第一篇：武漢市建設工程項目審批流程優化方案(試行)

武漢市建設工程項目審批流程

優化方案（試行）

為優化投資發展環境，根據《行政許可法》和全國、全省深入推進行政審批制度改革精神，結合我市建設工程項目審批工作實際，制定本方案。

一、總體思路

按照市委、市政府提出的“減程序、減時限、減費用”要求，以“零障礙、低成本、高效率”為目標，針對建設工程項目審批過程中存在的問題，通過采取“整合流程、提前介入、下放權力、并聯審批、信息共享、限時辦結”等改革方式，梳理管理鏈條，削減審批環節，明確各方責任，強化監督機制，建立審批標準化體系，深入推進我市建設工程項目審批流程的不斷優化。

二、實施范圍

本方案適用于政府投資項目和企業投資項目建設工程兩大類。園林、管線、電力、水利等專業性工程有特殊規定的從其規定。搶險救災、應急工程、臨時性建筑工程等適用簡易審批程序的建設工程不納入。

三、改革方式

（一）整合流程。政府投資項目審批流程整合為“立項、可研”、“土地供應”、“設計方案審核”、“初步設計審查”、“施工許可”、“竣工驗收”6個階段。其中，市發改委、市城鄉建設委按職責分工牽頭組織“立項、可研”、“初步設計審查”、“竣工驗收”階段，市國土規劃局牽頭組織“土地供應”、“設計方案審核”階段，市城鄉建設委牽頭組織“施工許可”階段，其他部門協同配合。企業投資項目審批流程整合為“土地供應”、“核準（備案）”、“設計方案審核”、“施工許可”、“竣工驗收備案”5個階段。其中，市發改委牽頭組織“核準（備案）”階段，市國土規劃局牽頭組織“土地供應”、“設計方案審核”階段，市城鄉建設委牽頭組織“施工許可”、“竣工驗收備案”階段，其他部門協同配合。部分相關部門直接對建設單位的外部程序改為內部程序，但法律關系主體不變，應出具意見的出具意見、應備案的備案。

（二）提前介入。突破項目審批條框，解放審批事項約束，超前進行技術服務，將下一審批流程中的技術審查部分提前，實現行政審批與技術審查相對分離，確保審批流程順利進行。

（三）下放權力。市級審批部門應以提高辦事效率和方便申辦人為出發點，積極探索建立標準化審批體系，逐步將條件成熟的審批事項主動下放到區級。建立科學的市、區審批聯動機制，解決審批層次過多、審批職能交叉、審批權責脫節等問題。

（四）并聯審批。打破部門界限，取消前置條件約束，對同一階段審批事項，形成部門間審批事項并聯、項目建設單位前期工作并聯、審批事項與前期工作并聯的“三并聯”審批機制。

（五）信息共享。以市行政服務中心作為平臺，開發建設高度集成、部門聯網、信息共享、綜合性強的信息化系統，實現項目建設單位和各審批部門之間實時資源共享，提高聯合審批效率，形成“全共享”工作平臺。

（六）限時辦結。審批部門在規定時限內完成審批事項，對于技術難度大，條件復雜的特大型市政基礎設施工程、特級建筑工程，可適當延長時限。項目建設單位根據審批部門要求，在規定的工作時限內完成階段性前期工作。中介服務機構在規定的工作時限內完成服務辦理事項。

四、審批流程

（一）政府投資項目審批流程

政府投資項目審批流程的6個階段，審批時限共需77—117個工作日。

第一階段：立項、可研階段（18個工作日）。審批單位：市發改委、市城鄉建設委、市國土規劃局、市環保局。

審批事項：政府投資項目建議書審批、建設項目選址意見書、建設項目用地預審、建設項目環境影響評價文件審批、固定資產投資項目節能評估和審查、政府投資項目可行性研究報告審批。

審批流程：項目建設單位按要求編制政府投資項目建議書報送市發改委或市城鄉建設委，并抄送市國土規劃局，市發改委或市城鄉建設委在5個工作日內完成批復。之后，項目建設單位分別向市國土規劃局、市環保局、市發改委申請建設項目選址意見和用地預審、環境影響評價文件審批、固定資產投資項目節能評估和審查。市國土規劃局在5個工作日內（如選址過程中涉及鐵路、供電和其他相關部門意見的，相關行業主管部門應于5個工作日內出具意見）完成選址意見和用地預審工作，市環保局根據項目類型不同分別在8個工作日內出具環境影響評價批復文件，市發改委根據項目類型不同分別在3個工作日內出具節能審查意見書。以上工作完成后，市發改委或市城鄉建設委在5個工作日內完成項目可行性研究報告批復。

第二階段：土地供應階段（40或30個工作日）。1.涉及農用地轉用和土地征收的項目（40個工作日）審批單位：市國土規劃局。

審批事項：建設用地規劃許可、征地補償安置方案審核、國有建設用地供應。

審批流程：市國土規劃局于15個工作日內對農用地轉用和土地征收方案進行審核，審核完畢后，上報市政府及上級土地部門批復。經批復后，進行土地“征收公告”，組織補償登記，擬定征地補償安置方案，并對補償方案進行公告（“兩公告一登記”）。完成土地“兩公告一登記”后，市國土規劃局于10個工作日內完成征地補償安置方案審核，如建設單位未落實征地補償安置方案（包括房屋拆遷、安置、土地補償費等），應及時告知。建設單位已落實征地補償安置方案并經審核同意后，市國土規劃局于5個工作日內核發建設用地批準書。已取得建設用地批準書的，市國土規劃局于10個工作日內完成國有建設用地供應并核發《建設用地規劃許可證》。

2.國有建設用地上涉及房屋征收的項目（30個工作日）審批單位：市國土規劃局、各區房屋征收部門、各區政府。

審批事項：建設用地規劃許可、國有建設用地供應。審批流程：各區房屋征收部門完成征收范圍內的房屋調查，擬定國有房屋征收補償方案及風險評估報告，并報所在區政府下達征收決定。同時，項目建設單位可開展方案設計等技術性準備工作。各區政府在15個工作日內下達國有房屋征收決定，并督促完成房屋征收工作。國有房屋簽訂征收補償安置協議并全部拆除完畢后，市國土規劃局于5個工作日內進行審核確認，核發征收完畢確認書。已取得征收完畢確認書的，市國土規劃局于10個工作日內完成國有建設用地供應并核發《建設用地規劃許可證》。3.國有建設用地上的自用地或不涉及房屋征收的項目（與立項、可研階段并行，不單獨計算時限）

審批單位：市國土規劃局。

審批事項：建設用地規劃許可、國有建設用地供應。審批流程：市國土規劃局于10個工作日內完成國有建設用地供應并核發《建設用地規劃許可證》，該審批與立項、可研階段并行。

第三階段：設計方案審核階段（18個工作日）。審批單位：市國土規劃局、市公安消防局、市民防辦、市園林局。

審批事項：建設工程規劃許可（建設工程規劃設計方案審查）、土地登記、大型的人員密集場所和其他特殊建設工程消防設計審核、人民防空工程建設和易地建設費審批、城市建設項目配套綠化用地面積審批。

審批流程：受理檔案后，市國土規劃局于10個工作日內同步完成建設工程規劃設計方案審查和土地登記發證工作。規劃設計方案經審查同意后，市國土規劃局、市公安消防局、市民防辦、市園林局分別在承諾時限內完成方案公示、坐標放線、消防審查、人防審查、園林審查。涉及水務、文化、醫療衛生等其他相關審批部門的，均應按并聯審批原則，在承諾時限內完成審批。

第四階段：初步設計審查階段（10個工作日）。審批單位：市發改委、市城鄉建設委、市國土規劃局。審批事項：建設工程規劃許可（核發建設工程規劃許可證）、政府投資項目初步設計審批。

審批流程：規劃方案審核通過且公示無異議后，市國土規劃局于5個工作日內核發建設工程規劃許可證。同時，項目建設單位按要求將前期手續辦理復印件、初步設計說明、圖紙、概算報送市發改委或市城鄉建設委。涉及河道管理或防洪、園林、衛生等的建設項目，應向市水務局、市園林局、市衛生局等主管部門申報涉及河道管理和防洪設計、園林設計、衛生設計等審查。市發改委或市城鄉建設委在收到相關批復文件后的5個工作日內完成項目初步設計審批工作。

第五階段：施工許可階段（11個工作日）。

審批單位：市城鄉建設委、市公安消防局、市民防辦、市園林局、市氣象局。

審批事項：大型的人員密集場所和其他特殊建設工程消防設計審核、人民防空工程施工圖設計審批、城市建設項目配套綠化用地面積審批、防雷裝置設計審核、建筑工程施工許可。

審批流程：項目建設單位填寫報建登記表，市城鄉建設委于1個工作日內辦理報建手續。完成工程項目報建并取得施工圖設計文件審查受理通知書后，分別辦理施工圖并聯審查事項和施工招標事項。按照報建窗口告知的并聯審查事項，分別向施工圖設計文件審查機構和市公安消防局、市民防辦、市園林局、市氣象局等部門送審施工圖，審查機構和相關部門分別在承諾的時限內完成相關審查工作，出具審查文件。施工圖審查受理后，可同步辦理施工招標登記、招標文件備案等手續，組織資格預審、投標文件編制等施工招投標活動，完成施工圖審查再進行開標評標，辦理招投標書面情況報告備案等手續。

完成施工圖并聯審查和施工招標后，項目建設單位向施工許可窗口申請辦理建筑工程施工許可證。辦理質量監督報監手續、安全監督報監手續、施工合同備案審查、施工現場條件勘察、建設工程檔案報送等手續，按國家規定繳納有關規費。待申請建筑工程施工許可證的全部文件材料辦理齊全后，市城鄉建設委于兩個工作日內核發《建筑工程施工許可證》。

第六階段：竣工驗收階段（20個工作日）。

審批單位：市發改委、市城鄉建設委、市國土規劃局、市公安消防局、市環保局、市氣象局。

審批事項：規劃條件核實（建設工程規劃驗收）、大型的人員密集場所和其他特殊建設工程消防竣工驗收、建設項目竣工環保驗收、防雷裝置竣工驗收、建設工程竣工檔案驗收、房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收（含建筑節能、商品混凝土質量驗收）備案、政府投資項目竣工驗收。審批流程：項目建設單位制定驗收方案，在市城鄉建設委服務窗口辦理竣工驗收登記，領取《建設工程項目竣工驗收備案服務手冊》。市國土規劃局、市公安消防局、市環保局、市氣象局等相關部門正式受理建設單位專項驗收申請后，并聯開展驗收工作，市國土規劃局、市公安消防局、市環保局、市氣象局等相關部門分別在承諾時限內出具認可文件或者準許使用文件，市城鄉建設委分別在3個工作日內出具《建設工程竣工檔案驗收意見書》、5個工作日內出具質量監督報告（含人民防空工程竣工備案）。各專項竣工驗收完成后，項目建設單位向市城鄉建設委提交相關文件材料，申請辦理建設工程竣工驗收備案證。項目建設單位取得竣工驗收備案和完成竣工決算后，報市財政局進行竣工決算評審，市財政局在決算評審完成后5個工作日內完成批復。市發改委在收到竣工決算批復文件的5個工作日內完成政府投資項目竣工驗收。

