第一篇：20××年度物業費收費草案

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20××年度物業費收費草案

一、收費項目概況

二、收費計劃表日常收費計劃

月份 應收金額 計劃收取金額 比例

7月 39676 35708 5% 5%

8月 238057 214251 30% 35% 9月 238057 214251 90% 10月 158705 142835 90% 11月 79352 71417 90% 12月 39676 35708 90% 合計 793523 714170

應收金額少3880元，其中未售及未辦入住的小區內門市：

7#樓下C（12.02*1.5*12=216）、E（16.69*1.5*12=300）、F（12.02*1.5*12=216）、G（29.15*1.5*12=525）；

8#樓下B（16.62*1.5*12=299）；

11#樓下A（14.98*1.5*12=270）、D（14.98*1.5*12=270）、E（14.98*1.5*12=270）、H（14.98*1.5*12=270）；

12#A樓下A（17.27*1.5*12=311）、B（17.27*1.5*12=311）、C（17.27*1.5*12=311）、D（17.27*1.5*12=311）

三、收費前期準備工作

1、購置點鈔機一臺，客服中心收費用,點鈔用

2、對所有參加收費人員進行培訓，培訓內容：

（1）入戶收費時怎樣“驗鈔”

請財務人員給予培訓講解

（2）費用核算方法

帶電梯住宅:0.8元/平米/月*面積*12個月=全年物業費;同時收取全年垃圾處置費18元,公用電費30元。并注明計費日期。

不帶電梯住宅：0.6元/平米/月*面積*12個月=全年物業費;同時收取全年垃圾處置費18元,公用電費30元。并注明計費日期。

小區內門市:1.5元/平米/月*面積*12個月=全年物業費;同時收取全年垃圾處置費0.2元/平米/月*面積*12個月=全年垃圾處置費。并注明計費日期。

小區外門市:1.2元/平米/月*積*12個月=全年物業費;同時收取全年垃圾處置費0.2元/平米/月*面積*12個月=全年垃圾處置費。并注明計費日期。

（3）收費時遇到其他問題，怎樣應急處理

收費人員首先應掌握基本知識：

物業費的構成：工作人員的工資和福利費等費用

共用部位、設施維修養護費

綠化管理費

清潔衛生費

安全防范費

物業辦公及社區活動費

管理企業固定資產折舊費

利潤

稅費

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物業服務的標準：《前期物業服務協議》中第三條物業管理服務質量標準“一至八項”。

3、制定收費獎懲制度

罰則：以計劃應收金額百分比計算，少收5%以內，罰50元；少收5%-10%，罰100元；少收10%-15%，罰200元；少收15% 以上罰300元。

獎勵：以計劃應收金額百分比計算，多收5%以內，獎50元；多收5%-10%，獎100元；多收10%-15%，獎200元；多收15% 以上獎300元。

4、人員分工，分配合理

收費的原則：“全員收費”，參加收費人員：班長以上管理人員以及客服全員

分配方法：“平均法”這里所說的平均指的是應收金額平均，絕對平均是不可能的，只能在精確核算的前提下，盡量使其平均化。在確定好收費人員數量以后進行分配。分工時要打亂樓宇的規律，因為有的樓或單元入住戶數多，有的少，有的家好收,有的家不好收。要保證戶少的面積多，金額足，好收的要平均分，不好收的也要平均分。（最好實行抓揪制）

5、提前練兵

采取入戶回訪的形式6月底前將已居住的業主家回訪完畢。一是對入戶收費提前練習，二是了解現階段業主所反映的問題，以及現階段業主對物業有哪些要求與看法，甚至業主家還有哪些問題未給處理，及時反饋處理，以免給拒交物業費埋下伏筆。

四、對收費群的分析與措施

按居住情況來分

（一）已居住

已居住小區的戶，相對來講是比較好收的，現階段已居住400余戶，預計到07年底入住戶數500余戶。在收不上來的情況下，我們還可以采取入戶收費的方式，在住戶的休息時間進行收費。

（二）未居住

未住進小區的戶，相對來講物業費收取是很困難的，可采取的方式首先是電話通知在通知時間未到的，發送EMS催收，如在本市居住，可采取上門收費，同時要時刻“注意人身及財產安全”。

另外，根據物業管理的特點，收費期開始時可將仍未裝修的戶進行停水、停電，在業主未交物業費辦理裝修手續時要求其交納物業費，否則不予辦理。

按性質來分

（一）好收

1、平時交納所有費用都沒怨言的戶。

2、租戶包括門市，租用門市或住宅的用戶，因為在租用期業主都將條件講好，物業費一般都是由承租人支付，所以承租人的物業費往往是很好收取的。

3、與部分員工有關系，或平日關系不錯的戶。

（二）不好收

1、維修問題未果或還存在物業或其他部門沒有給予解決的問題。

業主常常會在收物業費時提出家里的報修問題，或以前反映的某些問題至今沒有得到合理的解決，據此而不交物業費

遇到此類問題，收費員應保持冷靜，根據業主所提出的問題一一進行解答：

（1）維修未果的

對于業主提出維修沒有及時處理的問題應及時進行記錄，將所述問題詳細的記錄下來，同時告知業主，此問題物業公司會盡快聯系相關人員進行維修處理達到業主的滿意。

在維修的過程中，隨時跟蹤回訪，采取電話回訪也可入戶，在你的隨時跟蹤以及密切的關注中國物業資料庫微信總群、中國物業資料庫微信1群。作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業物業資料庫微信群，月更新物業資料近千個。中國物業資料庫微信總群、中國物業資料庫微信1群。作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業物業資料庫微信群，月更新物業資料近千個。

下，業主經常會把物業費交給你。

（2）其他部門沒有解決的問題如房屋設計問題（1#、10#臥室不能掛窗簾）

對于此類問題，同樣也是做好詳細記錄，同時進行解釋，此類問題屬于地

產遺留問題是設計不合理，與物業的管理無關，物業費包括（九項）無一項與此類問題有關，當然物業公司會起到積極協調溝通的作用，所有反饋的信息物業會及時與業主反饋，但主責不在物業。

如工作到位業主仍不交納物業費，可采取書面通知，起訴的形式。

2、內部員工。

內部員工雖然年底可以報銷物業費，但一般員工都想等到年底在交，這是所有內部員工的心理，能拖延時間就不會提前交費。

對于內部員工無故不交或延期交費的應直接采取停電、停水的方式。沒有情面可講。

3、特殊戶，與高層領導有關系或有重要社會背景的這類業主對物業費的交納不會很積極，因為他們覺得自己有一些特殊關系，物業也不會對其怎樣，尤其不會進行停水停電的處理，所以經常是不配合物業的收費工作，遲遲不交。甚至有社會背景的會找一些特殊關系要求免收。

