第一篇：房產稅及城鎮土地使用稅納稅實務

房產稅及城鎮土地使用稅納稅實務

房產稅及城鎮土地使用稅納稅實務

主講：李曉永 第一講：

第一部分 房產稅

一、納稅義務人與征稅范圍

（一）納稅義務人

以房產所有權人為納稅義務人，具體包括：

1.產權屬國家所有的，由經營管理單位納稅；產權屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。

2.產權出典的，由承典人納稅。

3.產權所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產代管人或者使用人納稅。

4.產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人按房產余值納稅。

5.無租使用其他房產的，由房產使用人納稅。

（二）征稅范圍

房產稅的征稅對象是房產（不等于建筑物）。

所謂房產是指有屋面和圍護結構，能遮風避雨，可供人們生產、學習、工作、生活的場所。與房屋不可分割的各種附屬設施或不單獨計價的配套設施，也屬于房屋，應一并征收房產稅；但獨立于房屋之外的建筑物（如水塔、圍墻等）不屬于房屋，不征房產稅。

房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。

房產稅的征稅范圍為：城市、縣城、建制鎮和工礦區。

房產稅的征稅范圍不包括農村

二、稅率、計稅依據和應納稅額的計算

（一）稅率

1.從價計征：稅率為1.2%；

2.從租計征：稅率為12%，對個人按市場價格出租的居民住房，暫按4%稅率征收房產稅。

（二）計稅依據

1.從價計征——計稅依據是房產原值一次減除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由當地省、自治區、直轄市人民政府確定。河北省規定房產稅依照房產原值一次減除百分之三十后的余值計算繳納。需特別注意的問題：

（1）對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。

（2）納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。（3）凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設施和配套設施，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。對于更換房屋附屬設施和配套設施，在將其價值計入房產原值時，可口除原來相應設備和實施的價值；對于附屬設備和配套設施中易損壞、、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。

（4）對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均包含地價，包括為取得土地使用權所支付的地價、開發土地發生的 成本費用等。綜合容積率低于0.5的，安房產建筑面積的2倍計算度地建筑面并據此確定計入房產原值的地價。2.從租計征——計稅依據為房產租金收入。

如果是以勞務或者其他形式為報酬抵付房租收入的，應根據當地同類房產的租金水平，確定一個標準租金額從租計征。對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

（三）應納稅額的計算 1.從價計征的計算

全年應納稅額＝應稅房產原值×（1-扣除比例）×1.2% 2.從租計征的計算

全年應納稅額＝租金收入×12%（個人為4%）

【例】某公司辦公大樓原值30000萬元，2014年2月28日將其中部分閑置房間出租，租期2年。出租部房產原值5000萬元，租金每年1000萬元，當地規定房產稅原值減除比例為20%，2014年該公司應繳納房房產稅？

三、稅收優惠

（一）國家機關、人民團體、軍隊自用的房產免征房產稅。但上述免稅單位的出租房產以及非自身業務使用的生產、營業用房，不屬于免稅范圍。

（二）由國家財政部門撥付事業經費的單位，如學校、醫療衛生單位、托兒所、幼兒園、敬老院、文化、體育、藝術這些實行全額或差額預算管理的事業單位所有的，本身業務范圍內使用的房產免征房產稅。

（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產免征房產稅。

（四）個人所有非營業用的房產免征房產稅。

個人所有的非營業用房，主要是指居民住房，不分面積多少，一律免征房產稅。

對個人擁有的營業用房或者出租的房產，不屬于免稅房產，應照章納稅。

（五）對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行（含國家外匯管理局）所屬分支機構自用的房產，免征房產稅。

（六）經財政部批準免稅的其他房產。

1.損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經有關部門鑒定，在停止使用后，可免征房產稅。

2.納稅人因房屋大修導致連續停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產稅。

3.在基建工地為基建工程服務的各種工棚、材料棚等臨時性房屋，在施工期間一律免征房產稅；當施工結束后，施工企業將這種臨時性房屋交還或估價轉讓給基建單位的，應從基建單位接受的次月起照章納稅。

4.為鼓勵利用地下人防設施，暫不征房產稅

5.對非營利性醫療機構、疾病控制機構和婦幼保健機構等衛生機構自用的房產，免征房產稅。

6.老年服務機構自用的房產。

7.對按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房。具體包括：

（1）企業和自收自支事業單位向職工出租的單

位自有住房；（2）房管部門向居民出租的公有住房；

（3）落實私房政策中帶戶發還產權并以政府規定租金標準向居民出租的私有住房。

8.對郵政部門坐落在征稅范圍內的房產需交房產稅，反之，則不交房產稅。

9.向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業暫免征收房產稅，不包括從事熱力生產但不直接向居民供熱的企業。

10.對在一個納稅年度內月平均實際安置殘疾人員就業人數占在職工總人數中的比例大于等于25%，且實際安置殘疾人人數大于等于10人的單位，可減征或免征該年度房產稅及土地使用稅。

11.高校學生公寓的房產稅免稅。

四、征收管理

（一）納稅義務發生時間 房產用途

納稅義務發生時間：

納稅人將原有房產用于生產經營 從生產經營之月起

納稅人自行新建房屋用于生產經營 從建成之次月起

委托施工企業建設的房屋

從辦理驗收手續之次月起（此前已使用或出租、出借的新建房屋，應從使用或出租、出借的當月起）納稅人購置新建商品房 自房屋交付使用之次月起 購置存量房

自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起

納稅人出租、出借房產

自交付出租、出借房產之次月起

房地產開發企業自用、出租、出借自建商品房 自房屋使用或交付之次月起 其他

因房產的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產的實物或權利狀態發生變化的當月末

（二）納稅地點：房產稅在房產所在地繳納。房產不在同一地方的納稅人，應按房產的坐落地點分別向房產所在地的稅務機關納稅。

（三）納稅期限：國家規定按年計算、分期繳納；河北省規定房產稅按年計算，每半年繳納一次。上半年三月份征收，下半年九月份征收，每次征期為一個月。

五、會計處理

企業應當設置“應交稅費---應交房產稅”科目來核算與房產稅有關的經濟業務。其中執行《企業會計準則》的企業，按規定計算應交房產稅時，借記“管理費用”科目，貸記“應交稅費---應交房產稅”科目，企業實際繳納房產稅時，借記“應交稅費---應交房產稅”科目，貸記“銀行存款”科目；執行《小企業會計準則》的企業，按規定計算應交房產稅時，借記“營業稅金及附加”科目，貸記“應交稅費---應交房產稅”科目，企業實際繳納房產稅時，借記“應交稅費---應交房產稅”科目，貸記“銀行存款”科目；

