第一篇：山東省房地產估價師《制度與政策》：建設工程投標的管理試題

山東省房地產估價師《制度與政策》：建設工程投標的管理試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某承租人的基礎租金為15萬元/月，其營業額的8%作為百分比租金，如果其在一個月內的營業額為250萬元，則其應支付的租金為（）萬元。

A．20 B．21 C．35 D．50

2、現對某期貨房地產進行估價，在此估價中，估價對象狀況應為未來某時點的狀態，房地產市場情況應為時點的狀態。

A：現在B：未來

C：過去

D：B和C E：工業用地的監測點評估價格

3、下列影響房地產市場運行環境的因素中，屬于經濟環境的因素是__。

A．城市或區域產業結構與布局

B．人口數量與結構

C．土地資源狀況

D．建筑技術進步

4、土地使用稅的計稅依據是。

A：納稅人實際占用的土地面積

B：納稅人實際建設的房屋使用面積

C：納稅人實際建設的房屋建筑面積

D：納稅人自己測定的土地面積

E：執行層的組織協調

5、辦理商品房預售證明時，應提供投入資金達到工程建設總投資以上的證明。

A：50％

B：25％

C：20％

D：15％

E：執行層的組織協調

6、某企業12月末部分資產和負債余額如下：現金和銀行存款70萬元，長期投資100萬元，短期投資120萬元，應收票據210萬元，短期借款30萬元，應付票據和應付賬款 110萬元，應付工資60萬元，應付債券300萬元。則該企業流動資產比率是__。

A．40% B．50% C．200% D．250%

7、在現今社會，房地產價格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，但也可以用實物、__等其他形式來償付。

A．勞務

B．工資

C．貸款

D．高貸

8、在寫字樓出租過程中，物業管理人員常要計算R/U系數。其中，R/U系數是指__。

A．出租單元內建筑面積與可出租而積的比值

B．可出租面積與出租單元內建筑面積的比值

C．出租單元內建筑面積與建筑總而積的比值

D．可出租單元建筑面積與建筑總面積的比值

9、當建筑場地的上部土層較弱、承載力較小，不適宜在天然地基上作淺基礎時，宜采用的基礎類型是。(2007年房地產經紀人相關知識試題)A：條形基礎

B：獨立基礎

C：筏板基礎

D：樁基礎

E：執行層的組織協調

10、房地產交易雙方在合同完成后天內，持有關證件向所在地房地產管理部門提出申請和申報成交價格。

A：120 B：90 C：60 D：30 E：執行層的組織協調

11、某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期，年利率為5％、按年等額還款的 抵押貸款，30萬元由投資者用現金支付．如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的 稅前現金回報率為。

A：9．00％

B：8．05％

C：30．00％

D：7．52％

E：借款合同

12、在建工程抵押貸款，是以開發商與施工單位簽訂的依法生效的__設定抵押權，按其在建工程已完工部分分次發放貸款。

A．房屋建筑物

B．土地使用權

C．在建工程

D．房屋期權

13、某公司購買一宗房地產，土地使用期限為40年，不可續期，至今已使用了8年。該宗房地產當時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2％，從第8年開始，凈收益保持穩定，該宗房地產的報酬率為7％。則該宗房地產的現時收益價格為萬元。(說明：建筑物經濟壽命未明確說明，確定收益期限依據不充分)A：85.45 B：87.16 C：88.50 D：88.90 E：工業用地的監測點評估價格

14、通過市場調研，獲得某類房地產2002年至2006年的價格分別為3 405元／㎡、3 565 元／㎡、3 730元／㎡、3 905元／㎡、4 075元／㎡，則采用平均增減量法預測該類房地產2008年 的價格為．【2007年考題】

A：4 075．0元／㎡

B：4 242．5元／㎡

C：4 410．0元／㎡

D：4 577．5元／㎡

E：工業用地的監測點評估價格

15、關于房屋施工面積的說法，正確的是。

A：房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積

B：房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積

C：房屋施工面積指報告期內施工的全部房屋建筑面積

D：房屋施工面積不包括報告期內開工后又停建、緩建的房屋建筑面積

E：借款合同

16、某類房地產2004年至2008年的價格分別為910元／㎡、1 190元／㎡、1490元／㎡、1910元／㎡、2 110元／㎡，按平均增減量趨勢法估計，該類房地產于2009年的價格為。

A：2 390元／㎡

B：2 410元／㎡

C：2 430元／㎡

D：2 450元／㎡

E：工業用地的監測點評估價格

17、建設單位征用的土地，其土地所有權屬于__。

A．集體經濟組織

B．國家

C．建設單位

D．使用單位

18、對于置業投資來說，房地產投資的經濟效果主要表現為__。

A．兩個方面：租金和物業增值

B．三個方面：租金、物業增值和股權增加

C．四個方面：租金、物業增值、減少納稅和股權增加

D．五個方面：租金、物業增值、減少納稅、股權增加和銷售額加大

19、下列房地產價格影響因素中．不屬于區位因素中的位置因素的是。

A：朝向

B：樓層

C：方位

D：交通條件

E：工業用地的監測點評估價格 20、房地產開發企業的《暫定資質證書》有效期為1年，房地產開發主管部門可以視企業經營情況，延長《暫定資質證書》有效期，但延長期不得超過2年。自領取《暫定資質證書》之日起__內無開發項目的，《暫定資質證書》有效期不得延長。

A．1年

B．2年

C．3年

D．4年

21、某宗房地產的總建筑面積為6000m2，房地產總價值為2400萬元，其中土地價值為800萬元。某人購買了其中300m2，該部分的房地產價值為126萬元。假如按土地價值進行分攤，則此人應占有的土地份額為__。

A．5.00% B．5.25% C．5.42% D．5.75%

22、某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m2。假設凈收益率為75%，報酬率為10%，則該商鋪目前的價值為（）元/m2。

A．14140 B．42421 C．56561 D．60000

23、下列關于目前我國征收土地批準權限規定，說法錯誤的是__。

A．征收土地實行兩級審批制度，即國務院和省級人民政府

B．征收農地，應先辦理農用地轉用手續，同時辦理征地審批手續

C．基本農田由國務院審批

D．基本農田以外的耕地未超過35公頃的由國務院審批

24、下列說法不屬于重新購建價格的求取思路的是。

A：房地產重新購建價格的求取思路

B：土地重新購建價格的求取思路

C：具體價格重新購建價格的求取思路

D：建筑物重新購建價格的求取思路

E：工業用地的監測點評估價格

25、如果某房地產現狀價值大于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以__進行估價。

A．保持現狀前提

B．裝修改造前提

C．轉換用途前提

D．重新利用前提

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、項目達到允許的最低經濟效益指標的極限值時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態的方法是__。

A．獲利能力分析

B．盈虧平衡分析 C．市場狀況分析

D．定性風險分析

2、某投資者購買一間商鋪用于出租經營，名義收益率為12．0％，如果通貨膨脹率為5．5％，銀行貸款年利率為6．5％，存款年利率為3．0％，則該項目投資的實際收益率是。