既然業主與我公司有這樣或那樣的關系，如果是上級領導同意免收其物業費，同時有書面資料，我們可以進行免收。

但我們始終要堅持收費一致的原則，如果此類業主無故不交費，那么可根據其與公司的相關關系，找到公司的相關領導或工作人員協調，最終收取其物業費用。

4、對物業工作某方面有不滿的

現階段花苑小區業主對物業服務整體來看還是比較滿意的，但對于有車

而沒有停車位的業主，收起物業費來可以說是難上加難了。

由于花苑小區是整個廊坊物業的示范小區，所以很多方面的管理較其他小區控制是很嚴格的，如車輛管理。

小區門口外，每日都有二十幾輛車停放，原因是未在小區內租用或購買車位，小區的現狀是地上車位二十個，僅出租，每個每月80元；地下車位286個，銷售7 萬5，出租200元每月，對于小區業主的現狀來講，承擔不起。同時臨停車位少，僅9個。沒有車位的車輛只能停到小區外。

對于此景，物業公司只能秉承公司管理的總方針，雖然業主提出此項管理不合理但物業公司為了小區整體秩序與環境，只能如此，不交費的業主只能采取停水停電的方式。

5、無故不想交物業費的

這類業主屬于蠻不講理類型，不管你怎么說怎么講，他不會聽進你的解

釋，就是一個觀念“不交”。

對于此類業主，首先采取停水、停電，如再不交，進行起訴。

五、收費的具體實施

1、告知：收費前期采取張貼通知、電話通知的方式，如前兩種方式對本月收費任務未完成的則采取入戶收費。

2、收費時間：20××年7月到12月共6個月的時間，每日8：00-20：00，如有特殊原因，如業主晚10：00回家，收費員可根據自己的收費任務自行安排收取，但一定要注意安全。

3、收據是收取費用的重要憑證，收費人員要對所使用的收據進行簽字領取，如有丟失，所發生的所有費由收費人員承擔。

4、每日下午4：00以前到收費員處交賬，由收費員驗鈔，統計，然后存入銀行，之后收取的錢款由收費人自己保管。

六、錢款安全

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1、保險柜內每日都會有部分現金存入，所以要求安防員夜間在客服中心執勤。（收費員建議應至少安排兩名安防員，避免監守自盜）

2、收費員每日到銀行存款需由兩名安防員陪同，保障人員以及錢款的安全。

七、責任

1、對于個人收取假鈔的由個人承擔責任。

2、賬目不對的，如收少了，錢款當面未點清，由責任人自行處理。

八、其他

關于對已交物業費的戶的激勵措施，待到十月中旬進行較適宜

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第二篇：9.物業費的收費標準及服務標準

關于進一步明確我市物業服務收費管理有關問題的通知

長發改經營聯[2008]170號

各區物價局（價格主管部門）、物業辦及物業服務企業：

根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》、《長春市物業管理條例》、《吉林省物業服務收費管理細則》、長發改經營聯[2006] 345號文件等法律、法規及有關規定，結合我市近兩年物業服務與收費現狀，現就進一步明確我市物業服務收費有關事項通知如下：

一、物業服務收費的價格管理形式

我市物業服務收費按不同物業的使用性質和特點，實行政府指導價和市場調節價。住宅（不含別墅）物業服務收費實行政府指導價，別墅和其他非住宅物業服務收費實行市場調節價。

二、物業服務收費標準的確定

依據《吉林省物業服務收費管理實施細則》（以下簡稱《細則》）的有關規定，采取以下幾種方式確定物業服務收費標準：

1、有業主委員會的住宅小區，由業主委員會在征求50%以上業主同意后，代表小區業主與物業服務企業根據服務內容在物業服務收費指導價格范圍內協商確定物業服務收費的具體標準。收費標準確定后，在一個月內，物業服務企業持相關資質、服務合同、物業服務成本構成材料及業主意見材料等到市價格主管部門、房地產行政主管部門辦理價格備案。

2、無業主委員會住宅小區（包括前期物業介入）的物業服務收費標準，由市價格主管部門會同房地產行政主管部門根據小區的建設規模、物業服務內容和服務成本等，參照物業服務收費指導價格標準，核定臨時物業服務收費標準，開發建設單位與物業服務企業按臨時標準簽訂物業服務合同，臨時物業服務收費標準執行期限最長不得超過二年。

3、物業服務企業與業主委員會通過協商,難以確定物業服務收費標準的，雙方應向價格主管部門和房地產行政主管部門提出核定收費標準的書面申請。由市價格主管部門會同房地產行政主管部門按價格構成核定收費標準。

4、超出最高指導價格的住宅小區物業服務收費標準,需經一半以上業主同意后，報市價格主管部門會同房地產行政主管部門核定。

5、為鼓勵先進，體現優質優價原則，凡被評為市級以上的物業管理示范或優秀小區，物業服務企業在征求業主大會同意后，攜帶相關資料，到市價格主管部門和房地產行政主管部門備案，進行價格浮動。

6、別墅和非住宅的物業服務收費標準，由物業服務企業按服務內容、服務成本同一半以上業主協商確定后，報市價格主管部門和房地產行政主管部門備案。

7、住宅小區內車庫物業服務收費標準最高不超過小區住宅物業服務費標準的50%。

8、住宅小區內地下停車位物業服務費由物業服務企業按服務項目、服務成本與業主協商確定收費標準，報市價格主管部門和房地產行政主管部門備案。

9、電梯服務費標準按電梯實際運行維護成本由物業服務企業與使用電梯的業主協商確定收費方式和收費標準，報市價格主管部門和房地產行政主管部門備案。

10、棚戶區回遷小區、經濟適用住房小區（2006年后建設）、保障房住宅區，物業服務標準按不低于長春市普通住宅小區物業服務標準三級水平。棚戶區回遷小區物業服務企業經營不足部分，由開發建設單位預留的經營性住房經營所得收益進行補貼。

11、老、舊、散住宅區（沒有封閉），物業服務標準不低于長春市普通住宅小區物業服務標準四級水平。

12、已竣工但尚未出售或者因建設單位原因未按房屋買賣合同約定交付時間交付給物業買受人的，物業服務費用由開發建設單位全額交納。

13、業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定,逾期不交納的，應按照物業服務合同約定承擔違約責任。業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。

業主與使用人約定由使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。

物業產權發生轉移時,原業主或者物業使用人應當及時結清物業服務費用。

三、關于物業服務收費管理

14、建筑區劃內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托方收取不低于2％手續費，具體標準在雙方的委托合同中約定。物業服務企業不得向業主收取手續費等額外費用。

15、環衛部門不允許單獨向物業服務企業收取垃圾清運費。

16、收費標準確定后，物業服務企業要與業主簽訂物業服務合同，雙方嚴格按合同約定履行各自的權利和義務，嚴禁收取合同以外的任何帶有強制性的費用，業主需要物業服務企業提供合同以外特殊服務的，價格由雙方協商確定。

17、根據長府辦發《關于加強經營性收費許可證管理的通知》（長府辦發[2005]40號）精神，各物業企業在收費前，須按規定時限，持《住宅小區物業服務費收費標準審批（備案）表》或價格主管部門核定收費標準的文件，辦理物業服務《經營性收費許可證》，實行亮證收費。否則業主或物業使用人有權拒付物業服務費。

