第一篇：物業(yè)維修基金的建立和監(jiān)管策略

物業(yè)維修基金的建立和監(jiān)管策略

摘要 隨著物業(yè)管理的深入開展，物業(yè)維修基金籌集難的問題日益突出，物業(yè)維修基金使用和管理中的弊端日益暴露出來。如何去建立物業(yè)維修基金和建立一個科學務實的物業(yè)維修基金監(jiān)管機制，是至關(guān)重要的。本文以廣州市為例，針對目前廣州市物業(yè)管理行業(yè)中維修基金的設立、歸集和使用的現(xiàn)狀，以及存在的問題，結(jié)合自己的工作經(jīng)驗談了談維修基金的建立和管理的相關(guān)問題，并提出了一些應對策略。關(guān)鍵詞 物業(yè)管理 物業(yè)維修基金 建立 監(jiān)管策略

隨著物業(yè)管理工作的深入開展，物業(yè)維修基金的設立、歸集和使用管理中存在的問題日益突出，物業(yè)維修基金成了物業(yè)管理實踐中的焦點和立法中的難點。各地物業(yè)管理的現(xiàn)狀對我們進行物業(yè)維修基金的建立和監(jiān)管提出了更緊迫、更高的要求。同時，各地的物業(yè)管理現(xiàn)狀告訴我們?nèi)绾稳ソ⒁粋€科學務實的物業(yè)維修基金的監(jiān)管機制是至關(guān)重要的。

僅以廣州市為例，1994年至2002年8月，廣州市新建商品房約7563.35萬平方米。這部分房屋及其附屬設施已開始或不久將進入維修期，據(jù)測算，近期維修費就需56億元，加上400余萬平方米房改房的近期維修費23.9億元，共計達到79.9億元（經(jīng)濟適用房等未計入）。這筆龐大的經(jīng)費如何解決？在市場經(jīng)濟條件下，經(jīng)實踐證明，只有建立物業(yè)維修基金才是籌集維修和保養(yǎng)房屋及其附屬設施資金的最佳方式和重要來源。

可以欣慰的是，廣州市物業(yè)維修基金于2000年開始建立，至2002年9月，全市13個區(qū)（含開發(fā)區(qū)）、縣級市除黃埔區(qū)外均建立了維修基金，其中越秀、東山、荔灣、天河、海珠、白云、芳村7區(qū)建立物業(yè)維修基金的樓盤已達到335個，存入農(nóng)行的資金達1.15億元。

然而，在我們歡呼之余，我們又得到了另外一組數(shù)據(jù)，據(jù)有關(guān)資料顯示，至今，全市這筆資金實際上只有2億多元，而其中真正存入指定銀行業(yè)主專戶的，更少至5000多萬元。目前，廣州市內(nèi)共有住宅小區(qū)1200多個，但是真正已建立物業(yè)維修基金的不足160個。令人不安的是，目前廣州已在銀行開立基金帳號的150多個小區(qū)中，共有小業(yè)主26582戶，按“理論計算”數(shù)額，每戶按樓價2％繳交維修基金計算，全市在銀行中的存款應達7.9億元，而不是現(xiàn)在的區(qū)區(qū)5000多萬元。而且，以小業(yè)主名義開戶、一戶一卡并應逐一發(fā)到這2.6萬多戶小業(yè)主的銀行維修基金專用卡中，有4000多個是“1元戶”。這說明堪稱小區(qū)“保命錢”的物業(yè)維修基金，大部分沒有得到監(jiān)管。這樣小區(qū)的電梯、安全、消防和房屋維修等所需的維修費用，就毫無著落，小區(qū)業(yè)主的權(quán)利也就很難得到保障。就上述的情況，廣州市國土房管局的物業(yè)管理負責人，給出了兩種解釋：或是小業(yè)主積極性不高維修基金未能真正收集，或是被開發(fā)商違規(guī)截留挪用，利息也被吞掉。事實上，目前廣州市新開發(fā)的樓盤，大部分仍由開發(fā)商屬下的物業(yè)公司管理，誰能保證這“兩位一體”的經(jīng)營實體，對這筆數(shù)目可觀的資金不動心？另一方面，所有發(fā)生的維修費用應由增值部分支付，不足部分從本金內(nèi)支出，但應及時補回。也就是說，維修基金存在銀行里可以計付利息，本金被截留也就意味著屬于小業(yè)主所有的增值部分也被吞掉了。鑒于現(xiàn)狀，我們就應該建立有效的、科學務實的物業(yè)維修基金籌集和監(jiān)管機制；然而，我們又應該如何來建立和監(jiān)管該項基金呢？由于物業(yè)維修基金的建立涉及物業(yè)發(fā)展商、分散小業(yè)主及使用人、業(yè)主代表組織（業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會、小區(qū)管理委員會等）、物業(yè)管理公司、政府等多方主體及利益。站在不同的角度，對物業(yè)維修基金要不要籌集、如何籌集、由誰繳交等問題，看法難免不同。在此，我謹以自己對物業(yè)管理的了解和在物業(yè)管理工作的實踐中的一些經(jīng)驗和體會，來談一下自己對這一問題的看法，以及提出自己的一些建議。

一、了解物業(yè)維修基金的涵義

財政部、建設部于1998年11月9日印發(fā)了《住宅公用部位公共設施設備維修基金管理辦法》，該《辦法》明確了住宅公用部位公共設備設施維修基金的概念、基金的建立和管理、有關(guān)基金的法律責任和糾紛的解決，并于1999年1月1日起實行。住宅公用部分公共設施設備維修基金（簡稱為維修基金），是指由法律規(guī)定的專項用于住宅公用部位、公用設施設備保修期后的大修、更新、改建的基金。凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅公用部位、公用設施設備維修基金。而且，在國務院第9次常務會議通過，國務院總理溫家寶6月8號簽署的第379號國務院令《物業(yè)管理條例》的第五十四條規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應按照國家有關(guān)規(guī)定繳納維修基金；產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主。”從法律的角度，國家政府部門已經(jīng)對維修基金進行了較高的重視。在物業(yè)管理企業(yè)財務上屬專項代管基金，作為長期負債管理。它與一般的投資基金（用于投資增值獲利）在建立、使用、管理、轉(zhuǎn)讓、贖回等多方面有著本質(zhì)的區(qū)別。設立物業(yè)維修基金的初衷是寄望于用該筆資金的利息維持樓宇有計劃的大修、更新、改造和突發(fā)性緊急開支，但由于現(xiàn)在銀行利率很低，基金很難起到“以息養(yǎng)房”的作用（除非一開始籌集的維修基金數(shù)額較大），在很多地方，它更多體現(xiàn)的是一種應急性質(zhì)的資金。

二、明確為什么要交物業(yè)維修基金

為什么需要籌集建立維修基金?因為沒有維修基金，物業(yè)共有共用部分大的維修、改造、更新等便沒有保障，突發(fā)性事故（如臺風、暴雨等對物業(yè)造成的損壞）便得不到及時處理。當然，就這個問題，會仁者見仁，智者見智；就連小業(yè)主（指普通的購房人，一般用于區(qū)分開發(fā)商這一“第一業(yè)主”而言的）也會提出一些看似有道理的問題：為什么要交物業(yè)維修基金？為什么物業(yè)管理公司不能維修后根據(jù)維修費的實際多少，按業(yè)主人數(shù)來分攤繳納呢？更有的業(yè)主會提出：我們買房時開發(fā)商都可先建房，我們后付款，物業(yè)管理公司為什么就不可以了呢？圍繞這些問題，我們可以從開發(fā)商的投資利益，投資風險，以及物業(yè)管理企業(yè)的自身職責和從事活動的性質(zhì)可以解釋，物業(yè)管理公司是很難像開發(fā)商一樣做到先墊資后回收的投資模式。同樣，由于目前的社會誠信體制和法律保障不夠，也很難讓物業(yè)管理公司做到公平、公正、公開的“實報實銷”。

