第一篇：寧波市業主大會籌備程序

XXX小區首次業主大會籌備

XXX小區位于寧波市XX區XX街道XXXX，建成于XX年，總建筑面積XXXXX平方米。小區前期物業服務合同已到期，且已具備業主大會成立條件，為理順小區管理關系，根據《物業管理條例》、《寧波市物業管理條例》等相關法律法規，參照《寧波市業主、業主大會、業主委員會指導規則》，籌備首次XXX小區業主大會。具體程序如下：

一、報送材料

通知XXX小區建設單位，告之小區已具備籌備首次業主大會情況，同時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：

（一）物業管理區域劃分意見書；

（二）房屋及建筑面積清冊；

（三）業主名冊；

（四）建筑規劃總平面圖；

（五）交付使用共用設施設備的證明；

（六）物業服務用房配置證明；

（七）籌備所需的其他資料。

二、建設單位提出成立申請

已達到首次業主大會籌備規定，建設單位應當在30日內書面報告物業所在地街道辦事處和轄區物業主管部門，或有10名以上業主聯名提出書面請求但建設單位未及時報告，街道辦事處或轄區物業主管部門有權責令建設單位在30日內進行籌備工作。建設單位已注銷的，由社區居民委員會和物業服務企業共同提交書面報告。

三、街道辦事處組織、指導成立首次業主大會會議籌備組

時間：自接到申請之日起60日內

組成：業主代表7人、建設單位代表1人、街道辦事處代表1人、轄區派出所代表1人、社區居民委員會代表1人，共11人組成。

組長：由街道辦事處代表擔任。四、一次公告：

籌備組成員名單確定后，3日內在小區內主要的人員通行位置書面公告7日。公告結束報轄區物業主管部門備案，10日內召開籌備組會議。

業主對名單有異議的，應在公告期內說明理由并書面提出，組長在24小時內書面答復或街道辦事處協調解決。

五、開展籌備工作并二次公告 籌備工作內容：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（二）擬定《業主大會議事規則》（草案）和《管理規約》（草案）；

管理規約、業主大會議事規則的擬定工作非常重要，這是小區業主行為的基本準則，也是決定小區管理及議事的重要參照。建議以寧波市示范文本為基礎，參照近幾年發生的小區物業糾紛類型，結合小區實際情況進行制定。注意點：茗蓮春曉分期開發，考慮增補或另外成立。

（三）確定業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積； 業主資格確認：①業主是指房屋所有權人，以房屋產權證上登記名字認定為業主；已訂購房合同尚未領取房屋產權證且已實際居住的，可視為業主。②房屋所有權人為2人以上共有，可以推選1人行使表決權，也可由各共有人按照所占份額行使表決權，但共有人所代表的業主人數為1人； ③業主不具有民事行為能力，由其監護人代理。④業主與使用人以書面協議約定由使用人代為行使業主投票權，由業主出示協議或書面委托書，經籌備組審核后使用人可參加選舉。⑤業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加。

（四）依法確定首次業主大會表決規則；

1、未表決業主的投票權數計算：

在表決時，未參與表決業主的投票權數是否可計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。很多小區，并不是所有業主都能積極行使表決權，有的是業主公共決策意識不夠，有的是因為居住的大多數是租戶，業主較難聯系等等原因，小區決議本來就很困難，在沒有特殊規定的情況下，一般都不會將未參與表決業主的投票權數計入已表決的多數票，這無疑會進一步增加表決難度，建議在管理規約或業主大會議事規則中提前約定清楚。

2、以幢、單元、樓層進行表決

每召開一次業主大會是非常繁瑣的，周期非常的長，直接影響到了小區公共事務決策和管理的效率。有關幢、單元、樓層內業主的有關事宜不一定非要通過業主大會，而由幢、單元、樓層業主自行表決，更具合理性和可操作性，具體的議事方式、程序應在議事規則中提前規定。

（五）確定業主代表、業主委員會委員候選人產生辦法，組織產生業主委員會候選人名單；

業主委員會候選人由業主推薦或自薦，籌備組審核參選人資格，根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素，在首次業主大會召開前確定業主委員會候選人人數及名單。

業主委員會委員具體條件如下（參考）：

委員條件：具有完全民事行為能力； 遵守管理規約、業主大會議事規則；未被業主大會依約限制被選舉權的行使； 熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；具有一定組織能力；具備必要的工作時間；管理規約、業主大會議事規則規定的其他條件。

主任條件：具有豐富的工作經驗和良好的群眾基礎；熟悉物業管理相關法律、法規、規章和政策；年齡原則上不超過65周歲，身體健康；經連選連任、工作規范、成效突出的可適當放寬。