18、各物業服務企業要增加收費的透明度，實行陽光收費，要在其服務區域內的主要出入口或收費地點，設置由長春市發改委監制的物業服務收費公示牌，公示服務內容、收費項目、收費標準和收費依據等。并設立《物業服務收費意見簿》或投訴箱，聽取業主對物業服務的意見和建議，接受群眾監督。

19、物業服務企業的物業服務費原則上按月收取，如業主同意，可延長收費期限并在合同中注明，但最長不得超過半年。

20、業主裝飾裝修房屋時產生的建筑垃圾，由業主個人負責清運的不收費,委托物業企業清運的，按15 元/立平方米收費，物業企業不得以任何理由向業主收取裝修保證金或抵押金。

21、物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金預決算，并每年至少公布一次物業服務資金的收支情況。

22、價格主管部門會同房地產行政主管部門負責對各物業企業的服務內容、收費項目和收費標準的監督管理，實行定期抽查審驗制度，對物業企業的物業服務收費標準與實際服務內容不相稱，或擅自改變政府定價及合同約定的收費標準的，以各種名義收取裝修抵押金的和不及時到價格主管部門備案的，以及前期物業服務收費標準未經市價格主管部門核定的，市價格主管部門會同房地產行政主管部門按照物業管理的有關政策規定重新核定物業服務收費標準，同時按照《價格法》、《價格違法行為處罰規定》進行處罰，情節嚴重的在新聞媒體予以曝光并吊銷其管理資質。

四、關于其它

23、物業服務企業利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的（包括機動車停車收費），應當征得相關業主、業主大會同意后，按照規定辦理有關手續，所得收益單獨設帳，并按業主大會的決定使用。

24、市價格主管部門對普通住宅物業服務成本實行監審制度，在開展成本調查時，物業服務企業應向價格主管部門如實反映情況，提供必需的帳簿、成本資料、文件以及其他資料等。

25、其它有關物業服務或收費問題按《吉林省物業服務收費管理實施細則（試行）》執行。

26、此前我市制定物業服務收費的有關規定，與本通知相抵觸的一律以本通知為準。

附：

1、長春市住宅小區物業服務等級標準；

2、住宅小區物業服務費收費標準審批（備案）表

長春市發展和改革委員會

長春市房地產管理和住房保障局 二00八年十二月十五日

附件1 : 長春市住宅小區物業服務等級標準 一、一級物業服務等級：

1、基本要求

(1)物業服務企業原則上應持有二級以上物業管理資質證書，或具有三年(含三年）以上管理住宅小區經歷的三級物業服務企業。

(2)建立完善的物業管理服務制度，并落實到位，按規范簽訂物業服務合同。(3)物業管理項目經理應具備三年以上物業管理經驗。(4)80％以上物業管理人員應持有物業管理上崗證。(5)80％以上物業管理人員應具有大專以上學歷。

(6)物業服務企業對業戶檔案、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常管理等實行計算機管理。

(7)小區設有“服務中心”，實行24小時物業服務接待，公示服務聯系電話。適應業主需求，開展有償特約服務及代辦服務，公示服務項目及收費價目。采取多種形式服務反饋，如走訪業戶、懇談會、電話溝通、問卷調查等，保證每年與50％以上業戶作有效溝通，每年對物業服務投訴有效處理率達到95％。(8)建立完善的檔案管理制度(物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業戶資料檔案、物業租賃檔案、日常管理檔案等）。

(9）適應業主需求，組織、配合社區開展文化活動。

(10）建立健全財務管理制度，每半年公布一次物業管理服務費用的收支狀況。

(11）按規定管理、使用專項維修資金。

2、房屋管理

(1）按有關法規政策規定和管理規約約定對房屋及配套設施進行管理服務。(2）房屋外觀(包括屋面、天臺）完好、整潔；外墻、公共樓梯間的面磚、玻璃等無污跡、無破損，涂料墻面定期粉刷。外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象。室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，整齊有序。

(3）對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告、阻止，報告并協助有關部門依法處理。(4）空調安裝統一有序，支架無銹蝕。

(5）陽臺封閉符合市容管理規定，規格色調一致，不超出外墻面。

(6）無超出設計或統一設置以外的防盜網、晾衣架、遮陽蓬以及屋頂平臺護欄等。(7）房屋裝修符合規定，有小區裝修管理制度、裝修協議、裝修申請及審批記錄、裝修公司及裝修人員登記及相關材料、日常巡查記錄及驗收手續等。對私改亂拆管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸止，并報告有關部門。(8）小區主出口設小區房屋、道路平面分布圖，小區內各路口、棟、門、戶及其他公共配套設施場地標識齊全、規范、美觀。

3、設施設備維修養護

(1）共用設施設備運行正常，維護良好，無事故隱患。有設備臺帳、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養記錄。

(2）實行24小時報修值班制度。急修報修半小時內到達現場，預約維修按雙方約定時間到達現場。維修回訪率達到90%以上。

(3）水、電、電梯、消防、監控等設備運行管理人員技能熟練，嚴格執行操作規程。定期進行消防演練，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。(4）道路、停車場平整通暢，交通標志規范、齊全。

(5）路燈、樓道燈等公共照明設備完好率在98%以上，按規定時間定時開關。(6）維修養護制度健全，并在工作場所明示。工作標準及崗位責任制明確，執行良好。

(7）對設備故障及重大事件有完善的應急預案和現場處理措施、處理記錄。(8）辦理房屋及公共設備設施損壞險及公共責任險。(9）各設備場所衛生、整潔，主要設施設備標識清楚齊全。

(10）各設備場所、公共場所、場地，具有危及人身安全隱患處要有明顯標志和防范措施。

(11）在接到有關部門停水、停電通知后，及時通知用戶。

4、公共秩序維護

(1）小區主出入口24小時值班。(2）對小區重點部位按合同約定巡查。

(3）中央監控室對小區實施24小時監控，監控員不得離崗。(4）對小區公共娛樂設施、水池、設備場所、頂層天臺等具有危險隱患的部位，設置安全防范警示設施和標志。

(5）對進出小區的車輛實施登記管理，并引導車輛出入，有序停放車輛(含非機動車）。

(6）對進出小區的裝修工、服務人員實施發放臨時出入證管理；對可疑人員作盤問、登記管理；對訪客指引行走路徑。

(7）對火災、消防設施、水浸、電梯困人、刑事、交通事故等突發事件有應急處理預案(每年預演一次）。

(8）消防設施符合公安消防部門的要求，標明防火疏散通道。

5、衛生保潔服務

(1）小區公共場所、樓道、樓梯、主次干道每天至少進行一次清掃。(2）室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑、小區樓道玻璃每兩周擦拭一次。(3）及時清掃積水、積雪。