因此，以立法的形式明確區(qū)分所有權(quán)物業(yè)建立物業(yè)維修基金，對于保障該類物業(yè)的安全使用和及時修復是十分必要的。那種認為要不要交維修基金是業(yè)主自己的事，政府不應該管（政府不介入思想）,毋須立法規(guī)范的思想，在區(qū)分所有權(quán)物業(yè)區(qū)域（協(xié)商一致困難、周期長、業(yè)主普遍有“搭便車”的心理）、在業(yè)主自我管理意識淡薄的今天，是過于偏激的。

三、熟悉和掌握物業(yè)維修基金的建立模式

（一）熟悉物業(yè)維修基金由誰交、交多少 1.由誰交？

由發(fā)展商還是小業(yè)主繳納物業(yè)維修基金？可有三種情況，一是由開發(fā)商或建設單位繳交；二是由業(yè)主繳交；三是由建設單位和業(yè)主分別繳交。對于這一問題，我認為從理論上來講，應該堅持“誰受益，受負責”的原則，也就是，由誰繳交維修基金，應看誰享受了維修的益處，誰當承擔維修的責任與義務。然而，在一年的保修期結(jié)束之后，物業(yè)所存在的損壞，包括人為的、自然的原因，不管哪一種，物業(yè)的維修責任的主體，除他人人為損壞的之外，應該是該時段的業(yè)主（如果業(yè)主與承租人之間在租賃合同中另有約定的除外）。根據(jù)這一原則，物業(yè)的維修基金就應該由該物業(yè)的業(yè)主繳納（分散的小業(yè)主和空置物業(yè)的擁有者開發(fā)商）。

這里還要解釋的另外一個問題就是，在不少地方，包括廣東省，在立法上要求開發(fā)商在出售物業(yè)時一次性交納物業(yè)維修基金。但同時又允許發(fā)展商將所繳納的維修基金計入開發(fā)成本，這樣無形地又將維修基金轉(zhuǎn)移到房價之中，最終還是 “羊毛出在羊身上”，并且小業(yè)主還會因此而交納另外的稅費。其實，這樣做又給小業(yè)主帶來多少好處呢？

2.交多少？

物業(yè)維修基金要交多少與物業(yè)建造質(zhì)量、物業(yè)類型、物業(yè)使用性質(zhì)、物業(yè)維修標準和銀行的利率等密切相關(guān)。若一次性交納維修基金比例過小，在當前低利率情況下便失去了作為基金的意義，因為其利息不足以支付起碼的維修開支，必然要不斷續(xù)交，變得與分期交繳沒有本質(zhì)區(qū)別。但若一次性交納維修基金比例過大，一方面涉及到業(yè)主經(jīng)濟承受能力問題；另一方面還涉及到若業(yè)主短時間轉(zhuǎn)讓物業(yè)，他盡的責任（已交大筆維修基金）與享有的權(quán)利（物業(yè)修復權(quán)）不對等的問題。結(jié)合由誰交的問題，我們一般也有以下三種計算方法：一是由開發(fā)商或建設單位繳交，《廣東省物業(yè)管理條例》規(guī)定由物業(yè)建設單位按物業(yè)總投資的百分之二，一次性劃撥給業(yè)主委員會；二是由業(yè)主繳交，建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規(guī)定，商品住房由購房者按房款的2-3%的比例繳交；三是由建設單位和業(yè)主分別繳交。深圳的公用設施專用基金由建設單位繳交，按除地價以外的建設總投資2%的比例一次性劃撥給業(yè)主委員會，本體基金由業(yè)主逐月繳交，目前是每月每平方米物業(yè)0.15-0.25元。

從實際情況來看，除深圳的本體維修基金收繳情況較好外，廣東省2%的物業(yè)維修基金和深圳2%的公用設施專用基金歸集的情況都較差，原有物業(yè)按照房價的2%由業(yè)主繳交的情況也比較差，一些住宅小區(qū)還因此引發(fā)糾紛。主要原因：一是基數(shù)無法確定。物業(yè)總投資這一指標缺乏可操作性，房價也受樓層、朝向、折扣、購買時間影響，還包含地價、稅費等不是維修的對象，以房價或物業(yè)總投資作為維修的基數(shù)都不科學，如何確定多年舊物業(yè)房價也缺乏依據(jù)；二是數(shù)額過大，難以歸集。按物業(yè)總投資或房價款的2%繳交，50萬的物業(yè)要交1萬元左右，如對首層商鋪，每平方米2-8萬元，維修基金更是巨大；三是造成資金過多沉淀，影響住房消費，不利于宏觀經(jīng)濟運行，也加大了資金監(jiān)管的難度，如按照房價的2%計，僅廣州市一年就高達數(shù)十億元。在我參加的一次物業(yè)管理沙龍中，我們曾形成按照物業(yè)管理費的20%逐月繳交的意見。但是，有人認為與物業(yè)管理掛鉤收取也不可行，因為現(xiàn)在對欠交管理費尚無有效措施。物業(yè)管理費也受市場、物價等多種因素影響，也不是十分科學的計算依據(jù)。

物業(yè)的本體是維修的客體，因此，應該以物業(yè)本體建筑安裝總造價為基數(shù)，建設單位和業(yè)主都按照2%比例繳交首期維修基金。原因有：一是比較科學，同類物業(yè)不管在市區(qū)或郊區(qū)，不管房價差別有多大，本體造價差不多，維修的成本比較接近。二是比較公平，具備可操作性。主管部門可對多層、高層等幾種主要不同物業(yè)分時段、定期確定一個平均價，統(tǒng)一參照執(zhí)行。三是數(shù)額不大。以一套100平方米的高層住宅計，廣州地區(qū)本體建安總造價約為1500元每平方米，這樣開發(fā)商和業(yè)主各繳交3000元物業(yè)維修基金，總計6000元，比較容易收繳，也基本滿足相當長一段時期的需求。四是便于與原條例銜接。原條例規(guī)定由開發(fā)商繳交，條例修改稿改為由業(yè)主繳交，變化過大，被業(yè)主誤認為新《條例》偏向開發(fā)商。五是便于新舊物業(yè)銜接。條例實施前的物業(yè)，沒有建設單位繳交的那一部分，業(yè)主仍應該按照這一辦法建立維修基金，解決早期樓房的“養(yǎng)老金”問題。六是解決一棟樓內(nèi)不同物業(yè)繳交維修基金的問題。

（二）明確如何交納物業(yè)維修基金、把該基金交給誰、基金歸誰所有 1.如何繳納物業(yè)維修基金？

由上面的討論可以得到，維修基金應該由小業(yè)主繳交，但相應地會存在是由小業(yè)主在買房時一次性繳交，還是像繳納管理服務費那樣每期（月）交納（深圳物業(yè)本體維修基金交法）？這樣的問題。關(guān)于這個問題，新建物業(yè)由購房人買房時一次性交，若能與房產(chǎn)證有效掛鉤以作為制約，可以提高維修基金籌集的效率，省去以后挨家逐戶籌集基金的難處。但房屋實際的老化、損壞多是時間積累造成的，且一般的因設計、施工等原因造成的質(zhì)量問題，發(fā)展商負質(zhì)保責任，所以一開始并不需要很大筆的維修基金，按時間逐步累積維修基金正好體現(xiàn)符合“誰受益誰負責，多收益多繳納”的道理。既然逐期繳納更為合理，自然便想到按管理服務費一定比例逐期交納，但仔細分析一下便知，維修基金與管理服務費掛鉤不合理，因為同樣的房屋，管理服務費高往往意味著保養(yǎng)好，恰恰不需要大量的維修基金。另外，管理服務費高低與房屋老化情況關(guān)系不大，但維修基金多少與房屋老化則有必然的關(guān)系。因此，筆者認為物業(yè)維修基金應該分期進行交納會好一些。2.應該把物業(yè)維修基金交給誰？

