第一篇：小區(qū)建設(shè)前期提供的物業(yè)建議及意見

小區(qū)建設(shè)前期提供的物業(yè)建議及意見[原創(chuàng)] 現(xiàn)物業(yè)公司考慮到小區(qū)后期管理，結(jié)合****項目的建設(shè)進度和特點，為了后期更好的管理與服務(wù)，提升樓盤品質(zhì)，體現(xiàn)建設(shè)精品樓盤的理念，通過綜合考慮提出以下建議和意見，請貴公司在設(shè)計和施工過程中進行參考！

一、小區(qū)智能化方面：

1、監(jiān)控系統(tǒng)：監(jiān)控系統(tǒng)是小區(qū)安全防范的主要手段，除了考慮監(jiān)控整個小區(qū)外圍墻內(nèi)，還要考慮小區(qū)內(nèi)部管理方面，比如說公共場所人員行為的監(jiān)控及設(shè)備的監(jiān)控，所以監(jiān)控要考慮的主要位臵有小區(qū)整體圍墻、單元出入口、大門出入口、車輛出入口、人員集中活動廣場、天臺、電梯、車庫、車場等，為了使集體活動廣場得到更好的監(jiān)控和管理，建議廣場使用旋轉(zhuǎn)式攝像機。車庫出入口考慮用圖象核對系統(tǒng)放行設(shè)備，即車輛進入小區(qū)或車庫刷卡時有攝像機自動照相取圖，出車庫或小區(qū)時電腦系統(tǒng)自動調(diào)出進來時圖像，值班人員通過核對無誤后手動確認放行，這樣可避免以舊車換新車的偷車方式，并避免一卡多車的現(xiàn)象發(fā)生。另道閘系統(tǒng)上要有對講系統(tǒng)，并將監(jiān)控和對講系統(tǒng)接入到總監(jiān)控室。另為了便于管理，中控室和消防室要考慮放在一起。

2、可視對講系統(tǒng)：對講系統(tǒng)是為了防止外來人員私自進入和方便業(yè)主出入使用的工具，在業(yè)主確認人員后才能給其放行，除了各單元安裝可視對講系統(tǒng)外，要考慮在中控室為管理室，安裝管理主機，大門口要設(shè)立管理分機，便于外來人員在門口就可得到控制。

3、門禁系統(tǒng)：小區(qū)門禁系統(tǒng)使用的是小區(qū)一卡通，除在各單元刷卡進門外還要考慮車庫刷卡進門，因車庫門口是直接對外開放，有一定的安全隱患，車庫上電梯時考慮進出刷卡系統(tǒng)，防止閑雜人員從小區(qū)進車庫。

4、紅外線對射系統(tǒng)：紅外線對射系統(tǒng)是為了防止外人盤爬小區(qū)，便于在有人盤爬時值班人員通過報警系統(tǒng)及時發(fā)現(xiàn)，所以除了考慮小區(qū)外圍墻外還要考慮樓體盤爬，比如說樓體有下水管和易盤爬處。

二、小區(qū)配套設(shè)施：

1、小區(qū)路燈：小區(qū)路燈從以后實用和費用控制方面考慮建議小區(qū)路燈設(shè)為兩條線路，在平時每個路燈可以只使用一盞，節(jié)假日或有需要時全部開啟，這樣既節(jié)約成本又方便操作和使用，并且路燈控制系統(tǒng)建議使用自動定時開關(guān)控制系統(tǒng)，確保準時開啟并節(jié)約人員成本。另草坪燈和景觀等也要有不同的線路開關(guān)控制。小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風(fēng)、采用節(jié)能燈膽（方便日常維修、減少開支）。

2、車庫燈：車庫燈要考慮分為不同區(qū)域控制，并且是隔盞控制，車庫燈有足夠照明便可，緊急情況下可全部開啟，既節(jié)約管理成本又便于操作。

3、小區(qū)電梯：電梯主要從以下幾個方面考慮，電梯要有排風(fēng)扇或者空調(diào)，確保轎箱內(nèi)空氣流暢和溫度適宜，電梯機房要著重考慮通風(fēng)，因機房都在樓頂，夏天陽光強烈，溫度偏高，機房設(shè)備在高溫下運做容易出現(xiàn)故障和損壞，可建議安裝空調(diào)，另電梯除了安裝監(jiān)控外還要考慮安裝電梯對講系統(tǒng)，并將對講系統(tǒng)接到中控室，以便電梯有故障或有人違規(guī)操作時及時發(fā)現(xiàn)和處理，便于管理和操作。通過完善的管理確保電梯的正常使用并延長其使用壽命。

4、小區(qū)綠化：小區(qū)綠化品種考慮不要設(shè)計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護的植物，另從安全方面考慮墻邊不要種高的樹木，小區(qū)內(nèi)不要種植有毒有刺的植物。為了使小區(qū)設(shè)計人性化，綠化中的人行道路也要考慮好，比如單元出入門到活動場所被綠地割開，為了不繞路行走很多業(yè)主會選擇踩綠化行走，為了避免這樣的情況發(fā)生，可以考慮做條小的人行道路穿過綠化帶。另小區(qū)綠化也要考慮到維護保養(yǎng)問題，主要是澆水問題，要占用大量的人力和物力，要考慮多預(yù)留水管接口，并且接口處要做好防護和管理，最好采取地下水管接口，便于管理同時也不影響美觀。建議最好采用自動噴灌系統(tǒng)。

5、小區(qū)大門設(shè)計：小區(qū)前期設(shè)計理念為人車分流，這樣能確保小區(qū)整體環(huán)境和小區(qū)業(yè)主安全，但為了實行這一理念并體現(xiàn)封閉式管理，小區(qū)大門設(shè)計尤為重要，小區(qū)現(xiàn)階段整體考慮為三個大門，兩面主要為進車門，中間為主通道，以后考慮中間大門作為人行大門，業(yè)主可有側(cè)門刷卡進出。所以要設(shè)計出小門，以便實行封閉管理。

6、小區(qū)車庫入口：小區(qū)車庫為直接對外開放車庫，實行的是人車分流，為了節(jié)約管理成本及控制管理好車庫車輛，車庫門考慮用智能柵欄門，即能確保車輛進出車庫刷卡又能防止閑雜人員進入車庫，并要在車庫出入口設(shè)立監(jiān)控鏡頭，道閘系統(tǒng)考慮使用具有拍照核對功能的系統(tǒng)，即車輛進庫進行拍照，出庫是通過核對后才能放行。

7、小區(qū)信報箱：為了便于業(yè)主訂閱報紙刊物及收信件，要在每層一樓設(shè)計信報箱，考慮到小區(qū)業(yè)主有定牛奶的需要，信報箱考慮使用帶有牛奶箱的一種，即方便業(yè)主又能體現(xiàn)出小區(qū)設(shè)計人性化，并且也不會在后期管理中出現(xiàn)因沒有牛奶箱而業(yè)主自己亂安裝的情況。

8、小區(qū)宣傳攔：小區(qū)竣工時考慮在小區(qū)大門口、集中活動場所安裝宣傳欄，便于對小區(qū)內(nèi)活動和信息的宣傳。并靠考慮在每個單元門內(nèi)做一個小型宣傳欄，對通知等文件進行規(guī)范宣傳，做好信息溝通。

9、各項電表：小區(qū)后期管理為公共電費分攤，為了做好計算，使分攤公平合理，電表是唯一的核算依據(jù)，所以小區(qū)各項不同使用設(shè)備要有不同的電表進行計算衡量，比如獨立電表應(yīng)有電梯電表、二次加壓電表、每個走廊通道電表、路燈電表、智能化用電電表、消防用電電表、背景音樂電表、車庫燈電表、車庫抽風(fēng)機電表、車庫污水泵電表等，都要獨立設(shè)表，獨立核算。一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費用而發(fā)生不必要的支出）。

10、小區(qū)車棚：考慮到以后小區(qū)有單車摩托車業(yè)主的需求，同時為了統(tǒng)一管理，確保車輛安全，建議在小區(qū)內(nèi)設(shè)立一個小型封閉式的摩托車自行車車棚，同時也避免在以后的管理中因沒有車棚業(yè)主將車停放在單元走廊內(nèi)影響管理和其他業(yè)主出入。

