第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目行政許可所需要辦理的步驟

贏了網(wǎng)s.yingle.com 遇到房地產(chǎn)法問題？贏了網(wǎng)律師為你免費解惑！訪問>>http://s.yingle.com

房地產(chǎn)開發(fā)項目行政許可所需要辦理的步驟

正文：房地產(chǎn)開發(fā)項目行政許可所需要辦理的步驟

為給那些欲進入房地產(chǎn)開發(fā)項目的公司對房地產(chǎn)開發(fā)過程有一個初步的了解，現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。

一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工，大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作

在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3）初步設(shè)計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com 建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com

2、國土資源局辦理土地預審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。

三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。

5、國土資源局進行用地預審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com 相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復，并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準書》。

四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。

2、人防辦進行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。

2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2、財政部門對建設(shè)項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com 安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。

2、開發(fā)商應提交材料：

（1）申請書；

（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；

（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com

（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（6）施工許可證；

（7）房屋竣工驗收資料

（8）房屋測繪成果；

（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應當提交的其他文件。

以上幾個階段，需增加或減少的相關(guān)事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。

房地產(chǎn)法法律知識希望對您有所幫助，贏了網(wǎng)建議大家遇到問題根據(jù)實際情況進行判斷，必要時可尋求法律咨詢網(wǎng)站的幫助。

來源：（房地產(chǎn)開發(fā)項目行政許可所需要辦理的步驟http://s.yingle.com/y/fc/723492.html）

精彩推薦：

中國物業(yè)管理發(fā)展簡況http://s.yingle.com/y/fc/865910.html 物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)包括哪些http://s.yingle.com/y/fc/865908.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com 物業(yè)公司是否可以對臨時停車收費http://s.yingle.com/y/fc/865906.html 十看物業(yè)管理http://s.yingle.com/y/fc/865904.html 廣州將試點“以房養(yǎng)老”部分老人難接受http://s.yingle.com/y/fc/865902.html 央行降息百萬房貸月少還兩百元http://s.yingle.com/y/fc/865900.html 物業(yè)管理維修基金http://s.yingle.com/y/fc/865898.html 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)問題http://s.yingle.com/y/fc/865896.html 物業(yè)環(huán)境和服務(wù)容不得馬虎http://s.yingle.com/y/fc/865894.html 物業(yè)管理前期介入及與房產(chǎn)開發(fā)項目關(guān)系http://s.yingle.com/y/fc/865892.html 穗單位不替職工買公積金要受罰http://s.yingle.com/y/fc/865890.html 住建部將適時擬定共有產(chǎn)權(quán)住房http://s.yingle.com/y/fc/865888.html 小區(qū)發(fā)生刑事案件，物業(yè)管理公司應當承擔什么樣的責任http://s.yingle.com/y/fc/865886.html 物業(yè)管理市場競爭加劇http://s.yingle.com/y/fc/865884.html 物業(yè)管理的內(nèi)涵方面http://s.yingle.com/y/fc/865882.html 物業(yè)公司能否單獨享受小區(qū)廣告費http://s.yingle.com/y/fc/865880.html 解讀重慶市公租房換租政策http://s.yingle.com/y/fc/865878.html 不動產(chǎn)登記為房產(chǎn)稅征收做準備http://s.yingle.com/y/fc/865876.html 財產(chǎn)受損是否應該由物業(yè)公司賠償http://s.yingle.com/y/fc/865874.html 深圳生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法http://s.yingle.com/y/fc/865872.html 物業(yè)公司的基本定義http://s.yingle.com/y/fc/865870.html 物業(yè)管理公司能進行轉(zhuǎn)委托http://s.yingle.com/y/fc/865868.html 國土資源部通知:產(chǎn)能過剩行業(yè)將不安排用地指標http://s.yingle.com/y/fc/865866.html 談樓市認購書的法律問題http://s.yingle.com/y/fc/865864.html 怎樣選擇物業(yè)公司http://s.yingle.com/y/fc/865862.html 前期物業(yè)管理期間 開發(fā)商不得動用維修資金http://s.yingle.com/y/fc/865860.html 房地產(chǎn)物業(yè)管理知識http://s.yingle.com/y/fc/865858.html 村委會聘物業(yè)管理公司進農(nóng)村為村民當‘管家’http://s.yingle.com/y/fc/865856.