第一篇：未取得《竣工驗收備案表》的商品房是否能交付

未取得《竣工驗收備案表》的商品房能交付嗎？商品房交付，是商品房出賣人即房地產開發商履行《商品房買賣合同》的重要義務之一，在商品房交付中，房地產開發商與購房者之間對于商品房交付條件的爭議是最大的。對于商品房（建筑工程）的交付條件，我國多部法律、法規以及地方性法規都有所涉及并先后做了相應的規定，同時，全國各地房地產主管部門出臺的商品房買賣合同示范文本中也都對商品房的交付條件做了相應約定，但是由于消費者和開發商對于有關商品房交付條件的法律、法規的理解不一致，以及各地實行的商品房買賣合同示范文本條款設計的不嚴謹、不明確，從而導致此類商品房交付糾紛不斷的出現而且呈愈演愈烈之勢。因此,開發商有必要充分了解商品房交付的法律強制性規定及其與合同約定之間的關系,并有效防止出現房屋交付時的法律糾紛。

法律背景：

1、何為《竣工驗收備案表》

建設部《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》規定，房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收實行備案制度，工程竣工后先由建設單位（開發商）、施工單位、設計單位、勘察單位、監理單位五家對工程進行驗收（即所謂的“五方驗收“），驗收合格后五方共同出具《工程竣工驗收報告》。建設單位（開發商）應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》的規定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案。

2、商品房交付的相關法律規定

商品房交付作為商品房買賣中開發商應承擔的一個重要義務，其應符合商品房買賣合同中對于交付條件的約定，同時，也不能違反我國法律、法規對于商品房交付的強制性規定。

《城市房地產管理法》第二十六條第二款規定：“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用”。

《城市房地產開發經營管理條例》第十七條第一款規定：“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。

根據上述法律、行政法規，開發商向購房者交付的商品房的強制性條件必須是“經驗收合格”的商品房。

國務院1998年頒布的《城市房地產開發經營管理條例》第十七條規定：房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。但是在2000年，國務院和建設部分別下發了《建設工程質量管理條例》和《房屋建筑工程及市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》，其規定“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。”“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起１５日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案?！?因此，在2000年后，房屋竣工驗收已由原來的行政審批許可制變為備案制，房屋驗收許可制退出了歷史的舞臺。

除了上述法律法規之外，《建設項目環境保護管理條例》第二十三條、《消防法》第四十條、《人民防空法》第四十九條、《城鄉規劃法》第四十五條，對于建筑工程在環保、消防、人防、規劃方面的驗收或許可也做了專門的規定。綜合上述法律法規的規定，我們可以看出，目前我國對于商品房的驗收實行的是備案制，驗收主體是房地產開發商，而且也取消了所謂的綜合驗收。

3、商品房驗收的程序

具體而言，商品房驗收程序如下：建筑工程竣工后，施工單位向開發商提交工程竣工報告，申請竣工驗收，開發商組織施工、勘察、監理、設計等單位等5家責任主體對工程進行竣工驗收，政府工程質量監督機構參與驗收過程，對驗收進行現場監督，并形成工程質量監督報告，同時，在工程竣工前后，規劃局、人防辦公室、公安消防以及環保等部門對規劃、人防、消防以及環保進行專項驗收。最后，開發商在工程竣工驗收合格之日起15日內，將包括規劃、人防、消防以及環保等驗收內容在內的驗收情況向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案，并取得《竣工驗收備案表》。

