第一篇：08第二章第二節房地產市場結構與指標(2013新版)

第二節 房地產市場結構與指標

一、房地產市場結構（考點）（2012、2011、2009、2007、2005、2004年考點）

（一）房地產市場的壟斷競爭關系【教材新增內容】

市場結構，是指某一市場中各種要素之間的內在聯系及其特征。市場可分為完全競爭市場、壟斷競爭市場、寡頭壟斷市場和完全壟斷市場四種市場結構類型。四種市場結構中，完全競爭市場競爭最為充分，完全壟斷市場不存在競爭，壟斷競爭和寡頭壟斷具有競爭但競爭又不充分。

由于房地產具有明顯的不可移動性和異質性，且市場集中度較低，因此房地產市場具有明顯的壟斷競爭特征。房地產供給者有一定程度的銷售控制能力，存量住房市場表現為競爭多于壟斷，新建住房市場上的壟斷多于競爭。

【2012年試題】由于買賣雙方主要為分散的普通居民，所以存量住房市場的結構特征為競爭多于壟斷。

（）

答案：√ 見教材P36）市場?！?011年試題】商品房開發市場通常是典型的（A．完全競爭 B．壟斷競爭 C．寡頭壟斷 D．完全壟斷 答案：B 見教材P35

（二）房地產市場的數量比例關系

從對市場指標進行數量比例關系分析角度看，房地產市場結構可分為：總量結構、區域結構、產品結構、供求結構、投資結構和租買結構等維度。

（1）總量結構：考察房地產供給和需求之間的總量差距。

（2）區域結構：考察不同區域或城市之間，房地產市場的開發規模、主要物業類型、房價水平和政策措施的差異。

（3）產品結構：考察房地產市場中住宅、寫字樓和商業用房等不同物業類型之間，或某一特定物業類型中不同檔次產品或產品細分之間的供給比例或交易比例關系，分析其產品結構布局的合理程度。

（4）供求結構：針對某一物業類型，分析其市場內部不同檔次物業的供求關系。（5）投資結構：分析不同投資目的或方式之間的比例關系及其動態變化。

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（6）租買結構：分析租住空間和購買自住空間的比例關系。

【2009、2007、2005、2004年試題】從宏觀上說，在進行房地產市場結構分析時，通常應分析（）。A．物理結構 B．區域結構 C．產品結構 D．供求結構 E．總量結構 答案：BCDE 【2008年試題】某城市住宅市場調查結果顯示，該城市住宅的總需求與總供給基本平衡，但同時顯示，套型建筑面積在120㎡以上的住宅供過于求，70㎡以下的住宅供不應求，則該城市的住宅市場處于（）狀態。A．均衡 B．周期性失衡 C．結構性失衡 D．區域性失衡 答案：C 解析：總量結構平衡，產品結構失衡。

二、房地產市場細分（重要考點）（2010、2008、2005年考點）

（一）按地域范圍細分

按地域范圍對房地產市場進行劃分，是房地產市場劃分的主要方式。

最常見的是按城市劃分，還可以按照城市某一個區域劃分，市場所包括的地域范圍越大，研究成果對房地產投資者的實際意義也就越小。

（二）按房地產用途細分

居住物業市場（含普通住宅、別墅、公寓市場等）、商業物業市場（寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設施、酒店市場等）、工業物業市場（標準工業廠房、高新技術產業用房、研究與發展用房、工業寫字樓、倉儲用房市場等）、特殊物業市場、土地市場等。

（三）按增量存量細分（難點）

通常將房地產市場劃分為三級市場：一級市場（土地使用權出讓市場）、二級市場（土地轉讓、新建商

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品房租售市場）、三級市場（存量房地產交易市場）

按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場（增量市場或一手房市場）和二級房屋市場（存量市場或二手房市場）。

（四）按交易方式細分

房地產交易包括房地產轉讓、房地產租賃和房地產抵押。土地的交易（土地使用權）包括土地買賣、租賃和抵押等子市場；新建成的房地產產品交易存在著銷售（含預售）、租賃（含預租）和抵押等子市場；面向存量房屋的交易則存在著租賃、轉讓、抵押、保險等子市場。

【2005、2007年試題】房地產市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產產品交易不包括（子市場。

A．租賃 B．銷售 C．保險 D．抵押 答案：C 【易混淆點辨析】問：新建成的房地產產品交易，為什么提法是“銷售”而不提“轉讓”？是不是習慣上都把第一次銷售稱為“銷售”，第二次及以后則都稱為“轉讓”（就好比土地使用權一樣，第一次稱為“出讓”，第二次及以后稱為“轉讓”）。而存量房地產交易子市場為什么又有“保險”？我認為，保險并沒有發生交易，為什么它居然是一種交易的子市場呢？我始終不明白其道理。如果這句話作為一道判斷題在考試時出現，至少我會被倒扣分。請給予分析。

答：銷售與轉讓的區別在于前者是后者的一種最常見形式，銷售俗稱買賣，而轉讓除買賣外還有繼承、贈與等其他合法轉讓方式的內涵。新建成的房地產產品一般只有銷售這一種轉讓形式；集體土地使用權變成建設用地使用權稱為“出讓”，變成建設用地使用權后再次讓渡稱為“轉讓”，不能用“出讓”；至于保險市場，我個人認為，不應屬于房地產交易的一種，建議改為“拍賣”要好一些，拍賣是轉讓的一種特殊形式。

（五）按目標市場細分

可以按照市場營銷過程中的目標市場來細分房地產市場?？梢詫⒛撤N物業類型按其建造標準或價格水平，細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業市場，也可以按照目標市場的群體特征進行細分，例如，老年住宅市場、青年公寓市場等。

可以將五種劃分方式疊加在一起，得到更細的子市場。如北京市寫字樓出售市場、深圳羅湖土地拍賣）

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市場、南京市二手房轉讓市場、上海市甲級寫字樓租賃市場等。

