第一篇：2016小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(酬金制)要點

xx小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(酬金制)財務(wù)管理

1.1物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家發(fā)改委和建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定》和深圳市相關(guān)政策法規(guī)；

1.2物業(yè)公司應(yīng)建立健全財務(wù)管理制度，對物業(yè)服務(wù)費和其它費用的收支應(yīng)嚴(yán)格按照政府相關(guān)政策進行財務(wù)管理，運作規(guī)范，賬目清晰；

1.3物業(yè)服務(wù)費收費方式：實行酬金制計費方式。

1.4 收費公示

1.4.1物業(yè)服務(wù)收費按照政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)進行，實行明碼標(biāo)價；

1.4.2收費項目和標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費地點公示，每三個月以書面形式向業(yè)主公布收支帳目情況；

1.4.3接受業(yè)主、業(yè)主委員會或物業(yè)使用人的監(jiān)督。

1.5 透明陽光的財務(wù)運作模式

1.5.1業(yè)委會為聘任主體，進行小區(qū)重大事項決策；

1.5.2物業(yè)公司作為專業(yè)公司，實施策劃和開展工作；

1.5.3運作過程接受多方監(jiān)管（業(yè)主、業(yè)委會、第三方機構(gòu)監(jiān)督）；

1.5.3.1業(yè)主決策：事前公告、過程公開、結(jié)果公示。在涉及到年度財務(wù)預(yù)算、大中修預(yù)算、臨時重大事項、管理傭金確定等需要業(yè)主決策的重大事項時，要提前公告、過程公開，結(jié)果公告，執(zhí)行有監(jiān)督，使業(yè)主能充分的行使知情權(quán)與參與權(quán)；

1.5.3.2項目獨立賬戶管理：依法依規(guī)設(shè)立小區(qū)物業(yè)收入帳戶、經(jīng)營收入賬戶、物業(yè)成本支出賬戶及專項維修資金賬戶；

①設(shè)立管理處收入賬戶、成本支出賬戶，用于存放物業(yè)管理費收入和支付正常的物業(yè)服務(wù)成本；

②設(shè)立小區(qū)經(jīng)營收入賬戶，存放運用小區(qū)資源進行經(jīng)營生產(chǎn)收入（包括公共收益/停車場費/等），接受業(yè)委會監(jiān)督和審計，該部分費用用于小區(qū)的改善或全體業(yè)主決議通過的內(nèi)容；

③設(shè)立專項維修資金賬戶，用于小區(qū)存放專項維修資金，以及小區(qū)房屋本體設(shè)施設(shè)備維修費用支出, 接受業(yè)委會監(jiān)督和審計等；

1.5.3.3 物業(yè)規(guī)范運作：

① 專項維修資金使用，明確列支范圍，并采取計劃與單項使用方案雙批準(zhǔn)，使用過程業(yè)主參與監(jiān)管的方式（由業(yè)主委員會評議評定施工方案和中標(biāo)單位，參與工程驗收、審核審批工程付款）。

② 對在日常巡查中發(fā)現(xiàn)共用部位或共用設(shè)施設(shè)備老化損壞未納入年度大中修工程計劃實施的工程項目開展日常急修、零修的單獨報告、物業(yè)組織實施、三方驗收，同時出具工程驗收意見，審批后付款。

③ 方案公告——包括：專項維修金的籌集與使用公告、小區(qū)擬召開的業(yè)主大會與業(yè)主委員會公示及大會表決結(jié)果公告、其他重要事項重大決議公告等；

④ 服務(wù)外包供方選取：物業(yè)公司組織開展，提供評標(biāo)意見，業(yè)委會確定選取。

⑤ 加強溝通——建立定期和不定期的溝通機制，與業(yè)委會及街道辦、工作站、居委會、派出所、等政府相關(guān)部門溝通。

1.5.3.4 及時審查、合理支配

① 財務(wù)收支賬目每年外審：業(yè)主委員會每年委托專業(yè)會計事務(wù)所對物業(yè)財務(wù)收支賬目進行審核審計（包括物業(yè)經(jīng)營收支，專項維修資金收支），規(guī)范小區(qū)財務(wù)收支賬目管理。

② 收支賬目審核審計結(jié)果經(jīng)雙方負(fù)責(zé)人確認(rèn)蓋章后，向全體業(yè)主公示，接受廣大業(yè)主監(jiān)督，小區(qū)運作結(jié)余資金嚴(yán)格按照業(yè)主大會的決議進行開支與使用，并在使用后在小區(qū)范圍內(nèi)進行明確公告。綜合服務(wù)

2.1 接待

2.1.1管理處員工應(yīng)有企業(yè)統(tǒng)一的著裝，和佩戴的企業(yè)標(biāo)志；

2.1.2 接待人員應(yīng)服務(wù)主動，用語禮貌，儀表端莊，行為規(guī)范；

2.1.3管理處應(yīng)向業(yè)主、物業(yè)使用人公布服務(wù)接待服務(wù)電話和制度；在受理業(yè)主、物業(yè)使用人報修、求助、咨詢、投訴時，記錄要清晰，并盡快處理，需要存檔的應(yīng)填寫記錄表格。

2.2 值班

2.2.1管理處建立每天24小時接待值班制度，值班事項應(yīng)有記錄；

2.2.2設(shè)立24小時服務(wù)熱線電話，業(yè)主來電應(yīng)100％給予答復(fù)；

2.2.3應(yīng)有完善的值班工作程序和交接班管理制度。

2.3服務(wù)時限

2.3.1業(yè)主或物業(yè)使用人維修服務(wù)及消防應(yīng)急服務(wù)應(yīng)實行24小時值班，服務(wù)事項應(yīng)有記錄存檔，一般事項應(yīng)及時解決和答復(fù)；

2.3.2急修服務(wù)15分鐘內(nèi)到位，6小時內(nèi)修復(fù),若無法按時修復(fù)，應(yīng)有措施，做出限時承諾，小修服務(wù)1個工作日內(nèi)修復(fù)；

2.3.3在一個月內(nèi)的維修服務(wù)返修率不高于3%，回訪率不低于50%，小修、急修服務(wù)及時率應(yīng)達(dá)到100% ；

3.3.4 管理處應(yīng)通過各種形式（包括電話等）回訪維修質(zhì)量，征求業(yè)主意見，并有回訪記錄。2.4綜合信息和檔案資料

2.4.1綜合信息

2.4.1.1管理處建立計算機服務(wù)信息平臺，對物業(yè)建筑資料、業(yè)主信息、維修資料、停車服務(wù)、便民服務(wù)等信息，進行動態(tài)管理，每月應(yīng)更新1次。

2.4.2檔案資料

2.4.2.1 建立管理組織架構(gòu)，管理制度健全，資料管理應(yīng)有專人保管，建立資料室存放檔案資料，檔案資料有變化應(yīng)在2日內(nèi)進行更新歸檔，每月應(yīng)整理所有檔案1次；

2.4.2.2對重要檔案（工程圖紙、設(shè)施設(shè)備安裝圖紙及使用說明書）和業(yè)主信息的建立和交接按國家檔案標(biāo)準(zhǔn)驗收和管理，并達(dá)到相關(guān)要求；

2.4.2.3建立監(jiān)督機制、檔案保密管理規(guī)定并每月進行1次監(jiān)督檢查，對檢查結(jié)果進行存檔。2.5服務(wù)交接管理

2.5.1 與業(yè)主委員會的交接

2.5.1.1成立三方（業(yè)主委員會、原物業(yè)公司、新物業(yè)公司）交接小組，制定移交清單，進行現(xiàn)場移交，明確物業(yè)資料、設(shè)施設(shè)備、房屋建筑、公共場所、車庫和園林綠化地等現(xiàn)狀，形成物業(yè)服務(wù)現(xiàn)狀移交備忘錄，三方共同簽字確認(rèn)；

2.5.1.2 由雙方（業(yè)主委員會、新物業(yè)公司）簽署《物業(yè)服務(wù)合同》；

2.5.1.3 由雙方（業(yè)主委員會、原物業(yè)公司）簽署解除原《物業(yè)服務(wù)合同》。

2.6與業(yè)主組織共事

2.6.1建立共事的議事制度，每月1次與業(yè)主委員會相互溝通物業(yè)服務(wù)情況，在區(qū)主管部門、街道辦、業(yè)主委員會的指導(dǎo)下，每年協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會；

2.6.2 協(xié)助業(yè)主大會、業(yè)主委員會的換屆選舉及其它需要協(xié)助的工作；

2.6.3 依法與業(yè)主委員會保持平等、公正的溝通方式，及時解決小區(qū)內(nèi)存在的各類問題，有意見分歧，采取合法的途徑解決。

2.7社區(qū)文化活動

2.7.1基本要求

2.7.1.1管理處設(shè)立社區(qū)文化活動專職人員,每年制定社區(qū)文化活動年度計劃和實施方案。建筑物維護管理

3.1 日常維護

3.1.1基本要求：

3.1.1.1建筑物專有部分和共有部分的范圍，物業(yè)公司應(yīng)按照國家有關(guān)法規(guī)和政府主管部門的建筑許可證批復(fù)劃分，共有部分的范圍包括：建筑物樓內(nèi)墻體、墻面、樓道、通道、走廊、屋頂、屋緣、管道、旋轉(zhuǎn)門、自動門、推拉門、道路、井口、廣場、排水溝、停車場、車庫、公共標(biāo)志、公共衛(wèi)生間、廳、堂、平臺、避難層、綠化地、花壇等；

3.1.1.2物業(yè)公司對建筑物共有部分，應(yīng)進行日常管理和維修養(yǎng)護服務(wù)，保證物業(yè)的共用部位使用功能完善、完好和安全，并盡量滿足業(yè)主專有部分的服務(wù)；

3.1.1.3應(yīng)建立并保管建筑物共有部分檢修和保養(yǎng)記錄的服務(wù)資料，小區(qū)內(nèi)的物業(yè)完好率應(yīng)達(dá)到相應(yīng)等級要求。

