第一篇：政府對自來水價格的影響

組員： 范莎莎 1109020158 劉夢怡 1109020126 程熙瑤 1109020111 張怡姝 1109020140 楊麓麗 1109020103

（一）政府為什么要對自來水進行價格管制

如果資源從生產到使用的過程中其社會平均成本分擔比例明確，市場本身能

達到資源配置的優化而無需政府干預，否則就需要政府介入。

自來水作為公共品，其價格調控是政府的重要工作，政府必須對其實施管制，政府對自來水行業的管制主要體現在對其價格的管制，主要基于以下幾方面原因：

第一，水資源的短缺。

進人21世紀以來，我國因水資源短缺帶來的水源性缺水和污染惡化造成的水質性缺水日益嚴重，隨著經濟不斷發展、城市化進程逐步加快和人民生活水平不斷提高，用水需求將隨之增大，水資源供需矛盾更加突出，隨著水資源的短缺以及水污染的加劇，自來水的消費將直接影響水資源的保護，政府應制定有利于水資源可持續發展的價格管制政策。

第二，自來水行業的壟斷性。

首先，在競爭性行業中，消費者可以通過討價還價購買到自己滿意的商品，而在自來水領域中，消費者通常不具備與企業討價還價的能力，只是現行價格的被動接受者，在市場競爭中這種現象容易導致壟斷的產生。

其次，由于自來水行業的壟斷性特點，政府通常只允許一家企業經營該地的自來水，如果授予該企業定價權，為實現利潤最大化目標，企業必然壟斷售水價格，從而降低資源分配效率。

最后，水是人們生活消費的基本必需品，需求彈性低。在缺乏充分市場競爭以及對市場競爭的評判有失公正的情況下，如果不對壟斷行為進行管制，自來水生產企業就會大幅提高壟斷價格，價格的持續上漲不僅不會導致用水量的減少，反而進一步提高了供水企業的利潤與福利水平，造成一方利益增加另一方利益受損的局面，不合理地減少了消費者的經濟利益。居民、尤其是中低收入階層的生活成本大大提升，引發更多的社會矛盾；同時自來水作為工業生產的基礎產品，其他價格提升會對下游產品市場帶來連鎖漲價沖擊，進而推高整體通脹水平。因此，為了維護整個社會的利益，政府必須對自來水企業所制定的價格實施管制。

第三，公共安全是居民的共同需求。

一旦飲用水出現安全事故，必然影響一大批居民，也就是說，“公共安全”與作為普通物品的飲用水捆綁在一起，才構成了自來水的全部。換言之，如果是生產或銷售普通的飲用水，政府是不會介入的，例如礦泉水的生產。

一家自來水供應公司通常會供應很多客戶，才能生存下去。如果某家公司的自來水有危害健康的物質，受害的居民就比較多，這樣就容易引起社會治安問題。并且如果自來水供應中斷則會導致居民生活的極大不便，因此，政府通常會制定飲用水標準，強制自來水廠執行。最關鍵的問題是，自來水這種產品的生產與銷售的信息費用都不大，可競爭的維度不多，容易導致非市場競爭。比如，一家公司為了占領另一家公司的市場，在別家公司的水管里投毒。這種競爭方式的后果是會導致很嚴重的社會治安問題。而政府要防止這類治安問題，需要花費巨大的監管費用。但如果只允許一家經營，就不會出現這個問題。

（二）政府如何干預

2009年08月12日，近期各地政府紛紛上調水價，許多網民認為當地的供水成本和水價調整依據不透明。水價可稱得上是中國最為復雜的價格，它雖然被稱為價格卻不是由供需決定的市場價格，而是政府根據多種因素的綜合定價。供

水價格不僅是企業與公眾的博弈，更是包括政府在內的三方平衡。由于其區域性特性，政府盡到公共服務責任體現在以下方面：

（1）通過監管實現對供水服務價格和服務質量的約束。

（2）通過適當的投資補助來調節總體服務價格，同時定向性的弱勢補助來實現服務的均等性，讓屬地所有人享受同樣質量的服務。

第一，干預在壟斷性公用設施。

自來水行業為壟斷性公用設施行業，城市供水行業與電力行業是同種性質。是具有典型的區域性特征。但是此行業與電力行業有很大區別，在于擁有區域特征。由于水的傳輸成本非常高，難以在大的范圍內對供水自由調度，不可能建立全國性的運輸管網。因此我國城市供水行業實際上是在各自區域內實行壟斷經營，地方城市政府作為責任主體。區域性特征決定了各城市間的供水成本差異巨大，導致成本監審部門難以簡單明確而單一地確定合理的成本和監審標準。

第二，干預在自來水的定價。

水價雖然被稱為價格，但卻不是由供需所決定的市場價格，而是政府根據多種因素的綜合定價。價格是政府最主要的調控手段之一，在地方城市政府所掌握的為數不多的價格手段中，以水價手段最為敏感和突出。因此，水價雖然在居民支付比例中所占很小，卻往往攙雜了過多的政府政策性因素，水價調節手段在多種層次被濫用。

一般的水價調整過程：自來水公司向縣物價局提出調價申請，物價局向縣人民政府報告，經縣人民政府同意后，由物價局組織人員對自來水公司供水成本進行核算并對周邊縣市水價進行調研。在此基礎上形成認證報告，提出水價調整方案，再由物價局組織水價調整聽證會，聽從社會各方面、各層次共25位聽證會代表的意見后，形成水價調整報告報縣人民政府，經由縣人民政府常務會議研究批準，最后由市物價局批復方可執行。因此，水價的調整不僅要經過很多程序，還需要社會各界的積極參與，才能最終形成。

第三 干預在補貼自來水公司。

作為需要政府提供一定補貼的準公共產品行業，自來水和公交行業一樣接受政府補助達到盈虧平衡，如果任由這些壟斷行業自主定價相當于政府對公眾的變相征稅。因而放開自來水生產企業定價中主要的受害者應該是公眾消費者，考慮到后續整個經濟體的通脹成本，事實上這一政策轉向的間接成本可能遠大于直接收益。相關部門在這一問題需要進行深入的改革分析研討。

目前，水環境惡化，水源地已經不是二三十年前的水源地了，大量污染水源產生，原水現在合格率是不能樂觀的。而原水污染的環境代價由城市供水行業擔負，而水環境污染的收益已經部分體現在了政府稅收之中。因此需要一定程度的政府投資和中央政府的轉移支付來補償。

第四，干預在補貼弱勢群體。

政府城市供水的公共服務責任，除了沉淀性設施的投資之外還包括對弱勢群體的補貼，以實現供水公共服務的均等化。政府在提高價格的同時還要考慮對弱勢群體的保護，因為，價格提高了并不是所有人支付得起，對貧困人群進行補貼是國際上一致的做法。間接方式是，通過社保，考慮水價增加的因素來增加社保。直接的方法就是用水補貼，老百姓用水在最低水量之下政府允許其少付錢甚至減免。

（三）政府對自來水定價的影響

政府對于自來水價格與供給進行政策性干預的同時，也會因為政府其他政策與措施帶給自來水價格一部分影響。

第一，據部分資料調研顯示，一些城市供水公司迫于地方政府城市建設的壓力，為其他城市建設項目提供了貸款或擔保，部分亦間接進入了水價成本。也有一些城市為了配合當地政府的引資政策，對定向企業減免了水費。還有少量城市政府及事業機構少付水費等等。這些政府因素導致的社會成本最終會體現在價格之中。

第二，由于政府的投資缺位，將所有供水設施的投資成本全部推進了價格，造成過大的價格壓力。因為供水是政府提供給老百姓的公共服務，但是供水不是普遍公共服務，所以國際上叫受益者支付原則。不主張完全拿政府稅收的錢支付供水成本，因為這對沒有享受供水服務的人群是不公平的(目前城市供水服務人口不到4億人)，所以一般供水叫全成本核算，要通過付費負擔基本運營成本，但是，收益者支付的原則不排斥政府特定的投資義務。現在，政府在城市供水中沉淀性資產的投資卻長期存在缺位，2008年底，國家出臺了4萬億的投資拉動計劃，許多方面照顧到了，唯獨將城市供水被排除在外，近20年來很多政府基礎設施專項列支里都很少有供水的錢。由于政府的投資缺位將所有供水設施的投資成本全部推進了價格，造成過大的價格壓力。

