第一篇：公共維修資金工程監管管理辦法

公共維修資金工程管理辦法(草案)

1、工程開工管理辦法

包括：開工申請、與項目部、業委會協調、開工報告會簽等；

2、工程質量管理辦法

包括：施工組織機構（資質、技術人員配置）、施工組織設計、技術交底、施工過程質量檢查（自檢、互檢、專檢）、隱蔽工程檢查、施工工藝控制、材料檢查等；

3、工程進度管理辦法

包括：工程進度計劃（月、周計劃）、工程例會、施工進度控制方法以及雨季施工措施、冬季施工措施、進度保障措施等；

4、工程造價管理辦法

包括：預算審核、施工費用控制、工程結算等；

5、合同管理辦法

包括：合同簽訂、合同實施過程控制、合同糾紛等；

6、安全與文明施工管理辦法

包括：施工現場管理、安全措施、文明施工措施（噪音、垃圾、擾民）等；

7、工程監督檢查辦法

包括：監督檢查組織機構、監督檢查重點、檢查方式方法、發現問題的處理、罰則；

8、工程資料管理辦法

包括：施工資料收集、歸檔、移交、查閱等；

9、工程竣工驗收辦法

包括、初步驗收、竣工驗收、竣工總結報告及向業主委員會匯報等；

10、工程事故管理辦法

包括：工程事故認定、索賠和賠償、以及保險理賠、糾紛處理等；

11、工程保修管理辦法

包括：保修期限、內容、保修期內工程質量問題處理等；

12、工程項目計劃、統計、信息管理辦法

13、施工材料管理辦法

包括：材料進場審批、材料復檢（見證取樣）、不合格材料處理等。

第二篇：維修資金使用監管

成房發〔2011〕61號

成都市城鄉房產管理局關于印發《關于進一步做好房屋專項維修資金使用監管工作的意見》的通知

各區（市）縣房產管理局，高新區規劃建設局：

《關于進一步做好房屋專項維修資金使用監管工作的意見》已于2011年7月25日經成都市城鄉房產管理局第10次局長辦公會討論通過，現予印發，請遵照執行。

特此通知。

二〇一一年八月一日

關于進一步做好房屋專項維修資金

使用監管工作的意見

為進一步加強我市住房專項維修資金監督管理，保障住宅共用部位、共用設施設備正常使用、及時消除安全隱患，根據《成都市物業管理條例》、《成都市房屋使用安全管理條例》、《成都市城市住房專項維修資金管理暫行辦法》等法規政策，結合我市實際情況，現就房屋專項維修資金使用涉及的相關工作提出如下意見。

一、房屋專項維修資金使用方案的制定

（一）制定維修資金使用方案的責任主體。

房屋專項維修資金（以下簡稱“維修資金”）使用方案的制定主體為業主委員會或維修、更新、改造事項（以下簡稱“維修工程”）涉及的相關業主。

實施物業管理的區劃，物業服務企業、其他管理人（以下簡稱“物業服務機構”）應當協助業主、業主委員會制定維修資金使用方案（屬于應當由物業服務費用列支的日常維修養護事項除外）；業主自行管理并設立業主大會的建筑區劃，可由業主委員會制定；未設立業主大會或業主委員會怠于履行義務的，可由維修工程涉及的相關業主向當地社區或街道辦事處、鄉（鎮）人民政府報告，在社區或街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的指導下制定。

（二）維修資金使用方案的內容。

維修資金使用方案（以下簡稱“使用方案”）的內容，應當參照四川省（區域性）地方標準《房屋共用部位、共用設施設備維修項目分類》以及相關法律法規、技術規范予以編制，并包含以下主要內容：

1.工程名稱；

2.工程范圍及項目；

3.工程預算及列支范圍業主分攤明細表； 4.工程涉及的相關單位及其選擇方式； 5.工程建設期限； 6.施工安全責任；

7.工程驗收主體和方式； 8.維修資金收款賬戶。

（三）相關費用的處理。

參與維修工程的咨詢、施工、監理、審計、公證等相關機構應當具備法人資格及相應的資質，可以從本市建立的物業服務相關機構名錄中隨機抽選，也可以通過招標等其他合法形式確定。

用于維修工程咨詢、監理、審計、公證等所發生的相關費用可計入當期維修工程成本，另有約定的除外。

二、維修資金使用方案的表決與執行

（一）表決規定。

同一建筑區劃內有兩幢以上建筑物的，可根據維修工程實際情況以幢或單元為單位組織其全體業主進行表決。經專有部分占建筑物總面積三分之二以上業主且占總人數三分之二以上的業主同意后，報送區（市）縣房管部門備案。

業主為法人、其他組織的應書面委派代表參與表決。業主參與表決有困難的，可以書面委托代理人行使表決權；已送達的表決票，業主或業主代理人在規定期限內不反饋意見或者未提出反對、棄權意見的，是否認定為同意可以在建筑區劃管理規約中明確規定。對拒付物業服務費、不繳存維修資金的業主，可在管理規約、業主大會議事規則中對其表決權予以約束。

