第一篇：關于劃定和增加小區停車位的建議

關于劃定和增加小區停車位的建議

隨著我區經濟的發展和人民群眾的生活水平的不斷提高，車輛已成為人們的重要和必須的日常交通工具，私家車的日益增多，隨之而來的停車矛盾顯得更加突出。住宅小區車位緊缺，導致很多車主直接把小車停放在小區通道內，原本用來供行人和機動車甚至消防車輛通行的通道，成了露天停車場。有車族的日益壯大與小區車位的有限，已經成為現在乃至未來住宅小區亟待突圍的一大困局。

目前，吳江區各小區規劃建設時按照2004年的《蘇州市建設項目停車設施配建標準》所規定的車位配比標準設臵規劃小區停車位子，該比例不得低于0.8（多高層商品房）。〇五年前后新建的小區諸多采用了該比例或稍稍超出（麗灣國際0.8、吳越領秀

1、奧林清華1.13），一〇年后新建小區最多不超:1.5（麗灣域0.8、中南世紀城1.2、新湖明珠城1.5），而現今一戶一車甚至一戶多車的現象是普遍情況，這樣就造成了各小區車位在規劃時期就嚴重不足，停車困難，更嚴重的是給消防救火帶來了嚴重隱患，一但有火情，消防車進不了小區，使救火錯過了最佳時間。在近期的東太湖論壇中，更是有一篇《車庫被堵，上班遲到，誰來買單啊?》成為最火的帖子之一，吳江日報也針對小區停車難情況進行了報道。在此提出一下建議：

1.針對新建小區，提高最低車位比比例，在規劃審批環節解決停車問題。

2.鼓勵新建小區建設立體停車位，未雨綢繆，節約占用土地面積，提高土地使用率，同時還能降低單位車位的售價。

3.對現有小區實施車位改造。系統的對停車緊張的小區進行摸底，由政府部門牽頭，統一由有資質的設計院進行規劃設計，重新劃定停車位，在有條件的區域設臵自動立體停車位，提高小區現有土地現有車位利用率。4.對小區周邊公共或商業區域進行建筑物停車需求調查。針對小區停車的“潮汐”現象，可在小區周邊設臵自動立體停車位，白天時作為公共或商業停車用途，夜間作為小區停車的有機擴展。

5.對停車位收費標準差異化。實施“路內高于路外，地面高于地下”的停車收費標準，以引導居民將車輛停放在路外停車位和地下停車場，而不是占道停車，影響交通通行。

吳江區民進 錢肖童

第二篇：小區停車位整改方案

篇一：車輛停放整改方案

一、整改目的 小區車輛停放整改方案

1、為貫徹執行自2012年2月1日起施行的＜＜合肥市物業管理若干規定＞＞，更好的保障消防通道暢通無阻和業主出行安全。

2、整合資源，對現有地下停車位進行有效利用。

二、目前現狀

小區停車位現狀：隨著小區入住率的提升及業主購買能力的提高，南艷灣小區原有的車位已經趨于飽和，目前地面停車位155個，地下停車位66個，地面車位供不應求，已經全部出租；地下停車位已出售13個，由于地下停車位費用較高（180元/月），截止目前出租13個，有效利用數為20，剩余46個車位處于空置狀態。

小區車輛現狀：目前小區車輛呈現不斷上升趨勢，據上月安管部統計，目前小區有固定車位車輛為175輛，無車位車輛在凌晨03：00-05：00時間段統計為110輛總計278輛。無車位車輛在小區內亂停亂放，集中在西邊消防主干道(停放45輛)及東邊消防主干道(停放24輛),其它分布在各樓宇間通道上面。（統計數據為3次調查平均數）

三、整改方案

第一步驟：對小區消防主通道（重點西邊）進行清理，由于地面已無車位可用，對無車位車輛勸說引導至地下車庫，使地下空置車位有效利用起來

1、小區西側消防通道（南門——北門）禁止停放車輛，管理處將安排安管員對車輛進行疏導，確保道路通暢，對經過勸阻無效的報公安機關消防機構、城市管理部門查處。

2、小區西側消防通道（南門——北門）由于來往車輛較多，從單元通道及車位進出時容易發生安全事故，為更好的保障車輛及業主安全，將對小區西側消防通道（南門——北門）實行單向通道，統一由南門進入（1#門），北門出去（5#門）。

