目真正有益的數據、資料，以便為順利完成本項目的定位、營銷策劃打下堅實的基礎。6、1、2 調查對象

本次調查的對象為：

1、政府發展規劃。

2、政府各職能部門出臺的相關管理文件和行業內部約束文件。

3、各年正安縣統計年鑒。

4、公司收集、整理的相關資料。

5、其他相關資料：報紙、雜志、電視、文獻、新聞發布資料等。

6、（需求調查）區域內普通消費者

7、地塊周邊情況，如居住圈、生活方便狀況、人口、商務頻繁狀況、交通、可利用的自然景觀、未來發展狀況等。6、1、3 調查內容

（一）市場環境調查

社會經濟環境：政策、金融、產業分布、第三產業等。消費環境。

房地產市場：居民居住狀況、住宅開發量。

（二）地塊環境調查

1、地塊環境。

2、生活方便狀況。

3、商務頻繁狀況。

4、居民生活狀況。

5、居住圈狀況。

6、可利用的自然景觀。

7、未來發展。

8、周邊人口。

（三）針對性調查

1、購買能力調查。

2、消費喜好調查。南門·古井坊 項目論證報告

3、消費趨勢調查。6、1、4 調查方法

（一）資料收集法：宏觀政策及相關數據

（二）觀察法：典型樓盤的重點調查

（三）問卷調查法：需求抽樣調查（以入戶式或攔截式為主）6、1、5 數據處理與信息分析

（一）計算機處理（客觀分析法）：應用于需求市場調查問卷處理，供給及競爭市場典型調查中的樓盤匯總分析，使用SPSS、EXECL等統計分析軟件包進行分析。

（二）主觀分析法：

1、主成份分析法：應用于典型樓盤分析；

2、假設檢驗：應用于研究影響消費者購房因素相關性分析。6、2 消費者市場調查報告 6、2、1 基本情況 6、2、1、1 居住區域

90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%85.36%5.32%正安道真3.27%務川2.86%鳳岡2.17%重慶1.02%其他金點通 觀點：從調查的情況來看，正安縣的居民占絕大部分，占總體的85.36%。另外的居民居住地為道真、正安、務川、重慶等，基本符合目前正安縣居民的構成比例。

南門·古井坊 項目論證報告 6、2、1、2 居民從業單位性質

18.64%5.08%8.48%17.80%50.00%政府機關 私營企業國有企業私營業主其他金點通 觀點：居民從業單位主要是私營業主約占一半，經營臨街門面作為其主要的收來源。國有企業上班的居民也占有一定的比例為17.8%。在政府機關、集體企業上班的居民所占比例分別為5.08%、8.48%。其他性質居民構成主要包括退休職工、失業者、學生等。6、2、1、3 居民職業 南門·古井坊 項目論證報告

2.61%3.39%26.70%67.30%單位或部門負責人

專業技術人員經商務農金點通 觀點：結合居民的從業性質來看，正安縣的居民以務農為主占67.30%，經商和打工者所占的比例比較大，26.70%，但經商的規模不大，以臨街鋪面為基本模式。專業技術人員和單位負責人所占比例較小，這符合務川地區的職業結構比例。

南門·古井坊 項目論證報告 6、2、1、4 居民年齡結構比

金點通 觀點：從居民的年齡段來看，20-30歲和30-40歲年齡段的居民占的比例較大，0.85%18.64%41.53%38.98%20歲以下20-30歲30-40歲40歲以上分別為41.53%和38.98%，其次為40歲以上的居民，從年齡上來看，務川居民的年齡分布對房地產的發展具有較大的好處，因為20-40歲的人正處于需要購房階段或需要置換房屋，且大多數居民的收入較為穩定，發展前景較好。

南門·古井坊 項目論證報告 6、2、1、5 受教育程度

金點通 觀點：從統計數據來看，正安縣居民的文化程度普遍不高，這一點在我們的調本科大、中專高中中學小學以下0.00%4.24%22.88%36.44%30.51%5.93%10.00%20.00%30.00%40.00%查過程中最有體會，主要表現在他們對攔截式問卷調查的方式不能接受，還有對房地產方面的基本常識不了解。從數據上來看，居民所受教育主要是高中、中專和初中為主，接近九成；大專和本科以上學歷的居民甚少，不到10%。居民接受教育的程度較低，使他們對事物的看法會較為保守，但同時也給我們提供了一定的機會，對于新鮮事物只要我們善于引導，務川居民必定會瘋狂搶購。這一點在我們的營銷策略中需要加以重視。6、2、1、6 家庭結構 南門·古井坊 項目論證報告

