第一篇：吉林省2016年上半年房地產估價師《制度與政策》：房地產估價師注冊申請考試題

吉林省2016年上半年房地產估價師《制度與政策》：房地產估價師注

冊申請考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27 m，前街路線價為2 000元／㎡，后街路線價為1000元／㎡，若按重疊價值法估價，則前街影響深度為。A：9 m B：13．5 m C：15 m D：18 m E：工業用地的監測點評估價格

2、可行性研究是在投資前期所做的工作。它可以分為四個階段，分別是投資機會研究、初步可行性研究、__和項目的評估決策。A．詳細可行性研究 B．精確可行性研究 C．高級可行性研究 D．進一步可行性研究

3、某宗房地產的土地總面積為1 000㎡，是10年前通過征用農地取得的，當時的花費為1 8萬元／畝，現時重新取得該類土地需要花費620 元／㎡；地上建筑物總建筑面積2 000 ㎡，是8年前建成交付使用的，當時的建筑造價為600元／㎡，建筑面積，現時建造類似建筑物的建筑造價為1 200元／㎡建筑面積，估計該建筑物有八成新。該宗房地產的現時單一價為元／㎡。A：1 200 B：1 250 C：1 270 D：1 800 E：工業用地的監測點評估價格

4、問卷調查法，是介于觀察法、專題討論法和實驗法之間的一種方法，適用于，目的是為了了解人們的認識、看法、喜好和滿意度等，以便在總體上衡量這些量值。

A：抽樣性調查 B：因果性調查 C：試探性調查 D：描述性調查 E：借款合同

5、在某城市住房市場中，已批準預售的商品房為200萬，其中，小戶型住房為80萬，中等戶型為100萬，大戶型為20萬，研究各類戶型住房在該市批準預售住房中的比例，需要運用的統計指標性質是。A：比例相對指標 B：結構相對指標 C：比較相對指標 D：強度相對指標 E：執行層的組織協調

6、關于房地產交易的概念，說法不正確的是__。

A．城鎮房地產交易，包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉讓、抵押、城市土地使用權的轉讓以及其他在房地產流通過程中的各種經營活動，均屬房地產交易活動管理的范圍，其交易活動應通過交易所進行

B．房地產交易管理是指政府設立的房地產交易管理部門及其他相關部門以法律的、行政的、經濟的手段，對房地產交易活動行使指導、監督等管理職能 C．房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃三種形式 D．房地產交易活動可以在任何場合進行

7、流動比率，下列說法不正確的是。

A：流動比率=流動資產總額／流動負債總額×100％ B：又稱之為“銀行家比率” C：又稱之為“二對一比率”

D：在國際上銀行一般要求這一比率維持在100％以上 E：借款合同

8、隨著我國房地產金融的不斷創新和發展，以前不適合在房地產投資領域使用的形式越來越得到普遍應用。

A：長期投資、實物投資和直接投資 B：長期投資、間接投資和實物投資 C：短期投資、實物投資和金融投資 D：短期投資、間接投資和金融投資 E：借款合同

9、通常承租人入住寫字樓前裝修中的某些標準化裝修項目的費用由__支付。A．承租人 B．業主

C．業主和承租人共同 D．物業公司

10、土地使用者超過土地使用權出讓合同約定的動工開發日期滿__未動工開發的，國家可以無償收回土地使用權。A．半年 B．一年 C．兩年 D．三年

11、有限責任制房地產估價機構組織形式中，出資人以其出資額為限承擔法律責任，房地產估價機構以其對其債務承擔責任。A：出資額 B：注冊資本 C：部分財產 D：全部財產

E：執行層的組織協調

12、關于確定估價時點與得出評估價值先后次序的說法，正確的是。A：確定估價時點在先，得出評估價值在后 B：得出評估價值在先，確定估價時點在后 C：確定估價時點與得出評估價值同時進行

D：確定估價時點與得出評估價值無先后表示，誰先誰后都可以 E：工業用地的監測點評估價格

13、下列登記中，房屋登記機構應當進行實地查看的情形是__登記。A．預購商品房預告 B．房屋轉移

C．在建工程抵押權 D．房屋抵押權

14、《房地產估價機構管理辦法》規定，二級資質房地產估價機構不得從事__估價業務。

A．城市房屋拆遷 B．課稅 C．企業清算 D．司法鑒定

15、下列估價基本事項中，僅由委托人決定的事__。A．估價對性 B．估價目的 C．估價時點 D．價值類型

16、某宗房地產交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由賣方和買方繳納的稅費分別為正常成交價格的5％和3％，則該宗房地產交易的正常成交價格為萬元。A：27．6 B：28．2 C：29．0 D：29．9 E：工業用地的監測點評估價格

17、房地產項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到__的極限值。

A．允許的最低經濟效益指標 B．最大費用 C．利潤為零 D．最大利潤

18、城市用地分類中，工業用地不包括。A：工礦企業的生產車間用地 B：工礦企業的庫房用地

C：工礦企業的生產車間附屬設施等用地 D：露天礦用地

E：執行層的組織協調

19、根據合同當事人是否互相享有權利、承擔義務，可將合同分為__。A．典型合同與非典型合同 B．雙務合同與單務合同 C．諾成合同與實踐合同 D．要式合同與不要式合同

20、一套建筑面積為100㎡、單價為2000元／㎡的住宅，首期付款5萬元，余款在未來10年內以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5．31％，則該套住宅的．【2004年考題】

A：實際單價為2000元／㎡，實際總價為30．16萬元 B：實際單價為工950元㎡，實際總價為20萬元 C：實際單價為2000元／㎡，實際總價為20萬元

D：實際單價為2000元／㎡，實際總價為30．16萬元 E：工業用地的監測點評估價格

21、用直線趨勢法預測甲類房地產的價格變化趨勢為=1480+80i，乙類房地產的價格變化趨勢為=1500+60i，該兩類房地產的價格增長潛力相比。A：甲類房地產比乙類房地產強 B：乙類房地產比甲類房地產強 C：該兩類房地產強弱程度相同 D：該兩類房地產強弱程度不可比 E：工業用地的監測點評估價格

22、一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2，如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為__m。A．22 B．28 C．38 D．50

23、下列用地是否免稅，由省、自治區、直轄市稅務機關確定的不包括。A：個人所有的居住房屋及院落用地 B：免稅單位職工家屬的宿舍用地

C：集體和個人舉辦的學校、醫院、托兒所、幼兒園用地 D：直接用于農、林、牧、漁業的生產用地 E：執行層的組織協調

24、房地產開發項目所需的大部分資金是以（）的方式籌集的。A．債務融資

B．已建成房地產抵押貸款 C．權益融資 D．建設貸款

25、教育費附加的稅率在城市一般為營業稅的。A：1％ B：3％ C：5％ D：7％

E：執行層的組織協調

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、以下屬于估價報告內在質量的有__。A．估價結果的準確性 B．估價方法選用的正確性 C．參數選擇的合理性 D．文字表述水平

