第一篇：干部學習講稿：宏觀經濟形勢與房地產調控

干部學習講稿：宏觀經濟形勢與房地產調控 陳全生 國務院參事

今天講講宏觀經濟形勢和房地產調控，重點房地產。我是國務院參事，參事是以個人身份參加政府，所以所講的內容都是代表個人的，不代表政府，不代表任何機關，只代表我自己，做個聲明。

一、當前宏觀經濟形勢

要先講經濟形勢，就是去年的經濟形勢我自己認為講的很好，但是實際情況都在往下掉，這個是gdp往下掉的情況，是，我們是要往下跳，但是這個掉是往下在看。這個是工業增加值的情況，工業增加值我也放了一張圖，從20.7%一直到15.7%，而且這個是一個累計數字，如果不是累計數字掉的就更快了，累計的它就平均了，等于是把到年底掉的情況就全部給掩蓋了，所以我覺得掉得是很快的。這是運輸量，大家可以看出來，運輸量掉得也很快。這個特別是水運，這還不能說明。大家可以看看周轉量的增長，水運占二分之一，就是這太線，這個二分之一，因為它掉得很快，最后是掉到了12.5%。港口的吞吐量也是從40掉到14、13，也是累計數字。所以我總覺得說得很好，但是實際把增長的數字一擺出來，真不是那么好。這是航空的、客運的、貨運的，也都是往下掉，也都是累計數字。發電量，大家看發電量，只有水電上去了，但水電只占全部電力的20%。整體的紅的是發電量增長在往下走，然后這個是火電，火電占80%。特別有一個情況2010年能源生產總量和原煤產量的數字到現在不公布。什么原因我問了，他說有一些統計上的困難，這個是十幾年沒有過的事情，一直在往下走。具體看消費和出口投資，看這幾個情況，這個上面這兩條線是名義增長，這是實際增長。由于2009年、2010年的名義增長和cpi圖形相似，這個上去了，這個也上去了，所以它受價格因素影響挺大的。如果要剔除cpi因素就不是這種樣子了，就不是2010年在上面，2009年在下面，是倒過來了。倒過來就是這樣：我把這所有數字都列出來了，這是2009年的cpi，這是2010年的cpi，這是名義增長，然后算出來這是實際增長。

實際增長列出來的圖是這樣的，這條線是名義增長，這是實際增長。2009年的實際增長是這么上去的，2009年在這，2010年是在這，下來了。最后是14.6，另一邊是18.4。這個是2010年的實際增長比名義增長低3.8個百分點，比名義增長低了3.8個百分點，實際是2010年比2009年低了1.。

沒有一定的飽和量，現在所設的維修網點最后就撤退了，因為不能老虧損，這種情況可能最后不是優惠了最基層農村的，不是鄉里、鎮里，可能就是買了一塊廢鐵就有這個問題。然后房地產再一壓，這個車再不買，所以我覺得消費有問題。出口剛才講了，所以今年的形勢不是很好，從這里邊我覺得有一句話就是2008年可能是最困難的一年，結果真的是最困難的一年。2009年錦濤講，說今年是中國共產黨人進入新時期遇到困難最大、挑戰最嚴峻的一年，果真也是這樣的。2010年然后又講是極其復雜的一年，這是中央領導同志講的。我個人認為今年可能是比較艱巨的一年。為了要和房地產這個掛在一起，我就再把固定資產這個事情再說得細一點。這是2010年十大產業固定資產投資額，這十個行業占了全部投資額的93%。這是10個行業的投資總額，這是全部行業投資總額，這是這十個行業分別的投資額占了93%，如果看這93%的話，就能看到整個中國的固定資產投資狀況，劃了幾張表。這是2009年十大行業逐月累計的數字。這個是2010年十大行業逐月累計的數字都是十個行業。這刊布出來，把它畫兩張表就是這樣的。中間紅色粗線是固定資產投資的整體水平，或說是固定資產投資的平均水平，這細線是十大行業。這十個行業原來在去年的時候，在四川2009年的時候大部分都在紅線（平均水平線）上面，這一大塊就是拉動了紅線的上行，下面這一塊是房地產。結果到了2010年，除房地產外，其他的九條差不多都在投資的平均水平線下面。只有制造業和倉儲運輸大約和平均水平線持平，剩下全在紅線下面。這張圖說明了什么呢？說明房地產拉動了中國固定資產的投資保持在這個水平上。剛才我們看是17.9%，差不多是這個概念，現在是29%，實際投資增長是19%。如果再把房地產打下去，我估計固定資產投資還會往下掉，如果還要往下掉我覺得今年就不會太好。當然還有一種說法，今年是“十二五”的開局之年，大家都在上，但是因控制得也很緊，因為因自己也要想，如果出了事，銀行這個責任也擔不起，所以他現在是拼了命的在壓這個貸款。我自己估計的情況是物價在上漲，經濟在往下掉，但是到了三季度和四季度一定會起來的，肯定還會再追加投資，因為明年換屆，所以不會有太大的風險。但是就是這種辦法使得中國經濟的波動會很大。

由此就導出我對房地產的看法，我個人認為2010年房價調控政策出臺之后，房價是在掉。這個是2010年，這個紅的是總體的房價，也都在掉，這個是叫經濟適用房這條線，深下你看全部都下來了，這一年之內全都下來了。全都下來它有個過程，我總認為房地產政策的調整得有一個過程，不能說今天說了公布政策，明天房價就掉下來，或者是三個月房價就掉下來，三年的周期，蓋個房子得三年，我以前也弄過房地產公司，怎么也得弄個三年，結果現在是弄了政策你立刻要掉，我覺得現在不斷地加大調整力度，剛才我說了固定資產投資是這種樣子，再加大力度真是要傷及整個經濟了。

這是我剛才說的已經說過了，就是gdp下行，其他的工業增加值、發電量、貨運周轉量、港口吞吐量從側面印證的一件事情，投資消費出口實績增長都在下降，然后cpi、ppi的價格都在上升，居民消費價格、商品零售價格、農產品市場價格、然后農業生產資料價格、原材料燃料動力價格、工業品出廠價格、固定資產投資價格、土地交易價格等全部上漲。如果經濟下行，價格上漲，是否已現滯漲？現在還不能完全這么說。但是如果在房地產調控政策已取得明顯成效的情況下，再加大力度，而且動用行政干預的力量，我覺得真的會出現滯漲。