10.08%3.99%4.47%15.25%單身貴族二口之家三口之家四口之家五口之家其它36.78%29.42%金點通 觀點：務川居民的家庭結構普遍符合國家標準，以三口之家和四口之家為主，占66.2%，其次是五口之家和二人世界，總體來看，家庭人口符合正態分布的規律。6、2、1、7 家庭月收入 南門·古井坊 項目論證報告

70%60%50%40%30%20%10%0%62.30%2.40%6.50%11.80%13.50%3.50%100***03000-10-20-20-30元0元5050以下00元00元00元00元以上金點通 觀點：總體來看，務川居民的家庭月收入偏低，主要集中在2000-2500元左右，從調查得來的數據來看，務川居民家庭月收入低于2000元所占的比例為20.7%。而此次調查的對象主要是臨街鋪面，應該說是務川居民收入較高的群體，據了解務川普通家庭的月收入在1500元以下的比例比調查得來的數據還要高一些，而收入較高的家庭已基本有了自己的住房。

南門·古井坊 項目論證報告 6、2、1、8 收支余額流向

50%40%30%43.22%19.46%20%10%0%儲蓄4.28%保險購房2.54%投資1.69%旅游18.64%10.17%教育其他金點通 觀點：務川居民收入除了滿足基本生活需求外，多余的收入大多是用于儲蓄，用于儲蓄的比例占43.22%，其次是購房和子女教育，由此可見，務川居民的購房欲望是很強的，甚至超過子女教育的支出。6、2、1、9 住房情況 南門·古井坊 項目論證報告

27.98%與父母合住25.80%租賃3.39%借住42.83%自有金點通 觀點：目前務川居民大多都有自己的住宅或者是與父母同住，兩者所占比例為70.81%，但居住的環境較差。居民中急于換房的大有人在，換房原因主要是房屋陳舊、面積、房屋質量差，年輕人想單獨居住，給自己更多的生活空間，還有25.8%的人無住房。由此可見當地住房的緊缺性。6、2、1、10 住房面積 南門·古井坊 項目論證報告

50%40%30%20%10%0%7.62%45.96%32.40%9.32%4.25%0.45%40平40-80-100120150100-1-1平方方米80平20平50平平方米以以下方米米方米方米上

金點通 觀點：務川居民的住房條件較差，多是房改制度實施以前單位修建的房屋，房屋面積、結構和質量均較差。目前居民住房面積多在40-80平方米之間，其次是80-100平方米之間，兩者占的比例約為七成半。而有錢一族近年買的住房多為150平方米以上，普遍反映面積過大，消費閑置較多。6、2、2 購房意向 6、2、2、1 購房時間 南門·古井坊 項目論證報告

兩年以后12%半年內39%兩年內20%一年內29%

金點通 分析：數據顯示務川居民計劃在一年內買房的人數超過了一半（此處數據已作初步調整），有一小部分的被調查者短期內沒有購房的打算。6、2、2、2 購房原因 南門·古井坊 項目論證報告

改善居住條件解決居住

解決居住投資提供給子女金點通 觀點：結合被調查者的基本情況來看，務川居民多數都有自己的住房，只是住房條件較差，所以需要改善居住條件的接近五成，而近期急需購房的居民主要是為了解決居住問題，占了33.3%，總的來說，務川需購房的居民占絕大多數。6、2、2、3 置業考慮的因素 南門·古井坊 項目論證報告

60%50%40%30%56.93%20%12.64%10%0%5.63%1.69%2.93%0.69%11.69%7.80%地價交發生物小付段格通展活業區款商配管環方實套理境式力

金點通 觀點：在置業因素分析中，制約居民購房的首要因素主要是價格，占56.93%，一是居民的收入較低；二是房屋不同普通的商品，它可能需要一個家庭傾其所有才能購買。其次是地段。再有就是付款方式和小區環境，本項目交通便捷，需要做的就是將小區環境打造好，給客戶提供靈活的付款方式，完善生活配套，就會吸引住大量的客戶了。6、2、2、4 信息來源 南門·古井坊 項目論證報告