第二篇：房產稅、城鎮土地使用稅

一、單項選擇題

1．某供熱企業2009擁有生產用房產原值為5000萬元，當年取得供熱收入3000萬元，其中直接向居民供熱的收入為1000萬元，當地省人民政府規定計算房產余值的扣除比例為20%。則該企業2009年應繳納的房產稅為（）。

A．7.2萬元 B．32萬元 C．27萬元 D．48萬元

2．王某擁有兩處房產，一處原值60萬元的房產供自己及家人居住，另一處原值20萬元的房產于2004年7月1日出租給王某居住，按市場價每月取得租金收入1200元，趙某當年應繳納的房產稅為（）。

A.288元B.576元

C.840元D.864元

3．某企業有一處房產原值1000萬元，2003年7月1日用于投資聯營（收取固定收入，不承擔聯營風險），投資期為5年。已知該企業當年取得固定收入50萬元，當地政府規定的扣除比例為20％。該企業2003年應繳納房產稅（）。

A.6.0萬元B.9.6萬元

C.10.8萬元D.15.6萬元

4.下列各項中，應當征收房產稅的是（）。

A.行政機關所屬招待所使用的房產

B.非營利性醫療機構自用的房產

C.施工期間施工企業在基建工地搭建的臨時辦公用房

D.郵政部門坐落在城市、縣城、建制鎮、工礦區以外尚在縣郵政局內核算的房產，并且在單位財務賬中劃分清楚的

5．下列關于融資租賃房產應納房產稅的說法中正確的是（）。

A.自2009年12月1日起，融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅

B.自2009年12月1日起，融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的之月起依照房產余值繳納房產稅

C.自2009年12月1日起，融資租賃的房產，由出租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅

D.自2009年12月1日起，融資租賃的房產，由出租人自融資租賃合同約定開始日的之月起依照房產余值繳納房產稅

6．某企業的經營用房總共8間，房產原值總共為5000萬元，自5月23日出租其中的4間，每月取得租金20萬元，按照當地規定允許減除比例為30%，則該企業應繳納的房產稅（）萬元。

A．

B．

C．

D．

7．經濟落后的地區，土地使用稅的適用稅額標準可適當降低，但降低額不得超過規定最低稅額的（）；經濟發達地區的適用稅額標準可以適當提高，但須報（）批準。

A．25% 財政部

B．30% 省級人民政府

C．30% 財政部

D．25% 省級人民政府

8．某人民團體A、B兩棟辦公樓，A棟占地5000平方米，B棟占地3000平方米。2010年4月25日至12月31日該團體將B棟出租。當地城鎮土地使用稅的稅率為每平方米15元，該團體2010年應繳納城鎮土地使用稅為()。

A.5250元 B.26250元 C.27500元 D.30000元

9．某企業擁有一幢三層的辦公樓，原值6000萬元，1/3以每月15萬元的租金額出租給其他單位使用，2008年4月底，原租戶的租期到期，該企業將該幢辦公樓進行改建，更換樓內電梯，將原值80萬元的電梯更換為120萬元的新電梯，為該樓安裝了300萬元的智能化樓宇設施，這些改建工程于7月底完工，該企業所在人民政府規定房產原值減除比例為30%，該企業2008年應納房產稅（）萬元。

A．51.49萬元 B．52.38萬元 C．53.05萬元 D．53.19萬元

10．某省政府機關有辦公用房一幢，房產價值6000萬元，2009年將其中1/3對外出租，取得租金收入200萬元。已知該省統一規定計算房產余值時的減除幅度為30％，該政府機關當年應納的房產稅為（）萬元。

A．168B．72C．24D．

11．房產稅實行按年征收，分期繳納的辦法，具體納稅期限由（）決定。

A．省、自治區、直轄市國稅機關

B．省、自治區、直轄市人民政府

C．省、自治區、直轄市地稅機關

D．縣以上稅務機關

12．甲企業與乙企業按3∶1的占用比例共用一塊土地，該土地面積3000平方米，該土地所屬地區城鎮土地使用稅每平方米年稅額3元，該地區規定城鎮土地使用稅每年5月、10月兩次繳納，甲公司上半年繳納的城鎮土地使用稅為（）。

A．1125元B．2250元

C．6750元D．3375元

13．某供熱企業2010年結算向居民供熱收入600萬元，向非居民供熱收入200萬元，其供熱廠房占地3000平方米，當地城鎮土地使用稅年稅額6元，則當年該公司應繳納城鎮土地使用稅為（）。

A．12000元B．9500元

C．7000元D．4500元

14．某林場處于城鎮土地使用稅征收區域內，共占地3萬平米，其中辦公占地0.3萬平米，職工宿舍占地0.1萬平米；育林地1萬平米，運材道占地1萬平米，林中度假村占地0.6萬平米，企業所在地城鎮使用稅單位稅額每平方米1.2元。該企業全年應繳納城鎮土地使用稅為()。

A．0.72萬元B．1.08萬元

C．1.2萬元D．2.4萬元

15．下列各項中，應繳納城鎮土地使用稅的是（）。

A．國家機關、人民團體、軍隊自用的土地

B．由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地

C．市政、企業、街道、廣場、綠化地帶等公共用地

D．納稅單位無償使用免稅單位的土地

16．下列各項中，不屬于免征城鎮土地使用稅的是（）。

A．個人所有房屋及院落用地

B．名勝古跡園區內附設的照相館用地

C．公園中管理單位的辦公用地

D．林業系統的森林公園，自然保護區土地

17．在同一省、自治區、直轄市管轄范圍內，納稅人跨區域使用土地，其城鎮土地使用稅的納稅地點是（）。

A．在納稅人注冊地納稅

B．在土地所在地納稅

C．納稅人選擇納稅地點

D．由省、自治區、直轄市地方稅務局確定

18．獲準占用耕地的單位或者個人應當在收到土地管理部門的通知之日起（）內繳納耕地占用稅

A．7日 B．15日 C．30日 D．60日

19．農村某村民新建住宅，經批準占用耕地200平方米。該地區耕地占用稅額為7元/平方米，由于農村居民占用耕地新建住宅，按照當地適用稅額減半征收耕地占用稅，則該村民應納耕地占用稅為（）。

