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第一篇：《宿遷市市區房屋拆遷補償評估技術細則(試行)》

江蘇省宿遷市人民政府辦公室關于印發《宿遷市市區房屋拆遷補償評估

技術細則（試行）》的通知

各縣、區人民政府，宿遷經濟開發區、市湖濱新城、蘇州宿遷工業園區，市各委、辦、局，市各直屬單位：

《宿遷市市區房屋拆遷補償評估技術細則(試行)》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。

宿遷市市區房屋拆遷補償評估技術細則(試行)

第一章總則

第一條為了規范城市房屋拆遷評估工作，維護拆遷當事人的合法權益，保障房屋拆遷評估工作的順利進行，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》以及《房地產估價規范》、《城市房屋拆遷估價指導意見》、《宿遷市市區房屋拆遷管理實施辦法》等法律、法規和有關規定，制定本細則。

第二條本細則適用范圍與《宿遷市市區房屋拆遷管理實施辦法》適用范圍一致。

第三條從事房屋拆遷評估的單位，應當是具有省級以上建設行政主管部門核發的三級以上房地產評估資質的房地產估價機構(以下簡稱評估機構)。市房屋拆遷行政主管部門每年向社會公布經備案的評估機構名錄，供拆遷人、被拆遷人選擇。

第四條承擔房屋拆遷評估的房地產估價專業人員應當是符合本細則第三條規定的評估機構中的專職注冊房地產估價師。每個拆遷估價項目，評估機構均應派出至少一名專職注冊房地產估價師駐項目現場開展工作，其他人員則應當持有拆遷評估工作人員上崗證。

第五條拆遷估價對象被拆遷范圍內經現場查勘認定具有合法產權的被拆遷房屋(含其占用范圍內的國有土地使用權)及其附屬物。2003年航拍圖上標明的無合法產權房屋參照有合法產權房屋評估。

第六條拆遷估價目的應統一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格”。

第七條拆遷估價時點為房屋拆遷許可證頒發之日。因延長拆遷期限換領拆遷許可證的仍以首次拆遷許可證頒發之日為估價時點。

拆遷規模大、分期分段實施的項目，以當期(段)房屋拆遷許可證頒發之日為估價時點。

第八條拆遷評估的價值標準為公開市場價值，不考慮被拆遷房屋在估價時點所受抵押、租賃、查封等因素的影響。

第九條房屋評估價格構成為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成的停產、停業的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。

第十條拆遷估價應當按照下列程序操作：

1.依法征求意見，確定評估機構；2.接受評估委托，明確基本事項；3.查閱相關資料，開展前期調查；4.擬訂作業方案，進行現場勘察；5.參照技術細則，進行評估測算；6.確認測算結果，撰寫估價報告；7.匯總相關資料，提交估價報告；8.現場咨詢答疑，估價材料存檔。

第十一條房屋拆遷項目補償資金評估結果以項目拆遷補償評估報告和項目拆遷補償資金評估匯總表反映；房屋拆遷分戶補償金額估價結果通過分戶的評估報告和《宿遷市房屋拆遷補償資金分戶估價表》(附件15)反映。估價結果的貨幣單位應精確到人民幣元。

第十二條估價結果應用的有效期為自提交正式估價結果(估價報告)之日起，至該拆遷項目拆遷補償結束時止。

第二章被拆遷房屋性質認定及分類

第十三條依據《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》第十八條和《宿遷市市區房屋拆遷管理實施辦法》第三十九條的規定，房屋性質認定以房屋所有權證書上標明的用途為準。房屋所有權證書未標明用途的，以產權檔案中記錄的用途為準。對取得工商營業執照并已持續經營、持續納稅一年以上的住宅房屋(即“住改非”房屋)，應當參照經營用房估價，具體方法見本細則第十八條。

第十四條被拆遷房屋一般分為住宅房屋、非住宅營業用房、非住宅非營業用房(附件10)。

第三章住宅拆遷估價方法及應用

第十五條住宅房屋拆遷估價一般采用市場比較法評估。一些較為特殊的住宅房屋在不適用市場比較法時，可采用其他市場化估價方法評估。

第十六條對適用市場比較法估價的一般住宅房屋，其拆遷補償評估價格測算的技術路線為：

1.確立評估基準。在拆遷項目范圍內設定“標準樣本住宅”作為評估基準，“標準樣本住宅”的設定要求參見附件2；

2.測算基準價格。依據相關評估技術規范規定的方式，采用市場比較法評估出“標準樣本住宅”的基準價格。基本公式為：

100(K2)100

基準價格Vb = Vs ×——× —— × —— × ——

(K1)100

(K3)(K4)

Vs為可比實例價格；

K1為交易情況修正系數。對于采用買賣的正常交易實例為可比實例的，該系數取100；對于拍賣、抵賬等非正常交易的可比實例，該系數應由房屋拆遷管理部門會同相關部門根據具體情況確定；

K2為交易日期修正系數。該系數由評估機構根據房地產市場情形和評估中的具體情況，并參照當地相關價格指數確定。一般情況下，在估價時點前6個月內該系數不超過101，在估價時點前6—12個月內該系數不超過102；

K3為可比實例實體因素情況修正為標準樣本住宅實體因素情況的修正系數，系數確定參見附件3；

K4為可比實例區位因素情況修正為標準樣本住宅區位因素情況的修正系數，系數確定參見附件4。

確定“標準樣本住宅”的基準價格應選取3個以上可比實例，經過上述各種修正后，再計算平均值，得出的結果為“標準樣本住宅”的基準價格。測算基準價格的可比實例選擇條件參見附件2。

3.確定評估價格。各被拆遷房屋分別與“標準樣本住宅”進行房地產實體狀況因素比較，得出各被拆遷住宅房屋的評估價格?；竟綖椋?/p>

(K5)

