第一篇：宅基地過戶、繼承協(xié)議(包含申請(qǐng))

過戶協(xié)議

甲方：（身份證號(hào)：）乙方：（身份證號(hào)：）

甲、乙雙方在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就房產(chǎn)過戶一事達(dá)成如下協(xié)議：

該房屋位于四川省內(nèi)江市全安鎮(zhèn)吼沖村 社 號(hào)，房產(chǎn)證編號(hào)為： 字第，建筑面積為： ；土地使用證編號(hào)為： 字第，用地面積為：。甲方自愿放棄房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，而將房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)歸乙方所有。

本協(xié)議受中國法律管轄并按其解釋。

凡因本協(xié)議引起的或與本協(xié)議有關(guān)的任何爭(zhēng)議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決。若甲方違約，應(yīng)向乙方賠償所有損失；若乙方違約，應(yīng)向甲方賠償所有損失。

本協(xié)議自甲、乙雙方簽字（蓋章）之日起即生效。

甲方簽字（蓋章）： 乙方簽字（蓋章）：

年 月 日 年 月 日

繼承協(xié)議

甲方：（身份證號(hào)：）乙方：

甲方的 于 年 月 日過逝，留下位于四川省內(nèi)江市全安鎮(zhèn)吼沖村 社房屋一處，《集體土地建設(shè)用地使用證》編號(hào)為：

字第號(hào)，用地面積為：

平方米。甲方的 生前并無遺囑，也并未與他人簽訂遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議。根據(jù)繼承法，乙方享有該房屋繼承權(quán)。但繼承人本著互諒互讓、和睦團(tuán)結(jié)的精神，協(xié)商一致同意，甲方的 留下的房屋土地使用面積的平方米由甲方繼承，乙方自愿放棄該房屋繼承權(quán)。

本協(xié)議受中國法律管轄并按其解釋。

凡因本協(xié)議引起的或與本協(xié)議有關(guān)的任何爭(zhēng)議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決。若甲方違約，應(yīng)向乙方賠償所有損失；若乙方違約，應(yīng)向甲方賠償所有損失。

本協(xié)議自甲、乙雙方簽字（蓋章）之日起即生效。

甲方簽字（蓋章）： 乙方簽字（蓋章）：

2014年 月 日 2014年 月 日

繼 承 申 請(qǐng)

我是 村 社村民（身份證號(hào)：），由于我親人（稱謂：）于 年 月 日不幸過逝，留下位于四川省內(nèi)江市全安鎮(zhèn)吼沖村 社房屋一處，《集體土地建設(shè)用地使用證》編號(hào)為：

字第號(hào)。現(xiàn)在我與 的法定繼承人達(dá)成協(xié)議，協(xié)商將 名下的房屋土地使用面積為平方米的《集體土地建設(shè)用地使用證》繼承到我名下，申請(qǐng)繼承過戶面積為：平方米。懇請(qǐng)上級(jí)組織批準(zhǔn)。

特此申請(qǐng)！

申請(qǐng)人：

2014年 月 日

過 戶 申 請(qǐng)

我叫（性別：，民族：，生于 年 月 日，身份證號(hào)：），由于，位于四川省內(nèi)江市全安鎮(zhèn)吼沖村 社 號(hào)房屋，房產(chǎn)證編號(hào)為： 字第，建筑面積為： ；土地使用證編號(hào)為： 第，用地面積為：。現(xiàn)在我自愿申請(qǐng)將我的 的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)歸我所有，懇請(qǐng)上級(jí)組織批準(zhǔn)。

特此申請(qǐng)！

申請(qǐng)人：

年

字月 日

第二篇：宅基地過戶、繼承協(xié)議(包含申請(qǐng))

過戶協(xié)議

甲方：（身份證號(hào)：）

乙方：（身份證號(hào)：）甲、乙雙方在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就房產(chǎn)過戶一事達(dá)成如下協(xié)議：

該房屋位于四川省內(nèi)江市全安鎮(zhèn)吼沖村社號(hào)，房產(chǎn)證編號(hào)為：字第，建筑面積為：；土地使用證編號(hào)為：字第，用地面積為：。甲方自愿放棄房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，而將房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)歸乙方所有。本協(xié)議受中國法律管轄并按其解釋。凡因本協(xié)議引起的或與本協(xié)議有關(guān)的任何爭(zhēng)議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決。若甲方違約，應(yīng)向乙方賠償所有損失；若乙方違約，應(yīng)向甲方賠償所有損失。

本協(xié)議自甲、乙雙方簽字（蓋章）之日起即生效。

甲方簽字（蓋章）：乙方簽字（蓋章）：

年月日年月日

繼承協(xié)議

甲方：（身份證號(hào)：）

乙方：

甲方的于年月日過逝，留下位于四川省內(nèi)江

市全安鎮(zhèn)吼沖村社房屋一處，《集體土地建設(shè)用地使用證》編號(hào)為：字第號(hào)，用地面積為：平方米。甲方的生前

并無遺囑，也并未與他人簽訂遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議。根據(jù)繼承法，乙方享有該房屋