(4）清潔區域、部位無垃圾、雜物、異味，外觀整潔、明亮；無亂懸掛、亂丟棄、亂堆放、亂貼亂畫現象。

(5）根據物業實際需要，合理布設垃圾桶、果殼箱、垃圾袋裝，并對垃圾進行分類收集。

(6）垃圾每日收集2次，作到日產日清，無垃圾桶、果殼箱滿溢現象。(7）設有垃圾中轉站的，根據實際需要進行消殺，有效控制蠅、蚊等害蟲草生。(8）垃圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗、保持潔凈。

(9）對小區內公共排放雨水、污水的管道，每年最少全面疏通一次，保證排放雨水、污水管道的暢通。

(10）對小區內的雨水、污水井每月檢查一次，視情況進行及時清掏，保證雨水、污水井通暢。

(11）禁止飼養家禽、家畜，對違反者及時勸止，并報告有關部門，協助有關部門進行處理。

(12）建立消殺工作管理制度，根據當地實際情況定期開展消殺工作，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孽生，定期對各類病蟲害進行預防控制，適時投放消殺藥物。

6、綠化管理及養護

(1）有綠化專業人員，管理制度落實。

(2）小區內綠化布局合理優美，花草樹木與建筑配置得當，小區內綠化率達到規劃設計要求。

(3）花草樹木無枯死，發現的死樹，應在一周內清除，并適時補種。(4）綠籬超過平齊線10公分時應進行修剪，綠籬根部無枯枝爛葉及雜物，當天清除修剪廢棄物。

(5）造型樹木應根據樹木品種和生長情況，及時修剪整形，觀賞效果良好。(6）根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。(7）及時組織防凍保暖、防沙、預防病蟲害。(8）綠化地應設有宣傳牌，提示人們愛護綠地。

二、二級物業服務等級：

1、基本要求

(1）物業服務企業應具有三級以上物業管理資質證書。

(2）建立完善的管理服務制度，并落實到位，按規范簽定物業管理合同。(3）物業管理項目經理應具備二年以上物業管理經驗。(4)70%以上管理人員應持有物業管理上崗證。(5)70%以上物業管理人員要具有大專以上學歷。

(6）物業服務企業對業主檔案、收費管理等方面要實行計算機管理。(7）對業主實行每天12小時物業服務接待(公示服務聯系電話）。

(8)根據小區實際條件，根據業主需要，開展有償特約服務及代辦服務(公示服務項目及收費價目）。

(9)采取多種形式服務反饋，如走訪業戶、懇談會、電話溝通、問卷調查等，每年與30%以上業主作有效溝通，每年對物業服務投訴有效處理率達到90%。(10)招牌、廣告牌、霓虹燈統一規劃，整齊有序。

(11)建立較完善的檔案管理制度(物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業戶資料檔案、物業租賃檔案、日常管理檔案）,并落實到位。(12)根據小區實際條件，配合社區開展必要的文化活動。

(13)建立健全財務管理制度，每年向業主公布一次物業管理服務費用的收支狀況。

(14)按規定管理、使用專項維修資金。

2、房屋管理

(1)按政策規定和管理規約約定，對房屋及配套設施進行管理服務。

(2)房屋外觀(包括屋面、天臺）完好、整潔，公共樓梯間墻面、地面無污跡、無破損。外墻無亂張貼、亂涂、亂畫現象。對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告、阻止，報告并協助有關部門依法處理。(3)空調安裝位置統一有序，支架無銹蝕，無安全隱患。(4)封閉陽臺統一有序，色調一致，不超出外墻面。

(5)除建筑設計有要求外，不得安裝外廊及外凸防盜網和屋頂平臺護欄等。(6)房屋裝修符合規定，有小區裝修管理制度、裝修申請及審批記錄、日常巡查記錄及驗收手續等，對危及房屋結構安全、拆改管線和損害他人利益的現象及時勸止，及時報告有關部門，并協助有關部門處理。

(7)小區主出入口設小區平面示意圖，主要路口設有路標，小區內組團及各棟、單元(門）、戶門及公共配套設施場地有明顯標志。

3、設施設備維修養護

(1)共用配套設備設施良好，運行正常，無事故隱患，保養、檢修制度完備，有設備運行記錄。

(2)實行24小時報修值班制度，急修報修半小時內到達現場，預約維修按雙方約定時間到達現場，維修回訪率達到80%。

(3)水、電、電梯等設備運行管理服務人員嚴格執行操作規程及保養規范，消防設備設施完好無損，可隨時啟用，消防通道暢通，制訂消防應急預案，進行消防演練。

(4)道路通暢、路面平整，路面井蓋不影響車輛和行人通行，停車場及主要道路交通標志規范、齊全。

(5)路燈、樓道燈等公共照明設備完好率95%以上，按規定時間定時開關。(6)維修養護制度健全，并在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明確，執行良好。

(7)對設備故障及重大或突發性事件有應急預案和現場處理措施、處理記錄。(8)各設備房衛生整潔，主要設施設備標識清楚齊全，設備房管理制度明確。(9)具有危及人身安全隱患的設備設施場所、公共場所、場地，要有明顯標志和防范措施。

(10)在接到有關部門停水、停電通知后，及時通知用戶。

4、公共秋序維護

(1)小區主出入口24小時值班。(2)對小區重點部位每2小時巡查一次。

(3)應對小區公共娛樂設施、水池、設備房、頂層天臺等危險隱患部位，設置安全防范警示標志。

(4)進出小區的車輛實施登記管理，引導車輛有序停放。(5)進出小區的裝修工、服務人員實施發放臨時出入證管理。

(6)對火災、水浸、電梯困人等突發事件有應急處理預案(每年演練一次）。

5、衛生保潔服務

(l)小區公共場所、樓道、樓梯、主次于道每天至少進行一次清掃。(2)室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑、小區樓道玻璃每月擦拭一次。(3)及時清掃積水、積雪。

(4)清潔區域部位無垃圾、雜物、異味，外觀整潔、明亮；無亂懸掛、亂丟棄、亂堆放、亂貼亂畫現象。

(5)根據物業管理實際需要，合理布設垃圾桶、果殼箱，并將垃圾進行分類收集袋裝。

(6)垃圾每日收集2次，作到日產日清，無垃圾桶、果殼箱滿溢現象。

(7)設有垃圾中轉站的，根據實際需要進行消殺，有效控制蠅、蚊等害蟲草生。(8)垃圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗、保持潔凈。

(9)對小區內公共排放雨水、污水的管道每年最少全面疏通一次，保證排放管道的暢通。

(10)小區內的雨水、污水排放井每月檢查一次，視情況進行及時清掏，保證排放井通暢。

(11)小區內禁止飼養家禽、家畜，對違反者及時勸止，報告并配合有關部門進行處理。

(12)建立消殺工作管理制度，根據當地實際情況定期開展消殺工作，有效控制鼠、嶂、蠅、蚊等害蟲草生，定期對各類病蟲害進行預防控制，適時投放消殺藥物。

6、綠化管理及養護

(1)有綠化專業人員，管理制度落實。

(2)小區內綠化的布局合理優美，花草樹木與建筑配置得當，小區內綠化率達到規劃設計要求。

(3)花草樹木無枯死，發現死樹，必須在半月內清除，并適時補種。

(4)綠籬超過平齊線時應進行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，清除修剪廢棄物。

(5)造型樹木應根據樹木品種和生長情況，及時修剪整形，觀賞效果良好。(6)根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。(7)適時組織防凍保暖、防沙，預防病蟲害。(8)綠地應設有宣傳牌，提示人們愛護綠地。