Vz = Vb × ——

Vz為被拆遷住宅評估價格；

Vb為標準樣本住宅基準價格；

K5為標準樣本住宅實體因素情況修正為被拆遷房屋實體因素情況修正系數，系數確定參見附件3。

第四章非住宅營業用房拆遷估價方法及應用

第十七條非住宅營業用房拆遷估價首選市場比較法進行。因實例收集等具體原因無法適用市場比較法時，應適用收益法估價。

第十八條本細則第十三條所述“住改非”房屋參照營業

用房評估的方法，根據其沿街與否，分兩種情況進行估價和補償：

1.對沿街的“住改非”房屋(附件5中標明的道路沿線的“住改非”房屋)，其估價是根據營業年限取其營業用房性質和住宅用房性質權重的拆遷評估價格之和作為實際營業部分的拆遷補償價格。

2.對非沿街的“住改非”房屋，其實際營業部分的拆遷補償采用住宅評估價加營業補助的方法確定，營業補助的標準根據不同經營年限確定，具體標準參見附件5。

第十九條非住宅營業用房市場比較法估價技術路線：

1.確定房屋類別。根據房屋的性質、用途確定其所屬類別。非住宅營業性用房一般劃分為商場類建筑(大型百貨商場、超市等)、商鋪類建筑(門面房、商鋪等)、商務類建筑(金融、證券、商業寫字樓等)、旅館類建筑、餐飲類建筑、娛樂類建筑(參見附件10)。

2.搜集可比實例。按照市場比較法的評估要求，在拆遷項目周邊或項目內搜集交易實例。

3.測算評估價格。按照市場比較法評估的應用要求，將3個以上可比實例分別修正后計算平均值得出標準樣本房屋的基準價格，再測算出非住宅營業用房的拆遷評估價格。具體要求參見附件6。

第二十條非住宅營業用房收益法估價技術路線：采用收益法評估被拆遷營業用房的拆遷補償價格時，應采用有限期收益法公式?？紤]到拆遷估價的補償性質，一般采用穩定收益情形測算，通常采用如下公式計算：

Vy = ——[ 1－—— ]

(1+r)n

Vy為評估價格，a為估價對象年純收益，r為資本化率，n為收益年期，相關系數的確定參見附件7。

第五章非住宅非營業用房拆遷估價方法及應用

第二十一條非住宅非營業用房拆遷估價可以采用市場比較法，也可以采用成本法。采用市場比較法應依照附件1的要求選取交易實例，并按照市場比較法評估的應用要求進行估價；對于交易實例收集較為困難的，采用成本法進行估價。

第二十二條非住宅非營業用房成本法估價技術路線：

1.成本法的內涵：成本法是求取估價對象在估價時點時的重新建造價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本細則中定義的成本法系以房地產價格各構成部分的累加為基礎來估算房地產市場價格的方法，其“成本”含義并不是通常意義上的實際成本，而是以成本為基礎的客觀市場價格。

2.成本法的基本公式：根據《房地產估價規范》，考慮到城市房屋拆遷補償估價的特點，成本法估價的基本公式為：

拆遷補償評估價格 = 土地重新取得價格＋建筑物重置價格－建筑物折舊 = 土地重新取得價格 + 扣除折舊后的建筑物現值。土地重新取得價格是估價時點的土地取得價格。

3.參數確定：除另有規定外，土地重新取得價格(或國有土地使用權市場價格)可采用成本法、基準地價修正法、市場比較法等確定；各類建筑物重置價格、折舊的確定可參見附件8、9的說明。

第六章其他拆遷估價問題處理

第二十三條住宅房屋價格修正的實體因素和區位因素權重設定：實體因素為P1=0.2、P2=0.1、P3=01、P4=0.4、P5=0.1、P6=0.1，具體內容參見附件3；區位因素為a1=0.1、a2=0.15、a3=0.15、a4=0.15、a5=0.15、a6=0.15、a7=0.15，具體內容參見附件4。

第二十四條取得工商營業執照并作為營業用房持續使用、持續納稅一年以上的非營業用房和住宅，按以下規定估價：

估價價格=土地使用權為劃撥的營業用房估價價格×營業年限權重+住宅(或非營業用房)估價價格×(1－營業年限權重)；

營業年限權重=(拆遷年份－取得營業執照年份)÷(拆遷年份－基準年份1991)。該權重最大值取1。

第二十五條收益法估價規定：采用收益法估價的，房屋收益應按照類似房屋的租金收益或經營收益確定，類似房屋必須是同一類別房屋。房屋的租金收益或經營收益按照其同一經營用途、同一區位的社會平均收益水平修正確定。

第二十六條成本法估價規定：采用成本法估價的，應當采取房屋、土地分別估價的方式，估價出房地產市場價格。房屋占用范圍內的土地價格應采用成本法等方法求??；建筑、安裝工程費應采用工料測量法或分部分項法求取，建筑物重置價格的費用構成應符合《房地產估價規范》的有關規定，可參見附件8。房屋折舊采用成新折扣法計算，不適用成新折扣法的，采用直線折舊法計算。房屋建筑設備應單獨計算折舊。

第二十七條臨時建筑和在建工程估價規定：未超過批準期限的臨時建筑應按成本法評估其建筑物殘值；在建工程應采用成本法進行估價，工程建設進度以政府管理部門通知停止施工時的狀態為準。在建工程土地補償以政府管理部門批準的用途、參數或規劃設計方案等為依據。

第二十八條非房屋及其附屬物估價規定：凡拆遷估價中涉及原始成本測算、機電設備估價、工程造價分析等專業技術工作的，可委托有資格從事該類業務的機構單獨估價。

第二十九條非住宅房屋“地大于房”的估價規定：

1.“地大于房”的面積僅指土地使用權證(或同類有效證件)載明的面積(不含臨時用地面積)大于該宗地上被確認合法房屋建筑面積的面積。

2.“地大于房”面積補償價格的計算公式：

Z＝(M1－M2)×U×T

其中：Z為“地大于房”面積補償價；

M1為土地使用權證(或同類有效證件)上載明的面積；

M2為房屋所有權證上載明的面積(以及拆遷當事人協商確定的合法房屋建筑面積)，若M1－M2為負值，則取零；

U為市國土部門頒布的在用基準地價標準；

T為個別因素調整系數，國有劃撥土地調整系數按60%計取，國有出讓土地調整系數=(批準出讓年限-已使用年限)/批準出讓年限，低于60%的按照60%計算。.“地大于房”部分不得重復評估補償。.土地行政主管部門有具體規定的，參照其規定執行。