3.1.1.4 小區(qū)物業(yè)共用部位完好率應(yīng)在98%以上。

3.2 物業(yè)巡檢

3.2.1 每日應(yīng)至少1次巡視服務(wù)區(qū)樓房單元門、共用通道及門窗、玻璃、路燈等其它共用部位的設(shè)施；

3.2.2 每周應(yīng)檢查1次物業(yè)樓宇頂部情況及衛(wèi)生狀況，墻體共用管道、給排水設(shè)施、樓宇各種附屬固定設(shè)施等使用情況。如有異常情況，填寫檢查表；

3.2.3 每半年應(yīng)檢查巡視1次建筑物主體結(jié)構(gòu)、共用部位、地下建筑部位，圍墻設(shè)施以及共有設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等完好情況，填寫檢查表；

3.2.4 每年應(yīng)對小區(qū)的建筑物共有部分狀況全面檢查一次，對建筑物完損程度及對符合避雷規(guī)范要求做出評價；

3.2.5 根據(jù)特殊情況（如異常危害性天氣、特殊季節(jié)等）需要，臨時安排對服務(wù)區(qū)重點建筑部位和重點設(shè)施設(shè)備進行針對性檢查；

3.2.6 建立檢查記錄歸檔制度并對各項檢查出現(xiàn)的缺陷及時進行修復(fù)。

3.3共有部分維護

3.3.1 基本要求

3.3.1.1根據(jù)建筑物實際使用年限和巡查房屋共用部位的使用狀況、損傷情況，屬于日常維護的按規(guī)定時間給予維護，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)，屬于大、中修范圍的，及時編制計劃報業(yè)委會審批后組織維修；

3.3.1.2建筑物外墻出現(xiàn)安全隱患，違反改建、裝修和使用功能等政府有關(guān)規(guī)定，出現(xiàn)危害公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益等情況時，應(yīng)采取措施糾正，使用合理手段處理；

3.3.1.3建筑物共有部位或設(shè)施遭人為損壞的，應(yīng)要求相關(guān)責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償；

3.3.1.4重要維護項目有工作記錄。

3.3.2共有部分維護

3.3.2.1 建筑物外墻出現(xiàn)有影響外觀的裂縫、空鼓、脫落、凸凹現(xiàn)象等和出現(xiàn)亂涂、亂畫、亂張貼等影響外觀的情況時，應(yīng)及時到位組織維護、處理；

3.3.2.2 建筑物戶外設(shè)置物（招牌、廣告牌、霓虹燈等）以及空調(diào)安裝、防盜網(wǎng)安裝、陽臺封閉等應(yīng)符合政府部門或業(yè)主規(guī)約的要求，違規(guī)的應(yīng)及時勸阻和制止，制止無效的應(yīng)及時書面向業(yè)委會和相關(guān)主管部門報告； 3.3.2.3 物業(yè)公用通道內(nèi)墻面，應(yīng)保持無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚等應(yīng)平整不起殼、無遺缺，修補墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)基本一致；

3.3.2.4 建筑物各種自動門、推拉門窗等及各種門、窗口玻璃，應(yīng)無損壞、破碎、裂紋等情況，結(jié)構(gòu)、五金配件完好，門、窗開閉靈活，密封性良好，開關(guān)無異常響聲，功能完好；

3.3.2.5 建筑物屋頂、管道、排水溝、地漏水、墻面排水管、室外排水管道等應(yīng)保證排水暢通，發(fā)現(xiàn)有防水層氣鼓、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損等損壞現(xiàn)象，應(yīng)及時修復(fù)；

3.3.2.6道路、活動廣場、停車場、地下車庫等，應(yīng)保持路面或墻面平整、無開裂、松動和無積水、滲漏等現(xiàn)象，窨井、積水井不漫溢，積水井、窨井蓋等無缺損；

3.3.2.7樓面平臺等應(yīng)保證避難設(shè)施完好，無損壞、地面平整、密封層良好，排水溝暢通，無堵塞、障礙物等；

3.3.2.8木門窗、封檐板、木欄桿等，出現(xiàn)油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)1年油飾1次；

3.3.2.9物業(yè)天面、外墻和樓梯間等設(shè)施應(yīng)保持安全、清潔，每3年修繕或粉刷1次，每年清洗1次，樓梯、公共通道等設(shè)施應(yīng)保持完好、無損壞，每2年至少修繕或粉刷1次。

3.4專有部分維修

3.4.1 受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修，急修15分鐘內(nèi)應(yīng)到達(dá)現(xiàn)場，小修1個工作日、急修6小時內(nèi)應(yīng)維修完畢，小修、急修及時率應(yīng)達(dá)到100%，返修率1%以下；

3.5 裝修管理

3.5.1 基本要求

3.5.1.1建立完善裝修管理制度和裝修檔案；

3.5.1.2 裝修期內(nèi)應(yīng)進行日常管理，裝修的建筑物垃圾2日內(nèi)處理。

3.5.1.3受理業(yè)主物業(yè)裝修的申請，應(yīng)在1個工作日內(nèi)給出備案意見，并簽定《室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》；

3.5.1.4 每日巡查裝修情況2次，并填寫巡查記錄，巡查過程中發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象應(yīng)及時勸阻、制止。如制止無效，報告業(yè)主、業(yè)委會和相關(guān)主管部門處理，并做好記錄存檔；

3.5.1.5 裝修結(jié)束后，應(yīng)在3個工作日內(nèi)組織進行裝修檢查，檢查內(nèi)容主要為是否違章裝修、是否損壞公共設(shè)施設(shè)備等，如檢查不合格，按相關(guān)規(guī)定處理。

3.6 標(biāo)識管理

3.6.1建立健全標(biāo)識管理制度；

3.6.2小區(qū)內(nèi)的各種標(biāo)識、標(biāo)牌應(yīng)清楚, 小區(qū)主出入口應(yīng)設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口應(yīng)在顯露位置設(shè)有路標(biāo)；

3.6.3小區(qū)內(nèi)組團應(yīng)有完整的幢、單元（門）、樓層、戶門標(biāo)號等標(biāo)志。共用設(shè)施、設(shè)備維護

4.1 基本要求

4.1.1 建立健全共用設(shè)施、設(shè)備管理規(guī)定，維護保養(yǎng)辦法，運行管理制度，安全操作規(guī)程和應(yīng)急操作預(yù)案等規(guī)章制度，并對應(yīng)急操作預(yù)案每年至少演習(xí)1次；

4.1.2 建立完整的設(shè)施設(shè)備的檔案資料，設(shè)施設(shè)備標(biāo)識應(yīng)齊全；

4.1.3 由專業(yè)人員負(fù)責(zé)制定管理和實施保養(yǎng)計劃，記錄設(shè)備運行保養(yǎng)維護記錄，按規(guī)定持合格證上崗；

4.1.4 設(shè)備用房內(nèi)照明符合相關(guān)規(guī)定，使用警示標(biāo)識完善，墻面平整、干燥、沒有污跡，地面平坦、干燥、防滑、無積塵，物品擺放整齊，無雜物，設(shè)備運行防護應(yīng)無缺陷，消防滅火設(shè)備（或器件）的功能有效，其配備符合相關(guān)規(guī)定；

4.1.5 對設(shè)備設(shè)施的停機維修保養(yǎng)，應(yīng)盡可能安排在不影響業(yè)主、物業(yè)使用人的正常使用時間段內(nèi)進行，并提前告知業(yè)主和物業(yè)使用人；

4.1.6 小區(qū)公共道路、場所等，禁止堆放有易燃、易爆、有毒、有害等危險物品或違禁物品。

4.2 道路、停車場（庫）

4.2.1每季度進行一次全面維修養(yǎng)護，保持小區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通，路牙無破損松動，整齊美觀；

4.2.2 停車場、地下車庫內(nèi)的消防防火卷簾門、排污井和配電、照明等設(shè)施設(shè)備功能完好，通道暢通，配備消防設(shè)備，各類行車、停車標(biāo)識完善，電腦IC卡管理系統(tǒng)和車輛進出記錄保存完好。

4.3 會所服務(wù)管理

4.3.1對小區(qū)會所日常維護、保養(yǎng)應(yīng)有完善的配套性管理制度，各種健身設(shè)施使用方法及安全提示標(biāo)識配置齊全，消防設(shè)施完善，每天對會所設(shè)施、設(shè)備檢查1次；

4.3.2保證經(jīng)營時間，按時開放會所的娛樂設(shè)施，做好收款帳目、工作登記；

4.3.3 每月對會所娛樂設(shè)施進行1次全面檢查。

4.5 公用娛樂設(shè)施

4.5.1每天對娛樂設(shè)施巡視1次，每個月對健身活動器材進行巡查，每季度進行安全性能評估。保證設(shè)施設(shè)備正常使用，無安全隱患。

4.6 給排水設(shè)施

4.6.1日常維護水泵運行無異響，無異常震動，水泵軸無滴漏，盤根接合器處無積油泥，各閥門無生銹，運作正常可靠，變頻供水系統(tǒng)的變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜及柜內(nèi)散熱風(fēng)扇等應(yīng)定期檢查，保持設(shè)備干燥、無灰塵；

4.6.2 每周對供水設(shè)備至少檢查5次，每季度對水泵潤滑部位加注潤滑油，每年對泵房、管道等設(shè)備進行除銹、油漆，每年保養(yǎng)水泵，保證二次供水正常，泵房整潔；

4.6.3 每半年生活水箱至少清洗消毒1次，清洗單位應(yīng)有相應(yīng)資質(zhì)，保證達(dá)到國家飲用標(biāo)準(zhǔn)，并有水質(zhì)部門檢測報告，單獨消防水池需保持水質(zhì)無臭味，每5年需要清洗消毒1次，消防水泵每月試運行1次；

4.6.4 排污水泵能正常運轉(zhuǎn)，應(yīng)無異響和震動，閥門法蘭、止回閥、管道無漏水無明顯銹蝕，污水水位控制裝置靈敏可靠?？刂葡溟_關(guān)、指示燈完好；

4.6.5 下水管道、水溝、集水井、污水池、化糞池、地漏無堵塞、無淤積，各種井蓋面板完好，各種警示安全提示標(biāo)識齊全，安裝牢固。

4.7 供配電設(shè)施

4.7.1日常對供配電、發(fā)電機組等設(shè)備進行檢查、維護，保持設(shè)備完好，并有臨時應(yīng)急用電管理措施，值班人員每天巡視檢查2次并有記錄，每季度清潔保養(yǎng)一次強電井及井內(nèi)設(shè)備； 4.7.2高低壓配電柜內(nèi)部設(shè)備、接線端子熱敏涂層、儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好；配電回路標(biāo)識清楚；各回路電流在額定范圍內(nèi)，三相不平衡電流不超過25%；

