第一篇：商品房竣工驗收問題解答

1.如何查詢某工程是否辦理竣工備案手續？

在市建設局報建的工程，可直接登陸深圳建設信息網（）業務公開欄工程信息查詢或到市建設局業務辦理中心查詢；對查詢結果有異議的，可與市建設局業務辦理中心咨詢聯系，電話：83788067。在區建設局報建的工程，需到區建設局查詢。

2.什么條件下建筑物可以投入使用？竣工備案是不是法定入伙的前提條件？

“根據《中華人民共和國建筑法》規定，建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用。根據《深圳市建設工程質量管理條例》規定，建設單位應在房屋建筑工程竣工驗收和消防、電梯驗收合格之日起15日內，持有關文件到建設行政主管部門備案，竣工備案不是法定入伙的前提條件。

3.房屋建筑工程竣工驗收備案需要提交哪些資料？

（1）《深圳市房屋建筑項目竣工驗收備案表》；（2）房屋建筑工程竣工驗收報告或核驗證書（2000年7月1日前竣工驗收的項目須提供核驗證書）（3）配套的燃氣工程竣工驗收報告或驗收證書（2004年2月1日前竣工驗收的工程提供驗收證書；如果申請備案的項目不包含燃氣工程，申請單位須在備案表中注明）

（4）項目包含電梯工程的，提交質量技術監督部門出具的電梯驗收合格證明文件或準許使用文件（如果申請備案的項目不包含電梯工程，申請單位須在備案表中注明）；（5）公安消防部門出具的消防驗收文件或消防備案文件；（6）建筑節能專項驗收合格證明文件（2003年10月1日起辦理《建筑工程施工許可證》的居住建筑以及2005年7月1日起辦理《建筑工程施工許可證》的公共建筑需提交）；（7）辦理人身份證復印件及所有建設單位的法定代表人證明書和委托書。

4.市政公用項目申請竣工驗收備案需提供哪些資料？

”（1）《深圳市市政公用項目竣工驗收備案表》；（2）市政公用工程竣工驗收報告或核驗證書（2000年7月1日前竣工驗收的項目須提供核驗證書）；（3）配套的燃氣工程竣工驗收報告或驗收證書（2004年2月1日前竣工驗收的工程提供驗收證書；如果申請備案的項目不包含燃氣工程，申請單位須在備案表中注明）；（4）規劃、環保驗收合格證明文件或準許使用文件（如果申請備案的項目不包含環保工程，申請單位須在備案表中注明）；（5）公安消防部門出具的消防驗收文件或消防備案文件（如果申請備案的項目不包含消防工程，申請單位須在備案表中注明）；（6）項目包含電梯工程的，提交質量技術監督部門出具的電梯驗收合格證明文件或準許使用文件（如果申請備案的項目不包含電梯工程，申請單位須在備案表中注明）；（7）施工單位、建設單位共同簽署的工程質量保修書；（8）辦理人身份證復印件及所有建設單位的法定代表人證明書和委托書。"

第二篇：商品房竣工驗收全流程詳解

商品房竣工驗收全流程詳解（轉）

商品房竣工驗收備案表

《竣工驗收備案表》雖是房地產商自己填寫，但要得到有關部門同意備案，是需要向備案部門提供規劃、公安消防、環保、城市建設檔案管理、人防等部門出具的認可文件或者準許使用文件的，購房人可由

此知道房地產商所交付的房屋是否符合原來規劃的要求。購房人收房時一定要看到備案表的正本，并檢

查上面是否有備案部門同意備案的簽署和公章。

竣工驗收備案表

《建筑法》、《合同法》等法律都規定了建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用，這是國家強制性

規范。依據有關規定，我國目前的房屋經過驗收和驗收合格的標志是取得《建筑工程竣工備案表》，因

此，出賣人在交付房屋時，應向買受人出示竣工驗收備案表原件，否則，買受人有權拒絕交接，由此產

生的逾期交房責任由出賣人承擔。

如果出賣人交付的商品住宅未能取得竣工驗收備案表，其中不排除該商品房在建筑質量方面存在重大的缺陷（但并不代表就一定有缺陷），同時，竣工驗收備案表直接關系到房產證的辦理，一旦將來發現該

房屋始終無法拿到竣工驗收備案表，房產證則始終無法辦理。

根據建設部制定的房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法及省市的有關規定，竣

工驗收備案表通常包括以下內容：

1、工程的基本情況，包括項目名稱、地址、規劃許可證號、施工許可

證號、工程面積、開工時間、竣工時間、各單位(建設、勘察、設計、施工、監理、質量監督等單位)名

稱；

2、勘察、設計、施工、監理單位意見；

3、竣工驗收備案文件清單，主要包括：（1）工程竣工驗收

報告，分5項，其主要內容為室內環境檢測報告和勘察、設計、施工、工程驗收等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件；（2）規劃許可證和規劃驗收認可文件；（3）、工程質量

