第一篇：山東省維修資金管理辦法-2015

山東省住宅專項維修資金管理辦法

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第一章 總 則

第一條 為了加強對住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的正常使用和維修，維護維修資金所有者的合法權益，根據有關法律、法規、規章的規定，結合本省實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本省行政區域內商品住宅、售后公有住房維修資金的交存、使用、管理和監督。

第三條 本辦法所稱的維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、樓宇對講、綠地、道路、圍墻、監控設施、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四條 維修資金實行屬地化統一管理，堅持專戶存儲、業主共有、共同決策、政府監督的原則。

第五條 省住房城鄉建設主管部門會同省財政部門負責對全省維修資金的指導和監督工作。

設區的市、縣（市、區）物業主管部門會同同級財政部門負責本行政區域內維修資金的指導和監督工作。

第六條 出售公有住房的維修資金，應當在完成核對后，由財政部門或者其他管理部門劃轉到當地物業主管部門進行統一管理。

第七條 業主大會成立前，維修資金由物業主管部門代行管理。業主大會成立后，根據業主大會決議，選擇代行管理或者自行管理。

 業主大會選擇自行管理維修資金的，應當接受物業主管部門的管理和監督，在物業主管部門招標選定的銀行設立維修資金專戶。

第八條物業主管部門應當建立公開電話、網站，開發使用維修資金業務網絡平臺、業主表決系統、移動終端APP等信息化媒介，接受社會投訴監督，提高維修資金管理效率。第二章 交 存

第九條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅物業的業主，應當按照本辦法的規定交存維修資金。

第十條 商品住宅、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5％至8％。市、縣物業主管部門應當根據當地實際情況，在本辦法規定的范圍內合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額，并適時調整。交存標準公布前應當報上一級物業主管部門備案。

出售公有住房的，售房單位按照多層住宅不低于售房款的20％、高層住宅不低于售房款的30％，從售房款中一次性提取維修資金；業主按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金,每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額為當地房改成本價的2%。

第十一條 商品住宅的業主應當在辦理住宅交付手續前，一次性足額交存首期維修資金。

截至竣工交付尚未售出的住宅，由建設單位交存首期維修資金。實行商品房預售資金監管的，建設單位應當交納的維修資金可從監管的預售資金中劃轉。

第十二條 未按照本辦法規定交存首期維修資金的，建設單位不得向業主交付房屋，產權登記部門不予受理產權登記申請。

第十三條 物業主管部門應當在商業銀行開立維修資金專戶。資金專戶下設房屋賬戶和公共賬戶。

（一）房屋賬戶主要用于儲存業主、建設單位交存的維修資金，按照物業管理區域設總賬，按房屋戶門號設分賬。

（二）公共賬戶主要用于儲存公共收益劃轉的維修資金、房屋賬戶增值收益、業主大會或者業主共同決定轉入的其他資金，以及出售公有住房劃轉的維修資金，按照物業管理區域設總賬。儲存出售公有住房劃轉的維修資金，一個物業管

理區域內包含兩個以上原公有住房售房單位物業的，按其物業范圍設分賬。

第十四條 物業管理區域內的公共收益主要包括以下部分：

（一）利用物業管理區域內的共用部分、共用設施設備進行生產、經營、租賃等產生的收益。

（二）物業管理區域內共用設施設備報廢后的回收殘值。

（三）保修期滿后，建設單位因注銷，或者因違法被責令終止業務活動，或者反復維修仍未能解決相關物業共用部位、共用設施設備質量缺陷等原因無法退還的物業質量保修金。

第十五條 公共收益扣除業主委員會辦公和業主大會同意的其他經費后，其余部分用于交存維修資金，具體交存比例由業主大會決定，但不應低于公共收益總金額的60%。

第十六條 房屋賬戶內的維修資金余額不足首期交存額30％的，物業主管部門應當向相關業主發出續交通知，相關業主接到通知后應當及時續交。

第十七條 本辦法實施前，商品住宅已出售但未建立維修資金的，應當按本辦法的交存標準進行補建。

出售公有住房售房時未提取或者未足額提取維修資金的，售房單位應當按照規定補提；業主未交存的，應當按規定補交。第十八條 經業主大會決議，業主可以選擇一次性補交、續交維修資金，或者隨物業費逐月補交、續交。市、縣物業主管部門應當制定具體補交、續交標準和流程。

物業服務企業或者其他機構應當配合維修資金收取、交存等工作。由物業服務企業或者其他機構代收補交、續交維修資金的，應當將補交、續交維修資金及時劃轉維修資金銀行專戶。物業主管部門應當將物業服務企業劃轉補交、續交維修資金的情況納入其信用檔案管理。

第三章 使 用

第十九條 維修資金的使用分為計劃使用、一般使用和應急使用。

計劃使用是指采取一次投票集中表決多個計劃維修項目的使用方式；一般使用是指采取傳統方法一次投票表決一個維修項目的使用方式；應急使用是指采取應急程序事前不用表決、事后公示的使用方式。

業主表決方式可以采取常規表決，即經有利害關系的專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意，視為表決通過；也可以采用異議表決，即根據業主共同管理規約的約定，持不同意意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的，視為表決通過。

第二十條 涉及全體業主的維修項目和業主大會決定的其他維修項目，從公共賬戶列支，公共賬戶資金不足的，由全體業主或者有利害關系的業主，按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤；涉及部分業主的維修項目，從房屋賬戶列支，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

出現應急使用情況，需從房屋賬戶列支而房屋賬戶資金不足的，經業主委員會同意，可以先從公共賬戶中調劑墊付。

第二十一條 維修資金的計劃使用，主要適用于可以提前預見的，以延長物業使用壽命為主要目的的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造；可以一次表決不超過連續兩年的維修資金年度使用計劃。

第二十二條 申請維修資金計劃使用，由業主委員會或者其委托的物業服務企業，根據房屋和設施設備的使用年限、維修保養和損耗等情況，編制維修資金年度使用計劃，經業主大會決定或者者經有利害關系的業主表決同意后，連同有關材料報物業主管部門備案并組織實施。

第二十三條 按照維修資金使用計劃程序，業主委員會或者其委托的物業服務企業應當按照規定通過公開招標等方式，選聘具有相應能力的單位，簽訂維修服務合同，組織工程施工、驗收、造價決算等工作，并按照工程進度通知物業主管部門劃款。

第二十四條 市、縣物業主管部門應當制定房屋維護保養的技術規范和標準，引導規范房屋維修市場。物業主管部門應當編制并公布維修資金使用年度計劃格式文本。

設區的市、縣（市、區）物業主管部門可以定期公布推薦一批信譽好、能力強的維修企業。

第二十五條 維修資金的一般使用，適用于涉及全體或者部分業主的，臨時發生并需要在較短時間內完成的物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。