4.7.3柴油發(fā)動機、潤滑油泵、啟動電機等能保持正常運轉(zhuǎn)狀態(tài)，配備的兩套主備用啟動蓄電池按每1個月輪換使用一次，啟動蓄電池每2年更換一次；

4.7.4在緊急情況下，發(fā)電機組能在30秒鐘內(nèi)啟動，發(fā)電機組儲備油料必須滿足機組滿載運行8小時；

4.7.5功率因數(shù)控制器功能完好，設(shè)備運作靈敏、可靠無損壞，補償控制器手動、自動切換有效，補償電容完好，相間絕緣電阻大于1MΩ，功率因數(shù)不能低于0.95。

4.8 弱電設(shè)施

4.8.1 樓宇智能控制系統(tǒng)要指派專業(yè)工程人員操作，除日常維護外，每月對重要數(shù)據(jù)進行備份1次，每月對系統(tǒng)連接點進行檢查1次，半年覆蓋系統(tǒng)一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；

4.8.2 可視對講系統(tǒng)室外機、室內(nèi)機畫面清晰、聲音清楚，呼叫、振鈴靈敏可靠，系統(tǒng)電路板安裝接線牢固，布線整齊；（小區(qū)改造項目）

4.8.3 門禁安全報警系統(tǒng)主機、讀卡器、安全報警傳感器、探測器運作靈敏可靠，誤報率不大于5％，線路布置連接牢固，電子鎖工作可靠；（小區(qū)改造項目）

4.8.4 閉路監(jiān)控系統(tǒng)攝像機、監(jiān)視器、錄像設(shè)備及其相關(guān)設(shè)備運行可靠，畫面清晰，切換穩(wěn)定，現(xiàn)場錄像時間誤差不能超過2分鐘，硬盤錄像資料應(yīng)至少保存15天，專人負(fù)責(zé)保管，紅外線報警設(shè)備工作正常，出現(xiàn)故障應(yīng)在2個工作日內(nèi)修復(fù)，故障期間及時安排監(jiān)控；

4.8.5 停車場系統(tǒng)主機、讀卡器、地感操作靈敏可靠，具有防砸車裝置（壓力波、防撞膠條），道閘旁設(shè)置有防止車、行人尾隨警示標(biāo)識；

4.8.6小區(qū)無線對講設(shè)備、消防報警和消防廣播以及信息發(fā)布設(shè)備等應(yīng)保證使用正常，隨時可以啟動，各類報警探測器完好率不能低于98%。

4.8.7每3個月清潔保養(yǎng)1次弱電井及井內(nèi)設(shè)備。

4.9 避雷接地設(shè)施

4.9.1基本要求 4.9.1.1 每月應(yīng)對配電設(shè)備接地檢查1次；

每3個月重要機房配電柜及設(shè)備接地檢查1次；

4.9.1.2 每半年對建筑物樓頂層的避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網(wǎng)和設(shè)備接地檢查1次；

4.9.1.3 每半年應(yīng)對樓層強、弱電間內(nèi)的接地檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題3天內(nèi)解決，保證小區(qū)避雷設(shè)施接地完好；

4.9.1.4 每半年對重要機房的設(shè)備接地檢查1次，并對各樓層的鋼窗、鋼結(jié)構(gòu)進行外觀檢查；

4.9.1.5所有避雷接地設(shè)施檢查結(jié)果要有記錄，并存檔。公共保潔服務(wù)

5.1 基本要求：

5.1.1小區(qū)應(yīng)建立相關(guān)保潔制度、消殺方案和具體操作規(guī)程，清潔服務(wù)定時定點，按照操作規(guī)范進行，保持物業(yè)小區(qū)環(huán)境整潔、干凈，垃圾清理及時；

5.1.2小區(qū)應(yīng)禁止有污染物和污染源的物品存放，動物糞便、腐爛物等應(yīng)及時清理；

5.1.3保潔員應(yīng)經(jīng)過培訓(xùn)上崗，著統(tǒng)一工作服操作服務(wù)，消殺單位應(yīng)保證持有資格證書，操作人員必須持證上崗；

5.1.4 保潔沖洗公共場所、過道、樓梯和大堂等地面，現(xiàn)場應(yīng)設(shè)置“注意防滑”等安全標(biāo)識；

5.1.5日常各項保潔服務(wù)工作應(yīng)有記錄，每個月進行1次匯總存檔。

5.2共用樓道保潔

5.2.1樓層通道和樓梯臺階每天進行一次全面清潔（掃、拖），適時保潔，樓梯扶手、標(biāo)牌、開關(guān)、按鈕等每天清潔1次，大堂玻璃每天清潔1次；

5.2.2樓層水磨石地面和水泥地面每周刷拖1次，大堂地面每天清掃3次拖2次以上，適時保潔，大理石地面每2月打蠟1次；

5.2.3樓層通道及通道的公共設(shè)施、大堂墻面磚每半月擦抹1次，通道玻璃、百葉、消防箱內(nèi)每半月清潔一次，墻面、管線、防火門、天井等每周清潔1次，燈具（外面）、煙感每月擦拭一次，燈具每季度卸下清洗1次； 5.2.4地下室每日全面清掃1次，巡掃2次，標(biāo)牌、懸掛物、開關(guān)、按鈕等每天擦拭1次，排水溝每天清理1次，管線、設(shè)施每周清潔1次，每月打開1次地下室集水坑和污水井蓋板，疏通沖刷1次。

5.4 道路保潔

5.4.1每日對道路清掃2次，不間斷適時的巡檢保潔，每2個月刷洗路面1次；

5.4.2保持道路清潔、干凈，無污泥、紙屑、果皮和樹枝、落葉、垃圾等，無明顯水跡、污跡，道路集水坑和污水井蓋板應(yīng)保持完好。

5.5 停車場、車庫保潔

5.5.1每天清掃停車場、車庫、車棚地面1次，巡掃2次，適時保潔，及時清除油跡、污跡、銹跡，每周擦洗1次停車場公共設(shè)施；

5.5.2每天清潔停車庫內(nèi)標(biāo)牌、反光鏡、開關(guān)、按鈕；每月1次清潔燈具、煙感、停車庫管線、排水溝，每月清潔1次防火門、消防箱等設(shè)施。

5.6綠化地帶保潔

5.6.1綠化帶、綠地、草地等公共綠地等，每日應(yīng)全面清潔至少1次，清掃果皮、紙屑、塑料袋、殘枝落葉等各種垃圾，及時清除公共綠地上的各種堆積物、腐爛物、動物排泄物等；

5.6.2每日至少巡檢2次；每半個月清理道路分隔綠化帶中不可見處的各種垃圾1次；

5.6.3 每1個月對小區(qū)周邊綠化帶（欄）全面清潔1次，收集和清除果皮、紙屑、塑料袋、殘枝落葉等各種垃圾，保持周邊綠化帶（欄）的清潔；

5.6.4 因修剪工作或因天氣原因意外造成的綠化區(qū)域和道路、公共場所等地的殘枝落葉應(yīng)在1日內(nèi)清除；

5.6.5 在綠化區(qū)域顯著位置應(yīng)有提示保潔的告示牌。

5.7垃圾收集與清運

5.7.1綠化地、道路和公共場所的垃圾桶、果皮箱每天收集2次，或確保垃圾桶垃圾不超過2/3，每天擦抹表面1次，每周清洗垃圾桶、果皮箱1次；

5.7.2垃圾在清運途中必須遮擋、防護，防止二次污染，清運垃圾的時機要避開人流高峰；

5.7.3垃圾房（站）專人、封閉式管理，協(xié)助垃圾清運單位清運，及時填寫《垃圾清運記錄》，每次清運結(jié)束時沖洗垃圾房（站）。

5.8衛(wèi)生消殺

5.8.1每月消殺次數(shù)4次，達(dá)到服務(wù)區(qū)無明顯蚊、繩活動，視情況每月滅鼠1次，特殊情況（如傳染病流行期間）增加小區(qū)消殺次數(shù)；

5.8.2消殺用藥須符合國家規(guī)定，有專業(yè)人員操作，每次消殺作業(yè)前應(yīng)向業(yè)主和物業(yè)使用人發(fā)出告知，并在作業(yè)現(xiàn)場設(shè)置安全警示牌，確保人員安全。

5.9園林小品保潔

5.9.1每日對大峽谷人工湖清潔1次，湖岸邊持作業(yè)工具打撈湖面上的漂浮垃圾，水面無明顯漂浮物；

5.9.2 每日對噴水池水面漂浮物打撈清潔1次，每月對噴水池底清潔1次，目視池底清澈見底，水面無雜物，池底無多余沉淀物，池邊無污跡；

5.9.3每半個月對假山、小品清潔1次，細(xì)致、全面的檢查1次，主要檢查山石之間是否牢固，有無損傷、多余物，如有及時報修；

5.9.4需要粉刷或刷油漆保護和裝飾的部位每年粉刷1次，雕塑每季度擦洗1次。園林綠化養(yǎng)護

6.1基本要求：

6.1.1小區(qū)應(yīng)建立園林綠化養(yǎng)護制度和具體的養(yǎng)護操作規(guī)程，綠化養(yǎng)護服務(wù)定時、定點，根據(jù)不同季節(jié)要求按照操作標(biāo)準(zhǔn)進行，保持服務(wù)區(qū)的環(huán)境綠化區(qū)域植物、草地、花卉等生長良好、整齊、美觀，并與環(huán)境相互協(xié)調(diào)；

6.1.2綠化員應(yīng)保證經(jīng)過培訓(xùn)的從業(yè)人員上崗，有統(tǒng)一工作服操作服務(wù)；

6.1.3 對小區(qū)園林綠化的主要樹種、綠籬、花草品種等，應(yīng)懸掛品名標(biāo)牌；

6.1.4日常各項綠化服務(wù)工作應(yīng)有記錄，每個月進行1次匯總存檔。

6.2草地

6.2.1草地成活率95％以上，生長正常，草坪修整每年不少于2次，無明顯枯草和凈土裸露；

6.2.2草地綠期在300日以上，留茬高度保持在6厘米左右，沒有已開花雜草，沒有明顯落葉、殘枝等；

6.2.3 草地整潔，邊緣完整，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象，綠化生產(chǎn)垃圾及時清運；

