第一篇：北京集體土地騰退拆遷法律分析

北京市集體土地騰退拆遷法律分析

王興華律師

北京農村集體騰退是最新的拆遷方式，這種拆遷方式在理論上是農民自主拆遷，應該是對老百姓有利的。但北京市的騰退缺少三個最基本的程序：村民會議、民事訴訟、申請法院強制執(zhí)行，導致騰退人權力難受控制，侵犯了群眾利益，在根本上是違法的。

最初，北京集體土地拆遷的法律依據都是《集體土地拆遷條例》。農村集體騰退始于綠化隔離帶騰退，上世紀末，北京為方便綠化隔離帶建設，出臺了綠化隔離帶建設相關法律法規(guī)，設置了綠化隔離帶騰退拆遷方式。這種拆遷是以鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為主導，但打著鄉(xiāng)村自治的旗號，開始有掙脫國家有關集體土地拆遷的束縛傾向。直致農村集體土地騰退拆遷的出現(xiàn)，使拆遷徹底擺脫集體土地拆遷條例約束。騰退首先是民法上的概念，其法理依據是《中華人民共和國村民組織法》及我國民事法律體系，從合乎法理的角度分析，這種自主拆遷，應當有如下程序：

1）如區(qū)別開村民會議制定補償方案，村民會議與村民代表會議的根本，騰退涉及村集體的重大財產處分與分配，涉及村民的切身利益，根據村民委員會組織法，必須召開村民會議決定，村民會議制定的決定，能夠最大限度維護村民自身利益，代表容易收買，村民沒有辦法收買。如果是村民代表會議無權處分村集體最基本生產生活資料。這里可以與公司涉及最重大的處分由股東會議決定的法律依據是一致的。村民大會決議制定后，村委會顯然可以作為執(zhí)行機關，評估、認定、通知、協(xié)商是最基本的程序。2）協(xié)商無果、調解不成的情況下，村委會自身不能既當運動員又當裁判員，認定補償合法、合理，對無法達成補償協(xié)議的集體成員，村委會可以代表集體維護村集體的合法權益。根據最高人民法院《關于村民因土地補償費、安置補助費問題與村委會發(fā)生糾紛人民法院應否受理問題的答復》直接標明村委會可成為訴訟當事人。因此村委會維護村集體的合法權益可以通過法院起訴要求村民履行村委會決議義務，騰退房屋。法院在在審理中，如果查明村民決議制定的騰退決定合法，補償方案符合騰退決定標準，沒有侵犯村民的合法權益，可以認定騰退及補償有利于村集體發(fā)展，不損害村民利益，村民應當履行村民決議設定的義務，裁決應當騰退。

3）對村民騰退的強制執(zhí)行，只有通過法院強制執(zhí)行，不可能一方當事人強制執(zhí)行。以集體名義拆遷（騰退）廣州已經有相關的判例及執(zhí)行方案，那里的法制環(huán)境還有點進步。

北京市騰退從根本上是違法的，主要違反了如下法律規(guī)定：

1）北京市的騰退都是村民代表大會的方式通過的，違反《中華人民共和國村民組織法》第二十四條：涉及村民利益的下列事項，經村民會議討在論決定方可辦理： 其中第（六）項：宅基地的使用方案； 第（七）項征地補償費的使用、分配方案；第（九）項村民會議認為應當由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項。根據上述規(guī)定，該村的騰退方案涉及宅基地的使用、及補償費、涉及村民重大利益，應當召開村民會議。況且根據《中華人民共和國村民委員會組織法》第二十七條規(guī)定：村民自治章程、村規(guī)民約以及村民會議或者村民代表會議的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和國家的政策相抵觸，不得有侵犯村民的人身權利、民主權利和合法財產權利的內容，2）北京市現(xiàn)行的騰退拆遷違反了上位法，根據《憲法》第十三條關于“ 公民的合法的私有財產不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產權和繼承權”的規(guī)定，對私有財產的處分除所有權人外，憲法及有關法律只規(guī)定了因公共利益的需要，由政府進行征收，或者由其合法取得拆遷許可證進行拆遷并無。根據《物權法》第六十六條規(guī)定：“ 私人的合法財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞”。因此，非因法律規(guī)定，不得侵犯公民的合法財產，村民決議不能對抗國家法律規(guī)定。

3）北京市的騰退違反了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第二十五條規(guī)定： “違反本辦法第七條規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證擅自實施拆遷的，由市或者區(qū)、縣國土房管局責令停止拆遷行為，處1萬元以上3萬元以下罰款?！?/p>

未經合法程序村委會自行強拆村民房屋的，村民有權以故意毀壞財產罪報案，公安機關應當調查村委會是否有合法手續(xù)如果沒有，應該追究主要責任人員的刑事責任。

第二篇：北京房地產征用集體土地的拆遷安置流程

一、征用集體土地用地申請

房地產開發(fā)公司提出用地申請時應當提交建設項目用地申請書。一申請書中應包括以下各項主要內容

1、申請單位名稱

2、項目的基本情況包括立項、規(guī)劃選址等情況

3、建設用地基本情況包括用地位置、用地面積、土地利用現(xiàn)狀等。

二房地產開發(fā)公司提出用地申請時在建設項目用地申請書后應附具以下各項文件、資料

1、用地單位有關資質證明

2、項目可行性研究報告批復或者其他有關批準文件

3、土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告

4、初步設計或者其他有關批準文件

5、建設項目總平面布置圖

6、占用耕地的必須提出補充耕地方案

7、建設項目位于地質災害易發(fā)區(qū)的應當提供地質災害危險性評估報告。

二、到擬征地所在區(qū)(縣)房地局立案

行政主管部門收到房地產開發(fā)公司提出的征用申請后,應自申請之日起30日內擬定各項征地方面方案,擬定各項征地方案后逐級上報審批立案,農用地轉用方案,報請市、縣審查同意,市、州簽署意見。

