第一篇：產權式老年人度假村房地產項目計劃書

產權式老年人度假村項目計

劃書

前 言

我國自1999年以來已經進入老年型國家。針對人口老齡化問題，國家出臺了一系列應對措施，如增加企業退休人員的基本養老金，實行特困老人的低保救助和社會救助等。但中國未來老年人的絕對數量是如此之大，單純依靠社會養老很難解決某些現實問題。21世紀我國的老齡化將更加迅速地、大規模地、高齡化地到來，據預測，到2040年，65歲以上老年人口的比例將達到20％以上，也就是每五人就有一位老人。人口老齡化加重了社會負擔，使我國的社會保障系統面臨困境，但是換另一種角度分析，如何把“銀色浪潮”好好利用起來，充分合理地開發“銀發資源”，就可以化負擔為優勢，促進社會經濟的發展。

開發“銀發資源”，解決老年人的養老和居住問題是擺在我國和各個城市面前的一個緊迫的社會問題。

第一章

老齡化問題對經濟的影響，是機遇也是挑戰

老齡化帶來的問題更多的是社會、經濟負擔方面。對經濟的負面影響，需要高度重視和妥善解決，但它決不是延遲經濟發展的根本障礙。

但是隨著社會老齡化程度的加劇，老年人口數量的增加，老年人需求范圍的擴大和需求層次的提高，老年產業的市場份額在國民經濟的各行業中所占比例不斷上升，促使老齡產業的興起，給經濟發展帶來新的生機，從而使其成為國民經濟的新的增長點，使社會對老年產品及勞務需求增加，從而形成一個龐大的老年消費市場，并由此刺激老年產業的形成和發展。

從另外一個角度來講，如果老年產業得到發展，那么也就增加了相關商品的種類，擴展了服務的領域，促進了市場的繁榮，增加了社會的財富，擴大了就業的渠道，推動了經濟的增長；而老年服務業所產生的關聯效應和連鎖效應，可以促進其他產業的發展。也就是說，通過關聯和連鎖效應，老年服務業的發展對整個國民經濟的發展大有裨益。

老年人需求市場蘊藏著巨大的商業機遇

去年8月，一家權威機構所做的調查顯示，目前我國老年人市場年需求保守的估計也超過4000億元，到2010年將達到10000億元，但在目前市場上，專門為老年人提供的產品和服務尚不足1000億元。老年人需求市場蘊藏著巨大的商業機會。

許多成年人的年人均收入高于老年人退休金，做子女的一貫奉行著“百善孝為先”的準則，“孝”可以說是中國老年產業的一個強有力的支撐點。換句話說，發展老年產業，一部分是來自老年人的直接消費，還有一部分潛在驚人的效益則來源于“孝子們”的間接消費。為老年人提供產品和服務、滿足老年人消費需求已成為一個龐大產業，并且有著廣闊的市場潛力。

第二章

社會老齡化需求老年住宅

老年問題涉及千家萬戶，關系到每一個人，特別是老年人的居住問題直接影響到每一個家庭，打造安居體系已刻不容緩。

老年住宅，有的稱“銀發住宅”、“養生住宅”、“長壽住宅”、“樂齡住宅”或“關懷住宅”，是依據老年人的特點和需求設計、建造的專用住宅，是居家養老與社區服務的結合，不僅需要在樓層、醫院、交通、服務設施等方面符合老人的身體特點，更要在娛樂、學習、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。

在北京、上海一些經濟發達的城市里，大多數老人出于各方面原因不愿意與子女一起生活。消費觀念也有所改變，他們的收入及消費行為開始圍繞著自身需要來進行，他們將可能是銀發住宅潛在的最大的客戶群。另外，中國人傳統的“盡孝”思想，使很多子女愿意為父母購買一套銀色住宅，讓自己的父母得到充分的照顧。

隨著經濟的發展、社會老齡化問題的加劇、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年人住宅的市場需求將不斷增長，老年人住宅是對老人的終極關懷。

家庭因素催生老年人住宅的產生和發展 自我國70年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現已成為社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之后，所面臨的是現代生活節奏加快，競爭加劇，壓力加大，每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，生活無規律和精力嚴重不足，同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關心生活質量的提高，老年人住宅呼聲高漲，呼之欲出。

老年住宅的前景有多廣？

老年人住宅需求蘊藏著巨大的市場潛力，解決好數量日益增加的老年人的居住問題，已是世界各國非常重視并普遍研究的課題。我國政府用于退休金的支出逐年加大，1993年為747.3億元，2000年，全國老年人的退休金、再就業收入和贍養費達4000億元。在北京、上海以及沿海一些經濟發達的城市里，大多數老人都有一定的經濟來源或是領有退休金，且收入較高，子女也有著較高和穩定的收入。出于各方面考慮他們并不愿意與子女一起生活。隨著“重積累輕消費，重子女輕自我”的傳統消費觀念的改變，他們所掌握的財富將主要圍繞自我的消費需要進行，他們將可能是老年人住宅潛在的最大的客戶群。另外，中國人傳統的“盡孝”思想，使很多子女愿意為父母購買一套老年住宅，讓父母得到充分的照顧。二者促進了老年人住宅的發展，從而使相關的綠化、生態、基礎設施、醫療、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器以及家庭服務等一系列產業和服務業的發展。而這些產業的發展又可以增加再就業，引發新的商機。

第三章

老年住宅促動社會經濟發展

老年住宅將帶動相關產業發展

老年住宅客觀上存在著一個產業鏈，而且這個產業鏈很長，涉及的相關行業和環節很多，對國民經濟的帶動作用非常突出。隨著老年住宅的發展，可以進一步導致為老人服務產業的發展。老年住宅的發展，需要園林、綠化、基礎設施、醫療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家政服務等一系列產業和服務業的發展，帶動社會經濟的發展。而這些產業的發展又可以增加就業，引發商機。

