第一篇：玻璃制品項目可行性研究報告

玻璃制品項目可行性研究報告 ——“十三五”規劃重點鼓勵類項目

該玻璃制品項目可行性研究報告對項目所涉及的主要內容，例如：0.0 項目資源條件、玻璃制品項目原輔材料、玻璃制品項目燃料和動力的供應，玻璃制品項目交通運輸條件、玻璃制品項目建設規模、玻璃制品項目投資規模、玻璃制品項目生產工藝和設備選型、玻璃制品項目產品 類別、玻璃制品項目節能技術和措施、玻璃制品環境影響評價和勞動衛生保障等，從技術、經濟和環境保護等多個方面進行了較為詳細的調查研究。

關聯報告：玻璃制品項目申請報告；玻璃制品項目建議書；玻璃制品立項申請報告；玻璃制品商業計劃書；玻璃制品立項申請報告等。

報告來源：摩森咨詢

第一章 項目概要

一、項目名稱及承辦單位

（一）項目名稱

項目名稱：玻璃制品生產建設項目。報告編制單位：摩森咨詢

（二）項目承辦單位

1、企業名稱：XXX有限公司。

2、成立日期：XX年XX月。

3、企業類型：有限責任公司。

4、法定注冊地址：XXX。

5、法定代表人：XX。

6、注冊資本：XX萬元人民幣。

7、經營模式：生產經營型。

8、主營業務及經營范圍：生產（制造）銷售玻璃制品（涉及行政許可的憑許可證經營），年設計能力為X件(套)/年。

二、項目建設性質

該項目屬于新建工業項目，主要從事玻璃制品的研制開發與制造業務。

三、項目建設地點

項目建設區域屬于工業項目建設占地規劃區，擬定建設區總占地面積為27400.1平方米（約合41.1 畝），代征地占地面積為2200.0平方米，實際利用面積為25200.1平方米（約合37.8 畝），土地綜合利用率為93.9%。項目建設遵循“合理和集約用地”的原則，按照輕工產品制造行業生產規范和要求進行科學設計、合理布局，符合玻璃制品制造經營的規劃建設需要。

四、項目概況

（一）項目建設內容

1、土建工程

該項目在XX省XX市XX經濟開發區建設，總用地面積27400.1平方米（折約41.1 畝），預計總建筑面積為30340.9平方米，其中：規劃建設生產車間25124.5平方米，原輔材料庫房2116.8平方米，成品庫房1260.0平方米，辦公用房524.2平方米，職工宿舍786.2平方米，其他建筑面積（含部分公用工程和輔助工程）529.2平方米，建筑物基底占地面積17123.5平方米，場區道路占地4485.6平方米，綠化面積1663.2平方米，土地總體利用面積23650.3平方米。該項目工程容積率1.20，建筑系數68.0%，建設區域綠化覆蓋率為6.6%，辦公及生活用地所占比重3.6%，場區土地綜合利用率為93.9%。

2、設備方案

該項目計劃購置主要設備及輔助設備：新型材料制造成套設備臺/套，預計設備投資813.6 萬元，形成年新增1000000.0 件(套)玻璃制品的生產能力。

3、公用工程及其他

該項目建設公用工程包括：電氣系統、給排水系統、供熱系統、辦公生活設施、消防系統、污染物處理系統等，提供完善的配套設施及便捷舒適的配套環境。

（二）生產規模

該項目生產工藝采用的主要原材料及輔助材料是：玻璃制品原料及輔料等，經過XX等工藝技術制成玻璃制品，根據項目建設規劃，玻璃制品生產規模確定為1000000.0 件(套)/年，其中：玻璃制品1000000.0 件/年、（三）生產制度

根據項目生產工藝要求和生產特點，實行三班生產制，每班工作8小時。對于某些崗位如銷售、貯運等可根據實際情況安排工作時間，企業年生產天數為251天。

（四）主要原材料及輔助材料供應

該項目所需的主要原材料及輔助材料：玻璃制品原料及輔料以及產品標簽、包裝用品等

若干。供貨單位選擇能夠穩定供應的生產廠家，所以，該項目的原材料長期供應有保障，供貨商可完全滿足項目正常經營所需要的原輔材料保障供應，且能夠滿足XXX有限公司今后進一步擴大生產規模的預期。

（五）主要能源供應

1、電力供應

該項目生產用電為三級負荷，項目總裝機容量為243.0 KW，年總耗電量563416.8 KW?h，計劃新增S11-303.8 KV?A型節能變壓器1臺，為該項目及場區遠期發展提供電力，其容量可滿足該項目需求。項目供電由10KV專線接入，經10/0.4KV變電室處理后滿足XXX有限公司生產、公辦和公用設施需求。

2、自來水供應

根據測算，項目年用水量為3999.4 立方米，主要是生活及生產補給水。該項目用水由XX省XX市XX經濟開發區市政管網供給，在項目區內建設的給水管網，采用管徑DN250㎜的PE管，接入場外預留接口，即可保證項目的日常用水。

（六）環境保護

該項目符合XX省XX市XX經濟開發區發展規劃，選用生產工藝技術成熟可靠，符合XX省產業結構調整規劃和國家的產業政策。項目建成投用后，在全面采取各項污染防治措施和加強企業環境管理的前提下，對產生的各類污染物都采取了切實可行的治理措施，嚴格控制在國家規定的排放標準內，所以，該項目的建設不會對區域的生態環境產生明顯的影響。

（七）項目節能

該項目生產工藝方案在電氣、建筑等方面采取全方位的節能措施，年耗電563416.8 KW?h，耗新鮮水3999.4 噸，年總耗能折合標準煤72.8 噸。項目工業產值綜合能耗為7.3 千克標準煤/萬元，單位工業增加值綜合能耗36.5 千克標準煤/萬元，單位工業總產值電耗為56.3 KW?h/萬元，遠遠低于2015年XX省、XX市單位GDP能耗和單位工業增加值能耗，根據測算，與傳統工藝技術相比，達綱年綜合節能量為22.3 噸標準煤，項目總節能率為24.3%，因此，該項目屬于能源利用效果較好的項目。

（八）消防安全

項目生產車間火災危險類別為丙類，建筑耐火等級為二級。項目設計中除了各專業嚴格按照有關規范進行消防措施的設計外，還按規范設置了各類消防設施，主要包括消防水管網、消火栓、干粉滅火器等，因此，該項目消防系統具有較高的安全可靠性。

（九）勞動安全衛生

該項目采用了先進、成熟、可靠的玻璃制品生產技術，在設計中嚴格按照國家的有關勞動安全衛生的政策，并根據實際情況采取了完善的安全衛生措施，預計該項目在建成后將有效地防止火災、雷電、靜電、觸電、機械傷害、噪聲危害等事故的發生。

（十）項目建設期

該項目按照國家基本建設程序的有關法規和實施指南要求進行建設，建設期限規劃為12 個月，即從2015年12月開始至2017年2月正式投產止，包含項目前期工作、勘察設計、土建施工、設備采購安裝和調試、人員培訓及驗收等工作階段。

（十一）投資估算

根據測算，該項目預計總投資額為4571.0 萬元人民幣，其中：固定資產投資3885.0 萬元，占項目總投資的85.0%。流動資金686.0 萬元，占項目總投資的15.0%。在固定資產投資中，建設投資為3798.2 萬元，占項目總投資的83.1%。建設期借款利息86.8 萬元，占項目總投資的1.9%。

該項目建設投資為3798.2 萬元，其中：工程建設費用3551.8 萬元，占項目總投資的77.7%，包括：建筑工程費2713.7 萬元，占項目總投資的59.4%。設備購置費813.6 萬元，占項目總投資的17.8%。安裝工程費24.5 萬元，占項目總投資的0.5%。工程建設其他費用190.3 萬元，占項目總投資的4.2%，預備費為56.1 萬元，占項目總投資的1.2%。

（十二）資金籌措方案

1、該項目預計總投資4571.0 萬元，其中：XXX有限公司自籌資金2761.0 萬元，資本金占項目總投資的60.4%。

2、根據測算，該項目全部借款總額為1810.0 萬元，全部借款占項目總投資的例為39.6%，其中：項目建設期申請銀行借款1810.0 萬元，占項目總投資的39.6%。項目經營期申請流動資金借款0.0 萬元，占總比為0.0%。

3、該項目其他資金0.0 萬元，占項目總投資的0.0%。

（十三）財務評價

該項目年營業收入為10000.0 萬元，年總成本費用8799.4 萬元，年營業稅金及附加為41.5 萬元，年利潤總額1159.1 萬元，年純利潤869.3 萬元。項目總投資收益率27.1%，資本金純利潤率42.0%。該項目企業所得稅后財務內部收益率為28.6%，高于設定的基準收益率（ic=12.0%），該項目投資利潤率為25.4%，項目總投資利稅率為33.5%，總投資回報率為19.0%，因此，該項目具有較強的盈利能力。

該項目企業所得稅后全部投資回收期5.30 年（含建設期），項目計算期內各年現金流

入均大于現金流出，具備較好的財務生存能力。用生產能力利用率表現的盈虧平衡點為47.9%（≤70%），具有較強的適應能力和抗風險能力。

五、研究結論

（一）項目建設是必要的

“玻璃制品”屬于《產業結構調整指導目錄（2011年本）》（2013年修正）鼓勵類發展項目，符合國家產業政策導向。項目的實施有利于加速我國玻璃制品的國產化進程，推動玻璃制品產業調整和行業振興。有助于提高XXX有限公司自主創新能力，增強企業的核心競爭力。因此，該項目的實施是必要的。

（二）項目建設方案合理

該項目利用現有土地，擬新建建筑30340.9平方米，購置先進的技術裝備56 臺（套），形成年新增玻璃制品1000000.0 件(套)的生產能力。項目建設規模合理、經濟技術實施方案可行。

（三）項目技術方案先進

該項目通過對主要生產工藝和設備從投資經濟性和先進性兩方面進行綜合比較、分析，選用的設備均具有當今國內外先進水平，具有生產效率高、性能穩定可靠等優點。

（四）項目配套條件成熟

本項目在XX省XX市XX經濟開發區內組織實施，實施地周邊道路四通八達，原料及產品運輸方便，項目建設區域內配套建有完善的水、電、氣、通訊工程設施等有利條件。

（五）項目經濟效益良好

本項目總投資為4571.0 萬元，其中：建設投資3798.2 萬元、建設期利息86.8 萬元、流動資金686.0 萬元。經測算分析，項目達綱年營業收入10000.0 萬元，總成本費用8799.4 萬元，營業稅金及附加41.5 萬元，利潤總額1159.1 萬元，年純利潤869.3 萬元，年納稅總額為660.7 萬元，稅后財務內部收益率為28.6%，全部投資回收期5.30 年，項目的經濟效益良好。

綜上所述，通過從本報告所作的技術、經濟、環保、安全等方面分析結果表明，“玻璃制品”技術上可行、經濟上合理，項目建設是必要的也是可行的。

達綱年經濟技術指標

根據對XXX有限公司“玻璃制品”各項投資數據估算和經濟效益指標及生產技術參數的測算，項目達綱年的主要經濟技術指標匯總詳見—《主要經濟技術指標匯總一覽表（增量

法）》所示。

主要經濟技術指標匯總一覽表（增量法）

第二章 項目緒論

一、項目建設概要

（一）項目建設基本信息

1、項目名稱：玻璃制品。

2、工作階段：可行性研究

3、項目建設性質：該項目屬于新建工業項目，主要從事玻璃制品研制開發與制造。

4、項目建設單位名稱：XXX有限公司。

5、項目擬建地址：XX省XX市XX經濟開發區，XX該選址地理位置優越、交通便利，規劃電力、給排水、通訊等公用設施條件完善，非常適宜該項目建設。

6、建設用地性質及用地規模

該項目建設用地性質為工業用地。項目規劃總用地面積為27400.1平方米（折約41.1 畝），其中：代征地面積為2200.0平方米，凈用地面積為25200.1平方米（約合37.8 畝），土地綜合利用率為93.9%。

7、項目投資概算

根據測算，該項目預計總投資額為4571.0 萬元人民幣，其中：固定資產投資3885.0 萬元，占項目總投資的85.0%。流動資金686.0 萬元，占項目總投資的15.0%。在固定資產投資中，建設投資為3798.2 萬元，占項目總投資的83.1%。建設期借款利息86.8 萬元，占項目總投資的1.9%。

該項目建設投資為3798.2 萬元，其中：工程建設費用3551.8 萬元，占項目總投資的77.7%，包括：建筑工程費2713.7 萬元，占項目總投資的59.4%。設備購置費813.6 萬元，占項目總投資的17.8%。安裝工程費24.5 萬元，占項目總投資的0.5%。工程建設其他費用190.3 萬元，占項目總投資的4.2%其中：土地使用權費0.0 萬元，占項目總投資的0.0%。預備費為56.1 萬元，占項目總投資的1.2%。

8、資金籌措方案

該項目預計總投資4571.0 萬元，根據資金籌措方案，XXX有限公司自籌資金2761.0 萬

元，資本金占項目總投資的60.4%。根據測算，該項目全部借款總額為1810.0 萬元，全部借款占項目總投資的例為39.6%，其中：項目建設期申請銀行借款1810.0 萬元，占項目總投資的39.6%。項目經營期申請流動資金借款0.0 萬元，占項目總投資的0.0%。該項目其他資金0.0 萬元，占項目總投資的0.0%。

9、項目建設期

項目建設按照國家基本建設程序的有關法規和實施指南要求進行，該項目建設期限規劃為12 個月，即從2015年12月開始至2017年2月正式投產止，包含項目前期工作、勘察設計、土建施工、設備采購安裝和調試、人員培訓及驗收等項目階段。

（二）項目達綱年預期經濟效益

1、項目達綱年預期經營收益：10000.0 萬元（含稅）。

2、營業稅金及附加41.5 萬元。

3、項目達綱年利潤總額：1159.1 萬元。

4、項目達綱年純利潤額：869.3 萬元。

5、項目達綱年納稅總額：660.7 萬元。

6、項目達綱年投資利潤率：25.4%。

7、項目達綱年投資利稅率：33.5%。

8、項目達綱年投資回報率：19.0%。

9、全部投資回收期（所得稅稅后）：5.30 年（含建設期12 個月）。

10、全部投資財務內部收益率：28.6%（達綱年）。

11、固定資產投資回收期：4.51 年（含建設期12 個月）。

12、項目經營盈虧平衡點：47.9%（達綱年）。

二、可行性研究報告編制說明

（一）可行性研究報告編制目的

本報告編制的目的是對“玻璃制品”進行技術可靠性、經濟合理性及實施可能性的方案分析和論證，在此基礎上選用科學合理、技術先進、投資費用省、運行成本低的建設方案，最終使得XXX有限公司建設項目所產生的經濟效益和社會效益達到協調、和諧統一。

（二）可行性研究報告編制依據

1、《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十二個五年規劃》及相關輕工產品制造行業政策。

2、《中華人民共和國土地管理法》。

3、《中華人民共和國環境保護法》。

4、《產業結構調整指導目錄（2011年本）》（2013年修正）。

5、《投資項目可行性研究指南（試用版）》。

6、《建設項目經濟評價方法與參數（第三版）》。

7、《限制用地項目目錄（2012年本）》。

8、《工業項目建設用地控制指標》（國土資發【2008】24號）。

9、《建設項目可行性研究報告編制內容深度規定》。

10、《國務院關于加快培育和發展戰略性新興產業的決定》。

11、《XX省“十二五”戰略性新興產業暨高技術產業發展專項規劃》。

12、國家有關法律、法規、產業政策及相關設計規范、規定。

13、報告編制人員調查收集項目建設區域的社會經濟、交通運輸及自然條件等資料。

14、XXX有限公司提供的《項目投資計劃書》以及與該項目有關的生產工藝技術、經濟財務等基礎資料。

15、XXX有限公司提供的與項目相關的基礎數據以及對項目報告的要求等。

（三）可行性研究的范圍

1、本報告通過對“玻璃制品”進行技術化和經濟化比較及分析，闡述投資項目的市場必要性、技術可行性與經濟合理性，研究分析和預測國內外市場玻璃制品供需狀況與項目建設規模，提出項目的主要技術經濟指標，對項目能否實施做出一個比較全面而且科學合理的評價。

2、項目建設背景和必要性分析：依據國家產業政策、輕工產品制造行業“十二五”發展規劃、地方經濟發展狀況和產業發展趨勢，同時，根據XXX有限公司已經具體的資源條件、建設條件并結合企業發展戰略，闡述該項目建設的背景及必要性。

3、市場供需分析：根據我國輕工產品制造行業市場需求的變化趨勢，分析該項目玻璃制品的發展前景，論證玻璃制品的國內外市場需求并確定項目的目標市場、價格定位，以此分析市場風險，確定風險防范措施等。

4、項目建設方案：根據玻璃制品市場分析并結合XXX有限公司資金、技術和經濟實力確定項目的生產綱領和建設規模。分析選擇項目的技術工藝并配置生產設備，同時，分析原輔材料消耗及供應情況是否合理。

5、項目工程方案：初步了解項目建設區域范圍、面積、工程地質狀況、外圍基礎設施等條件，對項目建設條件進行分析，提出項目工程建設方案，內容包括：場址選擇、總圖布

置、土建工程、輔助工程、配套公用工程、環保工程及安全衛生、消防工程等。

6、項目節能、環保與安全衛生：針對項目的特點，分析該項目能源消耗情況，計算能源消耗量并提出節能措施。分析項目的環境污染、安全衛生情況，提出建設與運營過程中擬采取的環境保護和安全防護措施。