三、簽訂征地協(xié)議、簽訂補償安置協(xié)議

征地協(xié)議書的簽訂必須體現(xiàn)自愿、公開、公正、平等、有償的原則既不能阻礙國家建設,又不能傷害集體和農民的利益。拆遷安置補償協(xié)議由拆遷人與被拆遷房屋所有人協(xié)商簽訂。被拆遷人應當在房屋拆遷公告規(guī)定的期限內,攜帶房屋所有權證、土地使用權證或者其他合法證件,到公告指定的地點與拆遷人辦理房屋拆遷補償安置手續(xù)。

四、確定補償安置方案

區(qū)、縣國土房管局根據征用土地方案和征地補償登記情況,擬訂征地補償、安置方案。并且對征地補償、安置方案進行公告,修改、確定、審批。其一般操作過程如下征地補償、安置方案的公告→征地補償、安置方案公告的實施→征地補償、安置方案的意見→征地補償、安置方案的確定→征地補償、安置方案的審批要求→征地補償、安置費用的管理。

五、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議、市政府下文征地

區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議通過后，市政府下達具有國家強制性的征地批文。征地事由、征地范圍、征地的審批權限、審批程序、實施征地的主體、實施征地程序等都由法律具體規(guī)定。

六、交納各項稅費

繳納耕地占用稅、菜田建設費、征地管理費、糧差費等各項稅費。各項稅費由區(qū)局開單，銀行收費，分別轉到區(qū)財政局（耕地占用稅）、菜田建設費（市蔬菜辦）、征地管理費（區(qū)國土局）、糧差費（市糧食局）。

七、辦理批地文件、批地圖

八、辦理凍結戶口、調查戶口核實勞動力 拆遷范圍和拆遷方案確定后區(qū)、縣國土房管局通過公安機關辦理戶口凍結手續(xù)。拆遷人持《建設用地規(guī)劃許可證》向國土房管局提出戶口凍結申請，調查戶口核實勞動力，國土房管局確定拆遷范圍。

九、辦理農轉工工作、農轉居工作、辦理超轉人員安置工作 到市國土局核農轉非指標，然后由村收取戶口本，最后到派出所、公安局、勞動局等辦理農轉非及勞動力安置手續(xù)，辦理農轉工手續(xù)，落實需要安置農業(yè)人口的安置途徑、安置工作。根據《土地管理條例》，國家按照征用土地的比例分期分批將被征地單位的農業(yè)戶口轉為非農業(yè)戶口。每次轉為非農業(yè)戶口的人數，按照被征用的耕地面積除以征地時該單位的人均耕地面積計算。被征地單位的農業(yè)戶口轉為非農業(yè)戶口，由所在市、縣、自治縣人民政府按照規(guī)定的條件審批。

十、地上物作價補償工作 拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人。這是一種貨幣補償形式。區(qū)、縣國土房管局應當依照征地補償、安置方案向被征用土地的農村集體經濟 組織和農民支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費。根據《城市房屋拆遷管理條例》實行作價補償的，作價補償的金額可以按所拆房屋面積的重置價格結合成新，乘以130%結算。

十一、征地結案、申請《建設用地批準書》

（一）辦理“核減耕地通知書”及征用土地結案函，房地產開發(fā)公司需提供：

1、“三表”原件：

2、耕地占用稅、菜田建設費、征地管理費、糧差費等繳交證明或收據：

3、農轉非辦結證明原件：

4、征地補償協(xié)議（復印件）：

5、征地補償款付清證明（由村出）：

（二）用地單位辦理建設用地批準書時，應向行政主管部門提交以下各項文件、資料：

1、辦理《建設用地批準書》的申請：

2、市政府批準征(占)地的批文：

3、《建設用地規(guī)劃許可征》附件和附圖：

4、與《建設用地規(guī)劃許可證》附圖同比例尺的地形圖4份：

5、釘樁坐標成果通知單：

6、工程進度計劃：

7、計劃任務結轉單，但當年批準征(占)地的免交。

十二、委托進行拆遷工作

當房地產開發(fā)公司采用委托拆遷形式時，按照房屋拆遷法規(guī)的規(guī)定，需要辦理委托手續(xù)并交納一定比例的代辦費，由委托代辦單位具體實施拆遷。

十三、辦理拆遷申請

根據《城市房屋拆遷管理條例》，拆遷人應當持以下文件向當地房屋拆遷行政主管部門申領拆遷許可證：

1、拆遷申請書：

2、建設項目批準文件和資金證明：

3、規(guī)劃部門選址意見或者規(guī)劃批準文件：

4、建設用地批準文件附圖：

5、拆遷計劃和方案（包括對被拆遷人安置地點、補償形式、臨時安置補助、搬遷過渡期限和搬遷方式等）。

十四、審批、領取拆遷許可證

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查，對符合條件的，核發(fā)房屋拆遷許可證。根據《城市房屋拆遷管理條例》，任何單位和個人需拆遷房屋，必須持國家規(guī)定的批準文件、拆遷計劃和拆遷方案，向縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門提出拆遷申請，經批準并發(fā)給房屋拆遷許可證后，方可拆遷。

十五、簽訂房屋拆遷責任書

房屋拆遷責任書是拆遷人實施拆遷時需簽署的書面文件。拆遷人在領取房屋拆遷許可證時，與被拆除房屋所在地的區(qū)、縣國土房管局簽訂責任書。

十六、辦理拆遷公告與通知

根據《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，建設單位的房屋拆遷申請被批準后，由當地房屋拆遷行政主管部門向各被拆遷房屋的所有人或使用人發(fā)出《房屋拆遷通知書》，并通知各有關行政主管部門協(xié)助：同時，房屋拆遷許可證一經發(fā)放，房屋拆遷主管部門應當將拆遷入、拆遷范圍、拆遷期限等以房遷公告或其他形式予以公布：房屋拆遷主管部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作?？h級以上地方人民政府在組織有關部門論證后，應當將房屋征收目的、房屋征收范圍、實施時間

