第一篇：公有住房售后維修管理辦法

第一條為加強公有住房售后維修管理，明確售房單位或者其委托的管理單位（以下統稱售房單位）和住房所有權人、使用人的責任，保障住房的正常使用，根據國家有關規定，結合本省實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本省行政區域內在城鎮住房制度改革和拆遷安置中向個人出售的公有住房的維修管理。公有住房出售后實行物業管理的，依照國家和本省有關物業管理的規定執行。

第三條省人民政府建設行政主管部門負責全省公有住房售后維修的管理工作。設區的市、縣（市）人民政府房地產行政管理部門負責本行政區域內公有住房售后維修的管理工作。

第四條在公有住房出售時，售房單位與住房所有權人應當簽訂公有住房售后維修管理合同，界定住房的共用部位、共用設施設備和自用部位、自用設備，明確維修管理責任，并對其他有關事項進行約定。在本辦法發布前，出售公有住房未簽訂維修管理合同的，應當在設區的市、縣（市）房地產行政管理部門規定的期限內補簽合同。住房的共用部位，是指住戶共用的住房主體承重結構部位（包括屋頂、樓板、梁、柱、內外承重墻體、基礎）、外墻面、樓梯間、走廊通道、垃圾道、煙道、排氣孔道、公用門廳、內天井和設備層等。住房的共用設施設備，是指居住小區、組團或者單幢住宅內，住戶共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵，電梯、公用電視天線、供電線路、照明設施，鍋爐、暖氣管道，煤氣管道，消防設施，以及綠地、道路、信報箱、傳達室、公共廁所、溝、渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。住房的自用部位、自用設備，是指分戶門及其以內的門、窗、屋面、內墻面、地面、非承重隔斷墻、陽臺，水、電、煤氣的戶表及其以內的管線、器具，暖氣分戶閥門及其以內的管道、暖氣片等；獨戶住宅的院墻及其以內的建筑物、構筑物和配套設備等。

第五條公有住房出售后，其共用部位、共用設施設備的維修和管理由原售房單位負責。同院或者同幢的公有住房出售前產在線圖書館權屬于二個及其以上單位的，在出售后，其共用部位、共用設施設備的維修和管理由原售房單位共同負責。公有住房出售后，其自用部位、自用設備的維修和管理由住房所有權人負責。但是，水、電、煤氣的收費中已經包含水、電、煤氣戶表的維修管理費用的，供水、供電和煤氣經營單位應當負責水、電、煤氣戶表的維修管理，并承擔相應費用。

第六條公有住房出售后，原售房單位應當建立住房共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金），專項用于公有住房出售后住房共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。

第七條售房單位應當從實際收取的售房款中按照設置電梯的高層住宅為售房款總額的30％至40％，其他住宅為售房款總額的20％至30％的比例，提取維修基金，該項維修基金歸售房單位所有。購房者應當按照實際交付的購房款總額2％的比例，直接向售房單位交納維修基金。該項維修基金屬于住房所有權人共有，不計入住房銷售收入。

第八條在本辦法實施前，公有住房售出后未建立維修基金或者維修基金提取、交納的標準低于前條規定的，售房單位和購房者應當依照本辦法的規定，建立或者補充維修基金。

第九條售房單位應當按照設區的市、縣（市）房地產行政管理部門規定的比例，將維修基金劃分為住房共用部位維修基金和住房共用設施設備維修基金，并在銀行開設專戶儲存。其中住房共用部位維修基金按幢建帳，共用設施設備維修基金按居住區、組團建帳，實行?？顚Ｓ?。

第十條住房的共用部位、共用設施設備的維修管理費用從依照本辦法的規定建立的維修基金中列支。但是縣級以上人民政府對負責住房共用設施設備維修管理的部門和維修管理費用的支出另有規定的，按其規定執行。住房的自用部位、自用設備的維修管理費用由住房所有權人承擔。在建筑工程保修期內的住房，建筑法律、法規、規章規定由責任單位保修的，責任單位應當負責維修，并承擔相應費用。

第十一條維修基金不敷使用時，經當地房地產行政管理部門批準，售房單位可以按照住房建筑面積的占有比例，向住房所有權人續籌。具體籌集辦法，由設區的市、縣（市）人民政府制定。

第十二條住房所有權人可以依照國家和本省有關住房公積金管理的規定，向住房公積金管理中心申請使用其家庭成員的住房公積金，專項用于住房的大修。

第十三條售房單位應當定期向住房所有權人公布維修基金的使用情況，聽取住房所有權人對維修基金管理和使用的意見，并接受房地產行政管理、財政和審計部門的監督檢查。

第十四條公有住房售出后住房和設施設備需要維修的，在住房所有權人、使用人告知售房單位后，售房單位應當對報修項目進行登記，填寫住房維修任務單，通知維修人員，并在規定的期限內修復住房和設施設備。住房和設施設備的各類維修項目的維修期限，由設區的市、縣（市）房地產行政管理部門規定。

第十五條售房單位應當定期對住房的共用部位、共用設施設備進行檢查維修。維修住房和設施設備時，必須對維修質量負責，按照國家和本省制定的有關技術標準進行。不得偷工減料，不得使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備。

第十六條售房單位接受住房所有權人、使用人的委托對住房的自用部位、自用設備進行維修的收費標準，國家和本省發布的房屋修繕定額已作規定的項目，按其規定執行；未作規定的項目，由住房所有權人、使用人與售房單位協商議定。