二、房地產市場發展與調控

因為住房的作用，這個是我自己體會的，因為原來是搞過房地產公司的，住房是唯一能將老百姓存款與鋼材、水泥、玻璃、地板、門窗、五金等一系列建材產品緊密聯系的連接器。這是唯一的能夠把老百姓存款拿起來，中國的儲蓄就大。然后一個是住房是個巨大的吸金器，你不讓它吸，資金就到處游蕩，什么“姜你軍”、“豆你玩”什么這些，然后家俱、家電，廚具、潔具、裝飾、裝修，保姆、保安，汽車、汽油、道路、停車都是些相關起來的，你說現在停車場就養了很多人，就是劃塊地拿欄桿一圍就不少錢了。而且中國的住房投資有個特點，就是老百姓把近三十年攢的錢投向房地產。一個是通過儲蓄把過去存的錢拿出來；一個是通過按揭把未來的錢拿出來。湊在一起一共有三、四十年的錢砸在房地產上。所以我覺得住房的作用也要高度重視。

目前我個人認為中國房地產需要系統的頂層設計。所謂頂層設計我覺得有些調控思路沒有理順，問題沒有開掘清楚或者是沒有揭示清楚，采取的辦法基本上是是非市場的，是行政為主的。大概我的觀點有這么幾個。第一，房地產的供給呈整體下降趨勢，十年的數據。然后需求成快速上升的趨勢，一個上升、一個下降所以供給不足是上漲的根本原因。我一會會詳細講。然后第二個就是房地產抵償，市場結構有重大缺陷，什么缺陷呢？就是沒有租賃市場。我們把有房住等同于有住房，等因為有房住等同于有住房所以就出了一個觀念叫市場管商品房、政府管保障房，這個指導思想是有錯誤的，所以現在房地產市場就不景氣了。第三個主要就是干部考核制度，要改變才能改變目前的這種狀況。

（一）供給不足是房價上漲的根本原因

先說供給不足，供給不足十年間有四項指標，一個是施工面積、一個是購置面積、一個是完成開發面積還有一個是竣工面積都整體下降。另一方面，經濟持續快速增長，城市化進程加快，居民收入水平提高，小家庭、單身家庭增多，以及流動性過剩等因素，共同推動房地產需求呈迅速上升態勢。

大家來看幾張圖。這是土地購置面積的情況：從2000年到2010年。這條黑線是自動形成的趨勢線，這是增長的百分數，這是2010年上去了，到了24%，但是整體的趨勢沒有改變，當然我這個圖是去年就發的，這個是昨天剛加的。從絕對量上來講，這個絕對量是不少的，當然是這個量比下去了，但是這個速度下得太快了，而這個速度和和需求的那個速度，那個速度這么上去的，所以這兩者比較是非常明顯的。這是土購置面積的概況。這是完成開發面積，完成開發面積也是這樣，十年期間。這是施工面積，施工面積由于2010年上去了，所以趨于平緩，要不然也是這種下去的，就是因為這個上去了，當然坡度下來以后。然后是竣工面積，竣工面積今年增長了4.5%，還沒去年的5.5%多，絕對量沒有問題都在下去，但是就是這種增長幅度都在下滑，下滑大約都是，這個最高的是21，最低的是-3.5，這是4.5%，這是21%，是下降十幾個點，這個還好一點，你像這個是-7.7，是40，三十多點，這個就將近40個點、50個點。

房屋竣工面積增長下降，表明半年到一年內供給緊張；完成開發面積增長下降，預示1-2年后會出現供給不足；土地購置面積增長下降，從三年周期以后價格呈現上漲。所以不從總量上增加房地產供給，近幾年，我們將始終擺脫不了房地產價格上漲的困擾。具體說一下土地購置面積的狀況。這是2001年開始一直到2010年土地購置面積的增長狀況，土地面積增加的百分比，不是絕對量。可以看出來，這是2003年底我們開始宏觀調控，叫“收緊銀根，收緊地根”，所以土地面積就開始了從2004年5月到2007年5月土地購置面積18個月的低增長和負增長，超過10%我就認為是高增長了，低于10%以下我就認為是低增長，16個月的負增長，正是因為有連續三年的土地的購置面積是這種狀況，所以2007年房價開始大漲，2007年房價大漲以后就引起了土地購置面積又開始增長，然后緊接著我們又遇到了經濟危機這又下去了，或者講這段說反正那時候的經濟就開始往下掉，掉到年底又開始經濟危機了，所以就出現了從2008年6月到2009年12月土地購置面積連續3個月低增長以后，15個月負增長，15個月負增長而且是重度負增長，都是-25%以上的增長，由此帶來了2010年今年3月各地紛紛出現地王，這里開兩會，那邊地王就出現了農很沒面子。這是兩塊。再看第三塊，2004年-2009年6年期間增幅高于10%的僅有14個月，其余58個月時間都低增長和負增長，這種狀況就決定了今后如果不供地房地產價格一定會上去。

第二篇：干部學習講稿：破解中國房地產調控困局

干部學習講稿：破解中國房地產調控困局

華生

燕京華僑大學校長 著名經濟學家

關于中國的房地產這個市場討論非常地熱鬧，我去年寫過一篇報告，就是寫中國房地產，題目是“城市化進程中的樓市政策”諸如此類這么一個意思，中國房地產發展研究報告提出了一些基本的看法。

那些基本看法并沒有改變，但是這一年多里，應該說我們國家的房地產的市場的情況跟宏觀的政策進一步地惡化了。就是說，還不如一年前的情況，根據我的經驗要提出一個新的制度設計來，寫一篇文章是不行的，就像股權分置改革差不多寫了8-10年，最后才能夠做成。我們的房地產樓市的問題在現在雖然是亡羊補牢，但是并不算太晚，原因就在于我們還面臨著大概還有20年-30年高速城市化的一個進程。這一點從跟我們相近的國家可以看出來。因為單純地說，我們國家處在一個什么點上比如說很多人認為現在中國城市化程度已經不低了，甚至發展太快了，已經夠快了。

一、中日韓城市化進程的比較

但是，最近我做了一個比較，關于中日韓的比較，為什么用他們做比較呢？因為日本和韓國的情況跟中國的情況非常靠近，我們跟歐美沒法比，歐洲歐美的城市化是經過幾百年一個緩慢的工業革命的情況下自然形成的。