老年住宅的發展，還推動著社會文明程度的提高，間接地帶動了社會經濟的全面發展。

如今老年人的思想和觀念發生了變化，已開始挑選環境好、功能全、服務質量佳的地方頤養天年，對老年住宅的規模、環境、服務、功能需求上，提出了更高的要求和標準。老年住宅與服務的多種需求，構成了一個龐大的市場。而老年住宅所產生的關聯效應和連鎖效應，可以促進其他產業的發展，比如說老年住宅社區中要搞老年服務就需要有服務機構，要搞老年教育需要有教育機構，要搞老年娛樂需要有娛樂實體，要搞老年醫療需要有醫療衛生機構等等。這樣，無形中就刺激了生產資料市場對生產資料的需求，給經營生產資料的廠商帶來了商機，給市場注入了活力。

老年住宅打開就業之門

老年住宅的發展建設，是通過關懷老年人的人文理念和一系列關懷老年人的服務體系，體現社區的養老功能。如社區的醫療保健服務部門，可以為老年人進行室內看護，聘請運動學專家、醫學專家、營養學專家為老人建立系統的健康指數跟蹤服務；在社區里成立各種不同的老年俱樂部，建立老年活動中心、老年圖書館等。這些以老年住宅為依托的相關服務產業，提供了大量的就業崗位，通過招募一些下崗失業人員和困難群眾進行再培訓、再就業，可以有效解決社會壓力。同時也為下崗職工創造更多的就業機會，搭建了更好的就業平臺。

老年住宅帶動相關服務業的發展，有助于解決老齡社會的社會問題，促進經濟社會的發展，在發展經濟增加就業崗位的同時，調節就業人口多和崗位短缺的矛盾。隨著老年住宅的漸漸發展，成具一定規模后，將會開發出更多的的公益性崗位，實現安排2000人員上崗就業。

老年住宅背后蘊含著深遠的社會意義

老年人住宅問題涉及千家萬戶。隨著我國社會經濟的發展，人們在追求長壽健康的同時，更追求居住生活質量的提高。由于老年人對住宅的依賴度與要求比青年人更高，如何發揮老年人的潛能，要根據老年人生活行為特征，變老年人的消極因素為主動因素，使老年人身心愉快，延年益壽，體現全社會對老年人的關心。從廣義上來說，我們每個人均要進入老年期，關懷老人住宅的問題，也是直接關心我們自己的未來。老年住宅問題，說到底是一個重要的社會保障，是體現國力和物質文明的重要標志，直接影響社會的穩定與發展。

我們可以預言，中國的老齡產業存在具大的市場空間，如果及時抓住“老年住宅”這一商機，這一產業將給國家、企業和個人帶來相當可觀的社會效益和經濟效益。

隨著人口老齡化的進程，發展老年產業離不開政府的支持，政府應該在政策上鼓勵全社會、企業、房地產開發商和設計人員為老年人開發、研制、生產老年產品和老年設施，為老年人提供服務。政府應該認識到社會大力發展老年事業，為老年人提供各種服務事業具有雙層社會意義，它既是一項社會福利事業，同時又是一項產業，作為社會福利事業，它是不以盈利為目的的特殊社會福利事業，作為產業，它屬于社會應該大力提倡、發展的第三產業。為老年人營造好安度幸福晚年生活的空間，是我們義不容辭的責任。

第四章

老年人住宅市場發展趨勢

產權式老年人度假村將成為未來老年人住宅市場的發展趨勢 縱觀天津市老年人住宅市場的發展現狀，各養老院無論是從硬件設施和軟件配套上都存在數量

和質量的問題。在調查中發現有許多老年人既想遠離城市的喧囂和孤單又恐在養老院無法滿足寧靜、舒適生活的要求，產權式老年度假村的出現將打消老年人養老的多種顧慮，在北京、上海、廣州等地此類型的養老住宅深受老年人喜愛，此類項目的成功開發與銷售，可以預示產權式老年人度假村將成為未來老年人住宅市場發展主流。

老年人住宅的開發以中高檔為主、輔之中低檔產品 對老年人公寓的檔次之分，現尚無明確界定，但可以肯定天津市現有的150多家養老院中絕大多數應界定為低檔產品，而絕大多數老年人需求的中高檔產品嚴重不足。高檔產品市場稀缺，有效需求相對較大。低檔產品仍有市場，但需要升級換代。總之中高檔老年住宅產品的開發將成為未來一段時間內市場開發的主流。

“老年人住宅市場”潛力巨大 2004年國家有關部門通過調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內生產總值的1/3；另據中國老齡人協會估計，中國老年人消費約每年4000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產業，尤其是老年人住宅產業是一個極待開發的產業。

第五章

天津老年人住房現狀及需求分析

老年人住宅明顯不足

2003年末天津市常住人口1011.30萬人，其中60歲以上的老年人已達到134.16萬人占全市總人口的14.49%。目前有老人公寓、養老院、托老所各種形式的老年機構３１８個，床位１.２萬張，只能滿足約１％的老年人進住，９９％的老年人都要生活在社區，依托社區家庭養老。

戶型設計不合理、功能相對單一

現有的養老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規劃設計上充分體現人性化關懷。

住宅區規模小、配套設施不足 目前天津市的養老公寓以中小型為主，多屬傳統的養老院、福利院，擁有200個床位以上規模的還比較少。整體規劃設計落后，生活設施不完善，健身、休閑、娛樂設施單一，醫療護理、保健不配套，服務水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。

環境質量有待提升

天津市現有的養老院中，絕大部坐落在偏遠地區或老城內，噪音和空氣污染大，且多數的養老院用房是經翻新過的民宅和企事業單位用房，房屋簡陋，內部安全隱患突出，綠化植被缺乏，更談不上養身、休閑的綠化景觀環境了。總體環境質量有待提升。

服務人員缺乏專業培訓 在養老院從事服務的人員多為下崗職工，他們沒有經過專業的上崗培訓，缺乏心理和護理專業知識，對老人的服務只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人的心理和生理需求的角

