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第一篇：宿遷市市區(qū)房屋拆遷管理實施辦法

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宿遷市市區(qū)房屋拆遷管理實施辦法

宿遷市市區(qū)房屋拆遷管理實施辦法狀態(tài):有效發(fā)布日期:2004-01-16 生效日期: 2004-01-16 發(fā)布部門: 江蘇省宿遷市人民政府

發(fā)布文號:宿政發(fā)〔2004〕5號

市政府關(guān)于印發(fā)《宿遷市市區(qū)房屋拆遷管理實施辦法》的通知

各縣、區(qū)人民政府，市各委、辦、局，市各直屬單位：

《宿遷市市區(qū)房屋拆遷管理實施辦法》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

二oo四年一月十六日

宿遷市市區(qū)房屋拆遷管理實施辦法

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第一章總則

第一條為了加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目的順利進行，根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條在市區(qū)城市規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)(即東至環(huán)城東路，南至環(huán)城南路，西至通湖大道，北至運河的圍合地區(qū))國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。

第三條城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，注重保護文物古跡和城市綠化。

第四條本辦法所稱拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位。

本辦法所稱被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。

本辦法所稱房屋拆遷實施單位是指取得省建設(shè)行政主管部門核發(fā)房屋拆遷資質(zhì)證書，受拆遷人委托，從事對被拆遷人進行拆遷動員，落實拆遷補償安置協(xié)議，組織拆除房屋及其附屬物工作的單位。

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第五條宿遷市建設(shè)局是全市房屋拆遷行政主管部門，對全市的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。宿遷市城市房屋拆遷管理辦公室具體負責全市房屋拆遷管理工作。市公安、司法、城管、國土、規(guī)劃、工商、稅務(wù)、信訪、供電、供水、物價等有關(guān)部門應(yīng)當依照有關(guān)法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進行。

宿遷市土地行政主管部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作。

第六條對依法批準的建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋拆遷，拆遷人必須依照本辦法對被拆遷人給予補償和安置;被拆遷人必須服從城市建設(shè)需要，在規(guī)定的期限內(nèi)完成搬遷。各有關(guān)部門、單位和個人必須服從和配合。

第二章拆遷管理

第七條任何單位因建設(shè)項目需要拆遷房屋的，必須向市房屋拆遷行政主管部門提出申請，領(lǐng)取房屋拆遷調(diào)查通知書和房屋拆遷許可證，按規(guī)定交納拆遷管理費。

(一)拆遷人申請領(lǐng)取房屋拆遷調(diào)查通知書，應(yīng)向市房屋拆遷行政主管部門提交下列資料：

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1.房屋拆遷調(diào)查申請書

2.建設(shè)項目批準文件

3.建設(shè)用地規(guī)劃許可證(附用地紅線圖)

4.國有土地使用權(quán)批準文件

經(jīng)市房屋拆遷行政主管部門核準后，方可進行拆遷調(diào)查。

(二)拆遷人申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證，應(yīng)提交下列資料：

1.拆遷申請表(附拆遷補償明細表)

2.市房屋拆遷行政主管部門指定的辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明;

3.房屋拆遷委托評估合同;

4.委托拆遷實施合同;

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市房屋拆遷行政主管部門應(yīng)當自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請項目進行審查，經(jīng)審查對符合條件的頒發(fā)房屋拆遷許可證。拆遷人領(lǐng)取房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。

第八條拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應(yīng)當足額存入市房屋拆遷行政主管部門指定的辦理專項存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)，全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。

第九條拆遷人可以委托拆遷，也可以自行拆遷。委托拆遷的，應(yīng)向有拆遷資質(zhì)的被委托單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應(yīng)當自拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報市房屋拆遷行政主管部門備案。被委托的拆遷實施單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。無拆遷資質(zhì)單位，必須有3名以上經(jīng)市房屋拆遷行政主管部門專業(yè)培訓和考核，取得《房屋拆遷上崗證》的拆遷工作人員，方可自行拆遷。

房屋拆遷行政主管部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

第十條市房屋拆遷行政主管部門在發(fā)放拆遷許可證的同時，應(yīng)當將拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、項目內(nèi)容、拆遷時限、拆遷實施單位、評估機構(gòu)等以房屋拆遷公告的形式予以公布。

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拆遷人應(yīng)當及時向被拆遷人發(fā)送房屋拆遷通知書，并在拆遷現(xiàn)場公示房屋拆遷許可證、拆遷政策、拆遷補償標準、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源、拆遷工作流程、拆遷實施單位和評估單位名稱及其工作人員名單等事項，并向被拆遷人、房屋承租人做好拆遷政策的宣傳、解釋工作。

拆遷范圍所在地街道辦事處、居委會應(yīng)當協(xié)助解決拆遷中出現(xiàn)的問題和做好宣傳解釋工作。

第十一條拆遷人應(yīng)當在房屋拆遷許可證和公告規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)實施房屋拆遷。需要延長拆遷期限的，拆遷人應(yīng)當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷行政主管部門提出延期拆遷申請;房屋拆遷行政主管部門應(yīng)當在收到延期拆遷申請之日起10日內(nèi)給予書面答復。

第十二條拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得進行下列活動：

(一)新建、擴建、改建房屋;

(二)改變房屋和土地用途;

(三)租賃房屋。

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市房屋拆遷行政主管部門應(yīng)當就前款所列事項，書面通知公安、工商、稅務(wù)、規(guī)劃、城管、房管、國土、供電、供水、電信等部門和單位以及有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處。有關(guān)部門、單位自接到書面通知之日起，停止辦理拆遷范圍內(nèi)的戶口遷入、分立、工商營業(yè)執(zhí)照、房屋新建、翻建、擴建、改建、買賣、交換、出租等手續(xù)。書面通知應(yīng)載明暫停期限，暫停期限最長不得超過一年。拆遷人需要延長暫停期限的，必須經(jīng)市房屋拆遷行政主管部門批準，延長暫停期限不得超過一年。

第十三條在房屋拆遷公告規(guī)定期限內(nèi)，拆遷人應(yīng)與被拆遷人依照本辦法簽訂書面拆遷補償安置協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議應(yīng)載明補償方式、補償金額、付款方式、付款期限、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式、過渡期限、拆遷期限和違約責任等內(nèi)容。房屋拆遷協(xié)議匯總表須報市拆遷管理辦公室備案，需要時，應(yīng)經(jīng)公證機關(guān)公證。

拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當與被拆遷人、房屋承租人訂立房屋拆遷補償安置協(xié)議。

被拆遷人重新購買住房，其成交價沒有超出拆遷補償費、安置補助費的免繳房屋買賣契稅，超出部分應(yīng)繳房屋買賣契稅。

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第十四條房屋拆遷行政主管部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。

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第二篇：揚州市市區(qū)城市房屋拆遷管理實施辦法

揚州市市區(qū)城市房屋拆遷管理實施辦法

第一條為貫徹《揚州市城市房屋拆遷管理辦法》，結(jié)合市區(qū)的實際情況，制定本實施辦法。

第二條凡在揚州市區(qū)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國有土地上，拆遷房屋（含構(gòu)筑物、附屬物）的，適用本辦法。

第三條揚州市房產(chǎn)行政管理部門主管市區(qū)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋拆遷管理工作。

第四條拆遷人須持建設(shè)項目批準文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準文件和其他有關(guān)文件，向市房產(chǎn)管理局書面提出房屋拆遷申請，經(jīng)核準領(lǐng)取《房屋拆遷許可證》，并交納拆遷管理費，方可委托拆遷。

第五條拆遷人對被拆遷人，除本辦法第十一條對市政建設(shè)項目另有規(guī)定外，應(yīng)給予合理補償安置。

第六條拆除違法建筑、超過批準期限的臨時建筑，不予補償，由搭建人在規(guī)定的期限內(nèi)自行拆除；拆除未超過批準期限的臨時建筑，按重置價格結(jié)合成新在20％以內(nèi)給予補償后由搭建人自行拆除。臨時建筑批準手續(xù)中已載明城市建設(shè)需要時無條件拆除的，不予補償。

第七條推行拆遷房屋貨幣化安置。鼓勵被拆遷人易地安置。被拆遷人就地安置的，拆一還一靠戶型安置。

被拆遷人易地安置的，從一類區(qū)到二類區(qū)、從二類區(qū)到三類區(qū)，按原拆除面積補貼3％；從一類區(qū)到三類區(qū)安置的，按原拆除面積補貼6％。給予地域性補貼后，未達到人均建筑面積15平方米（使用面積10.5平方米）面積標準的，補貼至人均面積標準為限。

在同一類區(qū)安置公房的，按原住公房使用面積靠戶型安置。戶型自然增長5平方米以內(nèi)的，由被拆遷人按住宅房屋的成本價格承擔，戶型自然增長超過5平方米以上的部分，由被拆遷人按住宅房屋的商品房價格承擔。

易地安置公房的，在人均標準以內(nèi)增加的面積由被拆遷人或家庭成員所在單位按住宅房屋的成本價格承擔。戶型自然增長使用面積7平方米以內(nèi)的，由被拆遷人按住宅房屋的成本價格承擔。戶型自然增長使用面積7平方米以上的部分，由被拆遷人按住宅房屋商品房價格承擔。

