第一篇：日本怎么開發養老地產的

日本服務型高齡者住宅，多為政府補貼，民營公司開發。只要符合政府規定，就補助該建筑建設費的十分之一及改造費的三分之一，還可享受稅收優惠。作為世界上老齡化最嚴重的國家之一，日本先于中國29年步入老齡化社會，其在老年福利、社會保障制度等方面取得了矚目成績。同樣，日本的養老地產也十分突出。

如果說臺灣的養老地產多是由醫療機構主導的集中式老年人社區，那日本卻恰恰相反。不僅如此，日本的老人住宅多為獨棟存在，未形成規?；男^。究其原因，臺灣走的是美國式養老道路(建持續照料退休社區)，而日本卻和北歐國家一樣，注重老年人生活的常態化及其獨立性的保持。

在老齡化越發嚴重的中國，我們的養老地產卻多為旅游項目改造，重硬件輕服務。專家認為，在結合中國自身特色的情況下，將尊重老年人的生活及保持其生活常態化的觀念融入其中，也許就是解決問題的一把鑰匙。規定——老人住宅要無障礙，至少25平方米大

作為世界上老齡化最嚴重的國家之一，日本先于中國29年步入老齡化社會，其在老年福利、社會保障制度等方面取得了矚目成績。同樣，日本的養老地產也十分突出，目前占主導地位的是近年來日本政府大力推行的“服務型高齡者住宅”，并于2011年在《老年人居住法》中增加了相關規定。

所謂服務型高齡者住宅，日本國土交通省是如此定義的：“服務型高齡者住宅是與護理、醫療機構合作，給老年人提供安心服務的無障礙結構性住房?！彼侨缃袢毡菊?、社會團體、房地產公司共同推進的養老項目，濃縮了日本人對于老人住宅的所有觀念，在很多方面都有硬性規定和完善配備，譬如室內專有面積應達到25平方米，各居所里應有浴室、廚房、廁所，以及房間必須有足夠的寬度以便輪椅通過，廁所及走廊等地必須設置扶手、地面不能有高低之差等。而在服務方面，則規定了至少白天必須有二級以上的護理方面的專業人員在該建筑中坐班，每日必須確認居住在該建筑中的老年人的安全，在老年人有需求時，必須傾聽他們的需求，解決他們生活上的煩惱。

與傳統意義上的養老院不同，服務型高齡者住宅如一般的租賃房屋一樣，老人可以單獨出門、無門禁、無會客時間上的限制，而所享有的服務也可根據個人不同進行添加(收取相應費用)。這些自選的服務包括提供飲食、上門醫療、照顧生活各方面等。不僅如此，多數的”服務型高齡住宅“的同一棟樓里都會有居家養老中心，日間照料中心，診所等設施。

租金——月租約3800元人民幣，比普通房屋貴

除了上述幾種模式外，日本政府還鼓勵老年人對自己的房屋進行改造，讓其更加適合老年人的日常生活。但據記者了解，改造一棟房屋所需費用高達1500萬日元(約合90萬人民幣)，不是一般的家庭可以負擔的。日本同志社大學社會學部的渡邊武達教授告訴南都記者，他做了40年的大學教師，妻子做了30多年的公務員，家里才拿得出這筆錢。

若是像一般家庭那樣，丈夫是公司職員，妻子是家庭主婦，基本是拿不出這筆改造費的，所以日本老人基本以租住服務型高齡者住宅為主，因為房租相對合理，7萬日元(約合4200元人民幣)以下的占70%左右，均價為62828日元(約合3800元人民幣)。根據日本全國租賃管理商業協會統計，2014年3月日本全國1LD K(一室一廳一廚的單身小公寓)平均租金是46286日元(約合2800元人民幣)，即服務型高齡者住宅的租金是一般房屋的1.4倍不到。根據去年7月日本發布的”關于自費養老院·服務型高齡者住宅的實態調查研究“來看，服務型高齡者住宅的平均入住率達到78.2%。不過，日本高齡者住宅研究所的志垣智子研究員在接受南都記者采訪時也透露，在該制度開始之初，登錄的住宅數大幅增長，但今年3月開始有增速放緩的趨勢。

究其原因，服務型高齡者住宅有以下兩個缺點。其一，選擇入住服務型高齡者住宅的大多數人是因為無法住進特別養護老人院，才選擇該住宅，也就是說入住該住宅的老年人需要護理的居多，對于該類型的住宅的護理功能要求過高。其二，與地方政府的相關機構聯系不足，出現了供求關系不平衡的現象。運營——政府補貼民間建，只租不售

截至2014年3月末，日本政府登錄在案的服務型高齡者住宅共4553件，登錄住戶數為146476戶，其中，東京都、大阪府、北海道的占全國的22.6%。而對此進行開發的多是民營資本公司，占到總數的83%。這和由醫療機構主導開發的臺灣截然不同。據悉，醫療機構主導的養老地產在日本所占的比例不過14%。日本政府為了推進該住宅的建設，對服務型高齡者住宅有著相應的補 助 政 策。只 要 符 合 日 本 政 府 的 規定，就補助該建筑建設費的十分之一及改修費的三分之一。不僅如此，日本政府對建造該種住宅的企業所得稅·法人稅、固定資產稅、不動產取得稅都有一定程度的減免。由于其建設費或改造費等都得到政府資助，因此也限定了這種高齡者住宅不能用于出售盈利，而只能出租。一方面是老人住宅的成本較高，一方面是出租收益相對緩慢，在此情況下，如何去經營養老地產是各民間公司的課題，長期經營住房借貸項目的日本希諾建集團對此提出了一種新型的商業模式，就是將該公司空置的舊房屋，改造成”服務型高齡者住宅“后，再以便宜的價格租給老年人，提高房屋使用率?，F在該公司還在積極推進”服務型高齡者住宅“的建設，在東京的板橋區已經取得另一個空置的住宅。在談到護理相關事業的前景時，該公司篠原社長今年4月在接受日本媒體采訪時表示：”開始的時候是花了不少成本，但是這一期的入住率增加，我相信(今年)最終會有利潤的。“ 專家建議——理想的中國式養老地產三種模式

日本的老人住宅有其特殊的地方，那就是多為獨棟式的房屋，未形成小區規模。在日本新瀉大學取得工科博士學位的北方工業大學建筑工程學院副教授林文潔曾參與制定中國《老年人建筑設計規范》，他告訴南都記者，這其實跟日本政府對于老人住宅的一個核心觀念有關，那就是讓老年人的居住環境保持一個常態化，周圍有不同年齡層的人群。

不僅如此，日本還有較完善的護理制度，”維護老人的自立與尊嚴也是他們一個很重要的觀念“林文潔表示，這具體表現在盡可能讓老人做自己力所能及的事情。如日本的護理人員會幫助老年人行走，盡量不使用輪椅，但在中國輪椅通行往往成為一個賣點。

林文潔認為，日本對于老人住宅的核心觀念值得學習，讓老年人居住在一個有著不同年齡層的小區，保持他們原有的生活狀態是非常重要的?，F在中國大部分的老人住宅都是集中式的住宅小區，生活環境里見到的都是老年人。如今，中國的家庭觀念發生改變，子女不與老人共住，卻也不想離老人太遠。

根據林文潔的研究，子女與老人居住在步行10分鐘以內的距離是最好的。因此，一個小區里散落幾棟老人住宅或是一棟樓里的幾個單元做成老人住宅的形式是最為理想的。不過，林文潔也認為，國內專業護理人才短缺，分散式的管理無法高效率地提供服務。此外，在國家沒有相應政策輔助的情況下，此種操作方式的成本較高，回收時間長，投資風險較大，開發商不愿去做這個項目。所以林文潔認為理想中的中國養老地產應該有三種模式：

◎面向高收入人群：養老社區是理想的，因為其服務相對完善，但價格也更高?！驅τ诖罅恐械仁杖肴后w：建議在居住區中配建適量老人住宅、老年公寓。同時可根據社區規模配建社區老年人日間照料中心、社區型養老院，以實現老年人在熟悉的環境中可持續居住。

◎對于低收入老年人：應當在政府保障性住房中配建適量的老人住宅或公寓。當然，以上三種模式都需要高規格的服務，所以，培養專業護理型人才也是刻不容緩的事情。

第二篇：養老地產開發全程策劃

養老地產開發全程策劃

在中國老齡化形勢日趨嚴峻的背景下，養老地產項目應該如何開發？項目開發過程中需要注意哪些問題？怎樣才能滿足老年人的生理和心理需求？如何把握市場尋求效益最大化？如何穩定經營收益控制投資風險？提供哪些服務以及服務品質如何？這些問題都需要養老地產項目開發全程策劃來解決。

養老地產項目開發全程策劃包括養老項目的市場分析、項目定位、產品規劃、設備標準、整合推廣、營銷策略、投資分析、損益預測、經營管理等關鍵步驟的策劃。

兼顧硬件和軟件

養老地產項目不同于其他項目的特點在于其多元性、復雜性和變化性。養老社區在國內尚屬起步階段，又帶來很多不確定性以及市場的風險性。根據項目背景研究確立項目目標、市場定位、量化指標、技術構想以及經濟策劃，是決定項目成敗的關鍵。

一般認為養老設施及老年居住水平取決于硬件設施，其實更重要的是為入住者提供高水平、高質量的運營管理和細致服務。即使設施的建筑和設備水平非常高，如果管理不到位、工作人員不專業，無法為入住者提供滿意的服務，那這所設施也是不合格的。

作為項目開發者，最重要的工作就是必須進行適合的全程策劃，策劃階段既要考慮合理的建筑與設備方案，又要考慮周到的運營管理方案，開工的同時招聘優秀的工作人員，并對他們進行全面系統的教育和培訓。類似于酒店管理公司的前期介入工作。

換句話說，養老地產項目開發全程策劃包括硬件的建筑和軟件的服務兩大方面，兩者相輔相成，缺一不可。

全程策劃特點

養老地產項目開發全程策劃具有以下幾個特點：

1．地域性。

首先要考慮開發項目的區域經濟情況。其次，要考慮房地產開發項目周邊的市場情況。另外，要考慮養老地產項目的區位情況。如項目所在地的功能區位、地理區位、街區區位，區位的交通情況、自然資源、發展規劃等等。

2．市場性。

房地產項目策劃要適應市場的需求，吻合市場的需要。養老地產項目開發更需要充分了解、適應、創造市場。養老地產是伴隨著我國老齡化進程新興起的市場，必須結合市場需求和變化以及國際經驗，摸索適合中國國情的養老地產開發模式。

3．多樣性。

養老地產項目開發策劃要比較和選擇多種方案。老年人的需求是多樣化的，組合結構也是多種多樣的。同時，房地產項目策劃方案也不是一成不變的，應在保持一定穩定性的同時，根據房地產市場環境的變化，不斷對策劃方案進行調整和變動，以保證策劃方案對現實的最佳適應狀態。策劃過程中需要對多種方案進行權衡比較，揚長避短，選擇最科學、最合理、最具操作性的方案。

4．系統性。

房地產項目開發從開始到完成經過市場調研、投資研究、規劃設計、建筑施工、營銷推廣、物業服務等幾個階段，每個階段構成策劃的子系統，各個子系統又由更小的子系統組成。各個子系統各有一定的功能，而整個系統的功能并非簡單地是各個子系統功能的總和，系統的結構與功能具有十分密切的聯系。

5．前瞻性。

養老地產項目開發策劃的理念、創意、手段應著重表現為超前、預見性。房地產項目完成的周期少則二三年，多則三五年甚至更長，如果沒有超前的眼光和預見的能力，就會只見投入不見產出，那么企業的損失是巨大的。