繼承權(quán)。但繼承人本著互諒互讓、和睦團(tuán)結(jié)的精神，協(xié)商一致同意，甲方的留下的房屋土地使用面積的平方米由甲方繼承，乙方自愿放棄該房屋繼

承權(quán)。本協(xié)議受中國法律管轄并按其解釋。凡因本協(xié)議引起的或與本協(xié)議有關(guān)的任何爭(zhēng)議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決。

若甲方違約，應(yīng)向乙方賠償所有損失；若乙方違約，應(yīng)向甲方賠償所有損失。

本協(xié)議自甲、乙雙方簽字（蓋章）之日起即生效。

甲方簽字（蓋章）：乙方簽字（蓋章）：

2014年月日2014年月日

我是村社村民（身份證號(hào)：），由于我親人（稱謂：）于年月日不幸過逝，留下位于四川省內(nèi)江市全安鎮(zhèn)吼沖村社房屋一處，《集體土地建設(shè)用地使用證》編號(hào)為：字第號(hào)。現(xiàn)在我與的法定繼承人達(dá)成協(xié)議，協(xié)商將名下的房屋土地使用面積為平方米的《集體土地建設(shè)用地使用證》繼承到我名下，申請(qǐng)繼承過戶面積為：平方米。懇請(qǐng)上級(jí)組織批準(zhǔn)。

特此申請(qǐng)！

申請(qǐng)人：

2014年月日

我叫（性別：，民族：，生于年月日，身份證

號(hào)：），由于，位于四川省內(nèi)江市全安鎮(zhèn)吼沖村社號(hào)房屋，房產(chǎn)證編號(hào)為：字第，建筑面積為：；土地使用證編號(hào)為：

第，用地面積為：。現(xiàn)在我自愿申請(qǐng)將我的的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)歸我所有，懇請(qǐng)上級(jí)組織批準(zhǔn)。

特此申請(qǐng)！

申請(qǐng)人：

年

字月日

第三篇：宅基地繼承

事實(shí)：

1.李某祖父擁有地契，在上建有房屋。幾棟房子？（親戚家的房子面積有多大？）2.李某有兩個(gè)兒子，大兒子在家務(wù)農(nóng)，3.二兒子的子女在外務(wù)工，并在城里購房，戶口也遷到城里。4.大兒子家的兒子把戶口從城里遷到農(nóng)村，并將房屋翻修。（沒有遷之前，也不影響對(duì)房屋的所有權(quán)以及宅基地的使用權(quán)。）

5.2011年面臨拆遷，獲得補(bǔ)償（拆遷補(bǔ)償?shù)慕M成部分？有沒有書面的協(xié)議？）。堂哥要求獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。

規(guī)則：

1.一戶一宅

2.宅基地使用權(quán)不能繼承

3.房屋可以繼承，繼承房屋之后，就繼承了相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。

根據(jù)我國《土地管理法》第八條第二款的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，村民個(gè)人只享有宅基地 的使用權(quán)，所以宅基地不能成為公民個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)進(jìn)行繼承。但根據(jù)我國《繼承法》第三條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定，公民的房屋可以作為遺產(chǎn)進(jìn)行繼承。我國實(shí)行“房 地一體”原則，村民依法繼承的房屋，其宅基地與房屋不分離，村民可以仍然享有宅基地的使用權(quán)。對(duì)于由此形成的“一戶多宅”的情況，國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng) 村宅基地管理的意見》規(guī)定：對(duì)“一戶多宅”和空置住宅，各地要制定激勵(lì)措施，鼓勵(lì)農(nóng)民騰退多余的宅基地。也就是說，宅基地使用權(quán)不能繼承，只是因房屋繼承 后而一并轉(zhuǎn)移給繼承人的。還有一點(diǎn)要說明的是，作為繼承的宅基地使用權(quán)人，則只能使用該房屋和加以必要的維護(hù)，如果房屋一經(jīng)拆除，即失去了重新建造的權(quán) 利，只能將多占的這一份宅基地退還村里。需要說明的是，這只是針對(duì)繼承來的房屋及其宅基地使用權(quán)的情況，如果是自己家想把房子拆了重新建造，就不用受到這 個(gè)規(guī)定的限制。因此法院的判決是正確的。

我國《繼承法》第三條規(guī)定：“遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)。”本文所要討論的是：宅基地使用權(quán)（本文所指是農(nóng)村宅基地使用權(quán)，城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)屬于歷史遺留問題，不作討論）是否是“財(cái)產(chǎn)”，以及是否為“個(gè)人財(cái)產(chǎn)”？

一、從宅基地使用權(quán)的外部關(guān)系來看，其是一項(xiàng)特殊的用益物權(quán)，是特殊的財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)作為遺產(chǎn)繼承

