第一篇：關于我縣房地產市場發展情況的匯報

關于我縣房地產市場發展情況的匯報

房管局：王星火

自03年以來，我縣房地產業發展迅速，為我縣經濟發展和城市建設作出了很大貢獻，現已成為我縣的一大支柱產業。但是房地產業在保持良好運行態勢的同時，也出現了不少問題。為此，我局從實際出發，把規范房地產市場秩序作為當前的工作重點，提高工作水平，加強房地產管理，切實推進我縣房地產業健康有序發展。現將有關情況匯報如下：

一、我縣房地產業基本情況

1、概況：截止到2008年10月，我縣進駐房地產開發企業25家，房地產開發項目34個，總占地面積47.37萬㎡（合710.6畝），總開發面積85.52萬㎡，竣工面積62.44萬㎡，累計開發總投資7.08億元，累計銷售面積50.23萬㎡,銷售金額6.73億元。

2、現狀：我縣房地產市場1-10月份運行情況如下：（1）、房地產投資下降幅度較大，住房投資比重較為合理。我縣房地產開發完成投資4454萬元，同比下降47.28%。其中商品住宅完成投資3706萬元，同比下降47.85%。商品住宅投資占房地產開發投資的比重為83.2%，住房投資比重保持較合理狀態。

（2）、商品房建設增長平穩，竣工面積與上年持平

我縣08年房屋施工面積9.09萬㎡,較上年同期增長26.54%, 其中住宅施工7.69萬㎡,同比增長24.63%,商品房新開工面積6.98萬㎡(均屬住宅),較上年同期增長2.49%,商品房竣工面積基本與上年持平。

（3）、商品房銷售量持續下降，銷售壓力進一步加大 我縣商品房銷售面積實現4.58萬㎡,同比下降44.89%,其中商品住宅銷售面積實現4.44萬㎡,同比下降43.65%。（4）、房價穩中有升，但漲幅不大

10月份我縣住宅銷售均價1470元/㎡，上漲2.04%；營業用房銷售均價8170元/㎡，營業用房均價10月份與1月份基本持平，但較上年同期上漲23.23%。（5）、存量房交易量大幅減少

我縣存量住房交易面積1.24萬㎡，同比下降29.55%，存量非住房交易面積1.09萬㎡,同比下降67.07%。

二、房地產業在我縣社會經濟發展中的地位和作用

1、房地產業已經成為我縣國民經濟的重要支柱產業。全縣房地產開發累計投資7.08億元，實現銷售收入6.73億元，繳納營業稅4720萬元。同時房地產開發直接為建筑業提供市場，并直接帶動建材、化工等多個行業的發展。此外房地產業還提供了就業機會，增加了就業崗位。如銷售人員、管理人員、建設工人、裝修裝璜及水電安裝工人等等，以平均每個項目150個崗位計，33個項目能提供近5000個就業崗位。解決了部分下崗職工的就業問題。

2、房地產業的發展推進了城市化進程。近幾年來，通過房地產開發，政府有償出讓土地使用權，從而有利于政府更好地經營城市。自2003年至2008年共出讓用于房地產開發土地43.80萬㎡（合657畝），獲得土地出讓金3.11億元，為加快推進城市化進程提供了有效的資金支撐，直接推進了城市化進程，3、房地產業的發展提高了居民生活水平。近幾年來，我縣的房地產開發更注重了環境建設，堅持以人為本的理念，無論從開發的規模、小區的規劃和設計，還是工程質量上，都有了很大的提高，改善了居住環境，提高了城市品位。如珍珠貢米城、都市花園等一批較高檔次的住宅小區的建成，不但改變了多年來住宅建設千樓一面刻板單調的狀況，也帶動了城市其它建筑規劃理念的形成和發展，為促進城市建設規劃設計水平，豐富城市面貌，塑造城市特色，提升城市品位作出了貢獻。2003年縣城人均居住建筑面積25.81㎡，2007年提高到31.03㎡，2008年有望達到人均35㎡。

三、存在的主要問題及其影響因素

（一）“有價”與“無市”并存。市場售價穩中有升，絲毫不見下行態勢，我縣房價上漲幅度雖然不大，但已然高于市民的心理預期。隨著近期CPI指數走低，利率的降低，稅費的減免政策相行出臺,大多市民認為房價有下行空間。另外,經過多年購房熱潮，很多有購買力的市民都解決了住房問題。現在最強烈的住房要求大多存在于中等收入家庭及小部分入城求學者二大類人群，但是這些要求中很大一部分只是潛在要求，多數人紛紛選擇持幣觀望。商品房銷售持續低迷。1-10月份我縣商品房銷售4.58萬㎡,同比下降44.89%。

（二）“過剩”與“短缺”并存。從歷年數據來看，我縣房地產開發從2003年啟動，至2008年6年共開發85.52萬㎡,年均約14.25萬㎡；6年累計銷售50.23萬㎡,年均約8.37萬㎡,開發量遠大于銷售量。從08年來看也是如此.今年新開工面積6.98萬㎡,同比增長2.49%,銷售面積4.58萬㎡,同比下降44.89%,供給量也高于需求量。但按照我縣城市總體規劃,到2012年我縣城市人口規模達到10.5萬人（縣城現有人口7.4萬）,新增人口3.1萬人,按現人均住房35㎡計,需新增住宅108萬㎡以上,每年需新增住房27萬㎡,大于目前年可供量14.25萬㎡,就趨勢而言,我縣仍呈供給不足態勢。