等事項予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求被征收人、公眾和專家意見。公告時間不得少于30日但是房屋征收范圍較大的公告時間不得少于60日。

十七、辦理戶口凍結

十八、暫停辦理相關事項

房屋征收部門在應“房屋拆遷公告”時一并通知暫停辦理相關手續(xù)。拆遷范圍內的單位和個人在暫停辦理相關手續(xù)期間不得進行下列活動：

1、房屋及其附屬物的新建、擴建、改建、裝修：

2、改變房屋和土地用途：

3、租賃房屋。

十九、確定拆遷安置方案

確定拆遷方案拆遷人按照拆遷方案的各項內容，制作拆遷預分方案表，確定拆遷方案。方案審批備案：拆遷人確定的拆遷方案報經區(qū)、縣國土房管局審批后，報市國土房管局備案。

二十、簽訂拆遷補償書面協(xié)議

房屋拆遷補償安置書面協(xié)議中必須有拆遷當事人的單位、姓名、經辦人姓名，協(xié)議必須經雙方當事人簽名蓋章后才具有法律效力。拆遷非出租房屋，拆遷人與被拆遷人簽訂協(xié)議：拆遷出租房屋，拆遷人應與被拆遷人、房屋承租人簽訂協(xié)議。協(xié)議的主要內容有：

1、拆遷補償方式，貨幣補償金額及其支付期限：

2、安置用房面積、標準和地點：

3、產權調換房屋的差價支付方式和期限：

4、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限：

5、搬遷補助費和臨時安置補助費或停產停業(yè)損失費發(fā)放標準和支付方式：

6、違約責任和爭議解決的方式：

7、當事人約定的其他條款。

二十一、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

拆遷人召集被拆遷人或拆遷單位參加，由國土房管局主持，召開拆遷動員會議。拆遷人進行被拆遷人的搬遷、周轉，進行拆遷安置。拆遷安置完成后，原房屋作價拆除，做到場平地凈。二

十二、發(fā)放運作拆遷補償款 運作拆遷補償款一般程序：開立資金專戶→出具存款證明→資金使用監(jiān)督→開具領款憑證→支取補償款項

二十三、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理

拆遷人及其委托的拆除單位在進行房屋拆遷施工的同時必須嚴格按照標準落實揚塵治理措施。

二十四、移交拆遷檔案資料

拆遷人應當在被拆遷人全部搬遷完畢后1個月內向區(qū)、縣國土房管局移交拆遷檔案資料并辦理有關手續(xù)。

二十五、房屋拆遷糾紛的裁決

拆遷人與被拆遷人不能達成拆遷補償安置協(xié)議時，拆遷人、被拆遷人雙方任何一方均可向房屋拆遷管理部門申請拆遷補償安置裁決，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。

第三篇：分析承租人拒不騰退的法律救濟案件

承租人拒不騰退的法律救濟

近年來，全國各地集體經濟組織為促進農業(yè)增效、農民增收，推動農業(yè)產業(yè)結構調整，壯大村級集體經濟發(fā)展，充分挖掘土地資源潛力，做活土地文章，通過公開招標、土地承包經營權入股、季節(jié)性流轉等形式以地生財。通過這種搞活土地的方式，集體經濟收益增加了，但隨之帶來的糾紛也越來越多。

案情回顧：

2012年2月28日杭州市某區(qū)某街道某村村委為減少村級流轉土地的流失，增加村級經濟收入對其集體所有的300畝左右（分為四大畈塊）土地進行了公開招標，最終該四大畈塊的土地由4位農戶中標。但由于該幅土地上原承租戶遲遲以各種理由拒絕騰退土地，導致四位中標者以出租方未能及時交付土地為由拒絕簽訂土地租賃合同及繳納土地承包款并要就承擔違約責任。這讓該村處于進退兩難的被動處境。

解決途徑：

物視為無主物，擅自進行清除。

根據《中華人民共和國合同法》的相關規(guī)定，賦予守約方享有擅自處理他人所有物的權利。則存在破壞他人財產承擔賠償責任的風險。

通過訴訟程序可以達到讓原承租人騰退的目的，耗時長的缺陷，并不是解決本次糾紛的最佳方式。

通過向原承租戶發(fā)送一份以為中心意思的函件。點評：

依法進行招投標活動。明確規(guī)定雙方的權利義務及違約責任。不僅要確保合同能順利履行，在糾紛發(fā)生之后，因采取積極主動的應對策略，如果必須啟動訴訟程序，則應充分做好訴前證

第四篇：集體土地征收拆遷

集體土地征收拆遷

集體土地征收拆遷 是指依法許可，拆遷人對城市規(guī)劃區(qū)外農民集體所有土地上的房屋所有者或使用者給予合法補償安置的前提下予以遷出，對房屋及附屬物進行拆除的法律行為。

征地的原則：

1.1 國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定的授權和程序對農民集體所有的土地實行征收或征用，并給予補償。

1.2 征收征用土地的，按照被征土地的原用途給予補償。

1.3 征收征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍。

征地補償安置的工作程序

3.1 在征地依法報批前，縣級土地管理部門應當將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑等，以書面形式告知被征地農村集體經濟組織和農戶。在告知后，凡被征地農村集體經濟組織和農戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和植物，征地時不予補償。

3.2 縣級以上建設用地管理部門應當對擬征土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、數量等現(xiàn)狀進行調查，調查結果應與被征地農村集體經濟組織、農戶和地上附著物產權人共同確認。

3.3 征地依法批準后，縣級以上土地管理部門應當按照《征用土地公告辦法》規(guī)定公告征地批準事項。除涉及國家保密規(guī)定等特殊情況外，征地批準事項應當網上公告。