那么亞洲國家作為后發國家，它有一個趕超型的這么一個發展，這樣它有自己的一些特點，那么中日韓之間最大的相同點就是它的人口的密度，特別是人均可耕地，我們人口密度好像是小一些，人稀一些，但是大家知道我們西部地區基本上荒無人煙，無法居住，如果用人均可耕地來看的話，我們可以看到，中國日本韓國他們在城市化加速期的起步點的時候，基本上是差不多都是一畝多耕地。就是中國在09年，日本在50年、韓國在60年大概都是一畝多地的耕地。所以這種行政限購辦法它會帶來一系列的扭曲，包括我們在這幾天報告的中心區是不搶購了，購買力都跑到二、三線城市了，跑到郊區去了，那么將來這些地方的房地產泡沫造成了損失會更大，因為它不像中心城市這樣有那么強的支撐。

那么，在面對這么樣的一個情況，對房地產的問題各種分析都很多，究竟從什么地方入手？我這次采用的辦法主要是從兩個方面。一個是從需求，一個是從供給。因為有人譏笑經濟學家，說要是有一個鸚鵡要會說供給和需求，那就是一個經濟學家，因為經濟學家永遠都分析供給、需求，然后價格等，但是這個方法確實是一個最基本的方法。

那么在分析供給、需求之前，這是在這兒最后的一張表，就是說關于中日韓一線城市收入比的比較，因為真正的指標就是這個指標，就是說居民能不能夠負擔這個房價。

那么我們看到北京、上海都是用全國的人均收入來做比較的，那么北京上海的房價收入比都在35%以上，那么東京是在10%以上，首爾是在11.6%，這些都是，東京、首爾的數字都是現在的數字，我們也是現在的數字。那么有人跟我說你不應該用全國的平均，你應該拿首都北京和上海的收入來跟東京的房價比，這個地方我要糾正一下，我認為這是一種偏見。北京和上海不是北京人和上海人已經住在這兒的人，我們都是外地人，我也是從江蘇考研究生考來北京的，現在成了北京人，所以看房價你要是準備買房，既然是這個國家的公民，所謂的房價收入比就是你要考慮到大量的從農村向城市移居的人。

城市化一般來說有兩個階段，第一個階段是農村人口向城市人口的遷移，第二個階段是中小城市人口向大中城市的遷移，我們現在的外來人口主要是這兩部分組成。所以，這個房價收入比應該說是非常強烈的對照，所以人們埋怨價格太高了，一點都不奇怪，是不是。我去東京看了一下，東京上班族居住的房子，這半個小時可以到的地方相當于我們王府井那樣的位置的住房，一個套房100多平米的房子也就是200多萬，兩三百萬可以拿下來。那么我們的絕對價格都已經在趕超他們了，那么有意義的不是王府井的價格，而是說在半小時45分鐘范圍時間內，能夠到市中心去上班的這個居住區的價格，那個居住區的價格那是有決定意義的，沒有人都要求住在王府井和西單，我們的問題出這個問題。

中國為什么會變成今天這個樣子呢？我個人的觀點認為主要是我們的房地產的制度設計從根本上出了問題，包括今天的中央政府采取的政策，設計的這套制度，要改變我們的狀況，非常有必要，因為我們還在高速的城市化的起點上面，需要在一系列的制度上面進行根本性的重新構造。

今天我先重點講一下需求方面。需求這方面我們過去應該說沒有多少需求管理，房地產的需求基本上沒有什么管理，曾經提出過70—90平米基本上是一個軟指標，那么開發商也有很多的辦法對付它。

我們現在出現的“兩房一證”這種情況，就是一個大房子然后給你兩個證，一個房子兩個證，反對140平米給你一個證是兩個證，70、70的。我們看一下從日本和韓國走過的道路，確實可以看出來他們在需求管理方面是下了很大的功夫。有一張表，沒有畫出來。

我們人均住房的標準現在中國從04、05年開始，我們城市新建住房平均的面積大概就到了110多平米，跟日本基本上持平，比韓國還要多一些，但是我們的人均國民收入是日本的十分之一，是韓國的五分之一。

原來我就分析過，我們蓋的房子是不少，但是套數的面積太大，而現在都是小家庭，所以在剛性的小家庭的需求跟你的大戶型的房子、套數之間產生了矛盾，所以它造成了絕對的剛性缺口。

三、解決中國房地產問題的方法

那么從日韓簡單地說，它主要的調節，它不是用我們的這個辦法，它主要是用稅收和信貸的金融調節。

那么稅收調節方面，我覺得特別有特色的是它在三個環節上第一個是在流轉環節，就是交易環節，交易環節我們國家現在要調整重在交易稅、重在流轉稅上面，那么流轉稅房價上面最容易轉嫁的，中國基本上就是營業稅等這些稅，原封未動，由買家出。這么多年來都是通例，所以這種稅加上去以后對于賣方沒有太大的影響。

而日本和韓國在這一點上它最主要是用所得稅，所得稅為什么不能轉嫁呢？道理很簡單，比如說我們房改房，我的成本當年交了5萬塊錢，在二環，可能現在就值300萬，還有一套房子是商品房我是前年買的200萬，現在是賣300萬。這兩個賣主他們的所得額相差了幾百萬，這個時候在市場是不能轉嫁的。買方不會因為說你是三年前買的商品房，你的成本比較高，因此我就幫你承擔了，反過來，你當時房改房，你賺了二百多萬，這里邊的差額應該交的稅都讓我來承擔，那么這個買家一定是不干了。所以所得稅的轉嫁是非常困難的，因此他們重點所得稅。

而這個所得稅區分自住房和非自住房，因為中國的需求最主要是投資、投機的需求，就像我們看到陜西一個科長級的干部北京和海南都有35套房，我想全國這樣的人絕對不止一個。甚至我有一次到中央臺做節目，旁邊一個人告訴說，我們這個房間的人，我覺得每個人至少有5套房，我不知道他這個話說的是真的假的，好像都是學術界在里邊的人，好像并不是什么大亨，當然富人有幾十套房或者是豪宅，當然有很多。

那么日韓的基本做法就是不保護自住房，自住房的交易在一定的額度以內，特別是普通自住房是基本上免稅的，如果不是自住房你就要交個人所得稅。我們現在講個人所得稅改革要綜合納稅，那么個人所得稅城市化過程當中日本和韓國的個人所得稅大概的一個數字，邊際稅率大概在75%左右，這個日本和韓國還有一個特點，一個是要加10%的注明稅（音譯），韓國還要附加教育稅，也就是說非自住房的所得基本上都要被納稅，完全遏制你的投資和投機的空間。

