第一篇：關于小區建設意見

海寶西區物業管理意見及建議

一、綜合管理方面方面 意見：

１、物業辦公室下班后無人值班，業主有事無處反映。２、物業公司管理不規范，服務差，對業主意見置之不理；； ３、部分高層住戶水壓不夠；

４、31號樓的配電室出租給收廢品的，造成多次停電，樓下的自行車棚也出租，造成31號樓的衛生差。

５、24號樓和28號樓離鍋爐房及垃圾處理站最近，噪聲污染特別嚴重，多次反映甚至投訴都無結果。另外，此兩棟樓是運煤車的必經之路，灰塵特大。建議合理安排運煤時間，避免與業主休息時間沖突。如果不能解決，就應對該兩棟樓的業主給予采暖費及物業費的優惠，以補償環境污染造成的損失。

６、鍋爐房隔音不達標，并使用工程鏟車，噪音特大，從而影響業主休息。

７、小區內撿破爛的太多，垃圾箱翻的周圍到處都是垃圾。建議

１、若現物業公司無法滿足廣大業主的服務需求，應通過招標方式確定物業管理公司，提高物業管理水平。

２、對海寶西區管理現狀進行排查，并對現有物業管理公司財務收支情況進行核查，并對小區業主公示。

３、對小區各項物業設施的管理責令物業管理公司制定管理細則，并進行公示接受廣大業主監督。如樓門、路燈、草地、道路等，日常維護標準和維修時限等。

４、臨時業主委員會應定期選取一定數量的住戶進行走訪，聽取業主意見，不斷督導物業管理公司改進服務質量，并及時就收費、服務等方面問題與業主進行溝通，取得業主對委員會工作的支持。

５、按照物業管理規定定期對住宅樓雨漏管、損壞道路、路燈、電路、門禁等進行檢修。按照業主委員會的要求對小區進行綠化和日常維護。６、制作物業服務手冊，向業主分發。設立24小時值班電話，接受業主關于物業使用方面的投訴，并及時派人處理。

７、小區內的健身器械、兒童游樂設施定期予以維修。８、取消小區內的住戶打車入門費； ９、解決小區內部分高層住戶水壓不夠；

10、小區內需增加減速帶

11、建議設立值班電話。

12、建立獨立封閉的物業小區，由專業的物業公司進行規范管理，而后眾一海寶西區分開，便于寧夏銀行的管理。

13、面對唐徠渠的方向開立便門，方便鍛煉和健身。

14、建議集資在海寶西區樓梯間鋪設大理石樓梯踏板，以及樓梯間墻上鋪設瓷磚，美化海寶西區內部環境。

二、綠化方面方面 １、三、安全管理方面 意見

１、治安情況不好，有入室盜竊、砸汽車玻璃的情況。２、建議

１、加強小區的保安力度，切實保護住戶的人身財產安全。２、加強安全保衛工作，對閑雜人員入內嚴格登記。３、，增設監控。改善保安的服務質量和水平。

四、衛生管理方面

１、樓道衛生清掃間隔時間長，只掃不拖，樓梯扶手不擦。２、冬天及時清理小區路面的積雪。

２、經常出現大型垃圾堆放現象且堆放時間較長；

五、車輛管理方面 意見

１、小區內的車輛停放無序，道路兩側停放車輛較多，存在安全隱患。

２、停止出租車入內收費，運煤的貨車碾壓道路損壞有一定的賠償辦法。３、建議對小區業主的車輛發放通行證，禁止非本小區車輛進入，避免其他小區的車輛占用小區的道路和車位。小區內應禁止車輛鳴笛。建議

對進出小區車輛統一進行管理

1、已購買車庫、停車位的業主，應辦理出入證（卡）；

2、對小區內空閑車位、較寬道路一側劃線車位分類設定出租價格，進行出租。租金收入主要用于保安看管、指揮停車、進出管理和道路維護等。業主委員會應指定專人按年對該項費用的收支情況進行審計，贏余部分除補償其他物業維護費用外，可以作為小區業主年終福利分發。

3、對于行內接送職工公車，統一免費給印發臨時出入證；

4、對于臨時停放小區車輛分為過夜和不過夜兩種情況按一般規定收取停車費。臨時的不超過2元，過夜不超過5元。天然氣、電、有限電視、快遞等車輛應免費允許進入。給小區鍋爐房運送燃煤和煤渣的重載貨車，應按年向供熱公司收取道路維護費。或禁止大型車輛駛入。

5、物業公司保安要加強對各種車輛進出小區的管理。負責小區內車輛停車的監控、指揮和看管，避免車輛亂停亂放和意外損壞。

6、對小區大門進行必要改造，業主車輛采取刷卡方式進出（只針對第一，二種情形）。

六、道路維護管理方面

七、公用設施的維修及方面管理

１、小區內損壞的路燈，垃圾箱、單元門、對講門鈴、樓道內的照明燈、水暖維修門以及其他公用設施損壞后不維修或維修不及時。２、個別樓的外立面已破壞未及時維修 建議：

１、明確維護責任，及時維修。

第二篇：小區建設前期提供的物業建議及意見

小區建設前期提供的物業建議及意見[原創] 現物業公司考慮到小區后期管理，結合****項目的建設進度和特點，為了后期更好的管理與服務，提升樓盤品質，體現建設精品樓盤的理念，通過綜合考慮提出以下建議和意見，請貴公司在設計和施工過程中進行參考！

一、小區智能化方面：

1、監控系統：監控系統是小區安全防范的主要手段，除了考慮監控整個小區外圍墻內，還要考慮小區內部管理方面，比如說公共場所人員行為的監控及設備的監控，所以監控要考慮的主要位臵有小區整體圍墻、單元出入口、大門出入口、車輛出入口、人員集中活動廣場、天臺、電梯、車庫、車場等，為了使集體活動廣場得到更好的監控和管理，建議廣場使用旋轉式攝像機。車庫出入口考慮用圖象核對系統放行設備，即車輛進入小區或車庫刷卡時有攝像機自動照相取圖，出車庫或小區時電腦系統自動調出進來時圖像，值班人員通過核對無誤后手動確認放行，這樣可避免以舊車換新車的偷車方式，并避免一卡多車的現象發生。另道閘系統上要有對講系統，并將監控和對講系統接入到總監控室。另為了便于管理，中控室和消防室要考慮放在一起。

2、可視對講系統：對講系統是為了防止外來人員私自進入和方便業主出入使用的工具，在業主確認人員后才能給其放行，除了各單元安裝可視對講系統外，要考慮在中控室為管理室，安裝管理主機，大門口要設立管理分機，便于外來人員在門口就可得到控制。

3、門禁系統：小區門禁系統使用的是小區一卡通，除在各單元刷卡進門外還要考慮車庫刷卡進門，因車庫門口是直接對外開放，有一定的安全隱患，車庫上電梯時考慮進出刷卡系統，防止閑雜人員從小區進車庫。

4、紅外線對射系統：紅外線對射系統是為了防止外人盤爬小區，便于在有人盤爬時值班人員通過報警系統及時發現，所以除了考慮小區外圍墻外還要考慮樓體盤爬，比如說樓體有下水管和易盤爬處。

二、小區配套設施：

1、小區路燈：小區路燈從以后實用和費用控制方面考慮建議小區路燈設為兩條線路，在平時每個路燈可以只使用一盞，節假日或有需要時全部開啟，這樣既節約成本又方便操作和使用，并且路燈控制系統建議使用自動定時開關控制系統，確保準時開啟并節約人員成本。另草坪燈和景觀等也要有不同的線路開關控制。小區路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節能燈膽（方便日常維修、減少開支）。

2、車庫燈：車庫燈要考慮分為不同區域控制，并且是隔盞控制，車庫燈有足夠照明便可，緊急情況下可全部開啟，既節約管理成本又便于操作。

3、小區電梯：電梯主要從以下幾個方面考慮，電梯要有排風扇或者空調，確保轎箱內空氣流暢和溫度適宜，電梯機房要著重考慮通風，因機房都在樓頂，夏天陽光強烈，溫度偏高，機房設備在高溫下運做容易出現故障和損壞，可建議安裝空調，另電梯除了安裝監控外還要考慮安裝電梯對講系統，并將對講系統接到中控室，以便電梯有故障或有人違規操作時及時發現和處理，便于管理和操作。通過完善的管理確保電梯的正常使用并延長其使用壽命。

4、小區綠化：小區綠化品種考慮不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養護的植物，另從安全方面考慮墻邊不要種高的樹木，小區內不要種植有毒有刺的植物。為了使小區設計人性化，綠化中的人行道路也要考慮好，比如單元出入門到活動場所被綠地割開，為了不繞路行走很多業主會選擇踩綠化行走，為了避免這樣的情況發生，可以考慮做條小的人行道路穿過綠化帶。另小區綠化也要考慮到維護保養問題，主要是澆水問題，要占用大量的人力和物力，要考慮多預留水管接口，并且接口處要做好防護和管理，最好采取地下水管接口，便于管理同時也不影響美觀。建議最好采用自動噴灌系統。