第十七條住房所有權人、使用人因進行住房維修涉及住房的承重結構或者明顯加大建筑物荷載的，應當依照國家和本省的有關規定辦理審批手續。未經批準，不得擅自拆卸、改裝。

第十八條住房所有權人、使用人對住房的自用部位、自用設備進行維修時，不得影響住房的共用部位、共用設施設備的使用功能。因維修影響住房的共用部位、共用設施設備的使用功能或者造成毗連房屋損壞的，責任人應當負責修繕或者賠償。拒絕修繕或者賠償的，由售房單位組織修繕，所需費用由責任人承擔。

第十九條對住房和設施設備進行維修時，有關住房所有權人、使用人應當予以配合。不予配合給他人造成損失的，應當承擔賠償責任。

第二十條住房所有權人和售房單位對維修基金的交納和使用發生爭議時，可以協商解決；協商不成的，可以依法向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第二十一條售房單位未依照本辦法的規定提取或者補充維修基金的，由縣級以上人民政府財政、房地產行政管理部門責令限期提取或者補充維修基金；逾期仍未提取或者補充維修基金的，可以自應當提取、補充之日起，按日處以未提取或者未補充額萬分之三的罰款。

第二十二條違反本辦法第十四條第一款規定的，由縣級以上人民政府房地產行政管理部門予以警告，并可處以一千元以上一萬元以下的罰款。

第二十三條違反本辦法第十五條的規定，建筑法律、法規、規章對行政處罰機關和處罰方式已作規定的，按其規定執行；未作規定的，由縣級以上人民政府房地產行政管理部門予以警告，并可處以一千元以上一萬元以下的罰款。

第二十四條設區的市、縣（市）人民政府可以根據本辦法制定實施細則。

第二十五條本辦法自發布之日起施行。

第二篇：長春市公有住房售后管理辦法

長春市公有住房售后管理辦法

（１９９８年７月２１日 長春市人民政府令第９號）

第一章 總則

第一條 為了深化我市住房制度改革，加強公有住房出售后的管理，維護售購房人雙方合法權益，根據國家有關法律、法規的規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 凡在我市市區內依照《長春市出售公有住房管理辦法》出售的公有住房，均適用本辦法。

出售公有住房的單位和購買公有住房的個人，必須遵守本辦法。

第三條 本辦法所稱公有住房售后管理，是指公有住房出售給個人后，對房屋自用部位、自用設備、共用部位、共用設施設備維修、使用的管理。

第四條 本辦法所稱自用部位，是指戶門以內的部位和自用陽臺。

本辦法所稱自用設備，是指戶門以內上水、電照、煤氣表以內的管線和暖氣支管、散熱器及衛生設施。

本辦法所稱共用部位，是指樓板、屋面、梁、柱、內外墻體、基礎等承重結構部位和樓梯間、水箱間、共用走廊、共用門廳、樓內存車庫院落、共用廚房、共用廁所。

本辦法所稱共用設施設備，是指共用的給排水管道、二次供水設施、樓內暖氣管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、共用照明、共用天線。

第五條 市房地產管理局是本市公有住房售后管理的行政主管部門，負責我市公有住房售后的統一管理工作。

第六條 城建、公用、環保、公安、工商、電業、電信、郵政、衛生等有關部門應當按照各自職責，配合房地產管理部門做好公有住房售后的管理工作。

第二章 管理組織和職責

第七條 公有住房出售后，一幢住宅樓出售率（戶）達到５０％以上，尚沒有實行物業管理的，市房地產管理部門指定的售房單位應當同房屋產權人建立售后房屋臨時管理委員會（以下簡稱臨時管委會）。

臨時管委會的職責：

（一）制定管委會章程，維護房屋產權人，使用人合法權利；

（二）決定選聘物業管理單位，代表房屋產權人，使用人簽訂房屋委托管理合同；

（三）審議物業管理單位維修資金的使用計劃；

（四）審議物業管理單位制訂的管理計劃，決定房屋維修和管理服務的重大事項；

（五）檢查、監督物業管理單位對房屋的管理工作。

第八條 建立臨時管委會時，應當提交建立臨時管委會申請書、《臨時管委會章程》、臨時管委會成員名單和辦公場所等有關資料，報市房地產管理部門審批備案。

臨時管委會的成員應為兼職，主任由市房地產管理部門指定的售房單位派人兼任，其他成員可參照《長春市住宅小區物業管理委員會選舉辦法》的有關規定在購房人代表中選舉產生。

第九條 臨時管委會管理的房屋納入住宅小區物業管理后，臨時管委會的職能由住宅小區物業管理委員會行使。雙方應當在房地產管理部門監督下，做好工作的交接。住宅小區物業管理委員會中應當有購房人代表，代表名額由房地產管理部門根據不同情況確定。

第十條 出售的公有住房已經實行物業管理的，仍由物業管理單位管理，物業管理委員會中應當有購房人代表參加，代表名額由房地產管理部門根據不同情況確定。

第三章 共用部位、共用設施設備維修資金 的來源和使用管理

第十一條 共有部位、共用設施設備維修資金（以下簡稱共用資金）分為維修儲備基金、個人維修資金。其來源為：

（一）維修儲備基金：非高層建筑售房款總額的２０％，高層建筑售房款總額的３５％。

（二）個人維修資金：產權人按規定標準交納的房屋共用部位、共用設施設備的維修資金。

（三）維修儲備基金、個維修資金的存款利息。

第十二條 共用資金的管理：

（一）共用資金的賬簿，必須委托有物業管理資質的單位進行管理。

（二）共用資金應以臨時管委會或物業小區管理委員會的名義按有關規定手續存儲到市住房資金管理中心，以樓房幢為單位設立賬目，單獨使用，單獨核算，?？顚Ｓ?，任何單位或個人均不得截留、挪用。