7、項目組織管理和實施進度計劃：根據項目實際情況，提出項目組織、建設管理、竣工驗收、經營管理等初步方案。結合項目特點提出合理的總體及分年度實施進度計劃。

8、投資估算：根據項目工程量及投資估算指標，按照國家和XX省及XX市的有關規定，對擬建工程投資進行初步估算，編制項目總投資估算表，按工程建設費用、工程建設其他費用、預備費、建設期借款利息等列出投資總額的構成情況，并提出各單項工程投資估算值。

9、資金籌措方案：根據項目建設進度及XXX有限公司能夠提供的資本金等情況，提出建設項目資金籌措方案，編制項目建設投資估算籌措表和分年度資金使用計劃表。

10、項目經濟效益分析：根據項目的經營特點，對項目進行定量的財務分析，測算項目投產期、達綱年營業收入和總成本費用，計算項目財務效益指標，結合融資方案進行償債能力分析，并開展項目不確定性分析等。

三、項目擬定規劃

（一）項目經營規劃

1、產品規劃方案：該項目產品是以市場需求為導向，結合XXX有限公司研發能力與發展規劃而確定目標市場。項目投產后選定的生產經營范圍是：生產（制造）銷售玻璃制品。

2、產品綱領規劃：通過產品市場分析和需求預測，結合XXX有限公司發展規劃及該項目資金籌措能力，確定項目的建設規模和生產綱領。項目建成達綱后，形成年產玻璃制品1000000.0 件(套)的生產經營能力。

3、項目經濟效益目標：根據預測，該項目達綱年的營業收入為10000.0 萬元，總成本費用8799.4 萬元，營業稅金及附加41.5 萬元，年新增利稅額1530.0 萬元，年利潤總額1159.1 萬元，年純利潤額869.3 萬元，年納稅總額為660.7 萬元。

（二）項目工程規劃

1、該項目計劃總占地面積為27400.1平方米（約合41.1 畝），其中：代征地面積為2200.0平方米，凈用地面積25200.1平方米（約合37.8 畝），場區新建建筑面積為30340.9平方米，其中：規劃建設生產車間25124.5平方米，倉儲設施面積3376.8平方米（原輔材料庫房2116.8平方米，成品庫房1260.0平方米），辦公用房524.2平方米，職工宿舍786.2

平方米，其他建筑面積（含部分公用工程和輔助工程）529.2平方米，項目計容建筑面積為30340.9平方米，建筑物基底占地面積17123.5平方米，項目建設區域綠化面積為1663.2平方米，場區道路占地面積4485.6平方米，土地總體利用面積23650.3平方米。

2、該工程建筑系數為68.0%，建筑容積率為1.20，辦公及生活服務設施用地所占比重為3.6%，項目固定資產投資3885.0 萬元，投資強度為1542.0 萬元/公頃（102.8 萬元/畝），項目建設區域綠化覆蓋率為6.6%，場區土地綜合利用率為93.9%。

（三）項目投資規劃

1、根據測算，該項目預計總投資額為4571.0 萬元人民幣，其中：固定資產投資3885.0 萬元，占項目總投資的例為85.0%。流動資金686.0 萬元，占項目總投資的15.0%。在固定資產投資中，建設投資為3798.2 萬元，占項目總投資的83.1%，建設期借款利息86.8 萬元，占項目總投資的1.9%。

2、該項目建設投資為3798.2 萬元，包括：建筑工程費2713.7 萬元，占項目總投資的59.4%。設備購置費813.6 萬元，占項目總投資的18%。安裝工程費24.5 萬元，占項目總投資的0.5%。工程建設其他費用190.3 萬元，占項目總投資的4.2%，其中：土地使用權費0.0 萬元，占項目總投資的0.0%。預備費為56.1 萬元，占項目總投資的1.2%。

（四）項目資金籌措規劃

1、該項目總投資4571.0 萬元，根據資金籌措方案，XXX有限公司自籌資金2761.0 萬元，資本金占項目總投資的60.4%。

2、建設期申請借款1810.0 萬元，占項目總投資的39.6%。項目經營期申請流動資金借款0.0 萬元，占項目總投資的0.0%。根據測算，該項目全部借款總額為1810.0 萬元，全部借款占項目總投資的例為39.6%。

3、該項目其他資金0.0 萬元，占項目總投資的0.0%。

（五）項目建設進度規劃

“玻璃制品”目前已經完成前期的各項準備工作，包括市場調研、建設規模確定、項目選址、用地預審、資金籌措等項事宜，目前正在辦理項目備案工作。

該項目計劃從可行性研究報告的編制到工程竣工驗收、投產運營共需12 個月的時間，自2015年12月開始進行項目備案、環境影響評價、節能評估、安全評價、土建施工、設備安裝調試、試生產到竣工驗收，至2017年2月正式投產止。項目申報、土建工程等前期籌備工作從2015年12月開始實施，待資金到位后開始正式動工建設。

投資項目備案主要數據

該項目備案登記需要的有關數據詳見—《項目備案數據一覽表》所示。項目備案數據一覽表 單位：萬元/公頃、平方米

四、項目綜合評價

1、該項目符合國家產業政策和規劃要求，符合XX省及XX市XX行業布局和結構調整政策。項目的建設對促進XX輕工產品制造產業結構、技術結構、組織結構、產品結構的調整優化有著積極的推動意義。

2、該項目原材料、產成品和重要生產裝備未列入《促進產業結構調整暫行規定》和《產業結構調整指導目錄（2011年本）》（2013年修正）中的禁止和限制類之列，因此，該項目符合國家產業政策和當地發展規劃。

3、XXX有限公司為適應國內外市場需求，擬建“玻璃制品”，該項目的建設能夠有力促進XX省XX市XX經濟發展，為社會創造125 個就業機會，達綱年納稅總額為660.7 萬元，可以促進XX區域經濟的繁榮發展和社會穩定，為地方財政收入做出積極的貢獻，由此可見，該項目的實施具有顯著的社會效益。

4、項目擬建設在XX經濟開發區內，工程選址符合XX省XX市土地利用總體規劃，保證項目用地要求，而且項目建設區域交通運輸便利，可利用現有公用工程設施，水、電、氣等能源供應有保障。

5、項目場址周圍大氣、土壤、植物等自然環境狀況良好，無水源地、自然保護區、文物景觀等環境敏感點。XXX有限公司對建設期和生產經營過程中產生的“三廢”進行綜合治理達標排放，對環境影響程度較小，職工勞動安全衛生措施有保障。

6、該項目采用國內先進的生產、環境、檢測控制裝備，對節約能源、環境保護、生產優質玻璃制品均可得到有力支撐，成熟的工藝技術及先進的生產設備為項目的實施提供了強力的技術保障，同時，生產過程符合環境保護、清潔生產、節能減排等標準要求。

7、擬建項目總投資為4571.0 萬元，其中：固定資產投資3885.0 萬元，流動資金為686.0 萬元。項目建成投產后達綱年營業收入10000.0 萬元，總成本費用8799.4 萬元，年利稅1530.0 萬元，其中：年利潤為869.3 萬元，納稅總額為660.7 萬元（增值稅329.4 萬元，營業稅金及附加41.5 萬元，企業所得稅289.8 萬元），該項目可取得較好的經濟效益。

8、根據測算，該項目達綱年投資利潤率為25.4%，投資利稅率為33.5%，全部投資回報率為19.0%，項目全部投資所得稅后財務內部收益率（FIRR）為28.6%，達綱年財務凈現值

（所得稅后）為1753.0 萬元，總投資收益率（ROI）為27.1%，資本金純利潤率（ROE）為42.0%，全部投資回收期（所得稅后）為5.30 年（含建設期12 個月），固定資產投資回收期為4.51 年（含建設期12 個月），項目盈虧平衡點為47.9%，因此，該項目經營非常安全，說明項目具有較強的盈利能力和抗風險能力。

9、本報告認為：該項目所提供的產品市場前景良好，投資方向正確，技術方案設計先進合理，經濟效益突出，因此，該項目的投資建設并實施無論是經濟效益、社會效益還是環境保護、清潔生產都是積極可行的。

項目達綱年經濟技術指標

根據對XXX有限公司“玻璃制品”各項投資數據估算和經濟效益指標及生產技術參數的測算，項目達綱年主要經濟技術指標匯總詳見—《項目主要經濟技術指標匯總表》所示。

項目主要經濟技術指標匯總表

五、可行性研究結論

（一）項目建設是必要的

“玻璃制品”屬于《產業結構調整指導目錄（2011年本）》（2013年修正）鼓勵類發展項目，符合國家產業政策導向。項目的實施有利于加速我國玻璃制品的國產化進程，推動輕工產品制造產業調整和行業振興，有助于提高XXX有限公司自主創新能力，增強企業的核心競爭力，因此，該項目的實施是必要的。

（二）項目建設方案合理

該項目利用現有土地，擬新建廠房30340.9平方米，購置先進的技術裝備56 臺（套），形成年新增玻璃制品1000000.0 件(套)的生產能力，其中：玻璃制品1000000.0 件/年、0.0 0.0 0.0 /年、C0.0 件/年、D0.0 件/年、E0.0 件/年、F0.0 件/年、G0.0 件/年、H0.0 件/年、I0.0 件/年、J0.0 件/年、K0.0 件/年。項目建設規模合理、經濟技術實施方案可行。

（三）項目技術方案先進

該項目通過對主要生產工藝和設備從投資經濟性和先進性兩方面進行綜合比較、分析，選用的設備均具備當今國內外先進水平，具有生產效率高、性能穩定可靠等優點。

（四）項目配套條件成熟

該項目在XX省XX市XX經濟開發區XXX有限公司選定場址內組織實施。實施地周邊道路四通八達，原料及產品運輸方便，區域內配套建有完善的水、電、氣、通訊工程設施等條件。

（五）項目經濟效益良好

該項目總投資為4571.0 萬元，其中：建設投資3798.2 萬元、建設期利息86.8 萬元、新增流動資金686.0 萬元。經分析，項目達綱年營業收入10000.0 萬元，總成本費用8799.4 萬元，營業稅金及附加41.5 萬元，利潤總額1159.1 萬元，年純利潤869.3 萬元，年納稅總額為660.7 萬元（其中：增值稅329.4 萬元，企業所得稅289.8 萬元），稅后財務內部收益率為28.6%，全部投資回收期（靜態）5.30 年，項目的經濟效益良好。

綜上所述，通過從本報告所作的技術、經濟、環保、安全等方面分析結果表明，“玻璃制品”是完全可行的。

第三章總圖布置 總圖布置原則

1、認真貫徹“珍惜土地，保護耕地”的基本國策，切實做到合理用地、節約用地，有效提高土地的綜合利用率。

2、根據場區用地的基本條件和生產工藝流程的要求，從現場實際情況出發，綜合考慮各項輔助設施功能以及防火、環保、貯運等多種因素的需要，同時達到國家及當地政府規定的投資強度、建筑系數、建筑容積率和綠化覆蓋率等各項用地指標的要求。

3、總圖布置應用工業工程的基本原理和方法，結合項目建設場地平面現狀與豎向格局及生產工藝特點，對場區進行總體規劃，使場區物流順暢、人流短捷、能源供應靠近負荷中心。

4、結合場地地形、地質、地貌等條件，因地制宜并盡可能做到緊湊布置，最大限度的節約土地資源，做到近期相對集中、遠期預留合理，做到“一次到位、分步實施、滾動發展”的總圖規劃原則。

總圖布置采用設計標準及規范

1、《工業企業總平面設計規范》（GB50187）。

2、《廠礦道路設計規范》（GBJ22）。

3、《建筑設計防火規范》（GB50016）。

4、《工業企業設計防火規范》（GB50160）。

5、《工業企業設計衛生標準》（GBZ1）。項目總平面布置方案

（一）平面布置總體方案

1、按照建（構）筑物的生產性質和功能，項目總體設計根據物流關系將場區劃分為生產區、生活區、公用設施區等三個功能區，要求功能分區明確，人流、物流便捷流暢，生產工藝流程順暢簡捷。這樣布置既能充分利用現有場地，有利與生產設施的聯系，又有利于外部水、電、氣等能源的接入，管線敷設短捷，相互聯系方便。

2、根據XXX有限公司的發展趨勢綜合考慮工藝、土建、公用等各種技術因素，做到總圖合理布置，達到“規劃投資省、建設工期短、生產成本低、土地綜合利用率高”的效果。

3、達到工藝流程（生產程序）順暢、原材料與各種物料的輸送線路最短、貨物人流分道、生產調度方便的標準要求。

4、同時考慮用地少、施工費用節約等要求。沿圍墻、路邊和可利用場地種植花卉、樹木、草坪及常綠植物，改善和美化生產環境。

（二）主要生產車間布置方案

1、XXX有限公司在工藝流程、技術參數和主要設備選擇確定以后，根據設備的外形、前后位置、上下位差以及各種物料輸入（出）、操作等規劃統一設計，選擇并確定車間布置方案。

2、車間布置方案需要達到“物料流向最經濟、操作控制最有利、檢測維修最方便”的要求，生產車間布置詳見—《主要生產車間布置示意簡圖》。

（三）場區道路設計方案

1、XXX有限公司項目建設場區所有道路均采用水泥混凝土路面，其坡路及彎道等均按國家現行有關規范設計。

2、道路在場區內呈環狀布置，擬采用城市型水泥混凝土路面結構形式，可以滿足不同運輸車輛行駛的功能要求。

3、場區道路布置滿足安裝、檢修、運輸和消防的要求，使貨物運輸順暢，合理分散物流和人流，盡量避免或減少交叉，使主要人流、物流路線短捷、運輸安全。

4、應與廠外道路銜接順暢，便于企業運輸車輛直接進入國道、高速公路等國家級道路網絡，場區道路應與總平面布置、管線、綠化等協調一致。

5、道路設計注重道路之間的貫通，同時，場區道路應盡可能與主要建筑物平行布置。

（四）項目建筑設計方案

在建筑形象上充分考慮工業建筑的特性及建筑的地方性，根據總體布局、功能分區明確等特點，設計將充分利用建設場地的自然地貌和氣候特征，通過運用建筑設計的手法，在滿

足使用功能的前提下，盡量使每個建筑物都具有良好的朝向及采光。考慮到當地氣溫及氣候特點，在建筑物色彩方面采用淺淡色調，局部利用明快的暖色加以點綴。

（五）項目建設區綠化設計

1、場區綠化設計要達到：“營造嚴謹開放的交流環境，催人奮進的工作環境，舒適宜人的休閑環境，和諧統一的生態環境”之目的。

2、場區植物配置以本地區樹種為主，綠化設計的樹木花草配置應依據項目建設區域的總體布置、豎向、道路及管線綜合布置等要求，并適合當地氣象、土壤、生態習性與防護性能，疏密適當高低錯落，形成一定的層次感。

3、該項目綠化的重點是場區周邊、辦公區及主要道路兩側的空地，美化的重點是辦公區，場區周邊以高大喬木為主，辦公區以綠色草坪、花壇為主，道路兩側以觀賞樹木、綠籬、草坪為主，適當結合花壇和垂直綠化，起到環境保護與美觀的作用，創造一個“環境優美、統一協調”的建筑空間。

（六）給排水布置方案

1、該項目用水由XX省XX市XX經濟開發區給水管網統一供給，規劃在場區內建設完善的給水管網，接入場區外部現有給水管網，即可保證項目的正常用水。

2、給水系統由XX經濟開發區給水管網直供。場區給水網確定采用生產、生活及消防合一系統的供水方式，在場區內形成環狀，從而保證供水水壓的平衡及消防用水的要求。

3、項目所在地供水水源來自XX經濟開發區自來水廠，給水壓力≥0.3MPa，供水能力充足，水質符合國家現行的生活飲用水衛生標準。

4、消防水源采用低壓制，同一時間內按火災一次考慮，室內外均設環狀消防管網，室外消火栓間距不大于100.0米，消火栓距道路邊不大于2.0米。

5、場內供水采用生活供水系統、消防供水系統、生產補給水系統，消防供水系統在場區內形成供水管網。

6、該項目年總用水量為生產用水、沖洗用水、生活用水和不可預見水之和，共計3999.4 立方米/年。

7、采用雨、污分流制排水系統，分別匯集后排入項目建設區污水管網。運輸組成

項目建設規劃區內部和外部運輸做到物料流向合理，場內部和外部運輸、接卸、貯存形成完整的、連續的工作系統，盡量使場內、外的運輸與車間內部運輸密切結合統一考慮。

XXX有限公司外部運輸和內部運輸可采用送貨制。采用合適的運輸方式和運輸路線，使企業的物流組成達到合理優化。把企業的組成內部從原材料輸入、產品外運以及車間與車間、車間與倉庫、車間內部各工序之間的物料流動都作為整體系統進行物流系統設計，使全廠物料運輸形成有機的整體。

（一）場內運輸

1、運輸系統的設計要注意物料支撐狀態的選擇，盡量做到物料不落地，使之有利于搬運，運輸線路的布置，應盡量減少貨流與人流相交叉，以保證運輸的安全。

2、運輸主要為原材料的卸車進庫，生產過程中原材料、半成品和成品的轉運，以及成品的裝車外運，場內運輸由裝載車、叉車及膠輪車承擔，其費用記入主車間設備配套費中，該項目資源配置可滿足場內運輸的需求。

（二）場外運輸

1、場外運輸主要為原材料的供給以及產品的外運。產品的遠距離運輸由汽車或鐵路運輸解決，XX市XX火車貨運站運力充足，可滿足項目場外遠距離運輸的需求。

2、短距離的運輸任務將利用社會運力解決，基本可以滿足各類運輸需求，因此，該項目不考慮增加汽車運輸設備。

3、外部運輸應盡量依托社會運輸力量從而減少投資。主要產成品、大宗原材料的運輸，應避免多次倒運，從而降低運輸成本且提高運輸效率。

總圖主要數據

該項目總占地面積為27400.1平方米，其中：代征地面積為2200.0平方米，凈用地面積為25200.1平方米（約合37.8 畝），場區總建筑面積30340.9平方米，項目計容建筑面積為30340.9平方米，建筑物基底占地面積17123.5平方米，綠化面積1663.2平方米，道路場地面積4485.6平方米，土地總體利用面積23650.3平方米。該項目建筑系數為68.0%，工程容積率1.20，綠化覆蓋率6.6%，辦公及生活用地所占比重3.6%，場區土地綜合利用率為93.9%。