關(guān)于把維修基金交給誰，這又是一個難處理的問題；交給誰的問題主要涉及維修基金的安全性。物業(yè)維修基金的產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，因此不應由發(fā)展商、售房單位、物管公司收管，應統(tǒng)一交到主管部門指定的國有商業(yè)銀行專門帳戶（針對小業(yè)主可以發(fā)分戶卡，只能用于交費、查詢），并且以后非合法理由、程序用于維修，不能自由取出。否則，發(fā)展商、房改售房單位、物管公司占用、挪用、濫用維修基金的問題便不可避免。目前廣州市的做法還是值得推廣，廣州市內(nèi)已建立維修基金的樓盤或是已繳付了維修基金的小業(yè)主，每位都應有一張由中國農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行發(fā)出、類似銀行公積金卡的維修基金專用卡（具體由中國農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行北秀支行辦理），業(yè)主憑存折或銀行卡可在農(nóng)業(yè)銀行營業(yè)柜臺或有“廣東銀聯(lián)”標志的柜員機查詢本人維修基金的帳目。3.物業(yè)維修基金歸誰所有？

由于物業(yè)維修基金是有效業(yè)主或開發(fā)商根據(jù)小業(yè)主的物業(yè)面積，按照一定的比例繳納的，是為了給物業(yè)的大修或更新改造提供保障的。因此，其應該歸屬于小區(qū)的全體業(yè)主。而且應該存入專門的帳戶，專款專用。

四、建立和健全物業(yè)維修基金的監(jiān)管機制

（一）進一步完善相關(guān)法律法規(guī)政策，嚴格限制維修基金的使用范圍 1.何時使用？

物業(yè)維修基金既然屬于全體業(yè)主所有，就應當由全體業(yè)主決定使用。所以業(yè)主會成立前發(fā)生的物業(yè)維修、更新，不得使用首期維修基金，其費用由物業(yè)建設單位承擔。成立業(yè)主會后，業(yè)主會應當與本地商業(yè)銀行簽訂委托協(xié)議，開立相應的物業(yè)管理區(qū)域的維修基金帳戶，并通知所在地的物業(yè)主管部門。物業(yè)主管部門應當將已收取的該物業(yè)首期維修基金本息劃轉(zhuǎn)至業(yè)主委員會的維修基金帳戶。至此物業(yè)維修基金的建立結(jié)束，轉(zhuǎn)入使用階段。2.如何使用？

從理論上來說，共有部分至少有二個層次：一是本體共有，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)可能有多層、高層、別墅等不同的本體；二是全體共有，如道路、綠化、廣場等。維修基金是否要分設本體和全體維修兩個部分來收取和使用？是“細收細用”還是“粗收粗用”？主張“細收細用”的觀點是：某一棟樓的電梯或樓道等的維修費用不應該由全體業(yè)主承擔，而應由本棟樓全體業(yè)主承擔，只有不屬于某一棟樓專用的設備、設施、綠化的維護維修才由區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主承擔，這比較恰當?shù)伢w現(xiàn)“誰使用，誰受益，誰付費”的原則。“粗收粗用”的觀點比較實際和具備可操作性，也符合物業(yè)管理的本義。物業(yè)管理的對象是“共有部分和共同事務”，正因為共有、共同，所以不可以分割，或分割的成本太高，由此導致物業(yè)管理的必然性。將維修基金分開、甚至明確到戶的程序和手續(xù)非常煩瑣，也沒有做到絕對公平，如同一棟樓有商業(yè)和住宅時如何進一步分配維修基金的比例？所以不分本體和全體，籠統(tǒng)的設立、使用一個維修基金，無論物業(yè)區(qū)域內(nèi)哪一棟樓、哪一處公共地方、哪一件設備設施發(fā)生問題時，其維修責任和費用都是全體業(yè)主共同承擔。這種方法的最大好處是簡單、實用、具備可操作性，容易形成規(guī)則指導實際工作。從全局和長遠的時間范圍來看，也是符合“誰使用，誰受益，誰付費”的公平原則的。3.要對使用范圍作更嚴密的界定

按照《廣州市物業(yè)管理辦法》關(guān)于物業(yè)維修基金是“物業(yè)共用部位、共用設施設備發(fā)生損壞時，用于進行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲存的資金”的表述，除對共用部位、共用設施設備的界定仍有爭議外，對其“中修、大修”的概念也不明確。因此，需要對水、電、氣管線的專業(yè)維修、公共維修、個人維修的節(jié)點進行確定，對“中修、大修、翻修、更新改造”的范圍作明確界定，特別是與物業(yè)管理中的“小修”明確區(qū)分開來，以避免物業(yè)維修基金的不規(guī)范使用。

（二）采取強有力的措施，確保維修基金歸集到位

1.在行政手段上，采取在辦理“房屋預售許可證”、“房產(chǎn)證”、“二手房交易許可證”時進行“搭車”，即辦理上述證件時，必須按規(guī)定要求先交繳物業(yè)維修基金后才能辦理。如武漢、杭州等城市便采取此辦法，其效果比較好，歸集量大，且易于到位，但需要多個行政部門進行配合。

2.在歸集建立上，可由政府部門一次性收取或分期收取（委托銀行代收），或由物業(yè)公司統(tǒng)一收集，在30個工作日內(nèi)將錢存到指定銀行，并將“物業(yè)維修基金專用卡”發(fā)至業(yè)主，物業(yè)公司予以張榜公布，業(yè)主進行監(jiān)督。這兩種方法行政力度大，歸集率高，但政府收繳可能造成政府與業(yè)主之間的矛盾，最佳辦法是由政府指導業(yè)主委員會在查證物業(yè)公司信譽的前提下，采取由物業(yè)公司收集，按規(guī)定時限存入指定銀行的歸集方式。3.在監(jiān)督機制上，應由市、區(qū)兩級物業(yè)管理部門會同指定銀行對物業(yè)公司、各樓盤、各小區(qū)的物業(yè)維修基金建立和管理情況進行定期和不定期的檢查，特別是區(qū)級物業(yè)管理部門要利用物業(yè)維修基金的備案、公司資質(zhì)年審等機會隨時進行監(jiān)控。對違規(guī)的物業(yè)公司要采取降低、取消資質(zhì)的辦法予以處罰；對屢犯不改的物業(yè)公司要通過新聞媒體予以曝光；對侵占、挪用等行為，發(fā)動業(yè)主通過司法途徑進行處理，從而確保業(yè)主的權(quán)益不受侵犯。

（三）充分發(fā)揮政府職能，加大物業(yè)維修基金的監(jiān)管力度 1.政府應該明確職責

如廣州市國土資源和房屋管理局擔負物業(yè)維修基金法規(guī)政策的起草、制定、修改，并負責對全市物業(yè)維修基金進行宏觀管理（包括對區(qū)級物業(yè)公司的工作進行指導、檢查，統(tǒng)計有關(guān)數(shù)據(jù)，處理重要投訴等）和對違規(guī)行為進行最終的處罰；各區(qū)國土資源和房屋管理局負責物業(yè)維修基金建立和管理工作的監(jiān)督，以及基金建立和使用的備案和處理相關(guān)投訴等；街道和居委會負責轄區(qū)內(nèi)小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)問題協(xié)調(diào)和最初處理，并幫助和指導業(yè)主委員會更多地發(fā)揮在物業(yè)維修基金建立和管理中的作用，各級應充分履行自己職責，各司其職，責任到人。2.政府應該明確其權(quán)力