在同一類區(qū)安置私有住房的，原拆除面積按照建筑安裝工程造價承擔。戶型自然增長建筑面積7平方米以內(nèi)，按住宅房屋的成本價承擔。戶型自然增長建筑面積7平方米以上的部分，按住宅房屋的商品房價格承擔。

易地安置私有住房的，原拆除面積和地域性補貼面積按照建筑安裝工程造價承擔。人均標準以內(nèi)增加的面積以及戶型自然增長建筑面積10平方米以內(nèi)的，按住宅房屋的成本價承擔。戶型自然增長建筑面積10平方米以上的部分，按住宅房屋的商品房價格承擔。

被拆遷人在本市另有住房的，合并計算家庭人均面積。被拆遷人在同一拆遷范圍內(nèi)既符合安置住宅房，又符合安置非住宅房的，面積合并計算人均標準。

拆遷房屋貨幣安置辦法另定。

第八條非住宅房屋是指在拆遷主管部門下達拆遷批復之前，依法新建、改建、擴建、翻建、轉(zhuǎn)讓的，具有完備合法手續(xù)并實際作為商業(yè)營業(yè)、工業(yè)生產(chǎn)、服務(wù)行業(yè)、倉儲、辦公及公益事業(yè)等用途的房屋。

（一）被拆遷的房屋同時具備下列條件的認定為非住宅房屋：

1、實際作為非住宅使用；

2、房屋使用人具有合法的工商營業(yè)執(zhí)照或其他法人執(zhí)照；

3、新建、改建、擴建、翻建、轉(zhuǎn)讓的房屋，其《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（含《建筑許可證》和《房屋所有權(quán)證》）上載明建筑功能或使用性質(zhì)為非住宅的房屋。若《房屋所有權(quán)證》上無房屋使用性質(zhì)登記，則僅依據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認。

（二）被拆遷的房屋屬于下列情況之一，不認定為非住宅房屋：

1、不符合本條第一項規(guī)定，擅自將住宅房屋改為非住宅房屋的；

2、在拆遷批復下達后將住宅房屋改為非住宅房屋的；

3、市政建設(shè)改造、新建市政設(shè)施或拓寬道路后將原住宅房屋改為非住宅的；

4、房屋的實際用途是用來居住的。

（三）作為非住宅使用的違章違法房屋，不認定為非住宅房屋，并按違章違法建筑處理。

（四）被拆遷的房屋不具備《建設(shè)工程許可證》、《房屋所有權(quán)證》上也無房屋使用性登記，但一直作為非住宅使用的房屋，符合下列情況之一，可給予房屋所有人適當經(jīng)濟補償，具體標準由市物價部門、房屋拆遷主管部門確定。

1、私有房屋所有人具有營業(yè)執(zhí)照，自己經(jīng)營且以經(jīng)營收入為主要生活來源的；

2、私有出租房屋，房屋所有權(quán)人所持的《租賃許可證》上載明為非住宅租賃，其所有人及家庭成員以該房屋出租收入為主要生活來源，使用人有合法的營業(yè)執(zhí)照，并依法繳納有關(guān)稅費。

第九條拆除未經(jīng)房產(chǎn)部門批準、但事實上已擅自將非居住用房改為住宅用房的直管公房，承租人按現(xiàn)非居住房租金標準一次性給予房產(chǎn)部門補償十年的租金后，由拆遷人按第七條規(guī)定給使用人予以安置。

第十條拆除非住宅用房，其設(shè)備的拆除安裝和搬運費用，由拆遷人給予適當補償，具體標準由市物價部門會同市拆遷主管部門確定并公布。

第十一條因社會、市政公用建設(shè)，需拆除房屋及其他構(gòu)筑物、附屬物的，其拆遷補償、安置標準按市政府另行批準的規(guī)定執(zhí)行。

第十二條本實施辦法未盡事宜，按《揚州市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府第21號令）執(zhí)行。

第十三條本實施辦法由揚州市房產(chǎn)行政管理部門負責解釋。

第十四條本實施辦法自公布之日起施行。

第三篇：金華市區(qū)城市房屋拆遷管理實施辦法

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金華市區(qū)城市房屋拆遷管理實施辦法狀態(tài):有效發(fā)布日期:2002-04-29 生效日期: 2002-04-29 發(fā)布部門: 浙江省金華市人民政府

發(fā)布文號:

金華市人民政府印發(fā)《金華市區(qū)城市房屋拆遷管理實施辦法》的通知金政〔2002〕56號

婺城區(qū)、金東區(qū)人民政府，市政府各部門：

現(xiàn)將《金華市區(qū)城市房屋拆遷管理實施辦法》印發(fā)給你們，請嚴格按照執(zhí)行。

二oo二年四月二十九日

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金華市區(qū)城市房屋拆遷管理實施辦法

第一章總

則

第一條為加強城市房屋拆遷管理，保護拆遷當事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目順利進行，根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》和《浙江省城市房屋拆遷管理條例》，結(jié)合本市實際，制定本辦法(以下簡稱辦法)。

第二條在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。

第三條城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊城改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護文物古跡。

第四條本辦法所稱拆遷人是指依法取得房屋拆遷許可證的單位。

本辦法所稱被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。

第五條金華市建設(shè)局為市區(qū)城市房屋拆遷工作的管理部門。金華市城市房屋拆遷管理處受金華市建設(shè)局委托，具體負責市區(qū)城市房

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屋拆遷的管理工作。

市人民政府有關(guān)部門和婺城區(qū)人民政府、金東區(qū)人民政府、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會以及有關(guān)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處等應(yīng)當按照各自職責，互相配合，共同做好城市房屋拆遷管理工作。

第六條拆遷人必須依照本辦法規(guī)定，對被拆遷人給予合理補償、安置。被拆遷人、被拆遷房屋承租人必須服從城市建設(shè)需要，在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

第二章拆遷管理

第七條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托拆遷。從事拆遷業(yè)務(wù)的單位應(yīng)當按照國家和省的有關(guān)規(guī)定依法取得房屋拆遷資格證書。

房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

第八條房屋拆遷按下列程序辦理：

(一)拆遷范圍紅線經(jīng)規(guī)劃行政管理部門確定、公布后，可進行拆遷調(diào)查、登記，資金預測。

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(二)拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。申請房屋拆遷許可證，應(yīng)當向房屋拆遷管理部門提交下列文件：

1、建設(shè)項目批準文件;

2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

3、國有土地使用權(quán)批準文件;

4、拆遷計劃和拆遷方案;

5、辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。

前款第4項規(guī)定的拆遷方案應(yīng)當對臨時周轉(zhuǎn)用房和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置用房作出安排。第5項規(guī)定的拆遷補償安置資金按照拆遷預算的百分之八十確認，專戶儲存，拆遷人提供的安置用房可以折價計入;不足部分由拆遷人在房屋拆遷管理部門規(guī)定的期限內(nèi)補足。

(三)拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當向被委托的拆遷單位出具委托書，并簽訂拆遷委托合同。拆遷人應(yīng)當自拆遷委托合同簽訂之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。

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被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。

(四)房屋拆遷管理部門應(yīng)當自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進行審查;經(jīng)審查符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。

(五)房屋拆遷管理部門應(yīng)當自房屋拆遷許可證核發(fā)之日起5日內(nèi)，將建設(shè)項目的名稱、拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限、拆遷期限等內(nèi)容予以公告。

房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當及時向被拆遷人做好宣傳解釋工作。

(六)拆遷范圍公布后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人在暫停辦理相關(guān)手續(xù)期間不得進行下列活動：

1、新建、擴建、改建房屋;

2、改變房屋和土地用途;

3、租賃房屋。

房屋拆遷管理部門應(yīng)當就前款所列事項，書面通知有關(guān)部門暫停

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辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理的書面通知應(yīng)當載明暫停期限。暫停期限不超過一年;拆遷人需要延長暫停期限的，應(yīng)當經(jīng)房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限最長不得超過一年。

(七)拆遷單位應(yīng)在拆遷地段公布由房屋拆遷管理部門提供，由被拆遷人選擇的房屋評估機構(gòu)名稱、選擇期限、評估時間以及簽訂拆遷協(xié)議及停水、停電時間等實施拆遷事宜的通知。

(八)按本辦法第十六條規(guī)定選擇確定評估機構(gòu)后，拆遷人與評估機構(gòu)簽訂委托評估合同。

(九)房地產(chǎn)評估機構(gòu)對被拆房屋及用于安置的房屋實施評估。

(十)被拆房屋的房地產(chǎn)市場評估價格實行公示制。房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)當將被拆遷人的姓名、被拆房屋的門牌號、評估因素、評估依據(jù)、評估價格等主要情況在被拆遷地段公示，接受社會監(jiān)督。公示時間不得少于10日。

(十一)拆遷單位與被拆遷人或承租人簽訂拆遷補償安置協(xié)議;拆遷人應(yīng)當自協(xié)議簽訂之日起15日內(nèi)將協(xié)議報房屋拆遷管理部門備案。