第二十六條 維修資金的一般使用程序，由物業服務企業接到業主報修或者發現問題后，進行現場核實，編制維修資金使用方案，經有利害關系的業主表決同意后，報物業主管部門審核并組織實施。

未聘請物業服務企業的，由業主委員會或者相關業主按照本辦法規定組織實施。

第二十七條 維修資金的應急使用，適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要立即進行的維修、更新和改造。

第二十八條 有下列情形之一的，可以啟動應急維修程序：

（一）物業管理區域內發生的屋面、外墻防水嚴重損壞；

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（二）電梯故障；

（三）消防系統故障；

（四）建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動；

（五）玻璃幕墻炸裂；

（六）排水管道爆裂；

（七）地下車庫雨水倒灌；

（八）其它可能造成人身安全事故的緊急情況。第二十九條 出現需應急維修情形時，物業服務企業應將有關情況報告業主委員會，經現場查驗確認后立即組織維修。

未聘用物業服務企業或者物業服務企業不履行組織維修責任的，由相關業主將有關情況報告業主委員會確認后組織維修。

第三十條 維修組織單位或者個人應當選聘具有相應能力的單位，進行應急維修的工程施工、驗收、造價決算等工作。物業主管部門應當按工程進度將所需維修費用劃至有關單位賬戶。

應急維修涉及電梯等特種設備和消防設施的，還應當由相應主管部門出具鑒定意見和驗收合格證明。

第三十一條 應急維修工程費用撥付后，維修組織單位或者個人應當將下列材料在小區內明顯位臵進行不少于5天的公示。

（一）維修、更新、改造方案；

（二）工程決算報告；

（三）工程驗收合格證明；

（四）涉及戶數和清冊、分攤方案；

（五）物業主管部門認為按照規定應該提交的其他材料。

第三十二條 相關業主在公示中提出異議的，由異議人與組織維修單位協商解決。協商不成的，異議人可依法向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第三十三條 因維修、更新、改造工程產生的鑒定和造價咨詢等費用應當計入維修、更新、改造成本。

組織維修單位可根據合同，在維修、更新、改造工程保修期內留存質量保證金。

第三十四條 下列費用不得從維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；

（二）依法應當由相關專業經營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺、庭院等部位的維修費用；

（四）因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的鑒定、修復費用；

（五）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的維修和養護費用。

第四章 監督管理

第三十五條 物業主管部門應當通過公開招標的方式選定商業銀行，作為專戶管理機構，并把資金保值增值、管理高效等指標列入招標依據。

第三十六條 經業主大會決議，業主自行管理維修資金的，業主委員會應當具備相應條件并向物業主管部門提交以下材料：

（一）維修資金自行管理申請表；

（二）業主大會同意自行管理維修資金的表決結果；

（三）維修資金管理方案；

（四）業主管理規約；

（五）參與財務管理的業主委員會成員或者聘用財務管理人員的財會專業技能的證明材料；

（六）業主委員會執行委員在所在地社區居委會任職的證明材料；

（七）物業主管部門認為必要的其他材料。

第三十七條 維修資金賬戶應當通過轉賬結算，不得支取現金。用于支付維修及更新、改造工程費用的維修資金只能支付到約定的單位賬戶中。

第三十八條 維修資金應當建立公示和查詢制度，接受業主對公共賬戶和房屋賬戶中維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第三十九條 物業主管部門在保證維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將維修資金用于定期組合存款、購買一級市場新發行的國債等，確保資金的安全和保值增值。

第四十條 房屋轉讓時，該房屋賬戶中結余的維修資金隨房屋所有權同時自動轉移。

第四十一條 房屋滅失的，業主交納的維修資金結余部分按照產權關系返還相應業主；出售公有住房售房單位提取的維修資金賬面余額返還售房單位，售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

第四十二條 維修資金的財務管理和會計核算，應當執行國家和省財政部門有關規定。

第四十三條 維修資金的收取、使用和管理，應當依法接受審計部門的審計監督。

第四十四條 收取維修資金，應當出具省級財政部門統一監制的財政票據。

第四十五條 省住房城鄉建設主管部門應當加強對各市物業主管部門資金歸集、使用、增值等工作的監督管理，具體辦法由省住房城鄉建設廳另行制定。

設區的市、縣（市、區）物業主管部門應當定期組織對所轄物業項目維修資金的使用情況進行核查。

第四十六條 惡意騙取、套用維修資金的單位和個人，或者因業主未按照規定補交、續交維修資金，導致延誤維修時機，給相關業主造成損失的，應當依法補償相關業主損失，并承擔法律責任。

第五章 附 則

第四十七條 在住宅物業管理區域內，單獨依法登記權屬的車庫（包括專用車庫和共用車庫內的車位）等其他非住宅物業，應當按照本辦法規定建立維修資金制度。

第四十八條 保障性住房按照規定實行維修資金制度。國有土地上房屋征收產權調換住房、城中村改造安臵住房、農村新型社區住宅和用于銷售的非單一業主的非住宅物業，參照本辦法規定建立維修資金制度。

第四十九條 未成立業主委員會的住宅小區，可以由社區居委會代行本辦法規定的業主委員會的職責。

第五十條 各地應當根據本辦法規定，結合當地實際，制定具體的實施辦法。

第五十一條 本辦法自2015年5月1日起施行，有效期五年。省住房城鄉建設廳、省財政廳下發的《山東省住宅物業專項維修資金管理辦法》（魯建房字〔2009〕38號）同時廢止。

第二篇：山東省住宅專項維修資金管理辦法

山東省住宅專項維修資金管理辦法

總則

第一條 為了加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據國家和省有關法律、法規、規章，結合本省實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本省行政區域內的住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督。

第三條 本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，主要包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，主要包括：電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四條 住宅專項維修資金實行屬地化管理，堅持專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

第五條 省住房和城鄉建設行政主管部門會同省財政部門負責全省住宅專項維修資金的指導和監督工作。

縣級以上地方人民政府房地產管理部門或者建設行政主管部門（以下統稱物業主管部門）會同同級財政部門負責本行政區域內住宅專項維修資金的指導和監督工作。

尚未結束房改的單位，其住宅專項維修資金管理工作由所在地的財政部門或者物業主管部門負責；已結束房改的單位及商品住宅的住宅專項維修資金管理工作，統一由當地物業主管部門負責。縣級以上地方人民政府物業主管部門下設的住宅專項維修資金管理機構（以下簡稱維修資金管理機構），具體負責管理商品住宅、已出售公有住房的住宅專項維修資金，保證資金安全、使用便利。第二章 交存

第六條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅物業的業主，應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。

第七條 商品住宅、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5％至8％。縣級以上地方人民政府物業主管部門應當根據當地實際情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額，并適時調整。

第八條 出售公有住房的，業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2％。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20％、高層住宅不低于售房款的30％，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