第四章 工程設計總體方案

一、項目工程建設標準規范

1、《無障礙設計規范》（GB50763）。

2、《民用建筑供暖通風與空氣調節設計規范》（GB50736）。

3、《民用建筑設計通則》（GB50352）。

4、《屋面工程技術規范》（GB50345）。

5、《建筑工程抗震設防分類標準》（GB50223）。

6、《地下工程防水技術規范》（GB50108）。

7、《自動噴水滅火系統設計規范》（GB50084）。

8、《建筑結構可靠度設計統一標準》（GB50068）。

9、《汽車庫、修車庫、停車庫設計防火規范》（GB50067）。

10、《工業建筑防腐設計規范》（GB50046）。

11、《動力機器基礎設計規范》（GB50040）。

12、《鋼結構設計規范》（GB50017）。

13、《建筑設計防火規范》（GB50016）。

14、《建筑給水排水設計規范》（GB50015）。

15、《室外排水設計規范》（GB50014）。

16、《室外給水設計規范》（GB50013）。

17、《建筑抗震設計規范》（GB50011）。

18、《混凝土結構設計規范》（GB50010）。

19、《建筑結構荷載規范》（GB50009）。

37、根據XXX有限公司提供的建設方案有關數據資料和技術要求設計等。

二、建筑工程設計原則

1、XXX有限公司本著“適用、安全、經濟、美觀”的原則并遵照國家建筑設計規范進行項目建筑工程設計。在滿足該項目生產工藝設備要求的前提下，力求布局合理、造型美觀、色彩協調、施工方便，努力建設既有時代感又有地方特色的工業建筑群的新形象。

2、建筑物平面設計以滿足玻璃制品生產工藝要求為前提，力求生產流程布置合理，盡量做到人貨分流，功能分區明確，符合《建筑設計防火規范》（GB50016）要求。

3、建筑立面處理在滿足工藝生產和功能的前提下，符合現代生產廠房的特點，立面處理力求簡潔大方，色彩組合以淡雅為基調，適當運用局部色彩點綴，在滿足XX經濟開發區規劃要求的前提下，著重體現XXX有限公司企業精神，創造一個優雅舒適的生產經營環境。

三、項目總平面設計要求

1、功能分區合理，人流、車流、物流路線清楚，避免或減少交叉。

2、建筑布局緊湊、交通便捷、管理方便。

3、應留有發展或改、擴建余地。

4、應有完整的綠化規劃。

5、本次設計充分考慮現有設施布局及周邊現狀，力求設施聯系密切渾然一體，總體上達到功能分區明確、布局合理、聯系方便、互不干擾的效果。

四、設計方案構思和特點

1、本工程項目位于XX省XX市XX經濟開發區，本次設計通過與建設方的多次溝通、考察、論證，最后達成共識。

2、本次設計融入了全新的設計理念，以建設和諧企業為前提條件，以建筑“功能、美觀、經濟”三要素前提為出發點，全盤考慮場區可持續發展、建筑節能等各方面要素，極力打造一個功能先進、生產高效的現代化企業。

3、針對業主提出的“高標準、高質量、快進度”的要求，為了達到這一共同的目標，該項目在整個設計過程中，始終貫徹這一原則，以“尊重自然、享受自然、愛護自然”為基點，全力提高員工的“學習力、創造力和凝聚力”，實現XXX有限公司經濟騰飛的發展目標。

五、工程設計條件

（一）工程地質條件

XX省XX市XX經濟開發區屬于工業用地，其地形地貌類型簡單，巖土工程地質條件優良，水文地質條件良好，適宜該項目建設。

（二）設計荷載（可變荷載標準值）

1、基本風壓：0.45KN/㎡。

2、基本雪壓：0.40KN/㎡。

3、風荷載：0.40kN/㎡。

4、雪荷載：0.30kN/㎡。

5、灰荷載：有灰源車間為1.0kN/㎡。

6、灰荷載：無灰源車間為0.5kN/㎡。

7、屋面荷載：上人屋面為2.0kN/㎡。

8、屋面荷載：不上人屋面為0.5kN/㎡。

9、樓面荷載：2.0KN/㎡加1.0KN/㎡（靈活隔斷）。

10、會議室：2.0KN/㎡。

11、衛生間：4.0KN/㎡。

12、樓梯荷載：2.0KN/㎡。

13、疏散樓梯：3.5KN/㎡。

14、外挑陽臺：2.5KN/㎡。

第五章 工藝技術設計及設備選型方案

一、工藝技術方案

（一）工藝技術方案要求

1、對于生產技術方案的選用，遵循“自動控制、安全可靠、運行穩定、節省投資、綜合利用資源”的原則，選用當前較先進的集散型控制系統，控制整個生產線的各項工藝參數，使產品質量穩定在高水平上，同時可降低物料的消耗。嚴格按照輕工產品制造行業規范要求組織生產經營活動，有效控制產品質量，為廣大顧客提供優質的玻璃制品和良好的服務。

2、積極采用新技術、新工藝和高效率專用設備，使用高質量的原輔材料，穩定和提高產品質量，制造高附加值的產品，提高XXX有限公司市場競爭能力。

3、在工藝設備的配置上，依據節能的原則，選用新型節能型設備，根據有利于環境保護的原則，優先選用環境保護型設備，滿足項目所制訂的產品方案要求，優選具有國際先進水平的生產、試驗及配套等設備，充分顯現龍頭企業專業化水平，選擇高效、合理的生產和物流方式。

4、生產工藝設計要滿足規模化生產要求，注重生產工藝的總體設計，工藝布局采用最佳物流模式、最有效的倉儲模式、最短的物流過程、最便捷的物資流向。

5、根據該項目的產品方案，所選用的工藝流程能夠滿足產品制造的要求，同時，加強員工技術培訓，嚴格質量管理，按照工藝流程技術要求進行操作，提高產品合格率，努力追求玻璃制品的“零缺陷”，以關鍵生產工序為質量控制點，確保該項目產品質量。

6、在項目建設和實施過程中，認真貫徹執行環境保護和安全生產的“三同時”原則，注重環境保護、職業安全衛生、消防及節能等法律法規和各項措施的貫徹落實。

7、建立完善柔性生產模式。該項目產品具有客戶需求多樣化、產品個性差異化的特點，因此，玻璃制品規格品種多樣，單批生產數量較小，多品種、小批量的制造特點直接影響生產效率、生產成本及交付周期。XXX有限公司將建設先進的柔性制造生產線，并將柔性制造技術廣泛應用到產品制造各個環節，可以在照顧到客戶個性化要求的同時不犧牲生產規模優勢和質量控制水平，同時，降低故障率、提高性價比，使產品性能和質量達到國內領先、國際先進水平。

8、以生產玻璃制品為基礎，以提高質量為前提，在充分考慮經濟條件以及生產過程中人流、物流、信息流合理順暢的基礎上，優先選用安全可靠、技術先進、工藝成熟、投資省、占地少、運行費用低、操作管理方便的生產技術工藝。

（二）技術來源及先進性說明

該項目的技術來源為XXX有限公司的自有技術。該技術達到國內先進水平。

二、技術方案分析

該項目采用國內先進的玻璃制品制造技術，該技術具有資金占用少、生產效率高、資源消耗低、勞動強度小的特點，其技術特性屬于技術密集型，該技術具備以下優勢：

1、技術含量和自動化水平較高，處于國內先進水平，在產品質量水平上相對其它生產技術性能費用比優越，結構合理、占地面積小、功能齊全、運行費用低、使用壽命長。在工藝水平上該技術能夠保證產品質量高穩定性、提高資源利用率和節能降耗水平。根據初步測算，利用該技術生產玻璃制品，可提高原料利用率10.5%，節約工業用電6.8%，在裝備水平上，該技術使用的設備自動控制程度和性能可靠性相對較高。

2、該項目采用的技術與國內資源條件適應，具有良好的技術適應性。該技術工藝路線可以適應國內主要原材料特性，技術工藝路線簡潔，有利于流程控制和設備操作，工藝技術已經被國內生產實踐檢驗，證明技術成熟，技術支援條件良好，具有較強的可靠性。

3、技術設備投資和產品生產成本低，具有較強的經濟合理性。該項目采用本技術方案建設其主要設備多數可按通用標準在國內采購。

4、節能設施先進并可進行多規格產品轉換，項目運行成本較低，應變市場能力很強。

（一）工業化生產可靠性分析

1、玻璃制品制造過程是由相關設備等組成整條生產線系統。

2、這條生產線充分考慮和核算了生產線整體同各單機間的物料平衡協同關系，并考慮和計算了各單機的正常加工、進料出料、輸送、故障停機及排除所需要時間和各單機間的合理緩沖。

3、在玻璃制品制程運行時，該生產線能夠運行連續穩定、達到設計生產能力要求，并確保能夠生產出質量合格的玻璃制品。

（二）產品生產工藝技術路線

該項目屬于輕工產品制造行業，生產建設方案將積極采用國內先進的工藝流程以及生產工藝裝備，確保技術設備的先進性，來保證玻璃制品生產制造質量。

該項目根據玻璃制品生產技術和應用特點，采用以下關鍵工藝來確保產品技術性能指

標，玻璃制品制造工藝路線詳見下圖所示。

玻璃制品生產工藝流程示意圖

三、設備選型

（一）設備選型依據

該項目是以年產1000000.0 件(套)玻璃制品生產能力為測算依據，全年251個工作日，采取三班制生產，每班生產8小時，年理論作業時間6024小時，作業率為90%（包括故障處理、小修等），年實際作業時間5422小時。

（二）設備配置方案

1、該項目的生產設備及檢測設備以工藝需要為依據，滿足工藝要求為原則，并盡量體現其技術先進性、生產安全性和經濟合理性，以及達到或超過國家相關的節能和環保要求。先進的生產技術和裝備是保證產品質量的關鍵，因此，工藝裝備必須選擇國內外著名生產廠商的產品，并且在保證產品質量的前提下，優先選用國產的名牌節能環保型產品。

2、根據項目的建設規模和XXX有限公司生產經驗以及對國內外設備性能的了解，該項目工藝設備及檢測設備選用原則是以國產設備為主，關鍵設備擬從國外進口，國內采購以人民幣支付。

3、XXX有限公司通過對相關工藝設備、檢測儀器生產廠家的技術力量及信譽程度進行詳細的了解，并通過現場參觀、技術交流等方式，對生產廠家的生產設備、質量控制等環節進行較全面的對比和分析，在此基礎上，初步確定在交貨期、質量保障、價格優惠、售后服務及付款方式等方面都有一定優勢的廠家。

4、該項目生產工藝裝備和檢驗設備的選用以“先進、高效、實用、節能、可靠”為原則，玻璃制品生產設備應具有效率高、質量好、物料損耗少、自動化程度高、勞動強度小、噪音低的特點。

5、XXX有限公司根據玻璃制品生產工藝的要求，對比考察了多個生產設備制造企業，優選了玻璃制品生產專用設備和檢測儀器等國內先進的環保節能型設備，確保該項目生產及產品質量檢驗的需要。

6、該項目擬選購國內先進的關鍵工藝設備和國內外先進檢測儀器，預計購置安裝主要設備56 臺（套），計劃投資813.6 萬元，主要生產工藝設備、檢驗設備、安全和環境保護設備投資詳見—《設備配置及投資明細表》所示

設備配置及投資明細表

單位：萬元

第六章 環境保護

環境保護是項目建設非常重要的一個環節，直接關系到項目的經濟利益和社會利益，是評價一個項目是否可行的重要指標之一。本章節重點對“玻璃制品”在建設期和運營期對周圍地區環境可能造成的影響進行分析。根據場址環境功能特征，XXX有限公司項目建設的環境保護目標主要包括：采取有效措施，盡量減輕工廠排污對周圍水環境和土壤環境的不利影響，保證場區周圍大氣環境不受污染，盡量減輕噪聲污染，確保場址周圍居民生活環境質量不受影響。

一、環境保護設計依據

該項目設計嚴格執行《建設項目環境保護設計規定》的政策要求，同時，在項目設計過程中特別關注以下標準規定：

1、《中華人民共和國環境保護法》。

2、《中華人民共和國水污染防治法》。

3、《中華人民共和國大氣污染防治法》。

4、《中華人民共和國固體廢棄物污染防治法》。

5、《中華人民共和國噪聲污染防治法》。

6、《建設項目環境保護管理條例》。

7、《環境空氣質量標準》（GB3095）。

8、《聲環境質量標準》（GB3096）。

9、《地表水環境質量標準》（GB3838）。

10、《廢水綜合排放標準》（GB8978）。

11、《廢氣污染物排放標準》（GB3706）。

12、《工業企業噪聲控制設計規范》（GBJ87）。

13、《工業企業環境噪聲排放標準》（GB12348）。

14、《惡臭污染物排放標準》（GB14554）。

15、《土壤環境質量標準》（GB15618）。

16、《大氣污染物綜合排放標準》（GB16297）。

17、《危險廢物填埋污染控制指標》（GB18598）。

18、《一般工業固體廢物貯存、處置場污染控制標準》。

19、《地下水環境質量標準》（GB/T14848Ⅲ類標準）。20、《城市區域環境振動標準》（GB10070）。

21、《工業企業設計衛生標準》（GB1036）。

22、《危險廢物貯存污染控制標準》（GB18597）。

23、《工業企業固態廢棄污染物排放標準》（GB4911）。

24、《機械工業環境保護設計規范》（JBJ16）。

25、危險廢棄物執行《國家危險廢物名錄》和《危險廢物鑒別標準》。

二、項目建設區域環境質量現狀

（一）環境空氣質量現狀

1、該項目建設地點—XX省XX市XX經濟開發區主要大氣污染物為二氧化硫、二氧化碳和PM10，根據當地環境監測部門連續5天監測數據顯示，項目建設區域監測到的二氧化硫、PM10和二氧化碳濃度較低，達到《環境空氣質量標準》二級標準要求，未出現超標現象，環境空氣質量本底值較好。

2、項目所在地大氣環境質量功能區劃定為二類區，執行《環境空氣質量標準》（GB3095），大氣環境質量現狀較好，符合功能區劃要求。

（二）地表（下）水環境質量現狀

項目建設區域CODcr、BOD5、氨氮值濃度均不超標，CODcr質量指數在0.43-0.50之間，BOD5質量指數在0.29-0.32之間，氨氮質量指數在0.26-0.27之間，硫化物未檢出，由此可見，項目建設區域水質執行《地表水環境質量標準》（GB3838）Ⅲ類水標準。

項目所在地區域內地表水環境質量較好，各類指標滿足功能區劃要求。現狀監測與評價結果表明，各監測點除氨氮指數將達到標準臨界值外，其他項目在各測點均不超標，擬建項目區域周圍地下水水質達到《地下水質量標準》（GB/T14848）Ⅲ類標準要求，水質現狀較好。

（三）土壤環境現狀

該項目擬建區域范圍內土壤中pH、Zn、Cr等指標均達到了《土壤環境質量標準》（GB15618）中的二級標準要求，土壤環境現狀質量較好。

（四）聲環境質量現狀

根據環境質量監測部門最近監測數據顯示，XX經濟開發區聲環境功能區劃為2類區，聲環境執行《聲環境質量標準》（GB3096）中2類區標準：晝間60dB（A）、夜間50dB（A）。

三、擬建項目環境污染源的識別

（一）建設期污染源識別

該項目在建設過程中可能會產生建筑施工棄土和揚塵等建筑垃圾。建設期產生沖洗廢水、施工機械噪聲。裝飾工程使用的涂料產生的廢氣。建筑施工人員產生的生活廢水和生活垃圾等。

（二）運營期污染源識別

1、廢水：項目運營期廢水源自：生產工藝廢水、辦公及生活廢水。

2、廢氣：項目運營期廢氣污染主要來源于：職工食堂排放的油煙。生產過程中排放的工藝廢氣等。

3、噪音：動力設備、機械設備等運行時產生的噪聲。

4、固體廢棄物：來源于生產過程產生的廢料、不合格品、廢棄包裝物等。

第七章 清潔生產

一、清潔生產綜述

清潔生產就是將整體預防的環境戰略持續應用于生產過程、產品和服務中，以期提高生產效率并減少對人類和環境污染的風險。它是與傳統末端治理為主的污染防治措施不同的新概念，其主要內容包括四個方面：一是工藝技術的特點與先進性。二是原材料的清潔性。三是燃料清潔性及清潔化使用措施。四是按物耗、能耗、新水耗量、廢水排放量、單位產品污染物排放量和排放總量來分析清潔生產水平。

實施清潔生產是從根本上控制環境污染的有效手段。清潔生產是對生產過程運用一種整體的預防性措施，降低污染物的產生和排放量，使生產發展和環境保護相互協調。作為可持續發展的根本性措施，我國政府已將清潔生產載入《中國二十一世紀議程》，并在《國務院關于環境保護若干問題的決定》和《國家環境保護“十二五”計劃和2020年遠景規劃》中明確要大力推行清潔生產。清潔生產是將產品生產和污染治理有機結合起來取得資源、能源配置利用的最大效率和環境成本的最小量化，是深化工業污染防治、實現可持續發展的根本途徑。“玻璃制品”采取的清潔生產措施主要有以下幾個方面。