必須明確各級各部門與職責相適應的權(quán)力，如檢查權(quán)、知情權(quán)、調(diào)解權(quán)、處罰權(quán)等等，確保物業(yè)維修基金管理工作做到令行禁止，正常運轉(zhuǎn)。3.政府部門在實踐中還要注意下列實際問題：

政府主管部門對基金繳付比例的確定要科學、合理，既不更多地增加業(yè)主負擔,又能滿足維修工作的需要。基金管理中心作為非盈利性機構(gòu),要理性地經(jīng)營基金,使其保值增值,成為維修可靠的資金來源。政府要對基金的運作進行有效的監(jiān)督,防止基金的流失和浪費。嚴格規(guī)定必須通過招投標形式選擇設計、施工、監(jiān)理單位,確保維修工程預算和施工質(zhì)量的可靠性，以確保基金的有效實施。

物業(yè)維修基金建立和監(jiān)管的完善是一件長期、復雜的工作,它關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展及廣大居民的切身利益,我們呼吁政府及各級行政主管部門重視此問題,盡快出臺管理辦法予以實施。同時我們也希望社會的信用體系能得以進一步完善，以促進物業(yè)管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展。

第二篇：物業(yè)維修基金常識

物業(yè)維修基金管理辦法

大家主要了解下面幾點：

1．共用部位是指建筑主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

2．共用設施設備是指住宅區(qū)單幢物業(yè)內(nèi)，建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明用具、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝、渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用的設施設備使用的房屋等。

3．本市住宅區(qū)物業(yè)維修基金的指導和監(jiān)督工作由長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局負責。

4．一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋有兩個以上、產(chǎn)權(quán)人的，均應建立維修基金。維修基金使用計劃、維修工程預決算、維修基金使用分攤方案的審核和維修工程質(zhì)量驗收，向業(yè)主續(xù)籌維修基金均由業(yè)主委員會負責。

5．維修基金實行專戶儲存、業(yè)主決策、專款專用、政府監(jiān)管、按棟建賬、核算到戶的管理原則。

6．物業(yè)維修基金應當專項用于物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設施設備保修期滿后的大中修和更新改造。

（經(jīng)業(yè)主委員會提交業(yè)主大會審議批準后或60%以上業(yè)主簽字同意后實施）

7．公有出售住房中屬多層住宅的由售房單位在售房款中提取20％、屬高層住宅的提取30％繳交。購房人按購房款2％繳交；

8．多層商品住房出售時，由購房人按購房款的2％繳交、高層商品住房或設有電梯的多層商品住房出售時，由購房人按購房款的3％繳交；

9．拆遷安置實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，安置多層房屋的按安置房評估價的2％、安置高層房屋的按安置房評估價的3％由被拆遷人繳交；

10．售房單位在售房時或拆遷人在安置房屋時應代為歸集首期維修基金。并在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時，須將歸集的首期維修基金移交市房屋產(chǎn)權(quán)督理局代管。（委托商業(yè)銀行，按國家規(guī)定的活期利率計息，利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。）11．維修基金屬業(yè)主所有，業(yè)主委員會成立前，物業(yè)維修基金由市房屋產(chǎn)權(quán)管理局代管；業(yè)主委員會成立后、可根據(jù)業(yè)主大會的決議將物業(yè)維修基金移交給業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會決定委托的其他單位代管、業(yè)主大合未決定移交的，由市房屋產(chǎn)權(quán)管理局繼續(xù)代管。委托物業(yè)管理企業(yè)或其他單位代管物業(yè)維修基金應當簽訂委托合同。

12．向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)維修基金應當由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會雙方負責人同時到市房屋產(chǎn)權(quán)管理局辦理手續(xù)。辦理移交手續(xù)應提交下列資料：

1)業(yè)主大會決議； 2)委托合同； 3)銀行賬號

4)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照；

5)物業(yè)管理企業(yè)授權(quán)委托書和經(jīng)辦人身份證明。

13．維修基金代管單位代管維修基金的活動應當接受市房屋產(chǎn)權(quán)管理局和業(yè)主委員會的檢查和監(jiān)督。市房屋產(chǎn)權(quán)管理局代管的維修基金應當接受審計部門的審計監(jiān)督。

14．維修基金閑置時，除可用于購買國債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他用用途外，嚴禁挪作他用。

15． 使用維修基金，由業(yè)主按其擁有產(chǎn)權(quán)的房屋建筑的面積分擔，每使用一次后應及時核算到戶，在該戶所繳維修基金中扣減。

16． 維修基金不足首次歸集的維修基金的30％時，由業(yè)主委員會按業(yè)主所擁有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。續(xù)籌額應不低于首次歸集的維修基金總額的70％。

17．業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，維修基金余額隨著房屋所有權(quán)同時過戶。原業(yè)主交納的維修基金剩余款，由物業(yè)受讓人向原業(yè)主支付，當事人另有約定的從其約定。

18．因拆遷或其它原因造成物業(yè)滅失的，物業(yè)維修基金代管單位應當將維修基金賬面余額退還給業(yè)主。

第三篇：物業(yè)維修基金管理辦法

參考資料一

關(guān)于貫徹落實《南京市物業(yè)維修基金管理辦法》的實施

意見

各有關(guān)單位:

為了貫徹落實《南京市物業(yè)維修基金管理辦法》(寧政發(fā)[2000]8號)（以下簡稱《辦法》），進一步規(guī)范物業(yè)維修基金的歸集、使用和管理，制定本實施意見。

一、維修基金歸集范圍

新建商品房、經(jīng)濟適用房、集資房、已購公有住房、公有住房以及拆遷實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋均應建立物業(yè)維修基金。

新建商品房包括住宅商品房、別墅、大廈、非住宅商品房、開發(fā)建設單位留作自用或出租的房屋。

二、維修基金繳交標準

1、自2000年5月1日起簽訂商品房買賣契約的，按《辦法》規(guī)定的維修基金標準繳交；

2、2000年1月7日至5月1日前簽訂商品房買賣契約或拆遷安置協(xié)議的，在契約或協(xié)議中已明確按《辦法》規(guī)定標準繳交的，則按《辦法》規(guī)定繳交；未明確的則按原規(guī)定繳交； 3、2000年1月7日前簽訂商品房買賣契約或拆遷安置協(xié)議的，購售雙方仍按寧價房字（97）058號、寧財綜（97）85號、寧房管（97）78號三局聯(lián)合發(fā)文中的規(guī)定繳交，即：房屋建設單位應按每平方米建筑面積30元（多層）或45元（高層或設有電梯的多層）標準繳交；購房人均按每平方米建筑面積15元標準繳交； 4、1997年1月1日前已投入使用的房屋，多層按每平方米建筑面積30元，高層按每平方米建筑面積40元標準由產(chǎn)權(quán)人繳交；

5、經(jīng)濟適用房項目建設單位按每平方米建筑面積50元，購房人按每平方米建筑面積30元標準繳交；

6、單位出售公有住房的，按當時房改政策執(zhí)行。屬于2000房改政策的已購公有住房,售房單位按多層住宅、高層住宅售房款的20%、30%，購房人按購房款的2%繳交；屬于1998房改政策的已購公有住房，售房單位按多層住宅、高層住宅購房成本價的6%、8%，購房人按購房成本價的1%繳交；屬于1995、1996、1997房改政策的已購公有住房，售房單位按售房款的15%(高層20%)繳交，購房人按購房成本價的1%繳交。屬于集資建房的，購房人按照1998房改房政策繳交維修基金。

7、出租公有住房的，產(chǎn)權(quán)人應按上年實收租金的２０％繳交維修基金；

8、開發(fā)建設單位自用、出租商品房的，開發(fā)建設單位應按照《辦法》第八條第（二）項規(guī)定，比照本開發(fā)建設項目同類房屋售房款的2％(多層)或3%（高層）繳交維修基金。