本辦法施行前已出售的公有住房，業主可以按照當時房改成本價的2％的比例補交，也可以根據購房面積，按照每年1-3元/平方米向物業服務企業交納住宅專項維修資金。

第九條 未成立業主大會或業主大會決定委托政府代為管理的，其住宅專項維修資金由維修資金管理機構代為統一管理。維修資金管理機構應當按規定委托所在地商業銀行，作為專戶管理銀行。開立住宅專項維修資金專戶，以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。開立公有住房住宅專項維修資金專戶，以售房單位設賬，按幢設分賬，其中，業主交存的，按房屋戶門號設分戶賬。

第十條 商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

已出售公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。物業服務企業應當在收到住宅專項維修資金之日起30日內，將代收的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

第十一條 未按照本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，產權登記部門不予受理產權登記申請。

第十二條 本辦法施行前，公有住房售房單位從售房款中提取并交存的住宅專項維修資金，已結束房改的，應當由單位劃轉至當地維修資金管理機構，實行專戶管理，按幢設立明細賬目。

第十三條 實行業主自主管理的，應當召開業主大會，經該物業管理區域內已入住面積且已入住戶數的比例達到三分之二以上的業主同意，由業主大會授權業主委員會負責住宅專項維修資金的日常管理。

業主大會應當在維修資金管理機構委托的所在地商業銀行，作為專戶管理銀行。開立住宅專項維修資金專戶，以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

業主大會應當按照住宅專項維修資金管理辦法、會計核算制度，設立業主明細賬目管理。

第十四條 業主委員會應當持業主大會決定及書面報告通知并報物業主管部門備案。對于符合移交條件的，維修資金管理機構應當將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額及有關賬目等移交業主委員會。

第十五條 業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30％的，應當及時續交。成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。未成立業主大會的，續交的具體管理辦法由設區的市物業主管部門會同財政部門負責制定。

第十六條 商品住宅已經出售但未建立住宅專項維修資金的，應當補建。具體補交方式由業主大會決定；未成立業主大會的，由物業管理區域內已入住面積且已入住戶數的比例達到三分之二以上的業主決定。

第十七條 公有住房已經出售但未建立住宅專項維修資金的，應當補建。由業主、售房單位按照本辦法第八條、第十條第二、三款規定補交。

第十八條 舊住宅區中有車位場地使用費等共有部分收益的，應當主要用于補充住宅專項維修資金。

第十九條 業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在地物業主管部門的監督。

第二十條 住宅專項維修資金的交存，專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的公有住房售房單位應當出具省級財政部門統一監制的財政專用票據。由市、縣物業主管部門統一向同級財政部門領購，專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位向市、縣物業主管部門領購。第三章 使用

第二十一條 住宅專項維修資金應當用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第二十二條 住宅專項維修資金的使用應當堅持方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第二十三條 住宅專項維修資金的支出由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

已出售公有住房與商品房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中，已出售公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。

第二十四條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房售房單位應

當按照尚未售出物業的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

第二十五條 住宅專項維修資金的使用按照以下程序辦理：

（一）物業服務企業應當根據業主、業主委員會或者社區居民委員會的意見及查勘結果，提出住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造計劃建議，制定維修和更新、改造方案。方案主要包括：

1、維修和更新、改造內容；

2、工程預算；

3、涉及戶數；

4、維修和更新、改造組織方式。

沒有聘請物業服務企業的，由相關業主、業主委員會或者社區居民委員會以及公有住房售房單位提出計劃建議，并在維修資金管理機構指導下，委托相關單位制定維修和更新、改造方案。

（二）維修和更新、改造方案應當經有利害關系的、已入住面積且已入住戶數的比例達到三分之二以上的業主書面同意，并在小區明顯位臵進行公示。

（三）物業服務企業或者相關單位、業主委員會應當到物業所在地維修資金管理機構辦理維修和更新、改造方案備案，并提交下列材料：

1、維修和更新、改造方案；

2、相關業主或者業主大會書面確認證明；

3、維修和更新、改造方案公示證明；

4、住宅專項維修資金賬面余額證明。

（四）維修資金管理機構審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知，專戶管理銀行將維修和更新、改造工程預算資金的70％劃轉至物業服務企業或者相關單位。

（五）物業服務企業或者相關單位組織實施維修和更新、改造方案。

（六）工程竣工后，物業服務企業或者相關單位應當組織相關業主、業主委員會或者社區居民委員會、施工企業及工程監理單位對工程質量進行驗收，并簽署驗收報告；業主委員會或者社區居民委員會，或者其委托的具有專業資質的社會中介機構應當對工程決算進行審核，并出具審核證明。維修資金管理機構對驗收報告和審核證明核實后，通知專戶管理銀行撥付應付費用的剩余款項。

第二十六條 物業服務企業或者相關單位可以采取公開招標或者邀請招標等方式選擇專業施工企業，并與中標的施工企業簽訂工程施工合同。

第二十七條 相關業主、業主委員會或者社區居民委員會可以委托物業服務企業或者相關單位聘請專業監理、鑒定單位對維修和更新、改造工程實施質量監理及鑒定，費用計入維修和更新、改造成本。

第二十八條 相關業主、業主委員會或者社區居民委員會以及公有住房售房單位可以委托專業中介機構對工程造價進行審核，費用計入維修和更新、改造成本。

第二十九條 發生危及房屋安全、電梯停運等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，由物業服務企業或者相關業主提出建議，經業主委員會或者社區居民委員會證明核實，維修資金管理機構向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知。物業服務企業或者相關業主未按規定及時實施維修和更新、改造的，維修資金管理機構可以組織代修，維修費用從相關業主、公有住房住宅專項維修資金中列支。

第三十條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；

（二）依法應當由相關專業經營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的修復費用；

（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的維修和養護費用。第四章 監督管理

第三十一條 維修資金管理機構、業主委員會和公有住房售房單位，應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業主、公有住房售房單位公布下列情況：

（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的余額；

（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；

（三）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。

第三十二條 住宅專項維修資金應當建立查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第三十三條 在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用于購買一級市場新發行的國債，并持有到期，確保資金的安全和保值增值。利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意；未成立業主大會的，應當經物業管理區域內已入住面積且已入住戶數的比例達到三分之二以上的業主同意。除本辦法規定的使用范圍外，不得利用住宅專項維修資金從事國債回購、證券、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

第三十四條 下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：

（一）住宅專項維修資金的存儲利息；

（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用設施設備經營所得收益，但業主大會另有決定的除外；

（四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值；

（五）罰款收入。

第三十五條 房屋轉讓時，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時轉移。

第三十六條 房屋滅失的，按照以下規定返還住宅專項維修資金：

（一）房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業主；

（二）公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金結余返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

