第一篇：房地產前期開發管理制度

項目前期開發管理制度 第一章 總則 第1條 目的

為規范本企業房地產項目開發管理，減少和避免失誤，提高企業投資收益率，根據國家有關規定，結合本企業實際情況，特制定本制度。

第2條 適用范圍

本制度適用于從房地產項目立項到施工準備完成的全部管理工作。第3條 管理職責

（1）項目開發部負責項目立項的審批及相關證件的辦理等工作。（2）造價管理部負責編制各項經濟預算及工程預算等工作。

（3）工程技術部負責房地產項目各類施工圖紙的設計及變更等工作。第二章 項目前期規劃設計

第4條 由項目開發部配合投資發展部根據城市發展前景、地理位置、城市規劃等因素，結合自身實力，考察選擇具有投資價值的開發項目。

第5條 由項目開發部對投資發展部選定的投資項目進行可行性研究，其具體內容如下。（1）項目概況 ① 項目名稱。

② 項目的地理位置。包括項目所在地城市、區和街道，項目周圍主要建筑物等。

③ 項目所在地的周圍環境狀況。主要從工業、商業、相關行業現狀及發展潛力、項目建設的時機和自然環境等方面說明項目建設的必要性和可行性。④ 項目的性質及主要特點。

（2）開發項目用地的現狀調查及動遷安置

① 土地調查。包括開發項目用地范圍內的各類土地面積及使用單位。② 人口調查。包括開發項目用地范圍內的總人口數、總戶數及需動遷的人口數、戶數等。

③ 調查開發項目用地范圍內建筑物的種類，各種建筑物的數量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數量和面積等。

④ 各種市政管線。主要應調查上水管、雨水管、污水管線、熱力管線、燃氣管線、電力和通信管線的現狀及目標和其可能實現的時間。

⑤ 其他地下、地上物現狀。開發項目用地范圍內地下物調查了解的內容，包括水井、人防工程、各種管線等；地上物包括各種樹木、植物等。開發項目用地的現狀要附有平面示意圖。

⑥ 如需要拆遷的，要制訂動遷計劃，確定安置方案。（3）市場分析和建設規模的確定 ①市場供給現狀分析及預測。②市場需求現狀分析及預測。③市場交易的數量與價格。④服務對象分析，制訂租售計劃。⑤擬建項目建設規模的確定。

第6條 項目開發部負責組織編寫《房地產項目可行性研究報告》，報送總經理審核，并送達投資發展部。

第7條 投資發展部根據《房地產開發項目可行性研究報告》，結合企業自身情況，對是否投資開發項目做出決策。決策必須認真慎重，貫徹實事求是、量力而行的原則。決定投資項目的《可行性研究報告》報董事會審批。

第8條 項目確定后，由項目開發部組織與土地持有方簽訂正式合同（或協議），如土地使用權出讓（或轉讓）協議、合作開發合同、聯建合同等。合同內容要具體、明確、嚴謹，準確載明合同各方的責任，必要時可以報有關部門簽證或公證。第9條 土地合同簽訂后，項目開發部應組織成立項目經理部，其具體工作內容如下。（1）編制《項目開發詳細計劃書》，辦理各項前期手續。（2）組織規劃設計及論證、施工圖紙及優化。

（3）委托施工監理、選擇施工隊伍及進場等事項的時間、人員安排、辦理步驟等。（4）明確資金籌措、完成投資、成本控制、房產銷售等方式、方法及相應計劃安排。第10條 前期手續辦理

由項目開發部指導并會同項目經理部相關人員有步驟地辦理有關手續。(1)向房地產開發管理部門申報開發經營許可證。（2）向計劃部門申報固定資產投資計劃，報批項目立項。（3）向土地部門申領《土地使用證》和《建設用地批準書》。（4）向規劃部門申請規劃定點，辦理《建設用地許可證》。

（5）如系舊城改造項目，按當地政府的拆遷政策委托拆遷管理部門辦理拆遷安置，拆遷完畢后請有關部門驗收。

第三章 現場施工準備

第11條 由項目開發部配合工程技術部委托相關有資質的單位進行項目實地測量與勘探，辦理地形圖、工程地質勘察資料等。

第12條 項目開發部配合工程技術部組織實施項目（場地）的“三通一平”，聯系辦理水、電進場，必要時爭取辦理“七通一平”。

第13條 項目具備開工條件時，總工程師組織工程技術部編制《項目施工組織總設計》，明確單項工程開工順序、施工隊伍及資金的調度、各單項（或單位）工程開工時間、設備及材料的采購準備及時間、質量控制計劃、場地的利用及安排等。

第14條 《項目施工組織總體設計》確定后，項目開發部應按計劃組織選擇施工隊伍。第15條 工程開工前，項目開發部配合工程技術部辦理消防、抗震監督、工程報建、開工報告、施工許可證、質量監督等手續。

第16條 工程開工前，工程技術部應依據設計施工圖紙及開發項目定為做好準備、材料選型、定位工作。相關部門（或工程部門）根據設備、材料定位要求及施工組織總設計的時間安排選擇供貨商，一般采用招標或議標的方式確定供貨商。

第四章 工程項目監理

第17條 本企業所有房地產開發項目一般委托專業施工監理公司進行工程監理。第18條 工程監理公司有項目開發部采用招標或議標的方式確定。

第19條 項目開發部在與工程監理公司協商時，應明確工程監理的職責、權限、與公司工程部的職責分工，并應有與對監理單位進行監督、管理、獎罰相對應的合同、經濟、行政管理措施或辦法。

第20條 委托監理公司進行施工監理的項目，應嚴格按照《委托監理合同》、《工程監理實施細則》對施工管理工作進行分工，避免與公司工程技術部工作交叉，并按《委托監理合同》、《工程監理實施細則》對監理單位進行日常監督。

