第一篇：產權式酒店投資項目可行性分析

產權式酒店投資項目可行性分析

一、與項目相關的房地產開發許可證

產權式酒店本身就是商品房買賣，投資者購買前必須了解該項目的各類房地產許可證，確保投資的是具有獨立產權的物業。通過對相關證件的了解，明確了物業的用地性質。一般來說，產權酒店的用地性質有三種，分別是：40年產權的商業性質用地，50年產權的綜合用地和70年產權的住宅用地性質。不同的房地產用地性質將影響物業的購置成本和收益的稅收。

開發商必須提供：土地證、開工許可證、房地產預售許可證等證件。

二、酒店物業市場可行性研究報告

專業公司的市場可行性分析是投資產權酒店成功與否的關鍵所在，也是幫助投資者判斷所購物業價格是否合理，未來收益能否通過市場經營來獲得的重要依據。可行性分析主要包括以下內容：

1.項目所在地宏觀經濟環境分析

2.項目所在地的旅游業發展分析

3.項目所在地的酒店市場分析

4.酒店客源市場定位

5.酒店產品定位：客房、配套設施、裝修標準和服務檔次

6.酒店5-10年的經營財務預測：平均房價、平均出租率、年平均投資收益率

國內產權酒店投資失敗的例子較多，主要原因就是缺乏科學的市場可行性研究分析。另外，房地產開發公司利用產權酒店模式惡意圈錢的例子比比皆是，例如開發商在有些酒店市場已經飽和的地區，仍盲目地建造一個具有400個客房以上的產權酒店項目，最終的結果是老百姓不僅沒有獲得投資收益，還要為此承受銀行大量的房貸債務。除此之外，開發商還利用所在地中心商務區的五星級酒店的經營數據，來套用處于較偏僻地區的產權酒店項目未來的經營前景，導致老百姓上當受騙。作為普通投資者切莫輕信開發商的承諾，而是要求開發商提供真實的市場數據或自己收集數據加以分析。

三、產權酒店的商業模式

商業模式決定了開發商、個人投資者、酒店經營實體三者的關系。較為常見的模式是，開發商在物業銷售之前必須成立獨立核算的經營實體，該實體可聘請專業管理團隊來經營，也可委托酒店管理品牌公司來經營管理。個人投資者在簽定商品房購置合同的同時，必須和

經營實體簽定回租合同或全權委托管理合同，這是個人投資者能確定所購物業將作為酒店來經營，并確保酒店正常運營的首要因素。投資者需重點關注如下事項：

1、如果是以固定回租模式：

簽訂租賃協議主體：一般來說是開發商成立的獨立核算的經營實體，該實體將承擔酒店籌建和開業后的管理工作和相關費用。

租賃協議內容：主要包括，租金標的、租金起始日期、租賃年限、租金支付時間和方式，租金的擔保方、物業二次裝修和資產重置資金的來源，租賃協議期滿后業主物業如何經營管理，業主物業租賃期間如何轉讓，酒店提供業主免費入住權益的實施方法等等協議條款。租金擔保主體：開發商以保留物業或其它資產擔保，根據酒店的經營特性，一般要求開發商提供相當于1-2年左右的租金總額的資產進行擔保。

2、如果（或固定回租期滿后）采用的是經營收益分紅模式：

業主收益的確定：產權式酒店和一般的酒店經營實體的財務計算方法，原則上是一樣。但產權酒店業主實際上購買的只是酒店的客房。因此業主的收益只包括客房的收益，以及與業主客房產權所包含的公攤面積部分的收益（如果有公攤面積用于經營的話）。而屬于開發商保留的酒店配套部分資產，如：會議室、餐飲、娛樂等部分的收益應該歸開發商所有。客房收益的確定：客房收入是酒店所有營業部門經營毛利潤最高的部門。客房經營毛利潤＝客房收入－（客房直接成本＋客房其它開支＋客房部所占酒店未分配經營開支的比例）。國內的產權式酒店目前不采用固定資產折舊和土地攤銷的財務方法，客房部的收益實際上就是客房部的經營毛利潤減去客房部營業稅，也就是全體業主的可分配利潤。

業主利潤分配：按照國際慣例，如權益性投資基金，一般都應該將可分配利潤的95%作為業主的分紅，而剩余的5%將作為酒店的儲備基金。酒店可以根據業主委員會的決定，采取按月、季度、半年度和年度等方式進行分配。國內大部分地區的稅務部門將業主的利潤分紅看成是業主的房屋租金收入，目前普遍采用的是房屋租賃綜合稅，一般在5%左右，由經營實體代扣代繳。

業主參與監管：產權酒店與股份制公司極為相似。在手續齊全、經營合法的前提下，關鍵在于能否建立起一系列規范有效的管理制度和監督方式。通常，產權酒店是由經營實體組建的管理團隊或聘請酒店管理公司獨立進行日常經營。此種情況下，產權酒店有必要成立業主委員會參與酒店經營管理事項，包括經營業績考核，高級管理人員任免，人員薪酬的制定，年度預算制定，經營成本控制，市場發展戰略等等內容。同時，還需要聘請注冊會計師事務所審核財務報表。

四、酒店管理公司的經營管理

絕大多數產權酒店開發商不具備酒店經營管理的能力，所成立的經營實體一般都會組建專業的管理團隊，或委托知名酒店管理品牌進行管理，或加盟某一特許連鎖品牌，對此，投資者有必要了解如下內容：

1、管理品牌：如果經營實體是委托品牌管理公司或加入特許連鎖品牌經營，就必須要求開發商出具和酒店管理公司之間的管理合同，仔細查看合同的相關條款，如：管理形式（全權委托、特許連鎖或管理顧問等），管理年限，管理費用等。