第三十七條 住宅專項維修資金的財務管理和會計核算，應當執行國家和省財政部門有關規定。

第三十八條 住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。

第三十九條 住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照國家和省財政部門的有關規定執行，并接受財政部門的監督檢查。從辦法施行之日起，統一使用財政專用票據。第五章 法律責任

第四十條 違反本辦法規定，挪用住宅專項維修資金的，由物業主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

物業服務企業挪用住宅專項維修資金，情節嚴重的，除按前款規定予以處罰外，還應由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。物業主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級物業主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。財政部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級財政部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十一條 公有住房售房單位未按本辦法規定交存住宅專項維修資金或者分攤維修和更新、改造費用的，由物業主管部門會同同級財政部門責令限期改正。

第四十二條 開發建設單位未按本辦法規定分攤維修和更新、改造費用的，由物業主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。

第四十三條 物業主管部門或者財政部門違反本辦法規定的，由上一級行政機關責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

業主大會違反本辦法規定的，由物業主管部門責令改正。

第四十四條 對違反住宅專項維修資金專用票據管理規定的行為，按照《財政違法行為處罰處分條例》、《山東省財政票據管理辦法》的有關規定，嚴肅處理，并追究法律責任。

第四十五條 物業主管部門、維修資金管理機構、財政部門及其工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。第六章 附則

第四十六條 經濟適用住房、拆遷安臵住房應當按照商品住宅，實行住宅專項維修資金制度。

第四十七條 在一個物業管理區域內，凡單獨依法登記權屬的車庫（包括專用車庫和共用車庫內的車位）等其他非住宅物業，應當按照本辦法規定建立專項維修資金制度。

第四十八條 用于銷售的新建獨立非住宅物業，參照本辦法規定建立專項維修資金制度。第四十九條 各地應當根據本辦法規定，結合當地實際，制定具體的實施辦法。

第五十條 本辦法自2010年5月1日起施行。1999年5月13日省建委、省財政廳下發的《關于轉發建設部、財政部〈住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理辦法〉的通知》（魯建房字[1999]25號）同時廢止。

第三篇：2015年山東省住宅專項維修資金管理辦法

山東省住宅專項維修資金管理辦法 魯建發〔2015〕2號

山東省住房和城鄉建設廳

山東省財政廳 山東省民政廳

山東省機關事務管理局關于印發《山東省住宅專項維修資金管理辦法》的通知

魯建發〔2015〕2號

各市住房城鄉建委（建設局）、房管局、財政局、民政局、機關事務管理局：

《山東省住宅專項維修資金管理辦法》已經省政府常務會議審查同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。

山東省住房和城鄉建設廳

山東省財政廳

山東省民政廳

山東省機關事務管理局

2015年2月28日

山東省住宅專項維修資金管理辦法

第一章 總 則

第一條 為了加強對住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的正常使用和維修，維護維修資金所有者的合法權益，根據有關法律、法規、規章的規定，結合本省實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本省行政區域內商品住宅、售后公有住房維修資金的交存、使用、管理和監督。

第三條 本辦法所稱的維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、樓宇對講、綠地、道路、圍墻、監控設施、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四條 維修資金實行屬地化統一管理，堅持專戶存儲、業主共有、共同決策、政府監督的原則。

第五條 省住房城鄉建設主管部門會同省財政部門負責對全省維修資金的指導和監督工作。

設區的市、縣（市、區）物業主管部門會同同級財政部門負責本行政區域內維修資金的指導和監督工作。

第六條 出售公有住房的維修資金，應當在完成核對后，由財政部門或者其他管理部門劃轉到當地物業主管部門進行統一管理。

第七條 業主大會成立前，維修資金由物業主管部門代行管理。業主大會成立后，根據業主大會決議，選擇代行管理或者自行管理。

業主大會選擇自行管理維修資金的，應當接受物業主管部門的管理和監督，在物業主管部門招標選定的銀行設立維修資金專戶。

第八條 物業主管部門應當建立公開電話、網站，開發使用維修資金業務網絡平臺、業主表決系統、移動終端APP等信息化媒介，接受社會投訴監督，提高維修資金管理效率。

第二章 交 存

第九條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅物業的業主，應當按照本辦法的規定交存維修資金。

第十條 商品住宅、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5％至8％。市、縣物業主管部門應當根據當地實際情況，在本辦法規定的范圍內合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額，并適時調整。交存標準公布前應當報上一級物業主管部門備案。

出售公有住房的，售房單位按照多層住宅不低于售房款的20％、高層住宅不低于售房款的30％，從售房款中一次性提取維修資金；業主按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金,每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額為當地房改成本價的2%。

第十一條 商品住宅的業主應當在辦理住宅交付手續前，一次性足額交存首期維修資金。

截至竣工交付尚未售出的住宅，由建設單位交存首期維修資金。實行商品房預售資金監管的，建設單位應當交納的維修資金可從監管的預售資金中劃轉。

第十二條 未按照本辦法規定交存首期維修資金的，建設單位不得向業主交付房屋，產權登記部門不予受理產權登記申請。

第十三條 物業主管部門應當在商業銀行開立維修資金專戶。資金專戶下設房屋賬戶和公共賬戶。

（一）房屋賬戶主要用于儲存業主、建設單位交存的維修資金，按照物業管理區域設總賬，按房屋戶門號設分賬。

（二）公共賬戶主要用于儲存公共收益劃轉的維修資金、房屋賬戶增值收益、業主大會或者業主共同決定轉入的其他資金，以及出售公有住房劃轉的維修資金，按照物業管理區域設總賬。儲存出售公有住房劃轉的維修資金，一個物業管理區域內包含兩個以上原公有住房售房單位物業的，按其物業范圍設分帳。

第十四條 物業管理區域內的公共收益主要包括以下部分：

（一）利用物業管理區域內的共用部分、共用設施設備進行生產、經營、租賃等產生的收益。

（二）物業管理區域內共用設施設備報廢后的回收殘值。

（三）保修期滿后，建設單位因注銷，或者因違法被責令終止業務活動，或者反復維修仍未能解決相關物業共用部位、共用設施設備質量缺陷等原因無法退還的物業質量保修金。

第十五條 公共收益扣除業主委員會辦公和業主大會同意的其他經費后，其余部分用于交存維修資金，具體交存比例由業主大會決定，但不應低于公共收益總金額的60%。

第十六條 房屋賬戶內的維修資金余額不足首期交存額30％的，物業主管部門應當向相關業主發出續交通知，相關業主接到通知后應當及時續交。

第十七條 本辦法實施前，商品住宅已出售但未建立維修資金的，應當按本辦法的交存標準進行補建。

出售公有住房售房時未提取或者未足額提取維修資金的，售房單位應當按照規定補提；業主未交存的，應當按規定補交。

第十八條 經業主大會決議，業主可以選擇一次性補交、續交維修資金，或者隨物業費逐月補交、續交。市、縣物業主管部門應當制定具體補交、續交標準和流程。

物業服務企業或者其他機構應當配合維修資金收取、交存等工作。由物業服務企業或者其他機構代收補交、續交維修資金的，應當將補交、續交維修資金及時劃轉維修資金銀行專戶。物業主管部門應當將物業服務企業劃轉補交、續交維修資金的情況納入其信用檔案管理。