第五章 附則

第21條 本制度由項目開發部負責制定、解釋及修改。第22條 本制度 年 月 日起執行。項目用地投標管理制度 第一章 總則 第1條 目的

為規范本企業項目用地投標工作，提高投標成功率，進而提升企業總體競爭力，特制定本制度。第2條 使用范圍

本企業所有項目用地招標活動。第3條 管理職責

（1）投資拓展部負責土地信息的收集與整理。（2）項目開發部具體負責土地的投標管理。

（3）造價管理部負責土地投標相關經濟指標的預算工作。第二章 投標信息的獲取

第4條 投資發展部與項目開發部應密切留意當地政府或其他有關機關指定發布的報刊或者其他媒介，以確保及時獲得土地招標信息。

第5條 項目開發部在獲知公告或收到土地投標、拍賣邀請書的當天，及時領取標書格式，競買申請書、投標/拍賣須知、土地使用和規劃條件、土地使用權出讓合同樣式等招標、拍賣文件。

第6條 自公告或收到邀請書之日起七日內，項目開發部會同投資部、造價管理部共同討論，以做出是否參加投標的決定，同時報送總經理。

第7條 總經理在收到參加投標的決定后，應及時組織總工程師、總會計師及相關部門負責人共同協商，并由總經理最終確定是否參加土地的投標。

第三章 投標準備

第8條 初步決定參加投標的，項目開發部應在決定后三日內準備如下材料，并組織投資發展部、造價管理部、工程技術部等部門人員成立項目小組。

（1）投標、拍賣公告或者《投標邀請書》。（2）《標書格式申請書》等招標文件。（3）參加投標初步分析。（4）擬需要的資金額度。

第9條 對初步決定參加投標的地塊，項目小組要及時進行現場勘查，核實“三通一平”等情況，并對該地塊有無設立抵押等法律形態向有關部門進行核查，發現土地現狀與公告內容或者邀請書內容不符的，或者對土地現狀有其他異議的，應及時向招標人或者拍賣委托人（地方政府或者土地管理部門）提出異議。

第10條 初步決定參加投標的地塊，項目小組應立即組織人員完成《項目論證報告》。報告包括但不限于以下內容：

（1）項目概況；（2）市場分析；（3）競爭分析；（4）投資收益分析；

（5）項目綜合評價及對企業經營和發展的影響。

第11條 根據前期調研評估結果，項目小組應在土地招標最后截止日十日前確定是否參加投標。第12條 確定參加投標后，項目小組應參加招標人或者拍賣委托人（地方政府或者土地管理部門）組織答疑會。

第13條 確定參加投標的，項目小組應在截止日七日前備齊下列材料并報送項目開發部。（1）召開項目聽證會申請。

（2）已填寫的投標書、競買申請書樣稿。（3）《×××項目可行性論證報告》。

第14條 項目開發部在收到上述資料后，需要對相關資料進行評估，并將評估意見報送集團領導。第四章 投標實施

第15條 確定參加土地投標后，項目開發部應通知財務部準備投標所需的資金，并于投標參加截止日三日前確定資金準備情況。

第16條 項目開發部應在截止日兩天前準備好保證金與參加投標所需的文件，具體材料如下。（1）《標書申請書》。（2）《營業執照副本》。3）《法定代表人證明書》（4）法定代表人身份證復印件。

（5）招標公告或者邀請書要求的其他文件。

第17條 對決定參加投標的地塊，項目開發部應密切關注投標程序的合法性，對違法現象須及時向招標人、拍賣委托人或者有其他有關機關提出異議，或者依法采取其他措施，維護本企業的合法權益。

第18條 對參加項目競買的負責人應嚴格按照企業制定的價格策略執行，不得超出企業設定的價格區間，特殊情況下，應電話請示總經理。

第19條 中標或者競買成功的，項目開發部應按規定及時與拍賣人簽訂《拍賣成交確認書》，與招標人、土地管理部門簽訂《土地使用權出讓合同》，給付價款，并在收到《中標通知書》或者拍賣結束后七日內向投資發展部提交關于投標、競買成功放入分析報告。

第20條 若投標、競買失敗，項目開發部應在獲悉招標結果后或者拍賣結束后七日內向投資發展部提交關于投標失敗的分析報告。

第21條 因標底、保留價被泄露等原因，招標人在開標前終止招標的，或者拍賣人終止拍賣的，或者委托人撤銷委托拍賣的，項目開發部應對該地塊土地使用權的出讓方式與時間繼續跟蹤，并將有關情況及時報給投資發展部。

第22條 項目開發部應將《投標書》、《競買申請書》等與投標、拍賣有關的資料備份，并存檔保存。

第五章 附則

本制度由項目開發部負責制定、解釋及修改。本制度自_______年___月___日。

第二篇：房地產前期開發流程

房地產前期開發流程

一、確定投資建設工程項目

對項目從前期開發角度入手，進行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據。

二、建設項目用地計劃辦理

1．所需資料

a．地形圖（劃示用地范圍，標明大約面積）

b．與地塊出讓單位簽署的用地協議

2．辦理程序

a．備齊資料

b．到地塊所在地土地部門辦理

三、建設工程項目建議書的編制與報批

1．編制及所需資料

a．開發單位營業執照

b．開發資質證書

c 用地計劃審核意見

d．建筑設計方案（總平面圖等）

e．其他相關資料

2．報批程序與報批資料

a．將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制《項目建議書》

b．準備《關于項目建議書報批申請報告》

c．將《項目建議書》與申請報告送計委報批

注：投資3000萬元以下項目由區計委立項；超過3000萬元以下項目由區計委轉報有關部門審批

四A、建設工程項目選址意見申辦

1．所需資料

a．批準的項目建議書或其他計劃文件（復印件一份）

b．地形圖（均應劃示用地范圍）4份

c．土地權屬證（復印件1份）

d．聯建協議書（復印件1份）

e．選址論證

f．上海市建設項目選址意見書申請表（到區規劃局領取）

2．申辦程序

a．準備數份項目建議書批復及數份地形圖

b．將上述資料分送有關部門簽署選址意見并加蓋公章

c．將有關部門的意見備齊，同時備齊（1）項所有資料，送區規劃局規劃科辦理

四B、建設用地規劃許可證申辦

1．所需資料

a．建設工程的計劃批準文件（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份）

b．地形圖（均應劃示用地范圍）6份（其中一份應有消防、環保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章）