11、垃圾桶放臵位臵：在小區(qū)外圍整體設(shè)計和施工時要考慮到每個單元門前垃圾桶位臵擺放的預(yù)留，并做出水泥平臺放垃圾桶，每個單元一個，避免后期管理中垃圾桶沒有合適的位臵擺放，放在綠化中會影響美觀和破壞綠化，在路中會影響交通，不利于管理。

12、籃球場和羽毛球場：從小區(qū)整體規(guī)劃圖上了解，小區(qū)在3#4#樓旁邊各有一個籃球場和羽毛球場，這樣考慮是為了便于業(yè)主建身活動體現(xiàn)人性化小區(qū)，整加小區(qū)配套娛樂設(shè)施，物業(yè)從管理的角度考慮，這兩個活動場所要施行封閉式管理，考慮周圍用鐵絲網(wǎng)圈起，實行統(tǒng)一管理，若不封閉將無法控制活動時間，會影響到他人休息，給管理造成一定的難度。

13、小區(qū)食堂：小區(qū)食堂從規(guī)劃上來看不但對內(nèi)還對外開放，又因小區(qū)食堂里外都有門，這就形成了一個通向小區(qū)的大門，為了確保小區(qū)安全，控制閑雜人員，要考慮好門的開放和使用，建議在小區(qū)進入食堂的門設(shè)計成進出刷卡，這樣既不影響對外開放同時也能控制外來人員進入小區(qū)，因業(yè)主都有卡又能給業(yè)主提供便利。另小區(qū)食堂要設(shè)計隔油池，避免小區(qū)管道堵塞。

14、小區(qū)內(nèi)標牌和建筑小品設(shè)計亦要考慮到易于低成本維護，盡量不要復(fù)雜煩瑣。

15、小區(qū)健身場所和兒童活動場：小區(qū)活動場所要考慮安全，尤其是兒童活動場所，地面要考慮使用保護橡膠，避免摔傷碰傷，因為兒童活動時會有很大噪音，所以兒童活動場所考慮在離居民樓比較遠的位臵，避免影響他人。或考慮兒童活動場所使用封閉統(tǒng)一的管理。

16、為了避免小區(qū)垃圾異味，便于垃圾統(tǒng)一回收和統(tǒng)一堆放，建議在小區(qū)設(shè)計垃圾回收站，并且最好設(shè)計在小區(qū)進出口附近，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。另要考慮回收站內(nèi)有上下水，便于及時清洗垃圾桶和回收站內(nèi)衛(wèi)生。（垃圾回收站面積不要小于20平方）

17、單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開關(guān)（以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量），聲控開關(guān)只有有聲音時才能開啟，晚歸的業(yè)主會給已休息的業(yè)主帶來一定的噪音影響。

18、小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。

19、凡有空調(diào)機滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）

20、小區(qū)外圍墻：小區(qū)外圍墻主要要考慮高度，避免容易攀爬，也可考慮在小區(qū)內(nèi)圍種一些高的灌木，即能防止人員攀爬又能美化小區(qū)。

蛟河市物業(yè)管理工作實施方案

為不斷提高我市居民小區(qū)管理水平，規(guī)范物業(yè)管理活動，提高人民生活質(zhì)量，特制定本方案。

一、指導(dǎo)思想

以“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，以貫徹落實《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）為主線，以爭創(chuàng)“中國最佳旅游城市”為契機，堅持“科學(xué)謀劃，抓點帶面，點面結(jié)合，穩(wěn)步推進，全面落實”的原則，理順物業(yè)管理體制，擴大物業(yè)管理覆蓋面，建立管理規(guī)范、責權(quán)明確的長效管理機制，不斷改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進全市各項事業(yè)健康快速發(fā)展。

二、工作任務(wù)

（一）理順管理體制，創(chuàng)新運行方式，建立責權(quán)明確的工作體系。

城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作要按照街道辦事處負總責、社區(qū)居民委員會組織實施、物業(yè)管理辦公室監(jiān)督指導(dǎo)的原則，明確各部門管理職責，以塊為主，實行屬地管理，建立市、街道、社區(qū)三位一體的物業(yè)管理體系。

1、街道辦事處職責。

組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和全面落實轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。

（1）會同主管部門參與新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗收，對未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管理用房或存在質(zhì)量問題的，要提請有關(guān)部門責令開發(fā)建設(shè)單位整改。

（2）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會的備案提出審核意見。

（3）對本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會沒有確定管理方式之前，負責組織保潔隊伍實施保潔，并向業(yè)主收取相應(yīng)費用，收費標準由街道辦事處與業(yè)主委員會協(xié)商確定。業(yè)主不愿交費的，由社區(qū)委員會組織業(yè)主進行保潔，樓房的維修由業(yè)主自行選擇維修單位，并承擔維修費用。（4）協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。

（5）合理劃分區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理小區(qū)，建立物業(yè)管理責任制，負責轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作的組織、考核。

（6）協(xié)調(diào)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交、接管工作。（7）負責業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約的備案工作。（8）組織建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，2、社區(qū)居委會職責。

根據(jù)街道轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的劃分，組織成立業(yè)主委員會，協(xié)調(diào)業(yè)主、業(yè)委員會和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。

（1）組織指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組，派代表參加籌備工作。

（2）會同開發(fā)建設(shè)單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會，并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會依法選舉。

（3）監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會的工作。積極傳達街道對社區(qū)公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會的決議提出建議和意見。

（4）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作。（5）經(jīng)市物業(yè)主管部門同意，可直接召開業(yè)主大會。

（6）配合街道辦事處建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理責任體系，對未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)落實保潔工作，協(xié)助業(yè)主委員會選聘維修項目施工隊伍，并及時處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)糾紛。

（7）組織協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關(guān)系。

3、市物業(yè)管理辦公室職責。

物業(yè)管理辦公室是全市物業(yè)管理工作的行業(yè)管理部門，負責全市物業(yè)管理的政策制定、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、考核及物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)等工作。（1）宣傳、貫徹、執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章。（2）對社區(qū)業(yè)主委員會的組建工作進行指導(dǎo)。（3）監(jiān)督物業(yè)承接、交接工作和物業(yè)用房的使用。

（4）負責業(yè)主委員會成立的相關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)合同的備案管理工作。（5）受理物業(yè)管理投訴和違法案件的查處工作。（6）負責本轄區(qū)物業(yè)管理招投標活動的指導(dǎo)監(jiān)管。

（7）負責商品房預(yù)售許可證的審批發(fā)放和商品房預(yù)售款的監(jiān)督使用工作。（8）負責物業(yè)維修基金的征繳、管理和使用。

（9）對街道物業(yè)管理工作進行考核，對物業(yè)管理工作人員進行培訓(xùn)。（10）負責新建小區(qū)交付使用時的物業(yè)驗收工作。

（11）負責物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證的年檢、服務(wù)標準的制定和等級評定。

（二）規(guī)范物業(yè)管理模式，創(chuàng)新經(jīng)營理念，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。

1、實施老舊小區(qū)自管型物業(yè)管理。

開放式的老舊小區(qū)要采用保障型物業(yè)管理模式，即以社區(qū)為管理主體組織居委會劃分責任區(qū)，以單元或業(yè)主為單位落實衛(wèi)生責任區(qū)保潔、綠化，房屋及設(shè)施維修由業(yè)主委員會自聘維修企業(yè)，社區(qū)對居委會工作進行檢查。住宅樓以居民自我管理、自我服務(wù)為主要形式，以充分發(fā)揮社區(qū)組織的作用為手段，通過動員居民積極參與社區(qū)物業(yè)管理活動，形成居民共建、共管、共享的局面。

2、實施老舊小區(qū)過渡型物業(yè)管理。

具有一定規(guī)模并且沒有物業(yè)管理的小區(qū)（如實驗小區(qū)、長安小區(qū)、長安新村、賓館小區(qū)），由業(yè)主委員會聘請物業(yè)公司或與街道辦事處組織的物業(yè)服務(wù)站簽訂服務(wù)委托合同，進行規(guī)范管理，按標準收取一定費用，轉(zhuǎn)變居民享受福利服務(wù)的觀念，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。