三、三級物業服務等級：

1、基本要求

(1)物業服務企業應具有物業管理資質證書。(2)物業服務企業應制定日常管理制度。(3)按規范簽訂物業服務合同。

(4)物業管理項目經理應具備一年以上物業管理經驗。(5)50%以上管理人員應持有物業管理上崗證書。

(6)物業服務企業實施每天8 小時服務接待(公示服務聯系電話號碼）。(7)每年與10%以上業主作有效溝通，每年物業投訴有效處理率達到80％。(8)建立檔案管理制度(物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業戶資料檔案等）。(9)建立財務制度，每年一次或按合同約定時間向業主公布物業管理服務費用收支狀況。

(10)按規定管理使用專項維修資金。

2、房屋管理

(1)按政策規定和管理規約約定對房屋及配套設施進行管理、服務。(2)房屋外觀良好、整潔。

(3)對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告、阻止，報告并協助有關部門依法處理。(4)空調安裝無安全隱患。

(5)房屋裝修符合規定，未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象。

(6)小區主出口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標、小區內各組團及各棟、單元(門）、戶門有明顯標志。

3、設施設備維修養護

(1)供水、供電、通訊、照明設備設施齊全，設備運行正常，無事故隱患。(2)建立維修回訪制度，維修回訪率達到70%。

(3)設備運行管理服務人員嚴格遵守操作規程及保養規范。(4)消防系統設備完好，可隨時啟用，保證消防通道暢通。(5)道路暢通，路面平坦，車輛行駛路線明確。(6)路燈、樓道燈等公共照明設備完好率在90%以上，按規定時間定時開關。(7)設備設施保養、檢修制度完備，對設備故障及重大事件有處理記錄。(8)保持設備設施場所整潔衛生，制定設備場所管理制度。(9)危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。

(10）在接到有關部門停水、停電通知后，及時通知用戶。

4、公共秩序維護

(1)小區主出入口24小時值班。(2)對小區重要部位每4小時巡查一次。

(3)應對小區公共娛樂設施、水池、設備房、頂層天臺等具有危險隱患部位，設置安全警示標志。

(4)進出小區的車輛按指定位置有序停放。(5)秩序維護員經過突發事件應急處理培訓。(6)每年進行消防培訓一次。

5、衛生保潔服務

(1)小區公共場所、樓道、樓梯主次干道，每天清掃一次。(2)及時清掃積水、積雪。(3)樓道玻璃每季擦拭一次。(4)合理布設垃圾桶、果殼箱。

(5)垃圾每日收集1 次，做到日產日清。

(6)設有垃圾中轉站的根據實際需要進行消殺，蠅、蟲孳生。(7)垃圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗、保持潔凈。

(8)小區內公共排放雨水、污水管道定期疏通，保證排放管道暢通。(9)對雨水、污水排放井定時清掏，保證排放井通暢。

6、綠化管理及養護

(1)花草樹木無枯死，發現死樹，及時清除，并適時按需要補種。(2)綠籬每年應進行修剪，及時清除修剪廢棄物。

(3)造型樹木應根據樹木品種和生長情況，及時修剪整形。(4)根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌，施肥和松土。(5)適時組織防凍保暖、防沙、預防病蟲害。四、四級物業服務等級：

1、基本要求

(1)物業服務企業應具有物業管理資質證書。(2)物業服務企業應制定日常管理制度。(3)按規定簽訂物業管理合同。

(4)40％以上管理人員應持有物業管理上崗證書。

(5)物業服務企業實施每天6小時服務接待(公示服務聯系電話號碼）。(6)每年與10%以上業主作有效溝通，每年物業投訴有效處理率達到80%。(7)建立檔案管理制度(物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業戶資料檔案等）。(8)建立財務制度，每年一次或按合同約定時間向業主公布物業管理服務費用收支狀況。

(9)按規定管理使用專項維修資金。

2、房屋管理

(1)按政策規定和管理規約約定對房屋進行管理服務。

(2)對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告、阻止，報告并協助有關部門依法處理。(3)空調安裝無安全隱患。

(4)房屋裝修符合規定，未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象。

(5)小區主出口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。

3、設施設備維修養護

(1)供水、供電、通訊、照明設備設施齊全，設備運行正常，無事故隱患。(2)設立24小時報修值班電話，急修1小時內到達現場。建立維修回訪制度，維修回訪率達到70%。

(3)設備運行操作人員嚴格遵守操作規程及保養規范。(4)消防系統設備完好，可隨時啟用，保證消防通道暢通。(5)道路暢通，路面平坦，車輛行駛路線明確。

(6)路燈、樓道燈等公共照明設備完好率達到90%以上，按規定時間定時開關。(7)設備設施保養、檢修制度完備，對設備故障及重大事件有處理記錄。(8)保持設備設施場所整潔衛生，制定設備設施管理制度。(9)危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。(10)在接到有關部門停水、停電通知后，及時通知用戶。

五、五級物業服務等級：

1、基本要求

(1)物業服務企業應具有物業管理資質證書。(2)物業服務企業應制定日常管理制度。(3)按政策規定簽訂物業管理服務合同。(4)管理人員應持有物業管理上崗證書。

(5)物業服務企業實施每天6 小時服務接待(公示服務聯系電話號碼）。(6)每年與業主作有效溝通。

(7)建立檔案管理制度(物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業戶資料檔案等）。(8)建立財務制度，每年一次或按合同約定時間公布物業管理費的收支狀況。(9)按規定管理使用專項維修資金。

2、房屋管理

(1)按政策規定和管理規約約定對房屋進行管理服務。

(2)對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告、阻止，報告并協助有關部門依法處理。(3)空調安裝無安全隱患。

(4)房屋裝修符合規定，未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象。

(5)小區主出口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標、小區內各組團及各棟、單元(門）、戶門有明顯標志。

3、設施設備維修養護

(1)供水、供電、通訊、照明設備設施齊全，設備運行正常，無事故隱患。(2)設立報修值班電話，建立回訪制度。

(3)設備運行操作人員嚴格遵守操作規程及保養規范。(4)消防系統設備完好，可隨時啟用，保證消防通道暢通。(5)道路暢通，路面平坦，車輛行駛路線明確。

(6)路燈、樓道燈等公共照明設備完好率達到90%以上，按規定時間定時開關。(7)設備設施保養、檢修制度完備，對設備故障及重大事件有處理記錄。(8)保持設備設施場所整潔衛生，制定設備管理制度。(9)危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。(10)在接到有關部門停水、停電通知后，及時通知用戶。