度出發，提供人性化的全方位專業服務。

總結：

天津市現有養老院、敬老院均屬計劃經濟的產物，多屬行政救助和自助行為。從實際情況看，養老院的功能僅僅停留在為老年人提供一個寄宿和同齡人交流的場所，功能相對單一，配套設施、管理水平、服務質量落后，人居環境較差，更談不上什么檔次、品質、品位。總之天津市的養老院數量不足、理念落后、硬件設施陳舊簡陋、軟件設施缺乏、功能配套不全、環境質量較差。

第六章

項目選址（地塊）應具備的基本條件

項目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂、度假、會務為一體。根據老年人的生理和心理需求，我們分析認為：作為老年人的養身、養心、養性、養情的地方應滿足以下幾個方面的要求：

1、地塊中間或周邊應該具有水域或者遼闊的視野，因為只有這樣的地塊條件，住宅周圍的環境才會優美，空氣必然清新，才適合老人頤養天年。良好的生態環境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。

2、地塊周邊道路應暢通，水、電、氣基礎配套設施完善，出入必須有公交線路，而且站點近，以滿足老年人探親訪友，出入便捷的需要。

3、地塊規模宜大不宜小，以 1000～1200畝為宜，因為老年人雖需要安寧，但更害怕孤獨，老年人需要醫療、需要社團活動、需要社群文化、需要對外交往、需要家政服務、需要終極關懷、需要一個人生命全新階段開始的精神感覺。只有那種大規模的老年社區，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。

4、地塊距離城郊5～10km，距離中心城區15～20 km為宜，老年人住宅不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡單的把老年住宅與社會隔離起來，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的遠郊區，因為這樣一來，老年人經常面對或老或病的同伴，看著他們一個個離去，看不到充滿活力健康的人群，心理將會承受很大的壓力，不利于身心健康。

第七章

項目產品規劃概述

根據老年人身體狀況、經濟條件和愛好，將項目規劃分為三大類。即宿舍式公寓、居家式或住宅式公寓、醫護式公寓。

宿舍式公寓即寄宿制公寓，住此公寓，老年人如同住集體宿舍一樣，安排在社區相同的一些樓房中居住和生活，這類公寓適合單身老人或老夫婦倆居住。

居家式公寓是每家每戶自成一體，不受他人干擾，可以是老人夫婦住在一起，也可以是老人夫婦與他們的子女或孫子住在一起，使老年人產生居家的感覺，這種養老實際上是社會化養老與家庭養老的結合。

醫護式公寓是將身體有較嚴重殘疾、生活不能自理或行動不便的老年人集中安排在一起居住，并由園區內的醫療機構或專門雇傭的護理人員進行護理。這類公寓的醫療條件好，適合子女不在身邊的老年人。

項目需占地400畝，規劃建筑總面積40萬平方米，低密度、低容積率、高綠化率。全區無障礙設計，以兩層的TOWNHOUSE為主，聯排式住宅，建筑面積一般在每戶150至250平米，每戶獨門獨院，擁有一個“有天有地”的自己的院落。輔之以少量的小高層和多層洋房，面積在每戶60至150平米。有相應的配套服務設施，有整體的建筑風格，注重細部處理。

第八章

項目特色配套服務體系規劃

項目優美的環境，令人耳目一新的建筑固然重要，但是，優質服務是更稀缺的資源，高尚社區以人為本。本項目為了更好的結合老年人的特點技精神、物質需求開展有特色的知識型社區服務，引進最佳的酒店實踐，發揮度假區具有五星級酒店管理的服務模式，將五星級酒店服務與社區物業服務相結合，建立充滿愛心和歡樂的社區。

建立以健康、養生為核心的健康養生特色服務，結合一流的物業服務，塑造優秀的社區文化。一個成功的社區項目不僅僅是將住宅銷售出去，而且要銷售給指定的客戶人群，將客戶組織起來，建立文明的高尚生活環境，這是更重要的風景，也是現代高尚社區生活質量的保障。

一、健康檢測中心

引進先進的健康醫療器械，結合醫療機構的常規項目，開展獨具特色、全面反映人群健康狀況的檢測套餐服務。組織醫療與健康養生專家，根據老人的檢測和評價結果，為老人量身定制出一套集運動健身指導、營養配餐、心理調節、養生服務為一體的健康養生指導方法，全面科學地指導老人保養好自己的身體，為生命加油。如有：養生保健檢測指導套餐、形體保持檢測指導套餐、減肥塑身指導套餐、疾病預防檢測指導套餐、膳食營養檢測指導套餐、心理保健檢測指導套餐等。

二、茶文化中心

茶文化是中國的專利，日本對中國的茶文化進行深入研究并改進為茶道。德國醫學專家在癌癥治療的研究過程中，發現中國綠茶對于癌癥預防具有重要作用，導致中國綠茶在德國出口量急劇上升。正確飲茶不僅有利于身體健康，而且通過茶文化，有利于文化交流。

