第一篇：制度中的百分數、房地產制度日期匯總

基本制度的一些數據

1、經濟適用房的成本包括征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費(含小區非營業性配套公建費)、企業管理費、貸款利息、和稅金等7項因素。計入房價的企業管理費原則上控制在2%以下，并以征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費(含小區非營業性配套公建費)等4項成本因素為基礎計算，經濟適用房開發利潤控制在3%以下。

2、城鎮最低收入家庭人均廉租住房保障面積標準原則上不超過當地人均住房面積的60%。

23、房價收入比(即本地區一套建筑面積為60m的經濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比)在4倍以上，且財政、單位原有住房建設資金可轉化為住房補貼的地區，可對無房和住房面積未達到規定標準的職工實行住房補貼。

4、征用土地批準權限的規定

（1）征用土地實行兩級審批制度，即國務院和省級人民政府。（2）征用農地的，應先辦理農用地轉用手續，同時辦理征地審批手續。

（3）基本農田，基本農田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國務院審批。

（4）其他用地和已經批準農用地轉用范圍內的具體項目，由省級人民政府審批并報國務院備案。

5、用耕地的補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的6至10倍。

每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前3年平均年產值的4至6倍，但每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前3年平均年產值的15倍。

但土地補償費和安置補助費之和不得超過該土地被征用前3年

平均年產值的30倍。

6、超過開工滿一年未開工的,按地價款的20%以下收土地閑置費；滿二年,無償收回土地。

7、置土地：已動工開發,但開發建設面積不足開發建設面積1/3,或投資額不足總投資額25%且未經批準中止開發建設連續滿一年的。

8、產權、非專利技術作價出資的比例不得超過投資項目資本金總額的20%。

9、資本金占項目總投資的比例不得低于35%。(開發中為30%)

10、出讓土地轉讓：必須同時具備：

一、屬于房屋建設的,除出讓金外,實際投入資金應占全部開發投資額的25%以上；

二、屬于成片開發土地的,應形成工業或其它建設的用地條件。

11、商品房面積誤差比超過3%,買受人有權退房。

12、工程投資額在30萬以下或者建筑面積在300平米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。

申領施工許可證的條件：建設資金已經落實。建設工期不足1年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的50%，建設工期超過1年的，到位資金原則上不少于工程合同價的30%建設單位應當提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實行銀行付款保函或其他第三方擔保。

13、商品房預售條件：投入開發建設的資金應達到建設總投資的25%以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期。

14、依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定；未作評估的，參照市價確定，并應當征詢當事人的意見。人民法院確定保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價格或市價的80%；如果出現流拍，在行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的20%

15、商品房最低保修期(開發商)保修期從交付之日起計算：屋面防水3年 管道堵塞2個月 燈具電器開關6個月 供熱供冷1個供熱冷期

商品房最低保修期(建筑單位)保修期從工程竣工驗收合格之 1 日起計算：屋面防水5年 電氣系統、給排水管道、設備安裝為2年 供熱供冷2個供熱冷期。

16、置業擔保公司的組織形式為有限責任公司或者股份有限公司。實有資本不少于1000萬人民幣，最大擔保額度：擔保大貸款余額的總額，不得超過其實有資本的30倍，超過30倍的，應當追加實有資本。

17、咨詢收費：

口頭咨詢費：雙方協商議定；

書面資詢費：普通咨詢報告每份300~1000元；技術難度大、情況復雜……,一般不超過資詢標的的0.5%.房地產評估采用差額定率累進計費： 房產100萬以下5‰；101—1000萬2.5‰；1001—2000萬1.5‰ 宗地100萬以下4‰；101—200萬3‰；201—1000萬2‰；1001—2000萬1.5‰

18、房地產經紀收費：

租賃代理：無論租期長短，均按半月至一月成交租金額標準，由雙方協商一次性收取

買賣代理：成交價格的0.5%~ 2.5%,最高不超過3%。獨家代理，由雙方協商，但最高不超過3%

評估、經紀收費,對經濟特區的收費標準可適當提高,但最高不超過上述標準的30%。

19、物業管理：

1）業主大會臨時會議的召開要有20%以上業主提議

2）主大會可以采用集體討論，也可以書面征求意見，但應當由物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。

3）大會做出的決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過 4）須持投票權2/3通過的事務：

① 制定和修改業主公約②業主大會議事規則③選、解聘物業管理企業④專項維修資金使用、籌措方案的決定

5）業主委員會一般由五至十一名的單數業主擔任。6）業主大會應當由1/2以上投票權的業主參加，會議決定必須經與會業主持投票權1/2以上通過

7）經1/3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。業主委員會任期屆滿2個月前，應召開業主大會會議進行業主委員會換屆選舉

8）維修基金：

①商品房,購房者應當按購房款2%—3%的比例向售房單位繳納維修基金。基金屬全體業主所有。

②公有住房,售房單位按照一定比例從售房款中提取,多層住宅按不低于售房款的20%,高層住宅不低于30%，基金屬售房單位所有。購房者按購房款2%的比例向售房單位繳交維修基金，基金屬全體業主所有。

20、已購公有住房和經濟適用住房上市出售時，由購房者按規定繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款。交納標準不低于所購買的已購公有住房或經濟適用住房坐落位置的標定地價的10%確定。

21、住房公積金：

1）新設立的單位自設立之日起30日內到公積金管理中心辦理繳存登記，自登記之日起20日內到受托銀行辦理公積金帳戶設立手續。

2）繳存比例：指繳存公積金數額占職工上一年度月平均工資的比例。一般不得低于5%，原則上不高于12%

3）職工單位對職工繳存住房公積金的工資基數原則上不應超過職工工作地所在該區城市統計部門公布的上一年度職工月平均工資的2至3倍。匯繳年度為上年7月1日至下當年6月30日。

4）當年繳存的公積金按結息日掛牌公告的活期存款利率計息；上年結轉的按結息日掛牌公告的3個月整存整取存款利率計息。每年6月30日為結息日。

5）個人住房公積金貸款利率實行一年一定，于每年1月1日定下一年度利率水平。

22、房地產開發企業資質等級分為一、二、三、四等，房地產開發企業設立條件，注冊資本100萬。《暫定資質證書》有效期1年。延長期不得超過2年。自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發項目的，《暫定資質證書》有效期不得延長。

22、勘察設計企業分三級

項目經理資質分一至四級

監理企業資質分甲、乙、丙三級

工程招標代理機構資質分甲、乙兩級

注冊結構工程師資格分一級、二級；注冊建筑工程師資格分一級、二級

房地產價格評估機構資格分為一級、二級、三級、臨時資格四類。100萬—70萬—40萬

物業管理企業資質分為一、二、三級 500萬—50萬

建筑業企業資質分：施工總承包、專業承包和勞務分包

設計資質分為：綜合資質（只設甲級）、專業資質、勞務資質

勘探資質分為：綜合資質（只設甲級）、行業資質、專項資質

房地產制度日期匯總（總結復習增強記憶）

2日

1、拍賣標的的展示時間不少于2日。拍賣公告于拍賣前7日，房地產于半個月至一個月。5日

1、拆遷當事人對估價結果有異議的，在收到估價結果5日內，申請復核；

2、原估價機構收到復核申請5日內答復；

7日

1、拆遷估價：估價機構應將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日，拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，向原估價機構申請復核估價，或另行委托估價機構估價，估價機構自收到復核申請起5日內給予答復，結果改變的，重新出具報告，未改變的出具書面通知。另行委托的，受托機構10日內出具估價報告。仍有異議，自收到復核結果或另行委托估價報告5日內，向估價專家委員會申請技術鑒定。估價專家委員會10日內出具書面鑒定意見。

2、房地產權屬登記，登記機關自受理登記申請之日起7日內應當決定是否予以登記，對暫緩登記，不予登記的，應當書面通知權利人(申請人)；

3、登記機關對符合抵押登記條件的在7日內核準登記并頒發他項權利證書；

4、土地增值稅的納稅人應于轉讓房地產合同簽訂之日起7日內，到房地產所在地的主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書、土地轉讓、房產買賣合同、房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料

5、建設單位應當在工程竣工驗收7個工作日前將驗收的時間，地點及驗收組名單書面通知負責監督該工程的工程質量監督機構。10日

1、房屋拆遷管理部門在收到拆遷延期申請之日起10日以書面形式給與答復；

2、征地，在收到征收土地方案后，10日內以書面或其他形式進行公告。

3、物業管理企業發生變更時，代管的維修資金帳戶轉移手續應當自雙方簽字蓋章之日起10日內送房地產行政主管部門和業主委員會備案。

4、契稅的納稅環節是在納稅義務發生以后，辦理契證或房屋產權證之前。按照《契稅暫行條例》，由承受人自轉移合同簽定之日起10日內后辦理納稅申報手續，并在征收機關核定的期限內繳納稅款

5、經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他商品房質量或使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，3 書面通知買受人；買受人在接到通知之日起15日內，作出是否退房的書面答復。15日內未做出書面答復的，視同接受。

6、不良行為紀錄以企業自報為主，房地產企業應在受到行政處罰后10內將有關信息直接報系統管理部門。

7、不良行為記錄以企業自報為主，房地產企業應在受到行政處罰后10天內將有關信息直接報送系統管理部門。房地產中介服務機構對系統管理部門轉去的投訴在15日內反饋意見。15日

1、需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿前15日，申請延期； 拆遷部門10日內給答復，延長暫停期不得超過1年。