E．文字格式及印刷質量

2、房地產投資者的債務融資方式有。A：合作開發方式

B：建成房地產抵押貸款 C：在建房地產抵押貸款 D：發行企業債券

E：房地產企業流動資金貸款

3、估價人員搜集交易實例的途徑主要有。A：房地產交易當事人 B：政府有關部門 C：道聽途說

D：房地產交易展示會 E：報刊、網絡

4、根據房地產估價的合法原則，目前我國有關法律、法規規定不得抵押因而不應作為以抵押為目的的估價對象的房地產有。A：土地所有權

B：國有工業用地土地使用權 C：宅基地土地使用權 D：大型游樂場 E：鄉鎮企業用房

5、拆除租賃房屋時，如果被拆遷人與承租人未就解除租約達成協議，房屋拆遷補償方式是__。A．面積結算 B．貨幣補償 C．產權調換

D．貨幣補償或產權調換

6、某房地產開發公司分別開發甲、乙、丙、丁四個小區，核定銷售價格分別為1500元/m2、900元/m2、2000元/m2和2400元/m2，此時四個小區的需求價格彈性系數分別為-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，則可以判定__。A．在任何情況下，丁的需求價格彈性最大 B．甲、丙、丁都有可能通過降價提高銷售收入 C．在任何情況下，乙的需求價格彈性最小 D．此時乙的需求價格彈性最大

7、①規劃設計條件通知書；②建設用地規劃許可證；③選址規劃意見通知書；④建設工程規劃許可證；它們在房地產開發過程中的核發順序為。A：①②③④ B：①③②④ C：③①④② D：③②①④ E：借款合同

8、運用成本法估價一般分為__四個步驟來進行。①測算重新構建價格；②測算建筑物折舊；③弄清估價對象房地產的價格構成，搜集相關資料；④求取積算價格

A．④①②③ B．③①②④ C．③②①④ D．④②③①

9、針對不同的估價目的所采用的價值標準，可以分為兩類__。A．主觀合理價值和公開市場價值 B．主觀合理價值和非公開市場價值 C．主觀合理價值和客觀合理價值 D．公開市場價值和非公開市場價值

10、下面不屬于不可控制因素的調查的是（）。A．市場需求容量調查 B．市場營銷因素調查 C．競爭情況調查 D．消費者調查

11、在統計調查中，下列哪些選項既能作為調查單位，又能作為報告單位？（）A．土地使用權出讓 B．派出所

C．商品房銷售 D．學校 E．工廠

12、構成利率最高界限的是__。A．預期通貨膨脹率 B．平均利潤率 C．再貼現率 D．物價上漲率

13、債務資金籌措的主要渠道有信貸資金和__。A．自有資金 B．企業資金 C．預售期房 D．債券融資

14、下列指標中，反映房地產置業投資經濟效果的有。(2008年試題)A：銷售稅費 B：租金收益 C：物業增值 D：股權增值 E：抵押貸款規模

15、建設項目各階段中，影響工程造價的因素有__。A．確定項目合理規模 B．確定功能分區 C．選擇建設地點 D．工程變更 E．設計方案評價

16、《中華人民共和國民法通則》規定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為年，法律另有規定的除外。A：1 B：2 C：3 D：5 E：執行層的組織協調

17、對于同一個房地產投資方案，其動態投資回收期與靜態投資回收期的關j是。A： B：≤ C：

D：P_” /> E：借款合同

18、在測算資本金融資成本時，其資金占用費是按計算的．(2005年試題)A：綜合利率 B：貸款利率 C：折現率 D：機會成本 E：借款合同

19、H省Z房地產公司擬獲得A市B縣城市規劃區內C村所有的集體土地從事經濟適用住房的開發建設。C村原耕地面積為80(公頃)，農業總人口為600人，現征收C村基本農田以外的耕地30，該耕地被征收前3年平均年產值為600元。經商定，土地補償費為該耕地前3年平均年產值的8倍；每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準為該耕地被征收前3年平均年產值的5倍。被征收土地上的附著物及青苗補償費為25萬元?！吨腥A人民共和國土地管理法》中規定的征收工地中，有批準權限的政府包括。A：縣人民政府 B：市人民政府 C：省人民政府 D：國務院

E：政府收回土地，并與土地使用者簽訂收回土地協議書 20、房地產開發商進行開發項目融資結構安排時，通常要投入占項目總投資的自有資金或股本金。A：15％ B：20％ C：30％ D：40％ E：借款合同

21、質權的特征包括。A：質權是一種擔保物權 B：質權是一種用益物權

C：質權的標的物只能是動產或財產權利 D：質權須轉移質物的占有

E：質權是就質物優先受償的權利

22、先近似匡算工程量，再配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資，這種估算的方法叫作（）。A．單元估算法 B．單位指標估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指標估算法

23、以下房地產估價方法中，屬于房地產估價的基本方法的有。A：假設開發法 B：成本法 C：路線價法 D：市場法 E：收益法

24、關于各級房地產價格評估機構各資質等級應具備的條件，下列說法中正確的是__。

A．一級房地產估價機構應從事房地產估價活動連續6年以上，取得房地產估價機構二級資質2年以上

B．一級房地產估價師應有15名以上專職注冊房地產估價師 C．二級房地產估價機構應有8名以上專職注冊房地產估價師

D．二級房地產估價機構的所有股份或者出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資總額不低于50% E．三級房地產估價機構應有5名以上專職注冊房地產估價師

25、城市房屋拆遷評估價格的確定不考慮被拆遷房屋的。A：區位 B：用途

C：搬遷補助費 D：建筑面積

E：執行層的組織協調

第二篇：2017年青海省房地產估價師《制度與政策》：房地產估價師注冊申請考試題

2017年青海省房地產估價師《制度與政策》：房地產估價師注冊申請

考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某幢樓房的土地總面積500 ㎡，總建筑面積1 000㎡，某人擁有其中80㎡的建筑面積。如果按照建筑面積進行分攤的方法計算，該人占有的土地份額為。

A：6％

B：7％

C：8％

D：9％

E：工業用地的監測點評估價格

2、某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預計未來三年內仍然維持該水平，三年后該寫字樓價格為現在寫字樓價格的1．2倍，該類房地產的報酬率為10％，則該宗寫字樓現在的價格為萬元。

A：4 580 B：5 580 C：6 580 D：7 580 E：工業用地的監測點評估價格

3、以劃撥方式取得的國有土地使用權作抵押的地價評估，由__進行。

A．抵押權人

B．具有土地估價資格的中介機構

C．抵押人委托具有土地估價資格的中介機構

D．抵押權人委托具有土地估價資格的中介機構

4、某可比實例的房地產權屬證書記載的套內建筑面積為120㎡，經調查，其成交價格為150萬元，另有20㎡的房屋天臺贈送，該房地產的建筑面積與套內建筑面積的比率為1:0.8，則按建筑面積計算的比準價格是元／㎡。