三、維修基金繳交方式

(一)維修基金繳交時間、地點

1、商品房、經(jīng)濟適用房繳交人應在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證前到市房地產(chǎn)交易登記中心繳交維修基金；

2、已購公有住房、集資建房的售房單位，應在辦理房屋過戶登記前到市物業(yè)辦繳交維修基金；

3、拆遷實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋產(chǎn)權(quán)人、開發(fā)建設單位等，應在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證前到市房地產(chǎn)交易登記中心繳交維修基金。

(二)繳交維修基金應提供的資料

1、商品房、經(jīng)濟適用住房、拆遷實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換房

(1)《南京市商品房買賣契約》；

(2)《南京市城市房屋拆遷補償安置協(xié)議

（二）》；

(3)經(jīng)濟適用住房批復；

(4)1997年1月1日前簽訂《契約》、《協(xié)議》，且房屋已交付使用的，還應提供工程竣工驗收證明。

2、已購公有住房、集資建房

(1)《南京市已購公有住房維修基金測算表》；

(2)《南京市公有住房出售審批表》；

(3)《南京市出售公有住房價格評估測算表》；

(4)《公有住房售房款繳存單》；

(5)集資建房的批復。

3、開發(fā)建設單位自用、出租房

(1)立項批復；

(2)國有土地使用證；

(3)房屋權(quán)屬登記備案證明。

(三)維修基金繳交程序

1、商品房、經(jīng)濟適用住房、拆遷實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換房、開發(fā)建設單位自用、出租房維修基金繳交程序

(1)繳交人按要求辦結(jié)交易、產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并領(lǐng)取《南京市房產(chǎn)登記收費通知單》；

(2)繳交人憑《南京市房產(chǎn)登記收費通知單》（如需要還應提供《南京市商品房買賣契約（副本）》）在繳存窗口足額繳交維修基金，并取得《南京市物業(yè)維修基金繳款憑證》。

2、已購公有住房、集資建房維修基金繳交程序

(1)售房單位按要求填寫《南京市已購公有住房維修基金測算表》；

(2)售房單位將《南京市已購公有住房維修基金測算表》、房改辦已審核的《南京市公有住房出售審批表》、《南京市出售公有住房價格評估測算表》以及《公有住房售房款繳存單》三聯(lián)單交市物業(yè)辦核驗；

(3)售房單位持審核過的《南京市已購公有住房維修基金測算表》在物業(yè)辦繳存窗口足額繳交維修基金，并取得《南京市物業(yè)維修基金繳款憑證》。

四、開設帳戶的條件和程序

(一)開設帳戶的條件

1、物業(yè)管理區(qū)域界定清楚，且經(jīng)市、區(qū)物業(yè)行政主管部門確認；

2、維修基金已按規(guī)定繳交；

3、售房單位已按房改政策建立維修基金。

(二)開設帳戶的程序

1、售房單位、業(yè)主委員會或委托的物業(yè)管理企業(yè)向市物業(yè)辦提交開戶申請書，并附業(yè)主委員會成立登記確認表、業(yè)主委員會委托書及物業(yè)管理服務合同；

2、提交業(yè)主分戶清冊（業(yè)主分戶清冊格式由市物業(yè)辦統(tǒng)一印制）；

3、市物業(yè)辦審核后，出具開戶證明；

4、憑開戶證明和有關(guān)印鑒(業(yè)主委員會財務專用章和業(yè)主委員會正、副主任印鑒)到指定銀行辦理開戶手續(xù)。名稱為XX業(yè)主委員會維修基金財務專用章，印章尺寸為4厘米×4厘米；正、副主任印鑒尺寸為1.7厘米×1.7厘米；字體均為正楷。

五、維修基金的使用

維修基金為業(yè)主所有。管理實行專戶儲存、政府監(jiān)管、規(guī)范使用的原則。

維修基金只能用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的中修、大修、更新、改造項目，不得挪作他用；保修期滿后的小修和日常維護費用不從維修基金中列支，已實行物業(yè)管理的，從物業(yè)管理費中列支，未實行物業(yè)管理的由相關(guān)受益產(chǎn)權(quán)人按各自建筑面積比例均攤。

維修基金按幢建帳，核算到戶。

六、維修基金使用范圍

1、凡產(chǎn)權(quán)不屬該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共有的，由其產(chǎn)權(quán)單位（人）或主管部門負責維修養(yǎng)護。

2、具體維修基金使用范圍見附件。

3、附件未涉及的，由市物業(yè)辦負責解釋。

七、維修基金申請使用的條件和程序

(一)申請使用必須具備以下條件

1、物業(yè)維修基金足額歸集到位，維修項目符合維修基金使用范圍；或符合維修基金使用范圍，且有部分物業(yè)維修基金已歸集到位，部分未歸集到位但已明確維修費用分攤標準并籌集存入維修基金專戶；

2、共用部位、共用設施設備保修期屆滿后；

3、房屋共用部位、共用設施設備的中修、大修、更新、改造，業(yè)主委員會成立前，售房單位已事先征詢相關(guān)業(yè)主的書面同意；業(yè)主委員會成立后，涉及一幢樓業(yè)主的，已事先征詢相關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會的書面同意；涉及物管區(qū)域全體業(yè)主的，已事先征詢業(yè)主委員會的書面同意，且業(yè)主委員會書面意見經(jīng)業(yè)主（代表）大會批準或授權(quán)；

4、出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標準規(guī)定必須維修的情形，物業(yè)行政主管部門可責成產(chǎn)權(quán)人及管理單位負責實施，其基金支出按物業(yè)管理區(qū)域的相關(guān)業(yè)主各自擁有房屋建筑面積比例共同承擔。

(二)申請使用的程序

1、售房單位或受委托管理單位(下稱“使用單位”)向市物業(yè)辦提交維修基金使用申請表和房屋及設施設備維修基金使用預算計劃書；

成立業(yè)主委員會的，使用單位應于每年12月底前向業(yè)主委員會提出下維修計劃和基金預算，經(jīng)業(yè)主委員會書面同意加蓋業(yè)主委員會公章；

業(yè)主委員會應在收到計劃和預算后15日內(nèi)做出書面答復，逾期視為不同意。列入維修基金使用范圍的急修項目，物業(yè)管理企業(yè)應書面請示業(yè)主委員會，業(yè)主委員會應在24小時之內(nèi)答復，逾期視為不同意；

2、提交業(yè)主分戶清冊，房改房售房單位還應提供房屋權(quán)屬證明等；

3、市物業(yè)辦受理后7日內(nèi)審核完畢，急修項目特事特辦并簽署意見，按核定預算經(jīng)費的70%預撥費用；

4、使用單位憑市物業(yè)辦開具的維修基金使用憑證到承辦銀行辦理劃款手續(xù)；

5、維修工程項目竣工后，使用單位憑已批準的維修基金使用申請表、維修工程合同、維修決算、維修工程項目費用結(jié)算發(fā)票、維修項目受益業(yè)主反饋表并加蓋業(yè)委會印章，到市物業(yè)辦辦理余額基金劃撥手續(xù)。

八、維修基金分攤辦法

(一)維修基金的分攤

1、房屋的共用部位發(fā)生自然損壞，包括同幢或同單元業(yè)主共同使用的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋瑧敉鈮γ妗㈤T廳、樓梯間、走廊通道等，基金支出由同幢或同單元房屋內(nèi)全體業(yè)主按各自擁有房屋建筑面積分攤。

2、已納入建設成本的共用設施設備發(fā)生自然損壞，包括上下水主立管道、落水管、煙道、水箱、電梯、天線、照明、供電線路、暖氣線路、加壓水泵、鍋爐、消防和安全設施等，基金支出由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)業(yè)主或本幢相關(guān)業(yè)主按各自擁有房屋建筑面積分攤。