2、拆遷行政裁決規定的搬遷期限不得少于15日

3、房屋拆遷管理部門實施強制拆遷，應當提前15日通知被拆遷人。

4、登記發證時限：注銷登記：15日；

5、當地建設行政主管部門及其授權機構，在收到《建設工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應當自收到申請之日起15日內頒發施工許可證；不符合條件的，自收到申請之日起15日內通知建設單位，并說明理由。

6、拆遷行政裁決，終結裁決：作為自然人的申請人死亡，15日內沒有近親屬或近親屬未表示參加裁決或放棄參加裁決的。20日

1、估價機構一級資質審批，建設部自收到初審意見和材料之日起，20個工作日內作出決定，因故經分管部長批準可延長10個工作日，做出行政許可決定。30日

1、市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當收到申請之日起30日內，對申請事項審查

2、征地，縣以上土地行政管理部門對受理的建設項目，在30日內擬定農用地轉用方案，補充耕地方案，征地方案和供地方案，建設項目用地呈報說明書。

3、拆遷行政裁決應當由受理單位在收到申請之日起30日內作出。

4、拆遷裁決應當自收到申請之日起30日做出（當事人對裁決不服的，在接到裁決書之日起60日內申請行政復議，也可以在3個月內向人民法院起訴，在訴訟期間，拆遷人已對被拆遷人給予貨幣補償或提供拆遷安置用房、周轉房的情況下，訴訟期間不停止拆遷的執行）

5、新設立的房地產開發企業，自領取營業執照之日起30日內，到房地產開發主管部門備案。

6、設立房地產中介服務機構在領取營業執照后30日內到房地產行政主管部門備案。

7、房屋租賃當事人應在租賃合同簽訂后30日內到房產管理部門登記備案。

8、集體土地上的房屋因土地所有權變為國家土地，自事實發生之日起30日內申請登記。變更、注銷登記和他項權利登記自事實發生之日起30日內提出。

9、登記發證時限：房屋初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記：30日

10、轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持轉讓合同到房地產開發主管部門備案。未備案或未按規定期限備案房地產轉讓行為無效。

11、商品房預售人應當在簽約之日起30日內持商品預售合同到縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理備案手續；

12、房地產當事人在抵押合同簽訂后的30日內辦理抵押登記；

13、簽訂、變更、終止租賃合同或簽定抵押合同的，房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內，辦理房屋租賃登記備案；管理部門對符合登記條件的應在7日內核準登記并頒發他項權利證，特殊原因的最長不得超過法定辦理期限。

14、業主委員自選舉產生之日起30日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、業主公約、業主委員名單等材料向房地產行政主管部門備案；

15、房地產開發主管部門自收到竣工驗收申請之日起30日內，進行驗收。

16、新設立的單位應當自設立之日起30日內到住房公積金管理中心辦理住房公積金繳存登記，并在登記之日起20日內持住房公積金中心的審核文件，4 到受托銀行為本單位職工辦理住房公積金帳戶的設立手續。

17、估價師續期注冊的，注冊管理初審機構應當在接到材料之日起30日內，做出是否續期注冊的決定。準予許其續期注冊的，應在30日內報注冊管理機構備案。

18、準予變更注冊的，應在30日內報注冊管理機構備案。

19、耕地占用稅的納稅期限為30天，20、建設單位通過招投標選聘物業管理企業，新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；非出售的新建物業應當在交付使用前90日完成。2個月

1、國家收回土地使用權的情況之一：未在60日內支付全部地價款。3個月

1、拆遷當事人對裁決不服的，在裁決書送達起3個月內向人民法院起訴；

2、發證機關自收到申請之日起15日內頒發施工許可證，建設單位應當在領取施工許可證3個月內開工，不能開工的應當在期滿前向發證機關申請延期，以2次為限，每次不超過3個月；

3、房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請；房地產管理部門在7日內作出是否受理的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理。

4、租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續租用的，應在租賃期限屆滿前3個月提出，并經出租人同意，重新簽定租賃合同。

5、房屋轉移登記，自事實發生之日起90日內申請轉移登記。

6、房屋初始登記，房屋竣工后90日內申請登記。

7、新建房屋初始登記申請人應在房屋竣工后3個月內提出申請；集體土地上的房屋因土地使用權變為國家土地，申請人應當在事實發生之日起30日內申請。登記機關受理申請后,對初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記30日內作出，對注銷登記15日內作出。

8、建設單位通過招投標選聘物業管理企業，非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。

6個月

1、城市規劃區的建設工程，建設單位應當在竣工驗收后6個月內向城市規劃行政主管部門報送有關竣工資料；

2、租賃時間超過6個月，應辦理租賃合同，合同期限不能超過出讓年限。

3、房屋權屬證書遺失，權利人應及時登報申明作廢，而登記機關應當作出補發公告，經6個月無異議的方可補發房屋權屬證。

4、人為終止租賃合同的：無正當理由拖欠房租6個月以上，公有住宅房屋無正當理由閑置6個月以上；

5、房產大修停用半年以上的，經納稅人申請，稅務機關審核，在大修期間可 免征房產稅； 1年

1、房地產開發企業暫定資質證書有效期1年，延長期不得超過2年，當取得證書1年內無開發項目的，有效期不得延長。開發企業設立條件，注冊資本100萬。

2、拆遷人需要延長暫停期限的，必須經房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限不得超過1年；

3、延長開發建設期限的，但最長不得超過1年；

4、房地產中介服務機構實行年檢制度。

5、土地使用權出讓合同：超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的閑置費；滿二年未動工的，可無償收回土地使用權；但因不可抗力或政府，政府有關部門的行為或動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

6、對閑置土地的處置方式：延長開發建設期限，但最長不得超過1年。

第二篇：房地產制度相關日期匯總

房地產制度相關日期匯總（如有錯誤之處自己修改一下）30日

1、市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當收到申請之日起30日內，對申請事項審查

2、征地，縣以上土地行政管理部門對受理的建設項目，在30日內擬定農用地轉用方案，補充耕地方案，征地方案和供地方案，建設項目用地呈報說明書。

3、拆遷行政裁決應當由受理單位在收到申請之日起30日內作出。

4、拆遷裁決應當自收到申請之日起30日做出（當事人對裁決不服的，在接到裁決書之日起60日內申請行政復議，也可以在3個月內向人民法院起訴，在訴訟期間，拆遷人已對被拆遷人給予貨幣補償或提供拆遷安置用房、周轉房的情況下，訴訟期間不停止拆遷的執行）

5、新設立的房地產開發企業，自領取營業執照之日起30日內，到房地產開發主管部門備案。

6、設立房地產中介服務機構在領取營業執照后30日內到房地產行政主管部門備案。

7、房屋租賃當事人應在租賃合同簽訂后30日內到房產管理部門登記備案。

8、集體土地上的房屋因土地所有權變為國家土地，自事實發生之日起30日內申請登記。變更、注銷登記和他項權利登記自事實發生之日起30日內提出。

9、登記發證時限：房屋初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記：30日

10、轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持轉讓合同到房地產開發主管部門備案。未備案或未按規定期限備案房地產轉讓行為無效。

11、商品房預售人應當在簽約之日起30日內持商品預售合同到縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理備案手續；

12、房地產當事人在抵押合同簽訂后的30日內辦理抵押登記；

13、簽訂、變更、終止租賃合同或簽定抵押合同的，房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內，辦理房屋租賃登記備案；管理部門對符合登記條件的應在7日內核準登記并頒發他項權利證，特殊原因的最長不得超過法定辦理期限。

14、業主委員自選舉產生之日起30日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、業主公約、業主委員名單等材料向房地產行政主管部門備案；

15、房地產開發主管部門自收到竣工驗收申請之日起30日內，進行驗收。

16、新設立的單位應當自設立之日起30日內到住房公積金管理中心辦理住房公積金繳存登記，并在登記之日起20日內持住房公積金中心的審核文件，到受托銀行為本單位職工辦理住房公積金帳戶的設立手續。

17、估價師續期注冊的，注冊管理初審機構應當在接到材料之日起30日內，做出是否續期注冊的決定。準予許其續期注冊的，應在30日內報注冊管理機構備案。

18、準予變更注冊的，應在30日內報注冊管理機構備案。

19、耕地占用稅的納稅期限為30天，20、建設單位通過招投標選聘物業管理企業，新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；非出售的新建物業應當在交付使用前90日完成。

2個月

1、國家收回土地使用權的情況之一：未在60日內支付全部地價款。3個月

1、拆遷當事人對裁決不服的，在裁決書送達起3個月內向人民法院起訴；

2、發證機關自收到申請之日起15日內頒發施工許可證，建設單位應當在領取施工許可證3個月內開工，不能開工的應當在期滿前向發證機關申請延期，以2次為限，每次不超過3個月；

3、房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請；房地產管理部門在7日內作出是否受理的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理。

4、租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續租用的，應在租賃期限屆滿前3個月提出，并經出租人同意，重新簽定租賃合同。

5、房屋轉移登記，自事實發生之日起90日內申請轉移登記。

6、房屋初始登記，房屋竣工后90日內申請登記。

7、新建房屋初始登記申請人應在房屋竣工后3個月內提出申請；集體土地上的房屋因土地使用權變為國家土地，申請人應當在事實發生之日起30日內申請。登記機關受理申請后,對初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記30日內作出，對注銷登記15日內作出。