A：8571 B：10000 C：13393 D：15625 E：工業用地的監測點評估價格

5、在城市用地經濟評價中，確定各種地價修正系數基礎的區位條件是__。

A．宏觀區位

B．中觀區位

C．微觀區位

D．其他區位

6、某項目工期180天，開工日期為7月5日，則項目竣工時間應為__(10月1日、2日、3日，元月1日為法定節假日)。

A．次年元月1日下午當地法定下班時間 B．次年元月3日下午當地法定下班時間

C．次年元月2日24時

D．次年元月3日24時

7、物業管理工作中的每一部分工作，都應以__為中心。

A．物業的保值增值

B．滿足當前的租戶和新租戶

C．物業的安全

D．實現物業的管理目標

8、下列房地產投資方式中，屬于直接投資形式的是__。

A．購買房地產股票

B．購買商鋪

C．購買房地產債券

D．購買住房抵押支持證券 9、2003年國家出臺了國有土地使用權出讓實行“招拍掛”的政策，對我國房地產投資產生了深遠影響，這種情形屬于房地產投資特性中的。

A：需要適時的更新改造投資

B：投資價值難以判斷因而易產生資本價值風險

C：易受政策影響

D：存在效益外溢和轉移

E：借款合同

10、不應計入收益性物業經營費用的是。

A：抵押貸款利息

B：公共設施維修費

C：房產稅

D：物業保險稅

E：借款合同

11、在__中，通常有一家或數家大型百貨公司是主要租戶。

A．市級購物中心

B．地區購物商場

C．居住區商場

D．鄰里服務性商店

12、下列不屬于導致建筑物經濟折舊的因素是。

A：交通擁擠

B：建筑技術進步

C：城市規劃改變

D：自然環境惡化

E：工業用地的監測點評估價格

13、估價上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物損失。

A：價值

B：價格

C：效益

D：利潤

E：工業用地的監測點評估價格

14、下列關于保險合同主體的說法有誤的一項是__。A．保險合同的當事人有保險人和投保人，關系人是被保險人和受益人

B．被保險人和受益人由投保人在合同中指定

C．保險人又稱承保人，是指在保險關系中，依保險合同的約定，享有收取保險費的權利，并向被保險人承擔賠償損失或給付保險金義務的一方

D．投保人可以是法人，也可以是自然人

15、房地產開發企業資質審批由國務院建設行政主管部門審批的是__。

A．一級資質

B．

一、二級資質

C．一～三級資質

D．一～四級資質

16、某房地產投資項目，資產為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元。則該項目的速動比率是。

A：80％

B：120％

C：171％

D：200％

E：借款合同

17、對房地產投資項目進行風險分析時主要是針對可判斷其__的風險因素。

A．變動可能性

B．影響重要性

C．發生經常性

D．類型歸屬性

18、下列關于物業的承接驗收，表述錯誤的是。

A：業主大會選聘物業服務企業后，物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續

B：物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗

C：物業服務合同終止時，物業服務企業可不將有關資料交還給業主委員會

D：業主委員會應當向物業服務企業移交有關資料

E：執行層的組織協調

19、在運用路線價法過程中，為了簡化以后各宗土地價格的計算，一般以臨街各宗土地的臨街深度的作為標準深度。

A：中位數

B：眾數

C：平均數

D：分位數

E：工業用地的監測點評估價格

20、房地產市場調查人員有時采取在夜間到居住小區測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調查方法屬于（）。

A．觀察法

B．實驗法

C．討論法

D．問卷調查法

21、設立房地產中介服務機構，應當向當地__部門申請設立登記。

A．行政管理部門 B．房產管理部門

C．工商行政管理部門

D．中介管理部門

22、某在建工程土地使用權年限40年，自取得土地使用權之日起開工，預計建成后的建筑面積為

15000m2，年凈收益為480萬元，自開工到建成的開發期為3年，估計該項目至建成還需1.5年，已知報酬率為8%，折現率為12%，該項目開發完成后的房地產現值為（）萬元。

A．4023.04 B．4074.10 C．4768.50 D．5652.09

23、下列關于現行城市土地使用制度，表述錯誤的是。

A：在不改變城市土地國有的條件下，采取拍賣、招標、協議掛牌等方式出讓土地

B：土地使用者有償、有限期地出讓土地

C：土地使用者的土地使用權在使用年限內可以轉讓，但不可進行出租、抵押或者用于其他經濟活動

D：需要繼續使用的，經批準期限可以延長，同時按當時市場情況補交地價

E：房地產估價機構必須加蓋公章

24、是指國家有關機關依法將被查封、扣押、凍結的財產強制予以拍賣的行為。

A：任意拍賣

B：強制拍賣

C：動產拍賣

D：不動產拍賣

E：執行層的組織協調

25、估價報告書的外在質量包括__。

A．估價結論的準確性

B．估價參數確定的合理性

C．估價方法選擇的正確性

D．估價報告的文字表述水平

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列選項中，屬于違法建設的工程有。

A：未取得建設工程規劃許可證的建設工程

B：臨時建設工程

C：違反建設工程規劃許可證規定的建設工程

D：城市規劃行政主管部門不按照法律規定批準建設的項目

E：擅自變更批準的規劃設計圖紙的建設工程

2、保險合同的關系人有（）。

A．保險人

B．投保人

C．被保險人

D．受益人

E．保險代理人

3、監理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“兩管”、“一協調”。其中，“三控”是指監理工程師在工程建設全過程中的。

A：工程進度控制

B：工程質量控制

C：工程投資控制

D：工程形象控制

E：工程報表控制

4、估價對象為一宗熟地，對可比實例的成交價格進行權益狀況調整時，應包括的內容有。

A：地役權設立的情況

B：土地使用期限

C：基礎設施完備程度

D：容積率

E：臨街狀況

5、對于施工中可能發生的臨時占用規劃批準范圍外的場地，可能損壞道路、需要爆破作業等情況，__應該按國家規定辦理申請批準手續。

A．建造商

B．總監理師

C．開發商

D．監理工程師

6、根據《房地產廣告發布暫行規定》，禁止發布房地產銷售廣告的情形有等。(2004年試題)A：集體土地上的合法房屋

B：代管房屋

C：列入拆遷范圍內的房屋

D：共有房屋

E：商品房預售許可證正在辦理之中的房屋

7、在我國，__是不屬于擁有強制拍賣權的國家機關。

A．法院

B．檢察院

C．海關

D．軍隊

8、下列屬于不得轉讓房地產情況的有。

A：司法機關依法決定查封的

B：經過其他共有人書面同意的共有房地產

C：未依法登記領取權屬證書的D：依法登記領取權屬證書的E：權屬無爭議的

9、根據國務院令第483號《國務院關于修改(中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例)的決定》，土地使用稅每平方米的年幅度稅額按城市大小分四個檔次，即。

A：大城市1．5～30元

B：大城市1．2～24元

C：中等城市1．2～24元

D：小城市0．9～18元 E：縣城、建制鎮、工礦區0．6～12元

10、下列關于計算貸款綜合風險度的系數的表述中，不正確的是__。

A．企業信用等級越高，信用等級系數值越高

B．貸款期限越長，期限系數值越大

C．項目風險越大，風險等級系數值越大

D．用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數值較低

11、某房地產開發項目，當=14％時，凈現值為450萬元；當=15％時，凈現值為-200萬元，平均資金成本率為13.2％，基準收益率為10％。該項目的財務內部收益率為。

A：20％

B：14.31％

C：14.69％

D：14.80％

E：借款合同

12、某物業的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融機構提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現金回報率為（）。

A．7.5% B．8.3% C．12.5% D．16.7%

13、在城市規劃區范圍內，以出讓等有償方式取得建設用地使用權進行房地產開發的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于__20%以下的土地閑置費。

A．總投資

B．總造價

C．總地價

D．土地使用權出讓金

14、下列屬于強制拍賣的特點是__。

A．主體的不定性

B．權利義務的對等性

C．國家強制性

D．目的的利他性

E．標的非自有性

15、__不是減輕納稅人負擔的措施。

A．附加

B．規定起征點和免征額

C．減稅

D．免稅

16、甲、乙兩宗相鄰土地，價格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是（）萬元。

A．0～50 B．50～75 C．50～100 D．100～150

17、某家庭購買一套面積為100m2的商品住宅，單價為5000元/m2，首付款為房價的30%，其余通過申請公積金和商業組合貸款支付，已知公積金和商業貸款的年利率分別為4%和7%，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（）元。

