第一篇：房地產評估報告對法院審理房屋拆遷補償案件的效力（小編推薦）

房地產評估報告對法院審理房屋拆遷補償案件的效力

[日期：2009-06-09]

來源：上海房產律師 作者：王法官

[字體：大 中 小]

補償安置是城市房屋拆遷中的核心內容，拆遷活動所涉及的民事法律關系主要表現為補償安置，補償安置的基礎是被拆遷房屋價格的評估，評估結論的載體是估價報告。那么，估價報告在裁決和訴訟中究竟起什么作用呢？

在實踐中，有兩種認識：一是依據；二是證據。筆者同意第二種觀點，估價報告在補償安置糾紛處理中僅起證據作用。建設部2000年《關于房地產價格評估機構脫鉤改制的通知》要求應當按照《公司法》和《合伙企業法》的規定改制為估價師出資的有限責任公司、合伙企業。根據《國務院辦公廳關于清理整頓經濟鑒證類社會中介機構的通知》（國辦發[1999]92號，評估機構屬于 “法律規范、政府監督、行業自律”模式的機構，其行為不具備行政行為效力的全部內容。

行政行為包括公定力、確定力、拘束力和執行力四個方面：

（1）公定力是指行政行為一經成立，不論其是否合法，即具有被推定為合法而要求所有機關、組織或個人予以尊重的一種法律效力。之所以要對行政行為作這樣的推定，是因為社會對行政主體的地位和作用予以充分信任和尊重，從而穩定權力義務關系。

（2）確定力是指已生效行政行為對行政主體和行政相對人所具有的不受任意改變的法律效力。它要求行政主體不得任意改變自己所作的行政行為，否則應當承擔相應的法律責任。這是因為，行政行為是行政主體向行政相對人所作的設定、變更或消滅權利義務的一種承諾，行政主體有義務信守和兌現自己的承諾，否則就損害了行政相對人對這種承諾的信任。

（3）拘束力是指已生效的行政行為所具有的約束和限制行政主體及行政相對人行為的法律效力。拘束力是對行政主體和行政相對人雙方而言的，對他人不具有拘束力。

（4）執行力是指已生效的行政行為要求行政主體和行政相對人對其內容予以實現的法律效力。房地產估價機構所作的估價報告不具有行政行為所具有的公定力、確定力、拘束力和執行力，但它是行政機關和人民法院作出判斷和決定的重要參考，產生影響力而非決定力。因此，估價報告符合證據的特征。既然在行政執法和審判中估價報告僅作為證據而非依據，行政執法機關或者人民法院就應當對其從合法性、真實性、相關性方面進行審查。《城市房屋拆遷估價指導意見》的出臺，為城市房屋拆遷管理部門和人民法院對估價報告進行證據“三性”審查提供了可能性。本文從證據審查的角度，來審視估價報告的證據效力。

一、房地產估價報告的合法性審查

證據的合法性標準是指證據的主體、取得證據的程序、方法以及證據的形式是否符合法律的規定。證據的合法性直接決定證據能力。證據能力是指根據法律的規定，某證據能否成為定案依據的資格。證據資格在一些西方國家被稱為證據能力、證據的容許性或者可采性，我國將證據能力稱為證據的合法性。我國刑事訴訟法規定，嚴禁刑訊逼供和以威脅、利誘、欺騙以及其他非法的方法收集證據；我國行政訴訟法規定，在行政訴訟過程中，被告不得自行向原告和證人收集證據。

證據的合法性包括：（1）證據主體必須符合法律的有關規定。這里的法律規定屬于廣義理解，包括法律、法規、規章及規章以下的規范性文件。證據主體是指擁有、占有證據或者提供證據的自然人和組織。《城市房屋拆遷估價指導意見》第四條規定：“拆遷估價由具有房地產價格評估資格的估價機構承擔，估價報告必須由專職注冊房地產估價師簽字。”證據的主體只有符合法律的有關規定才具有證人資格，否則，即使其提供的證據客觀真實的并與案件事實有關，也不具有合法性，不能被采用。據此，估價報告只有法定的房地產估價機構作出并由房地產估價師簽字，才能作為證據被采用。例如，江蘇省某拆遷項目，就補償安置的問題沒有達成協議，經拆遷人申請，拆遷管理部門作出補償安置裁決，被拆遷人不服裁決，向人民法院提起行政訴訟，經過庭審舉證、質證發現，裁決所依據的估價報告簽名的“估價師”不具有房地產估價師資格，法院否定該證據的效力，并以事實不清為由撤銷裁決責令重新作出。

（2）證據的收集和取得證據的方法必須符合法定程序和要求。估價報告的形成必須符合法定程序，《城市房屋拆遷估價指導意見》第六條第二款規定：“拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。” 如果違反該程序規定完全由拆遷人確定估價機構，所作的估價報告就違反了證據的合法性而不被采信。之所以規定了估價機構確定的法定程序，是有其內在邏輯性和現實背景的：作為拆遷人的開發公司大多數與房地產管理部門具有種種密切關系，特別是一些國有的開發公司更是如此。這樣，房地產估價機構便通過房地產管理部門與作為拆遷人的開發公司都成了“同行”。拆遷評估的委托人比較普遍的是拆遷人委托，在眾多估價機構“爭飯吃”的情況下，估價機構一旦獲得拆遷人的委托，便屈從于委托人的壓力，過低評估以迎合拆遷人的要求，企圖與開發公司建立“良好的關系”以求下一個拆遷項目評估的委托；出現這種情況的另一個因素在于估價機構的委托和確定沒有引入公開、公平、公正的招標投標機制，整個評估市場在拆遷人的操縱之下，估價機構很難有獨立人格，只能在妥協與干預之中生存與發展。估價機構不是在誠信上下功夫，而是在拉關系上下力氣，這里作者絲毫沒有貶低估價機構的意思，造成這種狀況的原因不在于估價機構本身，而在于相應的制度和機制的完善和不科學。作為行業自律的管理部門，中國房地產估價師學會正在完善公平競爭、公正評估的制度和規范，當然，我國房地產估價師制度建立僅十年，對其要求不能象西方發達國家幾十年乃至上百年發展的標準。作為國家主管部門，建設部制定的《城市房屋拆遷估價指導意見》，這從制度上保證拆遷房屋評估公正進行，為證據的合法性審查提供了可能。