（二）充分保障業主的表決權。

表決可采用集體表決，也可采用網絡投票、書面表決等符合法律法規規定的其他形式。表決的組織者應當同時為業主提供包括網絡投票在內的兩種以上的表決形式，必要時可以申請由公證機關對業主表決的真實性進行公證。征求維修資金使用方案的表決票，應當按表決日期提前15個工作日采用以下方式告知相關業主：

1.當面領取或送達，并由業主或者業主代理人簽收； 2.按照業主提供的通訊地址、手機號、電子郵箱等發送； 3.投入業主位于本建筑區劃內的信報箱或者專有部分內。

屬前款第2、3項的，應由業主委員會或其當地社區居委會不少于兩名工作人員簽字證明，并在建筑區劃內公告送達情況。

（三）維修資金的分攤原則和撥付程序。

維修資金使用的分攤，應當遵循業主誰受益誰負擔的原則，由列支范圍的全體業主按所擁有建筑面積的比例分攤。

區（市）縣房產管理部門應在收到備案申請的3個工作日內提出備案意見，并報送市住房專項維修資金監督管理部門。市住房專項維修資金監督管理部門根據區（市）縣房產管理部門的備案意見分2次撥付維修資金，首次撥付資金不高于預算總額的70%，余額在工程驗收合格后撥付。

三、建立建筑區劃應急保障機制

（一）制定維修資金緊急使用預案。

維修資金緊急使用預案（以下簡稱“預案”）是指，建筑區劃內房屋共用部位、共用設施設備發生危及自然人生命財產安全或出現功能障礙給業主、使用人正常生產生活秩序造成嚴重影響時，需要立即采取應急措施緊急實施維修除險而制定的維修工程資金使用處置方案。

本市所有建筑區劃都應當參照預案示范文本制定預案，選聘物業服務機構的建筑區域，物業服務機構應當協助業主、業主委員會制定預案；未選聘物業服務機構的，可由業主委員會、相關業主或社區代為組織制定。預案須經建筑專有部分占建筑物總面積三分之二以上業主且占總人數三分之二以上的業主表決同意。

預案應當包含以下主要內容： 1.維修資金緊急使用的情形； 2.維修工程實施主體；

3.維修工程所涉及其他單位的選擇方式； 4.維修工程安全管理責任； 5.竣工驗收的責任主體和方式。

（二）組織緊急維修施工。

建筑區劃共用部位、共用設施設備出現功能障礙和安全隱患等緊急情況時，業主委員會或相關業主應當及時根據預案和管理規約使用維修資金進行除險治理，消除功能障礙。業主委員會、相關業主、物業服務機構不及時組織搶修或拒不采取應急措施，區（市）縣房產管理部門應當會同街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，責令其依法履行義務并承擔相應責任，逾期仍不履行義務的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府就建筑區劃緊急維修提出處理意見，特殊情況下可以代為組織施工，在施工的同時和竣工驗收合格后分別進行公示，公示期不少于5日，用于緊急維修的資金經審計確認后在相關業主資金賬戶中分攤列支。

（三）撥付部分緊急維修資金。

區（市）縣房產管理部門應在收到備案申請的2個工作日內提出備案意見。市住房專項維修資金監督管理部門根據區（市）縣房產管理部門的備案意見在24小時內撥付應急所需維修資金總額的70%。

（四）維修工程驗收及資金使用審計。

維修工程竣工驗收應當由業主委員會或相關業主簽署同意驗收意見，緊急維修工程必須對資金使用情況進行審計。

（五）撥付資金余額。

在維修竣工驗收合格經公示5日無異議后，向區（市）縣房產管理部門提交工程驗收報告、公示情況報告及工程決算審計報告，區（市）縣房產管理部門在收到上述材料之日起2個工作日內提出備案意見。市住房專項維修資金監督管理部門根據備案意見在24小時內撥付余額。

四、構建科學、便捷的維修資金使用監管制度

（一）建立維修資金備用金。

維修資金備用金（以下簡稱“維修備用金”）是指，設立了業主大會的建筑區劃，經專有部分占建筑物總面積三分之二以上業主且占總人數三分之二以上的業主同意，在專項維修資金中確定一定比例或一定金額用于房屋共用部位、共用設施設備小規模維修除險的應急使用資金。

維修備用金的建立應當遵循業主決策、專款專用、備案核銷、限額補充的原則，明確額度、適用范圍、使用條件和資金補充條件，由業主委員會向區（市）縣房產管理部門申報備案。

維修備用金可由業主采取自籌方式建立，也可按不高于15%的比例從建筑區劃開發建設單位應繳存的維修資金中列支。

（二）使用維修備用金。

應當符合以下條件：

1.符合維修備用金設立時確定的適用范圍；

2.應急使用總額度不超過設立的維修備用金使用上限； 3.符合物業服務合同中約定的使用條件。

使用維修備用金，由業主委員會提出使用方案并申請使用，區（市）縣房產管理部門予以備案，不再經業主大會表決。

五、加強維修資金使用的備案管理

（一）明確工作職責

區（市）縣房產管理部門負責本行政區域內維修資金的使用監管，受理維修資金使用備案，應當審查以下資料：

1.建筑區劃維修資金的繳存情況； 2.維修資金使用方案；

3.業主表決情況及業主委員會、相關業主意見； 4.維修工程涉及相關單位的資質證明； 5.公示情況；

6.竣工驗收資料及審計報告。

維修資金的緊急使用，應審查街道辦事處、鄉（鎮）人民政府是否簽署同意意見，是否符合預案規定。使用備用金的，應當審查備用金的建立情況，是否符合使用條件。

（二）加強檔案管理

各區（市）縣房產管理部門應當加強行政區域內維修資金使用備案檔案管理。在市房產管理部門的指導下，建立健全以建筑區劃為單位，以物業承接查驗資料為基礎，與物業共用部位、共用設施設備檔案相結合的維修資金檔案，并對檔案實施規范化管理。

