第一篇：某市(煙臺)規(guī)劃局建設工程項目審批流程

某市規(guī)劃局建設工程項目審批流程

2011-02-28 15:50:39| 分類： 房地產(chǎn)參考 | 標簽： |字號大中小 訂閱

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某市規(guī)劃局建設工程項目審批流程 某市規(guī)劃局建設項目選址意見書批準 項目名稱

《建設項目選址意見書》批準 審批依據(jù)

《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《煙臺市總體規(guī)劃》《煙臺市城市規(guī)劃若干管理規(guī)定》 提交材料

（1）工業(yè)項目需要工藝流程圖，可行性研究報告和消防、環(huán)保等有關部門的意見。（2）該位置1：1000航測地形圖一份。

（3）該位置所在地塊的控制性詳細規(guī)劃或修建性詳細規(guī)劃。（4）規(guī)劃要求相關部門的意見。審批流程

（1）建設項目申請。應寫明申請建設理由、建設項目性質(zhì)及規(guī)模、擬建位置、用地面積及計劃投資額等。

（2）填寫的《山東省建設項目選址意見書申請表》。審批時限

資料備齊后二十個工作日內(nèi)發(fā)放《建設項目選址意見書》 收費說明：本事項不收費

煙臺市規(guī)劃局建設項目用地規(guī)劃許可證核準 項目名稱

〈〈建設項目用地規(guī)劃許可證〉〉核準 審批依據(jù)

《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《煙臺市總體規(guī)劃》《煙臺市城市規(guī)劃若干管理規(guī)定》 提交材料

（1）〈〈建設項目選址意見書〉〉復印件一份（2）經(jīng)過批準的詳細規(guī)劃

（3）該位置1：1000航測地形圖六份（4）土地出讓轉(zhuǎn)讓合同

（5）建設項目當年投資計劃批文（原件一份）（6）土地證

（7）規(guī)劃要求相關部門的意見 審批流程

（1）建設項目申請。應寫明申請建設用地的理由、性質(zhì)、規(guī)模、位置等。（2）填寫的〈〈煙臺市建設用地申請審批綜合表〉〉。審批時限

資料備齊后二十個工作日內(nèi)發(fā)放〈〈建設項目用地規(guī)劃許可證〉〉 收費說明

根據(jù)山東省物價局魯價費發(fā)[2003]34號文“關于同意繼續(xù)收取城市規(guī)劃技術服務費的函”。用地面積1.8元/平方米。收費許可證號碼：37060093001-1

煙臺市規(guī)劃局臨時建設工程規(guī)劃許可證核準 項目名稱

〈〈臨時建設工程規(guī)劃許可證〉〉核準 審批依據(jù)

《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《煙臺市總體規(guī)劃》《煙臺市城市規(guī)劃若干管理規(guī)定》 提交材料

（1）建設工程審批綜合表

（2）建設項目設計方案圖五套，裝訂成冊。設計說明應包括以下內(nèi)容： 1）方案構(gòu)思； 2）外墻材料；

3）停車數(shù)量及測算依據(jù)； 4）需拆遷建筑面積； 5）新建建筑面積； 6）綠地率； 7）容積率； 8）建筑密度；

9）建筑日照分析及測算成果； 10）詳盡的經(jīng)濟技術指標。圖紙應包括以下內(nèi)容： 1）透視表現(xiàn)圖（彩色）； 2）現(xiàn)狀平面圖；

3）總平面圖（彩色）：需落在現(xiàn)狀地形圖上，建筑物層數(shù)、退讓道路紅線及現(xiàn)狀建筑物的距離、綠線、藍線、紫線寬度及退讓距離、建筑的總長度、寬度、停車場啊（位）、周邊道路紅線寬度、建筑室內(nèi)外設計標高；

4）交通分析及停車分布圖；

5）各層平面圖，標明平面功能布局、各種尺寸；

6）各立面圖（重要力面為彩色）；外墻裝飾材料、色彩、尺寸、建筑物高度； 7）剖面圖（應剖重要的樓梯間）、各層的層高及詳盡標高； 8）環(huán)境設計圖。

（3）報建項目建筑設計施工圖五套，裝訂成冊。包括在相應地形圖上的總平面圖、各層平面圖、四個立面圖，兩個以上剖面圖、結(jié)構(gòu)基礎平面圖等。

（4）該位置1：1000航測圖四份。

（5）消防、環(huán)保、人防、電業(yè)等相關主管部門意見。審批流程

（1）建設項目申請。應寫明申請建設工程的理由、性質(zhì)、規(guī)模、位置等。（2）填寫的〈〈臨時建設工程申請審批綜合表〉〉。審批時限

資料備齊后二十個工作日內(nèi)發(fā)放〈〈臨時建設工程規(guī)劃許可證〉〉 收費說明 本事項不收費

某市規(guī)劃局建設項目規(guī)劃許可證核準 項目名稱

〈〈建設項目規(guī)劃許可證〉〉核準 審批依據(jù) 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《煙臺市總體規(guī)劃》《煙臺市城市規(guī)劃若干管理規(guī)定》 提交材料

（1）土地主管部門核發(fā)的土地批準證書及相應征地拆遷圖。（原件并備復印件一份）（2）〈〈建設用地規(guī)劃許可證〉〉復印件一份

（3）建設項目設計方案圖五套，裝訂成冊。設計說明應包括以下內(nèi)容： 1）方案構(gòu)思； 2）外墻材料；

3）停車數(shù)量及測算依據(jù)； 4）需拆遷建筑面積； 5）新建建筑面積； 6）綠地率； 7）容積率； 8）建筑密度；

9）建筑日照分析及測算成果； 10）詳盡的經(jīng)濟技術指標。圖紙應包括以下內(nèi)容： 9）透視表現(xiàn)圖（彩色）； 10）現(xiàn)狀平面圖；

11）總平面圖（彩色）：需落在現(xiàn)狀地形圖上，建筑物層數(shù)、退讓道路紅線及現(xiàn)狀建筑物的距離、綠線、藍線、紫線寬度及退讓距離、建筑的總長度、寬度、停車場啊（位）、周邊道路紅線寬度、建筑室內(nèi)外設計標高；

12）交通分析及停車分布圖；

13）各層平面圖，標明平面功能布局、各種尺寸；

14）各立面圖（重要力面為彩色）；外墻裝飾材料、色彩、尺寸、建筑物高度； 15）剖面圖（應剖重要的樓梯間）、各層的層高及詳盡標高； 16）環(huán)境設計圖。

（3）報建項目建筑設計施工圖五套，裝訂成冊。包括在相應地形圖上的總平面圖、各層平面圖、四個立面圖，兩個以上剖面圖、結(jié)構(gòu)基礎平面圖等。

（4）該位置1：1000航測圖四份。

（5）消防、環(huán)保、人防、電業(yè)等相關主管部門意見。審批流程（1）建設項目申請。應寫明申請建設工程的理由、性質(zhì)、規(guī)模、位置等。（2）填寫〈〈煙臺市建設工程申請審批綜合表〉〉。審批時限

資料備齊后二十個工作日內(nèi)發(fā)放〈〈建設項目工程規(guī)劃許可證〉〉 收費說明

根據(jù)山東省物價局魯價費發(fā)[2003]34號文“關于同意繼續(xù)收取城市規(guī)劃技術服務費的函”。建筑面積：住宅：2.0元/平方米，廠房2.3元/平方米，其他2,9元/平方米。收費許可證號碼：37060093001-1

煙臺市規(guī)劃局道路、管線工程規(guī)劃許可證核準 項目名稱

《道路、管線工程規(guī)劃許可證》核準 審批依據(jù)

《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《煙臺市總體規(guī)劃》《煙臺市城市規(guī)劃若干管理規(guī)定》 提交材料

（1）《建設項目選址意見書》、《建設用地規(guī)劃許可證》復印件各一份（3）道路、管線工程的方案和施工圖

（4）消防、人防、環(huán)保、電業(yè)等相關主管部門的意見（5）該位置1：1000航測圖四份 審批流程

（1）建設項目申請。應寫明申請建設工程的理由、性質(zhì)、規(guī)模、位置等；（2）填寫的《道路、管線工程申請審批綜合表》 審批時限

資料備齊后二十個工作日內(nèi)發(fā)放《道路、管線工程規(guī)劃許可證》 收費說明

根據(jù)山東省物價局魯價費發(fā)[2003]34號文“關于同意繼續(xù)收取城市規(guī)劃技術服務費的函”。按鐵路、道路和市政工程管線長度1.3元/米。收費許可證號碼：37060093001-1

某市規(guī)劃局建設工程規(guī)劃開工驗線手續(xù)核準 項目名稱

建設工程規(guī)劃開工驗線手續(xù)核準 審批依據(jù) 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《煙臺市總體規(guī)劃》《煙臺市城市規(guī)劃若干管理規(guī)定》 提交材料

（1）建設局核發(fā)的《建設工程施工許可證》復印件兩份（2）《建設工程規(guī)劃許可證》復印件一份（3）放線定位圖一份（4）拆遷圖一份

（5）填寫的建設工程放驗線記錄單 審批流程

建設項目申請。應寫明申請建設工程的理由、性質(zhì)、規(guī)模、位置等。審批時限

資料備齊后二十個工作日 收費說明 本事項不收費

某市規(guī)劃局建設工程竣工規(guī)劃驗收許可證核準 項目名稱

〈〈建設工程竣工規(guī)劃驗收許可證〉〉核準 審批依據(jù)

《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《煙臺市總體規(guī)劃》《煙臺市城市規(guī)劃若干管理規(guī)定》 提交材料

（1）填寫的〈〈煙臺市建設工程規(guī)劃驗收審批綜合表〉〉（2）規(guī)劃批準的建筑工程施工圖，包括核準的變更圖件。（3）建設工程放線定位圖。

（4）〈〈建設工程規(guī)劃許可證〉〉復印件一份。（5）建設用地紅線圖一份（拆遷圖）。

（6）〈〈煙臺市建設工程放線、驗線測量記錄冊〉〉。（7）〈〈建設工程開工通知單〉〉。（8）建設項目竣工測量圖三份。（9）申請。審批流程（1）建設項目申請。應寫明申請建設工程的理由、性質(zhì)、規(guī)模、位置等。（2）填寫的〈〈煙臺市建設工程規(guī)劃驗收審批綜合表〉〉。審批時限