3、小區東側消防通道(東門)無車位位置禁止停放車輛。

4、由于地面停車位飽和，為更好落實以上方案，經與開發商協商，對本月租賃地下車庫車位的車主/車輛使用人3月—5月免月租費用，自2012年6月1起開始收費（租賃期限一年），地下車庫車位月租180元/月，需要者請到管理處客服中心辦理相關手續。第二步驟：持續對消防主干道（重點西邊）的有效管理，堅決不允許停放車輛，防止反彈；剩余無車位車輛放置地點只剩樓宇之間通道及門崗外，這樣對業主出行及車輛安全都帶來很大的隱患，再由管理處牽頭進行小區停車位施劃工作，用最少的費用對可利用位置進行規劃。（小區東邊消防通道側面及9#樓停車場附近可以利用，7#-8#之間，2#-3#之間可以改造，但費用會較高）

四、組織實施

時 間：自 2012年3月9日至2012年6月9日 人 員： 安管隊全體人員 組織人:

五、資源支持

1、物資方面，由于小區西邊消防主干道停放車輛最多（45輛），且通道過長，不利于管控，需申報反光錐100個，對小區西邊消防通道進行每間隔5米設置一個，消防通道長430米，計需要86個反光錐，其余14個布置在小區東邊消防通道，結合安管人員現場管理，以達到整改目的。

3、溝通方面需進行專業指導，由安管主管對全體隊員進行培訓，掌握基本溝通技巧及相關知識，達到良好溝通及車主提出問題的解答，并對實際操作中可能出現的矛盾、糾紛提供處理預案，確保該方案順利實施。

五、效果評估：

1、費用方面 投入=人員（3名ⅹ2000元/月）+物資（反光錐100個ⅹ10元/個 +彩帶15包ⅹ8元/包 =7120.00元

年收益=46個停車位ⅹ180元/月ⅹ12個月 =99360.00元費比=7120.00/99360.00=7.16 %

2、實際效果，通過整改達到對消防通道主干道的有效清理，保障消防通道主干道暢通無阻，便于小區車輛出行，對空置的地下車位進行有效利用，增加收益。規范小區車輛管理，形成有序停放，創造良好小區環境。篇二：關于整改停車方案的建議

關于整改停車方案的建議

自我集團的文化城和大學城項目陸續完工以來，截至目前，所開發的住宅已基本售罄，商業地產項目的對外租賃也已完成相當部分。期間通過集團全體員工的不懈努力，小區內的其他各項設施以及服務都得到了不斷得完善，但是作為地產項目最重要的基礎配套設施的停車問題卻一直沒有得到解決。一．存在的問題

1.小區內以及商業設施北側車輛的亂停亂放現象非常嚴重，造成了秩序的混亂，使得業主們對小區目前的整體物業管理普遍感到不滿。

2.外部車輛的隨意穿行、亂停亂放，產生了大量的噪音和粉塵，以及目前就讀于小區內大學城幼兒園的400多名兒童的人身安全，嚴重影響到了業主們的正常生活。3.由于外來車的頻繁進出，導致小區內部路面嚴重受損而對本公司造成的不必要人力，物力，財力損失。

4．如何合理的利用閑置的地下停車位。二．解決方案 1.以公告的形式，設立一個免責條款，每戶業主均應將自家車輛停放至指定的地下停車場內，地下停車場內設專人管理車輛，以避免給車輛造成不應有的損壞，若業主將車輛亂停亂放至商業區或小區內，如若有刮碰現象，本公司概不負責。

2方案一： 封閉式小區管理：設置少數出入口，緊急出入口，對必要的外來車輛（給小區內已有的商業店鋪供給貨物，搶修車，急救車等）進行嚴格的車輛登記管理后停放至指定的臨時停車位，并在小區內部進行全面監控。方案二：

半開放式小區管理：對商業區店鋪鋪主以及消費者等外來車輛設置指定的臨時停車位（如若長時間停放，按規定收費，例：停放兩小時后按每小時按十元收取費用）地下停車場同樣設置臨時停車位，收費標準低于商業區內的臨時停車位。