（二）企業投資項目審批流程

企業投資重大項目審批流程的5個階段，審批時限共需69—75個工作日。

第一階段：土地使用權取得階段（20個工作日）。審批單位：市國土規劃局。

審批事項：規劃設計條件、國有建設用地供應（簽訂土地出讓合同）。審批流程：市土地交易中心接受土地交易申請后，向市國土規劃局申請核發土地交易項目規劃設計條件，市國土規劃局于15個工作日內同步完成儲備論證、核發規劃設計條件以及供地附圖測量、道路紅線放線、權屬審核工作。根據規劃設計條件及土地交易有關要求，市土地交易中心擬定出讓方案，市國土規劃局于5個工作日內完成供地方案審核工作。審核通過后，市土地交易中心組織實施具體的交易活動。待中標人（競得人）按規定繳清相關費用后，市土地交易中心核發《成交確認書》。之后，市國土規劃局于5個工作日內與中標人（競得人）簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，與核準（備案）階段并行。

第二階段：核準（備案）階段（5—11個工作日）。審批單位：市發改委、市國土規劃局、市環保局。審批事項：建設項目選址意見書、建設項目用地預審、建設項目環境影響評價文件審批、固定資產投資項目節能評估和審查、企業投資項目核準或備案。

審批流程：備案類項目，由市發改委在1個工作日內完成企業投資項目備案。核準類項目，由市發改委在正式受理之日向市國土規劃局、市環保局發出聯辦函，各聯辦單位在聯辦函收到之日起按承諾時限出具選址意見、用地預審意見、環境影響評價批復文件。之后，市發改委在3個工作日內完成企業投資項目核準。第三階段：設計方案審核階段（23個工作日）。審批單位：市國土規劃局、市公安消防局、市民防辦、市園林局。

審批事項：建設用地規劃許可、土地登記、大型的人員密集場所和其他特殊建設工程消防設計審核、人民防空工程建設和易地建設費審批、城市建設項目配套綠化用地面積審批、建設工程規劃許可（建設工程規劃設計方案審查、核發建設工程規劃許可證）。

審批流程：市國土規劃局于10個工作日內同步完成建設工程規劃設計方案審查、土地登記發證和核發建設用地規劃許可證工作。規劃設計方案經審查同意后，市國土規劃局、市公安消防局、市民防辦、市園林局分別在承諾時限內完成方案公示、坐標放線、消防審查、人防審查、園林審查。涉及其他審批部門的，均應按并聯審批原則，同步完成審查。規劃設計方案審核通過且公示無異議后，市國土規劃局于5個工作日內核發建設工程規劃許可證。

第四階段：施工許可階段（11個工作日）。

審批單位：市城鄉建設委、市公安消防局、市民防辦、市園林局、市氣象局。

審批事項：大型的人員密集場所和其他特殊建設工程消防設計審核、人民防空工程施工圖設計審批、防雷裝置設計審核、城市建設項目配套綠化用地面積審批、建筑工程施工許可。

審批流程：項目建設單位填寫報建登記表，市城鄉建設委于1個工作日內辦理報建手續。完成工程項目報建并取得施工圖設計文件審查受理通知書后，分別辦理施工圖并聯審查事項和施工招標事項。按照報建窗口告知的并聯審查事項，向施工圖設計文件審查機構和市公安消防局、市民防辦、市園林局、市氣象局等部門送審施工圖，審查機構和相關部門分別在承諾的時限內完成相關審查工作，出具審查文件。施工圖審查受理后，辦理施工招標登記、招標文件備案等手續，組織資格預審、投標文件編制等施工招投標活動，完成施工圖審查再進行開標評標，辦理招投標書面情況報告備案等手續。非國有投資項目實行邀請招標的，由招投標監管部門根據招投標活動進展情況分別辦理招投標備案、中標公示審核發布、招投標書面情況報告備案等手續。

完成施工圖并聯審查和施工招標后，向施工許可窗口申請辦理施工許可證。辦理質量監督報監手續、安全監督報監手續、施工合同備案審查、施工現場條件踏勘、建設工程檔案報送等手續，按國家規定繳納有關規費。待申請施工許可的全部文件材料辦理齊全后，市城鄉建設委于兩個工作日內核發《建筑工程施工許可證》。

第五階段：竣工驗收備案階段（10個工作日）。審批單位：市城鄉建設委、市國土規劃局、市公安消防局、市環保局、市氣象局。

審批事項：規劃條件核實（建設工程規劃驗收）、大型的人員密集場所和其他特殊建設工程消防竣工驗收、建設項目竣工環保驗收、防雷裝置竣工驗收、建設工程竣工檔案驗收、房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收（含建筑節能、商品混凝土質量驗收）備案。

審批流程：項目建設單位制定驗收方案，在市城鄉建設委竣工驗收服務窗口辦理竣工驗收登記，領取《建設工程項目竣工驗收備案服務手冊》。市國土規劃局、市公安消防局、市環保局、市氣象局等相關部門正式受理建設單位專項驗收申請后，并聯開展驗收工作，市國土規劃局、市公安消防局、市環保局、市氣象局等相關部門分別在承諾時限內出具認可文件或者準許使用文件，市城鄉建設委分別在3個工作日內出具《建設工程竣工檔案驗收意見書》、5個工作日出具質量監督報告（含人民防空工程竣工備案）。各專項竣工驗收完成后，項目建設單位向市城鄉建設委提交相關文件材料，申請辦理建設工程竣工驗收備案證。

五、保障措施

（一）市發改委、市城鄉建設委根據城市總體規劃、“十二五規劃”以及專項規劃，按照各自職責分工牽頭組織編制政府投資計劃和城市建設年度計劃，健全完善政府投資項目庫，報市政府審定并組織實施。市國土規劃局加快推進城市規劃工作，特別是盡快完善控制性詳細規劃，為選址、拆遷等前期工作的提前介入創造條件，便于提前開展征、收地等工作。

（二）各審批部門按照方案要求細化實施辦法，推行行政審批權相對集中改革，整合內部業務分工，優化工作流程，落實精干力量，強化部門內設處（室）聯動效應。要明確牽頭部門和并聯審批部門職責，加強相互協調配合和信息溝通，逐步建立和完善審批通報制度、前期服務和項目預審制度。要進一步細化操作規程，完善格式化審批規范，公示審批運作流程、操作辦法。要加強窗口人員并聯審批業務培訓，提高操作水平，嚴格落實“一次性告知”制度。

（三）市城鄉建設委會同市國土規劃局、市公安消防局、市環保局編制《建設工程項目竣工驗收備案服務手冊》。內容包括：以具備獨立使用功能的單位工程為竣工驗收對象，國土規劃、公安消防、環保部門統一按單位工程開展驗收工作，完成驗收后出具驗收意見或分項、分段驗收意見；建設、國土規劃、公安消防、環保等各項驗收的依據、主體、申報條件、法定時限、承諾時限、各部門受理申請和完成辦理的記錄等。《手冊》供項目建設單位在辦理竣工驗收事項時使用。

（四）加大對為項目服務的中介機構的監管力度。督促承擔項目工程咨詢、勘察、設計、造價、評價、招標代理等前期工作的中介服務性機構制定標準化服務流程，提供最優辦事時限并向社會公開承諾，接受社會監督。對企業和群眾不滿意、投訴率高的中介機構，依法依規嚴肅處理，并限制或禁止其承擔政府投資項目相關前期工作，具體管理辦法由市有關政府主管部門制定。

（五）建立和完善網絡信息系統。充分利用各部門現有的審批業務系統，結合市行政服務中心網絡信息系統建設，開發建設工程項目并聯審批業務系統，在牽頭部門和配合部門之間建立起審批信息資源共享、互聯互通的運行機制，并與市行政審批電子監察系統對接，接受監督。

（六）本《方案》在操作細節上如與我市現行規范性文件有不一致的地方，由相關部門提出修改建議，市法制辦按照法定程序進行審查。

六、其他事項

（一）為保證各審批環節之間的有效銜接，本《方案》及流程圖在武漢市政府第221號令公布保留的審批事項之外，納入了若干工作環節，流程圖中部分審批事項使用了簡稱，審批事項規范性名稱及工作環節詳見附件1。

（二）優化后的建設工程審批流程時限不包括技術專業性評審時間、國家和省級部門審批時間、市政府審批時間、政府審批土地時間，以及征地拆遷、賠償談判和協商所需時間。

（三）涉及調整規劃、占用基本生態控制線范圍內用地等事項所需的時間不計入審批時限。

（四）項目招標人組織招標投標活動的時間不計算在審批流程時限內。企業投資項目經市發改委核準為邀請招標方式的，招標人可在場外自主組織招標投標活動。

（五）重大項目公示及聽證的時間不計算在本流程時限內。

（六）本《方案》自2012年2月14日起試運行。

附件：

1、建設工程項目審批流程優化方案涉及部門及事項表

2、武漢市建設工程項目審批流程優化方案總流程圖（政府投資類）

3、武漢市建設工程項目審批流程優化方案總流程圖（企業投資類）

第二篇： 濰坊市建設工程項目審批流程優化方案

濰坊市建設工程項目審批流程優化方案

為切實解決建設工程項目審批流程繁雜、周期過長等突出問題，進一步優化我市經濟發展環境，根據《中華人民共和國行政許可法》等規定，借鑒廣州、武漢等市做法，結合我市實際，制定本方案。

一、總體思路

按照審批項目最少、審批效率最高、自由裁量最小、服務措施最優的要求，針對建設工程項目審批過程中存在的問題，通過“整合流程、并聯審批、容缺審查、信息共享、限時辦結”等改革方式，梳理審批鏈條，削減審批環節，明確各方責任，健全監督機制，努力打造“流程最佳、環節最少、時間最短、服務最優”的建設工程項目辦理流程。

二、實施范圍

本方案適用于建設工程項目。搶險救災、應急工程、臨時性建筑工程、文物修繕和保養工程等有特殊規定的從其規定。

市級審批權限以下的建設工程項目有關階段審批參照本辦法執行。

三、改革方式

（一）整合流程。通過壓減審批事項、合并審批環節、規范前置條件、取消中介服務事項等措施，將建設工程項目審批流程整合為立項、用地規劃、工程規劃、施工許可、竣工驗收5個階段。每個階段確定一個主辦部門，立項階段由發改或經信部門主辦，用地規劃、工程規劃階段由規劃部門主辦，施工許可、竣工驗收階段由建設部門主辦，實行各階段主辦部門統一接收申報材料，抄告、轉送相關部門協同辦理。

（二）并聯審批。全程推行并聯審批，對同一階段所有審批服務事項，組織召開聯審會議，形成會議紀要，明確各自辦理時限，實行同步辦理，并確定專人監督落實情況。聯合審查或聯合驗收無正當理由缺席的實行“缺席默認”，缺席部門事后必須出具同意的書面意見給項目單位和相關窗口存檔，并承擔由此引發的所有責任。

（三）容缺審查。在缺少實質性要件以外的材料時，建設項目單位作出書面補齊承諾的前提下，審批部門可先行受理，出具審查意見。當項目單位申報材料齊全、達到法定條件后，再由審批部門根據初步審查意見，按法定程序出具正式批文證照。