另外，物業管理覆蓋面積不大，托管面積25.15萬㎡，不及開發總面積的1/3。部分業主物業管理意識不強，收費困難。房地產執法方式單一，人員少，經費不足等等問題均影響我縣房地產業的健康發展。

以上新情況，新問題主要源于以下因素影響：

1、政策調控影響

近兩年來國家相繼出臺各項調控政策，如人民銀行12次提高利率存款儲備金率,6次加息，以及二套房貸政策《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》等的出臺，將持續多年高增長而 產生的市場泡沫適度擠壓，大大抑制了投資性需求特別是投機性要求，房市歸于理性，潛在要求者變得謹慎，紛紛持幣觀望，待勢而“購”。

2、成本加大影響

CPI指數持續走高，建筑材料價格大幅上揚，人工工資不斷增加，融資成本加大等等因素，使房地產開發成本一路走高。我縣房價下行空間不大。

3、購買力下降影響

(1)、利率提高，按揭成本加大。

(2)、CPI指數高位運行，一方面加大了開發成本，另一方面加大了市民生活成本，削弱了購房實際支付能力。

4、市場周期性影響

正如經濟周期的存在一樣，房地產市場也存在周期波動現象。房地產市場周期波動右分為復蘇與發展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。周期大體為7至8年，我縣房地產業自2003年起已歷6年發展期。房價一路上升，現處于房地產周期波動第三階段，供給增長率超過需求，形成階段性“滯脹”局面，這是產生“過剩”現象的主要原因。

5、有效需求不足影響

從總體上說，房地產市場是地區性市場，當地市場環境條件變化的影響比整個國家市場環境條件變化的影響要大得多。當地經濟發展是增加有效需求的基礎。當前我縣房地產市場表現為潛 在總需求大于有效需求，這是產生“短缺”現象的主要原因。

四、今后工作打算

1、十七屆三中全會通過的《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》提出要建立城鄉統一的建設用地市場，我們房地產管理部門要深刻領會其精神要義，加大鄉鎮房地產管理工作力度，完善工作職能，做好準備工作，認真貫徹落實十七屆三中全會精神，以適應新形勢下的城鄉房地產管理工作。

2、進一步加強房地產開發監管力度，督促開發商嚴格按照已批準實施的規劃設計方案施工，杜絕超期建設，投入不到位等現象，同時抓好質量和安全兩個重點環節。

3、大力培育和發展存量房市場和租賃市場

解決群眾的住房問題要堅持租售并舉，目前住房閑置量上升，發展房屋租賃，可以推動擁有兩套以上住房的家庭將房屋引向消費市場，提高住房的使用效率，減少閑置。這是增加住房有效供給的重要手段。為培育和發展租賃市場，一方面要考慮加強對住房保有環節的稅收調節，提高住房閑置成本；另一方面要考慮減少個人出租住房的稅收負擔，活躍房屋租賃市場。為促進二手房交易，在增加住房保有環節稅收的同時，要減少住房流轉環節的稅收，并因地制宜調整住房轉讓環節的營業稅政策。

4、進一步擴大推行物業管理，對新建住宅小區全面實行物業管理，加強對物業收費的監督，盡快建立“質價相符”的服務收費機制。認真貫徹《物業管理收費管理辦法》，結合我縣實際，會同有關部門制定《物業管理收費實施細則》，建立“分等定級、質價相符”的物業管理收費機制，加強對物業收費的監督檢查力度，維護業主的合法權益不受侵害。加大宣傳力度，提高業主物業管理意識。

5、加強執法隊伍建設，改進執法方式，提高執法水平。盡量將處罰程序簡單細化，提高工作效率。加強政策法規解釋工作，減少群眾對執法工作的抵觸情緒。本著服務于群眾的態度，不以處罰為目的，而以優化房地產業發展環境為目標，積極維護房地產市場正常秩序。

6、建立健全系統動態管理機制，對房地產開發，商品房銷售等環節進行全程跟蹤管理。創立對話平臺機制，健全座談、聽證制度。將房屋質量、物業管理、拖欠工程和民工工資等方面的糾紛納入常態管理，發現問題立即進行協調處理，積極化解各種矛盾。

五、對策與建議

1、最近國務院出臺了旨在擴大內需促進增長的十條政策（國十條），同時部署了落實政策的七項措施（國七項），對房地產業發展具有重要指導意義，建議我縣及時出臺相關配套措施，推動我縣房地產業盡快“回春復暖”。

2、減少土地交易環節，盤活閑置土地，降低土地取得成本。結合市場需求，有計劃地進行土地供應。

3、不失時機地拓寬房地產融資渠道 當前房地產企業自籌資金在開發資金來源中所占比重很少，房地產投資增加主要依靠銀行貸款。在房地產信貸管理進一步嚴格而流動性過過剩的情況下，建議不失時機推進房地產金融產品創新，拓寬房地融資渠道。

4、進一步落實和完善有區別的稅收、信貸政策落實保障性需求，支持自住性需求，限制投資性需求，遏制投機性需求，支持中低收入家庭購買中小套型住房。適度降低開發環節相關規費，解決當前規費較重的問題，以降低相關規費鼓勵投資者入市，提升投資信心。