3通過對外來車輛的控制可以減少對小區內部路面造成的不必要損失。

4小區內部地下停車場實施對外開放政策，對周邊小區，商業和個人無處停車的車主，進行租售。租用可分長期(按月或年收費)和臨時停放（按小時收費）注：地下停車場內應設置嚴格的監控設施以及對車輛管理的工作人員，以保證地下停車場內的車輛造成無故的刮碰現象。篇三：藍郡停車場整改方案 藍郡停車場整改方案

一、目前藍郡停車場的現狀

藍郡停車場管理系統到目前已經過了質保期，配置如下：

1、在小區的南門設置了一進一出停車場系統，配置id卡式中距離讀卡器（實際的讀卡距離僅有30厘米）。

2、在地庫的入口處（12號樓的東北側）設置了一進方式的停車場管理系統，配置接觸式讀卡器（業主必須把卡緊貼讀卡器才能夠響應讀卡裝置，道閘啟動）。

3、在地庫的出口處（藍郡小區的東北角）設置了一出方式的停車場管理系統，配置接觸式讀卡器。

4、在南門的主路上配置了一套一進一出方式的停車場管理系統，配置接觸式讀卡器。

5、在通往別墅區的四個景觀小橋上各設置了一套進出口共用一套道閘的雙向接觸式讀卡系統。

6、在小區的北門設置了一套一進一出停車場系統，配置id卡式中距離讀卡器。

1到4項的停車場管理系統為聯網系統，第5項停車場系統和第6項末與前4項聯網，第5項停車場目前末尚供電使用。在小區主路上14#樓西南側設置了物理隔離帶，將11#、12#、13#樓與其他樓號的行車通道一分為二。這3幢樓的業主只能從北門單獨進入，從南門無法進出。

第4項的停車場管理系統是從以前6#樓北邊地下車庫的出入口移到南門主路上來，6#樓北邊邊的地下停車場出入口為封閉狀態，這樣的目的是為了防止地庫擁有停車車位的業主把車停到地上停車場或者別墅區。但是在后臺管理器上未設置相應的規則，比如在出入口為傻瓜式系統，讀卡即啟動道閘，但是車進入小區后無非分成二個流向一個是通往地上高層區或者別墅區停車場，一個通向地庫停車場，通往地庫停車場的業主在進入小區后只能通往地庫的入口刷卡才能進入停車位置，而沒有相應權限進入地上停車區域。但是在主路停車道閘移位前業主使用的車卡已經進入了一樣的授權，無法再回收按照新規則進行授權管理，結果導致業主基本上都往地上停，造成了相應地上車位管理的混亂，業主隨意停車，甚至導致了一卡多車進入的情況。

二、改造的原因及改造后的實現的目的

改造的原因：業主出入南門和北門刷卡不方便，駐留時間過長，甚至還要下車刷卡才能出入小區，業主反映強烈，也同時給物業帶來的不便，故為了改善目前的情況，方便業主進出入小區便利，同時使業主在小區內的停車有序，尤其是使擁有自主車位的業主的權利受到保障，避免這種混亂的局面，故提出改造建議，改造后實現的目的：

1、使業主進出入園區不用下車打開車窗，即可完成身份確認，出入小區，避免因為搖開車窗，而手持車卡來感應讀卡而造成的不必要的意外。

2、使業主盡可能地將車放置在地下車庫里，對于一個業主多車的情況，進行有效的控制和管理，減少不必要的亂停車亂占車位或占道的現象，減少不必要的停車糾紛。

3、地上停車場的流動停車區域可以做到有序管理，如出現滿位后，就不再允許其他多余的車進入小區，使物業便利有序。

三、改造的方案

在小區的南北門出入口，地庫出入口，小區主路進出入處原有的中距離讀卡裝置和接觸式讀卡裝置更換加遠距離讀卡裝置，在通往別野區的小橋上的道閘不做變動，同時按照新的規則重新授權發卡，將原來業主手中的舊卡回收注銷，使業主亂停車的現象得到遏制，改造方案共涉及的工程量為增加8套遠距離藍牙讀卡器取代原來的讀卡裝置，在出入口的控制主機上進行相應的芯片升級，仍使用原有的預埋管線，倒閘及主控機箱等均不用進行改造。考到此系統工程的質保期已經終結，這樣改造后，同時也就確定了藍郡停車場系統的維保單位。