5、小區大門設計：小區前期設計理念為人車分流，這樣能確保小區整體環境和小區業主安全，但為了實行這一理念并體現封閉式管理，小區大門設計尤為重要，小區現階段整體考慮為三個大門，兩面主要為進車門，中間為主通道，以后考慮中間大門作為人行大門，業主可有側門刷卡進出。所以要設計出小門，以便實行封閉管理。

6、小區車庫入口：小區車庫為直接對外開放車庫，實行的是人車分流，為了節約管理成本及控制管理好車庫車輛，車庫門考慮用智能柵欄門，即能確保車輛進出車庫刷卡又能防止閑雜人員進入車庫，并要在車庫出入口設立監控鏡頭，道閘系統考慮使用具有拍照核對功能的系統，即車輛進庫進行拍照，出庫是通過核對后才能放行。

7、小區信報箱：為了便于業主訂閱報紙刊物及收信件，要在每層一樓設計信報箱，考慮到小區業主有定牛奶的需要，信報箱考慮使用帶有牛奶箱的一種，即方便業主又能體現出小區設計人性化，并且也不會在后期管理中出現因沒有牛奶箱而業主自己亂安裝的情況。

8、小區宣傳攔：小區竣工時考慮在小區大門口、集中活動場所安裝宣傳欄，便于對小區內活動和信息的宣傳。并靠考慮在每個單元門內做一個小型宣傳欄，對通知等文件進行規范宣傳，做好信息溝通。

9、各項電表：小區后期管理為公共電費分攤，為了做好計算，使分攤公平合理，電表是唯一的核算依據，所以小區各項不同使用設備要有不同的電表進行計算衡量，比如獨立電表應有電梯電表、二次加壓電表、每個走廊通道電表、路燈電表、智能化用電電表、消防用電電表、背景音樂電表、車庫燈電表、車庫抽風機電表、車庫污水泵電表等，都要獨立設表，獨立核算。一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費用而發生不必要的支出）。

10、小區車棚：考慮到以后小區有單車摩托車業主的需求，同時為了統一管理，確保車輛安全，建議在小區內設立一個小型封閉式的摩托車自行車車棚，同時也避免在以后的管理中因沒有車棚業主將車停放在單元走廊內影響管理和其他業主出入。

11、垃圾桶放臵位臵：在小區外圍整體設計和施工時要考慮到每個單元門前垃圾桶位臵擺放的預留，并做出水泥平臺放垃圾桶，每個單元一個，避免后期管理中垃圾桶沒有合適的位臵擺放，放在綠化中會影響美觀和破壞綠化，在路中會影響交通，不利于管理。

12、籃球場和羽毛球場：從小區整體規劃圖上了解，小區在3#4#樓旁邊各有一個籃球場和羽毛球場，這樣考慮是為了便于業主建身活動體現人性化小區，整加小區配套娛樂設施，物業從管理的角度考慮，這兩個活動場所要施行封閉式管理，考慮周圍用鐵絲網圈起，實行統一管理，若不封閉將無法控制活動時間，會影響到他人休息，給管理造成一定的難度。

13、小區食堂：小區食堂從規劃上來看不但對內還對外開放，又因小區食堂里外都有門，這就形成了一個通向小區的大門，為了確保小區安全，控制閑雜人員，要考慮好門的開放和使用，建議在小區進入食堂的門設計成進出刷卡，這樣既不影響對外開放同時也能控制外來人員進入小區，因業主都有卡又能給業主提供便利。另小區食堂要設計隔油池，避免小區管道堵塞。

14、小區內標牌和建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護，盡量不要復雜煩瑣。

15、小區健身場所和兒童活動場：小區活動場所要考慮安全，尤其是兒童活動場所，地面要考慮使用保護橡膠，避免摔傷碰傷，因為兒童活動時會有很大噪音，所以兒童活動場所考慮在離居民樓比較遠的位臵，避免影響他人。或考慮兒童活動場所使用封閉統一的管理。

16、為了避免小區垃圾異味，便于垃圾統一回收和統一堆放，建議在小區設計垃圾回收站，并且最好設計在小區進出口附近，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業不影響小區安寧。另要考慮回收站內有上下水，便于及時清洗垃圾桶和回收站內衛生。（垃圾回收站面積不要小于20平方）

17、單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關（以方便手提東西的業主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量），聲控開關只有有聲音時才能開啟，晚歸的業主會給已休息的業主帶來一定的噪音影響。

18、小區的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。

19、凡有空調機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶（既利用上了空調水，又美化了環境，避免了以往空調滴水面造成地面青苔）

20、小區外圍墻：小區外圍墻主要要考慮高度，避免容易攀爬，也可考慮在小區內圍種一些高的灌木，即能防止人員攀爬又能美化小區。

蛟河市物業管理工作實施方案

為不斷提高我市居民小區管理水平，規范物業管理活動，提高人民生活質量，特制定本方案。

一、指導思想

以“三個代表”重要思想為指導，以貫徹落實《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）為主線，以爭創“中國最佳旅游城市”為契機，堅持“科學謀劃，抓點帶面，點面結合，穩步推進，全面落實”的原則，理順物業管理體制，擴大物業管理覆蓋面，建立管理規范、責權明確的長效管理機制，不斷改善人民群眾的生活和工作環境，促進全市各項事業健康快速發展。

二、工作任務

（一）理順管理體制，創新運行方式，建立責權明確的工作體系。

城市住宅小區的物業管理工作要按照街道辦事處負總責、社區居民委員會組織實施、物業管理辦公室監督指導的原則，明確各部門管理職責，以塊為主，實行屬地管理，建立市、街道、社區三位一體的物業管理體系。

1、街道辦事處職責。

組織、協調、指導和全面落實轄區內的物業管理工作。

（1）會同主管部門參與新建居住小區的物業承接驗收，對未按規劃建設配套共用設施、社區和物業管理用房或存在質量問題的，要提請有關部門責令開發建設單位整改。

（2）指導監督業主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業主委員會的備案提出審核意見。

（3）對本轄區內沒有物業管理或物業公司棄管的住宅小區，在業主大會沒有確定管理方式之前，負責組織保潔隊伍實施保潔，并向業主收取相應費用，收費標準由街道辦事處與業主委員會協商確定。業主不愿交費的，由社區委員會組織業主進行保潔，樓房的維修由業主自行選擇維修單位，并承擔維修費用。（4）協調處理轄區內有關物業管理投訴和信訪方面的工作。

（5）合理劃分區域內物業管理小區，建立物業管理責任制，負責轄區內社區物業管理工作的組織、考核。

（6）協調監督轄區內物業管理項目的移交、接管工作。（7）負責業主大會議事規則、業主公約的備案工作。（8）組織建立轄區內物業管理的領導機構，2、社區居委會職責。

根據街道轄區內住宅小區的劃分，組織成立業主委員會，協調業主、業委員會和物業管理企業之間的關系。

（1）組織指導成立業主大會籌備組，派代表參加籌備工作。

（2）會同開發建設單位組織新開發的小區召開第一次業主大會，并監督指導業主委員會依法選舉。

（3）監督指導業主委員會的工作。積極傳達街道對社區公共利益作出的決定，對業主委員會的決議提出建議和意見。

（4）指導監督業主委員會換屆和新老業主委員會的交接工作。（5）經市物業主管部門同意，可直接召開業主大會。

（6）配合街道辦事處建立轄區內物業管理責任體系，對未實施物業管理的住宅小區落實保潔工作，協助業主委員會選聘維修項目施工隊伍，并及時處理轄區內物業糾紛。

（7）組織協調物業管理企業與業主委員會之間的關系。

3、市物業管理辦公室職責。

物業管理辦公室是全市物業管理工作的行業管理部門，負責全市物業管理的政策制定、業務指導、考核及物業從業人員培訓等工作。（1）宣傳、貫徹、執行物業管理相關法律、法規和規章。（2）對社區業主委員會的組建工作進行指導。（3）監督物業承接、交接工作和物業用房的使用。

（4）負責業主委員會成立的相關資料和物業服務合同的備案管理工作。（5）受理物業管理投訴和違法案件的查處工作。（6）負責本轄區物業管理招投標活動的指導監管。

（7）負責商品房預售許可證的審批發放和商品房預售款的監督使用工作。（8）負責物業維修基金的征繳、管理和使用。

（9）對街道物業管理工作進行考核，對物業管理工作人員進行培訓。（10）負責新建小區交付使用時的物業驗收工作。

（11）負責物業管理企業資質證的年檢、服務標準的制定和等級評定。

（二）規范物業管理模式，創新經營理念，逐步實現物業管理規范化。

1、實施老舊小區自管型物業管理。

開放式的老舊小區要采用保障型物業管理模式，即以社區為管理主體組織居委會劃分責任區，以單元或業主為單位落實衛生責任區保潔、綠化，房屋及設施維修由業主委員會自聘維修企業，社區對居委會工作進行檢查。住宅樓以居民自我管理、自我服務為主要形式，以充分發揮社區組織的作用為手段，通過動員居民積極參與社區物業管理活動，形成居民共建、共管、共享的局面。