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com 新版房屋買賣中介合同本周推廣并使用http://s.yingle.com/y/fc/865854.html 我國今年將開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點http://s.yingle.com/y/fc/865852.html 物業(yè)管理企業(yè)之誠信http://s.yingle.com/y/fc/865850.html 物業(yè)買賣基本常識http://s.yingle.com/y/fc/865848.html 物業(yè)和物業(yè)管理的概念http://s.yingle.com/y/fc/865846.html 讓規(guī)范化物業(yè)管理走入千家萬戶http://s.yingle.com/y/fc/865844.html 廣州舊城改造補償方案出臺最高可獎房價15%http://s.yingle.com/y/fc/865842.html 不動產(chǎn)信息并不可隨意查詢http://s.yingle.com/y/fc/865840.html 物業(yè)管理常規(guī)性的公共服務(wù)有哪些http://s.yingle.com/y/fc/865838.html 物業(yè)管理公司應承擔的責任http://s.yingle.com/y/fc/865836.html 物業(yè)管理招投標http://s.yingle.com/y/fc/865834.html 物業(yè)管理的范圍有哪些http://s.yingle.com/y/fc/865832.html 廣州租房提取公積金手續(xù)有調(diào)整http://s.yingle.com/y/fc/865830.html 南京擬修訂取消經(jīng)適房和廉租房http://s.yingle.com/y/fc/865828.html 房地產(chǎn)開發(fā)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)http://s.yingle.com/y/fc/865826.html 物業(yè)管理的法律特征和完善http://s.yingle.com/y/fc/865824.html 物業(yè)接管驗收注意事項http://s.yingle.com/y/fc/865822.html 物業(yè)公關(guān)在物業(yè)管理日常工作中的作用http://s.yingle.com/y/fc/865820.html 北京商行開限部分外地人在京購房暫停購房貸款http://s.yingle.com/y/fc/865818.html 河南擬新規(guī)三類人可買公租房http://s.yingle.com/y/fc/865816.html 住房維修專項基金的使用方法和流程步驟http://s.yingle.com/y/fc/865814.html 什么是物業(yè)管理常規(guī)性公共服務(wù)常規(guī)性公共服務(wù)有哪些http://s.yingle.com/y/fc/865812.html 物業(yè)管理職能遭質(zhì)疑小區(qū)非要物業(yè)公司嗎http://s.yingle.com/y/fc/865810.html 物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成http://s.yingle.com/y/fc/865808.html 鄭州7類人買房貸款可減免擔保服務(wù)費http://s.yingle.com/y/fc/865806.html 上海二套房政策2017http://s.yingle.com/y/fc/865804.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com 物業(yè)管理糾紛案件的特點，問題和建議http://s.yingle.com/y/fc/865802.html 什么是前期物業(yè)管理http://s.yingle.com/y/fc/865800.html 物業(yè)公司對業(yè)主人身財產(chǎn)安全負有責任嗎http://s.yingle.com/y/fc/865798.html 如何辦理物業(yè)管理手續(xù)http://s.yingle.com/y/fc/865796.html 從一個案例談《商品房認購協(xié)議》簽訂存在的法律問題http://s.yingle.com/y/fc/865794.html 新拆遷條例收到6.5萬條意見禁止野蠻搬遷獲認同http://s.yingle.com/y/fc/865792.html 業(yè)主自行管理物業(yè)可行嗎http://s.yingle.com/y/fc/865790.html 新房沒住也要交物業(yè)費http://s.yingle.com/y/fc/865788.html 物業(yè)管理糾紛案件的特點，問題和建議http://s.yingle.com/y/fc/865786.html 物業(yè)管理費能不能免收http://s.yingle.com/y/fc/865784.html 北京住房保障條例草案將在年內(nèi)亮相http://s.yingle.com/y/fc/865782.html 溫州房屋登記不再直審夫妻關(guān)系http://s.yingle.com/y/fc/865780.html 小區(qū)物業(yè)管理職責如何劃分http://s.yingle.com/y/fc/865778.html 保險在物業(yè)管理中的價值http://s.yingle.com/y/fc/865776.html 住宅質(zhì)量問題的投訴http://s.yingle.com/y/fc/865774.html 前期物業(yè)管理的選任和費用如何http://s.yingle.com/y/fc/865772.html 住房保障法草案操作性不強共有產(chǎn)權(quán)存爭議http://s.yingle.com/y/fc/865770.html 房產(chǎn)新政后貸款無法通過審核買家無法湊齊首付款買家如何避免http://s.yingle.com/y/fc/865768.html 三部門共治‘物業(yè)病’查處違法行為http://s.yingle.com/y/fc/865766.html 物業(yè)管理是常規(guī)性的公共服務(wù)http://s.yingle.com/y/fc/865764.html 房產(chǎn)物業(yè)管理局走訪慰問貧困戶http://s.yingle.com/y/fc/865762.html 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)問題http://s.yingle.com/y/fc/865760.html 擅改住房承重墻影響嚴重者可拘http://s.yingle.com/y/fc/865758.html 中山住房公積金租房提取新政策http://s.yingle.com/y/fc/865756.html 物業(yè)管理對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響http://s.yingle.com/y/fc/865754.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com 小區(qū)物業(yè)管理職責如何劃分http://s.yingle.com/y/fc/865752.html 菜單式物業(yè)管理http://s.yingle.com/y/fc/865750.html 物業(yè)管理的概念和性質(zhì)http://s.yingle.com/y/fc/865748.html 房產(chǎn)中介的騙術(shù)如何防止http://s.yingle.com/y/fc/865746.html 廣東擬規(guī)定2017年起租房者子女可異地高考http://s.yingle.com/y/fc/865744.html 物業(yè)管理的基本常識http://s.yingle.com/y/fc/865742.html 物業(yè)管理企業(yè)應對競爭的良策http://s.yingle.com/y/fc/865740.html 物業(yè)稅將是逼降房價＂終極＂一招http://s.yingle.com/y/fc/865738.html 物業(yè)的定義辨析及其分類http://s.yingle.com/y/fc/865736.html 武漢物業(yè)條例進入二審業(yè)委會收服務(wù)費爭議大http://s.yingle.com/y/fc/865734.html 兩成買房者或因穗六條“出局”http://s.yingle.com/y/fc/865732.html 開發(fā)商和物管關(guān)系成焦點http://s.yingle.com/y/fc/865730.html 物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容http://s.yingle.com/y/fc/865728.html 北京成立市物業(yè)糾紛調(diào)委會實行逐級調(diào)解制度http://s.yingle.com/y/fc/865726.html 物業(yè)管理法律關(guān)系的特征http://s.yingle.com/y/fc/865724.html 合肥取消限購老城區(qū)學區(qū)房更熱http://s.yingle.com/y/fc/865722.html 學者透露新拆遷條例擬確定征收拆遷主體為政府http://s.yingle.com/y/fc/865720.html 深圳物業(yè)管理的基本內(nèi)容http://s.yingle.com/y/fc/865718.html 辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)移交哪些資料http://s.yingle.com/y/fc/865716.html 什么是物業(yè)管理委托性的特約服務(wù)http://s.yingle.com/y/fc/865714.html