3、規(guī)范已實施物業(yè)管理的小區(qū)。

一是規(guī)范程序。社區(qū)要積極組織已有物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)主委員會，在同意原物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)服務(wù)的前提下，指導(dǎo)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)委托合同，用合同約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，為依法解決物業(yè)糾紛奠定基礎(chǔ)。二是規(guī)范服務(wù)和收費。制定物業(yè)管理企業(yè)收費和服務(wù)標準，促使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對照標準維護權(quán)力和履行義務(wù)。同時開展優(yōu)秀小區(qū)評比活動，召開現(xiàn)場會，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式，以點帶面，穩(wěn)步推進，逐步擴大影響，推動全市物業(yè)管理規(guī)范運行。

（三）加大物業(yè)管理資金投入，建立物業(yè)管理保障體系，完成物業(yè)管理從無到有的過渡。

對群眾反映強烈且問題比較突出的小區(qū)優(yōu)先進行整治，采取政府投一點、物業(yè)維修基金出一點、社會集一點的辦法，有組織、有計劃地整治，本著整治一個、規(guī)范一個、達標一個的原則，逐步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理從無到有、從簡單到規(guī)范的過渡。

（四）強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管，嚴格控制小區(qū)物業(yè)的接管與棄管。

開發(fā)建設(shè)單位在辦理施工許可證前必須到物業(yè)管理辦公室備案，并采取招投標形式，招聘前期物業(yè)管理企業(yè)負責物業(yè)的承接驗收和物業(yè)范圍內(nèi)的質(zhì)量監(jiān)管，待業(yè)主入住50%以上后，再公開選聘物業(yè)公司。嚴格控制開發(fā)商私自將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給他人管理，物業(yè)管理辦公室要制訂控制物業(yè)小區(qū)接管與棄管的辦法，對擅自棄管的物業(yè)管理企業(yè)要取消其資質(zhì)。規(guī)劃設(shè)計部門要在規(guī)劃設(shè)計時將物業(yè)管理用房設(shè)計在門市或顯赫位臵，并及時通知物業(yè)管理和產(chǎn)權(quán)部門備案，嚴格對物業(yè)管理用房的預(yù)留和使用進行監(jiān)督和管理。物業(yè)管理部門在物業(yè)驗收時一定要堅持高標準、嚴要求，嚴把質(zhì)量關(guān)，物業(yè)管理配套設(shè)施沒達到要求的，不予頒發(fā)驗收合格通知。質(zhì)量監(jiān)督管理站沒有接到物業(yè)驗收合格通知不予辦理綜合驗收備案手續(xù)，產(chǎn)權(quán)處不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。紀檢監(jiān)察部門要定期對此項工作進行檢查，不按此規(guī)定辦理的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴肅查處，并追究責任。

（五）加大物業(yè)基金的歸集力度，制定科學(xué)合理的管理辦法。

各有關(guān)部門要研究制定切實可行的維修基金征繳辦法，解決資金不平衡和無法使用問題。要增加物業(yè)維修基金繳存與使用的透明度，建立自動查詢系統(tǒng)，定期通報繳存使用情況。要加大物業(yè)維修基金的歸集力度，做到應(yīng)收盡收。

（六）提供優(yōu)惠條件，引進先進的物業(yè)管理理念，推進我市物業(yè)管理健康發(fā)展。要加強對社區(qū)物業(yè)管理的政策扶持，使其盡快走上獨立生存、自我發(fā)展的健康軌道。一是堅持統(tǒng)一規(guī)劃，盡量以現(xiàn)有社區(qū)為依托，加快對社區(qū)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的整治改造。二是保證社區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)設(shè)施投入。三是放寬物業(yè)管理企業(yè)準入制度，先準入后規(guī)范。要鼓勵具有一定實力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭，提高我市物業(yè)管理水平。

（七）保證措施。

1、強化宣傳，營造良好的物業(yè)管理氛圍。

要充分利用媒體，采取散發(fā)宣傳單、電視講話、張貼標語、宣傳板報、文藝演出等多種形式，廣泛深入宣傳《條例》和我市相關(guān)政策，切實讓物業(yè)管理法律法規(guī)深入人心。要把《條例》的宣傳納入“十一五”普法內(nèi)容，認真組織好不同層面人員的法律知識和業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)。

2、提高認識，增強做好物業(yè)管理工作的緊迫感和責任感。

各部門要齊抓共管，相互配合，落實支持物業(yè)工作的各項政策。城管部門要積極做好小區(qū)垃圾清運工作，及時對主巷路及分支的下水管線進行維修、維護。各街道辦事處物業(yè)服務(wù)站要積極參與市場競爭，及時對老舊房進行維修養(yǎng)護，并向業(yè)主收取適當費用。供電、供水、供熱、供氣和通訊等部門要各自抓好小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)及養(yǎng)護工作。公安、交通、稅務(wù)和法院要制訂相應(yīng)的扶持政策，對物業(yè)糾紛從速從快裁決。機關(guān)工委要監(jiān)督各部門干部職工在規(guī)定時間內(nèi)完成物業(yè)維修基金的繳存和物業(yè)服務(wù)費的交納，增強物業(yè)管理的保障能力，擴大物業(yè)服務(wù)保障范圍，為業(yè)主提供舒適、高品質(zhì)的生活環(huán)境。

3、落實責任，加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。

為加強領(lǐng)導(dǎo)，落實責任，市政府決定對蛟河市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)進行調(diào)整，并將物業(yè)管理工作納入街道重點工作目標責任制，與街道簽訂責任狀。各街道辦事處和相關(guān)部門要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，建立“一把手”負總責的責任體系，明確分管領(lǐng)導(dǎo)，抽出精干力量落實社區(qū)責任及考核標準，及時解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作中的重大問題。市物業(yè)管理辦公室要制訂相關(guān)政策、工作計劃和考核機制，完善工作制度，提高人員素質(zhì)，及時處理蛟蛟河市物業(yè)管理工作中的矛盾和問題。市政府督查室、監(jiān)察局、物業(yè)管理辦公室要每半年對街道辦事處組建業(yè)主委員會等工作進行1次檢查、督辦，對有令不行、欺上瞞下的單位，要嚴格督辦并通報檢查結(jié)果，確保各項工作順利進行。

加強物業(yè)管理規(guī)范市場發(fā)展 隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一個重要的分支，物業(yè)管理的地位日益突出，有道是：“三分建設(shè)，七分管理”，優(yōu)良的物業(yè)管理已越來越成為開發(fā)商品牌樓盤的熱賣點和購房者選房的重要因素，成為行業(yè)內(nèi)外關(guān)注的熱點。近年來，麗水房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，新的住宅小區(qū)也如雨后春筍般冒出來，發(fā)展非常迅速，但是我市的小區(qū)物業(yè)管理起步晚，相關(guān)的物業(yè)管理條例和實施細則建設(shè)跟不上，物業(yè)管理嚴重滯后。突出表現(xiàn)在所有權(quán)不明確、物業(yè)費收取無章可循而自行定價、相關(guān)主體間的法律責任不清、企業(yè)經(jīng)營活動不規(guī)范、房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修管理基金不落實、行業(yè)隊伍素質(zhì)明顯偏低等。因此，規(guī)范我市物業(yè)管理市場是亟待解決的問題。

一、建章立制，建立健全物業(yè)管理辦法

相關(guān)部門要認真貫徹落實《浙江省物業(yè)管理條例》，除《麗水市物業(yè)管理實施細則》外，還要盡快出臺收費標準、維修基金和管理用房管理辦法等，建立健全物業(yè)管理政策法規(guī)，規(guī)范物業(yè)管理中政府、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的行為，維護當事人的合法權(quán)益，建立物業(yè)管理體制，明確物業(yè)管理原則，建立物業(yè)管理市場競爭機制。