A．0 B．400元 C．700元 D．1400元

20．納稅人為建房或者從事非農業建設占用國家或集體所有的耕地征收耕地占用稅，但不包括（）。

A．占用菜地建房

B．占用苗圃從事非農建設

C．專用花圃建房

D．占用已開發從事養殖的灘涂地從事非農建設

二、多項選擇題

1．下列關于房產稅的說法中正確的有（）。

A．房產稅屬于財產稅中的個別財產稅

B．房產稅的征稅范圍是在城市、縣城、建制鎮和工礦區的房產，不涉及農村

C．房產稅根據納稅人經營形式不同，確定對房屋征稅可以按房產計稅余值征收，又可以按租金收入征收

D．房產稅屬于地方稅

2．下列屬于房產稅的納稅義務人的有（）。

A．房屋的出典人

B．融資租賃房產的出租人

C．產權不明的房屋的實際使用人

D．擁有城市房產的外商投資企業

3.下列各項中，符合房稅法有關規定的有（）。

A.對按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房，暫免征收房產稅

B.損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經有關部門鑒定，在停止使用后免征房產稅

C.對郵政部門坐落在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內的房產，免征房產稅

D.對非營利性醫療機構自用的房產，免征房產稅

4．下列各項中，不符合房產稅納稅義務發生時間規定的有（）。

A.納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起，繳納房產稅

B.納稅人委托施工企業建設的房屋，自建成之次月起繳納房產稅

C.納稅人將原有房產用于生產經營，自生產經營之次月起繳納房產稅

D.房地產開發企業自用本企業建造的商品房，自房屋使用之月起，繳納房產稅

5．下列屬于城鎮土地使用稅的計稅依據的有（）。

A．城鎮土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據

B．由省、自治區、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定面積為準

C．尚未組織測量的，但納稅人持有政府部門核發的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準

D．尚未核發土地使用證書的，應由納稅人申報土地面積，據以納稅，待核發土地使用證以后再做調整

6．下列情況中，需要繳納房產稅的有（）。

A．外貿出口企業倉庫用房

B．個人無租使用免稅單位房屋用于經營

C．個人出租的房屋

D．個人自住的200平方米的別墅

7．下列關于房產稅的說法，不正確的有（）。

A．如果納稅單位無償使用免稅單位的房產，則不繳房產稅

B．納稅人對原有房屋進行擴建、改建的，要相應增加房屋的原值

C．更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，不可扣減原來相應設備和設施的價值；但對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后可不再計入房產原值

D．對居民住宅區內業主共有的經營性房產，由實際經營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產稅。但沒有房產原值或不能將業主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，暫不征收房產稅

8．下列各項中，應該繳納城鎮土地使用稅的有（）。

A．縣城內利用林場土地興建度假村等休閑娛樂場所的，其經營、辦公和生活用地

B．公園、名勝古跡內的索道公司經營用地

C．縣城內直接用于采摘、觀光的種、養殖、飼養的土地

D．企業單獨建造的地下建筑用地

9．下列各項中，屬于城鎮土地使用稅的納稅人的有（）。

A．擁有集體土地使用權的個人

B．擁有土地使用權的單位和個人

C．土地使用權未確定但正實際使用的單位

D．擁有土地使用權的單位不在土地所在地的其他代管人

10．以下關于耕地占用稅的表述，正確的有（）。

A．耕地占用稅是以納稅人實際占用耕地面積為計稅依據，按照規定稅額一次性征收

B．耕地占用稅實行地區差別幅度比例稅率

C．占用果園、桑園、竹園、藥材種植園等園地應照章征稅

D．個人占用耕地建房也應繳納耕地占用稅

11．納稅人占用下列土地建房或從事非農業建設應繳納耕地占用稅的有（）。

A．花圃 B．魚塘 C．菜地 D．茶園

12．下列表述中，說法錯誤的有（）。

A．依照規定免征或者減征耕地占用稅后，納稅人改變原占地用途，不再屬于免征或者減征耕地占用稅情形的，應當按照當地適用稅額補繳耕地占用稅

B．建設直接為農業服務的農業生產設施占用林地等農用地免征耕地占用稅

C．納稅人臨時占用耕地可不繳納耕地占用稅

D．農民占用耕地建房免征耕地占用稅

13．占用以下從事非農業建設，由省、自治區、直轄市確定是否征收耕地占用稅的包括（）。

A．果園

B．非農業用地但從事種植的灘涂

C．種植經濟林木的土地

D．非農業用荒地開發的從事養殖的草場

14．下列關于城鎮土地使用稅的納稅義務發生時間，說法正確的有（）。

A．納稅人新征用的非耕地，自批準征用次月起繳納城鎮土地使用稅

B．納稅人新征用的耕地自征用之日起繳納城鎮土地使用稅

C．納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起，繳納城鎮土地使用稅

D．納稅人購置新建商品房銷售的，自房屋簽訂銷售合同之次月起，繳納城鎮土地使用稅

15．下列各項中，屬于法定免繳城鎮土地使用稅的優惠的有（）。

A．國家機關的辦公樓用地

B．直接用于農、林、牧、漁業的生產用地

C．免稅單位無償使用納稅單位的土地

D．林業系統的森林公園

參考答案及解析

一、單項選擇題

1．【答案】

【解析】本題考核房產稅的稅額計算及稅收優惠。向居民供熱的收入部分的房產稅可以免稅，該企業2009年應納的房產稅=5000×（1-20%）×1.2%×（3000-1000）/3000=32（萬元）。

2．【答案】

【解析】個人所有非營業用房免征房產稅，所以原值60萬元的供自己及家人居住的用房免房產稅；另外一處出租住房，也只就其出租期間的租金收入繳納房產稅，出租后仍用于居住的，減按4％稅率征收。應繳納房產稅＝1200×4％×6＝288（元）。