3.4 縣級以上土地管理部門應當根據征收土地的批準文件，在征地公告之日起45日內以被征用土地的所有權人為單位擬訂征地補償安置方案（含征地拆遷房屋補償安置標準），報當地人民政府審查同意后，按照《征用土地公告辦法》規(guī)定公告。被征地農村集體經濟組織和農戶提出申請聽證的，土地管理部門應當按照《國土資源聽證》規(guī)定的程序和有關要求組織聽證。

3.5 征地補償安置方案批準后，當地人民政府應組織縣級土地管理部門或委托有關單位與被征地單位協(xié)商簽訂征地補償安置協(xié)議。

單獨選址項目和分批次項目的征地補償安置費用，應當根據市、縣人民政府的征地補償安置方案支付，未按期全額支付的，不得核發(fā)建設用地批準書，也不得使用土地。

3.6 征地中拆遷房屋補償安置的實施程序，按照各省市的有關規(guī)定執(zhí)行。征地拆遷房屋的補償安置需要估價的，也應按照《房地產估價規(guī)范》進行。

農村房屋拆遷補償安置

1.一般規(guī)定

補償安置依據：被拆除房屋的用途和建筑面積，一般以房地產權證、農村宅基地使用證或者建房批準文件的記載為準。如記載與實際不符的，除已依法確認的違章建筑外，應以實際面積為準。

特別情況的處理：

1.1 征地公告時，被拆遷人已取得建房批準文件且新房已建造完畢的，對新房予以補償，對應當拆除而未拆除的舊房不予補償。征地公告時，被拆遷人已取得建房批準文件但新房尚未建造完畢的，被拆遷人應當立即停止建房，具體補償金額可以參照建房批準文件內容補償，也可由拆遷當事人協(xié)商議定；

1.2 拆除未超過批準期限的臨時建筑，可以給予適當補償。

1.3 違法并應無償拆除的建筑、超過批準期限的臨時建筑，以及征地公告后擅自進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，一般不予補償。

1.4 同一拆遷范圍內，既有國有土地、又有集體土地的，國有土地范圍內的拆遷房屋補償安置按城市房屋拆遷管理規(guī)定執(zhí)行；被征集體土地范圍內的房屋拆遷補償安置按集體所有土地房屋拆遷補償安置的規(guī)定執(zhí)行，如當地規(guī)定按城市房屋拆遷規(guī)定執(zhí)行的，從其規(guī)定。

2.征地中拆遷居住房屋的補償安置規(guī)定

2.1 被征地的村或者村民小組建制撤銷的補償安置

被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。

貨幣補償金額計算公式一般為：（被拆除房屋建安重置單價結合成新＋同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地

使用權基價＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。

被拆除房屋評估如選用重置法的，其建安重置單價結合成新，由建設單位委托具有房屋拆遷評估資格的房地產估價機構評估；同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價及價格補貼標準，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根據土地市場的實際情況制定并公布。

2.2 被征地的村或者村民小組建制不撤銷的補償安置：

律師應了解，現(xiàn)行規(guī)定拆遷人，對未轉為城鎮(zhèn)戶籍的被拆遷人應當按下列規(guī)定予以補償安置：

具備易地建房條件的區(qū)域，被拆遷人可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償；

貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結合成新＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建設單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和當地農村住房建設的有關規(guī)定執(zhí)行。

不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。

2.3 其他補償：

律師應了解并告知當事人，拆遷人應當補償被拆遷人搬家補助費、設備遷移費、過渡期內的臨時安置補助費，并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補助費。

2.4 補償原則應當是使被拆遷人的居住水平不因拆遷而降低。

3.拆遷非居住房屋的補償安置：

在辦理拆遷非居住房屋的補償的服務中，律師應提醒當事人，這種拆遷及補償應當有利于當地經濟的發(fā)展，防止拆遷對當地原有工商業(yè)與就業(yè)的負面影響。

補償標準一般為：

3.1 拆除農村集體經濟組織以土地使用權入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價＋相應的土地使用權取得費用

3.2 被拆除房屋的建安重置價、相應的土地使用權取得費用，當事人協(xié)商不成時由房地產估價機構評估。

3.3 其他補償：

3.3.1 按國家和當地規(guī)定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安裝費用。

3.3.2無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用。

3.3.3 因拆遷造成停產、停業(yè)的適當補償。

3.3.4 其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構筑物的補償，按照當地有關國家建設征地的財物補償標準執(zhí)行。

農村房屋拆遷評估

農村房屋拆遷當事人經協(xié)商對被拆遷房屋價格達不成一致時，律師應提醒委托人及時聘請評估機構依法評估。作為律師在提供服務時應了解并可向當事人介紹有關農村房屋評估的一般規(guī)定。

1.一般規(guī)定

房屋重置價格，是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與被拆除房屋具有同等功能效用的全新狀態(tài)的房屋的正常價格。拆遷房屋的評估價格不包括房屋的裝飾價值。房屋裝飾應單獨出具評估報告。

估價時點為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。

評估報告：估價機構應按《房地產估價規(guī)范》的規(guī)定格式出具評估報告，評估報告應由注冊房地產估價師簽名，經估價機構審核并加蓋機構公章。

2.對附屬物、附著物、在建工程、臨時建筑的評估

2.1 附屬物、附著物等評估：按照國家建設征地的財物補償標準和當地實際情況進行。

2.2 在建工程評估：一般應采用成本法進行評估。在建工程評估以政府管理部門批準的用途、參數或規(guī)劃設計方案等為依據，工程建設進度以政府管理部門通知停工時的狀態(tài)為準。

2.3 臨時建筑評估：未超過批準期限的臨時建筑應評估其建筑物殘值。

3.協(xié)助評估

凡房屋拆遷評估中涉及原始成本、機電設備、工程造價等專業(yè)技術工作的，估價機構可委托有資格從事該類業(yè)務的機構協(xié)助評估。

行政復議與訴訟中的律師實務

拆遷行政復議

1.一般規(guī)定

拆遷行政復議并不是每個拆遷項目的必經階段,但拆遷行政復議與拆遷各階段交織在一起，律師可以對此提供相應的法律服務。

在拆遷人申請規(guī)劃許可證、房屋拆遷許可證等文件，拆遷管理部門作出與拆遷相關的行政決定等過程中，只要當事人認為該具體行政行為侵犯其合法權益，均有權依法向管轄部門申請行政復議。