資料備齊后二十個工作日內(nèi)發(fā)放〈〈建設工程竣工規(guī)劃驗收許可證〉〉

第二篇：煙臺市規(guī)劃局建設工程項目審批流程

煙臺市規(guī)劃局建設工程項目審批流程 煙臺市規(guī)劃局建設項目選址意見書批準 項目名稱

《建設項目選址意見書》批準 審批依據(jù)

《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《煙臺市總體規(guī)劃》《煙臺市城市規(guī)劃若干管理規(guī)定》 提交材料

（1）工業(yè)項目需要工藝流程圖，可行性研究報告和消防、環(huán)保等有關部門的意見。（2）該位置1：1000航測地形圖一份。

（3）該位置所在地塊的控制性詳細規(guī)劃或修建性詳細規(guī)劃。（4）規(guī)劃要求相關部門的意見。審批流程

（1）建設項目申請。應寫明申請建設理由、建設項目性質(zhì)及規(guī)模、擬建位置、用地面積及計劃投資額等。

（2）填寫的《山東省建設項目選址意見書申請表》。審批時限

資料備齊后二十個工作日內(nèi)發(fā)放《建設項目選址意見書》 收費說明 本事項不收費

煙臺市規(guī)劃局建設項目用地規(guī)劃許可證核準 項目名稱

〈〈建設項目用地規(guī)劃許可證〉〉核準 審批依據(jù) 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《煙臺市總體規(guī)劃》《煙臺市城市規(guī)劃若干管理規(guī)定》 提交材料

（1）〈〈建設項目選址意見書〉〉復印件一份（2）經(jīng)過批準的詳細規(guī)劃

（3）該位置1：1000航測地形圖六份（4）土地出讓轉(zhuǎn)讓合同

（5）建設項目當年投資計劃批文（原件一份）（6）土地證

（7）規(guī)劃要求相關部門的意見 審批流程

（1）建設項目申請。應寫明申請建設用地的理由、性質(zhì)、規(guī)模、位置等。（2）填寫的〈〈煙臺市建設用地申請審批綜合表〉〉。審批時限

資料備齊后二十個工作日內(nèi)發(fā)放〈〈建設項目用地規(guī)劃許可證〉〉 收費說明

根據(jù)山東省物價局魯價費發(fā)[2003]34號文“關于同意繼續(xù)收取城市規(guī)劃技術服務費的函”。用地面積1.8元/平方米。收費許可證號碼：37060093001-1

煙臺市規(guī)劃局臨時建設工程規(guī)劃許可證核準 項目名稱

《臨時建設工程規(guī)劃許可證》核準 審批依據(jù)

《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《煙臺市總體規(guī)劃》《煙臺市城市規(guī)劃若干管理規(guī)定》 提交材料（1）建設工程審批綜合表

（2）建設項目設計方案圖五套，裝訂成冊。設計說明應包括以下內(nèi)容： 1）方案構(gòu)思； 2）外墻材料；

3）停車數(shù)量及測算依據(jù)； 4）需拆遷建筑面積； 5）新建建筑面積； 6）綠地率； 7）容積率； 8）建筑密度；

9）建筑日照分析及測算成果； 10）詳盡的經(jīng)濟技術指標。圖紙應包括以下內(nèi)容： 1）透視表現(xiàn)圖（彩色）； 2）現(xiàn)狀平面圖；

3）總平面圖（彩色）：需落在現(xiàn)狀地形圖上，建筑物層數(shù)、退讓道路紅線及現(xiàn)狀建筑物的距離、綠線、藍線、紫線寬度及退讓距離、建筑的總長度、寬度、停車場啊（位）、周邊道路紅線寬度、建筑室內(nèi)外設計標高； 4）交通分析及停車分布圖；

5）各層平面圖，標明平面功能布局、各種尺寸；

6）各立面圖（重要力面為彩色）；外墻裝飾材料、色彩、尺寸、建筑物高度； 7）剖面圖（應剖重要的樓梯間）、各層的層高及詳盡標高； 8）環(huán)境設計圖。

（3）報建項目建筑設計施工圖五套，裝訂成冊。包括在相應地形圖上的總平面圖、各層平面圖、四個立面圖，兩個以上剖面圖、結(jié)構(gòu)基礎平面圖等。（4）該位置1：1000航測圖四份。

（5）消防、環(huán)保、人防、電業(yè)等相關主管部門意見。審批流程

（1）建設項目申請。應寫明申請建設工程的理由、性質(zhì)、規(guī)模、位置等。（2）填寫的〈〈臨時建設工程申請審批綜合表〉〉。審批時限

資料備齊后二十個工作日內(nèi)發(fā)放〈〈臨時建設工程規(guī)劃許可證〉〉 收費說明 本事項不收費

煙臺市規(guī)劃局建設項目規(guī)劃許可證核準 項目名稱

《建設項目規(guī)劃許可證》核準 審批依據(jù)

《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《煙臺市總體規(guī)劃》《煙臺市城市規(guī)劃若干管理規(guī)定》 提交材料

（1）土地主管部門核發(fā)的土地批準證書及相應征地拆遷圖。（原件并備復印件一份）（2）《建設用地規(guī)劃許可證》復印件一份

（3）建設項目設計方案圖五套，裝訂成冊。設計說明應包括以下內(nèi)容： 1）方案構(gòu)思； 2）外墻材料；

3）停車數(shù)量及測算依據(jù)； 4）需拆遷建筑面積； 5）新建建筑面積； 6）綠地率； 7）容積率； 8）建筑密度；

9）建筑日照分析及測算成果； 10）詳盡的經(jīng)濟技術指標。圖紙應包括以下內(nèi)容： 9）透視表現(xiàn)圖（彩色）； 10）現(xiàn)狀平面圖；

11）總平面圖（彩色）：需落在現(xiàn)狀地形圖上，建筑物層數(shù)、退讓道路紅線及現(xiàn)狀建筑物的距離、綠線、藍線、紫線寬度及退讓距離、建筑的總長度、寬度、停車場啊（位）、周邊道路紅線寬度、建筑室內(nèi)外設計標高； 12）交通分析及停車分布圖；

13）各層平面圖，標明平面功能布局、各種尺寸；

14）各立面圖（重要力面為彩色）；外墻裝飾材料、色彩、尺寸、建筑物高度； 15）剖面圖（應剖重要的樓梯間）、各層的層高及詳盡標高； 16）環(huán)境設計圖。

（3）報建項目建筑設計施工圖五套，裝訂成冊。包括在相應地形圖上的總平面圖、各層平面圖、四個立面圖，兩個以上剖面圖、結(jié)構(gòu)基礎平面圖等。（4）該位置1：1000航測圖四份。

（5）消防、環(huán)保、人防、電業(yè)等相關主管部門意見。審批流程

（1）建設項目申請。應寫明申請建設工程的理由、性質(zhì)、規(guī)模、位置等。（2）填寫《煙臺市建設工程申請審批綜合表》。審批時限

資料備齊后二十個工作日內(nèi)發(fā)放《建設項目工程規(guī)劃許可證》 收費說明

根據(jù)山東省物價局魯價費發(fā)[2003]34號文“關于同意繼續(xù)收取城市規(guī)劃技術服務費的函”。建筑面積：住宅：2.0元/平方米，廠房2.3元/平方米，其他2,9元/平方米。收費許可證號碼：37060093001-1

煙臺市規(guī)劃局道路、管線工程規(guī)劃許可證核準 項目名稱

《道路、管線工程規(guī)劃許可證》核準 審批依據(jù)

《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《煙臺市總體規(guī)劃》《煙臺市城市規(guī)劃若干管理規(guī)定》 提交材料

（1）《建設項目選址意見書》、《建設用地規(guī)劃許可證》復印件各一份（3）道路、管線工程的方案和施工圖

（4）消防、人防、環(huán)保、電業(yè)等相關主管部門的意見（5）該位置1：1000航測圖四份 審批流程

（1）建設項目申請。應寫明申請建設工程的理由、性質(zhì)、規(guī)模、位置等；（2）填寫的《道路、管線工程申請審批綜合表》 審批時限

資料備齊后二十個工作日內(nèi)發(fā)放《道路、管線工程規(guī)劃許可證》 收費說明

根據(jù)山東省物價局魯價費發(fā)[2003]34號文“關于同意繼續(xù)收取城市規(guī)劃技術服務費的函”。按鐵路、道路和市政工程管線長度1.3元/米。收費許可證號碼：37060093001-1

煙臺市規(guī)劃局建設工程規(guī)劃開工驗線手續(xù)核準 項目名稱

建設工程規(guī)劃開工驗線手續(xù)核準 審批依據(jù)

《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《煙臺市總體規(guī)劃》《煙臺市城市規(guī)劃若干管理規(guī)定》 提交材料

（1）建設局核發(fā)的《建設工程施工許可證》復印件兩份（2）《建設工程規(guī)劃許可證》復印件一份（3）放線定位圖一份（4）拆遷圖一份

（5）填寫的建設工程放驗線記錄單 審批流程

建設項目申請。應寫明申請建設工程的理由、性質(zhì)、規(guī)模、位置等。審批時限

資料備齊后二十個工作日 收費說明 本事項不收費

煙臺市規(guī)劃局建設工程竣工規(guī)劃驗收許可證核準 項目名稱

《建設工程竣工規(guī)劃驗收許可證》核準 審批依據(jù)

《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《煙臺市總體規(guī)劃》《煙臺市城市規(guī)劃若干管理規(guī)定》 提交材料

（1）填寫的《煙臺市建設工程規(guī)劃驗收審批綜合表》（2）規(guī)劃批準的建筑工程施工圖，包括核準的變更圖件。（3）建設工程放線定位圖。

（4）《建設工程規(guī)劃許可證》復印件一份。（5）建設用地紅線圖一份（拆遷圖）。（6）《煙臺市建設工程放線、驗線測量記錄冊》。（7）《建設工程開工通知單》。（8）建設項目竣工測量圖三份。（9）申請。審批流程