四、為何不推薦國四的遠距離讀卡裝置

國四的停車場管理系統讀卡裝置選擇的是微波式遠距離讀卡器，此種讀卡器現在依然被一些停車場廠家在使用，但是此種方式的裝置有二大問題，1、微波的穿透性差，比如把卡放到車里，車玻璃阻擋的話就會出現讀卡失零的情況，業主必須把車玻璃搖下來，把卡拿出來對準讀卡器讀卡才能使讀卡裝置有效響應，啟動道閘。

2、微波讀卡器的讀卡角度較大，有時讀卡角度能達到近300度，在一些出入口距離較近的應用場所，會出現雙讀現象，就是有車出去時，同時有車要進來，就會出現同時感應的現象，給正常的汽車進出入帶來誤導。這種方式屬于一種被動感應方式。即在讀卡器的能量波發散的有效范圍內有效。選用藍牙卡就不存在這個問題，感應距離可以擴展到10米，它是主動發射能量光束，指向性特別強，穿透性強，業主到了出入口處，將車速緩下來或者停下來，不用搖動車窗，藍牙卡只要進入有效響應距離內，即可以感應藍牙讀卡器，啟動道閘。成熟穩定。客觀地是藍郡使用的是深圳西沃的停車場管理系統，這個廠家早在2010年即放棄了微波遠距離讀卡器配置停車場管理系統的設備的生產。故推薦藍牙讀卡裝置。

第三篇：小區停車位權屬分析

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小區停車位權屬分析

許尚豪 中國人民大學法學院 講師 , 王仰光

關鍵詞: 停車位/業主/優先使用權

內容提要: 物權法草案第六稿確定了業主對小區的停車位享有優先使用權,尊重了業主的利益和開發商的利益。但其停車位的歸屬采用約定的方式作為優先的選擇方式,雖體現了意思自治,但不利于保護業主的利益,應采用法定方式優先,以約定為補充。

小區停車位,在物權法草案中稱為車庫,其權屬的確定關系到業主、開發商之間的權益,小區內業主生活和工作的便利及安全。長期以來,我國法律對此沒有規定,盡管我國物權法草案規定,建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫,應當首先滿足業主的需要。車位、車庫的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,屬于業主共有。該規定部分解決了舊方案存在的問題,但仍然存在缺陷。故筆者在此進行進一步探討。筆者認為,小區停車位在首先滿足業主的需要的前提下,應明確其屬于全體業主共同共有,因為這樣規定有利于解決我國現階段小區停車位權屬糾紛,與外國的立法例相一致,且符合民法規范調整利益關系的類型。

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一、我國小區停車位權屬現狀

小區停車位的所有權,從時間上可以分為兩類:第一類所有權為停車位的初始所有權,這類所有權為開發商所有。第二類為后繼所有權,指在開發商將全部房屋出售給業主后,停車位的所有權問題。這是兩類不同性質的所有權,不能相互混淆。在現實生活中,就第一類所有權并無爭議,有爭議的為第二類所有權的歸屬。

從我國當前的現狀來看,有關小區內停車位,主要有三種形式。

第一種形式:在小區內建造的專門的停車設施,其相互間由墻壁隔開,四周范圍明確,具有獨立的入口,己成為與住房相區別的、獨立的特定物。[1]其權屬可以登記,業主只有購買或者承租該停車位后,方可擁有所有權或者使用權;如果沒有特別約定,其所有權歸修建停車設施的開發商所有。對這類停車位,我們稱其為車庫,開發商對這26類停車位的銷售,通常采用捆綁式銷售或者分別銷售的方式進行出讓,即將特定車位與特定住宅單元相聯系,一體出售給業主或者開發商將住宅單元和地下車位作為各自獨立的買賣標的物分別銷售。兩種銷售方式的不同在于:捆綁銷售中將停車位作為特定單元的附屬物進行銷售,而在分別銷售中則將車位作為獨立的標的物來出售。二者的相同之處在于,這種類型的停車位,是由支付了相應對價的小區的業主個人所有。

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第二種形式:是小區的空地上由小區的物業公司劃出專門的停車位。這類停車位開發商并不進行專門的銷售,多采取分攤銷售的辦法。因開發商對其投入極其有限,且已將其計入公攤面積進行銷售,故在開發商將房屋售出后,因小區內的土地使用權已歸全體業主所有,故其土地使用權上的停車位歸全體業主享有。在現實生活中,一般是由停車者向物業公司交納使用費,而物業公司將該使用費作為物業管理費的一部分,為全體業主的利益而使用。