3．【答案】

【解析】以房產投資聯營取得固定收入的，由出租方按租金收入計算繳納房產稅。該企業1至6月從價計稅，7至12月從租計稅。

應納房產稅=1000×（1-20%）×1.2%×6/12+50×12%=4.8+6=10.8（萬元）。

【答案】

【解析】行政機關所屬的招待所不屬于辦公用房而屬于經營用房，應繳納房產稅。BCD都有明確的免稅或不征收房產稅的規定。

5．【答案】

【解析】自2009年12月1日起，融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。

6．【答案】

【解析】該企業應繳納的房產稅=5000×（1-30%）×1.2%×5/12+5000/8×4×1.2%×（1-30%）×7/12+20×12%×7=46.55（萬元）。

7．【答案】

【解析】經濟落后的地區，土地使用稅的適用稅額標準可適當降低，但降低額不得超過規定最低稅額的30%；經濟發達地區的適用稅額標準可以適當提高，但須報財政部批準。

8．【答案】

【解析】人民團體自用的A辦公樓免稅，出租的在租期內納稅；

應納城鎮土地使用稅=3000×15×8÷12=30000（元）。

9．【答案】

【解析】2008年1~4月該企業應納房產稅

=6000×2/3×（1-30%）×1.2%×4/12+15×4×12%=11.2+7.2=18.4（萬元）

2008年5~7月房產稅=6000×（1-30%）×1.2%×3/12=12.6（萬元）

2008年8月至年底房產稅=（6000+120-80+300）×（1-30%）×1.2%×5/12=22.19（萬元）該企業2008年應納房產稅=18.4+12.6+22.19=53.19（萬元）。

10．【答案】

【解析】國家機關自用的辦公用房免征房產稅，辦公用房出租的，按租金收入計算房產稅。計算過程和結果為：

200×12％＝24（萬元）。

11．【答案】

【解析】房產稅實行按年征收，分期繳納的辦法，具體納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府決定。

12．【答案】

【解析】該公司按實際占用土地面積計算城鎮土地使用稅。甲公司占用面積=3000×3/（3+1）=2250平方米；還有一個考點就是城鎮土地使用稅按年計算、分期繳納，按題目上分兩次繳納的條件，甲公司上半年應納城鎮土地使用稅=2250×3×1/2=3375（元）。

13．【答案】

【解析】對于免征城鎮土地使用稅的“生產用房”和“生產占地”，是指供熱企業為居民供熱所使用的廠房及土地。對既向居民供熱、又向非居民供熱的企業，可按向居民供熱收取的收入占其總供熱收入的比例劃分征免稅界限；對于兼營供熱的企業，可按向居民供熱收取的收入占其生產經營總收入的比例劃分征免稅界限。

應納城鎮土地使用稅=3000×6×200/（600+200）=4500（元）。

14．【答案】

【解析】在城鎮土地使用稅征收范圍內，利用林場土地興建度假村等休閑娛樂場所的，其經營辦公和生活用地應按規定征收城鎮土地使用稅。應納稅額=（0.3+0.1+0.6）×1.2=1.2（萬元）。

15．【答案】

【解析】企業對外開放的公共用地免征城鎮土地使用稅；納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應照章繳納城鎮土地使用稅。

16．【答案】

【解析】個人所有的居住房屋及院落用地免征城鎮土地使用稅；公園中管理單位的辦公用地免征城鎮土地使用稅；林業系統的森林公園，自然保護區，可比照公園免征城鎮土地使用稅。

17．【答案】Ｄ

【解析】在同一省、自治區、直轄市管轄范圍內，納稅人跨區域使用土地，其納稅地點由省、自治區、直轄市地方稅務局確定。

18．【答案】

【解析】獲準占用耕地的單位或者個人應當在收到土地管理部門的通知之日起30日內繳納耕地占用稅。

19．【答案】

【解析】該村民應繳納的耕地占用稅=200×7×50% = 700（元）。

20．【答案】

【解析】占用其他農用的土地，例如占用已開發從事種植、養殖的灘涂、草場、水面和林地等從事非農業建設，是否征稅，由省、自治區、直轄市本著有利于保護農用土地資源稅和保護生態平衡的原則，結合具體情況加以確定。

二、多項選擇題

1．【答案】

【解析】以上說法均符合房產稅的相關規定。

2．【答案】

【解析】房屋出典的，承典人為房產稅納稅義務人；融資租賃的房產以承租人為房產稅的納稅義務人。

【答案】

【解析】本題考核房產稅的有關優惠。對郵政部門坐落在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內的房產，應當依法征收房產稅；對坐落在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍以外的尚在縣郵政局內核算的房產，在單位財務賬中劃分清楚的，從2001年1月1日起不再征收房產稅。

4．【答案】

【解析】納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起繳納房產稅；納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起繳納房產稅；房地產開發企業自用本企業建造的商品房，自房屋使用之次月起，繳納房產稅。

5．【答案】

【解析】以上說法均符合城鎮土地使用稅的計稅依據。

6．【答案】

【解析】ABC都屬于繳納房產稅的范圍，個人自住的住房無論面積大小都免征房產稅。

7．【答案】

【解析】納稅單位無償使用免稅單位的房產應由使用人代繳房產稅。房屋原值不是永遠不變的，房屋原值應隨著對房屋的擴建改建而增加更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。對居民住宅區內業主共有的經營性房產，由實際經營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的，依照房產原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將業主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值。

8．【答案】

【解析】在城鎮土地使用稅征收范圍內經營采摘、觀光農業的單位和個人，其直接用于采摘、觀光的種植、養殖、飼養的土地，免征城鎮土地使用稅。

9．【答案】

【解析】城鎮土地使用稅是以城鎮土地為征稅對象。擁有集體土地使用權的個人，不屬于城鎮土地使用稅納稅人。

10．【答案】

【解析】耕地占用稅實行地區差別幅度定額稅率。

11．【答案】

【解析】耕地是指種植農作物的土地（包括菜地、園地）。占用魚塘及從事其他非農業土地建房或從事非農業建設，也視同占用耕地，必須依法征收耕地占用稅。占用園地和其他農用土地，應按章征稅。園地包括苗圃、花圃、茶園、果園、桑園等。