【易混淆點辨析】在對某市房地產市場進行細分時，劃分出“某市甲級寫字樓租賃市場”，這種劃分所采用的市場細分標準有（A．按存量增量細分 B．按交易形式細分 C．按目標市場細分 D．按房地產用途細分 E．按地域細分 答案：BCD 問：此題為什么沒有E選項？

史家解讀：因為題目的前提條件是“在對某市房地產市場進行細分時”，就不能再指出“按地域細分”這一標準了。

三、房地產市場指標

（一）供給指標（10項）（重要考點）

（1）新竣工量（New Completions，NCｔ），是指報告期（如第ｔ年或半年、季度、月，下同）內新竣工房屋的數量，中國新竣工量統計指標是竣工面積。

（2）滅失量（δt），是指房屋存量在報告期期末由于各種原因（毀損、拆遷等）滅失掉的部分。（3）存量（Stock，St），是指報告期期末已占用和空置的物業空間總量，報告期存量＝上期存量+報告期新竣工量－報告期滅失量（St＝St－1＋NCt－δt）。

（4）空置量（Vacancy，VCt）（難點），是指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分。由于市場分析過程中的空置量通常指存量房屋中可供市場吸納的部分，并與新竣工量共同形成當前的市場供給，所以嚴格意義上的空置量，還應該從沒有被占用的房屋數量中扣除季節性使用或由于各種原因不能用于市場供應的房屋數量。中國目前空置量是指“報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本告期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建（史家解讀：回遷安置房）、統建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積?！保?。

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史家解讀：中國目前空置量的表述是不完整的且自相矛盾，前面說空置量是屬于可供銷售或出租的范圍的，后面又說空置量不包含幾類不可銷售或出租的房屋面積，另據其意分析，某時點空置量應該小于該時點可供租售量。建議可表述為：報告期末存量中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本告期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。另，對已銷售出去的存量房屋的空置情況，由于調查成本和難度很高，統計精度達不到規定要求，因此空置量僅指增量房，不涵蓋存量房。

（5）空置率（Vacancy Rate，VRt），是指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt＝VCt/St。包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

（6）可供租售量（House sfor Sale/Rental，HSRt），是指報告期期末可供銷售或出租房屋的數量?？晒┳馐哿浚缴掀诳晒┳馐蹟盗恳簧掀谖{量＋報告期新竣工量（HSRt＝HSRt－1－AVt－1＋NCt）。因為并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某時點的空置量通常大于該時點可供租售的數量。（史家解讀：最后這句話的意思是：空置量＞可供租售量）

【2008年試題】2007年末，某市住房總量為5000萬㎡，其中經濟適用住房400萬㎡，商品住房3750萬㎡；同期住房空置量為750萬㎡，其中經濟適用住房為50萬㎡，商品住房為450萬㎡，則該市2007年末的商品住房空置率是（A．9% B．12% C．12．5% D．15% 答案：B 見教材P39 解析：空置率＝空置量/房屋存量，450/3750＝12%。

【2012年試題】下列房地產指標中，屬于房地產供給指標的是（A．空置率 B．預售面積 C．房地產價格 D．房屋空間使用數量 答案：A 見教材P39）。）。

解析：B、C選項屬于交易指標；D選項屬于需求指標。

（7）房屋施工面積（Buildings Under Construction，BUCt）包括報告期新開工的面積和上期開工跨

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入報告期繼續施工的房屋面積，以及上期已停建在報告期恢復施工的房屋面積。報告期竣工和報告期施工后又停建緩建的房屋面積。（舉例：報告期新開工的面積10000平方米，上期開工跨入報告期繼續施工的房屋面積5000平方米，上期停緩建而在報告期恢復施工的房屋面積1000平方米，則房屋施工面積＝16000平方米，報告期竣工的房屋面積4000平方米和報告期施工后又停建緩建的房屋面積800平方米已包含在16000平方米的施工面積中，不得重復計入房屋施工面積！）

（8）房屋新開工面積（Construction Starts，CSt），是指在報告期內新開工建設的房屋面積，不包括上期跨入報告期繼續施工的房屋面積和上期停緩建在報告期恢復施工的房屋面積。房屋的開工日期應以房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為準。（舉例：接上例，報告期新開工的面積10000平方米，上期開工跨入報告期繼續施工的房屋面積5000平方米，上期停緩建而在報告期恢復施工的房屋面積1000平方米，則房屋新開工面積＝10000平方米，房屋新開工面積是房屋施工面積中的一項）

【2011年試題】某城市2010年商品住房施工面積為1000萬平方米，其中從2009年跨入2010年繼續施工的面積為300萬平方米，恢復施工的面積為200萬平方米。該城市2010年商品住房新開工面積是（）萬平方米。A．500 B．700 C．800 D．1000 答案：A 見教材P39 解析：房屋新開工面積是指報告期內新開工建設的房屋面積，不包括上期跨入報告期繼續施工的房屋面積和上期停緩建而在報告期恢復施工的房屋面積。1000－（300＋200）=500（萬平方米）。

（9）平均建設周期（Construction Period，CPt），指某種類型的房地產開發項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數值上，平均建設周期＝房屋施工面積/新竣工面積（CPt＝BUCt/NCt）。（舉例：接上例，平均建設周期＝16000/4000=4（年））

【2012年試題】某城市寫字樓市場年初存量為1000萬平方米，空置量為40萬平方米，本年寫字樓施工面積為100萬平方米，新開工面積為60萬平方米，新竣工面積為50萬平方米，該城市寫字樓的平均建設周期為（A．1．20 B．1．67 C．2．00）年。

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D．2．80 答案：C 見教材P39 解析：平均建設周期＝房屋施工面積/新竣工面積＝100/50＝2（年）。

【2004年試題】某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬平方米，2002年末完工轉入2003年繼續施工的房屋建筑面積為30萬平方米，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬平方米。那么，該市房屋的平均建設周期為（A．0．5年 B．l．5年 C．2年 D．3年 答案：B 解析：（90＋30）÷80＝1.5（年）。