法律咨詢s.yingle.com

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目行政許可所需要辦理的簡明流程

房地產(chǎn)開發(fā)項目行政許可所需要辦理的簡明流程

為給那些欲進入房地產(chǎn)開發(fā)項目的公司對房地產(chǎn)開發(fā)過程有一個初步的了解，現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作

在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。

第二部分 行政審批部分

根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：

1）選址定點；

2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；

3）初步設(shè)計及施工圖審查；

4）規(guī)劃報建圖審查；

5）施工報建；

6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。

此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國土資源局辦理土地預審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。

三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。

5、國土資源局進行用地預審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復，并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準書》。

四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。

2、人防辦進行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。

2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段。此階段辦理以下一般事項：

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2、財政部門對建設(shè)項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。

2、開發(fā)商應提交材料：

（1）申請書；

（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；

（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（6）施工許可證；

（7）房屋竣工驗收資料

（8）房屋測繪成果；

（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應當提交的其他文件。

以上幾個階段，需增加或減少的相關(guān)事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。

天津房地產(chǎn)開發(fā)流程；

（一）參加土地競拍。（國土資源局）

1、購買土地招標文件。

2、準備相關(guān)材料后，至土地局地藉股報名。

（二）取得土地中標通知書、土地使用權(quán)，簽訂土地出讓合同。（國土資源局）

（三）辦理建設(shè)項目選址意見書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證。（建設(shè)局）需提供材料：授權(quán)委托書；土地中標通知書；建設(shè)單位申請報告。取得建設(shè)局規(guī)劃辦公室出具的項目選址意見書，用地規(guī)劃紅線圖，建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

（四）辦理國有土地使用權(quán)證（國土資源局）

需提供的材料：土地出讓合同；營業(yè)執(zhí)照復印件；土地出讓金發(fā)票復印件；契稅完稅證明；計委立項批文；規(guī)劃紅線圖；環(huán)評報告；法人代表身份證復印件；委托書；委托人身份證復印件。取得國有土地使用權(quán)證。