而我們的制度，我們有一個規定，我們稅法里有一個規定，就是個人轉讓住房是20%的所得稅但是說成本我搞不清楚，因此我可以按照交易額的1%征收，所以我們多年來是按照交易額的1%的征收個人所得稅，如果你分這個房貸，拿出一套房改房，5萬塊錢現在賣300萬，你的所得額是295萬，按照交易額的1%你只要交3萬，所以我們的收入差距這么大，一個重要的原因就是我們稅制設置得完全扭曲，所以我們在個人起征點鉆牛角尖，而且是惡化收入分配的問題上鉆牛角尖，但是我們對真正的造成收入分配巨大的差距的地方沒有采取任何措施，因為你想你工薪收入能有多少，我工薪收入到了10萬，累計你就到45了，邊際稅率多45%，賣一個房子，好賣要轉一個幾百萬，那么按照交易額的1%的征稅，所以我們是完全放行財政的收益。所以這次我們在交易環節上面有巨大的差異，所以完全可以理解為什么我們會有那么大的投資、投機的需求。我房產是最藏不起來，也沒法轉移，是最容易征稅的，最容易征的東西都不征的話，說再去找什么隱性收入，那個難度比這個要大一萬倍，那我看基本上連想都不要想，擺在這個衛星上都能看得見的東西你都增不來，你還說什么別的。

第三篇：2014年宏觀經濟形勢與房地產發展趨勢分析大綱

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2014年宏觀經濟形勢與房地產發展趨勢分析

主講：宏皓

時長：6課時

第一講 宏觀經濟形勢分析

（一）中國經濟面臨的瓶頸

（二）當前世界經濟形式分析

一、歐債危機仍是影響資本市場的主要因素

二、美國經濟問題

三、日本睡醒了

（三）我國宏觀經濟整體形勢分析

一、經濟數據 1、2012年國內生產總值GDP增速全年7.8% 2、2013年上半年金融機構存款同比多增

3、金融機構貸款平穩增長

4、社會融資規模明顯多于上年同期

5、債券發行規模繼續擴大

二、經濟運行機制出現新變化

1、地方政府投資擴張能力下降

2、貨幣政策效應減弱

3、去庫存持續時間長于以往

4、結構調整取得新進展

5、投資增長面臨一定下行壓力

6、物價上漲壓力有所上升

三、經濟潛在增長率出現下降趨勢

（四）十八大宏觀經濟政策解讀

一、中共十八大之后，影響國家發展的經濟思想

二、國內分配結構扭曲源于三個太高

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第二講 2013年房地產發展趨勢

一、2013年1-6月北京與全國房地產數據一覽

二、全國土地出讓收入情況

三、房地產行業面臨的市場環境

四、地方政府債務危機與房地產調控

五、房地產行業可持續發展唯有轉型升級

六、我國房地產行業發展將呈現以下幾大發展趨勢：

1、高使用率的功能地產是房地產正能量

2、房產稅和資源稅都將對市場產生巨大沖擊

3、增加收入是中國人住有所居的希望所在

4、房企將強者恒強，房企品牌要進入修復期

5、城鎮化決定了城市化模式選擇

七、銀行對房地產行業風險如何控制

1、嚴控企業資金鏈風險

2、嚴控政策及市場風險

3、嚴控土地市場風險

4、嚴控周期性風險

八、房地產融資的創新工具：產業基金

1、產業基金的特點

2、我國產業基金的現狀

3、產業基金對房地產企業發展的作用

4、房地產企業如何建立產業基金

5、銀行為什么愿意參與產業基金（案例分析）

九、房地產企業的投融資管理

1、建立企業金融安全防范體系

2、房地產企業做投資的評估標準

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專家簡介

宏皓：原名：章強。著名金融學家﹑融資專家，北京交通大學客座教授、中央財經大學證券期貨研究所研究員﹑中國金融智庫首席金融學家、政府、上市公司金融顧問，中經產業基金理事會秘書長，央視網財經評論員。被社會廣泛譽為：投資大師，中國私募基金之父。

曾在社科院﹑北京交通大學、清華大學、北京大學、中央財經大學、浙江大學MBA、EMBA、總裁班等多次講授《宏觀經濟形勢分析》、《私募股權與金融投資》、《產業園區金融創新》、《資本市場與風險投資》、《房地產行業投融資管理》、《企業資產管理》、《企業融資策略》、《企業戰略轉型》、《公司理財》、《公司治理》、《資本運作與投融資管理》、《私人銀行財富管理》、《投資銀行業務的發展與創新》、《村鎮銀行的金融創新與發展實務》、《十八大宏觀經濟政策解讀與銀行創新發展》等課程。并撰寫2012年中國農業銀行總行私人銀行《中國財富市場調研報告》。

常受邀在中央電視臺《經濟半小時》、中央人民廣播電臺《經濟之聲》、中國經濟網、央視網、人民網等國家級媒體擔任特約專家嘉賓。

22年從事金融投資理論的研究和實踐，近10年來著有《第一財富大道》、《家庭理財行動》、《理財改變命運》、《理財身價倍增》、《卓越理財》、《理財決定命運》、《融資決定成敗》等20多部著作。是目前國內在投資理財方面出版著作貢獻最多，受眾面最廣的金融投資專家。