第三章 使 用

第十九條 維修資金的使用分為計劃使用、一般使用和應急使用。

計劃使用是指采取一次投票集中表決多個計劃維修項目的使用方式；一般使用是指采取傳統方法一次投票表決一個維修項目的使用方式；應急使用是指采取應急程序事前不用表決、事后公示的使用方式。

業主表決方式可以采取常規表決，即經有利害關系的專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意，視為表決通過；也可以采用異議表決，即根據業主共同管理規約的約定，持不同意意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的，視為表決通過。

第二十條 涉及全體業主的維修項目和業主大會決定的其他維修項目，從公共賬戶列支，公共賬戶資金不足的，由全體業主或者有利害關系的業主，按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤；涉及部分業主的維修項目，從房屋賬戶列支，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

出現應急使用情況，需從房屋賬戶列支而房屋賬戶資金不足的，經業主委員會同意，可以先從公共賬戶中調劑墊付。

第二十一條 維修資金的計劃使用，主要適用于可以提前預見的，以延長物業使用壽命為主要目的的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造；可以一次表決不超過連續兩年的維修資金使用計劃。

第二十二條 申請維修資金計劃使用，由業主委員會或者其委托的物業服務企業，根據房屋和設施設備的使用年限、維修保養和損耗等情況，編制維修資金使用計劃，經業主大會決定或者經有利害關系的業主表決同意后，連同有關材料報物業主管部門備案并組織實施。

第二十三條 按照維修資金使用計劃程序，業主委員會或者其委托的物業服務企業應當按照規定通過公開招標等方式，選聘具有相應能力的單位，簽訂維修服務合同，組織工程施工、驗收、造價決算等工作，并按照工程進度通知物業主管部門劃款。

第二十四條 市、縣物業主管部門應當制定房屋維護保養的技術規范和標準，引導規范房屋維修市場。物業主管部門應當編制并公布維修資金使用計劃格式文本。

設區的市、縣（市、區）物業主管部門可以定期公布推薦一批信譽好、能力強的維修企業。

第二十五條 維修資金的一般使用，適用于涉及全體或者部分業主的，臨時發生并需要在較短時間內完成的物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。

第二十六條 維修資金的一般使用程序，由物業服務企業接到業主報修或者發現問題后，進行現場核實，編制維修資金使用方案，經有利害關系的業主表決同意后，報物業主管部門審核并組織實施。

未聘請物業服務企業的，由業主委員會或者相關業主按照本辦法規定組織實施。

第二十七條 維修資金的應急使用，適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要立即進行的維修、更新和改造。

第二十八條 有下列情形之一的，可以啟動應急維修程序：

（一）物業管理區域內發生的屋面、外墻防水嚴重損壞；

（二）電梯故障；

（三）消防系統故障；

（四）建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動；

（五）玻璃幕墻炸裂；

（六）排水管道爆裂；

（七）地下車庫雨水倒灌；

（八）其它可能造成人身安全事故的緊急情況。

第二十九條出現需應急維修情形時，物業服務企業應將有關情況報告業主委員會，經現場查驗確認后立即組織維修。

未聘用物業服務企業或者物業服務企業不履行組織維修責任的，由相關業主將有關情況報告業主委員會確認后組織維修。

第三十條 維修組織單位或者個人應當選聘具有相應能力的單位，進行應急維修的工程施工、驗收、造價決算等工作。物業主管部門應當按工程進度將所需維修費用劃至有關單位賬戶。

應急維修涉及電梯等特種設備和消防設施的，還應當由相應主管部門出具鑒定意見和驗收合格證明。

第三十一條 應急維修工程費用撥付后，維修組織單位或者個人應當將下列材料在小區內明顯位置進行不少于5天的公示。

（一）維修、更新、改造方案；

（二）工程決算報告；

（三）工程驗收合格證明；

（四）涉及戶數和清冊、分攤方案；

（五）物業主管部門認為按照規定應該提交的其他材料。

第三十二條 相關業主在公示中提出異議的，由異議人與組織維修單位協商解決。協商不成的，異議人可依法向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第三十三條 因維修、更新、改造工程產生的鑒定和造價咨詢等費用應當計入維修、更新、改造成本。

組織維修單位可根據合同，在維修、更新、改造工程保修期內留存質量保證金。

第三十四條 下列費用不得從維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；

（二）依法應當由相關專業經營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺、庭院等部位的維修費用；

（四）因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的鑒定、修復費用；

（五）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的維修和養護費用。

第四章 監督管理

第三十五條 物業主管部門應當通過公開招標的方式選定商業銀行，作為專戶管理機構，并把資金保值增值、管理高效等指標列入招標依據。

第三十六條 經業主大會決議，業主自行管理維修資金的，業主委員會應當具備相應條件并向物業主管部門提交以下材料：

（一）維修資金自行管理申請表；

（二）業主大會同意自行管理維修資金的表決結果；

（三）維修資金管理方案；

（四）業主管理規約；

（五）參與財務管理的業主委員會成員或者聘用財務管理人員的財會專業技能的證明材料；

（六）業主委員會執行委員在所在地社區居委會任職的證明材料；

（七）物業主管部門認為必要的其他材料。

第三十七條 維修資金賬戶應當通過轉賬結算，不得支取現金。用于支付維修及更新、改造工程費用的維修資金只能支付到約定的單位賬戶中。

第三十八條 維修資金應當建立公示和查詢制度，接受業主對公共賬戶和房屋賬戶中維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第三十九條 物業主管部門在保證維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將維修資金用于定期組合存款、購買一級市場新發行的國債等，確保資金的安全和保值增值。

第四十條 房屋轉讓時，該房屋賬戶中結余的維修資金隨房屋所有權同時自動轉移。

第四十一條 房屋滅失的，業主交納的維修資金結余部分按照產權關系返還相應業主；出售公有住房售房單位提取的維修資金賬面余額返還售房單位，售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

第四十二條 維修資金的財務管理和會計核算，應當執行國家和省財政部門有關規定。

第四十三條 維修資金的收取、使用和管理，應當依法接受審計部門的審計監督。

第四十四條 收取維修資金，應當出具省級財政部門統一監制的財政票據。

第四十五條 省住房城鄉建設主管部門應當加強對各市物業主管部門資金歸集、使用、增值等工作的監督管理，具體辦法由省住房城鄉建設廳另行制定。

設區的市、縣（市、區）物業主管部門應當定期組織對所轄物業項目維修資金的使用情況進行核查。

第四十六條 惡意騙取、套用維修資金的單位和個人，或者因業主未按照規定補交、續交維修資金，導致延誤維修時機，給相關業主造成損失的，應當依法補償相關業主損失，并承擔法律責任。