大量的事例證明，茶的確具有養生保健、延年益壽、強身美容、防治疾病等等功效，但飲茶不當也會損害健康。

通過專家配置不同種類的養生保健茶葉，指導老人正確選用。

三、養生花卉種植園

可以開辟3畝左右的自留地，用于老年人自己耕種花卉及植物蔬菜等。

四、中醫保健美容中心

在引進人才的基礎上，從中選出重點中藥美容配方，針對常見美容問題，提供美容服務。為老人提供針灸、按摩、刮痧等保健服務，將養生保健與美容結合起來。

五、營養配餐與食療中心

營養配餐的作用在于，營養成份能夠滿足運動的需要，控制過量熱量的攝取。引進運動員與大眾營養配餐軟件，可以指導社區老人的科學配餐。

六、健身中心

在會所內設立齊全的體育設施及適合老年人休閑健身的運動場館（如：門球、沙壺球等），設置陽光浴與吸氧室。

七、圖書館與文化交流中心

博覽群書可以陶冶心靈，體育鍛煉可以強身，健康養生可以延緩衰老，恢復疲勞。設立統一商務會所，除了具有咖啡廳等傳統設施外，設立網吧，圖書館等。

八、理療室與抗衰老中心

健康與長壽是生命科學研究永恒的主題，衰老機制的研究近年來由于遺傳學和分子生物學的結合，使其在分子水平上獲得可喜歡的進展，甚至突破進入基因時代。

通過健康養生項目的開展，可以延緩衰老的過程，提高生命的質量。對客戶提供衰老狀況診斷服務。

第九章

營銷思路

根據老年客戶的不同類型需求，建議采用產權銷售與出租服務相結合,開發設計各種戶型以適應

不同類型老人的要求。來將環境生活自然化、社區生活豐富化、家庭生活層次化的健康養生概念和品質生活整合為復合賣點。倡導“健康生活的領跑者”為核心理念，建設符合“中國特色的大型退休生活社區”為目標，樹立項目品牌形象做好鋪墊。在客戶心目中成為個性鮮明、優勢獨具的特色樓盤，最終贏得市場。

主要的銷售辦法有三種，第一種是由老年人或開發商幫助將其原有房屋出租，然后租住本項目的老年人住宅的宿舍式公寓。第二種是房屋置換，即將位于市內原有的住房與項目的住房進行補償差價交換入住，如金額有差別，可采取多退少補的辦法。第三種是返本銷售入住。即在入住之前交付購房金，待老人百年之后，將房子交回，部分購房本金返還其子女或法定繼承人。

結合項目具體情況，在整體推廣上，我們將結合工程進度為時間節點進行推廣節奏的劃分，制定推廣策略。將總體規劃精雕細琢，先開發景觀、會所樣板房，提前通過客戶營銷方式銷售，目的是加速資金回收，后開發實際建筑項目。結合售樓處、會所的開放，示范樣板區及示范環境的亮相等進行形象展示，整合各種媒體資源，開展相關的主題體驗活動，以期對項目銷售起到推動作用。

根據每一個推廣階段的時間性劃分及推廣主題，制定具體的市場手段及實施策略，包含所要達到的效果，所設定的炒作主題、公關活動等。僅為我們的初步想法，其可行性與操作性有待與公司商榷。

市場定位：以高品質的居住空間和充滿親情關懷、健康快樂的生活氣息，體現大型退休生活社區獨一無二的產品個性特征，強調自然、建筑、人文景觀的和諧統一。

總結

隨著我國人口的老齡化，人們生活水平的提高和觀念的轉變，老年人住宅的社會需求廣闊，發展潛力巨大。面對“老年人住宅”這一新興的地產消費，發展前景是誘人的。雖然它沒有巨額的回報，但其長遠性和穩定性也是其他產業難以相比的，不失為一項良機。而且它是一項民心工程，值得我們充分關注。

第二篇：產權式商鋪營銷計劃書

“城鄉養老鋪杯”蚌埠首屆中老年才藝技能大獎賽

活動計劃書 第一章 活動背景

張公麗苑的融資來源于世紀聯華產權商鋪，如今商鋪的銷售，已過了開盤期的熱銷階段，進入冷銷持續期，開盤時的營銷策略已不適應目前的銷售，目標客戶需要重新定位，營銷策略也需要作出調整。我公司經過前期的推廣，從一線掌握的第一手資料中，已基本上把握住市場的脈搏，從客戶的年齡結構上講，以中老年為多，從投資回報的期望值看，期望從回報中產生高額利潤的人對商鋪不感興趣，而期望回報較高，風險較小，回報持久不斷的客戶較感興趣，而這部份人也以中老年為多，從投資的文化層次看，高級知識分子較少，在購買人群中頭腦單一，帶有一定盲目性的人較多，而這部分人也以中老年為多，從經濟狀況看，50歲以上的人已解決了子女的問題、住房問題，并積蓄了一定的資金，而50歲以下的人還有許多開支項目，他們不敢輕易花錢。

綜上所述，我公司把目標客戶鎖定在中老年這一群體中，他們希望平穩地渡過下半生，解決養老問題，所以我們把產權商鋪改為養老鋪，因為產權商鋪這一新名詞讓他們費解、盲然、不知咋回事，而養老鋪，直觀、易懂、直擊中老年心理。

目標客戶重新定位后，營銷策略也相應作出調整，從目前售樓中心看，存在咨詢的人少，成交量小，聚攏人氣是一個很關鍵的問題。

我公司在外圍推廣做了大量的工作，到財院各辦公室，醫學院各辦公室，郵政、移動、電信、華光的辦公室都散發了宣傳單頁，煙廠的門口、煙廠小區，各股市及十幾個生活社區和80%以上的二手房中介機構都散發了宣傳資料，有不少是多次重復散發。許多重點單位都深入到人，進行了面對面推廣，包括發動身邊親戚朋友，目前看，收效甚少，為了能把中老年人聚擾到售鋪中心來，我公司策劃了“城鄉養老鋪杯，蚌埠首屆中老年才藝、技能大獎賽”。報名選在售鋪中心，大賽地選在世聯廣場，年齡在40歲以上，各種才藝、技能不限，大賽期間報名不截止，活動截止到樓鋪售完時再產生大獎，大獎為一個“養老鋪”。

我們認為這項活動能把世聯廣場變成中老年集聚的中心，因為：

一、能按

照他們的興趣展示才藝。

二、有才藝技能的中老年一般有積蓄。

三、參賽人員能帶動身邊其它中老年人。

四、大獎具有很大的吸引力。

五、爭取得到各單位工會，老干部科的支持。

第二章

活動宗旨

隨著蚌埠市的房地產市場的日益繁榮，競爭也日趨激烈，各開發企業的競爭已經由原始的價格競爭階段進入到了品牌產品競爭階段。

在目前市場環境下，推出的“世紀聯華產權式”商鋪從開業至始已取得了階段性的勝利，就前期銷售情況分析，目前商鋪的目標消費群體為中老年人群，在廣告宣傳無法做到人人皆知的情況下，我們依托本次中老才藝大賽，將我們的目標客戶群鎖定，對其集中宣傳推廣，為本次活動的要旨。