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第四篇：2014年宏觀經濟形勢與房地產發展趨勢分析大綱

2014年宏觀經濟形勢與房地產發展趨勢分析

主講：宏皓

時長：6課時

第一講宏觀經濟形勢分析

（一）中國經濟面臨的瓶頸

（二）當前世界經濟形式分析

一、歐債危機仍是影響資本市場的主要因素

二、美國經濟問題

三、日本睡醒了

（三）我國宏觀經濟整體形勢分析

一、經濟數據1、2012年國內生產總值GDP增速全年7.8%

2、2013年上半年金融機構存款同比多增

3、金融機構貸款平穩增長

4、社會融資規模明顯多于上年同期

5、債券發行規模繼續擴大

二、經濟運行機制出現新變化

1、地方政府投資擴張能力下降

2、貨幣政策效應減弱

3、去庫存持續時間長于以往

4、結構調整取得新進展

5、投資增長面臨一定下行壓力

6、物價上漲壓力有所上升

三、經濟潛在增長率出現下降趨勢

（四）十八大宏觀經濟政策解讀

一、中共十八大之后，影響國家發展的經濟思想

二、國內分配結構扭曲源于三個太高

第二講2013年房地產發展趨勢

一、2013年1-6月北京與全國房地產數據一覽

二、全國土地出讓收入情況

三、房地產行業面臨的市場環境

四、地方政府債務危機與房地產調控

五、房地產行業可持續發展唯有轉型升級

六、我國房地產行業發展將呈現以下幾大發展趨勢：

1、高使用率的功能地產是房地產正能量

2、房產稅和資源稅都將對市場產生巨大沖擊

3、增加收入是中國人住有所居的希望所在4、房企將強者恒強，房企品牌要進入修復期

5、城鎮化決定了城市化模式選擇

七、銀行對房地產行業風險如何控制

1、嚴控企業資金鏈風險

2、嚴控政策及市場風險

3、嚴控土地市場風險

4、嚴控周期性風險

八、房地產融資的創新工具：產業基金

1、產業基金的特點

2、我國產業基金的現狀

3、產業基金對房地產企業發展的作用

4、房地產企業如何建立產業基金

5、銀行為什么愿意參與產業基金（案例分析）

九、房地產企業的投融資管理

1、建立企業金融安全防范體系

2、房地產企業做投資的評估標準

專家簡介 宏皓：原名：章強。著名金融學家﹑融資專家，北京交通大學客座教授、中央財經大學證券期貨研究所研究員﹑中國金融智庫首席金融學家、政府、上市公司金融顧問，中經產業基金理事會秘書長，央視網財經評論員。被社會廣泛譽為：投資大師，中國私募基金之父。

曾在社科院﹑北京交通大學、清華大學、北京大學、中央財經大學、浙江大學MBA、EMBA、總裁班等多次講授《宏觀經濟形勢分析》、《私募股權與金融投資》、《產業園區金融創新》、《資本市場與風險投資》、《房地產行業投融資管理》、《企業資產管理》、《企業融資策略》、《企業戰略轉型》、《公司理財》、《公司治理》、《資本運作與投融資管理》、《私人銀行財富管理》、《投資銀行業務的發展與創新》、《村鎮銀行的金融創新與發展實務》、《十八大宏觀經濟政策解讀與銀行創新發展》等課程。并撰寫2012年中國農業銀行總行私人銀行《中國財富市場調研報告》。

常受邀在中央電視臺《經濟半小時》、中央人民廣播電臺《經濟之聲》、中國經濟網、央視網、人民網等國家級媒體擔任特約專家嘉賓。

22年從事金融投資理論的研究和實踐，近10年來著有《第一財富大道》、《家庭理財行動》、《理財改變命運》、《理財身價倍增》、《卓越理財》、《理財決定命運》、《融資決定成敗》等20多部著作。是目前國內在投資理財方面出版著作貢獻最多，受眾面最廣的金融投資專家。

第五篇：中國宏觀經濟形勢與政策

中國宏觀經濟形勢與政策：

內容摘要：2008年，中國經濟能夠在將核心CPI指數通貨膨脹率控制在2%以下的同時實現接近10%的實際GDP增長速度。然而，中國經濟景氣從2008年起轉折下行，已經進入本次經濟周期的收縮階段。2009年，中國宏觀經濟管理應該在長期中性的需求管理原則指導下，建立以促進國內投資需求為核心的政策體系，采取適度擴張的財政政策和貨幣政策，啟發國內需求與國外需求以及消費需求與凈出口需求對經濟增長的全面拉動作用，在中國經濟景氣進入收縮階段后防止蕭條形態。

中國經濟具有投資驅動的內生增長性質，從而其潛在國民收入增長容納實際國民收入增長的滯后效應。由于2004-2007年間中國實際國民收入的高速增長已經通過滯后效應大幅度提升潛在國民收入，中國經濟增長速度的過度減緩可能產生明顯的負向國民收入缺口。同時，中國經濟波動的主要需求驅動力量已經從1982-1993年間的內部消費需求與投資需求轉變為1994-2007年間的外部凈出口需求，必然通過國際貿易途徑而耦合美國經濟波動，嚴重其經濟周期的內在收縮傾向。中國通貨膨脹機制完成從高核心通貨膨脹率向低核心通貨膨脹率的歷史性轉變。由于重型化的產業結構、嚴格的環境保護標準與完善的國有產權制度，難以避免資源性產品價格的結構性上漲。不過，在競爭性市場體系支持下的技術進步，能夠沿產業鏈方向逐級吸收資源性產品價格上漲影響，基本消除中國通貨膨脹的資源成本推動因素。中國經濟已經并且將繼續呈現從PPI指數到GDP平減指數到CPI指數遞減的通貨膨脹動態結構，保持較為溫和的CPI指數核心通貨膨脹率。

面臨高儲蓄傾向的國民收入分配結構，中國宏觀經濟政策設計應該遵循凱恩斯主義路線，實現高儲蓄向高投資的有效轉化，以充分積累的資本存量與相對短缺的勞動力互補而支持未來老齡社會。在彌合總需求大于總供給的可能通貨膨脹缺口時，中國需求管理不僅存在硬著陸與軟著陸的政策選擇，而且存在正向軟著陸與反向軟著陸的政策選擇。中國需求管理應該建立最高可持續增長率目標的政策指導線，并且面臨持續擴展而實時未知的潛在總供給能力，應該采取微撞的操作模式，通過間歇性增加總需求而跟蹤潛在總供給前沿。

2008年經濟形勢分析及2009年預測

2008年，為本輪經濟增長周期的轉折之年，國民經濟增幅由上升趨勢轉為下降趨勢, 黨中央、國務院及時對宏觀經濟政策做了微調，調控目標由“兩防”轉為“一保一控”。2009年，宏觀經濟面臨的國內外環境更加嚴峻，經濟增幅將會繼續向下調整。美國經濟繼續惡化,我國出口增長壓力較大,消費增長趨于緩慢, 地產市場開始進入中期調整期, 明年價格水平將有望繼續回落，通脹壓力將明顯減輕。建議2009年宏觀調控政策取向應對去年以來的“偏緊型”政策進行調整，采取“中性偏松”的政策，即在“穩健的財政貨幣政策”下進行結構性松動。

一、對當前經濟形勢的基本判斷及全年增長預測

（一）經濟增長由繁榮期轉為調整期

今年以來，我國經濟增長呈逐季回落的態勢。上半年，GDP同比增長10.4%，比上年同期回落1.8個百分點；1-9月同比增長9.9%，回落2.3個百分點。從季度看，二季度GDP增長10.1%，比一季度回落0.5個百分點，同比大幅回落2.5個百分點；一季度增長10.6%，比上年四季度回落0.7個百分點，同比回落1.1個百分點，逐季慣性下滑趨勢非常明顯。經濟運行呈現出“四落兩升”特點。“四落”即GDP、工業、凈出口、投資（實際投資增長率）增幅均明顯回落；“兩升”即消費增幅上升和物價明顯攀升。四大因素影響導致經濟增長出現“拐點”性變化。一是由美國次貸危機引發的世界經濟增長放慢，直接影響我國外部需求減弱，凈出口對經濟增長的貢獻明顯降低。二是持續偏緊的宏觀調控政策效果顯現，為抑制“三過”