第五章 附 則

第四十七條 在住宅物業管理區域內，單獨依法登記權屬的車庫（包括專用車庫和共用車庫內的車位）等其他非住宅物業，應當按照本辦法規定建立維修資金制度。

第四十八條 保障性住房按照規定實行維修資金制度。國有土地上房屋征收產權調換住房、城中村改造安置住房、農村新型社區住宅和用于銷售的非單一業主的非住宅物業，參照本辦法規定建立維修資金制度。

第四十九條 未成立業主委員會的住宅小區，可以由社區居委會代行本辦法規定的業主委員會的職責。

第五十條 各地應當根據本辦法規定，結合當地實際，制定具體的實施辦法。

第五十一條 本辦法自2015年5月1日起施行，有效期五年。省住房城鄉建設廳、省財政廳下發的《山東省住宅物業專項維修資金管理辦法》（魯建房字〔2009〕38號）同時廢止。

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第四篇：山東省住宅專項維修資金管理辦法

山東省住宅專項維修資金管理辦法

（會簽稿）

第一章 總則

第一條 為了加強對住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的正常使用和維修，維護維修資金所有者的合法權益，根據有關法律、法規、規章的規定，結合本省實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本省行政區域內商品住宅、售后公有住房維修資金的交存、使用、管理和監督。

第三條 本辦法所稱的維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，主要包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，主要包括：電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四條 維修資金實行屬地化統一管理，堅持專戶存儲、業

積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5％至8％。縣級以上地方人民政府物業主管部門應當根據當地實際情況，在本辦法規定的范圍內合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額，并適時調整。交存標準公布前應當報上一級物業主管部門備案。

出售公有住房的，售房單位按照多層住宅不低于售房款的20％、高層住宅不低于售房款的30％，從售房款中一次性提取維修資金。

第十一條 商品住宅的業主應當在辦理住宅交付手續前，一次性足額交存首期維修資金。

截止統一交付尚未售出的住宅，由建設單位交存首期維修資金。實行商品房預售資金監管的，建設單位應交的維修資金可從監管的預售資金中劃轉。

第十二條 未按照本辦法規定交存首期維修資金的，建設單位不得向業主交付房屋，產權登記部門不予受理產權登記申請。

第十三條 經設區的市、縣（市、區）物業主管部門同意，維修資金管理機構應在商業銀行開立維修資金專戶。資金專戶下設房屋賬戶和公共賬戶。

（一）房屋賬戶主要用于儲存業主、建設單位交存的維修資金，以及出售公有住房提取的維修資金。其中，業主、建設單位交存的維修資金以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分

售房價格補提，未按幢建立分賬戶的應當補建。

經業主大會決議，業主可以選擇一次性補交維修資金，或者隨物業費逐月補交。設區的市、縣（市）物業主管部門應當制定具體交存標準和流程。物業服務企業或其他服務機構應當配合維修資金收取、交存等工作。

第三章 使用

第十八條 維修資金的使用分為計劃使用、一般使用和應急使用。

計劃使用從公共賬戶列支，公共賬戶資金不足的，由全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。一般使用和應急使用從房屋賬戶列支，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤，房屋賬戶余額不足的，可以從公共賬戶中調劑墊付。

第十九條 維修資金的計劃使用，適用于涉及物業管理區域內全體業主的，且以延長物業使用壽命為主要目的的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。

第二十條 申請維修資金計劃使用，由業主委員會根據房屋和設施設備的使用年限、維修保養和損耗等情況，編制維修資金使用計劃。經專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主（以下稱“雙三分之二業主”）同意后，連同有關材料報維修資金管理機構備案并組織實施。

根據業主共同管理規約的約定，可以一次表決不超過連續三年的維修資金使用計劃，也可以采用異議表決，即持不同意

辦法第二十條、第二十一條組織實施。

第二十六條 維修資金的應急使用，適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要立即進行的維修、更新和改造。

第二十七條 有下列情形之一的，可以啟動應急維修程序：

（一）物業管理區域內發生的屋面、外墻防水嚴重損壞；

（二）電梯故障或停運；

（三）消防系統故障；

（四）建筑外立面裝飾和公共高空構件嚴重脫落松動；

（五）玻璃幕墻炸裂；

（六）排水管道爆裂；

（七）其它可能造成人身安全事故的緊急情況。

第二十八條 出現需應急維修情形時，物業服務企業應將有關情況報告業主委員會，經現場查驗確認后立即組織維修。

未聘用物業服務企業或物業服務企業不履行組織維修責任的，由相關業主將有關情況報告業主委員會確認后組織維修。

未選舉產生業主委員會的，由社區居委會代行業主委員會職責。

第二十九條 維修組織單位或個人應當選聘具有相應資質的單位，進行應急維修的工程施工、監理、竣工驗收、工程造價決算等工作。維修資金管理機構應按工程進度將所需維修費用劃至有關單位賬戶。

（三）因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的鑒定、修復費用；

（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的維修和養護費用。

第四章 監督管理

第三十四條 設區的市、縣（市）物業主管部門或維修資金管理機構應當通過公開招標的方式委托商業銀行，作為專戶管理機構，并把資金保值增值、管理高效等指標列入招標依據。

第三十五條 經業主大會決議，業主自行管理維修資金的，業主委員會應向維修資金管理機構提交以下材料：

（一）維修資金自行管理申請表；

（二）業主大會同意自行管理維修資金的表決結果；

（三）維修資金管理方案；

（四）業主管理規約；

（五）參與管理的業主委員會成員具備財會專業技能的證 明材料；

（六）資金管理機構認為必要的其他材料。

第三十六條 業主大會維修資金賬戶和公共賬戶應當通過轉賬結算，不得支取現金。用于支付維修及更新、改造工程費用的維修資金只能支付到約定的單位賬戶中。

第三十七條 維修資金應當建立查詢制度，接受業主對其分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢。

核辦法由省住房城鄉建設廳另行制定。

第四十六條 惡意騙取、套用維修資金的單位和個人，或因業主未補交、續交專項維修資金，導致延誤維修時機，給相關業主造成損失的，應當依法補償相關業主損失，并承擔法律責任。