A：5．16％

B：6．16％

C：6．5％

D：8．74％

E：借款合同

3、經濟適用房計入房價的企業管理費以__成本因素為計算基礎。

A．征地和拆遷補償費

B．規費

C．教育費附加

D．建安工程費

E．住宅小區基礎設施建設費

4、城市范圍內的下列房地產中，屬于應繳納房產稅的有__。

A．名勝古跡自用的房產

B．寺廟出租的經營用房產

C．校辦工廠的房產

D．房地產開發企業建造未售但自用的房產

E．地下停車場

5、抵押率是貸款金額與抵押物價值之比，又稱貸款價值比率．抵押率的確定，受許多因素的影響，主要有。

A：抵押物的流動性

B：抵押人信用等級

C：抵押物價值取得的情況

D：貸款期限長短

E：通貨膨脹預期

6、股單的特點有（）。

A．可以獲取股息和紅利

B．必須記名

C．可以自由轉讓

D．是一種股份證書

E．每份股單所代表的金額都相等

7、房地產業是房地產開發活動的__。

A．策劃者

B．組織者

C．監督者

D．實施者

E．發包者

8、成本法特別適用于那些既無收益又很少發生交易的房地產估價，這類房地產主要包括

A：圖書館 B：鋼鐵廠

C：空置的寫字樓

D：單純的建筑物

E：加油站

9、銀行以開發商的信用向保險人投保，由保險人為銀行提供開發商還款保證的保險是。

A：信用保險

B：無擔保保險

C：保證保險

D：財產保險

E：執行層的組織協調

10、某市去年住宅的實際銷售量為500萬m2，預測銷售量為450萬m2，平滑指數為0.8，則利用指數平滑法預測今年的住宅銷售量是__萬m2。

A．450 B．475 C．490 D．500

11、在進行可行性分析的調查研究時，資源調查一般包括__。

A．開發項目用地現狀

B．市場供給量

C．交通運輸條件

D．水文地質

E．氣象

12、收益性物業的經營費用不包括__。

A．人員工資及辦公費用

B．保持物業正常運轉的成本，為租客提供服務的費用

C．保險費、房產稅和法律費用等

D．抵押貸款還本付息費用

13、股票和債券的相同之處表現在__。

A．都是融資工具

B．都是流通證券

C．享有相同權利

D．都是長期投資

E．都可以為投資者帶來收益

14、城市房屋拆遷當事人對拆遷估價報告有異議的可以。(2008年試題)A：向原估價機構申請復估

B：申請行政復議

C：向人民法院提起訴訟

D：自行委托估價機構評估

E：申請估價專家委員會鑒定

15、影響房地產價格的國際因素有。

A：世界經濟狀況

B：國際競爭狀況

C：政治對立狀況 D：政治安定狀況

E：軍事沖突狀況

16、某房地產開發商向銀行貸款3000萬元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度計息，到期后一次償還本息，則開發商為該筆貸款支付的利息總額是__。

A．800.62 B．687.22 C．804.73 D．752.49

17、廉租住房租金由__構成。

A．維修費和管理費

B．維修費和利潤

C．維修費、管理費和利潤

D．維修費、利潤和稅金

18、對于施工中可能發生的臨時占用規劃批準范圍外的場地，可能損壞道路、需要爆破作業等情況，__應該按國家規定辦理申請批準手續。

A．建造商

B．總監理師

C．開發商

D．監理工程師

19、在具體估價作業中應當遵循的技術性原則有。

A：替代原則

B：謹慎原則

C：合法原則

D：估價時點原則

E：最高最佳使用原則

20、房地產轉讓最主要的特征是__。

A．房地產轉讓需要資金投入

B．房地產轉讓實施申報制度

C．房地產發生權屬轉移

D．只有符合條件的房地產才能轉讓

21、《注冊房地產估價師管理辦法》規定，注冊房地產估價師的條件為。

A：取得執業資格

B：達到繼續教育合格標準

C：受聘于具有資質的房地產估價機構

D：具有完全民事行為能力

E：刑事處罰尚未執行完畢

22、進入市場的第一家可以選擇差異性營銷，也可以選擇集中性營銷或無差異性營銷的市場細分模式是。

A：同質偏好

B：分散偏好

C：集群偏好

D：集中偏好

E：借款合同

23、在房地產抵押估價中，注冊房地產估價師應盡的職責是。

A：對委托人提供的資料進行核查，確保資料的真實性

B：對估價對象進行實地查看

C：了解抵押房地產的法定優先受償權利情況

D：將估價對象現狀與相關權屬證明材料進行對照

E：拍攝能夠反映估價對象外觀、內部狀況和周邊環境、景觀的照片

24、對于收益性房地產來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態下，凈收益大于零的持續時間稱為。(2009年試題)A：設計壽命

B：經濟壽命

C：法定壽命

D：自然壽命

E：借款合同

25、下列關于保險分類的敘述有誤的一項是。

A：以保險基金來源的不同劃分，可分為商業保險、社會保險與政策保險

B：以被保險標的的不同性質為標準，可將商業保險分為財產保險與人壽保險

C：以保險的實施形式劃分，可將保險分為自愿保險與強制保險

D：以保險人承保危險的數量為標準，可將保險分為單一危險保險與綜合危險保險

E：執行層的組織協調

第二篇：山東省下半年房地產估價師《制度與政策》商品房銷售管理試題

山東省2015年下半年房地產估價師《制度與政策》：商品房銷售管理試題 本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某宗地總面積為500m2，其上建有一棟6層住宅樓，該樓各層的建筑面積均為200m2，容積率為（）。

A．0.4 B．2.4 C．1.2 D．2.5

2、是商業銀行的最基本職能。A：充當信用中介

B：變貨幣收入為貨幣資本

C：充當支付中介 D：創造派生存款和信用流通工具 E：執行層的組織協調

3、關于債務融資，下列說法不正確的是（）。A．信貸融資和債券融資是債務資金籌措的主要渠道

B．債券償付方式有三種：第一種是償還，第二種是轉期，第三種是轉貸

C．企業債券作為一種有價證券，其還本付息的期限通常為3～5年 D．利用信貸資金經營，實際上就是“借錢賺錢”或“借雞生蛋”

4、某在建工程項目計劃建混合結構倉庫2000㎡，總預算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎工程已完成，結構工程完成50％，設備安裝工程尚未進行．另據調查得知，基礎工程、結構工程和設備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15％、60％、25％，該在建工程在估價時點的完工程度是．【2004年考題】 A：30％ B：45％ C：65％ D：75％ E：工業用地的監測點評估價格

5、房地產是指土地以及建筑物等土地定著物，是的結合體。

A：實體、權益、區位 B：實物、權益、區位 C：實物、權利、位置 D：實物、權益、位置 E：工業用地的監測點評估價格

6、某市于2005年對市中心一平房區進行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補償指導價格在該區為4000元／㎡，并且一直沒有變動；2005年該區同

類建筑物的重置成本達到2000元／㎡，房地產市場交易價格為6000元／㎡；重新規劃后，開發商開發的該區商品房售價預計為9000元／㎡；則最合理的拆遷補償價格應以元／㎡為基礎進行修正。

A：4000 B：5000 C：6000 D：9000 E：工業用地的監測點評估價格

7、根據，民事權利可分為絕對權和相對權。A：權利標的的不同性質 B：權利的作用 C：權利效力的不同 D：權利是否具有轉移性 E：執行層的組織協調

8、某地區各項基礎設施開發的正常費用分攤到每平方米土地上，分別為道路20元，燃氣18元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區“五通一平”的正常費用為元／㎡。

A：98

B：102

C：108 D：116 E：工業用地的監測點評估價格

9、實行住房分配貨幣化后，公務員住房補貼的具體辦法由__批準。

A．市(縣)人民政府

B．省、自治區、直轄市人民政府 C．上級財政部門 D．上級房改部門

10、房地產估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構和估價人員應當站在__的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。A．委托人

B．估價報告預期使用者

C．管理部門 D．中立

11、關于房地產貸款的擔保方式，下列說法不正確的是。

A：貸款的擔保不能取代借款人的信用狀況，僅僅是為已經發生的貸款提供了一個額外的安全保障

B：保證通常是由第三方保證人以自身的財產提供的一種可選擇的還款來源．而且，只有當保證人有意愿代替借款人償還貸款，這項保證才是可靠的 C：抵押是指借款人或第三人在不轉移財產占有權的情況下，將財產作為貸款的擔保

D：貸款質押是指借款人或第三人以其動產或權利(包括商標權、專利權等)移交銀行占有，將該動產或權利作為債權的擔保 E：借款合同

12、某出租的房地產的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物 重置價格為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設該房地產的土地使用年限為無限年，則該宗房地產的現值為（）。A．43萬元 B．112.5萬元 C．123.3萬元 D．150萬元