二、工藝技術的特點與先進性

技術進步是企業節能降耗和保護環境的根本出路，該項目在高度重視和采用成熟的先進工藝和先進高效設備的同時，提高了清潔生產的水平。該項目所應用的生產設備采用國際先

進的節能高效設備，不但可以有效提高生產效率，而且從根本上提高能源利用率。玻璃制品生產所采用的先進工藝主要體現在以下幾個方面：

1、本工程使用電能、新鮮水、天然氣作為能源，就能源本身而言屬于清潔能源，符合清潔生產的要求。

2、該項目對其產生的廢水、廢氣、固體廢物進行比較徹底的預防性治理，符合清潔生產、循環使用的環保理念。

3、在設備選型上杜絕采用國家公布的淘汰產品，選用高效率、低耗能的環保設備。項目設計中設備選型立足于國內先進、節能型設備，并充分考慮合理利用能源，提高能源的利用率和復用率。

4、車間內均設置了通風系統，以降低室內溫濕度，減少對操作人員的影響。采取得力措施以最大限度降低噪音，減輕對操作人員的危害。

5、對于生產過程產生的邊余廢料等將全部收集外售綜合利用，即減少了廢物污染，又降低了生產成本，實現了材料共享。

6、生活廢水先經隔油池、化糞池處理，再進入擬建的污水處理設施達標后排入城市排污系統。

7、設備噪聲通過選用低噪聲設備，廠房隔聲降噪、合理布局，距離衰減，廠界噪聲可實現達標排放。

8、XXX有限公司廠區四周均設置了綠化帶，以改善室外環境。廠房內設置了排氣扇，以改善室內環境。

三、原材料的清潔性

1、該項目生產的玻璃制品所用主要原材料及輔助材料為現成的質量達標的等，均屬于無毒、無害的清潔物質，完全符合清潔原材料的要求。

2、該項目生產的產品系購買清潔原料進行加工制造，玻璃制品是一種無毒、無害產品，符合產品的清潔性，而且，出售使用后均可回收進行重新加工利用，因此，該項目的產品屬于清潔產品。

四、燃料清潔性及清潔化使用措施

1、清潔生產的主要內容之一是清潔能源的使用。所謂清潔能源，簡單來講就是它們的利用不產生或極少產生對人類生存環境構成污染的物質。

2、該項目使用電能、新鮮水、天然氣作為能源，就能源本身而言屬于清潔能源，符合清潔生產的要求。

3、對于本工程來說，XXX有限公司利用生產過程中循環蒸汽余熱供暖不另建鍋爐，因此，符合清潔能源的要求。

五、清潔生產水平

該項目在工藝流程設計中采用能源節約技術，使能源盡量循環利用，做到節能降耗，具體措施如下：

1、在生產工藝流程的選擇、功能區規劃及設備布置上，充分考慮能源的合理利用、減少能源的消耗和原材料的二次倒運，使生產區域盡量集中，避免因分散以增加運輸能源消耗。

2、生產車間布置盡量靠近動力中心，以減少管路和動力線路的能量損失。

3、選用低損高效節能變壓器降低能耗。采用節能型光源及混合照明，充分利用自然光，以減少電能的消耗。

4、加強設備及管道的維護，杜絕跑、漏現象的發生。在主要水管路上設置流量控制閥，以便于水量平衡，合理利用水資源，認真做到節約用水。

5、充分考慮排水的重復利用措施，做到一水多用、綜合利用，達到節約用水的目的。

6、該項目以“清污分流、一水多用”的原則，生產污水、生活廢水經污水池沉淀、降解后，排入市政污水管網，生產中產生的清潔水經簡單處理后回用。該項目在提高水的重復利用率、節約水資源方面采取了積極的措施，是清潔生產的重要體現。

六、清潔生產管理

1、XXX有限公司作為一個現代化的企業，為加強清潔生產管理，提升企業形象，項目營運后須建立健全清潔生產管理體系和工作制度，做到清潔生產管理手冊、程序文件和作業文件齊全，并且認真貫徹落實。

2、強化原材料質檢制度和原輔料消耗定額管理制度。定期對項目物耗、電耗、水耗、產品合格率進行單項和綜合考核，并記錄備案。

3、該項目對生產所需原料的購進、儲存、領料、消耗都要有詳細的記錄和完善的組織管理和監督機構，并根據原料和成品的性質，做出明顯標識，分類分別存放，使生產場地做到清潔、整齊、安全，不會產生交叉污染。

七、清潔生產綜合評價

1、通過上述分析，該項目實施后，采用國內外先進的生產工藝及裝備，并制定相應的污染防治措施，使污染物得到有效控制，基本上實現了清潔生產。

2、經過工程分析可知，該項目生產的玻璃制品所用主要原材料及輔助材料為現成的質量達標的原料A、原料B、原料C、原料D、原料E、原料F、原料G、原料H、原料I、原

料J等，均屬于無毒、無害的清潔物質。

3、該項目使用清潔的能源和原料、采用先進的生產技術裝備，各生產車間總平面設計符合清潔生產的要求。

4、該項目排水遵循“清污分流、一水多用”的原則。在工藝流程設計上采用能源節約技術，使能源盡量循環利用，做到節能降耗。生產工藝設計采用先進的生產線，設備自動化程度和成品率高，生產設備耗能低、包裝設備先進等優點，符合清潔生產的要求。

5、XXX有限公司能夠將環境保護策略持續應用于整個生產過程和產品服務中，項目生產過程產生的污染物能夠達到資源化、無害化處理。

綜上所述，該項目做到了清潔生產。各種廢物均可得到合理的處置和利用，降低了二次污染產生的可能性，達到了增產不增污的目標，從清潔生產的角度來講，該項目的建設是完全符合清潔生產要求的。

第八章 投資估算與資金籌措

一、投資估算的依據、原則和說明

（一）投資估算的依據

“玻璃制品”其投資估算范圍包括：固定資產投資估算（主要工程項目、輔助工程項目、公用工程項目、服務性工程、配套費用、其他費用）、流動資金估算以及總投資的估算，該項目投資估算的主要依據如下：

1、《建設項目經濟評價方法與參數（第三版）》。

2、《建設項目投資估算編審規程》（CECA/GC1）。

3、《企業工程設計概算編制辦法》（2008年）。

4、《建設工程監理與相關服務收費管理規定》（2010年）。

5、《建設項目環境影響咨詢收費規定》（2008年）。

6、《招標代理服務收費管理暫行辦法》（2009年）。

7、《機電產品報價手冊（2010年版）》。

8、《關于貫徹執行全國統一安裝工程預算定額的若干規定》（原國家建設部建標字【2008】368號文件）。

9、國家發展和改革委員會、建設部關于發布《工程勘察設計收費管理規定》和《關于工程建設其他費用項目劃分的暫行規定》。

10、安裝工程主要材料價格執行《安裝工程主要材料費用指南》（2012年）要求，不足部分參照國內市場現行價格體系數據進行計算。

11、建筑工程費用估算依據《全國統一建筑工程基礎定額標準》，并根據建（構）筑物的結構特點（型式）以單方造價估算，同時，參照本地區同類建筑工程進行系數調整。

12、主要設備價格參照生產廠家的報價，不足部分參照《全國機電產品價格目錄》（2008版），并按規定計取運雜費。

13、執行現行投資估算的有關規定及標準和非標準設備詢價書。

14、根據項目工程設計各專業部門提供的設計圖紙和相關資料以及XXX有限公司提供的有關投資估算資料等。

15、國家規定的其他必須遵循的投資估算標準和規范等。

（二）項目費用與效益范圍界定

該項目費用界定為工程建設費用和項目運營期所發生的各項費用。項目效益界定為運營期所產生的各項收益，并嚴格遵循財務評價過程中費用與效益計算范圍相一致性的原則。

（三）投資估算有關問題的說明

1、在本報告中，XXX有限公司對交通運輸設施、公用辦公設施、職工生活設施等未作考慮。

2、本工程中未考慮運輸工具及車輛的購置，項目所需大宗物資的運輸由XX市XX當地社會運輸力量協作解決。

3、該項目場界區外的供水、供電、供氣等設施費用不列入總投資，由當地政府有關部門具體實施，并且要求與項目建設同步進行。

二、建設投資估算

（一）建設投資估算范圍

根據《投資項目可行性研究指南》的規定，XXX有限公司承辦的“玻璃制品”的建設投資（不含建設期借款利息）估算范圍包括：工程建設費用、工程建設其他費用和預備費三個部分，其中：工程費用包括建筑工程費、設備購置費、安裝工程費、公用工程費等。工程建設其他費用包括：征地及拆遷補償費、建設單位管理費、項目勘察設計費、環評及安評費、工程監理費、招投標代理服務費、場地準備及臨時設施費、新增職工培訓費、聯合試車運轉費等。預備費科目及費率的取值執行國家相關部門的規定。

（二）建筑工程費估算

該項目建筑工程包括：生產車間、輔助車間、倉儲設施、辦公室、職工宿舍、配套工程、圍墻、廠區道路及綠化等，建筑工程費用根據設計規劃，參照當地類似工程單方造價指標估算。筑（構）物和場區附屬工程參照《XX省建筑工程概算定額》控制指標進行估算。該項目總建筑面積為30340.9平方米，項目計容建筑面積為30340.9平方米，預計建筑工程費為2713.7 萬元。

（三）設備購置費估算

設備購置費的估算是根據國內外制造廠家（商）報價和類似工程設備價格，同時參照《機電產品報價手冊》和《建設項目概算編制辦法及各項概算指標》規定的相應要求進行，并考慮必要的運雜費進行估算。該項目計劃購置和安裝生產設備、檢驗設備、安全及環境保護設備共計56 臺（套），預計設備購置費為813.6 萬元。

（四）安裝工程費估算

該項目安裝工程費按主要設備購置費的3%估算，預計為24.5 萬元。

（五）工程建設其他費用估算

1、土地征用及遷移補償費：經營性建設項目通過出讓方式購置的土地使用權（或劃撥方式取得無限期土地使用權）而支付的土地出讓金、土地補償費、安置補償費、地上附著物和青苗補償費、余物遷建補償費、土地登記管理費等，或在建設過程中發生的土地復墾費用和土地損失補償費用等。

2、建設單位管理費：是指XXX有限公司建設項目從籌建之日起至辦理竣工財務決算之日止發生的管理性開支。管理費包括建設單位開辦費、建設單位經費等，根據財建【2002】394號和財建【2003】724號文件的有關規定并結合當地實際情況調整。

3、項目建設前期工作費包括編制可行性研究報告等與項目啟動有關的前期費用，按計價格【1999】1283號文《建設項目前期工作咨詢收費暫行規定》計取。

4、工程勘察設計費、施工圖預算編制費、竣工圖編制費：是指建設單位為進行項目建設發生的勘察、設計及前期工作咨詢費和勘察設計費，根據《工程勘察設計文件收費管理規定》（國家計委、建設部計價格【2002】10號）文件要求及有關規定和XX省市場情況確定。

5、環境影響咨詢費：是指按照《中華人民共和國環境保護法》、《中華人民共和國環境影響評價法》對建設項目環境影響進行全面評價所需費用。根據國家計委、國家環保總局計價格【2002】125號文件規定，參考XX市實際收費情況計取。

6、招投標代理服務費：是指招標代理機構接受招標人委托，從事招標業務所需費用。根據國家計委計價格【2002】1980號文件規定計取。

7、工程建設監理費：是指委托工程監理單位對工程實施監理工作所需費用，包括工程建設監理費、建設工程質量監督費、建筑施工安全監督管理費等，參照國家發改委發改價格【2007】670號文的規定，參考XX市實際收費情況計列。

8、工程保險費：是指XXX有限公司在建設期間向保險公司投保的費用，根據XX省有關規定，參考XX市實際情況計列。

9、城市基礎設施配套費：是指根據計價格【2001】585號文件要求，將各類專項配套費統一歸并后的城市行政事業性收費，包括市政配套費、公建配套費和中學增建費等。

10、預備費包括基本預備費、漲價預備費。按計投資【1999】1340號文《國家計委關于加強對基本建設大中型項目概算中“漲價預備費”管理有關問題的通知》，漲價預備費費率取零。

11、其他與項目建設相關的規費費率按國家規定的現行標準要求執行。根據測算，該項目建設投資中的工程建設其他費用為190.3 萬元。

（六）預備費估算

項目預備費包括基本預備費和漲價預備費。根據原國家計委頒發的計投資【1999】1340號文件的規定，漲價預備費投資價格指數按零計算。

基本預備費=（工程建設費用+工程建設其他費用）×基本預備費費率，基本預備費費率的取值應執行國家有關部門的規定。該項目基本預備費按工程費用與其他費用之和的3.0%計取。根據測算，該項目預備費為56.1 萬元。

（七）建設投資

建設投資估算采用概算法，根據測算，該項目建設投資為3798.2 萬元，其中：建筑工程費用2713.7 萬元，設備購置費813.6 萬元，安裝工程費24.5 萬元，工程建設其他費用190.3 萬元（其中：土地使用權費0.0 萬元），預備費為56.1 萬元。

三、建設期借款及建設期利息估算

（一）建設期投資借款

該項目建設期擬申請銀行借款1810.0 萬元，借款占項目總投資的39.6%。

（二）建設期借款利息

該項目建設期為12 個月，建設期借款為1810.0 萬元，假定借款在項目建設期內發生并分批投入使用，根據中國人民銀行最新存貸款利率，按中長期借款名義年利率進行測算，建設期借款利息86.8 萬元。

四、固定資產投資估算

固定資產投資由建設投資和建設期借款利息組成，該項目的固定資產投資：3798.2 +86.8 =3885.0（萬元）。

五、流動資金投資估算

該項目所需流動資金主要是用于采購原材料和燃料動力等，為確保生產的正常進行，另外需購進輔助材料。根據項目運營特點，該項目流動資金估算參照同行業流動資產和流動負債的合理周轉天數，采用分項詳細估算法進行估算，根據測算，該項目達綱年占用流動資金為686.0 萬元。

六、項目總投資及其構成分析

1、按照《投資項目可行性研究指南》的要求，該項目總投資（TI）包括固定資產投資和流動資金兩部分，根據估算，該項目預計總投資額為4571.0 萬元人民幣，其中：固定資產投資3885.0 萬元，占項目總投資的例為85.0%。流動資金（IWC）686.0 萬元，占項目總投資的15.0%。

2、在固定資產投資中，建設投資為3798.2 萬元，占項目總投資的83.1%。建設期借款利息86.8 萬元，占項目總投資的1.9%。

3、該項目建設投資包括：建筑工程費2713.7 萬元，占項目總投資的59.4%。設備購置費813.6 萬元，占項目總投資的17.8%。安裝工程費24.5 萬元，占項目總投資的0.5%。工程建設其他費用190.3 萬元，占項目總投資的4.2%，其中：土地使用權費0.0 萬元，占項目總投資的0.0%。預備費為56.1 萬元，占項目總投資的1.2%。

4、總投資及其構成：總投資=建設投資+建設期利息+流動資金。

項目總投資=3798.2 +86.8 +686.0 =4571.0 萬元。總投資構成詳見下表所示。總投資及其構成一覽表

七、資金來源與籌措

該項目固定資產投資3885.0 萬元，達綱年占用流動資金686.0 萬元，預計總投資為4571.0 萬元，根據測算，XXX有限公司自籌資金2761.0 萬元，資本金占項目總投資的60.4%。該項目全部借款總額為1810.0 萬元，全部借款占項目總投資的39.6%。該項目其他資金0.0 萬元，占項目總投資的0.0%。

（一）項目資本金（自有資金）

該項目資本金為2761.0 萬元，其中：用于建設投資1988.2 萬元，用于建設期借款利息86.8 萬元，用于流動資金686.0 萬元。項目資本金占項目總投資的60.4%，滿足《國務院關

于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》（國發【2009】27號）規定要求。

（二）債務資金

1、建設投資長期借款

該項目建設期擬申請建設投資長期借款1810.0 萬元，占項目總投資的39.6%。

2、流動資金借款

該項目正常運營期，擬申請銀行流動資金借款0.0 萬元，占項目總投資的0.0%。

（三）其他資金

該項目其他資金0.0 萬元，占項目總投資的0.0%。

八、項目投資運用計劃

（一）固定資產投資運用計劃

該項目固定資產投資3885.0 萬元，計劃在建設期內一次性投入。

（二）流動資金運用計劃

該項目達綱年流動資金占用為686.0 萬元，根據項目建成運營后各年生產經營負荷的安排逐年按照比例投入，該項目分年度資金投入計劃詳見下表所示。

資金來源與運用一覽表 單位：萬元

九、項目融資方案

為保證項目建設順利進行，必須籌措到穩定、可靠的建設資金。在市場經濟體制下，可采取多種方式拓寬融資渠道，調動社會各界力量，建立起財政投入、市場補償、有償使用、吸引社會資金、引進外資和銀行借款等多元化的項目融資新體制。根據《國務院關于固定資產投資項目試行資本金制度的通知》精神，本項目實行資本金制度，項目資金來源為銀行貸款1810.0 萬元，建設單位自籌資金2761.0 萬元。

十、項目融資方式

1、以XXX有限公司自有資金、項目合作方投資和部分借貸資金啟動項目建設。

2、通過分期分批的建設，實現資金回流，以滾動發展資金作為再投資的重要資金來源。

3、以銀行借款、產業信托、金融租賃等多形式相結合的方式進行融資。

十一、項目融資計劃

（一）建設單位自籌資金

該項目由XXX有限公司自籌資金2761.0 萬元，占投資總額的60.4%，主要用于支付該

項目的建筑工程費用、設備購置及安裝工程費、工程建設其他費用及預備費、流動資金等項目建設投資。

（二）申請銀行借款

1、該項目建設期計劃向銀行申請借款1810.0 萬元，占項目總投資的39.6%。建設期借款期限為5年，主要用于建設廠房和購置部分生產設施以及支付土地使用權費等。

2、該項目經營期申請流動資金借款0.0 萬元，主要用于支付采購原輔材料費用、燃料動力費、職工工資等，占項目總投資的0.0%。

3、根據測算，該項目全部借款總額1810.0 萬元，占項目總投資的例為39.6%。項目融資計劃詳見下表所示。

項目融資計劃一覽表 單位：萬元

十二、資金來源及風險分析

（一）資金來源可靠性分析

根據考察，XXX有限公司自籌資金來源可靠，出資方式中企業資產運營業績良好，投入資金數額和時序與項目建設進度及投資使用計劃相匹配，能夠滿足該項目建設資金投入的需要。