3、已納入建設成本的其他共用設施設備發(fā)生自然損壞，包括道路、綠地、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋，基金支出由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主按各自擁有房屋建筑面積分攤。

4、同一物業(yè)未繳交維修基金的業(yè)主，其應承擔的維修費用，由業(yè)主委員會籌集。

(二)維修基金分攤使用比例

維修基金本金以按規(guī)定足額繳存的為基數(shù)，最高只能使用其基數(shù)的70%。分攤到戶后，部分業(yè)主使用本金70%還不敷維修費用的，由業(yè)主委員會及時續(xù)籌，續(xù)籌維修基金標準由業(yè)主委員會按業(yè)主擁有的房屋建筑面積比例制定，并提交業(yè)主(代表)大會通過。原則上相關(guān)業(yè)主續(xù)籌后的維修基金余額不得少于其首次應繳的維修基金額。續(xù)籌標準自大會通過之日起7日內(nèi)報市物業(yè)辦備案，并將續(xù)籌基金繳至市物業(yè)維修基金專戶。

維修基金分攤使用具體比例見下表：

使用年限

房屋等級 10年 20年 30年 40年 50年

鋼結(jié)構(gòu) 10% 50% 70% 續(xù)籌 續(xù)籌

鋼混結(jié)構(gòu) 20% 50% 70% 續(xù)籌 續(xù)籌

混合結(jié)構(gòu) 10% 30% 50% 70% 續(xù)籌

磚木結(jié)構(gòu) 15% 20% 25% 45% 70% 其 它 15% 25% 35% 45% 70%

九、維修基金的帳務管理

(一)維修基金實行兩級帳戶管理體系。一級帳戶為市物業(yè)辦主賬戶,用于維修基金的繳存、使用、結(jié)息、增值等帳務管理活動；二級帳戶為業(yè)主委員會或售房單位輔助帳戶，用于具所轄維修基金的使用；

(二)開設帳戶后，業(yè)主委員會、已實施物業(yè)管理的售房單位應將維修基金的輔助帳務委托物業(yè)管理企業(yè)代管，并在物業(yè)管理服務合同中約定。維修基金本金應按幢建立帳冊，記帳到戶。物業(yè)管理企業(yè)應將已使用物業(yè)維修費用的情況按幢登記，定期公布； 未實施物業(yè)管理的售房單位可自行管理帳務。

(三)業(yè)主委員會、售房單位或委托管理單位應當每季與市物業(yè)辦核對維修基金帳目并將下列情況每年向全體業(yè)主公布一次：

1、維修基金繳交、使用和結(jié)存的金額；

2、發(fā)生維修、更新的項目和費用及按戶分攤情況；

3、維修基金的其他情況。

(四)承辦銀行應當每月向市物業(yè)辦、業(yè)主委員會、售房單位打印維修基金帳戶對帳單。

(五)市物業(yè)辦每年向業(yè)主委員會或使用單位打印維修基金匯總數(shù)據(jù)余額單和利息憑證。

十、有關(guān)問題的補充說明

1、維修基金實行以一個物業(yè)管理區(qū)域為單位、統(tǒng)一管理的原則。已購公有住房維修基金須納入所在物業(yè)管理區(qū)域的，售房單位應遵守此原則，先按首次繳交標準對已購公有住房維修基金分攤到戶，并將相關(guān)購房人的維修基金從本單位剝離。剝離后的維修基金，納入物業(yè)管理區(qū)域統(tǒng)一管理，其使用申請、增值申請等日常業(yè)務不再由售房單位負責，轉(zhuǎn)由業(yè)主委員會負責。

2、電梯維修問題在《南京市電梯維修基金管理辦法》未出臺之前,仍按寧政發(fā)[2000]8號文件規(guī)定執(zhí)行。

3、高層樓宇（含小高層）或多層設有電梯的業(yè)主，不論其使用電梯否，所有購房人均按售房款的3%繳交,維修基金繳交標準不予區(qū)分。

4、高層樓宇附有裙樓的，裙樓檐高20m以上的(含20m)或裙樓檐高雖低于20m，但設有電梯的，其維修基金繳交標準按高層標準執(zhí)行，20m以下沒有電梯的按多層標準執(zhí)行。

5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，經(jīng)營性車庫和產(chǎn)權(quán)面積之外的地下室，維修費用由使用人承擔，不在維修基金列支范圍。

6、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，經(jīng)批準設置的經(jīng)營性設施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，應當將收益的30%用于補貼物業(yè)管理公共服務費，收益的70%納入維修基金，合同另有約定的除外。

7、購房人在《南京市商品房買賣契約》中的申報面積與產(chǎn)權(quán)備案證或購房價款的票據(jù)不符的，應在原契約中增加補充條款，予以明確；申報面積與房屋所有權(quán)證面積不符的，以房屋所有權(quán)證面積為準。

8、購房人簽約時間及實施購買行為均在2000年5月1日之前，因更名等原因需重新簽訂契約的，維修基金依然按原契約簽訂時的政策執(zhí)行。

9、對于已辦理房屋交易過戶手續(xù)，或已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，如開發(fā)建設單位未繳納維修基金，應按政策規(guī)定予以追繳。對欠繳單位，房管機關(guān)將暫停辦理其產(chǎn)權(quán)初始登記手續(xù)，其非市政拆遷項目，暫停拆遷許可證的審批，對在建工程或項目，暫停預售（銷售）許可證的審批。屬于個人應繳未繳的，可由業(yè)主或其配偶申請將自己名下存儲的公積金用于支付，若公積金已使用或用于購房作貸款按揭的，則按其擁有的房屋建筑面積比例予以分攤籌措。

10、已購公有住房維修基金未歸集到已購公有住房維修基金專戶的，有特殊困難的售房單位可申請用單位售房款支付維修基金，售房款已使用完或?qū)⒕S修基金挪作它用的，原售房單位應予以補交。

11、因購房人終止契約、拆遷或其他不可抗力的因素造成房屋滅失的，業(yè)主可持本人身份證件、開發(fā)建設單位證明及退房價款發(fā)票、注銷契約（或房地產(chǎn)權(quán)證）的證明、拆遷協(xié)議和業(yè)主委員會(或售房單位)的證明，到市物業(yè)辦辦理維修基金退款手續(xù)。

12、因房屋滅失辦理維修基金退款手續(xù)時，本金未使用過的，應將購房人繳交的本金退給購房人；若已動用過本金的，則退余額部分。

13、單位購買的商品房，已按規(guī)定繳交維修基金的，向職工出售時，產(chǎn)權(quán)單位不再繳交，購房職工仍按房改規(guī)定繳交原產(chǎn)權(quán)單位。

14、已購公有住房上市后，其共用部位、共用設施設備的維修管理責任單位以及維修基金管理方式不變，買賣雙方與責任單位辦理戶名變更手續(xù)。單位繳存的維修基金不予返還。賣方個人原繳交的維修基金本金或余額不予退還，隨房屋產(chǎn)權(quán)同時過戶，由買方向賣方支付此項費用。

15、商品房二次上市后，原繳維修基金余額隨房屋產(chǎn)權(quán)同時過戶，由買方向賣方支付此項費用。

16、換購已購公有住房的，分別按不同購房的房改政策規(guī)定計算維修基金。原購房的單位維修基金轉(zhuǎn)入現(xiàn)購房，換購單位繳納現(xiàn)購房單位維修基金的不足部分；由換購單位退還購房人原購時繳交的個人維修基金，同時購房人繳納現(xiàn)購房個人維修基金。