c．國有土地使用權出讓合同文件及副圖（1份）

d．上海市建設項目選址意見書申請表（到區規劃局領取）

e．申請報告（紅頭文件）

f．其他需說明的圖紙或文件

2．申辦程序

a．備齊上述所有資料

b．送區規劃局規劃科辦理

五、建設工程項目地名報批

1．所需資料

a．項目批文（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份）

b．地形圖（均應劃示用地2份

c．總平面圖（3份）

d．建設用地規劃許可證及批文

e．申請報告（紅頭文件）

f．其他需說明的圖紙或文件

2．申辦程序

a．備齊上述所有資料及1500元支票

b．送區地名辦辦理

六、建設工程項目報建

1．所需資料

a．《上海市建設工程報建表》（到市報建處領取）

b．企業法人營業執照及有關證明原件和復印件

c．項目建議書批文原件及復印件

d．銀行出具的建設資金落實證明（驗資報告）

e．《上海市建設單位工程技術人員和管理人員核定申報表》（到市報建處領取）

f．專業技術人員和管理人員技術職稱證書原件及復印件

g．《住宅項目配套建設審核申請表》

h．《住宅新開工審核通知單》

七、工程項目設計招標辦理

1．所需資料

a．報建工程項目IC卡

b．上海市建設工程設計招標項目登記表

c．《上海市建設工程設計招標文件報批表》（到市招標辦領取）

d．《上海市建設工程設計評標小組報批表》（到市招標辦領取）

e．工程設計任務書

f．建設用地規劃許可證

g．工程項目選址意見批文

2．辦理程序

a．備齊上述資料

b．到市設計招標辦辦理

八、設計方案評標會召開及設計單位中標辦理

1．所需資料

a．項目設計方案、建設用地規劃許可證、項目選址意見書、設計任務書、項目建議書批文等若干份

b．會議通知書

2．辦理程序

a．備齊上述資料

b．提前三天分送各評委

c．到市招標辦召開評標會（會務費300元）

中標辦理a．設計方案評標會會議紀要b．評委評標意見書

九﹑建設工程規劃設計要求申辦

1．所需資料

a．上海市建設工程規劃設計要求申請表（到區規劃局領取）1份

b．計劃批準文件 1份

c．土地使用權屬證件 1份

d．房屋權屬證 1份

e．危房鑒定報告

f．地形圖（劃示用地范圍）2份

辦理程序a．備齊上述資料b．送區規劃局規劃科辦理

十﹑工程項目設計方案深化﹑修改

根據規劃局批文要求修改設計方案

十一﹑設計方案審定會召開

1．所需資料

a．設計方案文本 12份

b．項目建議書批文，建設用地規劃許可證及批文，區府土文件若干份

c．請柬

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．分送至計委﹑規劃局﹑防疫站﹑環保局﹑消防處﹑住宅局﹑園林局等部門

c．召開方案審定會

十二﹑設計方案送審報批

1．所需資料

a．選址意見書

b．規劃設計要求通知單

c．地形圖（劃示用地范圍）

d．設計方案 2份

e．地名批文

f．項目建議書批文

辦理程序a．備齊上述資料b．到區規劃局規劃科辦理

十三﹑可行性研究報告編制與報批

1．所需資料

a．用地計劃審核意見書

b．項目建議書批文

c．用地計劃許可證及批文

d．區府土文件

e．營業執照

f．開發資質證書

g．住宅項目配套條件審核申請表

h．資本金出資承諾書

i．設計方案文本

j．其他相關文件

2．辦理程序

a．備齊上述資料

b．送投資咨詢公司編制并準備一份可行性研究報告申請報批文件（紅頭文件）

c．送計委報批

十四﹑擴大初步計劃

根據方案審定會各職能部門方案會審意見進行擴初設計

十五﹑擴初會召開

1．所需資料

a．擴初設計文本若干份

b．請柬

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．分送至計委﹑規劃局﹑防疫局﹑環保局﹑消防處﹑住宅局﹑園林局（交通﹑環衛﹑自來水公司﹑煤氣公司﹑供電局﹑電話﹑有線電視）等部門

c．召開擴初會議

十六、擴初意見征詢及擴初批復

1．所需資料

a擴初會議紀要

b．根據擴初意見修改后的總平面圖及擴初文本

c．關于要求報批擴初的申請報告（紅頭文件）由各職能部門簽署征詢意見的總平面圖

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．分送至計委、規劃局、防疫局、環保局、消防處、住宅局、園林局等部門征詢意見