2、管理品牌是否適合：酒店管理品牌的選擇主要是以酒店的功能定位和客源市場的區域分布來決定的，比如國內的一線城市，由于國際入境旅游客人較多，一般高檔的酒店物業都采用加盟國際連鎖品牌。而主要以國內客源市場為主的地區，可能自己組建管理團隊或者加盟國內品牌將更加適合。正常情況下，專業公司的可行性研究報告會對可適用的酒店管理模式和管理品牌提出合理的建議。除非有些開發商本身對管理品牌不太熟悉，為了盡快將房產銷售出去，盲目地選擇國際品牌，或者是以虛假的國際品牌來欺騙投資者。

3、酒店管理市場戰略計劃：產權酒店在經營管理上和別的酒店一樣，需要一個完善的市場戰略計劃，內容包括籌建/開業計劃，中短期運營計劃和長期市場戰略計劃。酒店的經營管理目標，一方面是通過中短期運營計劃的實施，盡快占領市場，鎖定目標客戶群，為業主創造最大的投資收益；另一方面，就是提高服務品質，延長固定資產的使用壽命，樹立市場品牌，保障業主固定資產的保值/增值。

五、產權酒店發展趨勢及金融危機影響

產權酒店只是一個概念，是指由眾多普通投資者購買酒店物業項目中的一間或多間客房的一種投資模式，并不是指某單一類型的酒店住宿產品。目前市場上出現的產權酒店的市場定位主要是為各類商務旅游、旅游觀光和休閑度假旅游者提供住宿服務，是指分布在商務和旅游城市、旅游風景區、旅游度假區的各類以投資經營為主要目的的旅游星級酒店、全套房酒店、公寓式酒店、度假酒店、服務式公寓、主題酒店（或精品酒店）、經濟型酒店。以產權酒店在中國十年中的發展來看，已從早期的概念化逐步走向商業模式成熟化階段，是普通老百姓獲取財產性收入的重要手段之一。十年的發展證明，在國內主要商務和旅游城市如北京、上海、杭州等地區的產權酒店投資，不僅為投資者獲得了房地產的正常增值價值，同時，投資者也享受到旅游產業蓬勃發展所帶來的巨大的經營收益。2008年全球金融危機對國內各類投資產品，如住宅房地產、股市、期貨、基金、銀行投資理財等都造成了巨大損失。而產權酒店投資者所受影響相對較低，雖然酒店經營收益有所降低（固定收益投資者沒有影響），但資產的保值還是得到了充分的保障。此輪金融危機造成房地產的深度調整，銀行貸款利息的降低，是普通老百姓又一輪低價入市投資產權酒店物業的最佳時機。一般而言，包括金融危機在內的突發事件對旅游業市場的影響周期相對較短，如2003年的SARS所帶來的影響只有6個月左右，而此輪全球金融危機所帶來的影響，估計是一年左右。根據全球的旅游市場發展經驗看，旅游業通常是所有行業中復蘇最快的行業之一。隨著各個國家為刺激經濟復蘇，采取加大諸如基礎設施建設、固定資產投資等手段的實施，首先獲利的就是為各類商務旅游活動提供服務的酒店行業。

第二篇：產權式商鋪的投資分析

產權式商鋪是近年來興起的物業形態，投資者出于投資目的，將商鋪委托發展商或品牌經營商統一經營，以獲得穩定的投資回報——租金收益。這種模式始于深圳等沿海城市，盛行之初的成功運作，著實讓它風光了一把，制造了一個又一個“投資小、風險小、回報穩定”的投資神話。然而從2004年開始，隨著“巨庫”“第五大道”“碧溪家居廣場”的相繼折戟，廣大投資者對于產權式商鋪是否能得到高額回報心存疑慮。因此，本文將結合正反兩個案例，為廣大投資者提供相應的建議和風險規避的方法。

【講評要點】

1.小產權分割商鋪和帶租約出售商鋪的區別。

2.產權式商鋪有哪幾大優勢？

3.產權式商鋪存在的主要風險：開發模式、經驗缺乏、經營不善、承諾擔保。

4.規避產權式商鋪的風險，要了解開發商的實力、調查經營管理水平、明晰產權分割情況。

【反面案例】

2003年9月，碧溪家居廣場大打廣告，宣傳“16萬產權商鋪熱賣”。廣告中宣稱，碧溪家居有5萬多平方米的營業面積，分成一個個13.34平方米的標準攤位，以每個攤位16萬元的價格向外發售。并承諾各項手續齊全，可以在國家規定的時間內為購買者辦理土地證和房產證。

關于投資風險問題，碧溪家居宣稱，以碧溪家居廣場5萬平方米的房產、營業收入以及碧溪溫泉飯店的收入，作為購買者的收益作擔保。碧溪家居還提出了保值、增值性回購辦法——碧溪3年內可原價回購商鋪，超過3年，每年遞增原價的5%，截至第十年為原價的135%回購。

2003年10月～2004年6月30日，碧溪家居按合同約定正常返還業主租金。2004年9月底碧溪家居自稱出現資金困難，10月1日要開始停業整頓，所以9月末無法按期返還業主的第三個季度租金。2004年10月，碧溪家居出具承諾書向業主保證：一個月內發放租金及違約金，3個月后可退還首付款，6個月后按合同規定退購房款。與此同時，業主獲悉，早在2002年之前，碧溪方面就以大樓為抵押，向工商銀行西客站支行借款2.88億元（這筆貸款至今未還），隨后，碧溪又將大樓化整為零出售商鋪。

2004年12月，第一批九名業主開始起訴碧溪家居。2005年4月20日，豐臺法院判決《碧溪家居廣場商業用房轉讓合同》無效；碧溪需返還原告購房款，并于4月21日起支付利息；駁回原告其他訴訟請求。2005年5月10日，勝訴業主及其代理律師再次來到碧溪家居廣場，遞交律師函，希望碧溪盡快執行法院的判決，要給出還款計劃書，但碧溪方面無人給任何明確答復。