第三種形式:小區的每幢樓房下的第一層或地下一層修建的停車位。對于這種情形,開發商采取的銷售方式有三種情形:分攤銷售、捆綁銷售或者分別銷售方式。分攤銷售是指開發商在不能對每一單元提供一個車位的情況下,將車位銷售給全體業主,每一業主按其住宅專有部分的建筑面積分攤車位的購買費用。在現實生活中有兩種判斷分攤的方法:一種是合同注明方法,即在房屋買賣合同中注明小區車庫屬于公攤范圍為分攤銷售,否則為分別銷售;另一種是成本計算方法,即小區車庫成本計算到房屋價格中為分攤銷售,只有明確表明房屋價格中不包括小區車庫成本作為分別銷售。在分攤銷售的方式中,多以業主是否分攤了建筑的成本進行判斷,如果由全體業主分攤了此項費用,則停車位歸全體業主共同共有,否則歸開發商所有。[2]相對而言,捆綁銷售或者分別銷售方式,其所有權的歸屬比較明確。在現實生活中,因為我們很難查明開發商是否將建筑成本分攤銷售,而且在我國

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現階段小區的停車位不能滿足小區所有業主需求的情況下,有些開發商將這種類型的停車位銷售給業主以外的人,從而引發糾紛。現行的《北京市商品房預售合同》和《物業服務合同(示范文本)》中對此問題有相應條款說明。文件規定雙方對停車費用要事先進行約定,購房人在簽訂購房合同時便具有了決定是否購買或租用車位,并就停車位的價格與開發商、物業公司在合同中約定。

二、比較法的借鑒

對于公共小區來說,停車位的所有權歸屬直接關系到業主和全體小區居民的切身利益。因此,各國或地區的立法中,對此問題均有所規定,我國物權法的立法應當進行吸收和借鑒。

(一)德國法

德國1973年7月30日修正的《住宅所有權法》第3條第2項規定,“以持久性界標標明范圍之停車場,視為有獨立性之房間。” [3]因此在德國車庫作為一種獨立的物,其所有權可由開發商自由出售給小區內的業主,而不是作為從物,直接歸全體業主所有。其優點在于保護了開發商和小區居民中不需要車庫的業主的利益,其可以不用支付該車庫的分攤費用。應明確的是,即使小區內的停車位屬于全體業主共同共有,對停車位享有專用使用權的業主也可以在小區內的業主之間自由轉讓其使用權。[4]

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(二)日本法

在日本,區分所有建筑物附設之停車場被分成兩類:一為屋外停車場,通常是在建筑物基地劃出明顯的界線而形成;另一為屋內停車場,指在區分所有建筑物內設置的停車場,一般設在區分所有建筑物的地下或一二層,但也有設在屋頂平臺上的。對屋外停車場日本的司法實踐及立法均將其視為共用部分,并可得為特定區分所有權人或區分所有權人以外的其他人設定利用權,且該專用權應予以公示。

對屋內停車場的權屬日本學界存有爭議,法院判例各一。日本最高法院于昭和56年6月18日的判決中表明支持專有部分見解的立場,從而使其在日本的司法實踐中占據了絕對的主流地位。但學界對其持批評態度,認為該裁判無法解決如下問題:其一,凡區分所有建筑物內附設的停車場均得肩負某些配套設施功能,其在使用上缺乏獨立性;其二,若在停車場中存在某些共用設施,其他區分所有權人為利用這些共用設施,進人屬于他人專有區域的權利根據。[5]

(三)法國法

在法國,新公寓的建造者負有一項法定的義務:在建筑物基地內,按一戶一空間的標準為住戶設計停車場。學界及司法實踐認為,區分所有建筑物之居住區域與停車區域為分別的不動產,即停車位必須另

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行購買;并且該區分所有建筑物之居住者以外的人,亦可購買基地內之停車位。

(四)美國法

美國法律對小區內車庫的制度設計,遵循兩個最基本的原則,一是不允許小區業主以外的任何其他人擁有小區內車庫的所有權,二是不允許小區內的車庫作為獨立的專有部分單獨買賣。[6]可以看出,美國法律的規則設計與德國法、法國法不同。第一,美國法明確不允許小區業主以外的人擁有小區內車庫的所有權,避免了小區業主以外的其他人壟斷小區內車庫的所有權向業主收取高額壟斷資金。第二,不允許小區內車庫單獨買賣,有效的避免了車庫所有權轉讓到業主以外的他人手里。當然美國也有作為獨立專有部分可以單獨買賣或者出租、抵押的車庫,但那是指在住宅小區的范圍以外另外建造、開發并經營,本身就具有區分所有性質的專門車庫。