（1）建設項目申請。應寫明申請建設工程的理由、性質(zhì)、規(guī)模、位置等。（2）填寫的《煙臺市建設工程規(guī)劃驗收審批綜合表》。審批時限

資料備齊后二十個工作日內(nèi)發(fā)放《建設工程竣工規(guī)劃驗收許可證》

第三篇：規(guī)劃局審批流程

項目名稱：詳細規(guī)劃（包括管線綜合）審批部門：市規(guī)劃局

審批程序：大廳窗口受理

勘察現(xiàn)場收集資料大廳工作人員審查

相關部門并聯(lián)會審

專家會論證

局務會整理印發(fā)紀要

分管局長審定

簽發(fā)、行文

出圖出證

申報材料：

辦理修建性詳細規(guī)劃（包括總平面規(guī)劃）需提交：

1．申請報告

2．《詳細規(guī)劃審查》申請表

3．已核發(fā)的規(guī)劃設計條件（復印件）

4．規(guī)劃設計文件：包括文本說明及有關附件

規(guī)劃設計圖紙：包括區(qū)位圖、規(guī)劃地塊現(xiàn)狀圖、規(guī)劃地塊周圍關系圖、規(guī)劃總平面圖、豎向圖、管線綜合圖CAD14.DWG格式電子數(shù)據(jù)

5．凡屬調(diào)整規(guī)劃的需提交調(diào)整理由及專家的論證意見

6．與審批有關的其它資料

項目名稱：村鎮(zhèn)建設規(guī)劃

審批部門：市規(guī)劃局

審批程序：大廳窗口受理

勘察現(xiàn)場收集資料大廳工作人員審查

相關部門并聯(lián)會審

專家會論證

局務會整理印發(fā)紀要

分管局長審定

簽發(fā)、行文

出圖出證

申報材料：

1．申請報告

2．《詳細規(guī)劃審查》申請表

3．已核發(fā)的規(guī)劃設計條件（復印件）

4．規(guī)劃設計文件：包括文本說明及有關附件

規(guī)劃設計圖紙：包括區(qū)位圖、規(guī)劃地塊現(xiàn)狀圖、規(guī)劃地塊周圍關系圖、規(guī)劃總平面圖、豎向圖、管線綜合圖CAD14.DWG格式電子數(shù)據(jù)

5．凡屬調(diào)整規(guī)劃的需提交調(diào)整理由及專家的論證意見

6．與審批有關的其它資料

項目名稱：選址意見書

審批部門：市規(guī)劃局

審批程序：大廳窗口受理

勘察現(xiàn)場收集資料大廳工作人員審查

相關部門并聯(lián)會審 局務會整理印發(fā)紀要

分管局長審核

簽發(fā)、行文

報市政府審批

繳費

出圖、出證

申報材料：

辦理《建設項目選址意見書》需提交：

1．選址申請報告，包括選址地塊的基本情況并簡要說明工程地質(zhì)情況

2．《建設項目選址意見書》申請表

3．大型建設項目的選址需附計劃部門《項目建議書》和有規(guī)劃資質(zhì)單位編制的選址報告書及專家論證意見，選址規(guī)模在2公頃以上的中小型項目需附項目可研報告（計劃部門不再審批項目建議書、可研的項目除外）

4．有污染的工業(yè)項目、建設項目在生態(tài)敏感區(qū)（如水域保護區(qū)）以及有污染的市政基礎設施的選址需附環(huán)保部門提供的《環(huán)境影響評價報告書》

5．農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的需符合土地利用總體規(guī)劃，附土地部門轉(zhuǎn)讓計劃

6．部隊用地轉(zhuǎn)為民用或開發(fā)用地的，需附部隊土地管理部門的意見

7．土地轉(zhuǎn)讓意見書及土地單位上級主管部門意見

8．土地使用證（原件及復印件）

9．用地范圍的1：500地形圖（特殊情況可使用1：2000地形圖）一份，并標示位置邊界范圍

10．外資合作或外資獨資項目需提交有關部門的批準文件

注：

1、《建設項目選址意見書》核發(fā)時附規(guī)劃設計條件

2、上述時限不包括市政府批準時間

項目名稱：建設用地規(guī)劃許可（新辦）

審批部門：市規(guī)劃局

審批程序：A類

大廳窗口受理

勘察現(xiàn)場收集資料

大廳工作人員審查、簽發(fā)

繳費

出圖、出證 B類 大廳窗口受理

勘察現(xiàn)場收集資料大廳工作人員審查

分管局長審定

繳費

出圖、出證

申報材料：

辦理《建設用地規(guī)劃許可證》需提交：

1．申請用地報告

2．《建設用地規(guī)劃許可證》申請表一份

3．已核發(fā)的《建設項目選址意見書》及規(guī)劃設計條件復印件一份

4．已經(jīng)批準的詳細批復文件及規(guī)劃圖（含管線綜合圖）或總平面圖 5．我局委托測繪部門測量的用地范圍四界坐標成果資料和用地范圍的1：500（或1：2000）地形圖

6．屬于行政劃撥用地的需附計劃部門當年投資計劃

7．與土地產(chǎn)權(quán)單位簽訂的協(xié)議書、土地產(chǎn)權(quán)單位上級主管部門的意見

8．土地使用證（原件、復印件）

9．招標、拍賣、掛牌所得土地需附土地部門出讓合同書

10．土地出讓、轉(zhuǎn)讓補辦《建設用地規(guī)劃許可證》的，附土地部門出讓、轉(zhuǎn)讓文件，涉及到文物、環(huán)保的附相關部門意見

11．外資合作或外資獨資項目需提交有關部門的批準文件

注：A類為局授權(quán)業(yè)務處直接辦理，由處長簽發(fā)的案卷。B類為除A類以外的其它項目案卷。

項目名稱：建設用地規(guī)劃許可（延期）

審批部門：市規(guī)劃局

審批程序：大廳窗口受理

勘察現(xiàn)場收集資料

大廳工作人員審查、簽發(fā)

出圖、出證

申報材料：

辦理《建設用地規(guī)劃許可證》延期需提交：

（在取得《建設用地規(guī)劃許可證》一年內(nèi)未到國土部門辦理有關手續(xù)的，須在有效期內(nèi)提前一個月提出申請）

1．申請用地延期報告

2．《建設用地規(guī)劃許可證》延期申請表一份 3．原核發(fā)的《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖附件（原件）

4．本有效的計劃投資批文（自籌資金的項目除外）

5．取得《建設用地規(guī)劃許可證》后工作進展（拆遷、補償?shù)龋┑挠嘘P證明資料及附件（復印件）：

（1）拆遷進度證明文件

（2）征用集體用地的應提交與當?shù)剞r(nóng)民簽定的拆遷協(xié)議書

（3）征用城市國有土地的應提交與征用土地范圍內(nèi)單位或居民簽定的拆遷協(xié)議

6．已取得的國土部門批準核發(fā)的《建設用地批準書》及附圖附件（復印件）

項目名稱：建設工程設計方案、規(guī)劃設計條件

審批部門：市規(guī)劃局 審批程序：大廳窗口受理

勘察現(xiàn)場收集資料大廳工作人員審查

相關部門并聯(lián)會審

專家會論證

局務會整理印發(fā)紀要

總工、分管局長審定

簽發(fā)、行文

繳費

出圖、出證

申報材料：

一、辦理建設工程設計方案需提交： 1．申請報告和申請表，申請報告需說明擬建工程地點、功能性質(zhì)、層數(shù)、總建筑面積等

2．土地使用證或《建設用地規(guī)劃許可證》（原件、復印件）

3．必要時提供建設工程可行性研究報告及批復

4．設計方案編制所依據(jù)的修建性詳細規(guī)劃圖紙和批復文件或《建設工程設計條件通知書》和附圖

5．建設用地的1：500現(xiàn)狀地形圖壹份。申請者應在地形圖上標畫土地使用證件用地界限和擬建工程的用地界限和建設工程位置

6．設計單位的建筑設計資質(zhì)許可文件（圖紙蓋資質(zhì)章可視為提供）或單體建筑設計資質(zhì)許可文件

7．送審設計方案二個以上及CAD14.DWG格式電子數(shù)據(jù)一套，設計方案應包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖、效果圖、文字說明等（含管線平面及豎向設計圖）

8．規(guī)劃設計條件中要求提交的建筑工程單體模型、效果圖或交通影響分析評價報告

9．其它有關文件、圖紙，如涉及相關部門的審查意見和協(xié)議等。

二、辦理市政管線工程設計方案需提交：

1．市政管線規(guī)劃設計方案申請表

2．建設項目涉及范圍內(nèi)的地形圖（1：500或1：2000）一份，并標注工程設計方案的平面位置

3．設計方案（一般不少于兩個）及CAD14.DWG格式電子數(shù)據(jù)一套

4．市政管線工程規(guī)劃設計條件通知書（復印件）

項目名稱：建設工程設計方案、規(guī)劃設計條件

審批部門：市規(guī)劃局

審批程序：A類

大廳窗口受理

勘察現(xiàn)場收集資料

大廳工作人員審查、簽發(fā)