（3）證據的形式必須符合法律規定。估價報告應當具備的形式要件包括委托人、評估標的、估價方法、估價機構、救濟途徑、估價師。缺少必備要件就屬于證據的形式不符合法定要求而不被采信。

二、房地產估價報告的真實性審查

證據的真實性是指是否具有能夠客觀反映案件事實真相的屬性，或者說是否具有客觀存在性。證據的真實性是使證據獲得證據能力的本質要求，任何虛假的或者不真實的證據都不能作為認定案件事實的依據。行政執法和審判都是如此。

補償安置裁決及其相關行政訴訟中的證明任務是查明案件的客觀真實或案件的真實情況。查明案件的客觀事實，歸根到底就是要求行政執法人員和法官的主觀認識符合客觀實際。客觀真實是行政執法和行政審判的標準，因為它是認定案件事實的根據，只有根據客觀的證據，才能再現案件的真正事實真相，進而才能保證案件的處理正確和公正。行政執法和行政訴訟的證據，客觀真實的標準是認定案件事實的根據，只有根據客觀的證據，才能再現案件真正事實真相，進而才能保證案件的公正處理。

然而問題是在審判實踐中，客觀真實的標準難以達到這樣的標準。這里涉及到行政執法和行政審判究竟要求客觀上的真實還是法律上的真實，法律的價值包括公正和效率，行政執法和行政審判的價值應當首先追求法律上的真實而非客觀上的真實。當然，二者的統一最為理想，但在實踐中難以成為現實。

現代司法證據理念表明，證明標準在客觀真實的基礎上允許法官適用高度蓋然性。行政機關作出裁決時，由舉證義務的拆遷人提供估價報告，如果被拆遷人不能反駁的，可以估價報告為依據作出裁決，當事人不服向人民法院提起行政訴訟的，行政機關負有舉證義務，在不能反駁估價報告時，人民法院可以估價報告作出判決。被拆遷人否定負有舉證義務的拆遷人或者行政機關提供的估價報告，可以通過橫向、縱向，同類、近類比較的方法分析和反證。行政執法和行政訴訟無一例外的要考察證據的真實性，證據的真實性要求證據的內容和形式都必須具有客觀性，證據的內容應當以客觀事物為基礎，離開事物客觀存在的主觀臆斷，無根據的猜測、幻覺以及迷信邪說都不具有證據的客觀真實性。據此，估價報告的結論存在主觀臆斷，無根據的猜測因素的，就不具有客觀真實性。證據形式的客觀性要求證據必須以一定的有形載體展示在人們面前，應當是直接或間接的被人們所感知。由于證據是對未知事實的反映，對于證據的真實性的認定，要靠人的主觀認識活動來完成，因此，證據的真實性往往并不能完全等于客觀真實，存在著片面性和誤差等不符合案件真實的可能性。這就要求必須對證據進行嚴格的審查和甄別，通過證據的出示、質疑和抗辯程序，排除對證據的虛假和不真實的懷疑，從而使最能夠反映案件事實真相的證據成為定案的依據。

《城市房屋拆遷估價指導意見》的一些規定保證了估價報告客觀真實的反映被拆遷房屋客觀真實的價值。其第五條規定：“拆遷評估應當堅持獨立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個人不得非法干預拆遷估價活動和估價結果。”第十條規定：“受托估價機構和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息的，房地產管理部門應當允許查閱。”第十四條規定：“拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行。” 這些規定為行政執法機關和人民法院對估價報告真實性的判斷提供了線索。

目前，我國房地產估價常用的方法有比較法、成本法、收益法、假設開發法、長期趨勢法等多種。《城市房屋拆遷管理條例》確定的補償原則的實質是一種贖買政策，也就是說，拆遷中拆遷人首先通過市場價格將被拆遷房屋購買，然后進行拆除。因此,城市房屋拆遷估價最適宜的辦法應當是比較法。但在實踐中，由于同類交易案例缺乏等因素，沒有條件采取比較法時，也可以采取其他辦法。比如，對公益事業的房屋、對經營性用房，用比較法可能很難找到合適的比較案例。一般來講，公益事業性用房更多地使用成本法，而經營性物業的評估，使用收益法可能更有利。“比較法”是將被拆遷房屋與在估價時點的近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。“收益法”是根據被拆遷房屋未來的正常收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。“成本法”是根據被拆遷房屋在估價時點的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算被拆遷房屋的客觀合理價格或價值的方法。這些方法無非是盡量使估價報告更加接近客觀真實。