（四）信息共享。以市投資創業服務中心網上辦公平臺為依托，開發建設高度集成、部門聯網、信息共享、綜合性強的建設工程項目并聯審批系統，建立全市統一的基礎信息數據庫和批文證照庫，實現項目建設單位和各審批部門之間實時信息共享、同步網上流轉和全程網上公開，提高并聯審批效率。

（五）限時辦結。重新明確審批事項承諾時限。實行“一審制”的事項由窗口受理審查、現場辦結；實行“一審一核制”的事項由窗口受理審查、帶班負責人集中簽批、當天辦結；對于技術難度大，條件復雜的特大型建設工程，單一審批環節原則上一律不超過5個工作日。無正當理由未在承諾時間內辦結的事項實行“超時默認”，相關審批部門事后必須出具同意的書面意見，并承擔由此引發的所有責任。

四、流程再造

（一）流程優化方式

1、壓減審批事項

在濰政發?２０１3?25號文件取消25項審批事項基礎上，取消以下審批事項涉及的具體環節：

(1)發改部門的政府投資項目建議書批復；

(2)發改部門的政府投資項目初步設計批復；

(3)國土部門的建設用地批準書；

(4)國土部門的壓覆礦審批和地震災害評估審批（單獨選址除外）；

(5)市政部門的建設項目配套綠化面積審批；

(6)市政部門的挖掘、移動市政設施審批；

(7)交通部門的一般項目交通影響評估審核；

(8)文化部門的文物保護單位建設性地帶建設工程設計方案審核；

(9)建設部門的建設工程招標情況書面報告；

(10)建設部門的施工圖設計文件審查結果備案。

2、合并審批環節

(1)工程建設項目招標范圍、招標方式、招標組織形式核準合并到項目立項環節；

(2)深基坑工程設計方案評審、建筑工程質量監督備案、建筑工程安全措施備案、太陽能光熱應用證明、建筑勞務工資保證金等事項合并到建筑工程施工許可環節；

(3)項目立項區級初審環節合并到市級審批環節；

(4)環評審批區級初審環節合并到市級審批環節；

(5)節能評估審核區級初審環節合并到市級審批環節；

(6)安評審批區級初審環節合并到市級審批環節；

(7)其他投資審批事項區級初審環節合并到市級審批環節。

除用地審批外，區級初審環節與市級審批環節合并后，需要市區兩級審批的事項，改由市級部門直接受理申報材料，網上傳給區級部門，由其限時出具初審意見，并反饋市級部門。

3、取消前置條件

(1)公開出讓土地項目取消規劃部門的選址意見書條件；

(2)公開出讓土地項目取消國土部門的投資計劃條件；

(3)核發用地規劃許可證取消規劃部門的紅線圖條件；

(4)建設用地方案調整到用地規劃許可之后審查；

(5)新型墻體材料專項基金、建筑企業養老保障金調整到竣工驗收階段繳納；

(6)工程規劃許可前取消征求市政或建設部門關于“挖掘城市道路、占用挖掘綠地、遷移、砍伐城市樹木、自行建設的道路、管線連接方案審查”的意見。

4、取消中介事項

(1)中介機構編制的項目申請報告（權限內固定資產投資備案項目）；

(2)中介機構編制的一般建設項目地質災害評估報告；

(3)中介機構編制的一般項目交通影響評估報告；

(4)中介機構編制的日照陰影分析報告（高層除外）；

(5)中介機構編制的一般項目雷電災害風險評估報告；

(6)中介機構施工圖預算評審。

（二）簡易審批流程

優化項目審批流程后，建設工程項目審批流程分為立項、用地規劃、工程規劃、施工許可、竣工驗收5個階段。其中，前4個階段的審批時限合計為28個工作日。

第一階段：立項階段（5個工作日）

主辦部門：發改部門或經信部門

并聯審批部門：發改部門、經信部門、國土部門、規劃部門、環保部門、水利部門、地震部門、安全部門等。

審批服務事項：項目立項、工程建設項目招標范圍、招標方式、招標組織形式核準、固定資產投資項目節能評估和審查、建設項目用地預審（限于單獨選址項目）、建設項目選址意見書（限于劃撥土地）、建設項目環境影響評價文件審批、建設項目水評審查、建設工程抗震設防要求初審、涉及國家安全事項的建設項目審批。

對涉及林業、文物、港口、河道、供水、排水、園林綠化、海洋、人防、防雷、重點監管建設項目安全設立審查、危險化學品建設項目安全條件審查和職業衛生“三同時”審查等事項的，主辦部門組織征求相關審批部門的審查意見；依法確需審批的，市投資創業服務中心會同主辦部門組織開展并聯審批。

審批流程：

項目建設單位先到市投資創業服務中心預登記窗口統一登記，將本階段所有審批事項申報材料提交主辦部門受理窗口。根據項目單位申請或者項目辦理需要，市投資創業服務中心啟動辦理程序后1個工作日內確定聯審部門，會同主辦部門組織并聯審批，形成會議紀要，明確各自辦理時限，實行網上流轉、同步辦理。對實質審查材料具備、缺少其它材料的，實行容缺審查。根據法律規定確需踏勘現場的，由市投資創業服務中心牽頭，主辦部門組織協調部門聯合踏勘。聯審會議后,參加聯審的部門應視各自審批事項的前置審批工作已完成,及時進入本階段的審批，并在以下規定時限內將審批意見送市投資創業服務中心。市投資創業服務中心在第5個工作日收齊本階段所有審批文件后，按照代辦協議，統一發送項目建設單位。

本階段各聯審部門應在以下時限內完成審批:

（1）發改部門：基本建設項目2個工作日內立項，并對工程建設項目招標范圍、招標方式、招標組織形式出具核準意見;

（2）經信部門：技術改造項目1個工作日內立項，3個工作日內出具固定資產投資項目節能評估和審查意見。

（3）國土部門：3個工作日內出具用地預審意見（限于單獨選址項目）;

（4）規劃部門:3個工作日內出具建設項目選址意見書（限于劃撥土地）;

（5）環保部門:環境影響報告書4個工作日內、環境影響報告表3個工作日內、環境影響登記表當天出具審查意見;

（6）水利部門:3個工作日內出具水評審查意見；

（7）地震部門:2個工作日內提出重大項目地震安全性評價初步審查意見;

（8）安全部門：1個工作日內出具涉及國家安全事項的建設項目審批意見書；

（9）其他相關部門：在接到主辦部門前置審批通知后,應在3個工作日內提出審查意見并進行反饋。

環評、節能、水評、安評等專家技術審查5個工作日、建設項目環境影響報告書受理后10日公告時間，不計入本階段部門審批時限。

第二階段：用地規劃階段（4個工作日）

主辦部門：規劃部門

并聯審批部門：規劃部門、國土部門等。

審批服務事項：建設用地規劃許可、國有建設用地使用權劃撥決定書（限于劃撥土地）、簽訂國有建設用地使用權出讓合同（限于出讓土地）、國有土地使用權登記、核發土地證。

對涉及國家安全、文物、港口、河道、水利、水土保持、供水、排水、園林綠化、海洋、人防、防雷等事項的，主辦部門組織征求相關審批部門的審查意見；依法確需審批的，市投資創業服務中心會同主辦部門組織開展并聯審批。

審批流程：

項目建設單位先到市投資創業服務中心預登記窗口統一登記，將本階段涉及規劃審批的申報材料提交主辦部門受理窗口，將土地審批申報材料提交國土部門。根據項目單位申請或者項目辦理需要，市投資創業服務中心啟動辦理程序后1個工作日內確定聯審部門，會同主辦部門組織并聯審批，形成會議紀要，明確各自辦理時限，實行網上流轉、同步辦理。對實質審查材料具備、缺少其它材料的，實行容缺審查。根據法律規定確需踏勘現場的，由市投資創業服務中心牽頭，主辦部門組織協調部門聯合踏勘。國土部門在完善建設用地審批前期工作基礎上，屬于劃撥土地的，市政府批復供地方案后1個工作日內核發國有建設用地使用權劃撥決定書；屬于協議出讓土地的，在完成協議出讓活動后1個工作日內簽定國有建設用地使用權出讓合同；屬于公開出讓土地的，在完成公開出讓活動后1個工作日內簽定國有建設用地使用權出讓合同。規劃部門在3個工作日內出具建設用地規劃許可證，送市投資創業服務中心。市投資創業服務中心在第4個工作日收齊有關審批文件后，按照代辦協議，統一發送項目建設單位。

建設用地規劃許可前7日公示時間、10日聽證時間，以及組織開展土地劃撥或者出讓活動，包括土地出讓價格評估、上報及審批土地招拍掛方案、供地方案、公示、招拍掛實施等時間，不計入本階段部門審批時限。

第三階段：工程規劃階段（7個工作日）

主辦部門：規劃部門

并聯審批部門：規劃部門、氣象部門、人防部門、建設部門等。

審批服務事項：建設用地方案審查、建筑工程設計方案審查、建設工程管線設計方案審查、建設工程規劃許可、防雷裝置設計審核、結建防空地下室或易地建設審批、建設工程初步設計審查（限于單體70米以上或3萬平方米以上民用建筑；超限建筑、大型公共建筑）。

對涉及水利、水土保持、國家安全、文物、港口、河道、供水、排水、園林綠化、海洋等事項的，主辦部門組織征求相關審批部門的審查意見；依法確需審批的，市投資創業服務中心會同主辦部門組織開展并聯審批。

審批流程：

項目建設單位先到市投資創業服務中心預登記窗口統一登記，將本階段有關審批事項申報材料提交主辦部門受理窗口。根據項目單位申請或者項目辦理需要，市投資創業服務中心啟動辦理程序后1個工作日內確定聯審部門，會同主辦部門組織并聯審批，形成會議紀要，明確各自辦理時限，實行網上流轉、同步辦理。對實質審查材料具備、缺少其它材料的，實行容缺審查。根據法律規定確需踏勘現場的，由市投資創業服務中心牽頭，主辦部門組織協調部門聯合踏勘。聯審會議后,參加聯審的部門應視各自審批事項的前置審批工作已完成,及時進入本階段的審批，并在以下規定時限內將審批意見送市投資創業服務中心。核發土地劃撥決定書或簽定土地出讓合同后，國土部門在7個工作日內完成國有土地使用權初始登記，核發土地證。市投資創業服務中心在7個工作日內收齊本階段有關審批文件后，按照代辦協議，統一發送項目建設單位。

本階段各聯審部門應在以下時限內完成審批:

（1）規劃部門：3個工作日內出具建設工程規劃許可證;

（2）氣象部門:2個工作日內提供防雷裝置設計審核意見;

（3）人防部門：2個工作日內完成結建防空地下室或易地建設審批；

（4）建設部門：建筑工程設計方案審查后初步設計材料齊全的，5個工作日內完成審查；

（5）其他相關部門：在接到規劃部門通知后,應在3個工作日內提出審查意見并進行反饋。

建設用地方案、建筑工程設計方案和建設工程管線設計方案專家技術評審15個工作日、一般項目建設工程規劃許可前7日公示時間、重大項目建設工程規劃許可前30日公示時間，10日聽證時間，不計入本階段部門審批時限。