2、實施老舊小區過渡型物業管理。

具有一定規模并且沒有物業管理的小區（如實驗小區、長安小區、長安新村、賓館小區），由業主委員會聘請物業公司或與街道辦事處組織的物業服務站簽訂服務委托合同，進行規范管理，按標準收取一定費用，轉變居民享受福利服務的觀念，逐步實現物業管理規范化。

3、規范已實施物業管理的小區。

一是規范程序。社區要積極組織已有物業管理小區的業主委員會，在同意原物業管理企業繼續服務的前提下，指導業主委員會與物業管理企業簽訂服務委托合同，用合同約定雙方的權利和義務，為依法解決物業糾紛奠定基礎。二是規范服務和收費。制定物業管理企業收費和服務標準，促使業主和物業管理企業對照標準維護權力和履行義務。同時開展優秀小區評比活動，召開現場會，推廣優秀小區的管理和服務模式，以點帶面，穩步推進，逐步擴大影響，推動全市物業管理規范運行。

（三）加大物業管理資金投入，建立物業管理保障體系，完成物業管理從無到有的過渡。

對群眾反映強烈且問題比較突出的小區優先進行整治，采取政府投一點、物業維修基金出一點、社會集一點的辦法，有組織、有計劃地整治，本著整治一個、規范一個、達標一個的原則，逐步完成住宅小區物業管理從無到有、從簡單到規范的過渡。

（四）強化房地產開發企業的監管，嚴格控制小區物業的接管與棄管。

開發建設單位在辦理施工許可證前必須到物業管理辦公室備案，并采取招投標形式，招聘前期物業管理企業負責物業的承接驗收和物業范圍內的質量監管，待業主入住50%以上后，再公開選聘物業公司。嚴格控制開發商私自將物業轉讓給他人管理，物業管理辦公室要制訂控制物業小區接管與棄管的辦法，對擅自棄管的物業管理企業要取消其資質。規劃設計部門要在規劃設計時將物業管理用房設計在門市或顯赫位臵，并及時通知物業管理和產權部門備案，嚴格對物業管理用房的預留和使用進行監督和管理。物業管理部門在物業驗收時一定要堅持高標準、嚴要求，嚴把質量關，物業管理配套設施沒達到要求的，不予頒發驗收合格通知。質量監督管理站沒有接到物業驗收合格通知不予辦理綜合驗收備案手續，產權處不予辦理產權手續。紀檢監察部門要定期對此項工作進行檢查，不按此規定辦理的，一經發現要嚴肅查處，并追究責任。

（五）加大物業基金的歸集力度，制定科學合理的管理辦法。

各有關部門要研究制定切實可行的維修基金征繳辦法，解決資金不平衡和無法使用問題。要增加物業維修基金繳存與使用的透明度，建立自動查詢系統，定期通報繳存使用情況。要加大物業維修基金的歸集力度，做到應收盡收。

（六）提供優惠條件，引進先進的物業管理理念，推進我市物業管理健康發展。要加強對社區物業管理的政策扶持，使其盡快走上獨立生存、自我發展的健康軌道。一是堅持統一規劃，盡量以現有社區為依托，加快對社區現有基礎設施的整治改造。二是保證社區物業管理的基礎設施投入。三是放寬物業管理企業準入制度，先準入后規范。要鼓勵具有一定實力的物業管理企業參與競爭，提高我市物業管理水平。

（七）保證措施。

1、強化宣傳，營造良好的物業管理氛圍。

要充分利用媒體，采取散發宣傳單、電視講話、張貼標語、宣傳板報、文藝演出等多種形式，廣泛深入宣傳《條例》和我市相關政策，切實讓物業管理法律法規深入人心。要把《條例》的宣傳納入“十一五”普法內容，認真組織好不同層面人員的法律知識和業務知識培訓。

2、提高認識，增強做好物業管理工作的緊迫感和責任感。

各部門要齊抓共管，相互配合，落實支持物業工作的各項政策。城管部門要積極做好小區垃圾清運工作，及時對主巷路及分支的下水管線進行維修、維護。各街道辦事處物業服務站要積極參與市場競爭，及時對老舊房進行維修養護，并向業主收取適當費用。供電、供水、供熱、供氣和通訊等部門要各自抓好小區配套設施建設及養護工作。公安、交通、稅務和法院要制訂相應的扶持政策，對物業糾紛從速從快裁決。機關工委要監督各部門干部職工在規定時間內完成物業維修基金的繳存和物業服務費的交納，增強物業管理的保障能力，擴大物業服務保障范圍，為業主提供舒適、高品質的生活環境。

3、落實責任，加強對物業管理工作的領導。

為加強領導，落實責任，市政府決定對蛟河市物業管理領導機構進行調整，并將物業管理工作納入街道重點工作目標責任制，與街道簽訂責任狀。各街道辦事處和相關部門要建立物業管理工作領導機構，建立“一把手”負總責的責任體系，明確分管領導，抽出精干力量落實社區責任及考核標準，及時解決轄區內物業管理工作中的重大問題。市物業管理辦公室要制訂相關政策、工作計劃和考核機制，完善工作制度，提高人員素質，及時處理蛟蛟河市物業管理工作中的矛盾和問題。市政府督查室、監察局、物業管理辦公室要每半年對街道辦事處組建業主委員會等工作進行1次檢查、督辦，對有令不行、欺上瞞下的單位，要嚴格督辦并通報檢查結果，確保各項工作順利進行。

加強物業管理規范市場發展 隨著房地產業的不斷發展，作為房地產產業的一個重要的分支，物業管理的地位日益突出，有道是：“三分建設，七分管理”，優良的物業管理已越來越成為開發商品牌樓盤的熱賣點和購房者選房的重要因素，成為行業內外關注的熱點。近年來，麗水房地產業蓬勃發展，新的住宅小區也如雨后春筍般冒出來，發展非常迅速，但是我市的小區物業管理起步晚，相關的物業管理條例和實施細則建設跟不上，物業管理嚴重滯后。突出表現在所有權不明確、物業費收取無章可循而自行定價、相關主體間的法律責任不清、企業經營活動不規范、房屋共用部位和共用設施設備維修管理基金不落實、行業隊伍素質明顯偏低等。因此，規范我市物業管理市場是亟待解決的問題。

一、建章立制，建立健全物業管理辦法

相關部門要認真貫徹落實《浙江省物業管理條例》，除《麗水市物業管理實施細則》外，還要盡快出臺收費標準、維修基金和管理用房管理辦法等，建立健全物業管理政策法規，規范物業管理中政府、業主、物業管理企業的行為，維護當事人的合法權益，建立物業管理體制，明確物業管理原則，建立物業管理市場競爭機制。

二、明確建設與管理的責權利，逐步推進分業經營

逐步推進房地產開發、銷售和物業管理分業經營，改變物業管理由房地產開發派生出來并依附于房地產開發的狀況，使物業管理企業真正成為自主經營、自負盈虧、自我約束、自我發展的市場主體，獨立進入市場，獨立承擔民事責任，實施專業化管理，從體制上解決建管不分產生的弊端。與此同時，要完善物業管理前期介入和接管驗收制度，通過制度的建立和合同的規范，明晰建管雙方及業主三方的責、權、利，保障物業管理的健康推進。

三、調控價格，促使物業管理服務質價相符

政府對物業管理收費的定價要進行合理調控，舉行聽證會，廣泛征求社會各界的意見和建議，盡快制定出臺與我市實際相適應的物業收費標準，建立合理、公開的服務收費機制，讓業主、使用人享受質價相符的服務，避免越權定價、擅自提高收費標準、不按規定實行明碼標價、提供服務質價不符、只收費不服務或多收費少服務等現象發生。

四、整頓和規范市場秩序，加強對物業公司的管理

加強物業管理企業資質規范管理，清理整頓和規范物業管理關系到物業管理行業能否健康有序發展。有關部門對物業管理企業資質應統一按建設部《物業管理企業資質試行辦法》的規定認真審核，并按核準程序核發資質證書。加強對物業管理服務質量和收費的監管，制定“分等定級、質價相符”的服務質量標準與收費指導標準，由業主自主選擇相應的物業管理服務，監督企業提高管理服務水平。通過物業管理企業信用檔案系統的運行，自覺接受社會各方面的監督，推動行業誠信建設。建立健全物業管理市場準入制度，清理整頓管理水平低、收費不規范、社會形象差的企業。

五、加強物業維修基金管理，充分發揮維修基金作用

維修基金屬全體業主所有，業主委員會成立之前，由房地產管理部門代管，專戶儲存；業主委員會成立之后，移交業主委員會管理。要建立完善和規范的維修基金制度，加強維修基金的監管和使用，保證住房售后的正常使用和維修,從根本上改變過去那種壞了無人管的現象，保障廣大人民群眾居住環境的安全。