（10）竣工房屋價值（Value of Buildings Completed，VBCt），指在報告期內竣工房屋本身的建造價值?？⒐し课莸膬r值一般按房屋設計和預算規定的內容計算?？⒐し课輧r值一般按工程施工結算價格計算。

（二）需求指標（11項）

（1）國內生產總值（GDP），是按市場價格計算的一個國家（或地區）所有常住單位在一定時期內生產活動的最終成果。國內生產總值有三種表現形態，即價值形態、收入形態和產品形態。國內生產總值有三種計算方法，即生產法、收入法和支出法。

（2）人口數量，是指一定時點、一定地區范圍內有生命的個人總和，包括戶籍人口、常住人口和現有人口。（史家解讀：人口數量不是上述三項之和）常住人口是指經常居住在某地的人口，包括常住該地并登記了常住戶口的人，以及無戶口或戶口在外地而住在該地1年以上的人，不包括在該地登記為常住戶口而離開該地1年以上的人；現有人口又稱瞬間人口峰值，是指在規定的標準時點下，在這個地區居留的人口。常住人口與一個地區的社會經濟關系更為密切。

（3）城市家庭人口規模，是指居住在一起，經濟上合在一起共同生活的家庭成員數量。凡計算為家庭人口的成員，其全部收支都包括在本家庭中。

（4）就業人員數量，是指從事一定社會勞動并取得勞動報酬或經營收入的人員數量。（5）就業分布，是指按產業或職業分類的就業人員分布狀況。

（6）城鎮登記失業率，是指城鎮登記失業人員與城鎮單位就業人員（扣除使用的農村勞動力、聘用的離退休人員、港澳臺及外方人員）、城鎮單位中的不在崗職工、城鎮私營業主、個體戶主、城鎮私營企業和）。

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個體就業人員、城鎮登記失業人員之和的比。

（7）城市家庭可支配收入，是指家庭成員得到可用于最終消費支出和其他非義務性支出以及儲蓄的總和，即居民家庭可以用來自由支配的收入。它是家庭總收入扣除繳納的所得稅、個人繳納的社會保障費以及記賬補貼后的收入。（史家解讀：義務性支出如納稅額、社保費和住房公積金等）

（8）城市家庭總支出，是指除借貸支出以外的全部家庭支出，包括消費性支出、購房建房支出、轉移性支出、財產性支出、社會保障支出。

（9）房屋空間使用數量，是指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數量。

（10）商品零售價格指數，是反映一定時期內城鄉商品零售價格變動趨勢和程度的相對數。商品零售價格的變動直接影響到城鄉居民的生活支出和國家的財政收入，影響居民購買力和市場供需的平衡，影響到消費與積累的比例關系。

（11）城市居民消費價格指數，是反映一定時期內城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務項目價格變動趨勢和程度的相對數。該指數可以觀察和分析消費品的零售價格和服務項目價格變動對職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資政策的依據。

（三）市場交易指標（9項）（重要考點）

（1）銷售量（Houses Sold，HSt），是指報告期內銷售房屋的數量。（2）出租量（Houses Rented，HRt），是指報告期內出租房屋的數量。

（3）吸納量（Absorption Volume，AVt），指報告期內銷售量和出租量之和（AVt＝HSt＋HRt）。（4）吸納率（AbsorptionRate，ARt），是指報告期內吸納量占同期可供租售量的比例（ARt＝AVt/HSRt）。（5）吸納周期（Absorption Period，APt），是指按報告期內的吸納速度（單位時間內的吸納量）計算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間（APt＝HSRt/AVt），在數值上等于吸納率的倒數。在新建商品房銷售市場，吸納周期又稱為銷售周期。

【2009年試題】某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（）。A．半個月 B．2個月 C．半年 D．2年 答案：D 解析：吸納周期在數值上等于吸納率的倒數，按年計算。1/50%＝2年。

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【2007年試題】某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套，則吸納周期為（A．0．63 B．1．63 C．2．25 D．12．50 答案：C 解析：吸納量＝本期銷售＋本期出租＝8萬套

可供租售量＝可供銷售量＋本期新竣工量＝5＋13＝18（萬套）吸納周期＝可供租售量/吸納量＝18/8＝2．25（年）。

（6）預售面積，是指報告期內已正式簽訂商品房預售合同的房屋建筑面積。【教材變化內容】（7）房地產價格，是指報告期房地產市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的中位數或平均數價格表示。（史家解讀：中位數是指將一組數據按大小排序后，位于最中間的數值）

（8）房地產租金，是指報告期房地產市場中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數或平均數租金表示。

（9）房地產價格指數，是反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數，包括房屋銷售價格指數、房屋租賃價格指數和土地交易價格指數。

（四）市場監測與預警指標（10項）

（1）土地轉化率，是指報告期內政府批準新建商品房預售和銷售面積與當期出讓土地規劃建筑面積的比例，用于監測土地供應與住房供應之間的關系，反映土地轉化為房屋的效率。

（2）開發強度系數，是指房地產開發投資與GDP或固定資產投資的比例。

（3）開發投資杠桿率，是指房地產開發投資與開發商投入的自有資金或權益資本的比率。開發投資杠桿率反映開發企業的財務風險水平，它的數值越高，越說明開發商投入自有資金越少，利用杠桿資金越多，財務風險越大?！窘滩脑黾幼兓瘍热荨?/p>

（4）住房可支付性指數（Housing Affordability Index，HAI），是指中位數收入水平的家庭對中位數價格的住房的承受能力，在數值上等于家庭可承受房價的上限與該城市實際住房中位數價格之比，如果HAI<100，說明居民家庭只能承受更低價格的住房。

（5）住房價格合理性指數，是指從城市經濟基本面可支撐住房價格的角度，對當前實際住房價格合理）年。

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性做出的判斷，反映了實際住房價格與城市經濟基本面指標的協調關系。

（6）房價租金比，是指房地產價格與租金的比值，用來考察房地產價格是否過度偏離其使用價值。（史家解讀：國際通行的房價租金比警戒線是300：1，若超過此值，則說明該區域房價偏高，若低于200：1，則說明房價泡沫不大。房價租金比＝單位建筑面積房價÷單位建筑面積月租金）