三、房地產估價報告的相關性審查

證據的相關性又稱為關聯性，是指證據是否與案件的待證事實具有一定的關系。證據只有與案件事實具有關聯性才可能被采用，與案件事實沒有關聯的證據對于案件事實的認定沒有意義，因而不能作為定案的依據。證據的相關性是相對而非絕對的，是具體而非抽象的。馬克思主義哲學認為，任何事物都存在一定的聯系，只是聯系的方式、聯系的程度和聯系的性質不同而已。例如，估價師視力不好可能影響對勘查丈量被拆遷房屋的結果，但不能稱為辯駁不真實估價報告的正當理由。證據的關聯性是指證據與案件事實的認定具有直接影響的聯系，而非哲學上客觀事物的普遍聯系。美國法學家威廉斯認為：“關聯性是指證據與意圖證明的爭議事實之間存在著合理的關系，如果證據與該事實關系極為微小，或者沒有足夠的證明價值，那就是無關聯的。”證據的關聯性標準要求每一個證據都必須與案件的待證事實具有直接的法律上的意義。證據的關聯性所反映的是證據的內容和實體與案件事實有關，而不是證據的來源和證據的形式。審查估價報告這一證據的關聯性時包括：（1）該估價報告要證明的內容與案件事實是否有關；（2）該估價報告所證明的問題對案件事實認定是否具有實際意義；（3）該估價報告對于要證明的事實是否具有證明力。

證據的合法性、真實性和關聯性雖各具特點，但具有統一性和不可分割性，是一有機整體，相互補充，缺一不可。證據缺少任何一“性”，都不能成為認定案件事實的依據。盡管如此，法定的房地產估價機構作出的估價報告屬于優勢證據，在沒有足夠的其他相反證據否定時，仍應以其為依據作出裁判。房地產估價機構承攬估價業務是通過良好的公信力，其所作出的估價報告是否被行政機關和人民法院采信，直接影響其公信力的提升和下降，證據對當事人不產生直接的拘束力，只有估價報告被行政行為采信后才產生拘束力，因此，筆者認為，房地產估價機構無需對輕微過失性的錯誤估價報告承擔法律責任。當然，如果估價機構故意作出虛假的估價報告致使民事主體作出錯誤的判斷，估價機構應當承擔相應的賠償責任。在有關訴訟中，人民法院可以依法對其虛假作證行為進行制裁。因此，信譽是房地產估價機構生命之所在。

第二篇：如何對房屋拆遷補償價格評估

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如何對房屋拆遷補償價格評估

一、在拆遷評估中主要存在著以下幾方面的問題

1、估價方法存在的問題

目前大多數城市房地產拆遷評估,采取基準價格結合成新、區位、臨街等系數來綜合確定拆遷價,該計算方法與《城市房屋拆遷管理條例》精神以及《房地產估價規程》不符合。首先這是由于房屋的價格是由市場來確定的,不僅僅受其物理本身固有有形因數的影響,而且還受市場眾多因數影響的,往往后者的影響比前者大。例如：房地產周邊環境這一影響因素,同一房地產所處同一區位,但不代表周邊環境是相同的,這是因為房地產特性(個別性)決定的,因此我們僅僅以基準價格來測算房地產市場價是沒有說服力的。其次,《房地產估價規程》中也找不出“基準價格”一詞的由來,更談不上其計算的依據及科學性。

2、確定房屋基準價格存在的問題

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房屋基準價的測算,首先是由政府來認定估價機構,后由該機構來測算,再由政府會同有關部門來確認其測算結果,實際上還是一種政府行為,擺脫不了政府的干預,因此房屋基準價還不是市場行為,不能準確反映市場房屋價格變化,甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準價的行為。

3、房屋拆遷補償價存在的問題

(1)土地的補償價沒真正的體現。有些城市現行的房屋的拆遷補償價,是結合成新得出的房屋拆遷補償價,其最終結果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態價,而不能正確反映這一房屋實體帶來的經濟效用價值,更不能反映土地這一無形資產價,當然這一最終結果普遍反映補償價低這一結論。沒能充分地考慮房地產的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數,而是將土地與房屋重置價合并計為基準價,以房屋的建筑面積來測算,其結果必然導致同質同量同價的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價格高這一歪理;(2)政府部門干預較多,甚至于有的地方政府為了體現其政績,壓價、壓成本、坑民、損民、與民爭利有損政府形象的行為。

4、在房屋性質認定上存在的問題

由于我國的房地產相關法律、法規滯后于有些拆遷房,要其完備、法律咨詢s.yingle.com

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完善有關手續,實在是強人所難。而有些城市一味強調手續的完善,在房屋性質的認定上刻板教條,不考慮實際用途和使用價值。其最終結果,導致不尊重歷史,不能反映房屋可以帶來更大收益這一客觀事實。

5、在安置房價格的確定上存在的問題

眾所周知,安置房是由拆遷人(一般由開發商)提供的,其價格的確定應是由開發商隨行就市,而被拆遷房是否也是完全市場價呢?當然是有差距的,首先在房屋的拆遷補償價的確定存在著問題、其次,安置房價格滯后于拆遷房(因存在著開發期),不是同一時點的價,這樣必然導致在安置房價、拆遷補償價之間存在著有失“公正、公平”性。

6、在房屋拆遷補償實施中存在的問題

首先房屋拆遷評估當然以市場價來評估,是公正合理的;但是,城市的居民經濟存在著嚴重的兩級分化問題,特別是拆遷范圍內的居民,他們是弱勢群體,大多為下崗職工、無業居民,有的長期生病臥床不起,生活來源靠子女及周邊社區居民來接濟,就是屋子很破,也能起擋風避雨的作用,一旦這些居民被拆遷,他們將失去原有的穩定生產、生活的秩序,當他們獲得拆遷補償費后,這一微薄的補償費能對他們又起