12．【答案】

【解析】AB符合耕地占用稅管理規定。C選項錯誤，納稅人臨時占用耕地，應按照規定繳納耕地占用稅，在臨時占用耕地期限內將耕地恢復原狀的，全部退還已繳納的耕地占用稅。D選項錯誤，農民占用耕地建房減半征收耕地占用稅。

13．【答案】

【解析】選項AC屬于耕地占用稅的法定征稅范圍。

14．【答案】

【解析】納稅人新征用的耕地自征用之日起滿一年時開始繳納城鎮土地使用稅；納稅人購置新建商品房銷售的，自房屋交付使用之次月起，繳納城鎮土地使用稅。

15．【答案】

【解析】上述規定均符合法定免繳城鎮土地使用稅的優惠。

第三篇：房產稅、城鎮土地使用稅業務培訓范文

房產稅、城鎮土地使用稅業務培訓

一.政策掌握

房產稅納稅義務人

房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理單位繳納。產權出典的，有承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。

自2009 年1 月1 日起，外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人（包括港澳臺資企業和組織以及華僑、港澳臺同胞）應依照《 中華人民共和國房產稅暫行條例》 和《 北京市施行< 中華人民共和國房產稅暫行條例> 的細則》 及其他有關文件規定繳納房產稅。

房產稅納稅義務人的其他規定

對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。財稅[2010]121 號

無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。財稅[2009]128 號

納稅人以分期付款方式購買房地產開發公司的新商品房時，房地產開發公司和購買方均未取得房產證的情況，由購買方繳納。京地稅地[2001]400 號

城鎮土地使用稅納稅義務人

土地使用稅的納稅人是擁有土地使用權的單位和個人，擁有土地使用權的納稅人不在所在地的由代管人或實際使用人繳納。土地使用權未能確定或權屬糾紛未解決，由實際使用人繳納。土地使用權共有的，由共有各方分別繳納。

凡在本市城區、近郊區行政區域內，遠郊區的區、縣政府所在地和建制鎮、工礦區使用土地的單位和個人，除國家和本市另有規定外均應按規定繳納土地使用稅。所稱單位包括：國有企業、集體企業、私營企業、股份制企業、外商投資企業、以及其他企事業單位、社會團體、國家機關、軍隊以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶及其他個人

城鎮土地使用稅納稅義務人的其他規定

免稅單位無償使用納稅單位的土地，免征土地使用稅。對納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應照章繳納土地使用稅 房產稅納稅義務發生時間

（一）納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產稅。

（二）納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起征收房產稅。

（三）納稅人對未竣工先使用的房產，應自其使用之次月起，就其實際使用部分計算征收房產稅

（四）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅；購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征房產稅；出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅；房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅。

城鎮土地使用稅納稅義務發生時間

（一）以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓房從合同簽訂的次月起繳納土地使用稅。

（二）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征土地稅。

（三）購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征土地稅

土地使用稅條例定減免

1.國家機關、人民團體、軍隊自用的土地。

2.由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地。

3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地。

4.市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地。

5.直接用于農、林、牧、漁業的生產用地。

6.經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地。

7.由財政部另行規定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地。

注：國家財政部門撥付事業經費的單位，是指由國家財政部門撥付經費、實行金額預算管理或差額預算管理的事業單位。對國家撥付事業經費和企業辦的各類學校、托兒所、幼兒園自用的土地，免征城鎮土地使用稅 關于人民團體的解釋：

人民團體是指經國務院授權的政府部門批準設立或登記備案并由國家撥付行政事業費的各種社會團體。

關于由國家財政部門撥付事業經費的單位的解釋：

由國家財政部門撥付事業經費的單位，是指由國家財政部門撥付經費、實行金額預算管理或差額預算管理的事業單位。不包括實行自收自支、自負盈虧的事業單位。關于免稅單位自用房產和土地的解釋：

國家機關、人民團體、軍隊自用的土地，是指這些單位本身的辦公用房（地）和公務用房（地）。

事業單位自用的房（地），是指這些單位本身的業務用房（地）。宗教寺廟自用的房（地），是指舉行宗教儀式等的用地和寺廟內的宗教人員生活用房（地）。公園、名勝古跡自用的房（地），是指供公共參觀游覽的用地及其管理單位的辦公用房（地）。以上單位的生產、營業用地和其他用地，不屬于免稅范圍，應按規定繳納土地使用稅。

關于直接用于農、林、牧、漁業的生產用地的解釋：

直接用于農、林、牧、漁業的生產用地，是指直接從事于種植、養殖、飼養的專業用地，不包括農副產品加工場地和生活、辦公用地。

關于開山填海整治的土地和改造的廢棄土地及其免稅期限的確定：

開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，以土地管理機關出具的證明文件為依據確定；具體免稅期限由各省、自治區、直轄市稅務局在《土地使用稅暫行條例》規定的期限內自行確定。

關于公園、名勝古跡中附設的營業單位使用的土地，應否征收土地使用稅：

公園、名勝古跡中附設的營業單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等使用的土地，應征收土地使用稅。關于宗教寺廟自用土地范圍的解釋：

宗教寺廟（包括寺、廟、宮、觀、教堂等）自用的土地，是指舉行宗教儀式等的用地和寺廟內的宗教人員生活用地。

關于繼續執行供熱企業房產稅、城鎮土地使用稅優惠政策

自2011 年7 月1 日至2015 年12 月31 日，對向居民供熱 而收取采暖費的供熱企業，為居民供熱 所使用的廠房及土地繼續免征房產稅、城鎮土地使用稅。

對既向居民供熱，又向單位供熱或者兼營其他生產經營活動的供熱企業，按其向居民供熱而取得的采暖費收入占企業總收入的比例免征房產稅、城鎮土地使用稅。

計算公式如下：免征稅額= 年應納稅額X 免稅比例。

供熱企業在本房產稅、城鎮土地使用稅的征期內可按上一免稅比例自行計算本免繳房產稅和城鎮土地使用稅稅款。也可先暫按上一免稅比例計算本免繳稅款，于本終了后30 日內，按本免稅比例重新計算免繳稅款，向主管稅務機關提出書面申請，對已繳稅款多退少補。