（三）受委托的物業管理單位應當每六個月向小區管委會或者產權人公布一次房屋共用資金的使用情況。

第十三條 共用資金的使用：

（一）維修儲備基金用于房屋共用部位、共用設施設備的大、中維修。

（二）維修儲備基金在使用時，由臨時管委會或者小區物業管理委員會提交使用計劃和項目預算書，經市住房制度改革領導小組辦公室（以下簡稱房改辦）審批后，持批準書到銀行辦理用款手續。

（三）受委托的物業管理單位對共用資金的使用，必須自覺接受財政、審計部門的監督檢查。

第十四條 房屋共用部位、共用設施設備的大修，是指需牽動或者拆換部分主體構件，但不需全部拆除的工程；大修工程一次費用應當在該建筑物同類結構新建造價的２５％以上，大修后的房屋必須符合基本完好或者完好標準的要求。

房屋共用部位、共用設施設備的中修，是指需牽動或者拆換少量主體構件，但保持原房的規模和結構的工程；中修工程一次費用應當在該建筑物同類結構新造價的２０％以下，中修后的房屋７０％以上必須符合基本完好或者完好標準的要求。

房屋共用部位、共用設施設備的小修，是指及時修復小損小壞，保持房屋原來完損等級為目的的日常養護工程；小修工程的綜合年均費用應當為所管房屋現時造價的１％以下。

第四章 使用管理

第十五條 產權人、使用人應當自覺遵守房屋管理有關規定，嚴格按照規定要求，使用和維護房屋及設施設備。

第十六條 產權人、使用人不得拆改自住房屋的承重結構；確需拆改房屋非承重結構或者設施設備時，必須向物業管理單位遞交書面申請，經房屋鑒定部門鑒定，市房地產管理部門批準后，方可施工。

第十七條 產權人轉讓住房前應當事先報告物業管理單位，所轉讓房屋的維修儲備基金受房人享有使用權，仍用于該房屋的維修。

第十八條 以成本價購買的住房，使用時需要改變原住房性質，從事經營性活動，必須在不影響房屋使用安全和房屋壽命，不影響周圍環境和市容，不妨礙毗鄰住房使用的前提下，經房管會同意，報房管行政部門審批后，方可向有關部門申領營業執照。以標準價購買的住房，使用時需要改變原住房性質的，還需征得售房單位的同意。

第十九條 第二層或二層以上的住房，原則上不得改變其使用性質。

第二十條 以成本價或標準價購買的住房，出租或出售，按照《長春市出售公有住房管理辦法》有關規定執行。

第二十一條 房屋產權人、使用人不得阻撓共用部位、共用設施設備的修繕；因阻撓修繕造成人身傷害、財產損失的，由阻撓人依法承擔法律責任。

第五章 維修管理

第二十二條 公有住房售后維修費用的分擔：

（一）自用部位、自用設施設備的維修更新所需費用由產權人承擔。

（二）共用部位和共用設施設備的小修費用由產權人從個人維修資金中支付。

（三）共用部位和共用設施設備的大、中維修費用從維修儲備基金中支付。當維修儲備基金不足時，產權人應當按照規定標準交納房屋共用部位、共用設施設備的維修費，以保證房屋的正常使用。

第二十三條 住房出售后，入樓戶閥門以外的供水、電信、電照、煤氣、供暖等設施、設備的維修養護，依照有關規定劃分的責任執行。

住房采暖費在市政府沒有新的規定之前仍由原渠道解決。

第二十四條 公有住房出售后，需要進行維修的，應當按照下列規定辦理：

（一）房屋由受委托的物業管理單位進行維修。

（二）房屋需要小修的，產權人、使用人應當向住宅小區物業管理委員會或者臨時管委會報告，物業單位在接到住宅小區物業管理委員會或者臨時管委會的通知后應當及時給予修繕，確保維修質量。

（三）房屋需要大、中修的，受委托的物業管理單位在接到住宅小區物業管理委員會或者臨時管委會提交的維修儲備基金批準使用計劃和項目預算書后，方可施工。

第六章 法律責任

第二十五條 違反本辦法第十一條規定售房單位仍未建立維修儲備基金的，由房地產管理部門限期建立，逾期仍未建立的，依照有關規定予以處罰。

第二十六條 違反本辦法第十二條第二項規定，擅自截留、挪用共用資金的，由房地產管理部門限期改正，情節嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十七條 違反本辦法規定，受委托的物業管理單位不及時維修房屋、設施設備的，或者維修達不到質量標準的，由房地產管理部門限期改正，并給予１００００元以下罰款；給產權人、使用人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第二十八條 違反本辦法其他條款規定的，由有關部門依照有關法律、法規、規章的規定予以處罰。

第二十九條 當事人對處罰決定不服的，可以在接到處罰決定書之日起十五日內向作出處罰決定機關的上一級機關申請復議；對復議決定不服的，可以在接到復議決定書之日起十五日內向人民法院起訴；當事人也可以自接到處罰決定書之日起十五日內直接向人民法院起訴。

當事人逾期不申請復議或者不向人民法院起訴又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

第七章 附則

第三十條 各縣（市）可參照本辦法執行。第三十一條 本辦法由市人民政府法制局負責解釋。第三十二條 本辦法由市房地產管理局負責組織實施。第三十三條 本辦法自公布之日起施行。

發布部門：長春市政府 發布日期：1998年07月21日 實施日期：1998年07月21日(地方法規)