監督注冊登記表；（4）工程施工許可證或開工報告；（5）消防部門出具的建筑工程消防驗收意見書；

（6）建設工程檔案預驗收意見；（7）、工程質量保修書；（8）住宅質量保證書；（9）住宅使用說明

書；（10）建設單位與施工單位雙方已簽署意見的竣工結算；（11）房屋建筑工程和市政基礎設施的有

關質量檢測和功能性試驗資料；（12）法規、規章規定必須提供的其他文件。

質量監督站在收到建設單位報送的竣工驗收備案文件并驗證齊全后，應當在工程竣工驗收備案表上簽署

文件收訖，加蓋備案專用章；對符合條件、證明文件齊全有效的，應當收到申請之日起

15日內按程序辦

理竣工驗收備案。這時，共計四頁的竣工驗收備案表才是一份完整的備案表。

另外，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案，例如消防設施等。缺少任何一項，買受

人不能接受。

需要注意的是，《竣工驗收備案表》只是建設（開發商）、設計、施工、監理及有關建設行政機關各方，就完工的建筑物的施工是否符合相關法律法規和設計所作的驗收報告，并不能證明該建筑物沒有質量問題，如果該商品房確有質量問題，主管單位可以收回備案表，責令建設單位按要求進行整改，全部整

改完畢后重新組織工程竣工驗收。

同時，《商品房買賣合同》是開發商與購房人簽署的，開發商交付的房屋是否符合合同要求、是否具備

交付條件，也需要購房人來驗收確認。

一、購房者收房步驟

購房者收到交房通知單后的收房步驟：

1.在規定的時間去物業部門查看資料，資料包括：A、房屋的《住宅質量保證書》；B、《住宅使用說明

書》；C、《竣工驗收備案表》；D、面積實測報告書；E、管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)；

2.購房者會同物業驗房，驗房標準根據《商品房買賣合同》的約定和相關法規規范，驗房范圍包括房屋

及附屬設施質量、室內有害氣體是否超標及小區環境等；

3.購房者就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案，物業予以認可簽字；

4.開發商在一定期限內解決驗房中存在的問題后，再次發出交房通知單；

5.購房者再次會同物業驗房，沒有問題，購房者領取住宅鑰匙，簽署《住宅鑰匙收到書》和《入住交接

單》，商品房交付完成。

二、商品房交付中的注意事項

1、購房者在查看房屋資料時，房屋的《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》原件是可帶走的，管線

分布竣工圖有時也是附在《住宅使用說明書》中。購房者查看《竣工驗收備案表》原件需仔細，《竣工

驗收備案表》是目前收樓環節中最應該注意的文件，按照有關規定，表上的每一項都必須報有關主管部

門備案，缺少任何一項該樓盤都不能入住。

2.購房者在沒有驗收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領取住宅鑰匙，辦理入住手續。因為根

據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱商品房買賣司法解釋)的規定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領取住宅鑰匙以后驗房發現問題，開發商只承擔房屋質量包修責任，而沒有逾期交房的壓力。

3.購房者不能以開發商逾期交房責任沒有承擔為由，拒絕接收房屋。在交房條件滿足的情況下，只要開

發商依約發出了交房通知，即使你沒有按約前來接收房屋，也算開發商履行了交房義務。在開發商已經

逾期交房且不存在免責事由的情況下，是否追究以及何時追究開發商違約責任完全是購房者自身的權利，除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發商違約責任。

4.商品房交付過程中，購房者驗房的標準依據是《商品房買賣合同》和房屋建筑方面的法律及規范，因

此《商品房買賣合同》中的約定就極為關鍵。

三、商品房交付中的法律問題

商品房交付中的法律問題主要涉及到怎樣才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不當的責

任等問題。

1.商品房“交付使用”。

怎樣才算商品房“交付使用”，原來各方認識不同，而商品房買賣合同司法解釋明確規定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，也就是俗稱的“交鑰匙”。因此，購房者領取住宅鑰匙就視為房屋的交

付使用。當然，購房者也可在《商品房買賣合同》中另行約定交房的時間和條件。房屋的交付使用意味

著房屋毀損、滅失的風險的轉移和逾期交付時間的確定。根據有關法律，商品房“交付使用”必須是竣

工驗收合格后的交付，否則既便開發商向購房者交了房屋鑰匙，因為違反法律法規的規定，也不能視為

房屋的交付使用。

2.商品房逾期交付的責任

開發商已經逾期交房，首先開發商是否存在免責事由是關鍵，即開發商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責事由。所謂不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。是否構成不可抗力，需具體情況具體分析，不能一概而論。如果開發商逾期交房是因為發生了不可抗力或存在合同約定的其