（五）總平面布置圖報批。（規(guī)劃辦）

（六）地質(zhì)勘察、建筑方案設(shè)計、報批、施工圖設(shè)計。人防報批。

（七）施工圖審查

需提供材料：申請表，地質(zhì)勘察報告，總平（已批），設(shè)計合同，審查合同。

（八）、辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（建設(shè)局）

需提供材料：申請報告；規(guī)劃同意建施總平；計委立項批文；土地使用權(quán)證復印件；施工圖審查合格書復印件；施工圖紙；授權(quán)委托書；身份證復印件。

（九）消防設(shè)計審核（公安消防大隊）

需提供材料：申報表；建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；設(shè)計單位資質(zhì)證書；消防給水總平，水、電、建筑施工圖；建設(shè)單位申請報告；規(guī)劃紅線圖（需加蓋規(guī)劃辦公章）；法人、委托人身份證；委托書。

（十）辦理建設(shè)工程施工許可證（建設(shè)局）

（十一）取得建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％（1/5層數(shù)），方可申請商品房預售許可證。差不多就是這些了，也就是平時我們常說的五證齊全。不知每個地方辦理流程是不是一樣的。供你參考，望能幫到你！

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目行政許可所需要辦理的簡明流程

房地產(chǎn)開發(fā)項目行政許可所需要辦理的簡明流程

為給那些欲進入房地產(chǎn)開發(fā)項目的公司對房地產(chǎn)開發(fā)過程有一個初步的了解，現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。

一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作

在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3）初步設(shè)計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國土資源局辦理土地預審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。

三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。

5、國土資源局進行用地預審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復，并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準書》。

四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。

2、人防辦進行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。

2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項： 由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2、財政部門對建設(shè)項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。第三部分 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。

2、開發(fā)商應提交材料：（1）申請書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；

（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應當提交的其他文件。

以上幾個階段，需增加或減少的相關(guān)事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。

房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)流程圖示

選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協(xié)議及合同書

↓

向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點，以獲取規(guī)劃要點通知書，編制項目建議書

↓

向計委申報立項報告

↓

計委函至規(guī)劃局

↓

規(guī)劃局會簽返計委

↓

計委下文同意立項并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽

↓

運用“房地產(chǎn)市場信息評估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告

計委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告

↓

對可研批復，兩委會簽，即下達規(guī)劃設(shè)計任務(wù)；運用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)”進行融資運作

↓

據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準備工作，開規(guī)劃設(shè)計任務(wù)通知

↓

規(guī)劃局法征地意見函

↓

到土地管理部門及土地使用部門征求意見

┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓

新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所

舊城改造到區(qū)地政科

結(jié)果報市房地局

結(jié)果報市房管局

┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛

市政府下文批地

↓

┏━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓

畫樁位給釘樁條件，測繪院

規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃

據(jù)此到地政部門辦理

釘樁，成果給設(shè)計人

許可證

用地批準書,評估項目建設(shè)用地地價

│

│

申請確定規(guī)劃設(shè)計條件

凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價款,取得

│

土地使用證

按規(guī)劃設(shè)計條件征詢意

│

見表到區(qū)配套部門征求意見

地政部門審查安置方案、安置房

│

│

規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單

發(fā)拆遷許可證

│

│

委托進行規(guī)劃方案設(shè)計

動遷會及拆遷安置

│

│

到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計方案送審書

場地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊

│

│

規(guī)劃局審方案提出意見 1.到園木局申請伐樹許可證

│

2.了解線路情況與供電局運行班協(xié)商

修改后送首規(guī)委審圖

改造、移線方案

│

3.煤氣、道路、上下水改路由

首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會 4.到供電局業(yè)擴處申請用電報表，做正式

出市政會議紀要

供電方案，申請臨時施工用電，委托施工。

┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛

進行個體設(shè)計（大公共建筑首規(guī)委審查）

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證

出施工圖

開節(jié)能證明

│

│

│

運用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)”

到計委申請，列入

到稅務(wù)局取稅單

制作資料

計劃（建委會簽）

│

│

│

報價小組審查，領(lǐng)取內(nèi)外銷

到建委工程處領(lǐng)開工

持計劃、稅單到區(qū)計、經(jīng)委領(lǐng)