三、時間安排

（一）2006年4月至5月，市物業管理辦公室要進行調查摸底，抓好試點工作，并組織有關部門大力宣傳《物業管理條例》。

（二）2006年5月，組織召開物業管理工作現場會，推廣物業管理經驗，創新物業管理機制。

（三）2006年2月至4月，市物業管理辦公室要將對全市物業管理企業的資質、管理人員的技術等級和服務合同承諾兌現等情況進行審查，清理整頓物業管理市場。

（四）2006年5月至12月，組織物業管理企業與業戶進行培訓，重點對《物業管理條例》知識、崗位資質、業主委員會如何開展工作等內容進行培訓。

（五）2006年4月至12月，民主街道辦事處和長安街道辦事處要在本行政區域的住宅小區或以樓為單位成立業主委員會，加大工作力度，組織落實小區的物業管理工作，年底前轄區內物業管理的覆蓋率達到100%。

（六）2006年11月至12月，市政府對物業管理工作進行檢查、總結和驗收。

6．規范物業管理服務行為，構建文明和諧社區

針對物業管理服務差、開發建設企業拖欠物業專項維修資金等群眾反映強烈的問題，多管齊下，從源頭上預防和減少物業管理糾紛的發生。一是建立前期物業管理招投標制度，將落實前期物業管理招投標與核發商品房項目預售證掛鉤，從制度上杜絕開發建設單位又建又管損害業主合法權益的行為；二是建立物業服務經理執業信用考核制度，將物業服務經理執業資格與小區服務質量掛鉤，促使物業服務企業提高服務水平；三是加強物業服務企業資質管理，及時清理行業中“害群之馬”，凈化市場環境；四是強力追收開發建設企業拖欠或挪用的專項物業維修資金，2007年歸集資金6.9億元，同比增長34.3%。五是推進老城區物業管理進社區工作，基本完成“惠民66條”確定的2007年實現老城區物業管理覆蓋率達到50%的工作任務。

我省物業移交將規范化 退出需提前一月告知

“福建省住宅區物業管理到期移交辦法”正在制定當中，物業移交今后將有規范

物業管理合同到期了，可是舊物業賴著不走，導致新物業無法進駐，碰上這樣的事真是讓人很郁悶。為了規范小區物業管理，一個專門針對新舊物業如何移交的“福建省住宅區物業管理到期移交辦法”正在制定當中，這是記者從昨日召開的2007居住小區管理現場經驗交流會上獲悉的。

市建設局房地產與物業管理處副處長邱永聰透露，全省九地市已經就“辦法”討論過多次，目前還不確定何時可以出臺。雖然以往的一些法規對小區的物業管理都有相關規定，但大多是原則性的規定，實際操作起來還是碰到重重困難。這次制定的“辦法”就非常注重實務性，可操作性很強。

例如，“辦法”初稿中規定，物業合同到期后，如果業主委員會沒有通知物業公司離開，物業公司可以在原小區繼續負責管理，直到業委會選聘出新的物業公司。“辦法”初稿還規定，如果物業公司要離開原小區，必須提前一個月告知業委會，讓業委會有充足的準備時間選聘新的物業公司。

邱永聰說，廈門市場上現在出現了不少物業公司主動退出小區管理的情況，以往的法規中沒有明確規定應該如何操作，“辦法”的出臺將填補這一空缺，更好地保護業主和物業公司雙方的利益。“辦法”出臺后，將不會再出現新舊物業“扯不清”的情況，物業管理到期如何移交將有法定的程序。

目前，廈門已有1300多個小區實行了物業管理，物業管理這種模式也逐漸為市民所接受。為了規范小區的物業管理，市委市政府把“規范生活小區物業管理”作為今年為民辦實事的項目之一，并選擇10個小區作為規范物業管理服務試點。

昨天上午，市文明辦、市城管辦、市市政園林局、市建設局、市市容考評委、思明區政府共同舉辦了2007居住小區管理現場經驗交流會，并參觀了10個試點小區中的東坪山莊和綠家園。邱永聰說，就廈門市場來看，物業管理存在的問題主要來自幾個方面：一是開發商遺留問題，如房屋質量、小區配套等；二是管理質量問題，由于業主和物業在評判標準上產生一些糾紛，導致一些業主拒繳物業費，使物業公司效益降低，反過來進一步影響了物業管理的質量；三是一些小區出租的店面存在油煙擾民現象，住戶有意見。

針對這些問題，廈門也將在下半年出臺一系列規定，對小區物業管理進行進一步的規范。不過，邱永聰也說，要想搞好小區物業管理，光靠物業公司是不夠的，還需要廣大業主特別是業委會的積極配合和支持。例如東坪山莊和綠家園的物業管理之所以做得好，很大程度上也是得到了業委會的極大支持。

“物業管理的好壞不能單純從物業管理費的高低來評判。正所謂一分錢一分貨，低價錢要求高質量的服務是不現實的。”邱永聰說，現在廈門市場的物業管理還不是很規范，一些市民只認低價，造成了行業內的惡性競爭，影響了物業行業的良性發展，“要提倡質價相符的原則。

市城管辦副主任、市市政園林局副局長周昌益還透露，下一步，幾個部門準備形成合力，齊抓共管，獎勵優秀的物業管理企業，同時建立企業不良記錄檔案，采用末位淘汰的辦法，讓不規范的物業管理企業退出廈門市場。

第三篇：智能小區建設

主持人：圍繞做好物業管理，建設和諧小區這一話題，今天我們邀請到青島黃島區政協常委、青島恒德置業集團公司董事長趙松德來談一談他的看法和建議。

主持人：趙委員你好，據我們了解，恒德物業管理公司也是開發區成立較早的物業管理公司之一，您先向我們介紹下恒德物業的大體情況吧？

趙：主持人你好，各位聽眾朋友大家好，我是趙松德。恒德物業公司成立于2001年，屬三級資質物業管理企業。目前主要承擔的管理區域有3個居民小區，分別是官廳小區、碧海藍天小區、丁家河小區，共計有6萬㎡物業面積；還有2個辦公大廈：恒德和朝陽大廈，共計有2.4萬㎡物業面積。大家都熟悉，這3個小區都已是老舊小區，基礎設施比較陳舊，物業的收費標準相對也較低，平均0.3元/㎡,丁家河小區更低一些，只有0.2元/㎡。目前來看，辦公大廈的物業管理相對順暢，也相對規范，而老舊小區的物業管理則有一些問題，這3個小區物業公司與小區居民之間的關系比較融洽，收費也很準時，難點在于小區的設施配備方面。

主持人：那么趙委員，既然你提到老舊小區的物業管理難題，請問你，就我區來說，目前老舊小區物業管理存在哪些問題？

趙：可以。總的來看，目前的物業管理工作是在學習中前進，在探索中發展，總體發展趨勢是積極的、健康的，但就老舊小區來說也面臨著諸多困難和問題。一是小區整體規劃設計相對滯后，規模偏小。從規劃設計上看，老舊小區內的整體規劃標準不高，物業服務用房、配套服務設施、環境資源配置等存在不少問題，現在非常突出的一個就是停車難問題，由于歷史原因，老小區建設沒有考慮到“小康時代”的需要，以前建的老小區基本沒有停車場，小區樓下、馬路邊、綠地里，只要能開進汽車的地方，沒有不被占領的，這成了許多小區的一個實際問題。停車問題也成為引發小區內部管理混亂、居民之間發生矛盾的一個主要原因。從規模上看，建筑面積偏小，大部分老舊小區都是這樣，規模效益難以發揮，影響了物業服務公司的持續發展。二是物業管理整體水平不高，企業虧損現象不容樂觀。由于涉及房屋建設質量、公共配套設施建設不足和個別房屋維修不及時等問題，給實施物業管理帶來諸多遺留問題。這些造成了業主因種種不滿，個別業主拒交物業服務費，但物業服務公司卻無良好對策，只能被動接受的尷尬局面。同時因收費標準較低，使物業服務公司面臨虧損經營的境地。三是相關主體關系不順，職責劃分不清。由于老舊小區存在的實際情況，物業服務公司承擔著水費、電費的代收工作，且沒有任何報酬，物業服務公司既要付出大量的人力、物力，又要承擔因管網跑、冒、滴、漏各項損耗費用，給物業服務公司增添了很大的壓力。如黃島碧海藍天小區的二次供水設施，在實行一戶一表改造以后，還沒有具體的政策規定這類的公共供水設施應該由哪個部門來承擔，所以還只能由物業公司負責，給物業公司也帶來一些壓力。另外，居民委員會與物業服務公司的關系不是很明確。居民委員會作為政府最基層的辦事機構，主要擔負著政府授予的社會公共管理職能，物業服務公司作為企業僅承擔著業主委托的物業管理服務，但是物業公司有時擔負著分派計劃生育和人員登記等任務，增加了不少的工作量，沒有任何的報酬。