第三篇：淺談物業費

淺談物業費問題

一、物業費的構成：

1.物業服務人員的工資，按規定提取的福利費等。

2.物業共用部位、共用設施的日常運作和維護費用(公共建筑，如過道、門廳、樓梯及道路環境內的各種土建維修費；公共照明費；易損件更新費等等）。

3.物業管理區域清潔衛生費用（包括：清潔工具、勞保用品、清潔環衛、垃圾外運、化肥清掏等）。

4.物業管理區域綠化養護費用（包括：綠化工具費、綠化用水費、農藥化肥費、雜草清運費、景觀維護費）。5.物業管理區秩序費用。6.辦公費用。

7.物業管理企業固定資產折舊。

8.物業共用部位公共設施被責任保險費用。

9.法定稅費（包括：營業稅、城市建設維護稅、教育附加費等）。10.經業主大會同意的其他費用。

二、繳納物業費是業主的投資行為：

你知道嗎？繳納物業費不僅僅是消費，更是對于小區物產保值增值的投資。

要使物業延長壽命，得到保值增值，就必須投資。而業主的投資就是通過交納物業管理服務費的行為在進行，物業費一方面消費在保潔、綠化等服務中，更多的是投資在設備設施的養護當中，從而實現物業的保值增值。

拖欠物業管理費的現象在目前物業管理小區中并不鮮見，除極少數業主惡意欠費外，絕大多數都“事出有因”。但是無論什么原因，采取拖欠物業費的極端方式表達不滿都是不可取的，既得不到法律的支持，也無助于問題的解決。

解決物業欠費糾紛需要業主與物業公司雙方的相互理解。作為業主一方，一是要理解和懂得享受服務就應該支付相應費用。二是通過學習相關法律、法規，正確認識物業管理的內容和范圍，正確理解和認識業主在享受物業服務權利的同時，也必須履行物業服務合同所明文規定的業主必須履行按時、如期繳納物業費的義務。與此同時，物業公司也要不斷改進自身工作，增強服務意識，努力提高物業服務品質，嚴格履行物業服務合同內容，力所能及地為業主提供便利和增值服務，爭取得到業主的理解和支持。業主不交物業費到底損害了誰的利益 物業費到底是干什么的? 在談到這個問題是，我們首先來看一個例子：

假設有10個人，必須在一起吃飯，不能散伙。根據他們的約定，采取湊份子錢的形式到餐館吃飯。他們通過集體表決的形式（假設是7：3通過），選擇了A餐館。A老板每餐提供10個菜，費用是每人每次10元，共計100元，由A老板自己向各個顧客收取。結果某甲說：表決的時候，我本來就不同意選擇A餐館，我沒辦法改變決定，但我可以拒絕付費。某乙說：我發現菜里有蒼蠅，我不得給錢了。于是，老板只收到80元。A老板覺得吃虧了，但又不想失去這筆生意，于是將原來的10個菜減成了8個菜。第三個人跳起來了：我錢沒少交，為什么少了2個菜，我抗議，我不交錢了。這時，老板只能收到70元了。A老板要維持自己的利潤，只有減少服務——再減一個菜。只有7個菜了。這里面有7個人守約交費，A老板最終也只提供了7個人的量，但是10個人吃7個人的菜，有3個人白吃白喝，那自然就不夠吃了。雖然那7個人的支出沒有變化，但是收獲自然減少了。試問一下：

1.這里面誰受益？誰受損？ 2.那三個白吃白喝的人吃的到底是誰的錢？ 3.這里是A老板的錯還是顧客的錯？

答案是顯然的。但是現實中那7個人都不會做聲的，因為那3個人吃的是7個人共同的錢，即所謂的公共財產。如果哪個要站起來制止他們白吃白喝，必然遭受那三個人的群起攻之，因為你的主張侵犯了他們三人的利益，即所謂私有財產。中國人一向喜歡明哲保身，對侵犯公共財產的行為，人們總是希望別人來主張正義。按理說，這三個人占了這么大的便宜卻無人敢指責，應該躲一邊偷著樂去。但是，現實不是這樣的，其實他們心里良心也不安，于是得為自己白吃白喝找個貌似正當的理由，來自欺欺人。所以就出現了這樣的怪現象：付費的7個人敢怒不敢言，默默無聲，成了被宰羔羊；白吃的3個人端起碗吃飯，放下碗罵娘，還理直氣壯地說：老子飯是要吃的，錢是不付的。看到這個比方，大家一定覺得很荒謬：不可能喲，那7個人怎么那么傻，要供他們白吃白喝呢？是的，確實很荒謬。但是現實生活中, 這種現象在有個領域就廣泛存在，那就是物業管理！

這里暫不談為什么不交物業費，只談不交物業費損害了哪些人的利益。很多人認為是物業公司。不錯，物業公司肯定是受害者，但不是唯一的，也不是最大的受害者。最大的受害者是業主，是交物業費的業主。很多人以為懲罰物業公司的最有效手段就是不交物業費，其實是錯的。這是同歸于盡的做法，受傷最大的其實是業主！很多人以為別人不交物業費與我無關，其實是錯的。因為他不交物業費，就像有些人蹭別人的WiFi一樣，他在蹭你的物業費！很多人以為物業管理越來越差是物業的問題，其實也是錯的。業務只能是越做越熟，越做越好的，沒有越做越不會做的道理。也沒有幾個物業不想把事業做大做好的。其實問題還是出在業主身上。試問：一個家敗了，是管家的責任還是主人的責任？你履行了合同嗎？如果沒有，你怎么好要求別人要好好地履行合同呢？

可悲的是，守約的業主，你可以任性地罵物業、罵業委會，但是就不能說不交費的人！你要敢說他們，他們就說你收了物業的好處費，你是物業的走狗，你胳膊往外拐，然后做出一副要鋤奸的大氣凜然的樣子，群毆你，欲將你置之死地而后快！這時，主張自己正當權利的人反而成了過街老鼠！其實，稍有理智的人都知道，到底誰是真正的老鼠。不交物業費能懲罰物業公司嗎？回答是：能！但是微不足道，且兩敗俱傷！

對物業公司而言，收不齊物業費，充其量就是沒有多的錢給員工加工資，最壞的結局是卷鋪蓋走人。但這是個消耗戰，過程很漫長。沒有錢，他可以換人減量呀，把原來的形象大使換成老弱病殘，把原來每天一次的清潔衛生變成每周一次，房屋、下水道、化糞池、管網、電梯等檢修，大家反正又看不到，得過且過吧，壞了就叫業主動用大修基金得了。不出錢？可以，那就等，反正又不是我物業的房子，又不是我物業在使用。

對業主而言，垃圾遍地，盜賊猖獗，設施設備到處都是壞的，這樣的環境誰受罪？當然是業主。為什么會這樣？癥結還是在業主身上。不交物業費，對侵犯公共財產的行為不管不問。前者叫做不履行應盡的義務，后者叫做主動放棄自己的權利。不履行義務，不主張權利，那還談什么契約呢？只是可憐了那些認真守約的業主了，他們被綁架在這條泰坦尼克號上，眼睜睜地陪著他們沉入海底。