許可證

審批表

投資許可證登記卡，登記并取得許可證

│

建委、物價局下文批價

│

運用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)”

┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛ “房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)”銷售

到市政部門蓋章，證明市政條件落實

│

四源費繳納

│

到開發(fā)辦市政處核實任務(wù)

│

開發(fā)辦工程處同意招標

│

填招標申請書并到市招標辦登記

│

招標辦看現(xiàn)場

│

運用“投資項目概預算系統(tǒng)”編制標底

│

招標辦審查標底

│

開標會

│

定合同，寫評標報告，發(fā)中標通知書

│

招標辦蓋章同意

┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓

施工單位

質(zhì)量總站受理

市統(tǒng)計局

市審查局審核

市開發(fā)辦秘書

同意施工

質(zhì)量監(jiān)督

落實任務(wù)

資金來源，任

處登記

務(wù)來源及一切手續(xù)

┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛

建委工程處同意開工，辦理開工許可證

↓

施工單位進場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報裝上下水、道路、煤氣、電、委

托設(shè)計、施工

↓

┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓

1.小區(qū)內(nèi)線

1.通知區(qū)園

1.按道路

1.到自來

1.到熱力

（自建鍋

1.到煤氣公司

路委托設(shè)

林局綠化

方案進

水業(yè)務(wù)

公司報

爐房）

報裝

計

辦

行施工

科報裝

裝

1.環(huán)保

2.到規(guī)劃科定 2.委托施工

2.交綠化費

2.市政辦

委托線

2.委托線

局同

線路方案 3.配電室土

3.綠化施工

事處養(yǎng)

路設(shè)計、路設(shè)計

意鍋

3.設(shè)計

建工程驗

路隊驗

施工及

3.施工及

爐房

4.看現(xiàn)場

收

收

驗收

驗收

規(guī)劃

5.施工 4.設(shè)備安裝

2.到市政

位置

6.業(yè)務(wù)科檢驗

及驗收

監(jiān)理所

2.委托

同意接氣

5.送電

下水報

設(shè)計

7.憑通氣單到

裝

3.到勞動

管網(wǎng)所辦固

3.規(guī)劃設(shè)

局報裝

定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移

計

4.環(huán)保局

手續(xù)及通氣

4.竣工驗

審查消

手續(xù)

收

音除塵

8.憑接氣單到

設(shè)備

液化氣公司

5.竣工驗收

辦各戶通氣

手續(xù)

9.通氣

┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

全部工程竣工

↓

四方驗收、檢驗單簽字蓋章

┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓

憑驗收通知書入庫房屋

確定房屋管理形式房屋驗收

┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛

出庫分配及銷售、辦理產(chǎn)權(quán)證

↓

運用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進入物業(yè)管理階段

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目行政許可所需要辦理的簡明流程

房地產(chǎn)開發(fā)項目行政許可所需要辦理的簡明流程

為給那些欲進入房地產(chǎn)開發(fā)項目的公司對房地產(chǎn)開發(fā)過程有一個初步的了解，現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。

一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作

在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3）初步設(shè)計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國土資源局辦理土地預審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。

三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。

5、國土資源局進行用地預審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復，并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準書》。

四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。

2、人防辦進行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。

2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2、財政部門對建設(shè)項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。

2、開發(fā)商應提交材料：（1）申請書；

（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；

（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；

（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應當提交的其他文件。

以上幾個階段，需增加或減少的相關(guān)事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。

漳州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)手續(xù)流程

1、建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計審查：方案總平核準（總平、單體方案、綜合管網(wǎng)審核）（規(guī)劃局總工辦）

1、委托代理證明書（受托人身份證復印件）以及設(shè)計資質(zhì)證書

2、規(guī)劃設(shè)計審查申請報告1份；

3、已核準的《建設(shè)項目選址意見書》及附件(選址范圍紅線)或《建設(shè)用規(guī)劃許可證》及附件(用地紅線圖)、《建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計條件》或控制性詳細規(guī)劃文件等復印件1份；

4、自有用地須附土地使用證及1∶500數(shù)字化地形圖復印件各1份；

5、其他有關(guān)計委立項、市政府會議紀要等文件復印件各1份；

6、按我局報建深度要求(詳見附表一、二)編制的修建性詳細規(guī)劃設(shè)計文件、單項工程建筑設(shè)計方案文件(A3文本2份、光盤1份)