其他途徑影視廣告自己實地了解路牌廣告親朋推薦報紙廣告5.93%4.24%36.3.39%16.10%33.90%金點通 觀點：由于正安縣地產市場在開發過程中較少注重營銷策略，宣傳力度不夠、宣傳形式單一，所以居民多數選擇到現場了解，加上親朋好友推薦的形式占總體的52.54%，正安縣本身樓盤的資料主要是通過消費者自己了解得知。本項目廣告宣傳策略上應當因地制宜，應通過發送DM單或地區電視廣告片等引導消費者的消費觀念，將有效的信息及時傳遞到消費者。6、2、2、5 購房地段 南門·古井坊 項目論證報告

80%70%60%50%40%30%20%10%0%73.73%10.18%5.08%鳳岡5.08%貴陽4.24%其他區1.69%其他務川遵義金點通 觀點：務川居民選擇購房的區域多數鎖定在務川，占總體的73.73%，所以本項目的目標客戶群應當是大眾。選擇在務川購房的群體中，有41.38%的消費者購房區域不一定，而其余選擇在其他城市買房的居民主要是因為工作的原因，或者因其他城市的房地產發展較成熟，綠化及配套設施比較完善。6、2、2、6 選擇價位 南門·古井坊 項目論證報告

40%30%20%10%0%33.45%31.22%16.02%11.30%3.47%400元/4.54%***-60－4－5－5元/0元平方50元00元50元平方/平／平／平／平以下米以方米方米方米方米上根據金點通 調研數據分析，務川居民對于房屋價格的承受能力較低，主要集中在450-550元／M2，占64.67%；而價位在400-450元／M2占的比例為16.02%，這其中絕大部分集中在500元／M2之間，超過600元／M2的接受程度就比較少了。房價超過700元／M2為務川房地產市場的真空地帶，普通居民的接受度幾乎為零。另有一定比例的居民承受的房價在550-600元／M2之間。出現這種現象的主要原因是由于務川居民的收入較低所決定的，并且務川房地產市場主力價格也在500-600元／M2之間。

金點通 觀點：在房屋總價方面，務川居民普遍認為在6萬元以下，最多不能超過8萬元，接受度最高的是每套房屋總價在6－7萬元之間，這就要求我們在前期的規劃設計方面盡量降低成本，進而降低總房款，以免開發出來的產品被市場淘汰。6、2、2、6

需求面積 南門·古井坊 項目論證報告

35%30%25%20%15%10%5%0.82%0%505.93%24.58%34.75%23.73%4.23%5.93%平方米以下50－70－90－110130150-－平方170平90平110510平30平平方米以方米方米方米方米上米由于務川居民傳統的消費理念，認為房屋面積越大越好，這一點從正開發的住宅如此受歡迎就可以看出。不過這種觀念正在改變，前期已經購買房屋的居民普遍認為面積過大，閑置浪費的較多。根據金點通 調研數據分析，90－120 M2的住宅比較受歡迎，占總體的34.75%；其次是70－90 M2的住宅，受歡迎程度為24.58%；110－130 M2的住宅也是市場追捧的對象，占總體的23.73%?？偠灾?，根據調查的結果顯示，本項目的主力戶型在80－130 M2之間。6、2、2、8 戶型需求 南門·古井坊 項目論證報告

64.24%27.29%1.70%一房一廳

5.08%二房二廳三房二廳四房二廳1.69%五房二廳以上金點通 觀點：在戶型需求上，主要集中在三房二廳和二房二廳，它們占總體的比例分別為64.24%和27.29%，兩者超過總需求的90%。并且不少的消費者希望將房屋設計成錯層（約占30％－40％）。而四房及以上戶型最好控制在10％以內。6、2、2、9 選擇房型

金點通 觀點：在選擇房型上，消費者多半選擇了多層不帶電梯住宅，高層能被部分消費者所接受，而別墅幾乎無人問津。多層中許多客戶希望能做成錯層，這是務川居民未來的消費趨勢。6、2、2、10 車位需求

車位對絕大部分的居民來說是沒有必要的，但對于小區來說是必不可少的，這不僅是小區的配套，而且對小區品質提升是一個必備條件。金點通 建議：修建部分地下車庫，以備小區客戶及外來車輛使用。整個小區最好以每20戶配置1個車位為佳。6、2、2、11 裝修標準