在臺灣和香港，不交物業費是不可思議的。物業公司也不管某個業主交不交費的問題。誰管？業委會！如果你不交物業費，就意味著你就侵犯了其他業主的利益，業委會就要控告你。中國大陸的物業政策常常與眾不同。讓業委會管理小區，卻設障礙阻止業委會注冊法人資格，業委會就是個無錢無權的活雷鋒；讓物業分擔政府的職責，卻沒給物業執法的權力和條件！所以就有了這樣的矛盾、那樣的困難，糾結成了中國大陸物業這團亂麻！

物業費有兩個基本用途,：

1、是保證小區的衛生、秩序,使業主生活在一個良好的環境中;

2、是通過日常的設備、設施的保養,使業主的產業保值增殖。你以為不交物業費能傷害物業公司嗎?你不能。少數人不交,物業公司可以降低服務標準,多數人不交,物業實在無利可圖,可以不干。剩下的設備、設施的維護,環境,衛生等受到影響,倒霉的是誰?還不是業主自己?你現在住的不是公家的房子,什么都不交,東西壞了有國家負責。現在,你必須對自己的一切負責。電梯壞了,水泵壞了,對不起,動用大修基金,用完了,大家湊錢,你不出,沒關系,別用。

因此,不管是什么原因,我們都應該堅決反對不交物業費。這種現象不僅嚴重敗壞了小區的風氣,傷害了包括不交費的業主在內的的道德與心靈的健康,破壞契約精神,影響業主,小區的安定,也傷害了所有人的根本利益。不管從理性、道德、人心、,得到了服務而不交物業費, 本質上,這與自己毀自己有什么區別?, 小區是大家的,不是你.一個人的。如果大家都按時交物業費,你不交,這是占大家的便宜,請問,您良心上過得去嗎?以后大家還怎么做朋友,當鄰居?不管以什么理由不交費,受傷害的都是全體業主。

三、粗淺地分析和概括了一下物業小區業主拒交物業費大致有如下幾種情況：

1、因工程遺留問題，如房屋內外墻開裂或有裂紋，屋頂、天花或者外墻滲漏水，門窗變形，玻璃起霧等等拒交物業費；

2、因家中財物被盜，車輛如電動車、自行車、私家小轎車被盜或被損毀等等原因拒交物業費；

3、因為沒入住，以房屋空置為由拒交物業費；

4、按時下物業服務企業的通俗說法“老賴”業主，無任何正當理由拒交物業費；

5、以物業企業工作人員服務態不好、服務意識不到位拒交。

1、因工程問題拒交的應對方法和措施：

從法律、法規和相關管理規定的角度出發，物業工作人員要耐心解釋，曉之以理，動之以情。用《物業管理條例》和《物業服務合同》等與業主溝通、解釋，一是雖然如今許多物業服務企業和開發商隸屬同一個集團公司，但從法律角度上屬于不同的獨立法人單位。二是物業服務企業與業主之是物業服務合同關系；而開發商與業主之間是商品房買賣合同關系。房屋質量等問題屬于業主與開發商之間的商品房買賣合同的范疇。因此業主不能以房屋質量問題拒交物業費。在現實的物業管理服務中，許多業主混淆了物業管理服務質量與房屋工程質量問題的本質區別，把本不屬于物業服務范疇的工程質量問題誤認為是物業服務質量問題。三是特別要讓業主明白工程遺留問題不是物業公司造成的，物業公司收取的物業費中并不包含工程遺留維修費用。四是讓業主明白他已享受了物業服務的權利---物業服務，就必須履行其義務---按時足額繳納物業服務費。五是積極協調和督促開發商及時高效地對遺留工程問題進行修復。物業公司通過如上溝通和努力，如果業主還是拒交物業費，物業公司首行可以進行電話催繳，之后發催費函，直至根據拖欠情況如欠費時間長短和欠費金額大小酌情是否向法院起訴進行催繳。

2、業主因家中財物被盜或車輛被盜、損毀而拒交的情形之應對方法和措施：

業主家因財物被盜或車輛摧毀而拒交物業費區分倆種情形：

1、業主與物業服務企業在物業服務合同中沒有財產保險、保管專項約定的。首先要明確的是物業服務企業所提供的安全防范工作是有服務范圍的，即負責對物業區域規劃紅線以內，業主戶門以外的公共區域秩序維護和公共設施的看管及消防管理工作。一般而言，物業服務合同之安全防范圍和內容主要是針對公共區域提供的服務，而業主家在私有部分的財產保管則不在安保范圍之列。當前許多物業服務企業與業主簽訂《物業服務合同》或《前期物業服務協議》時，大多不涉及業主的私人財產保險和私人車輛保管內容，所以，一旦業主家發生失竊事件，通過核查現場情況，物業服務企業確實嚴格按照《物業服務合同》約定條款執行，門崗嚴格進出人員的盤查和登記，巡邏人員嚴格按照規定的時間進行巡更，且在物業公共區域內也已經履行了職責，服務企業就不承擔責任。在此需要特別說明的是保安義務只能對社會治安起到一定的協助作用，是通過合同的約定產生的，不可能防止任何不法行為的發生。業主不能因為繳納物業費，財產被盜就要求物業公司賠償。同樣也不能因為財產被盜就拒絕繳納物業費。物業公司的保安義務也有一個合理的范圍。同一道理，目前還沒有因為盜竊案件的發生，而要求公安機關賠償的現象發生。簡單舉個例子：是不是世界上只要存在警察，就不會有犯罪行為發生？反之，由于未按合同約定提供服務，出現管理混亂現象，最終導致業主家中失竊事件的出現，業主拒交也就事出有因了，物業企業就應承擔相關責任；

2、如果業主與物業服務企業在物業服務合同中另有專項約定，簽訂了私人財產和車輛的保險和保管合同，并依合同繳納了相關保險、保管費用的，物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身，財產安全受到損害的，應當承擔相應的法律責任。業主因之拒交物業費也就有據可依了。

3、房子空置也要交物業費：

【司法解釋】物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者無需接受相關物業服務為由，要求減免物業費或拒交物業費的，法院一般不予支持。同時物業服務企業有權視情況決定是否給予減免物業費。

●解讀最高院民一庭負責人介紹，實踐中，有的業主以未享受物業服務企業已經提供的服務（比如業主提出其因出國而未享受服務）或者無需接受相關物業服務（比如低樓層業主提出其從未乘坐電梯等）提出抗辯。該負責人表示，選聘物業服務企業是業主共同作出的決定，只要物業服務企業按照合同約定提供了相關服務，則物業費的交納義務對全體業主而言都是均等的。除非管理規約或者物業服務合同等有另外的規定或者約定。●現狀目前，有些業主認為，自己沒有得到物業服務可以拒付物業費。對此，任晨光認為，在實際情況下，物業合同不大可能與每一個單個業主簽訂，但合同的效力仍然對單個業主有效。即使業主一段時間不在小區居住，房屋空閑，但物業服務使小區建筑物及其附屬設施正常運行，仍然間接地為業主提供了服務。