6.2.4根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質(zhì)等情況，實施淋水、修剪和滅蟲，每年施肥不少于2次。

6.3園林樹木

6.3.1小區(qū)周邊的綠化帶、道路周邊和大型園林的樹木，保持枝葉茂密，長勢良好，沒有枯干、枝，無明顯缺株，每半年全面整形修剪1次；

6.3.2大型樹木長勢過旺、過密的要深度修剪或遷移，不影響其他植物正常生長；

6.3.3小區(qū)內(nèi)的道路綠籬、綠帶植物修剪棱角、線條統(tǒng)一整齊，整形修剪每季度應(yīng)進行1次；

6.3.4園林樹木非正常落葉，焦葉、卷葉以及有蟲屎、蟲網(wǎng)、積塵葉的株樹應(yīng)在5％以下，樹木無明顯蛀蟲危害；

6.3.5樹木保持枝干無機械損傷，無釘栓、捆綁現(xiàn)象，樹冠長勢好，形態(tài)直立美觀，葉色、葉片生長正常，園林樹木、植物缺株、枯木、損壞等應(yīng)及時補種。

6.4 花壇

6.4.1小區(qū)內(nèi)花壇花卉長勢良好，符合花壇設(shè)計要求，造型優(yōu)美，保持清晰圖案和適宜高度；

6.4.2不出現(xiàn)花木缺水的枯萎現(xiàn)象，葉色、大小正常，無非正常落葉、黃葉，除日常養(yǎng)護工作外，在花壇開花期間，根據(jù)小區(qū)實際情況每周剪修殘枝、落花3-7次，平時保持落花株數(shù)在15％以下；

6.4.3對草本宿根花卉養(yǎng)護應(yīng)及時，缺株率應(yīng)在10%以下，對大型樹花因花期長，樹冠大，枯萎后及時補種；

6.4.4出現(xiàn)病蟲害、人為損害及天氣異常損壞情況時應(yīng)及時養(yǎng)護，平時養(yǎng)護澆水、施肥適當(dāng)，保證花卉正常生長，保持花壇土壤濕潤，泥面不開裂；

6.4.5 根據(jù)不同季節(jié)和環(huán)境需求或業(yè)主建議，可更種類似花卉品種。公共秩序維護

7.1基本要求

7.1.1小區(qū)配有專職的公共秩序維護人員，24小時值班，各類崗位安全制度、檔案完善，專職人員應(yīng)有工作責(zé)任心，對小區(qū)安全秩序負(fù)責(zé)；

7.1.2公共秩序維護人員上崗時應(yīng)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一服裝；

7.1.3在小區(qū)進出口設(shè)立崗?fù)?，封閉式管理，對進出人員和車輛進行公共秩序維護，并實行24小時值班制；

7.1.4對進出車輛進行管理和疏導(dǎo)，車輛進出、停放有序，禁止有危險品和污染車輛進出；

7.1.5編制安全事故、突發(fā)事件和火警、水警、警情、災(zāi)情等的防范應(yīng)急預(yù)案；

7.1.6各崗位完善交接班制度，并有工作情況及交接班記錄。

7.2 組織

7.2.1物業(yè)公司公共秩序維護員應(yīng)以中青年為主，45周歲以下、應(yīng)聘半年以上的人員應(yīng)占總數(shù)應(yīng)達(dá)50%以上，每年崗位訓(xùn)練和實操不少于180小時；

7.2.2 公共秩序維護員應(yīng)熟悉小區(qū)物業(yè)分布基本概況，具有基本職業(yè)技能，能及時處理和應(yīng)對小區(qū)安全秩序的維護工作；

7.2.3 上崗應(yīng)統(tǒng)一著裝，衣著整潔，佩帶工作標(biāo)識；上崗時嚴(yán)格履行崗位規(guī)定職責(zé)，舉止文明；

7.2.4 小區(qū)公共秩序良好，人防、物防、技防落實，對制定的各類刑事、災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案進行定期訓(xùn)練，人員分工，各負(fù)其責(zé)，管理細(xì)致；

7.2.5 所有崗位應(yīng)配備無線對講裝置和必備的安全護衛(wèi)器材；

7.2.6 交接班制度完善，并有負(fù)責(zé)人員簽字的工作情況和交接班記錄。

7.3門崗服務(wù)

7.3.1 小區(qū)門崗應(yīng)24小時值班，主出入口在人員進出高峰期應(yīng)2人駐守，其余時間有1人駐守，其余出入口實行24小時1人值守，有安裝門禁系統(tǒng)的可不設(shè)人員值守；

7.3.2對進出車輛進行登記，對訪客應(yīng)禮貌注視，來訪人員應(yīng)實行詢問、登記制度；

7.3.3 商務(wù)樓宇門衛(wèi)應(yīng)設(shè)立公共秩序維護員24小時崗位制度。

7.4巡邏

7.4.1小區(qū)白天巡邏次數(shù)不少于5次，夜間巡邏次數(shù)不少于6次，重點部位和部分時段以及有特殊情況時，應(yīng)每小時巡邏1次，有技防設(shè)施可減少巡邏次數(shù)，工作應(yīng)有簽字記錄、存檔；

7.4.2巡邏人員應(yīng)按巡邏路線規(guī)范巡邏，發(fā)現(xiàn)建筑物設(shè)施，行人、車輛等安全有異常情況時，應(yīng)及時處理或報告，注意處理不安全的隱患，并接受業(yè)主或物業(yè)使用人的求助和詢問；

7.4.3在遇到安全突發(fā)事件時，應(yīng)及時按照應(yīng)急程序處理或向相關(guān)主管部門報告，同時采取措施盡量減少損失，并協(xié)助保護現(xiàn)場。

7.5車輛通行、停放

7.5.1小區(qū)道路和停車場（庫）應(yīng)設(shè)置明顯的車輛交通引導(dǎo)和警示標(biāo)志；

7.5.2有公共秩序維護人員負(fù)責(zé)維持車輛通行秩序，發(fā)現(xiàn)車輛未上鎖、車窗未關(guān)及亂停放行為，應(yīng)進行勸告或糾正，發(fā)現(xiàn)可疑行為或偷盜車輛、損壞交通標(biāo)志設(shè)施等應(yīng)及時制止；

7.5.3車輛進出小區(qū)高峰時應(yīng)有專人疏導(dǎo)，車輛進出24小時應(yīng)有記錄，貨物車輛應(yīng)有放行手續(xù)；

7.5.4車庫應(yīng)專人管理，車庫的維護設(shè)備和防火設(shè)施應(yīng)每2個星期檢查1次，有安全隱患的及時處理；

7.5.5停車場收費具有政府交管部門核發(fā)的停車場使用證，應(yīng)按照物價部門核發(fā)的收費標(biāo)準(zhǔn)收費，按照合同約定履行車輛保管相關(guān)義務(wù)；

7.5.6小區(qū)有車輛事故或擦碰事件時，應(yīng)及時疏導(dǎo)和現(xiàn)場協(xié)助處理。

7.6消防

7.6.1服務(wù)區(qū)應(yīng)規(guī)范執(zhí)行GB 13495 和《中華人民共和國消防條例》、《中華人民共和國消防條例實施細(xì)則》和其他有關(guān)消防法規(guī)； 7.6.2制定防火安全管理辦法，指定專人維護、管理消防器材，設(shè)備和設(shè)施應(yīng)保持完好，定點設(shè)置的消防器材不得缺失和挪作他用；

7.6.3消防通道每天檢查1次，每季度組織1次防火安全檢查；

7.6.4定期進行消防訓(xùn)練，專職人員應(yīng)掌握基本消防技能，熟練防火、滅火知識和消防器材的使用方法；

7.6.5 每周巡查1次消防設(shè)備是否完好、齊全，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時，應(yīng)及時報修或通知廠方維護，保證設(shè)備24小時正常狀態(tài)；

7.6.6每日巡查或檢測1次噴淋管網(wǎng)水壓，發(fā)現(xiàn)壓力不夠，應(yīng)檢修排除故障；

7.6.7消防檢查工作應(yīng)有記錄，并存檔。

7.7安全監(jiān)控

7.7.1小區(qū)安全監(jiān)控設(shè)施24小時開通，并有秩序維護人員監(jiān)視，所有監(jiān)控設(shè)施設(shè)備應(yīng)處于良好狀態(tài)，7.7.2監(jiān)控中心應(yīng)有嚴(yán)格管理制度和設(shè)備維修制度，重點區(qū)域應(yīng)有監(jiān)控錄像；

7.7.3監(jiān)控中心收到報警信號后，應(yīng)立即安排秩序維護人員及時趕到現(xiàn)場，進行前期處理；

7.7.4監(jiān)控的錄入資料應(yīng)至少保持7天以上；

7.7.5熟悉應(yīng)急預(yù)案，保障治安電話暢通，接聽及時，鈴響3聲內(nèi)應(yīng)接聽；

7.7.6監(jiān)控中心不能脫崗和非專業(yè)人員替崗，工作應(yīng)有記錄。

7.8 安全事故處理

7.8.1小區(qū)應(yīng)制定安全事故處理預(yù)案，對安全事故、突發(fā)事故和刑事、火災(zāi)、水災(zāi)、爆炸、地震、安全疏散等預(yù)案制定和處置，按物業(yè)管理條例執(zhí)行；

7.8.2建立安全事故應(yīng)急小組，書面描述小組職責(zé)，每位成員應(yīng)熟練掌握，并每年至少3次，定期進行應(yīng)急訓(xùn)練或培訓(xùn)；

7.8.3應(yīng)急小組至少每季度召開1次會議，熟悉程序、路線和有關(guān)內(nèi)容，對緊急事故應(yīng)盡可能減少造成的人員和財產(chǎn)損失；

7.8.4應(yīng)急小組應(yīng)與當(dāng)?shù)叵?、社區(qū)民警保持溝通；

7.8.5小區(qū)應(yīng)建立安全事故檔案工作記錄。

7.9 社區(qū)警務(wù)協(xié)作

7.9.1管理處向業(yè)主、物業(yè)使用人提供社區(qū)警務(wù)求助與報警的電話，保持24小時與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)警務(wù)室聯(lián)系；