(五)加拿大多倫多市

多倫多市是按住戶臥室為標準來配置停車位的,其法定要求是:開發商必須為擁有2間臥室的住戶配置1個停車位,為擁有3間以上臥室的住戶配置2個停車位。同時還得在基地上,以每4個區分所有權人為單位,設置1個供來客使用的停車位。其停車位的所有權附屬于小區內的住房。

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(六)澳門地區民法

澳門地區民法典1315條規定:“分層建筑物中之車位,如其所占之空間被適當定界,且可自接通往分層建筑物之某一共同部分或街道者,亦可以為獨立單位,即使該等車位之間并非相互區別及分離者亦然。被適當定界之空間系指以不能除掉之方式劃分相鄰之分區范圍,當中標明本身之編號或名稱。”可見,澳門地區民法典與德國法相似,也把一部分車庫作為獨立的物。但除了該特定的車位外,對于其他類型的停車位,澳門地區民法未作專門的規定,一般認為其屬于全體業主共同共有。

(七)臺灣地區民法

我國臺灣地區將車庫依據不同的類型作出不同的規則處理。其把車庫分為三種類型:第一,法定車庫。這種法定車庫,無獨立權狀,以共用部分分配給承租戶,須隨主建物一并移轉,但可以依分管協議,交由某一戶或某些住戶使用。第二,自行增設車庫。這種類型的車庫不屬于建筑物區分所有權中的共用部分,而是單獨的“物”。其具有獨立產權及權狀,但其不得違反土地使用權出讓合同的規定,不得違反建筑規劃。第三,獎勵增設車庫。其具有獨立產權、權狀及可單獨移轉。其在使用權益上,負有供“公眾使用”的義務。在建筑物區分所有特別是形成了小區的情況下,建造這種類型的車庫,供到訪的客人、送貨

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物到小區的超市及其他售貨部門、為設置在小區的銀行押運現鈔等停車之用。[7]

從以上國家及地區的論述及分析可以看出,對于小區停車位的權屬,各國規定大體相似。即小區停車位屬于全體業主共有,停車位只可在小區業主之間進行轉讓。但如果小區的停車位為獨立的物,則立法各異,一般允許開發商與業主協商確定其所有權。

三、立法的規范分析

(一)停車位權屬所涉利益及規范分析

民事法律規范的核心任務為協調利益關系,立法者總是根據利益關系的不同類型,設置相應的法律規范。民法所協調的利益關系從總體上來講,主要包括以下三種類型:民事主體與民事主體之間的利益關系,民事主體的利益與國家利益之間的關系,民事主體的利益和社會公共利益之間的關系。[8]對于民事主體和民事主體之間的利益關系,在通常情況下,會采用任意性規范去調整、倡導性規范或混合性規范進行調整;對于民事主體的利益和國家利益、社會公共利益之間的關系則通過強行性規范去調整。

首先應明確停車位權屬之爭所屬利益的性質,即其調整的利益為民事主體與民事主體之間的利益,還是民事主體與國家、社會公共的

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利益。如果其為民事主體之間利益的爭議,則應該運用任意性、倡導性或混合性的規范去調整;如果其為民事主體與國家、社會公共利益之間的關系,則應該運用強制性規范進行調整。

筆者認為,不能籠統地把停車位權屬之爭稱為民事主體之間的利益或者稱其為民事主體與國家、社會公共利益之間的關系,因為停車位的情形相當復雜,如果是具有獨立地位的停車位,如專門供公眾停車的停車場,應屬于民事主體之間的爭議,應由任意性規范、倡導性或混合性規范進行處理。但小區停車位的權屬之爭,情形比較復雜。如果停車位可以登記,則開發商與已購買該停車位的業主之間為民事主體之間的關系,他們之間采取協商的形式解決利益沖突,即法律不采取強行法規范二者之間的關系。但就整個社區的業主的利益與開發商的利益而言,其屬于民事主體與社會公共利益的關系,所以應由強行法進行規范。

