第一篇：納稅人申請土地增值稅清算提交資料要求---南寧稅務局

納稅人申請土地增值稅清算提交資料要求

納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應向主管稅務機關提交如下資料：

一、需提交的土地增值稅清算表格

（一）《土地增值稅清算申請表》

共1張

（二）《土地增值稅清算申請表》附表

共20張

1、收入類表格，共3張

（1）《清算項目銷售收入?yún)R總表》[附表1]

（2）《清算項目銷售收入明細表》

（一）[附表1-1]

（3）《清算項目銷售收入明細表》

（二）[附表1-2]

2、扣除項目類表格，共10張

（1）《應分攤扣除項目分攤計算表》[附表2]

（2）《允許扣除的土地征用及拆遷補償費計算表》[附表2-1]

（3）《允許扣除的前期工程費計算表》[附表2-2]

（4）《允許扣除的建筑安裝工程費計算表》[附表2-3]

（5）《允許扣除的基礎設施費計算表》[附表2-4]

（6）《允許扣除的公共配套設施費計算表》[附表2-5]

（7）《允許扣除的開發(fā)間接費用計算表》[附表2-6]

（8）《開發(fā)成本不允許扣除項目金額明細表》[附表2-7]

（9）《允許扣除的利息支出計算表》[附表2-8]（采用10%比例計算房地產(chǎn)開發(fā)費用的，不須提供）

（10）《商用房層高系數(shù)面積計算表》[附表2-9]（采用建筑面積法分攤扣除項目金額的不須提供）

3、建筑安裝工程及設計咨詢費類表格，共5張

（1）《清算項目建筑面積明細表》[附表3]

（2）《清算項目建筑安裝工程基本情況表》

（一）[附表3-1]

（3）《清算項目建筑安裝工程基本情況表》

（二）[附表3-2]

（4）《清算項目建筑安裝工程（含綠化工程）費明細表》[附表3-3]

（5）《支付設計費、咨詢費明細表》[附表3-4]

4、入庫稅金類表格，共2張

（1）《入庫稅金匯總統(tǒng)計表》[附表4]

（2）《與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的入庫稅金明細統(tǒng)計表》[附表4-1]

（二）需提交的相關材料

1、項目竣工清算報表；

2、當期財務會計報表；

3、清算項目開發(fā)成本各年度明細賬（只需提交記載有各年度發(fā)生額合計數(shù)的帳頁）；

4、國有土地使用權證書、取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權出讓或轉(zhuǎn)讓合同；

5、清算項目的預算、概算書；

6、清算項目所涉及的所有建筑安裝工程合同、設計合同、園林綠化合同；

7、清算項目所有單項工程的結算書（單）；

8、清算項目所有單項工程的《建筑工程施工許可證》、《工程竣工驗收備案表》；

9、票面金額3萬元（含）以上建安發(fā)票、設計、咨詢服務業(yè)發(fā)票復印件；

10、清算項目的《商品房現(xiàn)房銷售許可證》或《商品房現(xiàn)房備案證明》；

11、清算項目所有《測繪成果報告書》（辦理產(chǎn)權面積使用）；

12、能夠按清算項目支付貸款利息的，應提供借款合同及支付證明；

13、用以證明商用房層高高度的施工圖紙或其他證明材料（選擇采用建筑面積法分攤計算扣除項目的不須提供）；

14、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的完稅憑證（含土地增值稅）

15、納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》；

二、資料提交要求

（一）納稅人提交的土地增值稅清算表格，須按規(guī)定逐項填列，除土地增值稅清算申請表一式三份外，其余表格均一式一份，并加蓋公章。

（二）納稅人提交的土地增值稅清算表格，除按上述第一點要求報送紙質(zhì)材料外，還須另以光盤的形式報送電子文檔。

（三）納稅人提交的其他相關材料，均以復印件形式報送，注明“復印件由我公司提供，與原件一致”，并簽署日期，加蓋公章。

（四）納稅人提交的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的完稅憑證（含土地增值稅），須在原件備注欄加蓋“××項目”章后再復印，以區(qū)分不同項目對應的稅金。