【正面案例】

第三極文化中心作為產權式商鋪的代表，以北京最大的新生代書店為經營主體，是一所集知識性休閑、文化性消費為一體的復合型文化主題商場。

第三極文化中心以文化消費為主題定位，全部經營與文化相關的產品。在商業業態管理方面發展商聘請了文脈公司進行商業業態的控制、規劃和調整，保證商業部分的經營品質，同時為投資者計算穩定、優質的投資回報。經過合理的業態規劃，第三極文化中心將十一層商業共分為六個大本營，以4～7層的圖書大本營

作為吸引人流的主動力源，9、10層以目的性消費業態——旅游及教育大本營作為附動力源，通過兩個動力源吸引大量的客流輻射到其他樓層的業態，使得全樓商業均能繁榮發展。

在商業管理方面，為了保證第三極文化中心的經營品質，獲得穩定的增值能力和潛力，特地聘請擁有很強的國際客戶資源和招商能力的高力國際，作為第三極文化中心的招商顧問和物業管理公司，以實現對投資者承諾的10年回本，年收益10%的投資回報。

【專家講評】

兩種不同類型產權式商鋪的區別

隨著商業地產的持續升溫，產權式商鋪成為了風險最大，但同時投資回報也最為豐厚的物業類型。投資者如果能明辨其發展前景、出手準確的話，確實能夠實現很高的回報，這也是近年來產權式商鋪個人購買投資升溫的一個主要的原因。產權式商鋪是西方發達國家及我國開放發達城市流行的一種房產投資方式，實際上是一種所有權和經營權分離的房地產商鋪商品形式，主要是商鋪業主出于投資目的將產權商鋪通過發展商或第三方公司整體委托品牌經營商進行統一經營，商鋪業主獲得定期定額的投資回報。

按照行銷方式的不同，在市面上可供投資的產權商鋪主要有兩種形式，即“小產權分割商鋪”和“帶租約出售商鋪”。

小產權分割商鋪。小產權分割商鋪是將產權和經營權分離，這意味著投資者在購買了商鋪之后，成為該商鋪的業主。但投資者無需插手商鋪的經營管理或者轉租，只需與發展商簽訂合同，將商鋪交由發展商統一經營管理，業主即可根據與發展商的合同約定，坐等回報或者共擔風險。

小產權分割商鋪一般會打出3～5年內8%～10%的年投資回報率的承諾，以投資回報率10%來計算，大約5～6年可收回投資成本。由于拆分后的單位面積小，投資門檻相對較低，對中小投資者尤其具有吸引力。

雖然這種投資模式起點較低，但缺點同樣顯而易見。對于開發商而言，面積分得越小就越有利于迅速回籠資金，但對于投資者來說，產權面積分得越散，后續經營越難以保證，投資風險也在無形之中增大了。上文中的碧溪家居廣場就是小產權分割商鋪失敗的典型代表。

帶租約出售商鋪。帶租約出售商鋪實質上是售后返租的改良，客戶購買產權式商鋪的同時，即與開發商簽定租約，將所購房產租給開發商，租期三五年不等，有的甚至長達十年。租賃期內，業主可定期從發展商處得到定額的租金回報，一般為樓價的7%至8%（每年)。租約期內由開發商將統一房產轉租經營，最大限度地確保商場的興旺。帶租約出售方式對業態規劃、業態組織要求較高，由于劃分面積較大，相對于小產權分割商鋪，買家可以更清晰地了解到購買單位租約合同以及經營狀況。

為了保證投資安全，在購買帶租約出售的鋪位時，投資者首先要了解這些鋪位是不是已經有租約合同或者有意向租戶，同時要在商鋪買賣合同上注明租賃時間，以及附帶的租金遞增等條款。

產權式商鋪的四大優勢

產權式商鋪作為一種新型的商業品種，一經推出就得到眾多投資者的青睞，這與其本身存在的優勢不可分割。產權式商鋪的獨特魅力，在于它具有房地產投資的穩定性和商業投資的高成長性。它擴大了投資平臺，分解了投資風險，是廣大普通百姓、工薪階層等穩定職業者的理想投資項目。產權式商鋪的優勢主要有以下幾點：

1.進入門檻較低。產權式商鋪投資額相對較小，無須參與經營管理，收益穩定，因為降低了置業門檻而吸引了大量的中小投資者。一般而言，投資者首付一定比例的資金，剩余款項通過銀行的按揭貸款，即可擁有產權式商鋪，實現了廣大消費者置業投資的夢想。

2.投資回報穩定。與股票、儲蓄、住宅相比，產權式商鋪以其可觀的回報收益和升值潛力成為投資者較理想的投資品種。值得強調的是，產權式商鋪通過鋪位的劃分有效地控制了鋪位總價，從而使之成為了大部分投資者都可選擇的一種投資方式。

以第三極文化中心為例，作為綜合性文化商廈，通過以圖書銷售為主要經營品種的特色，實現了集文化用品、體育用品、休閑、娛樂、餐飲等文化商業、教育服務和商務辦公于一體，其合理的業態規劃將有助于投資回報的順利實現。

3.減緩資金壓力。對于發展商來說，一旦商業規模達到了一定體量，如何實現資金回籠便成了一大難題。有關專家表示，大規模的商業經營需要業態的支撐，需要大型商家的拉動。而對于大型的零售商來說，高效的流動資金周轉率是他們成功運營的基礎。即使是資金規模龐大的商業旗艦，如沃爾瑪、家樂福等跨國經營的公司，都不可能大把地掏出資金來購買大面積的商業鋪面，租賃經營始終是他們考慮的首選方式。同時，大面積商業鋪面所需要的資金也是一般的小投資者不敢想的，因此產權式商鋪無疑為發展商解決了一道難題。

4.降低經營成本。經營商以承租的方式獲得了商場使用權，而不需要直接購置，減少了流動資金的占用，也省卻了占領市場的大筆資金，不僅維持了合理的流動資金周轉率，降低了經營風險，同時由于是通過發展商或第三方公司承租，不直接參與商鋪買賣，因此也不會出現過多的法律問題。