13、市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優于標準個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得98分，則個別因素修正系數為（）。A．1.05 B．0.98 C．0.95 D．1.03

14、土地增值稅以為計稅依據。

A：納稅人繼承房地產所取得的土地增值額

B：納稅人出租房地產所取得的土地增值額 C：納稅人轉讓房地產所取得的土地增值額 D：納稅人贈與房地產所取得的土地增值額

E：執行層的組織協調

15、拍賣行應在拍賣日的__前以登報或通過電視等媒體公告的形式發布關于該房地產拍賣的公告信息。A．半個月至一個月 B．一個月至三個月 C．一個月至六個月 D．三個月至六個月

16、一前后臨街、總深度為50 m的矩形宗地，其前街路線價為5 000元／㎡，后街路線價為3 800元／㎡．如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為．【2006年考題】 A：22 m B：28m C：38 m D：50 m E：工業用地的監測點評估價格

17、某市2008年住宅的預測銷售量為500萬㎡，實際銷售量為650萬㎡，平滑指數為0.75，利用指數平滑法預測的該市2009年住宅銷售量為萬㎡。A：500.0 B：37.5 C：612.5 D：650.0 E：借款合同

18、在某商業街深度30．48 m(即100英尺)，臨街寬度20 m的矩形土地，總價為1 200萬元。根據四三二一法測，與其相鄰、臨街深度為45．72 m(即150英尺)、臨街寬度20 m的矩形土地的總價為萬元。A：1 504

B：1 404 C：1 304 D：1 204 E：工業用地的監測點評估價格

19、下列不屬于房地產的部門規章的是。A：《商品房銷售管理辦法》 B：《城市房地產開發經營管理條例》 C：《城市房屋拆遷單位管理規定》 D：《房地產開發企業資質管理辦法》

E：房地產估價機構必須加蓋公章

20、若標準宗地的臨街深度為10 m，按照四三二一法則計算臨街深度為15 m的宗地價格，其平均深度價格修正率為。A：78％ B：85％ C：117％ D：150％ E：工業用地的監測點評估價格

21、假設某建設項目建設期4年，各年計劃投資額分別為：第一年3600萬元，第二年4800萬元，第三年3800萬元，第四年3400萬元，年平均價格上漲率為5％，則該項目建設期間漲價預備費為__萬元。A．1130.00 B．1165.43 C．1910.00 D．2003.70

22、某宗房地產預計未來每年的凈收益為8萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產的報酬率為8．5％，則該宗房地產的收益價格為。

A：94．12

B：92．14 C：91．24 D：93．25 E：工業用地的監測點評估價格

23、為評估某住宅2004年10月1日的正常市場價格，在其附近收集的某可比實例的相關資料如下：成交價格為4000元/m2，成交日期為2004年5月1日，成交價格比正常價格低2%，房地產狀況調整系數為1.087，已知從2004年5月1日到10月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1%，則對該可比實例成交價格進行修正、調整得到的價格最接近于（）。

A．3790元/m2

B．4238元/m2 C．4658元/m2

D．4663元/m2

24、某類房地產1994年至1998年的價格分別為910、1190、1490、1810、2110元/m2。按平均增減量趨勢法估計，該類房地產于1999年的價格為__元/m2。

A．2390 B．2410

C．2430 D．2450

25、房地產保險中，下列不屬于建筑工程一切險除外責任的是。

A：因設計錯誤、鑄造或原材料缺陷或工藝不善引起保險財產本身的損失

B：不可預料的、被保險人無法控制并造成物質損失或人身傷亡的突發性事件

C：自然磨損等造成保險財產自身的損失和費用

D：施工用機械、設備、裝置失靈造成的本身損失

E：執行層的組織協調

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、在以下情況下應該申請注銷登記。A：土地或房屋的權利主體變更

B：房屋滅失、所有權的要素之一客體滅失，房屋所有權不復存在 C：土地使用權年限屆滿，房屋所有權人未按城市房地產管理法的規定申請續期

D：土地使用權年限屆滿，房屋所有權人申請續期而未獲批準的 E：抵押權、典權等他項權利的終止

2、市場法中實物狀況比較和調整的內容包括。A：環境 B：地形地勢 C：外部配套設施 D：內部基礎設施完備程度 E：裝飾裝修

3、建設階段的項目管理，包括的管理。A：質量 B：進度 C：成本 D：合同 E：工程

4、保險活動所特有的內在功能是__。A．組織經濟補償 B．分散風險 C．融通資金 D．防災防損

5、某房屋被火災燒損，現需評估其損失，此時估價對象狀況應為__。A．被燒損前的狀況

B．被燒損后的狀況

C．被燒損前與被燒損后的差異狀況

D．未來修復或重建后的狀況

6、制定物業管理計劃的租金方案和出租策略時應做到。(2008年試題)

A：物業租金必須能抵償所有投資成本

B：只要是業主滿意的租金方案就可以付諸實施

C：租金確定應考慮業主希望的投資回報率

D：市場經濟條件下，應充分考慮同類物業的市場供求關系

E：利用已有類似出租物業的租金數據時，應進行相應的修正

7、假設開發法中開發經營期的起點是(假設)取得估價對象(待開發房地產)的時間，即__。A．估價時點 B．待開發項目開工之日 C．待開發項目取得土地使用權之日

D．該開發項目開始銷售之日

8、下列__等是影響房地產制度的政策因素。A．稅收政策

B．人口素質

C．經濟發展狀況 D．特殊政策 E．有關規劃和計劃

9、房屋權利人法定名稱改變時，應申請房屋權屬__登記。

A．他項權利 B．轉移 C．所有權初始 D．變更

10、由于寫字樓物業與零售商業物業的租約期限較長，在租約中一般都要包括（）。A．租金調整條款 B．代收代繳費用條款 C．裝修費用條款 D．折讓優惠條款

11、下面對假設開發法適用條件的表述最為準確的為__。A．新開發房地產項目 B．用于出售用途的房地產項目 C．具有投資開發或再開發潛力的房地產 D．用于投資或再開發的房地產

12、征收土地公告應包括的內容有__。

A．征收批準機關、文號、時間和用途

B．被征收土地的所有權人、位置、地類和面積 C．征地補償標準和農業人口安置途徑 D．辦理征地補償的期限、地點

E．土地補償費的標準、數量、支付對象和方式

13、成功的房地產租售一般包括。A：為使潛在的購買者或租戶了解物業狀況而進行的宣傳溝通階段

B：就有關價格或租金及合同條件而進行的談判階段

C：不毀其雙方的利益，做到公平交易 D：把握全過程的信息，掌握全局 E：雙方協商一致后的簽約階段

14、下面四個選項中，說法不正確的是__。

A．以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，可視為同一抵押物

B．以一宗房地產分割抵押的，首次抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分可以再次抵押，但不得超出其余額部分 C．鄉、村企業的土地使用權可以單獨抵押

D．以鄉、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地作用權同時抵押

15、下列房地產中，一般情況下適用市場法估價的有。A：標準廠房 B：房地產開發用地 C：行政辦公樓 D：寫字樓 E：在建工程

16、是指用點、線等符號計算總體和各組單位數的方法。A：劃記法 B：曲線法 C：折疊法 D：邏輯審查 E：點劃法

17、某租客5年支付的物業租金的現值為40萬元，年租金增長的百分率為5%，如果折現率與之相同，則該租客第一年末支付的租金為__萬元。A．8.0 B．8.4 C．9.0 D．10.0