二、明確建設(shè)與管理的責權(quán)利，逐步推進分業(yè)經(jīng)營

逐步推進房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營，改變物業(yè)管理由房地產(chǎn)開發(fā)派生出來并依附于房地產(chǎn)開發(fā)的狀況，使物業(yè)管理企業(yè)真正成為自主經(jīng)營、自負盈虧、自我約束、自我發(fā)展的市場主體，獨立進入市場，獨立承擔民事責任，實施專業(yè)化管理，從體制上解決建管不分產(chǎn)生的弊端。與此同時，要完善物業(yè)管理前期介入和接管驗收制度，通過制度的建立和合同的規(guī)范，明晰建管雙方及業(yè)主三方的責、權(quán)、利，保障物業(yè)管理的健康推進。

三、調(diào)控價格，促使物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)價相符

政府對物業(yè)管理收費的定價要進行合理調(diào)控，舉行聽證會，廣泛征求社會各界的意見和建議，盡快制定出臺與我市實際相適應(yīng)的物業(yè)收費標準，建立合理、公開的服務(wù)收費機制，讓業(yè)主、使用人享受質(zhì)價相符的服務(wù)，避免越權(quán)定價、擅自提高收費標準、不按規(guī)定實行明碼標價、提供服務(wù)質(zhì)價不符、只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)等現(xiàn)象發(fā)生。

四、整頓和規(guī)范市場秩序，加強對物業(yè)公司的管理

加強物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)規(guī)范管理，清理整頓和規(guī)范物業(yè)管理關(guān)系到物業(yè)管理行業(yè)能否健康有序發(fā)展。有關(guān)部門對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)應(yīng)統(tǒng)一按建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法》的規(guī)定認真審核，并按核準程序核發(fā)資質(zhì)證書。加強對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和收費的監(jiān)管，制定“分等定級、質(zhì)價相符”的服務(wù)質(zhì)量標準與收費指導(dǎo)標準，由業(yè)主自主選擇相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)，監(jiān)督企業(yè)提高管理服務(wù)水平。通過物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)的運行，自覺接受社會各方面的監(jiān)督，推動行業(yè)誠信建設(shè)。建立健全物業(yè)管理市場準入制度，清理整頓管理水平低、收費不規(guī)范、社會形象差的企業(yè)。

五、加強物業(yè)維修基金管理，充分發(fā)揮維修基金作用

維修基金屬全體業(yè)主所有，業(yè)主委員會成立之前，由房地產(chǎn)管理部門代管，專戶儲存；業(yè)主委員會成立之后，移交業(yè)主委員會管理。要建立完善和規(guī)范的維修基金制度，加強維修基金的監(jiān)管和使用，保證住房售后的正常使用和維修,從根本上改變過去那種壞了無人管的現(xiàn)象，保障廣大人民群眾居住環(huán)境的安全。

三、時間安排

（一）2006年4月至5月，市物業(yè)管理辦公室要進行調(diào)查摸底，抓好試點工作，并組織有關(guān)部門大力宣傳《物業(yè)管理條例》。

（二）2006年5月，組織召開物業(yè)管理工作現(xiàn)場會，推廣物業(yè)管理經(jīng)驗，創(chuàng)新物業(yè)管理機制。

（三）2006年2月至4月，市物業(yè)管理辦公室要將對全市物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)、管理人員的技術(shù)等級和服務(wù)合同承諾兌現(xiàn)等情況進行審查，清理整頓物業(yè)管理市場。

（四）2006年5月至12月，組織物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)戶進行培訓(xùn)，重點對《物業(yè)管理條例》知識、崗位資質(zhì)、業(yè)主委員會如何開展工作等內(nèi)容進行培訓(xùn)。

（五）2006年4月至12月，民主街道辦事處和長安街道辦事處要在本行政區(qū)域的住宅小區(qū)或以樓為單位成立業(yè)主委員會，加大工作力度，組織落實小區(qū)的物業(yè)管理工作，年底前轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的覆蓋率達到100%。

（六）2006年11月至12月，市政府對物業(yè)管理工作進行檢查、總結(jié)和驗收。

6．規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，構(gòu)建文明和諧社區(qū)

針對物業(yè)管理服務(wù)差、開發(fā)建設(shè)企業(yè)拖欠物業(yè)專項維修資金等群眾反映強烈的問題，多管齊下，從源頭上預(yù)防和減少物業(yè)管理糾紛的發(fā)生。一是建立前期物業(yè)管理招投標制度，將落實前期物業(yè)管理招投標與核發(fā)商品房項目預(yù)售證掛鉤，從制度上杜絕開發(fā)建設(shè)單位又建又管損害業(yè)主合法權(quán)益的行為；二是建立物業(yè)服務(wù)經(jīng)理執(zhí)業(yè)信用考核制度，將物業(yè)服務(wù)經(jīng)理執(zhí)業(yè)資格與小區(qū)服務(wù)質(zhì)量掛鉤，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平；三是加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，及時清理行業(yè)中“害群之馬”，凈化市場環(huán)境；四是強力追收開發(fā)建設(shè)企業(yè)拖欠或挪用的專項物業(yè)維修資金，2007年歸集資金6.9億元，同比增長34.3%。五是推進老城區(qū)物業(yè)管理進社區(qū)工作，基本完成“惠民66條”確定的2007年實現(xiàn)老城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達到50%的工作任務(wù)。

我省物業(yè)移交將規(guī)范化 退出需提前一月告知

“福建省住宅區(qū)物業(yè)管理到期移交辦法”正在制定當中，物業(yè)移交今后將有規(guī)范

物業(yè)管理合同到期了，可是舊物業(yè)賴著不走，導(dǎo)致新物業(yè)無法進駐，碰上這樣的事真是讓人很郁悶。為了規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理，一個專門針對新舊物業(yè)如何移交的“福建省住宅區(qū)物業(yè)管理到期移交辦法”正在制定當中，這是記者從昨日召開的2007居住小區(qū)管理現(xiàn)場經(jīng)驗交流會上獲悉的。

市建設(shè)局房地產(chǎn)與物業(yè)管理處副處長邱永聰透露，全省九地市已經(jīng)就“辦法”討論過多次，目前還不確定何時可以出臺。雖然以往的一些法規(guī)對小區(qū)的物業(yè)管理都有相關(guān)規(guī)定，但大多是原則性的規(guī)定，實際操作起來還是碰到重重困難。這次制定的“辦法”就非常注重實務(wù)性，可操作性很強。

例如，“辦法”初稿中規(guī)定，物業(yè)合同到期后，如果業(yè)主委員會沒有通知物業(yè)公司離開，物業(yè)公司可以在原小區(qū)繼續(xù)負責管理，直到業(yè)委會選聘出新的物業(yè)公司。“辦法”初稿還規(guī)定，如果物業(yè)公司要離開原小區(qū)，必須提前一個月告知業(yè)委會，讓業(yè)委會有充足的準備時間選聘新的物業(yè)公司。

邱永聰說，廈門市場上現(xiàn)在出現(xiàn)了不少物業(yè)公司主動退出小區(qū)管理的情況，以往的法規(guī)中沒有明確規(guī)定應(yīng)該如何操作，“辦法”的出臺將填補這一空缺，更好地保護業(yè)主和物業(yè)公司雙方的利益。“辦法”出臺后，將不會再出現(xiàn)新舊物業(yè)“扯不清”的情況，物業(yè)管理到期如何移交將有法定的程序。

目前，廈門已有1300多個小區(qū)實行了物業(yè)管理，物業(yè)管理這種模式也逐漸為市民所接受。為了規(guī)范小區(qū)的物業(yè)管理，市委市政府把“規(guī)范生活小區(qū)物業(yè)管理”作為今年為民辦實事的項目之一，并選擇10個小區(qū)作為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)試點。

昨天上午，市文明辦、市城管辦、市市政園林局、市建設(shè)局、市市容考評委、思明區(qū)政府共同舉辦了2007居住小區(qū)管理現(xiàn)場經(jīng)驗交流會，并參觀了10個試點小區(qū)中的東坪山莊和綠家園。邱永聰說，就廈門市場來看，物業(yè)管理存在的問題主要來自幾個方面：一是開發(fā)商遺留問題，如房屋質(zhì)量、小區(qū)配套等；二是管理質(zhì)量問題，由于業(yè)主和物業(yè)在評判標準上產(chǎn)生一些糾紛，導(dǎo)致一些業(yè)主拒繳物業(yè)費，使物業(yè)公司效益降低，反過來進一步影響了物業(yè)管理的質(zhì)量；三是一些小區(qū)出租的店面存在油煙擾民現(xiàn)象，住戶有意見。