8、建設單位通過招投標選聘物業管理企業，非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。

6個月

1、城市規劃區的建設工程，建設單位應當在竣工驗收后6個月內向城市規劃行政主管部門報送有關竣工資料；

2、租賃時間超過6個月，應辦理租賃合同，合同期限不能超過出讓年限。

3、房屋權屬證書遺失，權利人應及時登報申明作廢，而登記機關應當作出補發公告，經6個月無異議的方可補發房屋權屬證。

4、人為終止租賃合同的：無正當理由拖欠房租6個月以上，公有住宅房屋無正當理由閑置6個月以上；

5、房產大修停用半年以上的，經納稅人申請，稅務機關審核，在大修期間可免征房產稅；

1年

1、房地產開發企業暫定資質證書有效期1年，延長期不得超過2年，當取得證書1年內無開發項目的，有效期不得延長。開發企業設立條件，注冊資本100萬。

2、拆遷人需要延長暫停期限的，必須經房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限不得超過1年；

3、延長開發建設期限的，但最長不得超過1年；

4、房地產中介服務機構實行年檢制度。

5、土地使用權出讓合同：超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的閑置費；滿二年未動工的，可無償收回土地使用權；但因不可抗力或政府，政府有關部門的行為或動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

6、對閑置土地的處置方式：延長開發建設期限，但最長不得超過1年。

2年

1、批準的臨時建設和臨時用地的使用期限不得超過2年；

2、注冊結構工程師注冊有效期2年，期滿需要繼續注冊的，應當在期滿前30日內辦理注冊有；

3、新成立的房地產評估機構，其臨時資格的最長期限為2年，在2年內仍達不到3級機構資格條件的，不得再次申請臨時資格，機構資格等級每2年重新評定一次。

4、耕地占用稅加成：對獲準征用或占用耕地超過2年未使用的，加征規定稅額2倍以下的耕地占用稅。3年

1、房地產估價師執業資格注冊有效期3年，有效期前3個月申請續期注冊。注冊管理初審機構應當自接到上述材料之日起30日內，作出是否準予其續期注冊的決定。5年

1、對于個人轉讓5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅；

2、個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自有住宅，經稅務機關申報核準，凡居住5年以上的，免征土地增值稅；

3、房地產估價師注冊： 1）因受刑事處罰，自刑事處罰執行完畢之日起至申請注冊之日止，不滿5年的；

2）因在房地產估價或相關業務中犯錯受行政處罰或撤職以上行政處分，自處罰決定之日起至申請注冊之日止不滿2年的；

3）被注銷房地產估價師注冊的，自被注銷注冊之日起至申請之日止不滿5年的。

20年

1、租賃期限不得超過20年；

（1）申請登記時限：

①總登記公告：登記期限開始之日30日內

②初始登記：竣工后3個月（90日）內（新建房屋：竣工（驗收）后3個月內）③轉移登記：90日內

④變更登記、他項權利登記、注銷登記：30日 ⑤集體土地征用：30天

（2）登記機關受理登記申請后的發證時限：

①初始登記、初始登、變更登記、他項權利登記：30日 ②注銷登記：15日

（租賃登記備案申請：合同簽定后30日內；抵押登記申請：合同簽定后30日內）

第三篇：房地產,管理,制度

物業部申購與領用管理制度

為加強公司各物業小區的物品申購和領用管理，保障各物業小區工作的正常進行，控制物品的規格及節約經費開支，提高資金和物品的利用率，特制定本制度。

一、物業部物品的申購

1、物業部各物業小區對日常所需的辦公用品、保安用品、保潔用品、綠化用品、安全消防器材、物業及工程維護維修保養所需的工具物品等，原則上要求按月填報《月度物資申購表》，報物業倉庫核查庫存情況。具體如下表所示：

2、物業部各物業小區填寫《月度物資申購表》時，要本著計劃性、節約性的原則，預估易損易耗及常規消耗配件和常規消耗物料，分類、分項標明規格、型號及用途等，各物業小區主任要嚴格把關，防止重復、超標準購買，避免造成人為積壓。

3、物業部各物業小區應于每月20日前填寫《月度物資申購表》，于25日前完成物業經理和分管領導審核簽字后，報采購部詢價初審、財務部復審，30日前報總經理批準進入采購流程，次月10日前采購部完成物品采購交物業倉庫入庫。

4、物業倉庫可根據實際庫存情況和日常庫存的消耗記錄，設立常用消耗物品安全庫存量，一般以三個月的消耗量儲備。

5、各物業小區所需的物品，均須按年分季做 出計劃，經物業經理和分管領導審核，報總經理批準后，知會采購部備案。

6、如遇突發性等特殊情況，急需購買配件物料時，可隨即填寫《物資申購表》，經物業小區主任、物業經理和分管領導審核確認簽字后，急轉采購部進入采購流程處理。采購部在接到經過審批的急需購買配件或物品《物資申購表》，必須在3個工作日內完成采購交物業倉庫入庫。具體申報表如下：

7、物業部或各物業小區可設立應急維修備用金，金額為人民幣1，000元，主要用于工程維 修和突發事件，如供水、供電、消防、排水、備用發電、道閘、門襟等設備所需物品維修的釆購，需動用備用金采購的物品，必須提前上報分管領導，待批準后實施，費用在1，000元之內，可從備用金內支取，1，000元以上的由公司統一開具支票或轉帳。

8、若遇設備／系統緊急故障，急需要采購物品，費用在人民幣500元之內，可先支取備用金，維修好后再上報公司統一報銷。

二、物品采購

1、物品選購三原則：

⑴同種物品購置部門找三家。⑵同種物品報三家。⑶同種物品最后定三家。

2、定購三原則： ⑴同類物品質量最優。⑵同類物品價格最低。

⑶同類物品的供應商服務最好。

3、驗收三原則：

⑴由購置部門、使用部門、資產管理等部門共同參與驗收。

⑵經參與驗收的各方代表簽字方能視為有效。⑶發現假偽劣產品，一票否決，堅決退貨。

4、物業部和各物業小區正常申購的物品，經申購審批流程完成后，交由采購部按《采購流程》處理，并在規定要求期限完成采購交物業倉庫入庫。

5、若遇設備／系統緊急故障，急需要零星采購費用在人民幣500元之內物品，可經過物業經理和分管領導同意批準后，先行支取備用金實施 零星采購急需物品或配件，要求零星采購必須取得相關票據，待維修好后再按報銷流程統一報銷。

三、物品入庫

1、物品入庫，是為了確保采購物品的質量，辦理完備的入庫手續。

2、入庫時需登記的內容為：日期、時間、名稱、數量、品種、重量、有效期及類別等，并要有申購物業小區和使用明細，并要求與發票或收據相吻合。

3、入庫時需開箱／盒查驗物品的質量，若倉庫人員無法把握時，可請申購或維修或工程人員協助，并對查驗的物品簽字認可。

4、倉庫管理人員應將驗收入庫的物品分別堆放、編號，方便查找。

5、燃油、應急發電機和裝修工程等使用的汽 油、柴油、油漆、涂料等燃料和化學品，不需入庫，但供貨商必須送到申購地時，倉庫管理員要在現場核實油料和化學品的質量、數量。

6、所有申購的物品、配件、設備等可不進入物業倉庫，但入庫、出庫的手續必須按公司規定辦理相關領用手續。

7、申購的物品、配件、設備到申購地開箱后，若有技術數據和隨機文件，需交物業工程或檔案管理人員統一歸檔，安裝和使用人員需閱用這些數據文件時，可辦理借閱手續。

四、倉儲管理

1、物品在倉庫內儲存，應按不同種類分別存放，并設置品種代碼與之對應，設立“物品的進、出、存貨卡”，物品要先進先出，定期盤點，當提貨時可快捷的提出

2、要節約倉容，合理使用倉容，對干貨、液體貨、物品輕重、危險品等需區分和分開存放，重載物品與輕拋物品不要混放，有揮發性物品與吸潮物品不要混放。

3、倉庫管理員要留意倉房的溫度和濕度情況，注意防火和防潮安全，確保所有物品的安全存放。

4、倉庫管理員對倉儲的物品應經常檢查，對存放在倉庫時間較長的物品要主動向部門經理和分管領導反映滯存情況，對倉儲中發現霉變、破損或超保管期的物品應及時提出處理意見。

5、倉庫重地，除倉庫管理人員和因業務、工作需要的有關人員外，任何人未經許可不準隨意出入倉庫。

6、倉庫管理員必須每月最少2次與各物業小區主任核對物品情況和具體數據，每月30號完成 對各物業小區的物品盤點，于次月2號完成物業倉庫和各物業小區物品的《月度統計報表》，交物業經理和分管領導備案，防止人為流失和造成浪費。

五、工具借用

1、臨時借用工具，由使用小區主任填寫《臨時工具借用申請表》，經物業經理和分管領導批準后，向倉庫管理員申請借用，并在《工具借用登記本》上登記。在交還時，倉庫管理員也要在該表上寫明交還時間并簽收，簽收時應檢查工具及其附件是否完好無損，若發現問題立即記錄，并向物業經理和分管領導反映。

2、個人借用工具的品種根據需要配備，由使用人提出申請，經物業經理和分管領導批準后到倉庫辦理借用乎續，借用后個人負責使用和保管，業務完成請及時交還，倉庫管理人需作簽收記錄。

3、公共工具借用由工程人員或小區主任申請，經物業經理和分管領導批準后，到倉庫辦理借用手續，借用后由申請人或指定專人負責保管。

4、工具調換原則上以舊換新，發生丟失和毀損，由保管者寫明原因，向上級領導報告，不屬人力不可抗拒的丟失和損壞，由使用人按當時工具的價格賠償；屬長期使用正常磨損或損壞，由物業經理和分管領導批準辦理報廢手續。