18、金融是指貨幣資金的融通，其中融通的主要對象是。A：財產 B：信用 C：貨幣資金 D：貨幣 E：實物

19、借貸記賬法是以作為記賬符號的一種復式記賬方法。

A：支 B：出 C：借 D：貸 E：入 20、影響財務凈現值指標計算結果的主要因素包括（）。A．凈現金流量 B．貸款利率 C．基準收益率 D．開發經營周期

21、用成本法估價時，房屋現值=__ A．房屋重置價格-年折舊額×尚可使用年限

B．房屋重置價格-年折舊額×耐用年限 C．房屋重置價格×成新度 D．房屋重置價格-年折舊額

22、下列有關統計學基礎知識的表述中，不正確的有__。

A．隨著研究目的的改變，統計總體和總體單位可以相互轉化

B．反映總體單位屬性或特征的統計術語稱為指標

C．調查對象就是被調查和訪問的具體單位

D．調查單位與報告單位可以一致也可以不一致 E．相對指標是社會經濟現象的兩個有聯系的指標之比

23、直接資本化法的優點是__。

A．不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益

B．指明了房地產的價值是其未來各期凈收益的現值之和，這既是預期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎 C．每期的凈收益或現金流量都是明確的，直觀且容易被理解

D．不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產來求取適當的資本化率 E．資本化率或收益乘數直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關系，能較好地反映市場的實際情況

24、某房地產開發商擬投資開發一總建筑面積為6000m2的寫字樓項目，已知該項目的綜合開發成本為3000元/m2，項目建成后可出租面積的月租金水平為85元/m2，如果該寫字樓建筑的可出租面積系數為0.85，經營成本為租金收入的30%，則該寫字樓項目投資的成本收益率為（）。

A．23.80% B．20.23% C．19.70% D．18.96%

25、已知年利率為15%，則按季度計息時的實際年利率為__。A．13.55% B．14.68% C．15.87% D．15.07%

第三篇：山東省房地產估價師《制度與政策》：建設用地使用權的收回模擬試題

山東省房地產估價師《制度與政策》：建設用地使用權的收回模擬試

題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、城市房屋拆遷估價方法一般應當采用。A：路線價法 B：成本法

C：假設開發法 D：市場比較法

E：房地產估價機構必須加蓋公章

2、房地產需求的交叉價格彈性是指__。

A．房地產需求量變化的百分比與其價格變化的百分比之比 B．房地產供給量變化的百分比與其要素價格變化的百分比之比

C．一種房地產需求量變化的百分比與另一種房地產或商品價格變化的百分比之比

D．在一定時期內，一種房地產需求量的相對變化對于該種房地產自身價格的相對變化的反應程度

3、某開發商所開發的物業質量與市場領導者的物業質量相近，如果定價比市場領導者的定價低，則其采用的是__。A．隨行就市定價法 B．價值定價法 C．應戰定價法 D．挑戰定價法

4、當申報的成交價明顯低于正常的市場價時，應以作為繳納稅費的依據。A：合同價 B：市場價 C：評估價 D：估算價

E：執行層的組織協調

5、拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起__日內給予答復。A．5 B．7 C．10 D．15

6、住房公積金的結息日是__。A．5月31日 B．6月1日 C．6月30日 D．7月1日

7、建筑材料的質量與其在自然狀態下的體積之比稱為建筑材料的。(2008年試題)A：密度 B：表觀密度 C：密實度 D：孔隙

E：執行層的組織協調

8、投資項目資本金是指__。

A．在投資項目總投資中，由投資者認購的出資額，對投資項目來說是債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務；項目法人可按其出資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽出

B．在投資項目總投資中，由政府部門認購的出資額，對投資項目來說是非債務性資金，投資者不承擔這部分資金的任何利息和債務；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽出

C．在投資項目總投資中，由項目政府部門認購的出資額，對投資項目來說是債務性資金，投資者不承擔這部分資金的任何利息和債務；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽出

D．在投資項目總投資中，由投資者認購的出資額，對投資項目來說是非債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽出

9、下列關于在房地產開發活動中，房地產業與建筑業的關系，說法不正確的是。A：二者往往是甲方與乙方的合作關系

B：建筑業是房地產開發和建設的甲方，房地產業是房地產開發和建設的乙方 C：房地產業是房地產開發建設的甲方，建筑業是乙方

D：房地產業是策劃者、組織者和建設任務的發包者；建筑業是承包單位，按照承包合同的要求完成土地開發和房屋建設的生產任務 E：房地產估價機構必須加蓋公章

10、某套住宅總價為30萬元，套內建筑面積為125㎡，套內墻體面積為20㎡，分攤的共有建筑面積為25㎡。該套住宅每平方米建筑面積的價格為元／㎡。A：1667 B：1765 C：1875 D：2000 E：工業用地的監測點評估價格

11、季節比率是__。

A．說明現象在某年的某月平均數占該年總平均數的比重 B．說明現象在某年的某季平均數占該年總平均數的比重

C．說明現象在各年某個月的同月平均數占各年總的月平均數的比重 D．說明現象在各年某個季的同季平均數占各年總的季平均數的比重

12、__是指土地登記機關在同一時間內對一定范圍的全部采地的所有權和使用權及他項權利進行集中、統一的登記。A．房屋總登記 B．初始土地登記 C．房屋初始登記

D．房屋他項權利登記

13、下列關于房地產拍賣競買人條件，表述錯誤的是。

A：中華人民共和國境內的自然人、法人和其他組織都可以作為房地產拍賣標的的競買人

B：在國家允許的范圍內，房地產競買人不可以是境外的自然人或法人

C：對于集體土地上建成的房屋，居住房屋的競買人只能是房屋所在地鄉鎮范圍內具備房屋建設申請條件的人

D：對于集體土地上建成的房屋，非居住房屋競買人為房屋所在地鄉鎮范圍集體經濟組織或者個體經營者 E：執行層的組織協調

14、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產價值__。A．下降 B．上升 C．不變

D．不能確定

15、設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的的款額后，抵押權人方可優先受償。A：稅金 B：拍賣費用

C：土地使用權出讓金 D：土地使用成本

E：工業用地的監測點評估價格

16、某公司購買一宗房地產，土地使用期限為40年，不可續期，至今已使用了8年。該宗房地產當時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2％，從第8年開始，凈收益保持穩定，該宗房地產的報酬率為7％。則該宗房地產的現時收益價格為萬元。(說明：建筑物經濟壽命未明確說明，確定收益期限依據不充分)A：85.45 B：87.16 C：88.50 D：88.90 E：工業用地的監測點評估價格

17、人防工程的地下室面積建筑面積。A：屬不應分攤的共有 B：屬分攤的共有 C：不屬共有

D：屬物業公司所有 E：執行層的組織協調

18、收益法是根據估價對象的未來收益來求取估價對象的方法。A：利潤 B：價格 C：價值

D：收益價格

E：工業用地的監測點評估價格

19、賣方物業代理從__收取傭金。A．買方 B．賣方 C．買賣雙方

D．協議中規定的一方

20、某宗房地產交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元／㎡，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8％，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9％。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格約為元／㎡。A：2139 B：2146 C：2651 D：2659 E：工業用地的監測點評估價格 21、2004年8月28日，十屆人大常委會第十一次會議通過了《關于修改(中華人民共和國土地管理法)的決定》，區分了。A：“國有”和“集體” B：“有償”和“無償” C：“出讓”和“轉讓” D：“征收”和“征用”

E：房地產估價機構必須加蓋公章

22、物業服務收費的計費方式中，酬金制是指。

A：由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式

B：由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式

C：在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式

D：在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式 E：執行層的組織協調

23、制定會計核算制度以及具體會計準則的依據是。A：普通會計準則 B：特殊會計準則 C：基本會計準則 D：具體會計準則 E：執行層的組織協調

24、某承租人的基礎租金為15萬元/月，如果營業額的8%作為百分比租金，如果在一個月內的營業額為150萬元，則其應支付的租金為（）萬元。A．15 B．20 C．35 D．50

25、有甲乙兩建筑物，甲建筑物建于1970年，乙建筑物建于1976年，若依直線折舊法，甲建筑物的折舊與乙建筑物的折舊相比，則__。A．甲大于 B．甲小于乙 C．甲等于 D．難以判斷

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）1、1998年7月3日發布的《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》規定，對不同收入家庭實行不同的住房供應政策，主要是指。A：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房 B：最低收入家庭購買經濟適用住房等普通商品住房