六、生效日期及有效期

本意見自公布之日起30日后施行，有效期為5年。

第三篇：物業公共維修資金

一、什么叫專項維修資金?（自物業管理條例第11條第五項籌集和使用專項維修資金）

專項維修資金是物業保修期滿后用于物業共同部位，共同設施設備發生損壞時，進行中修，大修，翻新和更新改造等所需儲存的資金。專項維修資金又稱物業的養老金。由國務院頒布的從2003年9月1日起施行的《物業管理條例》第五十四條規定：“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。”

二、維修資金申請使用的條件和程序：（自南京市物業維修資金管理辦法，第七條）

1、申請使用必須具備以下條件

1.1、物業維修資金足額歸集到位，維修項目符合維修資金使用范圍；或符合維修資金使用范圍，且有部分物業維修資金已歸集到位，部分未歸集到位但已明確維修費用分攤標準并籌集存入維修資金專戶；

1.2、共用部位、共用設施設備保修期屆滿后；

1.3、房屋共用部位、共用設施設備的中修、大修、更新、改造，業主委員會成立前，售房單位已事先征詢相關業主的書面同意；業主委員會成立后，涉及一幢樓業主的，已事先征詢相關業主和業主委員會的書面同意；涉及物管區域全體業主的，已事先征詢業主委員會的書面同意，且業主委員會書面意見經業主（代表）大會批準或授權；

1.4、出現法規、規章和有關技術標準規定必須維修的情形，物業行政主管部門可責成產權人及管理單位負責實施，其資金支出按物業管理區域的相關業主各自擁有房屋建筑面積比例共同承擔。

2、申請使用的程序

2.1、售房單位或受委托管理單位(下稱“使用單位”)向市物業辦提交維修資金使用申請表和房屋及設施設備維修資金使用預算計劃書；成立業主委員會的，使用單位應于每年12月底前向業主委員會提出下維修計劃和資金預算，經業主委員會書面同意加蓋業主委員會公章；業主委員會應在收到計劃和預算后15日內做出書面答復，逾期視為不同意。列入維修資金使用范圍的急修項目，物業管理企業應書面請示業主委員會，業主委員會應在24小時之內答復，逾期視為不同意；

2.2、提交業主分戶清冊，房改房售房單位還應提供房屋權屬證明等；

2.3、市物業辦受理后7日內審核完畢，急修項目特事特辦并簽署意見，按核定預算經費的70%預撥費用；

2.4、使用單位憑市物業辦開具的維修資金使用憑證到承辦銀行辦理劃款手續；

2.5、維修工程項目竣工后，使用單位憑已批準的維修資金使用申請表、維修工程合同、維修決算、維修工程項目費用結算發票、維修項目受益業主反饋表并加蓋業委會印章，到市物業辦辦理余額資金劃撥手續。

三、南京市物業公共專項維修資金的開設要求：（自南京市物業維修資金管理辦法，第四條）

1、開設帳戶的條件：

1.1、物業管理區域界定清楚，且經市、區物業行政主管部門確認；

1.2、維修資金已按規定繳交；

1.3、售房單位已按房改政策建立維修資金。

2、開設帳戶的程序：

2.1、售房單位、業主委員會或委托的物業管理企業向市物業辦提交開戶申請書，并附業主委員會成立登記確認表、業主委員會委托書及物業管理服務合同；

2.2、提交業主分戶清冊（業主分戶清冊格式由市物業辦統一印制）；

2.3、市物業辦審核后，出具開戶證明；

2.4、憑開戶證明和有關印鑒(業主委員會財務專用章和業主委員會正、副主任印鑒)到指定銀行辦理開戶手續。名稱為XX業主委員會維修資金財務專用章，印章尺寸為2.4厘米×2.4厘米；正、副主任印鑒尺寸為1.7厘米×1.7厘米；字體均為正楷。

四、維修資金使用范圍：（自南京市物業維修資金管理辦法，第六條）

1、凡產權不屬該物業管理區域業主共有的，由其產權單位（人）或主管部門負責維修養護。

2、具體維修資金使用范圍有：

第一部分房屋共用部位共用設施維修資金使用范圍

2.1、房屋本體：

拆換加固受損房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等），恢復承載能力；修繕屋面滲漏部位（超過整幢屋面面積20%以上），重鋪、新換隔熱板；整體修繕戶外墻面、頂棚、踢腳線、外檐、雨篷抹灰層或塊料面層。整體修繕公共部位樓地面面層；玻璃幕墻整體灌注結構膠，更換變形鋁合金框架、損壞玻璃。（鋁塑板墻面參照執行）；戶外走廊通道、樓梯間、門廳、地下室門窗整體修換。