c．送規劃局規劃科報批

十七、住宅項目配套條件審核報批

1．所需資料

a．《住宅項目配套建設條件審核報批》（住宅局領取）

b．項目建議書或可行性報告研究報告批文

c．地形圖和管線圖（劃示用地范圍）

d．總平面圖若干份

e．建設用地規劃許可證及批文

f．其他相關資料

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．送住宅局總師室辦理

十八、勘察招投標與勘察單位的中標辦理

1．所需資料

a．上海市建設工程勘察招投項目登記表

b．《上海市建設工程勘察招投文件報批表》（到市招標辦領取）

c．《上海市建設工程勘察評標小組報批表》（到市招標辦領取）

d．設計中標通知書

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．到市勘察招標辦辦理

十九、建設用地批準書申辦

1．所需資料

a．上海市建設用地批準書申請表（到區土地局領取）

b．土地出讓協議

c．其他相關文件

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．到區土地局簽署協議

c．付款，領取用地批準書

二十、施工圖設計

設計單位根據擴初批復意見進行施工圖設計

二十一、住宅項目開發計劃辦理

1．所需資料

a．住宅項目新開工申請表（到區住宅局領取）

b．項目配套建設條件審核意見通知書

c．建設項目立項批準文件

d．建設用地規劃許可證或建設使用地批準書

e．申請單位現有空置房情況

f．住宅建設配套費交納情況

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．到區住宅局辦理

二

十二、建設項目轉正

1．所需資料

a．項目轉正申請報告（紅頭文件）

b．可行性研究與擴初批復

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．送計委辦理

二十三A、建筑工程項目規劃許可證辦理

1．所需資料

a．總平面圖 10份

b．建筑圖 7套

c．結構圖（基礎）2套

d．給排水圖3套

e．建設項目計劃批準文件及項目轉正單

f．土地使用權或用地批準書

g．應拆房屋權屬證明

h．地形圖（劃示用地范圍及建筑物位置）10份

i．分層面積表

j．建．筑工程預算書

k．消防、環保、衛生防疫、園林、住宅配套、人防等有關部門審核意見單

2．申辦程序

a．備齊上述資料

b．分送消防、環保、衛生防疫、園林、住宅配套、人防辦、交通、建管所、規土辦等部門簽署意見

c．將意見匯總送至區規劃局 二十三B、施工招標辦理

1．所需資料

a．市招標辦授權管理通知

b．招標項目登記表

c．項目建設有關批復

d．總平面圖

e．報建表

f．住宅項目新開工計劃

g．住宅項目配套條件審核

h．設計中標通知書

i．法人證明或對其代理人的委托書

j．委托機構招標協議

k．代理機構資質

l．資金落實情況證明

m．監理單位資質

n．監理合同

o．建設單位資質

p．建設單位申請材料

q．公開招標發布信息

r．公開招標報名登記表

s．公開招標入圍條件

t．投標單位資質審核

u．招標文件報批表

v．招標文件

w．工程量清單

x．招標文件答疑會會議紀要

y．標底

A1．開標情況匯總表

B1．詢標記錄

C1．評標方法

D1．評標資料

E1．決標情況匯總表

F1．中標通知書

G1．外地施工企業任務量單

H1．中標單位投標資料

I1．未中標單位投標資料

J1．施工合同

K1．設計監理項目流轉表

L1．建設項目IC卡

2．辦理程序

a．申請授權

b．發布招標信息

c．接受施工單位報名

d．初選入圍施工單位，發標書

e．招標文件答疑會

f．開標

g．準備（1）項所有資料及工程造價萬分之四支票一張

h．辦理中標手續

二十四、施工監理單位甄選

（略比施工招標簡單，此處從略）

二

十五、施工許可證辦理

1．所需資料

a．申請表

b．建設規劃許可證

c．資金入賬憑證

d．三通一平的有關證明

e．施工合同副本，廉潔協議

f．監理合同，住宅項目監理登記證

g．建設工程項目質量和安全監督申報所需資料

h．項目施工許可證（施工單位）

i．勘察、設計中標通知書

j．設計監理流轉表

k．住宅項目建設開工計劃

2．辦理程序

a．將圖紙分送設計監理、質監站審核

b．根據設計監理及質監站審核意見進行圖紙修改

c．備齊所有資料

d．送市建官處辦理

二

十六、商品房計劃申請

1．所需資料

a．開發單位資質證書

b．營業執照

c．規劃許可證

d．建設用地批準書

e．固定資產填報表

f．項目轉正單

2．辦理程序

a．備齊資料

b．送計委辦理

二

十七、工程開工

1．所需資料

a．施工圖紙

b．建設工程規劃許可證

c．建設工程施工許可證

2．辦理程序

a．發放圖紙

b．技術交底

c．工程開工

第三篇：房地產前期開發工作匯報

前期開發工作情況匯報

尊敬的領導：

我從2010年11月初調到呼市進行開發工作，一個多月來主要負責大黑河項目。

下面就大黑河以北項目情況、營業執照辦理及開發商資質申領、工作中遇到的困難等工作情況簡要匯報如下：

一、大黑河以北項目情況：

（一）韓區長牽頭，玉泉區政府對項目非常重視。亞運會開幕

期間，由玉泉區政府（區委田書記、韓區長、葛區長、云區長、古主任等）牽頭，王波市長、主管城建孫建華副市長及規劃局長周強親自帶隊，對廣州恒大總部、御景半島等項目進行了視察，老板更是用最高規格對考察團進行了接待。這次考察起到了很好的效果。目前，從市政府到玉泉區政府都對項目進行了大力的支持，并與我們建立了良好的關系。但是，針對大黑河項目前期開發工作沒有指定詳細并可行的工作計劃和完成時間表，也么有對市政府、區政府以及個辦事部門，進行后期深入的維護工作，導致現階段工作效率低下，工作盲目。

（二）與市政府、區政府、規劃局及相關部門領導關系亟待維

護。前期開了好頭，政府各級領導都對恒大、對大黑河項目都非常認可和支持。但目前距離亞運會結束已有一月之余，在各級領導關系維護上沒有趁熱打鐵進行深入 1

維護并出現了斷檔和缺失，馬上新年、農歷年就要到了，后期關系維護亟待解決。我們必須對此做周密安排和精心策劃，組織一切關系和力量，作出切實可行的性計劃，做好關系維護，從而保證后期開發工作的順利開展。

（三）草簽三方協議。材料基本上已經準備完畢，只缺少營業

執照和開發企業資質注冊兩項材料。營業執照已經完成了增資工作，現正在找會計事務所做驗資報告；開發商企業四級資質申領需參加系統操作員、售樓員考試，已經報名，等待考試。

二、營業執照辦理及開發商資質申領

（一）營業執照辦理相關材料已經準備就緒，現正加緊聯系會計

事務所辦理驗資報告。此次辦理不僅對注冊資金增資一千萬，對經營范圍也增加了“房地產經營”項，為后期工作鋪平道路。

（二）開發商資質申領材料也已準備就緒，正在等待建設廳主辦

考試，考試時間還沒有確定。

（三）目前，營業執照辦理及開發商資質申領兩項工作可控性差，也無法做出完成的時間表，對此建議：借此機會應利用各種渠道對工商局、房管局進行關系維護。進行維護后一方面可以縮短審批時間或者尋找其他捷徑；另一方面，打通關系后為后續預售證辦理做好準備。

三、工作中遇到的困難

（一）招待資金、公關費用嚴重不足，應根據項目大小設立特殊

費用。目前，通過前期開發與政府人員的接觸及同行的了解，送現金、購物卡、請吃飯、KTV等活動已經是默認的潛規則，而作為新進入的恒大在這方面明顯沒有作為。對于各領導、各部門負責人、及科長等級別人員的通關費用根本沒有展開，也沒有深入的了解具體的“行情”，這樣干只會耽誤時間并沒有工作效果。