6．創新性。

房地產項目策劃要追求新意、獨創，避免雷同。房地產項目策劃創新，首先表現為概念新、主題新。因為主題概念是項目的靈魂，是項目發展的指導原則，只有概念主題有了新意，才能使項目有個性，才能使產品具有與眾不同的內容、形式和氣質。其次表現為方法新、手段新。策劃的方法與手段雖有共性，但運用在不同的場合、不同的地方，其所產生的效果也不一樣。還要通過不斷的策劃實踐，創造出新的方法和手段來。

7．可操性。

養老地產項目開發策劃在國內尚屬起步階段，新的概念和主題需要一系列可操作的方法和手段貫穿項目開發過程。需要在實際市場環境中有可操作的條件，立意再好市場條件不允許，想操作好是很困難的。在具體的實施上也要有可操作的方法，策劃方案還要易于操作、容易實施。經常有一些策劃方案規定了非常理想的策略，但完全脫離了市場的客觀需求或超出了開發商的負擔能力和實施能力，因而也只能是空洞的紙上談兵。

8．可變性。

養老地產項目開發策劃因其地域不同、定位不同、目標客戶群體不同具有一定的可變性，隨著老年人的年齡增長和身體機能衰退，其需求和對產品的要求也是不斷變化的。另外，我國龐大的老齡人口中，不同時期的老年人由于其生長生活狀態以及價值觀的不同，對于養老環境和養老項目的要求具有很大的差異性，策劃方案中要充分考慮到可變性，才能適應市場和老年人的需求。

在物業管理經營管理中，更要體現出差異化服務和貼心式管理，人到老年每一位個體都有差異性，很多習慣不可改變，那就需要在硬件和軟件上盡可能的適應老年人，硬件的建筑和軟件的服務需要具備一定程度的可變性。

我國現行的建設工程項目程序可分為項目建議書、可行性研究、建筑策劃、建筑設計、建設準備、施工安裝、竣工驗收以及試運行交付使用八個階段。前兩個階段合稱為決策階段，建筑策劃和建筑設計是規劃設計階段，建設準備和施工安裝階段合起來是實施階段，竣工驗收及試運行交付使用并稱為項目收尾階段。

養老地產項目開發全程策劃從項目決策階段的前期開始介入，直至交付使用，這樣全過程的管控，有益于對項目成本、時間、質量全面的有計劃的管理，可以把核心理念貫穿項目始終。所以說，養老地產項目開發全程策劃是保障項目成功開發的關鍵。

（本文節選自《2011中國養老產業與養老社區高端論壇論文集》）

第三篇：對日本養老地產經驗的借鑒

對日本養老地產經驗的借鑒

近年來，我國老年人口快速增加、老年人對生活品質要求亦日益提高，與國內本就養老資源緊缺、環境設施落后、服務水平低下的矛盾日益突出。隨著人們生活水平的提高，建立特色鮮明、功能齊全的高端養老項目迫在眉睫。加之國家民政部提出養老機構要由單純供養型向收養、治療、康復、教育、娛樂相結合方向發展的功能定位。養老地產正在成為繼商業地產之后各大開發商爭奪的熱點，并且嘗試養老地產的先行者還在不斷增加。房地產業介入養老社區能否為中國養老模式提供一種新的范本？如果可以，如何能夠更好地引導其向健康的方向發展？本文通過對日本養老地產發展過程的研讀，總結歸納我國在此問題上的可參考之處，對解決我國的養老問題具有一定的借鑒意義。

一、中國養老地產現狀

圖表 1 中國老年人狀況隨時間變化表（數據參考：中華人民共和國國家統計局）

據聯合國標準，國家或地區老年人口（65歲以上人口）比重超過7%時，標志著這個國家或地區進入老齡社會。我國2001年進入老齡社會，至2011年，65歲人口已達1.23億，老年撫養比更是達到12.3%,老齡化態勢已非常嚴峻。

近年來，我國養老服務業快速發展，以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的養老服務體系初步建立，老年消費市場初步形成，老齡事業發展取得顯著成就。但總體上看，養老服務和產品供給不足、市場發育不健全、城鄉區域發展不平衡等問題還十分突出。2006年9月，國務院辦公廳轉發全國老齡委辦公室和發展改革委等部門《關于加快發展養老服務業意見的通知》，提出積極支持多種方式興辦養老服務業，鼓勵社會資金興辦養老服務業。2013年9月，國務院再發《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》，進一步強調了政府積極應對人口老齡化，加快發展養老服務業的決心。很多開發商也在積極研究探索養老地產開發模式，由于開發養老地產面臨的困難太多，鮮有開發商采取實際行動。截至目前，國內純粹作為養老地產項目來發展的樓盤屈指可數，做得比較好的有北京的東方太陽城、廣州的友好老年公寓、臺灣的長庚養生文化村等。

二、日本養老地產發展研究

日本是全球老齡化率最高、老齡化速度最快的國家。據2013年版《老齡社會白皮書》，2012年10月已首次超過了3000萬達到了3079萬人，占總人口數的24.1%，為歷史最高值，成為全球老齡化率最高的國家。

日本的養老事業與養老產業發展大致經歷了三個發展時期: 一是初創期(20世紀50年代初到60年代初);二是擴充期(20世紀60年代初到80年代初);三是政策轉換期(20世紀80年代中后期至今)。在這三個時期分別制定了與養老有關的各項法律。20世紀90年代后, 隨著老齡化的加劇, 癱瘓或癡呆癥老年人增加, 而家庭的護理功能也發生了變化,老年人的護理問題成為最大的不穩定因素。針對這些問題，日本政府著手建立和完善了養老服務體系, 以解決老年人的收入、醫療、護理等保障問題, 并大力發展了養老產業，實現了老人福利法制化、運行機制多元化和專業化。

1.日本養老地產的種類

日本養老地主要分為“機構設施”和“住宅”兩大類。模式基本都不是以出售產權為目的的經營模式。“機構設施”模式就是由開發商建造一所適合老年人居住的設施，設施內配置以護理為主的各種服務；而“住宅”則是房東通過收取租金得到投資回報的模式?！皺C構設施”主要包括護理療養型醫療設施、老人保健設施、特別養護老人住家、養護老人住家、低收費老人住家、收費老人住家、患有老年癡呆癥高齡者的集體住家、高齡者生活援助住屋等。“住宅”類的模式分以下四種：面向高齡者的住宅、年長者住宅、銀發住宅、自有產權住宅“住宅”類中，除第3種“銀發住宅”的入住老人可能需要輕度照顧以外，其他3種住宅模式的入住對象一般為60歲以上且生活能夠自理的健康老人。第一種“面向高齡者的住宅”是當前經營者傾向的“住宅”類中具有代表性的模式。簽訂了租賃合同后，“面向高齡者的住宅”的房東可以配置護理、餐飲、清掃、家政等服務以增加收入，入住老人可以根據需要選擇服務項目與房東另行簽訂服務合同?！懊嫦蚋啐g者的住宅”與“收費老人住家”最大的區別是前者不是必須配置護理服務，而后者一般必須配備護理服務。

2.日本養老地產的經營模式詳解

“機構設施”類--“收費老人住家”

1）收費模式

收費項目包括：入住金、管理費、餐飲費、護理費、清潔費等。老人入住時一次性支付的費用叫“入住金”，支付入住金的目的是購買“收費老人住家”內的一個單元的房屋、共用部分、公共設施及設備的“使用權”。在東京，有些高端“收費老人住家”的入住金標準為1億日元或5000萬日元以上；中端的在5000萬日元左右；低端住家在1000萬日元以下。入住金的計算方式是根據入住老人的年齡、健康狀況、當地平均壽命等各種可能影響老人入住期長短的因素來預測老人從入住至故去的期限。比如一位65歲健康的男性老人想入住東京地區的某“收費老人住家”，東京的男性平均壽命為78歲，那么這位老人可能居住的時間為13年，再用這個13年乘以一年“使用權”的費用，就得出這位男性老人需要支付的“入住金”的總額了。所以，入住金也可以理解為這位老人需要預付13年的租金。如果老人中途提出解除合同或故去，“收費老人住家”需要扣除老人已入住期限的費用，余款將退還老人或其合法繼承人。如果老人的壽命長于預測期限，老人有權免費行使“使用權”直至故去。入住金可以事先一次、分期或每月收取。除此之外，“收費老人住家”每月還可以收取的費用包括管理費、餐飲、護理、清潔等各種服務費。

2）贏利模式

法律規定“收費老人住家”的每一單元的使用面積必須在13平米以上，可以供一個老人單獨居?。ɡ先巳绻枰厥庾o理的，其居住面積最低為18平米）。由于13平米的單元太小，無法配備單獨的廚房、雜物間和盥洗室，在這種情況下“收費老人住家”就必須提供可以滿足多人使用的食堂及盥洗室。20平米一個單元，每個單元內配置單獨的小廚房和盥洗室成為當前日本“收費老人住家”的主流。通過向每個入住老人收取一次性的“入住金”，把每個單元的部分或大部分成本回籠，開發商的資金壓力得到了緩解。在運營過程中，再通過每個月收取管理費及服務費維持日常運營和回收其他投資成本。

3）成本計算

“收費老人住家”的成本主要為土地、建設、工資、設備、水電煤等費用。其中，工資幾乎占50%的日常運營成本，所以利用非全日制護理工或派遣員工的現象很普遍。

“住宅”類--“面向高齡者的住宅”

1）收費模式

收費項目包括：每月租金、管理費、護理等。

在日本，因為老人的身體、經濟狀況都比較特殊，房東承擔的風險比較大，房東一般不愿意將房子出租給老人。為了使老人能夠借到住房，同時也幫助愿意將房子出租給老人的房東順利將房子出租，政府出臺了《高齡者專用租賃住宅登記標準》。這部標準主要內容就是由政府搭建面向老人的租賃信息平臺，鼓勵房東按照此標準將現有房屋進行改建并登記備案，這樣老人就可以很順利找到合適的住房了。

由于這類住宅的法律關系是房屋租賃，且入住對象一般是低收入的老人，所以不會收取“入住金”。在日本，這種模式更多被用于舊房改造或經營不善的租賃房屋。

2）贏利模式

“面向高齡者的住宅”的每一單元使用面積至少25平米（如果有足夠的公用面積，每單元的使用面積可以減少為18平米）。按照房屋租賃的法律，房東可以收取相當于幾個月租金的保證金。除房租收入，房東還可以向入住老人提供餐飲、清潔等服務增加收入。

3）成本計算

主要有改建費用、物業管理、水電煤等費用。這種模式與前一種模式相比，配備護理服務不是必須的。房東可以自由決定是否配備，如果需要配備，可以自己配備也可以委托第三方護理機構。這種模式的法律關系比較簡單、運營成本不大、風險比較小。

三、對我國養老地產的建議

養老地產，作為我國一種新興地產模式，在開發和運行過程中還存在許多問題。本文通過對日本養老地產發展過程和經營模式的總結歸納，對政府和開發商提出了一些建議。

1.對政府的建議

中國的養老設施作為民政機構社會福利的一部分，最初以為“三無”老人服務的社會救濟為主，近年來逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。為鼓勵更多的開發商進軍養老產業，政府需要出臺切實可行的優惠政策，調動開發商開發養老地產的積極性。

1)優先安排養老服務機構建設用地。符合規劃要求并具備劃撥條件的養老服務機構用地要優先予以保證;不具備劃撥用地條件的養老服務機構用地要按照相關規定加快審批,但要加強監督,確保批準用地真正用于養老事業。