2.2、公建配套：

2.2.1、道路（路幅寬7米以下）：整體修復路面、路牙。

2.2.2、綠地：經驗收投入使用一年后，原有綠地率下降30%的，進行補栽、補植。

2.2.3、公益性文體設施（亭廊、臺、池、雕塑、游樂場、健身設施等）：經驗收投入使用三年后，設施自然損壞需修換的。

第二部分 共用設備維修資金使用范圍

2.3、垂直電梯

2.3.1、機房部分：

2.3.1.1、曳引機組：更換電動機定子、轉子、軸承；減速器軸承、蝸桿、從動軸。

2.3.1.2、限速安全系統：更換限速器、安全鉗、漲緊輪。

2.3.1.3、控制屏：更換主控板、勵磁板、電源板。

2.3.1.4、選層器：整體更換。

2.3.1.5、終端保護裝置：更換上、下極限杠桿、鋼絲繩、鋼絲繩漲緊裝置。

2.3.2、井道部分：

2.3.2.1、轎廂、轎架：更換轎廂、操縱箱（內召）、超滿載裝置、安全鉗。

2.3.2.2、自動門機構：更換轎門安全觸板、開關門電機。

2.3.2.3、導軌：更換變形損壞部件。

2.3.2.4、導靴：整體更換。

2.3.2.5、曳引鋼絲繩：全部更換。

2.3.2.6、對重：更換導靴。

2.3.2.7、緩沖器：更換緩沖彈簧或活塞。

2.3.3、廳站部分：

2.3.3.1、召喚按鈕箱（外召）：各層全部更換。

2.3.3.2、層樓指示器：各層燈具、線路全部更換。

2.4、中央空調

2.4.1、空調壓縮機部份：

2.4.1.1、活塞式壓縮機：更換氣缸套、蓋，更換活塞、氣閥、連桿襯套、軸瓦、軸封器、截止筏，更換油泵泵體、齒輪、轉子、軸承，更換聯軸器柱銷、檔圈、傳動組。

2.4.1.2、離心式壓縮機：更換電動機、主軸、工作葉輪組件、軸承、進口導葉。

2.4.1.3、螺桿式壓縮機：更換轉子、平衡活塞、軸承、卸載滑筏。

2.4.1.4、中央空調給水：更換鈉離子交換器、各類水泵、膨脹水箱、Φ150以上（含Φ150）管道、閥門、過濾器，修換電機繞組、絕緣。

2.4.1.5、冷凝器：更換閥門、管道。

2.4.1.6、蒸發器：更換閥門，修換殼管、盤管。

2.4.1.7、膨脹閥：更換。

2.4.1.8、控制系統：更換主控板。

2.4.1.9、輔助設備：更換油分離器、貯液器、過濾器、電磁閥、壓力控制器、油壓差控制器、冷卻塔外殼及通風機。

2.4.1.10、風機盤管：更換風機、盤管。

2.4.1.11、新風及變風量機組：更換風機、電動機、表冷器、控制箱。

2.4.1.12、雙效溴化鋰吸收式機組：更換各類泵及電機，修換發生器、吸收器、引射器、U型管、換熱器、蒸發器、冷凝器。

2.4.1.13、通風設備：整體更換風機、風扇、散流器、除塵器。

2.5、鍋爐

2.5.1、爐體：整體更換下降管、水冷壁、耐火磚爐墻、爐膽、煙管。

2.5.2、水處理設備：更換水泵，陰、陽離子交換器。

2.5.3、燃煤爐燃燒器：修換齒輪變速箱、風機、出渣機、爐排。

2.5.4、燃油、燃氣爐燃燒器：修換風機、氣泵、油泵、霧化器、電磁閥、調節閥，油咀。

2.5.5、供熱設備：更換分汽缸、換熱器。

2.6、電氣系統

2.6.1、強電：

2.6.1.1高壓柜：更換各類柜體、儀表，修換斷路器、隔離開關、負荷開關、操縱機構、互感器、熔斷器、避雷器、接地開關、手車及機械閉鎖電器連鎖。

2.6.1.2變壓器：更換冷卻風扇、控制箱、柜體、溫度指示儀、絕緣油，修換繞組、絕緣、油枕、散熱片。

2.6.1.3低壓電器：電動機整機更換（5kw以上），轉子、定子繞組修換（10kw以上），更換蓄電池、不間斷電源，更換各類柜體、儀表，修換斷路器、開關及接觸器（100A以上）、互感器、隔離器、電容器，整體更換配電箱、控制箱、照明箱，全部更換照明燈具、線路、插座。