第三章 活動構成

圍繞主要目標客戶群，通過本次大賽活動，在宣講推廣商鋪的同時，亦可借本次活動提升企業品牌形象，為后期公司的發展及項目運作打下基礎。

為豐富珠城中老年人的業余文化生活，展現珠城中老年人精神面貌，由市總工會與市城鄉房地產開發公司聯合主辦“城鄉養老鋪杯”蚌埠首屆中老年才藝、技能大獎賽，通過本次活動的組織展開，必將會集中吸引全市中老人的參與及關注，以產生廣泛的社會影響力和轟動效果。

一、前期籌備：

1、成立大賽籌備委員會，確定籌備委員會小組成員名單。

2、確定工作日程安排流程表。

3、呈報詳細活動計劃書送達市總工會。

4、確定場地，頒獎及活動所需物資。

5、確定評委人員名單，并發邀請函。①每個項目只評出一等獎(約200元獎品)，如拉到贊助可設二、三等獎，獎品含金量提高。②項目的評委全部由城鄉公司工作人員擔任，總決賽時邀請6~8名專家及公證處人員參加，如大獎采用搖獎方式，僅需公證人員參加即可。

6、刊登個人參賽報名及企業組織報名方式。

二、具體活動總體方案。

1、指導思想、主題、宗旨。

① 指導思想

以淮河文化、時代發展為支點，全面展示蚌埠獨特的淮河風情的同時，展現珠城的百姓生活、精神風貌及人文環境，通過中老年人的才藝展示可以傳達出今日蚌埠在新一代黨的領導下、各級政府部門的辛勤努力下，在城市建設、環境改造、經濟發展等各個領域的突出貢獻及人民安逸、幸福、祥和的生活，為提升城鄉企業形象及推動我市社會經濟的新一輪發展，塑造中原地區中心城市形象。

② 活動主題

豐富中老年業余文化 展現中老年精神面貌

③ 活動宗旨

中老年人的盛會 才藝展示的平臺。

2、活動原則。

安全有序、隆重熱烈、節儉高效、求實創新。

3、名稱、時間、地點。

①名稱：“城鄉養老鋪杯”蚌埠首屆中老年才藝、技能大獎賽。②時間：20xx年12月10日。④ 地點：蚌埠市世紀聯華大賣場廣場。

4、會徽、會旗。如下圖示：

5、主辦、承辦、協辦單位。

主辦單位：蚌埠市總工會

蚌埠市城鄉房地產開發公司 承辦單位：蚌埠市現代營銷公司

標客戶的注意，凡購買商鋪的客戶均可參加抽金磚大獎活動，作為賣點促銷推廣這樣一來，對其感興趣的人群就會增加，主動咨詢者就會越來越廣，再經過媒體宣傳推廣，勢必會將本次“送金磚”活動推向一個銷售的高潮。

預計金磚每個約人民幣：1千元左右（金磚為純金空心），只標出含金量不標重量，準備十塊金磚作為抽獎活動獎品，預計1萬元左右，將其十塊金磚放在售樓現場，供人參觀，抽獎活動作二次推出，先期抽出5塊金磚，刺激消費，讓得到金磚的客戶作為宣傳員，提升商鋪含金量。通過送金磚活動和才藝大賽活動結合起來，必定會使現場人氣聚升，銷售火爆，以上就是為送金磚活動的目的。

現代廣告營銷策劃有限公司

20xx.11.10

第三篇：度假村投資計劃書

度假村投資計劃書

投資計劃書既商業計劃書，其主要意圖是遞交給投資商，以便于他們能對企業或項目做出評判，從而使企業獲得融資。今天小編要給大家介紹的便是度假村投資計劃書，歡迎閱讀！

度假村投資計劃書1

一、入駐原由：

我們選擇XXX商場作為入駐目標，是因為看好貴店的強大實力、經營方式、經營類別和日趨增長的人氣。貴店以X萬平方米的超大面積位居X城市商業之冠，而SHOPPING

MALL的經營模式更是當今世界上最流行的商業模式;貴店的人氣越來越旺，又欣聞貴店在店慶當天日銷X萬元，創造了本行業的一個奇跡，可見XXX商場的人氣;貴店在20xx年有奧運明星來助陣，20xx年當紅明星又蒞臨XXX商場，可見貴店的影響力;市委領導、省委領導都不止一次到XXX商場來視察，可見政府及領導對貴店的重視！

二、經營業態：

我們與貴店采取扣點聯合經營方式，扣點的額度另行洽談;本店后方管理由我方負責，大局管理遵守XXX商場的統一安排。都市休閑農莊是國際上最流行的一種全新的休閑業種，它以田園風光、莊園風情為主要風格，迎合城市人追求“綠色”“田園”的一種心態，綜合了城市人比較感興趣的農村生活狀態，把“自耕自種自留地”、“動物家園”、“領養小動物”、“小橋流水”、“別有洞天”、“釣金魚”等一系列的全新休閑方式綜合起來，形成了一站式享受田園樂趣的業態。在繁華的都市中打造出一片全新的天地！

你可以在這里領養小動物，可以給自己領養的小動物命名，給自己的小動物喂食;你還可以在這里種自己的自留地，開荒、播種，讓你體驗完全的農家生活樂趣！你還可以來這里釣金魚，釣多少就可以帶走多少！當然，這一切都是需要付費的。

裝修風格以農村的綠色基調為主，中間有草地、小型魚塘、自留地、小木屋、寵物基地等等一系列的設施。大概需要500平方米的面積。我們將不定期的對店內設施進行更新及維護！