南門·古井坊 項目論證報告

72.03%21.70%1.78%清水房

3.47%廚衛裝修菜單式1.02%整體裝修無間隔墻金點通 觀點：在裝修需求上，消費者一般會選擇自己裝修。一是節約費用，二是按照自己的喜好進行裝修，這部分消費者占總體的比例為72.03%。另有21.7%的消費者選擇廚衛裝修，其余的裝修方式消費者很少接受。6、2、2、12 付款方式

銀行按揭60%一次性付款,20%免息分期付款,20%40%30%20%南門·古井坊 項目論證報告

金點通 觀點：因為居民的收入較低，越來越多的人選擇銀行按揭，其比例達到60％。一次性付款和分期付款的比例各占20％。6、2、2、13

按揭首付款

8.57%27.14%51.43%12.86%

金點通 觀點：在選擇銀行按揭的付款方式下，居民首付成數主要集中在兩成，其比例為51.43%，其次是首付三成為27.14%，選擇首付一成的客戶也存在一定的比例，大約占12.86%。綜合來看，務川居民的收入較低，應盡量給客戶提供寬松的付款方式。

10%以下南門·古井坊 項目論證報告 6、2、2、1按揭月供款

40%35%30%25%20%15%10%5%0%40.00%32.86%14.29%10.00%2.85%300元以下300－500元500－800元800－1000元1000－1500元

月供金額由于居民的收入較低，因此可接受的月供金額也較低。有40％的居民月供款為300－500元之間，月供款在500－800元之間的占32.86%。從調查中我們了解到，居民的收入大多用于供房款。金點通 建議：在總房款的控制上應盡量適合務川居民的收入水平，開發出消費者都能夠購買的房子。6、2、2、1按揭年限

南門·古井坊 項目論證報告

35%30%25%20%15%10%5%0%5－10年

34.85%25.72%18.57%15.15%5.71%10－15年15－20年20－25年25－30年金點通 觀點：在按揭年限上務川居民沒有什么明顯的集中趨勢，相比之下，選擇10－15年和15－20年按揭的比例略微較大，其所占比例分別為25.72%和34.85%。6、2、2、16 物業管理

業主自主管理9%不需要8%高品質物管3%常規性物管80%南門·古井坊 項目論證報告

金點通 認為：在物業管理方面，務川居民對此的認識僅僅停留在打掃樓道清潔和看住宅大門，所以他們在物業管理費的接受程度是出錢合適，享受常規性物業管理。其物管費多以戶數為單位收取，每月收費為10－20元之間。在本項目的操作過程中，應引導消費者對物業管理有一個全新的概念。6、2、2、17 配套生活

配套方面居民主要關心的問題集中在公共交通、園林綠化、農貿市場、運動場所、醫療設施及學校方面。在項目地塊周邊，目前的交通狀況是比較理想的，居民到城區和正安縣其他各地都是方便快捷的，是正安縣的交通要塞。園林綠化是目前務川房地產項目的空白點，其他項目幾乎沒有綠化。

金點通 認為：本項目應在此方面有所突破。運動場所是小區必備的公共設施，應盡量多設全民健身器材，以增強項目的吸引力和品質。子女教育是每個家庭比較看重的問題，在小區內設置幼兒園可以解決業主的后顧之憂。6、2、2、18 居民購房最關心的問題

金點通 觀點：在購房時居民最關心的問題主要是價格、房屋質量、戶型結構、環境綠化、生活配套設施、房屋朝向等方面。房屋質量和戶型結構是每個開發商必須認真對待的問題，它對房屋的銷售和公司品牌的樹立是絕對的主導因素。環境綠化再次成為務川居民購房關心的問題，好的小區環境對項目的品質和銷售將起到推波助瀾的效果，對客戶的吸引力是巨大的。6、2、2、19 務川地區部分商業物業概況

金點通 分析認為：從樓層來看，由于務川地區多數商業物業為門面形式，因此多分布在1F，個別地方涉及2F；從面積來看，務川地區的商業物業規劃面積大致相近，多數用于小的個體工商戶作零散的商業物業；從銷售價格來看，多集中在2000—5000元/m2之間，這個價格較為適中，符號務川地區的市場情況，而由于所處地段不同，各商業物業的租價也有一定的出入；從銷售情況現狀來講不是很理想，這于地理位置有著極大關聯，許多位置較為偏僻的地方也有了數量不小的商業面積，導致目前的空置商業物業還在不斷增加；從部分已入住的商業物業顯示出，多數門面都用于經營餐飲、副食等小規模的零散的商業物業；從整體來看，務川地區的商業物業有很大的風險及威脅，不單要有好的地理位置還要有自己的特色和優勢才可以吸引投資人。6、3 相關性分析 6、3、1 月收入與需求面積