2)制定政策鼓勵金融部門充分發揮信貸支持作用。政策激勵下，金融機構支持老年社會福利事業發展,增加對養老服務機構及其建設項目的信貸投入,適當放寬貸款條件,并提供優惠利率。

3)政府可以適當放寬市場準入標準。鼓勵民間資本進入養老服務領域。在規劃審批、投資核準、融資服務、財稅支持、土地使用、醫保定點等方面，貫徹平等準入原則。

4)實行同等待遇。凡各級政府給予公辦養老服務項目的優惠扶持政策與措施，也適用于民營養老服務企業；給予非營利性機構、組織的各種優惠待遇和政策，也同樣適用于從事同類服務活動的民營養老企業。

2.對開發商的建議

1)國內通過“招拍掛”拿到住宅用地的開發商，土地成本大，資金壓力大；另外，由于老年住宅的特殊性，其建設成本一般比普通住宅高出20%左右，所以很難完全參照日本模式開發和運作老年住宅。這種情況下，如果考慮到將來老年人購買的需求，可以通過分析老人的生理、行為、心理和身體健康趨勢進行人性化規劃、建筑設計和室內設計，首先使建筑硬件滿足老年人對于“住”的需求。作為前期的規劃策略，可以為小區配備老年人專業配套服務，比如護理、餐廳、家政等，讓老人在選房時感覺這些附加服務物有所值，用這些服務讓老人買個放心。日本的一些老年住宅或養老機構的運營商就正在向國內開發商提供包括整體規劃、建筑設計、起草后期運營方案等各種服務。

另外，開發商還可以通過銷售一部分產權房先期回籠大部分投資，同時自己保留小部分用來長期租賃，比如銷售70%，租賃30%，整個小區再配以專業的老人服務，這樣既可以快速收回大部分投資，又能通過租賃方式謀求穩定的投資回報。

2)有些地方的開發商通過劃撥、長期租賃集體土地或拿到其他非住宅用地，由于無法進行產權式銷售，則可以借鑒上述機構設施中的“收費老人住家”的運作模式。但是，我國相關法律規定，房屋租賃期限不得超過20年，超過20年的部分無效，所以在具體操作過程中，需要對日本的收費模式和運作模式進行本土化改造。比如，對于健康老年入住者可以一次性收取類似“入住金”，這個費用是用來購買帶有一定期限（或終生）的服務，是購買“使用權”的對價，其行為不是租賃房屋的法律關系，而是老人與開發商之間因購買帶期限的服務而形成的債權債務法律關系。當然，老人中途解約或者故去，開發商是否需要退還未住滿期限的“入住金”、老人能否自由轉讓這種“使用權”、權利是否可以繼承等等，還需要具體情況具體分析，找出最妥當的法律支持和解決方案。

3)民間資本通過租賃現有廠房或廢舊賓館并改建成老人公寓或養老院進行商業化運作的，也可以通過收取一定的“入住金”外加每月收取服務進行操作。這里需要注意的是，如前所述，房屋租賃合同無法超過20年，所以在和入住老人簽訂租賃合同時，最長期限只能20年，對于多余的年限可以考慮以贈送居住權的方式操作。基于房屋租賃這樣的法律關系，老人中途提出解除合同或故去，租賃關系隨即終止，房東則可以將房屋再出租。

4)日本國內業內人士普遍認為，老年人住宅的未來趨勢是復合型的附帶醫療、護理及康復性設施的綜合性社區。規劃老人住宅，須同時考慮到老年人身體和精神兩個層面的需求，脫離這兩個基本需求的老年住宅是不會吸引老年人入住的。大多老人選擇住宅時首先會考慮到醫療及護理的需求，所以在日本，有在醫院內或緊鄰醫院建立老年住宅的“養老＋醫療”型的；也有在老年社區或老年公寓第一層設立綜合老人康復中心、外派護理中心或托老所的“養老＋護理”型的設施。其次，老年人特別是健康老人需要更多精神的關愛。日本的大型老年住宅一般都設有老人與外界接觸、交流的場所和空間，比如與同齡人聊天喝茶、與家人相聚、與社區年輕人溝通的場所。有的老年住宅內還專門開設幼兒園，一方面解決社區員工孩子入托問題，讓員工沒有后顧之憂；另一方面，讓老人通過和孩子們的互動得到精神上的愉悅?，F在國內，有的開發商已經開始嘗試并探索“醫療護理養老”、“文化教育養老”、“生態養生養老”、“旅游養老”等各種概念的老人住宅及養老模式，期待不久各種模式會呈現出多樣態、多層次、更成熟的趨勢。轉載于洲聯集團（WWW5A）

第四篇：養老地產專題2017

養老地產專題

目錄

前言..................................................................................................1

一、我國養老產業概況..........................................................................1

（一）養老產業發展現狀..............................................................1

（二）《養老服務設施用地指導意見》（國土資廳發[2014]11號）.........................................................................................................3

（三）發展養老產業優惠政策......................................................7

二、養老地產項目開發模式................................................................14

1、綜合服務類養老項目——愛晚大愛城...................................14

2、“休閑+養老”模式——北京太申祥和山莊..............................15

3、國內首個“保單+實物對接”模式——武漢合眾優年養老社區17

4、國內首個學院式養老模式——綠城烏鎮雅園........................18

5、“大社區+養老組團”模式——萬科隨園嘉樹..........................19

6、社區式商業養老模式——中國·臺灣長庚養生文化村...........21

三、養老地產運營模式分析................................................................23

（一）銷售模式............................................................................23

（二）“銷售+持有”模式...............................................................24

（三）持有模式............................................................................26

四、養老地產PPP（公私合營關系）模式探究..................................30

1、PPP模式概述...........................................................................30

2、PPP模式的可行性分析...........................................................30

3、PPP模式的主要功能...............................................................31

4、政策支持.................................................................................32

五、養老地產項目開發要點................................................................34

1、市場定位：目標市場全齡化..................................................34

2、項目選址：區位、環境、配套..............................................34

3、用地組合：低成本的復合用地模式為項目成功奠定基石....35

4、開發模式：根據投資策略和建設條件選擇合適的開發模式 36

5、盈利模式：從物業租售模式向“產業鏈模式”延伸...........38

6、規劃設計：適老化..................................................................39

六、西北部分地區養老地產開發案例................................................40

1、西安榮華·親和源高端會員制養老社區..................................40

2、西安中海親頤·璽悅養老地產項目.........................................41

3、西安秦達·白鹿溪谷..............................................................42

4、陜西博恩國際養生養老基地..................................................43

5、渭南市盤龍灣·云何莊養生養老社區...................................44

6、甘肅盛園五星養老公寓..........................................................45

7、新疆維泰養老社區.............................................................46

養老地產專題

前言

目前，居家養老、社區養老及機構養老是我國主要的養老模式，養老地產作為三者結合的有效途徑，是養老服務業和房地產業相融合而形成的新興產業，它除了能滿足老年人的居住需要，還可以為老年人提供餐飲娛樂、醫療護理、生活休閑、金融保險等方面的相關產品和服務。其基本形式不僅包括老年公寓、老年社區、養老院、托老所（居家養老服務站）和旅游養老地產等，還涵蓋了普通住宅中專供老年人居住和使用的部分。

據預測，到2050年，我國60歲以上人口占比將升至36.5%，位居全球第三，意味著我國將進入深度老年化社會階段，對養老的需求也將上升到一個新的高度。隨著人口老齡化進程的不斷加快，我國生產型社會開始向消費型社會轉變。養老產業作為新興消費產業，其涵蓋老年人衣食住用行等各方面需求，產業鏈長，能夠吸納的就業人數多，在促進生產、拉動消費、推動經濟發展以及帶動就業等方面發揮著重要的作用。

一、我國養老產業概況

（一）養老產業發展現狀

從國務院印發的《社會養老服務體系建設規劃》（國辦發?2011?60號）中可以看到，第六次全國人口普查顯示，中國60歲及以上老年人口已達1.78億人，占總人口的13.26%，而城鄉失能和半失能老年人約3300萬人，占老年人口總數的19%，中國已步入老齡化社會。

龐大的人口基數，使得中國的老齡化現象備受矚目。《規劃》顯示，中國是世界上惟一一個老年人口超過1億人的國家，且正在以每年3%以上的速度快速增長，是同期人口增速的5倍多。預計到2020年，老年人口將達到2.43億人，約占總人口的18%。

《規劃》還顯示，隨著人口老齡化、高齡化的加劇，失能、半失能老年人的數量還將持續增長，照料和護理問題日益突出。據推算，2015年，中國老年人僅僅在護理服務和生活照料方面的潛在市場規模就將超過4500億元，由此催生的養老服務就業崗位潛在需求將超過500萬個。而按照國際通行的5%老年人需要機構養老這一標準，目前中國至少需要1000萬張養老床位。民政部2015年社會服務發展統計公報數據顯示，全國各類養老服務機構和設施11.6萬個，比上年增長23.4%，各類養老床位672.7萬張，比上年增長16.4%，每千名老年人擁有養老床位30.3張，比上年增長11.4%。

民政部、國家發展改革委2016年7月6日公布《民政事業發展第十三個五年規劃》（民發?2016?107號），《規劃》提出，將重點發展醫養結合型養老機構，增加養護型、醫護型養老床位，提高養老服務有效供給，到2020年每千名老年人口擁有養老床位數達到35至40張，其中護理型床位比例不低于30%?！兑巹潯诽岢?，積極開展應對人口老齡化行動，加快發展養老服務業，全面建成以居家為基礎、社區為依托、機構為補充、醫養相結合的多層次養老服務體系，創新投融資機制。要推動普遍建立經濟困難老年人養老服務補貼、高齡津貼和護理補貼制度。建立健全長期照護項目內涵、服務標準、質量評

價等行業規范和體制機制，探索建立從居家、社區到專業機構等比較健全的專業照護服務體系，保障老年人長期護理服務需求。

在加強養老服務機構建設方面，《規劃》指出，深化養老服務供給側改革，積極支持社會力量舉辦養老機構，辦好公辦保障性養老機構，深化公辦養老機構改革，提高養老服務有效供給。

據中國社科院老年研究所測算，目前中國養老市場的商機約4萬億元人民幣，到2030年有望增加至13萬億元。其中包括老年人以改善住房條件為目的的購房需求。預計未來養老地產業將迎來爆發式的增長。

（二）《養老服務設施用地指導意見》（國土資廳發[2014]11號）

1、合理界定養老服務設施用地范圍。專門為老年人提供生活照料、康復護理、托管等服務的房屋和場地設施占用土地，可確定為養老服務設施用地。老年酒店、賓館、會所、商場、俱樂部等商業性設施占用土地，不屬于本《意見》中的養老服務設施用地。

2、依法確定養老服務設施土地用途和年期。養老服務設施用地在辦理供地手續和土地登記時，土地用途應確定為醫衛慈善用地。

依據《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2007），規劃為公共管理用地、公共服務用地中的醫衛慈善用地，可布局和安排養老服務設施用地，其他用地中只能配套建設養老服務設施用房并分攤相應的土地面積。

養老服務設施用地以出讓方式供應的，建設用地使用權出讓年限按最高不超過50年確定。以租賃方式供應的，租賃年限在合同中約

定，最長租賃期限不得超過同類用途土地出讓最高年期。

3、規范編制養老服務設施供地計劃。養老服務設施用地供應應當納入國有建設用地供應計劃。新建城區和居住小區配建養老服務設施用地的，建設規模應一并納入住房建設用地供應計劃；新建養老機構服務設施用地的，應根據城鄉規劃布局要求，統籌考慮，分期分階段納入國有建設用地供應計劃。對閑臵土地依法處臵后由政府收回的，規劃用途符合要求的，可優先用于養老服務設施用地，一并納入國有建設用地供應計劃。