主持人：通過剛才趙委員的介紹，我們了解了目前部分老舊小區物業管理方面的一些難題，那么我們如何來應對這些問題，推動和諧小區的建設呢？請您談一談您的看法。

趙：好的。隨著城市的不斷發展，越來越多的居民遷入我們這座美麗的城市，居民們在擁有溫馨之家的同時，也渴望擁有一個居住整潔、舒適、安全、和諧的小區環境。而面對老舊小區物業管理的這一難題，不管是行政管理主管的職能部門還是身處一線的物業公司，我們都有責任來解決這些難題，維護好小區環境。針對目前的一些問題，我感覺可以先從以下幾個方面來探索、解決。一是通過有效發揮基層組織作用，將社區管理和物業管理有機結合，對不同條件的居民區實行不同模式的物業管理。首先在規模較小、居民成分相對單一的小區如丁家河小區等進行試點。各街道可確定1個小區進行試點，并對街道、社區居委會和小區業主委員會、物業服務企業負責人進行了培訓，通過試點進一步探索和積累經驗，力求破解老舊小區物業管理難題。二是加強對小區業主委員會成立和運行的指導。良好的小區環境除了需要高質量的物業管理和服務外，還需要一個全心全意為小區業主當家的業主委員會。業主委員會除了要協調物業公司為居民搞好服務以外，要害重視切實解決物業管理收費中出現的難點，動員社會各界共同研究解決物業管理難問題。三是由相關部門出面，對老舊小區補齊配套設施，不斷完善小區整治，爭取全區所有住宅小區物業管理實現全覆蓋，使小區環境達到有序、和諧、文明。

主持人：謝謝趙委員。通過趙委員的講解和介紹，我們了解了我區目前老舊小區物業管理方面的一些問題，并就如何搞好這些小區的物業管理工作進行了探討。相信通過今天的講解，大家會對目前物業管理工作的難點有了初步的了解，也能理解構建和諧小區中的義務和責任。聽眾朋友們，不管你身處哪個行業、不管你住在哪個區域，我們都需要一個和平、安詳、融洽的居住環境，讓我們攜手共同努力，為締造我們美好的家園做出自己的貢獻。謝謝。

老舊小區在公共事務管理中存在的問題

事務, 小區, 管理

隨著城市建設的不斷發展，人們物質生活水平的不斷提高，越來越多的北京市民搬進漂亮的新建小區，人們在改善自己生活條件的同時，對所居住的社區環境要求提出了新的需求，一些老舊小區的管理問題更是個老大難問題，因為多年缺少科學管理難免會有這樣那樣的問題出現，但對于創建和諧社區來說，老小區不能也不應成為被遺忘的角落。在實際工作中發現老小區的居民們也期盼自己的小區處處見到和諧畫面、處處聽到和諧的聲音，由此反映的老舊小區在公共事務管理中產生的矛盾越來越突出。老小區如何在創建和諧社區中走出一條有自己特色的路，是值得各方面認真思考的一個問題。

一部分、現狀當前社區中存在的問題: 在社區工作中我們發現老小區的居民們也期盼自己的小區處處見到和諧畫面、處處聽到和諧的聲音，老舊小區如何在創建和諧社區中走出一條有自己特色的路來，是值得各方好好考慮的一個問題。目前老舊小區的產權有由房管局管理的，也有是過去企業為改善職工住房狀況自建的，而且現在的企業由于市場經濟的發展，大多處于轉制、破產的狀況。因管理不到位等多種原因造成老舊小區住房、小區周邊環境破舊、臟亂，居民對居住環境大為不滿，面對老舊小區物業的空白，社區居委會代替了房管所、產權單位的部分物業職能。

具體存在的問題包括：

（1）、老舊小區的停車難問題

根據北京市的最新統計資料顯示，北京市的機動車擁有輛呈幾何狀遞增。自去年以來，我市機動車迅速增長。去年全市新增機動車30816輛，僅今年1月，新增注冊機動車3190輛，最多一天竟有389輛。在各類新注冊的機動車中，以小型汽車居多。預計到今年底，我市機動車將增加38000余輛。機動車增速迅猛，車輛停靠地點少，導致部分車輛亂停亂靠，影響交通秩序同時，造成老舊小區的停車難問題更加突出。

老舊小區硬件條件相對落后在建設之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區的規劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設施主要有以下一些不足：包括綠化面積較小、機動車停車位缺少、體育健身設施和文化活動空間較小等等。老舊小區在規劃初期沒有預留更多的空間，存在著人員密度大，活動空間小，大部分老舊小區沒有綠化帶、健身設施的設計。家庭汽車的迅猛增加，占據本來不多的剩余空間，給居民的出行帶來諸多不便。同時無車族對停車擾民的意見，成為社區新的矛盾。一方面是人無處停車的困惑，自己買了車卻不能停。而另一方面更多無車的社區居民普遍認為：

一是侵占公共空間。在小區地上劃車位，占據了本屬于居民共有的空間，使小區呈現出“以

車為本”的情形。

二是停車無序。老舊小區沒有較大面積的停車場，隨意停放的汽車給小區居民的通行帶來了麻煩。往往到了上下班的時間，先回家的車主早早就把車停放在了有利地形的地方，后來的車主只有見縫插針。甚至通道的拐角處、人行道邊、防火通道也成為停車的地盤。由于下區內到處是橫七豎八的車，步行的居民的通行便成為了一個新難題。

三是噪音擾民。個別車主對進出小區的時間早晚無所顧忌。深夜進出的車輛，聲音就顯得格外刺耳。還有些車稍遇震動，便長時間報警。

四是廢氣污染。在一些停車密度較高的小區，空氣流動差，給小區的空氣質量帶來了不利

影響。

五是安全隱患。小區內汽車傷人、毀物的情況時有發生。頻繁的安全事件，降低了小區居

民的生活質量。

如何對車輛進行有效的管理——成為矛盾的焦點。

由于老舊小區多數沒有處理物業管理委員會，根據《中華人民共和國城市居民委員會組織法》的有關規定，社區居委會無權代替物業對機動車進行管理。停車難的問題、停車位的權屬糾紛、停車位的價格等一系列問題都有待解決。

（2）、老舊小區公共設施存在的問題

根據（2003）房改辦字第020號文件《關于2003年向職工出售公有住宅樓房的價格及有關政策的通知》，（97）京房改辦字第071號及（99）京改辦字第042號等相關文件精神，向已有居住權的合法承租人出售公有住房。

其中包括：

1、公共維修基金的交納標準按京房地物字[1999]第1088號文件的規定執行。

2、公共部位和公共設施的維修費用，從公共維修基金利息中支付，不足部分產權人按各自

占有房屋面積的比例分攤。但目前根據相關規定，房屋以外的地上建筑物、其他附著物只能為房屋所有人共同所有，都屬于小區的公共財產。比如：綠地、道路、路燈、地下(上)線路和管道、停車場(庫)、配電房(室)及電器設備、水泵房(室、井)及水泵、會所、門衛室、人防用房及設備、消防用房及設備、電梯、假山假水、健身娛樂設施、公告牌等等。除此之外，小區的公共財產還包括：購房人交納的2%的房屋維修基金和小區公共財產的收益。

由于老舊存在的問題較多，加之產權單位的經濟狀況等多種因素，附屬公共設施年久失修。如：小區內的道路坑洼不平、下水管道不通暢、公廁損壞嚴重。產權單位以房屋已經出售給職工為由，不愿意繼續承擔維修費用，同時職工在購買住房時交納的公共設施維修費及房屋維修基金缺乏監督管理力度，資金使用不明確，國家相關的政策滯后，造成較為突出的問題是：

1、社區內餐館較多，且離居民樓太近，最近處不足1米，油煙、噪聲擾民，居民意見大。造成此情況的原因：工商部門在審批商業項目時，沒有考慮到附近居民的利益。

2、小區內居民樓一層多用于商用，多數對外開門鑿洞，有的甚至破壞承重墻。樓內居民房用于商用。居民樓用于商用，人員復雜，對社區內的治安產生諸多不利因素，樓內住戶感覺不安全，同時存在擾民現象，甚至有部分商戶沒有營業執照。工商部門對居民樓內的商戶，疏于檢查，對居民舉報，不及時處理。

3、高層樓的地下空間用于對外出租，尤其產權是房屋管理所的高層樓，幾座樓共用一個經營執照，有的所申請的經營執照與實際不相符，對社區的治安、防火帶來隱患。

4、因沒有業主委員會，物業與業主之間缺乏溝通機制，雖居委會為其搭建平臺，起到橋梁作用，但對物業公司財務收支，很難以起到有效的監督作用。

三部分、改進的措施

從公共事務發展的總體分析，造成目前形狀的主要原因是，如何在老舊小區推行物業管理？推行物業管理過程中遇到的困難和問題。主要有以下幾個方面：

一、居民觀念需轉變

多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統觀念，習慣了由單位的房產管理部門或房管所管房的模式，認為實行物業管理就是想多收錢，如果實施物業管理需要收費，也應該由單位交，住房消費意識淡薄。

二、產權形式多樣

老舊小區普遍存在住房產權形式多樣的特點。住房產權形式有全產權商品房，房改售房，回遷房，農轉居的承租房，居民承租房。住房的產權人多樣，有居民個人、房管局、單位產權人（包括中央單位、市屬單位、區屬單位）、公共設施產權人（如各市政設施部門、郵局、銀行、區屬商業單位所有的房產）、托管房、二手房產權人等。