（五）納稅人提交的所有資料均應分類編好頁碼，并制作《土地增值稅清算材料報送清單》，隨相關材料報送主管稅務機關。

第二篇：納稅人土地增值稅清算學習資料

納稅人土地增值稅清算學習資料

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條關于納稅人在項目全部竣工結算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補的規(guī)定及國家稅務總局關于開展土地增值稅清算的工作部署，全區(qū)土地增值稅清算工作從2008年3月21日起拉開序幕，為確保納稅人準確把握清算有關稅收政策，提高清算申報的準確性，現(xiàn)對有關清算政策公布如下：

第一章 土地增值稅清算的基本內(nèi)容

一、土地增值稅清算的范圍

凡從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房項目，在滿足規(guī)定的土地增值稅清算條件時，均應辦理土地增值稅的清算手續(xù)，包括未列入土地增值預征范圍的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

二、土地增值稅清算的條件

（一）納稅人應進行土地增值稅清算的條件

符合下列情況之一時，納稅人應到主管地方稅務機關辦理土地增值稅清算手續(xù)：

1、全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的項目。

（二）主管地方稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的條件 符合下列情況之一的，主管地方稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。

2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。

3、納稅人申請注銷稅務登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

4、主管地方稅務機關認為有必要進行清算的項目。

三、土地增值稅清算流程

（一）清算申請?zhí)岢觯悍卜蠎k理土地增值稅清算條件的納稅人，應向主管地方稅務機關提出土地增值稅清算申請，經(jīng)稅務機關核準后，方可辦理清算手續(xù)；

凡主管地方稅務機關要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管地方稅務機關應出具《稅務事項告知書》并送達納稅人，由納稅人按照要求自行開展清算工作。

（二）受理審核。納稅人向稅務機關提交清算項目資料，主管稅務機關受理納稅人提交的清算項目資料，并對提交的資料進行審核后轉(zhuǎn)交稽查部門。

（三）專項檢查。稽查部門根據(jù)主管局轉(zhuǎn)來的清算材料，安排專項檢查工作。

（四）補退稅款。專項檢查工作結束，依法定程序補退稅款。

四、納稅人申請清算時限

（一）凡符合土地增值稅清算條件的，納稅人應在達到清算條件后90日內(nèi)，向主管地方稅務機關提出清算稅款申請，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》，經(jīng)主管地方稅務機關批準后，即可辦理竣工清算稅款手續(xù)。

根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)地方稅務局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理的通告》，符合清算條件至今尚未按規(guī)定進行土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，須在2008年5月20日前自行進行清算并到主管地方稅務機關辦理土地增值稅清算手續(xù)，逾期不辦理的，主管地方稅務機關將按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定進行處理。

（二）凡符合主管地方稅務機關要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管地方稅務機關應向納稅人發(fā)送《稅務事項通知書》，納稅人在接到《稅務事項通知書》之日起30日內(nèi)，到地方稅務機關據(jù)實填報《土地增值稅清算申請表》，辦理清算稅款手續(xù)。

第二章 土地增值稅清算的受理

一、納稅人辦理土地增值稅清算應提供的資料

納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應向主管稅務機關提交的清算項目資料如下：

（一）項目竣工清算報表，當期財務會計報表；

（二）國有土地使用權證書；

（三）取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權出讓或轉(zhuǎn)讓合同；

（四）清算項目的預算、概算書、項目工程合同結算單；

（五）能夠按清算項目支付貸款利息的,應提供借款合同及支付證明；

（六）清算項目的《工程竣工驗收備案表》；

（七）清算項目的《商品房現(xiàn)房銷售許可證》或《商品房現(xiàn)房備案證明》；

（八）《土地增值稅清算申請表》；

（九）《清算項目銷售收入?yún)R總表》、《清算項目銷售收入明細表》；

（十）《扣除項目成本費用分攤計算表》；

（十一）《入庫稅款統(tǒng)計表》；

（十二）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

二、清算受理時對不同情況的處理

主管地方稅務機關在收取納稅人提交的清算項目申請材料和《鑒證報告》時，會認真核對納稅人提供的資料，納稅人鑒證報告的，稅務機關嚴格按照《鑒證報告》標準格式進行驗收，對納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務機關予以受理，并在《土地增值稅清算申請表》上簽署受理意見。

對納稅人提交的清稅資料不完整、《鑒證報告》內(nèi)容不規(guī)范、審計事項情況不清楚等問題時，退回納稅人重新修改《鑒證報告》或補充資料，并向納稅人開具《土地增值稅清算補充（正）材料通知書》交納稅人，限15日內(nèi)重新報送，待清算資料補充完整后，重新辦理稅款清算手續(xù)。