第三十條非住宅房屋劃撥土地估價：拆遷估價時涉及被拆遷非住宅房屋的合法用地為劃撥性質時，應將其占用的合法用地的國有土地使用權的出讓金部分予以扣除；出讓金數額為其合法用地國有土地使用權市場評估價格的40%。國有土地使用權市場評估價格的確定按第二十二條相關規定執行。

第三十一條其它估價規定：室內裝修裝飾的補償參照附件11確定的標準執行。未超過批準期限的臨時建筑應按成本法評估其建筑物殘值。

第七章拆遷估價報告

第三十二條拆遷評估機構應按《房地產估價規范》的規定格式，參照本細則的要求出具拆遷估價報告。

第三十三條拆遷評估機構出具的估價報告應當由專職注冊房地產估價師簽名蓋章，并加蓋評估機構公章。在估價報告上簽名、蓋章的專職注冊房地產估價師和加蓋公章的評估機構，對估價報告的內容和結論負責。

第三十四條房屋拆遷估價報告應做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應有較好的質量。

第八章拆遷估價工作準則

第三十五條被選定的拆遷評估機構應與委托單位簽訂拆遷估價委托協議，并將委托協議原件于協議簽訂后十五日內報市房屋拆遷管理部門備案。拆遷估價委托協議中應約定本次拆遷估價操作程序及時間安排。

第三十六條評估機構必須確定受委托拆遷估價項目的估價技術負責人，估價技術負責人最終確定估價技術方案，并對估價方法的選用、應用以及估價結果的合理性承擔技術責任。

第三十七條所有拆遷估價項目均須開展現場查勘工作，承擔估價業務的評估機構應派出有拆遷估價資格的專業人員對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄是拆遷估價測算和撰寫估價報告必備的基礎資料，要有實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人拒絕在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的項目所在地街道辦、居委會工作人員作為第三人見證，并在估價報告中作出相應說明。

第三十八條估價人員應持證上崗，逐戶逐項估價，做到實地勘測準確、影像資料全面、估價到戶到項。

第三十九條拆遷評估價格結果須經評估機構內部審核評議，評估機構在提交正式估價報告前負有審查、調整、復核估價報告的技術責任。

第四十條拆遷評估機構在估價委托協議約定的時間內，應向拆遷人提交正式的拆遷估價分戶報告，并由拆遷人委托實施單位將分戶報告送達被拆遷人。拆遷估價分戶報告需經含項目估價技術負責人在內不低于兩名的注冊房地產估價師簽字認可。

第四十一條拆遷評估機構、估價技術負責人以及其他估價專業人員負有解釋估價報告技術問題、接受拆遷當事人就估價報告相關問題咨詢和質疑的義務，并負有向拆遷評估專家委員會報告和答復技術質詢的義務。

第九章拆遷估價工作資料存檔

第四十二條評估機構應當將下列資料(原件或復印件)與估價報告(含技術報告)共同整理存檔：

1.房屋拆遷委托評估合同；

2.拆遷許可證；

3.估價對象的產權證明材料及有關房屋基本情況的證明材料；

4.估價對象的實地查勘記錄、影像等資料；

5.標準樣本房屋的實地查勘記錄、影像等資料；

6.可比實例的實地查勘記錄、影像等資料；

7.確定估價結果的有關系數、參數等證明資料；

8.其他涉及估價項目的必要資料。

第四十三條評估機構完成并出具估價報告后，應對有關該估價項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。估價報告及有關資料應保留十年。

第四十四條對涉及《宿遷市市區房屋拆遷管理實施辦法》規定需要辦理證據保全手續等情形的房地產進行評估時，評估機構應將估價報告(含技術報告)及估價過程中形成的有關估價資料同時提交委托方。

第十章附則

第四十五條選擇產權調換形式作為房屋拆遷補償安置方式的，對所調換房屋的估價和結算，按照本技術細則實施。

第四十六條拆遷項目概算估價可參照本技術細則在房屋拆遷許可證領取之前進行估價測算，項目概算估價以《宿遷市市區房屋拆遷項目補償資金概算表》(附件15)反映，并作為申領拆遷許可證的前置條件之一進行申報。

第四十七條各縣可根據本地實際，參照本細則制定實施細則。

第四十八條本細則未能涵蓋的其它拆遷估價情況，按市房屋拆遷管理部門會同有關部門提出的意見處理。

第四十九條本細則由宿遷市建設局負責解釋。

第五十條本技術細則自2009年11月10日起實施。2005年3月13日出臺的《宿遷市市區房屋拆遷評估技術細則》同時廢止。本市以前相關規定與本細則相抵觸的，以本細則為準。

第二篇：宿遷市市區房屋拆遷補償評估技術細則(試行)

宿遷市市區房屋拆遷補償評估技術細則（試行）

第一章總則

第二條本細則適用范圍與《宿遷市市區房屋拆遷管理實施辦法》適用范圍一致。

第三條從事房屋拆遷評估的單位，應當是具有省級以上建設行政主管部門核發的三級以上房地產評估資質的房地產估價機構（以下簡稱評估機構）。市房屋拆遷行政主管部門每年向社會公布經備案的評估機構名錄，供拆遷人、被拆遷人選擇。

第五條拆遷估價對象被拆遷范圍內經現場查勘認定具有合法產權的被拆遷房屋（含其占用范圍內的國有土地使用權）及其附屬物。2003年航拍圖上標明的無合法產權房屋參照有合法產權房屋評估。