在大陸法系物權(quán)體系上，宅基地使用權(quán)歸屬用益物權(quán)。一般而言，用益物權(quán)具有財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，應(yīng)允許流轉(zhuǎn)、繼承。但宅基地使用權(quán)是特殊的用益物權(quán)，是一項(xiàng)“特殊的財(cái)產(chǎn)”，其特殊性表現(xiàn)為：第一，宅基地使用權(quán)的取得具有無償性。從我國現(xiàn)有的法律規(guī)定來看，農(nóng)民取得宅基地使用權(quán)除交納數(shù)量極少的稅費(fèi)外，無需交納其他費(fèi)用，原則 上是無償取得。第二，宅基地使用權(quán)具有人身依附性。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，宅基地使用權(quán)與集體經(jīng)濟(jì)組織的成員資格密切相關(guān)，一經(jīng)設(shè)定即具有極強(qiáng)的人身依附性，禁止流轉(zhuǎn)。第三，宅基地使用權(quán)在功能上具有福利性。宅基地使用權(quán)為保障農(nóng)民“居者有其房”而設(shè)立，具有社會(huì)保障職能。

宅基地使用權(quán)的特性決定了它是一項(xiàng)不適于繼承的“特殊財(cái)產(chǎn)”： 基于取得上的無償性，如允許其繼承，將使繼承人無端受益，有違公平理念；人身依附性決定了它必須因具有集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格而取得、因集體經(jīng)濟(jì)組織成員資 格的消滅而消滅，不產(chǎn)生在不同主體之間的流轉(zhuǎn)（繼承）問題；而福利性質(zhì)決定了如果允許繼承，將導(dǎo)致宅基地?zé)o限擴(kuò)大。因此，土地管理法規(guī)定村民一戶只能擁有 一處宅基地。

二、從宅基地使用權(quán)的內(nèi)部關(guān)系來看，屬于家庭共同共有，不是被繼承人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不能作為遺產(chǎn)繼承

共 同共有以共同關(guān)系的存在為前提，因共同關(guān)系的產(chǎn)生而產(chǎn)生，因共同關(guān)系的消滅而消滅。在共同關(guān)系存續(xù)期間，各共有人之間不產(chǎn)生份額問題，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的全部享 有平等的權(quán)利，承擔(dān)平等的義務(wù)，不得請(qǐng)求分割共有物。根據(jù)學(xué)者通說，我國目前主要在以下場(chǎng)合成立共同共有：一是因夫妻關(guān)系的存在而產(chǎn)生的夫妻之間的共同共 有；二是因家庭關(guān)系的存在而產(chǎn)生的家庭共有；三是因遺產(chǎn)未分割而產(chǎn)生的繼承人之間的共同共有。

宅 基地使用權(quán)是家庭共同共有財(cái)產(chǎn)，與家庭關(guān)系密切相連。按照共同共有的法理，家庭成員對(duì)宅基地使用權(quán)享有平等的權(quán)利、承擔(dān)平等的義務(wù)，家庭成員之間不產(chǎn)生份 額的問題。在家庭關(guān)系存續(xù)期間，家庭成員不得請(qǐng)求分割，只要家庭關(guān)系存在，宅基地使用權(quán)的共同共有關(guān)系就存在。家庭個(gè)別成員的死亡，并沒有導(dǎo)致家庭關(guān)系的 消亡，也就不會(huì)產(chǎn)生宅基地使用權(quán)的分割問題，無法形成死亡人對(duì)宅基地使用權(quán)的個(gè)人份額。也就是說，“被繼承人”死亡前，宅基地使用權(quán)并非其個(gè)人財(cái)產(chǎn)；“被繼承人”死亡后，家庭關(guān)系仍然存在，宅基地使用權(quán)沒有分割，仍然是家庭共同共有財(cái)產(chǎn)而非“被繼承人”的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。既然宅基地使用權(quán)并非個(gè)人財(cái)產(chǎn)，自然不能作為遺產(chǎn)繼承。

案例： 家住崇明的楊先生感覺很不舒服，農(nóng)村新造的樓房正逢拆遷，他拿到了47萬元補(bǔ)償費(fèi)，錢還沒捂熱，就被叔父、姑父以及堂姐告進(jìn)法院要求分割，理由是楊先生建造的房子有部分宅基地面積是祖上留下來的，大家都有份。

農(nóng)村宅基地所有權(quán)屬集體所有，法律已明確，無可爭(zhēng)議，但其使用權(quán)能否作為公民遺產(chǎn)進(jìn)行分割？近年來，在本市市郊，當(dāng)權(quán)利人死亡或動(dòng)遷時(shí)，繼承人因農(nóng)村宅基地使用權(quán)是否能夠繼承而引發(fā)的糾紛不斷發(fā)生，這類糾紛往往伴隨動(dòng)遷過程中宅基地補(bǔ)償款分割而鬧上公堂。