5、適度發放自住購房補貼，以政策優惠吸引廣大自住客戶入市，推動成交量放大。

第二篇：淺析新形勢下房地產市場發展

內容摘要：20xx年末，中央經濟工作會議明確將“去庫存”作為xx年的五大經濟任務之一，并出臺了一系列的去庫存調控政策；

xx年黨的十九大報告提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居”；

2018年7月31日，中央政治局會議要求“堅決遏制房價上漲”。國家政策不斷推出，xx市區房地產市場受此影響劇烈。本文通過分析房地產周期，總結相關問題，為建立長效機制建言獻策。

xx市房地產市場經過近二十年的發展，在推動經濟增長，改善居民住房條件以及提升城市品質等方面起到了積極作用。但目前受房地產市場發展過程中的諸多因素制約，xx市區房地產部分問題較為突出，價格波動幅度大、庫存區域不平衡、個人住房貸款大幅上升、二手房交易不規范等，將對房地產市場健康平穩發展、金融風險防范，乃至地方經濟發展和社會穩定帶來不利影響，本文通過研究新形勢下xx市區房地產發展情況及現階段問題，以期為促進房地產市場健康平穩發展提供有利條件。

一、xx市區房地產市場發展趨勢及特點

（一）xx市區房地產發展趨勢

自1998年房改后，xx市區房地產市場總體呈現“階梯式”的發展態勢。第一輪是2004年左右，上世紀末福利分房制度終結，商品房制度建立，經過幾年的制度認可和剛需積累，大量需求進入商品房市場，樓市均價從千元左右進入2000元時代，2005年下半年樓市逐漸緩和，并進入穩定調整期；

第二輪是2009年左右，經過4-5年積累，部分消費者需求升級，加上城鎮新增人口增加，購房者大量入市，推動xx市區房地產市場量價齊升，2009年首次銷量超百萬方，2010年市區均價較2008年翻番，邁上6000元；

第三輪是從xx年4月西區地王拍出開始，隨著人們生活水平的提高，對住宅品質提出更高要求，加上二孩政策刺激，改善性大戶型住房受熱捧，銷售面積大幅攀升，均價普遍在10000元以上，西區板塊甚至達到18000元以上。

（二）xx房地產市場特點

1、土地市場影響明顯。“去庫存”新政以來，xx市區房地產市場受土地市場影響明顯。xx年以來，xx市區房價經過三輪明顯漲價，分別是土拍創新高的xx年4月、xx年4月和2018年5月。2018年8月1日推出三塊商住用地，其中兩塊終止交易后，市場風向急劇轉向，價格上漲勢頭戛然而止，銷量大幅下降。

2、存量房逐漸成為市場主角。近幾年，xx市區房地產市場發展迅速，新房去化速度不斷加快，導致新建住宅庫存明顯不足，二手房逐漸成為房地產市場主角。近幾年，xx市區二手房交易比重逐年上升，到xx年完全超過新建住宅。其中xx年二手房成交14652套，面積146萬平方米，較同期新建住宅的9549套和110萬平方米，分別多出53.44%和32.73%；

2018年1-10月二手房共成交11184套，面積101萬平方米，較同期新建住宅的6714套和81萬平方米，分別多出66.58%和24.69%。

3、板塊分化明顯。xx市區房地產市場呈現明顯的板塊分化現象，各個板塊在樓盤特色、購房群體、價格及走勢等方面各有特點。一是樓盤各有特色，西區主要為品質改善、老城區主打老城情節、衢江區以農村入城為主、巨化則以拆遷安置為主。二是購房群體分化，西區以改善型中青年為主，主城區以有老城情懷的中老年人為主；

衢江區主要是拆遷戶、開發區企業人員；

巨化主要是拆遷戶、異地搬遷和巨化工人改善型人群。三是價格不同，其中西區＞主城區＞衢江區＞巨化。

4、需求變化迅速。xx年以來，隨著人們生活水平的提高，老百姓對于居住環境提出更高的要求，加上國家全面放開二孩政策的刺激，改善型需求爆發性增長。而大型開發商和新型住宅設計理念進入xx，使xx改善型需求得到了釋放，成為xx-xx年行情火爆的主要原因。但隨著改善型需求大量釋放和均價處于高位后，2018年剛需重回主流。

二、新形勢下xx市區房地產發展存在的問題

1、二手房交易不規范。二手房市場是實現“以小換大、以次換好、以舊換新”，實現住房消費升級換代的重要組成部分，而xx市區二手房市場存在不少問題：①交易過程的信息不對稱。一是賣家比買家掌握更多隱蔽信息。具體而言就是買賣雙方對于二手房的質量、產權性質等內在屬性所獲取的信息的差異性。二是中介機構信息遮蔽。xx中介機構在二手房市場迅猛發展，但與相對成熟的房開企業相比，存在行業經營行為不規范、經營規模小、能力差、信譽度偏低等問題。甚至有部分中介機構利用市場信息的優勢欺騙購房者，從而獲得收益。這種行為嚴重危害二手房市場的健康發展。②稅收征收機制導致“陰陽合同”盛行。在二手房交易過程中，如果不滿足相關條件，不僅要繳納與新建住宅交易相同的契稅、印花稅，還要額外繳納增值稅、個人所得稅。近年來隨著房地產市場日益繁榮，二手房交易也變的多了起來，交易過程中不少買家和賣家為了少繳納稅款私下簽訂了“陰陽合同”，這很大程度上減少了購房成本，但是存在著違法風險和交易風險，不利于二手房市場健康發展。