（7）量價彈性，是指報告期內房地產價格變化率與交易變化率的比值。依據交易量和價格的升降關系，可以判斷市場所處的景氣階段?！窘滩淖儎觾热荨俊?/p>

（8）個人住房抵押貸款還款收入比，是指住房抵押貸款月還款額占月家庭收入的比例，反映個人住房抵押貸款違約風險水平。（史家解讀：個人住房抵押貸款還款收入比越高則說明違約風險越大）

（9）住房市場指數（HMI），是反映房地產開發商對未來市場預期的指標，根據開發商對當前銷售、未來6個月內銷售量的預期（好、一般、差）以及開發商對潛在購買者數量預期（高、平均、低）的調查結果構造。

（10）消費者信心指數，是指消費者近期的購房意愿，通常根據對消費者“未來6個月內是否計劃買房？未來6個月內是否計劃買自住房？”的調查結果來構造。

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第二篇：企業與房地產項目財務分析指標

短期償債能力分析：

1、流動比率，計算公式： 流動資產 / 流動負債

2、速動比率，計算公式：（流動資產-存貨）/ 流動負債

3、現金比率，計算公式：（現金+現金等價物）/ 流動負債

4、現金流量比率，計算公式： 經營活動現金流量 / 流動負債

5、到期債務本息償付比例，計算公式： 經營活動現金凈流量 /（本期到期債務本金+現金利息支出）

長期償債能力分析：

1、資產負債率，計算公式： 負債總額 / 資產總額

2、股東權益比例，計算公式： 股東權益總額 / 資產總額

3、權益乘數，計算公式： 資產總額 / 股東權益總額

4、負債股權比例，計算公式： 負債總額 / 股東權益總額

5、有形凈值債務率，計算公式： 負債總額 /（股東權益-無形資產凈額）

6、償債保障比率，計算公式： 負債總額 / 經營活動現金凈流量

7、利息保障倍數，計算公式：（稅前利潤+利息費用）/ 利息費用

8、現金利息保障倍數，計算公式：（經營活動現金凈流量+現金利息支出+付現所得稅）現金利息支出

營運分析

1、存貨周轉率，計算公式： 銷售成本 /平均存貨

2、應收賬款周轉率，計算公式： 賒銷收入凈額 /平均應收賬款余額

3、流動資產周轉率，計算公式： 銷售收入 /平均流動資產余額

4、固定資產周轉率，計算公式： 銷售收入 /平均固定資產凈額

5、總資產周轉率，計算公式： 銷售收入 /平均資產總額

盈利分析

1、資產報酬率，計算公式： 凈利潤 /平均資產總額

2、凈資產報酬率，計算公式： 凈利潤 /平均凈資產

3、股東權益報酬率，計算公式： 凈利潤 /平均股東權益總額

4、毛利率，計算公式： 銷售毛利 / 銷售收入凈額

5、銷售凈利率，計算公式： 凈利潤 / 銷售收入凈額

6、成本費用凈利率，計算公式： 凈利潤 / 成本費用總額

7、每股利潤，計算公式：（凈利潤-優先股股利）/ 流通在外股數

8、每股現金流量，計算公式：（經營活動現金凈流量-優先股股利）/ 流通在外股數

9、每股股利，計算公式：（現金股利總額-優先股股利）/流通在外股數

10、股利發放率，計算公式： 每股股利 / 每股利潤

11、每股凈資產，計算公式： 股東權益總額 / 流通在外股數

12、市盈率，計算公式： 每股市價 / 每股利潤

13、主營業務利潤率=主營業務利潤/主營業務收入*100%

發展分析

1、營業增長率，計算公式： 本期營業增長額 / 上年同期營業收入總額

2、資本積累率，計算公式： 本期所有者權益增長額 / 年初所有者權益

3、總資產增長率，計算公式： 本期總資產增長額 / 年初資產總額

4、固定資產成新率，計算公式：平均固定資產凈值 /平均固定資產原值

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房地產項目財務分析指標

一類是靜態指標，一類是動態指標。

靜態指標沒有考慮資金的時間價值，主要指標包括開發商成本利潤率、成本收益率、投資利潤率、靜態投資回收期、自有資金利潤率、借款償還期等；

1、開發商成本利潤率

開發商成本利潤率=（項目總開發價值-總開發成本）/總開發成本

如果項目全部銷售，則項目總開發價值等于扣除銷售稅金后的凈銷售收入；如果項目全部用于出租，則項目總開發價值為項目在整個持有期內所有凈經營收入的現值累計之和。項目的總開發成本，一般包括土地費用、前期開發費用、建安成本、管理費、財務費用、銷售費用和其他費用。

開發商利潤實際是對開發商所承擔的開發風險的回報。一般來說，對于一個開發期為2-3年的項目，項目建成后出售，其開發商成本利潤率大體為30%~50%。

2、成本收益率

成本收益率=開發投資項目竣工后項目正常盈利年份的年凈經營收入/總開發成本

3、投資利潤率（通過損益表計算）

投資利潤率=年利潤總額/項目總投資

年利潤總額=年產品銷售收入-年產品銷售稅金及附加-年總成本費用

年產品銷售稅金及附加=年增值稅+年營業稅+年特別消費稅+年資源稅+年城市維護建設稅+年教育費附加

項目總投資=建設投資+流動資金投資（一般可忽略）

在財務評價中，投資利潤率大于等于行業平均投資利潤率時，一般認為項目有盈利。

4、靜態投資回收期

靜態投資回收期=累計凈現金流量開始出現正值的年份數-1+上一年累計凈現金流量的絕對值/當年凈現金流量

5、自有資金利潤率（通過損益表計算）

自有資金利潤率=年平均利潤總額/自有資金

6、借款償還期

借款償還期=借款償還后開始出現盈余年份數-開始借款年份+當年償還借款額/當年可用于還款資金額

動態指標需計算資金的時間價值，主要指標包括內部收益率、財務凈現值、動態投資回收期等；

1、內部收益率

指項目各年累計凈現金流量現值等于零時的折現率。

2、財務凈現值

n

NPV=

t=0 CI?CO t i為基準收益率或設定的目標投資回報率

如果NPV大于等于0，說明項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因此在財務上可行。

3、動態投資回收期

動態投資回收期=（累計折現值開始出現正值的年數-1）+上年累計折現值的絕對值/當年凈現金流量的折現值

第三篇：房地產市場監察做法與體會

一、清理整頓的主要做法

對全縣房地產建設項目超容積率、建筑規費欠交土地出讓金、稅費征繳和違章建筑等情況進行全面清理，工作涉及面廣、工作量大、政策性強、情況比較復雜、人手緊缺。為克服多重困難，扎實有效地推進此項工作，我們主要采取了以下辦法：