繳費

出圖、出證 B類

大廳窗口受理

勘察現(xiàn)場收集資料大廳工作人員審查

相關部門并聯(lián)會審

局務會整理印發(fā)紀要

分管局長審定

繳費

出圖、出證

申報材料：

辦理規(guī)劃設計條件需提交：

1．規(guī)劃設計條件申請報告

2．規(guī)劃設計條件申請表

3．土地權(quán)屬單位的土地使用證（原件、復印件）

4．用地范圍內(nèi)的1：500地形圖，并在地形圖上表示土地使用界線

注：A類為局授權(quán)業(yè)務處直接辦理的案卷。B類為需由業(yè)務處提交局業(yè)務聯(lián)審會審定的案卷。

項目名稱：建設工程設計方案、規(guī)劃設計條件

審批部門：市規(guī)劃局

審批程序：A類

大廳窗口受理

勘察現(xiàn)場收集資料大廳工作人員審查

相關部門并聯(lián)會審

簽發(fā)、行文

繳費

出圖、出證

B類

大廳窗口受理

勘察現(xiàn)場收集資料大廳工作人員審查

相關部門并聯(lián)會審

局務會整理印發(fā)紀要

分管局長審定

繳費

出圖、出證

申報材料：

一、辦理建設工程規(guī)劃設計條件需提交：

1．申請報告和申請表（申請報告需說明擬建工程地點、功能性質(zhì)及其它內(nèi)容）

2．土地使用證（原件、復印件）

3．建設用地的1：500現(xiàn)狀地形圖一份，申請者應在地形圖上標畫土地使用證件的用地界限、擬建工程的用地界限和建設工程位置

4．其它有關文件

二、辦理市政管線工程規(guī)劃設計條件需提交：

1．市政管線工程規(guī)劃設計條件申請表

2．建設項目涉及范圍內(nèi)的地形圖（1：500或1：2000）一份，并標注現(xiàn)狀管線的位置，劃示擬建管線的位置

3．省、市重點工程、大型工程應附送省、市有關部門對工程的批復

4．其它有關文件及審查意見、協(xié)議書

注：A類為局授權(quán)業(yè)務處直接辦理的案卷。B類為需由業(yè)務處提交局業(yè)務聯(lián)審會審定的案卷。

項目名稱：建設工程（包括管線工程）規(guī)劃許可（新辦、變更）

審批部門：市規(guī)劃局

審批程序：A類 大廳窗口受理

勘察現(xiàn)場收集資料大廳工作人員審查

相關部門并聯(lián)會審、簽發(fā)

繳費

出圖、出證 B類

大廳窗口受理

勘察現(xiàn)場收集資料大廳工作人員審查

相關部門并聯(lián)會審

分管局長審定

繳費 出圖、出證

C類

大廳窗口受理

勘察現(xiàn)場收集資料大廳工作人員審查

相關部門并聯(lián)會審

分管局長審定

簽發(fā)、行文

繳費

出圖、出證

申報材料：

一、辦理《建設工程規(guī)劃許可證》需提交： 1．申請報告和申請表 申請報告需說明擬建建設工程地點、功能性質(zhì)、層數(shù)、總建筑面積等以及施工圖設計所依據(jù)的修建性詳細規(guī)劃（或總平面規(guī)劃）圖紙和批復文件（建筑設計方案審定通知書及附圖、附件）

2．土地使用證（原件、復印件）

3．必要時提供《建設用地規(guī)劃許可證》

4．建設工程投資計劃文件（按計劃部門要求）

5．建設用地1：500現(xiàn)狀地形圖一份，申請者應在其上標畫土地使用證件用地界限、擬建工程用地界限和建設工程位置

6．建設工程施工圖紙兩套及CAD14.DWG格式電子數(shù)據(jù)一套，圖紙應包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖等

7．管線平面設計圖三套及CAD14.DWG格式電子數(shù)據(jù)一套，管線平面位置需標注在現(xiàn)狀1：500地形圖上

8．設計單位的建筑設計資質(zhì)許可文件（圖紙蓋資質(zhì)章可視為提供）或單體建筑設計資質(zhì)許可文件 9．相關部門的審查意見或協(xié)議（原件、復印件）

10．市規(guī)劃局核發(fā)的有關建筑工程的文件和附圖（原件）

11．其它有關資料

二、辦理《建筑工程規(guī)劃許可證》變更需提交：

1．申請報告和申請表

2．《建設工程規(guī)劃許可證》原件及附圖

3．土地使用證（原件、復印件）

4．辦理變更的，需要計劃部門的文件

5．其它有關資料

注：A類為局授權(quán)業(yè)務處直接辦理，由處長簽發(fā)的案卷。B類為除A、C類以外的其它項目案卷。C類包括臨時《建設工程規(guī)劃許可證》變更和加層及退件處理的案卷。

項目名稱：建設工程（包括管線工程）規(guī)劃許可（新辦、變更）

審批部門：市規(guī)劃局

審批程序：A類

大廳窗口受理

勘察現(xiàn)場收集資料大廳工作人員審查

相關部門并聯(lián)會審、簽發(fā)

繳費

出圖、出證 B類

大廳窗口受理 勘察現(xiàn)場收集資料大廳工作人員審查

相關部門并聯(lián)會審

分管局長審定

簽發(fā)、行文

繳費

出圖、出證

申報材料：

一、辦理《建設工程規(guī)劃許可證》（市政）需提交：

1．《建設工程規(guī)劃許可證》（市玫）申請表

2．建設項目批準文件（小型建設工程除外）

3．管線平面設計圖三份及CAD14.DWG格式電子數(shù)據(jù)一套，管線平面位置必需標注在現(xiàn)狀地形圖上，地形圖比例如下：（1）城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)：1：500（2）城市規(guī)劃區(qū)外：1：500或1：2000（3）大型工程需附總平面布置圖：1：2000或1：10000

4．大型管線工程及附屬工程需附縱、橫斷面設計圖、設備安裝圖各一份

5．工程設計說明

6．管線工程概預算書

7．建設項目的《建設項目選址意見書》和《建設用地規(guī)劃許可證》（原件、復印件）

8．《建設工程規(guī)劃許可證》（建筑）、《房屋所有權(quán)證》（原件、復印件）及其附件、附圖（城市公用管線除外）

9．經(jīng)批準的市政管線工程規(guī)劃設計方案或管線綜合規(guī)劃設計圖

10．有關協(xié)議文件

二、辦理《建筑工程規(guī)劃許可證》（市政）變更需提交： 1．《建設工程規(guī)劃許可證》（變更）申請表

2．已批準的《建設工程規(guī)劃許可證》（原件、復印件）及附圖

3．變更的施工圖三套，CAD14.DGW格式電子數(shù)據(jù)一套。原審批位置和變更位置需繪制在1：500地形圖上。

注：A類為局授權(quán)業(yè)務處直接辦理，由處長簽發(fā)的案卷。B類為除A、C類以外的其它項目案卷。

項目名稱：建設工程（包括管線工程）規(guī)劃許可（延期、注銷）

審批部門：市規(guī)劃局

審批程序：大廳窗口受理

勘察現(xiàn)場收集資料

大廳工作人員審查、簽發(fā)

出圖、出證

申報材料：

一、辦理《建設工程規(guī)劃許可證》延期或注銷需提交：

1．申請報告或申請表

2．《建設工程規(guī)劃許可證》原件及附圖

3．土地使用證（原件、復印件）

4．辦理延期的，需要計劃部門的文件

5．其它有關資料

二、辦理《建設工程規(guī)劃許可證》（市政管線工程）延期或注銷需提交：

1．《建設工程規(guī)劃許可證》（延期或注銷）申請表

2．已批準的《建設工程規(guī)劃許可證》（原件、復印件）及附圖三份 3．建設項目計劃批準文件（小型工程、注銷項目除外）

項目名稱：建設工程規(guī)劃驗收

審批部門：市規(guī)劃局

審批程序：A類

大廳窗口受理

勘察現(xiàn)場大廳工作人員審查、簽發(fā)

繳費

出圖、出證 B類

大廳窗口受理

勘察現(xiàn)場大廳工作人員審查

分管局長審定

簽發(fā)、行文

繳費

出圖、出證

申報材料：

1．建設工程規(guī)劃驗收申請報告

2．原批準的《建設工程規(guī)劃許可證》副本及附圖、平立剖面圖

3．建設工程項目的定位、驗位圖、竣工測量地形圖

4．《建設工程竣工檔案預驗收合格證書》或《建設項目檔案移交書》

注：A類為局授權(quán)業(yè)務處直接辦理，由處長簽發(fā)的案卷。B類為需由業(yè)務處提交局業(yè)務聯(lián)審會審定的案卷。上述時限不包括違法建設處罰過程中聽證及交罰款時間。

（用超鏈接）

項目名稱：戶外廣告設置、雕塑、燈飾、立面整飾建設工程規(guī)劃許可

審批部門：市規(guī)劃局

審批程序：大廳窗口受理

大廳工作人員審查、簽發(fā)

繳費

出圖、出證

申報材料：

一、辦理戶外廣告設置《建設工程規(guī)劃許可證》需提交：

1．申報表

2．《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、《廣告經(jīng)營許可證》并取得戶外廣告發(fā)布經(jīng)營權(quán)（原件、復印件）

3．戶外廣告設施設置陣地使用權(quán)的證明文件（拍賣成交確認書、中標通知書、協(xié)議出讓協(xié)議書）、陣地單位的使用協(xié)議書

4．戶外廣告設施施工圖、效果圖各兩份及CAD14.DWG格式電子數(shù)據(jù)一套

5．1：500地形圖一份

6．法人、經(jīng)辦人身份證（原件、復印件）

7．其它有關資料

二、辦理戶外廣告設置《建設工程規(guī)劃許可證》變更、延期、注銷、轉(zhuǎn)讓的說明：

1．設置戶外廣告設施應當按照批準的地點、時間、規(guī)格、設計圖、效果圖實施，不得擅自變更，確需變更的，應當按照申請設置的審批程序辦理變更審批手續(xù)

2．戶外廣告設置期滿后，設置人應當自行拆除。期滿需延長設置的，應當于到期之日前30日內(nèi)向原審批機關辦理延期手續(xù)。

3．戶外廣告設施應當自審核批準之日起六個月內(nèi)設置、逾期未設置的，其審批即自行失效。

4．經(jīng)批準設置的戶外廣告設施，不得擅自轉(zhuǎn)讓。確需要轉(zhuǎn)讓的，設置人應向市規(guī)劃行政管理部門提出申請，重新辦理審批手續(xù)