7.9.2協(xié)助社區(qū)警務(wù)和社區(qū)居民組織做好社區(qū)服務(wù)性工作，物業(yè)服務(wù)工作應(yīng)傾聽社區(qū)組織和民警的意見；

7.9.3與社區(qū)警務(wù)一起提高公眾防范能力，共同預(yù)防和確保服務(wù)區(qū)安全。服務(wù)檢查

8.1 自主檢查

8.1.1服務(wù)業(yè)主是物業(yè)各級從業(yè)人員的義務(wù)，應(yīng)對崗位工作承擔(dān)責(zé)任；

8.1.2管理處應(yīng)開展周檢、月檢等自查活動，對內(nèi)部服務(wù)流程和服務(wù)質(zhì)量的自我監(jiān)督檢查，并保證每季度覆蓋所有服務(wù)項目不少于1次；

8.1.3遇業(yè)主和物業(yè)使用人直接有效的投訴時，應(yīng)及時糾正，如出現(xiàn)重大服務(wù)質(zhì)量投訴或糾紛，應(yīng)立即報告主管人員處理。

8.2 業(yè)委會監(jiān)督

8.2.1業(yè)委會定期或不定期對小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作進行抽查或?qū)ｍ棛z查；

8.4 客戶滿意

8.4.1管理處每年應(yīng)至少1次以書面、電話方式，征詢業(yè)主或物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)的滿意度測評，業(yè)主滿意率應(yīng)至少達(dá)到85%以上；

8.4.2業(yè)主意見征詢中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時整改，并對整改結(jié)果進行回訪；

8.4.3業(yè)主滿意率征詢記錄的保管時限，應(yīng)保持到該服務(wù)項目或管理處服務(wù)合同終止為止；

8.4.4 管理或者委會可以委托第三方組織，對小區(qū)物業(yè)服務(wù)進行客戶滿意度調(diào)查。專項服務(wù)9.1業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)公司,如在物業(yè)服務(wù)合同中未約定的服務(wù)，可根據(jù)業(yè)主或物業(yè)使用人的需要、小區(qū)條件及物業(yè)公司的能力，經(jīng)雙方協(xié)商，可提供公共服務(wù)內(nèi)容之外的專項服務(wù)；

9.2專項服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費用等，由物業(yè)公司與業(yè)主或物業(yè)使用人，本著自愿的原則，達(dá)成服務(wù)協(xié)議；

9.3專項服務(wù)協(xié)議可以作為物業(yè)服務(wù)合同的附件，也可以另行單獨簽訂。特約服務(wù)

10.1物業(yè)公司為滿足部分業(yè)主、物業(yè)使用人特別需要，業(yè)主或物業(yè)使用人可以集體或者個人與物業(yè)公司雙方特別約定，可有償提供相關(guān)特約服務(wù)；

10.2特約服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費用等，由物業(yè)公司和當(dāng)事人雙方本著自愿原則書面約定。

第二篇：小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

一、綜合服務(wù)

服務(wù)內(nèi)容服務(wù)要求:依法經(jīng)營服務(wù)、經(jīng)營項目均取得相應(yīng)資質(zhì)，證照齊全、有效，且在服務(wù)現(xiàn)場進行公示。

（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處，提供12小時服務(wù)。

（2）辦公場所整潔有序，有專門的業(yè)主或使用人接待區(qū)域。

（3）配置辦公家具、電話、傳真機、復(fù)印機、電腦、打印機、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)施及辦公用品。

服務(wù)人員

1.小區(qū)經(jīng)理獲得國家相關(guān)規(guī)定的相應(yīng)資格證書或崗位證書, 有二年以上小區(qū)經(jīng)理任職經(jīng)歷。

2.物業(yè)服務(wù)人員儀容整潔、行為規(guī)范、統(tǒng)一著裝、佩戴工牌、使用文明用語。

服務(wù)響應(yīng)

1.24小時受理業(yè)主或使用人報修，三十分鐘內(nèi)響應(yīng)客戶訴求。

2.對業(yè)主或使用人的投訴在24小時內(nèi)答復(fù)處理。

3.消防等警情、電梯故障等緊急情況，三分鐘內(nèi)響應(yīng)，十五分鐘內(nèi)工作人員到場。

溝通渠道

1.設(shè)立24小時服務(wù)電話、投訴論壇、官方微博、移動應(yīng)用終端（住這兒），接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等，及時響應(yīng)并記錄。

2.每年進行2次客戶滿意度調(diào)查。

制度與檔案管理

1.建立客戶信息保密制度、財務(wù)公開制度等各類管理制度。

2.妥善代管小區(qū)房屋本體、共用設(shè)施設(shè)備等相關(guān)圖紙資料及業(yè)主檔案。

3.制定小區(qū)房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度，建立業(yè)主或使用人房屋裝修檔案，對不符合規(guī)定的行為、現(xiàn)象及時勸阻、制止或報告。

4.建立完善的檔案管理制度，建立齊全的小區(qū)物業(yè)管理檔案[包括物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主或使用人資料檔案（含業(yè)主或使用人裝修檔案）、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等。

5.制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計劃，并組織實施。

6.建立健全的維修資金管理制度，對小區(qū)房屋維修資金進行賬務(wù)管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。

財務(wù)公開:編制季度管理服務(wù)報告，每季度首月20日前將上季度管理、服務(wù)及財務(wù)信息向業(yè)主公示。

日常管理與服務(wù)

1.可采取走訪、懇談會、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的90%。

2.制定管理處內(nèi)部管理制度和考核制度。

3.廣泛運用計算機進行管理（含業(yè)主檔案、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費管理、日常管理等）。

4.每年對業(yè)主或使用人進行2次滿意情況測評，對測評結(jié)果進行分析并及時整改。

社區(qū)共治

1、根據(jù)業(yè)主大會表決通過的《管理規(guī)約》、《議事規(guī)則》、《維修基金管理規(guī)約》的約定和授權(quán)，對小區(qū)的公共性事務(wù)進行管理。

2、配合業(yè)主委員會、社區(qū)志愿者或業(yè)主代表對小區(qū)的不文明行為進行勸阻、制止、曝光、上報有關(guān)政府部門。

3、每季度開展一次社區(qū)文明宣傳。

社區(qū)文化

1.每季度組織一次社區(qū)文化活動。

2.結(jié)合業(yè)主需求，建立社區(qū)圈子。

特約增值服務(wù)

1.能提供5種以上特約服務(wù)（有償）和5種以上便民（無償）服務(wù)；節(jié)假日有專題布置。

2.配置便民工具箱，免費借用。

二、秩序維護服務(wù)

人員要求

1.專職保安人員，以中青年為主，45周歲以下的人員占總數(shù)60%以上，身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)并定期接受培訓(xùn)。

2.能處理和應(yīng)對小區(qū)公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備，能夠熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案。

3.上崗時佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服（精致），裝備佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊，當(dāng)值時坐姿挺直，站崗時不倚不靠。

4.配備對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)器械。

通行服務(wù)

1.出入口分別采用24小時有人值守，且24小時每崗有1人立崗。

2.兩個大堂提供設(shè)置內(nèi)崗,提供服務(wù)。

3.對大型物件搬出實行記錄。

人員出入

1.小區(qū)設(shè)立人車分流系統(tǒng)后，常住人員自行刷卡進出小區(qū)。

2.外來人員實行核實、登記管理，阻止其隨意進入小區(qū)。禁止小商、小販、發(fā)放小廣告者進入小區(qū)。

車輛進出

對進出小區(qū)的車輛實施卡/證管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放(包括電動助力車和自行車)

監(jiān)控中心

消防控制中心24小時有人值守，錄像保存期30天。

應(yīng)急服務(wù)

1.制訂火警、警情、自然災(zāi)害等各類應(yīng)急預(yù)案。

2.各類應(yīng)急預(yù)案每年至少組織1次演習(xí)。

現(xiàn)場巡查

1.安全員手持巡更采集器，按指定的時間和路線每二小時巡查一次，重點部位（小區(qū)道路、單元出入口、樓層和地下車庫）應(yīng)設(shè)巡更點，在正常情況下到達(dá)每個巡更點的時間誤差不超過二分鐘，監(jiān)控中心有巡更記錄。

2.接到火警、警情后三分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，協(xié)助保護現(xiàn)場，并報告管理處與警方。

3.在遇到異常情況或住戶緊急求助時，三分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，采取相應(yīng)措施。

車場管理

1.交通設(shè)備設(shè)施完好、標(biāo)識齊全規(guī)范。

2.車輛通行順暢、停放有序，對亂停放車輛實施書面告知、鎖車、移車、曝光等處理措施。

3.有專職人員24小時巡視和協(xié)助停車事宜。

4.收費管理的車庫應(yīng)24小時有專人管理，車輛停放有序，車庫內(nèi)配置道閘和錄像監(jiān)視，地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，照明、消防器械配置齊全，車庫場地每日清潔一次，無滲漏，無積水，通風(fēng)良好，無易燃、易爆及危險物品存放。

5.若發(fā)現(xiàn)影響業(yè)主正常行車及生活的損壞公共綠化的行為及時告知制止。

6.小區(qū)內(nèi)若車輛飽和，禁止一切車輛進入。

公共區(qū)域管理 對亂擺放雜物、亂停放電動助力車、自行車、亂晾曬和噪音擾民現(xiàn)象，實施書面告知、及時清理、整改、曝光、上報政府部門等處理措施。

技防設(shè)施和救助（監(jiān)控崗）

1.小區(qū)設(shè)有監(jiān)控中心，應(yīng)具備錄像監(jiān)控（監(jiān)控點至少覆蓋單元進出口、小區(qū)主要道路出入口）、樓宇對講（可視）、周界報警（全封閉）、住戶（100%安裝）報警（對講功能）、門鎖智能卡等五項以上技防設(shè)施，24小時開通，并有人駐守，注視各設(shè)備所傳達(dá)的信息。

2.監(jiān)控中心接到報警信號后，保安人員三分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行處理，同時中心應(yīng)接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。

3.小區(qū)應(yīng)有火警、水警、警情應(yīng)急預(yù)案，并在監(jiān)控中心控制室內(nèi)懸掛；每年應(yīng)組織不少于1次的應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。