第四階段：施工許可階段（12個工作日）

主辦部門：建設部門

并聯審批部門：建設部門、財政部門、消防部門、氣象部門、人防部門、地震部門、經信部門、市政部門、規劃部門等。

審批服務事項：施工圖設計文件審查、建筑工程施工許可、投資項目概算評審、建設工程消防設計審查或備案、防空地下室專項設計審查、建設工程抗震設防要求審批、散裝水泥專項基金、挖掘城市道路、占用挖掘綠地、遷移、砍伐城市樹木、自行建設的道路、管線連接方案審查、城市排水許可證核發、建筑垃圾處置審批、夜間施工審批、建設工程開工前驗線。

對涉及水利、水土保持、國家安全、文物、港口、河道、供水、排水、園林綠化、海洋、重點監管建設項目安全設施設計審查、危險化學品建設項目安全設施設計審查和職業病危害嚴重的建設項目防護設施設計審查等事項的，主辦部門組織征求相關審批部門的審查意見；依法確需審批的，市投資創業服務中心會同主辦部門組織開展并聯審批。

審批流程：

項目建設單位先到市投資創業服務中心預登記窗口統一登記，將本階段有關審批事項申報材料提交主辦部門受理窗口。市投資創業服務中心啟動辦理程序后1個工作日內，根據項目需要確定聯審部門，會同主辦部門組織召開施工圖聯審會議，在項目單位完善開工前準備工作后再次召開開工前聯審會議，形成會議紀要，明確各自辦理時限，實行網上流轉、同步辦理。對實質審查材料具備、缺少其它材料的，實行容缺審查。聯審之后,參加聯審的部門應視各自審批事項的前置審批工作已完成,及時進入本階段的審批，并在以下規定時限內將審批意見送市投資創業服務中心。市投資創業服務中心分別收齊本階段有關審批文件，按照代辦協議，統一發送項目建設單位。

本階段各聯審部門應在以下時限內完成審批:

（1）財政部門：5個工作日內完成投資項目概算評審；

（2）消防部門：10個工作日內出具建設工程消防設計審查或備案意見;

（3）人防部門：5個工作日內完成防空地下室專項設計審查；

（4）地震部門：3個工作日內完成建設工程抗震設防要求審批；

（5）建設部門：2個工作日內全部完成建筑工程質量監督備案、建筑工程安全措施備案、太陽能光熱應用證明、建筑勞務工資保證金、建筑工程施工許可，發放相關證件或意見、批文；

（6）經信部門:當天辦結散裝水泥專項基金;

（7）市政部門：3個工作日內全部完成挖掘城市道路、占用挖掘綠地、遷移、砍伐城市樹木、自行建設的道路、管線連接方案審查、城市排水許可證核發、建筑垃圾處置審批、夜間施工審批；

（8）規劃部門：2個工作日內完成建設工程開工前驗線；

（9）其他相關部門：在接到建設部門通知后,應在3個工作日內提出審查意見并進行反饋。

公路工程、水利工程項目分別由交通、水利部門負責本階段審批主辦工作。

消防設計專家技術評審10個工作日、施工圖設計文件審查10個工作日、深基坑工程設計方案專家評審10個工作日，以及組織工程招投標活動的公告、實施、公示等時間不計入本階段部門審批時限。

第五階段：竣工驗收階段（7個工作日）

主辦部門：建設部門。

并聯審批部門：建設部門、規劃部門、環保部門、消防部門、人防部門、氣象部門、安全部門、水利部門等。

審批服務事項：新型墻體材料專項基金、建筑企業養老保障金、建設工程竣工驗收備案、建設工程竣工規劃驗收、建筑主體結構竣工環保驗收、建設工程竣工消防驗收或備案、防空地下室驗收、防雷驗收、涉及國家安全事項的建設項目竣工驗收審核。

對涉及水土保持、文物、港口、河道、園林綠化、海洋、防震、城市管理、重點監管建設項目安全設施竣工驗收、危險化學品建設項目安全設施竣工驗收和職業衛生“三同時”審查等事項的，由市投資創業服務中心會同主辦部門組織相關審批部門實行聯合驗收。

審批流程：

項目建設單位先到市投資創業服務中心預登記窗口統一登記，將本階段所有審批事項申報材料提交主辦部門受理窗口。市投資創業服務中心啟動辦理程序后1個工作日內，根據項目需要確定聯合驗收部門，會同建設部門組織聯合驗收會議,形成會議紀要，明確各自辦理時限，實行網上流轉、同步辦理。對實質審查材料具備、缺少其它材料的，實行容缺審查。聯審會議后,參加部門應視各自驗收事項的前置審批工作已完成,及時進入本階段的審批，并在規定時限內將驗收意見送市投資創業服務中心。市投資創業服務中心在第7個工作日收齊本階段所有審批、備案文件后，按照代辦協議，統一發送項目建設單位。

本階段各聯審部門應在以下時限內完成審批:

（1）建設部門：當天辦結新型墻體材料專項基金、建筑企業養老保障金，5個工作日內完成建設工程竣工驗收備案；

（2）規劃部門：2個工作日內完成建設工程竣工規劃驗收；

（3）環保部門：3個工作日內完成建筑主體結構竣工環保驗收；

（4）消防部門：7個工作日內出具消防驗收意見;

（5）氣象部門:2個工作日內出具防雷驗收意見;

（6）人防部門：3個工作日內完成防空地下室驗收；

（7）安全部門：1個工作日內出具涉及國家安全事項的建設項目竣工驗收審核意見；

（8）其他相關部門：在接到建設部門通知后,應在3個工作日內提供驗收意見并進行反饋。

公路工程、水利工程項目分別由交通、水利部門負責本階段審批主辦工作。

五、保障機制

（一）明確部門職責、形成工作合力

建立以市投資創業服務中心組織協調為依托，部門高效服務為主體，機關效能監察中心全程監督為保障的項目審批運行機制。市投資創業服務中心負責啟動項目辦理程序，會同主辦部門確定聯審部門，召開聯審會議，督辦落實情況，統一反饋結果。主辦部門負責設置受理窗口，統一接收主辦階段申報材料，向其它聯審部門轉交材料。并聯審批部門負責確定項目協辦員，承辦申報材料的領取、移送以及部門間的工作聯絡等事務，及時、準確地向市投資創業服務中心、主辦部門反饋審批（審查）信息；督促區級對口部門按時完成工作任務。機關效能監察中心負責從立項到竣工驗收的各審批事項、審批環節和審批時限實施全程監督，納入效能考核，重點監督聯審會議決定落實情況以及收費、中介服務、區級部門落實相關工作等情況。

（二）繼續深化相對集中審批權改革

推進相對集中部門內部審批權改革要于2013年底前全部落實到位，將所有投資審批服務事項以及具有壟斷性質的中介服務事項全部納入市公共行政服務中心集中集約辦理，形成完整的項目審批服務鏈條。除窗口直接接收材料、受理、審查、發證（批文）外，現場勘察、專家論證、組織聽證等也應由窗口統一調度、安排組織，項目審批過程中組織的協調會、論證會、座談會、局長辦公會等原則上應在中心召開，從體制上解決部門對窗口授權不充分、審批事項“體外循環”等問題，構建“一個窗口對外、一個領導分管、一個公章審批、全程網上公開”的一站式服務模式。

（三）加快推進市區審批一體化改革

按照市政府公布的審批事項清理方案，所有市級投資審批事項原則上實行一級審查，對確需區級初審或轉報的，除用地審批外，改由市級直接受理，網上傳給區級部門，由其限時反饋辦理結果。2013年底前，創新完善市區投資項目聯動辦理機制，對區或市中心受理的需要市、區兩級部門審批的投資項目，由市、區分別確定代辦員，組織項目在市區兩級中心內部流轉，實現投資項目市區一體化審批，一條龍服務。

（四）不斷深化推進網上審批工作

按照市政府推進網上審批工作實施方案，繼續加大我市網上審批工作推進力度。2014年底前，借助電子政務網，建設各級各部門信息共享、互聯互通的網上審批平臺；增設建設項目場景式智能化網上引導，開發并聯審批系統；所有投資審批事項均開通網上審批功能，不能開通的報市政府批準，逐步實現從立項到竣工驗收5個階段所有事項網上申請、網上流轉、網上辦理、全程在線監督；建立全市統一的基礎信息數據庫和批文證照庫，實現各審批事項受理材料、批準文件等審批信息即時共享。實行網上審批的事項需要提交原件或者領取證照的，要引入郵政、快遞等服務，方便群眾。

（五）全面實行投資項目代辦制

2013年底前，建立市投資創業服務中心統一組織、審批窗口具體負責、項目單位密切配合的項目審批代辦機制，組建專職代辦員為主體、窗口負責人為協辦員、項目單位人員為聯絡員的代辦隊伍網絡。按照“自愿委托、無償代辦、全程服務、合法高效”的原則，對列入國家、省、市重點建設項目以及其它需要代辦的項目，強化協調督辦，提供從受理到審批結果送達的全程免費代辦服務，切實解決項目審批中遇到的各種問題。

（六）強化監督檢查

政府辦公室負責把優化審批流程的各項工作立項督查。行政服務中心負責對進駐部門和窗口人員加強業務指導和管理考核。監察部門重點開展全程在線監察，實現從立項到竣工驗收的全程實時監控、預警糾錯，對違規操作、推諉扯皮、不落實一次告知和聯審規定以及不按本方案規定的流程、方法、時限實施審批或拆分審批事項的，依據相關規定，給予有關責任人作出書面檢查、通報批評、行政告誡等處理；構成違紀的，給予相應紀律處分。

六、其他事項

（一）本方案限定的審批流程辦理時限自市投資創業服務中心組織聯審之日開始計算。相關審批部門負責組織專家或審查單位在本方案確定的承諾時限內完成專業技術評審（審查）工作，評審（審查）時間本方案沒有明確的，承諾時限一律不超過5個工作日。

（二）建設工程項目使用土地，需要征收集體土地和農用地，或者征收國有土地上的房屋的，其辦理國有建設用地劃撥決定書或者簽訂國有建設用地使用權出讓合同前的征收、出讓、供地等環節所需時間，不計入審批時限。

（三）上報國務院和省政府及其部門審批的時間不計入審批時限，但負責上報的部門應在聯審會議確定時限內上報。

（四）各級各部門要結合自身實際細化實施辦法，試行3個月內向市行政審批制度改革工作領導小組辦公室和市發展軟環境建設辦公室備案。

第三篇：武漢市服務業領域審批流程優化方案(試行)

武漢市服務業領域審批流程

優化方案（試行）

根據?行政許可法?和市委、市政府優化服務業領域投資發展環境的改革精神，結合我市服務業項目審批工作現狀，制定本方案。

一、指導思想

以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，認真貫徹落實科學發展觀,按照“減程序、減時限、減費用”的要求，著力解決服務業領域審批事項過多、管理職責分散、審批程序繁瑣、審批效率不高等問題，通過“整合流程、并聯審批、事后監管、限時辦結”等系列舉措，確保實現“流程通暢、審批高效、服務優質、便民利民”的目標，推動全市服務業更好更快發展。