金點通 觀點：從面積需求程度分析，不同家庭收入的消費者對面積的需求有所不同，但主要集中在90－120M2之間，其次分別為110－130M2和70－90M2之間，總體呈正態分布。而高收入家庭（月收入在2500元以上）的面積需求總體向110－130M2方向傾斜，中低收入家庭（2000元以下）傾向于70－100M2之間。

從圖形中可以看出，家庭收入在1500－2000元和2000－2500元的消費者的購房意向具有一定的趨向性，他們認為房屋面積在90－120M2比較合適。南門·古井坊 項目論證報告 6、3、2 家庭收入與余額流向

從不同家庭收入消費者來看，他們除了滿足基本的生活需求外，剩余的家庭收入主要用于儲蓄，占總體的40％左右；其次主要用于子女教育，這是中國老百姓普遍關心的問題，務川居民用于子女教育所占比例在25％左右；購房支出也是務川居民的三大支出之一，普遍在20％左右。

金點通 認為：從數據顯示，家庭收入在2000－2500元的居民用于購房的支出最高，占34.61%，總的看來家庭收入在2000元以上的居民對購房的支出較高，說明他們對房屋的需求愿望是強烈的，所以本項目的目標客戶群應是家庭收入在2000－3000元之間的消費者。結合正安縣的統計年鑒來看，正安縣居民總體收入偏低，2002年城市住戶八大類支出的數據顯示其恩格爾系數為38.99%，說明正安縣居民剛解決溫飽問題。6、3、3 家庭收入與價格

金點通 觀點：從家庭收入分析，務川居民對于房屋價格的承受能力較低，主要集中在450-550元／M2，占64.67%；而價位在400-450元／M2占的比例為16.02%，這其中絕大部分集中在500元／M2之間，超過600元／M2的接受程度就比較少了。房價超過700元／M2為務川房地產市場的真空地帶，普通居民的接受度幾乎為零。雖然目前務川房地產市場主力價格在450－550元／M2之間，但考慮到政府房地產相關政策的影響和市場價格的走向趨勢，未來一兩年內務川房地產市場的主力價格應該在600－900元／M2左右。這是在我們的價格策略中需要謹慎對待的，要基于務川居民的收入和房地產市場價格來定價。6、3、4 現有居住面積與購房時間

金點通 觀點：從數據分析來看，居民的購房時間與他們現在的居住狀況息息相關，結合前面居民的現有住房面積分析，務川居民現有住房多集中在50－80M2之間，計劃在近兩年內購房的比例總計為88%，其中計劃在半年內購房的為39%，一年內購房的為29%，兩年內購房的為20%；而住房面積在80M2以下的居民計劃在兩年內購房的比例總計為89.97%；目前居住面積在100M2以上的消費者的購房時間全部選擇在兩年以后，他們多是近年購置了新房，近期置業的欲望不強，對本項目而言這一層面的客戶群不多。6、3、5 家庭收入與月供款

金點通 觀點：家庭的月收入決定了其購房支付月供款的能力，這點可以從調查的數據中得到證實。務川居民家庭月收入在2000元以下的消費群其月供款主要在300－500元和300元以下，少數家庭能夠承受500－700元的月供，超過900元根本就無人提及；收入超過2000元的家庭所承受的月供款在500－700元和300－500元之間，月收入超過3000元的家庭有少量能夠承受800元左右的月供款，其比例在3％左右。

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第七部分

結論與建議

根據金點通 調查結果可以看出：

☆ 在售項目建筑型態以單體樓為主，這類樓盤檔次低，設計理念落后，僅滿足當地居民的居住功能，無任何品質可言。金點通 建議做好方案規劃。項目市場定位是建立在住宅小區合理的規劃基礎之上的，包括小區總體規劃、配套環境規劃、戶型規劃等方面，杜絕規劃設計單調，缺乏完善的配套功能的方案規劃，從方案的規劃和戶型上提高本項目的檔次，贏得消費群，減少項目風險，提升樓盤形象。