2.6.2、弱電：

2.6.2.1電話通訊：修換各類型程控交換機，更換交接箱、中繼箱。

2.6.2.2廣播音響：更換全部音箱、揚聲器、音響布線。

2.6.2.3電視系統：修換衛星拋物面天線、接受機，全部更換同軸電纜分配箱。

2.6.2.4火災報警：修換區域報警、集中報警控制器，全部更換探測器、報警器。

2.6.2.5安保監控：更換電視監控控制臺、監視器（多畫面），小區周邊防范的遠紅外探頭（5米以上）和彩色攝像頭（多方位、多焦距），修換入侵報警系統。

2.6.2.6綜合布線系統：整體更換配線箱、交接箱、電纜、光纜，全部更換適配器。

2.7、消防設備：

2.7.1、整體更換防火卷簾，更換防火門、防排煙風機、排煙防火閥。

2.7.2、消防給水：修換消防泵，更換接合器，整體更換消防栓箱，全部更換噴淋裝置，整體翻修水池，更換Φ150以上（含Φ150）管道、閥門。

2.8、給排水：

2.8.1、生活給水：整體翻修水池、水箱，更換水泵、電機、液位控制器、氣壓水罐、Φ150以上（含Φ150）管道、閥門，水泵維修需解體更換葉輪、泵軸。

2.8.2、排水設備：全部更換排水管、水封，整體更換管道，翻新化糞池、窨井、檢查井、雨水井，更換動力、有源化糞池動力設備。

2.9、質量要求：

設備在修復后必須達到完好。按其出廠標準，總體各項性能指標達到原產品標準的90%以上，正常運轉能耗不得高于原產品標準的110%。必要時，由行業主管部門或技術監督部門進行測試。

3、上述未涉及的，由市物業辦負責解釋。

五、物業管理條例關于公共專項維修資金的條例如下：

1、第三十四條 住宅物業、住宅小區內非住宅物業、與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業，被兩個以上的業主區分所有的，業主應當按照規定繳納專項維修資金；專項維修資金應按幢建帳，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用；根據物業管理合同約定，應當由物業管理企業從物業服務費用或者物業服務資金中支出的住房共用部位、共用設施設備的維修養護費用，不得從住房專項維修資金中列支。

2、第三十五條 專項維修資金管理實行統一繳存、專戶存儲、專款專用、業主決策、政府監管的原則；專項維修資金繳存、管理和使用的具體辦法由市物業管理行政主管部門制定，報市人民政府批準執行。

3、第三十六條 物業發生危及人身安全的緊急情況時，物業管理企業應當立即組織排險，并及時通知業主委員會，排險維修費用由相關責任人承擔。符合專項維修資金使用條件和范圍的，排險維修費用可以從專項維修資金中支出；物業管理區域內的供水、供電、供氣、市容、環衛、電信、綠化、消防、交通、有線電視、郵政等共用設施設備，按照規定應當由提供該項服務的單位維修養護的，不得要求物業管理企業維修養護。相關單位向最終用戶收取的費用，不得強制物業管理企業代收代繳。

第四篇：物業維修資金監管工作方案

物業維修資金監管工作方案范文

第一章 總則

第一條 為加強物業專項維修資金的管理，保障物業共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》和《浙江省物業專項維修資金管理辦法》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 溫州市行政區域范圍內的物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。本辦法所稱的物業專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)，是指由業主交存的專項用于物業共用部位（以下簡稱共用部位）、物業共用設施設備（以下簡稱共用設施設備）保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

第三條 專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、業主決策、政府監督的原則。

第四條 溫州市物業主管部門會同財政部門負責全市專項維修資金交存、使用、管理的指導和監督工作。市物業維修資金管理中心(以下稱市維修資金管理機構)具體負責鹿城區、龍灣區、溫州經濟技術開發區專項維修資金的日常管理工作。甌海區、各縣（市）物業主管部門會同財政部門負責本行政區域內專項維修資金交存、使用、管理的指導和監督工作，并指定機構負責專項維修資金的日常管理工作。

第二章 專項維修資金的交存

第五條 下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存專項維修資金：

（一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。

（二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

（三）住宅小區外用于銷售的獨立非住宅。

第六條 首期專項維修資金，由業主按照所擁有物業的建筑面積交存。

物業首期專項維修資金交存的標準，多層為每平方米建筑安裝平均造價的5%，小高層、高層為每平方米建筑安裝平均造價的6%。市物業主管部門會同市財政部門可以適時提出專項維修資金交存標準的調整方案，報市人民政府批準后公布執行。

建筑安裝平均造價由市物業主管部門會同市財政部門根據溫州市當年竣工實際建筑安裝工程造價進行測算，定期公布。

第七條 拆遷安置房首期專項維修資金按照下列規定交存：

（一）在9月1日前領取拆遷許可證組織拆遷的，由建設單位交存。

（二）在9月1日后領取拆遷許可證組織拆遷的，屬合法拆遷面積或者視同合法拆遷面積的，由建設單位交存；增加部分面積，由業主交存。

第八條 新建物業首期專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在辦理房屋權屬初始登記之前，按照物業總建筑面積和本辦法第六條、第七條的規定交存專項維修資金，待物業交付時向業主收取。建設單位應當向購房人說明，并將該內容約定為購房合同條款。未出售物業的專項維修資金由建設單位交存，待物業出售時向業主收取。

第九條 維修資金管理機構應當通過招標方式，公開選擇商業銀行作為專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立專項維修資金專戶。