第三，一戶一表及配套管網的改造都是服務于政府社會目標的投資，但是政府采取適用于使用者支付的原則。因此，水價總體壓力也有上升。

（四）政策性建議

從政府管理的政策制定技術，政府對自來水產業的良性培育，和政府在市場機制下對自來水企業的引導三個方面著手提出了一系列政策建議。

首先，考量更為科學的計價標準。一方面不再單獨核算水資源價格和環境成本價格，將其納入自來水成本統籌考慮；另一方面在考慮供水企業合理利潤率的基礎上將多收水款納入財政統一安排，可用于邊遠區域涉自來水基礎設施建設、低收入家庭用水補貼、供水企業提高服務質量獎勵等等；第三方面調整階梯水平，降低第一階梯用水量，提高居民用水戶節水意思，目前12立方米的第一階梯無法達到促使用水戶節約用水的目的。

其次，調整涉水行政部門價格以外職能。目前地級市涉水行政職能主要由建設部門、水利部門、環保部門承擔，其中建設部門承擔城市自來水供應的職能，水利部門承擔水資源費征收與自備井審批職能，環保部門承擔排污量、污水處理及排污費征收職能。多部門之間因職能有交叉，形成管理效率低下、部門利益糾葛等不利于供水行業發展的局面，建議將全部職能調整到一個部門，這樣有利于高效便捷的形成管理。

第三，將水價調整制度化。第一個環節上開展定期成本監審制度，在核定供水企業固定利潤的基礎上如果水價低于或高于成本監審結論則對供水價格進行調整。第二個環節上將水價調整方式按照不同的調價因素設定固定的數學模型，將數據計入數學模型調整供水價格，減少人為控制因素。第三個環節規范聽證程序，加大聽證會的公開透明程度，捋順普通群眾對價格調整的意見反映渠道，增

加征求意見環節。

最后，采取多樣化水價模式。綜合使用階梯式水價、兩部制水價、季節性水價等多種水價方式，科學合理化調整供水結構，調整消費需求，調整供水方式。

第二篇：淺談價格雙軌制及其影響

淺談價格雙軌制及其影響

－－ 讀《中國的奇跡》有感

自十一屆三中全會后，中國的改革開放便一直如火如荼的進行。到八十年代，隨著經濟體制的改革將重點轉入城市工業部門，隨著經濟學家對市場經濟的理解進一步深化，關于如何推進價格改革的問題的研究爭論便達到了高潮。我國的經濟體制改革包括價格改革，不是采取突變式一次行動一個早上完成的，而是采取漸變式逐步發展和逐步完成的。改革的初期，原有的體制仍占主導地位，但新的體制也開始占一定地位，其一定作用；然后兩種體制并存，經過一系列過渡階段后，新的體制才逐漸占主導地位并最后取代原有的體制。兩種體制（計劃和市場經濟體制）的并存反映在價格上便出現了價格雙軌制。

在計劃經濟向市場經濟轉軌的過程中，取消計劃的控制并不意味著一個競爭性市場的出現，以什么樣的方式取消計劃控制對于一個改革中經濟的市場化進程來說是至關重要的。在這個問題上，傳統國有部門的絕對規模優勢無疑成為影響市場化過程中新興市場之結構的最重要力量。然而中國的國有企業是適應推行重工業優先發展的需要發展起來的，企業內部結構不合理，員工冗雜，工人缺乏積極性，企業沒有競爭力，在經濟改革中，在小型國有企業和非國有企業逐步進入市場，經濟體制逐步改革的同時，國有大中型企業的改革步履維艱。為了保障作為國民經濟基礎的國有大中型企業的生產有利性，同時由于生產資料的短缺，對生產生產資料的企業予以一定的價格管制對于逐步放松計劃配置和引起另一個競爭性的市場結構是必要的。于是，中國的價格改革便采取了利用雙軌制走出雙軌制的方式。

所謂價格雙軌制，顧名思義是指同一種產品和物資計劃內部分實行政府定價，計劃外部分實行市場定價。一般計劃內部分主要是針對國企，計劃外部分主要是針對非國企，這主要是因為國企缺乏競爭力，改革困難，但是它又是國民經濟的基礎需要執行政府的戰越性目標，掌握著國民經濟的命脈，所以國家必須借助政府的強制力來支持國有企業。面對來自非公有制經濟蓬勃發展的競爭和挑戰，國企便更加需要生產要素有計劃而不是市場定價

這樣對于同一種產品而言，便有了兩種不同的價格水平，“計劃外”價格高于“計劃內”價格，這邊決定了不公平競爭的出現。同時這也為人們追逐價格差價的非生產性努力提供里誘餌，使得“尋租”活動和“官倒”腐敗現象接連不斷。如八十年代海南省正式劃為經濟特區后，由于國家政府為其提供了許多特殊的價格上的或者其他方面的政策優惠，一時間取得內部價權再轉手的投機活動和“尋租”活動便成為了幾乎所有海南人以及一部分外來投機者的最重要的工作，各種賄賂和貪污腐敗也此起彼伏?

因此許多經濟學家便認為價格雙軌制是“尋租”活動和“官倒”腐敗的根源。但是尋租“和腐敗活動并不直接是價格雙軌制的產物。“尋租”的產生直接與政府的管制有關，有管制就有疏通的活動；沒有價格雙軌制，但只要有計劃管制，照樣有疏通活動，“尋租”活動在原有的經濟體制下依然存在。至于腐敗問題，他所產生的原因和背景遠比價格雙軌制要復雜的多，不可簡單的歸為價格雙軌制的影響。

事實上，隨著價格雙軌制的實行，計劃外生產、流通和非國有經濟的快速擴張，市場價格軌所占的份額越來越大，計劃價格軌所占的份額越來越小，有中國特色的社會主義市場經濟體制逐步形成。價格雙軌制雖然帶來了一定程度上的不平等和尋租等負面影響，但是它是從舊體制進入新體制的橋梁，是中國經濟轉軌成功的重要原因，在中國的改革歷史中有著不可替代的重要作用和意義。

姓名：楊宏琴學號：41004161班級：金融四班

聯系電話：***2010-12-30

第三篇：價格變動對生活的影響教案

課題：價格變動對生活的影響教案

遵化市高級中學---------王海瑛

設計思想】

通過汽車價格變動這個生活例子來展開教學，讓學生通過觀察生活中的汽車價格漲跌的等經濟現象，來發現、總結、歸納經濟的常識。充分發揮多媒體的作用，將視頻、文字、圖片資料等信息有機整合，創設輕松、愉悅的學習氛圍。做到教學直觀性、科學性與實效性的統一。【教材分析】

教材第二課是接著第一課貨幣的相關內容的基礎上編寫的。用貨幣購買我們所需要的商品，毫無疑問會涉及到價格這一消費者最為關心的因素。經濟生活中價格和我們的生活息息相關。教材由淺入深地介紹價格變化對我們的生產和生活產生的影響。價格變化會影響消費者對該商品的需求量，但不同商品的需求量對價格變化的反應程度不同。同時價格變化還會影響相關商品的需求量。價格變化對消費者產生的這些的影響是本節的重點，也是本節的難點。價格變化還對商品生產者的生產經營活動產生一系列的影響。本節知識也是新課標中新增內容，教師必須講得透徹，而且也要講得生動有趣。【學情分析】

高中階段學生的形象思維已經得到一定程度的完善，抽象思維能力正在發展。對生活中的現象也有一定程度的關注和了解，但可能缺少對現象的本質的、深刻的分析。他們正需要在學習中加深對一些現象的分析，培養和提高理解問題、分析問題的能力。【教學目標】 1.知識目標

（1）通過教學，使學生識記的知識：替代品和互補品的含義

（2）通過教學，使學生理解的知識：價格變動對消費需求的影響；價格變動對生活必需品和高檔耐用品需求的影響；價格變動對生產的影響。

（3）通過教學，使學生能運用所學知識聯系實際問題，針對經濟生活中某種商品的價格變動，解釋導致價格變動的原因，并說明價格變動前后企業的供給量和消費者的需求量都發生了什么變化。2.能力目標

本課的教學，著重培養學生分析問題的能力，使學生具有透過現實經濟生活中的復雜現象認清問題本質的能力，從而提高參與經濟生活的水平。在學習“價格變動對人們生活的影響”時，讓學生初步了解在市場經濟中，企業決定和調整產量，提高勞動生產率及開發新產品是根據什么來考慮的。通過探究、分析這些問題，有助于提高學生對現實經濟生活的認識和參與日常經濟生活的能力。3.情感態度價值觀目標