二、適用范圍

本方案適用各區（含開發區，下同）政務服務中心為服務業企業辦理工商稅務注冊登記、建筑裝飾裝修、開業驗收事項等。凡涉及市級部門審批的，按市政府第221號令規定的審批權限辦理。

三、改革方式

（一）整合流程。認真梳理服務業企業開業前涉及到的審批部門和審批事項，在削減審批環節的基礎上立足各審批事項的關聯度，推行階段化、模塊化管理，將審批流程整合為企業注冊登記和建筑裝飾裝修兩個階段。

（二）并聯審批。在各區政務服務中心設立并聯審批服務專窗，由服務專窗以書面形式，一次性向企業申請人告知一個階段所涉及的審批事項、條件、申請材料目錄等內容。對需要現場勘查的，由服務專窗與申請人約定時間，牽頭組織相關部門集中勘察。針對有前置審批條件的情況，構建聯合審批平臺，牽頭部門負責發出聯審制式通知，匯總聯審制式意見，協同部門依據法定程序限時出具書面結果或批準文件。

（三）事后監管。可以由企業自主承擔責任或者可在日常執法檢查中解決的事項，改為事后監管。將新辦服務業企業開業前的環保驗收、明碼標價檢查和計量器具強制檢查均后置到企業開業后進行，納入日常監管范圍。

（四）限時辦結。各部門優化整合內部流程，以同類城市審批時限最短、審批程序最優為標準，最大限度壓縮各環節審批時限，并在公共場所進行公示。各審批部門一經受理，凡申請人手續完備、資料齊全、符合法定條件的，必須在承諾時限內辦結。

四、審批流程

（一）新辦服務業企業注冊登記審批流程（4—14個工作日）

1.無前置條件新辦服務業企業的注冊登記審批（4個工作日）

審批單位：工商部門、質監部門、稅務部門。審批事項：各類企業名稱預先核準、各類企業（個體工商戶）登記、組織機構代碼證、稅務登記。

審批流程：企業申請人通過工商窗口直接領取或登錄工商紅盾網自行下載申報表，按規定填寫完整后提交，工商部門于1個工作日內進行企業名稱核準。名稱預先核準后，申請人準備開設銀行專用賬戶、會計師事務所驗資等相關手續，備齊必備資料，報送工商窗口，工商部門于3個工作日內辦結營業執照。企業申請人再將所有資料遞送到質監、稅務窗口，當場辦結組織機構代碼證、稅務登記證。企業申請人在辦理注冊登記過程中，如有裝飾裝修工程項目的，在完成企業名稱核準后，即可開始裝飾裝修手續申報，實行注冊登記審批流程與裝飾裝修審批流程并行。

2.有前置條件新辦服務業企業的注冊登記審批（14個工作日）

牽頭單位：區級政務服務中心。

協同單位：相關前置審批部門、工商部門、質監部門、稅務部門。

審批事項：各類企業名稱預先核準、相關前置審批結果或批準文件（市級權限內審批事項最長不超過10個工作日）、各類企業（個體工商戶）登記、組織機構代碼證、稅務登記。

審批流程：企業申請人通過工商窗口直接領取或登錄工商紅盾網自行下載申報表，按規定填寫完整后提交，工商部門于1個工作日內進行企業名稱核準。名稱預先核準后，申請人按照并聯審批服務專窗一次性告知的內容準備相關資料，申請人備齊資料后，報送并聯審批服務專窗。并聯審批服務專窗組織相關前置部門按照“統一受理、抄報相關部門、分頭審批、限時辦結”的要求，進行并聯審批，涉及多個部門現場勘察的，由并聯審批服務專窗組織，于1個工作日內完成聯合勘察。并聯審批完成后，工商窗口按承諾時限辦結營業執照，質監、稅務窗口即時辦結組織機構代碼證、稅務登記證。企業申請人在辦理注冊登記過程中，如有裝飾裝修工程項目的，在完成企業名稱核準后，即可開始裝飾裝修手續申報，實行注冊登記審批流程與裝飾裝修審批流程并行。

（二）新辦服務業企業建筑裝飾裝修審批流程（18個工作日）

牽頭單位：建設部門。協同單位：消防部門。

審批事項：建設工程消防設計審查或備案、建筑工程施工許可、建設工程消防竣工驗收或驗收備案、公眾聚集場所投入使用、營業前的消防安全許可、建設工程竣工檔案驗收。

審批流程：企業申請人備齊相關資料報送并聯審批服務專窗，并聯審批服務專窗于1個工作日內組織消防和建設窗口完成工程報建手續。屬消防設計審查范圍內的項目，消防窗口于8個工作日內完成消防設計審查，在完成施工招標（工程造價超過200萬元及以上的項目）和消防設計審查后，申請人持建設窗口要求的相關申報資料，申請辦理施工許可證，建設窗口于兩個工作日內發放施工許可證。屬消防設計備案范圍內的項目，在完成施工招標后，建設窗口直接發放施工許可證，公安消防部門對備案類項目進行網上抽查，抽中的項目于8個工作日內完成消防設計審查，審查合格的發放?建設工程消防設計抽查結果告知書?，不合格的下達?建設工程消防設計消防違法通知書?，企業停止施工，復查合格后出具?建設工程消防設計消防復查意見書?。

企業裝飾裝修工程完工后，屬消防設計審查范圍內的項目，消防窗口于4個工作日內完成消防竣工驗收。屬消防設計備案范圍內的項目，公安消防部門實行網上隨機抽選，被抽中的項目在4個工作日內完成消防竣工驗收，檢查合格發布網上公告，檢查不合格的出具?建設工程竣工驗收違法通知書?，企業進行整改，復查合格后出具?建設工程竣工驗收消防復查意見書?。消防竣工驗收后，消防窗口于兩個工作日內發放消防安全檢查合格證，之后項目業主組織竣工驗收，經驗收合格的，將驗收資料及消防部門驗收認可文件送建設窗口報備。

旅店、美容美發、洗浴、餐飲等行業，其法定設立條件對項目選址、建筑裝飾裝修有明確要求的，公安、衛生、食品藥品監管等部門應在裝飾裝修報建之前出具預審意見。

（三）新辦服務業企業開業后的監管流程 監管單位：環保部門、物價部門、質監部門。監管事項：環保三同時驗收、明碼標價檢查、計量器具情況檢定。

監管流程：企業申請人開業后，備齊相關資料報送并聯審批服務專窗，由環保部門、物價部門、質監部門完成各自專業檢查驗收工作。

五、保障措施

（一）進一步推進行政審批職能歸并工作。涉及到的相關審批部門要對內部分工進行調整，對審批職能進行整合，設立行政審批處（科），把行政審批職能納入行政審批處（科），將行政審批處（科）集中到市行政服務中心、區政務服務中心辦公。

（二）開展重點項目督查代辦服務。在市、區設立投資項目審批督查代辦中心，對總部型企業和重點生產性服務業項目進行全程跟蹤，對市、區職能部門審批事項進行督查代辦，對上級職能部門審批事項提供協調服務。同時，督查代辦中心也可接受其他企業的代辦申請。

（三）建立和完善行政審批信息系統。以市行政服務中心、區政務服務中心審批業務系統為平臺，建設全市統一的網上行政審批系統，實現窗口之間、窗口與本部門之間、市和區之間信息資源互聯互通、數據共享，并與市行政審批電子監察系統對接，接受監督。

（四）加大行政效能監察力度。監察部門對優化后的流程執行情況進行跟蹤監督，協調解決審批過程中遇到的新情況和新問題。對執行本?方案?不力的，按照?市委辦公廳、市政府辦公廳印發?關于對損害投資發展環境行為實行問責的暫行辦法?的通知?（武辦發?2011?11號）及其他有關規定，追究有關人員及其領導的責任。

六、有關要求

（一）本?方案?在執行期間，因法律、法規變動等原因需要增加或者減少審批事項的，由市治庸問責辦擬定調整方案報市政府核準。

（二）各區結合工作實際，清理并對外公布無前置條件的新辦服務業企業類型參考目錄、有前置條件的新辦服務業企業類型參考目錄、裝飾裝修需取得相關部門審批結果或預審意見的企業類型參考目錄，制定辦事指南，方便申報人辦事。

（三）服務業企業如有新建或改擴建項目的，按照?武漢市建設工程項目審批流程優化方案（試行）?要求，執行新的審批流程。

（四）本?方案?自2012年2月14日起試運行。

附件：武漢市服務業領域審批流程優化方案流程圖

第四篇：XX市建設工程項目優化審批流程工作方案

XX市建設工程項目優化審批流程

工作方案

根據《XX省人民政府辦公廳關于印發廣東省企業投資管理體制改革方案的通知》（X府辦?2013?5號）和《XX人民政府辦公室關于印發《XX市企業投資建設程項目優化審批流程實施意見》的通知》（X府辦?2014?8號）文件精神，關于優化企業投資建設工程項目審批服務的要求，構建優質、高效的企業投資政務服務體系，現根據我市實際，制定本方案。

一、工作目標

為加速建設工程項目落地速度，提升城市投資軟環境水平、增強城市綜合競爭力、助力我市經濟發展，將投資建設工程項目審批流程優化整合為項目立項、用地審批、規劃報建、施工許可、竣工驗收5個審批階段，即“五個集裝箱”，分別由市發改局、市國土局、市規劃局、市住建局牽頭，經信局、環保局、氣象局、供電局、水務局、氣象局、消防大隊、園林局等單位配合，依法依規進行并聯審批。在各階段，由牽頭部門負責統一受理企業申報材料，統一組織其他審批單位開展并聯審批、督促協調審批進度、在流程限定時間內完成審批并統一告知項目建設單位審批結果。

二、工作措施

（一）成立市建設工程項目優化審批流程工作領導小組 為加強對我市建設工程項目優化審批流程工作的組織協調，加 1 快推進我市優化審批流程工作，成立市建設工程項目優化審批流程工作領導小組。由市委常委、常務副市長張光任組長，成員由市相關單位領導組成。

（二）成立市建設工程項目優化審批流程專責工作小組 市建設工程項目優化審批流程工作領導小組辦公室從市直有關部門選派工作人員組成綜合辦公室、審批流程梳理組、技術服務組和監察督導組等4個工作專責小組，負責市建設工程項目優化審批流程日常工作的開展。4個工作專責小組由市行政服務中心負責統籌開展工作。

1．綜合辦公室

綜合辦公室設于市行政服務中心。項目綜合組的主要工作任務：

（1）制定XX市建設工程項目優化審批流程實施細則；（2）辦理項目經費申請等；

（3）編寫會議及匯報材料；組織有關聯席會議的召開；（5）加強與廣州市、清遠市優化審批流程工作領導小組的聯系，收集相關資料；

（6）完成領導交代的其他事項。

2．審批流程梳理組

審批流程梳理組工作人員由市發改局、市國土局、市規劃局、市住建局，市經信局、市環保局、市氣象局、市供電局、市水務局、市氣象局、市消防大隊、市園林局、市文廣局等部門配合組成。各單位須選派熟悉本單位業務審批流程的業務骨干，確保審批流程梳理工作順利開展。審批流程梳理組的統籌領導工作由市發改局總負責，按照流程分為五個小組：（1）項目立項（市發改局牽頭）（2）用地審批（市國土局牽頭）（3）規劃報建（市規劃局牽頭）（4）施工許可（市住建局牽頭）（5）竣工驗收（市住建局牽頭）審批流程梳理組的主要工作任務：