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(十二)被拆遷人應(yīng)在簽訂拆遷補償安置協(xié)議后，在協(xié)議規(guī)定的搬遷期限內(nèi)搬遷騰空。拆遷人應(yīng)在經(jīng)拆遷單位騰空驗收合格后，在協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)支付拆遷補償資金。

(十三)拆除工作應(yīng)在公告規(guī)定的拆遷期限內(nèi)由拆遷單位組織拆房單位對房屋實施拆除。

第九條拆遷補償安置協(xié)議簽訂后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。

第十條拆遷當事人對補償形式、補償金額、安置用房面積、安置地點、過渡方式、搬遷期限、過渡期限等內(nèi)容，在搬遷期限內(nèi)經(jīng)協(xié)商達不成協(xié)議的，拆遷當事人可以向房屋拆遷管理部門申請裁決。被拆遷人是房屋拆遷管理部門的，由市人民政府裁決。裁決部門應(yīng)當自受理裁決申請之日起30日內(nèi)作出書面裁決;裁決作出之前，裁決部門應(yīng)當充分聽取各方意見。

當事人對裁決不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟。除依法需要停止執(zhí)行的情形外，在復議和訴訟期間如拆遷人已按裁決給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，復

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議和訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

第十一條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，由市人民政府責成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。

實施強制拆遷前，拆遷人應(yīng)當就被拆遷房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

第十二條拆遷人應(yīng)當對被拆遷人按照國家法律、行政法規(guī)和本辦法的規(guī)定給予合理補償。

拆遷補償、安置可以實行貨幣補償，也可以實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。具體補償形式由被拆遷人選擇。

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進

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迪

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克

凱

雷

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第四篇：2007年湖州市市區(qū)城市房屋拆遷管理實施辦法

湖州市人民政府關(guān)于印發(fā)《湖州市市區(qū)城市房屋拆遷管理實施辦法》的通知湖政發(fā)〔2007〕62號

各縣區(qū)人民政府，市府各部門，市直各單位：

現(xiàn)將《湖州市市區(qū)城市房屋拆遷管理實施辦法》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

二○○七年八月二十八日

湖州市市區(qū)城市房屋拆遷管理實施辦法

第一章總則

第一條為加強城市房屋拆遷管理，保護拆遷當事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目順利進行，根據(jù)《浙江省城市房屋拆遷管理條例》，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條在本市市區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。

本辦法所稱房屋拆遷，是指因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃或者因其他公共利益需要，依法收回國有土地使用權(quán)而拆除該地塊上房屋的行為。

第三條城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護文物古跡和有價值的歷史建筑。

第四條本辦法所稱拆遷人是指市人民政府設(shè)立的具體實施收回國有土地使用權(quán)并依法取得房屋拆遷許可證的單位。

本辦法所稱被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。

第五條市區(qū)城市房屋拆遷應(yīng)嚴格控制拆遷規(guī)模，嚴格執(zhí)行拆遷計劃和拆遷安置用房建設(shè)計劃，保障被拆遷人及時妥善安置，切實維護被拆遷人合法權(quán)益。

第六條市規(guī)劃與建設(shè)局為本市負責管理城市房屋拆遷工作的行政部門（以下簡稱房屋拆遷管理部門），對本市行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理，具體負責本辦法實施。

市人民政府有關(guān)部門和各區(qū)人民政府、各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、各街道辦事處、湖州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會、太湖旅游度假區(qū)管委會應(yīng)當按照各自職責，互相配合，共同做好城市房屋拆遷管理工作。

第七條拆遷人必須依照本辦法規(guī)定，對被拆遷人給予合理補償、安置。被拆遷人、被拆遷房屋承租人必須服從城市建設(shè)需要，在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

第二章拆遷管理

第八條市規(guī)劃與建設(shè)、國土資源、發(fā)展和改革等行政管理部門應(yīng)當按照城市總體規(guī)劃的要求，根據(jù)本市社會經(jīng)濟發(fā)展水平，同時考慮近期新建商品房的市場供應(yīng)等因素，制定城市房屋拆遷的中長期計劃、計劃和安置用房建設(shè)計劃，報市人民政府批準后實施。

拆遷計劃和安置用房建設(shè)計劃由市人民政府報省人民政府備案。

第九條安置用房建設(shè)計劃經(jīng)批準后，土地利用計劃中應(yīng)落實安置用房建設(shè)用地。

安置用房的規(guī)劃、施工圖設(shè)計文件經(jīng)審查通過后，建設(shè)單位未經(jīng)房屋拆遷管理部門同意，不得改變。

根據(jù)安置用房建設(shè)計劃建設(shè)的安置用房只能用于拆遷安置使用，未經(jīng)市政府批準不得挪作他用。

第十條需實施房屋拆遷的建設(shè)項目，規(guī)劃部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證時，應(yīng)當將涉及拆遷的用地紅線圖予以公布。

按《中華人民共和國合同法》原則建立的、不帶有福利性質(zhì)的房屋租賃關(guān)系的房屋所有人與使用人，應(yīng)在其房屋被列入拆遷范圍前，對遇到房屋拆遷時的相關(guān)事宜預先進行約定。

有關(guān)房屋所有人要求改變房屋登記用途的，可以在其房屋被列入拆遷范圍前，持有關(guān)文件向產(chǎn)權(quán)登記部門申請變更登記。

拆遷房屋的單位在申請拆遷許可前，應(yīng)當對用地紅線范圍內(nèi)房屋和土地的性質(zhì)、用途、面積以及權(quán)屬和租賃等情況進行摸底，并登記造冊。

第十一條拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。申請房屋拆遷許可證，應(yīng)當向房屋拆遷管理部門提交下列文件：

(一)建設(shè)項目批準（備案、核準）文件；

(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

(三)國有土地使用權(quán)批準文件（指市人民政府依法作出的收回國有土地使用權(quán)的決定文件）；

(四)拆遷計劃和拆遷方案（拆遷方案應(yīng)當對臨時周轉(zhuǎn)用房和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置用房作出安排；需要新建安置用房的，應(yīng)當提供安置用地批準文件）；

(五)市區(qū)行政區(qū)域內(nèi)辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明（拆遷補償安置資金，住宅按照住宅拆遷預算的100%確認，非住宅按照非住宅拆遷預算的80%確認，同一專戶儲存，拆遷人提供的安置用房可以折價計入，但住宅安置用房的折算資金不得低于住宅拆遷預算的60%；不足部分由拆遷人在房屋拆遷管理部門規(guī)定的期限內(nèi)補足。）

第十二條房屋拆遷管理部門應(yīng)當自收到申請之日起30日之內(nèi)，對申請事項進行審查；經(jīng)審查符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。

房屋拆遷管理部門在核發(fā)房屋拆遷許可證前，應(yīng)當依法舉行聽證，就拆遷許可涉及的拆遷計劃、拆遷方案和拆遷補償安置資金的落實情況等相關(guān)事項聽取意見。

市房屋拆遷管理部門可以委托區(qū)房屋拆遷管理部門實施行政許可。

第十三條房屋拆遷管理部門應(yīng)當自房屋拆遷許可證核發(fā)之日起5日內(nèi)，將建設(shè)項目的名稱、拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限、拆遷期限以及暫停辦理相關(guān)手續(xù)期限等事項,以公告形式在新聞媒體以及拆遷范圍內(nèi)予以公布，并書面告知被拆遷人。

房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

第十四條拆遷人應(yīng)當在拆遷工作現(xiàn)場建立公示欄，將以下內(nèi)容向被拆遷人、房屋承租人公布：

（一）房屋拆遷許可證；

（二）拆遷政策；

（三）產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的位置、設(shè)計套型、價格及交付時間；

（四）拆遷工作計劃和流程；

（五）受委托的拆遷單位、房屋拆除施工單位和房地產(chǎn)評估機構(gòu)名稱。

第十五條拆遷人負責對拆遷現(xiàn)場秩序的管理和維護；負責對受委托的拆遷單位、房屋拆除施工單位和房地產(chǎn)評估機構(gòu)之間的工作協(xié)調(diào)和管理。

拆遷人和房屋拆除施工單位應(yīng)當按照《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條例》的有關(guān)規(guī)定進行房屋拆除工程的委托和施工。

第十六條拆遷范圍公布后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人在暫停辦理相關(guān)手續(xù)期間不得進行下列活動：(一)新建、擴建、改建房屋；

(二)改變房屋和土地用途；

(三)租賃房屋。

房屋拆遷管理部門應(yīng)當就前款所列事項，書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。

暫停辦理的書面通知應(yīng)當載明暫停期限。暫停期限不超過一年；拆遷人需要延長暫停期限的，應(yīng)當經(jīng)房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限最長不得超過一年。

第十七條拆遷人自取得房屋拆遷許可證之日起3個月內(nèi)不實施拆遷的，房屋拆遷許可證自然失效，并由房屋拆遷管理部門予以公告。

實施房屋拆遷不得超越房屋拆遷許可證核準的拆遷范圍和拆遷期限。

需要延長拆遷期限的，拆遷人應(yīng)當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期申請；房屋拆遷管理部門應(yīng)當自收到延期拆遷申請之日起10日內(nèi)予以答復。

第十八條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托拆遷。從事拆遷業(yè)務(wù)單位應(yīng)當按照國家和省的有關(guān)規(guī)定依法取得房屋拆遷資格。