產權式商鋪存在的四大風險

產權式商鋪的架構中存在著三方利益的沖突：發展商關心的是售價，業主關心的是投資回報率，經營者希望租金越低越好。由于產權分散在不同的主體身上，三權分立的局面，使得產權式商鋪實際上蘊含著很大的風險。因此，投資者要根據商業項目的具體情況而作出恰當的投資舉措。

開發模式的風險。目前，市場上很多產權式商鋪的開發商是做住宅項目出身的，他們的投資目的是要實現“短、平、快”的收益回報，為了促使資金的迅速回籠，而抬高經營項目的價格，以實現更多的附加價值，從而人為的改動了商業業態的自然升級。

案例中的碧溪家居廣場為了高價銷售商鋪，獲取套現，不惜以夸大其詞的廣告宣傳來吸引投資者，使這種本來風險相對比較小的投資方式變成了高風險投資。歸根到底，是開發商將其本身的風險轉嫁給了投資者。一旦出現問題，開發商可以人去樓空，而風險則由投資者自己承擔。

專業經驗缺乏的風險。雖然產權式商鋪是一種良好的商業模式，但由于大部分開發商和經營管理公司都處于“摸著石頭過河”的階段，對于如何經營好產權式商鋪，則缺乏實戰經驗。開發企業雖然也在努力學習國外的先進管理經驗，但對商業項目的經營管理上仍存在著一定程度的差距。而一些國外的商業管理公司，雖然擁有先進的管理水平，卻因為不能很好地了解國內消費者的生活方式和消費習

慣，而產生“水土不服”的情況。

經營不善的風險。在長期的承租期中，如果經營管理不善，不僅不能實現預期的經營目標，更無法向投資者提供承諾的租金收益。仍以碧溪家居廣場為例，商家雖然在運營前期按合同約定正常返還業主租金，但在營業一年之后，因為經營管理上的錯漏頻出，無法按時支付投資者應得的租金收入，從而導致了業主狀告開發商的最終結果。

此外，開發商出售產權式商鋪，但是投資者能否得到產權仍是個問題。分割銷售后所帶來的產權分散與商業統一經營的矛盾，也一直是產權式商鋪所要解決的問題。

承諾擔保的風險。在承諾回報中很多投資者認為有擔保最可靠，很多商鋪承諾每年8％～10％的回報，并有各種形式的擔保。但是擔保問題是一個非常復雜的法律問題，有些擔保虛到無以保障，即使有開發商所說的數十億元集團資產作擔保也并非就高枕無憂。

有些開發商承諾用自己產業的經營收入作擔保，然而項目未來的運作情況具有眾多不可確定的因素，如果經營效益不好，承諾的投資回報將無法實現。即使有項目用集團數十億元資產作擔保，可是投資者很難知道該集團的資產債務關系，而小債權人的權利是要排在大債權人之后。還有些開發商通過擔保公司來實現承諾，但問題是很多擔保公司實力不強，有的甚至是開發企業下屬的子公司，根本不能實現所謂的承諾回報。

產權式商鋪規避風險的原則

產權式商鋪作為新生的商業地產模式，可謂是“優勢與風險并存，利益與矛盾交織”，作為普通的投資者可以通過以下方式，規避可能出現的經營風險。

了解開發商的實力。具有實力和好口碑的開發商從物業選址建設到銷售都會有全盤的考慮，選擇他們的物業投資風險相對較低。業界有句名言叫“地段，地段，還是地段”，選擇合適的地段對商鋪投資是至關重要的。有眼光的開發商會在城市變遷中捕捉到商機，從而實現高額的經營利潤。

投資者可以通過了解開發企業的背景，明確開發商的經營實力，以保證自己的投資回報順利實現。案例中的第三極文化中心的發展商是中關村文化發展股份有限公司，它在圖書經營上有多年經驗，是以發展文化產業為經營目標的大型綜合性文化企業，而不是單純的房地產開發商，從而保證了物業經營的高管理水平。調查經營管理水平。從某種意義上來說，商業物業的升值和延續是靠經營出來的。商業物業經營管理搞好了，可以提升整體形象，吸引更多的投資者來投資，從而形成良性循環，促使商業物業的升值。

業主選擇的開發商應該對投資回報有理性認識，不能只考慮高額獲利因素。同時，開發商要充分考慮風險變化因素，具有財務保障體系的提供，使業主的利益不受損害。

明晰產權分割情況。為了避免風險，小業主在簽約前應該有充分考慮，要明確產權問題。雙方約定的投資回報率一方面合同上要有明確約定，另一方面應有第三方提供擔保。并且一定要明確這樣的承諾回報是由誰來承擔責任。因為，由誰來承擔責任，比承諾什么，更值得投資者來關注。

商鋪投資在目前是一種高風險高回報率的投資品種，存在著許多風險。有沒有人來租、租金有多少、盈利的來源等一系列問題都要考慮到。同時，產權式商鋪涉及了開發商、經營者和眾多分散投資者，利益分割很細，情況復雜。如果開發商、經營者任何一方出現問題，對小業主都會帶來重大損失。所以，業主應該自發成立一個統一的組織，有利于統一意見，對維權活動的進行比較有利。

隨著開發企業的實力加強和經營管理水平的提升，未來的產權式商鋪可以采取基金的運營管理模式，通過物權的和諧統一，為投資者提供完善的投資服務，使產權式商鋪可能存在的風險降到最低。

講解專家:

公衍奎

1992年畢業于同濟大學并獲得學士學位，1996年取得碩士學位。1998-2001年，在人民大學經濟研究所攻讀“國民經濟學”第二碩士學位。

現任華高萊斯國際地產顧問（北京）有限公司副總經理，直接負責公司市場資訊部的市場研究工作，以及策劃部項目顧問工作的全程控制。在華高萊斯參與的項目涉及區域發展，產業園區開發，新城建設，各類商業、居住、商務項目開發，房地產企業發展戰略，等等。