法律分析：

清楚了法律法規對商品房驗收的規定，那么，商品房交付是不是必須取得《竣工驗收備案表》呢？

一種觀點認為，竣工驗收備案是建設工程竣工驗收的必經程序，未經過備案登記，建設工程就不能稱作已通過了竣工驗收，沒有通過竣工驗收的房屋，當然不能交付給購房者。因此，無論開發商和購房者在《商品房買賣合同》中約定了怎樣的交房條件，如果該商品房未取得《竣工驗收備案表》，就不能交付。但是律師認為，商品房交付是買賣雙方的一種民事行為。在《商品房買賣合同》中，通常開發商和購房者都將交房條件約定為“該商品房經驗收合格”，對于“竣工驗收”的具體實施建設部頒行的《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定》規定得非常清楚：建設單位在收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。建設工程經驗收合格的，方可交付使用。同時還規定了建設工程竣工驗收應具備的條件。從這些規定可以看出，建設工程只要在建設單位的主持下，有勘察、設計、施工、監理等單位共同認可，就可以認定為竣工驗收合格，就達到了購房者約定的交付條件。至于竣工驗收備案，那是行政管理機關對建設單位實施管理的一種行政行為，與開發商和購房者之間的民事行為是毫不相干的。也就是說，只要商品房符合合同約定的交付條件，并且符合國家法律法規對于商品房交付的強制性規定，比如人防、消防、規劃、環保等專項驗收必須通過，那么即使沒取得《竣工驗收備案表》，也可以交房。事實上，從前文列舉的法律法規中，我們可以看出，法律法規僅僅規定，商品房交付必須“經驗收合格”，但并沒有明確商品房必須“經驗收合格并備案“才能交付，或者說必須取得《竣工驗收備案表》才符合交房條件。實踐中，商品房辦理竣工備案手續，一方面需要相關政府部門出具相關驗收和許可使用的手續，另一方面，當開發商將備案所需的資料按法律規定的時間提交給建設主管部門后，備案手續何時能夠辦理完畢取決于建設主管部門的安排。因此只要開發商已經組織進行了五方驗收，并且經過竣工驗收，人防、消防、規劃、環保等相關政府部門的專項驗收，認為可以使用，只是沒有辦理備案手續，不應當影響商品房的交付。

案例及評析

案例一：

成都市民王先生千挑萬選之后，選中了西門一個歐陸風格的樓盤，并與開發商簽訂了買賣合同，在買賣合同中約定的交付條件是“該商品房經驗收合格”。在焦急的等待中，好不容易等到了開發商的收房通知，在收房時，王先生對小區和房屋的外觀和質量還算滿意，但為慎重起見，王先生還是要求開發商出示交付商品房的相關文件。開發商當時就出示了《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》以及由開發商、設計、勘察、施工、監理單位共同出具的《工程竣工驗收報告》。但王先生卻認為開發商交付的房屋沒有經過消防、人防、環保、規劃驗收，而且也沒有建設主管部門出具的《竣工驗收備案表》，所以其交付的商品房沒有達到交付條件。開發商則認為買賣合同約定的是：“商品房經驗收合格”，而其交付的房屋經過設計、勘察、施工、監理單位的驗收，并出具了《工程竣工驗收報告》，因此已經符合了合同約定的“商品房經驗收合格”的交付條件。對此，王先生并不認同，并拒絕收房。

點評：在建設部2000年版的商品房買賣合同示范文本中，對于商品房交付條件是這樣約定的：出賣人應當在＿＿年＿＿月＿日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第＿＿種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用： 1．該商品房經驗收合格。2．該商品房經綜合驗收合格。3．該商品房經分期綜合驗收合格。

4．該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。

5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

在本案中，買賣合同對交付條件約定為：“該商品房經驗收合格”。顯然是使用的是該示范文本，且選擇了第一項作為交付條件。開發商與買受人選擇“商品房經驗收合格”這一交付條件爭議最大之處就是什么才叫“驗收合格”。開發商認為自己組織“五方驗收”合格之后，出具《工程竣工驗收報告》，就叫“驗收合格”，但購房者認為開發商應進行竣工備案，并取得《竣工驗收備案表》才叫“驗收合格”。從前文分析，我們知道，只要開發商已經過竣工驗收，并且具備了向建設主管部門進行備案的條件，在未取得《竣工驗收備案表》前是可以交房的。但是，本案中，該商品房未經消防、人防、環保、規劃驗收，并取得相應驗收合格證或許可文件，其進行交付是違反相關法律強制性規定的，購房者可以拒絕收房。