三、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)

樓內(nèi)公共區(qū)域

地面和墻面:地面每日循環(huán)清掃、拖洗保潔；墻面保持無灰塵、無污漬；大堂、門廳大理石、花崗石地面保持材質(zhì)原貌，干凈、有光澤。

樓梯扶手、欄桿、窗臺 每日擦抹一次，保持干凈、無灰塵。

消防栓、指示牌等公共設(shè)施 隔日擦抹一次，表面干凈、無灰塵、無污漬。

天花板、公共燈具 每半月除塵一次，目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)。

門、窗等玻璃 清洗次數(shù)不定，保持潔凈、光亮、無灰塵、無污跡。

天臺、屋頂 保持清潔、無垃圾。

垃圾收集、清運 按棟設(shè)置垃圾收集點，每日早晚定時清理二次，確保垃圾箱垃圾不滿溢，發(fā)現(xiàn)及時清潔；垃圾收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。并根據(jù)季節(jié)性特點作適當(dāng)增加頻次調(diào)整。

電梯轎廂 每日循環(huán)保潔；操作板每日清潔一次；每月對電梯門壁打蠟上光一次，表面光亮、無污跡；轎廂壁無浮沉，不銹鋼表面光亮、無污跡。

樓外公共區(qū)域

道路地面、綠地、明溝 道路、地面、綠地每日循環(huán)清掃保潔，廣場磚地面每季度沖洗一次；目視地面干凈，地面垃圾滯留時間不超過一小時；明溝每日清掃一次，無雜物，無積水。

公共燈具、宣傳欄、小品等 每日擦抹一次，目視無灰塵、明亮清潔（2米以上部分沒每半月擦抹、除塵一次）。

垃圾廂房 有先進的垃圾處理方式（如分類收集垃圾、壓縮垃圾、生物分解有機垃圾等），對垃圾廂（房）循環(huán)保潔，垃圾廂（房）整潔、干凈、無異味，滅害措施完善。

果皮箱、垃圾桶 合理設(shè)置。隨時清理擦拭，箱（桶）無異味、無污跡。并比照樓內(nèi)垃圾收集、清運辦法處置。

消毒滅害 每年4月-10月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。

外墻清洗 一年一次外墻清洗，保持外墻干凈

四、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

草坪

修剪 草坪保持平整，草高不超過8cm。

清雜草 每年清除雜草七遍以上，雜草面積不大于5%。

灌、排水 常年保證有效供水，有低洼及時整平，基本無積水。

施肥 按肥力、草種、生長情況及時施肥，每年二遍以上。

病蟲害防治 及時做好病蟲害防治

其它 草地生長正常，斑禿黃萎低于5%。

樹木

修剪 喬、灌木修剪每年二次以上，基本做到無枯枝；籬、球、造型植物及時修剪，每年不少于五遍，做到枝葉緊密、圓整、無脫節(jié)；地被、攀援植物修剪及時，每年不少于二次，基本無枯枝。

中耕除草、松土 適時中耕除草，做到基本無雜草，土壤疏松。

施肥 按植物品種、生長狀況、土壤條件適時施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木追施復(fù)合肥二遍。

病蟲害防治 防治結(jié)合、及時滅治，主要病蟲害發(fā)生低于5%。

扶正加固 樹木基本無傾斜。

其它 喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木按時開花結(jié)果；球、籬、地被生長良好，無缺枝、空檔。

花壇花鏡

布置 一年中有三次以上花卉布置，三季有花。

灌、排水 保持有效供水，無積水。

補種 缺枝倒伏及時補種。

修剪、施肥 及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；每年施基肥一次，每年布置前施復(fù)合肥一次。

病蟲害防治 適時做好病蟲害防治。

五、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)服務(wù)

公共標(biāo)識

1.小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有導(dǎo)向標(biāo)識。

2.各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)識。

3.對危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，每月檢查一次，保證標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運行正常。

房屋本體及設(shè)施

4.每年12月編制下維修保養(yǎng)計劃，公示后實施。

5.每年巡查2次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

6.巡查、維修、保養(yǎng)記錄齊全。

房屋結(jié)構(gòu)

每年二次以上對房屋結(jié)構(gòu)進行檢查，涉及使用安全的部位每季檢查一次，并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理并告知相關(guān)業(yè)主、使用人。

門窗 每天巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活并無異常聲響。

樓內(nèi)墻面、頂面、地面 墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損。

管道、排水溝、屋頂 每月一次對屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通（6月至9月每半月檢查一次），每半年檢查一次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)及時修理。

圍墻 每半月一次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好。

道路、場地等 每周一次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)，保持路面平整、無破損、無積水，側(cè)石平直無缺損。

休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品 每日一次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保持原有面貌，保證其安全使用。

室外健身設(shè)施、兒童樂園等

每日一次巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保證器械、設(shè)施的安全使用（如需更換的除外〕。

安全標(biāo)志等

對危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，每月檢查一次，保證標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運行正常。

裝飾裝修管理

1.建立住宅裝飾裝修管理制度，明確裝飾裝修禁止行為和注意事項，并告知業(yè)主。

2.每日巡查1 次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違章裝修，亂倒建筑垃圾、及時勸阻、制止、曝光、上報，并協(xié)助業(yè)主委員會和主管部門處理。

供配電系統(tǒng) 每半年停電檢修一次，計劃性停電，提前_3_天通知。

消防系統(tǒng)

1.消防設(shè)施設(shè)備完好，功能正常。

2.消防通道暢通。

3.消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運行正常。

4.消防栓每月巡查一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好。

5.每天檢查火警功能、報警功能是否正常。

6.每年試驗一次探測器，并對全部控制裝置進行一次試驗，火災(zāi)探測器投入運行二年后，應(yīng)每隔三年全部清洗一次，不合格的應(yīng)當(dāng)調(diào)換。

7.每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查。

8.每月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓。

弱電系統(tǒng)

1.樓宇對講系統(tǒng)（可視）：不定期進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其２４小時運行正常，對講主機選呼功能正常，且選呼后的對講（可視）功能正常，語音（圖像）清晰，對講分機開鎖功能、門體的閉門器自動閉門功能正常。

2.住戶報警：不定期進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其２４小時運行正常，中心報警控制主機應(yīng)能準(zhǔn)確顯示報警或故障發(fā)生的信息，并同時發(fā)出聲光報警信號。

3.周界報警: ２４小時設(shè)防并正常運行，不定期進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證該系統(tǒng)的警戒線封閉、無盲區(qū)和死角，保證中心控制室能通過顯示屏、報警控制器或電子地圖準(zhǔn)確地識別報警區(qū)域，收到警情時，能同時發(fā)出聲光報警信號。

4.監(jiān)視系統(tǒng): 不定期進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證各項監(jiān)控設(shè)備２４小時正常運行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常。

5.電子巡更: 根據(jù)需要設(shè)定巡更路線、時間，不定期地進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其正常運行，保持巡更時間、地點、人員和順序等數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。

公共照明

1.每天巡查路燈、樓道燈一次，發(fā)生故障及時修復(fù)，燈具完好，小區(qū)內(nèi)樓道燈、街坊燈亮燈率在99%以上。

2.每日一次巡查室內(nèi)、室外公共電氣柜，每月一次保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設(shè)備運行安全正常。

3.根據(jù)實際情況對小區(qū)照明設(shè)施進行節(jié)能改造。

供水系統(tǒng)

1.二次供水水箱清洗1次/6個月，每季度檢測水質(zhì)1次，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，并公示水質(zhì)檢測報告。

2.計劃性停水，提前_3_天通知。

3.每周對供水設(shè)備檢查三次以上，每季對水泵潤滑點加油，每季一次對泵房、管道等進行除銹、油漆，每年保養(yǎng)一次水泵，保證二次供水正常，泵房整潔。

4.每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。

5.高層房屋每年二次對減壓閥進行測壓并做好記錄。

6.水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養(yǎng)。

排水系統(tǒng)

1.每天二次檢查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次潤滑加油。

2.每年二次對污水處理系統(tǒng)全面維護保養(yǎng)。

3.控制柜電氣性能完好，運作正常。

4.污水處理系統(tǒng)正常運行，周邊基本無異味和明顯噪聲，過濾格柵無堵塞，污水排放符合環(huán)保要求。

5.每年清洗暴氣機空氣濾網(wǎng)二次，如有破損立即更換。

電梯系統(tǒng)

1.委托有專業(yè)資質(zhì)的電梯維保單位對電梯每月定期保養(yǎng)，發(fā)生故障后及時維修。安排專人對電梯保養(yǎng)工作進行監(jiān)督、管理。

2.載人電梯24小時運行（突發(fā)性故障和維修保養(yǎng)期間除外），轎廂內(nèi)按鈕、照明、通風(fēng)、緊急呼叫系統(tǒng)等設(shè)施完好，張貼有效的《電梯安全檢驗合格證》；

3.電梯困人時，三分鐘響應(yīng)，物業(yè)人員 5 分鐘到達(dá)現(xiàn)場處理，專業(yè)人員30分鐘進行救援。

大堂、電梯空調(diào) 冬夏兩季工作日早晚高峰開放2小時，雙休日全天開放

水景（動力）

1、每周一次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設(shè)施，損壞部位及時修復(fù)，保證其正常運行。

2、重大節(jié)日前應(yīng)對景觀設(shè)施進行安全、功能檢查，保證節(jié)日期間各項設(shè)施運行正常。

維修管理

1.制定共用設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)計劃，并按計劃實施日、周、月、季、年檢。

2.涉及動用專項維修資金的大中修及改造工程，編制維修、更新改造計劃并按法定程序申請使用。

3.設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)作業(yè)避免影響客戶的出行、生活及休息，作業(yè)時有明顯警示標(biāo)志和安全防范措施。

應(yīng)急處理

1.編制設(shè)備突發(fā)故障應(yīng)急預(yù)案。

2.接到停水、停電和停氣通知后24 小時內(nèi)向客戶發(fā)布通知（市政突發(fā)停水停電停氣及設(shè)備突發(fā)故障除外）。

3.市政突發(fā)停水停電停氣，2 小時內(nèi)實施應(yīng)急預(yù)案。

第三篇：物業(yè)小區(qū)工程,設(shè)備巡查要點及標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)小區(qū)工程，設(shè)備巡查要點及標(biāo)準(zhǔn)