供熱企業的解釋：是指熱力產品生產企業和熱力產品經營企業。熱力產品生產企業包括專業供熱企業、兼營供熱企業和自供熱單位。

二.工作中應注意的問題

一、《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）規定

關于安置殘疾人就業單位的城鎮土地使用稅問題

對在一個納稅內月平均實際安置殘疾人就業人數占單位在職職工總數的比例高于25%（含25%）且實際安置殘疾人人數高于10 人（含10 人）的單位，可減征或免征該城鎮土地使用稅。具體減免稅比例及管理辦法由省、自治區、直轄市財稅主管部門確定。

一、對于符合《 財政部

國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121 號）第一款規定條件的納稅人，免征當年的城鎮土地使用稅。

二、上述納稅人應于每年1月31日 前向主管稅務機關申請上免稅情況備案，提交《 安置殘疾人就業單位享受城鎮土地使用稅免征政策申請表》、《 減免稅備案表》 及《 減免稅申請資料清單》。經主管稅務機關登記備案后，辦理上已繳納稅款退稅手續。

安置殘疾人就業單位土地使用稅減免、退稅問題

對于符合《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）第一款規定條件的納稅人，免征當年的城鎮土地使用稅。須辦理相關手續（略）

二、多層建筑繳納土地使用稅問題

擁有整棟樓的部分，如何計算應稅土地面積。

依照“ 土地使用權共有的各方，應按其實際使用的土地面積占總面積的比例，分別計算繳納土地使用稅。” 的規定，納稅人應就自己占用部分的土地納稅。

計算：年應納土地使用稅= 占用土地面積（平米）* 年適用稅額 占用土地面積= 占用房屋的建筑面積/ 房屋的總建筑面積* 房屋應納稅占地面積。

三、房屋大修連續停用半年以上免征房產稅、因房屋大修導致連續停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產稅的納稅人，應按照稅務登記變更程序，向主管稅務機關辦理相關手續，并提供以下資料：

（1）北京市地方稅務局稅務登記表附表（房產土地情況登記/ 變更表）；

（2）房產大修停用免征房產稅備案說明書。、大修期間免稅時間自房屋大修工程開始日（施工單位進駐施工現場）起至該工程完工日（施工單位與委托方辦理交接）止。、納稅人免稅時間到期后，應按照稅務登記變更程序，向主管稅務機關辦理相關手續，填報《 北京市地方稅務局稅務登記表附表》（房產土地情況登記/ 變更表）。4、提交相關資料的納稅人，應在一個月內將有關紙質資料報送主管稅務機關。6、納稅人在免稅期間減免的稅款在申報納稅時自行計算扣除。如納稅人在申報納稅后發生減免行為的，在辦理完相關變更手續后，凡本年已納稅額超過全年應納稅額的，可到主管稅務機關提出退稅申請，并辦理相關的退稅手續。、納稅人在征期申報納稅時，已自行計算扣除免征稅額，但未發生減免行為的或減免稅行為提前終止的，應及時到主管稅務機關按照稅務登記變更程序辦理相關手續，并補繳已自行多扣除的免征稅額。

第四篇：房產稅、城鎮土地使用稅專題試題

山開區局房產稅、城鎮土地使用稅專題試題

單位： 姓名: 得分:

一、單項選擇題、（下列各題中，每題只有一個選項是正確的，請將你認為正確選項的序號填寫在括號中。每題2分，共40分）

1、按照房產稅暫行條例規定，房產出租的，依照房產租金收入計算繳納房產稅時適用（）稅率。

A．1.2% B.12% C.10% D.15%

2、趙某擁有兩處房產，一處原值60萬元的房產供自己及家人居住，另一處原值20萬元的房產于2014年7月1日出租給王某居住，按市場價每月取得租金收入1 200元，趙某當年應繳納的房產稅為（）。A.288元 B.576元 C.840元 D.864元

3、我國稅法規定，房產稅的繳納方式是（）。A ．按年征收，分期繳納

B．按季征收，分期繳納 C．按月征收，分期繳納

D．由省、自治區、直轄市人民政府規定

4、某市政府機關有辦公用房一幢，房產價值8 000萬元。2012年將其中的1／4對外出租，取得租金收入200萬元。已知該市統一規定計算房產余值時的減除幅度為３0％，該政府機關當年應納的房產稅為(B)。

A ．12萬元

B．

24萬元

C．

48萬元

D．

60萬元

5、城鎮土地使用稅是以納稅人（）為計稅依據。A.實際占用的土地面積 B.非生產用地面積C.所擁有的土地面積 D.生活用地

6、物流企業倉儲設施用地，減按土地稅額標準的（）計征收城鎮土地使用稅 A、30% B、50% C60% D80%

7、對安置殘疾人就業單位用地，殘疾人員占職工人數在（）以上且10人以上的，減免征收城鎮土地使用稅。A.25% B.35% C.45% D.50%

8、新征用耕地應繳納的城鎮土地使用稅，其納稅義務發生時間是（）。A.自批準征用之日起滿3個月 B.自批準征用之日起滿6個月C.自批準征用之日

起滿1年

D.自批準征用之日起滿2年

9、城鎮土地使用稅的稅率采用（）。A.累進稅率

B.差別稅率

C.單一固定稅額

D.有幅度的差別稅額

10、某企業實際占地面積共計30 000平方米，其中5 000平方米為廠區以外的綠化區，企業辦學校和醫院共占地4 000平方米，另外該企業還出租面積1 000平方米的土地使用權，還借1 500平方米供部隊做訓練場地。該企業的土地使用稅額為3元/平方米。該企業應交納的城鎮土地使用稅為（）萬元。

A.5.85

B.7.8

C.6.3

D.5.55

11、某供熱企業2016擁有生產用房原值3000萬元，當年取得供熱收入2000萬元，其中直接向居民供熱的收入500萬元，房產所在地規定計算房產余值的扣除比例為30%。該企業2016年應繳納的房產稅為（）。