第三篇：投幣式洗衣機項目投資運營可行性分析[范文模版]

投幣式洗衣機項目投資運營可行性分析

一、綜述

隨著時代的發展，社會生活節奏的加快，24小時不間斷營業無人值守的自助經營模式因其自主、自助、便利的特性，正被越來越多的人所接受，從現在街上出現的各式自助咖啡機、自助銀行柜臺機、自助郵局和自助服務亭等陸續推出，我們可以感覺到自助無人商店時代的來臨。

洗衣服是一項耗時、耗力、耗神的工作，在歐美等發達國家，由于時間的珍貴以及追求個性化富有情趣的生活，人們早已不愿為日常洗衣耗費時間，隨之而來的是大量洗衣房的出現，目前歐美、日韓大街小巷，尤其是學生單身公寓，自助投幣洗衣機隨處可見。

二、自助投幣洗衣機進入校園的可行性

1、符合國家提倡校園服務社會化的大政策，專業公司才能專業服務。

2、能有效解決住校學生洗衣難問題，學生投幣洗衣，自主、自愿、自助、時尚方便。

3、節省學生洗衣所耗的時間和精力，把更多的時間用于學習。

4、能有效提高學校以人為本的辦學品質和良好的社會形象。

5、能有效節約學生洗衣用水，實踐證明用洗衣機洗衣物會節省30%-50%用水量。

6、比洗衣房更接近學生宿舍，學生使用方便。

7、性能的可靠性和穩定性好，是刷卡洗衣機所不能比擬的。

8、無需校方投資、維護和管理，卻能達到提升學校綜合辦學的條件的效果。

三、投幣洗衣機的性能和使用

1、全電腦自動洗衣程序，從進水、洗滌、直到甩干完成為止，所有環節自動完成。

2、每次洗衣數量4.5—5.0Kg,洗衣時間30-40分鐘。

3、每次洗衣需投入3枚硬幣,具有電腦識別真偽幣功能。

4、可依據衣物數量模糊調節水位，節約洗衣用水。

5、電腦自動記數，記數準確率100%，可委托他人收款，便于規模化經營。

6、采用電解水原理，有效殺滅病菌。不銹鋼內筒更避免了塑料內筒使用后所產生的顏色污垢，更加環保整潔，安全可靠。

7、投幣控制箱使用12V安全電壓。主機采用220V電壓，靜電接地。

8、每臺占地0.30平方米,采用自來水管道連接供水,安裝方便。

9、電機工作功率為300W,每次洗衣耗電量不足0.06度,待機不耗電。

10、美國芯片技術，程序自動保存和自動恢復設置，技術更可靠，性能更穩定。

四、投幣洗衣機在校園內適合放置的場地及投放的數量

1、放置于宿舍樓層/學生公寓公用洗衣間、走廊每層1臺或跨層2臺。

2、放置于宿舍底層適合的位置。

3、放置的原則：便于學生使用，便于安裝。

4、投放的數量：男生80-120人配置1臺，女生150—200人配置1臺，不足可調整。

五、適合投放投幣洗衣機的對象

1、私立/大中專學校學生宿舍和有住校生的中學學生宿舍及教職工單身公寓

2、軍隊系統的營區

3、工廠工人單身公寓

4、其它單身群體聚居區

六、投幣洗衣機項目運營流程

1、購少量投幣洗衣機，投放較小學校或大中專學校的部分宿舍，了解產品的運作性能和技術性能。

2、與相關學校確定場地合作協議，簽定場地合作協議。

3、購機，并對新機進行投放前的測試。

4、確定經營場地和安裝數量，進行實地安裝。

5、安裝完畢對每臺洗衣機進行編號，記數。

6、填好安裝投放報表和日常維護收款登記表。

7、每周或每半個月收款一次，同時清潔衛生。

七、投資進度與投資風險分析

1、資金條件具備并且業務拓展能力強，則可以迅速推進，占領市場，并迅速產生效益。

2、資金條件不足，業務拓展能力不強，則可以分階段推進，用前期投資產生的利潤流動投資。但前提是前期投資的數量必須有適當規模，否則利潤將不可避免被日常開支所吞噬。

3、最大的風險是：由于資金和業務因素，投放市場的數量有限，產生的效益不足以或僅夠作日常費用。原則上來講，投放20臺與投放200臺的基本費用一樣。

八、公司售后服務

①負責免費保修1年，關鍵技術長年跟蹤保障，1年后按工本價收取配件費。②關鍵技術配件（電路板和顯示板）按3%免費配送,內電子配件按1%免費配送.③負責對日常維護人員進行免費技術培訓，并提供日常維護管理說明書。④故障配件在1年保修期內享受免費換新服務、1年后有償換新。

福州欣燁電子有限公司

公司網站：

http://www.tmdps.cn

第四篇：酒店式公寓投資分析

酒店式公寓投資分析

高檔的硬件配置、星級的服務品質、相對獨立穩定的客源、相當可觀的租金收益——這些酒店式服務公寓的投資優勢是不言而喻的，然而傳統的酒店式公寓大多只租不售，眼望著高額的投資收益，大多數投資客只有羨慕的分兒。不過，隨著市場競爭壓力的增大，現在已經有越來越多的酒店式公寓轉租為售。在京城房地產投資市場火熱、公寓租賃市場整體滑坡的形勢下，成熟的買家們開始掂量：投資酒店式服務公寓與其他公寓究竟有什么不同？酒店式公寓的投資前景又將如何呢？

4月3日國貿春季房展會上，朝陽園推出了二期酒店式公寓薈景峰，已全部精裝修并送空調的升級品質，均價卻只有7400元／平方米，遠低于一期9300元／平方米的價位，突出的性價比吸引了眾多投資者。有跡象表明，近幾年這類兼備了住宅和酒店功能的酒店式公寓，在提升了品質的背景下，價格卻普遍下調，因而也令這類產品在投資市場上顯得咄咄逼人。今年，酒店式公寓來勢更洶：昆泰中心、尚都國際、華貿中心、怡景園三期等重量級項目，都將陸續推出這類產品。