案例二：

2005年東南亞某知名開發商進軍成都，在城東開發了一個樓盤，由于其在國外開發的樓盤均以優美的景觀設計、良好的小區配套而知名，因此，張先生毫不猶豫就買了一套房屋。在商品房買賣合同中，將商品房交付條件約定為：“該商品房經綜合驗收合格。”在等待收房的日子里，張先生滿懷期待。收房的日子終于到了，但當張先生來到項目時，卻傻了眼，小區里到處是建筑垃圾，規劃中的道路一片泥濘，規劃中的綠地還是一片黃土地，本應是游泳池的地方卻還只是一個大水泥池子，規劃中的會所還搭著腳手架。憤怒的張先生找開發商理論，要求開發商出示有關房屋交付的文件，對此，開發商只拿出了由開發商、設計、勘察、施工、監理等單位對樓棟單體建筑進行驗收后出具的《工程竣工驗收報告》和消防部門出具的消防驗收合格證。由此，張先生認為：根據買賣合同的約定，該商品房必須經綜合驗收合格方能交付，也就是說除商品房建筑本身外，小區的基礎配套設施也必須全部達到交付條件才能交房，但現在開發商不僅沒有出示能夠證明商品房已經驗收合格的《竣工驗收備案表》，也沒有將小區的配套設施按條件交付，因此開發商已經違約。

點評：本案中將商品房交付條件約定為：“該商品房經綜合驗收合格?！憋@然是選擇了建設部商品房買賣示范合同關于交付條件的第二項。2004年5月19日《國務院關于第三批取消和調整行政審批項目的決定》，已經取消了綜合驗收這一審批項目。在此時間之后對于開發商與買受人在合同中約定的以“商品房經綜合驗收合格”怎樣處理？我們認為，《國務院關于第三批取消和調整行政審批項目的決定》僅僅是取消了綜合驗收這一審批項目，即政府相關部門今后不再對竣工綜合驗收進行審批，但是政府不實行審批不等于開發商可以不遵守自己的承諾。如果開發商在《商品房買賣合同》中與買受人約定的交付條件是“商品房經綜合驗收合格”，那么開發商還應完成竣工綜合驗收，只是組織驗收的主體由開發商自己進行而已。在本案中，開發商除應對建筑工程的單體工程質量出具《工程竣工驗收報告》，并取得消防、人防、環保、規劃等專項驗收合格證或許可之外，還應根據自己的承諾，在交付時完成各種配套的基礎設施和公共設施的建設，否則，購房者可以拒絕收房，開發商仍可能需承擔違約責任。

案例三：

06年10月，趙小姐看中了由成都某知名開發商開發的樓盤，隨后即與開發商簽訂了購房協議。在購房協議中，對于房屋交付條件約定為：“在商品房交付時，該商品房已應取得規劃驗收合格證”。07年10月，開發商如期交房，趙小姐在收房時要求開發商提供相應的交付文件。對此開發商出示了由開發商、設計、勘察、施工、監理單位出具的《工程竣工驗收報告》，同時開發商還出示了由公安消防、人防辦公室、規劃局、環保局等部門出具的驗收意見或驗收合格證。開發商認為自己開發的商品房已經經過工程竣工驗收和公安消防、人防辦公室、環保局等部門的專項驗收，并且獲得了規劃局對小區規劃進行驗收之后所頒發的《規劃驗收合格證》，其交付行為符合購房合同的約定，因此，自己的交付沒有問題，趙小姐應該收房。但趙小姐認為，雖然開發商組織了設計、勘察、施工、監理單位進行竣工驗收，且獲得了公安消防、人防辦公室、規劃局、環保局等部門出具的驗收意見或驗收合格證，但開發商沒有在建委進行竣工驗收備案，沒有取得商品房《竣工驗收備案表》，因此，開發商的商品房并沒有達到交付條件，并拒絕收房。

點評：2006年6月，成都市出臺了新的商品房買賣合同示范文本，其第十條交付條件約定：

（一）出賣人應當在____年____月____日前向買受人交付該商品房。

（二）該商品房交付時應當符合下列第、、、、、項所列條件；該商品房為住宅的，出賣人還應當提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