第三章 土地增值稅清算相關稅收政策

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。計稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入

（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的內(nèi)容

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，是指銷售商品房所取得的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。具體包括貨幣收入、實物收入、其他收入以及視同銷售房地產(chǎn)所取得的收入。

貨幣收入，是指納稅人銷售商品房而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價證券。其實質(zhì)是轉(zhuǎn)讓方因轉(zhuǎn)讓土地使用權、房屋產(chǎn)權而向取得方收取的價款。實物收入，一般是指納稅人銷售商品房而取得的各種實物形態(tài)的收入。如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動產(chǎn)等。

其他收入，是指納稅人銷售商品房而取得的無形資產(chǎn)收入或其他具有財產(chǎn)價值的權利。如專利權、商標權、著作權、專有技術使用權、土地使用權、商譽權等。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權屬轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)。

（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入金額的確定

1、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，應按照商品房購銷合同所記載的金額結合面積補差金額確定。

2、對于實物收入、其他收入，一般要通過對這些形態(tài)的財產(chǎn)進行評估（通常采用市場交易法）確認其價值。

3、對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等視同銷售業(yè)務，其收入按下列方法和順序確認：

（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

（2）由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

4、納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無法提供收入資料或提供收入資料不實造成成交價格明顯偏低的，由主管地方稅務機關按照上述第三點的方法和順序確認。

二、扣除項目金額

對房地產(chǎn)開發(fā)竣工項目清算土地增值稅的扣除項目金額的確定，應根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除；對于各項預提（或應付）費用不得包括在扣除項目金額中。

（一）取得土地使用權所支付的金額

1、取得土地使用權所支付金額的構成

包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。

納稅人為取得土地使用權所支付的地價款具體為：(1)按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，以協(xié)議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金。

(2)以行政劃撥方式取得土地使用權的，地價款為按照國家有關規(guī)定補交的土地出讓金。

(3)以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權的，地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。

納稅人按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用，是指納稅人在取得土地使用權過程中為辦理有關手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關登記、過戶手續(xù)費等。

2、取得土地使用權所支付金額的確認

對取得土地使用權時支付的地價款，必須提供已支付的地價款的合法有效憑證憑證，凡不能提供已支付的地價款的合法有效憑證的，不允許扣除取得土地使用權時所支付的金額。

3、成片受讓土地使用權后、分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓的扣除項目計算方法 對于納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，按轉(zhuǎn)讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。這里所說的“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權的土地總面積，在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施的費用是計算增值稅的扣除項目。因此，在計算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時，應按實際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來計算分攤。可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設施用地面積后的剩余面積。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)成本是對開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本的簡稱,指房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本,包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用，這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。

1、土地征用及拆遷補償費

是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的征用土地的征地用費、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用、解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的及補償費用等支出。包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觯纯鄢疬w舊建筑物等回收的殘值）、安置動遷用房支出等。

2、前期工程費

是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目建造前所發(fā)生的一些費用。包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”（通水、通電、通道路、平整地面）或“七通一平”（通自來水或稱通上下水、通路、通電、通郵、通排水或稱通下水、通煤氣、通熱力、平整地面）等支出。

3、建筑安裝工程費

是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在建造過程中發(fā)生的各種建筑工程費用和安裝工程費用。包括：納稅人將房地產(chǎn)開發(fā)項目出包給建筑施工單位所支付給承包方的建筑安裝工程費用；納稅人自己建房所發(fā)生的列入開發(fā)項目工程施工圖預算內(nèi)的各項建筑安裝工程費用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

4、基礎設施費

是指房地產(chǎn)開發(fā)項目周圍所需的各項基礎設施建設所發(fā)生的支出。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

5、公共配套設施費

公共配套設施費的扣除范圍確認，是指房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造、但不能有償轉(zhuǎn)讓的非營利性的社會公共事業(yè)設施所發(fā)生的支出。非營利性的社會公共事業(yè)設施主要是指：物業(yè)辦公場所、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學校、醫(yī)院、郵電通訊、自行車棚、公共廁所等。由于各開發(fā)項目配套設施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設施面積后再計算分攤。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

（1）建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

6、開發(fā)間接費用

是指納稅人內(nèi)部獨立核算單位直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項間接費用。包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用