通過本課的學習，使學生懂得在市場經濟生活中，在什么時候，什么地方，什么情況下購買商品是比較經濟合算的，從而可以提高其參與經濟生活的能力，也有助于培養市場活動的自主性、競爭性和獨立精神。【教學重難點分析】

教學重點：價格變動對生活、生產的影響。通過這節課的學習旨在讓學生了解并掌握這一內容。只有理解和懂得了這一影響，才能正確認識社會主義市場經濟發展過程中因價格杠桿而引起的一系列經濟現象，深刻理解黨和國家的現行經濟制度政策，提高學生參與經濟生活的能力，因而是重點。

教學難點：需求彈性問題。由于不同的商品價格變動對生活的影響不同，在加上其他因素，如心理預期等的影響，價格變動顯得復雜，而且需求彈性問題是高等教育重點討論的問題，理論性很強，學生現時的抽象思維能力較弱和生活閱歷較淺，決定了理解這一問題有不小難度。因此是本框題的難點。【教學策略與手段】

教學策略：合作、啟發、探究式

教學手段：多媒體輔助教學 【課前準備】

學生的學習準備：利用課外時間收集并整理有關影響價格的因素，以及價格變動影響生活、生產的典型案例；做好課文的預習工作。教師的教學準備：在市場上捕捉大家比較關注的價格變動的資料，制作多媒體課件、撰寫教案和教學設計。【教學過程】

（一）【導入設計】：激趣設疑

興趣是最好的老師，所以在導入時應盡可能激發學生興趣。[課前小調查]咱們班有沒有春末買毛衣，夏末買涼席的？（學生紛紛舉手示意自己是）

教學過渡：老師我也是喜歡這時購買，為什么呢？此時多媒體展示

教學過渡：那么，商品的價格變動將會帶來怎樣的影響？今天我們就來共同學習“價格變動的影響”。

（二）【突出重點設計】：教學互動、合作探究

面向全體學生，充分發揮學生的主體地位，加強學生自主探究、合作學習是新課標下教學模式的有效形式，通過課堂互動，及時反饋學生的學情，通過合作探究分享學生的智慧。故此在教學重點設計中我采用，教學互動，合作探究的方式。以增強學生學習的主動性，調動其積極性。

教師引導：通過表格中生活實例要求學生回答汽車、數碼相機、電腦、金項鏈的價格對這類商品的影響

學生回答：當汽車、數碼相機、電腦、金項鏈的價格下降時，人們會增加對它的購買；當價格上升時，人們減少對它的購買。

教師小結：看來商品的價格變動會對人們的生活產生影響，會影響人們對某種商品的需求量。

一、價格變動對人們生活的影響（板書）

1、價格對需求量的一般影響（板書）

教學過渡：生活中商品的價格經常在變化。請善于觀察生活的同學說說，最近有哪些日常生活用品的價格也在變化？

（學生舉例：魚、大米、夏天的衣服、汽車等）

教師引導：當魚、米的價格上漲時，人們對它的需求量會急劇減少嗎？為什么？ 學生回答：不會。因為這是生活必需品。

教師引導：如果汽車的價格下降時，人們對它的需求量會急劇增加嗎？為什么？ 學生回答：會。因為這是高檔耐用品。

教師引導：不同商品的價格變動對他們需求量的影響相同嗎？

學生回答：當糧食、食鹽等生活必需品的價格上漲的話，人們對它的需求量不會急劇減少。但是轎車等高檔耐用品的價格大幅度下降，則會導致人們對它的需求量迅速增加。

由此我們知道，需求是有彈性的。也就是說不同商品的價格變動對它們的需求量影響是不同的。

2、不同商品對價格變動的反應程度不同（板書）

教學過渡：那么是不是只有商品本身的價格變動才會影響該商品的需求量呢？

設置問題

① 飛機票降價，火車票、汽車票有什么變化，為什么？ ② 豬肉漲價，其他肉類有什么變化，為什么？ ③ 飛機與火車、汽車，豬肉與其他肉類是什么關系? ④ 汽油漲價，對汽車銷售有什么影響？ ⑤ 汽車與汽油是什么關系？ 學生回答：略

教師過渡：因此我們說相關商品的價格變動也會影響商品的需求量。

教師小結：如果兩種商品的功用相同或相近，可以滿足消費者的同一需要，這兩種商品就互為替代品；如果兩種商品必須組合在一起才能滿足人們的某種需要，這兩種商品就是互補商品。

3、替代品、互補品對人們消費選擇的影響（板書）教師活動：判斷: 多媒體展示選擇題 學生活動：思考問題，積極發言。

教師活動：請善于發現生活的同學來說說，生活中還有哪些商品是互補商品和互為替代品？

學生活動：學生積極舉例。

教師小結：以上這三點是價格變動對人們的生活所產生的影響。那么價格變動除了對生活造成影響之外，還對哪些方面產生影響？ 學生回答：對生產經營有影響。

二、對生產經營的影響(板書)教學過渡：那么它對生產具體造成什么樣的影響呢？彩電行業價格大戰

如果你們每個合作小組都是一個很有經濟實力的汽車投資財團，你們將做出何種投資決策，來占據彩電市場并處于優勢地位？

合作小組1：我們先會調查市場，分析市場到底需要哪種類型的彩電，然后根據調查結果來生產。

（馬上有其他小組的成員反對此種決策）

合作小組2：他們這樣調查沒有錯，但是時間不等人，別的彩電企業也會做調查的，所以我們要采取更有噱頭的措施吸引顧客，一個是在價格方面，首先我們把價格抬高，過段時間就把價格往下降，這樣顧客會認為很實惠，這是一個很好的促銷措施；另一個就是引進先進設備，縮短生產汽車的勞動時間，提高勞動生產率，這樣我們就可以做到薄利多銷。

（此時，班級的氛圍一下子活躍起來，學生紛紛爭相發言）

合作小組3：我們投資財團認為，質量是企業的生命，如果說一家企業生產的汽車沒有質量保證，即使你價格再實惠，顧客買了第一次就不可能再買第二次，這樣企業的利潤都只是短期的，而且質量不會也會影響企業的信譽，因此，產品的質量一定要高。至于價格，我們小組認為如果質量很好，顧客也不會在乎價格的，沒有必要搞價格戰。

教師引導：不管每個投資財團以何種決策進軍彩電市場，就在由于在座各位引領的許多投資者爭相進入彩電市場之后，整個彩電行業生產規模一年以來以30%—40%的增長率迅猛發展，彩電市場在無形之中發生了巨大變化。此時，你發現彩電市場有何變化嗎？ 學生回答：本來人們對彩電的需求量是挺大的，現在由于大家都投資彩電市場了，現在彩電是供過于求，因此彩電價格不得不下降。

教師引導：當你關注到這種市場信息后，你們的財團又將做出合作決策？ 合作小組2：我們將縮小彩電的生產量。

合作小組3：我們將投資其他行業，不然可能會虧本。

教師歸納：當生產者看到市場上某種商品供過于求時，商品的價格下降，他會縮小生產規模，減少產量，因為獲利減少了；當生產者看到市場某種商品供不應求的時候，商品的價格上漲，他會擴大生產規模，增加該產品的產量，因為獲利增加了。因此，價格的變動是一種信號，是對生產的引導信號。因此我們說價格變動可以調節生產。

1、調節生產（板書）

當你看到汽車市場激烈的價格戰，你作為投資財團的CEO如何抉擇？ 合作小組4：我們將搞科技研發，降低生產成本，減少人財物的投入 合作小組3：我們依然堅持生產高質量的產品。

合作小組1：我們小組認為可以生產環保型汽車，以后大家都有車了，環境污染的問題會很嚴重，因此我們要生產環保型的汽車。

合作小組5：我們認為節能型汽車會比較受歡迎，到時候在價格上可以避開跟別人競爭。

教師歸納：從剛才幾個小組的討論中，我們可以發現很多投資財團都對價格變動采取了積極的措施。降低生產成本和生產高質量、小排量、節能的汽車都是不錯的決策。這些決策的采取都價格變動所帶來的影響。

2、調節生產要素的投入---降低成本，降低人財物的投入（板書）

教師指出：為了生產產品，生產者必須投入一定數量的人財物，當一些生產要素可以互相替代時，為了降低生產成本，那種生產要素的價格下降，生產者就會增加使用量，反之就會減少使用量