A.7.2萬元

B.18.9萬元

C.25.2萬元

D.28.8萬元

12、下列各項符合房產稅規定的是（）。

A.對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載房屋原價的，應按規定予以調整或重新評估

B.凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，在會計核算中單獨記賬與核算的，不計入房產原值中

C.對沒有記載房屋原價的，應以評估確認的價值作為計稅依據

D.對以房產投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的，應由出租方按房產余值計稅

13、以下房地產開發企業建造的商品房不征收房產稅（）。

A.出售前的

B.已經使用的 C.已經出租的

D.已經出借的

14、按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。如果宗地容積率低于0．5的，下列有關房產原值的確定方法正確的是（）。

A.按房產占用的土地面積計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價

B.按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價

C.按開發面積確定計入房產原值的地價

D.按購進土地時支付的價款確定計人房產原值的地價

15、下列關于房產稅的說法中，正確的是（）。

A.銷售房產的，以銷售價格計稅

B.融資租賃房屋的，以房產原值計稅

C.出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免租期間由產權所有人繳納房產稅

D.以房產投資聯營，共擔風險的，由投資方按照房產余值繳納房產稅

16、下列各項中，符合房產稅納稅義務人規定的是（）。

A.房屋出租的由承租人納稅

B.房屋產權出典的由出典人繳納

C.無租使用房產管理部門的房產由使用人代為繳納

D.房屋產權未確定的暫不繳納房產稅

17、假定城鎮土地使用稅每平方米稅額為

6元，下列中處理正確的是（）。

A.村民李某在本村開的旅社占地2000平方米，應納稅額12000元

B.北京市法院占用的土地面積為40000平方米，應納稅額240000元

C.化工廠廠區內綠化用地800平方米，應納稅額4800元

D.某非營利性醫療機構占地1000平方米，應納稅額6000元

18、下列各項中，免繳納城鎮土地使用稅的是（）。

A.個人所有的居住房屋用地

B.用于漁場的辦公樓用地

C.利用林場土地興建度假村用地

D.納稅單位無償使用免稅單位的土地

19、某企業與稅務機關共同使用一棟共有土地使用權的建筑物．該建

筑物占用土地面積2400平方米，建筑物面積12000平方米(公司與機關的占用比例為3：1)，該企業所在市城鎮土地使用稅單位稅額每平方米6元。該公司應納城鎮土地使用稅（）元。

A.0

B.3600

C.10800

D.14400

20、我區某房地產企業2016年1～10月在6000平方米的土地上開發

建成一幢建筑面積為6萬平方米的商品房，年內未銷售，上述土地使用權是上年12月通過轉讓方式取得的；2016年3月購置占地20000平方米的新建商品房并于當月交付使用。該企業2016年應繳納城鎮土地使用稅（）元。

A.36000

B.126000

C.156000

D.440000

二、多項選擇題（每題有兩個或兩個以上符合題意的正確答案，請你將選定的答案填在括號內，不選、少選、多選、錯選均不得分。每小題3分，共30分。）

1、下列免征城鎮土地使用稅的是（）A.企業托兒所用地 B.公園營業用地C.直接從事養殖、飼養的專業用地D.農副產品加工廠用地

2、在城鎮土地使用稅開征范圍內，下列說法中正確的是（）A.已繳納農業稅的就不再繳納城鎮土地使用稅B.基建項目在基建期間不征城鎮土地使用稅C.凡租用集體土地用于生產經營的，應由實際使用繳納土地使用稅D.征用的耕地，自批準征用之日起滿一年時開始繳納城鎮土地使用稅

3、在城鎮土地使用稅開征范圍內的下列土地應征城鎮土地使用稅的有（）A.房地產開發公司建造商品房用地 B.各類危險品倉庫、廠房本身用地 C.供電部門的輸電線路用地 D.軍隊無租出借的房產占地

4、按規定應交納城鎮土地使用稅的有（）。A.虧損企業的生產用地

B.市婦聯辦公用地 C.寺廟開辦的素食餐館用地

D.校辦工廠、農場用地

5、下列各項中，符合城鎮土地使用稅有關規定的有（）。

A.擁有土地使用權的單位和個人是納稅人，但不包括外商投資企業、外國企業

B.在農村用于經營用的土地應繳納土地使用稅

C.土地使用權未確定的或權屬糾紛未解決的，其實際使用人為土地使用稅的納稅人

D.對企業廠區外的公共綠化用地暫免征收城鎮土地使用稅

6、下列關于房產稅的相關政策中，表述不正確的有（）。

A.對居民住宅區內業主共有的經營性房產，由業主繳納房產稅

B.無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅

C.對附屬設備和配套設備中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值

D.對以房產投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的，按房產余值作為計稅依據計征房產稅

7、關于房產稅的征收方法，下列表述正確的有（）。

A.納稅單位無租使用免稅單位的房產免納房產稅

B.房產不在同一地方的，應分別向房產所在地稅務機關繳納房產

稅

C.地下建筑物的原價折算為房產原值的比例，由各省、自治區、直轄市人民政府確定

D.融資租賃房屋的，應由當地稅務機關根據實際情況確定租賃期間房產稅的納稅人

8、下列各項中，關于房產稅的免稅規定表述正確的有（）。

A.個人所有的非營業性房產免征收房產稅

B.宗教人員使用的生活用房屋免征房產稅

C.房管部門向居民出租的公有住房免征房產稅

D.應稅房產大修停用三個月以上的，在大修期間可免征房產稅

9、以下按房產余值征收房產稅的有（）。

A.自有用于經營的房產

B.對外經營租賃出租的房產

C.融資租賃租入的房產

D.產權出典

10、下列各項中，應依照房產余值繳納房產稅的有（）。

A.無償使用免稅單位房產

B.融資租賃的房產

C.租賃使用其他單位的房產

D.投資聯營風險共擔的房產

三、填空題、（每空1分，共10分）

1、礦產資源稅在應稅產品的（）或（）環節計算繳納。

2、客貨兩用車依照（）的計稅單位和年基準稅額計征車船稅。

3、水資源稅的征稅對象為（）和（）。

4、水資源稅實行（）計征

5、礦產資源稅的征收對象為本省行政區域內開采的（）和（）

6、礦產資源稅以（）計征為主、（）計征為輔。

四、計算題（每題6分，共計30分）

1、金海食品2017年擁有1、5升排量乘用車3輛，交強險在山海關平安財險繳納，廠區內使用的專用作業車3輛，整備質量分別為10噸、11噸、15噸，純電動客車1輛，核載15人。請計算金海食品2017年應在我局繳納車船稅金額。（乘用車1.0以上-1.6升 300元；專用作業車60元/噸，客車核定載客人數10-19人516元）