(二)具體規范內容分析

就物權法本條的規定而言,其規范的內容分為兩種情況:第一種情況為民事主體之間的關系,該關系由任意法進行調整。對其而言,開發商與業主可以約定將停車位銷售給業主,則該停車位的所有權轉歸業主所有。第二種情況是全體業主與開發商的關系,而二者的關系為民事主體與社會公共利益之間的關系,因此應用強行法進行規范。

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而物權法第76條第2款賦予當事人選擇的權利,為任意性規范,因此背離了規范的性質,應予以更正。既應明確停車位的所有權歸主體業主共有,且不允許開發商在合同中進行約定。當然,這樣可能會導致開發商采取分攤費用或者捆綁式的銷售方式,會損害無車的業主或者不想購停車位業主的利益。但因為在我國,現實情況并不是每一住戶均配一停車位,因此對于無車或者不想購車的業主,其完全可以選擇不購買停車位。如果開發商采取分攤費用的辦法,將所有的停車位籠統地轉為所有業主所有,則可以由業主大會對此事進行投票處理,由有車者對無車者進行補償。又因為小區內的停車位從總體而言,體現了小區所有業主的利益,因此其停車位的轉移也應受限制,只允許其在小區內轉移。

四、草案評析

我國《物權法》草案第六稿規定,建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫,應當首先滿足業主的需要。車位、車庫的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,屬于業主共有。筆者認為,車位、車庫的歸屬問題,涉及廣大業主的切身利益,規劃用于停放汽車的車位、車庫,作為建筑物的附屬設施,應首先滿足小區居民的需要。即在不考慮停車位所有權的情況下,采用我國立法一貫的立法技術,首先確定了業主停車位的優先使用權,有利于滿足業主的停車利益和開發商所有的利益。因為從目前多數地方商品房銷售的實際做法看，文章來源：中顧法律網

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對車位、車庫的歸屬使用有的是業主購買的,有的是開發商附贈的,有的是業主承租的,一般都有約定。法律以約定的方式規范車位、車庫的歸屬,體現了意思自治,尊重了現實生活,但因多數開發商大都將停車位約定歸自己所有,所以該規定可能不利于業主的利益。

停車位的權屬有法定與約定兩種形式,物權法草案采取了約定的形式。但從國外的制度看,沒有一個國家對于車庫的權屬純粹以約定的方式處理,而多數是以“法定”加“約定”的方式來解決,且法定優先,約定作為補充。所以,筆者認為,停車位屬于業主的共同所有,有約定的除外,可能更有利于保護業主的利益,更加合理的解釋了停車位與建筑物的歸屬的關系。

注釋:

[1]王利明.中國民法案例與學理研究(物權篇)[M].北京:法律出版社,1998.154.[2] 庫里達.窗前綠地攫頂空間停車位是誰的?—談物權法規定建筑物區分所有權必須解決的三個問題[J].新疆人大,2005,(8).[3] 陳華彬.現代建筑物區分所有權制度研究[M].北京:法律出版社,1997.175.文章來源：中顧法律網

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[4] 張學哲.停車位特別使用權在住宅所有權人共同體內部的轉讓[A].王洪亮.中德私法研究[C],北京:北京大學出版社2006.275-279.[5] 卓潔輝.區分所有建筑物附設停車場的比較法研究[J].中外房地產導報,2003,(2).[6]]戴忠喜.把住宅小區控制權交給全體業主-兼談美國法中住宅小區車庫、會所、綠地歸屬[N].中國房地產報,2005.9.19.[7]崔建遠.小區車庫的歸屬論[EB/OL].中國民商法律網ht-p://www.tmdps.cn/weizhang/default.asp? id=24820.[8] 王軼.對中國民法學學術路向的初步思考—過分側重制度性研究的缺陷及其克服[J].法制與社會發展,2006,(1).