17、在寧省級單位的房改房維修基金，執(zhí)行統(tǒng)一政策，單獨管理。

附：《南京市物業(yè)維修基金使用范圍》。

附件

南京市物業(yè)維修基金使用范圍

第一部分 房屋共用部位共用設施維修基金使用范圍

（一）房屋本體：

拆換加固受損房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋謴统休d能力。

修繕屋面滲漏部位（超過整幢屋面面積20%以上），重鋪、新?lián)Q隔熱板。

整體修繕戶外墻面、頂棚、踢腳線、外檐、雨篷抹灰層或塊料面層。整體修繕公共部位樓地面面層。

玻璃幕墻整體灌注結(jié)構(gòu)膠，更換變形鋁合金框架、損壞玻璃。（鋁塑板墻面參照執(zhí)行）

戶外走廊通道、樓梯間、門廳、地下室門窗整體修換。

（二）公建配套：

1、道路（路幅寬7米以下）：整體修復路面、路牙。

2、綠地：經(jīng)驗收投入使用一年后，原有綠地率下降30%的，進行補栽、補植。

3、公益性文體設施（亭廊、臺、池、雕塑、游樂場、健身設施等）：經(jīng)驗收投入使用三年后，設施自然損壞需修換的。

第二部分 共用設備維修基金使用范圍

（一）垂直電梯

1、機房部分：

1）曳引機組：更換電動機定子、轉(zhuǎn)子、軸承；減速器軸承、蝸桿、從動軸。

2）限速安全系統(tǒng)：更換限速器、安全鉗、漲緊輪。3）控制屏：更換主控板、勵磁板、電源板。

4）選層器：整體更換。

5）終端保護裝置：更換上、下極限杠桿、鋼絲繩、鋼絲繩漲緊裝置。

2、井道部分：

1）轎廂、轎架：更換轎廂、操縱箱（內(nèi)召）、超滿載裝置、安全鉗。

2）自動門機構(gòu)：更換轎門安全觸板、開關(guān)門電機。

3）導軌：更換變形損壞部件。

4）導靴：整體更換。

5）曳引鋼絲繩：全部更換。

6）對重：更換導靴。

7）緩沖器：更換緩沖彈簧或活塞。

3、廳站部分：

1）召喚按鈕箱（外召）：各層全部更換。

2）層樓指示器：各層燈具、線路全部更換。

（二）中央空調(diào)

1、空調(diào)壓縮機部份：

1）活塞式壓縮機：更換氣缸套、蓋，更換活塞、氣閥、連桿襯套、軸瓦、軸封器、截止筏，更換油泵泵體、齒輪、轉(zhuǎn)子、軸承，更換聯(lián)軸器柱銷、檔圈、傳動組。

2）離心式壓縮機：更換電動機、主軸、工作葉輪組件、軸承、進口導葉。

3）螺桿式壓縮機：更換轉(zhuǎn)子、平衡活塞、軸承、卸載滑筏。

2、中央空調(diào)給水：更換鈉離子交換器、各類水泵、膨脹水箱、Φ150以上（含Φ150）管道、閥門、過濾器，修換電機繞組、絕緣。

3、冷凝器：更換閥門、管道。

4、蒸發(fā)器：更換閥門，修換殼管、盤管。

5、膨脹閥：更換。

6、控制系統(tǒng)：更換主控板。

7、輔助設備：更換油分離器、貯液器、過濾器、電磁閥、壓力控制器、油壓差控制器、冷卻塔外殼及通風機。

8、風機盤管：更換風機、盤管。

9、新風及變風量機組：更換風機、電動機、表冷器、控制箱。

10、雙效溴化鋰吸收式機組：更換各類泵及電機，修換發(fā)生器、吸收器、引射器、U型管、換熱器、蒸發(fā)器、冷凝器。

11、通風設備：整體更換風機、風扇、散流器、除塵器。

（三）鍋爐

1、爐體：整體更換下降管、水冷壁、耐火磚爐墻、爐膽、煙管。

2、水處理設備：更換水泵，陰、陽離子交換器。

3、燃煤爐燃燒器：修換齒輪變速箱、風機、出渣機、爐排。

4、燃油、燃氣爐燃燒器：修換風機、氣泵、油泵、霧化器、電磁閥、調(diào)節(jié)閥，油咀。

5、供熱設備：更換分汽缸、換熱器。

（四）電氣系統(tǒng)

1、強電：

（1）高壓柜：更換各類柜體、儀表，修換斷路器、隔離開關(guān)、負荷開關(guān)、操縱機構(gòu)、互感器、熔斷器、避雷器、接地開關(guān)、手車及機械閉鎖電器連鎖。

（2）變壓器：更換冷卻風扇、控制箱、柜體、溫度指示儀、絕緣油，修換繞組、絕緣、油枕、散熱片。

（3）低壓電器：電動機整機更換（5kw以上），轉(zhuǎn)子、定子繞組修換（10kw以上），更換蓄電池、不間斷電源，更換各類柜體、儀表，修換斷路器、開關(guān)及接觸器（100A以上）、互感器、隔離器、電容器，整體更換配電箱、控制箱、照明箱，全部更換照明燈具、線路、插座。

2、弱電：

1）電話通訊：修換各類型程控交換機，更換交接箱、中繼箱。

2）廣播音響：更換全部音箱、揚聲器、音響布線。

3）電視系統(tǒng)：修換衛(wèi)星拋物面天線、接受機，全部更換同軸電纜分配箱。

4）火災報警：修換區(qū)域報警、集中報警控制器，全部更換探測器、報警器。

5）安保監(jiān)控：更換電視監(jiān)控控制臺、監(jiān)視器（多畫面），小區(qū)周邊防范的遠紅外探頭（5米以上）和彩色攝像頭（多方位、多焦距），修換入侵報警系統(tǒng)。

6）綜合布線系統(tǒng)：整體更換配線箱、交接箱、電纜、光纜，全部更換適配器。

（五）消防設備：

1、整體更換防火卷簾，更換防火門、防排煙風機、排煙防火閥。

2、消防給水：修換消防泵，更換接合器，整體更換消防栓箱，全部更換噴淋裝置，整體翻修水池，更換Φ150以上（含Φ150）管道、閥門。

（六）給排水：

1、生活給水：整體翻修水池、水箱，更換水泵、電機、液位控制器、氣壓水罐、Φ150以上（含Φ150）管道、閥門，水泵維修需解體更換葉輪、泵軸。

2、排水設備：全部更換排水管、水封，整體更換管道，翻新化糞池、窨井、檢查井、雨水井，更換動力、有源化糞池動力設備。

（七）質(zhì)量要求：

設備在修復后必須達到完好。按其出廠標準，總體各項性能指標達到原產(chǎn)品標準的90%以上，正常運轉(zhuǎn)能耗不得高于原產(chǎn)品標準的110%。必要時，由行業(yè)主管部門或技術(shù)監(jiān)督部門進行測試