（六）參照議事規則（示范文本）制定業主委員會的選舉辦法；

（七）其他準備工作。

以上七項內容在籌備組會議結束后7日內，業主大會召開15日前，以書面形式在小區公告至業主大會召開。業主有異議的，籌備組應當記錄并在大會召開前答復。

六、業主代表選舉并公告

籌備組會議結束后7日內，首次業主大會召開15日前，由籌備組組織業主代表選舉，選票應發至每一位業主，選票的回收數應高于投票權數的2/3，業主以選舉單位的最高得票數當選為業主代表。

業主代表名單公告15日。業主有異議的，籌備組應當記錄并在大會召開前答復。

七、會前公告

首次業主大會召開15日前，書面公告大會會議時間、地點、議題和議程有關材料，并送至各業主、告知街道辦事處、轄區物業主管部門、社區居民委員會。

八、籌備相關規定

籌備費用：籌備相關費用是由建設單位承擔的，包括參會人員開支、場地費用、材料費用等，交街道辦事處專戶儲存、專款專用，由籌備組申請使用。首次業主大會召開后30日內，籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公告7天。

籌備時間：籌備組應當自組成之日起90個工作日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

籌備組表決：每人享有一票表決權，籌備組作出決定應當經過半數成員同意；籌備組的業主代表不能委托代理人參加會議。

九、首次業主大會召開

首屆業主大會會議，應由投票權數1/2以上的業主或業主代表參加，審議內容：《管理規約》、《業主大會議事規則》、《物業服務合同》、業主委員會選舉方案，選舉產生業主委員會委員。

第二篇：業主大會籌備程序

業主大會及業主委員會籌備程序

概念：

業主大會：是指在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下、由同物業管理區域內所有業主組成，對關系到整體業主利益的事情進行決議的組織，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。業主大會通過選舉建立業主委員會。

業主委員會：是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。

籌備：

《業主大會和業主委員會指導規則》

第八條 物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：

（一）物業管理區域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業主名冊；

（四）建筑規劃總平面圖；

（五）交付使用共用設施設備的證明；

（六）物業服務用房配置證明；

（七）其他有關的文件資料。

第九條 符合成立業主大會條件的，區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

第九條 符合成立業主大會條件的，區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

第十條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。

第十一條 籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦。

籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。

第十二條 籌備組應當做好以下籌備工作：

（一）確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（三）草擬管理規約、業主大會議事規則；

（四）依法確定首次業主大會會議表決規則；

（五）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

（六）制定業主委員會選舉辦法；

（七）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。第十三條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人(房屋產權所有人)，應當認定為業主。

基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。

第十四條 業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦。籌備組應當核查參選人的資格，根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業主委員會委員候選人名單。

第十五條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。

第十六條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

第三篇：籌備業主大會的申請

關于召開業主大會的申請

芙蓉區房地產行政管理局物監科：

恒隆國際大廈于2004年11月底建成，于該年12中旬正式入伙，迄今入住率超過60%。已達到召開業主大會的條件，且多數業主也提出了召開業主大會的要求。

為響應業主的要求，同時也為了進一步加強本物業管理區域的商務、辦公環境建設，充分體現廣大業主參與管理，發揮業主民主自治、監督物業管理工作的作用，本著“更進一步規范恒隆國際大廈管理，促進民主管理機制的建立，提高綜合管理質量，加強物業管理公司、開發商、業主間的交流和互動，增強物業管理透明度”的原則，我司特代恒隆國際大廈業主向貴科室提出召開業主大會的申請，并懇請貴科室指導業主大會的各項工作。

專此申請，請予以支持為盼。

湖南恒威物業管理有限公司

二OO 年月日

第四篇：業主大會籌備工作報告

業主大會籌備工作報告

作者：佚名 文章來源：本站原創 點擊數：443 更新時間：2006-2-20

籌備工作報告

各級領導、各位業主：

很高興，今天召開了××集團××苑住宅小區第一次業主大會，同時，在這次大會上我們將選出業主代表，審議并通過《業主公約》，此次業主大會的召開，將是××苑住宅小區物業管理真正走向市場化、規范化、契約化和法治化的轉折點。從動議到籌備召開這次大會，主辦者××集團山東物業管理有限責任公司多次向濟南市房管局、市物價局、當地派出所、辦事處、小區警務區、居委會及集團公司領導請示匯報工作，得到各部門的諸多指導和協助，同時也得到各位業主的大力支持。在此，我代表大會籌備小組向熱情幫助大會籌備工作的各級領導和各位業主表示衷心的感謝，并作大會作籌備工作報告。

一、召開業主大會的必要性和法律依據。

我們知道，隨著房屋商品化和產權多元化，傳統的“房管”模式已經不適應市場經濟形勢下的物業房管需要，××苑住宅小區必須確立新型的物業管理方式。但在住房商品化的初期，有些業主對于物業管理消費的認識還很不足，容易產生物業管理單位與業主交流溝通不暢，業主不支持、不配合，導致管理服務不到位、業主投訴不斷等一系列問題。這樣，我們有必要借鑒國內外同行的經驗，探索建立新型的業主自治與專業化服務相結合的共管式物業管理模式，推行由業主參與小區物業管理，履行監督職能的獨特管理。1994年這一模式就被深圳市人大納入《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》予以立法，并加以推行。1999年7月30日濟南市人民政府第149號令《濟南市物業管理辦法》規定“住宅小區的物業管理，實行業主大會和業主委員會制度”。目前我們有必要確立這種物業管理模式，對小區物業實施多功能、全方位的統一管理，為產權人、使用人提供高效、周到的多方面服務，以提高物業的經濟價值和使用價值，創造一個優美、整潔、舒適、安全的生活環境。