注：凡協(xié)議出讓的戶外廣告按建設工程設計方案審批程序執(zhí)行。

項目名稱：戶外廣告設置、雕塑、燈飾、立面整飾建設工程規(guī)劃許可

審批部門：市規(guī)劃局

審批程序：大廳窗口受理

勘察現(xiàn)場大廳工作人員審查

專家會論證

局務會整理印發(fā)紀要

分管局長審定

繳費

出圖、出證

申報材料：

一、辦理城市雕塑《建設工程規(guī)劃許可證》需提交：

1．申報表

2．場地使用證明

3．雕塑效果圖兩份、能反映雕塑整體效果的模型一個

4．1：500地形圖一份

5．其它有關資料

注：小型建設項目不需要專家論證會。

項目名稱：戶外廣告設置、雕塑、燈飾、立面整飾建設工程規(guī)劃許可

審批部門：市規(guī)劃局

審批程序：大廳窗口受理

勘察現(xiàn)場大廳工作人員審查

專家會論證

局務會整理印發(fā)紀要

分管局長審定

繳費

出圖、出證

申報材料：

一、辦理燈飾、建筑裝飾《建設工程規(guī)劃許可證》需提交：

1．申報表

2．原批準的《建設工程規(guī)劃許可證》包括附圖、附件、房屋產(chǎn)權(quán)證明

3．裝飾效果圖、施工圖各兩套及CAD14、DWG格式電子數(shù)據(jù)一套

4．1：500地形圖一份

5．其它有關資料

注：小型建設項目不需要專家論證會。

項目名稱：臨時建設用地規(guī)劃許可和臨時建設工程規(guī)劃許可

審批部門：市規(guī)劃局

審批程序：大廳窗口受理 勘察現(xiàn)場收集資料大廳工作人員審查

相關部門并聯(lián)會審

局務會整理印發(fā)紀要

分管局長審定

簽發(fā)、行文

繳費

出圖、出證

申報材料：

辦理臨時《建設用地規(guī)劃許可證》需提交：

1．申請用地報告

2．《建設用地規(guī)劃許可證》申請表1份 3．涉及集體土地的需（1）土地行政主管部門批準的征用、轉(zhuǎn)用地指標（2）土地行政主管部門的計劃

4．涉及國有土地的需有土地產(chǎn)權(quán)單位和上級主管部門的意見

5．我局委托測繪部門測量的用地范圍四界坐標成果資料和用地范圍的1：500（或1：2000）地形圖

項目名稱：臨時建設用地規(guī)劃許可和臨時建設工程規(guī)劃許可

審批部門：市規(guī)劃局

審批程序：大廳窗口受理

勘察現(xiàn)場收集資料大廳工作人員審查

相關部門并聯(lián)會審

分管局長審定

簽發(fā)、行文 繳費

出圖、出證

申報材料：

一、辦理臨時《建設用地規(guī)劃許可證》需提交：

1．申請報告和申請表 申明請報告需說明擬建建設工程地點、功能性質(zhì)、層數(shù)、總建筑面積等以及施工圖設計所依據(jù)的修建性詳細規(guī)劃（或總平面規(guī)劃）圖紙和批復文件（建筑設計方案審定通知書及附圖、附件）

2．土地使用證（原件、復印件）

3．必要時提供《建設用地規(guī)劃許可證》

4．建設工程投資計劃文件（按計劃部門要求）

5．建設用地1：500現(xiàn)狀地形圖一份，申請者應在其上標畫土地使用證件用地界限、擬建工程用地界限和建設工程位置

6．建設工程施工圖紙兩套及CAD14.DWG格式電子數(shù)據(jù)一套，圖紙應包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖等

7．管線平面設計圖三套及CAD14.DWG格式電子數(shù)據(jù)一套，管線平面位置需標注在現(xiàn)狀1：500地形圖上

8．設計單位的建筑設計資質(zhì)許可文件（圖紙蓋資質(zhì)章可視為提供）或單體建筑設計資質(zhì)許可文件

9．相關部門的審查意見或協(xié)議（原件、復印件）

10．市規(guī)劃局核發(fā)的有關建設工程的文件和附圖（原件）

11．其它有關資料

二、辦理臨時《建設工程規(guī)劃許可證》變更需提交：

1．申請報告和申請表

2．《建設工程規(guī)劃許可證》原件及附圖 3．土地使用證（原件、復印件）

4．辦理延期的，需要計劃部門的文件

5．其它有關資料

項目名稱：城市規(guī)劃設計單位資質(zhì)（初審）

審核部門：市規(guī)劃局

審批程序：大廳窗口受理

勘察現(xiàn)場收集資料大廳工作人員審查

分管局長審定

上報

申報材料：

1．《規(guī)劃設計資格審查表》一式四份

2．主管部門批準成立規(guī)劃設計單位的文件（復印件）

3．單位法人代表和主要技術負責人簡歷及任命或聘任文件（復印件）

4．技術裝備情況

5．本單位承擔過的規(guī)劃編制及設計成果

6．單位住所證明

7．有關質(zhì)量、技術、財務、行政管理的制度

項目名稱：城市規(guī)劃測繪單位資質(zhì)（初審）

審核部門：市規(guī)劃局

審批程序：大廳窗口受理

勘察現(xiàn)場收集資料大廳工作人員審查 分管局長審定

上報

申報材料：

1．《測繪資格審查表》一式四份

2．主管部門批準成立測繪單位的文件（復印件）

3．單位法人代表和主要技術負責人簡歷及任命或聘任文件（復印件）

4．主要儀器設備計量檢定合格證書

5．當年在職人員的正式統(tǒng)計報表

6．可以反映本單位技術水平的測繪成果成圖或者技術資料

7．單位住所證明

個體測繪業(yè)者，應當同時提交資產(chǎn)證明和乙級以上測繪單位的技術擔保證明

第四篇：建設工程項目審批手續(xù)及流程

建設工程項目審批手續(xù)及流程

閱讀引語

房地產(chǎn)項目前期手續(xù)十分繁雜，涉及規(guī)劃局、建委、發(fā)改委、國土局、人防辦、消防局、園林局、交通委、環(huán)保局等眾多部門；不同性質(zhì)的項目審批方式的有所差異，審批標準及結(jié)果會有很大不同......第一部分：房地產(chǎn)項目前期主要流程

第1步：編制可行性研究報告，取得發(fā)改委“立項批復”。第2步：取得國土局“用地預審意見”。第3步：取得環(huán)保局“環(huán)境評估審查意見”。第4部：取得規(guī)劃局給發(fā)改委的“規(guī)劃意見函復”。第5步：取得規(guī)劃局給建委的“規(guī)劃意見函復”。第6步：取得建委的“選址意見通知書”。第7步：取得發(fā)改委的“招投標方式通知書”。

第8步：委托招投標代理公司完成設計招投標，發(fā)出中標通知書，取得規(guī)劃局的“設計招投標備案回執(zhí)”。

第9步：取得規(guī)劃局的“規(guī)劃意見通知書（選址）”。

第10步：完成方案設計，取得規(guī)劃局的“設計方案審查意見”。

第11步：完成初步設計及概預算編制，取得發(fā)改委的“初步設計及概預算審查意見”。第12步：取得規(guī)劃局的“釘樁通知單”，委托測繪院釘樁，取得“釘樁成果通知書”。第13步：取得規(guī)劃局的“用地規(guī)劃許可證”。第14步：取得建委的“征地計劃通知書”。第15步：取得國土局的“建設用地批準書”。

第16步：完成人防報批圖紙設計，取得人防辦的“人防設計審查意見”。第17步：完成消防報批圖紙設計，取得消防局的“消防設計審查意見”。第18步：完成園林報批圖紙設計，取得園林局的“園林設計審查意見”。第19步：委托編制交通影響評估報告，取得交通委的“交通審查意見”。第20步：委托勘察院進行評估報告，取得交通委的“交通審查意見”。第21步：取得建委的“施工計劃通知書”。

第22步：設計院完成規(guī)證報批圖紙設計，取得規(guī)劃局的“工程規(guī)劃許可證”。第23步：與原土地方完成安置補償工作，簽訂“安置補償協(xié)議”。

第24步：完成水、電、氣、暖、信、路等市政供源設計方案，取得市政院的“市政供源方案”。第25步：取得園林局的“樹木伐移許可證”。

第26步：取得建委的“拆遷許可證”及“渣土消納許可證”。第27步：取得國土局的“國有土地劃撥決定書”。第28步：取得國土局的“國有土地使用證”。

第29步：設計院完成全套施工圖設計，取得審查機構(gòu)的“施工圖審查合格書”。第30步：完成監(jiān)理招投標手續(xù)，取得建委“中標監(jiān)理公司及監(jiān)理合同備案回執(zhí)”。第31步：完成施工招投標手續(xù)，取得建委“中標施工單位及施工合同備案回執(zhí)”。第32步：委托拆遷公司完成現(xiàn)場三通一平。

第33步：建委踏勘現(xiàn)場，取得“現(xiàn)場勘察合格通知書”。第34步：完成質(zhì)量監(jiān)督登記手續(xù)，取得“質(zhì)監(jiān)備案回執(zhí)”。第35步：完成安全監(jiān)督登記手續(xù)，取得“安監(jiān)備案回執(zhí)”。第36步：完成節(jié)能監(jiān)督登記手續(xù)，取得“節(jié)能備案回執(zhí)”。第37步：資金到位，取得銀行出具的“資金證明”。第38步：取得人防辦的“人防施工圖備案回執(zhí)”。第39步：取得建委的“施工許可證”。

至此完成本項目所有政府部門審批手續(xù)，進入現(xiàn)場施工階段。

規(guī)劃部門的審批流程是：控規(guī)調(diào)整→規(guī)劃意見函復→規(guī)劃意見書→審查設計方案→用地規(guī)劃許可證→工程規(guī)劃許可證。

第二部分：房地產(chǎn)項目前期審批詳細流程

一、建筑策劃

本部分不贅述。

二、工程規(guī)劃許可證

工程規(guī)劃許可證是規(guī)劃審批的最后一道手續(xù)，拿到后即可到國土局辦理土地證，到建委辦理開工證，此證意義重大，為通常所說所的五證之首（五證為：工程規(guī)劃許可證，土地證，開工證，銷售證，房產(chǎn)證），前期審批不出差錯，至此已無太大懸念，如果辦不下來，多半是之前某道手續(xù)有問題，出了后遺癥，或是政策突變，暫停審批。