崇明縣法院對(duì)此類糾紛已引起關(guān)注，法院態(tài)度相當(dāng)明確，農(nóng)村宅基地使用權(quán)不能成為公民遺產(chǎn)進(jìn)行分割。

案情：

一筆房屋拆遷補(bǔ)償 引發(fā)一場(chǎng)家庭紛爭(zhēng)

楊先生的爺爺21年前就已去世，奶奶16年前去世，兩位老人生前曾有平房三間，建筑面積為585平方米及宅基地總面積1183平方米。1985年，楊先生的爺爺去世后，對(duì)其所有的遺產(chǎn)房屋未作分割，均由其妻黃老太、也就是楊先生的奶奶占有和使用。

1989年9月，經(jīng)當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)法律服務(wù)所調(diào)解，由黃老太與小兒子楊某、也就是楊先生的父親協(xié)商確定，將兩位老人所有的三間平房拆除，其宅基地面積給小兒子楊某建房，楊某建房后應(yīng)安排黃老太居住，直至去世。

該協(xié)議上有黃老太大兒子的簽名及二兒媳的指印。

此后，楊某通過申請(qǐng)并經(jīng)批準(zhǔn)，于1989年用父母給他的建筑面積585平方米和他本人所有的建筑面積305平方米，建成占地面積為89平方米的三層樓一幢。

1991年4月，楊某再度通過申請(qǐng)并經(jīng)批準(zhǔn)，拆除了屬自己所有的其余2間平房，翻建了占地面積為51平方米的三層樓房。建成后，楊某合計(jì)擁有占地面積為140平方米的三層樓一幢。房子建成不久，楊某去世了。

不久前，楊某生前所在地被征用而需拆遷，楊某的兒子楊先生領(lǐng)取了父親名下的房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)人民幣103812元以及宅基地使用權(quán)補(bǔ)償費(fèi)計(jì)人民幣369000元，合計(jì)47萬余元。

補(bǔ)償費(fèi)拿到手了，但楊先生的麻煩也來了。他突然接到崇明縣法院的傳票。原來，他被叔父、姑父以及堂姐告進(jìn)法院要求分割拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

判決：

分割宅基地缺乏依據(jù)

法院判駁回原告訴請(qǐng)

那么，楊家其他家庭成員到底有沒有權(quán)利分割這筆巨額拆遷費(fèi)？法庭上，雙方爭(zhēng)論激烈，爭(zhēng)論的焦點(diǎn)是楊先生的爺爺奶奶的宅基地使用權(quán)是否屬于他們的遺產(chǎn)？被拆遷所得關(guān)于宅基地補(bǔ)償款可否作為遺產(chǎn)，由繼承人繼承分割？

楊某的叔父、姑父以及堂姐認(rèn)為，黃老太與小兒子楊某間的協(xié)議不真實(shí)，協(xié)議內(nèi)容侵犯了財(cái)產(chǎn)共有人的權(quán)利，因此是無效的。楊某據(jù)此所取得原被繼承人的宅基地使用權(quán)屬無效，因而該部分宅基地被征用所得的使用權(quán)補(bǔ)償款應(yīng)屬被繼承人所有的遺產(chǎn)，可由繼承人分割。

法院審查后發(fā)現(xiàn)，1989年被繼承人黃老太與小兒子所訂立的協(xié)議，其目的是為了解決黃老太晚年居住及贍養(yǎng)問題。該協(xié)議已履行完畢，且履行過程所有原告均知道。

法院認(rèn)為，黃老太生前將宅基地讓與被告之父建房，她就住在被告父親建成的住房?jī)?nèi)，此事共有人都知道而未提出異議。現(xiàn)事隔多年，涉及該民事行為的主要當(dāng)事人已去世，而原告再提出黃老太的行為侵犯了共有人的權(quán)利，其理由不能成立。

法院認(rèn)為，被告的父親使用原被繼承人使用過的宅基地建房，是經(jīng)過有關(guān)職能部門審查批準(zhǔn)的，并已實(shí)際建成住宅使用多年，原告也承認(rèn)這些房屋產(chǎn)權(quán)為被告的父 親所有，所以認(rèn)定原屬被繼承人的宅基地使用權(quán)已轉(zhuǎn)讓給被告的父親使用。現(xiàn)原告認(rèn)為宅基地仍為被繼承人所有而主張分割缺乏法律依據(jù)。

筆者同意第二種觀點(diǎn)，認(rèn)為城鎮(zhèn)居民可以同時(shí)取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)，其理由是：

一、繼承法把公民房屋、儲(chǔ)蓄和生活用品等私有財(cái)產(chǎn)劃歸可以繼承的遺產(chǎn)，并沒有將農(nóng)村宅基地上的私有住宅排除在外，也沒有將城鎮(zhèn)居民的繼承人排除在繼承人之外。按照“地跟房走”的房地一體的原則，繼承人也就當(dāng)然的取得了其宅基地使用權(quán)。