第十條 收取專項維修資金，維修資金管理機構應當出具財政部門統一監制的專用票據。業主在辦理房屋權屬登記時，應當提交專項維修資金交存的專用票據。

第十一條 業主大會成立前或者業主大會未決定實行業主自主管理的,專項維修資金由維修資金管理機構代為統一管理。

第十二條 專項維修資金實行業主自主管理的，應當召開業主大會，經該物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意后，由業主大會授權業主委員會負責專項維修資金的日常管理。業主委員會應持下列材料到所在地維修資金管理機構辦理專項維修資金移交手續，并報所在地物業主管部門備案：

（一）業主自主管理專項維修資金書面報告。

（二）業主大會自主管理專項維修資金的決議。

（三）專項維修資金劃轉后的賬目管理單位。

（四）專項維修資金使用、續籌辦法及應急支取預案。

（五）專項維修資金賬目管理制度。

（六）專項維修資金有關的其他材料。

維修資金管理機構應當在收到上述材料之日起10個工作日內，通知專戶管理銀行將該專項維修資金本息劃轉至業主委員會在專戶管理銀行開立的專項維修資金專戶，并將收支賬目等有關資料移交業主委員會。

第十三條 業主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存額30%的，業主應當按照下列規定續交維修資金：

（一）專項維修資金實行代管的，由維修資金管理機構向業主出具《專項維修資金續交通知書》，并抄送業主委員會、社區組織；業主應當在收到續交通知之日起90日內將維修資金存入專項維修資金專戶。

（二）專項維修資金實行自主管理的，由業主委員會按照業主大會通過的續籌方案，通知業主續交維修資金；業主應當按照續交通知的要求將維修資金存入專項維修資金專戶。

（三）專項維修資金可以由物業服務企業、業主委員會或者社區組織代收代交；負責代收代交的單位，應當及時將代收代交的專項維修資金明細情況，在物業管理區域內公布，并抄送所在地維修資金管理機構。

第十四條 本辦法實施前未建立或者未按規定交存首期專項維修資金的物業，維修資金管理機構應當向業主出具《專項維修資金補建補交通知書》，并抄送業主委員會、社區組織。業主應當在接到補建補交通知之日起90日內，按照本辦法規定的交存標準、交存方式將維修資金存入專項維修資金專戶。

第十五條 業主未按規定續交、補交專項維修資金的，業主委員會或者社區組織應當督促其交存；業主經督促仍不交存的，業主委員會可以依法向人民法院起訴。

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第五篇：專項維修資金管理辦法

附件：

北京市住宅專項維修資金管理辦法

第一章 總則

第一條 為加強對本市住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和安全使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）等有關法律、法規和規章的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區域內商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。

本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

第三條 本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位。一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣 1 合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備。一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四條 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

第五條 市房屋行政主管部門負責本市商品住宅和售后公有住房住宅專項維修資金的指導和監督工作。

市住房資金管理部門負責本市住宅專項維修資金的日常管理工作。

市財政主管部門、市審計主管部門按照各自職責負責住宅專項維修資金代管期間的財務監督和審計監督工作。

區、縣房屋行政主管部門會同市住房資金管理部門區縣管理部負責本轄區內商品住宅和售后公有住房住宅專項維修資金的指導、監督和日常管理工作。

第二章 交存

第六條 下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金：

（一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。

（二）住宅物業管理區域內的非住宅或者住宅物業管理區域 外與單幢住宅結構相連的非住宅。

前款所列物業屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。

第七條 商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，首期住宅專項維修資金的交存標準為：獨立式住宅、非住宅為50元/平方米；多層住宅、非住宅為100元/平方米；高層住宅、非住宅為200元/平方米。

本辦法所稱的多層住宅、非住宅是指地上結構最高層數為六層以下（含六層）的建筑；高層住宅、非住宅是指地上結構最高層數為七層以上（含七層）的建筑。

市房屋行政主管部門根據本市住宅建筑安裝工程每平方米造價的變化情況，適時調整首期住宅專項維修資金的交存標準。

第八條 出售公有住房的，按照下列規定交存住宅專項維修資金：

（一）業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為購房當年房改成本價的2%。

（二）售房單位按照多層住宅售房款的20%、高層住宅售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

第九條 業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。

從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第十條 業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅的業主交 存的住宅專項維修資金，由市住房資金管理部門負責日常管理。

經市房屋行政主管部門會同市財政主管部門、市審計主管部門和市住房資金管理部門共同決定，由市住房資金管理部門委托本市一家商業銀行，作為住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

開立住宅專項維修資金專戶，以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

第十一條 業主大會成立前，售后公有住房住宅專項維修資金，由市住房資金管理部門負責日常管理。

市住房資金管理部門應當委托本市一家商業銀行，作為售后公有住房住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立售后公有住房住宅專項維修資金專戶。

開立售后公有住房住宅專項維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬；其中，業主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶賬。

第十二條 商品住宅的業主、非住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

預售商品住宅的，建設單位應當在辦理房屋初始登記前，將未售出房屋的首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