A．1002.45 B．1012.45 C．1027.42 D．1037.45

18、在進行項目評估時，如果開發商還沒有購買土地使用權，土地費用往往是一個。

A：參考數字

B：限定數

C：可讀參數

D：未知數

E：借款合同

19、房地產開發企業不得采取__的方式銷售商品房。

A．分期付款

B．收取預售款

C．收取定金

D．返本銷售

20、房地產開發商進行開發項目融資結構安排時，通常要投入占項目總投資__的自有資金或股本金。

A．15% B．20% C．30% D．40%

21、某套住宅總價30萬元，套內建筑面積125m2，套內墻體面積20m2，分攤的共有建筑面積25m2，則該住宅每平方米建筑面積的價格為（）元。

A．1765 B．2000 C．2069 D．2400

22、在下列行為中，屬于犯罪的有__。

A．欠稅

B．偷稅

C．抗稅

D．退稅

E．漏稅

23、某估價對象為一宗熟地，當進行可比實例權益狀況調整時，應包括的內容有（）。

A．后退道路紅線距離

B．土地使用期限 C．基礎設施完備程度

D．容積率

E．合并的可能性

24、在一幢住宅附近興建一座有污染的化工廠可能導致該住宅的價值下降，而興建一個花園則可能使其價值上升，這體現了房地產特性中的。

A：用途多樣性

B：合法性

C：相互影響性

D：外部性

E：易受限制

25、下列表述不符合房地產廣告要求的是__。

A．房地產廣告中涉及所有權或者使用權的，所有權或者使用權的基本單位應當是有實際意義的完整的生產、生活空間

B．房地產廣告中的項目位置示意圖，應當準確、清楚，比例恰當

C．房地產廣告中涉及的交通、商業、文化教育設施等，如在規劃或者建設中，應當在廣告中注明

D．房地產廣告中可以利用其他項目的形象、環境作為本項目的效果

第三篇：2016年廣西房地產估價師《制度與政策》：房地產估價師注冊申請考試題

2016年廣西房地產估價師《制度與政策》：房地產估價師注冊申請考

試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、影響房地產價格的環境因素不包括__。A．大氣環境 B．聲覺環境 C．衛生環境 D．治安環境

2、下列關于貸款擔保的說法，錯誤的是__。

A．是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證

B．貸款的擔保人能取代借款人的信用狀況

C．貸款的擔保并不一定能確保貸款得以足額償還 D．貸款有保證、抵押、質押三種形式

3、以下不適合利用成本法估價的房地產是。A：機場

B：單純建筑物 C：住宅

D：房地產保險

E：工業用地的監測點評估價格

4、進行城市詳細規劃及開發項目初步設計應選用的地形圖。A：1：500 B：1：1000 C：1：2 000 D：1：3 000 E：執行層的組織協調

5、某估價師于2008年9月27日向估價委托人交付了一份估價報告。該報告中有下列日期：估價作業日期2008年9月20日至26日，估價時點2008年9月23日，估價對象實地查看日期2008年9月22日至23日，估價報告使用期限自2008年9月26日起半年。據此判斷該報告出具日期為__。A．2008年9月20日 B．2008年9月23日 C．2008年9月26日 D．2008年9月27日

6、買受人有權在通知到達之日起__日內做出是否退房的書面答復。A．11 B．12 C．13 D．15

7、物業管理的全面啟動以__為標志 A．物業的接管驗收 B．用戶入住

C．檔案資料的建立

D．首次業主大會的召開

8、__是指消費的某種物品每增加一個單位所獲得的總效用的增加。A．總效用 B．邊際效用 C．總效用率 D．邊際效用率

9、某宗房地產交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負擔。已知該地區的房地產交易，賣方按正常價格的5%繳納有關稅費，買方按正常價格的3%繳納有關稅費，則該宗房地產的正常成交價格最接近于__。A．2427元/m2 B．2500元/m2 C．2575元/m2 D．2632元/m2

10、《中華人民共和國土地管理法》規定，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產值的倍。A：5 B：10 C：15 D：30 E：房地產估價機構必須加蓋公章

11、下列有關房地產抵押的表述中，不正確的是__。

A．以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，可以視為同一抵押物

B．預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證

C．抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準

D．鄉、村企業廠區內大宗土地上建筑物的空閑土地使用權可以單獨設定抵押

12、下列關于廉租住房的表述中，正確的是__。A．廉租住房的供應對象包括中低收入家庭 B．廉租住房免征房產稅

C．廉租住房的供應以實物配租為主

D．廉租住房保障面積標準原則上不超過當地人均住房面積的60%

13、住房公積金委員會各項決策的執行機構是。A：住房公積金管理中心

B：住房公積金管理委員會委托的銀行 C：各個單位 D：全體職工

E：執行層的組織協調

14、下列可無償收回土地使用權的有。

A：因地質災害不可抗力因素導致開發商兩年未動工開發的 B：因動工開發必需的前期工作導致開發商兩年未動工開發的 C：因政府建設主管部門的干擾導致開發商兩年未動工開發的 D：因開發商自身原因導致其兩年未動工開發的 E：房地產估價機構必須加蓋公章

15、用直線趨勢法預測甲類房地產的價格變化趨勢為=1480+80i，乙類房地產的價格變化趨勢為=1500+60i，該兩類房地產的價格增長潛力相比。A：甲類房地產比乙類房地產強 B：乙類房地產比甲類房地產強 C：該兩類房地產強弱程度相同 D：該兩類房地產強弱程度不可比 E：工業用地的監測點評估價格

16、單位活期存款每季末月日為結息日。A：20 B：25 C：28 D：30 E：執行層的組織協調

17、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，居住用地的出讓最高年限為__。A．40年 B．50年 C．60年 D．70年

18、收益法是以__為基礎的。A．定期原理 B．平衡原理 C．替代原理 D．預期原理

19、現代營銷戰略的核心可以稱為STP營銷，下面不屬于STP營銷的是__。A．市場分析 B．選擇目標市場 C．細分市場 D．產品定位

20、某高層住宅大樓，房地總價值為8 000萬元，其中建筑物價值占40％。某人擁有其中的一套住宅，房地價值為130萬元，該部分的建筑物價值為50萬元，則此人占有的土地份額為。A：1．67％ B：2．1％ C：2．3％ D：2．5％

E：工業用地的監測點評估價格

21、房地產投資的經濟效果主要表現為__。A．銷售收入 B．開發利潤 C．成本利潤率 D．投資收益率

22、有一計算期為10年的房地產置業投資項目，經測算，該項目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計算期內，凈現值的期望值為125萬元，凈現值期望值的標準差為65萬元，則在計算期內，該項目的標準差系數是（）。A．52% B．58% C．62% D．68%

23、某地區房地產交易中賣方、買方應繳納的稅費分別為7%和8%。某宗房地產交易，買方付給賣方297萬元，應繳稅費均由賣方承擔，則該宗房地產的正常成交價格為__萬元。A．323 B．275 C．273 D．258

24、對于共有房地產的轉讓，需要其共有人__。A．全部同意

B．超過50%同意 C．超過2/3同意 D．有人同意就行

25、某宗房地產年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12％，土地使用期限為30年，土地報酬率為6％，該房地產的價值為萬元。A：489.99 B：495.53 C：695.53 D：800.00 E：工業用地的監測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、《廉租住房保障辦法》規定，廉租住房保障資金來源包括。A：財政預算安排的廉租住房保障資金 B：住房專項維修資金

C：提取貸款風險準備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額 D：土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金 E：政府的廉租住房租金收入