C：最低收入家庭住房保障原則上以發放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔

D：廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調劑解決，也可以由政府或單位出資興建

E：高收入家庭購買、租賃經濟適用住房

2、某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m2。假設凈收益率為75%，報酬率為10%，則該商鋪目前的價值為__。A．14140元/m2 B．4242元/m2 C．56561元/m2 D．60000元/m2

3、磚木結構二等的殘值率為__。A．2% B．4% C．3% D．5%

4、某房地產開發項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的（）。A．損益表

B．資金來源與運用表 C．資本金現金流量表 D．全部投入現金流量表

5、依據投資的對象，投資基金可分為。A：股權式基金 B：有價證券基金 C：外幣基金 D：本幣基金 E：封閉型基金

6、建設行政主管部門，對勘察設計持證單位的資質實行__。A．資質年檢制度 B．資質審查制度 C．資質復查制度 D．資質審批制度

7、業主大會作出選聘、解聘物業管理企業的決定，必須經通過。A：與會業主所持投票權1／2以上 B：與會業主所持投票權2／3以上 C：全體業主所持投票權1／2以上 D：全體業主所持投票權2／3以上 E：執行層的組織協調

8、房地產中介服務收費分為三類。A：房地產咨詢收費 B：房地產估價收費 C：房地產經紀收費 D：房屋買賣收費 E：房屋交易收費

9、根據《房屋建筑工程質量保修辦法》，在正常使用時房屋建筑工程的最低保修期限為。

A：屋面防水工程為3年 B：裝修工程為1年 C：給排水管道為2年

D：供冷系統為2個供冷期 E：設備安裝為2年

10、房地產市場分析主要分析市場的__。A．供求關系 B．競爭環境 C．目標市場

D．可支付的價格水平E．收入費用

11、在商業輻射區域內，各商場間位置的優劣主要取決于__。A．物業的易接近性 B．物業的臨街狀況 C．物業的周圍環境

D．物業所處區域的繁華程度

12、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產價值__。A．下降 B．上升 C．不變

D．不能確定

13、直接導致市場失靈的原因有。A：外部性 B：壟斷

C：排他性物品的生產 D：信息不完全

E：政府對市場的管理和協調

14、下列各項中，屬于房地產開發前期工作的有。A：安排短期和長期信貸 B：項目的市場分析

C：初步確定目標市場、租金或售價水平D：簽訂施工合同 E：開挖基槽

15、在假設開發法的傳統方法中計算投資利息時，應計息的項目包括__。A．待開發房地產的價值 B．待開發房地產取得的稅費 C．續建開發成本 D．銷售費用 E．銷售稅金

16、某商業房地產，在取得40年土地使用權的當年開始建造，建造期3年，建筑物經濟壽命60年，則該商業房地產的折舊年限是__年。A．37 B．40 C．60 D．63

17、某房地產開發企業經過市場調研后，決定在某城市開發供老年人居住的“銀發公寓”。那么，開發商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。A．選擇專業化 B．產品專業化 C．大量定制

D．單一市場集中化

18、房地產估價專家委員會對估價報告的鑒定內容包括。A：估價方法選用 B：估價結果確定方式 C：估價師的職業道德 D：估價技術路線 E：估價參數選取

19、房地產投資項目經濟指標體系中以下屬于清償能力指標的是__。A．FNPV B．FIRR C．資產負債率

D．動態投資回收期

20、下列劃撥建設用地使用權應采取土地出讓或出租方式處置的包括。A：繼續作為城市基礎設施用地的

B：國有企業改造或改組為有限責任或股份有限公司以及組建企業集團的 C：國有企業改組為股份合作制的 D：國有企業租賃經營的

E：非國有企業兼并國有企業的

21、房地產的社會經濟位置發生變化，可能是由于等引起。A：交通建設 B：市場供求變化 C：人口素質變化 D：所在地區衰落

E：城市規劃的制定與修改

22、房屋征收部門暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過__。A．1年 B．2年 C．3年 D．5年

23、政府部門審查房地產項目是否允許轉讓的重要指標是__。A．轉讓利潤 B．市場影響

C．產權是否清晰 D．被拆遷人的利益

24、實際估價中，估價對象范圍的界定包括的界定。A：實物構成范圍 B：權益范圍 C：空間范圍 D：時間范圍 E：影響范圍

25、在眾多的不確定性因素中，找出對項目經濟評價指標影響較大的因素，并判明其對開發項目投資效益影響的程度，是分析的目的。A：盈虧平衡 B：敏感性 C：風險 D：概率 E：借款合同

第四篇：房地產估價師考試試題_制度與政策模擬試題

1.對以劃撥方式取得建設用地使用權的，轉讓房地產時，屬于()情形的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理建設用地使用權出讓手續。

A.經城市規劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業用地

B.私有住宅轉讓后不用于居住的

C.按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的

D.同一宗土地上部分房屋轉讓而建設用地使用權不可分割轉讓的

E.轉讓的房地產暫時難以確定建設用地使用權出讓用途、年限和其他條件的 答案：

2.對因質量問題給購房人造成損失應當有合理的界定，應包含()。

A.購房人的直接損失

B.購房人的精神損失等間接性損失

C.開發商的直接損失

D.開發商的精神損失等間接性損失

答案：

3.《城市房地產開發經營管理條例》規定：房地產開發項目資本金占項目總投資的比例不得低于()。

A.15% B.20% C.25% D.30% 答案：

4.確定房地產開發項目，應當符合()的要求。A.土地利用總體規劃 B.建設用地計劃 C.城市規劃

D.房地產銷售計劃 E.房地產開發計劃

答案：

5.新設立的房地產開發企業，應當自領取營業執照之日起()日內，持有關文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案。

A.10 B.30 C.60 D.90 答案：

6.設立房地產開發企業的注冊資本應在()萬元以上。

A.50

B.80

C.100

D.200

答案：

7.房地產開發企業資質按照企業條件分為一、二、三、四等四個資質等級，其中一級資質注冊資本應在()萬元以上。

A.1000 B.3000 C.5000 D.8000 答案：

8.房地產開發企業一級資質由()審批。A.市人民政府

B.省、自治區、直轄市建設行政主管部門 C.省、自治區、直轄市人民政府 D.國務院建設行政主管部門 答案：

9.房地產開發項目建設用地使用權的取得，可采取行政劃撥方式，包括()。A.國家機關用地

B.國家重點扶持的能源、水利等項目用地 C.商業用房建設用地

D.城市基礎設施用地和公益用地 E.經濟適用住房建設用地

10.根據《城市房地產開發經營管理條例》規定，下列不征收土地閑置費的情況包括()。A.因不可抗拒力造成開工延期

B.因政府或者政府有關部門的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上的 C.因開發商自身原因而不能如期開工的或中斷建設一年以上的

D.因動工開發必須的前期工作出現不可預見的情況而延期動工開發的 E.因動工開發必須的前期工作中，發現地下文物而延期動工開發的

1.ACDE 2.A 3.B 4.ABCE 5.B 6.C 7.C 8.D 9.ABDE 10.ABDE

1.對項目手冊的實施作用，包括()。

A.加強對房地產市場的監測

B.及時了解和掌握房地產開發項目的進展情況

C.督促開發企業按城市規劃實施開發

D.尚不能有效地防止樓盤“爛尾”等現象的發生

E.有效地防止樓盤“爛尾”等現象的發生

2.轉讓房地產開發項目，轉讓人與受讓人應當自建設用地使用權變更登記手續辦理完畢之日起()日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。