4、細化養老服務設施供地政策。經養老主管部門認定的非營利性養老服務機構的，其養老服務設施用地可采取劃撥方式供地。民間資本舉辦的非營利性養老服務機構，經養老主管部門認定后同意變更為營利性養老服務機構的，其養老服務設施用地應當報經市、縣人民政府批準后，可以辦理協議出讓（租賃）土地手續，補繳土地出讓金（租金）。但法律法規規章和原《國有建設用地劃撥決定書》明確應當收回劃撥建設用地使用權的除外。

營利性養老服務設施用地，應當以租賃、出讓等有償方式供應，原則上以租賃方式為主。土地出讓（租賃）計劃公布后，同一宗養老服務設施用地有兩個或者兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式供地。以招標、拍賣或者掛牌方式供應養老服務設施用地時，不得設臵要求競買人具備相應資質、資格等影響公平公正競爭的限制條件。房地產用地中配套建設養老服務設施的，可將養老服務設施的建設要求作為出讓條件，但不得將養老服務機構的資格或資信

等級等作為出讓條件。

5、鼓勵租賃供應養老服務設施用地。為降低營利性養老服務機構的建設成本，各地可制訂養老服務設施用地以出租或先租后讓供應的鼓勵政策和租金標準，明確相應的權利和義務，向社會公開后執行。市縣國土資源管理部門與用地者應當簽訂養老服務設施用地租賃合同，約定租賃國有建設用地的出租人和承租人、地塊的位臵、用途、面積、空間范圍、容積率、租期、租金標準及調整時間和方式、到期處臵與續期或出讓等內容。

6、實行養老服務設施用地分類管理。新建城區和居住（?。﹨^按規定配建養老服務設施，依據規劃用途可以劃分為不同宗地的，應當先行分割成不同宗地，再按宗供應；不能分宗的，應當明確養老服務設施用地、社區其他用途土地的面積比例和供應方式。

新建養老服務機構項目用地涉及新增建設用地，符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的，應當在土地利用計劃指標中優先予以安排。

新建養老服務設施用地依據規劃單獨辦理供地手續的，其宗地面積原則上控制在3公頃以下。有集中配建醫療、保健、康復等醫衛設施的，不得超過5公頃。新建城區和居住（?。﹨^按規定配建養老服務設施用地，應當在《國有建設用地使用權出讓合同》或《國有建設用地劃撥決定書》中予以特別說明，應明確配建的面積、容積率、開發投資條件和開發建設周期，以及建成后交付、運營、管理、后續監管的方式等。

7、加強養老服務設施用地監管。在核發國有建設用地劃撥決定書、簽訂出讓合同和租賃合同時，應當作出以下規定或者約定：

（1）建設用地使用權可以整體轉讓和轉租、不得分割轉讓和轉租；

（2）不得改變規劃確定的土地用途，改變用途用于住宅、商業等房地產開發的，由市、縣國土資源管理部門依法收回建設用地使用權；

（3）簽訂出讓合同和租賃合同時，應當約定出讓或租賃建設用地使用權可以設定抵押權。劃撥建設用地要設定抵押權，在核發劃撥決定書時，應當約定劃撥建設用地使用權不得單獨設定抵押權，設定房地產抵押權的建設用地使用權是以劃撥方式取得的，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償；

（4）養老服務設施用地內建設的老年公寓、宿舍等居住用房，可參照公共租賃住房套型建筑面積標準，限定在40平方米以內；

（5）向符合養老申請條件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的，出租服務合同應約定服務期限一次最長不能超過5年，期限屆滿，原承租人有優先承租權。

8、鼓勵盤活存量用地用于養老服務設施建設。對營利性養老服務機構利用存量建設用地從事養老設施建設，涉及劃撥建設用地使用權出讓（租賃）或轉讓的，在原土地用途符合規劃的前提下，可不改變土地用途，允許補繳土地出讓金（租金），辦理協議出讓或租賃手

續。在符合規劃的前提下，在已建成的住宅小區內增加非營利性養老服務設施建筑面積的，可不增收土地價款。若后續調整為營利性養老服務設施的，應補繳相應土地價款。

企事業單位、個人對城鎮現有空閑的廠房、學校、社區用房等進行改造和利用，興辦養老服務機構，經規劃批準臨時改變建筑使用功能從事非營利性養老服務且連續經營一年以上的，五年內可不增收土地年租金或土地收益差價，土地使用性質也可暫不作變更。

9、利用集體建設用地興辦養老服務設施。農村集體經濟組織可依法使用本集體所有土地，為本集體經濟組織內部成員興辦非營利性養老服務設施。民間資本舉辦的非營利性養老機構與政府舉辦的養老機構可以依法使用農民集體所有的土地。

（三）發展養老產業優惠政策

1、國家優惠政策

近日，民政部、發展改革委、教育部等十部委聯合發布《關于鼓勵民間資本參與養老服務業發展的實施意見》（民發?2015?33號）。

《意見》提出鼓勵民間資本參與居家和社區養老服務、機構養老服務、養老產業發展的具體舉措，并就推進醫養融合發展、完善投融資政策、落實稅費優惠政策、加強人才保障、保障用地需求等作出了相關規定和政策優惠。

（1）稅費減免

對民辦養老機構提供的育養服務免征營業稅。養老機構在資產重組過程中涉及的不動產、土地使用權轉讓，不征收增值稅和營業稅。

進一步落實國家扶持小微企業相關稅收優惠政策，對符合條件的小型微利養老服務企業，按照相關規定給予增值稅、營業稅、所得稅優惠。

對家政服務企業由員工制家政服務員提供的老人護理等家政服務，在政策有效期內按規定免征營業稅。

對符合條件的民辦福利性、非營利性養老機構取得的收入，按規定免征企業所得稅。

對民辦福利性、非營利性養老機構自用的房產、土地免征房產稅、城鎮土地使用稅。對經批準設立的民辦養老院內專門為老年人提供生活照顧的場所免征耕地占用稅。

對企事業單位、社會團體以及個人通過公益性社會團體或者縣級以上人民政府及其部門，用于《中華人民共和國公益事業捐贈法》規定的公益事業的捐贈，符合相關規定的不超過利潤總額12%的部分，準予扣除。對個人通過非營利性的社會團體和政府部門向福利性、非營利性的民辦養老機構的捐贈，在繳納個人所得稅前準予全額扣除。

對民辦非營利性養老機構建設免征有關行政事業性收費，對營利性養老機構建設減半征收有關行政事業性收費。

（2）投融資政策

加大對養老服務業發展的財政資金投入。有條件的地區，可設立專項扶持資金。充分利用支持服務業發展的各類財政資金，探索采取建立產業基金、PPP等模式，支持發展面向大眾的社會化養老服務產

業，帶動社會資本加大投入。通過中央基建投資等現有資金渠道，對社會急需、項目發展前景好的養老項目予以適當扶持。

民政部本級彩票公益金和地方各級政府用于社會福利事業的彩票公益金，要將50%以上的資金用于支持發展養老服務業，并隨老年人口的增加逐步提高投入比例。其中，支持民辦養老服務發展的資金不得低于30%。

民辦非營利性養老機構應當為捐資舉辦，機構享有對其資產的法人財產權，捐資人（舉辦者）不擁有對所捐贈財產的所有權。對于舉辦者沒有捐贈而以租賃形式給予組織使用的固定資產、以及以借款方式投入組織運營的流動資金，允許其收取不高于市場公允水平的租金和利息。行業管理部門和登記管理機關應當對其關聯交易進行披露并進行必要監管。

民辦非營利性養老機構停辦后，應當依法進行清算，其剩余資產由民政部門負責統籌，以捐贈形式納入當地政府養老發展專項基金。原始捐資有增值的，經養老機構決策機構同意并經審計符合規定的，可對捐資人（舉辦者）給予一次性獎勵。

鼓勵通過財政貼息、補助投資、風險補償等方式，支持金融機構加快金融產品和服務方式創新, 推進實施健康與養老服務工程。研究以養老服務產業為基礎資產的證券化產品，穩步推進金融機構直接或間接投資養老服務業。

拓寬信貸抵押擔保物范圍，允許民辦養老機構利用有償取得的土地使用權、產權明晰的房產等固定資產辦理抵押貸款，不動產登記機

構要給予辦理抵押登記手續。

（3）建設補貼、運營補貼、護理員、購買服務等補貼 對民間資本舉辦的非營利性養老機構或服務設施提供養老服務，根據其投資額、建設規模、床位數、入住率和覆蓋社區數、入戶服務老人數等因素，給予一定的建設補貼（一般分為3年進行補貼）或運營補貼（按照實際入住老人數量）。并通過運營補貼、購買服務等方式，支持公建民營機構發展。

2、我區優惠政策

為認真貫徹落實《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》(國發[2013]35號)和《中共寧夏回族自治區委員會關于深化改革推動經濟社會發展若干問題的決定》(寧黨發[2013]66號)，積極應對人口老齡化，加快我區養老服務業發展，特提出《寧夏回族自治區人民政府關于加快發展養老服務業的實施意見》（寧政發[2014]44號），《意見》中相關優惠政策如下：

(1)加大對公辦養老服務機構投入。各級人民政府要將養老服務機構建設納入當地國民經濟和社會發展規劃，并隨著經濟發展和社會進步，逐步加大對公辦養老服務機構的投入，建立逐年增加的財政保障機制和彩票公益金投入機制。自治區財政每年統籌安排一定資金，用于公辦養老服務機構建設，各市、縣(區)也要積極創造條件，加大公共財政投入力度；自治區本級福彩公益金的50%以上要用于支持發展養老服務業。公辦養老服務機構的正常運營費用列入財政預算。在滿足城鄉“三無”老人入住的前提下，鼓勵公辦養老服務機構利用閑臵

床位提供社會養老服務。

(2)支持社會力量舉辦養老服務機構。對按養老服務設施相關標準建設并取得《養老服務機構設立許可證》和《民辦非企業單位證書》的非營利性民辦養老服務機構，用房自建并投入使用的，按照核定的床位數給予每張床位8000元的一次性開辦補助，其中自治區財政預算內資金和區本級福彩公益金各承擔3000元，縣(市)財政承擔2000元，市轄區由地級市和轄區財政各承擔1000元。租用房且租期5年(含)以上的，按照核定的床位數給予每張床位5000元的一次性開辦補助，其中自治區財政預算內資金和區本級彩票公益金各承擔2000元，縣(市)財政承擔1000元，市轄區由地級市和轄區財政各承擔500元，分3年給予補助。民辦和公建民營的養老服務機構按入住滿一個月以上的老年人實際占用床位數計算全年平均數，每年由所在地市、縣(區)財政給予每張床位1800元的運營補貼，補助期限5年。民辦養老服務機構安臵“三無”老人的，由各級民政部門按供養標準將供養費用全額轉入民辦養老服務機構，不足部分由當地財政給予補助。

(3)建立和完善居家養老服務補貼制度。對按規劃和標準新建的社區居家養老服務中心(站)，經考核驗收合格，由自治區和各市、縣(區)通過“以獎代補”的形式，給予建設補助；年正常開放260天以上的，由市、縣(區)每年給予運營補助，具體標準由市、縣(區)政府確定。鼓勵有條件的市、縣(區)設立居家養老服務專項經費，為具有本地戶籍的“三無”老人，低收入的高齡、獨居、失能等困難老年人提供政府購買服務。