1、該商品房已取得規劃驗收合格證；

2、有資質的房產測繪機構出具的該商品房的面積實測報告；

3、出賣人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權屬證明；

4、滿足第十一條中出賣人承諾的市政基礎設施達到的條件；

5、該商品房為住宅的，出賣人提供《住宅工程質量分戶驗收表》；

在本案中，購房者應該簽訂的是新版本合同，并顯然選擇了第一項為主要交房條件。在本案中，開發商組織設計、勘察、施工、監理等單位進行竣工驗收，并出具了《工程竣工驗收報告》，同時開發商交付的商品房已經經過公安消防、人防辦公室、環保局等部門的專項驗收，并且獲得了規劃局頒發的《規劃驗收合格證》，應當說，其交付行為是符合合同約定的，并且未違反法律法規的強制性規定，因此，在本案中，雖然開發商還未取得《竣工驗收備案表》，但購房者不應當拒絕收房，而是應當按合同約定進行收房。

律師建議

從法律層面上分析，“竣工驗收合格”確實不應以《竣工驗收備案表》的取得為標志，但是如果開發商與買受人簽訂的《商品房買賣合同》約定以“商品房經驗收合格”作為交付條件，由于雙方對法律法規的理解可能會不同，因此開發商需在買賣合同補充協議中與購房者進行明確的約定，“商品房驗收合格”應為“取得竣工驗收報告”。盡管現在成都市所適用的新版商品房買賣合同的范本所約定的交付條件僅僅只有“取得規劃驗收合格證“，但是由于《竣工驗收備案表》相對于《工程竣工驗收報告》，為政府建設主管部門出具，公信力更強，所以絕大多數房屋買受人在房屋交付時不愿認可開發商自己出具的《工程竣工驗收報告》，而要求其出具《竣工驗收備案表》，從而容易造成較大糾紛。因此，要么開發商仍需在補充協議中再作出約定，明確交付條件不包含《竣工驗收備案表》在內，要么開發商就應當在合同約定的交付時間前取得《竣工驗收備案表》，以避免不必要的法律糾紛

第二篇：商品房竣工驗收及交付的法律分析

商品房竣工驗收及交付的法律分析 ——以商品房買賣中的交付標準為中心

雷東曉 侯國躍

（重慶志和智律師事務所，重慶 400010）

商品房買賣不可回避的一個重要問題是商品房的交付。眾所周知，賣方所交付的商品房除應當符合當事人在合同中約定的標準外，還必須要符合一定的法定條件。這一法定條件的確定，對于判斷當事人是否妥當履行合同義務及是否應承擔違約責任，至關重要。筆者在多年的法律實踐中發現，在商品房買賣合同糾紛案件中，幾乎毫無爭議的是商品房須經竣工驗收方可交付，但經常引發爭議的是，商品房到底是根據《建筑法》進行竣工驗收，還是根據《城市房地產管理法》進行竣工驗收？由于這兩部法律規定的竣工驗收標準及程序差別巨大，因而人民法院如適用不同法律、采用不同竣工驗收標準，就極可能對商品房的實際交付時間認定完全不同，由此導致裁判結果迥然相異。從目前筆者收集的判例來看，司法機關各種裁判結果都有，甚至在同一小區的不同買受人，針對幾乎完全相同的案情，只因為約定了不同的管轄法院或仲裁機構，裁判結果即迥然不同。這種互相矛盾的判決往往會導致當事人及社會公眾困惑不解，認為法院以“雙重標準”判案，違反法律面前人人平等之法治原則，更談不上息訟服判。因此，正確解讀《建筑法》和《城市房地產管理法》等法律法規中有關商品房竣工驗收及交付的規定，對實踐中正確理解和適用竣工驗收標準及程序，進而妥善處理相關民事案件，具有十分重要的意義。

一、我國立法的相關規定及其疑義

如果以“竣工驗收”和“交付”作為關鍵詞對我國相關立法進行檢索，我們會發現，主要涉及到《建筑法》、《建設工程質量管理條例》以及《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》。