房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

第十九條拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當向被委托的拆遷單位出具委托書，并簽訂拆遷委托合同。拆遷人應(yīng)當自拆遷委托合同簽訂日起15日內(nèi)，將合同報房屋拆遷管理部門備案。

受委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。

委托拆遷服務(wù)費用由委托雙方在合同中協(xié)商確定。

第二十條拆遷人應(yīng)當向被拆遷人送達拆遷補償安置方案。

拆遷人與被拆遷人應(yīng)當在公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)，根據(jù)本辦法規(guī)定簽訂拆遷補償安置協(xié)議。協(xié)議應(yīng)當載明補償形式、貨幣補償金額及其支付期限、安置地點、安置用房面積、搬遷期限、過渡方式、過渡期限、搬家補助費和臨時安置補助費、違約責任以及當事人認為需要訂立的其他條款。

拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當與被拆遷人、房屋承租人簽訂拆遷補償安置協(xié)議。

拆遷房管部門代管的房屋，拆遷人應(yīng)當與代管人簽訂拆遷補償安置協(xié)議；代管房屋有使用人的，拆遷人應(yīng)當與代管人、房屋使用人簽訂拆遷補償安置協(xié)議。

拆遷補償安置協(xié)議自簽訂之日起生效。拆遷人應(yīng)當自協(xié)議簽訂之日起15日內(nèi)將協(xié)議報房屋拆遷管理部門備案。

拆遷補償安置協(xié)議書應(yīng)當使用浙江省建設(shè)行政管理部門統(tǒng)一監(jiān)制的文本。

第二十一條被拆遷房屋的房屋所有權(quán)證由拆遷人負責收回，并在房屋拆除后30日內(nèi)移送產(chǎn)權(quán)登記部門申請注銷登記。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置用房，被拆遷人應(yīng)當自取得房屋之日起3個月內(nèi)申請房屋產(chǎn)權(quán)登記。

第二十二條公安、教育、公用事業(yè)等部門應(yīng)當根據(jù)被拆遷人、房屋承租人的拆遷補償安置協(xié)議或裁決機關(guān)的裁決書等生效的法律文件，及時辦理和安排被拆遷人、房屋承租人的戶口轉(zhuǎn)移、子女轉(zhuǎn)學轉(zhuǎn)托以及有關(guān)公用事業(yè)等事宜。

拆遷范圍內(nèi)的中、小學生可以在原學校或安置地學校就讀，學校不得以非本學區(qū)學生為由拒絕其入學，也不得另行收取其他費用。

第二十三條拆遷補償安置協(xié)議簽訂后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。

第二十四條拆遷當事人對補償形式、補償金額、安置用房面積、安置地點、過渡方式、搬遷期限、過渡期限等內(nèi)容，在搬遷期限內(nèi)經(jīng)協(xié)商達不成協(xié)議的，拆遷當事人可以向房屋拆遷管理部門申請裁決。被拆遷人是房屋拆遷管理部門的，由市人民政府裁決。

裁決應(yīng)當自受理裁決申請之日起30日內(nèi)作出書面裁決；裁決作出之前，裁決機關(guān)應(yīng)當充分聽取各方意見。

當事人對裁決不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟。除依法需要停止執(zhí)行的情形外在復議和訴訟期間如拆遷人已按裁決給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，復議和訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

第二十五條拆遷人不得改變尚未搬遷的被拆遷人、房屋承租人原有的供水、供電、供氣等基本生活條件。

第二十六條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，由市人民政府責成行政執(zhí)法等有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。

市人民政府在作出強制拆遷決定前依法舉行聽證，就作出補償安置裁決的主體、程序、依據(jù)及被拆遷人拒絕搬遷的理由聽取拆遷當事人、有關(guān)主管部門及其他相關(guān)人員的意見。

實施強制拆遷前，拆遷人應(yīng)當就被拆遷房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

第二十七條拆遷房管部門代管的房屋，拆遷補償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關(guān)公證。代管人應(yīng)當就被拆遷房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

第二十八條被拆遷房屋有下列情形之一的，由拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷：

(一)有產(chǎn)權(quán)糾紛的；

(二)產(chǎn)權(quán)人下落不明的；

(三)暫時無法確定產(chǎn)權(quán)人的。

房屋拆遷前，拆遷人應(yīng)當就被拆遷房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

第二十九條拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)擔保的法律執(zhí)行。

第三十條法律、法規(guī)對拆遷軍事設(shè)施、寺觀教堂、文物古跡、歸僑僑眷房屋、涉外房屋等另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第三十一條城市房屋拆遷涉及公共設(shè)施或者各種管線遷移的，由原所有人按規(guī)定期限自行遷移，所需遷移費用，由拆遷人給予補償。

第三十二條對拆遷范圍內(nèi)的花木、綠地，應(yīng)當盡可能保留。不能保留的，應(yīng)當按照國家和省、市的規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

第三十三條拆遷人使用拆遷補償安置資金的，應(yīng)當經(jīng)房屋拆遷管理部門審核。拆遷補償安置資金應(yīng)當全部用于房屋拆遷的補償、安置，不得挪作他用。具體管理辦法按省規(guī)定執(zhí)行。

房屋拆遷管理部門應(yīng)當加強對拆遷補償安置資金使用的監(jiān)督。

第三十四條房屋拆遷管理部門應(yīng)當建立、健全房屋拆遷檔案制度，加強對房屋拆遷檔案資料的管理。

房屋拆遷的檔案資料包括：拆遷人從事房屋拆遷的有關(guān)批準文件，拆遷計劃和拆遷方案及其調(diào)整資料，拆遷補償安置協(xié)議及其結(jié)算資料，以及其他與拆遷有關(guān)的案資料。

第三十五條房屋拆遷管理部門應(yīng)當加強對拆遷單位的監(jiān)督。

建設(shè)行政管理部門應(yīng)當加強對房屋拆除施工單位的監(jiān)督。

房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當加強對房地產(chǎn)評估機構(gòu)的監(jiān)督。

以上各行政管理部門應(yīng)當制定工作標準和規(guī)范，加強對被監(jiān)督單位業(yè)務(wù)工作的指導檢查和考核管理，依法將考核結(jié)果與該單位的市場準入、資質(zhì)（格）管理相結(jié)合。

第三章拆遷補償與安置

第三十六條拆遷人應(yīng)當對被拆遷人按照國家法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定給予合理補償。

拆遷補償、安置可以實行貨幣補償，也可以實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人有權(quán)選擇具體補償形式。

拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。拆遷范圍公布后新建、改建、擴建的附屬物不予補償。

第三十七條拆遷范圍內(nèi)的違法建筑、超過批準期限的臨時建筑，必須在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)自行拆除，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，由拆遷人按重置價格結(jié)合剩余期限評估后給予貨幣補償。

第三十八條貨幣補償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積，按照被拆遷房屋的房屋所有權(quán)證或者其他合法房產(chǎn)憑證記載的建筑面積計算。

土地使用面積以土地使用權(quán)證的記載為準。

同一承租人承租的同一處直管公房有住宅也有非住宅的，分別計算面積。

多層磚混結(jié)構(gòu)非成套直管住宅公房建筑面積按具有房產(chǎn)測繪資格的測繪機構(gòu)實測面積計算。其他非成套直管住宅公房建筑面積的計算為使用面積乘1.25。

因新老面積計算規(guī)則不同而出現(xiàn)同幢、同套型上下層住宅房屋所有權(quán)證登記面積有差異的，按最大面積計算。

建造手續(xù)符合有關(guān)規(guī)定、確屬被拆遷人所有但被拆遷房屋所有權(quán)證上沒有登記的自行車庫，視同已登記。

第三十九條被拆遷房屋的貨幣補償金額根據(jù)房地產(chǎn)市場價格評估確定。

被拆遷房屋的裝飾、裝修的貨幣補償金額，根據(jù)市區(qū)城市房屋一般裝飾、裝修拆遷補償指導價結(jié)合成新評估確定；被拆遷房屋附屬物的貨幣補償金額，根據(jù)重置價格結(jié)合成新評估確定。

第四十條被拆遷房屋的評估應(yīng)當采用市場比較法；不具備市場比較法評估條件評估廠房、倉庫、廠區(qū)內(nèi)的辦公房、宿舍、食堂等非住宅房屋價格的，可以采用其他評估方法，并在評估報告中說明原因。

房地產(chǎn)評估機構(gòu)在確定被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價格前，應(yīng)當聽取被拆遷人的意見。

本辦法中的評估所需費用由拆遷人承擔。

第四十一條采用市場比較法評估被拆遷房屋價格的，應(yīng)先求得評估比準價格。評估比準價格由房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)交易價從高原則從類似房地產(chǎn)中選取三個以上可比實例，進行交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素修正后確定。

被拆遷房屋屬于非成套住宅的，應(yīng)當根據(jù)前款規(guī)定選取普通成套住宅作為可比實例。

被拆遷房屋價格由房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)評估比準價格，結(jié)合該房屋具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、成新、層次、裝修等因素評估確定。