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什么作用呢?一小套住房都購不起的。

二、造成上述問題的主要原因

1、政企不分

首先表現在確定拆遷補償基準價格上,拆遷補償基準價價格的主體評估單位是由政府及有關部門來認定,而不是以估價機構競爭市場來獲取;估價內容上需政府及有關部門來界定。從而使這基準價格名義上是市場價,實際上還是政府指導價。其次,表現在補償價的確認上,有些政府及相關部門為了他們的政績,搞“形象工程”,有意壓低補償價,降低成本費用,至使難以實行的項目得以實行(如安徽省五河縣一文化休閑廣場)。

2、市場體系尚未完全健全,還處在一個發展階段

這是由于拆遷貨幣化補償了需要大量的房地產市場交易資料,但是有些城市各類型房地產交易量少,缺乏該類房地產市場信息資料;另外房地產交易信息還很不規范,還掌握在有些部門手里,很不暢通,房地產信息化體系還沒完全建立。

3、城市居民經濟發展還很不平衡,兩級分化較嚴重

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被拆遷人大都是弱勢群體,他們不可能隨便將其房屋賣給拆遷人來拆遷的,就是超出他們現有房屋的現價,他們也不可能變賣的。這是他們最基本的生活保障(住房)所決定的。

4、沒有與《城市房屋拆遷管理條例》相配套實施細則,致使各地拆遷評估和補償措施千姿百態

目前,我國的土地性質是多種多樣的,土地所有權有國有和集體所有之分,國有土地又有劃撥與出讓之分等。如在拆遷補償價格上不考慮其性質的劃分,那么,勢將導致我國土地使用權出讓處于難以實施階段,也必處于非常混亂階段。我國城市土地使用權是有償有限期使用制度(《城市房地產管理法》明確規定的一項制度),但是,土地使用權在期限到期后,除可續期外,政府又如何進行收回的呢?是將地上建筑物連同土地一起無償收回呢?還是有所補償收回呢?這些都沒有法律條文明確規定,這必將影響到我們在房地產拆遷補償價評估中考慮其剩余價值(即殘值),也無法測算出其價值的減損。

三、建議

1、完善有關配套文件,確定科學的估價方法

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在基準價格的確定上,應以《房地產估價規范》為依據;在房屋的使用性質的認定上,應充分考慮實際用途和使用價值;在估價方法上,應以《房地產估價規程》來確定估價技術路線。

2、加強對房屋估價活動的監管,建設一支精良的評估隊伍

評估機構及評估人員應在市場競爭中獲取,而不是指令性的認定,政府部門應配合齊抓共管,即使拆遷評估結論得到認可,也應考慮弱勢群體的實際困難,只有這樣才能使拆遷順利進行,有利于民有益于國的建設項目得以很好的實施。

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第三篇：房屋拆遷補償價如何評估

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房屋拆遷補償價如何評估

新的《城市房屋拆遷管理條例》提出拆遷貨幣化補償，對我國城市舊城改造推進了一大步，也是我國拆遷改革中的一大舉措。但是，估價機構及估價人員就如何合理化做好房屋拆遷估價?拆遷人如何對被拆遷人進行補償?這是我們在房屋拆遷工作中存在有待解決的問題。

一、在拆遷評估中主要存在著以下幾方面的問題

1、估價方法存在的問題

目前大多數城市房地產拆遷評估，采取基準價格結合成新、區位、臨街等系數來綜合確定拆遷價，該計算方法與《城市房屋拆遷管理條例》精神以及《房地產估價規程》不符合。首先這是由于房屋的價格是由市場來確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數的影響，而且還受市場眾多因數影響的，往往后者的影響比前者大。

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例如：房地產周邊環境這一影響因素，同一房地產所處同一區位，但不代表周邊環境是相同的，這是因為房地產特性(個別性)決定的，因此我們僅僅以基準價格來測算房地產市場價是沒有說服力的。其次，《房地產估價規程》中也找不出“基準價格”一詞的由來，更談不上其計算的依據及科學性。

2、確定房屋基準價格存在的問題

房屋基準價的測算，首先是由政府來認定估價機構，后由該機構來測算，再由政府會同有關部門來確認其測算結果，實際上還是一種政府行為，擺脫不了政府的干預，因此房屋基準價還不是市場行為，不能準確反映市場房屋價格變化，甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準價的行為。

3、房屋拆遷補償價存在的問題

(1)土地的補償價沒真正的體現。有些城市現行的房屋的拆遷補償價，是結合成新得出的房屋拆遷補償價，其最終結果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態價，而不能正確反映這一房屋實體帶來的經濟效用價值，更不能反映土地這一無形資產價，當然這一最終結果普遍反映補償價低這一結論。

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沒能充分地考慮房地產的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數，而是將土地與房屋重置價合并計為基準價，以房屋的建筑面積來測算，其結果必然導致同質同量同價的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價格高這一歪理;(2)政府部門干預較多，甚至于有的地方政府為了體現其政績，壓價、壓成本、坑民、損民、與民爭利有損政府形象的行為。

4、在房屋性質認定上存在的問題

由于我國的房地產相關法律、法規滯后于有些拆遷房，要其完備、完善有關手續，實在是強人所難。而有些城市一味強調手續的完善，在房屋性質的認定上刻板教條，不考慮實際用途和使用價值。其最終結果，導致不尊重歷史，不能反映房屋可以帶來更大收益這一客觀事實。

5、在安置房價格的確定上存在的問題

眾所周知，安置房是由拆遷人(一般由開發商)提供的，其價格的確定應是由開發商隨行就市，而被拆遷房是否也是完全市場價呢?當然是有差距的，首先在房屋的拆遷補償價的確定存在著問題、其次，安置房價格滯后于拆遷房(因存在著開發期)，不是同一時點的價，這