（二）申請開發車輛。由于各部門在市內分布分散，相距比較遠，如果光靠坐公車去辦事效率會非常低下（打車也沒有交通補助），希望可以給開發部配臺車輛。

（三）在利用和維護政府關系時，希望可以讓開發部門辦事人員

參加。這樣不僅可以加快開發人員的成長，也為日后具體辦事人員更快更好開展工作做準備。

第四篇：房地產前期開發流程圖

遷一協、議公司與棚改辦簽訂拆行遷二公方、告案將進拆《拆遷許可證》用水、電遷移市房管局核發

三、拆遷許可證

五、實施拆遷

六、平整場地 用電，同時對原

三、臨時用水、補拆給償遷予安臨置時遷協議，并戶簽訂拆

四、與拆遷

七、政府公告

八、繳納金摘的牌保證金土地出讓

九、參與土地競價并摘牌地出讓金

十、簽訂土地出讓合同交納土地規劃許可證》市規劃局用地處核發《建設用

十二、建設用地規劃許可證 20% 核定用地地價確認土地評估許可證（白證）

十一、發放建設用地

報建登記

十四、工程項目招標申請

十五、建筑設計合同備案

十六、建筑設計

二十、前期環境評價三三房屋面積前置測繪位發放《知物書業》管理中標通向市房管局申報，建設單三四物業管理招標申請

十三、規劃設計招投標十七規劃設計方案申報

十八、公告二

一、規劃設計方案審定二

二、建筑設計方案二

三、建筑工程規劃許可證 三一施工圖審查工圖審查批準書》市建設交易中心審批，核發《施三二施工圖審查批準書《建設項目監理中標通知書》在市建設交易中心辦理，發放 三五監理招投標申報 作整體進度計劃安排十九項目投資、項目運二建四筑設計招投標二五消防證明二六項目地名審查二七大配套證明公建配套證明二八非經營性二九人防證明段供熱證明三十規劃許可證階放《施工中標通知書》在市建設交易中心辦理，發三六施工招投標申報 2 登記表》進行質量監督登記 監總站提交《建設工程質量監督理，合同報市招標標合同備案在市建設交易中心辦理，向市質在建設交易中心辦在房管局辦理物業招在市建設交易中心辦三七建設工程質量登記四一安全定額保險四五委托測線放線向市交管局占道辦申請四六工程占道基基礎設施驗收通知》辦，備案蓋章三八施工合同備案三九物業管理備案放《建設工程施工許可證》 向市建設交易中心申請，建交中心發四二建設工程施工許可申報 甲方組織驗收，報市質量監督總站，出具《地四九地基基礎設施驗收程主體驗收通知書》甲方組織驗收，報市質量監督總站，出具《工五一主體驗收程裝修驗收通知書》甲方組織驗收，報市質量監督總站，出具《工五四裝修驗收 放線合格證四七區規劃處開工驗線四八項目開工建設 申請配套辦下達受理通知在竣工前6辦備案蓋章 理，監理合同報市招標四十監理合同備案材料開發專項基金向墻改辦交納新型墻體四三墻改基金金水泥辦交納散裝水泥基向市建設交易中心散裝四四散裝水泥基金個月向市建委配套辦提出配套五十配套設施建設申報企業與燃氣、電力和電信部門簽定合同五二配套設施 品房銷售許可證》向市房管局提交申報，獲得《商 五五商品房銷售報審 3 進行價格審查物價局對經濟適用房五三物價審查 五合《六格規證劃》驗收五案館七驗出收具合工格程證檔寫字樓）于高層住宅及 市規劃局發有時城建檔案收合格證（適用規劃驗收工程檔案驗收六三核發國有土地使用證 人防辦出據驗五八人防驗收**室內環境檢測明區配套辦出具驗收合格證六七非經營性公建驗收 設具備驗和收用水器 地在市建委辦理《新建住宅商品房交付使用證》七籍三測量 供熱六驗八收五九二次供水電梯六驗十收收合格證出具環保驗筑工程消防驗由收六市一環環保保局驗 六五工程防雷驗收六六建設工程綜合驗收工程竣工六驗九收備案七一新建住宅商品房交付使用申報七二房屋面積竣工七四房屋所有權初始登記 七五申領房屋產權證 收意見書》市消防局發《建六消二防驗收4 七十大配套驗收 測 量

第五篇：開發工程前期管理制度

開發管理制度

關于開發工程前期管理制度

1總則。

1.1、工程前期管理工作包括：

第一、前期調研。前期調研是指對意向開發的項目進行實地調查，包括：地理環境調查、人文環境調查、社會環境調查、市場環境調查以及根據上述調研情況所進行的項目開發可行性研究等。

第二、證件辦理。為實施工程開發、開工所需要辦理的所有證件，包括：土地證、項目核準證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證等。

第三、工程開發前期準備工作。包括：項目管理組織單位、工程臨時設施、前期規劃設計、工程預算編制、成本預測等。

上述作業項目屬于項目開發的前期管理工作，項目前期工作由地產總公司經營處全面負責，當項目組織單位正式成立后，經營處的工作可轉為對項目的管理。1.2、為了加強地產總公司工程開發前期工作的管理，特制定本管理制度。

1、前期調研

當項目意向確定后，由投資發展處以書面報告的形式向經營處進行報告，并經集團公司總裁批準同意，牽頭組織項目前期調研工作。

2.1、項目前期調研由地產總公司內部人員組成，必要時可聘請外部人員參加。內部人員參加包括：投資發展處、市場策劃處、規劃設計處、工程處、成本控制處。上述部門根據本部門所承擔的管理職責進行實地情況調查。2.2、外部環境的調研。