他免責事由，并及時履行了告知義務，則開發商可以不承擔逾期交房的責任。但如果開發商沒有在《商

品房買賣合同》約定的期限內將發生了不可抗力或合同約定的其他免責事由告知購房者，開發商仍然要

承擔逾期違約責任。如果開發商逾期交房不存在免責事由，則開發商需承擔商品房逾期交付的責任

。這個責任包括開發商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權解除合同。

3.商品房交付不當的責任

商品房交付不當通常包括兩種情形，一種是交付的房屋及其相關資料有瑕疵但能補正的。在此情況下，購房者有權拒絕接受交付，并可要求開發商補正。如因補正而構成逾期交付時，開發商應負逾期交付的違約責任.驗房的內容：

1、墻、頂、地飾面工程驗收最主要應驗空鼓，因為它將直接影響后期裝修時的費用，有問題應由開發商

負責維修。墻面空鼓回造成后期的開裂、脫落等現象，地面空鼓會影響地磚松動而斷裂，木地板會造成松動后的地板異響。對于墻面裂縫要分清原因，通常裂縫可不要求開發商維修，由裝修公司施工時處理

為好，結構有疑義的裂縫要找專業人士判斷。

2、門窗工程的驗收主要看外觀的質量，如：框的破損、磕碰、劃傷，框的損壞很難恢復原表面質量。玻

璃的劃傷應在每平米0.1寬10厘米長3條以內為合格，還應注意中空玻璃的質量，特別在冬季玻璃內部有

無水跡。

3、電氣部分主要是驗電源部分，弱電這時沒開通無法檢查，電源插座接線要正確，不得相零反，特別注

意有無接地，無接地要查找原因。

4、設備部分的檢查應由開發商或物業負責最初的實驗，并教業主會使用后，業主自己在操作。

5、衛生間的閉水在驗房前，應通知開發商提前24小時放水，以便在驗房時直接檢查，當然也可由裝修時的施工隊進場后檢查，但在此之前衛生間不得放有可能損壞地面的物品。

6、不宜檢查的部分：房屋的面積、房屋結構、屋頂面的防水、弱電通常在裝修結束后統一安裝調試。

收房要檢查的文件：竣工備案表、質量保證書、使用說明書、面積測繪書、管線分布圖等。備注：《商品房竣工驗收備案表》基本形式

××市建設工程竣工驗收備案表

工程名稱：

建設單位：

××市建設工程質量安全監督站制

工程竣工驗收備案

工程名稱

工程地點

工程規模 工程投資 萬元 工程決算 萬元

建筑面積 M2 層數

結構類型

工程用途

開工日期 竣工日期

竣工驗收日期

施工許可證號 發證機關

施工圖設計

文件審查結論 審查機構

資質等級

證號

責任主體單位

勘察單位名稱 資質等級

證號設計單位名稱 資質等級

證號

施工單位名稱 資質等級

證號

監理單位名稱 資質等級

證號

工程質量

監督機構

備案事由：

該工程按《建設工程質量管理條例》第十六條規定組織有關單位進行了竣工驗收，驗收合格，備案文件齊全。現報送備案。

建設單位項目法人代表（簽字）：

報送時間：年月日

該工程按《建設工程質量管理條例》第十六條規定組織有關單位進行了竣工驗收，驗收合格，備案文件齊全。現報送備案。

建設單位項目法人代表（簽字）：

報送時間：年月日

竣工驗收意見

勘察

單位

意見

單位負責人年月日設計

單位

意見

單位負責人年月日

施工

單位

意見

單位負責人年月日

監理

單位

意見

單位負責人年月日

建設

單位

意見

單位負責人年月日

竣工驗收備案文件 內容 份數 驗證情況 備注

1、工程施工許可證或開工報告

2、工程質量監督手續

3、施工圖、設計文件審查報告

4、質量合格文件

①勘察部門對地基及處理的驗收文件 ②單位工程驗收記錄③監理部門簽署的《竣工移交書》 ④單位工程質量評定文件

5、地基與基礎、結構工程驗收記錄及檢測報告

6、規劃許可證及其他規劃復印文件

7、公安消防部門的認可文件或準許使用文件

8、環保部門的認可文件或準許使用文件

9、xx市建設工程保修合同

10、商品住宅質量保證書

11、商品住宅使用說明書

12、工程竣工驗收報告

13、其他文件 備案意見 本工程的竣工驗收備案文件于200 年 月 日收訖，經驗證文件齊全。（公章）備案管理部門 負責人 經辦人 日期 備案管理部門意見：年月日

第三篇：商品房竣工驗收及交付的法律分析

商品房竣工驗收及交付的法律分析 ——以商品房買賣中的交付標準為中心

雷東曉 侯國躍

（重慶志和智律師事務所，重慶 400010）