2、山船重工2017年3月購買2.5升排量乘用車2輛，4月購買2.0升油電混合動力乘用車3輛，請計算山船重工2017年應繳納車船稅金額。（2、0升480/年，2、5升840/年）

3、金海食品2016年用水情況如下、2016年1-6月使用自來水100萬噸，7-12月使用石河水庫水50萬噸，9-12月使用再生水20萬噸，請計算金海食品2016年應繳納的水資源稅稅額。

4、我省某磷礦開采銷售企業2017年1-5月銷售磷礦原礦200萬元，磷礦精礦150萬元，銷售依法從建筑物下通過填充開采方式開采的石英砂原礦50萬元，該企業2017年1-5月應繳納資源稅多少？（磷礦原礦4.5%，石英砂原礦6%，磷礦精礦折算率0.5）

5、秦皇島市某鹽場2017年3月以自產的液體鹽加工固體鹽價值300萬元，當月售出200萬元。該鹽場屬于實際開采15年以上的衰竭期鹽場。請計算該鹽場2017年3月應繳納資源稅稅額。（海鹽稅率3%）

第五篇：房產稅和城鎮土地使用稅納稅義務發生時間分析

房產稅和城鎮土地使用稅納稅義務發生時間分析

在實際工作中，無論是納稅人還是稅務機關，在判定房產稅和城鎮土地使用稅納稅義務發生與截止時間時，經常會出現觀點不

一致的情況，下面結合相關文件進行解析。

房產稅納稅義務發生時間判定常見問題

根據《關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（財稅地字〔1986〕第8號）的相關規定，對相關問題進行說明。

1.自建的房屋，自建成之次月起繳納房產稅。這里“建成”的概念應理解為通過“在建工程”科目結轉為“固定資產”科目，或者實際投入使用。

2.委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起繳納房產稅；在辦理驗收手續前已使用的，自使用次月起繳納房產稅。

所謂“驗收手續”，應當是房屋質量監督部門出具的手續，也就是常說的“質檢站”。

3.凡是在基建工地為基建工地服務的各種臨時性房屋，如果在基建工程結束以后，施工企業將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起繳納房產稅。

4.企業停產后對原有的房產閑置不用的，由各省、自治區、直轄市稅務局確定征免。企業撤銷后，對原有的房產閑置不用的，可暫不征收房產稅。對撤銷后，如果這些房產轉給其他征稅單位使用的，應從使用次月起征收房產稅。

5.委托施工企業建設的房屋或者房地產開發企業自建的房屋，在辦理驗收手續前或未出售前出租的，自簽訂出租合同支付租金時間或實際取得租金之日起發生房產稅納稅義務；出借的，自出借之次月起由使用人代繳納房產稅。房地產開發企業自用的商品房，自房屋使用之次月起繳納房產稅。對此，國家稅務總局《關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發〔2003〕89號），財政部、國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕128號）均有相關規定。

6.根據國稅發〔2003〕89號文件規定，納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。在實際工作中，如何判定“交付使用”或者“權屬轉移”或者取得“權屬證書”，成為納稅義務發生時間的焦點。如果在沒取得“權屬證書”前進行裝修的，或者房地產開發企業（以下簡稱“開發商”）已將房屋（鑰匙）交給購買人，購買人并未使用的，是否屬于“交付使用”呢？對此，應該從以下三個方面加以分析。

A.從開發商的角度而言，簽訂了購買合同，將房屋的使用權（鑰匙）交給購買者時即為交付使用。無論購買人是否使用、是否裝修、是否辦理“權屬證書”，都應從開發商交付使用之次月起納稅。

B.如果購買人與開發商簽訂合同中約定了交付使用時間，應以合同約定時間為準。但由于開發商原因未能如期履行的，應以實際交付使用權（鑰匙）的時間為準。

C.如果購買人在確定購買房屋時委托開發商進行裝修，并統一結算價款，這時對購置人未發生納稅義務，待裝修完成交付使用時確定納稅義務發生。

城鎮土地使用稅納稅義務發生與截止時間判定

根據財政部、國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規定，對納稅人自建、委托施工及開發涉及的城鎮土地使用稅的納稅義務發生時間，由納稅人從取得土地使用權合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。是否取得《土地使用證》或是否全額繳款都不能作為判定納稅義務發生時間的依據。財政部、國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號）規定，納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務。該規定從某種意義上講，一方終止，則另一方開始繳納。具體判定依據為：A.如果某納稅人將房屋或土地使用權轉讓給開發企業，房屋被拆除了，土地撂荒了即為實物發生變化。B.權利發生變化，應該主要從合同簽訂判斷，財稅〔2006〕186號文件規定了合同簽訂日是判定繳納土地使用稅的依據，相反，對出讓土地的一方應該是合同簽訂日終止納稅義務。權利發生變化，主要是辦理相關手續，即《產權證》、《土地使用證》或“合同”、“協議”這些履行了，就是權利發生變化了。C.狀態發生變化，應該理解為是否改變原狀和實物形態。如原來的房屋是辦公樓，現在變成商場或經營場所了，原來的土地是耕地，現在變成了撂荒地。凡是實物、權利、狀態這三項中有一項發生了改變，對于納稅人取得政府劃撥土地后，在沒到土地管理部門辦理手續前，如果實物狀態未發生變化，原土地使用者還在耕種或原住戶的生產生活都沒有改變，則沒有發生納稅義務。如果房屋實施動遷，或耕地撂荒，或該土地的實際經營管理權屬于被劃撥者所有，盡管沒到土地部門辦理手續，也應判定發生納稅義務。

房地產開發企業銷售商品房，從什么時間確定終止繳納城鎮土地使用稅也是納稅人和稅務機關判定的焦點。如果從合同約定的交房時間判定，當開發商未能履約時，則應從實際交付時判定終止繳納。如果合同沒有約定交房時間，就不能以簽訂商品房銷售合同的簽訂時間判定終止納稅了，而要按房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末終止納稅。具體判定，則應從開發商將住戶鑰匙交給購房人時作為終止繳納土地使用稅的時間。