《建筑法》第61條規定：“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《建設工程質量管理條例》第16條：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。建設工程經驗收合格的，方可交付使用?！?/p>

《城市房地產管理法》第26條規定：“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或驗收不合格的，不得交付使用?！薄冻鞘蟹康禺a開發經營管理條例》第17條規定：“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收?！?/p>

解讀上述法律法規的規定，我們發現其共同之處在于規定“竣工驗收”是“交付使用”的條件，但竣工驗收的標準和程序并不相同。從字面意思來看，《建筑法》和《城市房地產管理法》對竣工驗收的規定差別不大，實則不然?！督ㄖā返摹跋挛环ā薄督ㄔO工程質量管理條例》第16條對竣工驗收的規定非常簡單，即只要建設工程的建設單位單位牽頭，組織設計、施工、監理各方進行竣工驗收通過即可。而《城市房地產管理法》的“下位法”《城市房地產開發經營管理條例》第17條對竣工驗收標準和程序的規定就非常復雜，不僅要求工程竣工，而且還要通過一系列涉及公共安全的驗收。因此，《建筑法》第61條規定的竣工驗收與《城市房地產管理法》第26條規定的竣工驗收以及《建設工程質量管理條例》第16條規定的竣工驗收與《城市房地產開發經營管理條例》中第17條規定的竣工驗收，實有“質”的區別。

除此之外，這些規定還存有一個重要的疑義：這里所指的“交付”究竟是承包人（施工方）向發包人（建設方）交付建設工程的法定條件，還是開發商（建設方）向買受人交付商品房的法定條件？從上述法條的表述來看，建設工程要通過竣工驗收后方能交付，但交付給誰沒有明確規定，以漢語語言學的標準審視，立法時僅規定了竣工驗收后就可以交付，但缺少了“賓語”，不是一個完整的意思表達。立法的語焉不詳，導致在司法實踐中存在不同的認識，故而有必要予以澄清。

二、從相關法律適用范圍出發所作的解讀

筆者以為，要回答上述疑問，首先應從相關立法的適用范圍出發進行文義解釋。《建筑法》第2條明確規定了該法律的適用范圍，即：“在中華人民共和國境內從事建筑活動，實施對建筑活動的監督管理，應當遵守本法。本法所稱建筑活動，是指各類房屋建筑及其附屬設施的建筑和與其配套的線路、管道、設備的安裝活動。”《建筑工程施工管理條例》第2條也作了類似的規定：“本條例所稱建筑工程是指土木工程、建筑工程、線路管道和設備安裝工程及裝修工程”。不難看出，《建筑法》和《建筑工程施工管理條例》均是調整建筑活動當事人之間關系的法律。實際上，在建筑活動中，竣工驗收的范圍非常廣泛，基本上所有的建筑工程都要涉及，它是建筑工程中必須經過的一道質量“把關”環節?！督ㄖā泛汀督ㄖこ淌┕す芾項l例》之相關規定正是針對建筑活動中的竣工驗收而進行立法調整的?？梢詳嘌?，《建筑法》和《建筑工程施工管理條例》的調整對象是建筑活動當事人，即建設方、設計方、施工方、監理方相互之間的權利義務關系。進而，《建筑法》和《建筑工程施工管理條例》規定建設工程經過竣工驗收方可交付使用，應該是指施工方向建設方（開發商）交付建設工程，而不代表建設工程經建設方自己驗收合格就能交付給消費者。因為買受人與開發商是商品房買賣合同關系，開發商對買受人承擔交付竣工驗收合格房屋的義務還需要借助其他法律法規明確?！督ㄖこ淌┕す芾項l例》第16條的規定并不代表竣工驗收的所有內容。

《城市房地產管理法》第2條規定了該法的適用范圍，即：“在中華人民共和國城市規劃區國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。”《城市房地產開發經營管理條例》第2條規定的則更為明確：“本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設、并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。”可以看出，《城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》都是調整房地產開發經營活動中當事人之間關系的法律，也就是說，其調整對象是房地產開發、交易、管理等活動的當事人的法律關系，即建設方與政府、建設方與買受人之間的權利義務關系。進而，《城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》規定房地產開發項目竣工驗收后方可交付使用，是指開發商（建設方）向買受人交付商品房。