☆ 在售項目建面均價在500—550元/平方米之間。結合宏觀因素分析，由于本區域地產市場品質、價位偏低。金點通 建議：開盤期間價格不宜過高，以免造成目標客戶及準客戶的流失。應采取低開高走的價格策略，待消費市場逐步認同本案及銷售放量后，再穩步提升本案價格，從而實現本項目的利潤最大化。

☆ 根據調查的結果顯示，大多數居民選擇面積多在90—120 m2，金點通 建議戶型設計應以80--130 m2的面積為主。

☆ 從戶型需求來看，由于當地居民居住環境較差，現有住房面積較小。金點通 建議：戶型設計應以三室二廳為主，二室二廳為輔，四房及以上戶型最好控制在10%以內，戶型設計也應有多種類型可供選擇，適合不同購房者的不同需求。

☆ 從付款方式上看，近期內銷售的項目都采用一次性付款及分期付款兩種方式，很多購房者還采用自己貸款購房的方式。在付款方式上金點通 建議：應給消費者提供輕松的環境，以吸引更多的消費者前來購房。

☆ 金點通 觀點：通過綜合分析，務川居民的收入較低，所以房屋總款應盡量控制在10萬元以內，按揭首付和月供也應盡量給客戶提供寬松的付款方式，盡量適合當地居民的收入水平。

☆ 金點通觀點：品牌提升是求得市場認同的重要因素。以其特性化、精品化的品質占領目標市場。通過物業品質的提升，品牌從表面的感知階段過渡到內在感知階段。要知道擁有市場的唯一途徑就是擁有領導市場的品牌。

☆ 推廣手法單一，推廣策略不夠成熟，務川地區近年銷售的項目對于賣點的提煉及包南門·古井坊 項目論證報告

裝不夠重視，根據金點通 調查的情況來看，由于務川地區區域性報刊很少，導致廣告投放的特殊性，主要以戶外宣傳單為主，可見其對廣告宣傳的重視度不夠高也不夠成熟，所以金點通 建議本項目應盡早開始對外進行全面宣傳，一定要集中力量突出本項目的特點、優勢、賣點，反復推介，給公眾留下深刻印象。

第二篇：醫院改造項目論證報告

蔣華醫院門診、病房樓改造項目可行性論證報告

一、基本情況

蔣華醫院位于泰興西南方向，西臨長江，轄區總人口2.9萬人，全院職工總數90人，中級以上職稱30人民，下設內、外、婦、兒、五官、口腔、麻醉科及中醫內、婦、針灸推拿等臨床科室，并與西安交大合作開設糖尿病、心腦血管病專科。醫院擁有500MA電視遙控X光機、電子胃鏡、B超、全自動生化分析儀、血球計數儀、電解質分析儀、心電臨護儀、麻醉機、腦電圖等先進設備。建筑面積6392平方米，病床60張，固定資產總值584.1萬元。

二、門診、病房樓情況

門診樓建于80年代初期，局部三層；病房樓建于94年，局部六層。由于當時的設計迫于經濟之因和時代衛生要求，現在不能滿足群眾日益增長的衛生需求和醫療規范，科室布局不科學，病房走廊狹小，光線暗淡，護理單元不合理，造成大量病員外流，給病人的診療帶來不便。

三、擬改造項目內容和規模

按照蘇衛規財（2010）117號文件精神，經請示市衛生局、擬對門診、病房樓改造。門診樓主要是增加影像設備和檢驗設備，如DR、彩超全自動分析儀，改造內部結構和墻壁粉刷，門診注射室移至放射科后面，大會議室進行裝修；病房樓主要增加病房衛生間、1—6層電梯和衛生設施、改造公共衛生間、裝修門套、鋪設電力線路、粉刷墻壁、增貼墻面磚，增設電視機。預防保健部移至三樓，行政辦公區移至四樓，增設接待室。擬改造面積達3153平方米。

四、效益分析

改造如能按期順得實施完成，將極大的改善醫院的診療環境，達到社區衛生服務中心的規范要求，讓病員住院如住家，并能享有溫馨的服務。以此能帶動周邊鄉鎮的病員共同受益。

五、改造措施

建立改造項目領導小組，由黨支部成員、后勤、財務、辦公室等同志組成，院長于紹成任組長。負責改造項目的具體實施、監督檢查和驗收。后勤采購、采購比價、比質購置，兩人以上采購，財務驗收簽字，做到目標明確、權責清晰、指標完善、獎罰分明，以提高改造項目資金的使用效益。