維修資金管理機構應當建立信用檔案系統，形成維修資金交存、使用和業主委員會任職遴選、銀行征信、公民信用、企業資質評定等體系的聯動機制。

第五章 附則

第四十七條 在一個物業管理區域內，凡單獨依法登記權屬的車庫（包括專用車庫和共用車庫內的車位）等其他非住宅物業，應當按照本辦法規定建立專項維修資金制度。

第四十八條 城中村改造安置房、農村新型社區住宅、用于銷售的非單一業主的非住宅物業，參照本辦法規定建立專項維修資金制度。

第四十九條 各地應當根據本辦法規定，結合當地實際，制定具體的實施辦法。

第五十條 本辦法自2015年1月1日起施行，有效期五年。省住房城鄉建設廳、省財政廳下發的《山東省住宅物業專項維修資金管理辦法》（魯建房字〔2009〕38號）同時廢止。

第五篇：專項維修資金管理辦法

附件：

北京市住宅專項維修資金管理辦法

第一章 總則

第一條 為加強對本市住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和安全使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）等有關法律、法規和規章的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區域內商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。

本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

第三條 本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位。一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣 1 合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備。一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四條 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

第五條 市房屋行政主管部門負責本市商品住宅和售后公有住房住宅專項維修資金的指導和監督工作。

市住房資金管理部門負責本市住宅專項維修資金的日常管理工作。

市財政主管部門、市審計主管部門按照各自職責負責住宅專項維修資金代管期間的財務監督和審計監督工作。

區、縣房屋行政主管部門會同市住房資金管理部門區縣管理部負責本轄區內商品住宅和售后公有住房住宅專項維修資金的指導、監督和日常管理工作。

第二章 交存

第六條 下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金：

（一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。

（二）住宅物業管理區域內的非住宅或者住宅物業管理區域 外與單幢住宅結構相連的非住宅。

前款所列物業屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。

第七條 商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，首期住宅專項維修資金的交存標準為：獨立式住宅、非住宅為50元/平方米；多層住宅、非住宅為100元/平方米；高層住宅、非住宅為200元/平方米。

本辦法所稱的多層住宅、非住宅是指地上結構最高層數為六層以下（含六層）的建筑；高層住宅、非住宅是指地上結構最高層數為七層以上（含七層）的建筑。

市房屋行政主管部門根據本市住宅建筑安裝工程每平方米造價的變化情況，適時調整首期住宅專項維修資金的交存標準。

第八條 出售公有住房的，按照下列規定交存住宅專項維修資金：

（一）業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為購房當年房改成本價的2%。

（二）售房單位按照多層住宅售房款的20%、高層住宅售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

第九條 業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。

從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第十條 業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅的業主交 存的住宅專項維修資金，由市住房資金管理部門負責日常管理。

經市房屋行政主管部門會同市財政主管部門、市審計主管部門和市住房資金管理部門共同決定，由市住房資金管理部門委托本市一家商業銀行，作為住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

開立住宅專項維修資金專戶，以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

第十一條 業主大會成立前，售后公有住房住宅專項維修資金，由市住房資金管理部門負責日常管理。

市住房資金管理部門應當委托本市一家商業銀行，作為售后公有住房住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立售后公有住房住宅專項維修資金專戶。

開立售后公有住房住宅專項維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬；其中，業主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶賬。

第十二條 商品住宅的業主、非住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

預售商品住宅的，建設單位應當在辦理房屋初始登記前，將未售出房屋的首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

售后公有住房的業主及售房單位應當在辦理房屋登記手續 前，將首期住宅專項維修資金交由售房單位存入售后公有住房住宅專項維修資金專戶。

公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

第十三條 商品住宅的業主、非住宅的業主未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，建設單位不得將房屋交付購買人；預售商品住宅的建設單位、售后公有住房的業主和售房單位未按照本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，房屋登記部門不予辦理房屋登記手續。

第十四條 專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應當出具由市財政主管部門統一監制的北京市住宅專項維修資金專用票據。

第十五條 經業主大會決議，業主委員會可以在本市一家商業銀行開立本物業管理區域的住宅專項維修資金專戶，并向市住房資金管理部門申請劃轉本物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金。

市住房資金管理部門應當在收到申請之日起30日內，將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。

劃轉住宅專項維修資金時，業主委員會應當與開戶銀行、區縣房屋行政主管部門簽訂發生本辦法規定的危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更 新、改造時，同意區縣房屋行政主管部門組織代修并從維修工程涉及的業主交存的住宅專項維修資金中支付相應費用的授權協議書。

第十六條 開立業主大會住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。業主大會住宅專項維修資金專戶應當使用信匯憑證或電匯憑證結算，不得支取現金，不得使用其他票據或者結算憑證。用于支付維修及更新、改造工程費用的住宅專項維修資金只能支付到約定的施工單位或物業服務企業賬戶中。

住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。業主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。

第十七條 業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在區、縣房屋行政主管部門的監督。

業主委員會不得擅自變更開戶銀行。確需變更的，應當經業主大會決定，并按照首次開戶辦法重新開立住宅專項維修資金賬戶。

業主大會、業主委員會只能委托開戶銀行購買一級市場國債，禁止其它任何有風險的理財或投資，以確保住宅專項維修資金賬戶內的資金安全和正常使用。

第十八條 業主分戶賬面住宅專項維修資金余額（售后公有住房不含售房單位交存部分）不足首期交存額30%的，應當及時續交。

專戶管理銀行、業主大會開戶銀行應當及時向分戶賬面余額不足首期交存額30％的業主發出續交通知。業主應當在接到續交通知之日起30日內，將續交的住宅專項維修資金存儲到專戶管理銀行、業主大會開戶銀行。

成立業主大會的，住宅專項維修資金的續交方案應當在管理規約中予以明確；未成立業主大會的，業主續交后的分戶賬面余額不得低于首期交存的額度。

第十九條 本辦法實施前，商品住宅、已售公有住房未建立住宅專項維修資金的，應當按照本辦法規定的交存標準、交存方案進行補建。

業主未按規定補建、續交住宅專項維修資金的，業主委員會應當督促其交納，也可以依據管理規約向人民法院提起訴訟。

第三章 使用

第二十條 住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第二十一條 住宅共用部位的維修和更新、改造范圍包括：

（一）屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；

（二）樓房外墻出現雨水滲漏，引起外墻內表面浸濕；

（三）地下室出現滲漏、積水的；

（四）樓房外墻外裝飾層出現裂縫、脫落或空鼓率超過國家相應標準、規范的規定值；

（五）增加保溫層、建筑保溫層出現破損或脫落，或建筑保溫不良引起外墻內表面出現潮濕、結露、結霜或霉變；

（六）外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染的；

（七）公共區域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護墻、院門等出現破損的；

（八）公共區域門窗或窗紗普遍破損的；

（九）其它情況。

第二十二條 住宅共用設施設備的維修和更新、改造范圍包括：

（一）電梯主要部件需要進行維修或更換的；

（二）二次供水系統設備部件磨損、銹蝕嚴重的；

（三）避雷設施不滿足安全要求的；

（四）配電設備部分電纜、電線、配電箱（柜）內元件損壞的；

（五）消防系統出現功能障礙，或部分設備、部件損壞嚴重的；

（六）樓內排水（排污）設備出現故障，給、排水管道漏水、銹蝕嚴重、排污泵銹蝕或其他設備損壞的；

（七）其他情況。

第二十三條 住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第二十四條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：