2、下列房地產中，難以采用市場法估價的有__。A．房地產開發用地 B．學校 C．在建工程 D．別墅 E．特殊廠房

3、注冊結構工程師注冊有效期為__。A．1年 B．2年 C．3年 D．4年

4、建筑物是否屬違章建筑，應由該建筑物所在地的__認定。A．房屋權屬登記機關 B．縣級以上人民政府 C．房屋拆遷管理部門

D．城市規劃行政主管部門

5、某房地產開發企業向銀行貸款3000萬元，期限為2年，年利率為7．5％。若該筆貸款的還款方式是期間按月付息，到期后一次償還本金，則該企業支付的本息總額是萬元。A：3450．00 B：3466．88 C：3480．67 D：3483．88 E：借款合同

6、某房地產投資項目現有A、B兩種方案，開發經營期分別為3、4年，其目標收益率均為12%，凈現值分別為120、150萬元，對兩方案進行比選，則最優方案的等額年值為萬元。A：39.51 B：49.39 C：49.96 D：62.45 E：借款合同

7、現金流量表可以用來進行房地產開發項目的分析。A：財務盈利能力 B：清償能力

C：資金平衡情況 D：營運能力 E：借款合同

8、下列關于工程造價全過程動態控制的表述中，正確的有。A：以投資估算價控制設計方案的選擇 B：用預算造價控制施工圖設計

C：通過招標投標方式引入競爭機制，擇優選擇承包商 D：合同管理

E：進行建設項目可行性研究，為投資決策提供依據

9、住房置業擔保公司的組織形式可以為（）。A．事業單位 B．合伙制企業 C．有限責任公司 D．股份有限公司

E．住房公積金管理機構設立的下屬單位

10、選取可比實例時，應符合的要求包括__等。A．可比實例與估價對象所處的地區必須相同 B．可比實例的交易類型與估價目的吻合 C．可比實例的規模與估價對象的規模相當

D．可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格 E．可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同

11、房地產轉讓合同是指房地產轉讓當事人之間簽訂的用于明確各方關系的協議。A：抵押 B：租賃 C：權利 D：義務 E：贈與

12、房地產開發企業在商品房銷售過程中應實行制度。A：住宅質量保險和住宅質量保證書 B：商品房預售許可證和住宅質量保證書 C：住宅使用說明書和住宅質量保證書 D：住宅使用說明書和住宅質量保修書 E：執行層的組織協調

13、土地用途管制的核心是__。A．保護耕地

B．實行土地登記制度

C．實行土地有償有限期使用制度 D．不能隨意改變農用地的用途

14、以下關于合法原則的說法欠妥的是__。

A．在依法判定的權力類型及歸屬方面，一般以房地產權屬證書、權屬檔案以及相關合同等其他合法權屬證明為依據。房屋的權屬證書與權屬檔案的記載不一致的，以權屬證書的記載為準。

B．在依法判定的使用權方面，應以使用管制(如城市規劃、土地用途管制等)為依據。

C．在依法判定的處分權利方面，應以法律、法規、政策或者合同等允許的處分方式為依據。

D．在依法判定的其他權益方面，評估出的價值應當符合國家的價格政策。

15、有一計算期為10年的房地產置業投資項目，經測算，該項目的投資收益率為10％，銀行貸款利率為6％，計算期內，凈現值的期望值為235萬元，凈現值的期望值標準差為95萬元，則在計算期內，該項目的標準差系數是。A：52％ B：58％ C：40％ D：68％ E：借款合同

16、影響商品需求的因素包括。A：消費者偏好

B：消費者的收入水平C：該商品本身的價格 D：相關商品的價格 E：廠商對未來的預期

17、開發商在申請領取施工許可證時，若建設工期超過一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同的（）。A．20% B．30% C．40% D．50%

18、對一定時期內城市局部地區的土地使用、空間環境和各項建設用地所作的具體安排，且作為建設實施控制的直接依據是規劃。A：詳細

B：戰略性發展 C：控制性詳細 D：總體

E：執行層的組織協調

19、路線價法的關鍵和難點是__。A．劃分路線價區段 B．設定標準深度 C．調查評估路線價 D．制定深度百分率

20、某宗地面積為5000m2，現狀容積率為0.8，土地市場價值為4000元/m2，擬進行改造，批準的規劃容積率為5.0，樓面地價為1500元/m2，則理論上應補交地價__萬元： A．1250 B．1750 C．2050 D．2150

21、下列關于工程量清單的表述中，不正確的是__。

A．工程量清單是表現擬建工程的分部分項工程項目、措施項目、其他項目名稱和相應數量的明細清單

B．工程量清單是按照招標要求和施工圖內容，將擬建招標工程的全部項目和內容，依據統一的工程量計算規則，統一的工程量清單項目編制規則要求，計算的分部分項工程數量的表格

C．工程量清單是由招標人編制并提供的招標文件的一部分 D．工程量清單中的工程量應作為結算時的依據

22、某可比實例的實物狀況比估價對象優9%，則其實物狀況修正系數為__。A．0.91 B．0.92 C．1.09 D．1.10

23、下列符合一級房地產估價機構資質條件的有。

A：從事房地產估價活動連續6年以上，且取得二級房地產估價機構資質3年以上

B：在申請核定資質等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積30㎡以上或者土地面積15萬㎡以上

C：有15名以上專職注冊房地產估價師 D：法定代表入或者執行合伙人是注冊后從事房地產估價工作＼年以上的專職注冊房地產估價師

E：有限責任公司的股份或者合伙企業的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60％

24、速動比率是反映項目快速償付流動負債能力的指標。該指標屬于__能力指標。A．短期償債 B．中期償債 C．長期償債 D．遠期償債

25、成本法中的利息計算，包括__的利息。A．土地取得成本和開發成本

B．土地取得成本、開發成本和管理費用

C．土地取得成本，開發成本、管理費用和利潤 D．借貸資金 E．自有資金

第四篇：新疆2016年上半年房地產估價師《制度與政策》：房地產估價師注冊申請考試題

新疆2016年上半年房地產估價師《制度與政策》：房地產估價師注冊

申請考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、房地產市場也存在空間市場和__這兩個層面。

A．資產市場

B．資本市場

C．信托市場

D．證券市場

2、根據房地產市場租金與租約租金差額的現值之和求出的價值是。

A：有租約限制下的價值

B：共有房地產的價值

C：無租約限制下的價值

D：承租人權益的價值

E：工業用地的監測點評估價格

3、在建工程抵押價值評估中扣除拖欠的建設工程款，符合房地產估價普適技術性原則中的。

A：謹慎原則

B：替代原則

C：合法原則

D：最高最佳利用原則

E：工業用地的監測點評估價格

4、在符合城市規劃和建筑結構安全的條件下，住宅所有權人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用的行為．【2004年考題】

A：宅基地所有權

B：空間利用權

C：地役權

D：建筑物相鄰關系

E：工業用地的監測點評估價格

5、某商品房售價為每平方米建筑面積4000元，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產權登記的建筑面積100㎡，合同約定建筑面積97㎡。該商品房的成交價格是。