三、存在多頭物業管理的現象

產權形式的多樣化，使小區形成多家物業管理單位同時對小區不同物業進行管理的局面。主要有：單位自管房物業管理公司，房管局直管公房物業管理公司，社區管理單位，居委

會，市政設施單位，商業網點單位等。

四、對老舊小區基礎設施進行改造的資金缺口較大

老舊小區實施物業管理，改善居民的生活環境，必須對小區的基礎設施進行不同程度的改造，如小區進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實施物業管理的一

個重要問題。

五、物業管理收費困難

已經實施了物業管理的小區，甚至物業管理水平比較好的小區，也存在物業管理收費困難的問題。老舊小區物業管理收費經物價部門核準，目前最低收費標準為每平方米0.15元，普通小區全年收費總額為120元。盡管是如此低廉的費用，很多物業管理公司只能收到30%

左右。

六、管委會作用有待進一步發揮

實施了物業管理的小區一般都成立了物業管理委員會或業主委員會，但受方方面面因素的影響，很難發揮其應有的作用。如，根據有關規定，業主委員會成員必須是擁有較大面積房屋產權的產權人，但產權單位怕要求出資整治小區環境或承擔其他經濟責任，就不愿意參加業主委員會，已經參加到業主委員會的個人，甚至要求退出業主委員會。業主委員會在行使職權過程中存在越權行為或不能充分履行相關職責。

七、社區管理與物業管理存在矛盾

社區管理與物業管理在對小區物業實施管理的問題上存在矛盾。有的社區委員會以贏利為目的，與物業管理企業爭奪物業管理項目，把政府補貼給物業管理單位的專項資金承擔過來，進行有關物業的專項管理。有的社區委員會出租小區經營用房，開早市、菜攤、飯館、理發店等，對小區內綠化、衛生、保安造成一些影響。

四、針對當前舊住宅小區公共事務工作中存在的主要問題，提出以下建議：

其一、加快、加強物業管理的立法工作

當前物業管理中出現的糾紛，涉及物業管理的方方面面，而物業管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關方面應加快物業管理立法工作，通過立法進一步明確政府部門、物業管理公司和業主各方的責任、權利和義務，消除爭議，特別是對房改房物業管理規范的立法工作要重點研究。其

二、逐步加大對住宅小區基礎建設的投資，改善居民生活環境

1、城市的管理者是各級政府，政府樹立經營城市的概念，使城市的資產增值，并應從城市建設維護費中，拿出專項資金，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業管理創造一個

良好的基礎條件。

2、住宅的實際使用人，是居住環境改善的最大受益者，也應該出資改善居住環境。在改造舊小區中，可以嘗試充分調動廣大居民的參與意識，由居民參與設計、參與投資、參與建

設的公眾參與方式。

3、產權單位是住宅的產權人，在目前房改政策下，產權單位也要對舊小區的改造進行相應的投資。至于政府、產權人單位、居民三方投資的比例，可以根據每個小區的不同情況，進行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經濟承受能力。

其三、政府部門應加強對舊小區實施物業管理工作的規劃

針對沒有實施物業管理的舊小區，政府房地產管理部門應制定改造計劃，擴大實施物業管理的范圍。政府有關部門要研究舊小區推行物業管理的困難，針對每個小區存在的問題，逐步推進和實施物業管理，充分發揮政府行政管理部門的作用。

其四、深化房改政策，在工資中增加物業消費部分

房改優惠售房實現了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與物業管理銜接的還不夠，特別是對物業管理費用在政策上考慮不夠，建議國家有關部門在職工工資中應增加物業消費部分，將財政撥款暗補改為明補。對無力發放物業管理補貼的單位和無業、失業人員，政府有關部門應研究制定相應的政策，配套執行。

朝陽加大對老舊住宅小區的改造力度

2010-09-10 20:40 來源：中國網

9月1日下午，朝陽市代市長王明玉在視察雙塔區營州小區、壩南小區時提出，要按照朝陽市委要求，把發展成果惠及民生，朝陽市政府要加大對老舊住宅小區的改造力度，在“十二五”期間分期分批進行改造，給居民創造良好的居住環境。

9月1日下午，朝陽市代市長王明玉在視察雙塔區營州小區、壩南小區時提出，要按照朝陽市委要求，把發展成果惠及民生，朝陽市政府要加大對老舊住宅小區的改造力度，在“十二五”期間分期分批進行改造，給居民創造良好的居住環境。朝陽市常務副市長韓軍、副市長李軍陪同視察。

當前，市區一些老舊住宅小區物業管理上不去，遺留問題日益突出，已經成為社會關注的焦點。據了解，老舊住宅小區存在的突出問題是一無專項資金，二無專業化物業管理，房屋失修失養問題嚴重，環境臟亂差，基礎設施缺失，已經成為當前迫切需要解決的民生問題，老舊小區居民渴望改變居住環境和面貌。市區老舊小區住宅樓1382棟，住戶71950戶，建筑面積近1000萬平方米，分布在16個街道、62個社區。

本次視察的營州小區隸屬于雙塔區北塔街道北塔社區，始建于1993年，由朝陽市房產經營公司進行物業管理，小區存在問題是道路坑洼不平，下水管線老化，下水井被簡單覆蓋，臭氣熏人；公共區域亂堆亂放、栽種莊稼、飼養家禽、私搭亂建；頂樓漏水嚴重等。壩南小區隸屬于雙塔區光明街道，始建于1992年，居民樓27棟，小區物業由市委機關房產處管理。由于樓房年久失修，樓頂檐風化脫落，下水道堵塞，電路老化，管道老化，菜窖積水無蓋，存在安全隱患等諸多問題。

王明玉視察時，看到小區內道路坑洼不平，路表皮脫落；下水井用水泥板簡單覆蓋、房檐風化掉皮等現象，與當地居民認真交談，了解他們的困難和苦衷后，對居民的生活處境深表同情，現場提出兩住宅小區改造的具體解決辦法，要求相關部門立即組織實施。王明玉說，朝陽市委市政府高度重視老舊住宅小區改造工作，要從構建和諧社會的高度出發，以科學發展觀為指導，把老舊小區改造作為一項民心工程來抓，分期分批進行改造，列入政府為老百姓辦的實事之中，在“十二五”期間，將市區所有老舊小區分批分期、逐年改造完畢。

王明玉說，過去的老舊住宅小區建設起點低、標準低，欠帳多；小區居民下崗失業的多、退休的多，他們是弱勢群體，政府更要關心他們的生活，現在已經到了必須解決問題的時候了。改造老舊住宅小區涉及家家戶戶，需要居民的理解和支持，雙塔區要盡快成立業主委員會，把那些素質高、責任心強、愿意為群眾辦事的人選出來，必須有人組織管理，配合改造工程順利實施。對老舊住宅小區的樓道要進行粉刷，安裝感應燈，樓外道路要硬化，多栽樹建綠地，綠地配套健身設施，為居民創造良好的居住環境。小區居民看到朝陽市委、市政府領導深入社區，實地查看他們的生活環境，了解他們的難處，幫助老百姓分憂解愁十分欣慰。居民了解到政府財政很困難時，建議采取政府出一點、居民掏一點、周邊企業贊助點的辦法，大家的事情大家辦。兩社區領導表示，一定不辜負政府期望，努力工作支持完成老舊住宅小區的改造任務。從即日開始對營州路小區進行改造，在10月底前完工。壩南小區明年動工，到明年5月前結束。綜合執法局將加強老舊小區臨違建的管理，對違規搭建的建筑進行拆扒，還公共空間于居民。房產局要深入調查，摸清老舊住宅小區情況，廣泛聽取群眾意見，提出具體改造方案和計劃。

第四篇：建設小區監理總結

中房集團淮安分公司建設小區

8#、10#樓工程監理總結

建設小區8#、10#樓工程業主為中房集團淮安分公司，勘察為市水

利勘察院，設計為市廣廈設計有限公司，監理市中房工程建設監理務所，施工為中淮中房分公司。

該工程8#樓和10#樓的分別為3200M2和4500M2，6層磚混結構，基礎為砼整板基礎，7度抗震設防，塑鋼窗，進戶防盜門，簡單水電工程，工程造價8#樓和10#樓分別為170萬元和210萬元左右，工程開工日期8#樓和10#樓分別為2001年10月10日和2001年9月10日，計劃竣工日期分別2002年6月30日和2002年5月30日，實際竣工日期分別為2003年元月7日和2002年6月25日。

我事務所于挖土時進場承擔監理任務。在監理工作中，我方始終圍繞著三控制兩管理一協調等幾方面開展工作，以監理合同以及其它有關的建設合同，設計文件，有關建設規范圖集為依據進行監理；在監理工作中，我方堅持為業主熱情服務，對施工方嚴格監督的原則。