（1）梳理出建設工程項目審批過程中本階段涉及單位之間的審批流程；

（2）對各單位所需資料格式等進行統一，互認；

（3）建立起建設工程項目審批過程中各單位之間的傳遞、銜接機制；

（4）參考廣州、清遠規范對本單位業務審批時限進行壓縮；（5）編制《XX市建設工程項目并聯審批工作流程圖》；（6）為技術服務組提供開發審批電子信息系統所需材料；（7）領導交代的其他事項。3．技術服務組

技術服務組工作人員由市科技局、軟件開發商組成。技術服務組的統籌領導工作由市科技局負責。

技術服務組的主要工作任務：

（1）編制和調整我市XX市建設工程項目優化審批流程（軟件部分）規劃方案；

（2）辦理硬件及軟件采購等；

（3）根據審批流程梳理組提供的資料，進行軟件開發和實施，對審批流程進行優化和再造；

（4）領導交代的其他事項。4．監察督導組

監察督導組由市監察局、效能辦選派工作人員組成。監察督導組的統籌領導工作由市監察局負責。

監察督導組的主要工作任務：

（1）督促檢查各單位配合市建設工程項目優化審批流程工作進展情況，并將工作中遇到和發現的不認真、不落實、不到位等效能問題及時以領導小組辦公室名義通報市監察局，提請市監察局對工作責任不到位、工作效果不理想的單位負責人進行約談和下達整改通知；

（2）領導交代的其他事項。

（三）建立優化審批流程工作制度

1．建立市建設工程項目優化審批流程工作聯席會議制度。網上辦事大廳聯席會議制度的主要工作內容包括：總結前段時期工作進展情況、存在問題，研究部署下一階段主要工作。全市性的聯席會議原則上每月召開一次，參加人員為市建設工程項目優化審批流程工作領導小組成員。

2．建立工作落后單位約談制度。對優化審批流程工作進展緩慢、推進不力、工作滯后、存在行政效能問題的單位，對其責任人進行約談。對約談后仍然不重視抓好優化審批流程建設工作，或對存在問題整改不認真、不落實、不到位，造成不能按時完成建設工作任務的單位，將視情況對有關領導和責任人進行問責。

三、工作步驟

（一）成立機構

市政府辦公室牽頭，成立工作領導小組，由行政服務中心起草工作方案，征求各部門意見后，召集相關部門召開工作動員大會。

（二）梳理流程

由發改局總牽頭，成立審批流程梳理組，協調國土局、規劃局、住建局等牽頭單位，召集有關審批部門，參考廣州市、清遠市等地優化審批流程實施經驗，并對照我市實際進行審批流程梳理，形成項目立項、用地審批、規劃報建、施工許可、竣工驗收五個階段的實施細則以及《XX市建設工程項目并聯審批工作流程圖》。

（三）軟件開發

由科技局牽頭，根據審批流程梳理組提供的相關資料，進行審批電子信息平臺開發。

（四）實施階段

由行政服務中心、科技局牽頭，各審批部門按照優化后的審批流程使用電子信息平臺進行審批，在試運行中查擺存在問題，完善并聯審批機制。

第五篇：建設工程項目審批手續及流程

建設工程項目審批手續及流程

閱讀引語

房地產項目前期手續十分繁雜，涉及規劃局、建委、發改委、國土局、人防辦、消防局、園林局、交通委、環保局等眾多部門；不同性質的項目審批方式的有所差異，審批標準及結果會有很大不同......第一部分：房地產項目前期主要流程

第1步：編制可行性研究報告，取得發改委“立項批復”。第2步：取得國土局“用地預審意見”。第3步：取得環保局“環境評估審查意見”。第4部：取得規劃局給發改委的“規劃意見函復”。第5步：取得規劃局給建委的“規劃意見函復”。第6步：取得建委的“選址意見通知書”。第7步：取得發改委的“招投標方式通知書”。

第8步：委托招投標代理公司完成設計招投標，發出中標通知書，取得規劃局的“設計招投標備案回執”。

第9步：取得規劃局的“規劃意見通知書（選址）”。

第10步：完成方案設計，取得規劃局的“設計方案審查意見”。

第11步：完成初步設計及概預算編制，取得發改委的“初步設計及概預算審查意見”。第12步：取得規劃局的“釘樁通知單”，委托測繪院釘樁，取得“釘樁成果通知書”。第13步：取得規劃局的“用地規劃許可證”。第14步：取得建委的“征地計劃通知書”。第15步：取得國土局的“建設用地批準書”。

第16步：完成人防報批圖紙設計，取得人防辦的“人防設計審查意見”。第17步：完成消防報批圖紙設計，取得消防局的“消防設計審查意見”。第18步：完成園林報批圖紙設計，取得園林局的“園林設計審查意見”。第19步：委托編制交通影響評估報告，取得交通委的“交通審查意見”。第20步：委托勘察院進行評估報告，取得交通委的“交通審查意見”。第21步：取得建委的“施工計劃通知書”。

第22步：設計院完成規證報批圖紙設計，取得規劃局的“工程規劃許可證”。第23步：與原土地方完成安置補償工作，簽訂“安置補償協議”。

第24步：完成水、電、氣、暖、信、路等市政供源設計方案，取得市政院的“市政供源方案”。第25步：取得園林局的“樹木伐移許可證”。

第26步：取得建委的“拆遷許可證”及“渣土消納許可證”。第27步：取得國土局的“國有土地劃撥決定書”。第28步：取得國土局的“國有土地使用證”。

第29步：設計院完成全套施工圖設計，取得審查機構的“施工圖審查合格書”。第30步：完成監理招投標手續，取得建委“中標監理公司及監理合同備案回執”。第31步：完成施工招投標手續，取得建委“中標施工單位及施工合同備案回執”。第32步：委托拆遷公司完成現場三通一平。

第33步：建委踏勘現場，取得“現場勘察合格通知書”。第34步：完成質量監督登記手續，取得“質監備案回執”。第35步：完成安全監督登記手續，取得“安監備案回執”。第36步：完成節能監督登記手續，取得“節能備案回執”。第37步：資金到位，取得銀行出具的“資金證明”。第38步：取得人防辦的“人防施工圖備案回執”。第39步：取得建委的“施工許可證”。

至此完成本項目所有政府部門審批手續，進入現場施工階段。

規劃部門的審批流程是：控規調整→規劃意見函復→規劃意見書→審查設計方案→用地規劃許可證→工程規劃許可證。

第二部分：房地產項目前期審批詳細流程

一、建筑策劃

本部分不贅述。

二、工程規劃許可證

工程規劃許可證是規劃審批的最后一道手續，拿到后即可到國土局辦理土地證，到建委辦理開工證，此證意義重大，為通常所說所的五證之首（五證為：工程規劃許可證，土地證，開工證，銷售證，房產證），前期審批不出差錯，至此已無太大懸念，如果辦不下來，多半是之前某道手續有問題，出了后遺癥，或是政策突變，暫停審批。

準備材料如下：

1、申報人委托書；

2、申報表；

3、立項批復；

4、施工計劃；

5、規劃意見書；

6、方案審查意見；

7、用地預審意見；

8、環保意見；

9、用地規劃許可證；

10、勘察設計中標通知書或等級表；

11、報規證所需全套施工圖；

12、檔案登記表；

13、人防審查意見；

14、消防審查意見；

15、交通審查意見；

16、其它。

三、用地規劃許可證

當用地是新征集體土地或占用別人的土地時，須辦理此證，自有用地建設項目不用辦。

提交材料：

1、規劃意見書；

2、立項批復；

3、方案審查意見；

4、用地預審意見；

5、環保審查意見；

6、釘樁成果通知單；

7、選址意見通知書；

8、與原土地方簽訂的安置補償協議。

四、方案審查、整套設計方案、日照測算

審查設計方案以前為規劃審批一項內容，后精簡審批環節時取消，取消后引起諸多問題，后又恢復，目前不屬行政許可事項，建設單位“自愿”請規劃局提供技術指導。

審查內容和標準主要是看方案是否在遵照規劃意見書的要求進行設計，同時是否又符合各項建筑設計規范，間距、遮擋、退線、日照、出入口、面積、高度、容積率、覆蓋率、綠化率、代征地、道路交通、消防是否符合要求。

提交材料有：

1、整套設計方案（包含：總平面圖，各層平立剖面圖，設計說明，效果圖等）；

2、規劃意見書；

3、立項批復；

4、用地預審意見；

5、日照測算；

6、其它。

五、規劃意見書、“規劃意見書（條件）”、“規劃意見書（選址）”

規劃意見書是以前“規劃要點”和“規劃條件”兩步審批的二合一，分“規劃意見書（條件）”和“規劃意見書（選址）”二種，其中內容是對擬建建筑性質、位置、體量高度、面積大小等所有指標的約定和認可，自有用地項目下發“規劃意見書（條件）”，新征用地項目下發“規劃意見書（選址）”。

申報“規劃意見書（條件）”提供材料如下：

1、建設申請；

2、申報表

3、經辦人委托書； 4、1：500或1：2000地形圖；

5、土地證和房產證；

6、規劃總平面圖；

7、上級意見（視情況）；

8、用地預審意見；

9、環保意見；

10、立項批復；

規劃意見書為一個項目能否建設的決定性文件，有了它以后所有環節的審批理論上不會再有大的問題，審批標準有二個：一是看建設要求是否與控規一致，二是看所建項目是否為政策允許。第一條簡單，第二條有點復雜，哪些項目讓建，哪些項目不讓建，不同單位不同的建設內容審批尺度標準不太一樣，有總的原則，又需要一事一議。

六、土地變性、用地性質

城區每一寸土地的用地性質均已確定，而且每一塊地的高度、容積率、綠化率、密度、規劃路網位置等各項主要指標也已確定，遠郊區縣鄉鎮范圍也基本如此，如果建設單位的擬建物性質與控規中的土地性質不符，則建設申請100%不會得到批準，兩種解決辦法，或改變建設內容，或申請改變土地性質。

“土地性質”有幾層含義：一是指是國有土地還是集體土地，二是指該幅土地允許做什么用、建什么項目，此處土地變性指的是第二條。

土地性質大項分為以下幾類：住宅用地（R表示）；商業、金融、辦公、科教文衛用地（C表示）；工業用地（M表示）；倉儲用地（W表示）；公路、鐵路、港口用地（T表示）；城區道路、廣場用地（S表示）；市政用地（U表示）；耕地、林地、村鎮集體用地（E表示）。土地變形指以上各種性質的相互轉換調整，什么樣的調整能得到規劃局或政府的同意，并無明確的法律法規和條紋規定。

大致原則為：

1、順向調整較易，逆向調整較難（順向一般伴隨著土地方利益受損、城市和社會利益受益的情況；反之為逆向）；

2、市政、公益、重點項目調整較易，經營性項目較難；

3、國家部委、央企、部隊武警項目調整較易，地方單位、私企較難；

4、與城市發展方向和政府工作思路吻合的較易，反之較難；

5、運作程序正確，方式方法得當調整較易，反之較難。

6、沒有后遺癥，不會引發居民矛盾和麻煩的較易，反之別想。

七、控規調整、規劃意見復函、控規修改完善通知書（圖）

目前規劃局對項目進行規劃審批的依據是控規，若建設要求與控規不符，則規劃審批無法進行，解決辦法之一是建設單位按控規要求進行建設，辦法之二是向政府申請對現行的地塊控規進行調整。