開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。對財務費用中的利息支出凡能夠按清算項目計算分攤并提供金融機構證明，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的5％計算扣除。

金融機構，是指各類銀行、保險公司及經(jīng)中國人民銀行批準從事金融業(yè)務的非銀行金融機構。包括國家專業(yè)銀行、區(qū)域性銀行、股份制銀行、外資銀行、中外合資銀行、以及其他綜合性銀行；包括全國性保險企業(yè)、區(qū)域性保險企業(yè)，股份保險企業(yè)、中外合資保險企業(yè)，以及其他專業(yè)性保險企業(yè)；還包括城市信用社、農(nóng)村信用社、各類財務公司以及其他從事信托投資、租賃等業(yè)務的專業(yè)和綜合性非銀行金融機構。金融機構的利息支出的扣除按照國家銀行公布的不同類別不同時期的利率，以金融機構利息結算單為扣除依據(jù)。

對財務費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分攤或提供金融機構利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10％進行計算扣除。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金

這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加。細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅，不允許再單列扣除。

（五）加計扣除

1、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20％的扣除。

2、對取得土地使用權后，僅進行土地開發(fā)（如三通一平等），不進行房屋建造即將土地使用權再轉(zhuǎn)讓出去的，在計算其增值額時，可再加計扣除開發(fā)成本的20％。

三、土地增值稅的計算

土地增值稅的計稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額，計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：

（一）增值額未超過扣除項目金額50％

土地增值稅稅額=增值額×30％

（二）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的 土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％

（三）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的 土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項目金額×15％

（四）增值額超過扣除項目金額200％

土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項目金額×35％

注意：

1、上述每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。

2、公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)。

四、土地增值稅的稅收優(yōu)惠

(—)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％(含)的，免征土地增值稅，但增值額超過扣除項目金額20％的，應對其全部增值額征稅。我區(qū)先后出臺了三次普通住宅標準：

1、《自治區(qū)人民政府辦公廳關于我區(qū)開征土地增值稅有關具體問題的通知》（桂政發(fā)［1995］98號）規(guī)定：凡同時具備下列條件的可作為普通住宅：（1）每戶建筑面積在90平方米以下；（2）水泥地面或釉面磚地面；（3）內(nèi)墻抹灰刷白或刮雙飛粉；（4）鐵制或木制門窗。執(zhí)行時間為1994年1月1日起。

2、《自治區(qū)人民政府辦公廳關于個人買賣普通住宅和銷售空置商品住房稅收減免有關政策的通知》（桂政辦發(fā)［2000］47號）規(guī)定：凡是在報建項目時，經(jīng)有關部門審批對其建設類別未確定為高級公寓、別墅、度假村的住房為普通住宅。執(zhí)行時間為2000年5月1日起。

3、自治區(qū)地方稅務、自治區(qū)財政廳、自治區(qū)建設廳轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)［2005］89號）（桂地稅發(fā)[2005]122號）規(guī)定：南寧市享受優(yōu)惠政策的普通住房，應同時滿足以下條件：（1）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；（2）單套建筑面積在144平方米以下；（3）實際成交價格低于同級別住房平均交易價格的1.44倍以下。執(zhí)行時間為2005年6月1日起。

(二)因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

1、因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權，免征土地增值稅。

2、因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

這里的因“城市實施規(guī)劃”而搬遷,是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民(指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有關主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況;因“國家建設的需要”而搬遷,是指因?qū)嵤﹪鴦赵骸⑹〖壢嗣裾鴦赵河嘘P部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

(三)對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。(財稅字[1995]048號)

（四）對以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。（《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]048號)第一條）

2006年5月，上述政策出現(xiàn)調(diào)整，根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干政策問題的通知》（財稅字〔2006〕21）第五點關于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題規(guī)定：對于以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或聯(lián)營的,凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的,均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]048號)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。此規(guī)定自2006年3月2日起執(zhí)行。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

五、土地增值稅清算涉及的幾個具體問題

（一）關于如何確定土地增值稅清算單位的問題。，根據(jù)細則第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。而納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象，必須以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位。

（二）一棟商住樓或一棟住宅樓里既有普通住宅，又有非普通住宅的，如何計算土地增值稅的問題。土地增值稅的清算單位按上述第一點確定，一個清算單位內(nèi)既有普通住宅，又有非普通住宅的，是否分別計算增值額，納稅人有權自行確定。