A.30

B.45

C.60

D.90

3.下列關于房地產廣告的要求，表述不正確的是()。

A.涉及尚未實現的物業管理內容，應當在廣告中注明

B.涉及尚未實現的物業管理內容，可以不在廣告中注明

C.房地產廣告中表現項目位置，可以以所需時間來表示距離

D.房地產廣告中不得利用其他項目的形象、環境作為本項目的效果

E.房地產廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的，可以不在廣告中注明

4.我國房地產的法律法規體系構架由()等構成。

A.法律

B.行政法規

C.地方性法規、部門規章

D.文件通知

E.地方性政府規章

5.《經濟適用住房管理辦法》規定，房地產開發企業實施的經濟適用住房項目利潤率按不高于()核定。

A.1%

B.2%

C.3%

D.4%

6.()的制定目的是“為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展”。

A.《土地管理法》

B.《城鄉規劃法》

C.《城市房地產管理法》

D.《物權法》

7.()是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。

A.經濟適用住房

B.廉租住房

C.普通商品房

D.辦公用房

8.對無房和住房未達到規定標準的職工實行住房補貼的前提條件之一是房價收入比在()以上。

A.3倍

B.4倍

C.5倍

D.6倍

9.《廉租住房保障辦法》規定，新建廉租住房，應當將單套的建筑面積控制在()平方米以內，并根據城市低收入住房困難家庭的居住需要，合理確定套型結構。

動

動

A.40 B.50 C.60 D.80 10.現行城市土地使用制度的基本框架包括()。

A.在不改變城市土地國有的條件下，采取拍賣、招標、協議等方式出讓給土地使用者 B.將土地使用權有償、有限期地出讓給土地使用者

C.土地使用者的土地使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活D.土地使用者的土地使用權在使用年限內不可轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活E.需要繼續使用的，經批準，期限可以延長，同時按當時市場情況補交地價

1.ABCE 2.A 3.BCE 4.ABCE 5.C 6.C 7.A 8.B 9.B 10.ABCE 1．在房產圖中，房產分幅圖是反映（）。

A．房屋產權證附圖的基本圖

B．房屋權屬范圍的細部圖

C．房屋產權界線、建成年份等要素的房產圖

D．房屋及其用地位置和權屬等狀況的基本圖

答案：D

解析：房產分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖，是測繪分丘圖和分產圖的基礎資料，也是房產登記和建立產籍資料的索引和參考資料。

2．全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖是（）。

A．宗地圖

B．房產分幅圖

C．房產分丘圖

D．房產分戶圖

答案：B

解析：房產分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖，是測繪分丘圖和分產圖的基礎資料，也是房產登記和建立產籍資料的索引和參考資料。建設￥工程教育網#

3．下列關于房產分丘圖的表述中，正確的有（）。

A．房產分丘圖是全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖

B．房產分丘圖是房產分幅圖的局部明細圖

C．房產分丘圖的比例尺為1:100～1:1000

D．房產分丘圖包括控制點、行政境界、丘界、房屋、附屬設施等要素和注記

E．房產分丘圖是在分戶圖基礎上進一步繪制的明細

答案：BC

解析：分丘圖是分幅圖的局部明細圖，也是繪制房產權證附圖的基本圖；分戶圖是在分丘圖的基礎上進一步繪制的明細圖。

4．房產分戶圖表示的內容有（）

A．控制點

B．房屋權界線

C．房屋附屬設施

D．房屋產權面積

E．門牌號

答案：BDE

解析：房產分戶圖表示的主要內容有：房屋權界線、四面墻體的歸屬和樓梯、走道等部位以及門牌號、所在層次、戶號、室號、房屋建筑面積和房屋邊長等。房產分戶圖框內標注有房屋產權面積，它包括套內建筑面積和共有分攤面積。