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樣必然導致在安置房價、拆遷補償價之間存在著有失“公正、公平”性。

6、在房屋拆遷補償實施中存在的問題

首先房屋拆遷評估當然以市場價來評估，是公正合理的;但是，城市的居民經濟存在著嚴重的兩級分化問題，特別是拆遷范圍內的居民，他們是弱勢群體，大多為下崗職工、無業居民，有的長期生病臥床不起，生活來源靠子女及周邊社區居民來接濟，就是屋子很破，也能起擋風避雨的作用，一旦這些居民被拆遷，他們將失去原有的穩定生產、生活的秩序，當他們獲得拆遷補償費后，這一微薄的補償費能對他們又起什么作用呢?一小套住房都購不起的。

二、造成上述問題的主要原因

1、政企不分

首先表現在確定拆遷補償基準價格上，拆遷補償基準價價格的主體評估單位是由政府及有關部門來認定，而不是以估價機構競爭市場來獲取;估價內容上需政府及有關部門來界定。

從而使這基準價格名義上是市場價，實際上還是政府指導價。其

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次，表現在補償價的確認上，有些政府及相關部門為了他們的政績，搞“形象工程”，有意壓低補償價，降低成本費用，至使難以實行的項目得以實行(如安徽省五河縣一文化休閑廣場)。

2、市場體系尚未完全健全，還處在一個發展階段

這是由于拆遷貨幣化補償了需要大量的房地產市場交易資料，但是有些城市各類型房地產交易量少，缺乏該類房地產市場信息資料;另外房地產交易信息還很不規范，還掌握在有些部門手里，很不暢通，房地產信息化體系還沒完全建立。

3、城市居民經濟發展還很不平衡，兩級分化較嚴重

被拆遷人大都是弱勢群體，他們不可能隨便將其房屋賣給拆遷人來拆遷的，就是超出他們現有房屋的現價，他們也不可能變賣的。這是他們最基本的生活保障(住房)所決定的。

4、沒有與《城市房屋拆遷管理條例》相配套實施細則，致使各地拆遷評估和補償措施千姿百態

目前，我國的土地性質是多種多樣的，土地所有權有國有和集體所有之分，國有土地又有劃撥與出讓之分等。如在拆遷補償價格上不

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考慮其性質的劃分，那么，勢將導致我國土地使用權出讓處于難以實施階段，也必處于非常混亂階段。

我國城市土地使用權是有償有限期使用制度(《城市房地產管理法》明確規定的一項制度)，但是，土地使用權在期限到期后，除可續期外，政府又如何進行收回的呢?是將地上建筑物連同土地一起無償收回呢?還是有所補償收回呢?這些都沒有法律條文明確規定，這必將影響到我們在房地產拆遷補償價評估中考慮其剩余價值(即殘值)，也無法測算出其價值的減損。

三、建議

1、完善有關配套文件，確定科學的估價方法

在基準價格的確定上，應以《房地產估價規范》為依據;在房屋的使用性質的認定上，應充分考慮實際用途和使用價值;在估價方法上，應以《房地產估價規程》來確定估價技術路線。

2、加強對房屋估價活動的監管，建設一支精良的評估隊伍評估機構及評估人員應在市場競爭中獲取，而不是指令性的認定，政府部門應配合齊抓共管，即使拆遷評估結論得到認可，也應考慮弱勢群體

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贏了網s.yingle.com 的實際困難，只有這樣才能使拆遷順利進行，有利于民有益于國的建設項目得以很好的實施。

? 福建省國家稅務局轉發《國家計委 http://s.yingle.com/y/fg/1040935.html

? 企業財產損失稅前扣除管理辦法的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040934.html

? ? 上海市國家稅務局 http://s.yingle.com/y/fg/1040933.html 印發《1998

年全省國稅工作要點》的通知

http://s.yingle.com/y/fg/1040932.html

? 制發《集體企業總機構提取管理費稅前扣除具體管理辦法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040931.html

? 調整省局機關各單位掛鉤和聯系點制度的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040930.html

? 外國企業向境內轉讓無形資產取得收入征收營業稅問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040929.html

? 貫徹實施《契稅暫行條例》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040928.html

? 安徽省屠宰稅暫行辦法

http://s.yingle.com/y/fg/1040927.html

? 對外承包工程項目出口退稅提供專用稅票有關問題的批復 http://s.yingle.com/y/fg/1040926.html

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? 印發《福建省１９９８年國稅工作要點》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040925.html

? 中遠集團對所屬公司提取1997總機構管理費問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040924.html

? 對排污費和污染源治理貸款基金免征營業稅問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040923.html

? 印發我國對外簽訂稅收協定學生和實習人員條款相關法規2018最

新

一

覽

表的通

知

http://s.yingle.com/y/fg/1040922.html

? 認真貫徹執行有進出口經營權的生產企業自營出口貨物實行免抵退稅管理辦法的 http://s.yingle.com/y/fg/1040921.html

? 進一步做好企業所得稅匯算清繳工作的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040920.html

? 有關進出口經營權的生產企業出口貨物實行免抵退稅后1997年中

央

財

政

與

地

方

財

http://s.yingle.com/y/fg/1040919.html

? 煤炭社會保障基金審計實施辦法

http://s.yingle.com/y/fg/1040918.html

? 安徽省契稅暫行辦法

http://s.yingle.com/y/fg/1040917.html

? 廈門市財政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040916.html

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? 啟用無錫市新版營業稅普通發票的公告 http://s.yingle.com/y/fg/1040915.html