（三）【突破難點設計】：比較反思 難點突破關健在于引導是否得法，能否引發學生興趣和思考，利用學生已有知識深化認識。在這里，我主要是采用比較法與歸納法。使學生通過身邊的事例，切實體驗需求是有彈性的。見多媒體表格

設計說明：通過這一環節，在加上老師對有關需求彈性的理論講解，學生不難明白價格變動對需求有影響，其中不同產品的彈性是不同。這既可以再次鞏固重點，也可以突破難點，還可以培養學生用比較分析法分析問題、解決問題的能力和理論聯系實際能力，也是在教師引導下學生自覺進行思想教育的一個過程。【知識結構】

本節內容講述了價格變動對人們生活、生產的影響作用，主要知識框架如下：（1）、價格變動會影響人們的消費需求，商品價格上漲，人需求就減少，反之，則增大。價格變動對不同商品需求影響程度是不一樣的，對生活必需品的需求量影響較小，對高檔耐用品的需求量影響較大。相關商品價格變動對消費需求的影響不同，某種商品價格上漲，就會減少需求量，其替代品需求量增加，其互補品需求量則減少。

（2）、價格變化也會影響生產經營，價格變動會調節生產，調節生產要素的投入 【作業設計】

針對學生的生活實際，我設計了一道來自生活的作業進行訓練，這樣做既可以使學生掌握基礎知識，又可以使學生將所學知識運用到實際生活當中，體現學以致用的教學目標。簡述價格對生活的影響 【問題研討】

1、貼近生活但要高于生活，切勿亂堆砌生活事例

從生活中的現象入手分析，能接近學生的實際情況，讓學生感受學習樂趣，又能增強學生對生活的思考，關心生活，激發學生的學習興趣。但如果課堂只停留在生活中，長此以往，學生對經濟學的認識就只能停留在感性認識上，而不能及時上升到理性認識，因此，課堂在做到貼近生活的同時要高于生活，準確地分析和歸納生活中的經濟學常識。在新課程教學中，事例是要貼近生活，但切勿引用多個事例，以免造成教學過程的混亂。

2、鞏固知識，適當開展課外活動調查和探究。

除了讓學生自主學習外，如果要達到有效的學習效果，那就需要適當開展一些課外活動，比如家庭的消費調查，或就某個汽車話題展開討論，把課堂上學到的知識應用到實際中，來分析和解決生活中的經濟學問題。當然還要布置適當和適量的作業，以達到教學反饋和“因材施教”的作用

第四篇：自來水價格和污水處理費價格

南海金沙片區

發布日期：2012-08-21 來源:轉載 [字號:大 中 小] 訂閱

一、自來水價格和污水處理費價格

根據佛山市南海區人民政府2009年12月25日南府復[2009]885號、佛山市南海區物價局南價[2010]19號及丹灶鎮人民政府丹府復[2010]2號文件精神，丹灶鎮自2010年1月1日起調整污水處理費和自來水價格。具體調整情況如下：

1、污水處理費價格：污水處理費自2010年1月1日起，居民用戶按實際用水量調整為0.72元/立方米，非居民用戶按實際用水量調整為0.90元/立方米；自2011年1月起，居民用戶按實際用水量調整為0.81元/立方米，非居民用戶按實際用水量調整為0.99元/立方米。

2、自來水價格：自2010年1月起，居民用水1.60元/立方米，非居民用水1.85元/立方米，特種用水2.35元/立方米。

以上收費標準如有變化，以最新的標準為準。我公司保留根據國家有關規定調整收費標準的權利。

二、水費交費方式

客戶繳納水費可采用銀行代扣、銀行轉帳、現金交費三種方式。具體如下：

1、選擇委托銀行代扣水費方式的客戶須攜帶水表編號、南海區范圍內的農村信用社(或農行)的存折復印件、存折戶主身份證復印件，到我公司營業廳簽定《委托代繳水費協議書》，每月3日、15日、22日在銀行劃扣（逢節假日順延）。

2、在銀行以存入現金或轉帳將水費匯入我公司的水費帳號。我公司的水費帳號：

公司名稱：佛山市南海金沙自來水有限公司

開戶銀行：佛山市南海區丹灶農村信用合作聯社

銀行帳號：***0

注意：采用此方式交費的用戶，必須于當月底前將存款回單交到我公司營業廳核銷水費。

3、到我公司營業廳現金交費。

水費的催繳

為了提醒客戶及時繳納水費，我公司一般在繳費期限截止前，通過以下方式提醒繳費：

1、電話或短信通知。

2、派發水費通知單（或水費催繳單）。

3、派發停水通知單。

客戶因欠費停水，必須交清欠費，并到我公司營業廳辦理恢復用水手續后方可恢復供水。

辦理欠費停水恢復用水的手續

用戶應按時交納水費，逾期交水費者，我公司每天按應交金額5‰計算違約金，并可根據規定停止供水，欠費停水的用戶在繳清欠費后，若需恢復用水的，應填寫《用水業務申請表》，我公司將在24小時內恢復供水。

第五篇：房地產稅費制度對房地產價格變動的影響

第1章 緒論

1.1 選題背景及研究意義

1.1.1 選題背景

近年來,尤其是2002年以來,中國的房地產市場牽動著全社會的神經。

我國部分地區如北京,上海房價飛漲,房地產業發展,大到影響市場交易能否順利進行,國土資源能否得到充分利用,小到影響城市居民能否安居樂業。在這種持續高溫的態勢下,加強對房地產市場的監督管理,規范市場交易行為,以實現資源有效配置成為國家宏觀調控的重點,為遏制畸高房價的,給過熱的房地產市場降溫,稅收的杠桿調控作用不容忽視。科學的房地產稅收改革比其他控制土地,提高利息,加強房地產轉讓稅等控制房產熱的措施都要有力有效。因此,完善我國房地產稅制發揮其對于經濟的宏觀調控功能已是時之所需,勢在必行。

1.1.2 研究意義

它是中央政府進行宏觀調控的重要領域,它是地方政府重要的財政收入來源,它與中國的金融市場、相關制造業、勞動力市場等有著緊密的聯系,它關系到中國普通百姓的居住和生活,它是經濟學家爭論最多的問題之一,它也是社會上利益矛盾集中的領域之一。總之,它深入地影響著中國經濟的效率與公平,影響著中國經濟的健康發展。稅收可通過制度和政策兩種方式對房地產市場產生重要影響,故是政府進行房地產市場調控的重要手段之一。但對于如何更好地改革當前的稅收制度和改進稅收政策,以更好地發揮稅收的調控作用,卻存在著較多的爭論和分歧,是值得認真、深入和系統研究的重要問題。

1.2 我國房地產市場發展現狀

(1)經濟增長迅速刺激中國房地產市場的消費需求改革開放以來，中國經濟長期保持著兩位數的高速增長，成為全球經濟發展最為迅速的國家，在發展中國家中處于領先地位。經濟快速增長，使得我國人民生活水平和社會購買力水平不斷提高，社會對房地產的需求不斷上升，原有的樓市供求矛盾加劇，最終給我國帶來了更大的房地產市場消費需求。

(2)房地產業是經濟發展的重要領域經過長期的發展，我國房地產行業逐漸走向 1

經濟發展的前臺，體現出產業化發展趨勢。2006-2008年連續三年的經濟發展過程中，房地產吸引了眾多行業領域的資本進入，這也是2006-2008年我國房地產市場價格不斷攀升的重要資金緣由。

(3)房地產業是擴內需、保增長的重要支撐。首先，房地產是我國轉變經濟增長方式過渡時期的重要產業。我國在外需不足的前提下，提出轉變經濟增長方式，擴大內需，以應對金融危機的影響。在這一過程中，房地產行業對我國經濟發展的支撐作用不斷顯現出來。其次，房地產是我國面對金融危機壓力、刺激就業等方面不可忽視的行業。這主要是由房地產作為我國產業機構的中間產業鏈條所決定的。總之，由于我國內需產業發展相對落后，競爭力不足，在外部經濟環境復雜多變情況下，房地產是我國擴大內需、保增長，應對金融危機對我國經濟影響的重要產業，也是我國當前轉變經濟增長方式，促進產業結構升級等重大決策實施過程中的重要支撐產業。