2、庫存不平衡。一是區域庫存不平衡，一方面西區板塊新房庫存偏低，面臨著及時補庫存的窘境。另一方面火車站板塊、衢江板塊、巨化板塊高地價帶來的高房價樓盤大量入市，銷售速度大幅減緩，庫存增加。二是戶型不平衡，現有庫存平均面積為155㎡/戶，大戶型庫存較高，中小型庫存較少。針對這種現實，xx目前存在以下三個方面的劣勢造成房地產市場后續乏力。一是xx現有產業發展仍是短板，對外地務工人員和周邊農業轉移人口吸引力有限；

二是受制于本身經濟社會發展水平，普通家庭收入普遍不高，市場需求難以擴大；

三是基礎設施和公共服務水平提升有限，不能完全滿足新增人口需要。

3、租賃市場亟待發展。住房租賃市場發展相對滯后是xx房地產市場一個缺陷。租賃市場被關注的少，被邊緣化。從現有的政策大力發展住房租賃市場情況來看，xx主要存在三個方面的難點：一是現有城鎮住房租賃供給主要是以個人出租自有住房為主，缺乏專業性的機構參與，也不利于提高整個社會住房租賃服務水平和形成完善的住房供應體系，需要進一步培育市場多元主體，多渠道的增加租賃住房供應。二是租賃雙方主要是通過房地產中介機構進行交易，但也有一些中介機構發布的虛假信息，從而誘導消費者，侵犯承租人的合法權益，擾亂住房租賃市場次序。三是缺乏保障租賃雙方當事人權利、義務的相對法律制度規范，同時也沒有建立起住房租賃企業中介機構承運人員信用的管理制度，從而導致住房租賃糾紛頻出，容易造成租賃市場管理無序，嚴重阻礙租賃市場發展。

4、房屋空置問題逐漸突出。xx年，xx市統計局開展對住宅用電用水情況調查，通過住宅用電和用水情況來判斷xx住宅市場的空置情況。從調查結果看，用電方面，年用電少于30度的用戶占安電表總戶數的18.6%；

用水方面，年用水少于3噸的用戶占安水表總戶數的23.3%。從房地產性質來說空置率在10%-15%是合理區間，目前高于18%的空置率容易出現以下問題：一是金融風險增加，xx市區樓市高空置率表明投資比例增加，在房價下跌時，多套且空置的投資客選擇斷供的可能性遠遠大于單套剛需群體；

二是樓市資源浪費，高空置率導致資源錯配，現有房源不能得到有效利用。

三、促進xx市區房地產市場健康發展的意見建議

1、加強住宅供給結構調控。一是完善保障房供應體系。根據成熟市場經濟國家的經驗，在住房供應較為緊缺的情況下，政府參與或支持建設公共住房是發達國家較為普遍采取的一種住房保障措施。完善的保障房體系也是增加住房供給的重要補充。二是改進住宅供應結構。xx和xx年在二孩放開，高品質生活需求上升的情況下，改善型需求大幅增長，但隨著單價上升，總價偏高，到2018年中小戶型代表的剛性需求重回主流。政府在土地供給中，因根據市場變化，及時調整規劃，來有效滿足市場多元化的需求，促進市區房地產市場健康發展。

2、完善二手房交易機制。①建立二手房網上交易平臺。信息不對稱、不透明是二手房交易過程中最大的問題，建議建立信息流通順暢的交易平臺，網上公示相關樓盤房屋信息，并通過法律法規來保證信息的全面性和準確性，以保證普通購房者能夠通過廉價而又方便的方式搜尋到信息，減少信息不對稱。②進一步完善二手房交易稅費，杜絕“陰陽合同”。我國目前的房地產稅收特點就是流轉環節課以重稅、而保有環節課稅較少，這在客觀上增加了房地產投機的可能性。因此要轉變觀念，改變現有課稅模式，做到輕流轉、重保有，減少因流通環節課稅過重導致的合謀偷稅漏稅行為。③完善和細化相關法律法規。二手房銷售市場相應的監督監管機制缺乏，是市場信息透明度不高的原因之一。政府作為市場監管者，應加快健全相關法律法規，完善監管機制，進而提高市場的透明度，如加大對房地產經紀人的考核力度，規范中介收費和各項專業合同范本，加大對無證中介、無資質中介的查處力度，建立中介機構信用等級評定來引導市場選擇等方式，降低由于市場信息不對稱造成的交易風險，促進二手房市場的健康發展。

3、租購并舉，完善住房供應體系新格局。住房租賃市場是住房供應體系的重要組成部分，也是解決城鎮居民住房問題的一個重要渠道，建立住房購租并舉需要四個方面的工作。一是加強培育市場供應主體，增加中小戶型房源有效供給，制定優惠的土地供給稅費優惠等政策，以吸引和鼓勵房地產開發企業進行租賃性住房的開發和經營。二是保障租賃雙方特別是承租人合法權益，推進住房租賃市場立法，建立健全住房租賃監管機制，規范租賃中介機構的行為。三是提高居民住房貨幣支付能力，特別是低收入家庭以及進城務工人員的支付能力。比如放寬住房公積金的使用條件，允許按照合理比率抵扣個人所得稅，推進公共租賃住房貨幣化補貼等等。四是充分利用大數據高科技手段，提高信息化管理與服務水平。通過建立專業化的房源信息共享服務平臺，建立健全信息監管平臺，加強對互聯網租賃的房源信息的全過程方面的監管。