2、建設(shè)項目環(huán)境影響（環(huán)保局）

1、項目建議書或立項批復

2、項目基本情況概況或項目可行性研究報告

3、環(huán)境影響登記表（含行業(yè)主管部門預審意見和項目所在地環(huán)保局審查意見）（2萬平方以下）

4、有資質(zhì)評價單位編制的環(huán)境影響報告表（含行業(yè)主管部門預審意見和項目所在地環(huán)保局審查意見）（2-10萬平方）

5、有資質(zhì)評價單位編制的環(huán)境影響報告書（含行業(yè)主管部門預審意見和項目所在地環(huán)保局審查意見）（10萬平方以上）

6、建設(shè)單位申請審批環(huán)境影響報告書的報告（10萬平方以上）

7、報告書專家評審意見等（10萬平方以上）

3、涉外建審辦審批（漳州市涉外建審辦-安全局）

立項、選址意見書、方案及漳州市涉外建審辦認為需要的文件

4、施工圖設(shè)計

5、施工圖審核：

①放樣和微機預放樣：

1、施工圖建施部分圖紙1套；

2、施工圖中的總平面布置圖2套；

3、用地紅線圖（復印件加蓋公章）

4、規(guī)劃或建設(shè)部門的方案（初步）設(shè)計批文（規(guī)劃局審批的總平）（復印件加蓋公章）②審圖公司審圖

1、立項批復或初步（方案）設(shè)計批復文件（復印件加蓋公章）

2、規(guī)劃許可證明（復印件加蓋公章）

3、經(jīng)審查批準的規(guī)劃總平面圖（復印件加蓋公章）

4、規(guī)劃紅線圖（復印件加蓋公章）

5、設(shè)計/勘察合同正本及支付設(shè)計/勘查費憑證（復印件加蓋公章）

6、勘查成果審查批準書（復印件加蓋公章）

7、設(shè)計/勘察單位資質(zhì)證書（復印件）并加蓋設(shè)計/勘察單位公章和出圖章。

8、設(shè)計/勘察單位工商營業(yè)執(zhí)照（復印件）并加蓋設(shè)計/勘察單位公章

9、全套施工圖3套（建筑圖每張均蓋有設(shè)計單位資質(zhì)章及注冊建筑師章，結(jié)施圖每張均蓋有設(shè)計單位資質(zhì)章及注冊結(jié)構(gòu)師章，其他專業(yè)只蓋有設(shè)計單位資質(zhì)章）

10、設(shè)計院提供的結(jié)構(gòu)設(shè)計軟盤、結(jié)構(gòu)計算書、給排水及電氣計算書 ③抗震設(shè)防認可：（建設(shè)局窗口）

1、底層和一層平面圖各兩張；

2、抗震申請表一式三份（需蓋章）；

3、施工圖審查批準書和意見書復印件各一份；

4、已審查的底層和一層平面圖（校對用）④消防支隊消防審核：

1、《建設(shè)設(shè)計防火審核申報表》（設(shè)計單位填報）

2、建設(shè)單體紅線圖或用地紅線圖（復印件加蓋公章）

3、建設(shè)施工圖藍圖（包括建筑總平面圖2張、消防給水總平面圖、建筑<首層平面多一張>、水、電、暖通施工圖）（除結(jié)構(gòu)外目錄有的全要）

4、規(guī)劃或建設(shè)部門的方案（初步）設(shè)計批文（規(guī)劃局審批的總平）（復印件加蓋公章）⑤建施總平、立面圖會簽（規(guī)劃局總工辦）

1、測繪院預放樣圖

2、建施總平、立面圖各2份

3、審圖批準書（復印件）

4、消防部門審批文件（復印件）

6、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：（規(guī)劃局工程科）（辦理程序：受理--踏勘--初審--確認--核發(fā)）