（二）融資成本分析

該項目建設所需自籌資金均為XXX有限公司自有資產，無額外融資成本。

（三）融資風險分析

1、資金供應風險：項目自籌資金均為自有資產，無資金供應風險。

2、利率風險：該項目自籌資金不計付資金利息（包括浮動利率利息）。

3、匯率風險：該項目不使用外資，而且不進口國外設備和原材料，無國際金融市場交易結算風險和人民幣對各種外幣幣值風險以及各種外幣之間比價變動的風險。

十三、項目建設期借款償還計劃

（一）項目建設期借款數額及償還期限

該項目建設期計劃申請銀行分期借款1810.0 萬元，建設期借款額占項目總投資的39.6%，建設期借款利息86.8 萬元，借款償還期限確定為5年。

（二）借款本金及利息償付

1、建設期借款本金計劃在項目經營期內按照“等額還本，按時付息”的原則進行償還，建設期借款利息（86.8 萬元）計入固定資產投資，由資本金償付建設期借款利息。

2、無論是在項目建設過程中還是在項目的正常經營期內，XXX有限公司均按銀行規定的借款利率每月定時支付（償還）借款利息。

3、建設投資借款在項目正常經營期所發生的利息支出，計入項目運營期經營總成本費用，列為經營期綜合成本的財務費用。

（三）債務資金償還計劃

按照“等額還本，利息照付”模式償還建設投資借款計算，項目建設投資借款償還期計劃為5年（不含建設期），借款償還資金來源主要是項目經營期稅后利潤及固定資產折舊及攤銷費兩部分，在預設的5年還款期內，項目投產后達綱年利息備付率（ICR）最低為12.3，大于3.0，以后逐年提高。達綱年償債備付率（DSCR）最低為5.0，大于1.5，以后逐年提高，因此，該項目具有較強的借貸資金償還能力。

（四）借款償還（還本）計劃

該項目建設期借款額為1810.0 萬元，計劃從項目投產年開始償還借款本金，到第五年全部付清1810.0 萬元借款，借款償還計劃如下：

1、項目經營期第一年償還借款本金120.7 萬元。

2、項目經營期第二年償還借款本金120.7 萬元。

3、項目經營期第三年償還借款本金120.7 萬元。

4、項目經營期第四年償還借款本金120.7 萬元。

5、經營期第五年底全部還清借款本金，即1810.0 萬元建設期借款。

十四、償還借款資金來源

1、該項目借款償還的資金來源主要包括：可用于歸還借款的利潤、固定資產折舊、無形資產及其他遞延資產攤銷費和未分配利潤等。

2、建設投資借款在經營期產生的利息支出計入經營期綜合總成本中的財務費用。

3、流動資金借款利息亦計入項目經營期綜合總成本中的財務費用。

4、流動資金借款本金在項目計算期末全額償還。

5、該項目固定資產借款償還期限確定為5年，項目在預設的還款期內（借款償還期）利息備付率（ICR）均大于3.0，償債備付率（DSCR）均大于1.5，證明該項目借款償還能力較強。項目借款還本付息估算詳見下表所示。

項目借款還本付息估算一覽表 單位：萬元

第九章 經濟評價

一、基本假設及基礎參數選取

1、所有基礎數據均以近期物價水平為基礎。項目經營期內不考慮通貨膨脹因素，只考慮玻璃制品相對價格變化。同時，假設當年玻璃制品產量等于當年產品銷售量。

2、根據《方法與參數》以及國家產業政策和資金時間價值等因素確定：所得稅后財務基準收益率按ic=12.0%計算。

3、根據《方法與參數》確定項目資產負債率（LOAR）合理區間為40%-60%。利息備付率（ICR）的最低可接受值為3.0，償債備付率（DSCR）的最低可接受值為1.5。

4、項目計算期的確定。該項目計劃建設期為12 個月。根據主要設備的使用壽命和玻璃制品的技術壽命期，該項目經濟壽命期按15年計算，項目自投入經營至達綱年段系投產期，經營能力為設計能力的30%～90%。項目達綱期即是項目正常經營期，經營能力達到設計能力的100%。

5、該項目應繳納稅金及附加包括：增值稅、城市建設維護稅和教育費附加，其納稅稅率按國家現行納稅規定的標準執行。

6、根據《中華人民共和國企業所得稅法》，該項目企業所得稅稅率為25%，法定盈余公積金按純利潤（NP）的10%計取。

二、營業收入估算

該項目效益界定為運營期所產生的各項收益，并嚴格遵循財務評價過程中費用與效益計算范圍相一致性原則，根據經濟評價的計價要求，結合輕工產品制造行業目前國內（國際）市場平均經營價格和國內外現狀及未來玻璃制品需求發展趨勢預測，按照賣方提供的現行市場價作為基期價格，項目建成達綱后，形成年生產1000000.0 件(套)玻璃制品的能力，各年生產綱領是根據人員配備及裝備生產能力水平并參考市場價格預測情況確定，同時，把產量和銷售量視為一致，按上述確定的方案計算。根據測算，該項目達綱年預計每年可實現營業收入10000.0 萬元。

三、達綱年增值稅

根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》（國務院令第538號）的規定和《關于全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知》（財政部、稅務總局財稅【2008】170號），該項目原輔材料和燃料動力的進項稅，除自來水的進項稅率為13%以外其他均為17%，項目產成品銷項稅率為17%。根據測算，該項目達綱年應繳納增值稅計算如下：達綱年應繳增值稅=銷項

稅額-進項稅額=329.4 萬元。

四、綜合總成本估算

1、燃料及動力費：該項目燃料及動力費參照類似項目并結合實際情況估算，該項目達綱年外購電力的增值稅稅率為17%，外購水的增值稅稅率為13%。

2、原輔材料費：該項目原輔材料費，按達綱年產品單位消耗定額和市場采購單價為基數時行測算。

3、工資及福利費：該項目勞動定員為125 人，福利費按工資總額的14%提取。

4、修理費用：修理費按照固定資產原值（扣除所含的建設期利息）的0.5%計取。

5、折舊費：固定資產按平均年限法計提折舊攤入成本，按固定資產的不同類別分別計算，固定資產的凈殘值率按5%計算，其中：房屋、建筑物折舊年限按照20年、固定資產殘值按照10%計算。機器設備折舊年限按照15年、固定資產殘值按照5%計算。安裝工程費按15年折舊。

6、攤銷費：無形資產和其他資產按照平均年限法計算攤銷費，不計殘值，其中無形資產和其他資產攤銷年限如下：該項目無形資產為土地使用權費，按10年平均攤入成本費用。遞延資產按8年平均攤銷計入總成本費用中。屬于固定資產的其他費用折舊年限按照10年計算，不計固定資產殘值。

7、利息支出：主要包括建設投資在經營期間發生的長期借款利息、流動資金短期借款利息和其他短期借款利息。

8、其他費用：其它費用主要包括其他制造費用、其他管理費用、其他營業費用。其中其他制造費用按照固定資產原值（扣除所含的建設期利息）的3%計取，其他管理費用按照工資及福利費總額的0.1倍計取，其他營業費用按照營業收入的3%計取。

9、綜合總成本估算：該項目年總成本（TC）的估算是以產品的綜合總成本為基點進行，根據測算，當項目達到正常生產年份時，按達綱年經營能力計算，該項目總成本費用為8799.4 萬元，其中：可變成本7733.1 萬元，固定成本（FC）1066.3 萬元，經營成本8493.2 萬元。

五、營業稅金及附加

營業稅金及附加反映XXX有限公司經營主要業務應負擔的營業稅、消費稅、城市維護建設稅、資源稅和教育費附加等。城市維護建設稅和教育費附加屬于附加稅，根據《中華人民共和國城市建設維護稅暫行條例》和《征收教育費附加的暫行規定》，該項目城市建設維護稅和教育費附加是按企業當期實際繳納的增值稅、消費稅和營業稅三稅相加的稅額為計征依據，執行國家現行的一定納稅稅率規定計算。根據測算，該項目達綱年應納營業稅金及附

加為41.5 萬元。

六、利潤總額及所得稅

根據國家有關稅收政策規定，該項目達綱年利潤總額：利潤總額=營業收入-綜合總成本-銷售稅金及附加+補貼收入=1159.1（萬元）。

根據第十屆全國人民代表大會第五次會議通過的《中華人民共和國企業所得稅法》，項目所得稅稅率按25%計征，根據規定該項目應繳納企業所得稅，達綱年應納所得稅為：企業所得稅=應納稅所得額×稅率=1159.1 ×25%=289.8（萬元）。

七、年利潤及利潤分配

該項目達綱年可實現利潤總額1159.1 萬元，上交所得稅289.8 萬元，其正常經營年份純利潤：純利潤=利潤總額-所得稅=1159.1-289.8 =869.3（萬元）。

所得稅后利潤提取10%的法定盈余公積金，其余部分為企業可分配利潤。根據《利潤與利潤分配表》可以計算出以下經濟指標。

1、達綱年投資利潤率=25.4%。

2、達綱年投資利稅率=33.5%。

3、達綱年資本金純利潤率=42.0%。

4、達綱年投資回報率=19.0%。

以上指標表明，該項目的投資利潤率、投資利稅率均高于同行業的平均水平，說明該項目的經濟效益較好，隨著經濟效益的產生和盈余資金的增加，企業的清償能力將會逐年增強。

根據經濟測算，該項目投產后，達綱年實現營業收入10000.0 萬元，總成本費用8799.4 萬元，營業稅金及附加41.5 萬元，利潤總額1159.1 萬元，企業所得稅289.8 萬元，純利潤869.3 萬元。

八、項目盈利能力分析

根據項目資金成本并考慮到一定風險系數，確定折現率為ic=12.0%，同時也作為對項目內部收益率指標的判據（基準收益率）。本報告編制了項目投資現金流量表，假定全部投資均為XXX有限公司自有資金（資本金EC）進行現金流量分析，根據該表可計算出以下經濟評價指標。

（一）財務內部收益率（FIRR）

按照《方法與參數》的規定，項目財務內部收益率（FIRR）系指項目在整個計算期內各年凈現金流量現值累計為零時的折現率：FIRR=28.6%。

該項目全部投資財務內部收益率為28.6%，高于行業基準內部收益率ic=12.0%，表明該

項目對所占用資金的回收能力要大于輕工產品制造行業占用資金的平均水平，投資使用效率較高。

（二）財務凈現值（所得稅后）

按照《方法與參數》的規定，所得稅后財務凈現值（FNPV）系指項目按設定的折現率（一般采用基準收益率ic=12.0%），計算項目經營期內各年現金流量的現值之和：FNPV=1753.0（萬元）。

以上計算結果表明，投資項目的盈利能力高于行業基準水平，項目投資所得稅后的全部財務內部收益率為28.6%，財務凈現值（ic=12.0%）為1753.0 萬元。財務內部收益率均大于行業基準收益率和銀行借款利率，說明該項目具有較強的盈利能力，在財務上是可以接受的。

（三）全部投資回收期（Pt）

全部投資回收期是指以項目的凈收益抵償全部投資所需要的時間，是財務上投資回收能力的主要靜態指標。全部投資回收期=（累計現金流量開始出現正值年份數）-1+{上年累計現金凈流量的絕對值/當年凈現金流量}：Pt=5.30 年（含建設期12 個月）。

該項目全部投資回收期（含建設期12 個月）為5.30 年，要小于行業基準投資回收期，說明項目投資回收能力高于同行業的平均水平，這表明項目的投資額能夠及時回收，盈利能力較強，故投資風險性相對較小。

（四）總投資收益率（ROI）

按照《方法與參數》規定，總投資收益率（ROI）表示總投資的盈利水平，系指項目達到設計能力后達綱年的年息稅前利潤或運營期內年平均息稅前利潤（EBIT）與項目總投資（TI）的比率：總投資收益率（ROI）=27.1%。

（五）資本金純利潤率（ROE）

按照《方法與參數》規定，項目資本金純利潤率（ROE）表示項目資本金的盈利水平，系指項目達到設計能力后達綱年純利潤或運營期內年純利潤（NP）與項目資本金（EC）的比率：資本金純利潤率（ROE）=42.0% 測算結果表明，上述兩個指標均高于同行業平均利潤率，說明該項目的獲利能力要好于國內同行業平均水平。

九、財務生存能力分析

（一）資金平衡

當期出現還款資金短缺時，先動用以前年度累計盈余資金，累計盈余資金不足時，動用

當期可供投資者分配的利潤，再不足時可通過借用銀行短期貸款解決。該項目沒有出現資金短缺情況，所以無需短期銀行借款。

（二）財務生存能力

根據財務計劃現金流量表可以看出，項目計算期內各年經營活動所產生的現金流入大于現金流出，從經營活動、投資活動和籌資活動全部現金流量來看，計算期內各年累計盈余資金都大于零，運營期不需要增加維持運營所需投資，說明該項目有足夠的凈現金流量維持正常生產運營活動，而且，累計盈余資金逐年增加，項目的現金流量狀況較好。因此，該項目具備較強的財務盈力能力。

十、不確定性分析

（一）盈虧平衡分析

當項目生產的全部產品營業收入等于全部費用支出時，說明企業達到了盈虧平衡狀態，此時的生產能力利用率或產量稱為盈虧平衡點。盈虧平衡點的高低表明項目承擔風險的大小，為說明項目經營風險的大小，按照項目投產后的達綱年計算，采用生產能力利用率表示玻璃制品盈虧平衡點（BEP）：BEP=47.9%。

計算結果顯示，項目達到設計生產能力年限以生產能力利用率表示的盈虧平衡點為47.9%，也就是說該項目經營能力達到設計能力的47.9%時即可保本。當經營負荷達到設計能力的47.9%時，該項目生產經營處于盈虧平衡狀態，企業既不虧損也無盈利，盈虧平衡數據表明該項目具有較強的抗風險能力，或稱經營風險性較小，經營安全度較高。

（二）敏感性分析

敏感性分析是用以考察項目在建設期和經營期存在的主要不確定因素對項目經濟效益的影響，找出敏感因素測算其效益對它們的敏感程度，預測項目可能承擔的敏感性風險。敏感性分析采用單因素分析法，估算單個因素的變化對項目效益的影響。各單因素的變化對項目投資所得稅后財務內部收益率的影響可以看出，固定資產投資及負荷的變化對該項目收益的影響較小，而銷售價格和經營成本的變化對財務內部收益率的影響較大，但在銷售價格及原材料價格分別降低10%或提高10%的不利因素影響下，項目的財務內部收益率都高于設定的行業基準財務內部收益率（ic=12.0%）和借款利率，說明該項目具有較強的抗風險能力，從財務經濟角度分析是完全可行的。

十一、償債能力分析

該項目建設期計劃借款1810.0 萬元，建設期發生的財務費用由自有資金支付。經營期每年支付的財務費用，除項目投產年收入無法滿足外，其余各年支付財務費用后還有資金節

余。因此，從盈利能力來看該項目具有較強的清償能力。

（一）債務資金償還計劃

按照“等額還本，利息照付”模式償還建設投資借款計算，該項目在預設的5年還款期內（不含建設期），借款償還資金來源主要是項目經營期稅后利潤及固定資產折舊及攤銷費兩部分。投產后達綱年利息備付率（ICR）最低為12.3，以后逐年提高，達綱年償債備付率（DSCR）最低為5.0，以后逐年提高，因此，該項目具有較強的資金償債能力。

（二）利息備付率（ICR）測算

按照《方法與參數》的規定，利息備付率（ICR）系指在借款償還期內的息稅前利潤（EBIT）與應付利息（PI）的比值，它從付息資金來源的充裕性角度反映出項目償還債務利息的保障程度：利息備付率（ICR）=12.3。

按照約定的還款方式對項目計算表明，該項目實施后各年的利息備付率均高于利息備付率的最低可接受值，說明該項目建成正常運營后利息償付的保障程度較高。

（三）償債備付率（DSCR）測算

按照《方法與參數》的規定，償債備付率（DSCR）系指在借款償還期內，可用于還本付息的資金（EBITDA-TAX）與應還本付息金額（PD）的比值，它表示可用于還本付息的資金償還借款本金和利息的保障程度：償債備付率（DSCR）=5.0。

根據約定的還款方式對該項目的計算表明，在項目實施后各年的償債率均高于償債備付率的最低可接受值，說明項目建成后可用于還本付息的資金保障程度較高。

（四）資產負債率（LOAR）測算

按照《方法與參數》的規定，資產負債率（LOAR）系指各期末負債總額（TL）同資產總額（TA）的比率，根據預測，本項目正常年份的資產負債率介于10%~58%之間，小于資產負債率合理區間35%~65%之間。項目計算期內達綱后資產負債率逐年降低，企業的償債能力較強。項目計算期內流動比率和速動比率逐年提高，企業具有較好的流動負債償還能力，因此，該項目財務收益狀況預期較好。詳見附表—《項目資產負債表》。

十二、經濟評價結論

根據測算，該項目總投資4571.0 萬元，其中：新增建設投資3798.2 萬元，流動資金686.0 萬元。項目達綱后每年營業收入10000.0 萬元，總成本費用8799.4 萬元，營業稅金及附加41.5 萬元，利潤總額1159.1 萬元，全部投資財務內部收益率（稅后）為19.0%，高于設定的基準收益率（ic=12.0%），項目達綱年財務凈現值（稅后）1753.0 萬元，達綱年投資利潤率為25.4%，投資利稅率為33.5%，投資回報率為19.0%，項目資本金純利潤率為