4、加強市場調控，促進樓市資源有效分配。一方面加快推進不動產統一登記和住房信息聯網，在此基礎上推進房產稅改革進程，全面開征房產稅，將空置的社會存量逼向市場，或出售或出租，以此減少住房空置率造成的資源錯配。另一方面要加快財稅體制改革，理順中央和地方財政體制關系，從根本上筑牢制度根基，促使地方擺脫“土地財政依賴癥”。

第三篇：房地產市場行業發展情況分析

房地產市場行業發展情況分析

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

房地產業的資金大部分來自于各金融機構，金融政策的調整對房地產業有著巨大的影響力，這種影響力可以從兩個方面來看：一是面向全社會金融政策對房地產業的影響；二是社會為了達到一定的目的而通過金融政策對房地產業進行引導，以利于房地產業及整個社會經濟的健康發展。后者在國內常常稱之為房地產業宏觀調控

受發展階段和國情所決定,影響我國的房地產市場的因素眾多而又獨特,既有人口,土地,經濟等實際指標,又有消費傳統,心理預期等特殊影響,還有金融體系,土地制度,政策調控等制度因素.其中,政策對房地產市場的即時影響較大.政府政策影響市場常常成為中國房地產業發展中的硬拐點因而房地產政策的成功與否在相當程度上決定了中國房地產市場的發展進程.房地產政策既關乎國民經濟增長的大局,又與廣大民眾安居樂業息息相關,因此從政策的制定到實施均受到社會各方面的關注.一、存款準備金率上調對房地產市場的影響

2011 年6 月16 日，中國人民銀行決定，從2011 年6 月20 日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5 個百分點，至此，國內銀行存款準備金利率達創紀錄的21.5%。這已經是自2010年1 月份以來央行第12 次上調存款準備金率了，每次凍結的資金量都在3 500 億元以上。根據國際經驗，上調存款準備金率也沒有明確的尺度，中國的存款準備金率不存在絕對的上限。由于每次幾乎都凍結3 500 億元以上的資金，無疑是收緊了流動性，壓縮銀行的放貸能力，這就提高了銀行貸款的門檻，對房地產開發貸款和個人按揭貸款產生了直接影響。準備金率連續上調的累積效應對銀行信貸總量將產生顯著抑制作用，作為資金密集型行業，房地產企業的貸款量會受到很大影響。央行自2011年11月底以來第二次下調存款準備金率，也是2012年年內首次下調，下調后，大型金融機構存款準備金率降至20．5%。本次下調總體上與地產無關,所以對房地產市場的影響基本可以忽略.二、銀行調整信貸政策對房地產市場的影響

據統計，2008 年我國新增人民幣貸款4.9 萬億，其中房地產貸款4 800 億；2009 年，新增貸款9.6 萬億，其中房地產貸款2 萬億；2010 年，新增貸款減少為7.5 萬億，房地產貸款不減反增，達到2.022 萬億，這說明2010 年在房地產企業上市、擴容、發債等方面陷入停滯以及房地產信托融資被叫停的情況下，房地產金融市場形成了信貸主導的格局，這也說明商業銀行在信貸投放上存在結構性問題，過多地投向了房地產行業。2011 年各商業銀行都針對當前經濟形勢對信貸政策進行了調整，對于房地產等可能引發資產價格泡沫或通貨膨脹的領域會嚴加控制，房地產行業相關貸款門檻會持續提高。個人貸款方面，2008 年為應對金融危機帶來的房地產市場需求下滑，人民銀行將商業性個人住房貸款利率下浮幅度調整至70%，最低首付款比例調整為20%。在之后兩年寬松的貨幣政策下，絕大多數銀行都為首次購房的新老客戶辦理了房貸利率七折優惠，很多銀行甚至大打“擦邊球”，為“二套房”甚至“三套房”貸款購房者都發放了七折利率的貸款。從2010 年11 月1 日起，應監管部門要求個人住房貸款利率的下限上調為基準利率的0.85 倍。近期由于銀行規模緊張影響的擴散，已經有多家商業銀行取消了首套購房貸款的利息優惠。目前唐山市場上，只有中小股份制銀行還有首套房利率的優惠政策。但是隨著各家銀行總行政策的調整，利率優惠被取消應該是未來的趨勢，這無疑給購房者增加了成本。加之國家對二套房貸的差別化信貸政策大幅提高了購買第二套住房的資金門檻，監管力度的不斷增強，必將對房地產市場的需求形成沖擊。據報道，上海及浙江的四大國有銀行的首套住房按揭貸款已經完全取消現有的優惠，其首套住房按揭貸款首付比例上升到四成以上，貸款利率也上升到基準利率以上。開發貸款方面，種種跡象表明，2011 年商業銀行房地產開發貸款業務將受到一定抑制，審批標準將明顯趨嚴。工行日前已表示要順應整個經濟發展模式轉型的要求,調整內部的信貸結構, 有保有壓，并對房地產開發貸款進行控制；某商業銀行總行近期要求各地分行對全部已經審批的房地產開發貸款項目重新進行風險評估。在這種形勢下，預計在2011 年除目前全國排名靠前的知名房地產開發企業仍會獲得部分信貸資源外，其他的尤其是地方性的中小開發商獲得銀行貸款支持的難度比較大，中小開發商資金的“枯水期”可能會到來，這一點目前已經顯現在了委托貸款利率走高、民間借貸成“瘋”上。在此需要提醒廣大購房者的是，未來一段時間內置業需考慮的重要因素不只是地段、房價等，還應該側重開發商實力的了解，規避購買期房形成爛尾的風險。2012年上半年,為鞏固房地產調控結果,中央政府堅定不移加強房地產調控,一方面繼續堅決抑制不合理需求,另一方面支持自住性住房的合理需求.2012年上半年貨幣政策微調力度加大,促進熱點城市成交活躍.上半年銀行兩次下調存準率,三年半來首次降息.貨幣政策微調,信貸投放力度有所加大,使得購房者和開發企業更易獲得貸款,使北京等熱點城市今年以來首次出現交易量放大.商品房銷售面積降幅逐漸縮小的主要原因.眾所周知信貸變化左右房地產,在此輪房地產調控政策的影響下2012年上半年,房地產市場呈現如下特點,供求矛盾有所改善,但仍需繼續增加供應;不合理需求受到抑制,剛需成為需求主體二季度特別是6月份熱點城市住宅成交量價均有所反彈.三、金融政策和其他政策相結合對房地產市場的影響