房管部門應(yīng)當按月向社會公布本地房產(chǎn)交易信息。城市房屋拆遷的房屋重置價，一般裝飾裝修拆遷補償指導價和房屋區(qū)位、結(jié)構(gòu)、成新、層次、朝向修正系數(shù)，由市房屋拆遷管理部門會同有關(guān)部門制訂，報市人民政府批準后執(zhí)行。

第四十二條房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)在規(guī)劃部門公布用地紅線后向房屋拆遷管理部門報名，房屋拆遷管理部門應(yīng)自發(fā)布拆遷公告之日起3日內(nèi)在拆遷現(xiàn)場公布已報名并符合拆遷評估準入條件的房地產(chǎn)評估機構(gòu)名單。

拆遷人與被拆遷人應(yīng)在名單公布之日起5日內(nèi)共同選定一家房地產(chǎn)評估機構(gòu)；不能共同選定的，拆遷人應(yīng)當向市房屋拆遷管理部門書面報告，由市房屋拆遷管理部門從公布的房地產(chǎn)評估機構(gòu)中隨機確定。參加隨機確定的房地產(chǎn)評估機構(gòu)不得少于三家。隨機確定房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)當由公證機關(guān)現(xiàn)場公證。

房屋拆遷管理部門應(yīng)當在隨機確定房地產(chǎn)評估機構(gòu)之日起3日前，在拆遷范圍內(nèi)公告房地產(chǎn)評估機構(gòu)隨機確定的時間和地點。

拆遷人應(yīng)在委托評估合同簽訂起3日內(nèi)將合同向市房屋拆遷管理部門備案。

第四十三條被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價格實行公示制。

房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)當將被拆遷人的姓名、被拆遷房屋的門牌號、評估因素、評估依據(jù)、評估價格等主要情況在拆遷范圍內(nèi)公示，接受社會監(jiān)督。公示時間不得少于10日。

拆遷當事人對評估結(jié)果有異議的，可以要求房地產(chǎn)評估機構(gòu)作出解釋。房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)當自接到解釋要求之日起3日內(nèi)予以解釋。

第四十四條房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)當遵循公開、公平、公正的原則，嚴格按照國家房地產(chǎn)估價規(guī)范和標準進行房地產(chǎn)市場價格評估。

第四十五條按照本章規(guī)定對被拆遷人進行補償后，其被拆遷房屋按標準容積率占有的土地，不再按照《浙江省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第二十九條規(guī)定予以補償。被拆遷人依法享有使用權(quán)的土地，其面積超過被拆遷房屋按標準容積率占有的土地面積的，超過部分的土地按照《浙江省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第二十九條規(guī)定予以補償。

第四十六條被拆遷地段用于同類商品房建設(shè)的，被拆遷人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

第四十七條選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被拆遷人有權(quán)要求拆遷人提供不小于被拆遷房屋原建筑面積的安置用房。

安置用房應(yīng)當符合設(shè)計規(guī)范要求；屬于新建房屋的，交付前應(yīng)當經(jīng)驗收合格。安置用房可以是期房，但其房源位置、戶型、價格及交付時間，拆遷人應(yīng)予以公布。

第四十八條被拆遷房屋和現(xiàn)房安置用房的價格，由同一家房地產(chǎn)評估機構(gòu)選擇同一評估時點，采用相同的方法、標準評估確定。

實行貨幣補償?shù)模疬w人應(yīng)給予被拆遷人被拆遷房屋評估價值10%的貨幣補助。

實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當結(jié)算被拆遷房屋和安置用房的差價。

小高層住宅房屋用作產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置用房的，可增加10平方米建筑面積，增加部分作贈送。

第四十九條被拆遷住宅房屋為被拆遷人家庭（家庭成員含其配偶、未成年子女）在市區(qū)內(nèi)的唯一住所和房屋，且被拆遷住宅房屋建筑面積小于46平方米，并實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當提供建筑面積不小于46平方米的成套住宅房屋作為安置用房。安置用房中與被拆遷房屋建筑面積相等部分和超過46平方米建筑面積部分按第四十八條第三款規(guī)定結(jié)算；被拆遷房屋建筑面積至46平方米建筑面積部分的安置用房按安置用房重置價結(jié)合層次、成新結(jié)算。

被拆遷人屬于低收入家庭（家庭成員含其配偶、未成年子女），其被拆遷住宅房屋建筑面積每戶小于46平方米（家庭成員在市區(qū)內(nèi)有其他住宅房屋的，合并計算）或符合當年廉租房申請標準，并實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當提供建筑面積不小于46平方米或建筑面積不小于當年廉租房申請標準的成套住宅房屋作為安置用房。被拆遷房屋評估價值低于安置用房評估價值的，拆遷人與被拆遷人互不結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。本款所稱低收入家庭是指持有民政部門核發(fā)的《湖州市最低生活保障救助證》或市總工會核發(fā)的《湖州市低收入職工優(yōu)惠證》（a證）的家庭。

適用本條規(guī)定的被拆遷人應(yīng)是在房屋拆遷許可證核發(fā)時具有本市市區(qū)城鎮(zhèn)戶籍的居民和因參軍、隨軍及就讀大、中專而將城鎮(zhèn)戶籍遷出本市市區(qū)的軍人隨軍家屬、學生。

第五十條符合當年申請購買經(jīng)濟適用住房條件的被拆遷人拆遷時選擇貨幣補償安置的，可憑《城市房屋拆遷貨幣補償協(xié)議》優(yōu)先購買經(jīng)濟適用住房。

第五十一條拆遷房管部門直管住宅公房或者單位自管住宅公房的(包括非成套住宅)，房屋承租人符合房改政策的，享有按照房改政策購房的權(quán)利（超過房改政策享受面積部分按市場價同時購買）。房屋承租人按照房改政策購房后，拆遷人應(yīng)當對其按被拆遷人予以補償、安置。

房屋承租人未按房改政策購房，也未與被拆遷人達成解除租賃關(guān)系協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償安置方式。安置用房由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當與原房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。拆遷人應(yīng)當對原承租人的裝修、搬家予以補助。

第五十二條在2006年12月31日前執(zhí)行政府定價租金的直管非住宅公房，在拆遷時仍繼續(xù)承租的，拆遷人應(yīng)當按被拆遷房屋評估價值的50%給予房屋承租人貨幣補償（評估價的另50%歸國家所有），租賃關(guān)系解除。

享受政府定價租金的直管非住宅公房承租單位，在2005年12月31日前的改制中明確將直管非住宅公房承租權(quán)處置給現(xiàn)承租人的，拆遷人應(yīng)當憑原改制單位主管部門提供的相關(guān)材料，按本條第一款規(guī)定對現(xiàn)承租人予以補償。

第五十三條拆遷落實私房政策換約續(xù)租的住宅用房的，對被拆遷人，由拆遷人按本辦法規(guī)定予以補償安置；對該被拆遷房屋承租人，在拆遷人按照本辦法規(guī)定對被拆遷人予以補償、安置后，被拆遷房屋的所有權(quán)劃歸國家所有（由公房管理部門以該拆遷房屋的凈評估價值出資從拆遷人處收購），再由拆遷人按拆遷房管部門直管住宅公房的規(guī)定給予補償安置。

第五十四條拆遷房管部門代管的房屋，代管房屋有使用人的，應(yīng)當實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；代管房屋無使用人的，由代管人選擇補償安置方式。

選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置用房仍由房管部門代管；選擇貨幣補償?shù)模泿叛a償金額由代管人專戶存入銀行。

第五十五條被拆遷房屋的用途以房屋所有權(quán)證登記的用途為準。認定房屋用途以規(guī)劃、國土資源行政管理部門提供的合法有效文件作為依據(jù)。

房屋所有權(quán)證未明確用途的，由產(chǎn)權(quán)登記部門依照職權(quán)或者根據(jù)房屋所有人的申請，按照本條第一款的規(guī)定調(diào)查確認。

房屋所有人要求改變原登記用途的，可以在其房屋被列入拆遷范圍前，持有關(guān)文件向產(chǎn)權(quán)登記部門申請更登記。

第五十六條1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》施行前已改變房屋用途并以改變后的用途延續(xù)使用的，根據(jù)房屋所有人的申請，按改變后的用途認定，由產(chǎn)權(quán)登記部門變更登記；其中改為商業(yè)用房的，應(yīng)當持有合法有效營業(yè)執(zhí)照。

改變房屋用途，按規(guī)定應(yīng)當交納土地收益金的，房屋所有人應(yīng)當在變更登記前依法補交土地收益金。

第五十七條1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》施行后未經(jīng)市規(guī)劃、國土資源行政管理部門同意改變房屋用途的，拆遷時仍按該房屋所有權(quán)證登記的房屋用途進行補償安置。

按前款規(guī)定補償安置時，對被拆遷房屋在1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》施行后至2002年12月31日之前改變用途從事商業(yè)經(jīng)營，并以營業(yè)用途延續(xù)使用至今，且持有合法有效營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)部門完稅證明的，可按營業(yè)面積、經(jīng)營年限給予適當經(jīng)濟補助。經(jīng)營滿一年的，實際營業(yè)面積部分按營業(yè)用房評估單價的70%與原用途房屋評估單價的差額的30%予以補助，每增加一年增加差額的5%，最高經(jīng)濟補助不超過差額的100%。2003年1月1日之后未經(jīng)規(guī)劃、國土資源行政管理部門同意改變房屋用途的不予補助。