5、工具一律不得公物私用，特殊情況須經物業經理和分管領導批準同意，否則丟失或損壞由使用人全部賠償。

六、物品領用

1、物品到各物業小區后，請物業工程人員或各物業小區主任到物業倉庫辦理物品領用手續，填寫《物資領用記錄表》，注明數量、規格、名稱、維修或施工內容、安裝位置等，經物業經理和分管領導批準后領取使用。

2、《物資領用記錄表》一式三聯，一聯留存倉庫（核賬對賬用），一聯由領料工程人員或小區主任保管（核賬對賬用），一聯由倉庫管理員月底轉交財務（核算成本，沖減庫存用）。

3、物品領用原則上以舊換新，但在實施過程中可先領后交，若發生多領，應主動歸還物業倉庫。

4、若工程或維修中確需新增的物品，被盜或遺失的物品，需在領料記錄表上注明，經物業經理和分管領導批準后備案。

5、物業倉庫嚴格落實履行物品驗收、出入庫手續，建立物資物品倉庫管理臺賬，做到賬物相符，數量一致；做好日常物資物品衛生整潔、有序擺放；堅持每月一查一清工作。

6、工程人員和各物業小區主任，必須將領用 的物品使用和維修情況，在《物品使用記錄表》進行記錄，將換下來的物品和配件歸還物業倉庫。

七、物品報廢

1、工程人員對所有物業設備除加強日常運行、維修和保養等工作外，還應認真做好物業設備、材料的更新工作。

2、工作人員以舊換新的舊料，如燈具、閥門和配件等集中到一定數量作報廢處理，對有回收利用價值的金屬、塑料可集中送至廢品回收站，所得款項交財務入帳。

3、申請設備報廢，經物業經理和分管領導 批準同意后，填寫“固定資產報廢鑒定書”，經財務部和相關領導同意后方可報廢。

4、設備報報廢需符合下列情況之一 ⑴經預測，繼續大修后技術性能仍不能滿足工作（技術）要求，并且大修需要費用相對更新設備較多的。

⑵嚴重影響安全，又無法改造，繼續使用可能引起事故的。

⑶嚴重污染環境，危害人體健康，進行改造又不經濟的。

⑷其它需淘汰或更換的設備。

⑸對倉庫中發現因過期、損壞和老化不能使用的物品，倉管員應按報物業經理和分管領導批準報廢，相關人員應吸取教訓，在以后的工作中加以避免。

八、物品盤點

1、每月30日前各物業小區主任，負責統計小區物資的庫存情況報物業倉管。

2、物業倉管應定期（每月30日前）盤點物業倉庫和各物業小區物品庫存，發現升溢或損缺，應尋找原因，并寫出盤盈盤虧報告，若差額嚴重，物業倉管應承擔相應的責任。

3、物業倉庫內的各種物品應做到帳、物、卡三相符，物業經理和分管領導需監督物業倉庫的情況，防止物品過多、過少、損壞或過期等情況。

4、物業倉管負責在次月2日前，根據物業倉庫和各物業小區物品庫存數據，統計編制《月度物資進出庫存統計表》交物業經理和物業分管領導，防止人為流失和造成浪費。

九、物品報銷

1、為了減少因附件不齊單據被退回的情況，報銷人要按《財務報銷制度》所列各類具體業務的附件要求備齊附件，如《物業部零星費用報銷匯總表》、《物資申購表》、《發票或收據》、《送貨單》、《驗收單》、《入庫單》、《物資領用記錄表》、《物品使用記錄表》等。

2、報銷人可按照《財務報銷制度》附表所列的審核要點首先進行自審，自審通過后再送下一環節的物業小區主任——物業工程人員——物業經理——分管領導審核與審批，并按審核、審批 要點進行審核審批，確保及早發現問題及早解決。

3、物業部門的辦公費用、清潔綠化費用、勞動保護費用、物業活動費用、公司車輛費用、維護維修費用等報銷，按上述審核審批流程和《財務報銷制度》執行。

4、關于物業部門處理應急供水、供電、發電、排水、三防、消防、道閘、門襟、電梯、救人等維修設備設施，緊急需要購買的物品，需要先電話報告物業經理或分管領導同意后才可實施應急采購活動，事后按《財務報銷制度》的報銷和審核審批流程處理。

5、報銷單上的報銷摘要內容必需與發票或收據內容填寫一致，嚴格控制無票據報銷的行為，如需要附加說明的必須用鉛筆在備注欄注明。

6、預算內物業維修費用的報銷要與預算審批 表一一對應標注，當月預算的費用必須在下月25日前報銷完畢，否則如果要發生該筆費用必須重新進行預算審批，正常預算內的費用不得挪作他用。

十、附則

1、本《物業部申購與領用管理制度》自2018年8月1日起實施，之前如有相關制度或規定沖突的，以本制度執行為準。

2、騰瑞地產公司物業部負責本制度的執行與解釋。

十一、附頁

1、《月度物資申購表》

2、《物資申購表》

3、《臨時工具借用申請表》

4、《物資領用記錄表》

5、《物品使用記錄表》

6、《物品報廢申請鑒定表》

7、《月度物資進出庫存統計表》

8、《物業部零星費用報銷匯總表》

9、《物業部物資申購與領用流程》

騰瑞地產公司物業部 2018年7月18日

第四篇：房地產銷售部制度

名筑·新東城銷售部規章制度

博晟機構名筑新東城項目組

一、行為規范

1.儀容儀表

① 員工上班時要精神振作、情緒飽滿，以積極的態度和端正的儀容投入工作崗位； ② 員工在接待中心上班時內外著裝必須保持整潔；

③ 注意隨時保持個人衛生，做到無汗味、無異味；上班不得使用異味食品；

④ 員工要講究文明禮貌，待人要熱情友好，不講粗話、臟話；會見客戶必須面帶微笑、舉止大方，在任何情形下都不準與之爭執、頂撞；與客戶同行時，不許禮讓，請客戶先行； ⑤ 員工在上班時間內對上級主管必須稱呼職位，如“X總”、“X總監”、“X經理”；

2.工作守則

① 員工要遵守紀律，服從管理，專心工作，嚴格執行公事的各項規章制度，履行各自的崗位職責；

② 銷售人員的手機必須全天開通（開會時調為震動）；

在工作期間不準嬉戲、扎堆聊天、高聲喧嘩、唱歌聽音樂、吃東西、玩手機；

不準未經主管許可而擅自脫崗；不準工作時間外出辦私事；不準閱讀與銷售無關的報刊、雜志或書籍；

③ 不得長時間打私人電話，不準用銷售熱線撥打私人電話；

④ 不得私下傳播閑言閑語或背后詆毀他人；不得做出有損客戶尊嚴或上級領導形象的言行；

⑤ 愛護工作區內的各種設施、設備、辦公家具、文具等，努力降低消耗；下班前應隨手關閉空調、燈及門窗；

⑥ 禁止利用工作及業務上的便利，收取不正當的財務或回扣。

二、來電客戶接待制度

1.基本要求

① 銷售代表應及時迅速的接聽電話并在電話鈴聲響起三聲前接聽

② 接聽來電時不得報于客戶自己的姓名，所有來電下班前經主管分配后重新約訪； ③ 接聽電話時應精神飽滿、語言親切、吐字清晰，開場白為“您好，名筑新東城”； ④ 主動詢問客戶姓名、認知途徑、工作區域、購房預算等重要訊息，隨手做好記錄工作，便于日后追電、追訪跟進客戶

⑤ 主動詢問客戶的聯絡方式，并熱情邀約其親臨現場看房；

⑥ 通話結束后必須等客戶先掛斷電話后輕放聽筒；

⑦ 將所得信息完整記錄在來電登記表上

2.注意事項

① 通話內容應盡量簡短，以不超過3分鐘為宜；

② 盡量創造誘因以吸引客戶親臨現場看房；

③ 每天下班前必須約訪完所分配客戶，盡量使其牢記你的姓名及聯系方式；

④ 遇到找人電話時回答“請稍等”，輕叩聽筒于桌面，如對方不在應回答“對不起，X人暫時不在，請問您是？方便留言嗎？”并隨手做好記錄工作

⑤ 遇到尋找甲方、上級領導或詢問甲方電話時，應問清原因再給予答復。

三、來訪客戶接待制度

1.基本要求

① 銷售代表應持銷講夾迅速上前自我介紹并辨明客戶來意；

② 了解客戶的認知途徑并確定是否與其他銷售代表曾有接觸或事先預約；

③ 迅速把握客戶的需求方向，結合沙盤與展板，生動自然并由側重點的介紹本案的地理位置、交通狀況、周邊環境、開發理念、規劃、建筑形式、戶型特點、配套設施、建筑設備及物業管理等方面；

④ 適時創造生活性話題，引導客戶視線，同事確認客戶所需戶型、面積、樓層、朝向及其購買動機；

⑤ 結合戶型為客戶做出形象的說明，盡量營造真切的空間感受；

⑥ 請客戶落座洽談區，將戶型面向客戶擺放，從平面空間為客戶做詳細解說；

⑦ 引導客戶發問，引發客戶對產品的興趣，消除其購買抗性；判斷客戶的需求重

點，購買能力與誠意度；

⑧ 與銷售主管配合，適時制造賣場氣氛，調動客戶的購買欲望，說服下定；

⑨ 確認客戶的聯絡方式并邀請其再次看房，將客戶送至門口；

⑩ 如實完整的填寫來訪客戶登記表，并認真填寫工作日志，制定切實有效的客戶

追蹤計劃并積極實行

2.注意事項

① 熱情誠懇待客，努力建立彼此信任關系；

② 注意重點強調本案的區域性整體優勢；

③ 不得對客戶輕言許諾；

④

⑤

⑥

⑦ 不得刻意詆毀貶損其它競爭樓盤； 帶客戶看工地現場時應注意安全，并佩戴安全帽； 其余未接待客戶的銷售人員應及時給客戶倒水； 客戶走后銷售人員應及時打掃洽談區域，整理桌面衛生。