針對這些問題，廈門也將在下半年出臺一系列規(guī)定，對小區(qū)物業(yè)管理進行進一步的規(guī)范。不過，邱永聰也說，要想搞好小區(qū)物業(yè)管理，光靠物業(yè)公司是不夠的，還需要廣大業(yè)主特別是業(yè)委會的積極配合和支持。例如東坪山莊和綠家園的物業(yè)管理之所以做得好，很大程度上也是得到了業(yè)委會的極大支持。

“物業(yè)管理的好壞不能單純從物業(yè)管理費的高低來評判。正所謂一分錢一分貨，低價錢要求高質(zhì)量的服務(wù)是不現(xiàn)實的。”邱永聰說，現(xiàn)在廈門市場的物業(yè)管理還不是很規(guī)范，一些市民只認低價，造成了行業(yè)內(nèi)的惡性競爭，影響了物業(yè)行業(yè)的良性發(fā)展，“要提倡質(zhì)價相符的原則。

市城管辦副主任、市市政園林局副局長周昌益還透露，下一步，幾個部門準備形成合力，齊抓共管，獎勵優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，同時建立企業(yè)不良記錄檔案，采用末位淘汰的辦法，讓不規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)退出廈門市場。

第二篇：某小區(qū)物業(yè)前期介入實施方案

華中物業(yè)前期介入實施方案

前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項基礎(chǔ)性工作,其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工過程中,使物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求,為后期管理創(chuàng)造有利條件。我們將著眼于以下幾方面的工作:

一、成立項目小組

簽訂物業(yè)管理委托合同后,我們將從公司內(nèi)選派多名管理、技術(shù)人員,組成XXX小區(qū)項目小組,先行到位,開展前期介入工作。項目小組負責前期介入工作以及建立外部公共關(guān)系,同時對居住區(qū)的設(shè)計、施工過程中已經(jīng)存在或可能發(fā)生的問題提出意見和建議,定期與開發(fā)商、承建商協(xié)調(diào)解決。

二、早期接入的主要工作

(一)、會審圖紙

從環(huán)境布局,管網(wǎng)設(shè)置,泊車場所,防盜報警設(shè)施,水電煤氣計量,減少重復(fù)裝修等細節(jié)方面考慮。

(二)、參與質(zhì)量管理

對設(shè)備選型、分布數(shù)量提出建議;加強對隱蔽工程進行驗收,使質(zhì)量隱患消滅在萌芽時,促進無業(yè)建造質(zhì)量和驗收效率的提高。為今后的經(jīng)濟運行,維修創(chuàng)造條件。

(三)、收集技術(shù)檔案

不斷收集積累物業(yè)家戶檔案資料和項目產(chǎn)權(quán)資料,為今后辦證、維修、改造等作專業(yè)技術(shù)準備。

(四)、熟悉社區(qū)環(huán)境

了解業(yè)主的情況,服務(wù)的內(nèi)容標準及部分業(yè)主的特殊要求,同時熟悉與社區(qū)有

關(guān)的供電、供水、煤氣、市政、等政府職能部門的情況,建立和諧的工作關(guān)系,使物業(yè)管理順利運作。

三、進行物業(yè)交付前的實操性工作

在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的基礎(chǔ)上,與開發(fā)商攜手,做好以下各項前期準備工作:

(一)協(xié)助開發(fā)商銷售工作,在銷售現(xiàn)場提供物業(yè)管理咨詢,解釋業(yè)主提出的相關(guān)問題;

(二)提供相關(guān)專業(yè)建議,協(xié)助制訂園林布置及環(huán)境設(shè)計方案;

(三)協(xié)助制訂居住區(qū)內(nèi)交通管制方案及保安崗?fù)ぴO(shè)置方案;

(四)收集工程圖紙資料,現(xiàn)場參與設(shè)備的安裝調(diào)試;

(五)對設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤管理,確保施工質(zhì)量;

(六)建立與社會專業(yè)機構(gòu)的聯(lián)系,開展如通郵、通電、通水、通氣、電話申請、有線電視、地名申報等準備工作;

(七)積極開展各類商鋪的招商引租工作;

(八)針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項檔案。

四、按規(guī)范實施接管驗收

充分利用前期介入取得的各種資料和數(shù)據(jù),以及對物業(yè)的了解,本著“對業(yè)主負責,對開發(fā)商負責、對社會負責”的宗旨,對XXX小區(qū)進行嚴格、細致、全面的接管驗收。

第三篇：前期物業(yè)將如何管理新小區(qū)

前期物業(yè)如何管理新小區(qū)

物業(yè)管理的前期管理服務(wù)是指開發(fā)建設(shè)項目立項后,物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前,由開發(fā)建設(shè)單位聘任或委托物業(yè)管理企業(yè)參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)的過程。主要是從業(yè)主(使用人)及物業(yè)管理的角度,提出一些合理化建議,以使開發(fā)出的物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求和物業(yè)管理的需要。做好小區(qū)的前期物業(yè)管理服務(wù)是解決物業(yè)管理矛盾糾紛、提高物業(yè)管理水平的重要途徑。也是有利于房地產(chǎn)開發(fā)商樓盤的質(zhì)量和銷售、有利于維護業(yè)主合法權(quán)益。對開發(fā)商利益、業(yè)主權(quán)益和社會穩(wěn)定都具有重大意義。然而,在房地產(chǎn)開發(fā)中,房地產(chǎn)項目的滾動開發(fā)、業(yè)主入住是一個漸進的過程,不可能同時入住。為了搞好物業(yè)管理服務(wù)的后期工作,就得加強對小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)的力度，我認為應(yīng)該做好以下幾方面的工作。

第一,抓好對物業(yè)管理服務(wù)供給者培訓(xùn)

抓好對物業(yè)管理服務(wù)供給者培訓(xùn)，是前期物業(yè)如何管理新小區(qū)的必要性，物業(yè)管理是對專業(yè)化要求很高的行業(yè),物業(yè)管理者要求是多面手,要能在不同場合充當不同的角色,物業(yè)管理從業(yè)者必須具備較高的綜合素質(zhì),在物業(yè)管理前期物業(yè)管理服務(wù)中,物業(yè)管理人員的整體行為將成為關(guān)系到在正常接管、日常服務(wù)中能否真正的得到廣大業(yè)主對工作的認可的關(guān)鍵因素。鑒于此,物業(yè)服務(wù)供給者的培養(yǎng)或培訓(xùn)將根據(jù)人員崗位不同進行。其一, 管理知識方面。對中高層管理人員的知識要求相對會比較高。知識包括經(jīng)營管理知識(如物業(yè)管理、公共關(guān)系等)、財務(wù)知識、法律知識(要非常精通行業(yè)法律法規(guī),熟悉必要的法律知識),對提升服務(wù)的內(nèi)容和檔次大有幫助。其二,專業(yè)技能方面。物業(yè)管理不僅涉及房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施管理、維修和養(yǎng)護,而且包括綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安和消防等,又涉及公共服務(wù)、專項服務(wù)、特約服務(wù)、社區(qū)服務(wù)和社區(qū)文化。這就要求物業(yè)管理人員掌握上述工作所必須的專業(yè)技能,以及時為業(yè)主提供專業(yè)的服務(wù)。此外,面對各式各樣的業(yè)主,掌握必要的人際交往技能也是很有必要的。其三, 服務(wù)態(tài)度。物業(yè)管理是通過為業(yè)主提供公共服務(wù)、專項服務(wù)、特約服務(wù)而獲得經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益,服務(wù)是物業(yè)全部管理經(jīng)營活動的中心,因此,全體物業(yè)從業(yè)人員都應(yīng)樹立“用戶至上、服務(wù)第一”的思想,把為業(yè)主提供多層次、全方位的服務(wù)作為物業(yè)管理企業(yè)全體員工的神圣職責,在工作中時時處處要為業(yè)主著想,盡最大努力為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的、完善創(chuàng)新的服務(wù),贏取業(yè)主的贊同和認可。物業(yè)管理不是什么深奧的學(xué)問,一個溫馨的問候、一個小小的舉措、一個小小的手勢、一個甜美的微笑,都會增加我們與業(yè)主的感情、化解與業(yè)主的矛盾,同樣也就提升了我們的服務(wù)水平。