第三篇：長春市公有住房售后管理辦法

第9號

《長春公有住房售后管理辦法》業經1998年4月6日市人民政府第5次常務會議討論通過，現予發布施行。

市長：李述

一九九八年七月二十一日

長春市公有住房售后管理辦法

第一章 總則

第一條 為了深化我市住房制度改革，加強公有住房出售后的管理，維護售購房人雙方合法權益，根據國家有關法律、法規的規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 凡在我市市區內依照《長春市出售公有住房管理辦法》出售的公有住房，均適用本辦法。

出售公有住房的單位和購買公有住房的個人，必須遵守本辦法。

第三條 本辦法所稱公有住房售后管理，是指公有住房出售給個人后，對房屋自用部位、自用設備、共用部位、共用設施設備維修、使用的管理。

第四條 本辦法所稱自用部位，是指戶門以內的部位和自用陽臺。

本辦法所稱自用設備，是指戶門以內上水、電照、煤氣表以內的管線和暖氣支管、散熱器及衛生設施。

本辦法所稱共用部位，是指樓板、屋面、梁、柱、內外墻體、基礎等承重結構部位和樓梯間、水箱間、共用走廊、共用門廳、樓內存車庫院落、共用廚房、共用廁所。

本辦法所稱共用設施設備，是指共用的給排水管道、二次供水設施、樓內暖氣管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、共用照明、共用天線。第五條 市房地產管理局是本市公有住房售后管理的行政主管部門，負責我市公有住房售后的統一管理工作。

第六條 城建、公用、環保、公安、工商、電業、電信、郵政、衛生等有關部門應當按照各自職責，配合房地產管理部門做好公有住房售后的管理工作。

第二章管理組織和職責

第七條 公有住房出售后，一幢住宅樓出售率(戶)達到50％以上，尚沒有實行物業管理的，市房地產管理部門指定的售房單位應當同房屋產權人建立售后房屋臨時管理委員會(以下簡稱臨時管委會)。

臨時管委會的職責：

(一)制定管委會章程，維護房屋產權人，使用人合法權利；

(二)決定選聘物業管理單位，代表房屋產權人，使用人簽訂房屋委托管理合同；

(三)審議物業管理單位維修資金的使用計劃；

(四)審議物業管理單位制訂的管理計劃，決定房屋維修和管理服務的重大事項；

(五)檢查、監督物業管理單位對房屋的管理工作。

第八條 建立臨時管委會時，應當提交建立臨時管委會申請書、《臨時管委會章程》、臨時管委會成員名單和辦公場所等有關資料，報市房地產管理部門審批備案。

臨時管委會的成員應為兼職，主任由市房地產管理部門指定的售房單位派人兼任，其他成員可參照《長春市住宅小區物業管理委員會選舉辦法》的有關規定在購房人代表中選舉產生。

第九條 臨時管委會管理的房屋納入住宅小區物業管理后，臨時管委會的職能由住宅小區物業管理委員會行使。雙方應當在房地產管理部門監督下，做好工作的交接。住宅小區物業管理委員會中應當有購房人代表，代表名額由房地產管理部門根據不同情況確定。

第十條 出售的公有住房已經實行物業管理的，仍由物業管理單位管理，物業管理委員會中應當有購房人代表參加，代表名額由房地產管理部門根據不同情況確定。

第三章共用部位、共用設施設備維修

資金的來源和使用管理

第十一條 共有部位、共用設施設備維修資金(以下簡稱共用資金)分為維修儲備基金、個人維修資金。其來源為：(一)維修儲備基金：非高層建筑售房款總額的20％，高層建筑售房款總額的35％。

(二)個人維修資金：產權人按規定標準交納的房屋共用部位、共用設施設備的維修資金。

(三)維修儲備基金、個人維修資金的存款利息。

第十二條 共用資金的管理：

(一)共用資金的帳簿，必須委托有物業管理資質的單位進行管理。

(二)共用資金應以臨時管委會或物業小區管理委員會的名義按有關規定手續存儲到市住房資金管理中心，以樓房幢為單位設立帳目，單獨使用，單獨核算，?？顚Ｓ?，任何單位或個人均不得截留、挪用。

(三)受委托的物業管理單位應當每六個月向小區管委會或者產權人公布一次房屋共用資金的使用情況。

第十三條 共用資金的使用：

(一)維修儲備基金用于房屋共用部位、共用設施設備的大、中維修。

(二)維修儲備基金在使用時，由臨時管委會或者小區物業管理委員會提交使用計劃和項目預算書，經市住房制度改革領導小組辦公室(以下簡稱市房改辦)審批后，持批準書到銀行辦理用款手續。

(三)受委托的物業管理單位對共用資金的使用，必須自覺接受財政、審計部門的監督檢查。

第十四條 房屋共用部位、共用設施設備的大修，是指需牽動或者拆換部分主體構件，但不需全部拆除的工程；大修工程一次費用應當在該建筑物同類結構新建造價的25％以上，大修后的房屋必須符合基本完好或者完好標準的要求。

房屋共用部位、共用設施設備的中修，是指需牽動或者拆換少量主體構件，但保持原房的規模和結構的工程；中修工程一次費用應當在該建筑物同類結構新造價的20％以下，中修后的房屋70％以上必須符合基本完好或者完好標準的要求。

房屋共用部位、共用設施設備的小修，是指及時修復小損小壞，保持房屋原來完損等級為目的的日常養護工程；小修工程的綜合年均費用應當為所管房屋現時造價的1％以下。

第四章使用管理

第十五條 產權人、使用人應當自覺遵守房屋管理有關規定，嚴格按照規定要求，使用和維護房屋及設施設備。

第十六條 產權人、使用人不得拆改自住房屋的承重結構；確需拆改房屋非承重結構或者設施設備時，必須向物業管理單位遞交書面申請，經房屋鑒定部門鑒定，市房地產管理部門批準后，方可施工。