第一、生活環境。包括：地理位置和周邊商業、教衛、公交、娛樂設置等布情況。評估是否有拾遺補缺的需要甚至創建特色街區的可能。

第二、能源環境。包括：供電、供水、供燃氣等能源容量現狀和與本地塊最理想的接口位置。

第三、市政環境。包括：周邊道路級別，有否拓路計劃，雨水和排污管徑，有否改造計劃

以及與本地塊最理想的接口位置。

第四、地質水文環境。包括：了解地塊地貌的歷史變遷，是否有淹澇的歷史記載，是否存在高成本的地基處理可能性。第五、土地面積。2.3、內部環境的調研。

第一、地面障礙物。包括：動拆遷進展情況或場地平整情況，有否需要保留的大樹、古樹、水面和建筑等。如果地形圖上沒有標記的應予補上。

第二、地面地形。包括：對于基本平坦的地塊須粗估場地現狀與周邊主要道路的標高差。如果有可能的話，對于坡地起伏的地塊可向當地測繪部門申領標有等高線的地形圖。

第三、空中障礙物。包括：有否途經和穿越本地塊的架空線路，如地形圖上沒有標記的應補上。

第四、地下障礙物。包括：對照地區管線圖，核實地塊內有否需要搬遷或改道的管線。

第五、河流歷史。對于流經本地塊的河流，須了解其上游的水質和下游的通暢程度，常年的水位，打聽有沒有淹澇的歷史紀錄。

第六、初步勘察本小區比較理想的出入口位置。2.4、人文情況調研。第一、當地人口數量。

第二、當地國民生產總值（ＧＤＰ）。第三、當地人均收入情況。

第四、當地文化素質情況。2.5、市場情況調研。

第一、當地競爭對手以及競爭對手的規模、實力和在當地已開發的項目基本 情況、所占有的市場份額。

第二、當地的商品房價格以及銷售折讓、優惠的力度。第三、當地商品房開發形勢以及區域狀況和戶形等情況。

第四、未來的銷售價格的走勢和未來的市場遠景情況等。

2、對調研情況進行探討研究。

各業務部門根據本部門的職責和本部門的專業所取得的調查情況進行進一步的探討研究，并將研究結果以書面的形式報經營處，經經營處審核以后轉投資發展處。投資發展處根據

各業務部門所撰寫的書面調研進行全面的項目可行性研究，并編寫出項目可行性研究報告。

3.1、投資發展處。

投資發展應深入研究所意向開發項目的土地性質、土地變性的可能性以及預計取得土地的面積數量和土地現狀所應向政府、當地居民所支付的各項費用等。投資發展處在調研情況報告中應明確如下問題，并為研究可行性的主要課題：

第一、土地性質是否符合我公司開發的先行條件；

第二、土地變性是否可能；

第三、土地變性成本和土地地上成本是否合適開發；

投資發展處所調研的資料轉市場策劃處、規劃設計處、成本控制處和財務處。

同時，參與調研的各業務部門將各自所調研和測算的資料一律結轉到投資發展，投資發展處根據各業務部門的調研資料和測算資料撰寫項目開發可行性研究。3.2、市場策劃處。

市場策劃處通過調研應確定我們未來開發的商品房其價格定位、商品房主體風格定位、產品銷售人群定位、地區廣告和宣傳形式的定位以及開發產品的名稱確定等。市場策劃處必須對上述問題進行思考和進行深入研究，并以此提出意向開發項目的策劃方案。

市場策劃處所調研的資料轉投資發展處、規劃設計處、預算管理處、成本控制處和財務處。3.3、規劃設計處。

規劃設計處根據本部門調研的資料和投資發展處提供的調研資料、市場策劃處提供的調研資料進行規劃設計。規劃設計處在進行實施中應充分考慮到市場策劃處提供的市場銷售價格，進行有效的限定開發成本價格的規劃，并作出整體規劃設計圖，并將規劃資料和總規劃圖提供給預算管理處。規劃設計處向預算管理處所提供的規劃圖、規劃資料應予詳細和齊全。

規劃設計處所調研的資料轉投資發展處、預算管理處、成本控制處和財務處。3.4、預算管理處。

預算管理處根據規劃設計處提供的資料和規劃草案進行項目估價測算，并將估價測算轉報給成本控制處。預算管理處所作的估價測算只局限于土建工程施工部分，包括：土建施工、監理、設備、弱電、強電等部分的費用。其它費用由相關部門按標準進行測算。

預算管理處所進行測算的資料轉投資發展處、成本控制處和財務處。3.5、成本控制處。

成本控制處根據投資發展處、規劃設計處、市場策劃處、預算管理處的資料進行開發成本的測算。成本控制處所測算的成本只是開發成本中的直接費成本部分，而上述資料所測算的成本也只為開發成本的初級階段，即：估價成本。

成本控制處所測算的、開發項目的“估價成本”轉投資發展處和財務處，同時，根據測算資料進行“估價成本”的成本分析。3.6、財務處。

財務處根據上述資料和成本控制處所測算的“估價成本”測算開發成本，并進行項目上的財務分析。財務處所作的開發成本和項目財務分析轉投資發展處。

3、組織項目開發可行性論證

4.1、組織項目開發可行性會議由經營處負責。經營處組織由地產總公司各業務部門參加的項目開發可行性論證會議，會議由投資發展處作項目開發可行性主題發言。會議設置會議記錄，凡參加會議的人員可對投資發展處的項目可行性發言發表意見，并形成會議決議。4.2、標準內的開發項目，其決議由地產總公司批準，標準之外由集團公司總裁批準，超過集團公司總裁批準權限的，還必須由集團公司董事長批準。

4.3、各業務部門項目開發調研資料、測算資料、可行性研究資料和投資發展處所做的可行性研究報告一律上交到經營處，由經營處進行存檔。

4、開發項目準備工作。

開發項目準備工作，包括：組織開發項目的領導班子以及確定該領導班子的性質（即：成立項目分公司或以派駐式形成甲方工作組），進行規劃草案設計，進行進一步的工程預算費用估算測算，辦理相關開工證件，做好施工現場準備工作，進行業務招標申請等。5.1、組織開發項目的領導班子。

組織開發項目的領導班子由地產總公司經營處負責。經營處根據項目開發的具體情況確定新組成項目班子組織性質，即：組織分公司形式，或組織成派駐的工作小組。如果組織分公司形式必須以書面報告的形式，經總公司總經理審批簽字后報集團公司企管部，經企管部、經營部審核后報集團公司總裁批準。如果組織派駐的工作小組，則不履行報告程序。5.2、人員調度：