（一）工程質量控制：（1）首先向有關各方介紹監理程序和有關監理制度，工程施工必須嚴格按國家規定的監理程序進行，嚴把質量關；（2）加強質量預控，對施工人員素質、施工組織設計、施工方案、施工機械、進場的材料進行報驗審批，對施工中所有的主要材料，均要求有出廠合格證和質保書，并對有關材料見證取樣進行檢測，檢測結果全部合格；（3）加強質量的事中控制，通過旁站、巡視，工序驗收加強施工過程的質量控制，嚴把工序質量報驗關，上道工序未經報驗或報驗不合格的不得進入下道工序施工，出現不合格的工序要求施工方立即進行整改。

在本工程施工中,8#樓監理共查驗六個分部123個分項,分項質量均為合格以上：

基礎分部，8個分項，根據新驗收標準全部合格；

主體分部，32個分項，根據新驗收標準全部合格；

屋面分部，6個分項，根據新驗收標準全部合格；

裝飾分部，45個分項，根據新驗收標準全部合格；電器分部，18個分項，根據新驗收標準全部合格；

給排水分部，14個分項，根據新驗收標準全部合格；

該工程觀感得分應為94分，實得方為85分，得分率為90.4%，該工程的砼基礎設計標號為C20，砼試塊為3組，經非統計法評定符合規范要求，該工程的主體結構砼設計標號為C20，砼試塊共14組，經統計法評定符合規范要求，該工程基礎和主體一至三層砂漿設計標號為M10，試塊共6組，主體四至五層砂漿設計標號為M7.5主體，試塊共3組，主體六至擱樓砂漿設計標號為M5，試塊共2組，經評定砂漿的標號符合設計和規范規定，本工程沉降觀察共7次，設置4個沉降觀察點，其沉降基本均勻，該工程施工符合強制性標準、設計圖紙和施工規范等的要求，根據新驗評標準所以該工程的施工質量合格，可以交付使用。

10#樓監理共查驗六個分部151個分項,分項質量均為合格以上： 基礎分部，9個分項，根據新驗收標準全部合格；

主體分部，31個分項，根據新驗收標準全部合格；

屋面分部，6個分項，根據新驗收標準全部合格；

裝飾分部，75個分項，根據新驗收標準全部合格；電器分部，19個分項，根據新驗收標準全部合格；

給排水分部，11個分項，根據新驗收標準全部合格；

該工程觀感得分應為94分，實得方為90.4分，得分率為93%，該工程的砼基礎設計標號為C20，砼試塊為4組，經非統計法評定符合規范要求，該工程的主體結構砼設計標號為C20，砼試塊共16組，經統計法評定符合規范要求，該工程基礎和主體一至三層砂漿設計標號為M10，試塊共7組，主體四至五層砂漿設計標號為M7.5主體，試塊共4組，主體六至擱樓砂漿設計標號為M5，試塊共3組，經評定砂漿的標號符合設計和規范規定，本工程沉降觀察共8次，設置6個沉降觀察點，其沉降基本均勻，該工程施工符合強制性標準、設計圖紙和施工規范等的要求，根據新驗評標準所以該工程的施工質量合格，可以交付使用。

（二）工程投資控制：工程施工中資金由業主直接控制，沒有交付監理控制。

（三）工程進度控制：（1）10#樓在前期主體工程時基本按進度計劃施工，裝修階段由于天氣的原由及春節工人放假影響了工期近20天，總體拖延工期25天。10#樓總的工期基本滿足業主的使用。（2）8#樓工程拖延工程較長，拖延有5個半月，前期土建影響有2個月，后期安裝階段，因業主、施工方、水電安裝分包方之間的資金矛盾，影響工期3個半月。在前期的監理工作中對8#樓采取了多種控制措施，多次口頭催促其加快速度，監理例會每會必提工程進度，并發出工程進度類面知單2份，后期由于不在監理控制能力內，參與進度協調會2次。

（四）合同管理：在工程監理中，我們堅持以監理合同授予的權力進行監理，以施工合同等為依據進行監督管理，對甲、乙雙方均要求必須遵守各有關合同的約定，盡可能不出現違反合同規定的現象發生。

（五）信息管理：從施工開始我們就建立了信息管理體系，收華與本工程有關的各類工程信息和資料，并整理存檔。詳見有關工程資料。

（六）協調工作：在監理工作中，盡力協調業主、施工、設計、材料供應商等有關各方的關系，有各方之間產生矛盾時，堅持以各合同為準則，站在公正的場上協調或調解，保證各方工作的順利進展。

市中房監理事務所建設小區工程監理部

二00三年元月七日

第五篇：小區弱電建設建議書

《弱電智能化系統》

建設建議書

至尊敬的公司領導：

尊敬的領導您好！

我做為項目上的水電負責人對與公司的天府香城印象智能化建設有擔憂！據我所知現在樓盤為了美觀和整潔講究布線必須是布暗線，而要布暗線就得在土建施工時就預埋好線管。而對于智能化系統（特別是樓宇對講系統）是要做到每家每戶的。具我所知樓宇對講系統因為要實現的系統功能不同，而布線的條件也不一樣，所預埋的線管也就不同。如果我們不提前對智能化系統（特別是樓宇對講系統）的功能定性的話，有可能預埋的管道不對，導致重復施工，甚至還會影響樓盤的完工日程。同時我們也應該提前對強電,消防,水管管道的走線做好準備,深化設計,以防止準備不充分,導致的不良影響.再一個就是弱電系統做的越復雜，系統的運行就越不穩定，故障率就越高。要想做到復雜系統運行穩定，我們就得選擇品質高的產品和施工隊伍，工程的造價也將上升許多。我根據網上查找到的資料和專業人士的討論再結合我以往的工作經驗整理了成都各樓盤的智能化建設方面的資料,希望資料能給公司天府香城印象項目的建設帶來幫助！

簡述：

智能化小區從主要的使用者角度可分為兩種：小區智能化（必需考慮安防）和家居智能化。

而人們常常提到的智能化小區往往是指小區智能化。

小區智能化的構建往往是以小區安防為前提來考慮的，這極大地迎合了人們對自身和家人以及財產安全的需求。在受到人們對安全考慮的影響下，宣傳小區智能化的構建程度已經成為開發商推薦﹑銷售樓盤必不可少的理念！

家居智能化的構建往往是以個人享樂為前提的，這迎合了收入豐足對生活品質有追求的人群。目前在中國這樣的樓盤不超出２０個（包含在建中的），而在成都沒有一個樓盤有做智能家居的。因為要想做到智能家居，往往對樓盤的成本又極大地影響。目前智能家居系統做的系統可靠的有來自意大利的TCL羅格朗，GST和國內的海爾。

家居智能化系統簡介：在住戶家庭內部聯成局域網，將自家的所有電器進行智能控制，支持多臺個人電腦。住戶可以遠程監視、控制家中的各種設備,如提前打開空調、開關燈、收發傳真等一系列內部事務。TCL羅格朗2009年9月，召開全球新品推介會，正式推出“奧特智能家居產品系列”。運用SCS-BUS總線技術及ZigBe無線技術，通過開關面板實現定制的場景—燈光、卷簾、溫控、音響、報警、定時系統等

一﹑房地產智能化市場淺析：

近幾年的市場上銷售的樓盤：小區及家居智能化應用正由“炒作”轉為“理性”發展，目前在國內，就居住小區與家居的智能化情況及發展來說，經濟還是主要基礎，投資還是關鍵因素。

住宅最要緊的是居住的舒適方便程度，小區建設應當在這方面多下功夫，而不能將其延伸為高度自動化和現代化的辦公室。物業管理和社區服務的智能化應是小區智能化的重點。也有些智能小區過分強調安防，安裝了太多的攝像機，使小區居民感覺生活得不自在，個人隱私得不到必要的保護和尊重

住宅小區建設直接面向普通百姓，因此必須考慮到普通住戶的經濟承受能力。智能小區的經濟承受能力遠低于智能大廈，必須采用成熟的技術和標準化的產品來構建其智能化系統，并盡量節約成本，而不應采用處于實驗階段的超新技術，以免技術的不穩定帶來住宅質量問題和經濟浪費。

二﹑智能化小區的主要系統構成（安防）

《成都中檔及以上品質樓盤考慮的智能化小區》

門禁系統 周界報警系統 樓宇對講系統 集中監控系統 背景音樂廣播系統 電子巡更系統 停車場管理系統

家居布線系統 物業信息管理系統（較高檔小區）

門禁系統功用簡述：

門禁系統是安全防范的第一道防線。小區應在人行通道設立門禁系統，小區業主刷卡進小區。門禁系統可與樓宇對講鏈接，通過三方對講，放行來客！也可與消防報警鏈接，當火災來臨時，門禁自動放行（自設權限）。注：門禁系統可與電梯系統鏈接（通過刷卡啟動電梯或限定刷卡到哪層）

低端盤：設不聯網門禁（不能查看人員出入記錄和個人資料）當使用者卡片遺失以后，不能注銷。中檔盤：設聯網門禁（可通過管理中心查看人員出入記錄和個人資料）當使用者卡片遺失以后，可通過管理中心注銷。部分樓盤啟用三方對講聯動。較少樓盤啟用火災系統和電梯管理系統。