維修管家部物業(yè)設(shè)備設(shè)施巡查要點

為確保設(shè)備的性能良好，正常高效運行。各專業(yè)維修保養(yǎng)運行人員必須做到‘三嚴(yán)’‘四會’。設(shè)備達(dá)到‘三干凈’‘四不漏’‘五良好’?！龂?yán)’：

1、嚴(yán)格管理好設(shè)備及安全保護裝置，確保設(shè)備完好無損，功能正常。線纜布置整齊，接線牢固可靠。設(shè)備運轉(zhuǎn)正常。工具附件齊全，標(biāo)志清晰醒目。

2、嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備運行管理規(guī)程。完全按規(guī)程操作，遵守交接班制度及值班制度，認(rèn)真做好當(dāng)班記錄，嚴(yán)格檢查設(shè)備運行情況。認(rèn)真做好節(jié)能措施，節(jié)省能耗和物耗。

3、嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備維修保養(yǎng)制度。認(rèn)真編制設(shè)備維修保養(yǎng)計劃，制定完整詳細(xì)的檢查保養(yǎng)項目。認(rèn)真做好維修和巡查記錄。‘四會’：

1、會使用本專業(yè)設(shè)備，熟悉設(shè)備原理、結(jié)構(gòu)、性能，能熟練操作、能取得本專業(yè)上崗證書和一定的等級證書。

2、會保養(yǎng)。

掌握保養(yǎng)的程序要求，保證設(shè)備無灰塵、無油污。設(shè)備外觀正常，內(nèi)部功能良好。

3、會檢查。

熟悉設(shè)備運行檢查程序及方法。掌握檢測器具的實用。

4、會排除故障。

能正確判斷故障先兆及產(chǎn)生原因，掌握故障排除方法，能準(zhǔn)確及時地修復(fù)?！蓛簟?/p>

設(shè)備干凈、機房干凈、作業(yè)場所干凈。‘四不漏’：

不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣?！辶己谩?/p>

性能良好、潤滑良好、密封良好、緊固良好、調(diào)整良好。

設(shè)備、設(shè)施巡查主要從以下各主要系統(tǒng)設(shè)備房處為重點，主要有 1，變壓器房 2高低壓配電房

3、發(fā)電機房

4、電梯機房

5、消防水泵房

6、空調(diào)主機房

7、空調(diào)風(fēng)機房

8、消防氣體間

變壓器房巡查要點

房間巡查要點：

1、室內(nèi)溫度不超過35度，墻上內(nèi)配掛溫濕度計，房間較小室內(nèi)不能通過風(fēng)機降溫的需要裝設(shè)空調(diào)。

2、室內(nèi)濕度在室溫30度以上時不得超過85%，否則需要除濕處理。

3、室內(nèi)墻面、地面干凈整潔。

4、進門上方有三或五瓦的長明節(jié)能燈，其它燈無人時關(guān)閉，打開照明開關(guān)室內(nèi)有充足的照明滿足巡查和維修需要。

5、室內(nèi)空氣清新定期送排風(fēng)。

6、門上有指示和警示標(biāo)識入戶門檻有擋鼠板。

7、室內(nèi)有符合要求的滅火器和應(yīng)急燈，消防對講電話是否通話正常。

8、設(shè)備巡查記錄本、外來人員出入登記本懸掛在進門的右邊。9上墻制度、文件齊全

變壓器機附屬設(shè)備巡查要點：

1、變壓器密閉外罩良好，附屬設(shè)施齊全，不自帶外罩的變壓器隔離護欄完好。2變壓器震動和電磁噪聲在允許范圍內(nèi)，沒有異音。

3、變壓器溫度在規(guī)定允許范圍內(nèi)，超過90度要密切關(guān)注并采取降溫措施。

4、變壓器的二次側(cè)電壓在400伏以內(nèi)但不能低于380伏.二次側(cè)電流在額定電流以內(nèi)。

5、變壓器各部位外觀應(yīng)沒有變色焦糊狀。

6、變壓器沒有絕緣糊焦味。

7、每年保養(yǎng)要停電檢查電繞組的絕緣并對接線端子緊固，外部要清潔。高低壓配電房巡查要點房間巡查要點：

1、室內(nèi)溫度不超過30度，墻上內(nèi)配掛溫濕度計，房間較小室內(nèi)不能通過風(fēng)機降低溫度的需要裝設(shè)空調(diào)。

2、室內(nèi)濕度在室溫接近30度時不得超過85%，否則需要除濕處理。

3、室內(nèi)墻面、地面干凈整潔。

4、進門上方有三或五瓦的長明節(jié)能燈，其它燈無人時關(guān)閉，打開照明開關(guān)室內(nèi)有充足的照明滿足巡查和維修需要。

5、保持室內(nèi)空氣清新定期送排風(fēng)。

6、門上有指示和警示標(biāo)識入戶門檻有擋鼠板。

7、室內(nèi)有符合要求的滅火器和應(yīng)急燈，消防對講電話是否通話正常。8設(shè)備巡查記錄本、外來人員出入登記本懸掛在進門的右邊。

9、上墻制度、文件齊全

10墻上要有準(zhǔn)確清晰的配電系統(tǒng)圖。高低壓配電柜巡查要點：

1、電配柜的電壓在400伏以內(nèi)但不能低于380伏.電源進線電流在額定電流以內(nèi)。

2、配電柜內(nèi)設(shè)備應(yīng)沒有變色焦糊狀。

3、配電柜內(nèi)沒有絕緣燒糊焦味。

4、開關(guān)通過電流接近額定值時要分析與關(guān)注。

5、配電柜沒有異常聲響

6、檢查高壓配電柜旁直流屏，看顯示參數(shù)是否正常。

7、查看低壓電容柜是否正常，無功補償功率因數(shù)不低于0.95并且運行在自動狀態(tài)。

8、定期用遠(yuǎn)紅外測溫儀測量低壓母線接頭，溫度不能超過60度，否則需要采取措施改進。9每年保養(yǎng)要停電檢查母線、開關(guān)等的絕緣并對接線端子緊固，外部要清潔。

發(fā)電機房巡查要點

房間巡查要點：

1、室內(nèi)溫度不超過35度，墻上內(nèi)配掛溫濕度計，房間溫度過高時通過風(fēng)機降低溫度。

2、室內(nèi)濕度在室溫接近30度時不得超過85%，否則需要除濕處理。

3、室內(nèi)墻面、地面干凈整潔。

4、進門上方有三或五瓦的長明節(jié)能燈，其它燈無人時關(guān)閉，打開照明開關(guān)室內(nèi)有充足的照明滿足巡查和維修需要。

5、室內(nèi)每周要有不少于半小時的送排風(fēng)。

6、門上有指示和警示標(biāo)識入戶門檻有擋鼠板。

7、室內(nèi)有符合要求的滅火器和應(yīng)急燈，如配有氣體滅火系統(tǒng)需檢查是否正常，消防對講電話是否通話正常。

8設(shè)備巡查記錄本、外來人員出入登記本懸掛在進門的右邊。

9、上墻制度、文件齊全。

發(fā)電機及附屬設(shè)備巡查要點：

1、檢查油箱、油路有沒有漏油。

2、檢查蓄電池液位是否正常，電池電壓是否在正常范圍內(nèi)（27伏左右）。

3、檢查潤滑油油位看是否缺油，通過顏色初步判斷機油老化程度。

4、檢查柴油箱油位，油位要保持在中高位，能滿足發(fā)電機帶負(fù)荷運行八小時。

5、檢查冷卻水箱是否缺水，水量過低需要補充蒸餾水加適量的防銹劑。

6、通過保養(yǎng)記錄檢查有沒有每月試機運行，時間在10-15分鐘，運行參數(shù)是否正常，聯(lián)動的送排風(fēng)設(shè)備能正常工作

7、發(fā)電機控制開關(guān)是否在自動狀態(tài)。

8、檢查配電開關(guān)和電纜及接線端子是否正常。

水池、水泵等設(shè)備設(shè)施巡查要點：

1、水池一年要清洗二次并取得水務(wù)局相關(guān)檢測合格證。

2、水池頂清潔無雜物，水池箱蓋要加鎖。

3、水池溢流管口、排氣管口、排水管口均需要加裝不銹鋼制作的防蟲網(wǎng)。

4、水池液位管要有標(biāo)高，水管內(nèi)裝無毒色球便于觀察水位。

5、水池、水泵、閥門及管道要有標(biāo)識，設(shè)備要有設(shè)備卡。

6、檢查水泵和閥門是否漏水。

7水泵及配套電機震動和運行聲音正常。

8、設(shè)備運行參數(shù)在正常范圍內(nèi)。

9、設(shè)備、設(shè)施外觀正常、干凈。

10、控制柜門內(nèi)有控制系統(tǒng)圖。

11、電機、控制柜內(nèi)沒有異味。

12、檢查集水坑排水泵設(shè)備是否正常。

13、控制柜內(nèi)元器件沒有變色現(xiàn)象。

14、柜內(nèi)及外引線路接頭沒有松動現(xiàn)象。

客戶管家部安全管家部巡查標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

一、目的：為規(guī)范管理員的巡查工作，防止各類事件的發(fā)生，保障小區(qū)正常的工作和生活秩序。

二、適用范圍：

適用于物業(yè)管理服務(wù)有限公司綜合事務(wù)管理員的巡查工作。

三、職責(zé)：

⒈崗位每20分鐘對本區(qū)域內(nèi)電梯運行情況巡查一次。

⒉當(dāng)值班長每班不得少于四次對崗位及各區(qū)域死角進行巡查。

四、程序要點：

⒈樓宇巡查； ⒉裝修的巡查； ⒊消防設(shè)施的巡查； ⒋電梯的巡查； ⒌天臺的巡查； ⒍周邊環(huán)境的巡查；

五、程序內(nèi)容：

⒈每天各巡邏崗必須對公共區(qū)域設(shè)施，設(shè)備檢查不得少于3次，每次統(tǒng)計匯報值班室。內(nèi)容包括：

⑴高低桿、燈桿、燈罩及草坪燈是否完好無損； ⑵消防設(shè)施設(shè)備是否完好； ⑶電梯是否運行正常；

⑷樓宇大廳內(nèi)是否有裝修垃圾或亂貼廣告宣傳畫； ⑸照明系統(tǒng)是否安好；

⑹地下停車場設(shè)施設(shè)備是否完好； ⑺公共設(shè)施設(shè)備是否完好；

⑻首層防盜門，對講統(tǒng)統(tǒng)是否正常；

⒉值班室根據(jù)各崗位匯報情況統(tǒng)計報工程維修部。

⒊巡查人員每天對樓宇內(nèi)各裝修單元巡查不得少于2次，將檢查結(jié)果登記在<<巡查登記表>上。

登記內(nèi)容：⑴<<裝修許可證>>；<<動火許可證>>；<<裝修工人出入證>>。

⑵、裝修單位是否按照裝修許可證范圍之內(nèi)的規(guī)定進行操作。⑶裝修單位是否超時裝修，影響其他業(yè)主休息。⑷每天19：00分組織對園區(qū)室內(nèi)裝修施工單位進行全面清場工作。不允許任何工我以任何借口在園區(qū)留宿過夜。每天20：20分組織第二次清場工作。⑸裝修單位是否證件齊全。