? 調整1998年信息聯系點的通知

http://s.yingle.com/y/fg/1040914.html

? 廣東省武江茶場收取的勞務收入征稅問題的批復 http://s.yingle.com/y/fg/1040913.html

? 企業所得稅若干業務問題的通知》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040912.html

? 泰龍電力有限公司增值稅征稅問題的批復 http://s.yingle.com/y/fg/1040911.html

? 轉發國家稅務總局關于加強涉稅行政事業性收費項目發票管理的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040910.html

? 中國聯通公司實行匯總繳納企業所得稅問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040909.html

? 國有生產企業出口貨物未取得法定的退稅憑證稅務處理問題批復的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040908.html

? ? 福建省財政廳 http://s.yingle.com/y/fg/1040907.html 落實國務院調整進口設備稅收政策有關問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040906.html

? 印發《進一步推進和深化涉外稅收征管改革的補充意見》的通知》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040905.html

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? 貫徹實施＜注冊稅務師資格制度暫行規定＞有關問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040904.html

? 印發《企業所得稅稅源監控辦法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040903.html

? 通報企業所得稅專項檢查情況的函 http://s.yingle.com/y/fg/1040902.html

? 深圳市國家稅務局轉發財政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040901.html

? 福建省國家稅務局轉發財政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040900.html

? 中國計生協接受國際計生聯無償援助物資進口稅收問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040899.html

? ? 開展對郵電部 http://s.yingle.com/y/fg/1040898.html 個人從事醫療服務活動征收個人所得稅問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040897.html

? 印發《企業財產損失稅前扣除管理辦法》的通 http://s.yingle.com/y/fg/1040896.html

? 中國電子進出口安徽公司上交1997總機構管理費稅前扣除的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040895.html

? ? 上海市財政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040894.html 北京市國家稅

務局轉發

《

財

政

部

http://s.yingle.com/y/fg/1040893.html

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? 吉林省契稅實施辦法

http://s.yingle.com/y/fg/1040892.html

? 企業所得稅檢查處罰起始日期的批復的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040891.html

? 煤炭內部審計機構收集

http://s.yingle.com/y/fg/1040890.html

? 聯通尋呼有限公司所屬企業總機構管理費扣除標準的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040889.html

? 中國航空油料總公司繳納企業所得稅問題的通知》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040888.html

? 做好1998年稅務信息工作的通知

http://s.yingle.com/y/fg/1040887.html

? 加強匯總納稅企業所得稅管理的幾點意見 http://s.yingle.com/y/fg/1040886.html

? 中小學校財務收支審計實施辦法

http://s.yingle.com/y/fg/1040885.html

? ? 北京市財政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040884.html 河北省

農

村

集

體

經

濟

審

計

規

定

http://s.yingle.com/y/fg/1040883.html

? 核定中國物資再生利用總公司所屬企業1997總機構管理費稅

前

扣

除

標

準的通

http://s.yingle.com/y/fg/1040882.html

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? 國有生產企業出口貨物未取得法定的退稅憑證稅務處理問題批復的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040881.html

? 日本全日空航空公司有關稅收問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040880.html

? 提高紡織品出口退稅率的通知

http://s.yingle.com/y/fg/1040879.html

? 省證券公司要求所屬地市營業部年終決算匯表統一繳納企業所得稅的復函 http://s.yingle.com/y/fg/1040878.html

? 深圳市國家稅務局轉發財政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040877.html

? 北京市地方稅務局委托農業銀行北京市分行儲蓄機構代收代繳自行車車船使用稅 http://s.yingle.com/y/fg/1040876.html

? １９９８年申請接收普通高校畢業生的補充通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040875.html

? 財政部對政協八屆全國委員會第五次會議第2569號提案的答復 http://s.yingle.com/y/fg/1040874.html

? 北京市國有企業上交主管部門管理費稅前扣除審批管理辦法 http://s.yingle.com/y/fg/1040873.html

? 中港總公司第二航務工程局第四工程公司上繳總機構管理費稅前扣除的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040872.html

? 重新明確交通運輸業納稅地點的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040871.html

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? 企業實行銷售包干辦法繳納所得稅扣除問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040870.html

? 印發〈國務院公文主題詞表〉的通知》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040869.html

? 印發《企業所得稅減免稅管理辦法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040868.html

? ? 財政部 http://s.yingle.com/y/fg/1040867.html

核定中國新型建筑材料公司所屬企業1997總機構管理費稅前

扣

除

標

準的通

知

http://s.yingle.com/y/fg/1040866.html

? 電力部門向用戶收取的供配電貼費是否征收企業所得稅問題的批復 http://s.yingle.com/y/fg/1040865.html

? 軍隊系統所屬企業征收增值稅問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040864.html

? 海洋石油若干稅收政策問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040863.html

? 《中國監察》《長安》《檢察日報》享受宣傳文化出版物增值稅先征后返政策的 http://s.yingle.com/y/fg/1040862.html

? 廢止《上海市契稅暫行條例施行細則》等１２件規章的決定 http://s.yingle.com/y/fg/1040861.html

? 印發《福建省國家稅務局普通發票定點印刷企業管理規定》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040860.html

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? ? ? 財政部 http://s.yingle.com/y/fg/1040859.html 開展對郵電部 http://s.yingle.com/y/fg/1040858.html 印發《企業所得稅稅前彌補虧損審核管理辦法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040857.html

? 企事業單位出售存量房產均應征收土地增值稅的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040856.html