準備材料如下：

1、申報人委托書；

2、申報表；

3、立項批復；

4、施工計劃；

5、規(guī)劃意見書；

6、方案審查意見；

7、用地預審意見；

8、環(huán)保意見；

9、用地規(guī)劃許可證；

10、勘察設計中標通知書或等級表；

11、報規(guī)證所需全套施工圖；

12、檔案登記表；

13、人防審查意見；

14、消防審查意見；

15、交通審查意見；

16、其它。

三、用地規(guī)劃許可證

當用地是新征集體土地或占用別人的土地時，須辦理此證，自有用地建設項目不用辦。

提交材料：

1、規(guī)劃意見書；

2、立項批復；

3、方案審查意見；

4、用地預審意見；

5、環(huán)保審查意見；

6、釘樁成果通知單；

7、選址意見通知書；

8、與原土地方簽訂的安置補償協(xié)議。

四、方案審查、整套設計方案、日照測算

審查設計方案以前為規(guī)劃審批一項內(nèi)容，后精簡審批環(huán)節(jié)時取消，取消后引起諸多問題，后又恢復，目前不屬行政許可事項，建設單位“自愿”請規(guī)劃局提供技術指導。

審查內(nèi)容和標準主要是看方案是否在遵照規(guī)劃意見書的要求進行設計，同時是否又符合各項建筑設計規(guī)范，間距、遮擋、退線、日照、出入口、面積、高度、容積率、覆蓋率、綠化率、代征地、道路交通、消防是否符合要求。

提交材料有：

1、整套設計方案（包含：總平面圖，各層平立剖面圖，設計說明，效果圖等）；

2、規(guī)劃意見書；

3、立項批復；

4、用地預審意見；

5、日照測算；

6、其它。

五、規(guī)劃意見書、“規(guī)劃意見書（條件）”、“規(guī)劃意見書（選址）”

規(guī)劃意見書是以前“規(guī)劃要點”和“規(guī)劃條件”兩步審批的二合一，分“規(guī)劃意見書（條件）”和“規(guī)劃意見書（選址）”二種，其中內(nèi)容是對擬建建筑性質(zhì)、位置、體量高度、面積大小等所有指標的約定和認可，自有用地項目下發(fā)“規(guī)劃意見書（條件）”，新征用地項目下發(fā)“規(guī)劃意見書（選址）”。

申報“規(guī)劃意見書（條件）”提供材料如下：

1、建設申請；

2、申報表

3、經(jīng)辦人委托書； 4、1：500或1：2000地形圖；

5、土地證和房產(chǎn)證；

6、規(guī)劃總平面圖；

7、上級意見（視情況）；

8、用地預審意見；

9、環(huán)保意見；

10、立項批復；

規(guī)劃意見書為一個項目能否建設的決定性文件，有了它以后所有環(huán)節(jié)的審批理論上不會再有大的問題，審批標準有二個：一是看建設要求是否與控規(guī)一致，二是看所建項目是否為政策允許。第一條簡單，第二條有點復雜，哪些項目讓建，哪些項目不讓建，不同單位不同的建設內(nèi)容審批尺度標準不太一樣，有總的原則，又需要一事一議。

六、土地變性、用地性質(zhì)

城區(qū)每一寸土地的用地性質(zhì)均已確定，而且每一塊地的高度、容積率、綠化率、密度、規(guī)劃路網(wǎng)位置等各項主要指標也已確定，遠郊區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍也基本如此，如果建設單位的擬建物性質(zhì)與控規(guī)中的土地性質(zhì)不符，則建設申請100%不會得到批準，兩種解決辦法，或改變建設內(nèi)容，或申請改變土地性質(zhì)。

“土地性質(zhì)”有幾層含義：一是指是國有土地還是集體土地，二是指該幅土地允許做什么用、建什么項目，此處土地變性指的是第二條。

土地性質(zhì)大項分為以下幾類：住宅用地（R表示）；商業(yè)、金融、辦公、科教文衛(wèi)用地（C表示）；工業(yè)用地（M表示）；倉儲用地（W表示）；公路、鐵路、港口用地（T表示）；城區(qū)道路、廣場用地（S表示）；市政用地（U表示）；耕地、林地、村鎮(zhèn)集體用地（E表示）。土地變形指以上各種性質(zhì)的相互轉(zhuǎn)換調(diào)整，什么樣的調(diào)整能得到規(guī)劃局或政府的同意，并無明確的法律法規(guī)和條紋規(guī)定。

大致原則為：

1、順向調(diào)整較易，逆向調(diào)整較難（順向一般伴隨著土地方利益受損、城市和社會利益受益的情況；反之為逆向）；

2、市政、公益、重點項目調(diào)整較易，經(jīng)營性項目較難；

3、國家部委、央企、部隊武警項目調(diào)整較易，地方單位、私企較難；

4、與城市發(fā)展方向和政府工作思路吻合的較易，反之較難；

5、運作程序正確，方式方法得當調(diào)整較易，反之較難。

6、沒有后遺癥，不會引發(fā)居民矛盾和麻煩的較易，反之別想。

七、控規(guī)調(diào)整、規(guī)劃意見復函、控規(guī)修改完善通知書（圖）

目前規(guī)劃局對項目進行規(guī)劃審批的依據(jù)是控規(guī)，若建設要求與控規(guī)不符，則規(guī)劃審批無法進行，解決辦法之一是建設單位按控規(guī)要求進行建設，辦法之二是向政府申請對現(xiàn)行的地塊控規(guī)進行調(diào)整。

政府為維護城市規(guī)劃的嚴肅性和穩(wěn)定性，不同意調(diào)的時候要多于同意調(diào)的時候，且尺度把握無量化標準，但總的原則是：

1、省級單位、部隊酌情考慮，其它從嚴；

2、不會引發(fā)周邊矛盾和社會影響的酌情考慮，其它從嚴；

3、要求明顯合理，或原控規(guī)明顯缺陷的酌情考慮，其它從嚴；

4、重點項目、政治項目、領導批示項目酌情考慮，其它從嚴；

單體項目調(diào)整一般由現(xiàn)土地方提出申請，區(qū)域性規(guī)劃的調(diào)整一般由地方政府出面。

控規(guī)調(diào)整無法定辦理時間，耗時費力，程序復雜，涉及部門人員眾多，最后需報市政府批準，申請單位要提前有心理準備。

八、房地產(chǎn)開發(fā)商怎樣拿地？拿地的程序？要辦些什么手續(xù)，準備什么材料？ 第一、房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作

在報行政機關審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。

第二、行政審批

根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：

1、選址定點

此階段一般辦理以下事項：

1)計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2)國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。3)建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。4)環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。

5)文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。6)規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。

2、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件

1)人防辦進行人防工程建設布局審查。2)國土資源局辦理土地預審。3)公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4)規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。5)規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。

3、初步設計及施工圖審查

1)規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。2)公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。3)公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。4)人防辦對初步設計的人防設計進行審查。5)國土資源局進行用地預審。

6)市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業(yè)內(nèi)容進行審查。7)建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。

8)建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術性審查委托通知單。

9)建委根據(jù)施工圖設計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。

4、規(guī)劃報建圖審查

1)公安消防支隊進行消防設計審查。2)人防辦進行人防設施審查。

3)建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。4)規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（副本）。

5、施工報建

1)建設單位辦理施工報建登記。

2)建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。

3)建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

6、商品房預售許可階段

由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

7、建設工程竣工綜合驗收備案

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定對相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。第三、房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。

2、開發(fā)商應提交材料：

1)申請書； 2)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

3)用地證明文件或土地使用權(quán)證； 4)建設用地規(guī)劃許可證； 5)建設工程規(guī)劃許可證； 6)施工許可證； 7)房屋竣工驗收資料； 8)房屋測繪成果；

9)根據(jù)有關規(guī)定應當提交的其他文件。

以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。

九、關于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設手續(xù)報批程序中應注意的若干問題

無論你在各自的領域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。你可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡經(jīng)濟的領頭人，引領了化工行業(yè)的風暴，只要你試圖進入地產(chǎn)行業(yè)，你就要遵循這個行業(yè)的行規(guī)。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則；挑戰(zhàn)它的孿生“潛規(guī)則”的人，都會受到血一樣的教訓。在這個行業(yè)里面，要懂“規(guī)矩”。

1、土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段

土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是, 這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同行，看到這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。（目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。）

土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規(guī)劃許可證由項目所在地區(qū)規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標的法律依據(jù)，如容積率、建筑密度、停車位配置等要求；這些指標都要在這個批復里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的強制性小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。

一般來說，一塊地必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領取土地使用權(quán)證。這是必須的程序。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。（擅自變更土地性質(zhì)在我國是嚴重的違法行為。）

但在現(xiàn)實中，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式曾一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。

我國正式搞土地出讓制度是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。因為我國在這個問題上缺乏經(jīng)驗，在國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因為我國的房地產(chǎn)管理體系是全世界獨有的。專家及學者們同樣也想不出更好的土地交易模式。“城市規(guī)劃”這個概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當時——不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。

《中華人民共和國新城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十八條：“——在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。”

以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

2、項目公司設立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)

這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關系也比較大，比如設立項目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。我再次強調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風險可言，非常的經(jīng)濟實用，（因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產(chǎn)公司都進行這樣的項目運作。）

再說立項，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產(chǎn)物；立項主要考察的是項目的投資額及可行性。在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從政策上的角度來管理的。因現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟的深度不同，所以在這個事情的管理上各地政策也不盡相同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。立項與其他程序的（先后）關系并沒有一個國家級的作業(yè)流程。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環(huán)評。在地方利益的驅(qū)動下；建設項目都在紛紛的上馬中，你自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給你推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續(xù)辦出來。只要你把編制費用稍微給多點基本上就算OK了。

房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)需要技術含量，關鍵是專業(yè)技術人員組織和搭建。現(xiàn)在這些專業(yè)技術人員資料都聯(lián)網(wǎng)了，想糊弄建設部門基本上做不到，建設部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網(wǎng)查到。