四是立足實際，突出重點。實際工作中采取翻閱資料、查看圖紙、勘測現場、丈量面積等方法，將全縣26個房地產開展項目分成三個批次進行。重點突出“四抓”：抓基點，強化開發企業資質管理，優化開發企業結構；抓難點，切實搞好房地產開發項目的源頭管理；抓熱點，加大典型案件的查處力度；抓弱點，正確處理規范與發展的關系，不護短，不手軟。對全縣2005年以來的26個房地產開發項目及10宗經營性土地進行清理整頓，并且與項目負責人進行當面交涉，下達催繳通知書。同時做好規范工作，解決了少批多建、超容積率、變更規劃、漏繳稅費等薄弱環節存在的問題，對抵制清查或不接受限期處理的開發客商和開發企業暫時停辦其所有業務；對違約未交清土地出讓金的開發企業收回土地使用權，如日日順房地產有限公司違約未交清1310萬元土地出讓金，由政府收回14000平方米的土地使用權，這些做法增強了開發客商和開發企業的守法意識。

五是督促整改，糾建并舉。查處結合，糾建并舉方能保證活動實效。經過近半年的努力，大力查處了房地產領域違紀案件，嚴懲了違法違紀分子，較好地體現了依法執政。在加大查處的同時，進一步加大了改善管理軟環境的力度。把此項活動與四大建設，即效能建設、行風建設、作風建設、制度建設相結合，重點做好了招投標中心、行政審批電子監察、國庫集中收付、稅控機打發票等改革舉措，從源頭上控制房地產市場腐敗現象和行為發生。

二、清理整頓的長效機制

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針對房地產業違法違規、權錢交易比較集中的領域和環節，特別是利用審批權和執法權進行索賄受賄的，縣紀委監察、城建、國土、房管等部門在嚴厲打擊和整治房地產市場違法違規行為的同時，建立房地產市場秩序的長效管理機制，切實從源頭上預防腐敗商業賄賂的滋生。

一是建立統一規范的招投標中心。將所有能向社會進行公開招標的事項，都納入招投標中心進行公開招標，使土地出讓、融資、開發、市場準入、銷售和社區服務等整個房地產投資開發經營過程，在同一個科學有序的管理和統一標準的監控之中進行，使房地產市場價格透明，銷售操作規范，信息渠道暢通，消費維權簡便易，營造了公開、公正、公平、有序的房地產開發經營新秩序和標準統一的市場競爭新環境。

二是實行土地掛牌出讓制度。為進一步規范國有土地使用權出讓，取締房地產業中的非法出讓、惡性滯壓土地、“暗箱”操作、“空手套白狼”行為，今后全縣國有土地使用權出讓一律暴露在陽光下，實行土地掛牌拍賣，避免人為干擾因素，使土地的價格趨于合理，確保國有資產不流失。土地掛牌拍賣既有效遏制了惡性競爭和土地市場的泡沫經濟，又防止和避免了腐敗行為的產生；既減少了諸多的“中間環節”，防止出現多頭無序供地現象，又有利于房地產市場的健康發展，營造了一種公平競爭的環境。

第四篇：房地產市場形勢分析與展望

房地產市場形勢分析與展望

2008年，受國際金融危機及國內經濟回調的影響，住房銷售 低迷，房價漲勢逐步回落，房地產市場進入調整階段，調整程度 逐步加深。208年下半年，作為擴大內需、促進經濟增長的重點，中央及地方政府連續出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產市場 的調控政策。2009年較高的房價將有一定下行空間，隨著房價的 合理回歸，政策逐步落實，自住型需求將陸續釋放。

一、我國仍處在房地產市場持續發展階段

與美國等發達國家住房市場已進入成熟期不同，我國正處在 城市化和工業化進程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是 我國住房市場快速發展的市場基礎，其中除了少數低收入群體住 房需要政府提供保障性外，還有幾種類型的住房需求依靠住房市 場：

一

類是剛剛步入社會不久，成家立業需要住房的年輕人，包

括本地離開父母獨立生活和外地進入大中城市工作的年輕人。他 們需要的住房是功能設施齊全、舒適、方便，小戶型、價格適中，可以承受得起的住房。一類是已經購買房改房，生活水平提高，希望以小換大改善居住條件的人群。這兩部分人具有一定收入和 經濟能力，借助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會的基 本群體，占大多數，也是住房市場自住型的基本需求群體。還有

一

類是投資型需求。改革開放使中國人民財富有了較大增長，需 要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場。購置住 宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價后出 售獲利，是通過購房實現手中的貨幣增值。

二、此輪房地產市場調整是市場經濟內在規律的作用

從2007年年末開始，住房市場形勢急轉直下進入調整期，其 根本原因是市場內在規律對房地產行業幾年高速增長積累的矛盾

和問題進行自我強制調整的結果。2004年以來，在我國經濟較快 增長，居民收入不斷提高，對房地產市場預期向好的基礎上，投 資型住房消費大量入市，不斷推高房價以獲利；開發商大量高價 拍地，以獲取更高的回報，推高了住房的成本；自住型消費者在“買漲不買落”的心理驅使下，集親戚朋友之力提前購房，透支 了部分基礎消費需求。幾種因素疊加，埋下了隱患，導致了目前 住房市場需求減少、調整期的到來。