⒋消防巡查：

⑴檢查防火門、應(yīng)急燈、安全指示牌是否處于完好狀態(tài)； ⑵檢查樓道防火門是否被鎖死、損環(huán)；

⑶檢查樓道是否被雜物阻塞，影響正常出入；

⑷檢查消防栓是否標(biāo)示完好，配件齊全。滅火器是否過期或無效現(xiàn)象； ⑸檢查防盜預(yù)警設(shè)施及消防報警設(shè)施是否完好。

⒌電梯巡查：

⑴檢查電梯運行是否運行平穩(wěn)，是否有異常響動； ⑵檢查安全標(biāo)識完好，電梯按鈕配件是否完好； ⑶檢查照明燈及監(jiān)控設(shè)施是否完好； ⑷檢查衛(wèi)生狀況是否良好；

⑸檢查轎廂天花板，地板是否完好； ⑹檢查電梯是否出現(xiàn)電梯意外困人情況。

⒍天臺巡查：

⑴巡查人員及消防專員每天對天臺巡查不少于2次； ⑵檢查逃生天臺門是否隨手能開（嚴(yán)禁上鎖）； ⑶檢查有無違章占用逃生天臺現(xiàn)象； ⑷檢查有無違章施工及堆放垃圾； ⑸有無接拉繩索晾衣服； ⑹檢查衛(wèi)生是否良好； ⑺檢查有無可疑人員行走； ⑻檢查電梯機房是否鎖好。

⒎周邊環(huán)境：

⑴巡查人員每天不得少于2次對周邊秩序進行巡查，每周不少于1次對周邊治安進行整治； ⑵有無發(fā)現(xiàn)可疑人員在園區(qū)游蕩，亂張貼或散發(fā)廣告單、傳單； ⑶車輛是否按規(guī)定停放；

⑷對周圍摩托車及各類安全隱患進行整治；

六、記錄：

⒈<<樓宇巡查登記表>> ⒉<<公共設(shè)施報修表>>

第四篇：普通住小區(qū)物業(yè)二級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

鄂爾多斯市普通住小區(qū)二級物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（一）基本要求

1、物業(yè)管理企業(yè)持有效資質(zhì)證書。

2、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

3、承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全

4、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書

5、有完善的物業(yè)管理制度、管理方案、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全

6、每萬平方米配備管理人員0.5人,管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。

7、設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時服務(wù)電話。急修半小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄，每年有效投訴處理率100%。

8、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項目與收費價目。

9、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

10、按合同約定規(guī)范使用物業(yè)專項維修資金。

11、每半年至少1次征詢業(yè)主物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率80%。

12、按價格部門要求，對收費項目、標(biāo)準(zhǔn)制作公示牌。

（二）房屋管理

1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

2、根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大修范圍的，及時編制維修計劃和專項維修資金使用計劃，向業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，經(jīng)市房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)后，組織維修。

3、每日巡查1次小區(qū)房單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。

4、房屋外觀完好，無亂貼、亂畫現(xiàn)象。

5、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

6、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。

7、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)志。

（三）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護

1、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。

2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修，保養(yǎng)等記錄齊全

3、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)

規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。

4、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和專項維修資金使用計劃，向為業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，經(jīng)市房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)后，組織維修或者更新改造。

5、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

6、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

7、小區(qū)道路平整，主要道路及停車場院交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。

8、路燈、樓道燈完好率不低于95%。

9、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

（四）協(xié)助維護公共秩序

1、每萬平方米配保安人員1.6人，小區(qū)主出入口12小時站崗值勤，24小時值勤。

2、對重點區(qū)域、重點部位每小時至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實施24小時監(jiān)控。

3、對進出小區(qū)的車輛實施證、卡管理，車輛有序通行、停放。

4、對進行小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實行臨時出入證管理。

5、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

（五）保潔服務(wù)

1、每萬平方米配保潔人員1.6人，高層按層、多層按幢設(shè)置垃圾桶，每日清運2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。

2、合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次。

3、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次，并設(shè)專人進行日常保潔；樓道每日清掃1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水、積雪。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

5、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

6、根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況定期進行消毒和滅蟲除害

（六）綠化養(yǎng)護管理

1、綠化率50—40%（含40 %）。

2、有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。

3、草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。

4、花卉、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。

5、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

6、定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。

第五篇：小區(qū)物業(yè)服務(wù)招標(biāo)書

小區(qū)物業(yè)服務(wù)招標(biāo)書

置業(yè)公司開發(fā)建設(shè)的高層住宅大廈，本項目一期于2009年6月18日竣工交付使用，地址：江南103號。業(yè)委會成立后，為加強該小區(qū)的物業(yè)管理，決定采用向社會邀請招標(biāo)方式聘請物業(yè)服務(wù)公司進行管理。

小區(qū)規(guī)劃建設(shè)基本情況

總建筑面積：783947.25㎡

高層住宅30層(4-31)共402戶,建筑面積:555919.92㎡ 商鋪面積:33358.87㎡ 停車場面積:114150.10678㎡ 會所面積:364.97㎡。

公用設(shè)施及公共場所（地）情況：

（1）、綠化面積：很少。

（2）、化糞池：13個

（3）、路燈：

（4）、垃圾箱：8

（5）、停車場：本項目汽車位總數(shù)：暫時129 個，摩托車位： 個

（6）、物業(yè)用房1253.38㎡

（7）、公厠：2間，8㎡

二、物業(yè)管理內(nèi)容：

1、房屋的使用、維修、養(yǎng)護；

2、區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場所（地）的使用、維修、養(yǎng)護和管理；

3、環(huán)境衛(wèi)生；

4、公共生活秩序；

5、區(qū)內(nèi)車輛行駛和停泊；

6、社區(qū)文化活動；

7、住宅區(qū)檔案資料管理；

8、法律規(guī)定及合同規(guī)定的其他事項。

三、有關(guān)說明

1、招標(biāo)單位必須具備條件：三級物業(yè)資質(zhì)及以上；

2、中標(biāo)單位應(yīng)根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》及其實施細(xì)則和我方簽訂的住宅小區(qū)物業(yè)委托管理合同對小區(qū)（大廈）實行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)自主經(jīng)營自負(fù)盈虧。

3、小區(qū)（大廈）委托服務(wù)管理期限為

2×2年；試用期3個月。

4、住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)：暫定1.0元/㎡；

5、2011年11月28日為進駐時間。

6、中標(biāo)單位要交風(fēng)險抵押金80000元，如不能完成二級服務(wù)以上的投標(biāo)指標(biāo)和市級優(yōu)秀管理小區(qū)的物業(yè)管理指標(biāo)，抵押金不予退還，押金期限為5年

7、中標(biāo)單位限定本市口碑好的公司，而且公司成立時間至少5年以上。

8、原本服務(wù)公司在同等條件下，有優(yōu)先權(quán)。

四、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)及獎懲

1、小區(qū)（大廈）的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行二級物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評分標(biāo)準(zhǔn)》以及標(biāo)書、委托管理合同的有關(guān)規(guī)定。

2、小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會每年對小區(qū)進行考評，如達(dá)不到上述規(guī)定要求，則可終止委托管理合同，并進行財務(wù)審計，由中標(biāo)單位承擔(dān)為違約和賠償責(zé)任，如達(dá)到規(guī)定要求按合同給予獎勵。

五、投標(biāo)和開標(biāo)時間

1、各競標(biāo)單位應(yīng)于2010年12 月1日前做好標(biāo)書，密封后送至招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，超期按棄權(quán)處理。

2、開標(biāo)時間另行通知。

六、其他事項：

1、違反招標(biāo)文件規(guī)定及在招標(biāo)過程中違法、違紀(jì)或以任何方式采取不正當(dāng)手段的一經(jīng)查實，由招標(biāo)小組按規(guī)定給予處罰，取消其投標(biāo)資格。

2、歡迎社會各界對此招標(biāo)進行監(jiān)督和投訴，投訴電話153442397XX。

七、標(biāo)書的項目和要求：

（一）、競投單位擬采用的管理方式、內(nèi)部管理架構(gòu)、工作流程等。

（二）、管理人員配置：管理正、負(fù)經(jīng)理簡歷、人員數(shù)量、各崗位配置等。

（三）、管理工作必須的物質(zhì)裝備情況

（四）、經(jīng)費收支預(yù)算

（五）、各項管理規(guī)章制度

（六）、住宅小區(qū)檔案建立與管理。

（七）、各項管理指標(biāo)的承諾。

1、房屋完好率

2、房屋臨修、急修及時率

3、房屋臨修工程合格率

4、消防設(shè)施、設(shè)備完好率

5、路燈完好率

6、道路完好率

7、排水管明暗溝完好率

8、消防警報系統(tǒng)完好率

9、消防連動系統(tǒng)完好率

10、綠化完好率

11、用戶投訴、回訪率

12、管理收繳率

（八）、各部門考核細(xì)則

（九）、社區(qū)文化活動

上述項目應(yīng)逐一列舉，要體現(xiàn)出合理、先進、完備、可行，招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組將以此作為評標(biāo)依據(jù)。

招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 2010年11月1日