1、委托代理證明書（受托人身份證復印件）

2、申請報告1份；

3、規(guī)劃局總工辦會簽同意的建施總平、立面圖；

4、用地規(guī)劃許可證及附圖的復印件(須持原件核對)；

5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表；

6、計委項目批復文件；

7、土地使用權(quán)證復印件(須持原件核對)；

8、消防部門審批文件；

9、消防部門批準的總平面圖；

10、消防部門批準的單體設(shè)計圖；

11、設(shè)計圖紙抗震設(shè)防報審表；

12、蓋有市建設(shè)局項目審批專用章的施工圖；

13、市人防辦批準文件；

14、環(huán)保部門批準文件；

15、審批過的管線總平設(shè)計圖復印件；

16、涉外建審辦審批文件；

17、施工圖建施部分圖紙2套；

18、施工圖中的總平面布置圖4套；

19、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費收繳憑證； 20、測繪院預放樣報告書

7、辦理工程質(zhì)量監(jiān)督

1、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申報表（一式四份）

2、規(guī)劃許可證（復印件）

3、中標通知書原件、復印件各一張

4、地質(zhì)勘察成果批準書（復印件）及地質(zhì)勘察報告和補充報告一份（須經(jīng)審查公司審查通過的原件）

5、設(shè)計施工圖及設(shè)計更改一套（須經(jīng)審查公司審查通過的原件）

6、施工圖審查報告書及批準書（復印件）

7、施工合同（復印件）、施工單位資質(zhì)（復印件）、項目經(jīng)理證書（復印件）

8、監(jiān)理單位資質(zhì)（原件備審）[有監(jiān)理的工程須提供]

9、監(jiān)理中標通知書（含有形市場登記證明）或監(jiān)理合同（原件備審）[有監(jiān)理的工程須提供]

10、項目監(jiān)理人員組成一覽表（應經(jīng)監(jiān)理公司蓋章確認并附帶總監(jiān)及專業(yè)監(jiān)理工程師資格證書原件備審）[有監(jiān)理的工程須提供]

11、施工組織設(shè)計和監(jiān)理規(guī)劃（復印件）

12、民用建筑節(jié)能設(shè)計審查備案登記表原件 注：以上復印件均需要原件核對。

8、建筑工程施工許可證

1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證復印件一份（漳州市建設(shè)局 查驗原件）

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復印件一份（漳州市建設(shè)局 查驗原件）

3、房屋拆遷許可證復印件一份（漳州市建設(shè)局 查驗原件）

4、資信證明原件一份（漳州市建設(shè)局 不得少于30%-50%）

5、建設(shè)工程報建表原件一份（漳州市建設(shè)局）

6、中標通知書及書面材料原件一份（漳州市建設(shè)局）

7、施工許可申請表原件二份（漳州市建設(shè)局）

8、工程質(zhì)量監(jiān)督表原件一份（漳州市建設(shè)局）

9、工程安全監(jiān)督表原件一份（漳州市建設(shè)局）

10、工程監(jiān)理合同原件一份（漳州市建設(shè)局）

11、法定代表人證明書原件一份（漳州市建設(shè)局）

12、項目經(jīng)理班子情況原件一份（漳州市建設(shè)局）

13、工程合同原件一份（漳州市建設(shè)局）

14、工程預算書原件一份（漳州市建設(shè)局）

15、工程施工組織設(shè)計原件一份（漳州市建設(shè)局）

16、業(yè)主提供圖審文件或施工圖及技術(shù)資料原件（漳州市建設(shè)局）

17、廉政責任書原件（國有）（漳州市建設(shè)局）

18、散裝水泥，工程合同價報備審核表等 漳州市建設(shè)局

9、建筑工程竣工消防驗收

1、《建筑工程消防竣工驗收表》

2、建筑設(shè)計消防審核意見書

3、《建筑工程選用消防產(chǎn)品登記表》及產(chǎn)品質(zhì)量認證證書、產(chǎn)品型式認可證書、產(chǎn)品型式檢驗報告

5、加蓋竣工圖章的工程竣工藍圖壹套及施工單位竣工說明

6、公安消防部門核準的設(shè)計變更文件

7、施工記錄（包括隱蔽工程驗收記錄、有關(guān)檢測報告）

8、自動消防設(shè)施調(diào)試報告

9、建設(shè)單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位對工程的自驗報告及意見

10、消防工程試運行情況報告

11、消防系統(tǒng)交接及人員培訓的情況報告、培訓證明

12、消防設(shè)施維護管理人員名冊及制度。

10、建設(shè)項目規(guī)劃竣工驗收

1、規(guī)劃竣工測量資料

2、地下管線測量資料

3、填寫規(guī)劃驗收表

11、

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目行政許可所需要辦理的簡明流程

I.房地產(chǎn)開發(fā)項目行政許可所需要辦理的簡明流程

為給那些欲進入房地產(chǎn)開發(fā)項目的公司對房地產(chǎn)開發(fā)過程有一個初步的了解，現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作

在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。

第二部分 行政審批部分

根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段： 1）選址定點；

2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件； 3）初步設(shè)計及施工圖審查； 4）規(guī)劃報建圖審查； 5）施工報建；

6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國土資源局辦理土地預審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。