第一，大量投資者進入，市場需求過旺，使房價快速上漲，脫離了普通居民的承受能力，加之市場供應的中小戶型、中低價 位的住房偏少，將普通消費需求擠出了市場。

第二，房地產市場過快發展、房價過高弓l起了國家連續實施 房地產調控政策，隨著宏觀調控的累積效應發揮作用，尤其是對 第二套住房貸款政策的調控，一些投資性和投機性資金撤出住房 市場。

第三，今年以來國際金融危機愈演愈烈，中國經濟向下調整，消費者收入預期及對房價預期發生變化，觀望氣氛濃厚，加劇了 市場調整的程度。

雖然房地產市場的調整短期內對經濟穩定增長帶來了較大影

響，但此次調整是對前幾年房地產業過快增長和房價虛高的修正。將使過高的房價逐步向合理水平回歸；使供給結構和需求結構更 加合理。這次調整是我國房地產業自198年市場化改革以來，經

歷的真正市場周期性調整，得到市場的錘煉和洗禮的房地產業將 更具競爭力。房地產市場只有充分調整到位，才具備持續、健康 發展的基礎。

三、影響209年房地產市場走勢的因素分析

1、影響住房消費者預期變化的因素分析

2008年在國內外經濟下行、前期國家偏緊的房地產調控政策

影響下，消費者預期比較悲觀，持幣觀望。隨著國家宏觀調控政 策的調整，消費者預期將逐漸發生變化，在觀望中尋找機會。一

是國家已經將支持房地產業穩定發展作為保增長的重點產業，并 連續出臺一系列鼓勵住房消費的政策，從政策層面上給予消費者 信心。二是我國連續出臺強力度的刺激經濟的措施，力爭2009年 經濟增長保持在8％以上，在就業和居民收入增長方面基本穩定了 預期。三是由于我國人多地少，目前仍然處在經濟較快增長階段。從較長時間看，住房價格仍然是穩步上升的趨勢。近期房價下行 是對前期房價過高的修正，而且國家連續出臺多項鼓勵住房消費 政策，一旦房價調整到位，將會出現反彈。因此，部分自住型消 費者開始關注房市，而理智的投資型消費者也在觀察抄底的機會。

2、國家一系列調控政策影響分析

2008年下半年，國家連續五次降低貸款利息，五年以上的貸

款利息降低1．9個百分點；為了鼓勵住房消費，將購買普通住房

8的貸款優惠利率由基準利率的0．5倍下調到O7倍，使利用按揭

8．..貸款購房者節約了較大的利息費用。據銀行計算，按等額本息還 款方式的按揭貸款，以上兩項因素使月還款額節約18％左右。1O月份，財政部、稅務局決定購買9O平米以下的普通住房契稅減按 1％收取，使購房成本降低了2％以上。同時，對個人購買和出售住 房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對出售普通住房 給予營業稅的優惠，降低了二手房的交易成本。

3、住房的市場價格走勢分析

2004年以來，尤其是2007年，我國住房價格較快上漲，一定 程度偏離了居民的承受能力，使得住房市場量縮、價落。經過一 年的調整，房價僅回落到2007年末的水平，2007年價格虛高的水 分并沒有擠掉，雖然國家優惠政策降低了居民購房成本，但與居 民的實際支付能力還有距離。據央行第三季度城鎮儲戶問卷調查，居民未來三個月有購房意向占比僅為133分別比上季和同期下

．％，..降1．8和2．8個百分點，為1999年以來的最低點，反映出房價調 整還沒有到位。

綜上分析，住房市場調整正在進行中，消費者持幣觀望等待

機會，市場存量房較多，房價還有下行的空間，直至下跌到消費 者接受的水平，整體看調整有向深度發展的勢頭。由此預計2009年上半年，房價承接2008年的下滑勢頭，房價水平將繼續回落。由于區域經濟的差異性，各地區調整的進度和幅度不盡一致。一 些調整比較早、調整幅度較深的城市，隨著價格的下降，將有自 住型需求陸續入市。隨著經濟適用房和限價房大量入市，下半年 市場成交量將出現趨穩的跡象。

四、政策建議

在國家已經出臺較多的調控政策條件下，2009年政策的立足

點應該關注和解決房地產市場調整過程中出現的新問題、新情況，并遵循市場運行的客觀規律，促進房價合理回歸。

第一，在市場調整中，應以開發企業自救為主，鼓勵開發商

針對市場需求開展多種方式營銷、合理定價，協助緩解與老業主 矛盾，打消開發商降價的后顧之憂，只有房價合理回歸，才能釋 放需求。

第二，應注重發揮市場機制調節和自我修正作用，利用市場的力量擠出泡沫，這樣有利于行業可持續健康發展，促進行業的 調整和市場洗牌，促進行業集中度的提高。

第三，各地要因地制宜，不斷探索，解決經濟適用房和限價

房建設和銷售中出現的問題。應適時調整規劃，可嘗試采取政府 收購作為廉租房，或擴大申購范圍，甚至可以轉為商品房的方式 解決棄購現象。根據市場形勢變化科學、合理的核算經濟適用房 和限價房的發標價格，選擇交通方便的地點。對于建設經濟適用 房和限價房增加成本、甚至虧損的開發商，要給予減免稅費、資 金支持等優惠政策，鼓勵開發商積極參-9保障性住房的建設。

第四，重視開發商資金緊張和存量房增加的問題，地方政府

可以收購資金鏈斷裂的項目作為廉租房，避免出現爛尾樓；并鼓 勵社會資金(包括企業和機構)低價收購部分存量房，用于做周 轉宿舍或出租。

第五，著手研究和解決制約房地產業健康發展的體制、機制

問題，應抓住調整機遇建立行業良性發展的長效機制，如地方財 政與房地產業的關系、物業稅、規范市場及房地產融資機制創新 等，為房地產業持續健康發展奠定制度基礎。

(國務院發展研究中心廖英敏)