3、總平面圖審查階段

這個階段各地的叫法不一樣，比較多的叫“修建性詳細規(guī)劃審查”。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等，很嚴格，也很專業(yè)。

在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。現(xiàn)在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。現(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以進行控制規(guī)劃上的“偷奸取巧”。

再舉個例子：容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實踐中一看，什么是凈用地面積？從哪里起算？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這也是可以鉆營的地方。

其他的地方：譬如消防通道的設置，高層建筑四周必須設立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設計要求的，只要這種草地能承載得起消防車并在（設計）說明中加以強調(diào)，一般情況下還是可行的。

審核總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術含量的過程，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。幾乎沒有見過能順順當當一次就能通過總平面審查的。（我也沒見過零缺陷的總平面設計）只要有心，無論什么設計院的總平面，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等；房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個案？我在這里可以明確告訴你，在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾結(jié)。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導致最終散伙。這整個房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。你試圖規(guī)范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審一年。

有一個年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領取了規(guī)劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點到期了重新回去領，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領規(guī)劃要點，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無所獲。連告都不知道要去告誰。我親眼見過這個身家過億的民營企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓斥：“你這個總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來”！

4、管線綜合審查

管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，因為要求實在是非常的專業(yè)。事實上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率是一樣的，舉不勝舉。

管線綜合包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設計規(guī)范科學統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內(nèi)容就多了，有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等。上面這三樣大內(nèi)容依規(guī)范，統(tǒng)統(tǒng)得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。這些線路必須要合理的安排好，不能到處亂走。

作為專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設計好不好，只需要看兩個東西：

你就這么走進一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要發(fā)現(xiàn)有這個，基本上這個小區(qū)你就不用考慮是否買了。

功能井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你也可以考慮放棄了。

為什么我要這么強調(diào)這個管線綜合呢？如果它設計不好有什么后果呢？ 首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，實在是見得太多了；不是這里的線路壞就是那里壞，整天修。這都是管線綜合沒搞好的標志。這樣的小區(qū)，能住嗎？

管線綜合既然如此重要，那么對于我們來說，當初設計的時候好好的考慮，綜合考量研究，不就行了嗎？事實上不行。為什么？因為所有的線，都得從外面引進來，跟外面均有個接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你，無論開發(fā)商們在事先做多少準備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預留的接口不發(fā)生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情很常見了。大家肯定經(jīng)常看到市政管線施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電——

再說到這個排水許可證。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。現(xiàn)在的規(guī)范要求雨污分流。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個東西反過來又影響管線綜合設計。

還有人防、消防、別看部門小，權(quán)利大的很，不給你證,什么你也別想干,人防有異地建設費；當然沒有哪個開發(fā)商會傻到按照規(guī)定去交費用，多少都有減免,具體減多少就看你公關能力了.消防就更不用說了,方案報批和竣工驗收都是關口，關系再好也要來回驗收兩三回，基本上沒有誰能一次性通過的,不表示一下你都不好意思和他們說驗收的事情。

供電、供水、燃氣；雖然權(quán)力不大，可能耐不小；所有的攏斷部門均是如此。這些部門說不給通電、不給你通水你一點辦法也沒有——你自己去發(fā)揮想象力吧.5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證

規(guī)劃部門對單體設計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點。

單體設計是什么呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎上，落實單體建筑的設計方案。單體方案主要是：落實各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。

當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。這個時候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉(zhuǎn)角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。

審完單體設計，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領建設工程規(guī)劃許可證。這個過程沒什么技術含量。不值得多說。我就一筆帶過了。

不過這個建設工程規(guī)劃許可證，在新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中被提到非常高的位置，反復的強調(diào)。應引起你的注意。

6、消防和人防專項審查

小區(qū)的消防和人防設計要求是必須達標的。但我看來沒有哪個小區(qū)的消防和人防設備能夠達標。我就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單；你個人去品其中滋味。人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西，人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的業(yè)主也許沒有注意到；所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于全體業(yè)主。因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。

7、施工圖審查

在領取建設工程規(guī)劃許可證之后，設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計算書等，完成節(jié)能設計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。

節(jié)能審查：是怎么審都行的事情。我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。當然也存在著南北方差異的問題：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。

說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的90--70政策說兩句。建設部在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡。

但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務。這個稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。

現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個90--70，還想了些花招，比如設計兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。我個人無言以對。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負責。但是，基于我國的審查技術非常的落后；因此這個審查實在是見仁見智；施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少的。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可

余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。

余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財?shù)缆妨恕＿\輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥；余泥在運輸過程中，很容易污染路面；也要做好被巨額罰款的準備。

噪音排放許可：是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個是環(huán)境保護部門管著的。現(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。用錘擊樁肯定是最經(jīng)濟的。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強管理。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。現(xiàn)在在一些城市，這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如北京、廣州、深圳。那是真管得不錯。無論怎么找關系都難批得下來。但是絕大多數(shù)的城市，那處于幾乎沒有管理的地步。

9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督

質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設部門下屬機構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。這兩個站的分工有時卻分不清楚。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質(zhì)量問題？說不清楚。總之兩個機構(gòu)都得好好的哄著。當然在若干細節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦?..等等;罰你個萬八的只是一張單子的事.在現(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產(chǎn)培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。

現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。我見過最好的城市是廣州。做個樁檢測的費用，只是周邊城市的3分之1（注：打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。）

10、施工招投標、監(jiān)理報建

首先，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟成分），其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如北京和廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標手續(xù)。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局買一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。在必須要做施工、監(jiān)理招投標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致，我不多說了。

11、施工許可證

施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。缺一不可，但在實際操作中；從來沒有那一家房開企業(yè)能辦齊上面所有手續(xù)后，再申領施工許可證的。要這樣的話，沒一年的時間辦不出不來。

在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業(yè)要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了。上級政府震怒，云云。現(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們也沒好到哪里去；為什么？因為大家統(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應了這個游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個圈子中取得了某種平衡，達成了某項交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個系統(tǒng)在經(jīng)過十多年的運做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動全身。因此，我們經(jīng)常可以看到，除了一些管理相對規(guī)范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個項目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因為這是雙方一起適應，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們也就沒得玩了。

12、進入銷售環(huán)節(jié)的各項手續(xù)

在講預售和驗收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。理解了這個，才能對銷售方面的各項政策有一個清晰的了解。

基本上，現(xiàn)在的調(diào)控政策分成以下三個方面：

1、減少土地供給，緊縮地根

這方面的政策非常的立桿見影。最近這3年以來，中央對地方的用地管制，一年比一年緊，采取的措施一年比一年嚴格。當然，這里我們必須有個概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。這是一個很瘋狂的概念。當然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少已是不爭的事實了。現(xiàn)在是哪個地產(chǎn)公司手上有地就能夠存活下去；在另一個方面來說，房地產(chǎn)公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價值的遠郊土地，其完全是寄希望于中國經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展中城市逐步擴張，期待著富裕群體人數(shù)總量不斷增長。

2、政策走向制約著市場需求

提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。就是讓老百姓沒錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它并沒有解決任何問題，不過是將需求延后。我不明白為什么老百姓對這種“引鴆止渴”政策鼓掌叫好？望有一種很神奇的解釋，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會斷掉，房價就會自動降價了？

說這種話的人第一是不懂；第二是白癡；可能嗎？土地是不可再生的資源，而每個人都需要住房且不論大小；國人的心態(tài)是：“別人有不如自己有。”我個人認為：這種鏈式反應真的如果應驗或加劇；我保證：“銀行肯定會比開發(fā)商死的更快、更難看”

3、政策性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型

這個很明確，就是那個90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。這個90--70的政策我個人沒明白過來這到底有什么效果。戶型選擇完全是市場化的東西。我揣摩著是不是這個政策有這么一個隱含的前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤。大戶型或者小戶型，在單價穩(wěn)定的前提下，單方利潤及總利潤有什么差別？總建筑面積不變，單價穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價比小戶型高。但在我的個人職業(yè)經(jīng)驗里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。我的個人經(jīng)驗是反過來：小戶型的單價一般都比大戶型高一點點。本人所經(jīng)歷的若干個項目在產(chǎn)品定價上基本上都是這么個策略。相反很成功。

前面說手續(xù)及要略重點；也不能不提程序，因為它與前者是相符相程的“利益攸關者”

13、放線、驗線

這個就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術活，要測量，定坐標。這個活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構(gòu)干，正式放線的前提是領取了施工許可證。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。注意：在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。請他們提前來做放線。放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。

這個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關系。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。

14、預售許可證

終于說到這個了。預售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴格了。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個產(chǎn)業(yè)的城市，預售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。現(xiàn)在在預售上面做手腳的可能性越來越小了。

預售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成三分之二，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成三分之二的結(jié)構(gòu)，取得預售許可證之后，開發(fā)商在推盤時都不積極。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個2、3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算。在理解了這個之后，或許我們對開發(fā)商們的“捂盤”行為，會有更直接和深刻的認識了。

現(xiàn)在辦預售許可，都要做價格公示。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，政府沒有（也沒有權(quán)力）對房地產(chǎn)交易價格進行管制。在辦理預售手續(xù)時所申報的價格，開發(fā)商可以完全不予理會。這個價格申報一下就完了。每次做預售許可的時候申報價格，直接就是2500元/平方米。從來都是如此。隨便你怎么公示。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責任。在預售許可方面還有個值得一說的地方就是預測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預測繪。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個矛盾是怎么來的呢？最關鍵的就是這個預測與實測之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統(tǒng)計有誤差，這些都有可能。但要說是開發(fā)商的故意造成的，有些大冤或是特冤了；開發(fā)商沒膽量也沒這種能力去故意做假。因為他們知道芝麻和西瓜的大小。

現(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構(gòu)的工作上。總之無論到時候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機構(gòu)都照樣按著當初的預測面積出報告。