? ? 上海市財政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040855.html 煤炭內部審計機構審計項目計劃管理的相關法規2018最新 http://s.yingle.com/y/fg/1040854.html

? 印發《對外經濟合作企業會計報表注冊會計師審計暫行辦法》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040853.html

? 印發《北京市地方稅務局關于實現稅務檢查四化目標的階段性工作計劃》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040852.html

? 核定中國燃料總公司所屬企業1997總機構管理費稅前扣除標準的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040851.html

? 四川省國家稅務局轉發《財政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040850.html

? 轉發國家稅務總局匯總納稅企業所得稅若干具體問題的通知的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040849.html

? 福建省國家稅務局轉發財政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040848.html

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? 深圳市國家稅務局轉發財政部

http://s.yingle.com/y/fg/1040847.html

? 煤炭企業資產保值增值審計實施辦法 http://s.yingle.com/y/fg/1040846.html

? 外灘房產置換搬遷后的海運

http://s.yingle.com/y/fg/1040845.html

? 金融保險企業計稅工資的通知

http://s.yingle.com/y/fg/1040844.html

? ? 上海市財政局 http://s.yingle.com/y/fg/1040843.html 印發《資源稅幾個應稅產品范圍問題的解答》的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040842.html

? 深圳市國家稅務局轉發國家計委

http://s.yingle.com/y/fg/1040841.html

? 上海市稅務稽查工作規程

http://s.yingle.com/y/fg/1040840.html

? 貴州省屠宰稅征收辦法

http://s.yingle.com/y/fg/1040839.html

? 鐵道部所屬單位恢復征收印花稅問題的補充通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040838.html

? 俄羅斯赤塔航空公司有關稅收問題的通知 http://s.yingle.com/y/fg/1040837.html

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第四篇：聽法院案件審理報告

聽法院案件審理報告

時間：2011年6月9日14:00

地點：北京市房山區人民法院

主要案情：

學生在學校跑步時不小心掉入校內未種植樹木的土坑中，將腳踝扭傷，經法醫鑒定為十級傷殘。今日，學生將學校告到法院，要求其賠償各項損失費11萬余元。

原告董某訴稱，自己是北京市房山區某中學初三學生。2009年2月23日上午上萬最后一節課，自己怕下午上課遲到急著趕回家吃飯。在跑步經過新教學樓時誤入被積雪覆蓋的尚未種植花草的土坑中。造成原告左腳踝扭傷。后經法醫鑒定為十級傷殘。當時該土坑周圍未設置任何警示標志及防護措施。故訴至法院，要求學校賠償自己醫藥費、傷殘賠償金等費用合計1113941.24元。

案件審理過程：

1.書記員宣讀法庭紀律

2.核實雙方當事人身份

3.確定雙方當事人對出庭人員是否有異議

4.原告宣讀起訴書

5.被告針對原告的起訴書進行答辯

6.原告的法定代理人補充

7.審判員詢問起訴書細節

8.法庭質證，原告向法庭提交證據

9.被告質證，提質證意見

10.被告向法庭提交證據

11.法庭調查結束，雙方當事人法庭辯論

12.雙方當事人做最后陳述

13.原告不同意法庭調解，法庭不當庭宣判，休庭。

觀后感：

這是一起民事糾紛案。起初，我了解到案情的大概，覺得原告有點小題大做，因扭傷而賠償11萬元近乎不可理解了。然而當原告逐一陳述賠償金的計算方法和依據時，一切就變得合乎法律了。并且原告的理由是十分具有說服力的，土坑旁沒有任何警示標志而且事故在發生后也沒有引起學校應有的關心。原告有較多證據證實學校失職，沒有負到責任。而就事故后老師有沒有到場，雙方發生了爭執。對于學校花壇的合理性，被告也提供證明其合法性的證據。但是該證據與原告所述不符，只能留待法庭審核。審判員的問題都是嚴謹而且關鍵的，很好地引導了案件的審理，且十分注意雙方陳詞的真實合法。

這次庭審給我的最深的印象是法律的嚴謹！所有的程序都有條紊且合情合理。審案不能憑主觀判斷誰對誰錯，關鍵是要找出問題的主要矛盾，依照相關法律條例依法斷案。由此也可以看出構建一個法制社會的重要性，它是保障社會和諧穩定發展的前提。還有一條就是，公民熟知法律法規也很重要，這能夠幫助我們在受到權益損失時及時維護自身權益。

第五篇：房屋拆遷補償價應如何評估（本站推薦）

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房屋拆遷補償價應如何評估

推薦房地產律師： 隨著我國城市建設的發展，人民物質文化生活水平的提高，部分舊的城市配套設施及功能已不再滿足城市化發展的需要，舊城改造在一定時期內必將成為重要的課題，政府也必然出臺一系列的有關城市房屋拆遷相適應的法律、法規。新的《城市房屋拆遷管理條例》提出拆遷貨幣化補償，對我國城市舊城改造推進了一大步，也是我國拆遷改革中的一大舉措。但是，估價機構及估價人員就如何合理化做好房屋拆遷估價?拆遷人如何對被拆遷人進行補償?這是我們在房屋拆遷工作中存在有待解決的問題。

一、在拆遷評估中主要存在著以下幾方面的問題

1、估價方法存在的問題

目前大多數城市房地產拆遷評估，采取基準價格結合成新、區位、臨街等系數來綜合確定拆遷價，該計算方法與《城市房屋拆遷管理條例》精神以及《房地產估價規程》不符合。首先這是由于房屋的價格是由市場來確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數的影響，而且