二、召開業主大會的條件基本成熟。

目前，住房進入商品化階段后，業主維護自身正當權利的意識很強，也有花錢買服務的意識。大家都知道，購買并非是消費的終結，為了住房的保值和享受高質量的服務，業主必然要進行再投入。這樣，房管人員與住戶的地位發生了轉換，二者之間的關系變成了相互平等的契約關系，因此，一些業主的思想觀念也發生了轉變：住戶選舉業主代表，選聘物管企業代為管理和服務，物管人員與住戶以《業主公約》的形式確立彼此的權利義務。住戶受益就必須交費，物管人員也必須提供相應的服務。這樣，物管人員就由過去的單位房產“管理者”轉變為企業經營的“服務者”，住戶也由過去的福利“受益者”轉變為必須繳納管理費的“消費者”。

顯然，物業管理的市場化，可以通過業主委員會理順業主與物管企業之間的關

系，真正建立契約化的平等主體關系，明確雙方的權利、義務，也促使物業管理企業不斷開

發服務項目，提高服務品質。

三、召開業主大會的目的和指導思想。

業主大會是由全體業主組成，決定物業管理重大事項的業主自治管理組織，代表業主行使

物業管理權利。這種制度的建立有利于形成市場化管理的監督約束機制，達到綜合一體化管

理目標。

業主代表代表全體業主，把住宅小區房屋及設施的管理、維修、小區的治安、車輛、衛生、綠化、文化娛樂和水電氣等統一由物業管理公司管理，可以加強物業管理公司綜合管理職能，利于統一指揮，協調各方。全體業主對物業管理公司的管理目標、責權利用契約合同形式確

立下來，可以充分發揮監督約束作用，凡住宅區內關系到業主利益的重大事項都由業主委員

會討論通過，由物業管理公司執行。物業管理公司向業主委員會提報全年管理計劃，并匯報

工作，定期公布財務收支帳目，按照核查、監督、協調的管理原則，在協助、參與管理的同

時，提出建議，反映業主心聲，使物業管理公司正常運作，從而使每位業主的正當權益得到

維護。

總之，選舉業主代表的目的在于實現業主權益，使物業管理公司不斷達到規范化、法治化管

理，提高服務，開拓業務，并持續超越業主不斷增長的服務期望。

各位領導，各位業主，我們對這項工作還沒有經驗，今后工作開展主要依靠各級領導和各政

府有關部門的支持幫助，依靠全體業主的積極配合，集思廣益，共同努力，開拓進取，共同

實施“營造心靈家園、追求詩意居住”的物業管理理念，建立“住戶滿意，社會滿意”的住

宅小區。

謝謝大家！

大會籌備工作小組

二OO五年六月

第五篇：首次業主大會籌備日程安排

首次業主大會籌備日程安排

一、首次業主大會籌備進程自2010年3月20日籌備組建立之日開始，擬于4月30日結束。

二、籌備期間需完成以下事項：

1.制定首次業主大會會議召開工作方案，并公示（3月30日前完成，公示期4月1日-4月15日）；

2.確定籌備組辦公地點，請開發商建工地產、建工物業和街道社區協助解決（3月30日前）；

3.確定籌備辦公經費來源，請開發商建工地產協助解決；

4.起草《業主規約(草案)》、《議事規則（草案）》（4月2日前）；

5.建立籌備組擴大會議討論并擬定《業主規約(草案)》、《議事規則（草案）》（3月27日-4月23日）；

6.制訂業主委員會委員候選人產生辦法，并公示（3月27日前）；

7.公開征集業主委員會候選人，并公示候選人及簡況（報名期3月27日-4月22日，公示期4月23日-5月8日）；

8.制訂業主委員會委員選舉辦法，并公示（公示期4月23日-5月8日）；

9.組織候選人與全體業主見面（5月8日、9日）；

10.確定《業主投票權清冊》，并公示（準備期4月23日前，公示期4月23日-5月8日）；

11.確定表決票樣式（4月23日前）；

12.公開征集首次業主大會議題（4月30日前）；

13.與本次業主大會相關的其他重要事項（4月23日前）；

14.公示《業主規約(草案)》、《議事規則（草案）》、表決票樣式（公示期4月23日-5月8日）；

15.根據進程需要，開展多種形式宣傳；

16.以上內容，可根據具體進程，由籌備組討論并確定是否需要適當延期，并向全體業主公告。