5．地籍圖是由地籍要素構成的圖件，不包括地形要素。（）

答案：×

解析：地籍圖的內容包括地籍要素和必要的地形要素。

6．同一般測繪比較，房地產測繪精度要求較高。商品房竣工后，商品房面積必須據實測算，不能直接從圖上量取。（）

答案：√

解析：界址點的坐標、房屋建筑面積的量算精度要求比較高，一般不能直接從圖上量取，而必須實測算。

41、編制城市規劃一般分為（）兩個階段。

A．總體規劃

B．詳細規劃

C．分區規劃

D．長遠規劃

42、《城市房地產管理法》明確規定“商品房預售實行預售許可證制度”這是因為商品房預售具有（）等特點。

A．風險性

B．投資性

C．強制性

D．自愿性

43、擁有對房地產產權也即擁有下列（）權利。

A．房屋所有權

B．土地使用權

C．房地產抵押權

D．土地所有權

44、房地產權屬登記是（）制度的總稱，是房地產行政管理重要的基礎性工作。

A．土地使用權登記發證

B．房屋權屬登記發證

C．土地所有登記發證

D．他項權利登記

45、《城市房屋權屬登記管理辦法》規定：“有（）等之一的，登記機關有權注銷房屋權屬證書”。

A．房屋權利所有人滅失

B．涂改房屋權屬證書的

C．房屋權利滅失，又沒辦理注銷登記的 D．申報不實

46、房地產價格評估機構按照專業人員狀況、經營業績和注冊資本可分為（）。

A．臨時資格

B．一級

C．二級

D．三級

47、物業管理服務收費根據所提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行（）。

A．政府定價

B．政府指導價

C．經營者定價

D．協商定價

48、國家計委、建設部在1995年聯合下發“關于房地產中介服務收費的通知”。對房地產中介服務收費共分為（）。

A．房地產咨詢收費

B．房地產評估收費

C．房地產估價收費

D．房地產經紀收費

49、拆遷中涉及證據保全的情形有（）。

A．拆除具有租賃關系的房屋，房屋所有人與使用人未能解除租賃關系的 B．拆除有糾紛的房屋，且在公布的拆遷期限內未能解決糾紛的

C．對設定抵押權的房屋實行產權調換補償的，若在規定的期限內抵押雙方達不成新的協議的

D．拆除公益事業用房的

E．以補償安置不妥拒絕搬遷而引發強制拆遷的 50、必須實行監理的建設工程有（）

A．國家重點建設工程

B．大、中型公用事業工程

C．成片開發建設的住宅小區工程

D．利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金工程

E．國家規定必須實行監理的其他工程

答案：

41.AB 42.AB 43.ABC 44.AB 45.BCD

46.ABCD 47.ABC 48.ABD 49.BC 50.ABCDE

51、以下城市、縣的總體規劃需經國務院審批的有（）。

A．直轄市

B．縣人民政府所在地

C．省、自治區人民政府所在地

D．城市人口在100萬以上的城市

E．國務院指定的城市

52、下列（）貸款屬于個人住房貸款。

A．房地產開發貸款

B．自營性個人住房貸款

C．組合貸款

D．公積金貸款

E．房地產經營貸款

53、房地產交易成交價格明顯低于市場價格的，以評估價格作為交納稅費的依據，交易當事人對評估價格有異議的，可（）。

A．向房地產行政主管部門申請復核

B．向人民法院起訴

C．向房地產仲裁機構申請仲裁

D．由交易雙方當事人共同認定的評估機構申請重新評估

E．由價格管理部門確定

54、在納稅人（）時，應按照房地產評估價格計征土地增值稅。

A．隱瞞、虛報成交價格

B．提供扣除項目金額不實

C．轉讓房地產價格明顯低于原購入價格

D．因采用一次性付款方式享受優惠價格，致使轉讓價格低于評估價格

E．申報的成交價格略高于評估價格

55、出讓土地使用權的規定有（）。

A．必須是國有土地

B．符合土地利用總體規劃十城市規劃和建設用地計劃

C．出讓方案由土地管理部門制定，報政府批準實施

D．出讓方案由規劃部門制定，報政府批準實施

E．出讓方案由土地管理部門會同城市規劃、建設、房地產管理部門共同擬定方案，按規定經人民政府批準后，由土地管理部門實施

56、根據土地利用總體規劃，將土地用途分為（）。

A．農用地

B．建設用地

C．軍事用地

D．水域用地

E．未利用土地

F．林地

57、在總登記后，產權發生（）等情節，必須辦理產權過戶手續，即轉移登記。

A．買賣

B．租賃

C．抵押

D．贈與

E．擴建

F．交換

58、中國城鎮住房制度改革大致經歷了三個階段，即（）。

A．1978～1990年，為城鎮住房制度的改革的探索和試點階段

B．1991～1994年，為城鎮住房制度的全面推進和改革階段

C．從1994年開始，為城鎮住房制度的改革的深化和全面實施階段

D．1994～1998年，為城鎮住房制度改革的深化和全面實施階段

E．1991～1994年，為城鎮住房制度改革的深化和全面實施階段

59、國家將土地分為（）。A．農用地 B．建設用地 C．未利用土地 D．娛樂商業用地 E．征用地

60、屬于拆遷的協管部門有（）。A．工商銀行主管部門 B．縣公安局 C．鎮文化局

D．文化行政主管部門 E．土地管理所

51.ACDE 52.BCD 53.ABC 54.AB 55.ABE 56.ABE 57.ADF 58.ABC 59.ABC 60.CD

61、商品房交付使用之后是指（）。

A．辦理了交付使用之后

B．房屋所有權證辦理之前

C．房屋所有權證辦理完備之后

D．房屋使用兩年之后自然災害導致，如地震

E．房屋保修期滿之后

62、根據權屬登記的內容和方式不同，各國房地產權屬登記制度分為（）兩大類型。

A．契約登記制

B．成立要件主義

C．產權登記制

D．利益登記制

E．使用權登記制

63、屬于計算一半建筑面積的范圍的有（）。

A．永久性獨立車棚

B．未封閉的陽臺

C．無頂蓋的室外樓梯

D．臨時房屋

E．與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊

64、作為國家一級的管理機構，下列對于國務院內部分工的介紹，正確的是（）。

A．國家建設部負責全國土地使用權的確權、登記、發證管理工作

B．國土資源部負責全國房屋所有權的確權、登記、發證管理工作

C．國家建設部負責全國房屋所有權的確權、登記、發證管理工作

D．國土資源部負責全國土地使用權的確權、登記、發證管理工作

E．國土資源部負責全國土地所有權及房屋所有權的確權、登記工作

65、住房公積金的提取和使用原則是（）。

A．安全使用和不定向使用的原則

B．定向使用的原則

C．定向分配的原則

D．嚴格時限的效率原則

E．安全運作的原則

66、某大型上市房地產開發企業在市中心商業區內，準備投資開發大型綜合物業，該物業由甲級寫字樓、高檔公寓、購物中心和五星級酒店構成。開發初期該公司為彌補建設資金的不足，以其合法擁有的其他不動產作抵押向銀行貸款，銀行為了保證其貸款的安全又向保險公司投保。該公司在具備預售條件、辦理預售許可證后。開始預售寫字樓和公寓。當工程全部竣工前寫字樓和公寓基本預售完畢，而購物中心和酒店卻沒有買家，而不能營業，購物中心和酒店的空置嚴重影響了該公司的開發利潤。

銀行貸款利息是該公司的（）。

A．隱含成本

B．會計成本

C．經濟成本

D．財務費用

67、某大型上市房地產開發企業在市中心商業區內，準備投資開發大型綜合物業，該物業由甲級寫字樓、高檔公寓、購物中心和五星級酒店構成。開發初期該公司為彌補建設資金的不足，以其合法擁有的其他不動產作抵押向銀行貸款，銀行為了保證其貸款的安全又向保險公司投保。該公司在具備預售條件、辦理預售許可證后。開始預售寫字樓和公寓。當工程全部竣工前寫字樓和公寓基本預售完畢，而購物中心和酒店卻沒有買家，而不能營業，購物中心和酒店的空置嚴重影響了該公司的開發利潤。

該公司直接融資的信用形式或金融工具有（）。

A．商業信用

B．銀行信用

C．債券

D．股票

68、某市W房地產開發公司（以下簡稱W公司）擬建一經濟適用住房小區，需向本市H鄉征用40公頃基本農田以外的耕地。W公司在小區建設過程中，經過市場調研，決定調整最初確定的開發方案，在部分住宅用地上建造一大型商場；委托中介服務機構代理銷售經濟適用住房，并向G購房戶提供住房公積金貸款服務。W公司開發大型商場時，以商場在建工程抵押貸款方式彌補工程建設資金不足；在商場投入使用時，W公司將商場底層出租給F公司，租期5年。商場開業一年，W公司由于還貸，將商場整體出售給S公司。

W公司如何才能合法占用該小區的土地（）。

A．向規劃管理部門申辦建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證后，再經項目所在地市政府辦理農用地轉用及征地審批手續，交納相關費用后，向土地管理部門辦理土地使用權劃撥手續。

B．向規劃管理部門申辦建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證后，辦理農用地轉用審批，并向項目所在地省人民政府辦理征地審批手續，交納相關費用后，向土地管理部門辦理土地使用權出讓手續。

C．向規劃管理部門申辦建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證后，辦理農用地轉用審批，并經國務院辦理征地審批手續，交納相關費用后，向土地管理部門辦理土地使用權出讓手續。

D．規劃管理部門批準建設用地規劃申請后，經國務院批準辦理農用地轉用手續，交納相關費用后，向土地管理部門辦理土地使用權劃撥手續。

69、某市甲房地產開發公司（以下簡稱甲公司）在A省B市，擬建一經濟適用住房小區，小區占地面積為44公頃，其中10公頃系市區的土地，其余為基本農田以外的耕地。甲公司在小區建設過程中，調整開發方案，在部分住宅用地上建造商業綜合樓，并委托房地產中介服務機構代理銷售經濟適用住房，為退休干部李某、離休干部劉某、在職職工陳某提供代辦貸款手續服務。甲公司開發商業綜合樓時，以在建工程抵押貸款方式彌補工程建設資金不足。商業綜合樓投入使用后，1999年10月1日甲公司將其中的商場出租給乙公司，租期為2年；辦公用房出租給丙公司，租期為3年。2001年10月9日，甲公司為還貸，擬將商場出售給丁公司。

甲公司轉讓商場時，應當（）。

A．將商場擬轉讓的情況告知抵押權人

B．將商場已經抵押的情況告知了公司

C．征求乙公司是否放棄在同等條件下優先購買商場的權利

D．征求丙公司是否放棄在同等條件下優先購買商場的權利

70、某上市房地產開發公司投資開發了一大型綜合樓，包括商場、賓館、寫字樓和公寓四種類型。為了彌補自有流動資金的不足，該開發公司在項目建設初期以其擁有的其他房地產向銀行抵押貸款，而銀行為了保證其貸款的安全又向保險公司投了保。該開發公司在項目建設初期以其擁有的其他房地產向銀行抵押貸款，而銀行為了保證其貸款的安全又向保險公司投了保。該開發公司在完成該項目投資總額的25%以后開始預售。當綜合樓建成前，商場和賓館已全部預售完畢；綜合樓建成后，寫字樓和公寓大部分空置，因而嚴重影響了該開發公司的開發經營利潤。

該開發公司直接融資的信用形式或金融工具有（）。

A．商業信用

B．銀行信用

C．股票

D．消費信用

61.ABC 62.AC 63.ABCE 64.CD 65.BDE 66.BCD 67.ACD 68.D 69.AB 70.AC

綜合分析題一

A市B房地產開發公司在城市規劃區內通過出讓方式取得了一塊土地的使用權，在簽訂的土地使用權出讓合同中規定，此土地按照城市規劃為住宅用地，需進行商品住宅建設。B公司通過調查研究，發現將臨街的部分土地用于商業將更具市場潛力，同時也會對其后的商品樓帶來升值作用，遂向有關部門提出建設二層商業中心的申請，申請最終得到批準。拆遷前委托C二級房地產估價機構，進行了拆遷評估。B公司在拆遷中遇到釘子戶D，無正當理由拒不與B公司簽訂拆遷協議，致使商品房建設難以進行。此期間，商業中心建設按期進行，并于次年5月完成施工任務，并通過竣工驗收。并及時辦理了該商業中心的《房屋所有權證》。隨后，B房地產開發公司將其出租給E經貿公司進行經營；而E經貿公司由于自身原因，又將該商業中心轉租給個體戶F。在此之后，商品住宅建設開始啟動，在建設過程中，為了融通資金，B房地產開發公司將先前建設的商業中心向建設銀行進行了抵押，從而保證了商品住宅的按期完工。

1、B房地產開發公司欲改變部分土地用途，首先需辦理()手續?