(4)建立失能老人護理補貼制度。按照統籌城鄉發展，堅持因地制宜、盡力而為與量力而行的原則，建立與我區經濟社會發展水平相適應的失能失智老人護理補貼制度，讓失能老人共享經濟社會發展成果，提高其生活質量，讓其有尊嚴、體面地安享晚年生活。

(5)完善投融資政策。金融機構要加大對養老服務業的有效信貸支持，拓寬信貸抵押擔保物范圍，合理確定貸款期限，適當給予利率優惠。創新養老服務信貸產品，支持非營利性養老服務機構資產抵押貸款和優質企業信用貸款。加強養老服務機構信用體系建設，增強對信貸資金和民間資本的吸引力。逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養老服務領域。開展老年人住房反向抵押養老保險試點。

(6)完善土地供應政策。各類養老服務設施建設用地應當符合城鎮土地利用總體規劃，并納入利用計劃。各地要合理安排用地需要，可將閑臵的公益性用地調整為養老服務用地。民間資本舉辦的非營利性養老服務機構與政府舉辦的養老服務機構享有相同的土地使用政策，可以依法使用國有劃撥土地或者農民集體所有的土地。對營利性養老服務機構建設用地，按照國家對經營性用地依法辦理有償用地手續的規定，優先保障供應，并制定支持發展養老服務業的土地政策。嚴禁養老設施建設用地改變用途、容積率等土地使用條件搞房地產開發。

(7)完善稅費優惠政策。落實國家現行支持養老服務業的稅收優惠政策，對養老服務機構提供的養護服務免征營業稅，對非營利性養老服務機構自用房產、土地、車船免征房產稅、城鎮土地使用稅、車船使用稅，對符合條件的非營利性養老服務機構按規定免征企業所得稅。對企事業單位、社會團體和個人向非營利性養老服務機構的捐贈，符合相關規定的，準予在計算其應納稅所得額時按稅法規定比例扣除。各地對養老服務機構建設要免征有關行政事業性收費，對養老服務機構提供養老服務也要適當減免行政事業性收費，養老服務機構用電、用水、用氣、用熱按居民生活類價格執行。境內外資本舉辦養老服務機構享有同等的稅收等優惠政策。

(8)建立專業技術人員激勵制度。建立養老服務機構管理人員和護理員崗前培訓、持證上崗和從業人員職業資格認證制度，工資待遇與專業技能等級、從業年限掛鉤制度。對符合條件的參加養老護理職業技能培訓和職業技能鑒定且取得培訓合格證或國家職業資格證書的從業人員，按規定給予相關補貼。在養老服務機構就業的專業技術人員，執行與醫療機構、福利機構相同的執業資格、注冊考核政策。社會辦養老服務機構和養老服務企業在技術職稱評定、繼續教育、職業技能培訓等方面與政府辦養老服務機構享受同等待遇。各類養老服務機構招用就業困難人員、簽訂勞動合同并繳納社會保險費的，給予社會保險補貼。市、縣(區)人力資源社會保障部門和民政部門要加強協調配合，積極推動養老服務機構依法開展工資集體協商，加強對養老服務機構工資支付情況的監督檢查，努力提高養老護理員的工資水平。

(9)建立老年人政策性保險制度。鼓勵各地按照機構投保、保險公司運作、政府支持的原則，建立養老服務機構綜合責任保險和老年

人意外傷害保險制度。鼓勵老年人投保健康保險、意外傷害保險等人身保險。對符合條件的養老服務機構投保養老服務機構綜合責任險，以及70周歲以上的經濟困難老年人投保老年人意外傷害險的，有條件的地區要給予一定補貼。要支持各地探索建立老年護理保險制度，引導商業保險公司開展適合老年人特點的養老保險、疾病保險、醫療保險業務。

二、養老地產項目開發模式

1、綜合服務類養老項目——愛晚大愛城

大愛城（香河國家養老示范基地）是國家“愛晚工程”的典型示范性項目、河北省環首都綠色經濟圈重點工程、住建部綠色建筑示范工程，由世紀愛晚（北京）臵業有限公司和香河愛晚投資有限公司聯合打造?！皭弁砉こ獭笔怯蓢颐裾恐袊鐣ぷ鲄f會牽頭發起，旨在建設完善中國社會化養老服務體系的重大民生工程。

項目首發規劃占地約4000畝，一期開發約400畝，涵蓋聯排、疊拼、板式高層公寓、養老公寓等全齡產品。一期總建筑面積約4萬平米的養老公寓由發展商持有經營，擁有養生會所及近400套居住單元，有套間、一居室、兩居室等多種戶型可供選擇。養老運營機構還將為所有社區居民提供個性化、定制化養老、養生健康服務，滿足購房者或其父母安全、舒心的生活需求。

國際醫療健康中心（包括愛晚醫院、醫療專家樓、老年護理單元）、養老中心、體育中心、文化教育（包括國家開放大學社工學院、老年大學、中小學、幼兒園）、養生會所、休閑公園、生態健康農場、商業、高端酒店。通過倡導親情回歸、大家庭融合的居住方式，力爭實現“中國首席親情健康城”的造城理想。

2、“休閑+養老”模式——北京太申祥和山莊

全國首家推行會員制（包括太申祥和會籍、太申尊老會籍、太申至尊尊老會籍、祥和會籍）養老模式的國際敬老院。經營模式采用三種會員制的模式，入住人員交納押金后可獲得會員資格，并免費享有

居住權或租賃居住，入住老人主要以健康老人為主。

占地面積10余萬平方米，為民辦房地產性質的老年社區，2002年10月16日正式營業。周邊醫院有北京老年醫院、溫泉鎮老年醫院、太申祥和醫院(一級甲等)。住宿分為四個區域居住，頤太居、養申居、天祥居、年和居，共計1200余床位，室內面積40平米開間至80平米套間，供給三種戶型（另有一套600平方米四合院）。所有房間均設有應急呼叫系統，24小時熱水供應，電視、電話、空調等一應俱全，每天有專人打掃衛生、護理，整個區域采用無障礙通道，防滑地面。老年餐廳為會員提供營養套餐及零點餐。依老年人的特點，特開設了圖書閱覽室、健身房、康復訓練室、書畫室等。

太申祥和醫院(一級甲等)被評為定點醫療機構。擁有一流的體檢設備，可進行呼吸、循環、消化等七大系統的常規體檢生化B超、心電圖及癌前普查；由門診處臵、巡房查房、專家門診、醫療咨詢、健康查體、健康宣教、24小時醫護值班等服務工作。每年為免費為會員老人進行兩次體檢。

太申祥和山莊（國際敬老院）康樂中心為星級賓館，擁有單人間、雙人間、豪華套間、VIP室共計300個床位。設有室內保齡球館、臺球廳、沙弧球、射擊項目、游泳館、桑拿館、歌舞廳、多功能廳、室外網球場、門球場、等多種娛樂項目。

3、國內首個“保單+實物對接”模式——武漢合眾優年養老社區

CCRC持續健康理論而設立，社區包括定位于55歲到70歲的活躍老人社區，和70歲以上的持續看護社區。根據客戶不同階段的健康狀況，提供包括獨立生活、協助生活和專業護士護理的系統化服務。

占地712畝，總建筑面積45萬平米，床位10000張，可容納老年人4000人。一期工程已經完工，該社區占地245畝，建筑面積18萬平方米，擁有2005套房及4000張床位。為國內首個實物養老保障計劃，其首創了“保單+實物對接”的模式。入住費用由入門費、月租金、服務費組成，餐費依據膳食標準另計。以入住活躍老人區為例，按照目前市場價，除入門費外，每月只需1350元就可租到二室一廳、服務費每套每月只需700元。購買合眾人壽實物養老保障計劃的客戶，到了保險合同約定年齡后，不論未來社區租金如何上漲，都可以保證入住，只需按當時市場價繳納服務費即可。

如選擇購買保險產品，合眾人壽推出3款實物養老保障計劃，包

括合眾樂享優年生活實物養老保障計劃（A）、合眾頤享優年生活實物養老保障計劃（A）和合眾尊享優年生活實物養老保障計劃（A）。以35—40歲客戶為例，如果選擇10年繳費期，每年的投入只需3 到5萬元。

4、國內首個學院式養老模式——綠城烏鎮雅園

綠城集團推出的首個養生養老項目，首創中國學院式養老模式，旨在為活躍長者提供豐富的精神生活與全套的健康服務，營造美好的準退休與退休生活。項目擇址江南善水寶地、國家5A級景區--烏鎮，溫潤千年浩渺文脈，心系人文情懷和生命關愛，秉承精致完美營造理念，筑就綠城最具完整價值體系的頤養住區。

綠城烏鎮雅園總建筑面積約為50萬方，采用新民國建筑風格，以原生態自然景觀加以江南園林式造林手法，詩情畫意，師法自然。項目規劃有單層別墅、多層公寓、小高層公寓等多種產品類型，主力

戶型以50平方米、80平方米和110平方米為主，全部綠城精裝品質，營造舒適雅致居住氛圍，輕松實現拎包入住。

烏鎮頤樂學院作為綠城烏鎮雅園最主要的園區配套之一，建筑面積約3.5萬平方米，相當于浙江老年大學的1.5倍，是目前國內規模最大、設施最全的老年大學之一。

5、“大社區+養老組團”模式——萬科隨園嘉樹

被業內認為是萬科首個真正意義上的養老項目。項目依托良渚文化村項目，采用“大社區+養老組團”的開發模式，隨園嘉樹土地屬性為旅游用地（商業用地），40年產權（2003-2043年），從產品設計、服務配套以及樣板區的體驗，萬科將此產品打造成了目前市面上相當不錯的養老產品，也是萬科進軍養老地產的一個試點產品，特別是養老服務的試點。

（1）項目概況

總用地面積約5.9萬㎡，其中包含中央4500㎡的“隨園會”集中式養老配套，以及120個床位的隨園護理院，項目分兩期開發，一期200戶，二期415戶，共計615戶。健康公寓是共17棟5-6層多

層產品，其中1棟為需要輔助的老人護理區，共包含96個床位，其余16棟為生活自理老人生活區域，分為75㎡、100㎡、111㎡三種戶型，共575套房源，其中75㎡戶型占比60%。另外，社區還配有地下車庫11073平方米，提供230個車位。

（2）配套設施

“金十字”養生休閑區，面積達4500㎡，包括景觀餐廳、陽光閱覽室、多功能廳、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大學等。

浙醫一院在良渚文化村成立了浙一良渚門診部，診療面積共約2000平方米，設有內科、外科、口腔科及檢驗、超聲、心電圖、放射、藥房等，配備牙科診療床、輸液室、觀察室等設備和功能區。

兩大宗教信仰場所，滿足心靈需求。中國首座全木結構社區教堂的美麗洲教堂。全國佛教尼眾道場的大雄寺。

社區配套：獨創村民食堂的良渚食街；全國唯一鄉村創意聚落的玉鳥流蘇街區；杭州首個星級標準菜場的玉鳥菜場；全國首個配有“村急送”服務的社區。

（3）服務理念

隨園嘉樹有萬科物業公司自營，主要針對健康長者，除了從產品設計與硬件上打造適老產品外，更加注重服務配套，為長者提供“六心”級、“24小時管家”等服務，而以術后看護為主的頤養中心和康復中心則將與臺灣專業醫療機構合作，提供更為專業的醫療服務。