商品房買賣不可回避的一個重要問題是商品房的交付。眾所周知，賣方所交付的商品房除應當符合當事人在合同中約定的標準外，還必須要符合一定的法定條件。這一法定條件的確定，對于判斷當事人是否妥當履行合同義務及是否應承擔違約責任，至關重要。筆者在多年的法律實踐中發現，在商品房買賣合同糾紛案件中，幾乎毫無爭議的是商品房須經竣工驗收方可交付，但經常引發爭議的是，商品房到底是根據《建筑法》進行竣工驗收，還是根據《城市房地產管理法》進行竣工驗收？由于這兩部法律規定的竣工驗收標準及程序差別巨大，因而人民法院如適用不同法律、采用不同竣工驗收標準，就極可能對商品房的實際交付時間認定完全不同，由此導致裁判結果迥然相異。從目前筆者收集的判例來看，司法機關各種裁判結果都有，甚至在同一小區的不同買受人，針對幾乎完全相同的案情，只因為約定了不同的管轄法院或仲裁機構，裁判結果即迥然不同。這種互相矛盾的判決往往會導致當事人及社會公眾困惑不解，認為法院以“雙重標準”判案，違反法律面前人人平等之法治原則，更談不上息訟服判。因此，正確解讀《建筑法》和《城市房地產管理法》等法律法規中有關商品房竣工驗收及交付的規定，對實踐中正確理解和適用竣工驗收標準及程序，進而妥善處理相關民事案件，具有十分重要的意義。

一、我國立法的相關規定及其疑義

如果以“竣工驗收”和“交付”作為關鍵詞對我國相關立法進行檢索，我們會發現，主要涉及到《建筑法》、《建設工程質量管理條例》以及《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》。

《建筑法》第61條規定：“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《建設工程質量管理條例》第16條：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。建設工程經驗收合格的，方可交付使用。”

《城市房地產管理法》第26條規定：“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或驗收不合格的，不得交付使用。”《城市房地產開發經營管理條例》第17條規定：“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。”

解讀上述法律法規的規定，我們發現其共同之處在于規定“竣工驗收”是“交付使用”的條件，但竣工驗收的標準和程序并不相同。從字面意思來看，《建筑法》和《城市房地產管理法》對竣工驗收的規定差別不大，實則不然。《建筑法》的“下位法”《建設工程質量管理條例》第16條對竣工驗收的規定非常簡單，即只要建設工程的建設單位單位牽頭，組織設計、施工、監理各方進行竣工驗收通過即可。而《城市房地產管理法》的“下位法”《城市房地產開發經營管理條例》第17條對竣工驗收標準和程序的規定就非常復雜，不僅要求工程竣工，而且還要通過一系列涉及公共安全的驗收。因此，《建筑法》第61條規定的竣工驗收與《城市房地產管理法》第26條規定的竣工驗收以及《建設工程質量管理條例》第16條規定的竣工驗收與《城市房地產開發經營管理條例》中第17條規定的竣工驗收，實有“質”的區別。

除此之外，這些規定還存有一個重要的疑義：這里所指的“交付”究竟是承包人（施工方）向發包人（建設方）交付建設工程的法定條件，還是開發商（建設方）向買受人交付商品房的法定條件？從上述法條的表述來看，建設工程要通過竣工驗收后方能交付，但交付給誰沒有明確規定，以漢語語言學的標準審視，立法時僅規定了竣工驗收后就可以交付，但缺少了“賓語”，不是一個完整的意思表達。立法的語焉不詳，導致在司法實踐中存在不同的認識，故而有必要予以澄清。

二、從相關法律適用范圍出發所作的解讀

筆者以為，要回答上述疑問，首先應從相關立法的適用范圍出發進行文義解釋。《建筑法》第2條明確規定了該法律的適用范圍，即：“在中華人民共和國境內從事建筑活動，實施對建筑活動的監督管理，應當遵守本法。本法所稱建筑活動，是指各類房屋建筑及其附屬設施的建筑和與其配套的線路、管道、設備的安裝活動。”《建筑工程施工管理條例》第2條也作了類似的規定：“本條例所稱建筑工程是指土木工程、建筑工程、線路管道和設備安裝工程及裝修工程”。不難看出，《建筑法》和《建筑工程施工管理條例》均是調整建筑活動當事人之間關系的法律。實際上，在建筑活動中，竣工驗收的范圍非常廣泛，基本上所有的建筑工程都要涉及，它是建筑工程中必須經過的一道質量“把關”環節。《建筑法》和《建筑工程施工管理條例》之相關規定正是針對建筑活動中的竣工驗收而進行立法調整的。可以斷言，《建筑法》和《建筑工程施工管理條例》的調整對象是建筑活動當事人，即建設方、設計方、施工方、監理方相互之間的權利義務關系。進而，《建筑法》和《建筑工程施工管理條例》規定建設工程經過竣工驗收方可交付使用，應該是指施工方向建設方（開發商）交付建設工程，而不代表建設工程經建設方自己驗收合格就能交付給消費者。因為買受人與開發商是商品房買賣合同關系，開發商對買受人承擔交付竣工驗收合格房屋的義務還需要借助其他法律法規明確。《建筑工程施工管理條例》第16條的規定并不代表竣工驗收的所有內容。