第十七條 產權人轉讓住房前應當事先報告物業管理單位，所轉讓房屋的維修儲備基金受房人享有使用權，仍用于該房屋的維修。

第十八條 以成本價購買的住房，使用時需要改變原住房性質，從事經營性活動，必須在不影響房屋使用安全和房屋壽命，不影響周圍環境和市容，不妨礙毗鄰住戶使用的前提下，經房管會同意，報房管行政部門審批后，方可向有關部門申領營業執照。以標準價購買的住房，使用時需要改變原住房性質的，還需征得售房單位的同意。

第十九條 第二層或二層以上的住房，原則上不得改變其使用性質。

第二十條 以成本價或標準價購買的住房，出租或出售，按照《長春市出售公有住房管理辦法》有關規定執行。

第二十一條 房屋產權人、使用人不得阻撓共用部位、共用設施設備的修繕；因阻撓修繕造成人身傷害、財產損失的，由阻撓人依法承擔法律責任。

第五章維修管理

第二十二條 公有住房售后維修費用的分擔：

(一)自用部位、自用設施設備的維修更新所需費用由產權人承擔。

(二)共用部位和共用設施設備的小修費用由產權人從個人維修資金中支付。

(三)共用部位和共用設施設備的大、中維修費用從維修儲備基金中支付。當維修儲備基金不足時，產權人應當按照規定標準交納房屋共用部位、共用設施設備的維修費，以保證房屋的正常使用。

第二十三條 住房出售后，入樓戶閥門以外的供水、電信、電照、煤氣、供暖等設施、設備的維修養護，依照有關規定劃分的責任執行。

住房采暖費在市政府沒有新的規定之前仍由原渠道解決。

第二十四條 公有住房出售后，需要進行維修的，應當按照下列規定辦理：

(一)房屋由受委托的物業管理單位進行維修。

(二)房屋需要小修的，產權人、使用人應當向住宅小區物業管理委員會或者臨時管委會報告，物業管理單位在接到住宅小區物業管理委員會或者臨時管委會的通知后應當及時給予修繕，確保維修質量。(三)房屋需要大、中修的，受委托的物業管理單位在接到住宅小區物業管理委員會或者臨時管委會提交的維修儲備基金批準使用計劃和項目預算書后，方可施工。

第六章法律責任

第二十五條 違反本辦法第十一條規定售房單位仍未建立維修儲備基金的，由房地產管理部門限期建立，逾期仍未建立的，依照有關規定予以處罰。

第二十六條 違反本辦法第十二條第二項規定，擅自截留，挪用共用資金的，由房地產管理部門限期改正，情節嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十七條 違反本辦法規定，受委托的物業管理單位不及時維修房屋、設施設備的，或者維修達不到質量標準的，由房地產管理部門限期改正，并給予10000元以下罰款；給產權人、使用人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第二十八條 違反本辦法其他條款規定的，由有關部門依照有關法律、法規、規章的規定予以處罰。

第二十九條 當事人對處罰決定不服的，可以在接到處罰決定書之日起十五日內向作出處罰決定機關的上一級機關申請復議；對復議決定不服的，可以在接到復議決定書之日起十五日內向人民法院起訴；當事人也可以自接到處罰決定書之日起十五日內直接向人民法院起訴。

當事人逾期不申請復議或者不向人民法院起訴又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

第七章附 則

第三十條 各縣(市)可參照本辦法執行。第三十一條 本辦法由市人民政府法制局負責解釋。第三十二條 本辦法由市房地產管理局負責組織實

第三十三條 本辦法自公布之日起施行。

主題詞：公有住房 售后 管理 辦法 令

第四篇：關于印發天津市公有住房售后維修基金使用管理辦法的通知

關于印發天津市公有住房售后維修基金使用管理辦法的通知

各區、縣房管局，各有關單位：

現將《天津市公有住房售后維修基金使用管理辦法》印發給你們，請遵照執行。

二〇一〇年九月十七日

天津市公有住房售后維修基金使用管理辦法

第一條 為加強公有住房售后共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金）的使用管理，維護住房產權人（以下簡稱業主）的合法權益，根據《天津市公有住房售后維修管理暫行規定》和本市有關房改政策，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域內按照房改政策向個人出售的公有住房售后維修基金使用的管理。

第三條 天津市國土資源和房屋管理局（以下簡稱市國土房管局）負責本市公有住房售后維修基金使用的管理，區、縣房地產管理局按照管理權限負責本轄區內公有住房售后維修基金使用的管理。

第四條 售房單位負責公有住房售后維修基金的使用。管房組織（業主管理委員會或管房小組）負責對公有住房售后維修基金的使用進行監督。

第五條 公有住房售后維修基金包括：

（一）購房人按售房款1%的比例交納的基金；

（二）售房單位按售房款10%的比例提取的基金；

第六條 維修基金應當由售房單位在銀行設立專戶儲存，并到房屋所在區、縣房地產管理局備案。1%、10%的維修基金由開戶銀行和售房單位分別按戶建立明細臺帳。

第七條 維修基金自存入維修基金專戶之日起按人民銀行規定利率計息，利息收益每年計入業主分戶賬，轉作維修基金滾存使用。

第八條 維修基金專項用于售后公有住房保修期滿后共用部位、共用設施設備的維修，不得挪做他用。

共用部位包括主體承重結構、屋面、外墻面、樓梯間、走廊通道、共用門廳、垃圾道、煙道、排風道等。

共用設施設備包括戶分電表以外至門棟總電表以內的線路和設備、戶分水表以外至門棟總水表以內的上水管道（供電供水實行一戶一表、服務到戶的除外），墻體以內的下水道干管、雨水管、信報箱、避雷設施等。