（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

專屬一個單元業主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該單元全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤；專屬一個樓層業主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該樓層全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

（二）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，涉及多個樓幢的，由各樓幢按照建筑面積的比例分攤。每個樓幢的費用，按照該樓幢全體業主交存住宅專項維修資金總額與公有住房售房單位交存住宅專項維修資金總額的比例分攤；其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

（三）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業；其中，售后公有住房應分攤的費用，再按照本條第（二）項的原則進行分攤。

第二十五條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，建設單位或者公有住房售房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。第二十六條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議；

（二）住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；

（三）物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案；

（四）物業服務企業或者相關業主持有關材料，向區、縣建委（房管局）房屋安全和設備管理部門申請列支；其中，使用售后公有住房住宅專項維修資金的，向區、縣房改管理部門申請列支；

（五）區、縣建委（房管局）房屋安全和設備管理部門、房改管理部門審核同意后，向市住房資金管理部門區縣管理部發出劃轉住宅專項維修資金的通知；

（六）市住房資金管理部門區縣管理部將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第二十七條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處臵辦法等；

（二）業主大會依法通過使用方案；

（三）物業服務企業組織實施使用方案；

（四）物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金；

（五）業主委員會依據使用方案審核同意，并報區、縣建委（房管局）房屋安全和設備管理部門備案；使用售后公有住房住宅專項維修資金的，經區、縣房改管理部門審核同意；區、縣建委（房管局）房屋安全和設備管理部門、房改管理部門發現不符合有關法律、法規、規章規定和使用方案的，應當責令改正；

（六）業主委員會向開戶銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；使用售后公有住房住宅專項維修資金的，區、縣房改管理部門向市住房資金管理部門區縣管理部發出支付住宅專項維修資金的通知；

（七）業主大會開戶銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第二十八條 為保證工程質量和住宅專項維修資金的合理使用，鼓勵業主聘請專業工程造價咨詢機構及工程監理機構對工程預算進行評估及對工程進行監理。

第二十九條 發生危及房屋使用安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，應當按照以下規定列支住宅專項維修資金：

（一）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，按照本辦法第二十六條第（四）項、第（五）項、第（六）項的規定辦理；

（二）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，按照本辦法第二十七條第（四）項、第（五）項、第（六）項、第（七）項的規定辦理。

前款所稱的緊急情況一般包括：

（一）屋面防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全的；

（三）高層住宅水泵損壞導致供水中斷的；

（四）樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的；

（五）消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修及更新、改造的。

工程完工后，物業服務企業、業主委員會（未成立業主大會的，可以由社區居委會召集業主代表）應當組織有關單位驗收，并出具工程驗收報告。驗收合格后，物業服務企業持相關材料申請使用住宅專項維修資金。

第三十條 發生危及房屋使用安全等緊急情況，未按規定實施維修和更新、改造的，區、縣建委（房管局）房屋安全和設備管理部門可以組織代修，費用從相關業主住宅專項維修資金賬戶中列支；其中涉及已售公有住房的，應當從售后公有住房住宅專項維修資金中列支。

區、縣建委（房管局）房屋安全和設備管理部門組織代修的，按照以下程序辦理：

（一）組織相關專業部門進行鑒定并出具鑒定報告；

（二）由社區居委會或街道辦事處、鄉鎮人民政府就工程事 項出具相關證明；

（三）由具有相應資質的施工單位制作工程預算并經工程造價咨詢機構審定；

（四）區、縣建委（房管局）房屋安全和設備管理部門、房改管理部門將工程費用分攤至相關業主明細帳戶；

（五）區、縣建委（房管局）房屋安全和設備管理部門、房改管理部門審核同意后，向市住房資金管理部門區縣管理部發出劃轉住宅專項維修資金的通知；

（六）市住房資金管理部門區縣管理部將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第三十一條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）根據物業服務合同約定，屬于物業服務內容的住宅共用部位、共用設施設備的日常維修和養護費用。

第三十二條 下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：

（一）住宅專項維修資金的存儲利息；

（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益，但業主大會另有決定的除外；

（四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。

第四章 監督管理

第三十三條 房屋所有權轉讓時，房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。受讓人應當持房屋權屬證明及本人身份證明到市住房資金管理部門區縣管理部辦理變更手續。

住宅專項維修資金已劃至業主委員會開立的專用賬戶的，受讓人應當到業主大會開戶銀行辦理變更手續。

第三十四條 住宅專項維修資金劃轉至業主大會開戶銀行后，業主補建、續交住宅專項維修資金、退款、業主信息變更等日常業務由開戶銀行辦理。

第三十五條 房屋滅失的，按照以下規定返還住宅專項維修資金：

（一）房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業主；

（二）售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

第三十六條 市住房資金管理部門應當將代管的住宅專項維修資金按照區、縣設賬管理，并定期向各區、縣人民政府通報該 區、縣住宅專項維修資金的歸集、劃轉和使用情況。

第三十七條 市住房資金管理部門、業主委員會應當每年至少一次與專戶管理銀行、業主大會開戶銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業主、公有住房售房單位公布下列情況：

（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

（二）發生列支的項目、費用和分攤；

（三）業主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

（四）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。

第三十八條 專戶管理銀行、業主大會開戶銀行應當每年至少一次向市住房資金管理部門、業主委員會發送住宅專項維修資金對賬單。

市住房資金管理部門、業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求開戶銀行進行復核。

專戶管理銀行、業主大會開戶銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第三十九條 代管期間住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受市審計主管部門的審計監督。

第四十條 住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執 行財政部門的有關規定。

市財政主管部門應當加強對代管期間住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

第四十一條 住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門的有關規定執行，并接受市財政主管部門的監督檢查。

第四十二條 對違反本辦法規定的單位和個人，按照《住宅專項維修資金管理辦法》的有關規定予以處理。

第五章 附則

第四十三條 本市經濟適用住房、限價商品房、集資合作建房的住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，依照本辦法中商品住宅的有關規定執行。

第四十四條 本辦法自二〇〇九年十二月一日起施行。原北京市房屋土地管理局、北京市人民政府住房制度改革辦公室、北京市財政局《關于歸集住宅共用部位共用設施設備維修基金的通知》（京房地物字[1999]第1088號）以及北京市建設委員會、北京市財政局、北京市審計局、北京市住房資金管理中心《關于發布<北京市專項維修資金使用管理辦法（試行）>的通告》（京建物[2006]2號）同時廢止。