42.0%，總投資收益率27.1%，全部投資回收期（所得稅后）5.30 年，盈虧平衡點為47.9%。

從以上數據分析可以看出：該項目具有較強的財務盈利能力，其內部收益率、投資利潤率、投資利稅率均高于同行業基準值，投資回收期低于基準回收期。

從不確定性分析看，項目具有較強的適應能力和抗風險能力。經過分析論證，該項目投資設計合理、經濟效益良好。綜上所述，該項目從經濟效益指標上評價是完全可行的。

經濟評價主要指標

為了便于閱讀，本報告將主要經濟評價指標進行了匯總，詳見下表所示。項目主要經濟評價指標一覽表 單位：萬元

第十章 綜合結論及投資建議

一、綜合結論

XXX有限公司經過詳實、周密的市場調研和政策咨詢后認定，“玻璃制品”既符合國家的經濟政策，而且符合XX市XX產業發展規劃，同時又符合公司經營發展宗旨。該項目生產的玻璃制品具有廣闊的銷售市場和良好的發展前景。項目生產所需的原輔材料易得、技術成熟、市場廣闊，不僅企業經濟效益突出，而且社會效益明顯。經過市場需求分析、環境保護分析、投資分析、公用工程及配套設施分析、工藝技術和主要設備選型方案分析、財務分析、風險分析及不確定性分析，針對該項目建設的可行性，綜合前面各章節內容所述提出以下綜合結論：

1、該項目適應國內和國際輕工產品制造行業總體發展趨勢，是國家支持和鼓勵發展的產業，玻璃制品市場前景良好。

2、該項目建設條件是有利的。項目選址于XX省XX市XX經濟開發區，交通便利且工商業發達，人才資源匯集，地理位置優越，公用輔助設施有保證，完全能夠滿足項目的建設與發展要求，而且，建設內容符合XX經濟開發區的產業發展目標和總體規劃。

3、該項目工藝技術成熟，并且符合輕工產品制造行業技術工藝發展的方向。項目在技術上是可行的。產品生產工藝技術水平具有較強的競爭性，生產過程具有環保和安全的特點。另外，項目擬選的生產及配套設備技術先進，完全確保產品質量和生產效率。設備選型符合產品品種和質量需要，能夠適應項目生產規模、產品規劃及工藝技術方案的要求，生產技術裝備自動化程度高，能夠大幅度提高勞動生產率。

4、從經濟測算的主要指標來看，稅后財務內部收益率為28.6%，大于行業基準收益率ic=12.0%，計算期財務凈現值（所得稅后）為1753.0 萬元，該項目投資利潤率、投資利稅率、全部投資回收期、財務凈現值等指標也能達到較好水平，項目的盈利能力和抗風險能力較強，因此，該項目在經濟上是完全可行的。

5、該項目投資效益是顯著的。通過財務分析得出，項目將產生較好的經濟效益，并具有一定的抗風險能力，從投資經濟角度來評價，該項目具備經濟合理性，而且具有較好的投資價值。通過經濟效益分析認定，達綱年投資利潤率為25.4%，投資利稅率為33.5%，全部投資回報率為19.0%，全部投資回收期（靜態）為5.30 年（含建設期12 個月），通過盈虧平衡分析表明，盈虧平衡點為47.9%，表明該項目利潤空間較大，具有較好的盈利能力、較強的清償能力和抗風險能力。

6、該項目的建設能夠有力促進XX市XX經濟發展，為社會提供就業職位125 個，每年可為XX地方財政增收660.7 萬元，由此可見，項目建設具有廣泛的社會效益。

綜上所述，XXX有限公司“玻璃制品”建設條件成熟，通過經濟、技術、環境保護和社會效益等方面預測分析，該項目具有經濟效益和社會效益的雙重收益，不僅項目的盈利范圍大，而且抗風險能力強，同時，對于各種廢棄污染物均有切實可行的治理措施，在取得較高經濟效益的同時，也保護了自然環境。目前，XXX有限公司實施該項目的基本條件已經具備，因此，項目建設是完全可行的。

二、投資建議

1、建議XXX有限公司在項目建設中有關論證、設計、施工要緊密配合，對于建設過程中出現的問題應用科學的方法進行分析解決。在設計和施工中，要積極吸取國內外的相關建設經驗，采用合理、可行、有效的技術手段，確保工程萬無一失。

2、維護規劃的權威性，嚴格按照建設程序進行規劃、設計、施工。配套設施既不能提高標準也不能降低質量，要認真做好“投資、質量、進度”的全過程控制，精心設計、精心施工，力爭創建優良工程。

3、在建設過程中，應注意環境的保護和資源的有效利用，做到環保和建設同時進行，盡量減少因施工對城鎮居民生活造成影響。

4、為了保證項目的順利實施，建議項目管理部門要強化項目管理的監督機制，完善監督體系，確保該項目達到預期的目標。

5、項目建設工程中不可預見的因素很多，工期、質量、成本、原材料供應等會影響到項目總體目標的實現。因此，在工程實施進程中，要加強施工管理，實行工程監理制、招投

標制等一系列措施，認真落實建設資金計劃，確保項目建設目標的順利實現。

6、對項目的環境保護設施要堅持“三同時”制度，實現項目的經濟效益、社會效益同環境保護效益全面、同步發展。

7、建議XXX有限公司提前做好玻璃制品銷售渠道及銷售策略的策劃設計工作，積極引進營銷人才，使項目能夠順利實施并有利于項目后期的經營運作。

第二篇：項目可行性研究報告

項

目

可

行

性

研

究

報

告

小組：韓嶼霓 萬儀冉 潘琴娜

第一章總論

第一節 項目提要

一、項目名稱：生態園南仙花苑A-2地塊項目

二、項目建設地點：甌海區三垟街道甌海大道北側香緹錦園以

東

三、項目開發商：溫州萬科中梁置業有限公司

四、項目開發商法定代表人：張瑜

五、項目性質：新建商住樓

六、項目概況：

生態園南仙花苑A-2地塊項目是由萬科企業股份有限公司和中梁地產集團有限公司聯合開發的。工程位于：溫州甌海大道以北，鐵道南路以南，湯家橋南路以東，三垟大道以西。生態園南仙花苑A-2地塊項目項目總用地面積53747平方米，總建筑面積為187281.38平方米，住宅、商業建筑及配套面積145063.15平方米，地下建筑面積41117.29平方米。容積率1.5，建筑密度15%，綠化率40%。

七、建設單位

溫州萬科中梁置業有限公司是萬科企業股份有限公司和中梁地產集團有限公司為開發該地塊而臨時聯合成立的一家公司，該公司位于溫州市三垟街道呂家岸路117號（一層），經營期限2013.1.15-2033.1.14，法人代表張瑜，公司注冊資本50000萬元，是一家主要從事房地產開發的私營有限責任公司(自然人控股或

私營性質企業控股)。

八、組織管理

項目建成前，由溫州萬科中梁置業有限公司項目部統一領導，項目建成后實行公司經理負責制。

九、環境保護

本項目為中高檔商品房住宅，以保護生態環境為主題，與生態園相協調，與三垟濕地的自然相互適應，綠化率達40%。施工過程中采取相應的水土保持、施工噪聲、施工揚塵等方面的防治對策和保護措施；運營期生活污水處理達標后納入市政污水處理系統；備用的發電機產生的燃油廢氣、住戶廚房油煙以及地下車庫汽車尾氣經專用煙道至樓頂排放；做好發電機、排風機等配套設備的隔聲、消聲、減震措施；生活垃圾委托環衛部門清運處理。

十、項目實施進度安排

第三篇：項目可行性研究報告

項目可行性研究報告

項目可行性研究的編制是確定建設項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術經濟分析的科學論證，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關的自然、社會、經濟、技術等進行調研、分析比較以及預測建成后的社會經濟效益。在此基礎上，綜合論證項目建設的必要性，財務的盈利性，經濟上的合理性，技術上的先進性和適應性以及建設條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學依據。

概述

是通過對項目的主要內容和配套條件，如市場需求、資源供應、建設規模、工藝路線、設備選型、環境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術、經濟、工程等方面進行調查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的財務、經濟效益及社會影響進行預測，從而提出該項目是否值得投資和如何進行建設的咨詢意見，為項目決策提供依據的一種綜合性的分析方法。特點

預見性、公正性、可靠性、科學性

內容

投資必要性

主要根據市場調查及預測的結果，以及有關的產業政策等因素，論證項目投資建設的必要性。

技術的可行性。主要從事項目實施的技術角度，合理設計技術方案，并進行比選和評價。

財務可行性

主要從項目及投資者的角度，設計合理財務方案，從企業理財的角度進行資本預算，評價項目的財務盈利能力，進行投資決策，并從融資主體(企業)的角度評價股東投資收益、現金流量計劃及債務清償能力。

組織可行性

制定合理的項目實施進度計劃、設計合理組織機構、選擇經驗豐富的管理人員、建立良好的協作關系、制定合適的培訓計劃等，保證項目順利執行。

經濟可行性

主要是從資源配置的角度衡量項目的價值，評價項目在實現區域經濟發展目標、有效配置經濟資源、增加供應、創造就業、改善環境、提高人民生活等方面的效益。

社會可行性。主要分析項目對社會的影響，包括政治體制、方針政策、經濟結構、法律道德、宗教民族、婦女兒童及社會穩定性等。

分類

可行性研究報告分為：政府審批核準用可行性研究報告和融資用可行性研究報告。

（1）審批核準用的可行性研究報告側重關注項目的社會經濟效益和影響；

（2）融資用報告側重關注項目在經濟上是否可行。具體概括為：政府立項審批，產業扶持，銀行貸款，融資投資、投資建設、境外投資、上市融資、中外合作、股份合作、組建公司、征用土地、申請高新技術企業等各類可行性報告。

作用及定位

大中型投資項目通常需要報請地區或者國家發改委立項備案。受投資項目所在細分行業、資金規模、建設地區、投資方式等不同影響，項目可行性研究報告（立項報告為簡版可行性研究報告）均有不同側重。為了保證項目順利通過發改委批準完成立項備案，可行性研究報告的編制必須由專業有經驗的咨詢機構協助完成重要性和組成項目可行性研究分類

1、一般機會研究

鑒別與發展投資機會、形成投資意向，提供可供選擇的項目發展方向和投資領域。包括地區研究、部門研究、資源研究、政策研究等內容。

2、特定項目機會研究

主要用于篩選項目，提出項目建議。比一般機會研究更深入、更具體。包括市場研究、外部環境分析、優勢分析、論證結論。以項項目建議書的形式出據項目相關者。

3、方案策劃

根據項目的目標與功能要求，進行總體規劃與設計。作為可行性研究的前提與實施的依據。主要包括功能與目標分析，有總目標、分目標、技術指標、經濟指標、環境指標等指標；總體方案設想，有概念創新、方案設想等內容；總體方案規劃，有布局、規模、指標等內容；各部分功能設計，有子系統功能、聯系等內容；方案選擇與確定，有技術、經濟、環境、風險、周期比較、確定一到兩個方案進一步研究與論證等內容。

4、初步可行性研究

對項目進行初步的論證和估計，分析前途、關鍵技術或管理與制度問題、相關研究與工作確定。回答必要性、時間周期、資源需求、資金籌措、利益、合理、風險等問題。主要包括市場與生產能力，有市場預測、經營渠道、價格、銷量等內容；資源投入量分析，主要有建設與運行過程的資源需求；選址，有地點選擇、場地選擇等內容；項目總設計，主要有規劃、工藝、設備、土建、技術、進度、投資額、成本等內容；收益估算，主要有經濟性、技術性、環境結論等內容。

5、詳細可行性研究

在決策前對項目有關的工程、技術、經濟、環境、政策等方面的條件和情況做詳盡、系統、全面的調查、研究與分析，對各種可能的建設方案和技術與工程方案進行充分的比較論證，對項目完成后的經濟效益、國民經濟和社會效益進行預測和評價，是項目評估和決策的依據。主要包括總論，主要有背景、必要性、依據和范圍需求預測；項目規模，主要有國內外需求、能力、競爭力、技術經濟分析等內容；資源情況，主要有原材料、設施、燃料、人員、技術、裝備等內容；項目實施條件與地點選擇，主要有地理地形、氣象水文、地質、交通運輸、通訊、水、電、氣、地點選擇與比較等內容；設計方案，主要有范圍、方法、進度、工作量等內容；組織建設方案，主要有機構設置、人員招募與培訓等內容；投資估算與資金籌措方案；社會及經濟效果評價；環境評價，主要有保護、影響等內容。

項目評估

由第三方根據政策、法規、方法、參數和條例等因素，從項目的國民經濟、社會角度出發，對項目的必要性、條件、市場、技術、環境、效益等進行全面評價，判斷其是否可行，審查可行性研究報告的可靠性、真實性和客觀性，為審批項目提供決策依據。

評估依據有項目建議書、批準文件、可行性研究報告、申請報告、初審意見、有關協議文件等內容；評估程序主要有成立評

估小組、資料審查分析、調查分析、論證、編寫評估報告、討論修訂、專家論證會、出具評估報告等步驟；項目評估內容主要有項目概況評估、必要性評估、條件評估、方案評估、標準評估、進度評估、效益評估、費用評估、風險評估等內容；評估報告內容大綱主要有項目概況、詳細評估意見、總結建議等內容。商業計劃書與投資價值分析報告

1、商業計劃書

明確表述項目提供的產品或服務、有利或不利條件、進度、風險，計劃等信息，為項目管理提供分析基礎和信息交流依據，指導今后項目實施工作，增加各相關方的信心與興趣。內容包括計劃、產品或服務介紹、人員及組織結構、市場預測、風險估計、經營策略等部分。

2、投資價值分析報告

投資價值分析報告主要由項目立項方為潛在投資者或授信部門提供的旨在吸引投資或貸款的項目推介報告。主要包括產業機會，主要有行業、政策、區域等內容；企業素質，主要有經營、財務、人才、管理、文化、技術等幾方面內容； 競爭優勢，主要有產權、治理結構、組織結構、技術、產品等內容；潛在價值，主要有競爭力、盈利、市場、技術等幾方面內容；風險，主要有技術、經營、行業、市場、政策等幾方面內容；最后是結論。

第四篇：項目可行性研究報告

1、標題：×××項目可行性研究報告

2、內容：根據國家和有關部門關于該類項目的廣度和深度規定,結合項目具體情況編列,其提綱如下：

(1)依據國家產業政策、產業目錄、宏觀調控政策, 在項目建議書基礎上進一步進行調研,提出項目背景、項目建設的必要性和經濟意義,以及編制可行性研究報告所依據的政策原則和指導思想。

(2)產品市場(或社會需求)現狀調查和預測分析；競爭對手現狀和發展分析；產品的競爭能力分析；市場營銷戰略。

(3)產品(或建設)規模方案的選擇。

(4)(或建設標準)選擇。

(5)資源、原材料、燃料來源和供銷的可能性評價。

(6)公用設施建設方案。

(7)建廠條件和廠址方案：地理位置、氣象、水文、地質、地形條件、交通運輸,以及水、電、氣和社會經濟狀況及其發展趨勢；廠址比較和選擇意見。

(8)生態環境影響和對策。

(9)節約能源、水和土地資源措施。

(10)職業安全、衛生和消防論證及措施。

(11)生產組織、管理體制、機構定員、人員培訓設想。

(12)編制投資估算(投資估算按重要部位設計方案估算工程量進行計算)。提出資金籌措辦法。

(13)經濟分析和風險分析。

(14)綜合評價及結論。

34、項目可行性研究報告編制單位：

×××單位或委托×××院、所編制。

5、項目可行性研究報告編制時間。

×××年×××月 ×××日。

6、附件：如單項調研報告、委托某專業單位單項、調研咨詢報告及函、電報傳真、網絡查詢資料等。

第五篇：項目可行性研究報告

目

錄

第一章

項目概況

一、項目名稱二、三、四、五、第二章一、二、三、第三章一、二、三、第四章一、二、三、四、五、六、七、項目地址

項目開發企業概況

項目建設背景

項目總體概況

項目市場分析

項目建設環境分析

XXXX房地產市場概況

結論

項目優劣勢分析

項目優勢

項目劣勢

結論

項目建設條件及實施計劃

項目選址

項目建設內容及建設規模

項目建設條件

項目規劃設計方案

項目環境影響

項目管理組織

項目實施計劃

第五章

項目風險分析

一、政策風險分析

二、社會風險分析

三、經濟風險分析

四、行業風險分析

五、管理風險分析

六、資金風險分析

第六章

項目投資估算與資金籌措

一、項目投資估算

二、資金籌措

三、貸款取得與償還

第七章

效益測算與分析

一、收入預測

二、稅費率

三、利潤預測 第八章

項目總結

第一章

項目概況

一、項目名稱：XXXXXXXXXXXXXXXXXX項目

二、項目地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXX

三、項目開發企業概況：

XXXXXXXXXXXXXXXXXX有限公司（以下簡稱公司）是一家以投資房地產開發和商業地產及酒店為主的大型現代化企業，公司總部設在XXXX，注冊資金XXXXX萬元。公司成立以來，依托xx的繁榮商業優勢和名牌大學、研究機構的智力優勢，業務不斷發展擴大。

公司現有企業員工XXXX多人，均為本科以上學歷。公司股東皆為業內資深人士，研究生以上學歷，資金實力雄厚，實踐經驗豐富。公司下設投融資部、技術部、拓展部、法務部等部門，擁有房地產開發經營、建筑設計、營銷管理、法律、財務、計算機等各類專業人才，是一支整體素質高、技術力量雄厚、競爭能力強、發展潛力巨大的優秀隊伍。