四、收定制度

1． 基本要求

① 視具體情況收取客戶的定金，并告知客戶其對買賣雙方的行為約束；

② 詳盡解釋《認購書》中的各項條款與內容；

③ 客戶決定購買并下定金時及時呈報各同事及銷售主管做好銷控；

④ 若使特殊情況客戶交于小定金，應與客戶確定大定金的不足日期（不超過3天）

以及應補足金額，填寫于認購書上；

⑤ 詳細告訴客戶簽約或補足定金時的各種注意事項及所要帶齊的各類證件。

2.注意事項

① 打定金保留日期一般以15天為限，具體情況可報主管掌控，超過時限原保留

房源則可自由介紹給其他客戶；

② 特殊情況收取小定金時應盡量縮短其轉簽或補足大定的時限，以防止各種節外

生枝的情況發生；

③ 如遇折扣或其他條件，應及時抱于銷售主管批準。

五、簽約制度

1.基本要求

① 協助驗對身份證原件，審核其購房資格；

② 出示《商品房買賣合同》樣本，解釋合同主要條款以及補充協議等附件的主要

內容；

③ 與客戶確定所購房屋的內容，價格優惠在職權范圍內的作適當的讓步；

④ 簽約后將客戶的認購書及時收回備案，整理完合同后報于銷售主管。

2.注意事項

① 事先充分預估簽約時可能出現的各種問題，及時向銷售主管報告，研討解決方

案；

② 簽約時，如遇客戶出現臨時問題而無法將其說服，應迅速呈報銷售主管尋求幫

助；

③ 解釋合同條款時，應準確無誤，無模糊概念；

④ 對于簽約后的客戶，應始終熱情保持接觸，請其介紹朋友看房，詳細介紹老帶

新的優惠政策。

六、退房、換房制度

1.基本要求

① 分析退房及換房原因，無本銷售部責任的情況下盡量勸其不要退換房；

② 無法說服的客戶應呈書面申請說明原因報于銷售主管處決定；

③ 結清款項后，將作廢的認購書或合同收回，交公司存檔。

七、考勤制度

1.銷售人員上班時間為：8:00—18:00（按季節、天氣情況變動）

2.銷售人員上班執行簽到制度，考勤表不得涂改，嚴禁代簽、補簽、早簽，否則均視

為遲到，按同等法則處理，情節嚴重的按曠工論處，外出人員應及時向主管請示，并說明返回時間，得到批準后方可執行。

3.銷售代表每月休息四天，銷售忙時無休，特殊情況按公司規定執行。

4.上班時間不得遲到、早退；遲到早退（10分鐘內1分鐘1元罰款）；超過20分鐘罰

款30元，超過30分鐘視為曠工。月內遲到累計達三次以上者視為曠工。

5.上班人員到達銷售部后必需簽到，不得代簽，一經發現兩人均按曠工論處

6.員工如有事假，提前一天報銷售主管批準，病假亦需及早通知，銷售經理同意后方

可休息，否則按曠工論處。病假的申請由他人轉告均視為無效；除特殊情況之外請假扣除當天工資，調整休假私下協商，協商后告知經理批準。

7.曠工一次罰款100元，在當月累計曠工兩次，公司予以開除。

8.無故缺勤、早退即為曠工；

9.遇到廣告日、展會、活動期等期間所有人員必需上崗不得請假。

八、銷售人員行為準則

1.銷售現場執行統一銷控制度，嚴禁私自給予客戶銷控留房、降價承諾及私收定金，如經發現立即開除。

2.嚴禁爭搶客戶，應該提倡團結、互助、互愛的工作態度。保持現場氣氛，不服從調

配、消極怠工者，主管有權停止其業務接待。嚴重影響業務進程，破壞團結并造成客戶流失者，公司予以開除。

3.銷售人員對來電來訪客戶疏于10天以上追訪，致使客戶和其他業務員接洽并成交的，該業務員無權對業績產生異議。

4.工作中應團結協助，不得在公共場所與同事發生爭執。

5.嚴禁因業績沖突私自向客戶取證。

6.嚴禁私查或修改客戶確認記錄。

7.銷售人員不得越級上報工作，一切業務事宜均由上級主管統一負責。

8.對他人客戶及老客戶應積極對待，不得態度冷淡或置之不理。不得與客戶發生爭執

與沖突，如有此類現象發生，主管有權停止其業務接待。情節嚴重并給公司造成不良影響者，將給予開除。

9.銷售人員根據業務量可以統一領取銷售工具，均視為公司財產，銷售人員不得故意

損壞，離職時必須交還公司。

九、員工離職制度

1.員工離職需提前一月提交辭職申請，公司批準后需與主管或交接人員進行業務、客

戶資料、銷售工具、交接手續后方可離職。如未按規定擅自離職者，公司予以開除處理。

2.凡被公司開除人員，留存傭金不予結算。

十、獎罰制度

1.傭金業績：客戶與本案簽訂《商品房買賣合同》并至少交納首付款后即視為成交，業績與獎金歸屬于負責客戶的首次帶看并全程追蹤直至最終成交的銷售代表

2.懲罰

①違反《銷售部管理制度》中所定規范制度而情節較輕者，記口頭警告一次，情節嚴重者，記書面警告一次罰款50元

②銷售人員連續兩個月未完成銷售任務的，記書面警告一次，同時罰款50元，取消其所有獎金

③如有下列行為中的任何一條者，將被立即辭退：

拒不執行上級主管分派的工作任務

累計曠工三次

累計遭受書面警告三次

④以上罰款將作為銷售部公共基金之用（公共基金用處為銷售部每月聚餐）

3.獎勵

① 月獎勵：完成當月制定目標任務，成為銷售冠軍（獎勵200元）

② 季度獎勵：連續一個季度完成每月銷售任務，成為季度冠軍（獎勵300元）

③ 冠軍：總銷售額完成制定任務，并是銷售冠軍者（獎勵豐厚，請

努力）

第五篇：房地產企業內部控制制度

萬科企業股份有限公司內部控制制度

第一章 總 則

第一條 為有效落實公司各職能部門專業系統風險管理和流程控制，保障公司經營管理的安全性和財務信息的可靠性，在公司的日常經營運作中防范和化解各類風險，提高經營效率和盈利水平，根據《加強上市公司內部控制工作指引》、《萬科企業股份有限公司章程》、《萬科企業股份有限公司員工行為手冊》、各專業系統風險管理和控制制度等有關規則，制定本制度。

第二條

職責：

（一）董事會：全面負責公司內部控制制度的制定、實施和完善、并定期對公司內部控制情況進行全面檢查和效果評估

（二）總經理：全面落實和推進內部控制制度的相關規定，檢查公司各職能部門制定、實施和完善各自專業系統的風險管理和控制制度的情況；

（三）公司總部各職能部門：具體負責制定、完善和實施本專業系統的風險管理和控制制度，配合完成對公司各專業系統風險管理和控制情況的檢查。

第二章 主要內容

第三條 本制度主要包括以下各專業系統的內部風險管理和控制內部：括環境控制、業務控制、會計系統控制、電子信息系統控制、信息傳遞控制、內部審計控制等內容。

第四條 環境控制包括授權管理和人力資源管理：

（一）通過授權管理明確股東大會、董事會、監事會、總經理和公司管理層、總部各職能部門和各一線公司的具體職責范圍；由集團董事會辦公室和總經理辦公室制定相關細則并負責具體實施和改善。

1、股東大會：《股東大會議事規則》明確“股東大會是公司的權力機構，以下事項須由股東大會討論：

(1)決定公司經營方針和投資計劃；

(2)選舉和更換董事，決定有關董事的報酬事項；

(3)選舉和更換由股東代表出任的監事，決定有關監事的報酬事項；(4)審議批準董事會的報告；(5)審議批準監事會的報告；

(6)審議批準公司的財務預算方案、決算方案；(7)審議批準公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；(8)對公司增加或者減少注冊資本作出決議；(9)對發行公司債券作出決議；(10)對公司合并、分立、解散和清算等事項作出決議；(11)修改公司章程；

(12)對公司聘用、解聘會計師事務所作出決議；

(13)審議代表公司發行在外有表決權股份總數的百分之五以上的股東的提案；(14)審議法律、法規和公司章程規定應當由股東大會決定的其他事項。

《股東大會議事規則》明確股東大會的職責權限，規范其運作程序。（具體內容見附件1“授權管理”中的1－1）

2、董事會：《董事會議事規則》明確董事會是公司的經營決策中心，對股東大會負責。董事會行使下列職權：

（1）負責召集股東大會，并向大會報告工作；（2）執行股東大會決議；

（3）決定公司的經營計劃和投資方案；（4）制訂公司的財務預、決算方案；（5）制訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；