第二,重視小區(qū)物業(yè)的前期介入工作

物業(yè)管理企業(yè)在介入房地產(chǎn)開發(fā)項目之后,應(yīng)根據(jù)前期物業(yè)管理合同和物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計情況,編制物業(yè)管理方案,成立前期介入小組會同設(shè)計部門、施工單位、開發(fā)商一起會審圖紙,主要是從業(yè)主使用的角度就原設(shè)計中不合理的部分提出建議,也可根據(jù)物業(yè)管理的實際經(jīng)驗,向相關(guān)部門提供各項設(shè)備設(shè)施的性能、質(zhì)量和廠家信譽等情況并提出有價值的建議。參與小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備安裝調(diào)試的全過程,特別重視對給排水、配電、防水、電梯、消防、智能化等設(shè)備系統(tǒng)的檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時要求開發(fā)商解決,既能避免日后提高物業(yè)管理成本,又能確保各項 設(shè)備設(shè)施在投入使用時能正常運行,促使物業(yè)更易貼近業(yè)主起居生活。

第三,物業(yè)的接管驗收

物業(yè)的接管驗收是前期物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié),是對已竣工驗收并達到交付使用條件的物業(yè)項目進行再一次的質(zhì)量把關(guān)工作,也是明確物業(yè)管理公司與開發(fā)商維修管理責任的重要措施。物業(yè)的接管驗收一般分為二大部分,其一是樓宇本體的接管驗收;其二是公共配套設(shè)施設(shè)備的接管驗收。

對于樓宇本體的交接驗收工作，建設(shè)單位在進行商品住宅建筑工程竣工驗收時,物業(yè)管理公司前期介入小組應(yīng)參與由建設(shè)單位組織工程施工和監(jiān)理等單位對每一套住宅的建筑觀感、使用功能和使用安全等內(nèi)容進行專門檢驗。逐套檢驗項目包括建筑結(jié)構(gòu)、地面、墻面、防水、室內(nèi)電氣安裝等10多個方面。物業(yè)管理公司前期介入小組嚴格按照市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)公布的《深圳市商品住宅建筑質(zhì)量逐套檢驗指引》對工程進行逐套檢驗,并填寫《檢驗結(jié)果表》。建設(shè)單位依據(jù)《檢驗結(jié)果表》和《房屋建筑工程竣工驗收報告》,逐套出具《商品住宅建筑質(zhì)量合格證明》。參考資料：《房屋接管驗收標準》《深圳市商品住宅建筑質(zhì)量逐套檢驗管理規(guī)定》 對于公共配套設(shè)備設(shè)施的接管驗收工作，公共配套設(shè)備設(shè)施的接管驗收是小區(qū)物業(yè)前期管理過程中一個重要的環(huán)節(jié),其可以明確交接雙方的責、權(quán)、利關(guān)系,固在接管驗收中嚴格把好質(zhì)量關(guān)。雖然物業(yè)管理前期介入小組參與了小區(qū)公共配套設(shè)備設(shè)施的安裝調(diào)試過程,但是還得分二個階段(一階段是預(yù)先驗收;二階段是正式驗收)來接管小區(qū)公共配套設(shè)備設(shè)施。其一,驗收小組按照驗收計劃、標準(依據(jù)建設(shè)部《房屋接管驗收標標準》),按專業(yè)分工進行驗收,在其過程中查出不符合標準的項目,遞交書面的《物業(yè)驗收整改通知書》給移交單位,并要求限期整改完成。尤其是對單項設(shè)備驗收中,須進行試運行驗收,主要驗收設(shè)備的安裝質(zhì)量各運轉(zhuǎn)中設(shè)備的主要技術(shù)指標,對不符合指標的,及時提出書面意見,要求移交單位組織設(shè)備制造廠或施工單位重新調(diào)試,直至驗收標準方可止。其二,正式驗收是在預(yù)驗收中提出的項目落實后,驗收小組要進行檢查、驗證,如整改合格,而進行的正式驗收。須做到三符合一完整,三符合是:“一符合”是圖紙與設(shè)備規(guī)格型號、數(shù)量符合;“二符合”是工程的主要設(shè)備的實際安裝位置與設(shè)計安裝位置符合;“三符合”是設(shè)備包括設(shè)備連接的整個系統(tǒng)的技術(shù)性能與設(shè)計的功能符合。“一完整”是圖紙資料完整,如產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料、竣工驗收證明書及設(shè)備設(shè)施檢驗合格證書等。

物業(yè)的接管驗收是一項頗具復(fù)雜的過程,不僅涉及到建筑工程技術(shù),而且牽涉到眾多法規(guī)政策,常見一些實際結(jié)果與理論要求不一致的地方,為了處理好接管驗收中存在的問題,需把握好二個基本原則:其一是堅持原則性與靈活性相結(jié)合原則,即對一些不盡人意的問題,接管驗收人員要針對不同情況分別采取措施,具體問題具體分析,大家共同協(xié)商,力爭合理地、圓滿地解決驗收中存在的問題。其二是做到部分與整體相結(jié)合的原則,即在物業(yè)接管驗收中不能因注重細致入微而忽視整體把握,也不能因重視整體效果而忽視細節(jié)問題。

第四,做好環(huán)境衛(wèi)生保潔工作

環(huán)境衛(wèi)生管理是小區(qū)物業(yè)管理中一項至關(guān)重要的工作,環(huán)境衛(wèi)生保潔工作是住宅小區(qū)物業(yè)管理最直觀環(huán)節(jié),也是業(yè)戶評價物業(yè)管理公司能力高低的要素。行業(yè)上一般將小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生保潔工作聘請專業(yè)的清潔公司管理,物業(yè)管理公司起監(jiān)督管理作用。前期物業(yè)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生保潔二大重點工作,一是物業(yè)清潔的開荒 工作;二是房屋裝修期的清潔工作。物業(yè)管理公司對新建物業(yè)的清潔開荒工作應(yīng)當特別重視,安排專人全程監(jiān)管清潔公司的開荒工作,專業(yè)清潔公司集中人手大規(guī)模對物業(yè)進行清潔開荒,其內(nèi)容不限于:對物業(yè)內(nèi)外建筑垃圾的清理;對玻璃、地面、墻面等處所沾灰塵、污垢的清除;對公用部位(消防樓梯、電梯轎廂、電梯廳、屋面等)、辦公房以及設(shè)施的清掃等。物業(yè)的清潔保持階段是指業(yè)主入住后清潔,業(yè)主入住后伴隨著房屋集中裝修期的開始,裝修期是對專業(yè)清潔公司的一個嚴峻的考驗。常常是前邊掃后邊倒,保潔始終無法達到應(yīng)有的效果,小區(qū)總是處于一種比較臟亂的狀態(tài)。針對這種現(xiàn)象,裝修期的環(huán)境衛(wèi)生保潔首先須抓好裝修垃圾的集中堆放和及時清運工作,盡量減少灰塵污染。其次是通過定時、定點、定人進行各種垃圾的分類收集、處理和清運,以及清、掃、擦、抹等專業(yè)性操作,同時還可以適當增加保潔力量,增加保潔次數(shù)來維護小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生;三是加強宣傳教育和督查力度,采取各種有效的辦法手段,多管齊下,培養(yǎng)業(yè)主文明衛(wèi)生的好習(xí)慣,使其知道,只有養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣,才能將小區(qū)營造出整潔、衛(wèi)生、優(yōu)美、舒適的生活環(huán)境。

第五,妥善協(xié)調(diào)三者之間的各種矛盾

物業(yè)管理公司特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開發(fā)商之間發(fā)生的矛盾,既要承擔起開發(fā)商賦予的管理服務(wù)職責,為開發(fā)商排憂解難,又不能犧牲業(yè)主的利益。在業(yè)主與開發(fā)商之間處理好三者關(guān)系,物業(yè)管理公司起著一種協(xié)調(diào)和信息傳遞作用。尤其對業(yè)主反映的問題,如房屋質(zhì)量問題,首先要分清性質(zhì),弄清情況,做好解釋工作,本著“誰受理,誰跟進,誰回復(fù)”的原則,及時快捷地將業(yè)主反應(yīng)的問題傳遞給相關(guān)部門,積極協(xié)調(diào)各方妥善解決,在最短的時間解決業(yè)主反映的問題。