六、改造項目投資估算

改造項目投資估算是根據工程規劃和工程設計方案、設計標準編制而成的，由于改造項目處于設計、實施階段，投資系采用分析比較法進行工程估算，估算本項目投資總額為120萬元。網絡費：10萬元戶；線路6萬元；辦公桌椅板凳6萬元戶；木料費25萬元戶；磚瓦10萬元戶；水泥6萬元戶；瓷磚8萬元戶；黃沙6萬元件；石子4萬元戶；電視機2萬元戶；涂料20萬元戶；空調2萬元；工資15萬元。

七、改造項目資金的籌集與償還

自籌資金約120萬元。其中專用帳戶50萬元戶；職工集資40萬元戶；施工方墊支30萬元。年底前職工還款30%；分三年全部還清。該工程如能按期完成，絕對能改善醫院的就診環境，再通過本院職工的熱情服務，定能增加醫院的知名度，確保兩個效益同時增加。

二0一0年四月

第三篇：預算項目論證報告要求

附件3 預算項目論證報告要求

預算項目論證報告的主要內容分為項目立項情況、項目主要內容、項目績效目標三部分。

一、項目立項情況。

主要包括：一是項目立項的依據。著重說明申請的項目所依據的國家、省及部門的有關政策、文件，以及結合事業發展和履行本單位、部門職能等必須設立的原因。二是項目立項的目的意義。著重說明項目立項是否有利于推進深化醫改和調整完善生育政策，是否有利于落實衛生計生發展規劃和改革規劃等。三是項目的可行性。著重說明項目實施所產生的社會影響、對事業發展的貢獻以及群眾受益情況進行科學、客觀的分析、評價。

二、項目主要內容。

（一）項目類別：按照項目性質不同，劃分為業務類項目、投資類項目和發展類項目。

業務類項目，是指與單位業務活動緊密相關的專項支出，主要包括省直部門一般商品和服務支出以外的公用支出項目和各項特定補助項目。分為印刷費（大宗）、物業管理費、維修（護）費（大型）、專用材料費、委托業務費、咨詢費、手續費、租賃費、會議費、因公出國（境）費用、其他專項商品和服務支出等。

投資類項目，是指按照國家有關規定，用財政性資金安排

的用于購置固定資產、戰略性和應急性儲備、土地和無形資產，以及購建基礎設施、大型修繕和財政支持企業更新改造等方面的項目。

發展類項目，是指國家和省設立的有關支持經濟、社會事業發展等方面的專項支出、基金項目及其他有固定用途的項目。

（二）項目類型：主要分為上年原有項目、新增固定項目、新增一次性項目。

（三）項目實施單位：是指具體承擔項目任務的單位或部門。

（四）項目實施時間：是指項目實施的起止時間，如果項目按計劃分期實施，則應說明實施期數及每期的起止時間。

（五）項目實施內容：是指項目實施單位對項目進行實施的過程。（例如：基本公共衛生服務項目，內容有健康檔案管理等11項內容，每一項內容又包含許多小項的工作任務）

（六）項目實施對象：是指項目實施受益人群或服務對象，詳細說明項目實施對象的條件、數量等參數。

（七）項目資金總額：是指項目實施單位完成該項目實施所需的資金數量。所有項目資金總額應根據工作需要和財力可能申報，除投資類項目和個別特殊事項外，申報的用財政撥款安排的項目額度，與上年財政補助數額相比，增幅原則上不能超過20%。項目資金總額及按計劃、分階段實施的資金需求

額度，要詳細說明項目資金的測算過程、項目資金標準依據、情況說明及支付方式。（例如：申報中央轉移支付專項資金督導檢查項目，該項目需要印刷督導檢查手冊資料、人員差旅費、檢查人員培訓、檢查結果會議評審等，以人員差旅費為例，需要詳細說明督導檢查組數量、被檢查對象的數量、每個檢查組需要的人數（可以根據任務分工確定必要的人數）、對每個被檢查對象進行檢查所需要的天數（根據工作任務量確定）、食宿的標準及根據、租用車輛的數量及價格等情況。

（八）項目制度：包括項目管理制度、項目資金管理制度以及項目績效評價制度等。項目管理制度是指對項目的申報、組織實施、目標考核的各個環節的行為進行管理的規范性文件。項目資金管理制度是指根據《預算法》、《會計法》等有關規定，對項目資金的收入支出進行合法合規管理的規范性文件。項目績效評價制度是指在項目實施過程中或項目結束后，對事先設定的項目績效目標進行考核評價的制度。預算項目論證報告中著重說明三項制度的核心內容。