A：388000元

B：388640元

C：399640元

D：400000元

E：執行層的組織協調

6、下列房地產價格影響因素中，不屬于經濟因素的是。

A：居民收入增加

B：房產稅征收 C：人民幣升值

D：居民消費價格指數上升

E：工業用地的監測點評估價格

7、假設某種商品住宅的價格從2000元/m2上升到2500元/m2，其需求量從800套減少為500套。采用中點法計算該種商品住宅需求的價格彈性為（）。

A．0.22 B．0.46 C．2.10 D．2.45

8、城市規劃區內的建設工程，建設單位應在竣工驗收后__內向城市規劃行政部門報送有關竣工資料。

A．1個月

B．6個月

C．3個月

D．1年

9、某建設項目建設期3年，各年計劃投資額分別為：第一年5600萬元、第二年6800萬元和第三年3400萬元，年均價格上漲率為10%，該項目建設期間漲價預備費為__萬元。

A．31.134 B．311.34 C．3113.4 D．31134

10、某建設項目建設期3年，各年計劃投資額分別為1800萬元、2400萬元和1900萬元，年均價格上漲率為5％，則該項目建設期漲價預備費約為萬元。

A：305 B：463 C：636 D：961 E：執行層的組織協調

11、某房產面積40000，要求測繪精度為三級，則其限差為。

A：16 B：96 C：240 D：256 E：執行層的組織協調

12、保險的派生職能不包括__。

A．防災防損

B．融通資金

C．組織經濟補償

D．分配

13、當建筑層數不多，地基土質較均勻且承載力較高的情況下，通常采用基礎。

A：柔性基礎

B：剛性基礎

C：獨立基礎 D：樁基礎

E：執行層的組織協調

14、某建設項目工器具及生產家具購置費用2000萬元。建筑安裝工程費用5000萬元，工程建設其他費用3000萬元，預計建設期為3年，年均價格上漲率為3％?；绢A備費率5％，則基本預備費為萬元。(2008年試題)A：500 B：815 C：1445 D：1473 E：執行層的組織協調

15、以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是__。

A．單元估算法

B．單位指標估算法

C．工程量近似匡算法

D．概算指標估算法

16、如果__，就可以使用平均發展速度，采用該平均發展速度進行預測。

A．房地產價格時間序列的逐期發展速度大致相同

B．房地產價格的變動呈現一定的規律性

C．房地產價格時間序列逐期升高或下降

D．房地產價格的變動過程是持續上升或下降的，且各期上升或下降的數額大致接近

17、某建筑物的建筑面積為120㎡，于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置價格為3200元／㎡，建筑物殘值率為4％，年折舊率為2％，用直線法計算該建筑物當前的成新率為。

A：78．40％

B：82．00％

C：82．70％

D：85．60％

E：工業用地的監測點評估價格

18、以下不適合利用成本法估價的房地產是。

A：機場

B：單純建筑物

C：住宅

D：房地產保險

E：工業用地的監測點評估價格

19、物業服務企業的資質管理實行。

A：一級審批制度

B：逐級審批制度

C：分級審批制度

D：分別審批制度

E：執行層的組織協調

20、某可比實例的房地產權屬證書記載的套內建筑面積為120㎡，經調查，其成交價格為150萬元，另有20㎡的房屋天臺贈送，該房地產的建筑面積與套內建筑面積的比率為1:0.8，則按建筑面積計算的比準價格是元／㎡。A：8571 B：10000 C：13393 D：15625 E：工業用地的監測點評估價格

21、在市場法選擇可比實例的過程中，可比實例的規模應與估價對象的規模相當，選取的可比實例規模一般應在估價對象規模的（）范圍之內。

A．0.5～2.0 B．1.5～2.0 C．0.5～1.5 D．1.0～1.5

22、購置某物業用于出租經營，購買價格為100萬元，從購買后的下一年開始有租金收入，年凈租金收入為30萬元，現金收支均發生在年初，目標收益率為10%，則該項目的動態投資回收期__。

A．小于5年

B．在4～5年之間

C．在5～6年之間

D．在3～4年之間

23、某房地產在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，運營費用需要10萬元，資本化率為10%，該房地產所在的土地是通過有償出讓獲得使用權的，在估價時點剩余的使用權年限為40年，則該宗房地產的收益價格為__萬元。

A．180 B．196 C．200 D．300

24、在估價報告中應包含一份由的估價師簽名、蓋章的聲明。

A：本估價機構所有

B：所有參加該估價項目

C：對該估價項目負第一責任

D：任本估價機構法定代表人

E：工業用地的監測點評估價格

25、對于一般的商用房地產投資項目，其償債備付率至少應大于。

A：1.2 B：1.5 C：1.8 D：2.0 E：借款合同

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、三級房地產價格評估機構，其專職房地產估價專業人員占職工總數的以上。

A：40％

B：50％

C：60％

D：70％ E：執行層的組織協調

2、債權人投保債務人的信用風險的，為。

A：財產損失保險

B：責任保險

C：信用保險

D：保證保險

E：執行層的組織協調

3、注冊房地產估價師禁止行為包括__。

A．不履行注冊房地產估價師義務

B．在執業過程中實施商業賄賂

C．允許他人以自己的名義從事房地產估價業務

D．同時在2個或者2個以上房地產估價機構執業

E．以個人名義承攬房地產估價業務

4、居住用地的使用權出讓最高年限為__年。

A．85 B．30 C．50 D．70

5、某倉庫房地產，建筑面積為800m2，容積率為0.8，對應的土地單價為850元/m2，現擬變更為商業用地，容積率為2.0，并已取得規劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業用地后樓面地價為2000元/m2，則理論上應補地價的數額為（）萬元。

A．93．75 B．115 C．293.75 D．315

6、運用長期趨勢法估價的一般步驟有。

A：搜集估價對象或類似房地產的歷史價格資料，并進行檢查、鑒別

B：整理搜集到的歷史價格資料，畫出時間序列圖

C：觀察、分析時間序列，得出一定的模式

D：以此模式去推測、判斷估價對象在估價時點的價格

E：對未來的價格進行分析和預測

7、假設將兩居室每套價格提高5萬元，會減少多少購買者，如對此問題進行調查，則屬于。

A：試探性調查

B：描述性調查

C：因果性調查

D：假設性調查

E：借款合同

8、從理論上講，房地產市場分析的第一步工作是。

A：確定調查方式

B：設計問卷

C：收集信息

D：定義市場區域 E：借款合同

9、房地產的社會經濟位置發生變化，可能是由于__等引起。

A．交通建設

B．市場供求變化

C．人口素質變化

D．所在地區衰落

E．城市規劃的制定與修改

10、商品住宅價格中的利潤是以__為基數核定。

A．征地費及拆遷安置補償費

B．勘察設計及前期工程費

C．住宅小區內的營業性用房和設施的建設費用

D．住宅小區基礎設施建設費和住宅小區級非營業性配套公共建筑的建設費

E．住宅建筑、安裝工程費

11、某房地產開發公司將其擁有的房地產抵押給銀行，以擔保未來3年連續獲得總額1.2億元的貸款額度，下列表述中，正確的有__。

A．該抵押屬一般房地產抵押

B．該抵押是最高額抵押

C．若銀行實際發放了1.5億元貸款，其優先受償價款為1.5億元

D．若銀行實際發放了1.5億元貸款，其優先受償價款為1.2億元

E．該抵押可以不經登記即產生合同效力

12、某地區房地產交易中賣方、買方應交納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%。某宗房地產交易，買方付給賣方2325元/m2，應交納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為__元/m2。

A．2487.75 B．2500.00 C．2511.00 D．2162.25

13、在制作價格修正率表時，臨街深度價格遞減率是“四三二一”法則，同時用__法則來補充。

A．“八七六五”

B．“九八七六”

C．“七六五四”

D．“十九八七”