公有住房售后共用部位、共用設施設備屬于人為損壞的，其維修、更新費用應當由責任人承擔。

第九條 申請使用維修基金按照下列程序辦理：

（一）制定資金使用計劃。售房單位依據業主報修和現場查勘情況提出修繕項目，制定修繕方案，提出資金使用計劃。

（二）征求意見。售房單位提出的修繕方案和資金使用計劃，在征得管房組織同意后報審。

（三）報審。售房單位向房屋所在區、縣房地產管理局報審，填寫《共用部位、共用設施設備維修基金使用申請書》（以下簡稱《申請書》），并提交修繕方案、資金使用計劃和管房組織意見。

（四）審批。區、縣房地產管理局受理申報后，對維修基金賬戶存款余額、業主明細臺帳及本條第（三）項要求進行審核，符合要求的，在三個工作日內批準，不符合要求的應當通知售房單位。

市內六區直管公房售后維修基金的使用，由售房單位報市房產總公司審核，市國土房管局審批。

（五）資金撥付。售房單位持審核批準的《申請書》到開戶銀行辦理用款手續，由開戶銀行按照《申請書》批準的用款額度，核對維修基金賬戶存款余額無誤后，對用款數額較小的當時撥付，用款數額較大的次日撥付。

第十條 公有住房售后共用部位、共用設施設備因自然損壞發生的修繕費用，按受益業主住房的建筑面積所占份額（以下簡稱份額）分攤。

（一）按門牌、門棟獨立使用的共用部位、共用設施設備的修繕費用，由該門牌、門棟內業主按份額分攤。

（二）局部可劃清責任的，由相關業主按份額分攤。

（三）屬于住房整體修繕的費用（包括外墻面），由該幢房屋全體業主按份額分攤。

（四）共有墻體的修繕，按兩側均分后，每側業主按份額分攤。

（五）不上人屋面的修繕，由修繕所及范圍覆蓋下各層的業主按份額分攤。

（六）可上人屋面（包括周邊護欄）的修繕，如為各層所共用，由修繕所及范圍覆蓋下各層的業主按份額分攤；如僅為若干層使用，使用層的業主分擔一半，其余一半由修繕所及范圍覆蓋下各層業主按份額分攤。

（七）共用樓梯及樓梯間（包括出屋面部分）的修繕，由業主按份額分攤。

（八）為某些樓層所專用的樓梯的修繕，由其專用的業主按份額分攤。

一幢或一個門棟的維修基金賬戶內基金余額不夠支出修繕費用時，不足部分由受益業主按照份額分攤。

第十一條 公有住房售后共用部位、共用設施設備維修完成后，售房單位應當將維修費用清單、發票原件和按戶分攤清單提交管房組織，經管房組織簽字后，維修費用方可按照受益業主住房建筑面積所占份額在業主明細賬中列支，并向房屋所在區、縣房地產管理局備案。市內六區直管公產向市房產總公司備案。

維修費用大于《申請書》申請用款額度的，超支金額由售房單位按規定辦理審批手續。經審批同意的，開戶銀行將超支金額撥付售房單位，根據維修費用進行列支。經審批不同意的，超支金額由售房單位自行負擔，開戶銀行根據申請用款額度進行列支。

維修費用小于《申請書》申請額度的，售房單位將剩余金額按戶分攤后交付開戶銀行存入維修基金賬戶，開戶銀行根據維修費用進行列支。

第十二條 業主轉讓房屋所有權時，其售后維修基金賬戶余額隨房屋所有權同時過戶至新戶名下。

第十三條 售房單位因更名、兼并、重組、破產等原因發生變更的，接管單位或上級主管部門應當在三十個工作日內到區、縣房地產管理局備案后，向開戶銀行辦理維修基金賬戶的有關變更手續。

第十四條 售房單位應當定期與開戶銀行核對維修基金賬目，并將維修基金繳存、使用、余額以及發生的維修項目、費用和按戶分攤情況，按管理區域或幢每年向全體業主公布一次。

業主對公布的賬目有異議的，售房單位應提供有關費用清單和按戶分攤費用清單等資料進行核對。

第十五條 各區、縣房地產管理局按季度將維修基金使用審批額、實際發生額匯總報市國土房管局，并抄報市住房保障管理辦公室。

第十六條 本辦法自2010年10月1日起施行至2015年9月30日廢止，原天津市房地產管理局印發的《天津市公有住房售后維修基金使用管理辦法》（房管〔2002〕262號）同時廢止。

第五篇：物業售后維修管理辦法(試行)

物業售后維修管理辦法

一、目的

為明確地產公司與物業公司從集中交房開始至施工單位質保期結束期間的維修工作程序及界面,力求最短時間將業主報修、投訴工作處理完畢，維護集團品牌形象，特制定本辦法。

二、范圍

本辦法適用于東勝集團開發建設所有項目的售后維修管理。

三、內容

（一）、售后維修工作會議的召開

地產項目公司集中交房前，地產公司項目總經理必須組織召開由項目公司工程部、集團工程管理部、物業公司及各參建施工單位參加的售后維修工作會議，明確售后維修、公區維修、費用支付、甩項工程施工管理等事項：