在萬科的規劃里，這個養老試點是萬科基于對老年人的生理、心理特征和行為特點進行深入研究而進行的一系列針對性、合理性、系

統化的專業設計，意在創造出更為安全、舒適、健康的生活空間，并整合國際先進技術與服務體系，形成高端養老產品及服務。

（4）運營模式

隨園嘉樹的土地是40年產權的商業用地，經過八年多的前期建設，僅剩30多年的產權。項目運營采取租售結合的方式。銷售部分，出售30年使用權。戶型75-110平方米，均價14000元/平方米，再按月收取2500-3500元不等的服務費。

項目575套房源中，前60套以出售來試探市場反應，一面世就被一搶而空，客戶為40-50歲的中年人士，與萬科最初預計的60-70歲的老年人相差甚遠，但從銷售的角度已經全部售罄。二期60套正在低調銷售，而后期剩下的房源，萬科已經計劃以自持的形式，進行出租運營。

6、社區式商業養老模式——中國·臺灣長庚養生文化村

臺灣長庚養生文化村是銀發安居的典范。長庚村以其完美的社區模式服務銀發群體．讓其退出職場后仍得以有尊嚴地生活。

（1）項目基本情況

占地510畝，位于臺灣桃園縣龜山鄉，戶型設計有一室一廳約46平米和一室兩廳約73平米的兩個等級，戶數4000戶（已建成2000戶左右）。定位集養老、醫療、文化、生活、娛樂等功能于一體的“銀發族小區”，入住資格為年滿60歲、且接收長庚醫院身體檢查證明健康狀況合格。

（2）項目特色

寬闊優雅的養生環境：享受17公頃青青草原、體驗野趣農園、漫步休閑棧道，沉浸在大自然中，提供最佳的健康養生環境；全方位照護：為銀發族體貼設想的全方位照護服務，兼顧保健、醫療、養生、休閑、娛樂，滿足銀發族的生活需求，享受家庭、社會的溫暖關懷；養生文化：塑造多元養生文化，豐富退休生活價值，規劃調養身心的休閑活動，參與社團活絡人際，提供文化傳承的發展機會；居家式養老：全區無障礙環境設計、經濟救援服務、每戶設有緊急呼叫設施，以及全天候監控中心，隨時提供緊急救援服務。

（3）經營模式

出租：簽訂租賃合同。為老人提供試住服務，以及對13歲以上的人士提供為期兩天的體驗之旅。

出售：由于土地是政府作為福利低價劃撥，因此每平方米造價不高，售價在臺灣算是平價，目前已售罄。買房規定：不能作為遺產處

理，不住時須交回村里作為捐助。

三、養老地產運營模式分析

（一）銷售模式

相對普通住宅而言增加一些適老化設計，成本增加不會太多，因為可以通過銷售來回籠資金，且沒有后續管理的問題，往往是住宅開發商試水養老地產的首選。

1、優勢：資金回流快，住宅開發商試水養老地產的首選 國內養老地產尚處初期發展階段，盈利模式正在探索、政策配套尚待成熟，在一般情況下（土地產權完整），投資開發者更愿意以開發住宅的方式來開發養老地產，只要進行適應老化設計，成本增加不會太多（低于房屋造價的1%），通過銷售來回籠資金。例如綠地21城孝賢坊等項目，銷售去化速度較好。

2、劣勢：無法獲得經營和物業增值收入，配套欠缺或影響去化 銷售型模式雖然能夠很好的實現資金短期回流，縮短回報周期，但是養老地產運營階段潛在巨大盈利點卻并未獲得開發，無法獲得物業經營帶來的增值收入和溢價收入。

此外，隨著中國家庭結構的變化，空巢老人和421家庭的增加使老年人面臨著在行動困難的階段無人照料的問題，因此在購買用于養老的住宅時看重配套的養老服務。銷售型的養老地產項目欠缺這一部分，可能影響項目的整體品質和去化。

3、案例：綠地21城〃孝賢坊

綠地21城位于江蘇省昆山市花橋鎮，占地面積270萬平米，總建面積約630萬平米，總投資近300億元。已建成度假社區、國際社區、尊老社區、青年社區四個主題社區，而孝賢坊就是其中的尊老社區，占地面積4000余畝，建筑面積約占整個社區1/3。由于社區內公寓（40-70平米）和別墅（154-204平米）的戶型面積都不大，普通公寓總價在28-55萬之間，總價低，適合老人養老和一部分人投資。

（二）“銷售+持有”模式

租售結合的項目通常包括住宅和老年公寓兩部分：住宅（包括普通公寓和別墅）用于銷售，是回收資金的主力，并對持有型物業形成支持；老年公寓嵌入普通社區，用于出租，同時對住宅的銷售起到促進作用，持有比例約為10-30%。采用該模式獲得成功的典型案例有

北京太陽城、曜陽國際等項目。

1、優勢：回款較快，兼得前期銷售收益和后期運營收益 這類模式通常滾動開發，且用于出售的住宅占絕對比重，因此可以較快收回投資成本并獲得部分利潤，支持后續自持部分的開發和建設。而自持的老年公寓作為整個項目的配套設施，一方面，能夠吸引更廣泛的潛在客戶，促進住宅部分的銷售；另一方面，可以在投入運營后獲得長期穩定的經營收入。

2、劣勢：自持部分對服務和管理水平要求高

自持部分要獲得持續穩定的收益要求自持項目能達到較高的入住率。項目投入運營后要具備專業的經營能力、較高的服務水平以及協調醫療、休閑等各種社會資源的能力，而傳統的住宅開發商往往欠缺這方面的資源和積累。可聘用專業公司進行管理，或者借助多家專業機構的資源，如保健、餐飲、醫療等。

3、案例：北京太陽城

北京太陽城是國內較早的大型養老社區，主要是通過住宅地產開

發養老項目，是早期以養老為概念的地產開發項目。

項目位于昌平區小湯山鎮，占地面積約623畝，建筑面積約30萬平米，商業配套7萬平米。整個項目包括住宅式公寓、別墅、老年公寓、老年護理中心、醫院、家政服務中心、購物中心、文化會展中心等，可提供包括養老、家政、餐飲、醫療、保健、康復、護理等多項服務。整個項目以銷售為主，銷售住宅和出租公寓的面積比為5:1。

該項目采取滾動開發的策略：項目初期，以自有資金和其他渠道融資1.869億購臵土地，再以土地融資作為開發住宅一期的資金，以住宅一期的銷售回款支持老年公寓、公建配套的開發；在成熟期，繼續滾動開發住宅二、三期，此時老年公寓逐漸發展成熟，以80%的入住率計算年收入約500萬元。項目建設完成后總資產約10億元。

（三）持有模式

持有型養老地產項目的產權仍在經營者手里，出售的是使用權。專業化、連鎖養老機構通常選擇持有，一方面是其戰略選擇，如樂成養老恭和苑項目，另一方面是受制于土地性質（集體或劃撥土地無法出售），如上海親和源。持有型養老地產盈利模式有三種：押金制、會員制、保單捆綁制。

押金制通常是老年人先期繳納一筆押金，然后每月支付租金，押金最后返還。由于這種模式前期能夠回籠的資金很少，因此不適合郊外大型養老社區，而是多見于城市中心和成熟社區聚集區的小型養老機構。這類機構專業化高、往往是全國連鎖品牌，例如樂成養老開辦的恭和苑全國連鎖養老院。

會員制一般是前期繳納高額會費，通常幾十萬到一百萬之間，這部分收入一般可以回收房屋的建設成本；然后根據所住房型，每年繳納幾萬元的管理費，這部分收入是主要利潤來源。這種模式在美國廣泛應用于“持續護理退休社區”（CCRC），在美國營利性養老社區中的占比并不高，之所以受到國內企業的青睞，是因為它能夠讓投資企業在項目運行的前期就收回大部分資金，從而有效緩解資金壓力。

保單捆綁制即養老項目的居住權與壽險公司的保單掛鉤，投保者在購買保險計劃的同時獲得入住養老社區的權利。根據目標客戶不同，保費門檻從幾十萬到幾百萬不等，到期后客戶可以選擇現金給付，或直接抵入住的租金。

1、優勢：服務水平和管理有效性高，利于保障持續穩定的回報 真正意義上的養老地產項目，地產只是載體，而核心利潤點應該在養老物業的長期持有、養老服務的持續提供上。產權保留在經營者手中可以保障管理的有效性和服務的水平，在項目積累一定口碑和知名度后，經營者能獲得持續穩定的回報。而且持有型項目通常在前期以押金、會費、保費等形式收取一筆費用，能夠實現部分資金回籠。

2、劣勢：投資回收期長，前期資金壓力大

養老地產的運營收益率在8%-12%之間，收益率不高，致使投資回報周期會相當長，樂成恭和苑項目的入住率僅為30%，收入僅僅維持運營，而上海親和源項目的入住率僅為50%，收入僅夠收回投資成本。因此，持有型養老地產模式的最大問題是回報周期太長，致使投資者資金缺乏。

3、案例

案例一：北京樂成恭和苑老年公寓（押金制）

恭和苑養老公寓是樂成老年事業投資有限公司的直營連鎖養老品牌，已經在北京、上海、廣東、浙江等經濟發達地區投資興建連鎖項目。項目規模較小，只有兩棟樓：北樓是醫院，南樓是養老院。養老院采用出租的方式，有159套房，最多能接納318位老人。入住前期需交付幾萬元押金，月租金9800元起，護理費每日80-220元不等，入住老人多為八九十歲的失智、失能老人。安排24小時全天候醫護人員值守，并與大型醫院直接建立綠色就醫通道；推出個性化“健康管家”服務，為每一位居民量身定制全方位的健康管理計劃，建立個人健康檔案，開展綜合評估，對慢性病居民給予生活方式干預，委托醫療專家長期跟蹤，開展系統科學的功能康復訓練。

案例二：上海親和源（會員制）

上海親和源是中國首家會員制高端養老社區，距離上海市中心人民廣場12公里，建設投入約6億元，2008年投入運營，由16棟建筑組成，共設838套居室，可供1600為老人居住，年運營成本約0.2億元。由于土地是出讓性質，無法出售產權，因此會員制是其緩解經營壓力、回籠資金的一條捷徑。入住者須繳納會員費和年費，會員費用來回收建設成本或一次性盈利；年費和服務費作為長期贏利點。目前除上海外，親和源項目已擴展至海南、營口、黃山、海寧、青島、北京、武漢等地。

案例三：泰康之家（保單捆綁制）

2012年6月，泰康人壽旗下的第一家養老社區“泰康之家”在北京市昌平區開工，占地約17萬平方米，總建筑面積約30萬平方米。該社區計劃于2015年正式入住，將成為我國保險業第一家大規模國際標準持續關愛社區（CCRC）。

泰康之家一期可容納約800戶。區別于普通社區，泰康之家提供了約1.8萬平方米的公共服務設施，文化、健身、餐飲、醫療設施一應俱全。社區還規劃約8000平米、可提供50張床位的高端小型綜合醫院，提供綜合門診、老年康復調理、日常診療、慢性病管理等服務。此外，養老社區外有6家醫療機構，均可在30分鐘內到達。與這一社區綁定的是泰康保險的“幸福有約終身養老計劃”。該計劃是一款高端養老年金產品，繳費起點為200萬元人民幣，分為一次性付清和十年期兩種，消費者可以根據自己的需求，選擇在65歲或70歲時開始按月領取年金。