《城市房地產管理法》第2條規定了該法的適用范圍，即：“在中華人民共和國城市規劃區國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。”《城市房地產開發經營管理條例》第2條規定的則更為明確：“本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設、并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。”可以看出，《城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》都是調整房地產開發經營活動中當事人之間關系的法律，也就是說，其調整對象是房地產開發、交易、管理等活動的當事人的法律關系，即建設方與政府、建設方與買受人之間的權利義務關系。進而，《城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》規定房地產開發項目竣工驗收后方可交付使用，是指開發商（建設方）向買受人交付商品房。

根據《城市房地產管理法》及相關法律規定，工程竣工驗收工作，由建設方負責組織實施，建設方必須經過設計、施工、監理單位驗收合格，且經公安消防、環保、人防等部門認可后，依法向工程所在地的建設行政主管部門申請備案。該主管部門對開發商申報資料及工程質量監督機構提交的工程質量監督報告等審查后決定同意備案或責令建設單位重新辦理竣工驗收。可見，對建設工程是否竣工驗收合格最終有審查和監督權的就是建設行政主管部門，竣工驗收備案證才是唯一證明竣工驗收合格的依據，其效力具有確定性。而如果主張竣工驗收合格的依據是由開發商按照《建筑工程施工管理條例》由自己組織的竣工驗收合格的報告，其效力實際上是不確定的，需要經過建設行政主管部門審查才能最終確定建設工程是否竣工驗收合格。

在理論界，有人基于法理分析認為，“房屋的交付條件最起碼應是開發商具有產權證，其實這才是交付條件的應有之意”，即“預售商品房交付的條件應是已經合法取得產權證，即大產權證的商品房”。筆者認為，這一理論觀點與筆者的觀點大致相同，因為，辦理產權證的必要條件就是竣工驗收合格，而國家認可的竣工驗收合格的文件是竣工驗收備案證，而非建設方（開發商）的竣工驗收報告。可以說，取得竣工驗收備案證是交付竣工驗收合格的房屋與辦理產權證的證明和基礎。

從買受人的角度分析，“消費者買房就是為了獲得房屋的所有權，如果開發商都強調竣工驗收合格就是自己組織的合格，合格僅表明建設工程主體質量驗收合格，而建設工程的產權部門認可的又是建設行政部門的證明文件——竣工驗收備案證，那么消費者不能獲得房屋所有權的風險就會提高，商品房買賣合同則顯失公平”。現代法律的一個重要立法傾向和原則就是保護諸如購房人、消費者這樣的社會弱者，同樣，《城市房地產開發經營管理條例》主導精神是為了保護購房人的利益。從這一原則出發，也應認為，“竣工驗收合格的房屋必須要經過建設主管部門監督，同時不能僅僅是建筑工程主體質量合格，還應包括消防、規劃、人防等合格”。總之，開發商向買受人交付房屋的基本標準是要完成《城市房地產開發經營管理條例》所規定的竣工驗收。

根據對相關立法調整對象及適用范圍的分析可知，在商品房買賣合同糾紛中，確定開發商向買受人交付商品房應滿足的法定條件，當為《城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》，而非《建筑法》或《建筑工程施工管理條例》。

三、對最高法院《司法解釋》相關規定的檢討

探討商品房竣工驗收的標準以及交付的條件，不能不提起于2003年4月28日公布、2003年6月1日開始施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》）。該《司法解釋》第11條規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外”。誠然，該條規定為解決司法審判中積累的大量類似案件提供了一種“快刀斬亂麻”的“法律依據”，但筆者認為，從法理的角度來看，該規定存在明顯的“硬傷”，有悖法律原則，應予修正。我國《合同法》第7條規定：“當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。” 該法第130條規定：“買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。”因而，開發商向買受人交付商品房顯然屬于“履行合同”的行為，自然“應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益”。故，在《城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》對開發商向買受人交付商品房存有強制性規定時，開發商向買受人交付房屋的行為，不僅應當符合約定，也要滿足法律規定的條件和標準，絕不能簡單地將“對房屋的轉移占有”，“視為房屋的交付使用”！