A．向土地管理部門提出部分改變土地使用性質的申請

B．向城市規劃部門提出部分改變土地使用性質的申請

C．向建設管理部門提出部分改變土地使用性質的申請

D．向房管部門提出部分改變土地使用性質的申請

2、責令限期拆遷決定發布后，若C戶仍不搬遷，下列關于強制拆遷正確的說法是()。

A． A市房屋拆遷主管部門自行組織直接強制拆遷

B． B房地產開發公司組織有關人員直接強制拆遷

C． A市人民政府責成有關部門強制拆遷

D． A市房地產管理部門自行組織直接強制拆遷

E、A市房屋拆遷主管部門依法申請人民法院進行強制拆遷

3．按國家有關房地產估價機構資質管理規定，C二級房地產估價機構最少應有()名取得《房地產估價師資格證書》并經登記注冊的專職房地產估價師

A、3

B．4

C．5

D．7

E、9

4、拆遷評估時，C房地產估價機構對對房屋拆遷性質、面積認定應掌握的原則包括()。

A、被拆遷房屋的性質和面積一般以現場堪查的結果為準。

B．被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準。

C．對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認

D．對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市房地產管理部門申請確認

E、對被拆遷房屋的面積不能協商一致的，可以向房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。

5、該商業中心的房屋所有權登記屬于()登記。

A、房屋所有權轉移登記

B、房屋所有權變更登記

C、房屋所有權初始登記

D、房屋所有權注銷登記

6、B房地產開發公司與E經貿公司在租賃合同簽訂后（）日內，辦理房屋租賃登記備案手續。

A、30

B、45

C、60

D、90

7、針對E經貿公司的轉租行為，下列說法正確的包括()。

A、經B房地產開發公司同意，E經貿公司可以依法將承租的商業中心轉租

B、E經貿公司可以將承租的商業中心轉租，不必經B房地產開發公司同意

C、轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同不隨之變更、解除或者終止。

D、轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之變更、解除或者終止。

E、該轉租合同也必須按照有關部門規定辦理登記備案手續

答案：

1.B 2.CE 3.C 4.BCE 5.C 6.A 7.ADE

綜合分析題二

A市某房地產開發公司B，擬在某市中心繁華地段進行開發建設一商業廣場。B房地產開發公司通過正當出讓方式取得了該地塊的土地使用權，并繳納了土地出讓金。

該項目建設中，B房地產開發公司通過招標方式，選擇了施工及監理單位。該項目建成后，B房地產開發公司將該商業廣場1-3層轉讓給C公司，將4-5層租給D公司。

1、按照國家有關規定，該地塊可以采取的出讓方式包括()。

A．拍賣方式

B．招標方式

C．協議出讓

D．掛牌出讓

2、按照國家土地使用權年限的有關規定，該地塊出讓的最高年限為()年。

A．30

B．40

C．50

D．70

3、若B房地產開發公司采用邀請招標方式的，應當向()個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發出投標邀請書。

A．1

B．2

C．3

D．4

E、5

4、監理工程師應當按照工程監理規范的要求，采取()等形式，對建設工程實施監理。

A．旁站

B．巡視

C．平行檢驗

D．僅聽取匯報

5、關于該項目中標人確定后，下列說法正確的包括()。

A．招標人應當向中標人發出中標通知書，并同時將中標結果通知所有未中標的投標人。

B．招標人應當向中標人發出中標通知書，但中標結果不必通知所有未中標的投標人。

C．中標人不得向他人轉讓中標項目，也不得將中標項目肢解后分別向他人轉讓。

D．中標人按照合同約定或者經招標人同意，可以將中標項目的部分主體、關鍵性工作分包給他人完成

E、中標人按照合同約定或者經招標人同意，可以將中標項目的部分非主體、非關鍵性工作分包給他人完成

6、B房地產開發公司和C公司，在房地產轉讓合同簽訂后()日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向A市房地產管理部門提出申請，并申報成交價格。

A．15

B．30

C．60

D．90

7、C公司為獲得房地產權，應辦理()。

A．到A市房地產行政主管部門，辦理房屋所有權初始登記，取得《房屋所有權證》

B．到A市房地產行政主管部門，辦理房屋所有權轉移登記，取得《房屋所有權證》

C、到A市土地管理部門，辦理《國有土地使用證》

D．到A市土地管理部門，辦理《國有土地所有證》

E、到A市土地管理部門，辦理《集體土地使用證》

8、D公司應辦理()手續，其租賃行為才是合法的。

A．B房地產開發公司與D公司口頭租賃協議 B．B房地產開發公司與D公司簽訂書面租賃合同

C、到A市房地產管理部門登記備案，并領取房屋租賃證 D．到A市規劃管理部門進行登記 答案：

1.ABD 2.B 3.C 4.ABC 5.ACE 6.D 7.BC 8.BC

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第五篇：2017年房地產估價師制度與政策臨考試題

1、業主大會作出選聘、解聘物業管理企業的決定，必須經()通過。

A.與會業主所持投票權1/2以上

B.與會業主所持投票權2/3以上

C.全體業主所持投票權1/2以上

D.全體業主所持投票權2/3以上

2、下列不應免征房產稅的訂()。

A.職工自用住房

B.企業創辦的類學校用于數學的房產

C.產權不確定的及有糾紛的房產

D.經有關部門鑒定的危險房屋

3、國務院辦公廳國辦發(2005)26號文件，對個人銷售住房免征營業稅的是()。

A.單套建筑面積在120m2以下的住房轉手交易時，免征營業稅

B.住宅小區建筑容積率在1.0以上的住房轉手交易時，免征營業稅

C.實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格1.2倍以下的住房轉手交易的，免征營業稅

D.個人購買普通住房超過2年(含2年)1轉手交易的，免征營業稅 建設工程教育網編輯整理

4、住房公積金屬于()所有。

A.繳存住房公積金的單位

B.繳存住房公積金的職工

C.繳存住房公積金的單位及個人

D.住房公積金管理中心

5、某房地產開發公司分別開發甲、乙、丙、丁四個小區，核定銷售價格分別為1500元/m2、900元/m2;、2000元/m2、和2400元/m2，此時四個小區的需求價格彈性系數分別為-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，則可以判定()。

A.在任何情況下，丁的需求價格彈性最大

B.甲、丙、丁都有可能通過降價提高銷售收入

C.在任何情況下、乙的需求價格彈性最小

D.此時乙的需求價格彈性最大

6、某個國家2000～2004年的基尼系數分別為0.33、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判斷()。

A.該國家的居民收入分配趨于平均化

B.該國家的居民收入分配兩極分化越來越嚴重

C.該國家的居民收入水平出現出上升的趨勢

D.該國家的居民收入出現出上升的趨勢

7、在某居住區規劃中，住宅建筑基底面積為400m2，住宅總建筑面積為1400m2，容積率為1.4，則住宅建筑凈密度為()。

A.28.60%

B.35.00%

C.40.00%

D.50.00%

8、根據信托合同，信托機構依據其管理經營的實際業績確定()。

A.委托財產總值

B.信托范圍

C.信托收益

D.信托信用等級

9、保險活動所特有的內在功能是()。

A.組織經濟補償

B.分散風險

C.融通資金

D.防災防損

10、根據近因原則，保險賠償責任的確定應根據()之間的因果關系來判斷。

A.投保人與保險標的B.被保險人與保險標的C.保險事故與保險標的的損失

D.保險人與保險標的的損失

1、D

2、C

3、D

4、B

5、B6、B

7、C

8、C

9、B

10、C