根據《城市房地產管理法》及相關法律規定，工程竣工驗收工作，由建設方負責組織實施，建設方必須經過設計、施工、監理單位驗收合格，且經公安消防、環保、人防等部門認可后，依法向工程所在地的建設行政主管部門申請備案。該主管部門對開發商申報資料及工程質量監督機構提交的工程質量監督報告等審查后決定同意備案或責令建設單位重新辦理竣工驗收?？梢姡瑢ㄔO工程是否竣工驗收合格最終有審查和監督權的就是建設行政主管部門，竣工驗收備案證才是唯一證明竣工驗收合格的依據，其效力具有確定性。而如果主張竣工驗收合格的依據是由開發商按照《建筑工程施工管理條例》由自己組織的竣工驗收合格的報告，其效力實際上是不確定的，需要經過建設行政主管部門審查才能最終確定建設工程是否竣工驗收合格。

在理論界，有人基于法理分析認為，“房屋的交付條件最起碼應是開發商具有產權證，其實這才是交付條件的應有之意”，即“預售商品房交付的條件應是已經合法取得產權證，即大產權證的商品房”。筆者認為，這一理論觀點與筆者的觀點大致相同，因為，辦理產權證的必要條件就是竣工驗收合格，而國家認可的竣工驗收合格的文件是竣工驗收備案證，而非建設方（開發商）的竣工驗收報告?？梢哉f，取得竣工驗收備案證是交付竣工驗收合格的房屋與辦理產權證的證明和基礎。

從買受人的角度分析，“消費者買房就是為了獲得房屋的所有權，如果開發商都強調竣工驗收合格就是自己組織的合格，合格僅表明建設工程主體質量驗收合格，而建設工程的產權部門認可的又是建設行政部門的證明文件——竣工驗收備案證，那么消費者不能獲得房屋所有權的風險就會提高，商品房買賣合同則顯失公平”。現代法律的一個重要立法傾向和原則就是保護諸如購房人、消費者這樣的社會弱者，同樣，《城市房地產開發經營管理條例》主導精神是為了保護購房人的利益。從這一原則出發，也應認為，“竣工驗收合格的房屋必須要經過建設主管部門監督，同時不能僅僅是建筑工程主體質量合格，還應包括消防、規劃、人防等合格”?？傊?，開發商向買受人交付房屋的基本標準是要完成《城市房地產開發經營管理條例》所規定的竣工驗收。

根據對相關立法調整對象及適用范圍的分析可知，在商品房買賣合同糾紛中，確定開發商向買受人交付商品房應滿足的法定條件，當為《城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》，而非《建筑法》或《建筑工程施工管理條例》。

三、對最高法院《司法解釋》相關規定的檢討

探討商品房竣工驗收的標準以及交付的條件，不能不提起于2003年4月28日公布、2003年6月1日開始施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》）。該《司法解釋》第11條規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外”。誠然，該條規定為解決司法審判中積累的大量類似案件提供了一種“快刀斬亂麻”的“法律依據”，但筆者認為，從法理的角度來看，該規定存在明顯的“硬傷”，有悖法律原則，應予修正。我國《合同法》第7條規定：“當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。” 該法第130條規定：“買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同?！币蚨?，開發商向買受人交付商品房顯然屬于“履行合同”的行為，自然“應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益”。故，在《城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》對開發商向買受人交付商品房存有強制性規定時，開發商向買受人交付房屋的行為，不僅應當符合約定，也要滿足法律規定的條件和標準，絕不能簡單地將“對房屋的轉移占有”，“視為房屋的交付使用”！