第六,抓好小區(qū)公共秩序管理工作

小區(qū)公共秩序管理在住宅區(qū)物業(yè)管理中占有很重要的地位,它是物業(yè)管理公司為防火、防盜、防破壞、防災(zāi)害事故等而實施的一系列安全措施,秩序維護員不僅要善于發(fā)現(xiàn)安全隱患,更要有防止、終止這些隱患，也是體現(xiàn)一個管理公司服務(wù)水平的重要環(huán)節(jié)。公共秩序管理主要工作:其一,健全安全管理制度和完善崗位責任制,制度是企業(yè)利益的保障,“沒有規(guī)矩不成方圓”,制定完善詳細的規(guī)章制度。如小區(qū)大門崗,嚴格按照《門崗崗位職責》把好大門關(guān),對來訪人員實行“來訪登記”制度,裝飾裝修人員憑證進出,杜絕閑散人員進入小區(qū);大件物品持《物品放行條》放出等;其二,建立“預(yù)防為主,防治結(jié)合”以及“群防群治”的機制,維護片區(qū)治安,物業(yè)管理公司應(yīng)與當?shù)剌爡^(qū)社區(qū)人員保持密切聯(lián)系,緊密合作,與當?shù)仄３至己玫年P(guān)系,及時了解當?shù)刂伟睬闆r,確保轄區(qū)物業(yè)的安全。如業(yè)主入伙后伴隨房屋裝修伊始,進出小區(qū)裝修人員比較多且雜,加之小區(qū)安全防范的配套設(shè)施未完全安裝到位,易給一些偷盜者可乘之機,因此要加強小區(qū)的巡查次數(shù),記錄好巡查情況,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)可疑情況要及時處置,發(fā)現(xiàn)失竊事件要及時報案。再如在遇到特殊緊急情況時,業(yè)主家中和辦公區(qū)域,發(fā)生火災(zāi)、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發(fā)事件時,要善于借助第三方的力量,雖然可以采取緊急避險和正當防衛(wèi)的做法,但在采取其它方式(例如破門前)時,尋求第三方(派出所、街道辦、居委會、業(yè)委會或業(yè)主指定人等)見證,以規(guī)避風(fēng)險,減少損失;其三,是要充分利用好已有的安全設(shè)施,如電子門禁、可視對講、監(jiān)控攝像機等設(shè)備,減少失竊案件發(fā)生機率;其四,抓好小區(qū)進出車輛的管制和疏導(dǎo),有利于維護小區(qū)交通秩序,避免車輛亂停亂放。特別是各種運送裝修材料的車輛,要及時裝卸,避免長時間停留, 以減少小區(qū)交通壓力。通過嚴格的訓(xùn)練,加強管理,在車輛進入小區(qū)時,認真落實制度,堅決做到對車、對人、對卡。健全技術(shù)防范設(shè)備,適當配備先進的技術(shù)器具設(shè)施,比如存放、記錄、查詢、自動安全檢索功能、計算機安全管理系統(tǒng)等,才能有效的確保車場安全運行。其五,組建一支高素質(zhì)的秩序維護隊伍,不定期對秩序維護員的實施培訓(xùn),主要從“業(yè)務(wù)知識、儀表、言行、體能、崗前、崗中培訓(xùn)著手。更是加強其服務(wù)意識方面的培養(yǎng),把“讓主戶滿意”作為秩序維護員工作的準則,把轄區(qū)內(nèi)的公共秩序服務(wù)工作做得更細、更好。

第七,加強對房屋的二次裝修管理監(jiān)督工作

裝修監(jiān)管是物業(yè)管理公司根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)、條例,受發(fā)展商或全體業(yè)主委托,對物業(yè)管轄范圍的業(yè)主或使用人在物業(yè)裝修過程中,監(jiān)督施工是否符合規(guī)范、結(jié)構(gòu)安全、房屋外觀統(tǒng)一、消防、供水、供電、燃氣等要求行為裝修的定義。裝修監(jiān)管是前期物業(yè)管理的另一項重要工作,也是容易引起房屋質(zhì)量投訴的重要環(huán)節(jié),解決不好就會發(fā)生推諉扯皮現(xiàn)象。鑒于此,加強前期住宅室內(nèi)裝飾裝修監(jiān)管應(yīng)注重抓好,其一,根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)制定“物業(yè)二次裝修管理規(guī)約”在業(yè)主入住、裝修前,物業(yè)公司要履行告知義務(wù),將裝修須知和裝修禁止行為予以書面告知(如裝修時間、裝修垃圾統(tǒng)堆放點、裝修人員和材料進出通道等),以便業(yè)主了解和執(zhí)行并辦理相關(guān)裝修手續(xù)。同時要抓好對每戶裝修方案的審核,對違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為發(fā)現(xiàn)后要及時糾正,做好說服解釋工作。其二,在房屋裝修動工之前,需再次與業(yè)戶或裝修單位確認室內(nèi)給排水支管、地面防水等均于正常狀態(tài),方可發(fā)放《裝修許可證》。其三,掌握業(yè)主裝修過程中的重點,裝修管理員也就明白日常巡檢的重點,在業(yè)主材料進場和水電路改造或地墻面做防水階段,每天最少巡查2次以上,有違規(guī)意圖的業(yè)主,一天要巡檢4次以上,及時制止違規(guī)裝修現(xiàn)象。在巡查裝修施工的過程中,重點要巡查水、電的安裝情況、業(yè)主有無擅自更改裝修方案和拆改房屋承重墻體的情況發(fā)生、還要提醒裝修工人一定要對廁所和洗浴間進行防水實驗,避免入住后給其它業(yè)主造成損失。認真填寫《裝修巡查記錄》 其四, 對違章裝修的要嚴厲制止,并使其控制在萌芽狀態(tài),以便控制事態(tài)的擴展并向業(yè)主發(fā)《裝修違章整改通知書》,讓業(yè)主簽字確認,將復(fù)印件存放于檔案袋中,在處理違章裝修過程中,始終堅持以規(guī)服人,以理服人的原則,以良好的態(tài)度和禮貌贏得業(yè)主對裝修監(jiān)管工作的理解與支持。

綜上所述加強前期物業(yè)管理,不但能保證業(yè)主(購房人)的長遠利益,還能減少開發(fā)企業(yè)在建設(shè)過程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃,保證物業(yè)的施工質(zhì)量,達到完善物業(yè)的使用功能,促進房產(chǎn)的銷售。同時,加強前期物業(yè)管理,有利于規(guī)范物業(yè)管理活動,可以避免開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三者的對立情緒,減少三方之間的矛盾和前期遺留的諸多問題。而且,加強前期管理,可以更貼近業(yè)主和使用人的實際需求,使小區(qū)規(guī)劃更趨向于人性化,使物業(yè)管理人員能夠較早地了解和熟悉物業(yè)的情況,為日后更好地開展物業(yè)管理服務(wù)打下基礎(chǔ)。

第四篇：小區(qū)商鋪前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議

東彩小區(qū)金桂園商鋪物業(yè)管理協(xié)議

出租方（甲方）： 克拉瑪依市xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

承租方（乙方）：xxxx

根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)規(guī)定，為明確甲方與乙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，雙方在平等、互利、自愿的原則下，經(jīng)友好協(xié)商，簽訂立本合約，雙方共同遵照執(zhí)行。