14、《民法通則》規定，訴訟時效期間從__起計算。

A．知道權利被侵害時

B．權利被侵害時

C．訴訟之日

D．法院審理時

15、下列屬于普通股股東權利的有__。

A．有限的表決權

B．股票的轉讓權

C．對公司剩余財產的分配權

D．對公司事務的質詢權

E．要求贖回權

16、根據房地產市場租金與租約租金差額的現值之和求出的價值是（）。

A．有租約限制下的價值

B．共有房地產的價值

C．無租約限制下的價值

D．承租人權益的價值

17、建設項目各階段中，影響工程造價的因素有__。

A．確定項目合理規模

B．確定功能分區

C．選擇建設地點

D．工程變更

E．設計方案評價

18、下列關于各級資質房地產估價機構的業務范圍，表述正確的是。

A：一級資質房地產估價機構可以從事各類房地產估價業務

B：二級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算以外的房地產估價業務

C：三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定以外的房地產估價業務

D：暫定期內的三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定以外的房地產估價業務

E：暫定期內的三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定、城鎮房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產估價業務

19、下列經濟評價指標中，屬于房地產投資項目盈利性指標的有。

A：投資回收期

B：借款償還期

C：利息備付率

D：財務凈現值

E：現金報酬率

20、利用概率分析中的期望值法進行投資項目風險分析時，下列表述正確的是__。

A．項目凈現值期望值大于零，則項目可行

B．凈現值標準差能準確說明項目風險的大小

C．凈現值標準差越小，項目的相對風險就越小

D．凈現值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔的風險就越大

E．凈現值期望值相同時，標準差小的方案為優

21、拍賣的基本原則包括。

A：公開原則

B：公平原則

C：公正原則

D：誠實信用原則

E：保留價原則

22、同一房地產向兩個以上債權人抵押的，拍賣抵押房地產所得價款的清償原則有。

A：抵押權已登記的，按照債權比例清償

B：抵押權已登記的，先于未登記的受償

C：抵押權未登記的，按照債權比例清償 D：抵押權已登記的，按照登記時間的先后順序清償

E：抵押權未登記的，按照債權發生時間的先后順序清償

23、貨幣的基本職能包括。

A：價值尺度職能

B：流通手段職能

C：支付手段職能

D：貯藏手段職能

E：世界貨幣職能

24、在投資項、目的財務報表中，出現在全投資現金流量表，而不出現在損益表中的項目是（）。

A．固定資產購置支出

B．企業所得稅

C．固定資產折舊

D．貸款利息

25、某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現因離婚進行財產分割的需要而委托房地產估價機構評估該套房改房的價格，則較合理的估價結果是（）。

A．現時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應繳納的土地使用權出讓金

B．現時該房改房上市交易的正常價格

C．現時該房屋的房改成本價

D．當時該房屋的房改成本價

第五篇：2017年陜西省房地產估價師《制度與政策》：房地產估價師注冊證書考試題

2017年陜西省房地產估價師《制度與政策》：房地產估價師注冊證書

考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、公積金繳存比例是指職工個人繳存(或職工單位資助職工繳存)住房公積金的數額占職工上一月平均工資的比例，一般不低于__。

A．5% B．7% C．4% D．6%

2、某宗地面積為5000m2，現狀容積率為0.8，土地市場價值為4000元/m2，擬進行改造。批準的規劃容積率為5.0，樓面地價為1500元/m2，則理論上應補交地價__元/m2。

A．1250 B．1750 C．2050 D．2150

3、下列關于現行中國城市土地使用制度，表述錯誤的是__。

A．采取拍賣、招標、協議掛牌等方式將建設用地使用權有償、有限期地出讓給土地使用者

B．土地使用者的建設用地使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動，其合法權益受國家法律保護

C．住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期

D．非住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期

4、某宗土地面積為300m2，其上附有建筑物，該建筑物的建筑面積為250m2，外觀及設備均已陳舊過時需拆除重建，估計拆除清理費為300元/m2，殘值50元/m2。若市場上同類空地單價為1500元/m2，則該附有建筑物土地總價為__。

A．31.25萬元

B．38.75萬元

C．37.5萬元

D．43.5萬元

5、在保證職工住房公積金提取和貸款的前提下，經住房公積金管理委員會批準，住房公積金管理中心也可將住房公積金余額。

A：用于購買股票

B：用于購買國債

C：用于商業投資

D：為單位或個人提供擔保

E：執行層的組織協調

6、下列關于房地產投資信托基金（REITs）特征的表述中，不正確的是（）。

A．由專業投資管理者負責經營管理 B．收入現金流的主要部分分配給了股東

C．分為權益型和抵押型兩種形式

D．投資流動性好

7、基準地價是城市中均質區域內的土地．【2003年考題】

A：最低價格

B：最高價格

C：平均價格

D：成交價格

E：工業用地的監測點評估價格

8、下列關于比準價格、積算價格和收益價格關系的表述中，正確的是。

A：在房地產市場比較成熟且處于正常狀態時，積算價格低于收益價格

B：在房地產市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格

C：在房地產舊場不景氣時，積算價格(未扣除經濟折舊)大大高于比準價格或收益價格

D：比準價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價

E：工業用地的監測點評估價格

9、某開發公司支付全部土地使用權出讓金800萬元，取得某宗土地的使用權，超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發，按照規定，對該公司最高可以征收__萬元土地閑置費。

A．100 B．150 C．160 D．200

10、按照規定，非出售的新建物業項目應當在交付使用前日完成選聘物業服務企業。

A：30 B：45 C：60 D：90 E：執行層的組織協調

11、下列房地產價格中，相對能更好反映地價水平高低的是（）。

A．土地總價

B．土地單價

C．樓面地價

D．商品房價格

12、甲房地產開發公司取得一居住用地使用權后2年未動工開發，國家依法將其收回，并改為商業用地出讓給乙房地產開發公司。乙房地產開發公司取得該土地使用權的最高年限為年。(2009年試題)A：38 B：40 C：68 D：70 E：房地產估價機構必須加蓋公章

13、隨著我國房地產金融的不斷創新和發展，以前不適合在房地產投資領域使用的__形式越來越得到普遍應用。

A．長期投資、實物投資和直接投資

B．長期投資、間接投資和實物投資

C．短期投資、實物投資和金融投資

D．短期投資、間接投資和金融投資

14、已知某房地產投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權益資本為1500萬元，經營期內年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元。試計算該投資項目的資本金利潤率為__。

A．13.0% B．43.3% C．33.3% D．23.3%

15、房地產開發是一項綜合性經濟活動，投資額大，建設周期長，涉及面廣。要想使開發項目達到預期的經濟效果，必須首先做好__工作。

A．項目策劃

B．項目方案的設計

C．可行性研究

D．成本收益分析

16、某建筑物相對標高±0.000=30.500，且設計樓頂標高60.000m，則其樓頂的絕對標高為__。

A．30.500 B．60.500 C．90.500 D．98.500

17、某地塊為一帶有陳舊建筑物200m2的空地，地價為2500元/m2，面積為400m2。拆除建筑物費用為150元/m2，殘值50元/m2。則該地塊總價為__萬元。