除行政復議法、行政訴訟法已有規(guī)定外，律師應當提示委托人，對城市房屋拆遷裁決不服的，拆遷人依法已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。

律師在行政復議階段的法律業(yè)務：

2.1 審查拆遷許可以及前置程序的合法性，律師工作內容包括但不限于：

2.1.1審查立項文件的合法性，對所列文件進行實體和程序審查 ；

2.1.2 審查規(guī)劃許可的合法性，對所列文件進行實體和程序審查；

2.1.3 審查用地許可的合法性，對所列文件進行實體和程序審查；

2.1.4 審查拆遷許可證發(fā)放的合法性，對所列文件進行實體和程序審查；

2.1.5 審查拆遷人申請拆遷許可時提交的拆遷計劃和方案是否合法，有無損害被拆遷人合法權益的情形；

2.1.6 審查拆遷補償資金是否符合法律規(guī)定及是否被挪用等情形。

2.2 審查相關拆遷實施行為，律師工作內容主要包括：

2.2.1 審查被拆遷房屋評估的合法性。包括評估機構的確定、評估程序、評估報告和專家鑒定等內容（內容詳見本指引第二章第二．三節(jié)部分）。

2.2.2 審查補償安置方案的合法性。包括補償對象、利益相關人、補償范圍、補償標準、補償方法以及安置房源等內容。

2.2.3 審查補償安置實施過程的合法性。包括拆遷實施單位與被拆遷人之間的協(xié)商、談話、協(xié)議，以及補償安置的執(zhí)行等事實情況。

2.3 審查作出行政裁決或具體行政行為的合法性：

包括具體行政機關對被拆遷房屋的面積認定、違章建筑處理、婚姻狀況證明、共有產權情況、戶籍人口證明、傷殘證明、住改非以及經營許可等內容。

2.4 審查行政強制拆遷的合法性：

包括行政裁決、被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內未搬遷的原因、行政強制拆遷的實施等內容。

2.5 對相關事實調查取證，發(fā)表律師意見。

2.6 向委托人提供法律咨詢。

2.7 對具體事項進行專項法律研究。

2.8 代理協(xié)商、調解、申請行政復議、仲裁、訴訟、申訴。

2.9 參與對被拆遷人被行政處罰、裁決或強制拆遷后的法律疏導、矛盾化解工作。

2.10 其他相關法律服務。

拆遷訴訟

1.一般規(guī)定

律師代理房屋拆遷行政案件，除應依照法律、法規(guī)、規(guī)章及全國律協(xié)關于律師代理行政訴訟案件、群體性案件的一般規(guī)定外，還要重視拆遷案件的特殊性。

1.1 拆遷行政訴訟：房屋拆遷行政案件涵蓋多種具體行政行為，涉及許多法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，法律關系繁雜，又是社會的熱點，容易引發(fā)群體矛盾。除了本章第一節(jié)行政復議后15日內提起行政訴訟，當事人也可以在行政裁決書送達之日起3個月內直接向法院提起行政訴訟（如果行政機關作出行政行為未告知行政相對人訴訟權利與期間的，其訴訟時效為兩年）。

1.2 拆遷民事訴訟：是拆遷當事人因房屋拆遷法律行為而引起的民事訴訟，以及拆遷當事人與非拆遷當事人之間的與拆遷相關的訴訟。

2.律師代理拆遷訴訟應注意以下案件受理管轄的特別規(guī)定：

2.1 公民、法人或者其他組織對人民政府或者城市房屋主管行政機關依職權作出的有關房屋拆遷、補償、安置等問題的行政決定或行政裁決等行政行為不服，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應按行政案件受理。

2.2 拆遷人與被拆遷人因房屋補償、安置等問題達成協(xié)議后，一方或者雙方當事人反悔，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應當作為民事案件受理。

2.3 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議，就補償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當事人可以申請房屋拆遷主管機關裁決。房屋拆遷主管機關是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起３０日內作出。當事人對裁決不服的，可以按法律規(guī)定向人民法院起訴，人民法院將按行政案件受理。

律師在拆遷訴訟中的舉證

根據不同的案情及訴訟請求，律師應當分別按照行政訴訟證據的若干規(guī)定和民事訴訟證據的若干規(guī)定提交如下（但不限于）證據：

1．證明訴訟主體資格的證據

當事人應當提交身份證明資料即：當事人為自然人的，應提交身份證或戶口本；為法人或其它經濟組織的，應提交工商營業(yè)執(zhí)照副本、工商注冊登記資料或社團法人登記證等。法人或其它經濟組織的名稱在訟爭法律事實發(fā)生后有變更的，還應當提交變更登記資料。

2．證明房屋發(fā)生拆遷法律事實的證據

2.1 拆遷人應提交的證據：

2.1.1 房屋拆遷許可證；

2.1.2 拆遷公告；

2.1.3 新建建筑物的，提交《建設工程規(guī)劃許可證》及工程竣工驗收證明；

2.1.4 房屋被拆除前所作的面積測量報告；

2.1.5 已經達成拆遷補償安置協(xié)議的，要提交該協(xié)議；

2.1.6 已向被拆遷人支付貨幣補償款、過渡費、搬家補助費、設備遷移費等費用的，提交支付憑證；

2.1.7 給被拆遷人提供過渡期臨時用房的證據；

2.1.8 用以安置被拆遷人的房屋平面圖、建筑面積竣工測量報告等。

2.2 被拆遷人應提交的證據：

2.2.1 能證明被拆除房屋的所有權的憑據；

2.2.2 能證明被拆除房屋的結構、房屋的性質（住宅、辦公或商鋪）、房屋的建筑面積等的證據；

2.2.3 在被拆遷房屋所有權憑據上記載的所有人不是主張權利的被拆遷人時，還須要提交能夠證明被拆遷人有權主張補償安置的證據，例如：繼承關系證明、親屬關系證明、原權利人放棄權利的證明等；