問題，國家近兩年調整了外貿政策，采取持續緊縮的貨幣政策，這些政策的作用今年開始明顯顯現。三是內生需求增長放慢，主要是房價長期過快增長及能源原材料價格、勞動力成本的明顯上升抑制了需求增長，投資增長的拐點顯現。四是重大自然災害的頻繁發生也對經濟造成一定不利影響。從今年開始，我國經濟由繁榮期開始進入調整期，估計這種態勢將持續2－3年時間。

盡管當前經濟下滑態勢十分明顯，但從目前狀態看，這種調整是適度的，經濟仍處于快速增長區間。首先，全年GDP增速仍將達到10%，且每季均在9%以上，屬于大家普遍認可的9%-10%的潛在增長水平內。其次，三大需求中，內需增長仍然較為強勁。1－8月份累計，投資需求名義增長達到27.4%，高于去年同期0.4個百分點；消費需求名義增長達到20%以上，實際增長超過13%，這是自1998年我國實施擴大內需方針以來消費增長最快的時期。今年經濟增長放慢的主因，是實際出口增長的明顯放慢和順差的減少，預計因凈出口增長放慢而導致GDP增長放慢1.8個百分點左右。本輪增長周期以來經濟增長由過度依靠投資和出口拉動開始向主要依靠內需拉動（從長期看主要是消費內需）轉變，符合我國宏觀調控方向和長期發展戰略目標。其三，就業形勢基本穩定。前7個月已完成全年新增就業目標任務的76%；截至6月末，我國城鎮登記失業率為4%，與2007年持平。

當前，經濟運行中存在三大突出問題不容忽視。一是中小企業受出口減少、生產成本上升、融資困難等多重因素，導致部分工業生產經營面臨前所未有的困難；二是成本壓力增加和需求減弱，將導致企業利潤明顯下降，從而降低企業投資的積極性，也對就業增長和居民收入增長形成較大的壓力；三是股票市場和房地產市場調整的風險日趨加大，成為影響我國金融安全以及整個經濟增長的不穩定因素。以上三方面問題已構成未來宏觀經濟進一步向下調整的壓力。對此，宏觀調控應加大政策的微調力度，突出前瞻性、靈活性和有效性，確保今后經濟增長回落不至過猛。

（二）對全年經濟增長的預測

1、增速明顯回落，但通脹率創出新高

初步預計，2008年我國GDP比上年實際增長10%左右，增速放慢1.8個百分點。全年CPI增長將創新高，達6.3%左右，但月度下降趨勢明顯，CPI漲幅已連續4個月回落，未來幾個月將繼續小幅回落，其中食品價格回落是主因。

2、大需求增長“兩落一升”，固定資產投資實際增長明顯回落

1-8月，累計城鎮固定資產名義投資同比增長27.4%，比上年同期加快0.7個百分點。全年

固定資產投資增長“名穩實降”，初步預計，全社會名義固定資產投資增長24%，實際投資增長15%左右。實際出口增長明顯回落，且順差減少。預計全年出口1.44萬億美元，同比增長18%；進口1.19萬億美元，同比增長24%。全年貿易順差2520億美元，比去年下降3.9%。消費增長創新高。1－8月，社會消費品零售總額同比增長21.9%，比上年同期提高6.2個百分點，扣除價格上漲因素，實際增長13%以上。初步預計，全年社會消費品零售總額名義增長20.7%左右，實際增長13.3%。

3、工業增速明顯回落，企業效益大幅下滑

受國內多重自然災害和出口放緩以及奧運期間個別施工企業停工等因素影響，工業增長呈明顯回落趨勢。1－8月，累計規模以上工業增加值同比增長15.7%，比去年同期回落2.7個百分點。奧運后工業增速有望反彈，但在總需求可能繼續有所收縮的情況下，工業整體回落趨勢不會改變，預計全年規模以上工業增加值同比增長16%，比上年回落2.5個百分點。與此同時，企業效益在成本上升和需求下滑的雙重壓力下，可能繼續大幅下滑。

二、2009年經濟增長走勢分析及預測

（一）經濟增長走勢分析與預測

2009年，宏觀經濟面臨的國內外環境將更加趨緊，尤其是內部經濟內生性變化帶來的周期性調整壓力可能會明顯大于今年。世界經濟增長周期性變化和國內周期性因素相疊加，增大了明年經濟進一步向

下調整的壓力。但是，我國經濟長期增長的內在條件沒有改變，宏觀經濟政策有可能轉為中性偏松，明年經濟繼續向下調整的幅度可能會小于今年。初步預測，2009年，我國GDP將突破30萬億元大關，達33.94萬億元，有望實現不低于9%的增長。如果政策干預力度較小，則不排除僅增長的可能。

1、繼續惡化，對出口增長的壓力較大

美國次貸危機仍在繼續向縱深發展，其對美國以及世界經濟的拖累效應仍在不斷擴散。美聯儲預計，今年美國經濟增長速度僅0.3%-1.2%，失業率將達到5.5%-5.7%。近期美國五大投資銀行中有三大投行接連宣布破產，尤其是有百年以上歷史的雷曼兄弟破產，引發全球股市暴跌，表明次貸危機的影響遠沒有結束，有可能持續到2009年甚至更長時間。受次貸危機拖累，日本第二季GDP比去年同期減少2.4%，創下7年來最大降幅；歐元區GDP下降0.2%，折合成年率為0.8%。這是自1992年以來歐元區15國整體GDP首次出現萎縮，包括德國、法國、意大利等國經濟都在走低。最近，國際貨幣基金組織調低了對2008年和2009年世界經濟增長的預測。分別由7月份的4.1%和3.9%下調為3.9%。和3.7%。對美國今年經濟增長的預測保持在1.3%，但對明年的預測從0.8%調低為0.7%；對歐元區今、明兩年經濟增長的預測分別從1.7%和1.2%調低為1.4%和0.9%。盡管明年全球經濟增長將繼續放慢，且面臨衰退的可能性在增大，從而使我國經濟發展面臨的外部環境繼續偏緊，不確定性因素仍然較強。但是，也應看到，隨著美國以及其他國家的一攬子救市方案的出臺及效應的逐步顯現，預測美、日、歐三大經濟體增長放慢的趨勢將有所緩和，對我國出口增長將形成一定的穩定作用。