第一、經營處可由其它項目單位進行調入。

經營處確定從其它項目單位調入人員，以書面報告的形式，經本系統負責人簽字后報人事處，人事處按集團公司并于人事管理制度規定履行調動手續和辦理相關的人員調動手續。

第二、經營處可從總公司業務部門調入人員。

經營處確定從其它項目單位調入人員，以書面報告的形式，經本系統負責人簽字后報人事處，人事處按集團公司并于人事管理制度規定履行調動手續和辦理相關的人員調動手續。

第三、經營處可從外部招聘人員。

經營處確定從外部招聘人員，填寫“人員需用明細表”，經本系統負責人審批簽字、總公司總經理批準簽字報人事處。第四、經營處可從集團公司調入人員。

經營處確定從集團公司選定人員，以書面報告的形式報人事處，由人事處與集團公司人力資源部進行溝通。但從集團公司調入人員必須經經營處、總經理審定后方可進行實施。從集團公司調入人員，按集團公司所制定的關于人員調動的管理制度辦理相關的人員調動手續。

5.3、項目單位成立后，經營處負責對項目單位進行工作交待和項目介紹，同時，由經營處向項目班子進行前期工作交接，包括：

第一、介紹開發項目的詳細情況 第一、前期工作開展的情況進行交接；

第二、前期工作社會機構聯系情況進行交接，包括：聯系人、聯系方式、聯系地點等； 第三、涉及到前期工作其它方面業務進行交接。

第四、前期測算資料進行交接，包括：調研資料、研究資料以及測算資料等。項目單位必須按公司保密級別進行存檔，不得隨意翻閱和隨意擺放。

項目管理單位成立后，必須由經營處派專人與項目單位負責人和其它相關人員對開發的項目進行實地勘查、熟悉情況。同時，經營處還必須負責新項目管理單位與總公司其它業務部門的溝通進行協調。

5、項目管理單位先期工作管理

6.1、總公司各業務部門的各項管理工作必須圍繞著項目單位的管理工作開展本部門的業務工作，本部門的業務工作也必須與項目管理工作進行接軌、業務工作必須進行接口，不得使項目單位的管理工作有空白、有空崗、有空缺。凡對項目管理工作不配合、故意推托、總公司將對責任部門、責任人、負責人進行嚴厲的處罰和行政處分。同時，要求項目單位必須將本職工作做到位，嚴禁有依賴心里和依賴行為。在例行工作檢查時，凡發現項目單位該做的工作沒有做，所做的工作不沒有到位，總公司將依據管理規定給予處分和處罰，連

續檢查超過三次沒有實質上的改進，對其責任人、負責人一律給予調離工作崗位，或免職、降職、待職等行政處分。

6.2、項目單位成立后，必須在限定日期內作出《項目開發實施方案》和項目工作計劃安排，總公司各業務部門必須緊密進行配合。《項目開發實施方案》中應包括：

第一、開發項目的介紹，包括：開發項目坐落地點、開發面積、施工面積、配套設施等。

第二、開發項目的環境介紹，包括：地上、地下、周邊等環境方面的介紹。

第三、開發項目所需的必要準備工作。整體開發項目人員需求，包括：先期人員進場日期，高峰時期的人員需求和人員的平均需求。項目開發材料、設備等方面的需求，包括：預計招標時間、進場時間等。項目單位的臨時設施規劃，包括：員工宿舍、員工食堂、員工辦公等

第四、項目開發的預計周期，包括：開工預計日期、預計完工日期以及在開發周期中的工程進度計劃等。同時，就如何保證計劃的落實所應采取的措施以及對不可抗力因素而導致影響計劃所應有的預案。

第五、質量控制，包括：質量保證、質量檢查、保證質量所采取的具體措施等。

第六、成本控制，包括：管理費用控制、工程費用控制以及工程簽證、設計變更等費用的控制以及制定如何進行控制的具體措施等。

第七、關于項目開發的各種證件辦理的具體計劃。

項目開發實施方案報總公司經營處，經經營處、工程處審核后報總經理審批、集團公司總裁批準。

6、證件辦理。

項目開發證件辦理工作由項目單位負責，需要總公司或需要集團公司進行協調、協助時，由項目單位負責人直接與總公司和集團公司相關領導進行聯系。但涉及到具體的費用支出和與集團公司、總公司所制定的管理制度、有關規定相違背、相抵觸時則必須以書面報告的形式，并附有相關領導的批示。

本管理制度所涉及證件辦理程序是按照一般地區、城市所闡述的，特殊情況，可按特殊情況處理。如果，當地政府有其它要求，與本管理制度所設定的程序不相符合，可不按本管理制度所設定的程序進行。

7.1、辦理國有土地使用權證，即：土地證。

第一、辦理選址意見書，辦理選址意見書（即：選址涵）由市規劃局出具。辦理選址意見書可聘請社會有資質的專業單位進行編寫，同時，附有項目總平面圖。

第二、土地預審意見。

項目單位提出項目《土地使用申請報告》，土地預支審意見由土地局出具。

第三、環評審查意見。

環境評審意見在現階段已由政府代辦，企業可不再辦理該文件手續，但要辦理時，可按下列程序進行：

（1）、提供建設項目環境影響報表。

（2）、有專家評審意見。

第四、項目核準證。

（1）、提供項目申請報告；

（2）、提供土地預審意見書；（3）、提供選址意見書；

（4）、提供環境評審意見書；（如果政府代辦，可不提供。）（5）、提供資質證書；

上述文件報市發改委項目立項，取得立項書。根據項目立項書和上述文件到土地局并由土地局組織《土地招牌掛》，而后規劃局出具用地紅線圖，單位付清土地出讓款，簽訂土地出讓合同，辦理國有土地使用權證。7.2、辦理建設用地規劃許可證