三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。

5、國土資源局進行用地預審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審

查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復，并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準書》。

四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。

2、人防辦進行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。

2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段。此階段辦理以下一般事項：

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2、財政部門對建設(shè)項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。

2、開發(fā)商應提交材料：

（1）申請書；

（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（6）施工許可證；

（7）房屋竣工驗收資料

（8）房屋測繪成果；

（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應當提交的其他文件。

以上幾個階段，需增加或減少的相關(guān)事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。

參考網(wǎng)址：http://

II.房地產(chǎn)項目開發(fā)流程的10個步驟

一個房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個流程大體上包括10個階段。

（一）開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的起點

在市場經(jīng)濟體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。

（二）可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步

開發(fā)商提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究。可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)不可缺少的一個階段。政府是否批準此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進行可行性研究，就可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表明這個設(shè)想不可行，那么即使開發(fā)商不同意，這個項目開發(fā)的全過程實際上就結(jié)束了；二是可行性研究表明這個設(shè)想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當成一種形式的風氣，在房地產(chǎn)項目開發(fā)領(lǐng)域還相當濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認真對待。

（三）申請項目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步，也是正式啟動項目開發(fā)的第一步

土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè)行政主管部門備案，領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。

（四）項目設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步，也是關(guān)系到項目是否符合市場需要的重要一步

根據(jù)項目的規(guī)模，設(shè)計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目來

說，一般要分成方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計3個具體步驟。方案設(shè)計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計要求。初步設(shè)計在方案設(shè)計的基礎(chǔ)上，應提出設(shè)計標準、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計方案。初步設(shè)計文件應該包括設(shè)計總說明書、設(shè)計圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設(shè)計是初步設(shè)計基礎(chǔ)上的更詳細的設(shè)計，具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發(fā)商在進行規(guī)劃及建筑設(shè)計前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設(shè)計條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數(shù)等）。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計資格的單位完成方案設(shè)計，然后持方案設(shè)計報審表、方案設(shè)計及其說明書等有關(guān)資料，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。方案設(shè)計得到批準后，即可以進行初步設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門對建設(shè)工程的初步設(shè)計方案進行審查，確認其符合規(guī)劃設(shè)計要點后，建設(shè)單位就可以進行施工圖設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及有關(guān)材料進行審查合格后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

（五）征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步，也是取得土地使用權(quán)后的第一步

在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后，就需要進行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進行場地范圍的實地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi)，進行征地及拆遷方案的實施工作。

（六）籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步，也是征地及拆遷安置后最重要的工作

取得土地使用權(quán)后，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費殆盡，如何取得進一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資金，就成了房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過各種融資方案的選擇，確

定合理的融資方案。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少，基本上是通過商業(yè)銀行貸款，而房地產(chǎn)開發(fā)是風險極大的商業(yè)活動，一旦投資失敗，將牽連銀行體系。最近人民銀行大幅度提高了對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的門檻，對我國有些過熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作用。

（七）建設(shè)工程招標是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步，是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法

工程項目招標投標制，是我國工程建設(shè)市場的重大改革舉措之一。通過招標，房地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預算、質(zhì)量符合設(shè)計要求、工期達到預期目標。在確定了工程承包商后，房地產(chǎn)開發(fā)商還需要通過招標選擇合適的監(jiān)理單位，以便對工程進行建設(shè)工程監(jiān)理。

（八）施工是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步，也是項目能否及時優(yōu)質(zhì)完成的關(guān)鍵一步

為了確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行組織施工，國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進行放線、驗線，并到建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程開發(fā)證后，才可以破土動工。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的項目工作就交由監(jiān)理單位進行，開發(fā)商只控制最后的管理權(quán)，即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時解聘監(jiān)理單位。項目施工完成后，還需要通過由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收，就不能投放到房地產(chǎn)市場。

（九）市場營銷與策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步，是實現(xiàn)經(jīng)濟效益的關(guān)鍵一步

房地產(chǎn)項目的開發(fā)商，在開發(fā)項目即將完工之際，就可以考慮進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場營銷工作。如果開發(fā)商符合政府主管部門的預售條件，開發(fā)商就可以在進行施工的同時，進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的預售工作。房地產(chǎn)市場營銷包括房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、確定營銷目標與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準備銷售宣傳資料、培訓銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。甚至給項目起好聽的名字，在商品房項目的銷售中，都可以起到極為重要的作用。當然，房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售，必須經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門的

批準，取得銷售許可證。

（十）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一步，是房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)。