第五十八條住宅房屋的被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當自領(lǐng)取房屋拆遷許可證之日起24個月內(nèi)將被拆遷人或者房屋承租人安置完畢。其中，將拆遷地塊上建設(shè)的高層房屋作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換用房的，拆遷人應(yīng)當自領(lǐng)取房屋拆遷許可證之日起36個月內(nèi)將被拆遷人或者房屋承租人安置完畢。

過渡期間的周轉(zhuǎn)用房可以由被拆遷人或者房屋承租人自行解決，也可以由拆遷人提供。被拆遷人或者房屋承租人有權(quán)選擇具體的過渡方式，拆遷人不得強迫或者拒絕。

拆遷人提供周轉(zhuǎn)用房的，被拆遷人或者房屋承租人應(yīng)當在得到安置用房的4個月內(nèi)騰退周轉(zhuǎn)用房。

第五十九條住宅房屋的被拆遷人或者房屋承租人自行解決周轉(zhuǎn)用房的，拆遷人應(yīng)當從其搬離并交出被拆遷房屋鑰匙之月起到被安置后的4個月內(nèi)支付其臨時安置補助費。臨時安置補助費按照當?shù)刈赓U與被拆遷房屋相當面積、地段的住宅用房所需費用的平均價格確定，但每戶每月臨時安置補助費不得低于保障其基本居住條件所需費用。具體標準由房屋拆遷管理部門會同物價行政管理部門提出，報市人民政府批準，每年公布一次。

拆遷人超過拆遷補償安置協(xié)議規(guī)定的過渡期限未提供安置用房的，應(yīng)當自逾期之月起按照原標準的二倍支付臨時安置補助費，補償被拆遷人或者房屋承租人因延期使用安置用房的損失。

拆遷人提供周轉(zhuǎn)用房的，周轉(zhuǎn)用房應(yīng)當與被拆遷房屋的居住條件相當，并能夠滿足被拆遷人或者房屋承租人基本居住條件，拆遷人不再支付臨時安置補助費。拆遷人超過協(xié)議規(guī)定的過渡期限未提供安置用房的，除繼續(xù)提供周轉(zhuǎn)用房外，還應(yīng)當自逾期之月起按照規(guī)定標準支付臨時安置補助費，補償被拆遷人或者房屋承租人因延期使用安置用房的損失。

第六十條拆遷人應(yīng)當支付住宅房屋的被拆遷人或者房屋承租人兩次搬家補助費。搬家補助費每戶不低于600元，具體標準由房屋拆遷管理部門會同物價行政管理部門制定，報市人民政府批準，每年公布一次。

被拆遷人在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷的，拆遷人應(yīng)當給予獎勵。具體標準由房屋拆遷管理部門會同物價行政管理部門提出，報市人民政府批準后執(zhí)行。

第六十一條拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)引起經(jīng)濟損失的，按拆遷前一個月被拆遷人向市社會保險經(jīng)辦機構(gòu)繳納基本養(yǎng)老保險費核定的全部職工繳費工資之和六倍的80%，或按被拆遷房屋評估價值的2%，由拆遷人給予一次性補助。

拆遷非住宅房屋引起的搬遷、安裝、過渡等費用，按被拆遷房屋評估價值的2%由拆遷人給予一次性補助，其中生產(chǎn)型企業(yè)的搬遷、安裝、過渡費用不得少于2%，但最高不超過3.5%。

第六十二條拆除產(chǎn)權(quán)屬于學校、醫(yī)院、敬老院、幼兒園、福利院、居委會等用于社會公益事業(yè)的房屋及其附屬物，拆遷人應(yīng)當按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

第六十三條市國土資源行政管理部門依照有關(guān)法律法規(guī)，負責城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作，并依法制定本辦法中土地收益金交納標準，報市人民政府批準后執(zhí)行。

第四章法律責任

第六十四條有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門依照《浙江省城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定予以行政處罰：

(一)未取得房屋拆遷許可證實施拆遷的；

(二)以欺騙手段騙取房屋拆遷許可證的；

(三)未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的；

(四)委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的；

(五)擅自延長拆遷期限的；

(六)接受委托的拆遷單位違反規(guī)定轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)的。

第六十五條違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一，造成被拆遷人或者房屋承租人財產(chǎn)損失的，應(yīng)當依法承擔民事責任：

(一)未取得房屋拆遷許可證實施拆遷的；

(二)以欺騙手段騙取房屋拆遷許可證實施拆遷的；

(三)未按房屋拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍、拆遷期限實施拆遷的。

第六十六條房地產(chǎn)評估機構(gòu)和估價人員有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政管理部門依據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》等規(guī)定進行查處，并記入其信用檔案；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)違反城市房屋拆遷估價技術(shù)規(guī)范，出具虛假估價報告或估價結(jié)果嚴重失實的；

(二)與拆遷當事人一方串通，損害他方合法權(quán)益的；

(三)以回扣等不正當競爭手段獲取拆遷估價業(yè)務(wù)的。

第六十七條折遷人有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門依照《浙江省城市房屋拆遷管理條例》給予警告，責令改正；對被拆遷人造成損失的，拆遷人應(yīng)當依法承擔賠償責任：

(一)未按規(guī)定與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議且未經(jīng)依法裁決進行拆遷的；

(二)違反第二十八條第一款規(guī)定，補償安置方案未經(jīng)房屋拆遷管理部門審核同意而實施拆遷的；

(三)偽造、涂改或者不向被拆遷人提供規(guī)定的拆遷補償安置協(xié)議文本的。

第六十八條接受委托的拆遷單位及其工作人員弄虛作假、濫用職權(quán)的，由房屋拆遷管理部門依法查處或建議權(quán)限機關(guān)依法查處，并記入其信用檔案。

第六十九條房屋拆除施工單位違反《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條例》、未按有關(guān)工作標準和規(guī)范施工的，由建設(shè)行政管理部門責令限期改正；逾期未改正的，依照相關(guān)法規(guī)予以查處；造成安全事故的，依法承擔賠償責任；造成重大事故構(gòu)成犯罪的，對直接責任人員依法追究刑事責任。

第七十條有關(guān)行政管理部門及其工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，有下列情形之一的，依照《浙江省城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，對直接負責的主管人員和直接責任人員，由有關(guān)部門依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)違反規(guī)定核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件的；

(二)核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監(jiān)督管理職責或者對違法行為不予查處的；

(三)未按規(guī)定發(fā)布拆遷公告的；(四)房屋拆遷管理部門實施房屋拆遷的(五)違反規(guī)定作出拆遷裁決的；

(六)依照規(guī)定應(yīng)當聽證而沒有聽證的；

(七)未按計劃組織建設(shè)拆遷安置用房，導致被拆遷人未能在安置期限內(nèi)得到安置的；

(八)違反規(guī)定實施強制拆遷的。

因前款規(guī)定行為給拆遷當事人造成損失的，應(yīng)當依法承擔賠償責任。

第五章附則

第七十一條在市區(qū)城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，參照本辦法執(zhí)行。

保護性舊區(qū)改造需對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。

第七十二條本辦法自公布之日起施行。2002年6月28日市人民政府發(fā)布的《湖州市市區(qū)城市房屋拆遷管理實施辦法》（市人民政府令第15號）和2004年6月14日市人民政府發(fā)布的《〈湖州市市區(qū)城市房屋拆遷管理實施辦法〉的補充通知》（湖政發(fā)〔2004〕44號）同時廢止。本市以前制定的有關(guān)市區(qū)國有土地上城市房屋拆遷的規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準。

第五篇：宿遷市市區(qū)房屋拆遷補償評估技術(shù)細則(試行)

宿遷市市區(qū)房屋拆遷補償評估技術(shù)細則（試行）

第一章總則

第一條為了規(guī)范城市房屋拆遷評估工作，維護拆遷當事人的合法權(quán)益，保障房屋拆遷評估工作的順利進行，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》以及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城市房屋拆遷估價指導意見》、《宿遷市市區(qū)房屋拆遷管理實施辦法》等法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，制定本細則。

第二條本細則適用范圍與《宿遷市市區(qū)房屋拆遷管理實施辦法》適用范圍一致。

第三條從事房屋拆遷評估的單位，應(yīng)當是具有省級以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的三級以上房地產(chǎn)評估資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)（以下簡稱評估機構(gòu)）。市房屋拆遷行政主管部門每年向社會公布經(jīng)備案的評估機構(gòu)名錄，供拆遷人、被拆遷人選擇。

第四條承擔房屋拆遷評估的房地產(chǎn)估價專業(yè)人員應(yīng)當是符合本細則第三條規(guī)定的評估機構(gòu)中的專職注冊房地產(chǎn)估價師。每個拆遷估價項目，評估機構(gòu)均應(yīng)派出至少一名專職注冊房地產(chǎn)估價師駐項目現(xiàn)場開展工作，其他人員則應(yīng)當持有拆遷評估工作人員上崗證。