公司秉承“用心做事，誠信為人”的企業精神，堅持以產品品質為核心，不斷為客戶創造價值。同時，公司奉行創新、求實、敬業的服務理念，不斷探索順應時代要求的專業經營開發之道，在借鑒國外求經驗的同時，深刻分析國內實際情況，運用科學的決策方法和創新的開發理念，將商業運營、房地產經營和資本運作有機結合，并逐步形成了地產開發業務的核心競爭優勢。

四、項目建設背景

XXXXX公司開發的XXXXXXXXX住宅小區以其高品質的開發建設、優美的居住環境受到XXXX老百姓的歡迎。“XXX?XXXXXX”住宅小區是XXX公司開發的第一個項目，位于XXXX城東風文體路口百越公園對面，占地面積約XXXX畝，該項目原為XXXX停車長，經XXXX委、縣政府、建設局、房產局及計劃委員會批準，該地塊由XXX公司開發建設。

今后建成后的XXXXXX小區周邊各項生活配套設施齊全，交通便利，是XXXX目前新城區乃至整個縣城城市中心點，也是XXX商圈的核心，具有很高的商業價值。小區高層建筑擁有絕佳的江景和公園，為XXXX目前唯一的可俯視普廳河、百越公園乃至整個縣城的城市標桿高層建筑體。

整個項目總投資預計2.5億元，工程內容包括XXXXXX.整個“XXX?XXXXXX”項目工程構思精致時尚，并充滿高品質生活氣息，各建筑單體相互有機聯系，互為借景，整體布局充滿生活體驗的意趣，市場反映相當熱烈，至2012年7月3日至2012年7月13日，項目來電高達258組客戶，客戶反響熱烈良好。項目計劃一年之內完成一定量的銷售，并簽訂了相應的銷售合同。XXX公司和“XXX?XXXXXX”住宅小區良好的形象普遍得到XXXX政府相關部門和市民的認同。

“XXX?XXXXXX”工程建設內容包括2棟33層高樓、兩層地下車庫、小一個小區園林規劃、一個涌泉池及相應的小區配套公用設施。目前項目設計已進入準備動工階段，地勘工作已經完成，售樓部建設在XXXX委、縣政府及相關部門的大力支持下，今年7月底竣工。各種證件還在辦理當中，預計2012年9月可以開盤。

五、項目總體概況

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項目名稱：“XXXXXX” ●

地理位置：XXXX城東風文體路口百越公園對面 ●

總建筑面積：約XXXX㎡

其中：商業面積XXXXX㎡

住宅：XXXXX㎡

人防用地：XXXX㎡

地下室面積：約XXXX㎡

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建筑占地面積：XXXXX㎡

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建筑密度：XXXXX%

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總戶數：XXXX戶

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汽車停車位總數：XXX個，其中機動車XXX，自行車XXX。●

建筑形式：綜合性高檔高層住宅 ●

園區綠地率：XXX％

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預計入伙時間：預計2014年6月

第二章 項目市場分析

一、項目建設環境分析

1、宏觀經濟環境分析

位于中國西南部的云南，是中國實施西部大開發的12個省、區之一，也是中國內地面向東南亞最近的省區之一，區位優勢顯著。此外，云南被稱為“有色金屬王國”。云南已發現各類礦產150多種，探明儲量的礦產92種，其中25種礦產儲量位居全國前三名，54種礦產儲量居前十位，居全國首位的礦種有鋅、石墨、錫、鎘、銦、鉈和青石棉。云南礦產資源共有9大類：黑色金屬礦產、能源礦產、有色金屬及貴金屬礦產、化工非金屬礦產、稀有及稀土礦產、特種非金屬礦產、冶金輔助原料礦產、建材非金屬礦產及彩石礦產等。云南礦產具有種類多、品種全、分布相對集中、富礦優質礦儲量所占比重較大、共生伴生組份多等特點，開發前景十分廣闊。2010年1月1日，中國—東盟自由貿易區如期正式啟動。昆明由西南門戶變身“亞洲中心”的跨越式發展歷程也從此刻起，駛入了快車道。

“東連黔桂通沿海，北經川渝進中原，南下越老達泰柬，西接緬甸連印巴”的獨特區位，讓昆明當仁不讓地佇立在中國西南門戶的位置。隨著中國—東盟自由貿易區的啟動，以及國家門戶樞紐機場、泛亞鐵路和昆曼鐵路、昆仰公路等一批重大基礎設施建成，從今天的西南門戶到明天的亞洲中心，昆明將以怎樣的縱身一跳完成這一華麗轉身？區域性國際化都市、區域性物流中心、區域性金融中心為鐵三角的戰略布局，或許是最有力的證明。

建成后的中國-東盟自由貿易區，其經濟規模已經超越歐盟和北美自由貿易區，成為發展中國家組成的“世界最大自貿區”。據預測，中國對東盟的出口將增加106億美元，增幅為55.1%；東盟對中國的出口將增加130億美元，增幅為48%。

同時，云南是我國鼓勵外商投資多種優惠政策疊加的省區之一，因此可享受沿海地區政策、西部地區的優惠政策，成為享受國家政策最優惠的經濟區域之一。中國加入東盟自由貿易區后，依仗區位、資源、政策這三大優勢，云南將由國內邊陲發展為國際通道和樞紐，建成國內投資者、邊境貿易雙向交流的平臺，成為中國進入東南亞一個重要橋頭堡，在今后中國——東盟自由貿易區的建設中大有作為。

2011年全省生產總值完成8750.95億元，增長13.7%；全社會固定資產投資7109.7億元，增長27.4%；財政總收入2258.2億元，增長24.8%；地方財政一般預算收入1110.8億元，增長27.5%；社會消費品零售總額3000.1億元，增長20%；城鎮居民人均可支配收入18576元，實際增長10.3%；農民人均純收入4722元，實際增長13.9%；城鎮登記失業率4.05%；人口自然增長率6.35‰；居民消費價格總水平上漲4.9%；單位生產總值能耗下降3.22%；外貿進出口總額160.5億美元，增長19.6%。

高速的經濟發展帶來活躍的房地產市場，僅僅去年上半年，云南全省房地產開發投資402.51億元，同比增長32.6%；全省商品房屋施工面積6901.01萬平方米，增長13.3%，經濟的發展進一步促進了房地產的發展；2012年，云南省建設(籌集)城鎮保障房40.32萬套,預計總投資278.79億元。目前，全省保障房建設任務已經下達到各州市，省政府要求各州市必須按照責任目標抓好建設，確保去年開工的項目到今年底基本完成，今年新開工的項目在9月底前全部開工，今年底完成60%以上的投資額，基本建成19.6萬套。保障房的建設滿足了廣大群眾的住房需要。

2、區域經濟環境分析

云南省文山壯族苗族自治州文山市是全州政治、經濟、文化、科技、金融和信息中心，地處祖國西南邊陲的云南省東南部，東與廣西百色市接壤，南與越南社會主義共和國接界，西與紅河哈尼族彝族自治州毗鄰，北與曲靖市相連，區位優勢明顯。

作為內陸省下的開放城市，文山市隨經濟大勢的變化，整體經濟環境日趨良好。去年一季度，全市地區生產總值（GDP）預計完成27億元，同比增長15.6%。其中：第一產業實現增加值1.3億元，同比增長6%，占生產總值的比重為4.9%，拉動經濟增長0.3個百分點，對經濟的貢獻率為2.1%。第二產業實現增加值15.2億元，同比增長20.1%，占生產總值的比重為56.2%，比上年上升了2.1個百分點，拉動經濟增長10.8個百分點，對經濟的貢獻率為69.4%。第三產業實現增加值10.5億元，同比增長11%,占生產總值的比重為38.9%，拉動經濟增長4.5個百分點，對經濟的貢獻率為28.5%，很明顯，文山市經濟發展處于上升周期。

當現代文山建設步入工業化加速、城市化提升、市場化轉型、國際化拓展的時期后，把文山建成面向東南亞、南亞的區域性國際化市區，一直是文山市委、市政府孜孜以求的戰略定位。市委九屆五次全體（擴大）會議明確提出，深度融入中國-東盟自由貿易區，建立中國-東盟自由貿易區信息、貿易、金融、人力資源開發、公共服務等五大平臺，爭創引領西南部區域合作示范城市，把文山建成云南連接東南亞、南亞最便捷的陸上通道，沿邊開放最具活力的城市。

面對此歷史機遇，文山對未來的城市規劃建設賦予新的定位，將打造區域性的都市化城市。圍繞這一新的戰略定位，提煉了以窮則思變、后來居上、科學發展、開放和諧為主要內容的“文山精神”，先后提出并完善實施“通道經濟”戰略、農業立州、工業強州、城鎮富州、開放活州、科教興州、和諧穩州“六大戰略”，加快大通道經濟發展步伐，建設生物資源開發、新型冶金化工、現代商貿物流、旅游休閑度假“四大基地”的總體思路，經濟社會走上了又好又快的發展軌道，主要經濟指標連年以高于全國、全省的平均水平增長，全州上下呈現出政治穩定、經濟繁榮、社會進步、民族團結、邊境安寧、人民安居樂業的可喜局面。

置身如此的宏觀背景之下，處在文山懷抱中的XXX房地產業發展適逢其時。

二、XXXX房地產市場概況

2012年XXXX經濟運行全面提速，其中房地產業將成為全年增加值增長最快的行業。全年房地產開發投資額預計達15億元，房地產企業家信心指數一直位于XXXX六大行業之首，整個房地產市場呈快速增長趨勢。而房地產業的快速發展又帶動了相關產業的發展。作為一個產業，房地產已經釋放了較強的活力，成為一個驅動XXXX經濟發展的支柱性產業。

1、市場競爭狀況

XXXX正處于房地產開發的新熱潮期，目前舊城改造、鉆石大廈、XXXXXX以及保障房項目等，以前由幾家開發企業獨占市場的局面不復出現。隨著XXXX的城市開發已向新城區轉移，房地產市場熱點也集中于此，大部分明星樓盤在此拔地而起。近年來、河畔名郡、旭陽花園、幸福家園等新樓盤已經竣工售罄并入住完畢，目前新城區片區的樓盤價格也相對較高，新城區住宅（含別墅、天地樓）均價約為3200元／㎡—3400元／㎡左右，無高層電梯房。

隨市場發展空間由老城區向東部外延區域轉移，房地產規模化開發成為XXX樓市的主流模式，以XXXXXX為首的城市標桿建筑體高尚住宅浮出水面，成為XXXX房地產市場的一道亮麗風景線，前有東風路主干道、XXX唯一中心公園百越公園、月亮灘公園、普廳河等，區位優勢十分明顯。商業發展模式也引起人們的關注。到目前為止，XXXX城逐步形成三大商圈：老城商圈、步行街商圈、新城區XXX商圈，三足鼎立基本形成。尤其以XXX商圈為主的新城區商圈未來五年內不可限量，隨著華潤萬家、國美電器、南城百貨、中影、大地影院的加盟，XXX商圈的價值無可估量，以XXXXXX為中心的商業中心以及出現雛形。未來眾多商家的涌入，引發了對XXXX熱點商業的競爭，在很大程度上拉動了XXX房地產業迅速發展。同時，得益于XXX房地產市場良好的發展態勢及政府的優惠政策。

2、消費群體狀況

XXXX的房地產市場從2007年開始升溫，07年、08年、09年發展很快。經調查顯示，先期購房者大多屬于富有階層，包括經商人員，有較高灰色收入的人員等，這部分人員大多在早期房地產市場春天時已經購置了房產。在中期的購房者中，電訊、銀行等高收入行業的從業人員及二次置業者較多，這類置業者最關注的是居住環境及房產的升值潛力，選擇樓盤以中高檔為主。但上述兩類消費者仍目前商品房消費者的較大部分。

XXXX從今年開始進行大規模城市改造，2012年至2015年，含舊城改造在內的各項地產項目住宅面積預計超過20萬平方米。大規模城改形成了大量的拆遷戶以及XXX對農民進城購房的優惠政策，構成了最直接的潛在商品房消費者。由于原有房屋受城市改造影響被拆遷或即將被拆遷，他們急需購買房產，因此市場潛力巨大。這一消費群體中，存在著大量的工薪階層，這一群體有一定的消費能力。

三、結論

作為一個產業，房地產已經釋放了較強的活力，成為一個驅動XXXX經濟發展的支柱性產業。在西部大開發逐漸深入展開的現在，XXX正努力向“美麗又柔情XXX”前進，大規模的城市改造將更進一步刺激房地產行業大勢趨高。XXXX房地產市場將穩步走向成熟。商業性房產與中高檔住宅是今后XXXX經濟發展的中流砥柱。

房地產市場供求的結構性失衡仍然存在。從2008年開始，受縣城地域的影響，城鎮化規劃區域的要求，XXX房地產開工率不斷下降，房地產市場存貨量不斷消化，到2011年，XXXX真正意義上的房地產項目屈指可數，未來五年，XXXX商品房銷售仍將走紅。

第三章 項目優劣勢分析

一、項目優勢

1．位置優勢

本項目地處XXXX新城區絕對中心點，是今后XXX商圈的核心，具有很高的商業價值、居住價值和城市標桿價值。地塊背臨目前XXXX最好的一個多層普通住宅小區櫻花廊庭，周邊有百越公園、普廳河、人民法院、政府活動中心、幼兒園、超市、XXXX天成體育館、碧水藍天大酒店、云南省農村信用社等單位，項目所處位置環境優美，各項生活配套齊全、便利，是今后政府部門、金融單位、大公司、富裕階層等精英人士在新城區購房置地的首選。

當前XXXX對未來的城市規劃建設賦予新的定位，將打造區域性的都市化美麗柔情XXX。按政府規劃，XXXXXX項目受到XXXX縣委、縣政府以及各單位部門的重視。隨著云桂鐵路XXX段的開通以及XXX火車站的全面建設，環城路的全面運轉，未來新城區XXXX城邊緣沿線雜亂的城郊結合區域正快速轉變為城市景象。

2．產品功能

經過一期項目建設，公司對產品市場定位有了更多的把握。就目前XXXX房地產市場需求來看，二期項目產品中最吸引市場注意力的有以下幾方面：

●充足的車位

除房產外，汽車已成為當前人們生活消費的另一熱點。隨人們生活水平的提高，擁有汽車的家庭將越來越多，車位問題也成為置業者關注的重點之一。由此，從目前的趨勢看，一個項目有無充足的車位對整個項目開發的成敗有著很大影響。

“XXX?XXXXXX”項目的前身是停車廠，在設計規劃之初已經對停車問題作了充分的考慮，正好迎合當前及未來市場需求，與當前XXX房地產市場上的其他樓盤相比，在這方面有著絕對優勢。

●大型的商場

隨著XXX作為區域性城市的作用日益顯著，大批國內外商家紛紛進駐XXX，對商業的需求也日益增強。本項目所在位置為XXX商業圈唯一新城區中心點，也是今后XXX的財富之地，是XXX商圈的核心，同時與XXXX的目前商業中心區域步行街區僅一橋之隔，周邊配套應有盡有，商業價值極高。由于新城區還處在發展上升階段，目前在新城區商業圈供給比較缺乏，大量舊城老百姓紛紛踴躍到新城區要求進行商業置業投資。本項目所建設的約3000平方米的商場以及今后15000平方米左右的商業廣場，正好填補當前新城區的商業供應空白。

● 居住、購物、休閑、娛樂一體化

XXXXXX自身除了有商業配套之外，前有百越公園和普廳河、今后建成的XXX商業廣場（百越公園東側），與天成體育館不到100米，是今后XXX最繁華的地段，出行方便，購物、休閑、娛樂等功能一體化，項目越來越成為XXX人關注的焦點。

● 產品設計合理、多樣化

電梯采用國際品牌電梯，保證舒適、快捷、安全的到達每一層，為了保障居住的舒適性，項目按照大城市設計角度，C座是兩梯三戶，D座是兩梯四戶；在戶型設計方面，采取戶戶通風采光設計的原則；在戶型的分割方面，采用動靜分離，戶型內分臥室休息區和客廳、餐廳的活動區，保證平時業主在客廳的活動不影響到臥室內家人的休息；戶型面積54—152㎡，一房、三房、四房、樓中樓等在針對XXX老百姓的需求的前提下，結合了大城市的戶型設計理念，保證了項目戶型的實用性、豐富性、價值性。

3．項目前期工作基本完成，項目建設周期相對較短

目前售樓部已經完工，項目月底開始啟動，計劃24個月內，全部完工。在工程建設方面，我們己做了相當的投入，整個項目基礎建設前期籌備已基本完工，后期建設周期相對較短，能夠較快的滿足客戶入住的要求。

4．市場競爭相對較小

當前XXXX房地產市場的熱點集中于新城區，而新城區很多項目都已經售罄并全部入住，僅有活躍的XXXXXX一個項目，兩三個樓盤集中在老城區，主要圍繞舊城改造和保障房進行建設，地價與房價節節上升。相對而言，項目周邊市場競爭要小很多。

在目前XXX房地產市場中高檔產品比重過小，中低檔產品供應量過多的情況下，面對巨大的市場需求量，新城區的中高價位樓盤正好迎合了市場。同時，新城片區目前上市樓盤較少，市場競爭并不激烈。

5、政府的大力支持

去年以來，新城區樓盤成為XXXX政府招商引資、改善城市面貌的重要舉措。隨著城市改造的進一步推進，政府陸續出臺了有關政策，加快新城區項目工程的改造，相關配套工作也日漸完善。結合本項目特點，目前XXX公司正向政府爭取將本項目納入XXX重點工程，預計將得到政府大力支持，并取得相關政策優惠。

6．開發商的信譽及實力

XXX公司在項目前期建設中的出色表現使置業者對項目的印象肅然起敬，XXX公司和“XXX?XXXXXX”住宅小區良好的形象普遍得到XXXX政府相關部門和市民的認同。