除金融政策外，國家還出臺了一系列抑制房價過快上漲的調控政策，包括限購令、土地政策和稅收政策等。在如此嚴厲的調控政策下，市場出現了開發商捂盤，購房者觀望的局面，即持續加息會干預購房者的心理預期，觀望情緒會逐漸濃厚，樓市的需求量會逐步減少。調控政策還會從另外一個方面增加樓市的供應，重慶大學公共事務系副主任曹躍群說，隨著多次提高存款準備金率和加息，部分快速擴張的中小企業資金壓力加大，從而會出售持有的房源，增加市場供應。一方面需求萎縮，另一方面供應在增加，這樣使得房地產企業的庫存量不斷擴大，資金回收率降低。以北京為例，5 月北京樓市29 個開盤項目的平均銷售率為31.1%，進入6 月樓市再創年內新低。根據中原地產研究統計，6 月當月北京取得預售許可證的商品房期房住宅項目合計為29 個，提供住宅套數為9508 套，而當月簽約的數量為1 295套，簽約率僅為13.6%。其次，是北京的商品房庫存積壓上漲，僅6 月預售的商品房期房住宅項目，根據預售總值對比已

經簽約的項目值，合計提供的9 508 套住宅總市值325 億，而截至月底簽約的僅有29 億，一個月的庫

存積壓市值就超過296 億。296 億還僅僅是積壓商品房的市值的一小部分。根據6 月30 日的數據，北

京商品房庫存總面積分別為：期房面積1 510.5 萬平方米，現房面積1 809.5 萬平方米。總庫存面積為320 萬平方米，相比春節調控前的3 181.2 萬平方米增加了138.8 萬平方米。“根據今年在售期房預

售均價，乘以庫存面積，目前全市積壓庫存總市值已經超過8 000 億。預計年底有望達到萬億。”

綜上所述，在當前金融形勢下，各種政策疊加一定會對房地產市場產生實質影響，但是，也應該

看到，國家調控的本意是讓房地產市場回歸健康理性的軌道，而不是讓實體經濟承受房價大幅下

挫的后果，所以隨著調控政策的逐漸顯效，未來一到兩年房地產行業有可能面臨重新洗牌，融資渠道寬廣的大型房企將面臨新的發展機遇，而房價將是會經歷波浪式平緩調整的過程.與此同時多部委強調落實保障房建設資金.住建部,央行,財政部等多部委政策支持保障房資金.在政府控制房價、調整住房供應結構、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀調控政策陸續出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發投資的增速也將相應減緩。與此同時，加息、提高存款準備金率等措施所導致的房地產開發貸款與消費貸款增速的放緩將直接影響房地產開發的規模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對房地產的宏觀調控政策落實到位，未來2―3年我國房地產開發投資的增速將略有減緩.市場供求不平衡矛盾將繼續存在。近年來針對房地產的宏觀調控政策中影響需求變動的因素主要有：上調銀行存貸款利率、控制二次購房與投機性購房、控制拆遷規模等。但是，由于人民幣升值的預期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產領域，未來2-3年我國部分地區房地產市場的投資性需求仍將有所提高。

房地產價格將保持上升趨勢。從對供求關系的分析可以判斷，未來2―3年我國房地產價格仍將保持上升的趨勢，原因是：

第一 房地產市場供求發展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續迅速增長的趨勢）必然反映在房價的持續增長上；

第二近年來地價、建筑材料、商品房品質提高所帶來的開發成本增加將推動房價上漲；

第三 從經濟學理論來看，房價的運動趨勢和國民經濟增長率以及居民可支配收入正相關。目前我國經濟高速發展，居民收入持續增加、除非遭遇金融危機，經濟增長趨勢被迫中斷，否則房價的運行趨勢只會上升，而不可能下降。

普通住房供應量將上升，高檔住宅供應量將減少。為了合理引導住房建設與消費，國家在規劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優惠的政策支持，并明文規定了享受優惠政策的普通住房的具體標準。未來2―3年，隨著各地房地產宏觀調控細則的相繼出臺，中低價位、中小套型普通商品房、經濟適用房與廉租房的供應將有所增加。

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第四篇：房地產市場發展形勢分析

房地產投資快速增長，項目遍地開花，投資（含投機）購房盛行，消費者追漲購買使大量需求提前釋放……可以說，2007年10月以前，無論是上海、北京、深圳、廣州等一線城市，或是長沙、南京、重慶、武漢、北海等非一線城市，全國的房地產市場正值有史以來最紅火也是最瘋狂時期。