2.2.4 能證明房屋何時被拆除的證據；

2.2.5 已經達成拆遷補償安置協(xié)議的，要提交該協(xié)議；

2.2.6 經過房屋拆遷主管部門裁決的，還應提交裁決書。

第五篇：北京市人民政府令124號 北京集體土地房屋拆遷管理辦法[模版]

北京市人民政府令124號（北京市集體土地房屋拆遷

管理辦法）

2009-08-10

北京市人民政府令

第 124 號

《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》已經2003年5月27日市人民政府第9次常務會議通過，現(xiàn)予公布，自2003年8月1日起施行。

代 市 長 王岐山

二〇〇三年六月六日

北京市集體土地房屋拆遷管理辦法

第一章總則

第一條 為了加強集體土地房屋拆遷管理，維護拆遷當事人合法權益，保障城鄉(xiāng)建設順利進行，根據《中華人民共和國土地管理法》等有關法律、法規(guī)，結合本市實際情況，制定本辦法。第二條在本市行政區(qū)域內因國家建設征用集體土地（以下簡稱征地）或者因農村建設占用集體土地（以下簡稱占地）拆遷房屋，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。

征地拆遷宅基地以外的房屋的，按照本市有關規(guī)定執(zhí)行。

第三條本辦法所稱拆遷人是指經依法批準征用或者占用集體土地并取得房屋拆遷許可證的用地單位。

本辦法所稱被拆遷人是指對被拆除房屋擁有所有權的單位或者個人。

第四條市國土資源和房屋管理局（以下簡稱市國土房管局）主管本市集體土地房屋拆遷管理工作；區(qū)、縣國土資源和房屋管理局（以下簡稱區(qū)、縣國土房管局）負責本行政區(qū)域內集體土地房屋拆遷管理工作。

第五條區(qū)、縣人民政府和鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府應當依照本辦法規(guī)定的職責，做好本行政區(qū)域內的房屋拆遷管理工作。

第六條 拆遷人應當依照本辦法的規(guī)定對被拆遷人進行補償安置。被拆遷人應當在規(guī)定的搬遷期限內完成搬遷。

第二章拆遷管理

第七條用地單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。

第八條用地單位取得征地或者占地批準文件后，可以向區(qū)、縣國土房管局申請在用地范圍內暫停辦理下列事項：

（一）新批宅基地和其他建設用地；

（二）審批新建、改建、擴建房屋；

（三）辦理入戶和分戶，但因婚姻、出生、回國、軍人退伍轉業(yè)、經批準由外省市投*直系親屬、刑滿釋放和解除勞動教養(yǎng)等原因必須入戶、分戶的除外；

（四）核發(fā)工商營業(yè)執(zhí)照；

（五）房屋、土地租賃；

（六）改變房屋、土地用途。

區(qū)、縣國土房管局核準用地單位的申請后，應當就前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)，并在用地范圍內予以公告。通知和公告應當載明拆遷范圍、暫停辦理事項和暫停期限。暫停期限自公告之日起算，最長不超過1年。用地單位確需延長暫停期限的，應當報經區(qū)、縣國土房管局批準，延長的期限不超過半年。

暫停期限內，擅自辦理本條第一款所列事項的，房屋拆遷時不予認定。

第九條 用地單位申請核發(fā)房屋拆遷許可證的，應當向被拆遷房屋所在地的區(qū)、縣國土房管局提交下列文件：

（一）用地批準文件；

（二）規(guī)劃批準文件；

（三）拆遷實施方案；

（四）安置房屋或者拆遷補償資金的證明文件。

區(qū)、縣國土房管局應當自收到申請之日起30日內審查完畢；對符合條件的，核發(fā)房屋拆遷許可證，并將拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等情況向被拆遷人公告。

第十條征地拆遷宅基地上房屋的，拆遷實施方案由拆遷人根據本辦法第三章的規(guī)定和經批準的征地方案擬訂，報區(qū)、縣國土房管局批準后執(zhí)行。

占地拆遷房屋的，拆遷實施方案由拆遷人擬訂，經鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府審核并報區(qū)、縣國土房管局備案后執(zhí)行；其中舊村改造的拆遷實施方案在報鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府審核前，應當經村民會議或者村民代表會議討論通過。

拆遷人應當在拆遷范圍內公布拆遷實施方案，公布的期限不 少于10日。

第十一條拆遷人與被拆遷人應當就房屋拆遷補償安置事宜簽訂書面協(xié)議。協(xié)議應當規(guī)定補償安置方式和標準、搬遷期限、違約責任等內容。

第十二條 在區(qū)、縣國土房管局公告的搬遷期限內，拆遷人與被拆遷人沒有達成拆遷補償安置協(xié)議的，經一方或者雙方當事人申請，由區(qū)、縣國土房管局裁決。

裁決規(guī)定的搬遷期限屆滿被拆遷人拒絕搬遷的，屬于征地拆遷宅基地上房屋的，由區(qū)、縣國土房管局申請人民法院強制執(zhí)行；屬于占地拆遷房屋的，由當事人依法向人民法院提起民事訴訟。

第三章 拆遷補償和安置

第十三條 宅基地上的房屋拆遷，可以實行貨幣補償或者房屋安置，有條件的地區(qū)也可以另行審批宅基地。

第十四條拆遷宅基地上房屋實行貨幣補償的，拆遷人應當向被拆遷人支付補償款。補償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區(qū)位補償價確定。房屋重置成新價的評估規(guī)則和宅基地區(qū)位補償價的計算辦法由市國土房管局制定并公布。