二、從目前國家的法律法規(guī)來看，并沒有禁止城鎮(zhèn)居民取得宅基地使用權(quán)的規(guī)定，《土地管理法》也只是做了“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定。

三、《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定了在承包期內(nèi)，非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員可以繼承被繼承人生前承包的林地，既然土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)都可以繼承，宅基地繼承就更不應(yīng)該有什么法律障礙了。

繼承人繼承農(nóng)村房屋后享有那些權(quán)利呢?產(chǎn)權(quán)人可以自己使用、出租、翻建、改建，但不得擅自改變用途;可以獲得拆遷補(bǔ)償?shù)臋?quán)利;可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但 轉(zhuǎn)讓必須按照土地管理法的規(guī)定，只能轉(zhuǎn)讓給具備房屋建設(shè)申請(qǐng)條件的鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織成員或個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，如果轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民必須經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)并辦理土地 征用手續(xù)，方可以轉(zhuǎn)讓。

問題：村民將戶口遷出村子之后，是否喪失宅基地使用權(quán)？ 如果遷戶口在繼承發(fā)生之前，是否對(duì)擁有宅基地使用權(quán)有影響？ 拆遷補(bǔ)償?shù)慕M成部分： 結(jié)論：宅基地是農(nóng)民基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份而享有的可以用于修建住宅的集體建設(shè)用地，農(nóng)民無須交納任何土地費(fèi)用即可取得，是一種福利性質(zhì)的，一般來講不能繼承。但宅基地上建成的房屋則屬于公民個(gè)人財(cái)產(chǎn)，可以繼承。那么城鎮(zhèn)居民在繼承農(nóng)村房屋之后應(yīng)該怎么辦？因?yàn)檎厥褂脵?quán)只能賦予法律規(guī)定的有權(quán)申請(qǐng)宅基地使用權(quán)的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，城鎮(zhèn)居民在繼承農(nóng)村房屋之后如果不符合申請(qǐng)宅基地使用權(quán)條件，則可以將房屋賣給本村其他符合申請(qǐng)條件的，如果不愿出賣，則因?yàn)槌擎?zhèn)居民不符合地方關(guān)于農(nóng)民申請(qǐng)改建、翻建自有房屋的審批條件，該房屋不得翻建、改建、擴(kuò)建，一直等到繼承房屋待處于不可居住狀態(tài)時(shí)，宅基地由集體經(jīng)濟(jì)組織收回。

第四篇：宅基地繼承

事實(shí)：

1.李某祖父擁有地契，在上建有房屋。幾棟房子？（親戚家的房子面積有多大？）2.李某有兩個(gè)兒子，大兒子在家務(wù)農(nóng)，3.二兒子的子女在外務(wù)工，并在城里購房，戶口也遷到城里。4.大兒子家的兒子把戶口從城里遷到農(nóng)村，并將房屋翻修。（沒有遷之前，也不影響對(duì)房屋的所有權(quán)以及宅基地的使用權(quán)。）

5.2011年面臨拆遷，獲得補(bǔ)償（拆遷補(bǔ)償?shù)慕M成部分？有沒有書面的協(xié)議？）。堂哥要求獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。

規(guī)則：

1.一戶一宅

2.宅基地使用權(quán)不能繼承

3.房屋可以繼承，繼承房屋之后，就繼承了相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。

根據(jù)我國《土地管理法》第八條第二款的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，村民個(gè)人只享有宅基地 的使用權(quán)，所以宅基地不能成為公民個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)進(jìn)行繼承。但根據(jù)我國《繼承法》第三條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定，公民的房屋可以作為遺產(chǎn)進(jìn)行繼承。我國實(shí)行“房 地一體”原則，村民依法繼承的房屋，其宅基地與房屋不分離，村民可以仍然享有宅基地的使用權(quán)。對(duì)于由此形成的“一戶多宅”的情況，國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng) 村宅基地管理的意見》規(guī)定：對(duì)“一戶多宅”和空置住宅，各地要制定激勵(lì)措施，鼓勵(lì)農(nóng)民騰退多余的宅基地。也就是說，宅基地使用權(quán)不能繼承，只是因房屋繼承 后而一并轉(zhuǎn)移給繼承人的。還有一點(diǎn)要說明的是，作為繼承的宅基地使用權(quán)人，則只能使用該房屋和加以必要的維護(hù)，如果房屋一經(jīng)拆除，即失去了重新建造的權(quán) 利，只能將多占的這一份宅基地退還村里。需要說明的是，這只是針對(duì)繼承來的房屋及其宅基地使用權(quán)的情況，如果是自己家想把房子拆了重新建造，就不用受到這 個(gè)規(guī)定的限制。因此法院的判決是正確的。