政府為維護城市規劃的嚴肅性和穩定性，不同意調的時候要多于同意調的時候，且尺度把握無量化標準，但總的原則是：

1、省級單位、部隊酌情考慮，其它從嚴；

2、不會引發周邊矛盾和社會影響的酌情考慮，其它從嚴；

3、要求明顯合理，或原控規明顯缺陷的酌情考慮，其它從嚴；

4、重點項目、政治項目、領導批示項目酌情考慮，其它從嚴；

單體項目調整一般由現土地方提出申請，區域性規劃的調整一般由地方政府出面。

控規調整無法定辦理時間，耗時費力，程序復雜，涉及部門人員眾多，最后需報市政府批準，申請單位要提前有心理準備。

八、房地產開發商怎樣拿地？拿地的程序？要辦些什么手續，準備什么材料？ 第一、房地產開發公司的準備工作

在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。

第二、行政審批

根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：

1、選址定點

此階段一般辦理以下事項：

1)計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2)國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。3)建委辦理投資開發項目建設條件意見書。4)環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。

5)文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。6)規劃部門辦理項目選址意見書。

2、規劃總圖審查及確定規劃設計條件

1)人防辦進行人防工程建設布局審查。2)國土資源局辦理土地預審。3)公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。

4)規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。5)規劃部門確定建設工程規劃設計條件。

3、初步設計及施工圖審查

1)規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。2)公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。3)公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。4)人防辦對初步設計的人防設計進行審查。5)國土資源局進行用地預審。

6)市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。7)建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。

8)建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。

9)建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。

4、規劃報建圖審查

1)公安消防支隊進行消防設計審查。2)人防辦進行人防設施審查。

3)建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。4)規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。

5、施工報建

1)建設單位辦理施工報建登記。

2)建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。

3)建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。

6、商品房預售許可階段

由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

7、建設工程竣工綜合驗收備案

1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。

3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。第三、房地產項目權屬初始登記階段

1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。

2、開發商應提交材料：

1)申請書； 2)企業營業執照；

3)用地證明文件或土地使用權證； 4)建設用地規劃許可證； 5)建設工程規劃許可證； 6)施工許可證； 7)房屋竣工驗收資料； 8)房屋測繪成果；

9)根據有關規定應當提交的其他文件。

以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產開發所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。

九、關于房地產開發項目建設手續報批程序中應注意的若干問題

無論你在各自的領域內是多么的優秀。你可能是電子行業的巨子，是網絡經濟的領頭人，引領了化工行業的風暴，只要你試圖進入地產行業，你就要遵循這個行業的行規。任何試圖改變現行房地產管理規則；挑戰它的孿生“潛規則”的人，都會受到血一樣的教訓。在這個行業里面，要懂“規矩”。

1、土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復階段

土地證和建設用地規劃許可證這兩個證，加上規劃要點批復，是進行房地產開發的前提.但是, 這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經驗的同行，看到這幾樣東西的發出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規劃部門曠日持久的權力斗爭。（目前我國法律也沒有很好的規范這個問題。）

土地證由國土部門頒發，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規劃許可證由項目所在地區規劃部門頒發，是核定土地用途及用地界線的法律依據；規劃要點批復由規劃部門頒發，是確定土地使用強度指標的法律依據，如容積率、建筑密度、停車位配置等要求；這些指標都要在這個批復里體現出來，包括現在的強制性小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現出來。

一般來說，一塊地必須要由規劃部門核定規劃要點，頒發了建設用地規劃許可證（以下簡稱地規證）之后，才能領取土地使用權證。這是必須的程序。因為國土部門必須依據規劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。（擅自變更土地性質在我國是嚴重的違法行為。）

但在現實中，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權證。這種讓人無法理解的土地出讓模式曾一度非常盛行。然后受讓了土地的開發商，再去規劃部門軟磨硬泡，無論是修改規劃也好，還是根本沒有規劃都好，反正，我的土地出讓金是已經交了，剩下的事情你規劃部門得給我搞定。

我國正式搞土地出讓制度是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。因為我國在這個問題上缺乏經驗，在國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因為我國的房地產管理體系是全世界獨有的。專家及學者們同樣也想不出更好的土地交易模式。“城市規劃”這個概念一直到現在都還沒深入人心，更何況當時——不過無論如何，這種土地交易模式現在已經只是歷史了。

《中華人民共和國新城鄉規劃法》第三十八條：“——在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。”

以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。

2、項目公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質

這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關系也比較大，比如設立項目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。我再次強調一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉，不屬于交易。因此，房地產公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式沒什么法律風險可言，非常的經濟實用，（因此現在我國稍微有點規模的房地產公司都進行這樣的項目運作。）

再說立項，這個東西純粹是計劃經濟時代留下的產物；立項主要考察的是項目的投資額及可行性。在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從政策上的角度來管理的。因現在各地由于市場經濟的深度不同，所以在這個事情的管理上各地政策也不盡相同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。立項與其他程序的（先后）關系并沒有一個國家級的作業流程。譬如最近國家的政策，要求先把環境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強環境保護促進可持續發展的考慮。但在很多地方，環評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環評。在地方利益的驅動下；建設項目都在紛紛的上馬中，你自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給你推薦可行性研究報告的編制公司，去環保局，就讓他們給我推薦環境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續辦出來。只要你把編制費用稍微給多點基本上就算OK了。

房地產開發資質需要技術含量，關鍵是專業技術人員組織和搭建。現在這些專業技術人員資料都聯網了，想糊弄建設部門基本上做不到，建設部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網查到。

3、總平面圖審查階段

這個階段各地的叫法不一樣，比較多的叫“修建性詳細規劃審查”。這個階段就是審查小區的總平面規劃圖紙，也就是審一個小區的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總容積率是多大，有沒有超過規定的容積率，建筑密度是多少，進出小區的道路怎么安排，是不是符合消防規范，等等，很嚴格，也很專業。

在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，就是建筑物基底面積占整個小區面積的比例數。譬如這個小區是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。現在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。現在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術規范沒有限死，有無窮的空間可以進行控制規劃上的“偷奸取巧”。

再舉個例子：容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實踐中一看，什么是凈用地面積？從哪里起算？是純粹的土地使用權證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這也是可以鉆營的地方。

其他的地方：譬如消防通道的設置，高層建筑四周必須設立環形消防車道。但是這么一搞，小區的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設計要求的，只要這種草地能承載得起消防車并在（設計）說明中加以強調，一般情況下還是可行的。

審核總平面是整個開發報建過程中最有技術含量的過程，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規劃部門反復修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。幾乎沒有見過能順順當當一次就能通過總平面審查的。（我也沒見過零缺陷的總平面設計）只要有心，無論什么設計院的總平面，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉彎半徑太小，等等；房地產公司之間的合作怎么就缺乏成功個案？我在這里可以明確告訴你，在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數次的臺底交易和私下勾結。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導致最終散伙。這整個房地產開發流程，已經結成了鐵幕，它具有強大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。你試圖規范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審一年。

有一個年輕的民營企業家想搞房地產，從04年開始領取了規劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規劃要點到期了重新回去領，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領規劃要點，但是總規剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無所獲。連告都不知道要去告誰。我親眼見過這個身家過億的民營企業家卑微著站在規劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓斥：“你這個總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來”！

4、管線綜合審查

管線綜合審查是規劃部門的專業審查內容之一，因為要求實在是非常的專業。事實上，無論什么房地產公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率是一樣的，舉不勝舉。

管線綜合包括三大項：小區給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據各項設計規范科學統籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區，然后怎么把生活污水和雨水排出小區；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內容就多了，有線電視線、各類通訊線路、網線、內部監控線路，等等。上面這三樣大內容依規范，統統得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。這些線路必須要合理的安排好，不能到處亂走。

作為專業人士，要判斷一個小區的官線綜合設計好不好，只需要看兩個東西：

你就這么走進一個小區，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要發現有這個，基本上這個小區你就不用考慮是否買了。

功能井蓋是不是基本沿著小區道路排布，不是搞到到處都是。如果什么井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區你也可以考慮放棄了。

為什么我要這么強調這個管線綜合呢？如果它設計不好有什么后果呢？ 首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區就變池塘的事情，實在是見得太多了；不是這里的線路壞就是那里壞，整天修。這都是管線綜合沒搞好的標志。這樣的小區，能住嗎？

管線綜合既然如此重要，那么對于我們來說，當初設計的時候好好的考慮，綜合考量研究，不就行了嗎？事實上不行。為什么？因為所有的線，都得從外面引進來，跟外面均有個接口。但是接口在哪里呢？我現在告訴你，無論開發商們在事先做多少準備工作，做多少調查工作，都無法保證預留的接口不發生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情很常見了。大家肯定經常看到市政管線施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發現那個變電站已經搬走了，又或者它的容量已經超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電——

再說到這個排水許可證。這個東西是市政部門發的，專門針對小區的排水。現在的規范要求雨污分流。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個東西反過來又影響管線綜合設計。

還有人防、消防、別看部門小，權利大的很，不給你證,什么你也別想干,人防有異地建設費；當然沒有哪個開發商會傻到按照規定去交費用，多少都有減免,具體減多少就看你公關能力了.消防就更不用說了,方案報批和竣工驗收都是關口，關系再好也要來回驗收兩三回，基本上沒有誰能一次性通過的,不表示一下你都不好意思和他們說驗收的事情。

供電、供水、燃氣；雖然權力不大，可能耐不小；所有的攏斷部門均是如此。這些部門說不給通電、不給你通水你一點辦法也沒有——你自己去發揮想象力吧.5、單體審查、建筑工程規劃許可證

規劃部門對單體設計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對于總平面規劃，就比較容易通過一點。

單體設計是什么呢？就是在總平面規劃的基礎上，落實單體建筑的設計方案。單體方案主要是：落實各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。

當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數。但是單體階段就不一樣了，就開始數了。這個時候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。不過無數開發商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。

審完單體設計，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領建設工程規劃許可證。這個過程沒什么技術含量。不值得多說。我就一筆帶過了。

不過這個建設工程規劃許可證，在新的《城鄉規劃法》中被提到非常高的位置，反復的強調。應引起你的注意。

6、消防和人防專項審查

小區的消防和人防設計要求是必須達標的。但我看來沒有哪個小區的消防和人防設備能夠達標。我就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單；你個人去品其中滋味。人防工程是非常神經的一樣中國特色的東西，人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發產權證。這部分停車位只有使用權。關于人防停車位的使用權問題，現在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權法的業主也許沒有注意到；所有的人防用途的東西，產權都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產權，無論如何，都不可能歸屬于全體業主。因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質，不能賣，所以開發商絕對會想辦法減少人防面積。

7、施工圖審查

在領取建設工程規劃許可證之后，設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等，完成節能設計，做一個節能計算書，就可以開始這兩項審查了。