（6）制訂公司增加或者減少注冊資本、發行債券或其他證券及上市方案；（7）擬定公司重大收購、回購本公司股票或者合并、分立和解散方案；

（8）批準公司擬收購、出售資產的事項符合《深圳市證券交易所股票上市規則》7.2.2、7.3.5款所列標準的行為；屬需股東大會批準的項目提請股東大會審議批準；

（9）在股東大會授權范圍內，決定公司的風險投資、資產抵押及其他擔保事項；（10）決定公司內部管理機構的設置；

（11）聘任或解聘公司總經理、董事會秘書；根據總經理的提名，聘任或者解聘公司副總經理、財務負責人等高級管理人員；聘任董事會顧問，并決定其報酬事項和獎懲事項；

（12）制訂公司的基本管理制度；（13）制訂公司章程的修改方案；（14）管理公司信息披露事項；

（15）向股東大會提出聘請或更換為公司審計的會計師事務所；（16）聽取公司總經理的工作匯報并檢查總經理的工作；（17）擬定董事報酬和津貼標準；

（18）法律、法規或公司章程規定，以及股東大會授予的其他職權。

《董事會議事規則》明確了董事會的職責權限，規范董事會內部機構及運作程序，充分發揮董事會的經營決策中心作用。（具體內容見附件1“授權管理”中的1－2）

3、監事會：《監事會議事規則》明確監事會是公司依法設立的監督機構，對股東大會負責，并報告工作。（具體內容見附件1“授權管理”中的1－3）

監事會行使下列職權：

（1）檢查公司的財務，對公司的重大生產經營活動行使監督權；

（2）對董事、總經理、副總經理和其他高級管理人員執行公司職務時違反法律、法規或公司章程的行為進行監督；（3）對董事、總經理、副總經理和其他高級管理人員的行為損害公司的利益時，要求予以糾正；不予糾正的，有權向股東大會報告；

（4）經監事會監事表決同意，提議召開臨時股東大會；（5）列席董事會會議；

（6）公司章程規定或股東大會授予的其他職權。

4、總經理：《總經理工作條例》明確規定了總經理行使下列職權：

（1）組織實施董事會的決議，全面主持公司的日常生產經營與管理等工作，并向董事會報告工作；

（2）擬訂公司中長期發展規劃、重大投資項目及生產經營計劃；

（3）擬訂公司財務預決算方案、公司稅后利潤分配方案、彌補虧損方案和公司資產用于抵押融資的方案；

（4）擬訂公司增加或減少注冊資本和發行公司債券的建議方案；（5）擬訂公司內部經營管理機構設置方案；（6）擬訂公司員工工資方案和獎懲方案；（7）擬訂公司基本管理制度，制訂公司具體規章；（8）提請董事會聘任或解聘副總經理及財務負責人；

（9）決定公司應由董事會聘任或者解聘以外的管理人員的任免；（10）決定公司員工的聘用、升級、加薪、獎懲與辭退；（11）審批公司日常經營管理中的各項費用支出；

（12）非董事總經理列席董事會，有提議召開董事會臨時會議的權利，但在董事會上沒有表決權；

（13）公司章程和董事會授予的其他職權。同時，也規定了副總經理得主要職權：

（1）副總經理作為總經理的助手，受總經理委托分管部門的工作，對總經理負責并在職責范圍內簽發有關的業務文件。目前公司已經確立了分別由副總經理分管產品線、品牌線、運營線和管理線的分工安排；

（2）總經理不在時，副總經理受總經理委托代行總經理職權。

《總經理工作條例》進一步完善了公司的治理結構。（具體內容見附件1“授權管理”中的1－4）

5、子公司控制：公司對所屬各子公司實行扁平化的直線管理，各職能部門對各子公司的相應對口部門進行專業指導、監督及支持。各子公司必須統一執行公司頒布各項規范制度，必須根據公司的總體經營計劃進行土地儲備及項目開發經營等，公司對各子公司的機構設置、資金調配、人員編制、職員錄用、培訓、調配和任免實行統一管理，以此保證公司在經營管理上的高度集中。

（二）通過人力資源管理為公司營造了科學、健康、公平、公正的人事環境，其內容包括招聘管理、薪酬管理、培訓管理、休假管理和離職管理等，由集團人力資源部負責制定相關細則并負責具體實施和改善。

1、招聘管理：

（1）目的：規范招聘流程，提高招聘的專業水平。

（2）主要流程和內容：各公司結合人力資源規劃（計劃）及公司現時經營需要，每年初向總部申報職位空缺信息。公司首先考慮內部的人力資源儲備情況，然后再面向社會公開招聘。招聘渠道選擇、招聘信息發布嚴格按程序組織進行，對應聘資料進行篩選后，由人力資源部、相關專業人員組織面試。經過初試、復試和測評確定預選人員，再經過用人單位負責人面試，綜合評定最終確定人選。對高級管理人員的錄用除經過上述必要程序，還需要經公司領導面試。新職員在報到后必須統一進行脫產的入職培訓。（具體內容見附件2“人力資源管理”中的2－1）

2、薪酬管理：

（1）目的：公司按照市場化原則，提供業內富有競爭力的薪酬，吸納和保有優秀人才。（2）主要流程和內容：公司人力資源部依據各地區行業薪酬調查結果、崗位評估結果、地區物價指數等確定薪金體系和標準，并由職工委員會、集團辦公會審批后下發；各公司依據薪金體系，初步建議新員工薪金級別，經公司業務部門負責人、人力資源部、單位第一負責人內部審批流程確認后，再報公司人力資源部審批后執行。公司每年上半年統一安排一次調薪，下半年再作補充性調整。（具體內容見附件2“人力資源管理”中的2－2）

3、培訓管理：

（1）目的：為了適應集團的業務發展、促使萬科的培訓開展服務于公司戰略，明確培訓職責的劃分，保證培訓有序、高效開展。

（2）主要內容：由公司總部人力資源部和各一線公司專職培訓人員擬訂培訓規劃和計劃、費用預算；負責建設、完善以及調配培訓資源；組織實施集團類的管理培訓、專業培訓項目。（具體內容見附件2“人力資源管理”中的2－3）

4、休假管理：

（1）目的：規范職員的休假行為。

（2）主要流程和內容：由職員本人向所在部門的負責人提出申請，經同意后報送所屬公司人力資源部審核，并進行備案和數據更新，根據數據更新情況發放薪酬，在做好工作交接后開始休假。（具體內容見附件2“人力資源管理”中的2－4）

5、離職管理：

（1）目的：充分合理地分配企業內部資源，規范離職相關制度及辦理程序，明確離職審批的流程及權限。

（2）主要內容：職員明確離職意向或公司準備與之解除勞動合同后，所在部門需立即通知人力資源部及IT部門，凍結該職員信息訪問的權限，包括萬科局域網登錄權限、電子郵件系統、文檔管理系統、明源售樓系統、金蝶賬務系統、成本管理系統、SAP人事系統、網上招投標系統、萬網景個人網站等；職員離職時需由本單位人力資源部安排面談，并將面談結果如實記錄做好《面談記錄》并錄入在ＳＡＰ－ＨＲ系統；離職審批相關文檔均采用電子文檔，通過郵件進行傳遞和審批，一線公司在完成本單位內部審批流程后，啟動離職事件，在ＳＡＰ－ＨＲ系統中錄入離職信息，并停發工資，用郵件通知集團人事管理員，完成集團審批流程后，對其數據審核并生效。申請和審批流程包括主動離職和被動離職。（具體內容見附件2“人力資源管理”中的2－5）

第五條 業務控制指公司總部各職能部門根據自身專業系統的特點和業務需要，制定各項業務管理規章、超作流程和崗位手冊，以及針對各個風險點制定必要的控制程序等。本制度所規定的業務控制包括：工程管理類、項目發展類、集團辦公類和其它。

（一）工程管理類：主要包括工程的招標管理、材料設備采購管理、工程管理和項目管理規范、項目開發計劃管理等內容。包括以下三個主要環節：

1、設計工程管理

公司實行嚴格的設計工程管理，在項目管理和工程管理方面均形成了較為完善的管理規范，其中項目管理規范主要包括項目設計管理程序、項目設計技術指引、設計信息收集管理程序、萬科南方地區住宅品部標準、新技術新材料認證及執行程序、住宅智能化性能標準、材料設備采購規定等；工程管理規范主要包括萬科企業股份有限公司及地區項目工程業務對接關系、項目經理部設立與撤消程序、項目報批報建管理程序、項目施工過程管理程序、工程管理部對工程質量及安全檢查管理程序、專業圖設計審查管理程序、工程質量檢查管理程序、項目中間驗收管理程序、工程竣工驗收管理程序、工程檔案管理程序等。

2、目標成本管理

公司推行目標成本管理，建立了成本管理責任體系，制定了目標成本管理實施細則，開發了成本管理軟件。

目標成本是公司基于市場狀況，并結合公司的經營計劃，根據聽證會通過的目標定位報告中的預期售價和目標利潤進行預先確定的，經過努力所要實現的成本指標。目標成本制定后，由成本管理部編制《目標成本控制責任書》，將成本目標分解到項目開發的各個環節和各個責任部門，在經由各部門第一負責人簽字確認后由各單位總經理簽發執行。在項目實施過程中，為及時反映項目成本的動態情況，各公司每月編制成本信息月報，對實際成本與目標成本之間的差異進行分析，說明原因并提出成本控制的建議，以便采取措施加以糾正，從而達到控制成本的目的。

施工圖確定后的測算稿為最終目標成本，除規劃條件、政府政策、市場環境有重大改變外不得修訂。一般改變作為正常的成本動態變化在《項目動態成本月評估》中反映即可。工程施工和銷售過程中，如果售價、成本發生較大變化時，應對目標成本進行修訂，并報公司總經理批準，同時上報公司財務部成本審算中心備案。