第四篇：物業(yè)維修基金使用范圍

物業(yè)管理師考試經(jīng)營管理資料：物業(yè)維修基金使用范圍

2010-9-17 14:13 來源于網(wǎng)絡 【大 中 小】【打印】【我要糾錯】

第一部分 房屋共用部位共用設施維修基金使用范圍

（一）房屋本體：

拆換加固受損房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂

等），恢復承載能力。

整體修繕戶外墻面、頂棚、踢腳線、外檐、雨篷抹灰層或塊料面層。整體修繕公共部位

樓地面面層。

玻璃幕墻整體灌注結(jié)構(gòu)膠，更換變形鋁合金框架、損壞玻璃。（鋁塑板墻面參照執(zhí)行）

戶外走廊通道、樓梯間、門廳、地下室門窗整體修換。

（二）公建配套：

1、道路（路幅寬7米以下）：路面破損50%以上，整體修復路面、路沿。

2、綠地：經(jīng)驗收投入使用一年后，原有綠地率下降30%的，進行補栽、補植。

3、公益性設施（休閑椅凳、垃圾桶、亭廊、臺、池、雕塑、游樂場、健身設施等）：經(jīng)驗收投入使用三年后，設施自然損壞需修換的。

4、小區(qū)圍墻及大門：因自然損壞影響安全和使用需要整體修繕、更新的。

第二部分 共用設備維修基金使用范圍

（一）垂直電梯

1、機房部分：

1）曳引機組：更換電動機定子、轉(zhuǎn)子、軸承；減速器軸承、蝸桿、從動軸。

2）限速安全系統(tǒng)：更換限速器、安全鉗、漲緊輪。

3）控制屏：更換主控板、勵磁板、電源板。

4）選層器：整體更換。

5）終端保護裝置：更換上、下極限杠桿、鋼絲繩、鋼絲繩漲緊裝置。

2、井道部分：

1）轎廂、轎架：更換轎廂、操縱箱（內(nèi)召）、超滿載裝置、安全鉗。

2）自動門機構(gòu)：更換轎門安全觸板、開關(guān)門電機。

3）導軌：更換變形損壞部件。

4）導靴：整體更換。

5）曳引鋼絲繩：全部更換。

6）對重：更換導靴。

7）緩沖器：更換緩沖彈簧或活塞。

3、廳站部分：

1）召喚按鈕箱（外召）：各層全部更換。

2）層樓指示器：各層燈具、線路全部更換。

第五篇：物業(yè)維修基金管理制度

物業(yè)維修基金管理制度

第1章總則 第1條目的

為規(guī)范物業(yè)維修基金的收取、管理、使用工作，特制定本制度。第2條適用范圍

本制度適用維修基金的收取、管理和使用。第3條維修基金的使用范圍

1.公用設施維修基金的使用范圍：小區(qū)內(nèi)的道路、小區(qū)內(nèi)的路燈、小區(qū)內(nèi)園林綠化地、小區(qū)內(nèi)的地下排水管、小區(qū)內(nèi)的文化體育場所、小區(qū)內(nèi)的停車場及其他公用設施。

2.房屋本體維修基金的使用范圍：房屋的承重墻的結(jié)構(gòu)部位、抗震結(jié)構(gòu)部位、墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、電梯、機電設備、本體消防設施、公共天線、本體上下水共用管道、共用防盜監(jiān)控設施及其他房屋本體共用部分。

第2章維修基金的管理控制 第4條維修基金的收取

1.開發(fā)商在工程竣工驗收后，按小區(qū)建設總投資的2％計算公用設施維修基金。公用設施維修基金將一次性劃撥到區(qū)住宅管理部門的專用賬戶上。

2.房屋本體維修基金的收取。公司財務部在小區(qū)住宅保修期滿以后開始計收房屋本體維修基金。由財務部會計編制住戶下月的“房屋本體維修基金應收明細表”，客戶服務部人員在規(guī)定時間內(nèi)進行收取。

3.維修基金不足時，可由財務部編制籌集方案報業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會征集。第5條維修基金的保管

1.維修基金在房屋交付使用后，業(yè)主委員會成立前，一般由政府主管部門代管。業(yè)主委員會成立后，經(jīng)業(yè)主委員會同意，可以交物業(yè)管理公司代管。

2.公用設施、設備維修基金一般每個小區(qū)設立一個專用賬戶，本體維修基金則按每棟樓宇設置一個專用賬戶。

3.公用設施維修基金的管理。

（1）公用設施的維修基金由物業(yè)管理公司設立專門賬戶管理，物業(yè)管理公司無權(quán)干涉業(yè)主委員會對基金的正常使用，但有權(quán)嚴格按使用審批程序?qū)彶闊o誤后支出。

（2）小區(qū)業(yè)主或其他相關(guān)人員及單位，如果對公用維修基金的收支賬目有疑問，可向業(yè)主委員會、管理公司或下屬管理處提出質(zhì)詢。

4.房屋本體維修基金的管理。

（1）房屋本體維修基金以房屋每棟為單位設立專門賬戶管理，并設立專用賬號存儲各棟物業(yè)的本體維修基金。

（2）經(jīng)辦人憑房屋本體維修基金支出的原始憑據(jù)，按企業(yè)的“費用審核報銷作業(yè)規(guī)程”中的相關(guān)規(guī)定到財務部辦理報銷手續(xù)。

（3）財務部會計將房屋本體維修基金的報銷單據(jù)根據(jù)企業(yè)的“會計核算作業(yè)規(guī)程”中的相關(guān)規(guī)定進行賬務處理。

（4）如果小區(qū)內(nèi)的日常小修超過了房屋本體維修基金的比例，則應經(jīng)過業(yè)主委員會或所需進行維修的單棟房屋的50％以上的業(yè)主同意，將超出的部分在下房屋本體維修基金的小修費里沖抵，或經(jīng)業(yè)主委員會決定提高本體基金標準來彌補。

（5）小區(qū)內(nèi)的業(yè)主、其他相關(guān)單位或個人如對房屋本體維修基金的收支存有疑問，可以向業(yè)主委員會查詢，向公司財務部查詢，管理處接到咨詢后應認真予以解釋。

第6條維修基金的使用

1.公用設施維修基金的使用程序。

（1）提出使用申請。物業(yè)公司需要使用公用設施維修基金時，應向小區(qū)業(yè)主委員會提供相關(guān)材料進行申請。材料包括以下內(nèi)容。

①公司總經(jīng)理簽字并加蓋公司用章的使用申請。②相關(guān)項目的有關(guān)圖紙、預算資料。③施工承接單位或人員資質(zhì)資料。

（2）業(yè)主委員會審議。小區(qū)業(yè)主委員會在接到公用設施維修基金的使用申請后在規(guī)定日期內(nèi)召集業(yè)主大會進行審議。

（3）如果業(yè)主大會不同意使用公用設施維修基金，而物業(yè)公司認為有充足理由的，應根據(jù)不同意的意見進行整改，再次申請。

（4）業(yè)主委員會可以對使用維修基金的工程項目的施工質(zhì)量及材料消耗等進行監(jiān)控，并按工程要求進行驗收。

2.房屋本體維修基金的使用。

物業(yè)公司收取的房屋本體維修基金原則上×％用于房屋本體公用部位的日常維修和零星小修，×％用于房屋本體公用部位的中修以上維修工程，特殊情況可另行處理。在確實需要使用時應按以下程序執(zhí)行。

（1）向業(yè)主委員會提交資料。管理公司因需要進行中修以上的維護工程時，應向業(yè)主委員會提供下列資料。

①公司總經(jīng)理簽名的申請計劃。②項目的預算資料。③其他相關(guān)資料。

（2）經(jīng)業(yè)主委員會審議。經(jīng)審議，如業(yè)主管理委員或該棟50％的業(yè)主不同意，而公司或下屬管理處認為有足夠理由實施該項工程的，公司或下屬管理處可向小區(qū)住宅管理部門申請，經(jīng)管理部門核定后實施；如果業(yè)主委員會或該棟50％的業(yè)主書面同意，管理公司或下屬管理處應按計劃執(zhí)行該項工程。

（3）年底制訂基金使用計劃及預算并予以公告。公司財務部應在每年12月31日前，向業(yè)主委員會提交下一房屋本體維修基金的使用計劃及預算，在業(yè)主委員會審批同意后應在公告欄予以公告，讓全體業(yè)主知曉。

第3章物業(yè)維修基金資料的保管

第7條應在每月月末將本月物業(yè)維修基金的發(fā)生憑據(jù)匯總、記賬并按“會計核算作業(yè)規(guī)程”中的相關(guān)規(guī)定進行賬務處理。第8條財務部經(jīng)理對物業(yè)維修基金的財務資料進行審核，確認無誤后，加密后在財務部保存。

第4章附則

第9條本制度已通過物業(yè)公司及業(yè)主委員會審批，自頒布之日起實施。