第五條拆遷估價對象被拆遷范圍內(nèi)經(jīng)現(xiàn)場查勘認定具有合法產(chǎn)權(quán)的被拆遷房屋（含其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)）及其附屬物。2003年航拍圖上標明的無合法產(chǎn)權(quán)房屋參照有合法產(chǎn)權(quán)房屋評估。

第六條拆遷估價目的應(yīng)統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格”。

第七條拆遷估價時點為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。因延長拆遷期限換領(lǐng)拆遷許可證的仍以首次拆遷許可證頒發(fā)之日為估價時點。

拆遷規(guī)模大、分期分段實施的項目，以當期（段）房屋拆遷許可證頒發(fā)之日為估價時點。

第八條拆遷評估的價值標準為公開市場價值，不考慮被拆遷房屋在估價時點所受抵押、租賃、查封等因素的影響。

第九條房屋評估價格構(gòu)成為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成的停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。

第十條拆遷估價應(yīng)當按照下列程序操作：

1.依法征求意見，確定評估機構(gòu)；2.接受評估委托，明確基本事項；3.查閱相關(guān)資料，開展前期調(diào)查；4.擬訂作業(yè)方案，進行現(xiàn)場勘察；5.參照技術(shù)細則，進行評估測算；6.確認測算結(jié)果，撰寫估價報告；7.匯總相關(guān)資料，提交估價報告；8.現(xiàn)場咨詢答疑，估價材料存檔。

第十一條房屋拆遷項目補償資金評估結(jié)果以項目拆遷補償評估報告和項目拆遷補償資金評估匯總表反映；房屋拆遷分戶補償金額估價結(jié)果通過分戶的評估報告和《宿遷市房屋拆遷補償資金分戶估價表》（附件15）反映。估價結(jié)果的貨幣單位應(yīng)精確到人民幣元。

第十二條估價結(jié)果應(yīng)用的有效期為自提交正式估價結(jié)果（估價報告）之日起，至該拆遷項目拆遷補償結(jié)束時止。

第二章被拆遷房屋性質(zhì)認定及分類

第十三條依據(jù)《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》第十八條和《宿遷市市區(qū)房屋拆遷管理實施辦法》第三十九條的規(guī)定，房屋性質(zhì)認定以房屋所有權(quán)證書上標明的用途為準。房屋所有權(quán)證書未標明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準。對取得工商營業(yè)執(zhí)照并已持續(xù)經(jīng)營、持續(xù)納稅一年以上的住宅房屋（即“住改非”房屋），應(yīng)當參照經(jīng)營用房估價，具體方法見本細則第十八條。

第十四條被拆遷房屋一般分為住宅房屋、非住宅營業(yè)用房、非住宅非營業(yè)用房（附件10）。

第三章住宅拆遷估價方法及應(yīng)用

第十五條住宅房屋拆遷估價一般采用市場比較法評估。一些較為特殊的住宅房屋在不適用市場比較法時，可采用其他市場化估價方法評估。

第十六條對適用市場比較法估價的一般住宅房屋，其拆遷補償評估價格測算的技術(shù)路線為：

1.確立評估基準。在拆遷項目范圍內(nèi)設(shè)定“標準樣本住宅”作為評估基準，“標準樣本住宅”的設(shè)定要求參見附件2；

2.測算基準價格。依據(jù)相關(guān)評估技術(shù)規(guī)范規(guī)定的方式，采用市場比較法評估出“標準樣本住宅”的基準價格。基本公式為：

100（K2）100 100

基準價格Vb = Vs ×——× —— × —— × ——

（K1）100（K3）（K4）

Vs為可比實例價格；

K1為交易情況修正系數(shù)。對于采用買賣的正常交易實例為可比實例的，該系數(shù)取100；對于拍賣、抵賬等非正常交易的可比實例，該系數(shù)應(yīng)由房屋拆遷管理部門會同相關(guān)部門根據(jù)具體情況確定；

K2為交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由評估機構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場情形和評估中的具體情況，并參照當?shù)叵嚓P(guān)價格指數(shù)確定。一般情況下，在估價時點前6個月內(nèi)該系數(shù)不超過101，在估價時點前6—12個月內(nèi)該系數(shù)不超過102；

K3為可比實例實體因素情況修正為標準樣本住宅實體因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件3；

K4為可比實例區(qū)位因素情況修正為標準樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件4。

確定“標準樣本住宅”的基準價格應(yīng)選取3個以上可比實例，經(jīng)過上述各種修正后，再計算平均值，得出的結(jié)果為“標準樣本住宅”的基準價格。測算基準價格的可比實例選擇條件參見附件2。

3.確定評估價格。各被拆遷房屋分別與“標準樣本住宅”進行房地產(chǎn)實體狀況因素比較，得出各被拆遷住宅房屋的評估價格。基本公式為：

（K5）

Vz = Vb × ——

Vz為被拆遷住宅評估價格；

Vb為標準樣本住宅基準價格；

K5為標準樣本住宅實體因素情況修正為被拆遷房屋實體因素情況修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件3。

第四章非住宅營業(yè)用房拆遷估價方法及應(yīng)用

第十七條非住宅營業(yè)用房拆遷估價首選市場比較法進行。因?qū)嵗占染唧w原因無法適用市場比較法時，應(yīng)適用收益法估價。

第十八條本細則第十三條所述“住改非”房屋參照營業(yè)

用房評估的方法，根據(jù)其沿街與否，分兩種情況進行估價和補償：

1.對沿街的“住改非”房屋（附件5中標明的道路沿線的“住改非”房屋），其估價是根據(jù)營業(yè)年限取其營業(yè)用房性質(zhì)和住宅用房性質(zhì)權(quán)重的拆遷評估價格之和作為實際營業(yè)部分的拆遷補償價格。

2.對非沿街的“住改非”房屋，其實際營業(yè)部分的拆遷補償采用住宅評估價加營業(yè)補助的方法確定，營業(yè)補助的標準根據(jù)不同經(jīng)營年限確定，具體標準參見附件5。

第十九條非住宅營業(yè)用房市場比較法估價技術(shù)路線：

1.確定房屋類別。根據(jù)房屋的性質(zhì)、用途確定其所屬類別。非住宅營業(yè)性用房一般劃分為商場類建筑（大型百貨商場、超市等）、商鋪類建筑（門面房、商鋪等）、商務(wù)類建筑（金融、證券、商業(yè)寫字樓等）、旅館類建筑、餐飲類建筑、娛樂類建筑（參見附件10）。

2.搜集可比實例。按照市場比較法的評估要求，在拆遷項目周邊或項目內(nèi)搜集交易實例。

3.測算評估價格。按照市場比較法評估的應(yīng)用要求，將3個以上可比實例分別修正后計算平均值得出標準樣本房屋的基準價格，再測算出非住宅營業(yè)用房的拆遷評估價格。具體要求參見附件6。

第二十條非住宅營業(yè)用房收益法估價技術(shù)路線：采用收益法評估被拆遷營業(yè)用房的拆遷補償價格時，應(yīng)采用有限期收益法公式。考慮到拆遷估價的補償性質(zhì)，一般采用穩(wěn)定收益情形測算，通常采用如下公式計算：

a 1

Vy = ——[ 1－—— ]

r（1+r）

Vy為評估價格，a為估價對象年純收益，r為資本化率，n為收益年期，相關(guān)系數(shù)的確定參見附件7。

第五章非住宅非營業(yè)用房拆遷估價方法及應(yīng)用

第二十一條非住宅非營業(yè)用房拆遷估價可以采用市場比較法，也可以采用成本法。采用市場比較法應(yīng)依照附件1的要求選取交易實例，并按照市場比較法評估的應(yīng)用要求進行估價；對于交易實例收集較為困難的，采用成本法進行估價。

第二十二條非住宅非營業(yè)用房成本法估價技術(shù)路線：

1.成本法的內(nèi)涵：成本法是求取估價對象在估價時點時的重新建造價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方

n法。本細則中定義的成本法系以房地產(chǎn)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來估算房地產(chǎn)市場價格的方法，其“成本”含義并不是通常意義上的實際成本，而是以成本為基礎(chǔ)的客觀市場價格。

2.成本法的基本公式：根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，考慮到城市房屋拆遷補償估價的特點，成本法估價的基本公式為：

拆遷補償評估價格 = 土地重新取得價格＋建筑物重置價格－建筑物折舊 = 土地重新取得價格 + 扣除折舊后的建筑物現(xiàn)值。土地重新取得價格是估價時點的土地取得價格。

3.參數(shù)確定：除另有規(guī)定外，土地重新取得價格（或國有土地使用權(quán)市場價格）可采用成本法、基準地價修正法、市場比較法等確定；各類建筑物重置價格、折舊的確定可參見附件8、9的說明。

第六章其他拆遷估價問題處理

第二十三條住宅房屋價格修正的實體因素和區(qū)位因素權(quán)重設(shè)定：實體因素為P1=0.2、P2=0.1、P3=01、P4=0.4、P5=0.1、P6=0.1，具體內(nèi)容參見附件3；區(qū)位因素為a1=0.1、a2=0.15、a3=0.15、a4=0.15、a5=0.15、a6=0.15、a7=0.15，具體內(nèi)容參見附件4。

第二十四條取得工商營業(yè)執(zhí)照并作為營業(yè)用房持續(xù)使用、持續(xù)納稅一年以上的非營業(yè)用房和住宅，按以下規(guī)定估價：