四、養老地產PPP（公私合營關系）模式探究

近年來在世界各國得到廣泛應用的PPP模式，通過將民間資本引入基礎設施領域，能夠有效解決許多問題。因此，將PPP模式應用于養老機構建設有著重要的現實意義。

1、PPP模式概述

PPP 模式(公私合營關系)是一種以合同方式確立的，基于風險共擔和利益共享原則的合作機制。在這個機制下公共部門和私營部門相互合作來提供某種公共項目或服務。PPP模式是社會主義市場經濟體制框架下對公共服務領域投融資體制和管理方式上進行的一種創新，它的出現使得項目參與各方可以取長補短，充分發揮在各自領域的優勢，從而達到比各方單獨行動更有優勢的結果。

2、PPP模式的可行性分析

機構養老服務在我國屬于福利事業，通常以養老院作為載體，準

入門檻較高，一般應該由政府提供。而政府由于財政壓力較大，對于養老院這種初始投資大，回收周期長的基礎民生建設項目缺乏足夠的資金支持，再加上中國老齡化程度的加劇，有限的養老設施越發不能滿足廣大人民群眾對于養老服務多元化的需求。而民營企業作為中國經濟的新生力量，有著較為充裕的資金來源和更為靈活的經營理念，根據準公共物品的特點，養老地產實際上屬于準公共物品的范疇，有別于傳統意義上的養老院，完全可以由更有投資效率的私營機構作為主導進行建設，使之成為機構養老的有效補充。

2010年9月3日，保監會《保險資金投資不動產暫行辦法》的出臺為險企進軍養老地產掃清了障礙。因此在我國的養老服務中充分利用壽險資金等民間資本，大力發展養老地產，同時引入PPP模式，結合政府拿地，審批、養老服務等方面的優勢，可以有效地解決目前養老需求旺盛而服務供給不足的矛盾。

3、PPP模式的主要功能

（1）吸引私人資本投資，彌補政府財力不足的問題

PPP 模式中最重要功能之一就是融資，其本質在于，在公共產品生產過程中引入私人資本，以解決政府財力不足的問題。根據世界銀行的數據，在PPP模式中最常見的基礎設施建設行業，僅2004年一年，流入發展中國家的私營企業參與的基礎設施建設項目的投資額就達到 640億美元，在發展中國家的新建項目中，私人資本的投資貢獻率達44%，在特許權項目的投資貢獻率達54%，由此可見PPP模式的融資能力之強。

（2）提高養老機構的運行效率

由于公共部門缺少提高組織內部運作和項目流程效率的動力，因此，政府在很多公共產品的提供中，建設和運營效率較低，這其中就包括養老機構的建設。而私營部門的目標是利潤最大化，其利潤則主要通過提高投資和運營效率獲得。在PPP模式下，政府將養老機構運營職能轉給高效的私人部門，同時保留和完善監管等公共部門的核心職能。這不但可以減少政府的現金支出，也可向消費者提供廉價的服務。即使是在某些項目上，政府承擔部分投資或運營成本，也能實現控制成本支出、提升服務質量的目標。

（3）推動養老機構乃至養老產業的發展

PPP可以作為改革創新的突破口，推動養老業取得實質性的發展。改革的關鍵往往是行業重組和明確職能，具體來說，在政府投入養老機構建設經費主渠道的前提下，通過PPP的導向，開拓非政府渠道。以此為契機，重新審視和分配政策制定者、監管者和服務供應者的職能，通過進一步完善相關法律法規，成立獨立的監管機構，消除公私合作的潛在矛盾，合理分擔風險，才能真正有效地推動養老機構的發展。因此，PPP模式是促進我國養老機構健康發展的理想途徑，可望有效的解決養老機構建設中的核心問題。

4、政策支持

2014 年11月16日，國務院公布《國務院關于創新重點領域投融資機制鼓勵社會投資的指導意見》(國發?2014?60號)，在《意見》的第八項、第九項分別強調“鼓勵社會資本加大社會事業投資力

度”以及“建立健全政府和社會資本合作(PPP)機制”，其中第二十六條內容如下：“鼓勵社會資本加大社會事業投資力度。通過獨資、合資、合作、聯營、租賃等途徑，采取特許經營、公建民營、民辦公助等方式，鼓勵社會資本參與教育、醫療、養老、體育健身、文化設施建設。盡快出臺鼓勵社會力量興辦教育、促進民辦教育健康發展的意見。各地在編制城市總體規劃、控制性詳細規劃以及有關專項規劃時，要統籌規劃、科學布局各類公共服務設施。各級政府逐步擴大教育、醫療、養老、體育健身、文化等政府購買服務范圍，各類經營主體平等參與。將符合條件的各類醫療機構納入醫療保險定點范圍”，《意見》明確提及在養老方面對于社會資本的鼓勵。

國家發改委公布《國家發展改革委關于開展政府和社會資本合作的指導意見》發改投資[2014]2724號，其中第三項針對“合理確定政府和社會資本合作的項目范圍及模式”提出指導意見，指出“PPP模式主要適用于政府負有提供責任又適宜市場化運作的公共服務、基礎設施類項目。燃氣、供電、供水、供熱、污水及垃圾處理等市政設施，公路、鐵路、機場、城市軌道交通等交通設施，醫療、旅游、教育培訓、健康養老等公共服務項目，以及水利、資源環境和生態保護等項目均可推行PPP模式”。

為了保證政府和社會資本合作項目實施質量，規范項目識別、準備、采購、執行、移交各環節操作流程，財政部于2014年11月29日印發《政府和社會資本合作模式操作指南(試行)》，對于PPP模式的相關內容進行了科學規范。盡管養老項目并未列入最新發布的PPP

模式示范清單，但是，基于養老服務設施的公共性、未來人口老齡化對于中國養老體系形成的公共支出壓力等原因，PPP模式引導社會資本發展養老產業在邏輯和創新方向上已經沒有障礙，采用PPP模式發展養老產業只是時間問題。

五、養老地產項目開發要點

1、市場定位：目標市場全齡化

從國內養老項目的經驗來看，目前市場中的養老項目面對客群較為多元，如北京太陽城、東方太陽城不僅面向老年群體，更兼顧中青年群體，溫都水城老年公寓在滿足老年客戶自住需求的同時，兼顧投資客群。而上海親和源等一些項目客群范圍過窄，且定位過于高端。老年人集居區缺乏生機，老人不喜歡在特定年齡層之別的住區居住。

2、項目選址：區位、環境、配套

? 理想區位——城市近郊或成熟旅游度假區

養老項目不適合選址在市中心區，因為中心城區雜亂、噪音大、車流多，老人喜歡清靜，不像年輕人那么愛湊熱鬧，但又必須有比較完善的醫療和生活配套。因此，選擇在有一定城市配套及交通條件的近郊地區，或者綜合生活配套較完善的大型旅游度假區，為老人創造一種融于社區、融于社會、融入以往熟悉的城市生活的活力社區。

? 理想環境——較好的景觀資源、特殊的避暑避寒氣候、富硒/溫泉/長壽等健康資源

老人對環境的要求和依賴比年輕人要高，尤其是健康老人，通常都是以養生度假為首選，養老項目通常要求有較好的自然環境，比如

山、水、林等自然資源都是較好的資源，特殊的避暑或避寒氣候，或富氧富硒、療養溫泉、長壽文化等特殊的健康環境資源，也是開發養老地產項目比較理想的選址。

? 周邊配套——周邊具備較好的交通、醫療、生活、休閑配套 如果項目選址周邊具有比較便捷的交通，相對完善的生活商業配套或適老性的休閑、養生配套，可以減少項目自身配套的比重，節省配套投資成本，減輕后期運營管理難度，也能夠更好的營造舒適便捷的社區生活。若能出則繁華、入則寧靜，那是最理想的地段。

3、用地組合：低成本的復合用地模式為項目成功奠定基石 就土地用途而言，現在還沒有養老地產供應的概念，拿地成本是養老地產最重要的成本之一，通過合理的用地組合，減少用地成本。

? 建設用地與非建設用地的組合

當前的養老地產已經很少采用單一養老住宅的模式開發，而都是與旅游、與農業、與林業相結合整體開發，打造復合型的產品。在這樣的情況下，如何靈活選擇建設用地與非建設用地的組合和布局模式，減少建設用地總量的同時，讓項目具備良好的環境。

? 不同建設用地類型的組合

目前各路養老地產在建設用地的類型上是各顯神通，有城市建設用地，也有集體建設用地，有住宅用地、商業用地，也有醫療用地、旅游用地，更有甚者是工業用地。不同的用地性質決定了不同的用地成本，也與后期的盈利模式直接相關。通過合理的策劃和布局，根據子項目的特點選擇不同的建設用地性質，可以大幅節約用地成本。

? 拿地方式的選擇

在傳統的拿地方式中，走拍賣掛、協議出讓還是直接劃撥，對用地成本的影響是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供應方式上可以采用協議出讓免地價、產權歸政府的方式，非常適合長期持有經營的養老地產項目。此外，通過將項目的公益性部分獨立包裝，將醫院、老年大學、休閑娛樂中心、福利性養老院等綜合養老設施作為非營利性機構獨立運營，爭取一部分公益性劃撥土地，也是降低成本的可選途徑之一。

4、開發模式：根據投資策略和建設條件選擇合適的開發模式 模式一：隔代親情社區開發模式

年輕人群與健康老人混合的社區。北京太陽城、杭州綠城藍庭社區、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實踐。

這類模式下，持有少量物業與銷售物業相結合，持有物業規模比例應小于30%，銷售比例應大于70%，以保證開發的持續性和養老社區的品牌屬性?！颁N售物業+持有經營+服務輸出”是整體的盈利思路，將在保證品牌樹立與服務輸出水準的同時，實現快速回現，保證現金流，為后續開發回血。

模式二：會員制醫養綜合體模式

針對全持有的養老物業，即會員制醫養綜合體，押金制和會員制是國內可行的盈利模式，會員制銷售的是服務內容；押金制僅是銷售物業使用權。目前國內采取這種方式的項目有北京太陽城水岸香舍、天津寶坻云杉鎮等。

以銷售服務（而非物業使用權）為核心，是會員制模式的設計前提，而終身類會員、押金類會員和消費類會員的有機組合，將解決企業開發過程中的資金流問題。但從財務、盈利效果和經營三個角度來看，相比較傳統的押金制模式，會員制運作模式可以較為靈活地計入財務報表，在經營上操作更加便捷，能夠更好地實現回現。

模式三：持續照料退休（CCRC）模式

以持續護理社區（CCRC）模式為代表的現代養老社區，主要面向老年群體退休后的全方位生活服務的社區。代表項目是美國太陽城、三亞海棠灣國際養生社區，此外國內還有眾多打著CCRC旗號的養老地產項目。

CCRC模式將目標客源鎖定為離退休或者為離退休后生活做準備的老年人，在目前中國大多數老人面臨“退休即失收”的狀況，單一的銷售模式或會員制都不太適合，還需要在盈利模式上結合以房養老、養老保險等金融創新方面進一步探索。

模式四：養生目的地開發模式

“養生目的地”開發模式，需要依托特殊的旅游度假資源，如避暑/避寒氣候、地熱溫泉、森林湖泊、富硒富氧、宗教文化、長壽之鄉等，構建復合型的養生養老度假體系。

這類模式針對具有高保健意識的中高端家庭，盈利模式則是“持有核心設施+物業銷售+會員銷售”，將養生養老服務和產權度假、分時度假結合，而“度假養生+交換平臺”，將是未來發展的一種全新經營模式。健康活力老人的“候鳥式養老”的度假交換平臺模式，市場