(4)規范房地產行業的發展是一項重要的民生工作根據不完全統計，中國當年的普通居民，幾乎有50%以上的收入屬于個人的住房消費。住房消費是我國居民消費的重要組成部分，不僅牽動著居民的收入水平，而且與我國銀行業發展有著重要的關聯性，也是我國居民財產性收入的主要構成部分。

我國房地產行業已經成為國民經濟發展中的支柱產業。由于房地產行業本身又是一個高風險的行業，通過產業鏈條，對整個國民經濟的運行產生重大影響。因此，在我國房地產市場發展迅猛的同時，我們也應該注意到我國房地產業存在的問題，并積極主動的去應對，稅收政策應該發揮積極的作用。

1.3 國外利用稅收手段調控房地產市場

國外利用稅收手段調控房地產市場的基本做法。

(1)以高額稅率對房地產行業進行征稅,有效抑制房地產市場的投機行為房地產市場價格持續攀升,與城市一般居民的需求在結構和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異常現象,主要是房地產投機性需求造成的。各國在利用重稅抑制投機行為的做法主要有種:一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產行業內的投機行為。如在法國;二是采用逐步升級的辦法,用重稅打擊投機。如韓國;三是對房地產保有環節征收高稅。

(2)對低收入購房者給予稅收方面的優惠或補貼。房地產市場價格的持續升溫,導致越來越多的低收入者購買住房時力不從心。為了有效的緩和房地產市場的供求矛盾,平衡供求關系,許多國家都對低收入購房者給予了稅收方面的優惠或出臺了各種補貼方案:一是對低收入者和老年人購房和租房的稅收優惠政策。二是實施廉租房制度,運用各級稅收對廉租房進行補貼。三是利用稅收收入推行福

利住房,滿足低收入階層的住房需求。

(3)充分運用稅收杠桿促進住宅業的發展。雖然各國政府施行的具體措施不同,但均對從事開發廉價住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調控房價的商業行為予以了稅收方面的支持。一是對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業主,在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出。二是對擁有自己住房的業主,還可減免地方稅、財產稅等。三是對出租房屋的業主實行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱主住宅)收益的個人所得稅。

(4)設計差別性稅收政策體系,即對房地產所有權轉讓環節區分有償和無償,并考慮實際占有權屬時間長短征稅。這在一定程度上實現二者在稅收政策上的差別對待,保護合理的理性需求,增加投機性需求的交易成本。

1.4 研究內容

第一部分，闡述了我國房地產稅制的概況，分析了我國房地產稅費收入情況，分析了我國房地產稅制存在的問題以及解決方案。

第二部分，分析我國房地產稅費政策對房地產價格的影響。

第三部分，從我國承包商索賠存在的問題及措施，闡述我國承包商索賠現狀。第四部分，說明了要運用稅收工具調控房地產市場。

第2章

我國房地產稅制分析

2.1 我國現行房地產稅制概況

我國目前涉及房地產的稅種非常多，直接的稅種包括房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、營業稅等；間接相關的稅種有印花稅、城市維護建設稅、企業所得稅和個人所得稅等；相關費用有教育費附加等。涉及到房地產保有環節的稅種主要是房產稅和土地使用稅。

2.1.1 土地增值稅

土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產的收入減去稅法規定扣除項目后的余額。規定扣除項目包括取得土地使用權時所支付的金額、土地開發成本及費用、新建房及配套設施的成本和費用（或舊房和建筑物的評估價格）、與轉讓房地產相關的稅金、財政部規定的其他扣除項目。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，以及因國家建設需要依法征用、收回的房地產可以免

征土地增值稅。此外，企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租房、經濟適用房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

2.1.2 企業所得稅

企業所得稅是根據最新企業所得稅法規定，房地產企業在計算企業所得稅允許扣除的成本項目可分為：土地實際成本，包括土地征用及遷移補償費、七通一平費（包括道路、供水、供電、通訊、排污、排洪、供氣和場地平整等方面的費用）、管理費用；住宅和其他商品房開發實際成本，包括土地開發費、建筑安裝工程費、設備工程費、配套工程費、管理費用。但是作為土地增值稅加計20%的扣除項目不得在計算企業所得稅中列支扣除。

2.1.3 營業稅

營業稅政策中涉及房地產行業的稅收政策主要是兩個行業：一是建筑業；二是轉讓不動產，因此房地產涉及的營業稅稅率主要是3%和5%兩檔。它是對在中國境內轉讓土地使用權或銷售房地產的單位和個人，就其營業額按稅率計征的一種稅賦。營業稅稅法中規定，土地所有者出讓土地使用權以及土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征營業稅。以房地產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險行為，不征營業稅，但轉讓該項股權例外。同時，對自建自用的房地產免征營業稅。2008年3月1日起出租自有住房，不再區分用途，一律按照3%的稅率征收營業稅。

2.1.4 房產稅

房產稅主要由產權所有人繳納，產權屬于全民所有，由經營管理單位繳納；產權屬于集體和個人所有的，由集體單位和個人繳納；產權出典的，由承典人繳納；產權所有者、承典人不在房產所在地或產權未確定以及承典糾紛未解決的，應由房產代管人或使用人繳納。根據納稅人不同的經營方式采取兩種方式計稅：一是納稅人經營自用的房產，以房產余值計稅，即從價計征；二是將自有房產出租經營，以房產租金收入為計稅依據，即從租計征，稅率為12%。

2.1.5 城鎮土地使用稅

該稅是國家按使用土地的等級和數量，對城鎮（城市、縣城、建制鎮、工礦區）范圍內的土地使用單位和個人征收的一種稅賦。計稅依據是納稅人實際占用的土地面積，由土地所在地的稅務機關按照規定的稅額計征，實行定額稅率，按年計算，分期繳納。

2.1.6 契稅

契稅指由于土地使用權出讓、轉讓，房屋買賣、贈予、交換等發生房地產權屬轉移時向產權承受人征收的一種稅。

計稅依據依不同的房地產權屬轉移方式而不同：國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣為成交價格；土地實用權贈予、房屋贈予，由征稅機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定；土地使用權交換和房屋交換，為所交換的土地使用權和房屋的價格差額。如成交價格或交換價格差額明顯低于市場價格，并無正當理由，由征稅機關參照市場價格核定，實行3%-5%比例稅率。同時規定國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，城鎮職工按規定第一次購買的公房以及財政部門規定的其他項目，免征契稅。

2.1.7 印花稅

印花稅是對中國境內經濟活動中或經濟交往中書立的或領受的房地產憑證以及在境外書立、受我國法律保護、在我國境內適用的應稅房地產憑證的單位和個人征收的一種稅。計稅依據是書立、領受的房地產憑證所承載的資金量或實物量

針對不同的憑證情況實行兩種稅率：一是比例稅率，適用于房地產產權轉移書據、房屋租賃合同、房地產買賣合同；二是定額稅率，適用于房地產權利證書以及合同金額無法確定的憑證，為每件5元。

2.2 我國房地產稅費收入情況分析

2.2.1 房地產稅收

(1)保有環節

我國保有環節的房地產稅收主要有房產稅、城鎮土地使用稅。我國自房地產稅開征以來，經歷了收入規模偏小、增長緩慢和收入增長明顯加快的兩個階段。以城鎮土地使用稅為例，1994年之前，由于土地計稅面積變化不大，全國城鎮土地使用稅收入長期停留在30億元左右的規模；1994年實行分稅制后，各地紛紛改按幅度稅率的上限征收，1994年至2004年，該稅收入逐漸增長但增長速度依然較慢，年均增幅在10％左右，低于該階段稅收總收入的年增幅15％；隨著房地產業行業的快速發展，自2005開始，該稅收收入快速增長，尤其是2007年、2008年，該稅收入連續兩年大幅攀升；2008年，全國城鎮土地使用稅為816.90億元，增長幅度達到112％。但總體來看，房地產稅收收入的增長步伐慢于稅收 5

收入總額的增長，房地產稅收收入占稅收收入的比重平均為2%左右；占地方財政收入的比重平均為4%左右，比重不高。

(2)流轉環節

我國流轉環節的房地產稅收主要有營業稅、契稅、土地增值稅、耕地占用稅等。我國房地產流轉環節的各項稅收呈現逐年增加的態勢，占總稅收收入和地方財政收入的比重不大；受政府對房地產行業宏觀調控政策的影響，2008部分相關稅種稅收收入占總稅收收入和地方財政收入的比重略有下降。