我國《繼承法》第三條規(guī)定：“遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)。”本文所要討論的是：宅基地使用權(quán)（本文所指是農(nóng)村宅基地使用權(quán)，城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)屬于歷史遺留問題，不作討論）是否是“財(cái)產(chǎn)”，以及是否為“個(gè)人財(cái)產(chǎn)”？

一、從宅基地使用權(quán)的外部關(guān)系來看，其是一項(xiàng)特殊的用益物權(quán)，是特殊的財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)作為遺產(chǎn)繼承

在大陸法系物權(quán)體系上，宅基地使用權(quán)歸屬用益物權(quán)。一般而言，用益物權(quán)具有財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，應(yīng)允許流轉(zhuǎn)、繼承。但宅基地使用權(quán)是特殊的用益物權(quán)，是一項(xiàng)“特殊的財(cái)產(chǎn)”，其特殊性表現(xiàn)為：第一，宅基地使用權(quán)的取得具有無償性。從我國現(xiàn)有的法律規(guī)定來看，農(nóng)民取得宅基地使用權(quán)除交納數(shù)量極少的稅費(fèi)外，無需交納其他費(fèi)用，原則 上是無償取得。第二，宅基地使用權(quán)具有人身依附性。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，宅基地使用權(quán)與集體經(jīng)濟(jì)組織的成員資格密切相關(guān)，一經(jīng)設(shè)定即具有極強(qiáng)的人身依附性，禁止流轉(zhuǎn)。第三，宅基地使用權(quán)在功能上具有福利性。宅基地使用權(quán)為保障農(nóng)民“居者有其房”而設(shè)立，具有社會(huì)保障職能。

宅基地使用權(quán)的特性決定了它是一項(xiàng)不適于繼承的“特殊財(cái)產(chǎn)”： 基于取得上的無償性，如允許其繼承，將使繼承人無端受益，有違公平理念；人身依附性決定了它必須因具有集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格而取得、因集體經(jīng)濟(jì)組織成員資 格的消滅而消滅，不產(chǎn)生在不同主體之間的流轉(zhuǎn)（繼承）問題；而福利性質(zhì)決定了如果允許繼承，將導(dǎo)致宅基地?zé)o限擴(kuò)大。因此，土地管理法規(guī)定村民一戶只能擁有 一處宅基地。

二、從宅基地使用權(quán)的內(nèi)部關(guān)系來看，屬于家庭共同共有，不是被繼承人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不能作為遺產(chǎn)繼承

共 同共有以共同關(guān)系的存在為前提，因共同關(guān)系的產(chǎn)生而產(chǎn)生，因共同關(guān)系的消滅而消滅。在共同關(guān)系存續(xù)期間，各共有人之間不產(chǎn)生份額問題，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的全部享 有平等的權(quán)利，承擔(dān)平等的義務(wù)，不得請(qǐng)求分割共有物。根據(jù)學(xué)者通說，我國目前主要在以下場(chǎng)合成立共同共有：一是因夫妻關(guān)系的存在而產(chǎn)生的夫妻之間的共同共 有；二是因家庭關(guān)系的存在而產(chǎn)生的家庭共有；三是因遺產(chǎn)未分割而產(chǎn)生的繼承人之間的共同共有。

宅 基地使用權(quán)是家庭共同共有財(cái)產(chǎn)，與家庭關(guān)系密切相連。按照共同共有的法理，家庭成員對(duì)宅基地使用權(quán)享有平等的權(quán)利、承擔(dān)平等的義務(wù)，家庭成員之間不產(chǎn)生份 額的問題。在家庭關(guān)系存續(xù)期間，家庭成員不得請(qǐng)求分割，只要家庭關(guān)系存在，宅基地使用權(quán)的共同共有關(guān)系就存在。家庭個(gè)別成員的死亡，并沒有導(dǎo)致家庭關(guān)系的 消亡，也就不會(huì)產(chǎn)生宅基地使用權(quán)的分割問題，無法形成死亡人對(duì)宅基地使用權(quán)的個(gè)人份額。也就是說，“被繼承人”死亡前，宅基地使用權(quán)并非其個(gè)人財(cái)產(chǎn)；“被繼承人”死亡后，家庭關(guān)系仍然存在，宅基地使用權(quán)沒有分割，仍然是家庭共同共有財(cái)產(chǎn)而非“被繼承人”的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。既然宅基地使用權(quán)并非個(gè)人財(cái)產(chǎn)，自然不能作為遺產(chǎn)繼承。

案例： 家住崇明的楊先生感覺很不舒服，農(nóng)村新造的樓房正逢拆遷，他拿到了47萬元補(bǔ)償費(fèi)，錢還沒捂熱，就被叔父、姑父以及堂姐告進(jìn)法院要求分割，理由是楊先生建造的房子有部分宅基地面積是祖上留下來的，大家都有份。