第六條拆遷估價目的應統一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格”。

第七條拆遷估價時點為房屋拆遷許可證頒發之日。因延長拆遷期限換領拆遷許可證的仍以首次拆遷許可證頒發之日為估價時點。

拆遷規模大、分期分段實施的項目，以當期（段）房屋拆遷許可證頒發之日為估價時點。

第八條拆遷評估的價值標準為公開市場價值，不考慮被拆遷房屋在估價時點所受抵押、租賃、查封等因素的影響。

第十條拆遷估價應當按照下列程序操作：

第十一條房屋拆遷項目補償資金評估結果以項目拆遷補償評估報告和項目拆遷補償資金評估匯總表反映；房屋拆遷分戶補償金額估價結果通過分戶的評估報告和《宿遷市房屋拆遷補償資金分戶估價表》（附件15）反映。估價結果的貨幣單位應精確到人民幣元。

第十二條估價結果應用的有效期為自提交正式估價結果（估價報告）之日起，至該拆遷項目拆遷補償結束時止。

第二章被拆遷房屋性質認定及分類

第十三條依據《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》第十八條和《宿遷市市區房屋拆遷管理實施辦法》第三十九條的規定，房屋性質認定以房屋所有權證書上標明的用途為準。房屋所有權證書未標明用途的，以產權檔案中記錄的用途為準。對取得工商營業執照并已持續經營、持續納稅一年以上的住宅房屋（即“住改非”房屋），應當參照經營用房估價，具體方法見本細則第十八條。

第十四條被拆遷房屋一般分為住宅房屋、非住宅營業用房、非住宅非營業用房（附件10）。

第三章住宅拆遷估價方法及應用

第十五條住宅房屋拆遷估價一般采用市場比較法評估。一些較為特殊的住宅房屋在不適用市場比較法時，可采用其他市場化估價方法評估。

第十六條對適用市場比較法估價的一般住宅房屋，其拆遷補償評估價格測算的技術路線為：

1.確立評估基準。在拆遷項目范圍內設定“標準樣本住宅”作為評估基準，“標準樣本住宅”的設定要求參見附件2；

2.測算基準價格。依據相關評估技術規范規定的方式，采用市場比較法評估出“標準樣本住宅”的基準價格。基本公式為：

100（K2）100 100

基準價格Vb = Vs ×——× —— × —— × ——

（K1）100（K3）（K4）

Vs為可比實例價格；

K3為可比實例實體因素情況修正為標準樣本住宅實體因素情況的修正系數，系數確定參見附件3；

K4為可比實例區位因素情況修正為標準樣本住宅區位因素情況的修正系數，系數確定參見附件4。

3.確定評估價格。各被拆遷房屋分別與“標準樣本住宅”進行房地產實體狀況因素比較，得出各被拆遷住宅房屋的評估價格?；竟綖椋?/p>

（K5）

Vz = Vb × ——

Vz為被拆遷住宅評估價格；

Vb為標準樣本住宅基準價格；

K5為標準樣本住宅實體因素情況修正為被拆遷房屋實體因素情況修正系數，系數確定參見附件3。

第四章非住宅營業用房拆遷估價方法及應用

第十七條非住宅營業用房拆遷估價首選市場比較法進行。因實例收集等具體原因無法適用市場比較法時，應適用收益法估價。

第十八條本細則第十三條所述“住改非”房屋參照營業

用房評估的方法，根據其沿街與否，分兩種情況進行估價和補償：

1.對沿街的“住改非”房屋（附件5中標明的道路沿線的“住改非”房屋），其估價是根據營業年限取其營業用房性質和住宅用房性質權重的拆遷評估價格之和作為實際營業部分的拆遷補償價格。

第十九條非住宅營業用房市場比較法估價技術路線：

1.確定房屋類別。根據房屋的性質、用途確定其所屬類別。非住宅營業性用房一般劃分為商場類建筑（大型百貨商場、超市等）、商鋪類建筑（門面房、商鋪等）、商務類建筑（金融、證券、商業寫字樓等）、旅館類建筑、餐飲類建筑、娛樂類建筑（參見附件10）。

2.搜集可比實例。按照市場比較法的評估要求，在拆遷項目周邊或項目內搜集交易實例。

a 1

Vy = ——[ 1－—— ]

r（1+r）

Vy為評估價格，a為估價對象年純收益，r為資本化率，n為收益年期，相關系數的確定參見附件7。

第五章非住宅非營業用房拆遷估價方法及應用

第二十二條非住宅非營業用房成本法估價技術路線：

1.成本法的內涵：成本法是求取估價對象在估價時點時的重新建造價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方

n法。本細則中定義的成本法系以房地產價格各構成部分的累加為基礎來估算房地產市場價格的方法，其“成本”含義并不是通常意義上的實際成本，而是以成本為基礎的客觀市場價格。

2.成本法的基本公式：根據《房地產估價規范》，考慮到城市房屋拆遷補償估價的特點，成本法估價的基本公式為：

3.參數確定：除另有規定外，土地重新取得價格（或國有土地使用權市場價格）可采用成本法、基準地價修正法、市場比較法等確定；各類建筑物重置價格、折舊的確定可參見附件8、9的說明。