納稅人選擇分別計算增值額的，應將清算單位中不同類型房屋分普通住宅和非普通住宅及其他用房兩類分別填報《土地增值稅清算清算申報表》，計算方式一經(jīng)選定，不再更改。

納稅人選擇分別計算增值額的，以不同類型住房的可售面積占清算單位的總可售面積的比例分攤計算扣除項目。

（三）關于雜物房出售收入是否并入普通住宅收入問題

雜物房與房屋同時銷售的，按房屋的性質(zhì)確定；單獨銷售的，不能比照普通住宅進行稅收處理。

（四）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

（五）關于開發(fā)項目未完成銷售即進行土地增值稅清算的問題

1、對已竣工驗收的房地產(chǎn)項目,凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的,稅務機關可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項目金額配比的原則,對已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行土地增值稅的清算。

2、在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

3、對房地產(chǎn)項目銷售尚未結束前已清算，其后繼續(xù)發(fā)生收支并取得合法有效憑證成本和費用的，可在項目銷售結束之后據(jù)實進行重新調(diào)整。不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

第四章 法律責任

《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十二條 納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報和報送納稅資料的，或者扣繳義務人未按照規(guī)定的期限向稅務機關報送代扣代繳、代收代繳稅款報告表和有關資料的，由稅務機關責令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。

《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條 納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳簿、記帳憑證，或者在帳簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，是偷稅。對納稅人偷稅的，由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十四條 納稅人、扣繳義務人編造虛假計稅依據(jù)的，由稅務機關責令限期改正，并處五萬元以下的罰款。

納稅人不進行納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。

《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十五條 納稅人欠繳應納稅款，采取轉(zhuǎn)移或者隱匿財產(chǎn)的手段，妨礙稅務機關追繳欠繳的稅款的，由稅務機關追繳欠繳的稅款、滯納金，并處欠繳稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

附：土地增值稅清算應報送的資料

納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應向主管稅務機關提交的清算項目資料如下：

（一）項目竣工清算報表，當期財務會計報表；

（二）國有土地使用權證書；

（三）取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權出讓或轉(zhuǎn)讓合同；

（四）清算項目的預算、概算書、項目工程合同結算單；

（五）能夠按清算項目支付貸款利息的,應提供借款合同及支付證明；

（六）清算項目的《工程竣工驗收備案表》；

（七）清算項目的《商品房現(xiàn)房銷售許可證》或《商品房現(xiàn)房備案證明》；

（八）《土地增值稅清算申請表》；

（九）《清算項目銷售收入?yún)R總表》、《商品房銷售收入明細表》；

（十）《扣除項目成本費用分攤計算表》；

（十一）《入庫稅款統(tǒng)計表》；

（十二）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告

第三篇：濟南市地方稅務局土地增值稅清算管理辦法

濟南市地方稅務局土地增值稅清算管理辦法

第一條 為加強我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》和《山東省地方稅務局土地增值稅預繳、清算管理辦法》（以下分別簡稱《征管法》、《條例》、《細則》）及有關規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于我市范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已預繳土地增值稅的清算管理。

第三條 土地增值稅清算管理工作由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主管地稅機關負責。

第四條 納稅人應在房地產(chǎn)單位項目竣工決算后30日內(nèi)持以下資料到主管地稅機關申請辦理土地增值稅稅款清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)合同（或房地產(chǎn)開發(fā)項目許可證）；

（二）土地受讓合同（或政府無償劃撥土地文件）；

（三）建設項目立項報告批復文件及建設工程規(guī)劃批復；

（四）稅務登記證、土地增值稅項目登記表、土地增值稅申報表及預繳土地增值稅完稅憑證；

（五）項目竣工決算資料，以及主管地稅機關要求提供的其他與開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的資料。

第五條“單位項目”，是指納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象；“竣工決算項目”，是指已取得建設工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的單位工程質(zhì)量認定合格(優(yōu)良)書、建設單位和施工單位已對該工程的工程成本進行確認、已簽署《工程造價結（決）算書》，全部實現(xiàn)銷售并且收入、成本和費用已全部準確核算清楚的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

第六條 有下列情況之一的，納稅人可以對未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目申請土地增值稅清算:

（一）納稅人整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目;

（二）納稅人申請辦理注銷稅務登記。

納稅人整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的，應自轉(zhuǎn)讓合同簽定之日起30日內(nèi)提出清算土地增值稅申請。