特別需要說明的是，商品房的竣工驗收和交付涉及的不僅是個案之當事人，更要涉及到公眾的安全問題，如果交付的商品房有重大質量問題，難道我們僅能以轉移占有就視為其交付合法嗎？從這個角度考慮，開發商向買受人交付的房屋，也應當是按照《城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》，經過“確定的”竣工驗收合格的房屋。按照筆者的理解，即使買受人基于不懂法律或其他原因，而接受開發商“交付”的未按照《城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》之規定驗收合格的房屋，也不能視為合法交付。因為，按照我國《民法通則》與《合同法》的規定，任何民事行為，包括交付房屋的行為，都不能違反法律、行政法規的強制性規定，否則應當認定為無效。開發商把未經竣工驗收的房屋交付給買受人，這種行為系開發商的違法行為，這種交付是具有違法性的無效行為。

四、結論：開發商向買受人交付的商品房，應當同時完成《建筑法》和《城市房地產管理法》規定的竣工驗收。

綜上，《建筑法》意義上的竣工驗收和交付，是指施工單位向建設單位完成竣工驗收并向建設單位交付建筑工程，而商品房的建設僅是諸多建筑工程中的一種，它的范圍很窄，簡而言之，商品房的開發建設是建筑工程中的一種，因此，商品房在建設過程中也必須按照《建筑法》和《建設工程質量管理條例》的規定首先完成竣工驗收，此竣工驗收是施工單位向建設單位交付工程的必經程序和必要條件。而《城市房地產管理法》意義上的竣工驗收和交付，是指建設方（開發商）在取得經過竣工驗收（又稱質量驗收）的建筑工程的基礎上，再完成涉及公共安全等內容的竣工驗收后，才能向買受人交付商品房。筆者認為，只有完成了涉及公共安全的竣工驗收后，“建筑工程”才轉變成為真正的“商品房”，開發商始能向買受人交付房屋，進而進行登記，實現當事人訂立“商品房買賣合同”的交易目的。按照法律規定，涉及商品房公共安全內容的竣工驗收有很多項，包括消防、規劃、人防、環境、防雷、綠化等專項驗收，《消防法》、《規劃法》、《人民防空法》、《環境保護法》、《氣象法》、《綠化條例》等法律法規分別對上述專項驗收進行了強制性規定，而且均要求未經驗收不得交付使用。事實上，違反上述法律法規中任何一項強制性規定，其交付行為都是無效的行為。在司法實踐中，不少法院在審理商品房買賣合同糾紛時，卻按《建筑法》第61條來規定的竣工驗收（質量驗收）來認定商品房的交付條件，這不但違反了立法宗旨，而且使商品房買受人的合法利益得不到有效保護。按此標準，不僅違反了《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》的強制性規定，更是違反了《消防法》、《規劃法》、《人防法》《環保法》、《氣象法》、《綠化條例》等法律的強制性規定，是對人民生命財產一種極不負責的行為！當然對一些不涉及公共安全的建筑工程，如線路、管道、設備安裝，依據《建筑法》之有關規定，進行了竣工驗收就可以交付使用。但商品房卻明顯不同，其竣工驗收必須嚴格按照《城市房地產管理法》及《城市房地產經營管理條例》來進行，否則公眾的生命安全、財產安全就無法得以保障。

綜上所述，商品房的交付，必須是開發商在完成建筑工程的竣工驗收和房地產項目竣工驗收的“雙重驗收”后才能進行。在司法實踐中，我們一定要準確把握住立法的宗旨，結合案例的實際情況，正確適用法律，只有這樣，才能使社會主義理念深入人心，才能使法律之光普照人間。

第三篇：取得竣工驗收備案表的前提（寫寫幫推薦）

《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》是目前收房環節中最應該注意的文件。該表是建設部為規范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設計、監理、建設單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工15天內到建設行政主管部門竣工備案?！犊⒐を炇諅浒副怼分械捻椖?，只要送交主管部門備案后，發展商就必須對樓盤終生負責。所以《竣工驗收備案表》對房地產商有著嚴格的約束作用，按照有關規定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房者有權拒絕收房。