第六章其他拆遷估價問題處理

第二十四條取得工商營業執照并作為營業用房持續使用、持續納稅一年以上的非營業用房和住宅，按以下規定估價：

估價價格=土地使用權為劃撥的營業用房估價價格×營業年限權重+住宅（或非營業用房）估價價格×（1－營業年限權重）；

營業年限權重=（拆遷年份－取得營業執照年份）÷（拆遷年份－基準年份1991）。該權重最大值取1。

第二十九條非住宅房屋“地大于房”的估價規定：

１.“地大于房”的面積僅指土地使用權證（或同類有效證件）載明的面積（不含臨時用地面積）大于該宗地上被確認合法房屋建筑面積的面積。

２.“地大于房”面積補償價格的計算公式：

Ｚ＝（Ｍ１－Ｍ２）×Ｕ×Ｔ

其中：Ｚ為“地大于房”面積補償價；

Ｍ１為土地使用權證（或同類有效證件）上載明的面積；

Ｍ２為房屋所有權證上載明的面積（以及拆遷當事人協商確定的合法房屋建筑面積），若Ｍ１－Ｍ２為負值，則取零；

Ｕ為市國土部門頒布的在用基準地價標準；

Ｔ為個別因素調整系數，國有劃撥土地調整系數按60%計取，國有出讓土地調整系數=（批準出讓年限-已使用年限）/批準出讓年限，低于60%的按照60%計算。.“地大于房”部分不得重復評估補償。.土地行政主管部門有具體規定的，參照其規定執行。

第三十一條其它估價規定：室內裝修裝飾的補償參照附件11確定的標準執行。未超過批準期限的臨時建筑應按成本法評估其建筑物殘值。

第七章拆遷估價報告

第三十二條拆遷評估機構應按《房地產估價規范》的規定格式，參照本細則的要求出具拆遷估價報告。

第三十四條房屋拆遷估價報告應做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應有較好的質量。

第八章拆遷估價工作準則

第三十八條估價人員應持證上崗，逐戶逐項估價，做到實地勘測準確、影像資料全面、估價到戶到項。

第三十九條拆遷評估價格結果須經評估機構內部審核評議，評估機構在提交正式估價報告前負有審查、調整、復核估價報告的技術責任。

第九章拆遷估價工作資料存檔

第四十二條評估機構應當將下列資料（原件或復印件）與估價報告（含技術報告）共同整理存檔：

1.房屋拆遷委托評估合同；

2.拆遷許可證；

3.估價對象的產權證明材料及有關房屋基本情況的證明材料；

4.估價對象的實地查勘記錄、影像等資料；

5.標準樣本房屋的實地查勘記錄、影像等資料；

6.可比實例的實地查勘記錄、影像等資料；

7.確定估價結果的有關系數、參數等證明資料；

8.其他涉及估價項目的必要資料。

第四十三條評估機構完成并出具估價報告后，應對有關該估價項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。估價報告及有關資料應保留十年。

第四十四條對涉及《宿遷市市區房屋拆遷管理實施辦法》規定需要辦理證據保全手續等情形的房地產進行評估時，評估機構應將估價報告（含技術報告）及估價過程中形成的有關估價資料同時提交委托方。

第十章附則

第四十五條選擇產權調換形式作為房屋拆遷補償安置方式的，對所調換房屋的估價和結算，按照本技術細則實施。

第四十六條拆遷項目概算估價可參照本技術細則在房屋拆遷許可證領取之前進行估價測算，項目概算估價以《宿遷市市區房屋拆遷項目補償資金概算表》（附件15）反映，并作為申領拆遷許可證的前置條件之一進行申報。

第四十七條各縣可根據本地實際，參照本細則制定實施細則。

第四十八條本細則未能涵蓋的其它拆遷估價情況，按市房屋拆遷管理部門會同有關部門提出的意見處理。

第四十九條本細則由宿遷市建設局負責解釋。

第三篇：宿遷市市區房屋拆遷管理實施辦法

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宿遷市市區房屋拆遷管理實施辦法

宿遷市市區房屋拆遷管理實施辦法狀態:有效發布日期:2004-01-16 生效日期: 2004-01-16 發布部門: 江蘇省宿遷市人民政府

發布文號:宿政發〔2004〕5號

市政府關于印發《宿遷市市區房屋拆遷管理實施辦法》的通知

各縣、區人民政府，市各委、辦、局，市各直屬單位：

《宿遷市市區房屋拆遷管理實施辦法》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。

二oo四年一月十六日

宿遷市市區房屋拆遷管理實施辦法

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第一章總則

第一條為了加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目的順利進行，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》，結合本市實際，制定本辦法。

第二條在市區城市規劃建設用地范圍內(即東至環城東路，南至環城南路，西至通湖大道，北至運河的圍合地區)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。

第三條城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于城市舊區改造和生態環境改善，注重保護文物古跡和城市綠化。

第四條本辦法所稱拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位。

本辦法所稱被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。

本辦法所稱房屋拆遷實施單位是指取得省建設行政主管部門核發房屋拆遷資質證書，受拆遷人委托，從事對被拆遷人進行拆遷動員，落實拆遷補償安置協議，組織拆除房屋及其附屬物工作的單位。

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第五條宿遷市建設局是全市房屋拆遷行政主管部門，對全市的城市房屋拆遷工作實施監督管理。宿遷市城市房屋拆遷管理辦公室具體負責全市房屋拆遷管理工作。市公安、司法、城管、國土、規劃、工商、稅務、信訪、供電、供水、物價等有關部門應當依照有關法律、法規和本辦法的規定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進行。

宿遷市土地行政主管部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與城市房屋拆遷有關的土地管理工作。

第六條對依法批準的建設用地范圍內的房屋拆遷，拆遷人必須依照本辦法對被拆遷人給予補償和安置;被拆遷人必須服從城市建設需要，在規定的期限內完成搬遷。各有關部門、單位和個人必須服從和配合。

第二章拆遷管理

第七條任何單位因建設項目需要拆遷房屋的，必須向市房屋拆遷行政主管部門提出申請，領取房屋拆遷調查通知書和房屋拆遷許可證，按規定交納拆遷管理費。

(一)拆遷人申請領取房屋拆遷調查通知書，應向市房屋拆遷行政主管部門提交下列資料：

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1.房屋拆遷調查申請書

2.建設項目批準文件

3.建設用地規劃許可證(附用地紅線圖)

4.國有土地使用權批準文件

經市房屋拆遷行政主管部門核準后，方可進行拆遷調查。

(二)拆遷人申請領取房屋拆遷許可證，應提交下列資料：

1.拆遷申請表(附拆遷補償明細表)