3、過程控制制度

針對房地產開發全過程的各個環節，公司制訂了相應的成本控制制度，包括設計變更、現場簽證、工程招標、工程合同、工程預結算等各項管理辦法。

對于金額（工程造價）在5萬元以上（含5萬元）的工程施工項目和所有工程監理、工程造價咨詢委托必須實行招標選擇合作單位。工程招標應采用公開招標或邀請招標的方式，但無論采取何種方式，都必須有三家以上的投標單位參與競標。

合格承包商是經各相關部門推薦，并經公司招標工作小組審查合格的工程施工、監理、造價咨詢單位，工程管理部主持合格承包商相關資料的收集、整理，并建立合格承包商數據庫，所有項目的招標都需從合格承包商數據庫中選擇投標單位。合格承包商資格（并非終身制），每隔一定時間應對其進行重新評審、調整。

評標、定標應按照貨比三家的原則進行充分、科學的比較和論證，中標單位應滿足招標文件的實質性要求，并且投標價格是合理低價；對于技術簡單、規模不大的施工招標原則上應按合理最低投標價法確定中標單位。

對于工程進度，公司有嚴格的控制程序。公司運作的所有新項目，均需編制項目開發規劃計劃表，并由公司總經理簽批執行。項目開發計劃具有嚴肅性，確定后不可隨意變更。確因經營需要，擬對項目開發計劃作出重大變更，必須視情況報公司總部審批或備案。各子公司必須針對已有項目，動態編制最近24個月項目分期開發計劃匯總表，該表包括所有已確定的、計劃在最近24個月內進行開發活動的分期開發項目。各公司每月至少對該報表進行一次審查，監控項目進度，及時更新進度差異，并報送總部。

公司對工程款的支付有嚴格的審批程序，首先由采購管理部、項目經理部等相關部門填寫項目工程付款審批表，寫明項目完成情況，并附上所有相關資料，在工程部、外部監理人員、成本管理部、財務部審核簽字后，報分管副總或總經理審批。財務部在上述手續完備之后進行付款。

工程竣工驗收合格，由項目、工程、成本及財務部門統一意見后，發給施工單位《工程結算通知書》。承包單位將整理齊全的工程結算資料報送項目部，監理公司對其進行審核并簽字后，由成本管理部進行復審。如果工程結算并非在施工圖總價包干的基礎上進行，須選擇確定造價咨詢機構進行審核，外審結果經成本管理部復查，財務管理部復核后，由主管副總簽署意見，報公司總經理批示。最后由成本管理部組織甲乙雙方根據工程合同簽署竣工結算價款協議書，并核對已付金額、應扣金額、保修款、余款等。

工程管理類管理制度由總部工程管理部和項目開發計劃管理委員會制定，并負責落實和修訂。（具體內容見附件3“業務控制”中的3－1－1——3－1－5）

（二）項目發展類：主要包括新項目發展制度、投標和競拍管理辦法、項目跟蹤管理制度和公示項目紅線外不利因素操作指南等。

公司設立地產項目投資聽證會制度，有效地保障地產項目投資決策的科學化和高效化。地產項目投資具體操作程序如下：

1、重點介入項目

重點介入項目是指子公司的在所接觸項目中，條件較為成熟即土地權屬情況清晰、法律手續完備、市場情況較為清晰的項目。子公司認為可以報請總部進入聽證會程序。

子公司向企劃部提交項目資料，并申請成立項目發展小組。企劃部根據子公司上報的《新項目情況通報表》，對項目土地權屬情況、法律手續情況、市場情況及項目初步收益情況進行初步審核并批準成立項目發展小組。項目發展小組成立一周內(視項目緊迫性可適當改變)，完成實地調查和評估工作，提出項目發展意見和建議。子公司根據項目發展小組提出的意見和建議跟進和完善相關工作，并向項目發展小組提交《召開項目聽證會申請》和《項目可行性報告》。項目聽證會召開之前，項目發展小組向由公司總經理、副總經理、各職能部門總經理及有關人員組成的「決策委員會」及其它與會人員發出會議通知和《項目可行性報告》、項目發展小組專業意見等資料，聽證會與會評委三分之二及以上表決同意立項，則該項目通過。之后由管理層將通過聽證委員會立項的項目的《可行性研究報告》和《董事會議案》等報公司董事會審議通過后方能實施。

2、大型的項目

大型的項目是指單個項目土地的購置額超過4.7億元人民幣的項目。

大型的項目除執行如（1）所述程序外，需報董事會決議通過后才可立項；特別大型的項目（單個項目投資額超過凈資產50%的），還需報股東大會通過后方能實施。

對通過立項的項目，在實施過程中建立了跟蹤評估管理制度。

3、土地使用權的取得

鑒于各城市土地使用權出讓市場日漸規范，通過投標、競拍方式取得土地使用權正成為取得項目用地的重要方式，為推動和規范這兩種項目用地取得方式，公司制定了《房地產開發用地投標、競拍管理辦法》。

在土地投標中對于單個投標項目，在投標、競買底價4.7億元人民幣內授權董事長決定，向董事會通報有關情況，如超出4.7億元人民幣需向董事會報批。

項目發展類相關業務控制制度由集團企劃部和審計法務部制定，并由集團企劃部、營銷部指導各一線公司進行項目發展和營銷宣傳等工作。（具體內容見附件3“業務控制”中的3－2－1——3－2－4）

（三）集團辦公類：主要包括《集團投訴處理制度》和《文件管理程序》。（具體內容見附件3“業務控制”中的3－3－1——3－3－2）

（四）其它類：包括《安全責任制度》、《辦公室環境布置及功能配置指引》、《萬科集團標準職位說明書》等。（具體內容見附件3“業務控制”中的3－4－1——3－4－3）

第六條 會計系統控制包括會計核算控制和財務管理控制，由集團財務管理部依據《會計法》、《會計準則》、《企業會計制度》、《財務通則》、《會計基礎工作規范》等法律法規制定。

（一）會計核算控制：集團制定《會計管理及核算規范》，包括會計政策、崗位設置、會計操作流程、會計檔案保管、財務交接、會計資料調閱、會計電算化及財務安全保障等各項控制內容。（具體內容見附件4“會計系統控制”中的4－1）

（二）財務管理控制：主要包括計劃（預算）管理、資債項目管理、權益項目管理、或有事項管理、稅務管理、票據印鑒管理方面的制度。重點項目包括：

1、費用控制

公司實行費用預算制度，每年年初由各級職能部門（包括子公司）編制本部門費用支出計劃，經各級財務管理部審核，總經理辦公會討論通過，并向董事會匯報。部門職能總費用應控制在預算費用之內，如果突破預算，部門報專題費用報告經總經理辦公會審批確定。部門預算總費用中的非經常發生項目，于預算報批時應附專項說明，于實際發生時仍應事前出具專題報告，按程序報批。

各部門總經理在部門工作安排中主動控制、壓縮費用，對本部門的各項費用的必要性、合理性負責，對本部門總體費用水平的合理性負責；財務部總經理維護費用管理制度的正常執行，對重大開支發表意見，審批1萬元以下付款，組織費用報銷工作和信息通報工作；分管部門副總審批分管部門的非例常性費用和重大開支，確認這些費用的必要性、合理性；公司總經理對1萬元以上非例常性費用和資產購置開支，具有立項權與否決權。

職員非公務事項不得從公司借支備用金。公司職員因公出差、接待客戶或購買小額物品等，申請借支備用金時，財務部門根據業務情況，確定借支備用金的合理限額，并將嚴格控制職員借取大額備用金。借支備用金應按照公司《費用管理制度》，完善借款手續后方能辦理借款。

各子公司根據經公司總部批準并下達的經營計劃，對費用進行控制。公司制定統一的費用核算制度，各下屬子公司按固定格式每月上報費用明細表，萬科企業股份有限公司定期進行匯總、分析，找出差異及原因，從而采取有效控制措施。

2、財務匯報管理

各下屬子公司必須定期或不定期地向公司總部上報各種財務信息，其中，定期信息按固定格式編制，其中月報包括各種會計報表、反映銷售及動態結算情況的經營信息表等；不定期信息包括總部要求的其他重大財務信息，如滾動的經營計劃等。對經營中出現的問題，也要求各下屬子公司及時向總部匯報，總部對問題的處理情況及時進行跟蹤，對因信息報送不及時或漏報造成嚴重后果的，將追究相關責任人的責任。

這些經營信息經過總部財務部匯總分析后，通過月度經營例會匯報給公司管理層。通過財務匯報管理，對公司及各子公司的財務情況進行及時的跟蹤，從而有效地控制財務風險。

公司每季度向董事會報送財務報表并匯報經營情況。

公司對財務報告的報出進行了規定，財務報告經公司聘請的會計師事務所審計報董事會審批通過后對外報送，披露。其他定期報告也根據有關規定，經過董事會批準后及時報出。

3、會計入帳程序及會計資料保管

會計機構必須取得原始憑證并經財務主管審核無誤后才能入帳，原始憑證必須手續齊全、填列完整，不得涂改、挖補。發現原始憑證有錯誤的，應當由開出單位重開或更正。

記賬憑證應在業務發生并取得完整的原始憑證后及時錄入，不得積壓。錄入的記帳憑證需經財務主管審核后方可過賬；更正錯誤的方法必須符合財政部《會計基礎工作規范》的要求。

公司嚴格按照國家《會計檔案管理辦法》規定的建檔要求、調閱手續、保管期限、銷毀辦法等管理會計檔案。

終了后，會計機構指定專人對上的會計憑證、賬簿、報表、會計人員移交清冊和重要的經濟合同等會計資料進行收集、核對、整理立卷、編制目錄，進行妥善保管，防止丟失損壞。

公司內單位之間調閱會計檔案，需經本單位會計機構負責人同意；外單位人員調閱會計檔案，需持正式介紹信，經本單位會計機構負責人批準；調閱人員一般不得將會計檔案攜帶外出，特殊情況需帶出室外或需要復制的，需經本單位會計機構負責人同意，并限期歸還；對已入庫會計檔案的調閱，檔案管理人員必須詳細登記。