按照前款規(guī)定對被拆遷人給予貨幣補償的，不再進行房屋安置或者另行審批宅基地。第十五條 拆除宅基地上房屋以國有土地上房屋安置的，拆遷人與被拆遷人應當按照本辦法第十四條第一款的規(guī)定確定拆遷補償款，并與安置房屋的市場評估價款結算差價；但按照市人民政府規(guī)定以經濟適用住房安置被拆遷人的除外。

農村集體經濟組織或者村民委員會作為拆遷人實施拆遷，以本集體建設用地范圍內的房屋安置被拆遷人的，經村民會議或者村民代表會議討論通過并報鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府批準后，可以按照被拆除房屋建筑面積安置，也可以結合被拆遷人家庭人口情況安置。其他拆遷人委托農村集體經濟組織或者村民委員會安置被拆遷人的，可以參照本條第二款的規(guī)定執(zhí)行。

第十六條農村集體經濟組織或者村民委員會在集體土地上建設安置房屋的，應當符合城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和計劃，依法取得用地和規(guī)劃許可。

第十七條農村集體經濟組織或者村民委員會作為拆遷人拆遷宅基地上房屋，有條件的地區(qū)，可以按照土地管理法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，另行審批宅基地由被拆遷人自建房屋，并對被拆除的房屋按照重置成新價給予補償。

其他拆遷人委托農村集體經濟組織或者村民委員會安置被拆遷人的，可以參照前款規(guī)定執(zhí)行。

第十八條 拆遷補償中認定的宅基地面積應當經過合法批準，且不超過控制標準。未經合法批準的宅基地，不予認定。

經合法批準的宅基地超出控制標準的部分，不予補償；但1982年以前經合法批準的宅基地超出控制標準的部分，可以按照區(qū)、縣人民政府的規(guī)定給予適當補償。

每戶宅基地面積的控制標準，按照區(qū)、縣人民政府根據《北京市人民政府關于加強農村村民建房用地管理若干規(guī)定》第六條確定的標準執(zhí)行。

第十九條拆遷補償中認定宅基地上房屋建筑面積，以房屋所有權證標明的面積為準；未取得房屋所有權證但具有規(guī)劃行政主管部門批準建房文件的，按照批準的建筑面積認定。

本辦法施行前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有權證和規(guī)劃行政主管部門批準建房文件，但確由被拆遷人長期自住的，應當給予適當補償。屬于征地拆遷房屋的，補償標準由鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府根據當地實際情況確定，報區(qū)、縣人民政府批準后執(zhí)行；屬于占地拆遷房屋的，補償標準由農村集體經濟組織或者村民委員會確定，報鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府批準后執(zhí)行。

本辦法施行后宅基地上新建、改建、擴建的房屋，未取得房屋所有權證或者規(guī)劃行政主管部門批準建房文件的，拆遷房屋時不予認定。

第二十條 農村村民符合審批宅基地條件但未實際取得宅基地，且按照拆遷實施方案安置確有困難的，拆遷人應當按照區(qū)、縣人民政府的規(guī)定給予適當補助。但拆遷實施方案確定以另行審批宅基地的方式予以補償安置的除外。

第二十一條占地拆遷宅基地以外房屋的補償，參照征地拆遷的有關規(guī)定執(zhí)行。

第二十二條對利用宅基地內自有房屋從事生產經營活動并持有工商營業(yè)執(zhí)照的，拆遷人除按照本辦法的規(guī)定予以補償、安置外，還應當適當補償停產、停業(yè)的經濟損失。其中，征地拆遷房屋的經濟損失補償標準，由區(qū)、縣人民政府規(guī)定；占地拆遷房屋的經濟損失補償標準，由鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府規(guī)定并報區(qū)、縣人民政府備案。

第二十三條 拆遷人應當向被拆遷人支付搬遷補助費。征地拆遷房屋的搬遷補助費，由區(qū)、縣人民政府規(guī)定；占地拆遷房屋的搬遷補助費，由鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府規(guī)定并報區(qū)、縣人民政府備案。

第二十四條拆除違法建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，按照重置成新價結合剩余期限給予適當補償。

第四章 法律責任

第二十五條違反本辦法第七條規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證擅自實施拆遷的，由市或者區(qū)、縣國土房管局責令停止拆遷行為，處1萬元以上3萬元以下罰款。

第二十六條市和區(qū)、縣國土房管局違反本辦法規(guī)定核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件的，核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監(jiān)督管理職責的，或者對違法行為不予查處的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；情節(jié)嚴重，致使公共財產、國家和人民利益遭受重大損失，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章 附則

第二十七條 因進行水利水電工程建設、綠化隔離地區(qū)建設、貧困山區(qū)農民搬遷以及因地質災害移民涉及集體土地房屋拆遷的，不適用本辦法。第二十八條 本辦法自2003年8月1日起施行。

本辦法施行前已發(fā)布拆遷公告的，不適用本辦法。

關于《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法（草案）》的說明

一、立法工作的情況

近年來，隨著本市城鄉(xiāng)結合部地區(qū)建設和農村村鎮(zhèn)建設步伐的加快，集體土地上房屋拆遷量越來越大，由于現(xiàn)行的房屋拆遷法規(guī)僅使用于國有土地上的房屋拆遷，對集體土地房屋拆遷缺乏相應的法律制度，實踐中出現(xiàn)了很多問題，拆遷成本無序上升和隨意侵害農民利益的現(xiàn)象都不同程度地存在，亟需通過立法進行規(guī)范。郊區(qū)縣政府特別是遠郊區(qū)縣要求立法的呼聲很高，市人大代表也多次提出立法建議案。對各方面的呼吁，市委、市政府領導非常重視，多次對立法工作提出具體要求。