第一條 租賃位置

甲方出租的商鋪位于克拉瑪依市xxxx—xx時尚xxxx號商鋪，建筑面積xxxx平方米。

第二條 租賃期限

租期為xx年，本合約從xxxx年xx月xx日至xxxx年xx月xx日止。

第三條 管理費交付

1、乙方應(yīng)于每月xxx號前向甲方繳納當月的管理費。

2、第一年：管理費為每月人民幣：xxxx元；

3、第二年：管理費為每月人民幣：xxxx元；

4、第三年：管理費為每月人民幣：xxxx元。

第四條 商鋪在裝修時，須自覺遵守《xxx裝修管理規(guī)定》，如有違反相關(guān)規(guī)定。

1、物業(yè)公司有權(quán)制止、責令整改或作出相應(yīng)的處理決定。

2、各商鋪使用人不得擅自改變外立面的材料、顏色和款式；不得亂張亂貼影響門面雅觀行為；凡屬設(shè)置的各種招牌和廣告牌，在安裝前，必須先到客戶中心（管理處）申報辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得批準后方可安裝。否則，按克拉瑪依市城市管理有關(guān)法規(guī)，限期拆除。

3、一樓商鋪的廣告位，按配定位置歸業(yè)主擁有，但由發(fā)展商統(tǒng)一規(guī)劃、物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理投入使用；二樓廣告位權(quán)屬歸發(fā)展商擁有；并由發(fā)展商統(tǒng)一規(guī)劃提供用戶有償使用（費用參照市場價商定）。

4、若違反本規(guī)定及xxxx《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《業(yè)主公約》等相關(guān)條款者，所造成的一切損失及責任，由相關(guān)當事人（使用人）自行承擔。

第五條 合同生效、糾紛解決

1、本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字后生效，即具有法律效應(yīng)。

2、在履行本合約的過程中，若甲、乙雙方發(fā)生爭議或糾紛，由雙方友好協(xié)商，如協(xié)商不成時，任何一方均可訴請克拉瑪依市人民法院解決。

3、本合約如有未盡事宜，甲、乙雙方可協(xié)商訂立補充協(xié)議。補充協(xié)議與本合約具有同等法律效力。

4、甲、乙雙方需提供的文件作為本合同的附件。

5、本合約一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。

第六條 經(jīng)營說明

1、本商鋪只能經(jīng)營xxxx，乙方不得制造噪音，破壞商鋪周圍環(huán)境。如果有業(yè)主投訴乙方惱亂正常生活，甲方有權(quán)責令乙方立即改正，若情況比較嚴重者，甲方有權(quán)責令乙方立即停止經(jīng)營。

甲方：克拉瑪依市xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司乙方：

法人代表：

聯(lián)系地址： 克拉瑪依市xxxx聯(lián)系地址：xx門面

身份證號碼：身份證號碼：655xxxxxxxxxxxxxx

簽訂日期： xxxx年xx月xx日簽訂日期：xxxx年xx月xx號

簽訂地點：xx簽訂地點：xx

第五篇：小區(qū)物業(yè)經(jīng)營管理模式建議

小區(qū)物業(yè)經(jīng)營管理模式建議

個人對物業(yè)的一點建議與理解,本小區(qū)不管是配套設(shè)施以及各項硬軟件都會是濮陽一流的乃至xx地區(qū)的龍頭企業(yè)小區(qū),經(jīng)營這樣一個大型小區(qū),需要消耗很大財力、物力、人力，同時也能得到巨大的收益。小區(qū)應(yīng)以服務(wù)拼品牌,以誠信創(chuàng)新路,開創(chuàng)一個新型的小區(qū)物業(yè)服務(wù)理念,引入酒店式管理,英國管家模式，拋開陳舊經(jīng)營模式,使得企業(yè)有更長遠的發(fā)展空間。

小區(qū)的門面就是門崗,形象崗必不可少,隊員要求整體素質(zhì)強,語音溝通能力強,外形帥的優(yōu)點,為了能夠留住隊員,公司可適才而定,給其配備優(yōu)厚的待遇,以及簽訂長期的勞動合同,使其能長時間為企業(yè)服務(wù),住門崗可配2名形象崗隊員,本小區(qū)還設(shè)置3個輔門,小區(qū)應(yīng)4門同時進車,但必須單一定一輔門做出臨存車輛,以避免公司財產(chǎn)遭受不必要的損失,同時制定相應(yīng)的收費,繳費標準,以及各項嚴厲的規(guī)章制度,來約束因費。

客服是物業(yè)溝通業(yè)主的一個橋梁，客服要以服務(wù)為根本,禮貌用語必不可少,和業(yè)主爭辯的萬萬不可,哪怕的確是業(yè)主態(tài)度有失,客服人員也要做到忍讓,公司也可設(shè)置一項委屈獎,來獎勵受屈的員工, 客服人員著裝也要統(tǒng)一,春秋天統(tǒng)一著西裝,打領(lǐng)帶,黑色皮鞋,深色襪子,夏天可著半截袖,西褲,皮鞋,深色襪子,同時完善相應(yīng)的規(guī)章制度,客服人員要做到24小時待崗,接聽電話業(yè)主報修電話,題。維修部做到接到報修5分鐘必須到達現(xiàn)場,小件管件以及開關(guān)件維修必須30維修完成,需拆卸管件維修件2小時必須完成,大型維修需在12小時內(nèi)完成,要做到有報必修,有修必完,小區(qū)可設(shè)立,小型管件,如小接口管件,公司可免費為業(yè)主更換,以拉近物業(yè)與業(yè)的關(guān)系,大型管件可收取相應(yīng)的材料費,為其更換,維修人員進入業(yè)主家維修時,應(yīng)帶鞋套,配備毛巾以便完工后清理污物,維修人員維修完，綠化占小區(qū)一大向,可委派親信來來執(zhí)行。

保潔可分為早晚、行政班、早晚班,應(yīng)在早上點開始打掃衛(wèi)生,早6點上班9點下班,18點上班20點下班,行政班不光負責打掃樓道還要打掃相應(yīng)樓層外圍的衛(wèi)生,使得保潔人員不間斷輪流對小區(qū)衛(wèi)生進行清理,以保障小區(qū)衛(wèi)生無死角,給業(yè)主營造一個整潔的小區(qū)。

小區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈,一個小區(qū)光靠停車收費以及物業(yè)費,來維持一個小區(qū),是遠遠不夠的,同時也跟不上企業(yè)持續(xù)發(fā)展的步伐,本小區(qū)可開設(shè)量販,(加盟百姓量販)因小區(qū)業(yè)主特殊性,小區(qū)業(yè)主單位或親朋好友贈送大部分都是百姓量販的卡,這樣可加大小區(qū)業(yè)主的消費積極性,同時百姓量販在濮陽市區(qū)店面最多,貨源品種眾多,拿貨價也比同等量販低上一兩成.,經(jīng)營好的情況下應(yīng)在當年收回投資成本,小區(qū)幼兒園可和實驗幼兒園聯(lián)合經(jīng)營,學(xué)其管理模式,為以后獨立發(fā)展做鋪墊,小區(qū)內(nèi)開設(shè)一個洗車場,以及配套的車內(nèi)裝飾物,價格同比市場低與其競爭搶得先機。洗車場下面做幾個沉淀池,洗完車的臟水流到沉淀池內(nèi),經(jīng)過沉淀,可重復(fù)使用,這樣可降低成本,洗車場可相對小區(qū)業(yè)主有一定優(yōu)惠條件,來吸引刺激更多的車主消費,小區(qū)恒溫游泳池可辦理會員制,按不同會員收取不同費用,泳池衛(wèi)生清潔要有嚴格的消毒制度,泳池還有提供相應(yīng)的飲食飲料,以及服裝,樓上餐廳可開放發(fā)展,同時可作為職工餐廳,內(nèi)部職工不能到大廳用餐,以免引起食客反感,餐廳也可出早餐,來服務(wù)小區(qū)業(yè)主,同時出恒溫餐車,向周邊學(xué)校供應(yīng)外賣,擴大經(jīng)營市場.,小區(qū)內(nèi)設(shè)置單獨護衛(wèi)服務(wù),家政服務(wù)部,以及有償鐘點工,月嫂,以及護工,樓層清洗,空調(diào)清洗等服務(wù)。與業(yè)主的關(guān)系,小區(qū)種植果樹,果實分給業(yè)主,同時物業(yè)可考慮,為70歲以上老人祝壽送其蛋糕一個,來拉近業(yè)主的內(nèi)心,如小區(qū)允許范圍之內(nèi),還可開設(shè)一個老年公寓,首先政府扶持,還可以為公司賺得美名和相應(yīng)的榮譽,以及各項扶持。