高檔盤：設聯網門禁（可通過管理中心查看人員出入記錄和個人資料）當使用者卡片遺失以后，可通過管理中心注銷，啟用三方對講聯動和火災系統，部分啟用電梯管理系統。

周界報警系統功用簡述：

周界系統也是安全防范的第一防線。當小區外來人員翻墻進入時，監控中心得到報警后可迅速派遣安保人員到達報警現場察看現場，也可同時調用監控系統勘查情況！該系統可以與監控系統鏈接做到報警后就近攝像機自動切換監控圖像。

低端盤：簡單報警防區分區不細，常導致報警后安保人員查看范圍大。

中檔盤：報警防區分區較細，報警后安保人員查看范圍不大。大部分啟用監控聯動（監控聯動點位較少）。

高檔盤：報警防區分區細，報警后安保人員查看范圍小，反應時間快（有部分啟用四光束對射或對射柵欄）。啟用監控聯動（聯動點位多）。

樓宇對講系統功用簡述：

樓宇對講是安全防范的第二防線。當小區訪客來到小區，通過三方對講放行訪客進入小區。當訪客來到單元門口呼叫，被訪人員看清訪客樣貌后放進。在業主家內可安裝（窗磁﹑門磁﹑煤氣報警探頭﹑報警按鈕）來構成第三道防線。可以與小區物管信息中心和消防報警鏈接，小區的發布信息和消防信息可直接發送到樓宇對講室內機上（需要可視型對講），在遇到火警時單元門自動打開。可做到小區業主之間戶戶溝通．

低端盤：簡單的非可視對講。（除室內報警按鈕外，基本沒有其他附加功能）

中檔盤：主要是做黑白可視對講，做彩色可視對講的不足10%。（除做室內報警按鈕外，還做了煤氣探頭報警和消防聯動功能）有10%的盤做了戶戶對講系統。

高檔盤：主要是做彩色可視對講系統，（基本附帶了窗磁﹑門磁﹑煤氣報警探頭﹑報警按鈕，消防聯動），30%的做了戶戶對講功能、圖像抓拍存儲功能留影留言功能、通話錄音錄像功能、，不足20%的做了信息發布系統。

集中監控系統功用簡述：

電視監控系統是安全防范技術體系中的一個重要組成部分，是一種先進的、防范能力極強的綜合系統，它可以通過控制攝像機及前端輔助設備直接觀看被監視場所的情況，做到對監控現場一目了然；監控系統能將被監視現場的圖像信息快速、直觀地反映給控制中心的工作人員。電視監控系統不但能被工作人員用來觀測和監視受控現場，而且能自動地對現場情況進行實時監視與偵察，根據系統的設置對現場情況自動進行處理，如發出聲光報警、將現場圖像調入控制中心顯示并錄像等。把被監視場所的圖像全部或部分記錄下來，這樣就為日后對事件的處理提供了方便條件及重要依據，同時，電視監控系統還可以與防盜報警等其它安全技術防范系統聯動運行，使防范能力更加強大。監控系統是屬于被動防御，它往往不能直接阻止犯罪行為的發生，但是對于它的記錄性，卻是對犯罪分子最大威懾。同樣也可以減輕小區物管安保工作。

低端盤：簡單的對進出口做了監控系統，且該系統沒有任何聯動功能。

中檔盤：對進出口和小區圍墻（圍墻上多為固定攝像機）以及小區院內較空曠的地域做了監控系統。小區院內較空曠的地域。偶有小區做了地下停車場內監控。

高檔盤：對小區的進出口，小區圍墻（圍墻上多為移動云臺），小區院內主要的通道，小區院內較空曠的地域，地下停車場內做了監控系統。小區院內較空曠的地域。

背景音樂廣播系統功用簡述：

在小區內播放音樂，廣播物業信息等．可與消防鏈接，入遇火災則自動廣播！低端盤：沒有。

中檔盤：做的覆蓋點位少，沒有消防聯動功能。做消防聯動的盤大約為50% 高檔盤：點位覆蓋面廣，有消防聯動功能。

電子巡更系統功用簡述：

主要是監督小區內夜間巡保人員是否到位，加強安保． 低端盤：沒有。中檔盤：50%沒有做。高檔盤：100%做了。停車場管理系統功用簡述：

主要對小區的進出車輛進行管理。增加物業收入，監督收款人員。計時收費（時間準確），月租車管理（有依有據）監督收款人員。刷卡進出（防止車輛被盜），圖像對比（防止調車出入）。外來車輛自動取卡后刷卡進入，語音提示收費金額等。該系統可與門禁和樓宇對講系統鏈接做到進門一卡通。

低端盤：基本沒有。

中檔盤：都有做，但是一般不帶自動吞吐卡和語音系統。和門禁做到一卡通的不足30%。高檔盤：90%全部都做。

物業信息管理系統：

主要對小區發布各項信息。低端盤：沒有。中檔盤：基本沒有。高檔盤：60%的做了。

家居布線系統：

規范布線，方便查找問題，是智能家居的起點。低端盤：90%沒有。中檔盤：50%沒有。高檔盤：95%的做了。

三﹑智能小區造價（摘錄參考）

青島地區的智能化小區，平均造價在３５～６0元（每平米），主要根據選擇系統多少和產品檔次，如果選擇超級集成的系統造價可能達到８0～1２0元（可算高檔樓盤），某人做過的項目（超過300戶）的：100％的做可視對講，80％做周界防范，60％做閉路監控，20％做巡更管理，60％做小區背景音樂，60％的做停車場管理（有的在大門，有的在內部的地車庫入口）。

北京地區的智能化小區，平均造價在５0～７５元。（每平米）上海地區的智能化小區，平均造價在５０～８５元。（每平米）成都地區的智能化小區，平均造價在３０～５５元。（每平米）

這個行業是和城市的生活、水平有關的，這些也反應了各個城市的生活水平上的差據!

四﹑系統照價比例。（摘錄參考）

門禁系統約： ４％——８％ 周界報警系統約： ３％——１０％ 樓宇對講系統約： ２５％——３５％ 集中監控系統約： ２０％——３０％ 背景音樂廣播系統約： ５－９％ 電子巡更系統約： ２％——３％ 停車場管理系統約： ５％——１０％ 家居布線系統約： ２５％——３５％ 物業信息管理系統（較高檔小區）約： ７％ 五﹑樓宇對講系統敘述（摘錄參考）

樓宇對講系統是安全防范系統中一個重要的子系統，目前已發展成為集單片機技術、雙向對講技術、攝像及視頻顯像技術為一體，實現訪客識別、電控，信息管理等功能的智能系統。

隨著社會的發展，安全·舒適和先進居住環境己成為現代化住宅小區的基礎，而住宅小區樓宇對講系統則是營造基礎的一個重要組成部分。樓宇對講系統主要分可視型與非可視，系統把樓宇的人口，住戶及小區物業管理部門三方面的通信包含在同一個網絡中，成為防止住宅受非法侵入的重要防線·可以有效地保護住戶的人身和財產安全。

可視對講包括雙向呼叫、可視通話，遙控開鎖等基本功能，隨著產品開發力度的增強和用戶對附加功能的需求，現在的對講系統還衍生出監視功能，圖像抓拍存儲功能、留影留言功能、通話錄音錄像功能、戶戶通功能、遠程開鎖功能、梯控功能等，并且能與門禁系統集成，融合智能卡感應開鎖功能。

樓宇對講系統在歐美國家、韓國、香港、臺灣等地區已采用近30年，自1992年起，國外樓宇對講系統生產制造商陸續到中國開拓市場，帶動了中國樓宇對講產業的起步和發展。樓宇對講產業是與房地產業關聯性極強的產業，互為依托，又互為促進。我國房地產市場從上世紀90年代未開始起步，經歷了10余年的飛速發展，樓宇對講行業的發展也隨之水漲船高。

中國樓宇對講行業按企業的發展可以分為三個階段:1993年一1995年是國內樓宇對講行業的“起步階段”，像視得安、安居寶、慧銳通、立林、振威等都是在1993年前后成立的，并且搶占先機在市場上掘到了“第一桶金”。這些企業也成為目前國內樓宇對講行業的市場領導者，業內習慣將他們稱為國內樓宇對講行業“第一陣營”。

我國從1989年開始在樓宇工程應用對講產品，一開始，樓宇對講產品的功能比較簡單，只是通話、開鎖等簡單功能，住戶主要是通過對講通話，根據訪客的聲音來判斷和決定是否開門;

2、黑白可視發展階段(1995-2000 年)，是可視對講迅猛發展的一個階段，系統增加了攝像頭和顯示屏，不但能聽到訪客的聲音，還能看到訪客的圖像;

3、彩色可視發展階段(2000-2004 年)，這段時間是可視對講發展的黃金時期，隨著我國房地產行業的熱潮，可視對講迎來了黃金時期，利潤普遍很高，為了追求產品的差異化，功能開始向多元化方向發展，圖像更逼真、更清晰，4、家庭智能終端(或稱數字化可視對講)發展階段(2004年至今)，主流廠家的產品除注重外觀優美、造型奇特外，研發了信息發布、圖像抓拍、圖像存儲、遠程抄表、家電控制、觸摸屏等等功能。