特別需要說明的是，商品房的竣工驗收和交付涉及的不僅是個案之當事人，更要涉及到公眾的安全問題，如果交付的商品房有重大質量問題，難道我們僅能以轉移占有就視為其交付合法嗎？從這個角度考慮，開發商向買受人交付的房屋，也應當是按照《城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》，經過“確定的”竣工驗收合格的房屋。按照筆者的理解，即使買受人基于不懂法律或其他原因，而接受開發商“交付”的未按照《城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》之規定驗收合格的房屋，也不能視為合法交付。因為，按照我國《民法通則》與《合同法》的規定，任何民事行為，包括交付房屋的行為，都不能違反法律、行政法規的強制性規定，否則應當認定為無效。開發商把未經竣工驗收的房屋交付給買受人，這種行為系開發商的違法行為，這種交付是具有違法性的無效行為。

四、結論：開發商向買受人交付的商品房，應當同時完成《建筑法》和《城市房地產管理法》規定的竣工驗收。

綜上，《建筑法》意義上的竣工驗收和交付，是指施工單位向建設單位完成竣工驗收并向建設單位交付建筑工程，而商品房的建設僅是諸多建筑工程中的一種，它的范圍很窄，簡而言之，商品房的開發建設是建筑工程中的一種，因此，商品房在建設過程中也必須按照《建筑法》和《建設工程質量管理條例》的規定首先完成竣工驗收，此竣工驗收是施工單位向建設單位交付工程的必經程序和必要條件。而《城市房地產管理法》意義上的竣工驗收和交付，是指建設方（開發商）在取得經過竣工驗收（又稱質量驗收）的建筑工程的基礎上，再完成涉及公共安全等內容的竣工驗收后，才能向買受人交付商品房。筆者認為，只有完成了涉及公共安全的竣工驗收后，“建筑工程”才轉變成為真正的“商品房”，開發商始能向買受人交付房屋，進而進行登記，實現當事人訂立“商品房買賣合同”的交易目的。按照法律規定，涉及商品房公共安全內容的竣工驗收有很多項，包括消防、規劃、人防、環境、防雷、綠化等專項驗收，《消防法》、《規劃法》、《人民防空法》、《環境保護法》、《氣象法》、《綠化條例》等法律法規分別對上述專項驗收進行了強制性規定，而且均要求未經驗收不得交付使用。事實上，違反上述法律法規中任何一項強制性規定，其交付行為都是無效的行為。在司法實踐中，不少法院在審理商品房買賣合同糾紛時，卻按《建筑法》第61條來規定的竣工驗收（質量驗收）來認定商品房的交付條件，這不但違反了立法宗旨，而且使商品房買受人的合法利益得不到有效保護。按此標準，不僅違反了《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》的強制性規定，更是違反了《消防法》、《規劃法》、《人防法》《環保法》、《氣象法》、《綠化條例》等法律的強制性規定，是對人民生命財產一種極不負責的行為！當然對一些不涉及公共安全的建筑工程，如線路、管道、設備安裝，依據《建筑法》之有關規定，進行了竣工驗收就可以交付使用。但商品房卻明顯不同，其竣工驗收必須嚴格按照《城市房地產管理法》及《城市房地產經營管理條例》來進行，否則公眾的生命安全、財產安全就無法得以保障。

綜上所述，商品房的交付，必須是開發商在完成建筑工程的竣工驗收和房地產項目竣工驗收的“雙重驗收”后才能進行。在司法實踐中，我們一定要準確把握住立法的宗旨，結合案例的實際情況，正確適用法律，只有這樣，才能使社會主義理念深入人心，才能使法律之光普照人間。

第四篇：商品房工程竣工驗收備案所需資料(精)

商品房工程竣工驗收備案所需資料

一、具有獨立使用功能的工商業單體建筑工程

1、工程竣工驗收備案資料目錄;

2、工程竣工驗收備案表;

3、工程竣工驗收報告(含建筑節能實施情況;

4、工程施工許可證或開工報告;

5、工程施工圖設計文件審查意見(建筑節能審核意見;

6、工程勘察、設計、施工、監理單位簽署的質量合格文件,以及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件;

7、地基與基礎、主體結構工程驗收記錄及檢測報告(樁基完整性、承載力檢測報告,砼、砂漿強度抽查報告,沉降觀測記錄,垂直度檢測記錄;

8、室內環境專項驗收合格文件;

9、建筑消防專項驗收合格文件;

10、建筑防雷專項驗收合格文件;

11、規劃專項驗收合格文件;

12、工程造價、城建檔案專項驗收合格文件;

13、施工單位簽署的工程質量保修書;

14、質監部門的工程質量監督報告;安裝部門核發的現場安全驗收合格證;

二、居住類商品房建筑工程

1、工程竣工驗收備案資料目錄;

2、工程竣工驗收備案表;

3、工程竣工驗收報告(含建筑節能實施情況;

4、工程施工許可證或開工報告;

5、工程施工圖設計文件審查意見(含建筑節能設計審核意見;

6、工程勘察、設計、施工、監理單位簽署的質量合格文件,以及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件;