4、相關的制度安排包括：《集團財務管理規則》、《目標成本管理實施手冊》、《總部費用管理制度》、《總部費用報銷及付款審批流程》、職務授權及代理方面的制度等。（具體內容見附件4“會計系統控制”中的4－2－1——4－2－7）

第七條 計算機管理信息系統控制由集團總部IT中心和各一線IT人員共同進行，并由IT中心制定和實施相關規則，主要包括《員工電腦使用指南V2》、《用戶帳戶管理規范》、《計算機數據備份管理制度》等規定。（具體內容見附件5“計算機管理信息系統控制”中的5－1——5－3）。

計算機管理系統控制制度明確規定了以下具體內容：

（一）電腦維護部門的職能及職責劃分：IT中心運營組負責集團總部的電腦維護、集團網絡、各業務應用系統的運行和維護；各地分公司有1－3名IT人員，隸屬總經理辦公室，負責分公司的電腦、網絡的運維。

（二）電腦程序及資料的存取控制：通過Windows AD集成驗證用戶訪問，NTFS等技術，以及文檔加密系統對資料進行控制。

（三）基礎數據的輸入輸出控制：技術上，各業務系統都使用統一的indows AD集成驗證用戶，來控制基礎數據的輸入和報表等打印輸出控制；管理上，通過《用戶帳戶管理規范》制度規范用戶的使用，達到基礎數據輸入輸出的準確性。

（四）資料備份、檔案及設備的安全控制：管理上，集團總部及各地公司必須遵守《萬科企業股份有限公司計算機數據備份管理制度》；技術上，備份系統實現實時在線，自動化地對萬科各信息系統，以備份服務器形成備份中心，對各種平臺的應用系統及其他信息數據進行集中的備份，保障企業各項業務信息系統的穩定運行，有效地保護商務的連續性；RADIUS集成驗證網絡設備。

(五）硬件及軟件系統的購置、使用及維護的控制:《萬科企業股份有限公司電腦應用及管理規定》規定了軟硬件購買的流程控制，《員工電腦使用指南》則指導員工如何使用萬科系統，明確員工的職責范圍。

（六）系統復原及測試程序的控制：集團總部及各地公司必須遵守《萬科企業股份有限公司計算機數據備份管理制度》，定期做備份的恢復測試；技術上采用了高可靠技術，如RAID,SAN，群集等，保障了各應用系統的可恢復。

第八條 信息傳遞控制分為內部信息溝通控制和公開信息披露控制，主要包括：

（一）內部信息傳遞管理：為明確集團信息管理原則及流程，促進內部信息共享以提高工作效率，增強管理透明度以降低經營風險，由集團總經理辦公室負責制定、實施和修訂《萬科企業股份有限公司信息管理辦法》，并依據此規定對總部各職能部門和各一線公司的信息傳遞情況進行定期檢查。（具體內容見附件6“信息傳遞控制”中的6－1）

（二）對外信息披露管理：為進一步明確公司內部有關人員的信息披露的職責范圍和保密責任，確保信息披露真實、準確、完整，公司董事會和董事會辦公室負責制定、實施和修訂《萬科企業股份有限公司信息披露管理辦法》，總部各職能部門、各一線公司嚴格按照此辦法提供信息披露所需的所有文件和資料，并對所提供的內容的準確性負責；總部董事會辦公室負責完成具體的信息披露工作；董事會秘書對所披露的信息的真實性、完整性進行總體監督。（具體內容見附件6“信息傳遞控制”中的6－2）

第九條 內部審計控制由總部審計法務部負責實施。

（一）審計法務部直接向董事下設的審計委員會負責，接受審計委員會的領導和監督。

（二）審計法務部部門負責人的任免由總經理提名，董事會審計通過。

（三）審計法務部內部設置專職內部審計人員，這些內部審計人員至少應具備會計、法律、管理或與公司主營業務相關專業等任一方面的專業知識。審計人員必須嚴格遵守審計人員職務行為規范及專業審計系列要求。（具體內容見附件7“內部審計控制”中的7－1）

（四）審計法務部審計主要工作是針對房地產業務主要環節進行專項審計，建立營銷、設計、工程、成本、物業、離任審計等工作程序，并逐步完善。審計工作嚴格按照《內部審計實施細則》、《銷售專項審計方案》、《設計專項審計方案》、《工程專項審計方案》、《成本專項審計方案》、《物業專項審計方案》、《離任審計方案》。（具體內容見附件7“內部審計控制”中的7－2－1——7－2－7）

（五）審計法務部每年擬訂審計計劃，每季度根據實際情況進行調整，并報部門負責人和公司總經理及分管領導審閱后執行。

（六）審計人員開展專項審計工作需要編制工作底稿、收集相關資料，并且出具專項工作審計報告；內部審計人員應對報告中反映的問題提出建議后加以追蹤，并定期撰寫落實情況報告，對相關部門的整改措施進行評估。上述工作底稿、專項工作審計報告、整改落實報告及其他相關資料等至少應保存五年。

（七）專項審計報告和整改落實報告應及時向集團管理層和董事會提交。

第十條

內部控制制度總結報告由董事會辦公室和審計法務部依據本制度相關規定共同完成。

（一）董事會辦公室和審計法務部共同成立“內部控制審計聯合工作小組”（以后簡稱“工作小組”），負責監督檢查本制度的執行情況、評價內部控制有效性、提出完善內部控制和糾正錯弊的建議。

（二）每年四月底前向董事會提交上一內部控制審計總結報告，內部控制審計總結報告應據實反映上一中所發現的內部控制的缺陷及異常事項、對發現的內部控制缺陷及異常事項的處理建議及整改情況等內容。

第三章 內部控制效果的評估

第十一條 總部各職能部門依據本制度相關規定在每年2月份前完成對自身專業系統內的控制制度實施情況和效果進行評估，并向“工作小組”提交評估報告，評估報告應包括：

（一）本專業系統內部控制情況綜述，并給出自評結果，包括：“優秀”、“正常”和“待改進”三種評級：

1、優秀：是指內部控制制度得到有效的落實，本專業系統嚴格按照此規定執行，并且有相應的執行情況記錄；本專業系統沒有發現任何對公司經營運作產生風險的行為；本專業系統所有員工對于自身系統的內部控制制度了解并且熟悉，而且自發的去實行。

2、正常：是指內部控制制度得到了實施，對于重大的決策嚴格按照相關規定執行；沒有發現重大經營風險，對于個別風險進行了及時的防控，相應對本專業系統的內控制度進行了及時的完善，并主動說明風險的情況、處理結果和可能的隱患。

3、待改進：是指內控制度沒有得到有效的落實，工作中出現了重大風險或者風險隱患，沒有及時的進行處理和改善，并隱瞞相關情況。

（二）對于待改進的職能部門應該在總結報告中詳細列明改進計劃、目標和直接負責人，并定期向“工作小組”匯報工作進展情況。

第十二條 工作小組根據各專業系統的自查報告對公司整體內部控制情況進行總結，總結主要從以下幾個方面進行：

（一）控制環境——指影響內部控制效果的各種綜合因素。控制環境是其他控制要素發揮作用的基礎，直接影響到內部控制的貫徹執行及內部控制目標的實現。主要包括：董事會的結構；經理層的職業道德、誠信及能力；經理層的管理哲學及經營風格；聘雇、培訓、管理員工及劃分員工權責的方式；信息溝通體系等。

（二）風險評估——指可能導致內部控制目標無法實現的內、外部因素進行評估，以確認這些因素的影響程度及發生的可能性，其評估結果可協助公司制定必要的內部控制制度。

（三）控制活動——指協助經理層確保其指令已被執行的政策或程序，主要包括核準、驗證、調節、復核、定期盤點、記錄核對、職能分工、保障資產安全及與計劃、預算、與前期效果的比較等內容。

（四）信息及溝通——主要包括與內部控制目標有關的財務及非財務信息在公司內部的傳遞及向外傳遞。

（五）監督——指對內部控制的效果進行評估的過程，包括評估控制環境是否良好，風險評估是否及時、準確，內部控制活動是否適當、確實，信息及溝通系統是否良好順暢等。監督可分為持續性監督及專項監督，持續性監督是經營過程中的例行監督，包括經理層的日常管理與監督，員工履行其職務時所采取的監督等；專項監督是由公司內部相關人員或外部相關機構就某一特定目標進行的監督。

第十三條 工作小組對總部各職能部門的內部控制進行統一的考核，并給出相應的意見。對于待改進的部門要負責專人進行跟蹤監督。

第十四條 工作小組應依據具體的評估項目進行評估。評估項目每年進行完善和修訂。（具體內容見附件8“評估項目”）

第十五條 工作應于每年四月底前完成對上一內部控制的評估工作并向董事會提交內部控制評估報告。評估報告至少應包括對附件所列五個方面的評價及對公司內部控制總體效果的結論性意見。

第十六條 內部控制效果的結論性意見，可分為有效的內部控制或有重大缺陷的內部控制。所謂有重大缺陷的內部控制，是指附件所列五個方面中任一方面存在缺陷，且此種缺陷將導致內部控制目標無法實現。

第十七條 董事會應就上述內部控制報告召開專門的董事會會議并形成決議。

第四章 附則

第十八條 本制度由董事會辦公室負責解釋