2.2.2 房地產類收費

我國目前涉及房地產的收費門類繁多且有地區差異，包括土地登記費、土地復墾費、土地閑置費、耕地開墾費、房屋工程質量監督費等等，可謂五花八門，數目繁多。由于相當數量的收費由財政部門之外的市政規劃，工商管理等部門征收，數據難以取得和統計。

從1998年開始，我國城鎮居民住房制度改革全面推進，貨幣化分配取代了實行40余年的住房福利分配制度，住房分配、供應、市場、金融、物業管理、中介、行政管理和調控等七個體系的改革全面啟動。1998年至2003年是我國房地產發展的第一個重要階段。在這一階段，政府將住宅作為居民新的消費熱點，把房地產作為經濟增長的支柱產業，并采取了優惠房貸、減免稅、放寬商業住房信貸規模控制、實行預售房制度等一系列措施鼓勵購房，刺激住房消費。居民住房需求得到了充分釋放，房地產業快速發展。1992年至2003年，全國土地出讓收入收入累計1萬多億元，其中2001至2003年就高達9100多億元。自2003年下半年起，我國部分地區出現了房地產投資過熱、房價上漲過高的現象。2004年，全國土地出讓收入達到5894億元；2005年達到5505.15億元，2006年為7677.89億元，2007為1.3萬億元。在國家信貸、稅收、利率、土地收益分配管理等領域調控房地產政策的作用下，2008年，土地出讓收入規模略有下降，為9600億元。2009年全國土地出讓收入突破1.5萬億元。在我國房地產投資快速發展、房地產價格高速上漲的幾年間，我國土地出讓收入占地方本級收入的比重超過三分之一甚至二分之一；在房價飆升的2007年，該比重比超過50％，即便是在受全球金融危機影響房地產市場滑坡的2008年，該比重也高達30％。土地出讓收入對地方政府收入的貢獻的確很大。

2.3 我國房地產稅制存在的主要問題

從我國現行稅制來看，主要存在內外稅制不統一，重復征稅，稅基窄，稅負不公，規模小，計稅依據不合理，配套制度不完備等問題有待解決。

2.3.1 稅種多，重復征稅嚴重

我國房地產稅收體系涉及到流轉稅、所得稅、財產稅、特定目的稅等多個相關稅種，例如，對土地課稅有城鎮土地使用稅和耕地占用稅。這些稅種在形式上雖相互獨立，但實質上卻有內在聯系，甚至造成對同一稅基的重復征稅。例如對房屋租金收入，不僅要征收營業稅，還要征收房產稅，等等。稅種過多，既不符合簡化稅制的原則，還會導致納稅人的地下交易行為增多，偷逃稅行為普遍，造成稅款流失和稅負不公。

2.3.2 稅基窄，稅款流失較多

我國房地產稅征稅范圍一般針對的是經營活動中所涉及到的房地產行為，而對于個人的生活用房等則排除在征管范圍之外，相應地縮小了房地產稅基范圍。隨著農村經濟的不斷發展以及小城鎮建設步伐的加快，農村已出現大量營業、出租用房，而現行房產稅只對我國城市、縣城、建制鎮和工礦區的房產征收，對農村的房產不征收，造成農村房地產稅的流失。

2.3.3 重交易輕保有，稅負不公

我國房地產在開發流通階段設置了營業稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、企業所得稅、個人所得稅等稅種，另外還要繳納各種收費，這些稅費一般占房產價格的30-40%。而在房地產保有期間設計的稅種只有房產稅和城鎮土地使用稅，稅負低，且免稅范圍大，通常情況下只對一部分企事業單位征收，私人擁有住房一般無須繳稅。這種典型的交易重保有輕的稅制模式造成了嚴重的稅負不公平。一方面，房地產開發流通環節的稅費過于集中勢必將提高新建商品房的價格，從而帶動市場價格上揚。例如，在開發前期階段，土地受讓方為了獲得土地不僅交納了土地出讓金，開發完畢前每年還要承擔土地使用稅(費)，再繳納契稅，僅僅為了取得土地使用權就要承擔如此之重的稅費是不合理的。這種高價格在偏離建安成本、超出居民可承受房價的范圍太遠時，就會造成商品房的積壓和空置，制約房地產市場正常的開發與再生產進程。另一方面，房地產保有環節稅費種類相對少，稅負較輕，阻礙了土地有償使用市場的建立與健全。對土地的保有稅負過低，使得大多數由使用者無償取得的土地仍然近似無償地被持有。與此形成鮮明

對比的是，進入市場流通的土地卻要因其流轉和交易而承受過高的稅負。這不僅抑制了土地使用權的正常交易，助長了隱性流動的蔓延，還直接阻礙了劃撥存量土地步入市場的進程，使得土地的要素作用無法得到發揮，土地閑置與浪費并存的現象日趨嚴重。

2.3.4 規模小，不能滿足地方財政需要

由于房地產稅課征對象較難隱藏，稅源比較穩定、容易控制和管理，因此在很多國家的地方稅收入中占有較重要的地位。如美國，其房產稅收入占地方稅收入的40—50%。而我國，房地產稅開征以來收入規模一直偏小。雖然近年來隨著房地產行業的蓬勃發展，房地產稅收入有了明顯增加，但房地產稅收入占稅收收入的比重仍然不高。

2.3.5 費大稅小，扭曲了稅費關系

目前，涉及房地產的收費五花八門，收費總額難以統計。但費大稅小是不爭之實。高收費一方面加重了納稅人的負擔，另一方面也大大削弱了稅收的調節作用。同時，各種收費由于未納入預算管理，其使用得不到有效的監督，浪費、挪用甚至貪污的現象比較嚴重。

2.3.6 計稅依據不合理，背離房地產稅的本質特性

我國現行主要房地產稅收的計稅依據分別為房產余值、租金收入或實際占用的土地面積，這些計稅依據不能正確地反映房地產的現有價值、土地的級差收益和土地、房產的時間價值，不能隨著經濟的發展、房地產的增值而相應增加稅收收入，也就不能很好地發揮其調節收入的作用。

2.3.7 配套制度不完備，制約房地產稅的發展

我國現有土地使用制度是“批租制”，根據土地不同用途，批租期限從40年至70年不等，而其中部分稅費，用地者須一次性支付。實際上是將后 40年至70年的土地收益一次性收取，是本屆政府在花后屆政府的錢，靠“寅吃卯糧”搞建設，其后果必然是導致對土地的濫用。“批租制”的弊端就在于每屆政府都無法實現貨幣共享，而土地儲備是有限的，隨著土地使用權的不斷出讓，政府在這方面獲取的財政收入也在不斷銳減，長此以往，最終將會出現沒有土地使用權出讓的尷尬局面。

另外，我國財產評估制度、財產登記制度不健全。加上房產、土地、戶籍等有關管理部門與稅務機關的協作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成房地產

稅收入的流失。

2.4 采取措施完善我國房地產稅制

2.4.1 重新調整各環節的稅負水平

(1)降低取得及流轉環節稅負水平

針對房地產開發費用負擔過重的問題，需要對一些開征合理但分布不合理的項目進行調整，即能達到調整稅負分布的目的。比如改革土地供應管理制度，將現在的土地出讓金改為土地年租制，一年一收。還有要對收費項目嚴格清理，取消不合理收費項目等等。另外，對二手房交易過程中稅種較多，稅率較高的情況，應理順流轉環節稅收設計，鼓勵小戶型、低總價的普通住房流通，有利于盤活住房存量市場。

(2)設置房地產保有稅類

基于“寬稅基、低稅率、少稅種”這樣稅制改革趨勢，把流轉環節的稅種合并、取消，重新設計房地產保有環節的稅種，目前，對房地產保有環節開征物業稅已達成共識，關鍵是要設計好恰當的稅率，免征額，征收范圍等等，還要選擇好合適的時機，同時，比較嚴密的征管制度，先進的征管手段也是保證物業稅順利開征的必要條件。在討論對房地產開征物業稅的同時，還應著手不動產遺產和贈與稅的問題的研究。國際經驗顯示，遺產稅與贈與稅是完善房地產稅的一個重要保障，可以有效地防止納稅人利用贈與和繼承等手段偷逃物業稅。而且對因繼承或受贈而獲得房地產的納稅人進行課稅，也是對財產進行調節，防止社會貧富兩極分化的客觀需要。