三、目標市場：

同XXX商場的中高檔定位一樣，我們的目標客群以追求時尚的都市白領、3—14歲的少年兒童為主，以中年的政府官員為輔！積極迎合他們追求田園風情樂趣、熱愛小動物的心理！這部分客群的消費能力比較強，他們會不惜金錢來追求一種自然的休閑狀態。而兒童會根據自己的喜好選擇游戲的方式，他們普遍對小動物有好感，而父母對他們的行為除了支持之外，也沒有其他的辦法！所以我們的目標市場是兩種顧客行為：一種是刻意追求形的;一種是興趣支配形的！

四、市場環境分析：

X城市經濟實力雄厚，在全國城市綜合實力50強評比中，X城市列居18位;在全國國內生產總值超百億元的城市中，X城市位居第10位;在全國55個人均國內生產總值超萬元的城市中，X城市位居榜首。X城市人的消費能力更是位居全國之首！

X城市市位于X省的西部，氣候干燥寒冷，年封凍期長達5個月。也就是說，在這長達5個月的時間里，人們的活動范圍只限在室內，而室外也很少見到綠色，市民在這5個月里最向往的就是綠色！

繁忙的都市生活使城市人接觸自然的機會越來越少，很多人都有在夏天到農村去的想法，而我們正是迎合這種想法，把一個完整的農村搬到城市來，同時把農村不受歡迎的部份全部剔除掉！這里是一個整潔的、有序的、具有優美風光的田園！

五、市場經營分析：

都市休閑農莊這種業態的休閑方式在歐美是比較流行的，在我國也只有延海的幾個城市有類似的店鋪。這種模式在X城市還是一個空白，我們就是要抓住這個市場空白的機遇，在別人還沒有想到的時候，我們已經付之于行動！而X城市人本身對各種方式的體育運動項目就沒有多大興趣，在年收入較高的基礎上，他們更熱衷于追求一種全新的休閑方式，而都市休閑農莊也就應運而生！

貴店的美食娛樂廣場是在X城市最大的一家室內休閑娛樂場所，受到了X城廣大消費者的歡迎和認可！但是這里的休閑項目是有欠缺的，貴廣場注重的是娛樂項目，而對于休閑來說，除了陶吧、玩吧之外，再沒有吸引人的地方，都市休閑農莊會彌補這種狀態，全力打造一個室內的田園、城市中的農村、一個別有洞天的“桃花源”！

六、管理模式：

我們采取的是店長負責制原則，在本店將設店長一名，全權負責本店的管理。

我們有固定的清潔員，負責店內的所有衛生;有養育員，負責小動物的喂養;有負責店內賣各種動物食物的相關人員;有負責安全的安全員。

我們的小動物選的是一些溫順的動物，不會對顧客進行人身攻擊。

我們會積極配合XXX商場的各種促銷活動，也會在適當的時間搞自己的促銷活動。

我們采取整合營銷方式進行前期的市場拓展，把所有廣告的觸點整合起來，以錯落有致的媒體廣告、交相呼應的軟性新聞為主，進行大幅度的市場推廣，同時，也希望貴店給予一定的支持！

一、廣告攻勢：

前期我們將在本市各大知名媒體上進行大幅度的廣告轟炸，以提高品牌知名度，樹立良好的品牌形象，力爭做到家喻戶曉，路人皆知！

X城市地區沒有強勢媒體，這是X城市人都知道的，所以我們整合了各種媒介信息后，選擇能夠互補的媒體進行廣告宣傳。初步打算在X城市晚報、X城市電視臺、X城市廣播電臺等媒體上發布廣告。

二、軟性宣傳：

軟性新聞最大的好處就是能夠提升品牌的美譽度和知名度。

我們將通過X城市晚報、電視臺、網站等一系列的媒介，進行軟性新聞報道，把都市休閑農莊變成市民關注的交點！讓人們進行口頭傳播。

三、活動配合：

在每年的元旦、春節、勞動節、兒童節、端午節、國慶節、中秋節、圣誕節等重大節日推出各種促銷活動。包括票價打折、釣魚比賽等等。

綜上所述，我們前期所做的一切都是希望能把都市休閑農莊這個項目做好，并能與X城市商業龍頭XXX商場合作;前期，我們曾到全國各地的零售企業做過市場調查，這個項目在省內還是個空白，我們期望著能與XXX商場積極合作，添補這個空白，把這個市場做起來，真正的把它作成X城市人的“都市休閑農莊”。

度假村投資計劃書2 東鎮目前旅游業現狀：資源優勢明顯，發起步較快;景區形象模糊，市場營銷缺位;旅游才缺乏，設施完善;政府善于引導，發展前景看。

旅游形象認知包括三面內容：游客認知，旅游認知，旅游內部認知，三面組旅游完整形象。東鎮旅游資源比較豐富，目前東鎮旅游形象比較模糊，旅游形象認知度低，其今旅游發展利。

1，游客認知度低：

由于種種原，東鎮旅游形象定位等面沒進行深入細致研究，導致景區形象片面化，模糊化。游客景區認知體包括景區熟悉度興趣度。東鎮旅游資源豐富，其旅游形象散亂，沒主打賣點，鮮明口號，視覺形象，風情形象，歷史文化形象，缺少系統形象設計與提煉。加旅游基礎設施落，接待能力差，東鎮周邊市場知名度低，旅游吸引力強。數游客東認識僅僅停留唐山看佛雕，進園摘水，進村莊吃農家飯等等低層面，限制旅游發展步伐。

2，旅游認知意識淡薄：

旅游認知要指居民旅游業理解程度。近，政府確引導，東鎮建設工業強鎮，商貿重鎮，旅游名鎮農業產業化鎮目標，實行農工商旅四業并舉，經濟發展勢良，居民均純收入增迅速。由于政府旅游產業引導做夠，居民于發展旅游理解夠深入，觀念意識停留傳統商貿。部居民雖能主參與旅游建設，并非旅游經濟利益驅使，數居民接受。