經濟復蘇前景有待觀察

從一季度主要宏觀經濟指標看，經濟運行繼續保持了2008年

下半年以來的回落趨勢，GDP增速進一步下降到6．％，比上年四

季度回落0．7個百分點。但是，隨著政府一攬子經濟刺激方案的實 施和效應的逐步顯現，一系列宏觀經濟指標和先行指標明顯好轉。3月份，規模以上工業企業增加值同比增長8．％，比—2月份加

快4．5個百分點。一季度，全社會固定資產投資和社會消費品零售 總額同比增長28．8％和15．9％，分別比上年同期加快4．2和3．6個 百分點?？梢耘袛?，一季度應為本輪經濟回落的底部，二季度經 濟增長將出現一定幅度的回升。這樣，在全球經濟普遍低迷的情 況下，我國經濟有望率先復蘇。

值得注意的是，目前經濟回升的基礎尚不穩固，復蘇前景及

可持續性不容樂觀。

首先，一季度消費、投資增長達到較高水平，但在相當程度

上是政府政策效應的反映，如政府大規模增加投資、信貸規模急 劇擴張、家電下鄉等，而市場主導的內需擴張缺乏有力支撐。經 濟增長持續下降，對就業和收入預期均產生較大不利影響。大量 畢業生難以找到工作、農民工就業機會減少和收入下降，不利于 消費需求的持續擴張。如果短期需求回升主要來自中間需求而非 最終消費需求，將無法從根本上解決需求不足問題，還會加劇已 經存在的產能過剩。從投資看，年初以來，出口占比較高的外向 型企業經濟效益比上年四季度進一步下降。通過產業關聯和收入

第五篇：房地產市場監察做法與體會

隨著房地產市場的逐步放開，縣房地產市場囤積土地、無證經營、少批多建、違章建設、隱瞞稅費、漏交規費、超容積率和房屋私下交易、非法交易、偷漏稅費的問題日益突出，加之沒有建立招投標中心，圍標、串標現象時有發生，房地產市場秩序十分混亂。為規范房地產市場秩序，縣紀委監察局強化執法監察職能，劍指土地房產市場，從2011年8月份開始對2005年以來的經營性土地和房地產開發項目進行全面清理整頓。截止目前，已清理整頓了10宗經營性土地及26個房地產開發項目，共涉及土地面積46萬平方米，房屋建筑面積79萬平方米，挽回經濟損失2849.8萬元，其中補征稅款1666.2萬元，補交土地出讓金1136萬元、追繳建設規費47.6萬元；查處房地產市場中違紀案件4起，處理4人，為創造一個公正、公平、有序的土地市場環境奠定了一定基礎，逐步使全縣房地產業走向良性發展。

一、清理整頓的主要做法

對全縣房地產建設項目超容積率、建筑規費欠交土地出讓金、稅費征繳和違章建筑等情況進行全面清理，工作涉及面廣、工作量大、政策性強、情況比較復雜、人手緊缺。為克服多重困難，扎實有效地推進此項工作，我們主要采取了以下辦法：一是高度重視，高位推動?？h委、縣政府對此項活動高度重視，以縣委辦、政府辦的名義聯合下發了《關于成立縣清理房地產建設項目工作領導小組的通知》（黎辦字〔2011〕62號），同時結合本縣實際制定了《關于在全縣開展經營性土地和房地產開發項目清理整頓工作的實施方案》，明確了工作目標、重點和步驟，提出了具體的措施和要求。領導小組由縣委常委、常務副縣長和縣委常委、紀委書記親自掛帥。辦公室設立于縣紀委監察局，由縣紀委副書記、監察局局長及紀檢監察一室、二室主任負責組織協調工作，抓好長期作戰。

二是精心組織，整合力量。在領導小組的統一領導下，縣監察局負責組織協調工作，縣建設局、國土局、房管局、財政局、審計局、國稅局、地稅局等部門和單位各司其職。縣監察局同時還對各職能部門在清理整頓中的不作為、弄虛作假等違法違規行為進行嚴肅查處。同時抽調了10名有事業心、懂法律、能操作的干部，分成2個小組開展工作，并且實行責任掛鉤制度，做到了分片包干、專人負責、獎懲激勵，不僅有效增強了參與人員的責任感，還充分調動了參與人員的積極性，形成了上下聯動、左右配合、齊抓共管的良好工作格局。

三是全面發動，扎實推進。根據領導小組和辦公室的安排，召開了專題動員會議，縣建設局、國土局、房管局、財政局、審計局、國稅局、地稅局等多個部門的領導干部參加了會議，一并下發了文件。嚴格按照“明確程序、規范行為、促進發展”工作方針，預定了“宣傳發動和調查摸底、審查認定和提出處理意見、依法整頓和依法處理、總結完善和建章立制”四個階段步驟。第一階段從2011年8月1日至9月1日結束，期間利用了各種新聞媒體廣泛宣傳發動，使大家明確國家的土地法律法規政策和此次清理整頓活動的重要性必要性，同時全面開展經營性土地和房地產開發項目的調查摸底，分類劃片，逐宗清查，逐宗登記，建立臺賬。第二階段從2011年9月1日至11月1日結束，期間根據調查摸底的情況，對照國家法律、法規、政策及相關建設項目的合同、協議，查明違法違規事實，區分情況，提出處理意見報縣委、縣政府研究。第三階段從2011年11月1日至2012年1月1日結束，期間根據縣委、縣政府研究確定的處理意見，整頓規范，處理到位。第四階段從2012年1月1日至2012年2月1日結束，期間組織回頭看，查漏補缺，防止遺漏清查對象；同時，總結經驗，建章立制，建立依法管理土地的長效機制，完善房地產市場相關政策制度。