經過項目前期的建設，公司對XXXX房地產市場把握已有經驗，無論在產品價格還是產品性能方面都有更深刻的理解。公司投資預計獲得相應的回報，資金預計按計劃回籠，后期建設自有資金比較充沛，公司實力將更加增強，對XXXX地產市場整體把握力增強。

二、項目劣勢：

1．保障房帶來的一定銷售壓力。

XXXX保障房建設正在不斷推進，盡管保障房建設與新城區分隔兩側，但是在一定程度上消弱了項目的市場占有率，對項目的快速銷售確實起到了一定的影響。

2．新城區整體商業不夠濃厚。

項目所處新城區中心，商圈氛圍不夠濃厚，目前主要是文體路、天城小區周圍、項目周圍商業濃厚，新城區邊緣地帶商業氛圍不濃，主要是源于新城區業態不一以及整個XXXX縣城人口數量不多。

三、結論：

可以看出，“XXX?XXXXXX”二期項目地理位置優越，開發建設條件較好，有著較強的市場競爭力。對于項目所存在的一些不足之處，可以采取相應措施加以改善，對項目沒有太大的影響。整體而言，該項目有很高的開發價值。

第四章 項目建設條件及實施計劃

一、項目選址

項目位于XXXX新城區中心百越公園對面，普廳河畔，是XXXX近10年來興起的城市開發片區，作為新興城區，匯集著前幾年開放的將近20個普通住宅小區，隨著城市建設的日新月異，市中心不斷外擴，項目肯定展現出其多方面的優勢。

隨著新城區建設步伐的加快及西部大開發政策的出臺，XXXX充分利用新城區原有的基礎，積極參與盤活市場地產、商業等存量，初步形成了商貿、娛樂、酒店、體育、休閑、教育等為主的新城功能片區。在政府的大力扶持下，新城區正在原有的格局上走一條多元化經濟發展道路，展現出良好的發展前景。

在房地產行業，新城區充足的土地資源所造就的規模優勢是目前其他區域所無法比擬的。前幾年，XXXX的開發熱潮退卻后，目前撐起房地產市場大盤旗幟的生力軍肯定是XXX公司和XXXXXX。而大量的土地供應保證土地成本的降低，大規模的成片開發又帶來建筑成本的下降，所以新城區項目可以在保證優質的情況下，以穩步價贏得市場。

天城小區、櫻花廊庭、山水上城、富泰小區、旭陽花園等等普通樓盤的入住為XXXXXX聚集了相當的人氣。

隨著XXX居住理念的不斷轉變，新城區以及XXXXXX必將逐漸為XXX人所認同。過去那種“寧要文山一張床，不要XXX一套房”的觀念已開始轉變，越來越多的XXX人，在有一定實力后并不一定要選擇在文山置業。XXX若能真正出現性價比較高的住宅項目，不但可以吸引XXX新城區域工作生活的人就地買房，還可以吸引一定數量的外來投資者在XXX買房，XXX新城區將會逐漸聚集人氣，發展成為一個十分良好的居住區。

二、周邊環境 XXX?XXXXXX項目地處新城區區中心位置，南有櫻花廊庭、北有百越公園和普廳河，東有XXX天成體育館，西有法院和政府活動中心；前擁東風路，右攬文體路，構筑繁華路網。

早已建成的“百越公園”綠地，為項目建設提供了一個基本的優越綠色環境。

三、項目建設內容及建設規模

“XXX?XXXXXX”項目規劃用地位于東風文體路口百越公園對面，占地面積約9.7畝，規劃用地西臨法院，東靠文體路，南有櫻花廊庭小區，用地地形不復雜，規劃限制不大。

項目兩層地下室及結構基礎勘探完成，準備進行項目地基建設，初步規劃總建筑面積約58270㎡(含地下部分)，其中住宅面積50660㎡，配套商業面積2590㎡，住宅戶數為415戶。

建設內容包括地下一、二層的建設，地上一～二層的商業娛樂，餐飲及會所新建，地上三～三十三層高層住宅樓以及小區園林景觀。計劃將地下兩層作為地下停車廠，人車分流。

四、項目建設條件

1、項目權屬清晰

“XXX?XXXXXX”現經XXXX政府、規劃局、建設局、房產局、計劃委員會等相關部門的批準，項目建設開發權已整體歸屬我司名下。項目建設相關的“五證”正在辦理中，預計八月份得證。

2、配套設施齊全

項目前擁百越公園，周邊有職高、民中、少年宮藝術幼兒園、XXXX天成體育館、法院、碧水藍天大酒店等單位，所處位置環境優美，各項生活配套在新城區最為齊全、交通最便利。

●道路：該片區內主要道路為東風路、文體路、環城南路、環城東路

●交通：該片區地處新城區中心地帶，交通十分便利，已有東風路上還有到周邊區域的公交車，出行便捷。

●銀行：該片區已有信用社銀行，離項目只有20米。

●醫院：片區內有XXXX仁慈醫院以及小診所，距離項目不到300米。

●學校、市場、體育：百匯超市、縣職高、XXXX小學、金虎市場、縣民中、少年宮藝術幼兒園、天成體育館等。

3、基礎建設前期籌備已經完成

項目籌備期做了相當的投入，售樓部已經完工、項目地塊基礎勘探完成。

4、建設場區“五通”條件具備

項目所在片區道路工程、排水工程、供水管網、電信管網、路燈工程、煤氣管網、道路綠化工程等具備，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設施。

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供水條件：

自來水管網供水，由項目預留口接入。

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供電條件：由項目預留口接入。

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供氣條件：由項目預留口接入。

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通訊條件：直接由XXXX電信接入。

五、項目規劃設計方案

XXX?XXXXXX將因應城市發展，建筑與環境統一設計，整體考慮高層樓宇情況，共同創造出一個宜商宜居宜樂的城市標桿建筑大廈。

商業部分以臨街商鋪設計為主，住宅部分則以兩梯三戶、兩梯四戶為主導，圍繞基本的小庭院布置。遵循原有的總體規劃，采用高雅、莊嚴的裝飾手法，展示功能性立面，以樸實、新潮、大方的氣度突出XXX第一高的形象。

“XXXXXX”建設有庭院休閑區、標準的入口水景、業主休閑散步用的林間小道、休息庭等。與此同時，小區還將建設兩層的地下停車庫，做到人車分流，滿足業主停車需求；建設小區建設將近3000平方米的商業配套，全力為業主打造一個休閑、舒適、方便的生態居住小區。

“XXXXXX”充分利用其獨特的地理位置，緊扣“人與自然、和諧發展”這一主題，以“觀念超前、整體協調”為主題的設計思想,將自然景觀和人文景觀融為一體，充分彰顯綠色歐景之特色。

六、項目環境影響

本項目開發對環境的影響主要在于地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環境構成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾、地下層設備運行的噪聲污染。對此擬采取的環境保護計劃為：

1、采用生態綠化，使用良好的通風、過濾系統，保持空氣質量。

2、公共污水及住宅排污經化糞池處理排入城市污水管道。

3、固體垃圾以袋裝方式收集處理，并采取嚴格的垃圾分類處理措施及小區清掃安排。

4、設備選型盡量選用噪聲較低的，必要時對有關功能分區在建筑上做隔聲處理，達到環保標準。

七、項目管理組織

要開發一個項目，首先必須有一個完備的組織機構。本公司擁有一支年輕充滿活力的干部隊伍。他們具有較高的文化素質，均為大學本科以上學歷，其中有土建、水、電、房地產經營管理、財會、策劃、營銷等各種人才，是本項目得以成功開發的管理保證。同時，公司在項目開發工作階段將借助多專業外腦資源，增強在各相關領域的專業技術優勢。

八、項目實施計劃

整個“XXX?XXXXXX”項目計劃于2012年8月份動工，2014年8月份完成，預計建設期為24個月。

第五章 項目風險分析

一、政策風險分析

整個“XXX，XXXXXX”住宅小區項目最大的風險就是政策變動以及政府支持力度的變更。

目前項目已獲得XXXX人民政府、規劃局、建設局、房產局、計劃委員會等部門的批準，與項目各相關債權人商妥簽訂了有關協議，并按相關法規辦妥了相關手續，項目權屬清晰，項目建設“五證”仍在辦理當中。

可以說，項目政策風險已經很小。但不排除在項目建設的24個月期間，國家對于房地產行業做政策性調整。因此，及時掌握政策變動及做好政府各方面協調，靈活調整建設進度，并爭取相應的政策支持，是防范風險的必要手段。

二、社會風險分析

在項目建設期間，因各種原因沖突引發的社會動蕩將對項目產生影響。因目前國家宏觀經濟大勢較好，社會趨于穩定，社會動蕩的風險比較小。對于本項目，在項目拿地時已把各種歷史問題處理完畢，項目社會風險已降至最低。

三、經濟風險分析

宏觀經濟發展在不可預知中走下坡路、通貨膨脹或其他經濟問題都會對行業產生沖擊，從而影響到項目發展。

從目前國家宏觀經濟走勢來看，此類風險較小，但不可排除不可抗拒因素的影響所導致的經濟風險。對此，應以優質的產品保證項目的行業優勢，并采用各行業精英團體的專業建議及先期預測把握社會發展變化，未雨綢繆，規避風險。

四、行業風險分析

依XXXX目前房地產業的發展情況，項目開發可能遭遇行業競爭的問題及未來可能的行業過熱而導致的泡沫危機。公司以優質產品保證優勢，以市場細分策略規避風險，并采取各種手段加快資金回籠，實現“貨如輪轉”。

五、管理風險分析

策劃考慮不周，對困難及問題估計不足，或定位失誤都可能帶來風險。項目操作過程的偏差或工程時間突破計劃，導致成本上升，也將帶來一定風險。因此，公司將依靠經驗豐富的項目經理實行嚴格的項目管理，并以實際情況不斷調整偏差，盡量減少風險。

六、資金風險分析

短長期融資的短缺都有可能打斷項目開發的延續性，帶來資金運轉的風險。

經過項目一期建設，目前公司自有資金充足，銀行關系良好，給項目持續的資金供給不成問題。

七、結論

整體而言，本項目風險比較小，就目前環境而言尚不存在不可抗拒的風險，只要能加以認識和防范，是可以將風險值減至最低的。

第六章 項目投資估算與資金籌措

一、項目投資估算

各項經濟技術指標及項目投資概算詳見下表 估算結果本項目投資總額為1.9億元。

“XXX?XXXXXX”項目投資概算

（一）主要經濟技術指標： 建設用地面積：5641㎡ 總建筑面積：2590㎡

其中：住宅建筑面積：50660㎡

積：4290㎡

總層數：35層（含地下兩層）機動停車位：88個 總戶數：402戶

商場面積：2590㎡地下室面

投 資 成 本 概 算 表

工程項目土地成本費用內容土地出讓金土地契稅單價150000.00 4500.00 金額（元）1,455,000.00 43,650.00 1,498,650.00 備注(參考)按每畝15萬元計算按土地出讓金0.03計算土地成本合計監理費白蟻防治費墻改費散裝水泥費規劃技術服務費防雷技術評價費防雷風險評估費竣工驗收檢測費招標代理編制費報建費用審圖費城市配套費國防檢測費沉降觀測環保評估消防審核垃圾處理費 建筑規劃設計費地質勘探費前期及保建費用合計24.088 5.000 20.000 5.000 5.000 3.000 24.088 3.000 0.172 3.000 60.219 3.000 5.000 2.409 2.000 0.880 80.000 9.000 1,403,590.00 291,350.00 1,165,400.00 291,350.00 291,350.00 174,810.00 1,403,590.00 174,810.00 10,000.00 174,810.00 3,508,975.00 174,810.00 291,350.00 140,359.00 116,540.00 51,277.60 4,661,600.00 524,430.00 14,850,401.60 按建安成本1%計算總建筑面積*5元/㎡總建筑面積*20元/㎡總建筑面積*10元/t*0.5t/㎡總建筑面積*5元/㎡總建筑面積*3元/㎡按建安成本1%計算總建筑面積*3元/㎡按10000元/宗計算總建筑面積*3元/㎡按建安成本2.5%計算總建筑面積*3元/㎡總建筑面積*5元/㎡按建安成本0.1%計算總建筑面積*2元/㎡總建筑面積*0.08*11元/噸總建筑面積*80元/㎡總建筑面積*9元/㎡ 高層住宅建安成本商鋪地下室建安成本合計小區環境（園林、綠化）智能化設施附屬及配套費用室外供電室外供水室外排水工程小區道路附屬及配套費用合計不可預見費管理費其他費用銷售代理費廣告及市場推廣費檢測費交易手續費其他費用合計財務費用財務費用合計貸款費用總計資金成本2400.00 2500.00 2500.00 121,584,000.00 6,475,000.00 12,300,000.00 140,359,000.00 按住宅面積*1500元/㎡計算按商鋪面積*1500元/㎡計算按地下室面積*2500元/㎡計算120.00 10.00 130.00 65.00 35.00 0.02 6,992,400.00 5,535,650.00 8,740,500.00 5,127,760.00 3,204,850.00 5,614,360.00 35,215,520.00 總建筑面積*70元/㎡總建筑面積*50元/㎡總建筑面積*130元/㎡總建筑面積*65元/㎡總建筑面積*35元/㎡按建安成本4%計算0.020 0.020 0.000 0.020 0.010 3.00 2,807,180.00 2,807,180.00-4,991,760.00 1,403,590.00 174,810.00 12,184,520.00 按建安成本2%計算按建安成本2%計算按銷售收入的0.0%按銷售收入的2.0%按建安成本1%計算總建筑面積*3元/㎡0.11 262,263.75 262,263.75 5,700,000.00 210,070,355.35 按土地成本*2.5*7%計算5000萬元*5.7%*2年

項 目 稅 費 統 計 表

費 種營業稅及附加指標營業稅城市維護建設稅教育附加稅營業稅及附加合計計算依據銷售總額×5％營業稅×7％營業稅×3％金額（元）12,479,400.00 873,558.00 374,382.00 13,727,340.00 地方稅印花稅土地增值稅防洪保安費印花稅住宅類預繳商業類預繳增值稅合計銷售總額×0.1％銷售總額×0.03％住宅銷售額×1％商業銷售額×5％ 249,588.00 74,876.40 1,925,080.00 2,590,000.00 4,515,080.00 企業所得稅稅前利潤（毛利）所得稅率所得稅進銷差價（不是凈利）所得稅率稅前利潤×所得稅率（25%）營業稅及附加+印花稅+土地增值稅+企業所得稅 39,517,644.65 0.25 9,879,411.16 28,446,295.56 合計

（二）項目投資總成本：238,516,650.91元，大約2.4億元。

二、資金籌措

本項目所需投資額為23851萬元，計劃自籌資金4000萬元，需銀行貸款5000萬元（預計使用期限為2年），其余資金來源為預售房款。

三、貸款取得和償還

1、本項目向銀行申請貸款總額為5000萬元。

2、還款的資金來源為項目的售房收入。利息按銀行規定支付，本金在項目資金寬余時優先償還，同時保證在貸款到期時如數歸還。

第七章 效益測算與分析

一、收入預測

本項目建設規模為58270平方米(含地下室)，其中可銷售面積約為53250平方米，整個建設周期預計為24個月，至2014年8月份建完。

售價：住宅銷售均價：3800元/㎡；

地面商場銷售均價：20000元/㎡；

地下停車位銷售均價：6萬元/個。項目銷售總額為：249,588,000.00元

其中

住宅：50660㎡×3900元/㎡= 192,508,000.00元

商場：2590㎡×20000元/㎡= 51,800,000.00元 車位：88個×6萬元/個= 5,280,000.00元

住宅產品銷售采取高開高走的方式，每當銷售收入累計達到相應數額或銷售面積累計達到相應平方米時作一次價格調整，最終使整個項目達到預計的平均售價。

二、各種稅金的稅率

營業稅為銷售收入的5％；

營業稅附加的城市維護建設稅、教育費附加共計為營業稅額的10％； 所得稅率為稅前利潤的33%。

三、利潤預測 成本項目　單位指標（元/㎡）總金額（元）土地成本前期及保建成本建安成本附屬及配套成本其他費用財務成本成本總計利稅稅前利潤稅后利潤25.72 254.86 2408.77 604.35 209.10 4.50 3605.12 488.18 678.18 190.00 1,498,650.00 14,850,401.60 140,359,000.00 35,215,520.00 12,184,520.00 262,263.75 210,070,355.35 28,446,295.56 39,517,644.65 11,071,349.09

第八章

項目總結

結合前面各章的研究結果，“XXXXXX”項目是可行的，綜合結論如下：

1、國家近年連續出臺的房地產相關政策均是為了促進普通住宅產業的發展，本項目的建設符合國家發展普通住宅的產業政策，有利于改善XXX老百姓的居住條件。

2、本項目小區所在的地理區位優勢明顯，區域內國民經濟的穩定快速增長，人民群眾生活小平的不斷提高，給項目提供了良好的宏觀運作環境和強大的社會支持系統。

3、項目選址與XXX城市發展的空間走向相吻合適應當今居住社區發展潮流和方向；項目的規劃設計體現了城市居民對現代家居的追求。

4、策略上采取低開高走的方式，開盤以3800元／平方米的起步價迅速占領市場，低價策略將增強樓盤的競爭力。

5、項目可能采用內部訂購開發方式，銷售對象明確，客戶購買意愿強烈，對于本項目的開發商來說，最大限度地規避了銷售環節的市場風險，為項目綜合目標的實現掃清了障礙。

6、我們在進行成本估算時，充分考慮了各方面最不利的因素；在銷售上采取低利潤、快回收的策略，以確保項目資金的安全。

從項目的經濟分析來看，項目啟動資金來源可靠，開發商自有資金充裕，項目各項經濟指標均屬良好，項目的稅收為該地區創造了良好的經濟社會效益。

綜上所述，我們認為本項目是可行的，只要政府給予幫助和支持，一定能取得預期的經濟和社會效益。

XXXXXX房地產開發有限公司