第一、攜帶辦理國有土地使用權證的資料，即：項目立項報告、土地選址意見書、土地預審意見、環評報告、項目核準證及國有土地使用權證。

第二、攜帶項目總平面圖。總平面圖可委托設計院制作。

上述文件報市建委。7.3、辦理建設工程規劃許可證。

第一、攜帶辦理國有土地使用權證和辦理建設用地規劃許可證的所有文件。

第二、規劃設計處進行項目的平、立、剖規劃圖。

第三、防雷、消防、文物、單位出具審查報告。注：

（1）、防雷。出具檢測報告，市氣象局出具，由公司提出申請報告。

（2）、消防。向市消防部門提供規劃圖紙，消防部門出具審查報告。（3）、文物。單位提供申請報告，文物局出具審查意見。

7.4、辦理建設工程施工許可證。

第一、攜帶國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證文件。

第二、提出申請報告，包括：建設意向、建房結構、房屋層數、總建筑面積、投資額、建設周期。

第三、攜帶總平面圖、全套施工圖圖紙及圖審報告，上述文件可委托設計院制作。

第四、質量監查備案。由單位提出申請報告，報送建設局檢測站。

第五、監理公司備案。

第六、中標通知書。通知（口頭通知）建設局招標辦公室組織項目招標。

向建設局招標辦提供：項目的基本情況、建筑面積、工程造價等。

7.5、商品房預售許可證。

第一、攜帶國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程許可證。

第二、由單位編寫《商品房預售方案》。注：填寫由房產局發的制式表格。

第三、出具開發資金投入證明，達到全部開發造價的２５％證明。

出具向施工單位撥款證明。

形象部位，多層達到三層以上，高層達到三分之二。第四、企業資質及營業執照復印件。第五、公共維修基金約定書。

上述文件報送到市房產局，可辦理預售許可證。

7、與辦理開發證明文件的同時，還要展開辦理其它配套業務的證明文件。辦理其它配套文件的工作由項目單位負責。包括：水、電、暖、氣、電話、電視以及排水等。8.1、開工前應向電力局辦理臨時工程用電。開工后辦理小區配套民用用電業務手續。8.2、向自來水公司辦理小區民用自來水配套業務手續。

8.3、向通訊公司辦理小區電話配套業務手續。如：聯通、移動等。8.4、向廣播電視局辦理小區電視配套業務手續。8.5、向建設局辦理小區排水配套業務手續。8.6、暖氣自理。

辦理給水、排水、暖氣手續需要單位提供《項目平面圖》，并寫出書面的申請報告。

辦理小區配套的電、電視，需要提供弱電管網平面圖，并寫出書面的申請報告。

辦理小區民用配套用電，需要提供電路平面圖，并寫出書面的申請報告。

8、總公司各業務部門必須全力配合項目單位的開發工作，不允許由于其它業務部門的自身原因而耽誤項目單位實際工作的開展。凡由于業務部門的原因而致使項目單位開發工作停

滯、拖期，公司將對責任人、部門負責人以及系統負責人進行嚴厲的行政處分和經濟處罰。各業務部門在開發項目立項后，必須與項目單位同時展開本部門的工作，包括：規劃設計、工程施工、數據統計、工程預算以及成本控制、資金落實等。基礎上單位按基礎上開發實施方案中的安排逐步展開工作，并以“業務通知單”的形式向總公司各業務部門發出業務通知。同時，項目單位將業務通知的內容向總公司經營處進行通報，經營處必須緊密配合項目單位的工作，并直接對各業務部門進行督促、協調和業務引導。9.1、規劃設計處。

制定投標方案、編制設計任務書，包括：景觀設計和施工圖設計等，在原規劃設計方案的基礎上進行完善。

前期證件辦理、先期開工令的下達、中期工程方面的管理以及后期開發項目的結算，規劃設計處起著至關重要的作用，規劃設計處的工作后滯極大地影響了項目開發工作的開展。因此，凡由于規劃設計處所使項目開發工作受到影響，除地產總公司加大審查、處理的力度，集團公司企管部和經營部也必須參與、并與地產總公司共同進行督促和督查。同時，規劃設計處也是降低項目開發成本的源頭，規范設計、統一標版更是為后續施工帶來不可低估的經濟效益。所以，規劃設計處必須在成本控制處所測定的成本控制范圍內展開項目規劃和個體方案的設計，不允許隨意突破，更不得在沒有得到批準后擅自展開項目實施。

9.2、預算管理處。

預算管理處根據項目單位所做的工作計劃，根據規劃設計處不斷完善的規劃設計進行工程預算的編制和計算、測算工作。

預算管理部直接關系到項目的或開發性、項目的可行性；項目實施后所有業務合同、采購合同的簽訂；工程施工的結算以及項目開發的成本控制、數據統計等，無論是在項目開發前期、中期和后期，預算管理處在項目開發經營、管理工作中都占據著重要的位置。因此，要求預算管理部不能以任何理由延拖項目開發工作的進展，同時，地產總公司、集團公司也將根據責任追訴、責任追究管理規定嚴查在預算管理方面的各個工作環節，并對責任人、責任部門負責人進行嚴厲的行政處分和經濟處罰。9.3、工程處。

工程處必須詳細審查項目單位所做的《項目開發實施方案》，并協助項目單位做好臨時設施規劃以及開工前的準備工作。工程處負責對項目單位的技術、質量以及工程進度等方面的管理，有責任在上述方面對項目單位給予支持。項目單位在上述方面沒有做到位，沒有

達到公司所規定的標準，工程處必須負連帶責任。9.4、財務處。

財務處應對項目單位各項費用指標進行測算，包括：前期費用包干指標、項目單位管理費用方面各項指標以及開通項目單位的收入帳戶和支出帳戶等。同時，應結合成本控制處所測算的估算成本、計劃成本進行項目單位的管理費用、財務費用、銷售費用以及項目成本的測算。財務處所測算和計算的項目單位費用及項目成本轉報經營處和項目單位。9.5、成本控制處。

成本控制處根據規劃設計處、預算管理處以及工程處核算資料進行項目估算成本、計劃成本的測算和計算，同時，建立項目成本管理臺帳，按個體項目、按所簽訂的合同進行成本分解。9.6、經營處。

經營處作為項目單位管理的主管部門必須做好項目單位的調度工作，包括：人員的調度、物資的調度以及對項目單位的工作方案、工作計劃的審查和協助實施等。

10、附則。

10.1、辦理項目開發證明文件本管理制度只按常規給予制定，由于地區不同，其所履行的辦理證件的程序和方式有所不同。因此，要求各項目單位應以當地的規定執行。

10.2、本管理制度適用于地產總公司項目開發前期工作的管理，先前有與本管理制度相違背、相抵觸的制度、規定以本管理制度為準。本管理制度以下發之日起執行。