售后公有住房的業主及售房單位應當在辦理房屋登記手續 前，將首期住宅專項維修資金交由售房單位存入售后公有住房住宅專項維修資金專戶。

公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

第十三條 商品住宅的業主、非住宅的業主未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，建設單位不得將房屋交付購買人；預售商品住宅的建設單位、售后公有住房的業主和售房單位未按照本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，房屋登記部門不予辦理房屋登記手續。

第十四條 專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應當出具由市財政主管部門統一監制的北京市住宅專項維修資金專用票據。

第十五條 經業主大會決議，業主委員會可以在本市一家商業銀行開立本物業管理區域的住宅專項維修資金專戶，并向市住房資金管理部門申請劃轉本物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金。

市住房資金管理部門應當在收到申請之日起30日內，將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。

劃轉住宅專項維修資金時，業主委員會應當與開戶銀行、區縣房屋行政主管部門簽訂發生本辦法規定的危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更 新、改造時，同意區縣房屋行政主管部門組織代修并從維修工程涉及的業主交存的住宅專項維修資金中支付相應費用的授權協議書。

第十六條 開立業主大會住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。業主大會住宅專項維修資金專戶應當使用信匯憑證或電匯憑證結算，不得支取現金，不得使用其他票據或者結算憑證。用于支付維修及更新、改造工程費用的住宅專項維修資金只能支付到約定的施工單位或物業服務企業賬戶中。

住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。業主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。

第十七條 業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在區、縣房屋行政主管部門的監督。

業主委員會不得擅自變更開戶銀行。確需變更的，應當經業主大會決定，并按照首次開戶辦法重新開立住宅專項維修資金賬戶。

業主大會、業主委員會只能委托開戶銀行購買一級市場國債，禁止其它任何有風險的理財或投資，以確保住宅專項維修資金賬戶內的資金安全和正常使用。

第十八條 業主分戶賬面住宅專項維修資金余額（售后公有住房不含售房單位交存部分）不足首期交存額30%的，應當及時續交。

專戶管理銀行、業主大會開戶銀行應當及時向分戶賬面余額不足首期交存額30％的業主發出續交通知。業主應當在接到續交通知之日起30日內，將續交的住宅專項維修資金存儲到專戶管理銀行、業主大會開戶銀行。

成立業主大會的，住宅專項維修資金的續交方案應當在管理規約中予以明確；未成立業主大會的，業主續交后的分戶賬面余額不得低于首期交存的額度。

第十九條 本辦法實施前，商品住宅、已售公有住房未建立住宅專項維修資金的，應當按照本辦法規定的交存標準、交存方案進行補建。

業主未按規定補建、續交住宅專項維修資金的，業主委員會應當督促其交納，也可以依據管理規約向人民法院提起訴訟。

第三章 使用

第二十條 住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第二十一條 住宅共用部位的維修和更新、改造范圍包括：

（一）屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；

（二）樓房外墻出現雨水滲漏，引起外墻內表面浸濕；

（三）地下室出現滲漏、積水的；

（四）樓房外墻外裝飾層出現裂縫、脫落或空鼓率超過國家相應標準、規范的規定值；

（五）增加保溫層、建筑保溫層出現破損或脫落，或建筑保溫不良引起外墻內表面出現潮濕、結露、結霜或霉變；

（六）外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染的；

（七）公共區域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護墻、院門等出現破損的；

（八）公共區域門窗或窗紗普遍破損的；

（九）其它情況。

第二十二條 住宅共用設施設備的維修和更新、改造范圍包括：

（一）電梯主要部件需要進行維修或更換的；

（二）二次供水系統設備部件磨損、銹蝕嚴重的；

（三）避雷設施不滿足安全要求的；

（四）配電設備部分電纜、電線、配電箱（柜）內元件損壞的；

（五）消防系統出現功能障礙，或部分設備、部件損壞嚴重的；

（六）樓內排水（排污）設備出現故障，給、排水管道漏水、銹蝕嚴重、排污泵銹蝕或其他設備損壞的；

（七）其他情況。

第二十三條 住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第二十四條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：

（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

專屬一個單元業主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該單元全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤；專屬一個樓層業主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該樓層全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

（二）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，涉及多個樓幢的，由各樓幢按照建筑面積的比例分攤。每個樓幢的費用，按照該樓幢全體業主交存住宅專項維修資金總額與公有住房售房單位交存住宅專項維修資金總額的比例分攤；其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

（三）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業；其中，售后公有住房應分攤的費用，再按照本條第（二）項的原則進行分攤。

第二十五條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，建設單位或者公有住房售房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。第二十六條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議；

（二）住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；

（三）物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案；

（四）物業服務企業或者相關業主持有關材料，向區、縣建委（房管局）房屋安全和設備管理部門申請列支；其中，使用售后公有住房住宅專項維修資金的，向區、縣房改管理部門申請列支；

（五）區、縣建委（房管局）房屋安全和設備管理部門、房改管理部門審核同意后，向市住房資金管理部門區縣管理部發出劃轉住宅專項維修資金的通知；

（六）市住房資金管理部門區縣管理部將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第二十七條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處臵辦法等；