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還受市場眾多因數影響的，往往后者的影響比前者大。例如：房地產周邊環境這一影響因素，同一房地產所處同一區位，但不代表周邊環境是相同的，這是因為房地產特性(個別性)決定的，因此我們僅僅以基準價格來測算房地產市場價是沒有說服力的。其次，《房地產估價規程》中也找不出“基準價格”一詞的由來，更談不上其計算的依據及科學性。

2、確定房屋基準價格存在的問題

房屋基準價的測算，首先是由政府來認定估價機構，后由該機構來測算，再由政府會同有關部門來確認其測算結果，實際上還是一種政府行為，擺脫不了政府的干預，因此房屋基準價還不是市場行為，不能準確反映市場房屋價格變化，甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準價的行為。

3、房屋拆遷補償價存在的問題

(1)土地的補償價沒真正的體現。有些城市現行的房屋的拆遷補償價，是結合成新得出的房屋拆遷補償價，其最終結果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態價，而不能正確反映這一房屋實體帶來的經濟效用價值，更不能反映土地這一無形資產價，當然這一最終結果普遍反映補償價低這一結論。沒能充分地考慮

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房地產的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數，而是將土地與房屋重置價合并計為基準價，以房屋的建筑面積來測算，其結果必然導致同質同量同價的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價格高這一歪理；(2)政府部門干預較多，甚至于有的地方政府為了體現其政績，壓價、壓成本、坑民、損民、與民爭利有損政府形象的行為。

4、在房屋性質認定上存在的問題

由于我國的房地產相關法律、法規滯后于有些拆遷房，要其完備、完善有關手續，實在是強人所難。而有些城市一味強調手續的完善，在房屋性質的認定上刻板教條，不考慮實際用途和使用價值。其最終結果，導致不尊重歷史，不能反映房屋可以帶來更大收益這一客觀事實。

5、在安置房價格的確定上存在的問題

眾所周知，安置房是由拆遷人(一般由開發商)提供的，其價格的確定應是由開發商隨行就市，而被拆遷房是否也是完全市場價呢?當然是有差距的，首先在房屋的拆遷補償價的確定存在著問題、其次，安置房價格滯后于拆遷房(因存在著開發期)，不是同一時點的價，這樣必然導致在安置房價、拆遷補償價之間存在著有失“公正、公平”性。

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6、在房屋拆遷補償實施中存在的問題

首先房屋拆遷評估當然以市場價來評估，是公正合理的；但是，城市的居民經濟存在著嚴重的兩級分化問題，特別是拆遷范圍內的居民，他們是弱勢群體，大多為下崗職工、無業居民，有的長期生病臥床不起，生活來源靠子女及周邊社區居民來接濟，就是屋子很破，也能起擋風避雨的作用，一旦這些居民被拆遷，他們將失去原有的穩定生產、生活的秩序，當他們獲得拆遷補償費后，這一微薄的補償費能對他們又起什么作用呢?一小套住房都購不起的。

二、造成上述問題的主要原因

1、政企不分

首先表現在確定拆遷補償基準價格上，拆遷補償基準價價格的主體評估單位是由政府及有關部門來認定，而不是以估價機構競爭市場來獲取；估價內容上需政府及有關部門來界定。從而使這基準價格名義上是市場價，實際上還是政府指導價。其次，表現在補償價的確認上，有些政府及相關部門為了他們的政績，搞“形象工程”，有意壓低補償價，降低成本費用，至使難以實行的項目得以實行(如安徽省五河縣一文化休閑廣場)。

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2、市場體系尚未完全健全，還處在一個發展階段

這是由于拆遷貨幣化補償了需要大量的房地產市場交易資料，但是有些城市各類型房地產交易量少，缺乏該類房地產市場信息資料；另外房地產交易信息還很不規范，還掌握在有些部門手里，很不暢通，房地產信息化體系還沒完全建立。

3、城市居民經濟發展還很不平衡，兩級分化較嚴重

被拆遷人大都是弱勢群體，他們不可能隨便將其房屋賣給拆遷人來拆遷的，就是超出他們現有房屋的現價，他們也不可能變賣的。這是他們最基本的生活保障(住房)所決定的。

4、沒有與《城市房屋拆遷管理條例》相配套實施細則，致使各地拆遷評估和補償措施千姿百態

目前，我國的土地性質是多種多樣的，土地所有權有國有和集體所有之分，國有土地又有劃撥與出讓之分等。如在拆遷補償價格上不考慮其性質的劃分，那么，勢將導致我國土地使用權出讓處于難以實施階段，也必處于非常混亂階段。我國城市土地使用權是有償有限期使用制度(《城市房地產管理法》明確規定的一項制度)，但是，土地

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使用權在期限到期后，除可續期外，政府又如何進行收回的呢?是將地上建筑物連同土地一起無償收回呢?還是有所補償收回呢?這些都沒有法律條文明確規定，這必將影響到我們在房地產拆遷補償價評估中考慮其剩余價值(即殘值)，也無法測算出其價值的減損。

三、建議

1、完善有關配套文件，確定科學的估價方法

在基準價格的確定上，應以《房地產估價規范》為依據；在房屋的使用性質的認定上，應充分考慮實際用途和使用價值；在估價方法上，應以《房地產估價規程》來確定估價技術路線。

2、加強對房屋估價活動的監管，建設一支精良的評估隊伍

評估機構及評估人員應在市場競爭中獲取，而不是指令性的認定，政府部門應配合齊抓共管，即使拆遷評估結論得到認可，也應考慮弱勢群體的實際困難，只有這樣才能使拆遷順利進行，有利于民有益于國的建設項目得以很好的實施。

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