2.4.2統一內外房地產稅制

照市場原則對內外資企業實行統一的稅收政策和給予一致的國民待遇。一是擇機恢復對“三資”企業征收城建稅、教育費附加、耕地占用稅;二是改革和兼并外資企業的房產稅和土地使用稅；三是調整和統一內外企業的稅收負擔。

2.4.3加強稅收征管工作，建立健全稅收征管保障體系

(1)加強稅收征管，理順稅收執法體系，強化執法的嚴肅性和權威性 首先，要健全征管機構，加強征管力量，進一步完善符合我國國情的房地產評估和納稅申報制度 ；

其次，稅收部門要與工商部門、金融部門加強配合與聯系，協同做好對納

稅人的管理工作。國稅、地稅、財政部門間要互通納稅人的信息，同時應建立稅務機關與土地，房產等部門的協調機制，共同做好稅收征管工作。

再次，強化稅務職能，從法規上授予稅務部門直接參與對房地產交易活動進行檢查的權力。

(2)加強對房地產全過程的稅收征管工作

一方面，在土地協議出讓和招標拍賣階段，稅務機關不僅應做好土地出讓手續完成后按合同成交價格收取契稅、耕地占用稅和印花稅等工作，而且應安排專門的稽查人員參與監控土地協議出讓和招標拍賣的整個過程，嚴格監督土地出讓環節，減少這一環節尋租的可能性。稅務機關還有必要設立專門部門，協助政府相關部門開展經濟適用房的審批工作，嚴格調查經濟適用房的落實情況，一旦發現開發商未按規定執行，就由稅務機關追繳其免稅款項，并對房地產開發企業進行嚴厲懲罰；

另一方面，認真做好房產稅的稅收優惠評估工作，提高登記和評估工作的透明度，避免騙稅性尋租行為。同時，要提高稅務人員的職業素質和工作能力，提高稅務稽查水平。

(3)建立健全稅收保障體系

首先，強化房地產產權登記制度，要在清查土地，明確土地位置，權屬及面積的基礎上，建立臺賬，加強管理，改變分塊管理的狀況，盡快實行房屋和土地產權證書合一制度，并建立實名登記制度，理清管理關系，避免房地產私下交易，增強房地產稅收課征的嚴肅性和有效性 ；

其次，建立房地產評估機構，健全房地產價格評估制度 一方面要加強對房地產價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產估價理論、方法體系，為房地產稅收計征提供科學的依據；另一方面要在稅務部門內部建立房地產稅收評估機構，加大房地產稅收征管的力度。

最后，理順城市土地和房屋管理體制，改變目前多頭管理的狀況，建立精簡、高效、權威、統一的房地產管理體制，為房地產稅收的課征創造良好的環境。

第3章 房地產稅費政策對房地產價格的影響

稅收是在市場經濟條件下國家參與國民經濟分配的主要形式，在國家獲得行政資金的同時，稅收對于經濟活動中的各微觀主體的決策也會產生一定的影響，正因為如此，在一定條件下，稅收也成為國家主動進行宏觀經濟調控的重要手段之一。近幾年來，我們國家房地產價格增速明顯過快，稅收政策也成為調整房地 10

產市場的重要手段之一，此處我們試圖通過理論和現實分析，厘清房地產稅費變動對房地產價格的影響。

3.1 流轉環節的稅費變動對房地產價格的影響

在經濟學中，稅收對價格的影響主要是通過稅收對市場供求的影響和稅收轉嫁來實現的。根據供求規律，當一種商品價格上升時，供給量增加，反之亦然；當一種商品價格下降時，需求量增加。一般而言，對房地產購買者征稅，會導致需求的減少，對房地產供給者征稅，會導致供給減少。因此，征稅將導致形成新的均衡價格和均衡數量。在對房地產市場征稅時，通常會發生稅收轉嫁，即納稅人通過種種途徑將稅收負擔轉移給他人。稅收轉嫁取決于市場結構以及供給和需求的價格彈性。如果需求相對于供給缺乏彈性，則稅收主要是向前轉嫁給購買者；而如果供給相對于需求缺乏彈性，則稅收要向后轉嫁給供給者。

在我國現行稅制體系中，對房地產在流轉環節的稅種有：營業稅、個人所得稅、企業所得稅、城市維護建設稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅和印花稅。這些稅收政策的變動勢必對房地產價格變動產生一定的影響。

從征收對象上來看，由于流轉環節的房地產稅費有的是對供給者征收，有的是對購買者征收，不同的征收對象，導致對房地產價格的影響也不同。從期限上來看，房地產稅費對短期和長期的房地產價格的影響也是不一樣的。

3.1.1 短期內稅費變動對房地產價格的影響

當政府對供給者征稅時，在短期內，同等價格下供給者所愿意提供的房屋數量是減少的，在短期內，政府對房地產供給者征稅會使得房地產的價格升高。

此外，在對供給者征稅，通常會發生稅收轉嫁，影響了房地產價格的變動。流轉環節的稅收變動對房地產價格的影響，主要取決于稅收轉嫁和稅負最終的負擔者。經過稅收轉嫁，房產稅收的負擔最終可以出現三種情況：一是買者與賣者按一定比例分攤；二是全部由賣者負擔；三是全部由買者負擔。究竟由誰承擔或誰承擔多少稅收取決于很多因素，這些因素包括房地產的供給者和購買者在市場上的壟斷程度、房地產的供給與需求狀況和政府的政策目標等等。而當政府同時對購買者和供給者同時征稅時，房地產的價格變化則比較復雜。通過前面的分析，當政府對購買者征稅時，同等價格下消費者的需求量會減少，當政府對供給者征稅時，在短期內，同等價格下供給者所愿意提供的房屋數量是減少的，此時房屋的成交量下降，而新的價格水平則不定，其具體大小由政府對雙方的征收力度等因素決定。

3.1.2 長期內稅費變動對房地產價格的影響

在長期內，作為供給者決定性生產要素的土地數量是一定的，因此長期供給曲線是一條垂線，但房產不同于其它商品，其可以作為一種固定資產來長期持有，在價格低于一定水平時，供給者寧愿自己持有也不愿意對外出售，此時如果政府對購買者征稅的話，同等價格下消費者所愿意購買的數量是減少的，即：政府對購買者征稅，不會引起價格的變化。

若政府對供給者征稅，從長期來看，供給者為了保持一定的利潤，必然會想辦法把這部分稅額轉嫁到購買者身上，這樣，購買者購買同等數量的房屋所需要的付出的價格必然會提高，即：政府對供給者征稅，會引起價格的上漲。

從以上的分析可以看出，在短期內，對購買者征稅會帶動房地產價格的下降，對供給者征稅則會使得房地產價格上升，當同時對購買者和供給者征稅時，房地產價格的升降則取決于兩者的征收力度。從長期來看，對購買者征稅對房地產價格并無影響，而對供給者征稅則只能帶來房地產價格的上漲。

3.2 房地產稅費政策變動對房地產價格變動的影響

針對房地產市場供求狀況，我國為調節房地產市場正常運轉，適時調整了房地產稅費政策。從2001年來，我國房地產稅費政策變動情況如下：

2001年，主要調整了兩項政策：一是調整住房租賃市場稅收政策（為方便分析，可簡稱“政策1”，以下相同）。為了配合國家住房制度改革，支持住房租賃市場的健康發展，財政部、國家稅務總局對房屋出租的稅費進行減免。從2001年1月1日起，對政府定價出租的住房，暫免征收房產稅、營業稅，對個人按市場價格出租的居民住房，減征營業稅（由5％降為3％），房產稅（由12％降為4％），個人所得稅（由20％降為10％），使個人出租房屋總體稅收負擔由原來的17.5％～30％降低為7.3％～14.57％。二是消化空置商品房有關稅費政策（政策2）。2001年4月19日，財政部、國家稅務總局下發了《關于對消化空置商品房有關稅費政策的通知》，對于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征營業稅、契稅；對于1998年6月30日以前建成的商業用房、寫字樓，在2001年1月1日至2002年12月31日期間銷售的，免征營業稅、契稅；同時對于開發企業在1998年6月30日以前建成的商業用房、寫字樓、住房（不含別墅、度假村等高消費性的空置商品房），不予免征各種行政事業性收費。