從2005年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增

加個人所得稅、增加二手房交易營業稅、發行國債、調低利息稅、歷次加息以及提高存款準備金率到多部門聯手嚴查、加強住房保障，再到2007年9月27日央行和銀監會聯合出臺的房貸新政、國土資源部的39號令（236號文），兩年多時間，調控政策出臺之密集、數量之多、時間持續之長、措施之嚴厲，在我國房地產發展史上實屬罕見。無疑，2008年，中國房地產市場很關鍵的一年。

宏觀調控得到落實執行

2008年，宏觀調控將進一步深化，并得到落實執行，疊加效應將日益顯現。本文作者陳真誠認為，房地產熱將降溫，投資將有所回落，開工項目也將適量減少。

但由于持續很久的房地產市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當的慣性，不少地區房地產發展投資機構、房地產開發商未完工項目的繼續，使得2008年尤其2008年上半年的各地市場熱點區域增多。

正因為城市房地產項目遍地開花，使城市輪廓線向四面八方同步外延，使得城市的市場熱點區域也增多。如長沙，不再是城中、城東獨領風騷，城北、城南、河西的地區供應比重也將增加。

不過，正因為這種城市輪廓線向四面八方同步外延的發展趨勢，使得城市的熱點區域增多，卻讓熱點的相對熱度下降。所謂熱點多了就意味著熱點喪失或減弱，不在少數的你我彼此彼此使得難分彼此。

國土資源部有關負責人就39號令土地供應調控的相關政策向記者做進一步解讀時表示，國土資源部強調要保障住房供應量，首先是重點保證住宅用地需求，特別是要優先安排低收入家庭住房用地的供應。其中規定，必須單獨列出城市建設用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地不得低于申報住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準用地。要優先安排、供應列入供地計劃的廉租住房用地和經濟適用住房用地。對未完成供地計劃的，第四季度不得供應其他商品住宅用地。

毫無疑問的是，隨著宏觀調控的落實，城市房地產產品結構將更科學化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現，90平米以上房型將繼續向節約面積發展。

在長沙，從2000年本人曾服務過的“同升湖”、“山水芙蓉”開始到2007年的“保利”、“綠城”等幾十個別墅物業的集中放量，可以預見長沙高端房地產市場還將加大，高檔住宅市場將出現分水嶺。而其實，這一趨勢在全國各大城市差不多。只是，一些別墅等高檔住宅市場相對剛性但需求相對不足，可能面臨更大的市場壓力。

同時，另一方面，政府將進一步落實宏觀調控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導向，調整供給結構，積極發展二級市場。并加大對房地產業秩序進行規范和整頓，維護市場健康運行。

保障性住房開發規模增加

目前，在長沙已經在全國成立了住房保障工作局。如果該局確實能為住房保障工作起到成效的話，相信會在全國其他城市陸續成立此類機構。

2008年，住房保障政策將進一步落實，廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應、投資、資金、項目開工及產品供應的相對比例將增加。另一方面，由于預期改變，投資（投機）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費者變得相對理性。房地產市場可能出現進一步觀望，進而出現持幣待購、惜購等現象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。

高度賣方市場將逐步被扭轉，甚至可能轉化為買方市場或相對均衡市場。同時政府將擴大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應，拿地競爭激化，大地塊土地供應模式可能被相對改變。

政府一方面嚴格控制高端市場的發展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調整結構，穩定市場，符合“90/70”政策的小戶型、低總價房屋產品供應將增加。

在開發規模方面，將導致部分原本新立項、新投資的非保障性住房開發規模下降。同時，受宏觀調控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發規模將增加。一些原本計劃安排布局的大盤，可能分細或把多期并攏來開發。

項目開發和上市速度將加快，一般較難再現大規模、大面積的捂盤、囤房、惜售現象。

房價整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價格相對穩定，別墅價格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業地產房屋及城區部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價將可能較大幅度下降。

因此，房地產行業可能從“暴利時代”轉入“微利時代”或“常利時代”，暴利時代逐漸遠去甚至走向終結。

市場競爭更

第五篇：天津市房地產市場發展現狀分析

【摘 要】改革開放以來，天津市的發展是在大闊步的前進，天津地處于華北平原東北部，東臨渤海與首都北京毗鄰，東、西、南分別于唐山、滄州、廊坊等地相接壤，地利優勢明顯。隨著社會經濟的逐步發展和變化，越來越多的農村勞動者為了賺錢奔向急速發展的天津市，隨之出現的就是在城市生活的住所問題。天津市的房地產產業得到了迅速的發展，但是在高速運轉的同時，同樣的蘊藏了大量的隱患，這也成為了黨和人民政府關注民生問題的重要工作之一。筆者通過查閱相關信息，對天津市的房地產發展狀況進行基本情況的分析。

【關鍵詞】房地產；天津市；發展現狀

近年來，隨著天津市的不斷舊城改造，房產開發所帶來的經濟收益是十分顯著的，平均每年整體投資力度占天津市全年總投資額度的48%，可見，房產開發已經成為了經濟來源的重要途徑，但是在這樣一種飛快發展的“車速”中，不安全的隱患就會逐步的加劇和顯露出來。如今我國房地產的投資熱潮是一浪高過一浪，普通居民買不起房子已經最現實的體現出了供求關系的平衡被打破。目前，投資和投機已經過度，推動房價一路非理性的上漲，嚴重的脫離了正常的上漲軌道，房產泡沫已經毋庸置疑，其中蘊含的風險不可小看。