7、地基與基礎、主體結構工程驗收記錄及檢測報告(樁基完整性、承載力檢測報告,砼、砂強度抽查報告,沉降觀測記錄、垂直度檢測記錄;

8、室內環境專項驗收合格文件;

9、公安消防專項驗收合格文件;

10、建筑防雷專項驗收合格文件;

11、規劃專項驗收合格文件;

12、居住配套設施專項驗收合格文件(道路、給排水、電力、電氣、燃氣、園林綠化、環衛等;

13、施工單位簽署的工程質量保修書;

14、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》;

15、質監部門的工程質量監督報告;

三、商品房精裝修工程

1、工程施工許可證或開工報告;

2、工程竣工驗收備案資料目錄;

3、工程竣工驗收備案表;

4、工程竣工驗收報告;

5、主材檢測報告及產品質量合格證;

6、分部分項工程設計、施工、監理單位簽署的質量合格文件,以及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件;

7、承重結構變動設計圖審查意見;

8、竣工圖;

9、室內空氣質量檢測合格文件及室內裝飾裝修環保安全專項審核結論;10消防安全專項驗收合格文件;

11、法規、規章要求的其他資料。

第五篇：商品房驗收注意事項

檢驗項目

門窗：

(1)大門、房門的插銷、門鎖是否太長太緊，防盜門有無劃痕，門邊是否變形(2)門插是否插入得太少?門間隙是否太大(特別是門鎖的一邊)(3)門四邊是否緊貼門框?門開關時有無特別聲音

(4)檢查入戶門門鈴，裝上自帶的電池，檢查是否正常工作。

(5)觀察貓眼是否有松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現象。(6)窗臺下面有無水漬?如有則可能是窗戶漏水(7)窗邊與混凝土接口有無縫隙?(8)開關窗戶是否太緊?可否妥當關上?(9)窗戶玻璃是否完好?如果是雙層玻璃，檢驗玻璃內側是否干凈。(10)用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些地方是否也刷過油漆。

由于新房子空關時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細查看一下，用掃帚清楚后就可以看了。

地板：

(1)地板有無松動?爆裂?撞凹?行走時是否吱吱作響?(2)地板間隙是否太大?(3)柚木地板無大片黑色水漬?(4)地腳線接口是否妥當?有無松動? 頂棚：

(1)頂棚有無水漬? 裂痕? 特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌(2)檢查層高是否符合合同。最好把水表、電表數字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記下。

(3)檢查房頂是否傾斜，可在房頂取4－5個點用盒尺進行測量，若數值一致說明沒有傾斜。

墻身:

(1)墻身、頂棚樓板有無特別傾斜?彎曲?起浪?隆起或凹陷的地方?(2)墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲?墻角接位有無水漬?裂痕?(3)墻身、墻角接位有無水清?裂痕? 特別是查看一些墻體是否有水跡，尤其是一些山墻、廚房衛生頂面、外墻等地方，如有的話，務必盡快查明原因。

墻體如有空鼓，一定要責成陪同物業人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關系。

廚廁：

(1)廁、浴具有無裂痕?裂痕有時細如毛發，要仔細觀察。(2)坐廁下水是否順暢?沖水聲響是否正常?沖廁水箱有無漏水聲?(3)浴缸、面盆與墻或拒的接口處防水是否妥當?(3)檢查衛生間地面坡度是否能讓積水順利往地漏方向流，而不至于流入其他房間。(4)廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平?磚縫有無滲水現象?(5)廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗?(6)水池龍頭是否妥當?下水是否順暢? 關閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。(7)廚房、浴廁地漏下水是否快速妥當?(8)廚柜柜身有無變形?門能否順利開合? 其他：

壁柜門是否牢固周正?試一下全部開關、插座及總電閘有無問題? 試煤氣熱水器開關是否妥當?如是精裝房，還要檢查廚衛吊頂是否安裝牢固。

墻磚、地磚、地板是否平整，是否有空鼓（以小錘敲擊），是否有色差，縫隙是否符合規范。

木地板要檢查木龍骨安裝是否牢固。櫥柜開啟是否靈活順暢，配件是否齊全。

檢查管道通風。廚房煙道可用冒煙的紙卷放在煙道口下方十厘米左右，看煙是否上升到煙道口能立即吸走。

衛生間應在吊頂下留通風口。留在吊頂上面時要用手電查看是否具備安裝性，同時用與測廚房煙道同樣的辦法測抽力。用手電查看煙道、通風口中是否存有建筑垃圾。

用冒煙的紙卷放到管道煤氣報警裝置附近，看報警裝置是否靈敏動作，報警聲光提示應同時關閉進氣閥。

核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數量是否相符。驗房過程發現問題及時記錄，并與物業人員確定解決方案和解決日期。如果驗房后認為質量問題較多且需較大整改，則業主可要求開發商簽收“關于房屋存在質量問題要求限期整改的確認函”后中止辦理手續。