農(nóng)村宅基地所有權(quán)屬集體所有，法律已明確，無可爭(zhēng)議，但其使用權(quán)能否作為公民遺產(chǎn)進(jìn)行分割？近年來，在本市市郊，當(dāng)權(quán)利人死亡或動(dòng)遷時(shí)，繼承人因農(nóng)村宅基地使用權(quán)是否能夠繼承而引發(fā)的糾紛不斷發(fā)生，這類糾紛往往伴隨動(dòng)遷過程中宅基地補(bǔ)償款分割而鬧上公堂。

崇明縣法院對(duì)此類糾紛已引起關(guān)注，法院態(tài)度相當(dāng)明確，農(nóng)村宅基地使用權(quán)不能成為公民遺產(chǎn)進(jìn)行分割。

案情：

一筆房屋拆遷補(bǔ)償 引發(fā)一場(chǎng)家庭紛爭(zhēng)

楊先生的爺爺21年前就已去世，奶奶16年前去世，兩位老人生前曾有平房三間，建筑面積為585平方米及宅基地總面積1183平方米。1985年，楊先生的爺爺去世后，對(duì)其所有的遺產(chǎn)房屋未作分割，均由其妻黃老太、也就是楊先生的奶奶占有和使用。

1989年9月，經(jīng)當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)法律服務(wù)所調(diào)解，由黃老太與小兒子楊某、也就是楊先生的父親協(xié)商確定，將兩位老人所有的三間平房拆除，其宅基地面積給小兒子楊某建房，楊某建房后應(yīng)安排黃老太居住，直至去世。

該協(xié)議上有黃老太大兒子的簽名及二兒媳的指印。

此后，楊某通過申請(qǐng)并經(jīng)批準(zhǔn)，于1989年用父母給他的建筑面積585平方米和他本人所有的建筑面積305平方米，建成占地面積為89平方米的三層樓一幢。

1991年4月，楊某再度通過申請(qǐng)并經(jīng)批準(zhǔn)，拆除了屬自己所有的其余2間平房，翻建了占地面積為51平方米的三層樓房。建成后，楊某合計(jì)擁有占地面積為140平方米的三層樓一幢。房子建成不久，楊某去世了。

不久前，楊某生前所在地被征用而需拆遷，楊某的兒子楊先生領(lǐng)取了父親名下的房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)人民幣103812元以及宅基地使用權(quán)補(bǔ)償費(fèi)計(jì)人民幣369000元，合計(jì)47萬余元。

補(bǔ)償費(fèi)拿到手了，但楊先生的麻煩也來了。他突然接到崇明縣法院的傳票。原來，他被叔父、姑父以及堂姐告進(jìn)法院要求分割拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

判決：

分割宅基地缺乏依據(jù)

法院判駁回原告訴請(qǐng)

那么，楊家其他家庭成員到底有沒有權(quán)利分割這筆巨額拆遷費(fèi)？法庭上，雙方爭(zhēng)論激烈，爭(zhēng)論的焦點(diǎn)是楊先生的爺爺奶奶的宅基地使用權(quán)是否屬于他們的遺產(chǎn)？被拆遷所得關(guān)于宅基地補(bǔ)償款可否作為遺產(chǎn)，由繼承人繼承分割？

楊某的叔父、姑父以及堂姐認(rèn)為，黃老太與小兒子楊某間的協(xié)議不真實(shí)，協(xié)議內(nèi)容侵犯了財(cái)產(chǎn)共有人的權(quán)利，因此是無效的。楊某據(jù)此所取得原被繼承人的宅基地使用權(quán)屬無效，因而該部分宅基地被征用所得的使用權(quán)補(bǔ)償款應(yīng)屬被繼承人所有的遺產(chǎn)，可由繼承人分割。

法院審查后發(fā)現(xiàn)，1989年被繼承人黃老太與小兒子所訂立的協(xié)議，其目的是為了解決黃老太晚年居住及贍養(yǎng)問題。該協(xié)議已履行完畢，且履行過程所有原告均知道。

法院認(rèn)為，黃老太生前將宅基地讓與被告之父建房，她就住在被告父親建成的住房?jī)?nèi)，此事共有人都知道而未提出異議。現(xiàn)事隔多年，涉及該民事行為的主要當(dāng)事人已去世，而原告再提出黃老太的行為侵犯了共有人的權(quán)利，其理由不能成立。

法院認(rèn)為，被告的父親使用原被繼承人使用過的宅基地建房，是經(jīng)過有關(guān)職能部門審查批準(zhǔn)的，并已實(shí)際建成住宅使用多年，原告也承認(rèn)這些房屋產(chǎn)權(quán)為被告的父 親所有，所以認(rèn)定原屬被繼承人的宅基地使用權(quán)已轉(zhuǎn)讓給被告的父親使用。現(xiàn)原告認(rèn)為宅基地仍為被繼承人所有而主張分割缺乏法律依據(jù)。