現今房地產市場發展現狀

1.1 房地產是經濟收益的龍頭產業。天津市的房地產業生產總值的增長速度高于gdp的增長速度，就2011年天津市單月的土地成交量來看，中心地區成交一宗土地，成交面積1.06萬平方米，成交金額3.94億元；環城四區成交23宗土地，成交面積195.95萬平方米，成交金額36.54億元；西青區成交3宗土地，成交面積8.97萬平方米，成交金額0.35億元；北辰區成交15宗土地，成交面積141.97萬平方米，成交金額5.02億元；津南區成交5宗土地，成交面積45.01萬平方米，成交金額31.1億元；遠郊區縣共成交26宗土地，成交面積140.86萬平方米，成交金額6億元。從交易金額不難看出，房地產所帶來的經濟收益的顯著成效。

1.2 商品房的置空率越來越高。由于我國的基本國情的決定，地域發展不平衡這一直接原因，導致南北差異巨大，這一點也同樣的表現在了我國的房地產供求關系上，盡管當前房產的總體形態是好的，但是在一些方面出現了投資過大，建設結構不合理的情況出現。如今全國的商品房屋成交量都成下降的趨勢，天津市也不例外，2011年1月的單月商品房成交量同比去年相比就下降了32.66%；從成交面積上同比下降了32.64%；從成交均價走勢上同比下降了4.68%；新建商品房成交面積同比下降了51.26%。

1.3 房地產的泡沫危機。產生房地產泡沫的主要原因是由于房地產的價格一路上升，地產投資過于太大，市場沒有購買的能力所導致的最終結果。2011年7月份天津市商品住宅市場供求比為1:0.44，供求差距再次加大，商品住宅市場新增供應量為190.67萬平方米，同比上漲142%，環比上漲41.55%；商品住宅成交量為84.39萬平方米，同比上漲34.17%，環比增長11.17%，供求比為1:0.44，市場表現為供大于求。

房地產的發展趨勢和特點

2.1 房價逐步回歸到起點。房價將回歸到理性，顯現平穩的發展趨勢和狀態，如果國家的政策和宏觀調控得當，化解了當前的房產泡沫危機，并推動其平穩的向前發展，那么就會實現比較平穩的過度；如果繼續保持當前的現狀，那么到一定的階段，房產泡沫必將會破碎，之后再逐步走上正軌，但是出現危機的大小，還是決定于國家相關的政策調控和力度。

2.2 保障性住房的加強。從當前的形式來看，國家的保障性住房已經在全國普遍的開展，但是中國的眾多人口已經十分明顯的確定了這一政策，是無法讓這個占了全球六分之一人口的泱泱大國所能夠滿足的。天津市從2011-2015年的規劃內，將建設各類住房建筑面積9500萬-12000萬平凡米，其中新建保障性住房5205萬平方米，規劃期內單套套型建筑面積90平方米以下新建住房面積應達到新建住房總面積的70%以上。

當今房地產應當解決的主要問題

嚴厲打擊房地產投機，控制房價，防止房地產泡沫的持續擴大，需要科學合理的可持續發展，針對目前天津市房產出現的問題，筆者有以下幾點意見：

3.1 合理的做好規劃工作，控制房價的過高漲幅。天津房價的急速上漲是因為供求關系的不平衡所導致的，因此對城市的房產建設應該做出合理的規劃和措施，應該以市場需求為導向，正確合理的進行土地拆遷和土地市場交易。完善土地管理機制，加強土地管理、開發、利用。

3.2平衡住房結構的開發，增加經濟適用房的開發與建設。全國市場都普遍的存在房產開發不合理的情況，就目前天津市的房產結構而言，需求還是以中、低檔為主。因此，政府相關部門應該以鼓勵和調動房產開發者多進行經濟適用房的開發和建設，適時的采用一些合法手段，對房產市場進行微調和微控，以避免房產市場波動幅度較大。

3.3 大力推進房地產金融產品的創新。從理論上講，如今銀行貸款的發放量的增長為購房者及開發企業提供了更多的信貸支持，商品房應該能夠有足夠的空間來發展，但是目前天津房地產業還沒有出現這樣的形勢和結構，房貸的形勢單一，不能滿足消費者的正常需求，因此建議金融機構能夠進行金融產品的創新，更多適合不同消費者進行房貸的產品，以提高對商品房的需求。

3.4 保護普通居住型的購房者。對不同的購房者，政府應該有不同對待的政策，滿足廣大的人名群眾擁有最基本的住房，完善經濟適用房的管理，并且整頓租房憑借市場，讓空余和閑置的房屋能夠提供給沒有房屋的人居住。由于天津市舊城的改造，有必要對拆遷的居民進行房產等級的劃分與歸類，給予一定的補償。

總結：

通過分析，筆者認為，現今全國房地產業的形態萬變不離其宗，就天津市的房地產而言，雖然漲幅的速度較快，但是總體趨勢還是趨于平穩，國家也相應的頒布了一系列的政策和法規，從保經濟逐步的轉向保民生。只要能夠認清房地產業現在所存在的危機，能夠及時有效的規劃土地，完善各項政策和法規，政府的有效調控，房地產業依然會形勢一片大好。