四是立足實際，突出重點。實際工作中采取翻閱資料、查看圖紙、勘測現場、丈量面積等方法，將全縣26個房地產開展項目分成三個批次進行。重點突出“四抓”：抓基點，強化開發企業資質管理，優化開發企業結構；抓難點，切實搞好房地產開發項目的源頭管理；抓熱點，加大典型案件的查處力度；抓弱點，正確處理規范與發展的關系，不護短，不手軟。對全縣2005年以來的26個房地產開發項目及10宗經營性土地進行清理整頓，并且與項目負責人進行當面交涉，下達催繳通知書。同時做好規范工作，解決了少批多建、超容積率、變更規劃、漏繳稅費等薄弱環節存在的問題，對抵制清查或不接受限期處理的開發客商和開發企業暫時停辦其所有業務；對違約未交清土地出讓金的開發企業收回土地使用權，如日日順房地產有限公司違約未交清1310萬元土地出讓金，由政府收回14000平方米的土地使用權，這些做法增強了開發客商和開發企業的守法意識。

五是督促整改，糾建并舉。查處結合，糾建并舉方能保證活動實效。經過近半年的努力，大力查處了房地產領域違紀案件，嚴懲了違法違紀分子，較好地體現了依法執政。在加大查處的同時，進一步加大了改善管理軟環境的力度。把此項活動與四大建設，即效能建設、行風建設、作風建設、制度建設相結合，重點做好了招投標中心、行政審批電子監察、國庫集中收付、稅控機打發票等改革舉措，從源頭上控制房地產市場腐敗現象和行為發生。

二、清理整頓的長效機制

針對房地產業違法違規、權錢交易比較集中的領域和環節，特別是利用審批權和執法權進行索賄受賄的，縣紀委監察、城建、國土、房管等部門在嚴厲打擊和整治房地產市場違法違規行為的同時，建立房地產市場秩序的長效管理機制，切實從源頭上預防腐敗商業賄賂的滋生。

一是建立統一規范的招投標中心。將所有能向社會進行公開招標的事項，都納入招投標中心進行公開招標，使土地出讓、融資、開發、市場準入、銷售和社區服務等整個房地產投資開發經營過程，在同一個科學有序的管理和統一標準的監控之中進行，使房地產市場價格透明，銷售操作規范，信息渠道暢通，消費維權簡便易，營造了公開、公正、公平、有序的房地產開發經營新秩序和標準統一的市場競爭新環境。

二是實行土地掛牌出讓制度。為進一步規范國有土地使用權出讓，取締房地產業中的非法出讓、惡性滯壓土地、“暗箱”操作、“空手套白狼”行為，今后全縣國有土地使用權出讓一律暴露在陽光下，實行土地掛牌拍賣，避免人為干擾因素，使土地的價格趨于合理，確保國有資產不流失。土地掛牌拍賣既有效遏制了惡性競爭和土地市場的泡沫經濟，又防止和避免了腐敗行為的產生；既減少了諸多的“中間環節”，防止出現多頭無序供地現象，又有利于房地產市場的健康發展，營造了一種公平競爭的環境。

三是建立重大工程縣級領導掛點責任制。今后重點建設項目采取縣級領導“分口掛點”原則，實行“一個項目、一個領導、一個項目法人、一個工作機構、一套工作方案、一支施工隊伍”的“六個一”工作機制，每一名縣級領導對所掛項目的籌劃、協調、調度以及建設目標的實現等全過程負總責，項目責任領導一經確定，掛點領導對項目建設負責到底，一抓到底，做到職、權、責“三統一”。并在項目實施過程中實行項目建設廉政責任制，掛點領導和責任單位帶頭嚴格遵守廉潔自律各項規定。對于利用職權違反規定插手和干預項目招投標、房地產市場和其他經濟活動或為個人、親友謀取私利的，由紀檢監察部門予以嚴肅查處。

四是嚴格房地產市場行政執法監督?？h紀委監察局一方面開通房地產行政執法監督舉報電話，發動特邀監察員、人大代表、政協委員、新聞媒體等各方面人士，暢通監督渠道，加強對房地產業行政執法行為的全程監督。另一方面建立房地產行政許可、績效考核、行政執法責任、執法監督與過錯責任追究制度，防止國家公務人員徇私舞弊、濫用職權，與房地產業主權錢交易，規范房地產經營活動中的商業道德和依法執紀行政行為，進一步整頓房地產市場秩序、維系市場公平競爭。

三、清理整頓的初步成效

經過半年的整頓工作，全縣的房地產市場秩序進一步規范，很多遺留的問題得到了有效解決，城建、國土、房產部門保護土地資源的意識明顯增強，依法行政、依法管理的水平全面提升，紀檢執法監察職能得到了強化。

一是強化了監察職能，挽回了經濟損失。堅持“用一把尺子量到底”的理念，強化執法監察。去年10月，群眾反映堯**在新榮村未批先建，非法占用土地500平方米，經查證屬實后，責成有關部門按照相關法規補交了規費、稅費并給予了嚴肅處理。清理整頓工作到目前為止，總共追繳稅費及土地出讓金共計2849.8萬元，較好地挽回了經濟損失。

二是查辦了違法案件，教育了黨員干部。去年8月對縣房管局長、水利局長等一批科級干部的查處，就是他們在工作中以權謀私、權錢交易的商業賄賂使之落馬的。通過這批違法違規典型案例，開展警示教育，給不法分子以威懾作用，促進領導干部的廉潔自律，達到了教育一批人，幫助一些人，挽救少數人的效果。

三是完善了制度體系，拓展了源頭治腐。實行了土地掛牌拍賣制，完善了土地收儲、公開查詢制度，進一步規范了房地產市場行為。搭建了招投標交易平臺，置房地產“陽光”下操作，如土方工程在沒建立招投標中心前，最高的每立方米達30多元,最低的8—9元，目前最低降到3元，不僅節約建設資金近億元，還從源頭上消除了滋生腐敗的土壤。

四是優化了市場環境，樹立了政府形象。通過加強監管、健全制度、掛牌拍賣、規范執法等手段，徹底糾正了土地交易和土地使用中的違法違規行為，凈化了投資環境，吸引了更多客商參與競爭，并且提升了政府的執行力和公信力，樹立了依法執政、廉潔高效、勤政為民的良好形象。