估價價格=土地使用權(quán)為劃撥的營業(yè)用房估價價格×營業(yè)年限權(quán)重+住宅（或非營業(yè)用房）估價價格×（1－營業(yè)年限權(quán)重）；

營業(yè)年限權(quán)重=（拆遷年份－取得營業(yè)執(zhí)照年份）÷（拆遷年份－基準年份1991）。該權(quán)重最大值取1。

第二十五條收益法估價規(guī)定：采用收益法估價的，房屋收益應(yīng)按照類似房屋的租金收益或經(jīng)營收益確定，類似房屋必須是同一類別房屋。房屋的租金收益或經(jīng)營收益按照其同一經(jīng)營用途、同一區(qū)位的社會平均收益水平修正確定。

第二十六條成本法估價規(guī)定：采用成本法估價的，應(yīng)當采取房屋、土地分別估價的方式，估價出房地產(chǎn)市場價格。房屋占用范圍內(nèi)的土地價格應(yīng)采用成本法等方法求取；建筑、安裝工程費應(yīng)采用工料測量法或分部分項法求取，建筑物重置價格的費用構(gòu)成應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，可參見附件8。房屋折舊采用成新折扣法計算，不適用成新折扣法的，采用直線折舊法計算。房屋建筑設(shè)備應(yīng)單獨計算折舊。

第二十七條臨時建筑和在建工程估價規(guī)定：未超過批準期限的臨時建筑應(yīng)按成本法評估其建筑物殘值；在建工程應(yīng)采用成本法進行估價，工程建設(shè)進度以政府管理部門通知停止施工時的狀態(tài)為準。在建工程土地補償以政府管理部門批準的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計方案等為依據(jù)。

第二十八條非房屋及其附屬物估價規(guī)定：凡拆遷估價中涉及原始成本測算、機電設(shè)備估價、工程造價分析等專業(yè)技術(shù)工作的，可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機構(gòu)單獨估價。

第二十九條非住宅房屋“地大于房”的估價規(guī)定：

１.“地大于房”的面積僅指土地使用權(quán)證（或同類有效證件）載明的面積（不含臨時用地面積）大于該宗地上被確認合法房屋建筑面積的面積。

２.“地大于房”面積補償價格的計算公式：

Ｚ＝（Ｍ１－Ｍ２）×Ｕ×Ｔ

其中：Ｚ為“地大于房”面積補償價；

Ｍ１為土地使用權(quán)證（或同類有效證件）上載明的面積；

Ｍ２為房屋所有權(quán)證上載明的面積（以及拆遷當事人協(xié)商確定的合法房屋建筑面積），若Ｍ１－Ｍ２為負值，則取零；

Ｕ為市國土部門頒布的在用基準地價標準；

Ｔ為個別因素調(diào)整系數(shù)，國有劃撥土地調(diào)整系數(shù)按60%計取，國有出讓土地調(diào)整系數(shù)=（批準出讓年限-已使用年限）/批準出讓年限，低于60%的按照60%計算。.“地大于房”部分不得重復評估補償。.土地行政主管部門有具體規(guī)定的，參照其規(guī)定執(zhí)行。

第三十條非住宅房屋劃撥土地估價：拆遷估價時涉及被拆遷非住宅房屋的合法用地為劃撥性質(zhì)時，應(yīng)將其占用的合法用地的國有土地使用權(quán)的出讓金部分予以扣除；出讓金數(shù)額為其合法用地國有土地使用權(quán)市場評估價格的40%。國有土地使用權(quán)市場評估價格的確定按第二十二條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十一條其它估價規(guī)定：室內(nèi)裝修裝飾的補償參照附件11確定的標準執(zhí)行。未超過批準期限的臨時建筑應(yīng)按成本法評估其建筑物殘值。

第七章拆遷估價報告

第三十二條拆遷評估機構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定格式，參照本細則的要求出具拆遷估價報告。

第三十三條拆遷評估機構(gòu)出具的估價報告應(yīng)當由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽名蓋章，并加蓋評估機構(gòu)公章。在估價報告上簽名、蓋章的專職注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的評估機構(gòu)，對估價報告的內(nèi)容和結(jié)論負責。

第三十四條房屋拆遷估價報告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。

第八章拆遷估價工作準則

第三十五條被選定的拆遷評估機構(gòu)應(yīng)與委托單位簽訂拆遷估價委托協(xié)議，并將委托協(xié)議原件于協(xié)議簽訂后十五日內(nèi)報市房屋拆遷管理部門備案。拆遷估價委托協(xié)議中應(yīng)約定本次拆遷估價操作程序及時間安排。

第三十六條評估機構(gòu)必須確定受委托拆遷估價項目的估價技術(shù)負責人，估價技術(shù)負責人最終確定估價技術(shù)方案，并對估價方法的選用、應(yīng)用以及估價結(jié)果的合理性承擔技術(shù)責任。

第三十七條所有拆遷估價項目均須開展現(xiàn)場查勘工作，承擔估價業(yè)務(wù)的評估機構(gòu)應(yīng)派出有拆遷估價資格的專業(yè)人員對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實地查勘記錄是拆遷估價測算和撰寫估價報告必備的基礎(chǔ)資料，要有實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人拒絕在實地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當由除拆遷人和估價機構(gòu)以外的無利害關(guān)系的項目所在地街道辦、居委會工作人員作為第三人見證，并在估價報告中作出相應(yīng)說明。

第三十八條估價人員應(yīng)持證上崗，逐戶逐項估價，做到實地勘測準確、影像資料全面、估價到戶到項。

第三十九條拆遷評估價格結(jié)果須經(jīng)評估機構(gòu)內(nèi)部審核評議，評估機構(gòu)在提交正式估價報告前負有審查、調(diào)整、復核估價報告的技術(shù)責任。

第四十條拆遷評估機構(gòu)在估價委托協(xié)議約定的時間內(nèi)，應(yīng)向拆遷人提交正式的拆遷估價分戶報告，并由拆遷人委托實施單位將分戶報告送達被拆遷人。拆遷估價分戶報告需經(jīng)含項目估價技術(shù)負責人在內(nèi)不低于兩名的注冊房地產(chǎn)估價師簽字認可。

第四十一條拆遷評估機構(gòu)、估價技術(shù)負責人以及其他估價專業(yè)人員負有解釋估價報告技術(shù)問題、接受拆遷當事人就估價報告相關(guān)問題咨詢和質(zhì)疑的義務(wù)，并負有向拆遷評估專家委員會報告和答復技術(shù)質(zhì)詢的義務(wù)。

第九章拆遷估價工作資料存檔

第四十二條評估機構(gòu)應(yīng)當將下列資料（原件或復印件）與估價報告（含技術(shù)報告）共同整理存檔：

1.房屋拆遷委托評估合同；

2.拆遷許可證；

3.估價對象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；

4.估價對象的實地查勘記錄、影像等資料；

5.標準樣本房屋的實地查勘記錄、影像等資料；

6.可比實例的實地查勘記錄、影像等資料；

7.確定估價結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；

8.其他涉及估價項目的必要資料。

第四十三條評估機構(gòu)完成并出具估價報告后，應(yīng)對有關(guān)該估價項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。估價報告及有關(guān)資料應(yīng)保留十年。

第四十四條對涉及《宿遷市市區(qū)房屋拆遷管理實施辦法》規(guī)定需要辦理證據(jù)保全手續(xù)等情形的房地產(chǎn)進行評估時，評估機構(gòu)應(yīng)將估價報告（含技術(shù)報告）及估價過程中形成的有關(guān)估價資料同時提交委托方。

第十章附則

第四十五條選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式作為房屋拆遷補償安置方式的，對所調(diào)換房屋的估價和結(jié)算，按照本技術(shù)細則實施。

第四十六條拆遷項目概算估價可參照本技術(shù)細則在房屋拆遷許可證領(lǐng)取之前進行估價測算，項目概算估價以《宿遷市市區(qū)房屋拆遷項目補償資金概算表》（附件15）反映，并作為申領(lǐng)拆遷許可證的前置條件之一進行申報。

第四十七條各縣可根據(jù)本地實際，參照本細則制定實施細則。

第四十八條本細則未能涵蓋的其它拆遷估價情況，按市房屋拆遷管理部門會同有關(guān)部門提出的意見處理。

第四十九條本細則由宿遷市建設(shè)局負責解釋。

第五十條本技術(shù)細則自2009年11月10日起實施。2005年3月13日出臺的《宿遷市市區(qū)房屋拆遷評估技術(shù)細則》同時廢止。本市以前相關(guān)規(guī)定與本細則相抵觸的，以本細則為準。

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宿遷市市區(qū)房屋拆遷管理實施辦法

第一篇：宿遷市市區(qū)房屋拆遷管理實施辦法

第二篇：揚州市市區(qū)城市房屋拆遷管理實施辦法

第三篇：金華市區(qū)城市房屋拆遷管理實施辦法

第四篇：2007年湖州市市區(qū)城市房屋拆遷管理實施辦法

第五篇：宿遷市市區(qū)房屋拆遷補償評估技術(shù)細則(試行)

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