筆者同意第二種觀點(diǎn)，認(rèn)為城鎮(zhèn)居民可以同時(shí)取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)，其理由是：

一、繼承法把公民房屋、儲(chǔ)蓄和生活用品等私有財(cái)產(chǎn)劃歸可以繼承的遺產(chǎn)，并沒有將農(nóng)村宅基地上的私有住宅排除在外，也沒有將城鎮(zhèn)居民的繼承人排除在繼承人之外。按照“地跟房走”的房地一體的原則，繼承人也就當(dāng)然的取得了其宅基地使用權(quán)。

二、從目前國家的法律法規(guī)來看，并沒有禁止城鎮(zhèn)居民取得宅基地使用權(quán)的規(guī)定，《土地管理法》也只是做了“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定。

三、《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定了在承包期內(nèi)，非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員可以繼承被繼承人生前承包的林地，既然土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)都可以繼承，宅基地繼承就更不應(yīng)該有什么法律障礙了。

繼承人繼承農(nóng)村房屋后享有那些權(quán)利呢?產(chǎn)權(quán)人可以自己使用、出租、翻建、改建，但不得擅自改變用途;可以獲得拆遷補(bǔ)償?shù)臋?quán)利;可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但 轉(zhuǎn)讓必須按照土地管理法的規(guī)定，只能轉(zhuǎn)讓給具備房屋建設(shè)申請(qǐng)條件的鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織成員或個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，如果轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民必須經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)并辦理土地 征用手續(xù)，方可以轉(zhuǎn)讓。

問題：村民將戶口遷出村子之后，是否喪失宅基地使用權(quán)？ 如果遷戶口在繼承發(fā)生之前，是否對(duì)擁有宅基地使用權(quán)有影響？ 拆遷補(bǔ)償?shù)慕M成部分： 結(jié)論：

第五篇：繼承房屋如何過戶

繼承房屋如何過戶

繼承房屋如何過戶問題:

一、手續(xù)要到被繼承人戶籍所在地的派出所注銷戶籍,辦理死亡證明;

二、到區(qū)或市公證處(原外銷商品房到市公證處)辦理繼承權(quán)公證,房產(chǎn)繼承分兩種:一是遺囑繼承,二是法定繼承。

需要提交的材料有:

1、被繼承人死亡證明;

2、該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證;

3、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關(guān)系的證明文件;

4、繼承人的身份證件;有遺囑的繼承權(quán)公證另需提交的資料:被繼承人所立遺囑(該遺囑必須是已公證過的遺囑,其他形式的遺囑由于無法認(rèn)定其真實(shí)性,因此暫不予采納)。

三、辦理房屋過戶登記,申請(qǐng)人是繼承人或者受遺贈(zèng)人。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交下列文件: 《房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書》(原件)、身份證明(復(fù)印件)、房地產(chǎn)權(quán)證書(原件)、繼承權(quán)公證文書或者遺囑公證書和接受遺贈(zèng)公證書(原件)契稅完稅憑證(原件)。

四、遺贈(zèng)和法定繼承、遺囑繼承不同,需要支付稅收。房地產(chǎn)繼承過戶所需的費(fèi)用 辦理房地產(chǎn)繼承過戶有一些費(fèi)用發(fā)生,主要是房地產(chǎn)繼承權(quán)公證費(fèi)用、房屋估價(jià)費(fèi)用及房地產(chǎn)過戶的稅費(fèi):

1、繼承權(quán)公證費(fèi)用;繼承權(quán)公證費(fèi)按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)的2%來收取,最低不低于200 元。

2、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估費(fèi)用;根據(jù)滬價(jià)房(1996)第088號(hào)文評(píng)估費(fèi)用根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值的高低不同采用差額定律累進(jìn)方式來計(jì)算, 房地產(chǎn)價(jià)格總額(萬元)累進(jìn)計(jì)費(fèi)率‰ 100以下(含100)5 101以上至1000部分 2.5 1001以上至2000部分

1.5 2001以上至5000部分 0.8 5001以上至8000部分 0.4 8001以上至10000部分 0.2 10000以上部分 0.13、房地產(chǎn)繼承過戶稅費(fèi)。由房屋評(píng)估價(jià)0.05%的合同印花稅、100元的登記費(fèi)、5元的權(quán)證印花稅組成。

4、契稅 法定繼承人繼承房地產(chǎn),免契稅,對(duì)非法定繼承人根據(jù)遺囑承受土地、房屋權(quán)屬的,需要繳納契稅1.5%。

如一套100萬的房子辦理繼承過戶,要承擔(dān)5000元的房屋評(píng)估費(fèi)用+2萬元的公證費(fèi)用+500元合同印花稅+100元的登記費(fèi)+5元的權(quán)證印花稅=25605元,費(fèi)用可觀,所以有的人在購買房地產(chǎn)的時(shí)候直接將房屋登記在子女名下。以上為繼承房屋如何過戶情況。