3，旅游內部認知足：

旅游內部認知指旅游部門，旅游業者何看待前旅游發展狀況。東政府部門發展旅游決，并且已經組建旅游部門，配備定能力專門才，旅游產業發展規劃做少工作，政府發展旅游重視程度夠，產業規劃項目建設步伐明顯滯，投入，財，物力足，尤其市場營銷面。雖東鎮已經啟“做東旅游明白”并始實施，沒具體旅游產業化發展程度，比較明顯唐山等現景區經營管理十落。

廣泛深入展宣傳促銷拓展旅游市場，推進旅游業快速發展項重要舉措。旅游業注意力經濟，旅游宣傳促銷實際花錢賺吆喝，賺眼球，吸引游客注意。東鎮目前市場宣傳促銷比較落。

1，手硬手軟。

硬：意搞景區基礎設施建設。軟：目前沒制定操作市場宣傳促銷計劃。目前，淄博及周邊市新景區雨春筍般涌現，東鎮等所旅游景區配套設施建再進行宣傳促銷，相于市場機拱手讓給競爭者。

2，宣傳促銷敏。

相關部門旅游市場敏性高，宣傳意識薄弱，存等待，觀望態，主迎合旅游市場需要展宣傳，旅游發展程迫拖再拖。

3，宣傳促銷手段落。

旅游宣傳促銷項綜合性比較強工作。選準市場，需要利用宣傳手段促銷手段針性展促銷，及，全面景區快速度推薦給游客。東鎮目前基本依靠些傳統渠道外發布旅游消息，針性強，渠道窄，能效吸引游客注意。

東鎮旅游產品發概括：旅游產品單，缺少包裝;旅游項目太平淡，缺少精品;續發緩慢，與市場脫節。

1，旅游產品單，缺少包裝。

東鎮前期旅游規劃已經完，部旅游資源未經發，沒設計具自身獨特魅力旅游產品。目前，東鎮展旅游項目唐山佛雕園文化觀光，農家樂旅游，且些旅游項目粗糙，細節包裝做夠。

2，旅游項目平淡，缺少精品。

東鎮目前比較型唐山佛雕文化園傳統宗教氛圍比較濃厚，并第水晶觀音坐鎮，佛雕觀賞主題規劃思路本身所具宗教文化沖淡。汁第品牌匯源加工廠，沂河水鎮休閑，鄉村旅游等資源定程度忽略。

3，續發緩慢，產品與市場脫節。

市場變化，游客需求斷變化，景區產品發需要斷改進，旅游產品命周期限，旅游產品發需要斷變化。隨著休閑度假代，眾于休閑度假類旅游產品需求持續走高，家旅游局提20xx城鄉旅游，力發展城鄉休閑旅游。東鎮處于沂蒙山區，沂河兩岸，水岸休閑，山野休閑資源比較豐富，目前僅僅局限于傳統觀光旅游產品發，鄉鎮休閑度假類產品設計沒形完整思路。

旅游營銷渠道旅游產品與市場相接橋梁，旅游景區賴發展支柱。，經濟快速發展，旅游需求斷變化，何自產品效式銷售給游客程度影響景區旅游產品命力。東鎮經濟發展比較迅速，受外界廣泛關注，營銷渠道窄，際傳播網絡主展營銷現象普遍。東鎮沒旅行社，沒旅游宣傳網站，報紙，電視，電臺等傳統媒體沒利用，公關節事尚未展，說旅游宣傳基本沒展起。

第四篇：房地產項目執行計劃書

點擊下載

概 要

1.整體策略

（簡述公司的策略方向、項目策略目標，并分析項目策略與公司的策略是否一致）

2.預期目標

a.開發規模：占地 畝，總建筑面積 萬平方米。

其中：一期占地 畝，總建筑面積 萬平方米；

二期占地 畝，總建筑面積 萬平方米。

b.開發周期：

c.啟動資金及到位時間：

d.總銷售額：

e.總成本：

f.稅后利潤：

g.一期銷售率：

l 內部認購完成 %

l 第一次強銷完成 %

l 第二次強售完成 %

h.質量目標：

i.品牌效果：

更多請點擊下載

第五篇：房地產項目投資計劃書

************大廈

投資計劃書

一、項目建設說明

**********大廈是**********置業有限公司投資籌建的，傾力打造的淮陽市區內首座以“金融行業發展”為主體的商業住宅項目。“金融先行、商貿為主、地標品質”這三位一體的項目開發理念將隨著項目的建設鮮明的呈現在廣大市民面前,單層100余米、三層跨度近400米的商業鋪位，勢必成為該區域的地標建筑與經濟源動力。

二、項目選擇地理位置概況

該項目位于淮陽縣商業中心區域，項目距東側龍湖國家濕地公園僅1.5公里，東臨淮陽主干道龍都大道，西近106國道，距淮陽縣汽車站僅1公里，項目周邊比鄰祥瑞花園、西城陽光花園等高檔小區，距淮陽縣人民醫院約1公里，教育資源豐富，小博士雙語幼兒園、淮陽縣第二實驗小學、淮陽縣雙語實驗學校、淮陽縣實驗中學一路通達，是淮陽縣文化、教育、購物、休閑娛樂、交通等配套設施齊全的重點核心區。

三、項目建設市場的需求情況及開發策略定位

1、市場需求狀況

淮陽縣人口為135萬，城區人口20萬，根據淮陽縣2007年編制的《淮陽縣城總體規劃》，對縣城2006---2020年期間城市發展總規劃進行了明確的判定，城市主體將以上述三大趨勢發展，并形成“一中、兩副、兩軸、三區”的城鎮化發展空間形態。同時積極融入“周淮一體化”，加強與項城之間的經濟聯系，充分利用空間上靠近周口的優勢，加快縣城向西發展，壯大城市規模，增強其旅游服務、商貿職能，加快工業發展，積極與周口產業進行協調、對接，積極融入“周淮一體化”。