會議召集人：地產公司工程部經理 會議主持人：地產公司總經理

會議參加人：地產公司工程副總、工程部經理、各專業工程師、各施工單位項目經理（或負責人）、物業公司總經理、項目經理、工程主管、集團工程管理部專業工程師等

會議召開時間：項目集中交房前五至十五天 會議內容：

1、維修工作界面及責任的界定：

1）各施工單位保證在項目集中交房一個月內，派工作人員現場駐場，負責業主驗房及報修問題的處理，如超過一個月，集中報修問題仍未處理完畢應延長現場駐場期，直至交房期間集中報修問題處理完畢。

2）各施工單位應保證駐場期間的工作人員及物料能夠滿足業主集中報修問題的處理，如人手不足應及時增加人員，保證業主報修事項簡單問題兩天內處理完畢，工藝較復雜問題一般一周內最長不得超過十天處理完畢，如涉及費用賠償應在一周內支付到位。

3）施工單位駐場維修人員對報修問題的處理應本著高效、優質原則，同時做到工清場清，駐場期間如因物業項目部通知半個工作日不到或一項問題兩次修復仍不能達到施工圖紙或規范要求，物業公司項目部有權找第三方或物業項目部自行處理，涉及費用從施工單位工程款或質保金中雙倍扣除，對于工清場不清的行為及因處理過程導致業主投訴的，物業公司項目部有權對其進行處罰并可要求更換維修人員，物業公司項目部每半月將此類問題及扣除、處罰費用以通知函方式發送施工單位而無需施工單位的確認。

4）超過一個月駐場期，或交房后集中報修問題處理完畢，施工單位可選擇繼續駐場直至質保期內問題全部處理完畢，也可人員撤場，但是要保證在接到維修通知后，能夠按照指定時間到達維修。否則將由物業負責自行處理或外委第三方進行處理，物業留存現場問題及損失照片，涉及維修費用由物業公司項目部進行確認后，每半月將維修項及費用以通知函方式發送施工單位而無需施工單位確認，發生費用將直接從施工單位工程款或質保金中扣除。

5）如造成業主損失涉及賠償事宜，物業公司項目部留存現場問題及損失照片，通知施工單位到現場確認并與業主進行損失賠償的談判，如能達成一致則由施工單位在一周內支付給損失業主的；如與業主談判兩次達不成一致，由物業公司項目部負責協調與業主進行談判，達成一致的，由施工單位一周內支付業主，如仍達不成一致，按業主索賠要求由施工單位進行支付。以上賠償支付費用如施工單位不到場、明確不支付或一周內未支付的，由物業公司牽頭組織地產公司相關部門與業主確認賠償費用后負責發起流程，從施工單位工程款或質保金中扣除支付給業主，同時物業公司項目部向施工單位發送支付賠償費用扣款的通知函，而無需施工單位確認。

6）公區設施設備的維修及賠償事宜，質保期內得到物業公司項目部通知后緊急情況需兩個小時內趕到現場，其它情況兩日內趕到現場，影響業主正常生活的緊急嚴重故障24小時內必須處理完畢，其它情況根據工藝程序最長在一周內處理完畢。對于施工單位不到場通過外委可解決的問題，由物業公司項目部負責實施，費用以通知函方式送達無需施工單位確認；對于比較嚴重、通過外委無法解決或難度較大的問題，施工單位必須按規定到達，如因延時到達及延時處理完畢的，物業公司項目部可根據造成的影響情況給予施工單位1000-10000元的處罰，此項費用也將以通知扣款發函方式執行。

如因公區設施設備問題造成人員傷害及或財產損失的，參照第一條第5款執行。

7）維修事件發生后物業公司要有告知記錄，如對方能到現場的要有相關人員簽字確認，對方單位不能到現場我單位通過郵寄方式告知的，要留存郵寄單據，作為已通知的依據。

2、由地產工程部負責編制施工單位聯系電話表（含甩項工程施工單位）并發至物業公司項目部，內容包括參建總分包單位名稱、通訊地址、承包工程范圍、公司負責人及聯系電話、現場維修負責人及聯系電話、地產工程部專業工程師及聯系電話。同時將物業公司項目經理聯系電話告之各施工單位項目經理，明確施工單位如有負責人或現場負責人發生變更應第一時間通知物業公司項目經理，以方便工作對接。施工單位現場維修負責人應有問題處理及費用支付的決策權，以便于現場維修工作的順利推進。

3、集中交房前，地產公司工程部將各參建單位付款情況進行整理、匯總，形成臺賬交付物業公司項目部。

4、對于集中交房時仍未完工的甩項工程，在集中交房結束后方可繼續施工，同時因已交房，施工單位的人員出入管理、物料存放、現場施工、安全管理、工清場清等應全部遵守物業公司項目部《現場施工管理規定》，各施工單位負責人應將《現場施工管理規定》傳達至現場施工人員，對于不遵守規定的行為物業公司項目部將依據《現場施工管理規定》進行處罰，由于施工造成的人員傷害、財產損失的，參照會議成果第1條第5款賠償發函處理方式執行，如涉及人員傷害需緊急治療的，現場施工負責人必須第一時間陪同前往醫院并支付相關費用，如因施工單位人員不在場時發生的此類事件，物業公司項目部通知施工單位負責人第一時間趕往醫院進行處理，物業公司墊付的相關交通、醫療、慰問等費用由施工單位支付給物業公司，如施工單位不到場或不支付費用的從其工程款（或質保金）中扣除，以通知函方式通知施工單位無需施工單位確認（因施工單位原因造成的業主或他人人身傷害同樣適用此處理程序）。

5、本會議由地產公司工程部負責整理形成會議紀要，由參會各單位、各部門簽字確認并簽收；《現場施工管理規定》（含處罰規定）作為會議紀要的附件，一并發送給各施工單位現場負責人。