作為一種異軍突起的房地產投資產品，酒店式公寓聚焦了投資客的視線。

什么是酒店式公寓？

酒店式服務公寓是指提供酒店式管理服務的公寓。這類物業一般建在市中心和交通便捷地區，周邊商店、餐飲、娛樂等配套齊全，外立面、電梯、中央空調、電容量、水路管線等配置高檔。與傳統的酒店相比，在硬

件配套設施上毫不遜色，而服務往往更勝一籌：它能夠為客人提供酒店的專業服務，如室內打掃、床單更換、24小時送餐和一些商業服務等；重要的是它向住客提供了家庭式的居住布局：客廳、臥室、廚房和衛生間一應俱全，以及家居式的服務，既有了“居家”的私密性和生活氛圍，又有了高檔酒店的良好環境和專業服務。其最大的特點是要比傳統的酒店多了“家”的味道，而且租價更合理。由于它吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，因此，備受中短期租務需求的白領、商務人士和異地旅游人士的青睞。按照銷售方式，這種物業可分為出租和出售兩種。只租不售的酒店式公寓，由開發商自有和管理，以前京城市場上出現的多半是這類物業，如國貿世紀公寓、雅士閣等。市面上俗稱為產權式酒店公寓指的是第二類，它將每個單元出售給個體買房者，由擁有產權的業主或者委托酒店物業管理公司統一出租經營，所以可以認為它是擁有私家產權的酒店。如財富中心、旺座、鼎極等。

酒店式公寓的投資價值

酒店式公寓的散買為買家們提供了一條新的投資途徑。業內專家普遍認為在地理位置和硬件品質相當、服務配套完整的基礎上，酒店式公寓比同檔次的公寓更值得投資。其原因主要在于：

1.保證投資回報率。酒店式公寓前期投入的資金較多，如需要配置酒店的一整套服務系統等；但同時，額外的服務項目提供也使得其租金高于同檔次公寓，一般高出20%左右。另外，統一的裝修模式和管理，可以調整各出租房屋的內部配置，滿足不同租客的需求，減少裝修、配置成本，在租賃淡、旺季，經營公司能根據市場行情調控租價的高低，保證最終的收益。

2.保證出租率。酒店式公寓大多聘請專業的酒店物業管理公司和酒店式公寓管理公司入住管理，他們有廣泛的租客來源，而普通公寓的小業主出租，偶然性強。此外，租客也愿意花比公寓不高的價差，獲得更多的服務，其風險更小。

3.保證租金穩定性。由于各投資者的資金、持房能力不同，投資比例的增加勢必導致小業主的惡性競爭。酒店式公寓統一的經營方式，如可以將利益捆綁在一起，各業主根據收益分成，保證了物業的整體租價。事實上，酒店式公寓的這種優勢早已顯現。近兩年京城的租賃市場，公寓租金因整體供量的急劇增長而連續下滑的趨勢銳不可擋，有些物業跌幅達50%以上。然而在整體下滑的大勢之中，類似國貿中心、嘉里中心、雅士閣這樣的頂級酒店式公寓卻有上漲趨勢，實際成交租價總體上下浮動不超過5%；上世紀90年代初建造的麗園，是一個大小業主混合的酒店式公寓項目，目前租價下降了1／3，月租價為每平方米20美金，而周邊當年同檔次的恒基中心，月租價已降至每平方米15美金。顯然，與同檔次的公寓相比，酒店式公寓的租金水平更堅挺。

后期服務嚴重影響投資收益

“在硬件條件差不多的情況下，服務成為關鍵因素。”曾在上海參與建設、管理酒店式公寓的張寅說。他認為，設備很陳舊的香格里拉、長富宮等物業，如今的租價都高于周邊新蓋的酒店，服務和管理在其中起了決定作用，酒店式公寓的優勢也在于此。但是，酒店式公寓產生的費用高，小業主眾口難調，如果造成部分小業主不同意統一的裝修、不允許管理公

司進門服務客戶等狀況發生，即使聘請了知名酒店管理公司，其結果與住宅物業管理公司并無二致，酒店式服務和管理就會名存實亡。當年上海的金橋公寓淪落到自住型物業也就不足為奇了。

對此戴德梁行的樊驥也持類似觀點：“客戶去留的決定，60%～70%受物業管理水平高低的影響。管理公司能接受和保證正常運作的酒店式公寓，至少應有70%以上的客戶簽訂租賃協議。而目前國內酒店管理公司水平跟不上，也是市場一大忌。”

投資前景喜中亦有憂

酒店式公寓占有優厚的市場條件，這幾年在市場上快速發展，但實際真正能稱得上是酒店式公寓的不多，據戴德梁行統計，目前京城包括大、小業主在內的酒店式公寓只有8000～9000套，市場潛力很大。東方廣場前兩幢酒店式公寓推出僅8個多月全部租滿，第三幢公寓從去年10月至今已出租60%多。東方廣場公寓部總經理蔣凌峰認為奧運和WTO效應，將會有更多的國內外企業來北京設立公司和辦事機構，酒店式公寓將成為這些公司高層們的首選。而奧運前后旅游業的蓬勃發展，也將為酒店式公寓注入新的商機。

值得一提的是，針對業權分散的酒店式公寓隱含矛盾多，業內專家提醒小業主保持謹慎的投資態度。

酒店式服務的長期性難以保證

首先，酒店式公寓所占用的資金相對較多，回報的周期相對較長，因此一般是中長線的投資行為，而酒店式服務公司往往只簽3～5年的租約，況且小業主很容易改換管理公司，服務的長期性有阻力。