納稅人申請辦理注銷稅務登記的，應在辦理注銷稅務登記前提出清算土地增值稅申請。

第七條 對納稅人已竣工決算或雖未竣工決算但符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，如果納稅人在限期內(nèi)未提出清算申請且無正當理由，主管地稅機關認為有必要的，可報經(jīng)縣（市、區(qū)）地方稅務局批準進行土地增值稅清算。

第八條 主管地稅機關在進行土地增值稅清算時，應審核以下內(nèi)容：

（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額，包括轉(zhuǎn)讓土地收入、轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物收入；

（二）扣除項目金額，包括取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金；

（三）預繳土地增值稅情況；

（四）多用途房地產(chǎn)開發(fā)項目面積劃分情況；

（五）其他需審核的項目。

第九條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低的，主管地稅機關有權根據(jù)當?shù)赝惙康禺a(chǎn)的市場價格進行核定；

第十條 土地增值稅的計算扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額。包括：

1、納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。以協(xié)議、招標、拍賣等方式取得土地使用權的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，地價款為按照國家有關規(guī)定補交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權的，地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。

取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。

2、納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。即納稅人在取得土地使用權過程中辦理有關手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關登記、過戶手續(xù)費。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本。指納稅人開發(fā)土地和新建房及配套設施實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

1、土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。

2、前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

3、建筑安裝工程費，指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

4、基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

5、公共配套設施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。

6、開發(fā)間接費用，包括企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。指與開發(fā)土地和新建房及配套設施有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條

（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條

（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加和經(jīng)省以上人民政府批準征收的規(guī)費、基金，也可視同稅金予以扣除，但已列入扣除項目扣除的不得重復計算扣除。

（五）根據(jù)《條例》第六條(五)項規(guī)定，按本條

（一）、（二）項規(guī)定的金額之和，加計百分之二十的扣除。

第十一條 土地增值稅的計算扣除項目采取正列舉的辦法，凡本辦法第十條未列舉的項目支出，均不得在計算土地增值稅時予以扣除。

第十二條 各級地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果是計入房價中向購買方一并收取的，應視為取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，在計算土地增值稅扣除項目金額時可予以扣除；如果未計入房價中，而在房價之外單獨收取的，可以不作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，在計算土地增值稅扣除項目金額時不予扣除。

第十三條 納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額按以下辦法計算：

凡單獨轉(zhuǎn)讓土地使用權的，按照轉(zhuǎn)讓土地使用權面積占開發(fā)土地總面積的比例分攤其扣除項目金額。凡轉(zhuǎn)讓土地使用權同時轉(zhuǎn)讓地上建筑物的，按照轉(zhuǎn)讓建筑物的建筑面積占總規(guī)劃面積的比例計算分攤其扣除項目金額。

第十四條 納稅人已預繳的稅款少于清算后應繳稅款的，應在主管地稅機關核定的期限內(nèi)結清應補繳的稅款。預繳稅款超過清算后應繳稅款的，主管地稅機關應及時辦理退稅，或者經(jīng)納稅人同意抵繳其他納稅項目應繳納的土地增值稅稅款。第十五條 本辦法未盡事宜，按《征管法》、《條例》、《細則》及有關規(guī)定執(zhí)行。

第十六條 本辦法由濟南市地方稅務局負責解釋。

第十七條 本辦法自二ΟΟ四年七月一日起執(zhí)行。

第四篇：申請增值稅一般納稅人所需資料

一、申請增值稅一般納稅人所需資料：

須填報《增值稅一般納稅人申請認定表》，連同下列資料一起報送主管國稅機關：

（一）企業(yè)的書面申請。(需打印，主要內(nèi)容：企業(yè)名稱、注冊地址、經(jīng)營地址、法人代表姓名、注冊資金、主要經(jīng)營項目、年預計銷售額，有無庫房、店面、車間、設備，有無專職財務會計人員、是否能準確核算增值稅銷項和進項稅金等)。