據此，市政府法制辦會同市國土房管局、市農委等部門進行了10個多月的調研論證、反復征求意見，起草了北京市農村房屋拆遷管理辦法(草案)》。今年4月1日笫6次市政府常務會議經討論原則同意了該草案。4月以來，根據會議的決定，牛有成副市長三次組織市農委、市國土房管局和市政府法制辦對草案進行進一步修改，并再次書面征求了14個郊區(qū)縣政府的意見，面對面聽取了朝陽區(qū)、通州區(qū)部分鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村基層工作同志的意見，同時將草案的修改情況向市人大常委會有關領導同志作了專門匯報。在廣泛聽取意見修改的基礎上，形成了現(xiàn)在的《辦法（草案）》。5月27日第9次市政府常務會議第二次討論并通過了《辦法（草案）》。

從征求意見的情況看，郊區(qū)縣政府對立法確定的基本思路是贊同的，對《辦法（草案）》將征地與占地統(tǒng)一進行規(guī)范，實行房地分派，以地為主進行補償的原則是肯定和支持的，并希望盡快頒布實施。同時，也提出了一些意見和建議，主要是：對征地特別是占地補償安置政策靈活一些，賦予基層政府根據本地區(qū)實際情況適用法規(guī)的更多一些權力，增加對特殊的住房困難戶補助的規(guī)定，增設法律責任以及進一步明確宅基地面積和房屋面積的認定標準等。有一些近郊區(qū)的同志也表示出擔心，怕新政策確定的補償水平與城市拆遷水平相差太大，給拆遷工作增加難度等等。

對各方面提出的意見特別是區(qū)縣和基層提出的各種意見我們反復進行了研究，有的區(qū)縣同志擔心的問題先后提出幾套方案進行比對測算?，F(xiàn)在的《辦法(草案)》我們認為比較好地考慮和吸收了各方面意見，是比較成熟的。

二、《辦法(草案)》確定的基本原則和主要內容

《辦法(草案)》貫徹了以下原則：一是在《土地管理法》的法律制度框架下規(guī)范本市集體土地房屋拆遷的政策和管理，并注意與城市國有土地房屋拆遷政策相銜接；二是拆遷補償采取房地分開、以土地為主的原則，使補償和安置更具有普遍的公平和合理性；三 是確定補償標準，要兼顧拆遷人和農民雙方的利益，既要降低拆遷成本，保障城市和郊區(qū)建設的需要，又要讓被拆遷的農民搬得走，維護他們的合法權益；四是充分考慮集體土地房屋拆遷的復雜和多樣性，適當放權，發(fā)揮區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的作用，確保拆遷政府因地制宜地得到實施。關于《辦法（草案）》的主要內容： 第一、關于適用范圍

《辦法（草案）》規(guī)定的適用范圍，包含了征地拆遷房屋和占地拆遷房屋兩種情形。2001年11月1日以前，本市征地拆遷的補償安置政策一直按城市（即國有土地上的）房屋拆遷政策執(zhí)行。2001年11月1日國務院城市房屋拆遷管理條例和本市城市房屋拆遷辦法明確規(guī)定，城市房屋拆遷不再包含國家建設征用農村集體所有土地中對農民房屋的拆遷。在實際征地工作中，部分農民為多得補償款在宅基地上無限制自建住房，使征地成本不斷上升，沿用城市房屋拆遷補償政策的不合理性也日漸突出。因此，從實際情況出發(fā)，針對集體土地征地和占地房屋拆遷的特點，制定相應規(guī)章，統(tǒng)一規(guī)范和管理征地和占地拆遷工作，十分必要。第二，關于拆遷補償安置方式和計算依據。

《辦法(草案)》從集體土地房屋拆遷的實際出發(fā)，規(guī)定了三種補償安置方式，即貨幣補償、房屋安置和另行審批宅基地安置。

關于補償款的計算，《辦法(草案)》采取了房地分開、以地為主的原則，即對被拆除房屋按照重置價結合成新補償、對宅基地按照面積結合不同的區(qū)位價補償。以地為主和按照宅基地面積計算補償，更具有確定性和普遍的公平性，較好解決了按房屋建筑面積計算補償的不合理因素，同時補償水平和區(qū)位價的確定考慮了土地不同區(qū)位的補償水平、農民的承受能力與城市房屋拆遷補償標準相銜接等因素，具有較大的適應性。具體計算公式授權由市國土房管局負責擬定作為配套文件與規(guī)章同步實施。第三，關于對集體土地房屋拆遷的管理。

由于郊區(qū)經濟和社會發(fā)展的不平衡，農村集體經濟組織的經濟實力和農民居住狀況的差距較大，根據有關領導、市農委和多數區(qū)縣政府的意見，《辦法（草案）》在對集體土地房屋拆遷制定統(tǒng)一管理規(guī)范的同時，又兼顧不同地區(qū)的實際情況，充分發(fā)揮當地政府的作用，給了他們根據本地區(qū)實際適用法規(guī)的一定權力。主要有：審批占地拆遷實施方案，批準以集體土地上的房屋進行安置，規(guī)定長期自住房的拆遷補償標準，規(guī)定宅基地超過標準面積部分的補償辦法，規(guī)定停產停業(yè)經濟損失標準和搬遷補助費標準，以及對住房困難戶的補償辦法等事項。同時要求市國土房管局要加強指導和監(jiān)督。第四，關于房屋拆遷的法律保障措施。

《辦法(草案)》主要設定三項內容：一是規(guī)定了對搬遷的行 政裁決制度。即對在一定期限內達不成拆遷補償協(xié)議的，經申請，由區(qū)、縣國土房管局裁決搬遷。二是對裁決規(guī)定的搬遷期限屆滿仍拒絕搬遷的，區(qū)別征地和占地的不同情況規(guī)定了司法最終救濟的辦法，即：對屬于征地拆遷的，根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》的有關規(guī)定，由區(qū)、縣國土房管局申請人民法院強制執(zhí)行；對屬于占地拆遷的，由拆遷當事人通過向人民法院提起民事訴訟的方式解決。三是為了加強拆遷管理，《辦法（草案）》還對未取得房屋拆遷許可證而實施拆遷的行為設定了行政處罰，同時對國土房管部門不依法履行職責的，規(guī)定了責