2004年，規定物業服務收費從2004年10月1日起明碼標價（政策3）。2005年，出臺了關于加強房地產稅收管理的一些規定，要求各地本地區享

受優惠政策的普通住房標準，普通住房的平均交易價格，每半年公布一次（政策4）。2005年6月1日以后，個人將購買超過2年（含2年）的符合當地普通住房標準的住房對外銷售，應向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手續。個人購買的非普通住房超過2年（含2年）對外銷售的，在向地方稅務部門申請按售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業稅時，需提供購買房屋時取得的稅務部門監制的發票作為差額征稅的扣除憑證。2005年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應全額征收營業稅。

2006年，調整的政策主要有：一是2006年5月31日下發《關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》（國稅發74號文件）（政策5），對“國六條”中二手房營業稅新政策的具體執行問題予以明確。要求各級地方稅務部門要嚴格執行調整后的個人住房營業稅稅收政策。2006 年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業稅。個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，應持有關材料向地方稅務部門申請辦理免征營業稅的手續。二是2006年7月26日下發了《關于住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（政策6），規定從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內統一強制性征收二手房轉讓個人所得稅。三是2006年9月14日，下發了《關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》（國稅發[2006] 144號）（政策7），加強無償贈與行為、受贈房屋銷售、贈與行為后續管理的稅收征管。

2007年，調整的政策主要有：一是10月10日發布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(國土資源部39號令)（政策8），未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。二是8月7日國務院發布《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（政策9），規定廉租住房和經濟適用住房建設、棚戶區改造、舊住宅區整治一律免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金；社會各界向政府捐贈廉租住房房源的，執行公益性捐贈稅收扣除的有關政策。三是11月30日，建設部、財政部、國家稅務總局等七部門聯合發布了《經濟適用住房管理辦法》（政策10），規定經濟適用住房建設項目免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金，經濟適用住房的建設和供應要嚴格執行國家規定的各項稅費優惠政策。

2008年，調整的政策主要有：一是2008年1月7日，國務院下發《關于促進節約集約用地的通知》（國發〔2008〕3號）（政策11），嚴格執行閑置土地處置政策，即土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費；對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價。二是1月23日，下發 13

了《關于進一步加強土地稅收管理工作的通知》（政策12），全面清查土地稅收繳納情況；嚴格落實“先稅后征的政策”；沒有財稅部門的完稅憑證，土地部門不得辦理土地登記。三是2月26日下發了《耕地占用稅暫行條例實施細則》(財政部令第49號)（政策13）。四是10月22日財政部、國家稅務總局發布《關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）（政策14），規定11月1日對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。

2009年，調整的政策主要有：一是12月9日將個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，遏制炒房現象（政策15）。二是12月23日下發了《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（政策16），除了年限變化外，值得關注的有兩點：第一，普通住宅交易受到稅收優惠；第二，通知規定：“為維護正常的財稅秩序，各地要嚴格清理與房地產有關的越權減免稅，對清理出來的問題，要立即予以糾正。”

2010年，調整的政策主要有：一是4月2日財政部下發通知規定，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策（政策17）。二是5月25日下發《關于加強土地增值稅征管工作的通知》(政策18)，對于預征率大幅上調，核定征收率原則上不得低于5%。三是5月4日下發《關于城市和國有工礦棚戶區改造項目有關稅收優惠政策的通知》（政策19），對于城市和國有工礦棚戶區改造安置住房的有關稅收政策做了調整。四是5月19日、5月31日分別下發了《關于土地增值稅清算有關問題的通知》（政策20）和《關于進一步加強高收入者個人所得稅征收管理的通知》（政策21），對土地增值稅、涉及房地產的個人所得稅做了進一步明確規定。五是9月29日財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部發布《關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》（政策22），規定自2010年10月1日起，對符合規定的個人購買首套普通住房契稅將減半征收，對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

從政策調節的目的來看，國家出臺的這些政策有的主要影響供給，如政策8、9、11、12、13、18、19、20等；有的主要影響需求，如政策6、7、14、15、16、22；還有的對二者皆有影響，如政策1、2、5等。對于不同的房地產市場，這些政策的作用的性質也是不同的，如影響新建住宅需求的政策，可能成為影響二手住宅供給的政策。

從目前政策實施效果來看，盡管我國實施了一系列的房地產稅費政策，但仍 14

未有效遏制我國部分城市房價過快上漲的趨勢。造成這種情況的主要原因在于房地產市場供求關系和市場需求的結構情況。

政府通過房地產稅費的變動，來影響房地產市場的供求關系，并最終影響房地產的價格。因此，分析房地產稅費變動對房地產價格變動的影響，首先要考慮房地產市場的總體供求狀況。通過前面分析可知，在房地產市場的供不應求的情況下，房地產稅費的變動與房價變動呈現正向關系，亦即房地產銷售者會通過稅負轉嫁，將增加的稅收轉嫁給購買者，無疑增加了房地產的價格或是提高了購房者的隱性負擔（即不包括在價格內，但仍由購買者負擔）。例如：我國大中城市和東部經濟發達地區出現的房價過高和上漲過快的問題主要是由需求過旺和供需失衡造成的，這時政府通過增加稅費來遏制房價的上升，有可能出現事與愿違的結果，導致了房價的進一步攀升。相反，如果房地產市場處于供過于求的情況下，政府通過稅費政策的變動可以對房地產的需求和供給進行一定的調節，進而影響到房價的變化。

房地產稅費的變動，對于房地產價格的影響，還取決于市場需求的結構情況。目前支持房價走高的有三種需求力量：一是自住保障性需求，二是投資性需求，三是投機性需求。其中，前兩者為真實需求，影響房價的長期走勢，而后者則是虛擬需求，對房價產生短期需求。因此，需要對這三個因素導致的需求加以分解。這是有效的調節房價的前提。這三種需求混合在一起，使我國的房地產市場呈現總量不足和結構缺陷兩個主要問題。為此，需要實行差異化調節措施，即：抑制投資、投機性需求，支持自住保障性需求。對于基本的自住保障性需求，政府必須盡量減免各種稅費，甚至由政府投入一部分資金來解決；而對于投資性需求和投資性需求，政府要積極引導，必要時通過稅收政策等來抑制這種需求，這樣不但可以調控房地產市場，還可以增加財政收入。

第4章

運用稅收工具有效調控房地產市場

第一，土地增值稅是調節開發商利潤比較有效的政策工具。建議繼續加大對土地增值稅按實征收的力度。對居民非經營性自住房產按評估價征收房產稅要經過充分試點總結經驗后，再考慮是否要進一步擴大征收面。德國曾經對居民非經營性自住房產按評估價征收房產稅，但1997年停征了。

第二，流轉稅、城建稅、印花稅、契稅等間接稅是抑制房地產投機需求比較有效的政策工具。

第三，尊重價值規律，合理引導房地產市場的供求。價格會圍繞價值上下波動，從長期看，政府可以綜合運用行政手段包括稅收手段調控房地產市場，防止房地產市場大起大落，但同時也要注重利用市場機制，如增加供給、抑制投機需求、提高居入收入在國民收入中的分配比例等，來提高國民居住條件。

第5章

結論

房地產稅費包括交易環節的稅費和保有環節的稅費，兩者對房地產價格的影響渠道和結果存在較大差異。從交易環節來看，不同的征收對象，導致對房地產價格的影響也不同。在短期內，對購買者征稅會帶動房地產價格的下降，對供給者征稅則會使得房地產價格上升，當同時對購買者和供給者征稅時，房地產價格的升降則取決于兩者的征收力度。從長期來看，對購買者征稅對房地產價格并無影響，而對供給者征稅則只能帶來房地產價格的上漲。從保有環節來看，稅費變動與房地產價格變動呈現負相關關系，即如果保有環節的稅負增加會在一定程度上抑制房價的過快上漲，尤其是在存在房地產投機的情況下，保有環節的稅負增加有利于抑制投機。

由于各種稅費對房地產價格的影響是不同的，因此，用稅費調節房地產價格，需要實行差異化調節措施，靈活選擇和合理運用有關稅費手段。如果對有關稅費的效果不加區分，忽視房地產市場的總體供求狀況和市場需求的結構情況，一味盲目的增稅或減稅，就無法達到預期的調節目標。從我國目前情況來看，需要抑制投資、投機性需求，支持自住保障性需求。對于基本的自住保障性需求，政府必須盡量減免各種稅費，甚至由政府投入一部分資金來解決；而對于投資性需求和投機性需求，政府要積極引導，必要時通過增加購買者或持有者的稅收負擔等稅收政策等來抑制這種需求，進而對房地產市場有效調控。