節能審查：是怎么審都行的事情。我國現在越來越強調可持續發展，建筑節能擺上的位置也越來越高。當然也存在著南北方差異的問題：北方一般在節能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。

說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的90--70政策說兩句。建設部在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡。

但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務。這個稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。

現在有些公司為了規避這個90--70，還想了些花招，比如設計兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發商昧著良心做事。我個人無言以對。施工圖審查現在都已經在表面上市場化了，允許開發商自己找資質的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結果負責。但是，基于我國的審查技術非常的落后；因此這個審查實在是見仁見智；施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少的。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可

余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪音。但現在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。

余泥排放現在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財道路了。運輸施工余泥的車輛，只能在規定時間，規定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這么規范。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥；余泥在運輸過程中，很容易污染路面；也要做好被巨額罰款的準備。

噪音排放許可：是指只能在規定時間，用規范的，噪音較輕的方式施工。這個是環境保護部門管著的。現在很多城市已經禁止使用錘擊樁了。用錘擊樁肯定是最經濟的。只要沒人管，開發商絕對用錘擊樁。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強管理。此外，對那些夜間連續施工的，更要予以管制。現在在一些城市，這個夜間連續施工的管理，就管得非常好，比如北京、廣州、深圳。那是真管得不錯。無論怎么找關系都難批得下來。但是絕大多數的城市，那處于幾乎沒有管理的地步。

9、質量監督、安全監督

質量監督站和安全監督站都是建設部門下屬機構。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續。這兩個站的分工有時卻分不清楚。在我看來，質量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管。譬如我打樁沒按規定程序打，導致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質量問題？說不清楚。總之兩個機構都得好好的哄著。當然在若干細節上這兩部門還是有所區別。比如有些安全問題的確跟建筑質量關系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規定亂堆啦?..等等;罰你個萬八的只是一張單子的事.在現實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質監辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發現毛病的，就屬于安監的職責。由于質監搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質監在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質監大多得靠這些收費項目養活自己。收人錢手軟，云云。安監基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。

現在在有些城市，質量檢測的功能已經開始市場化了，有資質的檢測單位都能做檢測了。我見過最好的城市是廣州。做個樁檢測的費用，只是周邊城市的3分之1（注：打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續往上建。）

10、施工招投標、監理報建

首先，我必須說明，按照我國現行招投標法，私營房地產公司（無國有經濟成分），其房地產項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發包。但在某些大城市，譬如北京和廣州，無論什么企業施工，都必須做招投標。在大多數城市，私營企業只要能提供私營企業證明，既可免除施工招投標手續。啥是私營企業證明呢？去工商局買一張股東結構書就行了。在必須要做施工、監理招投標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致，我不多說了。

11、施工許可證

施工許可證所須材料基本上是上面全部手續一個匯總。缺一不可，但在實際操作中；從來沒有那一家房開企業能辦齊上面所有手續后，再申領施工許可證的。要這樣的話，沒一年的時間辦不出不來。

在改革開發之初，外資企業剛進中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了。上級政府震怒，云云。現在改革開發這么多年了，我們也沒好到哪里去；為什么？因為大家統統都已經適應了這個游戲規則。大家已經在這個圈子中取得了某種平衡，達成了某項交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。大家都已經把潛規則當成了規則。這些規則維系著房地產這個產業。在每一個程序中，在每一個環節中，都存在利益分配，都存在制衡。這個系統在經過十多年的運做之后，它本身已經具有了生命力，絕對是牽一發而動全身。因此，我們經常可以看到，除了一些管理相對規范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。哪怕是在這些管理相對規范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發一個單獨的施工許可證，然后再發地下室部分的施工許可證，再發地上部分。這么把一個項目分割成很多部分發證。為什么？因為這是雙方一起適應，互相妥協的結果。政府要是把企業都給玩死了，他們也就沒得玩了。

12、進入銷售環節的各項手續

在講預售和驗收這些東西之前，我想先講講現在的房地產調控政策。理解了這個，才能對銷售方面的各項政策有一個清晰的了解。

基本上，現在的調控政策分成以下三個方面：

1、減少土地供給，緊縮地根

這方面的政策非常的立桿見影。最近這3年以來，中央對地方的用地管制，一年比一年緊，采取的措施一年比一年嚴格。當然，這里我們必須有個概念，用地量最大的產業，不是房地產，而是工業。尤其是各類招商引資的工業園區。目前我國各類工業園區總面積已經超過了全國所有城市市區建成區的總面積。這是一個很瘋狂的概念。當然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房地產用地不可避免的受到了株連。房地產用地供給量逐年減少已是不爭的事實了。現在是哪個地產公司手上有地就能夠存活下去；在另一個方面來說，房地產公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發價值的遠郊土地，其完全是寄希望于中國經濟的健康穩定發展中城市逐步擴張，期待著富裕群體人數總量不斷增長。

2、政策走向制約著市場需求

提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。就是讓老百姓沒錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它并沒有解決任何問題，不過是將需求延后。我不明白為什么老百姓對這種“引鴆止渴”政策鼓掌叫好？望有一種很神奇的解釋，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發商脆弱的資金鏈就會斷掉，房價就會自動降價了？

說這種話的人第一是不懂；第二是白癡；可能嗎？土地是不可再生的資源，而每個人都需要住房且不論大小；國人的心態是：“別人有不如自己有。”我個人認為：這種鏈式反應真的如果應驗或加劇；我保證：“銀行肯定會比開發商死的更快、更難看”

3、政策性限制房地產產品類型

這個很明確，就是那個90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。這個90--70的政策我個人沒明白過來這到底有什么效果。戶型選擇完全是市場化的東西。我揣摩著是不是這個政策有這么一個隱含的前提在：開發商故意建大戶型，以獲取高額利潤。大戶型或者小戶型，在單價穩定的前提下，單方利潤及總利潤有什么差別？總建筑面積不變，單價穩定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價比小戶型高。但在我的個人職業經驗里面，我是沒發覺過有這種情況。我的個人經驗是反過來：小戶型的單價一般都比大戶型高一點點。本人所經歷的若干個項目在產品定價上基本上都是這么個策略。相反很成功。

前面說手續及要略重點；也不能不提程序，因為它與前者是相符相程的“利益攸關者”

13、放線、驗線

這個就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術活，要測量，定坐標。這個活就叫放線。放線一般是規劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構干，正式放線的前提是領取了施工許可證。放線后，測繪院會發出一份放線冊。注意：在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。請他們提前來做放線。放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。

這個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關系。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。

14、預售許可證

終于說到這個了。預售現在的管理已經比較嚴格了。我所知道的，在房地產已經成為了一個產業的城市，預售許可都要求在網上辦理，全程公示。現在在預售上面做手腳的可能性越來越小了。

預售許可最重要的條件是：高層建筑結構完成三分之二，低層建筑結構封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數高低，全部封頂才能放貸。因此現在高層建筑往往在完成三分之二的結構，取得預售許可證之后，開發商在推盤時都不積極。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個2、3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算。在理解了這個之后，或許我們對開發商們的“捂盤”行為，會有更直接和深刻的認識了。

現在辦預售許可，都要做價格公示。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，政府沒有（也沒有權力）對房地產交易價格進行管制。在辦理預售手續時所申報的價格，開發商可以完全不予理會。這個價格申報一下就完了。每次做預售許可的時候申報價格，直接就是2500元/平方米。從來都是如此。隨便你怎么公示。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責任。在預售許可方面還有個值得一說的地方就是預測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據開發商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預測繪。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發商之間的主要矛盾。這個矛盾是怎么來的呢？最關鍵的就是這個預測與實測之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統計有誤差，這些都有可能。但要說是開發商的故意造成的，有些大冤或是特冤了；開發商沒膽量也沒這種能力去故意做假。因為他們知道芝麻和西瓜的大小。

現在為了避免這種糾紛，各大開發商都學乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構的工作上。總之無論到時候實測面積是多少，房屋測量機構都照樣按著當初的預測面積出報告。

15、關于預售中的土地解押

關于土地解押的問題，我不是很敢下筆。（這個話題非常敏感）這其中有無數的玄機。我個人對這一部分也不是很能理解。盡我的理解講那么一點吧。

先從土地抵押說起。現在關于土地抵押的規則越來越嚴格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現在基本上都是根據施工許可證載建筑規模來確定和發放的。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，根據現在越來越嚴厲的銷售管理規則，辦理預售許可證時，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發商在辦理預售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預售許可證就出不來了；還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經拿去抵押融資了，還等到現在啊。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了。現在的任務是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預售許可證——我不知道其他公司的融資及報建人員是怎么處理這種事情的。

我只說其中的兩個辦法：

現在絕大多數的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預售許可證。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個部門絕對不會主動向對方查詢對方的登記資料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。這個懸空期是合理的。無論銀監還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉；佩服之極），然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，我的土地證已經解押了。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個小時。如果擔心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押也行。國土部門與房管部門分離，實在是一項有無數空子可以鉆的的制度。

此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。

很多都專項審查，其實應該大體還是要歸到幾個主要證件的發放，國土使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證，這幾個證件發放的必要條件就需要你說的一堆專項審查，很多分項管的太深了；需要自己去“悟”。

16、規劃、消防、人防、管線、質量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓

其實，在說了這許多之后，你應該都明白了，到驗收階段是怎么一回事了。在做了前面這許多的鋪墊和協調工作，結識并養活了那么多各部門、衙門的“人民公仆”，如果還不能完成各項驗收，順利交樓的工作，我看你可就真是不可救藥了。

規劃驗收主要是驗收各項規劃指標是否超標。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規劃驗收的時候也不會有太大的麻煩。基本的過程如下：規劃局的同志坐在車里看一下，哦，封頂了。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數一數層數，哦，是這個層數，就回去該干啥干啥了。

消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發商自己做這幾項驗收，肯定通不過。這也是開發商不敢得罪這三大專業的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，我就講個電的事情。在報裝的時候，設計好了裝3臺變電箱。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業的工程款。這個企業也不說什么。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個三臺的設計不合理，要變成四臺。這怎么得了啊？業主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計較這個。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。

只要不得罪這幾項專業的施工單位，驗收基本上都通過。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：“原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改1234等等”。質量驗收現在非常簡單了。竣工之后，施工單位、開發商、監理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質監站備案。這就完成了。現在監理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數的施工過程中，監理公司都沒人出現的，直接就是賣個名字給甲方。甲方自己把監理的活給干了。這是普遍現象。到時候就負責簽字蓋章。

質量驗收和各專業驗收都完成了，規劃驗收也搞完了，就是最終的到建設局去搞竣工驗收備案。竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個竣工驗收備案表，業主可以拒絕收樓。物業管理這部分，我就不多說了。各項手續基本上到這里就結束了。接下來就是產權證辦理的事情了。先做大確權，給整個樓盤做個確權發證，然后再分戶發證。

本人最近這兩年經常看到什么合作建房的倡議。我往往都報以冷笑。連專業房地產公司之間的合作，都幾乎沒有成功個案的情況下，幾十個互不相識又缺乏專業知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？愚昧之致又可笑之極。

所以我說流程都是給不懂行的人看的，真正去做的時候沒人會看,也沒人會按照那個流程去做。因為按照所謂流程去搞，搞十年未必能弄到你想要的結果。