2、消費增長趨于緩慢

今年前8個月，全社會消費品零售總額同比增長21.9%，這一速度已經達到本輪增長周期以來的頂峰，明年將可能呈溫和回落態勢。從歷史上看，一般當投資和經濟增長出現減速情形時，意味著消費增長也將達到頂點，經濟開始進入收縮期，之后，消費增長將隨之回落（消費比投資和經濟增長大約滯后1年左右時間，上世紀80年代兩次周期和90年代上半期的一次周期都是如此）。我國經濟和投資增長分別持續回落已近一年時間，由此可以判斷，明年消費增長將呈回落趨勢。但相對于投資和凈出口，其貢獻會有所提高，經濟增長的協調性會有所好轉。

3、地產市場開始進入中期調整期，且有可能持續3年以上

明年房地產投資增長將會明顯放緩，進而將對整個國民經濟造成不利影響。今年以來，我國房地產市場波動加劇，隨著奧運結束，2009年房地產市場調整將會加深，預計房地產調整有可能延續到2010甚至2011年才可結束。今年以來出現的特大城市房價下跌與成交量萎縮并不是一種短期現象，預示著過去10年曾經高度繁榮的房地產市場轉入中期調整期。一方面，房價從每平方米幾千元迅速上漲到近兩萬元，除了市場供求因素外，不排除投機炒作帶來的泡沫成分，需要經過一段時間的市場自我調節來消化。另一方面，在預期房價下跌已經形成和成交量繼續萎縮的情況下，房地產調整將不可能在短期內結束。目前，房地產投資已連續3個月回落，預測明年房地產投資將可能出現大幅下滑，房地產業調整將拉動鋼鐵、水泥等相關重化工業調整，進而對建材以及家電等制造業下游產業產生明顯的不利影響。

4、企業盈利能力明顯下降，經濟內生性增長動力明顯減弱

數據顯示，今年前8個月，規模以上工業企業利潤增長19.4%，與上年同期相比明顯下降。其中，主要是受需求減弱及成本因素影響（原材料、勞動力價格大幅上漲，人民幣升值、出口退稅政策調整、資金趨緊、融資困難等），這對于長期依靠低成本競爭的我國制造業無疑會帶來較大的挑戰。尤其是中小企業將會面臨前所未有的困難。雖然近期宏觀政策在向偏松的方向調整，但在外需趨弱、經濟景氣面臨周期性收縮以及高成本的三重壓力下，未來一段時期，企業盈利能力將會受到進一步的影響，這必然會造成整個社會投融資萎縮以及帶來就業和消費需求的縮減，進而導致整個國民經濟出現內生性收縮。

盡管內外環境變化對經濟增長構成了較大的下行壓力，但是，支持經濟較快增長的長期因素依然在起作用。工業化和城鎮化仍處于長期性加速期，將會繼續推動投資較快增長；我國資金和勞動力供給十分充裕，技術進步明顯加快，裝備工業、電子通信、機電產品等高技術含量的行業將繼續保持較快增長態勢；巨大的消費增長潛力有待釋放等。這使我國經濟仍能保持8%以上的增速，如果宏觀政策把握得當，本輪經濟完全可以避免深幅調整。

（二）三大需求增長分析與預測

投資增長面臨的調整壓力比今年明顯增大，預計明年投資增速將明顯放緩。一是外需進一步萎縮，將帶動相關的投資需求萎縮。二是房地產業在面臨預期房價下跌、銷售困難而陷入困境的情況下，明年房地產投資增長可能出現大幅度下滑，從而導致整個投資增速明顯放慢。三是企業因效益滑坡和市場需求萎縮，投資能力和投資信心明顯不足，實體經濟投資需求將會減弱。四是反映投資者意愿的新開工項目明顯減少。1－8月計劃總投資同比僅增長2.5%，其中占全社會固定資產投資500以上的東部地區新開工項目計劃總投資為負增長。但是，投資增長適度放慢是合理的、正常的，短期內不易出現過度調整。盡管房地產的中期性明顯調整將帶動投資持續放慢，但一些新的投資需求有待釋放，對總投資增長將形成一定的支撐。如災后重建仍需要國家大量的投入，城鄉公共基礎設施建設潛力仍然很大，環境保護、產業升級等都需要大量的投入。預測明年，全社會固定資產投資名義增長率可能回落至18%左右，實際增長13%左右。如果政策放松較明顯，名義增長率可望達到200。

消費需求增長將逐步放慢。主要有以下原因：一是收入增長明顯放慢，將導致未來一段時間內消費增長減速。今年上半年，我國城鎮居民人均可支配收入實際增長比去年同期回落了7.9個百分點，農村居民人均現金收入實際增長回落了3個百分點，居民收入增長放緩將影響未來居民購買力水平。二是隨著經濟增長進一步放緩，明年就業將更加困難，居民即期收入和預期收入更加不樂觀。三是股指大幅下降和房價回落將形成較明顯的財富負效應，耐用消費品消費增長可能明顯減速。初步預測，2009年全社會消費品零售額名義增長將為17.5%左右，實際增長12.4%，比今年增速有所回落。

出口增速將繼續放慢，但凈出口對經濟增長的貢獻將好于今年。由于美國次貸危機引發的世界經濟增長放緩，將對明年我國出口繼續構成較大壓力。目前，我國除對美國出口大量減少外，歐盟、日本經濟放慢對我國出口的影響也開始顯現。我國對歐洲的出口增速已經從年初30%-40%回落至8月份的22%，對日本的出口增長也在明顯放慢。隨著金融危機的不斷加深，這一下滑趨勢還將會繼續下去。外需減少對明年就業將會造成巨大壓力，但對整個經濟增長的影響可能要小于今年。原因主要是今年外貿順差降勢較猛，凈出口對經濟增長的拉動作用明顯減弱。由于明年內需放緩，進口也將會相應放緩。因此，預計明年外貿順差可能保持小幅增加，進而凈出口對經濟增長的貢獻可能會好于今年。初步預測，2009年出口增長16%，進口增長19%，貿易順差2567.6億美元，增長1.9%。