上已經開始有所嘗試，目前上海親和源在海南、東北等地已開始試水度假養老項目。

模式五：鄉居養老模式

鄉居養老模式，是對農村空臵房屋資源進行提升改造或者結合新農村建設開發的一種養老模式。代表有崇明島農家養老和浙江天目山農家養老項目，目前在海南萬寧等地開始嘗試推行這種模式。

這類模式不需要大量的土地成本和大規模的建設，比較適合喜歡鄉村生活的中端老年群體。在操作上，通過“公司+農戶”的模式，和農民建立良好合作關系，將農村閑臵的住房資源進行整合，提供給外來老人居住，企業提供統一運營管理，提供專業的餐飲、醫療、照料、休閑等服務，成為一種分散式養老度假酒店的經營模式。

模式六：保險掛鉤養老地產模式

保險掛鉤養老地產模式，將商業壽險和養老地產與養老服務捆綁，主要是險企介入養老地產后的一項模式創新。最新推出的三種保險產品相關的養老地產將于2015年完工，三大養老地產分別是泰康養老社區、合眾養老社區和新華養老社區。

這種模式下，將壽險的年金、紅利和養老物業及養老服務的費用通過特定的政策結合起來，能夠減少入住客戶的一次性投入，又能夠為險企提供具有長期穩定回報的投資選擇，將成為未來險資介入養老地產的主要模式之一。

5、盈利模式：從物業租售模式向“產業鏈模式”延伸 地產開發商進入養老市場首先需要轉變思維，以養老服務供應商

的角色定位，按照市場定位規劃服務內容，繼而根據服務內容分析建筑開發要求，最終完成整個地產項目。這一模式的本質是以服務供應為核心，以建筑實體為輔助支撐的服務商運營管理，而非單純的地產開發建設。

老齡產業鏈衍生出的一系列養老功能配套和生活配套，產業的輻射效應顯著，可以作為新的盈利點。

6、規劃設計：適老化

構建完善的“適老化”的軟硬件服務體系，根據老年人需求打造功能服務體系和設施規劃。

交通、建筑、設施的人性化、無障礙式設計參照歐美發達國家的老年建筑標準結合我國老年人習慣進行。如大廳、樓梯樓道和電梯內均配有安全扶手，地面配臵高檔防滑地板磚。房間內、衛生間內裝配先進的求救呼叫系統直通呼叫臺，房間及家具所有拐角全部作安全處理，寬大的衛生間，方便坐輪椅的老人進出，淋浴旁裝有L形的扶手，真正達到無障礙設計。

六、西北部分地區養老地產開發案例

1、西安榮華·親和源高端會員制養老社區

項目位于西安市戶縣境內，占地92畝。擁有智能化設備與私人秘書服務體系，保證老人們在一個舒適、溫馨、自由、私密的環境下享受晚年生活。2015年9月8日開園，榮華控股集團董事長崔榮華表示：“榮華·親和源的成功開園，預示著西北地區養老新模式正在逐步發展，老年人可以擁有更為多樣的晚年生活。榮華控股集團希望將這個項目獻給更多熱愛生活的長者，讓老人有尊嚴地生活，追求他們未完成的夢想。”

榮華〃親和源養老社區設臵“數字化監控系統”、“無線報警系統”、“無線定位系統”、“園區一卡通系統”，做到360°全方位監控。同時開設頤養院、保障綠色就醫通道，專業醫療團隊管理，讓老人安心養老。除此之外榮華〃親和源還提供與之相輔的軟性服務配套，設計

了生活、健康、快樂、特色4大服務體系，62項服務細節，讓老人安心快樂養老的同時，也為每位老人建立了生活模塊，開展個性化服務，讓老人在社區內享受生活管家、健康管家、快樂管家24小時的秘書式服務。

2、西安中海親頤·璽悅養老地產項目

項目占地面積21.85畝，建筑面積32594平米，項目包括1棟公寓、4棟洋房共計388間房。中海親頤將客戶定位為“50后”和“70后”，“50后”剛從事業上退下來，開始思考下半場人生，“70后”沒有時間陪伴在家人左右，中海親頤給父母打造一個最溫馨的家。

在經營模式上，中海親頤將采取“只租不售”的會員制，集宜居養生、休閑度假、專業醫護保障為一體的創新產品體系及管理模式，或將為西安城鎮退休人員提供新的養生、養老生活方式。

據了解，為發展養老地產業務，2013年4月，中海集團下屬中海投資成立了深圳中海親頤現代養老服務有限公司，專業負責拓展養老地產項目，但目前僅有璽悅一個養老地產項目。

3、西安秦達〃白鹿溪谷

項目占地343畝，容積率1.08，總建筑面積30萬平方米，其中具備居家養老功能的低層住宅和花園洋房20萬平米，機構養老的智能化老年公寓10萬平方米。

養老運營將與北京太陽城合作，秉承其CCRC持續照料退休社區的模式，提供一站式全程服務。結合太陽城“百齡計劃，全球聯盟”等養老產品，在全球范圍內實現旅游度假養老和異地交換養老，實現“會飛的房子”。

4、陜西博恩國際養生養老基地

項目位于西安市長安區灤鎮開發區，總占地約700畝，計劃投資20億，總建筑面積70萬平方米，分三期建設，將建成人文化、宜 居養老為基礎，集休閑娛樂、旅游保健等大型的養生養老基地，秦漢頤苑作為一期工程，占地120畝，建筑面積22萬平方，計劃投資7.26億，建成后可入住2700名老人，有希望成為西北地區首家符合國家標準的養老基地。具備國際化管理理念、人文化以及宜居老年公寓，改善居家養老的模式，使老年人生活更加的人性化、多元化、健康化。

陜西博恩集團前身是陜西博恩老年服務中心，成立于2005年，是經陜西民政廳批準的大型老年服務機構，是陜西老齡委辦公室領導下，面對全省老人開展公益性 的明星單位，中心圍繞老年人的醫療保障、老年教育培訓等，多年來服務活動中深受廣大的老年人好評和贊譽，享有較好的社會口碑，隨著我國人口老齡化的加劇，老年人對人文性、宜居、養生養老服務的需求日益增長，陜西博恩集團調整經營思路，不但的擴大服務領域，先后注冊了陜西博恩老年開發房地產、陜西博恩生態科 技有限公司、陜西博恩物業管理有限公司，主要項目有陜西博恩國際養生養老基地，包括秦漢醫院、都市農莊等，經過市場歷練和實踐，集團秉承全心全意為老年 人、老年事業服務的宗旨，堅持以孝道、仁德、誠信為經驗理念，快速實現企業化服務、集團化的產業集團，全力打造具有中國特色的完全采用市場經濟模式操作的 老齡產業鏈，推動養老產業快速成長和發展

5、渭南市盤龍灣〃云何莊養生養老社區

項目位于陜西省渭南市富平縣盤龍灣文化旅游區內，規劃占地1800畝，獨占3000畝廣闊水面，坐擁53000畝現代農業產業示范區。擁有堪比國家級自然保護區的生態環境、區域小氣候與濕潤富氧空氣。蘆葦蕩、荷花池、白鶴、鴛鴦、野鴨等野生動物隨處可見。

在項目養老區內，擁有2000席失能老人24小時看護床位、2000席精品養老床位與3000席養老公寓，滿足老年人安享晚年的各種需求。針對養老區，云何莊配備了陜西省第二人民醫院分院，為居住在這里的老人提供醫療、康復、保健、理療等多種專業服務。而星級物業也為老人提供營養膳食、應急呼叫等全方位的生活家政服務。項目配備老年大學、小型戲院、健身會所、游泳池、門球場、羽毛球場、老年健身運動器械等，多種文化娛樂場館與設施一應俱全。在項目養老區內，所有的功能設計與服務均參考國際一流養老城進行設計施工建設。

養生區以新中式風格將傳統中華文化與建筑園林融合為一體，更通過“九宮格”組團空間體系，使每戶均可享受到項目內的每一處景致。3000套自耕農莊，擁有后院空中露臺設計，超大花園可自耕自種，體驗 “東方田園詩意”生活。

6、甘肅盛園五星養老公寓

該項目是甘肅里城實業集團旗下甘肅盛園房地產開發有限公司斥資5000萬元打造的省內五星級大型專業養老服務機構，項目坐落于蘭州市七里河區八里鎮，由兩幢已建好18000平方米的19層高層(純框架剪力墻結構)及兩家4000余平米專屬配套會所組成，同時配建占地50余畝“開心農場”就近培植綠色有機果蔬，老人們可親自體驗采摘勞作樂趣。項目采取家庭化式的溫馨服務，老人入住后，由專人陪護服務，中心提供適合老人的精美可口的自助餐及特色餐飲服務，保健醫護服務。院內建有大型健身廣場、垂釣園、娛樂棋牌室、臺球

室、乒乓球室等供老人們休閑娛樂，還建有心理疏導室等設施。養老中心離市區僅10分鐘車程，老人們想回家可由養老中心出車接送，小病在中心治療保健，若需去醫院治療疾病，也由中心出車接送。

7、新疆維泰養老社區

項目位于新疆烏魯木齊經濟技術開發區（頭屯河區）白鳥湖新區，計劃投資8.6億元，占地面積115畝，總建筑面積14.9萬平方米，建成后，可提供1100余戶居家養老的住宅和公寓，同時還可提供近500個機構養老的床位。項目2016年5月22日正式開工，預計于2017年底建設完成并投入使用。建設內容包括適老住宅、家庭式公寓、養護樓、社區醫院、老年活動中心等項目。建成后將成為目前全疆最大、功能最全的養老綜合服務社區。

將“居家養老、機構養老、醫養型養老”三種模式結合在一起，打造“三位一體”的養老模式。在適老設施方面，維泰養老社區借鑒國際適老標準，結合中國老人人體工程學特征，研發設計適老空間、布臵適老設施設備，從整體規劃到室內設計的空間尺寸、家具和材料

選擇，從公共服務空間到臥室和衛生間都竭力為居民打造無障礙、適老、安全的居住環境。從可供輪椅回轉的室內空間到干濕分離的浴室，從無高差的地面到防眩目燈光系統，大到可進入單價的電梯空間小到圓形防撞桌角的設計，都體現了維泰養老社區的精細化的處理。

同時，全面的智能的定位系統和感應系統不僅為老人提供了便捷的生活方式，更提供了高效的安全保障，加之社區醫療中心的引入，使老人足不出戶便能享受高質量的醫療服務。

在服務上，維泰養老社區引入了ccrc服務管理理念。通過為老年人提供自理、介護和介助一體化的居住設施和服務，使老年人在健康狀況和自理能力發生變化時，都能在一個熟悉的環境中繼續居住并獲得與身體狀況相對應的照料服務。

維泰養老社區項目建設的實施，順應人口老齡化的發展趨勢，符合自治區加強老齡工作的一貫要求，對于優化升級開發區乃至全疆老年服務業，促進社會養老服務保障體系建設，具有重大意義。

第五篇：養老地產市場前景

養老地產市場前景

中國正面臨快速老齡化的嚴峻挑戰。預計到2050年，全國老年人口總量將超過4億，占總人口的1/4以上。但現階段，我國養老產業和養老服務的發展還相對滯后。一方面，目前中國居家及社區養老配套設施建設嚴重滯后，難以滿足大多數老人居家養老的需求；另一方面，養老地產蘊藏巨大市場。2010年我國老年市場需求將達到１萬億，但每年為老年人提供的產品還不足500億元。尤其在養老住宅的供應方面，國內才剛剛起步，其長期的經濟和社會效益不容忽視。因此，中國養老地產的市場前景廣闊，蘊含著巨大的潛力和開發空間。