通過城市基礎設施建設和城市化進程的推進，農民進城是必然的趨勢，目前淮陽縣住宅類的開發供給量約為75萬㎡，市場去化率為70萬㎡，市場供需基本持平，購買力且逐年遞增，淮陽土地供給量在不斷減少，因此市場供需狀況處于平穩發展趨勢。

2、開發策略定位

（1）、小區占地約5600㎡，總規劃建筑面積約為16800㎡

（2）、建筑類型：門市及居住房

（3）、建筑風格為現代建筑風格，綠化率為30%，園林式景觀

（4）、邀請淮陽最具雄厚資金的施工單位進行施工，同時做到安全化、規范化管理（5）、聘請知名物業公司，采用智能安防系統進行綜合物業服務。

四、項目建設規模、小區規劃、建筑風格

1、建設規模

規劃占地：4313平方米，建筑面積：16800平方米。住宅戶型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，總戶數約835戶。車庫每套面積：19.8平方米，總套數約：400。

2、小區規劃、建筑風格

（1）、小區規劃有創意、道路布局合理，要人、車分流，方便進出。主入口為步行街，次入口為車輛出入口。

（2）、整個小區建筑風格要高雅，建筑線條設計合理，美觀實用（尤其沿街樓面），建筑顏色搭配合諧，明朗，且有對比度。

（3）、小區的綠化、景觀園林設計有特色，觀賞性強。設有體育、健身場地及設施。

五、環境影響、風險分析及防范措施

1、環境影響

符合國家環境保護法律、法規和環境功能規劃的要求。

2、風險分析

（1）、工地建設風險，工程建設及工期是本項目的主要工程建設風險，建設中招投標的實施成功與否將直接關系到工程造價和質量，工程如果延期將影響項目的資金回收。

（2）、項目位于中心地帶，（4）、周邊公司入駐數量不足，需求量不大。

3、防范措施

（1）、充分進行市場調查（戶型面積需求，園區規劃綠化需求，價格需求等）。確定合理開發規模及戶型面積分類。

（2）、抓好前期規劃及施工圖設計，使設計先進、符合市場需求。（3）、抓好施工、監理工作，保證施工質量及施工工期。

（4）、加強對商業的招商引資及周邊公司的調查，加速有關配套設施的建設。

六、建設成本、銷售、稅金、利潤估算

1、建設成本估算：

（1）、土地成本：534.875元/㎡×16800㎡=8985900元，（2）、前期開發費用：450元/㎡×16800㎡=7560000元，（3）、主體工程費用：1200元/㎡×16800㎡=20160000元，（4）、安裝工程費用：550元/㎡×16800㎡=9240000元，（5）、社區管網工程費用：61元/㎡×16800㎡=1024800元，（6）、園林環境費用：30元/㎡×16800㎡=504000元，（7）、配套設施費用：120元/㎡×16800㎡=2016000元，小計：8985900+7560000+20160000+9240000+1024800+504000+2016000＝49490700（8）、財務費用：158元/㎡×16800㎡=2654400元（9）、開發間接費：90元/㎡×16800㎡=1512000元（10）、管理費用：120元/㎡×16800㎡=2016000元（11）、銷售費用：40元/㎡×16800㎡=672000元 小計：2654400+1512000+2016000+672000＝6854400元 總計：56345100元。

2、銷售估算：

（1）、住宅：按3400元/㎡×5240㎡=17816000元；（2）、商業：按7000元/㎡×8567㎡=59969000元；（3）、車庫：按60000元/個×47=2820000元；（4）、總計：80605000元。

3、利潤估算：

（1）、銷售利潤：80605000-56345100＝24259900元。（2）、稅金：暫按下三項計： ①營業稅及附加：5.6% 5.6%×80605000=4513880元。②所得稅：25% 25%×（80605000*15%）=3022688元 ③土地增值稅：5%

5%×80605000=4030250元

④土地使用稅：10元/平方*4313*3＝129390元 ⑤不可預見費（3）、稅后利潤：

24259900-4513880-3022688-4030250-129390＝12563692元。

七、項目資金來源

本項目開發投資的資金來源有三個渠道，一是公司自有資金，二是銀行貸款，三是預售收入。

開發初期本項目開發商自有資金2500萬元作為啟動資金，用于支付土地款項以及前期各種費用，后期隨著項目的進展，在辦理第三個證件后，開始著手準備開發貸資料，擬需貸款1500萬元，待項目進入可售階段，以預售收入、房產抵押、按揭貸款等形勢迅速回籠資金。

八、項目實施原則及建設周期

1、項目實施原則

（1）、嚴格執行建設程序，統籌安排各項工作。

（2）、重點抓規劃、方案、施工圖設計，做到設計合理，技術先進。

（3）、嚴把施工質量關，質量與進度協調統一，保證質量，按時完工，交付使用。

2、建設周期

（1）、2013年10月20日-12月30日，地質勘察。

（2）、2014年1月4日-4月1日規劃、設計及施工圖設計階段。（3）、2014年4月1日-5月15日審圖、圖紙交底。

（4）、2014年5月15日-2015年9月25 工程施工階段，10月25日全部竣工交付使用。

九、銷售策劃

1、銷售宣傳的重點區域：淮陽縣全區

2、及時開展銷售宣傳，準備工作（2014年11月-2016年5月），12月1日開始正式銷售宣傳。

3、銷售中心辦公室，內有小區規劃圖（景觀、園林）沙盤，各種戶型沙盤展示（2014年10月做完）。

4、多方位廣告宣傳

（1）、網上宣傳：平面效果圖、戶型圖、銷售價格及相關說明。

（2）、通過媒體（報紙、廣播、電視），銷售宣傳冊，單體廣告板，路燈廣告板宣傳。

十、項目立項結論

本項目位于淮陽縣中心位置，且周邊相應配套設施齊全，戶型平面布局合理，戶型面積適宜，建筑風格高雅，顏色搭配合諧，觀賞性強的景觀園林。公司將以優良的施工質量，科學的物業管理，把握好整個銷售市場，其項目是可行的。