（二）工商營業(yè)執(zhí)照副本復印件；

（三）國稅稅務登記證副本復印件；

（四）組織機構代碼證副本復印件

（五）企業(yè)在銀行或其他非銀行金融機構開立基本帳戶許可證復印件；

（六）法人代表、辦稅人員身份證明（包括居民身份證原件及復印件或護照原件及復印件）；

（七）會計人員會計證復印件；

（八）上財務決算報表（新辦企業(yè)除外）；

（九）有關企業(yè)成立的合同、章 程、協(xié)議書復印件；

（十）注冊資金的驗資證明，有實物投資的，還需資產(chǎn)評估報告；

（十一）經(jīng)營場地資料，如房產(chǎn)證、房屋租賃合同及支付房租的單據(jù)等；

1、固定經(jīng)營場所的房屋租賃合同及房屋租賃結算憑證。租

賃個人房屋的需產(chǎn)權證明。

2、無償使用房屋的且房屋產(chǎn)權屬投資人的，需提供該房屋的產(chǎn)權證明，并由產(chǎn)權人寫出無償使用說明。

3、無償使用其他人員房屋的，需提供該房屋的產(chǎn)權證明，并需公證無償使用房屋的協(xié)議。

（十二）商貿(mào)企業(yè)需真實有效的貨物銷售合同、明確的貨物進貨渠道；

（十三）非商貿(mào)企業(yè)生產(chǎn)廠房、設備、原材料的來源證明。

二、申請增值稅專用發(fā)票最高開票限額有關規(guī)定

三、代開增值稅專用發(fā)票有關要求

（一）單張最高開票限額不得超過十萬元。（含稅總額103000元）；

（二）只為已辦理稅務登記的小規(guī)模納稅人（包括增值稅起征點以上個體經(jīng)營者）以及國家稅務總局確定的其他可予代開專用發(fā)票的納稅人代開。

（三）增值稅納稅人申請代開專用發(fā)票時，應填寫《代開增值稅專用發(fā)票繳納稅款申報單》（式樣見附件，并同時提供以下證明材料報主管國稅機關稅源管理部門審核：

1、申請代開專用發(fā)票納稅人的稅務登記證副本；經(jīng)辦人合法身份證件及復印件。

2、付款方增值稅一般納稅人資格證明復印件；真實合法的所購物品品名、單價、金額等書面確認證明；代開金額5萬元以上（含）需提供業(yè)務交易合同等證明資料。

(四)稅源管理部門收到納稅人代開專用發(fā)票申請后，要及時對納稅人業(yè)務的真實性進行審核，并審核其連續(xù)12個月的經(jīng)營期內(nèi)累計應征增值稅銷售額是否超過財政部、國家稅務總局規(guī)定的小規(guī)模納稅人標準。根據(jù)審核情況，稅源管理部門在《申報單》上簽署是否同意代開專用發(fā)票的意見。符合代開條件的，納稅人憑《申報單》和稅務登記證副本到主管國稅機關辦稅服務廳稅款征收崗位繳納稅款。

增值稅一般納稅人申請認定表

注：本表1式3份，縣國稅局、主管稅務機關和納稅人各留存1份。

代開增值稅專用發(fā)票繳納稅款申報單

第五篇：申請增值稅一般納稅人提供資料

申請增值稅一般納稅人提供資料（僅供參考）：

1、《增值稅一般納稅人認定表》；

2、企業(yè)書面申請；

3、營業(yè)執(zhí)照復印件；

4、《稅務登記證》（副本）及復印件；

5、法人代表和辦稅人員身份證復印件；

6、會計人員職稱證明復印件；

7、財務專用章印鑒；

8、驗資報告；

9、銀行開戶證明；

10、房屋租賃協(xié)議；

11、生產(chǎn)設備發(fā)票（工業(yè)企業(yè)）；

12、工資表、用工合同（大中型商業(yè)企業(yè)）；

13、房屋租金發(fā)票、銷售合同、供貨證明、工資表、用工合同（小型商貿(mào)企業(yè)）；

14、會計已建賬，并提供財政局帳本及憑證；

15、銀行對帳單；

16、電腦、保險柜、有財務室；

17、稅務機關要求的其他資料。

第三條第二款“納稅人總分支機構實行統(tǒng)一核算，其總機構年應稅銷售額超過小規(guī)模企業(yè)標準，但分支機構年應稅銷售額未超過小規(guī)模企業(yè)標準的，其分支機構可申請辦理一般納稅人認定手續(xù)。在辦理認定手續(xù)時，須提供總機構所在地主管稅務機關批準其總機構為一般納稅人的證明（總機構申請認定表的影印件）”之規(guī)定，