2.市房屋拆遷行政主管部門指定的辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明;

3.房屋拆遷委托評估合同;

4.委托拆遷實施合同;

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市房屋拆遷行政主管部門應當自收到申請之日起30日內，對申請項目進行審查，經審查對符合條件的頒發房屋拆遷許可證。拆遷人領取房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。

第八條拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應當足額存入市房屋拆遷行政主管部門指定的辦理專項存款業務的金融機構，全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。

第九條拆遷人可以委托拆遷，也可以自行拆遷。委托拆遷的，應向有拆遷資質的被委托單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應當自拆遷委托合同訂立之日起15日內，將拆遷委托合同報市房屋拆遷行政主管部門備案。被委托的拆遷實施單位不得轉讓拆遷業務。無拆遷資質單位，必須有3名以上經市房屋拆遷行政主管部門專業培訓和考核，取得《房屋拆遷上崗證》的拆遷工作人員，方可自行拆遷。

房屋拆遷行政主管部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

第十條市房屋拆遷行政主管部門在發放拆遷許可證的同時，應當將拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、項目內容、拆遷時限、拆遷實施單位、評估機構等以房屋拆遷公告的形式予以公布。

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拆遷人應當及時向被拆遷人發送房屋拆遷通知書，并在拆遷現場公示房屋拆遷許可證、拆遷政策、拆遷補償標準、產權調換房源、拆遷工作流程、拆遷實施單位和評估單位名稱及其工作人員名單等事項，并向被拆遷人、房屋承租人做好拆遷政策的宣傳、解釋工作。

拆遷范圍所在地街道辦事處、居委會應當協助解決拆遷中出現的問題和做好宣傳解釋工作。

第十一條拆遷人應當在房屋拆遷許可證和公告規定的拆遷范圍和拆遷期限內實施房屋拆遷。需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷行政主管部門提出延期拆遷申請;房屋拆遷行政主管部門應當在收到延期拆遷申請之日起10日內給予書面答復。

第十二條拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得進行下列活動：

(一)新建、擴建、改建房屋;

(二)改變房屋和土地用途;

(三)租賃房屋。

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市房屋拆遷行政主管部門應當就前款所列事項，書面通知公安、工商、稅務、規劃、城管、房管、國土、供電、供水、電信等部門和單位以及有關鄉鎮人民政府、街道辦事處。有關部門、單位自接到書面通知之日起，停止辦理拆遷范圍內的戶口遷入、分立、工商營業執照、房屋新建、翻建、擴建、改建、買賣、交換、出租等手續。書面通知應載明暫停期限，暫停期限最長不得超過一年。拆遷人需要延長暫停期限的，必須經市房屋拆遷行政主管部門批準，延長暫停期限不得超過一年。

第十三條在房屋拆遷公告規定期限內，拆遷人應與被拆遷人依照本辦法簽訂書面拆遷補償安置協議。拆遷補償安置協議應載明補償方式、補償金額、付款方式、付款期限、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式、過渡期限、拆遷期限和違約責任等內容。房屋拆遷協議匯總表須報市拆遷管理辦公室備案，需要時，應經公證機關公證。

拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立房屋拆遷補償安置協議。

被拆遷人重新購買住房，其成交價沒有超出拆遷補償費、安置補助費的免繳房屋買賣契稅，超出部分應繳房屋買賣契稅。

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第十四條房屋拆遷行政主管部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協議必須經公證機關公證，并辦理證據保全。

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第四篇：房屋拆遷補償價如何評估

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房屋拆遷補償價如何評估

新的《城市房屋拆遷管理條例》提出拆遷貨幣化補償，對我國城市舊城改造推進了一大步，也是我國拆遷改革中的一大舉措。但是，估價機構及估價人員就如何合理化做好房屋拆遷估價?拆遷人如何對被拆遷人進行補償?這是我們在房屋拆遷工作中存在有待解決的問題。

一、在拆遷評估中主要存在著以下幾方面的問題

1、估價方法存在的問題

目前大多數城市房地產拆遷評估，采取基準價格結合成新、區位、臨街等系數來綜合確定拆遷價，該計算方法與《城市房屋拆遷管理條例》精神以及《房地產估價規程》不符合。首先這是由于房屋的價格是由市場來確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數的影響，而且還受市場眾多因數影響的，往往后者的影響比前者大。

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例如：房地產周邊環境這一影響因素，同一房地產所處同一區位，但不代表周邊環境是相同的，這是因為房地產特性(個別性)決定的，因此我們僅僅以基準價格來測算房地產市場價是沒有說服力的。其次，《房地產估價規程》中也找不出“基準價格”一詞的由來，更談不上其計算的依據及科學性。

2、確定房屋基準價格存在的問題

房屋基準價的測算，首先是由政府來認定估價機構，后由該機構來測算，再由政府會同有關部門來確認其測算結果，實際上還是一種政府行為，擺脫不了政府的干預，因此房屋基準價還不是市場行為，不能準確反映市場房屋價格變化，甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準價的行為。

3、房屋拆遷補償價存在的問題

(1)土地的補償價沒真正的體現。有些城市現行的房屋的拆遷補償價，是結合成新得出的房屋拆遷補償價，其最終結果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態價，而不能正確反映這一房屋實體帶來的經濟效用價值，更不能反映土地這一無形資產價，當然這一最終結果普遍反映補償價低這一結論。

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沒能充分地考慮房地產的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數，而是將土地與房屋重置價合并計為基準價，以房屋的建筑面積來測算，其結果必然導致同質同量同價的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價格高這一歪理;(2)政府部門干預較多，甚至于有的地方政府為了體現其政績，壓價、壓成本、坑民、損民、與民爭利有損政府形象的行為。