（三）物價增長走勢分析與預測

隨著全球和我國經濟增長均出現周期性放慢，物價上漲的“拐點”正在顯現，明年價格水平將有望繼續回落，通脹壓力將明顯減輕。

從影響明年價格上漲的因素來看，第一，食品價格將會繼續回落。食品價格上漲是影響本輪價格上漲的重要因素。目前，食品價格已呈明顯回落趨勢，月環比漲幅自3月份以來持續下降。今年夏糧豐收，預計秋糧也將增產，全年糧食有望實現第5個豐收年。市場供求關系改善將會有效抑制食品價格上漲，進而將影響CPI漲幅繼續走低。第二，PPI增速有望回落，且傳導機制的變化使得PPI向CPI傳導的可能性不大。一是根據對新一輪增長周期以來物價變動規律的研究表明，PPI與CPI之間大約存在2－3個月的滯后期，即CPI的拐點先于PPI。目前，CPI已持續回落4個月，預計9月份PPI也將開始回落、由此本輪物價上漲將發生“拐點”性變化。明年隨著全球和我國經濟增長均出現周期性放慢，對能源、原材料的需求將會明顯減少，價格漲幅將會明顯回落。二是國際市場初級產品價格繼續大幅上漲的動力明顯不足。最近，國際油價已跌破每桶90美元，鋼材、鐵礦石、金屬等原材料價格也出現了較明顯的下跌。隨著美國次貸危機的不斷加深，明年世界經濟增長可能進一步放緩甚至衰退。這將帶來需求增長明顯減少，初級產品價格有望繼續大幅回落。但也不排除因投機炒作、地緣政治等原因再次出現波動的可能。三是由于傳導機制的變化，PPI向CPI傳導的可能性非常小，產能過剩壓力有可能顯現。新一輪增長周期以來兩波物價上漲的情況表明，能源、原材料價格漲勢迅猛，對下游生活資料產品價格拉動作用很小，其原因主要是價格傳導

受阻。我國供給約束型經濟早已轉為需求約束型經濟，而技術進步帶來的供給潛力增長非常快，最終消費品多屬競爭性行業產品，漲價受到市場競爭的限制，如手機、家電、汽車等就是這種情況，技術進步新產品不斷出現使得價格不斷下調。在內外需均出現萎縮的情況下，明年可能出現產能過剩的局面。第三，資源要素價格從長期來看上漲壓力較大，但在短期內在經濟面臨收縮的情況下，對價格總水平的影響有限。總之，明年物價將繼續呈回落趨勢，通脹壓力大為緩解，初步預測，CPI將上漲3%-4%。

三、2009年宏觀經濟政策取向及建議

針對明年我國經濟面臨的國內外形勢比較嚴峻的局面，為了防止本輪經濟出現過度調整，建議2009年宏觀調控政策取向應對去年以來的“偏緊型”政策進行調整，采取“中性偏松”的政策，即在“穩健的財政貨幣政策”下進行結構性松動。“雙穩健”政策其重點要以擴大消費需求為核心，以加快改革為重點，從戰略上實現短期增長目標與長期穩定發展相結合，以確保經濟持續健康較快增長。

主張“雙穩健”，即中性的宏觀調控政策，而不是擴張性政策，主要因為當前我國經濟所面臨的環境比1997年亞洲金融危機期間好得多。一是亞洲金融危機時期我國經濟增長目標是“保8%”，而目前我國經濟仍保持在10%的較快增長區間，其政策目標應該是“防”止過度下滑或是“保鲆o”，不需要采取擴張性政策。二是1997年金融危機導致我國經濟增長有效需求不足，面臨通貨緊縮的局面，不僅出口增長大幅度放緩，而且全社會固定資產投資僅增長5.9%，社會消費品零售總額增長7%。目前，我國內需增長依然強勁，即使明年投資和消費增速均有所回落，也不大可能出現大幅下滑。更為重要的是，短期內全球以及國內通貨膨脹壓力依然較大，在這種情況下，不宜采取擴張性政策。三是盡管目前經濟增長的基本面依然較好，但此次由美國次貸危機引發的全球性金融危機及經濟增長放緩，其影響、深度、持續時間可能要遠超過亞洲金融危機。對此，必須做好充分的應對準備。而中性的宏觀調控政策有利于應對危機，便于政策的上下微調，靈活把握調控力度，有利于引導社會預期，同時，不至造成全面放松后的“一哄而上”的局面。

第一，財政政策在穩健的前提下采取有針對性的結構性松動措施。如大幅度增加對農業、農村基礎設施、社會保障及社區醫療等薄弱環節及弱勢群體的支出，尤其要加大對災后重建以及中西部縣域基礎設施的投入力度；增加對自主創新、產業結構升級、生態環保以及就業的支出。要加大稅收政策調控力度，增值稅轉型政策應盡快向全國推廣；要通過財政貼息和稅收減免加大對東部地區產業向中西部地區轉移的支持力度；對創新型企業和一些小企業采取稅收減免政策；為了擴大中低收入群體消費和保持財政稅收平穩增長，在繼續提高個人所得稅起征點的同時，提高稅率水平，以緩解貧富差距的進一步擴大。第二，穩健的貨幣政策要在控制信貸風險的基礎上適度擴大貨幣供應量和信貸規模，保持供應量和信貸規模適度平穩增長。今年我國信貸規模預計增長14.5%，明年應保持在14%以上。要取消按季控制信貸規模，根據經濟增長變化需要適時把握信貸投放節奏，必要時可繼續下調存款準備金率，以確保國民經濟平穩較快增長。同時，要切實采取有效措施，加大對中小企業的信貸支持力度。對“兩高一資”行業則要采取緊縮性貨幣政策。

第三，針對內需增長面臨的壓力，明年要重點保持消費需求的平穩增長。要采取適當措施穩定住房和汽車消費，避免這兩大消費熱點出現過度下滑。要努力擴大居民的服務性消費，引導社會投資加大對公共服務領域的投入力度，大幅度降低服務性消費成本，尤其是旅游消費成本，如降低旅游景點門票費，降低公路特別是高速公路收費水平，如可考慮實施對經濟型轎車的過路過橋費減半的措施。

第四，加快資源要素價格等領域的改革。要利用明年國際國內經濟調整的有利時機，加快推進我國財稅、金融、收入分配及資源要素價格等領域的改革，只有用改革的辦法解決長期制約我國經濟平穩協調發展的深層次問題，才能提高宏觀調控效率，有利于加快經濟增長方式轉變。尤其是明年國際油價可能進一步下調，應抓住這一時機，加快國內油價與國際市場的接軌。