一、第一步：專項驗收

專項驗收的內容包括：

1、消防驗收

1）組織單位：建設單位

2）參與單位：消防公司、總承包單位、相關分包單位

3）驗收單位：

4）驗收條件：

a.消防系統工程施工完畢，內部驗收合格；

b.消防系統用水到位、消火栓和噴淋系統進入工作狀態；

c.消防專用車道鋪設完成；

d.防火門窗安裝完成；

e.消檢、電檢完成，并取得合格文件；

f.報驗資料完成：

5）驗收流程：

6）辦理時限：

7）消防驗收注意事項：

2、規劃驗收：《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十五條第一款“縣級以上地方人民政府城

鄉規劃主管部門按照國務院規定對建設工程是否符合規劃條件予以核實。未經核實或者經核實不符合規劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收?！?/p>

第四篇：工程竣工驗收備案表

工程竣工驗收備案表（一式四份）；

2、工程竣工驗收報告；

3、施工許可證；

4、施工圖設計文件審查意見；

5、施工單位工程竣工報告；

6、監理單位工程質量評估報告；

7、勘察、設計質量檢查報告；

8、城鄉規劃部門認可文件；

9、消防部門認可準許使用文件；

10、環保部門認可準許使用文件；

11、驗收入組人員簽署的工程竣工驗收意見；

12、單位工程質量驗收文件：

1）地基驗收入記錄及樁基檢測認證報告；

2）基礎、主體等關鍵部位驗收記錄；

3）單位工程質量竣工驗收記錄。

13、市政工程質量檢測和功能性試驗資料；

14、建設工程檔案驗收許可證；

15、施工單位簽署的質量保修書；

16、商品住宅《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》；

17、其它有關資料。

第五篇：市政工程竣工驗收備案表

市政工程竣工驗收備案表

工程名稱

建設單位

對竣工驗收備案文件報送的要求及填表說明：

1、工程名稱及各建設單位名稱應填寫全稱。工程地址是指已建成工程所在的位置。

2、工程規模包括工程量規模（如DXXX管道XXXm、道路面積XXXm2……）和工作量規模（如工程造價XXX萬元……）。

3、工程類別是指（道路、橋梁、排水、給水）……等。

4、結構類型是指瀝青路面、砼路面、鋼結構拱橋、鉿管、鉿結構、磚混機構……等。

5、建設單位的工程竣工驗收報告主要包括：工程概況，執行基本建設程序情況，對工程勘察、設計、施工、監理等方面的評價，工程竣工驗收時間、程序、內容和組織形式，工程竣工驗收意見等內容。

6、施工單位的工程竣工報告應包括以下內容：（1）工程建設概況及完成主要工程量；（2）施工過程中發生的質量缺陷、相應的處理措施、遺留問題對工程質量的影響；（3）地基基礎、主體結構及關鍵部分變更設計原因、審批手續情況；（4）關鍵部位、重要工序的質量控制措施及自檢結果；（5）工程質量總體評價、自評分值及質量等級。

7、監理單位的驗收質量評價報告應包括以下內容：（1）監理準入、現場監理組成及工作情況簡介；（2）重要工序及分部分項工程質量認證情況統計匯總；（3）工程質量缺陷等問題的整改復查情況；（4）監理抽檢（實物和材料）質量情況統計及匯總；（5）對工程質量總體及重要部位的安全及使用性能評價和評分值，對施工單位申報質量等級的意見和建議；（6）其他需要說明的問題。

8、勘察、設計單位的驗收質量認可報告應包括以下內容：（1）工程主體功能主要設計指標值及采用的設計標準；（2）設計變更和變更設計情況對原設計功能目標的影響；（3）對工程總體質量是否達到設計目標的評價。

9、對沒有提交的文件需要作出說明。

10、竣工驗收備案文件清單所列文件如為復印件應加蓋報送單位公章，并注明原件存放處。

11、本表應使用不易褪色的藍黑墨水填寫，字跡工整，無涂改。

工 程 竣 工 驗 收 備 案 表

注：

1、本表用不易褪色的藍黑墨水填寫清楚；

2、本表竣工驗收備案文件清單所列文件如為復印件應加蓋報送單位公章，并注明原件存放處；

3、本表一式三份，一份報市建設行政主管部門、一份由質監站存檔、一份在建設單位保存。