4、在房屋性質認定上存在的問題

由于我國的房地產相關法律、法規滯后于有些拆遷房，要其完備、完善有關手續，實在是強人所難。而有些城市一味強調手續的完善，在房屋性質的認定上刻板教條，不考慮實際用途和使用價值。其最終結果，導致不尊重歷史，不能反映房屋可以帶來更大收益這一客觀事實。

5、在安置房價格的確定上存在的問題

眾所周知，安置房是由拆遷人(一般由開發商)提供的，其價格的確定應是由開發商隨行就市，而被拆遷房是否也是完全市場價呢?當然是有差距的，首先在房屋的拆遷補償價的確定存在著問題、其次，安置房價格滯后于拆遷房(因存在著開發期)，不是同一時點的價，這

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樣必然導致在安置房價、拆遷補償價之間存在著有失“公正、公平”性。

6、在房屋拆遷補償實施中存在的問題

首先房屋拆遷評估當然以市場價來評估，是公正合理的;但是，城市的居民經濟存在著嚴重的兩級分化問題，特別是拆遷范圍內的居民，他們是弱勢群體，大多為下崗職工、無業居民，有的長期生病臥床不起，生活來源靠子女及周邊社區居民來接濟，就是屋子很破，也能起擋風避雨的作用，一旦這些居民被拆遷，他們將失去原有的穩定生產、生活的秩序，當他們獲得拆遷補償費后，這一微薄的補償費能對他們又起什么作用呢?一小套住房都購不起的。

二、造成上述問題的主要原因

1、政企不分

首先表現在確定拆遷補償基準價格上，拆遷補償基準價價格的主體評估單位是由政府及有關部門來認定，而不是以估價機構競爭市場來獲取;估價內容上需政府及有關部門來界定。

從而使這基準價格名義上是市場價，實際上還是政府指導價。其

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次，表現在補償價的確認上，有些政府及相關部門為了他們的政績，搞“形象工程”，有意壓低補償價，降低成本費用，至使難以實行的項目得以實行(如安徽省五河縣一文化休閑廣場)。

2、市場體系尚未完全健全，還處在一個發展階段

這是由于拆遷貨幣化補償了需要大量的房地產市場交易資料，但是有些城市各類型房地產交易量少，缺乏該類房地產市場信息資料;另外房地產交易信息還很不規范，還掌握在有些部門手里，很不暢通，房地產信息化體系還沒完全建立。

3、城市居民經濟發展還很不平衡，兩級分化較嚴重

被拆遷人大都是弱勢群體，他們不可能隨便將其房屋賣給拆遷人來拆遷的，就是超出他們現有房屋的現價，他們也不可能變賣的。這是他們最基本的生活保障(住房)所決定的。

4、沒有與《城市房屋拆遷管理條例》相配套實施細則，致使各地拆遷評估和補償措施千姿百態

目前，我國的土地性質是多種多樣的，土地所有權有國有和集體所有之分，國有土地又有劃撥與出讓之分等。如在拆遷補償價格上不

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考慮其性質的劃分，那么，勢將導致我國土地使用權出讓處于難以實施階段，也必處于非?；靵y階段。

我國城市土地使用權是有償有限期使用制度(《城市房地產管理法》明確規定的一項制度)，但是，土地使用權在期限到期后，除可續期外，政府又如何進行收回的呢?是將地上建筑物連同土地一起無償收回呢?還是有所補償收回呢?這些都沒有法律條文明確規定，這必將影響到我們在房地產拆遷補償價評估中考慮其剩余價值(即殘值)，也無法測算出其價值的減損。

三、建議

1、完善有關配套文件，確定科學的估價方法

在基準價格的確定上，應以《房地產估價規范》為依據;在房屋的使用性質的認定上，應充分考慮實際用途和使用價值;在估價方法上，應以《房地產估價規程》來確定估價技術路線。

2、加強對房屋估價活動的監管，建設一支精良的評估隊伍評估機構及評估人員應在市場競爭中獲取，而不是指令性的認定，政府部門應配合齊抓共管，即使拆遷評估結論得到認可，也應考慮弱勢群體

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贏了網s.yingle.com 的實際困難，只有這樣才能使拆遷順利進行，有利于民有益于國的建設項目得以很好的實施。

? 福建省國家稅務局轉發《國家計委 http://s.yingle.com/y/fg/1040935.html

? 企業財產損失稅前扣除管理辦法的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040934.html

? ? 上海市國家稅務局 http://s.yingle.com/y/fg/1040933.html 印發《1998

年全省國稅工作要點》的通知

http://s.yingle.com/y/fg/1040932.html

? 制發《集體企業總機構提取管理費稅前扣除具體管理辦法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040931.html

? 調整省局機關各單位掛鉤和聯系點制度的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040930.html

? 外國企業向境內轉讓無形資產取得收入征收營業稅問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040929.html

? 貫徹實施《契稅暫行條例》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040928.html

? 安徽省屠宰稅暫行辦法

http://s.yingle.com/y/fg/1040927.html

? 對外承包工程項目出口退稅提供專用稅票有關問題的批復 http://s.yingle.com/y/fg/1040926.html

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? 印發《福建省１９９８年國稅工作要點》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040925.html

? 中遠集團對所屬公司提取1997總機構管理費問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040924.html

? 對排污費和污染源治理貸款基金免征營業稅問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040923.html

? 印發我國對外簽訂稅收協定學生和實習人員條款相關法規2018最

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? 進一步做好企業所得稅匯算清繳工作的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040920.html

? 有關進出口經營權的生產企業出口貨物實行免抵退稅后1997年中

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財

政

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? 煤炭社會保障基金審計實施辦法

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? 廈門市財政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040916.html

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核定中國新型建筑材料公司所屬企業1997總機構管理費稅前