三、項目績效情況。

著重說明項目績效目標，項目績效目標指標體系、評價方法等。指標體系可分為長期績效指標和績效指標。指標體系要具體明確，力求量化，提高績效指標的可操作性和評價效果。

第四篇：項目穩定回報論證報告

安徽慧之橋項目穩定回報論證報告項目穩定回報論證報告是國際投、融資領域投資商確定項目投資與否的重要依據。任何投資人，對于其所投資的項目，永遠追求的不是高額利潤，而是穩定的投資回報。主要對項目背景和由來、投資環境、相關產業狀況、項目地地理環境、項目企業資源和能力、SWOT、產品市場情況、銷售策略、財務詳細評價、項目價值估算，尤其是項目收益估算和投資風險規避等進行客觀的分析和研究，反映項目各項經濟指標，得出科學、客觀的投資結論。

項目穩定回報論證報告是在全面系統分析目標企業和項目背景的基礎上，按照國際通行的企業財務測算方法，站在第三方角度客觀公正地對企業、項目的投資回報進行分析。不僅為投融資雙方充分認識投資項目的投資價值與風險，更重要的是通過充分評定項目優勢，加速企業或項目法人擁有的人才、管理、技術、市場、項目經營權等無形資源與企業的有形資本的有機融合，對企業和投資機構提供重要的投融資決策參考依據。項目穩定回報論證報告的意義：

追求穩定的投資回報是投資領域奉行的一貫準則，因此，投資人最為關心的是穩定的投資回報，并將可能出現的風險控制在自己可以預防的范圍。而可控的風險標準就是：是否能夠達到穩定的預期的投資回報。利用精確、科學、可靠的風險預測分析手段，對未來將可能出 現的投資風險，提出周密的防范措施和解決辦法，避免可能帶來的經濟損失。

第五篇：論證報告

****學校*****專業

人才培養方案專家論證報告

一、培養目標

本專業主要面向陜西省及西部地區，服務于交通、鐵路、市政行業，培養德智體美全面發展，符合社會主義核心價值要求，具有誠信品質、敬業精神和責任意識、遵紀守法意識，掌握一定的專業基礎理論知識，具有較強實踐技能和良好職業道德。具備“吃苦耐勞、勤于動手”的精神，能在公路工程一線從事測量放樣、試驗檢測、現場施工、資料編制、工程監理等崗位工作的實用技能型中職人才。以上培養方案定位準確，目標明確，符合社會人才需求。

二、人才培養模式

在學?！绊椖繉颉⒐W結合”人才培養模式的基礎上，確定構建了具有專業特色的人才培養模式，按照教學情景對接工作情景，實現“做、學、教”一體化，可以培養出適應路橋類企業一線需要的實用技能型中職人才，滿足人才培養目標的要求。

三、課程體系

課程體系的設計通過深入陜西省有代表性的路橋企業開展調研活動，并根據企業崗位需求，崗位職業能力要求，從學習情境入手，按照職業能力標準，進行探索研究，確定新的課程體系改革方案，并與企業技術專家一起，完成涵蓋課程目標、教學內容、知識與技能要求、教學進度、考核標準、教學效果等內容的專業學習領域建設，構建了基于路橋施工過程的課程體系，體現了培養目標，專業主干課程得到保證，課程和學時的設置科學合理，符合職業教育規律。

四、實踐環節

該人才培養方案的實踐教學環節，按照企業和工程一線的實際要求進行培養，實訓項目設置科學合理，實訓條件充足，能滿足學習技能訓練的需要，保證了學生綜合技能的提高，為學生就業提供了有力的軟硬件保障。

五、課程標準及指導性教學計劃

課程標準以工作任務為導線，深入總結了理論知識要求和操作技能要求，科學詳細。指導性教學計劃設計體系完整，課程次序安排科學合理，周學時適中。指導性教學計劃以職業能力培養為重點，與行業企業合作進行基于路橋類企業工作過程的課程體系設計，六、專業方向

該專業培養的畢業生有一定的專業理論知識、具備本專業的實踐技能，能在公路建設生產、管理、服務一線從事測量放樣、試驗檢測、現場施工、資料編制、工程監理的技術應用型人才可以滿足社會的需求。

七、對人才培養方案的意見及建議