其次，目前市場上出現兩種處理分割業權的酒店式管理方式，一種是把小業主的經濟利益捆綁在一起，根據收益分成；另一種是只對一部分房屋做酒店式入室服務。從理論上說，這兩種方法都是可行的。但關鍵是第一種方式有多少人愿意被捆綁？收益能捆綁多久？第二種則是管理公司必須對每一項服務和分攤內容做細化，如哪些是共性的，哪些是個性的，它們該如何分攤和收費等，否則將導致業主分配不勻、利益不公的狀況發生。面臨激烈的競爭壓力

由于業權分割的原因，小業主購買的酒店式公寓不可能成為高檔酒店式公寓，作為中低檔酒店式公寓不可避免地遭受中高檔公寓的挑戰。中高檔公寓租價與酒店式公寓相差不大，甚至更低，許多小業主也愿意雇傭鐘點工為房客服務，因此，酒店式公寓中服務、品質低的項目優勢難存，受沖擊的程度大，競爭壓力加劇。顯然，業權分割的酒店式公寓投資前景并不燦爛，其中夾雜著種種矛盾，迫使開發商、投資者和管理公司不得不對此保持審慎的態度。這不由令人聯想到戀日國際，當初該項目的開發商把他的產品稱之為“獨立式公寓”而非酒店式公寓，也正是出于對這方面的顧忌。

第五篇：2014-2018年中國產權式酒店項目投資可行性評估報告(特撰版)

2014-2018年中國產權式酒店項目投資可行性評估報告(特撰版)