第四篇：小區停車位管理方案

小區停車位管理方案

為適應本小區車輛(汽車）日益增多，車管難度和停車矛盾日趨加劇的新情況，切實維護交通秩序，確保小區安全、有序、整潔，營造更加宜人的居住環境，根據有關法規和小區實際，特制定如下管理辦法：

一、車輛管理

1，本小區車輛管理試行“一車一卡一車位”方式，由車主自動電子讀卡進出。電子讀卡證為藍色。

2，本小區業主/租戶車主，需憑有效證件及時到門衛室領取電子進出ID卡（每張10元，車主如有遺失或損壞ID卡者，可到物業管理處補辦，每張收取工本費10元，補辦新卡后，原卡作廢。

3，嚴謹貨車、大客車進入小區，運送裝修材料，搬運家具的貨車經許可方能進入。外來車輛進入小區需憑有效證件領取《臨時停車證》，停放在安保人員制定的臨時停車位（執行任務的警、消、救、環、殯等特種車輛除外。

4，車輛駛入小區后須減速行駛，時速不得超過5公里，轉彎處不得超過3公里，以確保行人和車輛安全。

5，車輛在小區內禁鳴喇叭，盡量不使用對響聲過于敏感的電子報警器，以確保小區環境安靜。

6，出租車原則上不得進入小區，如遇老、弱、病等特殊情況，需經安保人員同意并進行登記后才能進入。凡裝有易燃、易爆、劇毒品或污染性物品的車輛嚴禁進入小區。

二、車位管理

1，小區路面臨時車位僅提供業主/租戶使用，有車主向物業管理處提出申請，簽訂車位場地臨時租賃協議，在物業管理處指定的區域內停放車輛，租賃協議原則上一年一簽，每年720元，同時領取車輛進出ID卡。

2，車位的選擇和安排以就近為原則，并按業主或租戶提出停車申請的先后時間商定。

3，車輛停放必須對號入位，業主或租戶出停泊自己申請登記之車輛外，不得將車位移作它用，不得轉讓和合用。

4，車輛停放時，請注意關好車門車窗，勿在車內存放貴重物品，物業對車輛及車內物品無保管義務。

5，車輛需停放在停車位內，小區交通主干道兩側、車庫門前人行橫道上、消防通道、綠化園地及其他非停車位禁止停車。

6，對沒有辦理車位手續的業主或租戶以及來小區走訪親友的車輛，進入小區超過四個小時的實行計時收費。

7，對于在小區內不按規定停車妨礙業主進出、占壓草坪、停泊主干道、轉彎口或侵占他人車位者，物業公司將采取相應措施，后果由車主自負。

8，路面臨時車位由物業管理處勘察規定，車位劃線、制作鐵架和定位

9，對已申請路面停車位而在一周之內未交費的車主，視為自動放棄車位，物業另行安排，業主和租戶如需退租，應退回電子進出ID卡及收費單據，有物業根據實際情況退費。

10，購買固定車位的業主須嚴格遵守有關合同規定，停車位不得移作它用，不得改變車位的使用性質及外立面，不得增加外阜。隔欄、大門等影響小區環境的構筑物。

第五篇：小區停車位租賃協議

金蘭庭院小區停車位租賃協議

編號：

甲方：邦尼物業金蘭庭院物業服務中心

乙方： 號樓 單元 室，業主，車牌號：，為了進一步加強小區的車輛管理和合理使用小區停車位，現對車主（業主）租用小區停車位相關事宜約定如下：

一、該車主（業主）租用 號停車位（位于）停車位使用年限： 年 月 日至 年 月 日，如需繼續租用，必須于租賃期限到期前30天辦理續簽手續。

二、車位使用費的交納。使用與管理

1、車位使用費暫定為600元/年，今后根據物價水平作相應的調整；“車位使用費”只是停車位使用費，物業中心不提供對車輛的管理服務；

2、車位使用費由物業服務中心收繳，用于停車位的維修等，剩余部分用作小區的公共設備設施的維護和更新或者貼補物業管理費；

3、每年年末或次年初物業服務中心將該項費用的收繳和使用情況在小區的主出入口進行公示。

三、車輛管理

1、車輛進入小區出入口時必須自行刷卡；如果“出入卡”丟失，請及時與物業服務中心聯系重新辦理（工本費20元）。

2、各車主必須按照租用的車位號正確停放，不得占用別的停車位，不得停放在小區主干道等公共區域，不得進入樓前小道（彩磚路面）。

3、停車后，請勿將貴重物品留在車內。

4、因為車位比較分散，物業中心無法進行管理，所以各車輛應該自行參保商業保險，一旦發生事故或受損，請及時報警處理。

5、不得在停車位上清洗、維修車輛；進入小區的車輛必須確保車輛干凈。

物業服務中心： 業主（車主）： 簽訂日期： 年 月 日