●空置房屋物業費優惠的具體操作依照《物業服務收費管理辦法》----發改委【2003】1864號規定執行。

4、對無任何理由拒交物業費的老賴。

采取電話催繳，上門催繳，郵寄催費通知單進行催繳，“輪翻轟炸”：國家《物業管理條例》第四十二條作了明確規定。業主享受了物業服務的權利，就應當根據物業服務合同的約定，履行按時足額交納物業服務費用的義務。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。否則，物業服務企業有權向人民法院提起訴訟，維護自身權益。

5、以物業企業工作人員服務態不好、服務意識不到位拒交。

按照約定交納物業管理費是業主應承擔的一項基本合同義務，但實踐中此類糾紛的發生原因十分復雜，應分不同情況進行處理：屬于業主無理拒絕交費情形的，業主應按合同規定交納物業管理費，并承擔延期交費的違約責任；若是因物業服務質量達不到合同約定致使業主拒絕交費的，則屬于物業管理企業違約在先，業主拒絕交費屬于行使合同履行中的抗辯權行為，是依法采取的自我救濟手段，這種情況下法院可根據物業管理企業提供服務的質量狀況，駁回物業管理企業要求業主交納物業管理服務費的訴訟請求，或適當減少業主的應交服務費。作為業主，發現問題時應盡量找物業公司協商解決，不能隨意拿不交物業費作“擋箭牌”，否則可能造成惡性循環。

綜述：在這里特別提請廣大保利鄰居注意的是，不管出于什么原因，拒繳物業費非但不利于業主維權，相反在侵犯當事人利益的同時，也侵犯了其他按時足額繳納了物業費的業主的利益。即便物業服務企業在提供物業服務過程中存在一些暇疵，雙方也應本著真誠、相諒、相信的原則，通過友好協商來解決問題，實在“無藥可救”的可以按規定走更換物業程序。如果業主一味地要求物業費下降或者拒繳物業費，作為經營企業，物業公司通常都會選擇降低隱形開支，如人員編制縮小，有的服務內容無法嚴格按服務合同的約來執行，導致服務品質低下，必將直接影響業主的生活品質。久而久之，會有更多的業主選擇拒繳，最終受傷害的還是業主本身。

保利城 小哥

2017年6月5日星期一

第四篇：物業費訴訟時效

大渡口某小區業主欠費4年 物管起訴已過期損失2500元

2013年11月13日 08:31 來源：華龍網-重慶商報 字號:T|T

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原標題：業主欠費4年物管才起訴損失2500元

他4年都不繳費，我們催了他很多次……

我沒收到催款通知，他們服務不到位。

商報圖形 徐僑唯 制

商報記者 吳光亮

重慶商報訊 大渡口某小區的業主陳鑫，拖欠4年多的物管費共計7500多元.在多次發函催收無果后，今年8月，物管將他告到法院。然而，因為兩年訴訟時效的問題，物管差點只能收回3750元。昨日，記者獲悉，通過法官的調查取證，7500元中有2500元無法證明存在訴訟時效中斷的情況，法院判決了陳鑫支付給物管5000元物管費。

排污管“扯拐”埋下病根

陳鑫是大渡口某小區業主，在小區內擁有一套120多平米的房子。2009年5月，他家的主排污管被堵塞，造成便池的污水倒灌，家里的地板、家具、墻面等遭受不同程度的損壞。經陳鑫估算，損失達到了3萬多元。

事發后，陳鑫找到開發商、建筑商和物管協商，獲得了2.5萬元的賠償，但陳鑫覺得這筆賠償不足以彌補自己的損失，繼續要求賠償，但開發商等方拒絕再支付任何費用給他。此外，陳鑫家的排污管問題依然沒有得到完全解決，不時出現堵塞和污水倒灌的現象。因為排污管的問題沒有被妥善解決，以及不滿小區內的清潔等問題，從2009年5月起，陳鑫拒繳物管費。

物管發函催款4年沒回應

因為一直收不到物管費，小區物管不斷發函催收。從2012年7月5日起至今年4月，物管向陳鑫發了2次信件、1次特快專遞，還在陳鑫家門外張貼過幾張催款函。可是，這一切努力依然無效，物管寄出的2封信和1封特快專遞都被以收件人外出、收件人不在家、收件人不接電話等原因退了回來。

今年8月1日，小區物管向大渡口區法院起訴，請求法院判令陳鑫支付2009年5月至2013年5月間拖欠的物業費用共計7500元。庭審時，陳鑫表示，自己一直住在該小區，拖欠物管費屬實，但這是因為自家排污管問題沒有得到妥善解決，以及物管服務不到位造成的。

“物管向法院主張的部分物管費用也已超出兩年的訴訟時效，而且物管服務不到位，請法院依法駁回物管的訴訟請求”，陳鑫向法官表示，他自己從來沒有見到過物管張貼的催款函，也沒有收到過物管寄出的催款信。

2500元物管費被拖沒了

法院審理認為，陳鑫提出的部分物管費已超過訴訟時效的問題，因追索物管費屬于一般債權，依法適用兩年訴訟時效的規定。小區物管在今年8月1日提起訴訟，所以從2011年8月1日至物管請求支付至2013年5月的這部分物管費，沒有超過訴訟時效。

至于陳鑫拖欠的2011年8月1日之前的那部分物管費，本已過了兩年，但經法官調查，有存在法律規定的訴訟時效中斷的情況。訴訟時效中斷是指在訴訟時效期間，因發生一定的法定事由，致使已經經過的時效期間統歸無效，待時效中斷的事由消除后，訴訟時效期間重新起算。

在本案審理過程中，小區物管提供的信件和催款函中，有一封2012年8月28日寄出的信件明確標注了“催收物管費律師函”字樣，收件人地址和姓名也與陳鑫的住址信息吻合。雖然這封信件在2012年10月1日最終被退回，但陳鑫此前已承認自己常住在小區內，在信件遞送的一個多月時間里，信件均被退回，但可以認定為屬于拒絕簽收。所以，這封催款信可以作為物管向陳鑫催收了物業費的依據。

基于以上原因，法院一審判決了陳鑫需繳納2010年10月1日起至2013年5月的物管費和違約金共5000元給小區物管，而2009年5月至2010年9月30日的物管費，則因為已過訴訟時效，法院未予以支持。

第五篇：物業費催款函

天貿大廈物業服務中心

催 款 函

XLBG2201-58

尊敬的 女士/先生：

貴戶 于 入伙，從 年 月至 年

月，所欠費用共計，其中：物業管理費，水費，電費，公攤電費，滯納金。根據《前期物業服務協議》、《臨時管理規約》之規定，您應于 月 日前繳清上述所欠款項。逾期未交，我處將按每日萬分之五收取滯納金并采取限制服務措施，由此產生的一切后果由貴戶承擔。

如您已經繳清相關費請毋須理會本函。以上事項如有不明之處，請致

電 與管理處聯系。

特此致函

管理處

年 月 日