15、關于預售中的土地解押

關于土地解押的問題，我不是很敢下筆。（這個話題非常敏感）這其中有無數(shù)的玄機。我個人對這一部分也不是很能理解。盡我的理解講那么一點吧。

先從土地抵押說起。現(xiàn)在關于土地抵押的規(guī)則越來越嚴格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴厲的銷售管理規(guī)則，辦理預售許可證時，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發(fā)商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預售許可證就出不來了；還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了。現(xiàn)在的任務是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預售許可證——我不知道其他公司的融資及報建人員是怎么處理這種事情的。

我只說其中的兩個辦法：

現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預售許可證。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個部門絕對不會主動向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。這個懸空期是合理的。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉；佩服之極），然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，我的土地證已經(jīng)解押了。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個小時。如果擔心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押也行。國土部門與房管部門分離，實在是一項有無數(shù)空子可以鉆的的制度。

此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。

很多都專項審查，其實應該大體還是要歸到幾個主要證件的發(fā)放，國土使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證，這幾個證件發(fā)放的必要條件就需要你說的一堆專項審查，很多分項管的太深了；需要自己去“悟”。

16、規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓

其實，在說了這許多之后，你應該都明白了，到驗收階段是怎么一回事了。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識并養(yǎng)活了那么多各部門、衙門的“人民公仆”，如果還不能完成各項驗收，順利交樓的工作，我看你可就真是不可救藥了。

規(guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標是否超標。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規(guī)劃驗收的時候也不會有太大的麻煩。基本的過程如下：規(guī)劃局的同志坐在車里看一下，哦，封頂了。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個層數(shù)，就回去該干啥干啥了。

消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發(fā)商自己做這幾項驗收，肯定通不過。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，我就講個電的事情。在報裝的時候，設計好了裝3臺變電箱。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這個企業(yè)也不說什么。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個三臺的設計不合理，要變成四臺。這怎么得了啊？業(yè)主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計較這個。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。

只要不得罪這幾項專業(yè)的施工單位，驗收基本上都通過。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：“原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改1234等等”。質(zhì)量驗收現(xiàn)在非常簡單了。竣工之后，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。這就完成了。現(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個名字給甲方。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這是普遍現(xiàn)象。到時候就負責簽字蓋章。

質(zhì)量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也搞完了，就是最終的到建設局去搞竣工驗收備案。竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個竣工驗收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。物業(yè)管理這部分，我就不多說了。各項手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。接下來就是產(chǎn)權(quán)證辦理的事情了。先做大確權(quán)，給整個樓盤做個確權(quán)發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。

本人最近這兩年經(jīng)常看到什么合作建房的倡議。我往往都報以冷笑。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒有成功個案的情況下，幾十個互不相識又缺乏專業(yè)知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？愚昧之致又可笑之極。

所以我說流程都是給不懂行的人看的，真正去做的時候沒人會看,也沒人會按照那個流程去做。因為按照所謂流程去搞，搞十年未必能弄到你想要的結(jié)果。

第五篇：XX市建設工程項目優(yōu)化審批流程工作方案

XX市建設工程項目優(yōu)化審批流程

工作方案

根據(jù)《XX省人民政府辦公廳關于印發(fā)廣東省企業(yè)投資管理體制改革方案的通知》（X府辦?2013?5號）和《XX人民政府辦公室關于印發(fā)《XX市企業(yè)投資建設程項目優(yōu)化審批流程實施意見》的通知》（X府辦?2014?8號）文件精神，關于優(yōu)化企業(yè)投資建設工程項目審批服務的要求，構(gòu)建優(yōu)質(zhì)、高效的企業(yè)投資政務服務體系，現(xiàn)根據(jù)我市實際，制定本方案。

一、工作目標

為加速建設工程項目落地速度，提升城市投資軟環(huán)境水平、增強城市綜合競爭力、助力我市經(jīng)濟發(fā)展，將投資建設工程項目審批流程優(yōu)化整合為項目立項、用地審批、規(guī)劃報建、施工許可、竣工驗收5個審批階段，即“五個集裝箱”，分別由市發(fā)改局、市國土局、市規(guī)劃局、市住建局牽頭，經(jīng)信局、環(huán)保局、氣象局、供電局、水務局、氣象局、消防大隊、園林局等單位配合，依法依規(guī)進行并聯(lián)審批。在各階段，由牽頭部門負責統(tǒng)一受理企業(yè)申報材料，統(tǒng)一組織其他審批單位開展并聯(lián)審批、督促協(xié)調(diào)審批進度、在流程限定時間內(nèi)完成審批并統(tǒng)一告知項目建設單位審批結(jié)果。

二、工作措施

（一）成立市建設工程項目優(yōu)化審批流程工作領導小組 為加強對我市建設工程項目優(yōu)化審批流程工作的組織協(xié)調(diào)，加 1 快推進我市優(yōu)化審批流程工作，成立市建設工程項目優(yōu)化審批流程工作領導小組。由市委常委、常務副市長張光任組長，成員由市相關單位領導組成。

（二）成立市建設工程項目優(yōu)化審批流程專責工作小組 市建設工程項目優(yōu)化審批流程工作領導小組辦公室從市直有關部門選派工作人員組成綜合辦公室、審批流程梳理組、技術服務組和監(jiān)察督導組等4個工作專責小組，負責市建設工程項目優(yōu)化審批流程日常工作的開展。4個工作專責小組由市行政服務中心負責統(tǒng)籌開展工作。

1．綜合辦公室

綜合辦公室設于市行政服務中心。項目綜合組的主要工作任務：

（1）制定XX市建設工程項目優(yōu)化審批流程實施細則；（2）辦理項目經(jīng)費申請等；

（3）編寫會議及匯報材料；組織有關聯(lián)席會議的召開；（5）加強與廣州市、清遠市優(yōu)化審批流程工作領導小組的聯(lián)系，收集相關資料；

（6）完成領導交代的其他事項。

2．審批流程梳理組

審批流程梳理組工作人員由市發(fā)改局、市國土局、市規(guī)劃局、市住建局，市經(jīng)信局、市環(huán)保局、市氣象局、市供電局、市水務局、市氣象局、市消防大隊、市園林局、市文廣局等部門配合組成。各單位須選派熟悉本單位業(yè)務審批流程的業(yè)務骨干，確保審批流程梳理工作順利開展。審批流程梳理組的統(tǒng)籌領導工作由市發(fā)改局總負責，按照流程分為五個小組：（1）項目立項（市發(fā)改局牽頭）（2）用地審批（市國土局牽頭）（3）規(guī)劃報建（市規(guī)劃局牽頭）（4）施工許可（市住建局牽頭）（5）竣工驗收（市住建局牽頭）審批流程梳理組的主要工作任務：

（1）梳理出建設工程項目審批過程中本階段涉及單位之間的審批流程；

（2）對各單位所需資料格式等進行統(tǒng)一，互認；

（3）建立起建設工程項目審批過程中各單位之間的傳遞、銜接機制；

（4）參考廣州、清遠規(guī)范對本單位業(yè)務審批時限進行壓縮；（5）編制《XX市建設工程項目并聯(lián)審批工作流程圖》；（6）為技術服務組提供開發(fā)審批電子信息系統(tǒng)所需材料；（7）領導交代的其他事項。3．技術服務組

技術服務組工作人員由市科技局、軟件開發(fā)商組成。技術服務組的統(tǒng)籌領導工作由市科技局負責。

技術服務組的主要工作任務：

（1）編制和調(diào)整我市XX市建設工程項目優(yōu)化審批流程（軟件部分）規(guī)劃方案；

（2）辦理硬件及軟件采購等；

（3）根據(jù)審批流程梳理組提供的資料，進行軟件開發(fā)和實施，對審批流程進行優(yōu)化和再造；

（4）領導交代的其他事項。4．監(jiān)察督導組

監(jiān)察督導組由市監(jiān)察局、效能辦選派工作人員組成。監(jiān)察督導組的統(tǒng)籌領導工作由市監(jiān)察局負責。

監(jiān)察督導組的主要工作任務：

（1）督促檢查各單位配合市建設工程項目優(yōu)化審批流程工作進展情況，并將工作中遇到和發(fā)現(xiàn)的不認真、不落實、不到位等效能問題及時以領導小組辦公室名義通報市監(jiān)察局，提請市監(jiān)察局對工作責任不到位、工作效果不理想的單位負責人進行約談和下達整改通知；

（2）領導交代的其他事項。

（三）建立優(yōu)化審批流程工作制度

1．建立市建設工程項目優(yōu)化審批流程工作聯(lián)席會議制度。網(wǎng)上辦事大廳聯(lián)席會議制度的主要工作內(nèi)容包括：總結(jié)前段時期工作進展情況、存在問題，研究部署下一階段主要工作。全市性的聯(lián)席會議原則上每月召開一次，參加人員為市建設工程項目優(yōu)化審批流程工作領導小組成員。

2．建立工作落后單位約談制度。對優(yōu)化審批流程工作進展緩慢、推進不力、工作滯后、存在行政效能問題的單位，對其責任人進行約談。對約談后仍然不重視抓好優(yōu)化審批流程建設工作，或?qū)Υ嬖趩栴}整改不認真、不落實、不到位，造成不能按時完成建設工作任務的單位，將視情況對有關領導和責任人進行問責。

三、工作步驟

（一）成立機構(gòu)

市政府辦公室牽頭，成立工作領導小組，由行政服務中心起草工作方案，征求各部門意見后，召集相關部門召開工作動員大會。

（二）梳理流程

由發(fā)改局總牽頭，成立審批流程梳理組，協(xié)調(diào)國土局、規(guī)劃局、住建局等牽頭單位，召集有關審批部門，參考廣州市、清遠市等地優(yōu)化審批流程實施經(jīng)驗，并對照我市實際進行審批流程梳理，形成項目立項、用地審批、規(guī)劃報建、施工許可、竣工驗收五個階段的實施細則以及《XX市建設工程項目并聯(lián)審批工作流程圖》。

（三）軟件開發(fā)

由科技局牽頭，根據(jù)審批流程梳理組提供的相關資料，進行審批電子信息平臺開發(fā)。

（四）實施階段

由行政服務中心、科技局牽頭，各審批部門按照優(yōu)化后的審批流程使用電子信息平臺進行審批，在試運行中查擺存在問題，完善并聯(lián)審批機制。