（二）業主大會依法通過使用方案；

（三）物業服務企業組織實施使用方案；

（四）物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金；

（五）業主委員會依據使用方案審核同意，并報區、縣建委（房管局）房屋安全和設備管理部門備案；使用售后公有住房住宅專項維修資金的，經區、縣房改管理部門審核同意；區、縣建委（房管局）房屋安全和設備管理部門、房改管理部門發現不符合有關法律、法規、規章規定和使用方案的，應當責令改正；

（六）業主委員會向開戶銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；使用售后公有住房住宅專項維修資金的，區、縣房改管理部門向市住房資金管理部門區縣管理部發出支付住宅專項維修資金的通知；

（七）業主大會開戶銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第二十八條 為保證工程質量和住宅專項維修資金的合理使用，鼓勵業主聘請專業工程造價咨詢機構及工程監理機構對工程預算進行評估及對工程進行監理。

第二十九條 發生危及房屋使用安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，應當按照以下規定列支住宅專項維修資金：

（一）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，按照本辦法第二十六條第（四）項、第（五）項、第（六）項的規定辦理；

（二）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，按照本辦法第二十七條第（四）項、第（五）項、第（六）項、第（七）項的規定辦理。

前款所稱的緊急情況一般包括：

（一）屋面防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全的；

（三）高層住宅水泵損壞導致供水中斷的；

（四）樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的；

（五）消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修及更新、改造的。

工程完工后，物業服務企業、業主委員會（未成立業主大會的，可以由社區居委會召集業主代表）應當組織有關單位驗收，并出具工程驗收報告。驗收合格后，物業服務企業持相關材料申請使用住宅專項維修資金。

第三十條 發生危及房屋使用安全等緊急情況，未按規定實施維修和更新、改造的，區、縣建委（房管局）房屋安全和設備管理部門可以組織代修，費用從相關業主住宅專項維修資金賬戶中列支；其中涉及已售公有住房的，應當從售后公有住房住宅專項維修資金中列支。

區、縣建委（房管局）房屋安全和設備管理部門組織代修的，按照以下程序辦理：

（一）組織相關專業部門進行鑒定并出具鑒定報告；

（二）由社區居委會或街道辦事處、鄉鎮人民政府就工程事 項出具相關證明；

（三）由具有相應資質的施工單位制作工程預算并經工程造價咨詢機構審定；

（四）區、縣建委（房管局）房屋安全和設備管理部門、房改管理部門將工程費用分攤至相關業主明細帳戶；

（五）區、縣建委（房管局）房屋安全和設備管理部門、房改管理部門審核同意后，向市住房資金管理部門區縣管理部發出劃轉住宅專項維修資金的通知；

（六）市住房資金管理部門區縣管理部將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第三十一條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）根據物業服務合同約定，屬于物業服務內容的住宅共用部位、共用設施設備的日常維修和養護費用。

第三十二條 下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：

（一）住宅專項維修資金的存儲利息；

（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益，但業主大會另有決定的除外；

（四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。

第四章 監督管理

第三十三條 房屋所有權轉讓時，房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。受讓人應當持房屋權屬證明及本人身份證明到市住房資金管理部門區縣管理部辦理變更手續。

住宅專項維修資金已劃至業主委員會開立的專用賬戶的，受讓人應當到業主大會開戶銀行辦理變更手續。

第三十四條 住宅專項維修資金劃轉至業主大會開戶銀行后，業主補建、續交住宅專項維修資金、退款、業主信息變更等日常業務由開戶銀行辦理。

第三十五條 房屋滅失的，按照以下規定返還住宅專項維修資金：

（一）房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業主；

（二）售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

第三十六條 市住房資金管理部門應當將代管的住宅專項維修資金按照區、縣設賬管理，并定期向各區、縣人民政府通報該 區、縣住宅專項維修資金的歸集、劃轉和使用情況。

第三十七條 市住房資金管理部門、業主委員會應當每年至少一次與專戶管理銀行、業主大會開戶銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業主、公有住房售房單位公布下列情況：

（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

（二）發生列支的項目、費用和分攤；

（三）業主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

（四）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。

第三十八條 專戶管理銀行、業主大會開戶銀行應當每年至少一次向市住房資金管理部門、業主委員會發送住宅專項維修資金對賬單。

市住房資金管理部門、業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求開戶銀行進行復核。

專戶管理銀行、業主大會開戶銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第三十九條 代管期間住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受市審計主管部門的審計監督。

第四十條 住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執 行財政部門的有關規定。

市財政主管部門應當加強對代管期間住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

第四十一條 住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門的有關規定執行，并接受市財政主管部門的監督檢查。

第四十二條 對違反本辦法規定的單位和個人，按照《住宅專項維修資金管理辦法》的有關規定予以處理。

第五章 附則

第四十三條 本市經濟適用住房、限價商品房、集資合作建房的住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，依照本辦法中商品住宅的有關規定執行。

第四十四條 本辦法自二〇〇九年十二月一日起施行。原北京市房屋土地管理局、北京市人民政府住房制度改革辦公室、北京市財政局《關于歸集住宅共用部位共用設施設備維修基金的通知》（京房地物字[1999]第1088號）以及北京市建設委員會、北京市財政局、北京市審計局、北京市住房資金管理中心《關于發布<北京市專項維修資金使用管理辦法（試行）>的通告》（京建物[2006]2號）同時廢止。