提醒一：各種收房資料要看齊

一些市民反映，由于對收方程序不太了解，收房時常碰到這樣的情況：開發商通知業主正式宣布房子已經完工，并具備合同的各項交付條件。業主到現場收房時，必須要看開發商是否具備以下文件：一是《建筑工程竣工備案表》，二是房屋的質量保證書和使用說明書，三是國家認可的專業測繪單位出具的關于住房面積實測數據和公攤面積的報告。同時，業主要查看房屋條件是否與購房合同中約定的在出入。如果開發商不能提供這些文件，業主就應該拒絕收房。

提醒二：和開發商共同驗收新房

不少市民在合同上約定了收房期限，不按期限收房要交違約金，部分開發商利用這一條款催促業主收房，然后對房屋存在的問題就不管不問了。這個時候，業主出現問題就很難找到開發商。一定和開發商共同驗收新房，有問題當面注明，并書面約定開發商承諾解決的時間和責任。收房時最好和開發商共同進行驗收交接工作，主要包括所交付的房屋是不是您所購買的房屋房屋結構設計是否和原圖相符，房屋質量和門窗等是否和合同的約定一樣，水電氣等配套設施是否按合同到位，其他購房合同中約定的項目是否符合要求。專家提醒，在交房承諾解決的時間和責任，以便以后找其解決。最后，向開發商索取單獨的“二書”（質量保證書和使用說明書）和竣工后房屋水遇管線圖，交納尾款后，再領鑰匙，半簽署鑰匙憑條。

提醒三：簽收房文件時“留一手”

一些小區交房時，開發商不讓業主進新房查看，業主必須把一些配套費用交齊后才開門。業主擔心，如果先交了錢，一旦出現問題，就沒有什么可以制約開發商的了。熱線房產網建議，在簽合同時應約定，“交房時，應先驗房然后輸收房手續。”如當初合同未有約定的，則可采取變通方法，在收樓文件中注明“房內情況未看”或“未驗房”等字樣，萬一在驗房時出現什么情況，也可保護自己的權益。提醒四：仔細查看《備案表》

不少業主收房時看到了開發商的《竣工驗收備案表》，但卻不知道，自己買的那一棟是否已經備案了。按照規定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案，而一些開發商卻用一張《備案表》來應付所有的項目。

業主在收房的時候不能只簡單地看有沒有《竣工驗收備案表》，而是要仔細查看所購的房屋是否在該表的范圍內，以及表內的各個分項是不是都備了案。

提醒五：未收房不應提前繳費

一些小區的物業公司在粘主收房時，會要求粘主先交一年的物業管理費，才能收房。

業主可拒絕這項要求。根據規定，業主在收房后才與物業公司簽訂服務協議，才能付費，業主還未驗房，這個時候還沒享受物業服務，不應提前繳費。

發生面積誤差怎么辦

在商品房買賣中，應當在合同中注明建筑面積和分攤的共有建筑面積，并注上房屋交付時的實測面積（產權登記面積）與合同約定面積發生誤差時的處理辦法，以保證一旦發生面積誤差時，可以按照合同來解決。

合同未作約定的，按以下原則處理：

1、面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）的，據實結算房價款；

2、面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。延遲交付問題如何解決

律師提醒：

對于普通業主而言，首先要在合同上好好下功夫，隨后，清楚地了解在整個的交付環節中如何正確應對，如何做好相關證據的固定或保全，這樣即便與開發商發生了難以協商的糾紛，一樣可以在人民法院的主持下獲得勝訴。

第一，要確認開發商是否延期交房。由于消費者在與開發商簽訂購房合同時，往往都會約定逾期交房違約金的賠償問題，所以，開發商通知交房時業主要留心開發商交付的時間，以確認開發商是否違約。

建設部《關于加強住宅工程質量管理的若干意見》明確了開發商應當向社會公示工程竣工時間，業主在簽訂合約時可以對照前述竣工時間計算出開發商在合同中應當交付房屋的時間，如兩個時間相差懸殊，則必有一時間為虛假承諾，業主可以在簽約前就此向開發商要求加大違約責任的力度。

第二，要留心相應的配套設施是否到位。很多涉房案件起因于配套設施安裝不齊全、不到位而產生，而合同中所約定的配套設施的數量、種類、質量、驗收標準要以國家的規定和雙方在合同中的約定為準；另外，配套設施是否按期、按時交付的違約責任的承擔也是由雙方的合同約定，因此，業主在接收房屋前要實地考察配套設施的到位情況，如果交付情況與合同約定不符且足以影響業主的正常生活，業主可以按照合同約定或根據實際情況認為房屋尚不具備交付的條件，有權拒絕接受開發商的交付。