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第五篇：如何對房屋拆遷補償價格評估

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如何對房屋拆遷補償價格評估

一、在拆遷評估中主要存在著以下幾方面的問題

1、估價方法存在的問題

目前大多數城市房地產拆遷評估,采取基準價格結合成新、區位、臨街等系數來綜合確定拆遷價,該計算方法與《城市房屋拆遷管理條例》精神以及《房地產估價規程》不符合。首先這是由于房屋的價格是由市場來確定的,不僅僅受其物理本身固有有形因數的影響,而且還受市場眾多因數影響的,往往后者的影響比前者大。例如：房地產周邊環境這一影響因素,同一房地產所處同一區位,但不代表周邊環境是相同的,這是因為房地產特性(個別性)決定的,因此我們僅僅以基準價格來測算房地產市場價是沒有說服力的。其次,《房地產估價規程》中也找不出“基準價格”一詞的由來,更談不上其計算的依據及科學性。

2、確定房屋基準價格存在的問題

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房屋基準價的測算,首先是由政府來認定估價機構,后由該機構來測算,再由政府會同有關部門來確認其測算結果,實際上還是一種政府行為,擺脫不了政府的干預,因此房屋基準價還不是市場行為,不能準確反映市場房屋價格變化,甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準價的行為。

3、房屋拆遷補償價存在的問題

(1)土地的補償價沒真正的體現。有些城市現行的房屋的拆遷補償價,是結合成新得出的房屋拆遷補償價,其最終結果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態價,而不能正確反映這一房屋實體帶來的經濟效用價值,更不能反映土地這一無形資產價,當然這一最終結果普遍反映補償價低這一結論。沒能充分地考慮房地產的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數,而是將土地與房屋重置價合并計為基準價,以房屋的建筑面積來測算,其結果必然導致同質同量同價的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價格高這一歪理;(2)政府部門干預較多,甚至于有的地方政府為了體現其政績,壓價、壓成本、坑民、損民、與民爭利有損政府形象的行為。

4、在房屋性質認定上存在的問題

由于我國的房地產相關法律、法規滯后于有些拆遷房,要其完備、法律咨詢s.yingle.com

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完善有關手續,實在是強人所難。而有些城市一味強調手續的完善,在房屋性質的認定上刻板教條,不考慮實際用途和使用價值。其最終結果,導致不尊重歷史,不能反映房屋可以帶來更大收益這一客觀事實。

5、在安置房價格的確定上存在的問題

眾所周知,安置房是由拆遷人(一般由開發商)提供的,其價格的確定應是由開發商隨行就市,而被拆遷房是否也是完全市場價呢?當然是有差距的,首先在房屋的拆遷補償價的確定存在著問題、其次,安置房價格滯后于拆遷房(因存在著開發期),不是同一時點的價,這樣必然導致在安置房價、拆遷補償價之間存在著有失“公正、公平”性。

6、在房屋拆遷補償實施中存在的問題

首先房屋拆遷評估當然以市場價來評估,是公正合理的;但是,城市的居民經濟存在著嚴重的兩級分化問題,特別是拆遷范圍內的居民,他們是弱勢群體,大多為下崗職工、無業居民,有的長期生病臥床不起,生活來源靠子女及周邊社區居民來接濟,就是屋子很破,也能起擋風避雨的作用,一旦這些居民被拆遷,他們將失去原有的穩定生產、生活的秩序,當他們獲得拆遷補償費后,這一微薄的補償費能對他們又起

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什么作用呢?一小套住房都購不起的。

二、造成上述問題的主要原因

1、政企不分

首先表現在確定拆遷補償基準價格上,拆遷補償基準價價格的主體評估單位是由政府及有關部門來認定,而不是以估價機構競爭市場來獲取;估價內容上需政府及有關部門來界定。從而使這基準價格名義上是市場價,實際上還是政府指導價。其次,表現在補償價的確認上,有些政府及相關部門為了他們的政績,搞“形象工程”,有意壓低補償價,降低成本費用,至使難以實行的項目得以實行(如安徽省五河縣一文化休閑廣場)。

2、市場體系尚未完全健全,還處在一個發展階段

這是由于拆遷貨幣化補償了需要大量的房地產市場交易資料,但是有些城市各類型房地產交易量少,缺乏該類房地產市場信息資料;另外房地產交易信息還很不規范,還掌握在有些部門手里,很不暢通,房地產信息化體系還沒完全建立。

3、城市居民經濟發展還很不平衡,兩級分化較嚴重

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被拆遷人大都是弱勢群體,他們不可能隨便將其房屋賣給拆遷人來拆遷的,就是超出他們現有房屋的現價,他們也不可能變賣的。這是他們最基本的生活保障(住房)所決定的。

4、沒有與《城市房屋拆遷管理條例》相配套實施細則,致使各地拆遷評估和補償措施千姿百態

目前,我國的土地性質是多種多樣的,土地所有權有國有和集體所有之分,國有土地又有劃撥與出讓之分等。如在拆遷補償價格上不考慮其性質的劃分,那么,勢將導致我國土地使用權出讓處于難以實施階段,也必處于非常混亂階段。我國城市土地使用權是有償有限期使用制度(《城市房地產管理法》明確規定的一項制度),但是,土地使用權在期限到期后,除可續期外,政府又如何進行收回的呢?是將地上建筑物連同土地一起無償收回呢?還是有所補償收回呢?這些都沒有法律條文明確規定,這必將影響到我們在房地產拆遷補償價評估中考慮其剩余價值(即殘值),也無法測算出其價值的減損。

三、建議

1、完善有關配套文件,確定科學的估價方法

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在基準價格的確定上,應以《房地產估價規范》為依據;在房屋的使用性質的認定上,應充分考慮實際用途和使用價值;在估價方法上,應以《房地產估價規程》來確定估價技術路線。

2、加強對房屋估價活動的監管,建設一支精良的評估隊伍

評估機構及評估人員應在市場競爭中獲取,而不是指令性的認定,政府部門應配合齊抓共管,即使拆遷評估結論得到認可,也應考慮弱勢群體的實際困難,只有這樣才能使拆遷順利進行,有利于民有益于國的建設項目得以很好的實施。

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