A．102 B．52 C．54 D．103

18、運用假設開發法評估時，開發完成后的價值不適用求取。

A：市場法

B：成本法

C：收益法

D：長期趨勢法

E：工業用地的監測點評估價格

19、以下投資方式，不屬于固定資產投資的是__。

A．新建房地產項目

B．購買機器設備

C．購買生產原料

D．市政工程建設

20、以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取。

A：選址意見書

B：建設用地規劃許可證

C：施工許可證

D：建設工程規劃許可證

E：房地產估價機構必須加蓋公章

21、招標人采用公開招標方式的，應當發布。

A：招標公告

B：招標通知

C：招標意見

D：招標公示

E：房地產估價機構必須加蓋公章

22、某宗房地產交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負擔。已知該地區的房地產交易，賣方按正常價格的5%繳納有關稅費，買方按正常價格的3%繳納有關稅費，則該宗房地產的正常成交價格最接近于__。

A．2427元/m2 B．2500元/m2 C．2575元/m2 D．2632元/m2

23、”五通一平”一般是指某區域或某地塊具備了道路、等設施或條件以及場地平整。

A：給水、排水、電力、通信

B：給水、排水、燃氣、熱力

C：排水、電力、通信、燃氣

D：排水、電力、通信、熱力

E：工業用地的監測點評估價格

24、某公司3年前與一寫字樓所有權人簽訂了租賃合同，租用其中500㎡的面積，約定租賃期限為10年，月租金固定不變為75 元／㎡。現市場上類似的寫字樓的月租金為100 元／㎡。假設折現率為10％，目前承租人權益的價值應是萬元。

A：70．03 B：71．03 C：72.03 D：73．03 E：工業用地的監測點評估價格

25、房地產估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構和估價人員應當站在__的立場上，評估出一個對各方當事人來說都公平合理的價值。

A．委托人

B．估價報告預期使用者

C．管理部門

D．中立

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、建筑物區分所有權包括等。

A：按份共有所有權 B：專有部分所有權

C：共同關系成員權

D：共用部分持份權

E：長期使用和租賃

2、某宗房地產的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預計該宗房地產年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40%，安全利率假定為6%，風險補償率為安全利率的40%，該房地產的收益價格為__。

A．368萬元

B．552萬元

C．561萬元

D．920萬元

3、房產圖的測繪順序為。

A：先測繪分戶圖，再測繪分丘圖，最后測繪分幅圖

B：先測繪分幅圖，再測繪分丘圖，最后測繪分戶圖

C：先測繪分丘圖．再測繪分幅圖，最后測繪分戶圖

D：先測繪分幅圖，再測繪分戶圖，最后測繪分丘圖

E：執行層的組織協調

4、某寫字樓的建筑面積為8×104m2，可出租面積系數為80%，公用建筑面積系數為15%，則該寫字樓出租單元內建筑面積是__×104m2。

A．5.2 B．6.4 C．6.8 D．7.6

5、是物業管理的三個基本特性。

A：社會化

B：專業化

C：市場化

D：私有化

E：民主化

6、從房地產市場自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期滯后于市場自然周期變化的情況出現在__。

A．第一階段

B．第二階段初期

C．第三階段初期

D．第三階段

E．第四階段

7、申請領取施工許可證應具備的條件，有。

A：已經辦理該建筑工程用地批準手續

B：總承包企業已簽署了分包合同

C：已經確定施工企業

D：簽署了委托監理合同

E：建設資金已經落實

8、城市基準地價是根據用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區段，調查評估的各地價區段在某一時點的（）。A．最低價格

B．平均價格

C．出讓地價

D．標定地價

9、投資組合理論認為，把不同投資項目組合起來，可以。

A：提高投資收益

B：降低系統風險

C：降低個別風險

D：使投資毫無風險

E：借款合同

10、征收土地由用地單位支付。

A：土地補償費

B：安置補助費

C：地上附著物補償費

D：最低生活費

E：青苗補償費

11、房地產的社會經濟位置發生變化，可能是由于__等引起。

A．交通建設

B．市場供求變化

C．人口素質變化

D．所在地區衰落

E．城市規劃的制定與修改

12、王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積波及系數計算上與業主發生了分歧，后經測量得出以下數據：出租單元內使用面積30m2，外墻面積6m2，單元間分隔墻面積8m2，公攤面積3m2。那么，可出租面積應為（）m2。

A．33 B．40 C．43 D．47

13、上海市二手房轉讓市場，是按房地產市場細分的（）標準劃分的。

A．按地域細分

B．按房地產用途細分

C．按存量增量細分

D．按交易形式細分

E．按目標市場細分

14、下列有關統計學基礎知識的表述中，不正確的有__。

A．隨著研究目的的改變，統計總體和總體單位可以相互轉化

B．反映總體單位屬性或特征的統計術語稱為指標

C．調查對象就是被調查和訪問的具體單位

D．調查單位與報告單位可以一致也可以不一致

E．相對指標是社會經濟現象的兩個有聯系的指標之比

15、房地產權屬登記信息查詢對查詢機構的要求包括__。

A．建立房屋權屬登記信息查詢制度

B．更新查詢信息 C．及時提供查詢

D．指定專人負責查詢工作

E．不得擅自擴大查詢范圍

16、《民法通則》規定，如果權利人不知道或不應當知道權利被侵害，訴訟時效期間即不應開始。但是，從權利被侵害之日起超過__年的，人民法院不予保護。

A．1 B．5 C．15 D．20

17、隨著臨街深度的遞增，臨街深度價格的修正率遞增的是__。

A．單獨深度價格修正率

B．累計深度價格修正率

C．平均深度價格修正率

D．加權深度價格修正率

18、下列風險中，屬于房地產投資系統風險的有。(2009年試題)A：市場供求風險

B：變現風險

C：利率風險

D：時間風險

E：資本價值風險

19、下列屬于支票特點的是。

A：在銀行信用基礎上產生，以存款為依據

B：在銀行信用基礎上產生，以貸款為依據

C：支票有效期短，見票即付

D：簽發支票金額，以貸款余額為限

E：簽發支票金額，以存款余額為限

20、下列關于等產量曲線與消費者均衡分析中的無差異曲線的不同之處，在于。

A：無差異曲線表達的是消費者對兩種消費品效用的主觀評價

B：無差異曲線表達的是消費者對兩種消費品效用的客觀評價

C：等產量曲線表達的是要素投入組合與產出量之間的純技術關系

D：每條等產量曲線代表一定數量的產品

E：等產量曲線上每一點所代表的兩種要素數量組合都是有效率的

21、城市環境噪聲污染的特征包括。(2006年房地產經紀人相關知識試題)A：能量污染

B：感覺公害

C：生活污染

D：局限性污染

E：空氣污染

22、評估某底層商鋪的價格時，估價師選取的可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪(其成交價格經調整后為底層商鋪價格)，在求取最終價格時，對甲、乙、丙三個可比實例比準價格依次選取的權重，最合適的是__。

A．0.4、0.4、0.2 B．0.3、0.4、0.3 C．0.4、0.2、0.4 D．0.4、0.3、0.3

23、按照規定，下列劃撥建設用地使用權經批準可保留劃撥土地使用權的包括。

A：繼續作為城市基礎設施用地，公益事業用地和國有重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發生改變，但改造或改組為公司制企業除外

B：非國有企業兼并國有企業的

C：國有企業兼并國有企業、非國有企業及國有企業合并后的企業是國有工業企業的

D：在國有企業兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產企業的E：國有企業改造或改組為國有獨資公司的

24、下列房地產開發項目成本費用中，屬于土地費用的有。

A：土地出讓價款

B：土地購置稅費

C：基礎設施建設費

D：水文地質勘測費

E：土地開發工程費

25、目前我國具有征收土地審批權的部門有。

A：國務院

B：國土資源部

C：省級人民政府

D：市級人民政府

E：縣級人民政府