（二）、維修及賠償費用的現場認價及確定程序

1、現場認價及確定程序適用于以下情況：施工單位在駐場期間對無法界定責任及需支付賠償費用的問題；施工單位人員已撤場且不再到場、涉及賠償、責任無法界定的問題。

2、維修及賠償責任清晰的認價及確定程序 1）維修費用低于500元

此類問題因量大維修費用較低，由物業公司項目部工程人員留存照片現場確認問題后即可認價。

2）維修費用超過500元

此類問題的認價由物業公司項目部通知施工單位負責人，不論施工單位人員是否到場，按約定時間地產公司董事辦、采購部、外委第三方、物業工作人員進行現場價格確認；必要時由物業公司通知項目公司成本部參加價格確認。

3）賠償費用的認價

由物業公司項目部在出現責任損失后將現場損失情況進行拍照確認，并負責通知施工單位負責人到場對損失進行確認，如無法到場以物業公司拍照為準，賠償費用的認價及確定參照會議成果第1條第5款執行。

3、維修及賠償責任不清晰的認價及確定程序

如涉及維修責任不清晰的情況，由物業公司上報至集團工程總監，由工程總監牽頭成立責任認定小組，成員包括：工程管理部總經理及專業工程師、地產工程部經理及專業工程師、物業公司項目經理及現場工程師等。責任認定小組成員到現場確認，如涉及破拆等前置條件，由物業公司負責自行或外委實施，費用待責任認定后由責任施工單位承擔，以通知函方式送達，費用從其工程款或質保金中扣除。

（三）、維修費、賠償金扣款程序

為加快報修問題的解決、緩解業主的負面情緒、降低投訴率，交房后將成立維修基金，對由物業自行處理、外委第三方及業主賠償等費用從維修基金列支，以最簡程序完成費用審批及支付，從而第一時間將現場問題處理完畢。明確程序如下：

1、建立維修基金

新交付項目在入住前十天由物業公司項目部發起維修基金審批流程，由地產公司財務部負責支付，維修基金申請標準為100000元，物業公司項目部對低于10000元的單項維修或賠償可累計使用維修基金，超過10000元的單項維修或賠償專項進行申請審批。維修基金使用完畢之前，由物業公司項目部發起流程（附上次維修基金使用明細臺帳），申請下筆維修基金，如此滾動使用。相關流程：

1）維修基金申請流程

發起人：物業公司項目經理申請（第二次以后申請附上次使用明細臺賬）審核人：物業公司總經理 審批人：地產公司總經理

抄送人：執行總裁、董事長助理、執行總裁助理、工程總監、財務總監、財務部、運營管理部；物業公司副總經理、財務部經理；相關地產公司財務經理、出納、董事辦。

2）單項維修及賠償1萬＜金額≤10萬申請流程

發起人：物業公司項目經理（附維修費用確認單，含房號或位置、事項、現場照片、業主同意賠償金額的承諾書）

審核人：物業公司副總經理、物業公司總經理 審批人：地產公司總經理

抄送人：執行總裁、董事長助理、執行總裁助理、工程總監、財務總監、財務部、運營管理部；物業公司副總經理、財務部經理；相關地產公司財務經理、出納、董事辦。

3）單項維修及賠償金額＞10萬申請流程

發起人：物業公司項目經理（附維修費用確認單，含房號或位置、事項、現場照片、業主同意賠償金額的承諾書）

審核人：物業公司副總經理、物業公司總經理、地產公司總經理、工程總監 審批人：執行總裁

抄送人：執行總裁、董事長助理、執行總裁助理、工程總監、財務總監、財務部、運營管理部；物業公司副總經理、財務部經理；相關地產公司財務經理、出納、董事辦。

注：

1）物業公司項目部對每筆維修基金的使用應有明細臺帳及通知施工單位證據，物業公司財務部負責監管每筆費用的支付應有收據（含第三方維修、自行維修、業主賠償簽收），第三方維修費用如地產公司需發票應再更換。

2）以上費用不受資金計劃的約束，流程審批結束后緊急事項地產財務部在二日內支付，一般事項在五日內支付。

3）維修基金使用臺帳作為地產公司財務部對各施工單位的扣款依據。4）維修基金的使用流程執行物業公司內部的借款及審批流程。

（四）、驗收問題整改及甩項工程管理

1、在項目交房前由集團工程管理部組織的驗收程序中，現場發現記錄的整改問題應由地產工程部明確整改完善時間，由集團工程管理部、物業公司項目部及其他相關部門負責復驗，合格后方能正式移交，在此之前物業公司項目部對問題項涉及的系統、設施只負責代為管理，相關整改、維修、維護責任仍由原施工單位負責。

2、涉及甩項工程的，施工單位應嚴格遵守《現場施工管理規定》,甩項工程的進度、質量、現場管理等仍以地產工程部為主，物業公司項目部只負責影響業主安全、出行等事項的管理。

（五）、成品保護責任界定

1、對于已施工完成、但尚未經政府職能部門驗收的甩項工程，施工單位已安裝設備設施的成品保護工作由物業公司負責。

2、對于正在施工的甩項工程，在未向物業公司項目部正式移交、且問題區域未徹底整改完成前，其成品保護工作仍由施工單位負責。

(六)、后期維修問題的整理及改進

物業公司在后期使用過程中，對出現的設計錯誤、考慮不周、使用不便及設備、設施使用存在問題等進行整理劃分，做好分類統計，每季度反饋到集團運營管理部，以針對目前存在的問題，在后續的相關設計、采購、招標等工作中予以改進和完善。