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正文目錄

第一部分 產權式酒店行業的相關概述

第一章產權式酒店綜述2

第一節 產權式酒店行業概述2

第二節 當今全球產權式酒店的發展特點3

第二章 產權式酒店相關概述6

第一節酒店業的概念與分類6

一、酒店的概念6

二、酒店的類型9

三、現代酒店的基本性質1

1四、現代酒店的基本特點12 第二節產權式酒店概念及分類1

5一、產權式酒店的定義1

5二、產權式酒店的性質16

三、產權式酒店的分類18 第三節分時度假概述2

2一、分時度假的起源2

2二、分時度假的定義2

5三、分時度假產品的運營機制27

四、分時度假的優勢分析28

五、分時度假與產權酒店30 第四節產權式酒店與酒店式公寓3

4一、酒店式公寓起源34

二、酒店式公寓的概念37

三、酒店式公寓的特點39

四、酒店式公寓與服務式公寓的區分40

五、產權式酒店與酒店式公寓的比較42

第二部分 2014年產權式酒店行業運行狀況

第三章2014年國內產權式酒店行業運行狀況49

第一節產權式酒店行業總體規模分析49

一、企業數量結構分析49

二、行業生產規模分析51

第二節產權式酒店行業產銷分析53

第三節產權式酒店行業盈利能力分析54

第四節產權式酒店行業償債能力分析55

第五節產權式酒店行業營運能力分析56

第六節產權式酒店行業重點企業簡析57

第七節行業在國民經濟中的地位58

一、在第二產業中的地位58

二、在GDP中的地位61

第四章 中國酒店業的發展66

第一節2013年中國酒店業發展狀況66

一、2013年中國酒店業基本狀況66

二、2013年中國酒店業發展特點69

三、2013年外資加速擴張中國酒店市場7

1四、2013年中國酒店業熱點透視72 第二節2014年中國酒店業的發展狀況7

5一、2014年中國酒店市場發展概況7

5二、2014年中國酒店業的發展特點76

三、2014年奧運期間酒店業喜樂不均78

四、2014年中國酒店業向數字化服務轉型81 第三節中國星級酒店的發展8

4一、星級酒店的SWOT探析8

4二、星級酒店餐飲業提升核心競爭力的對策86

三、景區星級酒店發展與創新的建議89

四、市場走向細分背景下低星級酒店的發展91 第四節酒店業信息化發展的五個階段9

3一、電算化階段9

3二、自動化階段9

5三、網絡化階段96

四、集成化階段98

五、協同化階段101 第五節中國酒店業的發展問題10

4一、中國酒店業存在的問題10

4二、中國酒店業的“軟肋”106

三、中國酒店業面臨的挑戰109

四、中國酒店業的質量問題111 第六節中國酒店業的發展策略11

3一、中國酒店業發展的政策取向11

3二、中國酒店業質量問題的發展對策11

5三、中國本土酒店的發展建議116

四、促進中國酒店企業發展的策略118

第五章2014年國內各地區產權式酒店行業運行狀況124

第一節2014年華南地區產權式酒店行業運行情況124

一、華南地區產權式酒店行業產銷分析124

二、華南地區產權式酒店行業盈利能力分析126

三、華南地區產權式酒店行業償債能力分析129

四、華南地區產權式酒店行業營運能力分析131

第二節2014年華北地區產權式酒店行業運行情況133

一、華北地區產權式酒店行業產銷分析133

二、華北地區產權式酒店行業盈利能力分析13

5三、華北地區產權式酒店行業償債能力分析136

四、華北地區產權式酒店行業營運能力分析138

第三節2014年華中地區產權式酒店行業運行情況142

一、華中地區產權式酒店行業產銷分析142

二、華中地區產權式酒店行業盈利能力分析145

三、華中地區產權式酒店行業償債能力分析147

四、華中地區產權式酒店行業營運能力分析148

第四節2014年東北地區產權式酒店行業運行情況151

一、東北地區產權式酒店行業產銷分析151

二、東北地區產權式酒店行業盈利能力分析152

三、東北地區產權式酒店行業償債能力分析154

四、東北地區產權式酒店行業營運能力分析157

第五節2014年西北地區產權式酒店行業運行情況160

一、西北地區產權式酒店行業產銷分析160

二、西北地區產權式酒店行業盈利能力分析162

三、西北地區產權式酒店行業償債能力分析165

四、西北地區產權式酒店行業營運能力分析167

第六節2014年西南地區產權式酒店行業運行情況169

一、西南地區產權式酒店行業產銷分析169

二、西南地區產權式酒店行業盈利能力分析171

三、西南地區產權式酒店行業償債能力分析172

四、西南地區產權式酒店行業營運能力分析174

第六章 中國酒店業的消費分析180

第一節酒店的客源分析180

一、客源規模與分布180

二、中國主要客源市場情況182

第二節消費結構分析186

一、入境游客的消費結構186

二、國內游客的消費結構189

三、不同地區間酒店（星級）消費結構的比較191

第三節消費選擇與消費趨勢分析193

一、游客對住宿設施的選擇193

二、游客的旅行目的195

三、入境游客感興趣的商品196

四、消費者的消費評價198

第七章2014年國際產權式酒店行業運行狀況204

第一節國際產權式酒店行業發展軌跡綜述204

一、國際產權式酒店行業發展歷程204

二、國際產權式酒店行業發展面臨的問題206

三、國際產權式酒店行業技術發展現狀及趨勢209

第二節主要國家產權式酒店行業發展的借鑒212

第八章 產權式酒店的發展215

第一節國際產權式酒店的發展21

5一、產權式酒店的發展起源21

5二、國外產權式酒店的發展概況216

三、美國產權式酒店218第二節中國產權式酒店的發展22

2一、中國產權式酒店的發展透析22

2二、產權式酒店將為中國酒店業帶來新的契機22

5三、產權式酒店成中國后地產時代焦點227

四、產權式酒店的物業管理分析228第三節產權式酒店發展存在的問題2

31一、制約中國產權式酒店發展的因素231

二、產權式酒店發展存在的軟肋232

三、產權式酒店面臨的問題234

四、產權酒店運作出現的一些問題237

第四節產權式酒店的發展對策240

一、中國產權式酒店的發展出路240

二、產權式酒店經營發展的要點242

三、中國產權式酒店業發展的思路245

第九章產權式酒店行業運行環境分析250

第一節國內宏觀經濟形勢分析250

第二節國內宏觀調控政策分析251

第三節國內產權式酒店行業政策分析252

一、行業具體政策252

二、政策特點與影響254

第四節上、下游行業影響分析258

一、上游行業影響分析258

二、下游行業影響分析261

第三部分產權式酒店行業運行數據分析

第十章產權式酒店行業前十強省市比較分析267

第一節前十強省市的人均指標比較267

第二節前十強省市的經濟指標比較268

一、前十強省市的盈利能力比較268

二、前十強省市的營運能力比較270

三、前十強省市的償債能力比較273

第十一章產權式酒店行業所有制結構分析278

第一節行業規模實力分析278

第二節行業損益情況分析279

第三節營運能力對比分析280

第四節盈利能力對比分析281

第五節償債能力對比分析282

第十二章產權式酒店行業規模結構分析285

第一節行業規模實力分析285

第二節行業損益情況分析286

第三節營運能力對比分析287

第四節盈利能力對比分析288

第五節償債能力對比分析289

第四部分產權式酒店行業進出口現狀與預測

第十三章中國產權式酒店進出口現狀與預測293

第一節產權式酒店歷史出口總體分析293

一、產權式酒店出口總量歷史匯總293

二、產權式酒店出口價格歷史匯總

第二節產權式酒店歷史出口月度分析

一、產權式酒店出口總量月度走勢

二、產權式酒店出口價格月度走勢

第三節我國產權式酒店出口量預測

一、我國產權式酒店出口總量預測

二、我國產權式酒店出口金額預測

第四節我國產權式酒店出口價格預測

第五部分產權式酒店行業相關運行風險預測

第十四章市場環境風險預測309

第一節國內同業競爭風險309

第二節國際同業競爭風險310

第三節金融市場風險311

第四節技術市場風險312

一、安全技術312

二、效率技術314

第五節人力資源風險318

第十五章產權式酒店行業環境風險預測321

第一節宏觀經濟周期風險321

一、產業增長彈性分析321

二、宏觀經濟影響分析323

三、我國宏觀經濟增長的特點324

第二節國家產業政策現狀及變動影響327

第三節行業發展中的不確定性因素328

第十六章產權式酒店行業財務風險預測331

第一節行業債務風險分析331

第二節行業營運風險分析332

第三節經營風險分析333

第四節管理風險分析334

第六部分產權式酒店行業競爭狀況分析

第十七章 國內產權式酒店競爭狀況338

第一節競爭格局分析338

第二節競爭模式分析339

第三節企業競爭力分析340

第四節行業結構性分析341

一、行業省份分布歷年概況341

二、行業銷售集中度分析343295 297 297 299 30130130330

5三、行業利潤集中度分析344

四、行業規模集中度分析346

第十八章 國內產權式酒店重點企業分析352

第一節******352

一、公司基本情況352

二、公司經營與財務狀況354

三、公司投資情況357

四、公司前景展望359

第二節******361

一、公司基本情況361

二、公司經營與財務狀況363

三、公司投資情況364

四、公司前景展望366

第三節******370

一、公司基本情況370

二、公司經營與財務狀況373

三、公司投資情況375

四、公司前景展望376

第四節******379

一、公司基本情況379

二、公司經營與財務狀況380

三、公司投資情況382

四、公司前景展望385

第十九章 2015-2019年產權式酒店行業發展預測及建議390

第一節2015-2019年國際產權式酒店市場預測390

第二節2015-2019年國內產權式酒店市場預測39

1一、2015-2019年產權式酒店產能預測39

1二、2015-2019年產權式酒店產量預測39

2三、2015-2019年市場需求前景394

四、2015-2019年市場價格預測397

五、2015-2019年行業集中度預測399

第三節相關行業建議401

附錄

附錄一：中華人民共和國評定旅游涉外飯店星級的規定

附錄二：中國旅游飯店行業規范

附錄三：《旅游涉外飯店星級的劃分與評定》

附錄四：中國酒店式公寓100強